第一篇：第一章 房地產(chǎn)估價文書寫作

房地產(chǎn)估價文書寫作

一、房地產(chǎn)估價文書的種類及作用(一)估價委托書(二)估價委托合同

(三)估價項目來源和接洽情況記錄(四)估價作業(yè)方案(五)估價所需資料清單

(六)估價對象實地查勘記錄(七)估價報告

(八)估價報告內(nèi)部審核表

(九)估價中的主要不同意見和估價結(jié)果重大修改意見記錄(十)估價報告交接單

二、房地產(chǎn)估價報告的構(gòu)成要素(掌握)(指錯題)一份完整的估價報告通常由以下八個部分構(gòu)成：(1)封面;(2)目錄;(3)致估價委托人函;(4)注冊房地產(chǎn)估價師聲明;(5)估價假設(shè)和限制條件;(6)估價結(jié)果報告;(7)估價技術(shù)報告;(8)附件。

三、房地產(chǎn)估價報告的寫作(掌握)(指錯題)(一)封面的寫作 1.估價報告名稱 2.估價項目名稱 3.估價委托人 4.估價機(jī)構(gòu)

5.注冊房地產(chǎn)估價師 6.估價作業(yè)日期 7.估價報告編號(二)目錄的寫作

(三)致估價委托人函的寫作

致估價委托人函的寫作內(nèi)容應(yīng)包括：標(biāo)題(致估價委托人函)、估價委托人(名稱或者姓名)、估價目的、估價對象(名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬)、估價時點(diǎn)、價值類型(名稱)、估價結(jié)果、估價機(jī)構(gòu)蓋章、法定代表人或者執(zhí)行合伙人蓋章或者簽名、落款日期。對于受函方要寫明估價委托人的全稱，致函方要署估價機(jī)構(gòu)的全稱，致函日期為估價報告出具日期。致估價委托人函中的文字應(yīng)表述準(zhǔn)確、簡潔，應(yīng)特別注意估價結(jié)果與估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告中的結(jié)果必須—致，落款日期必須在房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的資質(zhì)有效期內(nèi)。(四)注冊房地產(chǎn)估價師聲明的寫作

注冊房地產(chǎn)估價師聲明中應(yīng)包括以下內(nèi)容：

(1)我們在本估價報告中陳述的事實，是真實的和準(zhǔn)確的。

(2)本估價報告中的分析、意見和結(jié)論，是我們自己獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見、結(jié)論，但受到估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

我們與本估價報告中的估價對象沒有(或有已載明的)利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有(或有已載明的)個人利害關(guān)系或偏見。

(4)我們是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。

(5)我們已(或沒有)對與本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘，并應(yīng)列出對估價對象進(jìn)行了實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名。(6)沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助(若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名)。

(7)其他需要說明的事項。

在注冊房地產(chǎn)估價師聲明末尾處要求由參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽字，蓋章。

(五)估價假設(shè)和限制條件的寫作(六)估價結(jié)果報告的寫作

估價結(jié)果報告應(yīng)記載以下事項： ①標(biāo)題;②估價委托人;③估價機(jī)構(gòu);④估價對象;⑤估價目的;⑥估價時點(diǎn);⑦價值定義;⑧估價依據(jù);⑨估價原則;⑩估價方法;11估價結(jié)果;12估價人員;13估價作業(yè)日期;14估價報告使用期限。如果是房地產(chǎn)抵押估價報告，還應(yīng)包括變現(xiàn)能力分析、市場風(fēng)險提示。

(七)估價技術(shù)報告的寫作

房地產(chǎn)估價技術(shù)報告應(yīng)包括以下內(nèi)容： ①估價對象實物狀況描述與分析;②估價對象權(quán)益狀況描述與分析;③估價對象區(qū)位狀況描述與分析;④市場背景描述與分析;⑤最高最佳利用分析;⑥估價方法適用性分析;⑦估價測算過程;⑧估價結(jié)果確定。

第二章 不同類型房地產(chǎn)估價

一、居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)（掌握）

（一）單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大

（二）具有較強(qiáng)的相似性、可比性

（三）不同類型住房價格內(nèi)涵差異明顯

二、影響居住房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況（掌握）1．位置 2．交通條件

3．生活服務(wù)設(shè)施 4．教育配套設(shè)施

5．環(huán)境質(zhì)量

三、影響居住房地產(chǎn)價格的主要實物狀況（掌握）

1．建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級 2．設(shè)施與設(shè)備 3．建筑質(zhì)量

4．裝飾裝修

四、居住房地產(chǎn)估價的常用方法（掌握）

居住房地產(chǎn)的估價可以選擇市場法、成本法、收益法等。

（一）市場法

由于居住房地產(chǎn)交易較頻繁、交易量較大，很容易獲取交易實例，因此市場法是居住房地產(chǎn)估價最常用的方法，主要用于各種類型的商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓價格、抵押價格、征收補(bǔ)償價格等的評估，也可用于為商品房預(yù)售價格定位而進(jìn)行的估價。

（二）成本法

成本法也常用于居住房地產(chǎn)的估價，在居住房地產(chǎn)的抵押價值評估時，出于安全、保守的考慮常會用到成本法，此外居住房地產(chǎn)的征收估價以及在建工程的估價往往也會采用成本法。

（三）收益法

采用收益法對居住房地產(chǎn)估價相對較少，主要用于出租型公寓等居住房地產(chǎn)。

五、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點(diǎn)（掌握）1．收益性

商業(yè)房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，其主要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，其收益和獲利方式大致分為兩類：一類是房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)后直接銷售、投資轉(zhuǎn)賣，這類商業(yè)房地產(chǎn)多為小區(qū)級零星商鋪、街鋪，其特點(diǎn)表現(xiàn)為分散、體量小及經(jīng)營檔次在中檔以下，這種商業(yè)房地產(chǎn)獲利方式從嚴(yán)格意義上講仍屬于房地產(chǎn)開發(fā)范疇，主要獲取開發(fā)利潤；另一類則是長期投資經(jīng)營，有開發(fā)商自營、業(yè)主自營、出租給他人經(jīng)營等方式，這類包含各種體量商業(yè)房地產(chǎn)。2．經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)特別是大體量商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會有不同的經(jīng)營業(yè)態(tài)和內(nèi)容，例如一部分經(jīng)營商品零售，一部分經(jīng)營餐飲，一部分經(jīng)營娛樂等等。不同的經(jīng)營內(nèi)容（或者說不同的用途）一般會有不同的收益水平，因此對商業(yè)房地產(chǎn)估價時需要區(qū)分其不同的經(jīng)營內(nèi)容，根據(jù)不同經(jīng)營內(nèi)容分別進(jìn)行估價測算，例如采用收益法時應(yīng)在市場調(diào)查分析的基礎(chǔ)上測算不同經(jīng)營內(nèi)容商業(yè)房地產(chǎn)的收益水平，并對各種商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)采取不同的收益率。3．出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜

商業(yè)房地產(chǎn)往往是銷售給個體業(yè)主或公司，業(yè)主又常常將其擁有的房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營或自營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉(zhuǎn)租給第三者，造成商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散、復(fù)雜，因此在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價時要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況，分清估價價值定義是出租人權(quán)益評估還是承租人權(quán)益評估，避免有的估價委托人僅是承租人，卻以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的身份委托。4．裝修高檔且復(fù)雜

為了營造舒適宜人的購物消費(fèi)環(huán)境，商業(yè)房地產(chǎn)通常會有相對高檔的裝修，而且形式各異，估價時需要準(zhǔn)確單獨(dú)估算其價值。另外，商業(yè)用房裝修升級快，對有些經(jīng)營者而言，買下或承租別人經(jīng)營的商業(yè)用房后，為了保持或建立自己的經(jīng)營風(fēng)格或品牌效應(yīng)，一般會重新裝修。因此在估價時應(yīng)充分分析現(xiàn)有裝修狀況能否有效利用，如無法利用應(yīng)考慮追加裝修投入對評估價值的影響。

5．垂直空間價值衰減性明顯

商業(yè)房地產(chǎn)的價值在垂直空間范圍內(nèi)表現(xiàn)出明顯的衰減性。一般說，商業(yè)物業(yè)的價值以底層為高（高層商業(yè)物業(yè)頂層有景觀等因素，比較特殊），向上的方向其價值呈現(xiàn)快速的衰減，越到后面，價值衰減則越慢。這是因為底層對于消費(fèi)者而言具有最便捷的通達(dá)度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的樓層需要借助垂直交通工具，通達(dá)的便捷度隨之減弱。

六、影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況（掌握）

1．地段繁華程度

影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的首要因素是所處地段的繁華程度，繁華程度越高，商業(yè)房地產(chǎn)的價值越高。

2．交通條件

交通的通達(dá)度對商業(yè)房地產(chǎn)的價格具有很大影響，商業(yè)房地產(chǎn)估價時要從兩方面考慮交通條件，一是顧客方面，二是經(jīng)營者方面。

3．臨街狀況

商業(yè)房地產(chǎn)一般都應(yīng)該是臨街的，其臨街的具體分布狀況對其價值產(chǎn)生較大影響，在一條路上相距數(shù)米范圍內(nèi)的不同分布，將可能呈現(xiàn)不同的價格或租金水平。一般來說臨街面越寬越好，如果幾面臨街，一般認(rèn)為有利于商業(yè)房地產(chǎn)價值的提高。

4．樓層

通常情況下位于底層的商業(yè)用房的價值要高于其他樓層的商業(yè)用房，一般來說，如沒有電梯，首層商業(yè)用房與二層商業(yè)用房價格相差較大，二層商業(yè)用房與其他層商業(yè)用房的價格差距將大大縮小。

七、影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況（掌握）

1．建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局 2．凈高 3．面積4．裝飾裝修5．無形價值

八、商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法（掌握）

根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，商業(yè)房地產(chǎn)估價可以選擇收益法、市場法、成本法等。

為準(zhǔn)確評估商業(yè)房地產(chǎn)市場價值，基于商業(yè)房地產(chǎn)的收益性特點(diǎn)，在商業(yè)房地產(chǎn)交易比較活躍的地方，目前主流的方法適宜選擇收益法、市場法。對于成本法，可以選用，一般不宜作為主要方法。

（一）收益法

商業(yè)房地產(chǎn)的價值體現(xiàn)在其獲取收益能力的大小上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價最為常用的方法之一，它是以預(yù)期收益原理為基礎(chǔ)，其主要的工作是測算商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益、收益年限和收益率，在具體操作過程中要根據(jù)不同商業(yè)業(yè)態(tài)、類型區(qū)別對待。

（二）市場法

商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此較易獲得比較實例，所以在商業(yè)房地產(chǎn)估價時，市場法也可以是一種常用方法。另外，在用收益法評估商業(yè)房地產(chǎn)的客觀租金時，也可用市場法進(jìn)行租金的估算。

（三）成本法

在有些估價業(yè)務(wù)中，例如商業(yè)房地產(chǎn)的抵押估價，或是對將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，也會用到成本法作為輔助方法。

九、商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點(diǎn)（掌握）

1．所處區(qū)位好，規(guī)模大寫字樓多建在以經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、信息為中心的大中城市，同時，有相當(dāng)規(guī)模的面積，辦公單位集中，人口密度大，寫字樓集聚的區(qū)域往往是城市的經(jīng)濟(jì)活動頻繁、交易量大、信息快而多，交易成功率高，吸引眾多知名企業(yè)及其國內(nèi)外辦事機(jī)構(gòu)進(jìn)駐的區(qū)域。因此估價對象是否處于城市寫字樓集聚的區(qū)域?qū)ζ鋬r值會產(chǎn)生很大影響。

2．多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善寫字樓特別是甲級寫字樓大多為高檔次高層建筑，有良好的建筑和現(xiàn)代化的設(shè)備，不僅外部有自己獨(dú)特的線條、格局、色彩和裝飾裝修等建筑風(fēng)格，而且內(nèi)部一般都配有先進(jìn)的設(shè)備，如中央空調(diào)、高速電梯、高靈敏的系統(tǒng)化通訊等。此外，現(xiàn)代寫字樓還提供各種功能，如前臺服務(wù)、大小會議室、酒吧、商場、餐廳、車庫等。因此對寫字樓估價時，應(yīng)對寫字樓的建筑、功能、設(shè)施配套進(jìn)行詳細(xì)查看。

3．出租經(jīng)營為主，多由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理大多數(shù)寫字樓是以出租為主，出租率或占有率的高低是該寫字樓的生命線，而出租率的高低與物業(yè)服務(wù)的好壞休戚相關(guān)，因此很多寫字樓業(yè)主委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理和代理出租。

十、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況（掌握）

1．集聚程度

2．交通條件

3．周邊環(huán)境

4．樓層

十一、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要實物狀況（掌握）

1．外觀形象

2．內(nèi)部裝修

3．設(shè)備、設(shè)施

4．智能化程度

5．物業(yè)服務(wù)水平

6．租戶類型

十二、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的常用方法（掌握）

商務(wù)房地產(chǎn)的估價可以選擇收益法、市場法、成本法等。

（一）收益法

由于商務(wù)辦公房地產(chǎn)通常采用出租經(jīng)營，因此收益法是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價最為常用的方法之一，其主要的工作是測算商務(wù)辦公房地產(chǎn)的凈租金和收益率。凈租金的測算與出租型商業(yè)房地產(chǎn)類似。收益率的確定應(yīng)區(qū)分不同類型、檔次的商務(wù)房地產(chǎn)，如甲級寫字樓的收益水平會高于乙級、丙級寫字樓。

（二）市場法

商務(wù)辦公房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租也比較頻繁，因此較易獲得可比實例，所以市場法也是商務(wù)房地產(chǎn)估價的一種常用方法。市場法不僅用于商務(wù)辦公房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的測算，很多情況下用于租金的估算。

（三）成本法

在商務(wù)辦公房地產(chǎn)的抵押估價時，出于安全、保守的考慮也會用到成本法作為輔助估價，此外在建工程的評估往往應(yīng)用成本法。

十三、旅館房地產(chǎn)及其估價特點(diǎn)（熟悉）

1．轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓 2．功能多樣

3．一次性投資大、投資回收期較長、經(jīng)營風(fēng)險較大

4．價值主要體現(xiàn)在接待客戶的類型及其能力

十四、影響旅館房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況（熟悉）1．交通條件 2．周圍環(huán)境

十五、影響旅館房地產(chǎn)價格的主要實物狀況（熟悉）1．設(shè)備設(shè)施和用具

2．經(jīng)營管理

十六、旅館房地產(chǎn)估價方法的選用（熟悉）

旅館房地產(chǎn)的估價通常可以選擇收益法、市場法等。

（一）收益法

酒店類房地產(chǎn)具有一次性投資較大、經(jīng)營風(fēng)險相對較大及投資回收期較長的特點(diǎn)，其通用性、可分割轉(zhuǎn)讓性較差，因此市場整體轉(zhuǎn)讓成交的實例較少，而且其有經(jīng)營收益，因此對酒店房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，一般選用收益法。收益法是旅館房地產(chǎn)估價最為常用的方法之一，其主要的工作是測算旅館房地產(chǎn)的經(jīng)營凈收益和收益率。在具體操作過程中要根據(jù)不同類型、檔次、功能而區(qū)別對待。

（二）市場法

由于旅館房地產(chǎn)一般較少在市場上轉(zhuǎn)讓，因此較難獲取交易實例，市場法主要用于客房價格、其他功能用房租金的估算。

十七、餐飲房地產(chǎn)及其估價特點(diǎn)（熟悉）

其估價特點(diǎn)及其價格影響因素與商業(yè)房地產(chǎn)基本類似，有關(guān)要點(diǎn)參閱本章第二節(jié)。

但餐飲房地產(chǎn)在某些方面也有其特殊性。主要體現(xiàn)在：

（一）地段選擇的差異性

（二）營業(yè)收入的差異性

十八、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價特點(diǎn)（熟悉）

（一）涉及的行業(yè)多

（二）非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，建筑工程造價相差大

（三）要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價

（四）廠房使用壽命受腐蝕性影響大

十九、工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法（熟悉）

（一）成本法

工業(yè)房地產(chǎn)估價時采用較多的是成本法。其中，標(biāo)準(zhǔn)廠房的建造費(fèi)用宜采用重置價格的思路，如可以制定當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一的廠房建筑重置價格表，非標(biāo)準(zhǔn)廠房建造費(fèi)用的確定有兩個主要途徑：一是依據(jù)建設(shè)工程計價定額，結(jié)合工程圖紙、材料價格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等測算；二是參照類似非標(biāo)準(zhǔn)廠房的工程造價，結(jié)合跨度、柱距、高度等修正，修正參數(shù)由經(jīng)驗得出。

（二）市場法

工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類房地產(chǎn)的交易實例，特別是非標(biāo)準(zhǔn)廠房，更不易在同一供需圈內(nèi)找到符合條件的可比實例，所以一般不具備采用市場法估價的條件。但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房，這些標(biāo)準(zhǔn)廠房的租售實例（特別是出租實例）通常較多，可以考慮采用市場法估價。

（三）收益法

如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法估價，但這種剝離通常有一定的難度，特別是難以準(zhǔn)確區(qū)分廠房和設(shè)備各自產(chǎn)生的收益。

第三章 不同目的房地產(chǎn)估價

一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估的特點(diǎn)（掌握）

（一）建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估應(yīng)采用市場價值標(biāo)準(zhǔn)

（二）估價時點(diǎn)一般為估價作業(yè)日期以后某一時點(diǎn)

（三）不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價方法

（四）搜集市場資料時，尤其應(yīng)注重所選實例的可替代性

二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估方法的選擇（掌握）

建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估可采用市場法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價修正法等。

（一）市場法

市場法是土地使用權(quán)市場交易較為活躍，可比實例較多時普遍采用的一種方法。評估國有土地使用權(quán)出讓價格時，先選取與估價對象土地有可比性的市場交易實例。所謂可比性，表現(xiàn)在土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一（或相似）性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等。然后在交易日期、交易情況、區(qū)位狀況、實物狀況等方面予以調(diào)整，得出估價對象土地使用權(quán)價格。

（二）假設(shè)開發(fā)法

假設(shè)開發(fā)法是評估建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格的常用方法之一。其方法運(yùn)用的前提條件是估價對象土地規(guī)劃設(shè)計條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批。只有在此情

估價對象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開發(fā)建設(shè)后剔去建筑物部分的剩余土地價格。

（三）成本法

成本法是在估價對象土地使用權(quán)價格各組成部分費(fèi)用項目明確、賬目清楚時適宜采用的一種方法?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范>規(guī)定，土地取得費(fèi)用包括三部分：一是征地和房屋征收安置補(bǔ)償費(fèi)；二是土地使用權(quán)出讓金或者地價款；三是有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)和稅金。征用耕地和其他土地的補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在《土地管理法》等法律、法規(guī)中已作規(guī)定。

（四）基準(zhǔn)地價修正法

基準(zhǔn)地價修正法是以該區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價為依據(jù)，再根據(jù)實際情況進(jìn)行必要的修正后估算土地價值的方法。該方法的關(guān)鍵是確定土地的基準(zhǔn)地價。土地的基準(zhǔn)地價是在一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分土地價值區(qū)段，然后調(diào)查測算出各區(qū)段在估價時點(diǎn)的平均價值水平?；鶞?zhǔn)地價修正法的估價過程為：利用政府已經(jīng)確定公布的基準(zhǔn)地價，依據(jù)替代原理，通過對交易日期、區(qū)位狀況和實物狀況（包括土地使用權(quán)使用年限、剩余年限等）的比較修正，由基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象出讓土地價格。

三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的特點(diǎn)（掌握）

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價特點(diǎn)主要表現(xiàn)為：

(1)從估價時點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，估價時點(diǎn)則在估價作業(yè)日期之后。

(2)從委托人和評估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信任的評估機(jī)構(gòu)評估，委托人既可能是買方和賣方單獨(dú)委托，也可能是買賣雙方共同委托，這是一種自愿的行為。

(3)從估價目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的評估，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，它帶有一種咨詢性，如買方需要了解購買一宗房地產(chǎn)時，可能實現(xiàn)的最低價格，而賣方則需要了解出售房地產(chǎn)時可能實現(xiàn)的最高價格。作為評估機(jī)構(gòu)，對該宗房地產(chǎn)進(jìn)行評估時，其評估結(jié)果可能是有一定擺動幅度的價格區(qū)間,估價人只對估價信息和結(jié)論合乎估價技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，而對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價決策不負(fù)直接責(zé)任。

四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的常用方法（掌握）

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估可采用市場法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、收益法、基準(zhǔn)地價修正法等。

（一）市場法

由于房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓實例比較多，市場非常活躍，因此市場法是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估普遍采用的一種方法。對于單純國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格估價時，選取的市場交易實例必須具有可比性，即表現(xiàn)在土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一（或相似）性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等。

（二）假設(shè)開發(fā)法

對于單純土地轉(zhuǎn)讓以及在建工程轉(zhuǎn)讓價格進(jìn)行估價時，假設(shè)開發(fā)法往往是首選方法之一。假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用的前提條件是估價對象土地規(guī)劃設(shè)計條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批。只有在此情況下，估價對象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃

才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開發(fā)建設(shè)后的房地產(chǎn)價值，通過剔去建筑物部分或續(xù)建設(shè)部分價值，得到土地或在建工程價格。

（三）成本法

當(dāng)市場交易實例難以獲取，估價對象土地使用權(quán)及地上建筑物價格各組成部分費(fèi)用項目明確、賬目清楚時比較適宜采用成本法。

（四）收益法

對于有收益的房地產(chǎn)如商場、商鋪、寫字樓、酒店等轉(zhuǎn)讓價格估價時，常常采用收益法進(jìn)行估價。

（五）基準(zhǔn)地價修正法

基準(zhǔn)地價修正法主要是針對單純土地轉(zhuǎn)讓估價或成本法估價時的土地估價?；鶞?zhǔn)地價修正法的關(guān)鍵是確定土地的基準(zhǔn)地價。

五、房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定（掌握）

（一）可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對其抵押時的要求．(1)抵押人所有的房屋和其他地上定著物；

(2)抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；(3)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；

(4)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施以外的財產(chǎn)；

(5)依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)；

(6)以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)；

(7)以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押；

(8)以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押；

(9)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占有范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)同時抵押；

(10)以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。

（二）不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)(1)土地所有權(quán)；

(2)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的房地產(chǎn)；(3)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；

(4)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；(5)已依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)；

(6)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；

(7)耕地、宅基地，、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)（法律規(guī)定可抵押的除外）；

(8)以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物；(9)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)；(10)劃撥土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押；

(11)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的（集體）土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。

（三）其他限制條件

(1)在建項目應(yīng)取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證；

(2)開發(fā)商已合法出售的房地產(chǎn)不得與未出售的房地產(chǎn)一起抵押；

(3)預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證；

(4)以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意；(5)以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效；

(6)發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款，均為法律規(guī)定優(yōu)先于該次抵押貸款受償?shù)目铑~；(7)房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理；(8)當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人；

(9)以法律、法規(guī)禁止流通的財產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保，擔(dān)保合同無效。

（四）與房地產(chǎn)抵押估價有關(guān)的規(guī)定

房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。

依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價值；

首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值為抵押價值；

再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分為抵押價值；

以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)扣除預(yù)計應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額；

以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)考慮剩余年限對價值的影響；

以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額部分的價值；

以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為抵押人所享有的份額部分的價值；

以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為該房地產(chǎn)的價值。

六、房地產(chǎn)抵押價值評估技術(shù)路線及估價方法

（一）完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

這類房地產(chǎn)是以出讓方式獲得土地使用權(quán)，即擁有一定期限的土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)，主要包括各類商品房、自建自營的飯店、招待所、培訓(xùn)中心、教育、高爾夫球場、工廠等等。對這類房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行評估時，可根據(jù)具體情況采用市場法、收益法和成本法估價。對單獨(dú)以出讓方式獲得的土地使用權(quán)作為抵押物進(jìn)行評估，可以采用基準(zhǔn)地價修正法、市場法和假設(shè)開發(fā)法估價。

（二）不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

這類房地產(chǎn)一般只擁有房屋產(chǎn)權(quán)而不擁有出讓土地使用權(quán)，土地是以行政劃撥方式取得，主要包括原國有企事業(yè)單位、社會團(tuán)體的各類房地產(chǎn)、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房、房改房、合作建房等。對這類房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行評估時，應(yīng)當(dāng)選擇下列方式之一評估其抵押價值：一是直接評估在劃撥土地使用權(quán)下的市場價值；二是評估假設(shè)在出讓土地使用權(quán)下的市場價值，然后扣除劃撥土地

估價報告中均應(yīng)注明劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金價款的數(shù)額。該數(shù)額按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)測算；當(dāng)?shù)卣疀]有規(guī)定的，參照類似房地產(chǎn)已繳納的標(biāo)準(zhǔn)估算。

市場條件比較成熟的、市場交易性較強(qiáng)的房地產(chǎn)一般可選擇第二種方式，即先假設(shè)估價對象為完全產(chǎn)權(quán)的商品房，選用市場法（收益法）作為一種方法評估出房地產(chǎn)的客觀市場價值，并減去需要補(bǔ)交的土地出讓金或出讓毛地價價值；再選用成本法為另一種方法，測算不含土地出讓金或出讓毛地價的價值。

市場狹小的、特殊的房地產(chǎn)可選擇第一種方式，采用房產(chǎn)與土地（不含土地使用權(quán)出讓金的價款）分別估價再綜合的成本法估價。

（三）部分（局部）房地產(chǎn)

這類抵押房地產(chǎn)一般包括整體房地產(chǎn)中某幢、某層、某單元或某套，綜合房地產(chǎn)中某部分用途房地產(chǎn)等。對已建成或使用的部分（局部）房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行估價時，應(yīng)注意到該部分（局部）房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，它的相應(yīng)權(quán)益，能否獨(dú)立使用，是否可．以獨(dú)立變現(xiàn)，并注意到土地的分?jǐn)偤凸才涮自O(shè)施、共用部分的合理享用問題，估價方法可選用市場法、收益法或成本法。

（四）在建工程房地產(chǎn)

在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通過竣工驗收的工程項目，在建工程的重要特征是其工程量尚未完成，因此體現(xiàn)在其建筑物實體形態(tài)不完全，不具備有關(guān)部門組織進(jìn)行竣工驗收的條件，以及不能馬上實現(xiàn)其設(shè)計用途等。在建工程抵押是以合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程進(jìn)行抵押。對在建工程作為抵押物進(jìn)行評估時，要全面掌握估價對象狀況、注意實際施工進(jìn)度和相應(yīng)可實現(xiàn)的權(quán)益，請抵押人出具在建工程發(fā)包人與承包人及監(jiān)理方簽署的在估價時點(diǎn)是否拖欠建筑工程價款的書面說明（承諾函），存在拖欠建筑工程價款的要提供拖欠的具體數(shù)額。此時評估只能反映房屋未建成時的某一時點(diǎn)的抵押價值，不含拖欠價款，估價方法可選用成本法和假設(shè)開發(fā)法。

（五）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產(chǎn)

以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)作為抵押物，進(jìn)行評估時應(yīng)注意到未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有權(quán)性質(zhì)和土地用途。在估價過程中應(yīng)扣減與國有土地價值的差異，估價方法可選用成本法、收益法或市場法。

七、房屋征收評估特點(diǎn)(一)估價數(shù)量大

(二)涉及面廣，社會影響大

(三)估價對象復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系(四)補(bǔ)償價格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)

八、房屋征收評估技術(shù)路線

（一）市場法評估技術(shù)路線 1．收集和測算類似房地產(chǎn)價格 2．修正類似房地產(chǎn)價格 3．確定被征收房屋價格(二)收益法評估技術(shù)路線

當(dāng)被征收房屋為商業(yè)用途時應(yīng)當(dāng)采用收益法，其技術(shù)路線是通過市場法測算被征收房屋的租金，進(jìn)而確定被征收房屋當(dāng)前的凈收益并預(yù)測其未來的凈收益，然后將其折現(xiàn)來求取被征收房屋市場價值。

(三)成本法評估技術(shù)路線

首先求取被征收房屋的土地重新購建價格、建筑物的重新購建價格和建筑物折舊，然后將土地和建筑物的重新購建價格減去建筑物折舊求取被征收房屋的價格。

(四)假設(shè)開發(fā)法評估技術(shù)路線 1．測算續(xù)建完成后的價值

首先根據(jù)在建工程規(guī)劃條件、現(xiàn)狀，利用市場法和長期趨勢法測算續(xù)建完成后的價值。

2．測算續(xù)建成本和費(fèi)用

根據(jù)在建工程建設(shè)進(jìn)度，測算后續(xù)建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、投資利息、續(xù)建利潤和購買在建工程的稅費(fèi)。

3．測算在建工程價值

將續(xù)建完成后價值扣除續(xù)建成本和費(fèi)用，確定在建工程價值。

九、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價的特點(diǎn)(熟悉)

（一）強(qiáng)制處分

（二）快速變現(xiàn)

（三）市場需求面窄、推廣力度小

（四）消費(fèi)者心理因素

（五）購買者的額外支出

十、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價的類型與方法(熟悉)

十一、房地產(chǎn)損害賠償估價方法選擇

損害賠償評估通常采用修復(fù)費(fèi)用法（成本法）、損失資本化法、損害前后價差法、賠償實例比較法。

（一）修復(fù)費(fèi)用法（成本法）

修復(fù)費(fèi)用法也稱為成本法，該法是通過設(shè)定規(guī)劃許可、采取其他工程措施、采用最合理的修復(fù)方案進(jìn)行修繕以排除商品房缺陷所發(fā)生的各項費(fèi)用，主要包括拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、恢復(fù)工程費(fèi)用、由于修復(fù)活動造成的直接經(jīng)濟(jì)損失而支出的補(bǔ)償費(fèi)用。

直接經(jīng)濟(jì)損失是指修復(fù)施工期間或修復(fù)后所造成的經(jīng)濟(jì)損失，包括：(1)房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用；(2)房屋空置的收益損失；

(3)房屋使用面積減少的損失；(4)房屋室內(nèi)凈高降低的損失；(5)房屋采光面積減少的損失；(6)房屋耐久性降低的損失；(7)鄰近房屋損壞的補(bǔ)償；(8)施工影響的補(bǔ)償；(9)其他直接經(jīng)濟(jì)損失。

被拆除物殘值應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估時點(diǎn)的回收市場價格合理確定。

（二）損失資本化法

損失資本化法是通過測算房地產(chǎn)效益的減損值與費(fèi)用的增加值在凈收益損失年限的現(xiàn)值和，或無質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和與有質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和的差評估房地產(chǎn)的價值損失。該法可分為三種類型，即凈收益減少收益年期不變型、收益不變收益年期減少型、收益及收益年期減少型。

1．凈收益減少收益年期不變型

2．凈收益不變收益年期減少型

3．凈收益、收益年期減少型

（三）賠償實例比較法

賠償實例比較法也稱市場法，該法通過類似房地產(chǎn)損害的實際賠償金額的比較和調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)損害的賠償金額。即將估價對象與在估價時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價值減損實例進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價值減損作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價值減損。

采用市場法評估時，應(yīng)當(dāng)選取三個或三個以上類似房屋質(zhì)量缺陷的可比實例；進(jìn)行補(bǔ)償情況修正，應(yīng)當(dāng)將可比實例補(bǔ)償金額修正為正常補(bǔ)償金額；進(jìn)行補(bǔ)償日期修正，應(yīng)當(dāng)將可比實例在補(bǔ)償日期的補(bǔ)償金額調(diào)整為在評估時點(diǎn)的補(bǔ)償金額；進(jìn)行缺陷狀況修正，應(yīng)當(dāng)將可比實例房屋質(zhì)量缺陷狀況下的補(bǔ)償金額調(diào)整為被評估房屋質(zhì)量缺陷狀況下的補(bǔ)償金額。

（四）損害前后價差法

損害前后價差法也稱剩余法，該法是通過測算損害前的房地產(chǎn)狀況的市場價值與損害后的房地產(chǎn)狀況的市場價值之差。而損害前后的房地產(chǎn)市場價值可采用市場法或收益法等方法進(jìn)行評估。即：

商品房價值減損值=損害前的房地產(chǎn)市場價值－損害后的房地產(chǎn)市場價值

第四章 房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)

一、房地產(chǎn)市場調(diào)查研究類型（掌握）

（一）整體房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（二）住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（三）商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（四）寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（五）酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（六）工業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

二、不同類型房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容（掌握）

（一）住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成 1．宏觀環(huán)境分析

2．房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢分析 3．客戶分析 4．競爭分析

(二)商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成 1．宏觀環(huán)境分析

2．商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 3．商圈（區(qū)域）分析 4．消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析 5．客戶分析

（三）寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成 1．宏觀環(huán)境分析

2．寫字樓房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢 3．商務(wù)圈（區(qū)域）分析 4．競爭、典型項目研究 5．寫字樓客戶分析

（四）酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成 1．宏觀環(huán)境分析

2．酒店房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和特點(diǎn) 3．酒店消費(fèi)者分析 4．酒店市場競爭分析 5．酒店經(jīng)營者分析

三、房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告的主要內(nèi)容（熟悉）

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)模、性質(zhì)和復(fù)雜程度不同，因此，可行性研究的內(nèi)容也不盡相同，各有側(cè)重。但一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：

（一）項目總論(1)項目背景

主要說明項目名稱、開發(fā)企業(yè)基本情況、承擔(dān)可行性研究工作的單位、研究報告編制的依據(jù)、項目建設(shè)規(guī)模以及建設(shè)規(guī)劃情況等。

(2)可行性研究結(jié)論及建議

主要包括：宏觀投資環(huán)境分析、項目市場前景預(yù)測、投資估算和資金籌措、項目經(jīng)濟(jì)效益、社會效益及其環(huán)境效益評價、項目綜合評價結(jié)論及建議。

（二）項目概況

主要包括：項目位置、項目地塊現(xiàn)狀及地塊分析、項目SWOT分析等。

（三）項目投資環(huán)境分析

主要針對宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境、人口環(huán)境、城市發(fā)展環(huán)境等進(jìn)行分析。

（四）項目區(qū)域環(huán)境分析

主要針對項目所在區(qū)域的基本狀況、區(qū)域規(guī)劃及重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、交通規(guī)劃及重大交通建設(shè)項目、區(qū)域基礎(chǔ)及公共配套設(shè)施狀況等進(jìn)行分析。

（五）房地產(chǎn)市場分析

(1)城市總體房地產(chǎn)市場分析

主要針對城市總體市場供應(yīng)、需求的數(shù)量及結(jié)構(gòu)，價格分布及趨勢進(jìn)行分析。

(2)項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析

主要針對區(qū)域市場供需的數(shù)量及結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品價格、客戶分布及結(jié)構(gòu)、項目競爭狀況等進(jìn)行分析。

(3)房地產(chǎn)市場分析總結(jié)

（六）項目市場定位

主要包括：產(chǎn)品定位、客戶定位、價格定位、項目定位評估及發(fā)展設(shè)想。

（七）項目規(guī)劃與建筑設(shè)計方案

主要包括：項目總體規(guī)劃、環(huán)境景觀規(guī)劃、建筑設(shè)計方案及布局、道路規(guī)劃等。

（八）項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排

主要包括：有關(guān)工程計劃說明、前期開發(fā)計劃、工程建設(shè)計劃、項目實施安排、建設(shè)場地布置等。

（九）投資估算與資金籌措(1)項目總投資估算

(2)項目投資來源、籌措方式確定(3)開發(fā)成本估算

(4)銷售成本、經(jīng)營成本估算

（十）項目經(jīng)濟(jì)效益分析(1)項目銷售及經(jīng)營收入測算(2)項目銷售回款計劃(3)項目利潤測算

(4)項目盈利能力分析

(5)項目償債能力分析

（十一）項目風(fēng)險分析

(1)項目盈虧平衡分析

(2)項目敏感性分析

(3)項目風(fēng)險分析

主要包括項目競爭風(fēng)險、投資風(fēng)險、市場風(fēng)險、籌資風(fēng)險的分析。

（十二）項目社會效益分析

（十三）項目可行性研究結(jié)論與建議

(1)項目可行性研究結(jié)論

(2)項目主要問題及解決建議

(3)項目風(fēng)險及防范建議

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃報告的主要內(nèi)容（熟悉）

（一）項目背景

項目背景主要是介紹項目名稱、位置、土地獲取途徑及其面積、相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)（容積率、規(guī)劃限制等）、開發(fā)商等。

（二）開發(fā)項目地塊分析 1．地塊的自然條件分析

主要是分析地塊的具體位置、土地承載力，地形地勢，土地面積，形狀，日照，風(fēng)向，自然災(zāi)害等。

2．地塊周邊的經(jīng)濟(jì)及社會條件分析

主要是分析開發(fā)地塊所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，物價水平，收入水平，投資水平等；周邊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)狀況及其完備程度、公共服務(wù)設(shè)施及其完備程度，社會治安環(huán)境等。

3．地塊的環(huán)境條件分析

主要針對地塊及其周邊的空氣污染，噪聲，綠化，視覺效應(yīng)（江景，海景）等進(jìn)行分析。

（三）開發(fā)項目市場調(diào)查與分析 1．市場環(huán)境調(diào)查與分析

(1)政治法律環(huán)境：包括政府的有關(guān)方針政策的調(diào)查與分析；

(2)經(jīng)濟(jì)環(huán)境：包括國內(nèi)生產(chǎn)總值或地區(qū)生產(chǎn)總值及其發(fā)展速度；物價水平、通貨膨脹率、城鄉(xiāng)居民家庭收人等的調(diào)查與分析；

(3)人口環(huán)境：包括人口規(guī)模、人口增長率、人口結(jié)構(gòu)，地理分布、民族分布、人口密度、人口遷移流動情況，出生率、結(jié)婚率；家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)等；(4)社會文化環(huán)境：包括教育程度、職業(yè)構(gòu)成、文化水平，價值觀、審美觀、風(fēng)俗習(xí)慣，宗教信仰、社會階層分布等。

2．市場需求容量調(diào)查與分析

(1)國內(nèi)外市場的需求動向；

(2)現(xiàn)有的和潛在的市場需求量；

(3)社會擁有量、庫存量；

(4)同類產(chǎn)品在市場上的供應(yīng)量或銷售量，供求平衡狀況。3．消費(fèi)者和消費(fèi)者行為調(diào)查與分析

(1)消費(fèi)者類別及其分布；

(2)購買能力；

(3)購買欲望和購買動機(jī)。

4．競爭情況調(diào)查與分析

(1)競爭對手的調(diào)查與分析；

(2)競爭項目的調(diào)查與分析。

（四）開發(fā)項目SWOT分析

1．開發(fā)項目的優(yōu)勢分析；

2．開發(fā)項目的劣勢分析；

3．開發(fā)項目的發(fā)展機(jī)遇分析；

4．開發(fā)項目的威脅分析。

（五）開發(fā)項目的市場定位

1．消費(fèi)群體定位；

2．項目形象定位；

3．規(guī)劃設(shè)計及建筑形象定位；

4．戶型定位；

5．價格定位；

6．物業(yè)管理定位。

（六）開發(fā)項目的產(chǎn)品策劃及規(guī)劃建議

1．項目總體規(guī)劃設(shè)計建議；

2．建筑個體設(shè)計建議；

3．環(huán)境景觀設(shè)計建議；

4．戶型設(shè)計建議。

（七）開發(fā)項目的定價及價格策略

1．開發(fā)項目定價目標(biāo)；

2．開發(fā)項目定價方法選擇；

3．開發(fā)項目價格策略選擇。

（八）開發(fā)項目廣告策劃及銷售

1．開發(fā)項目廣告設(shè)計； 2．開發(fā)項目廣告媒體選擇；

3．開發(fā)項目銷售計劃及策略制定。

以上介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的主要內(nèi)容構(gòu)成，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目有住宅、寫字樓、大型商場、酒店、工業(yè)等不同類型，因此不同類型項目前期策劃的內(nèi)容、側(cè)重點(diǎn)也會存在一定差異，由于篇幅所限，我們只能提供一個案例，下面提供的案例主要是針對一個商業(yè)項目進(jìn)行策劃的報告。

五、房地產(chǎn)貸款項目評估的內(nèi)容（熟悉）

房地產(chǎn)貸款項目評估包含的內(nèi)容在中國人民銀行、國家開發(fā)銀行、各商業(yè)銀行及中國國際工程咨詢公司等均有各自的相關(guān)規(guī)定，但大同小異。主要包括對企業(yè)的資信評估、開發(fā)項目的合理性評估、市場分析、財務(wù)及經(jīng)濟(jì)效益評估、風(fēng)險評估、結(jié)論等幾大部分。綜合各家的內(nèi)容，結(jié)合房地產(chǎn)貸款項目的特點(diǎn)，建議設(shè)立九部分內(nèi)容：

第一部分借款企業(yè)資信評估

第二部分項目概況評估

第三部分項目市場分析

第四部分項目投資估算及資金來源、籌措評估

第五部分項目進(jìn)度與資金運(yùn)用評估

第六部分項目財務(wù)效益評估

第七部分不確定性分析

第八部分貸款效益及風(fēng)險評估

第九部分結(jié)論與建議

各部分的具體內(nèi)容可參見后附房地產(chǎn)貸款項目評估案例。

在報告的開頭一般會增加總論（或摘要）部分。說明評估的依據(jù)，并將各部分的主要數(shù)據(jù)、指標(biāo)及結(jié)論盡量摘錄。

在報告的最后應(yīng)附評估附表與附件。附表含評估過程中涉及的各種分析及測算表格；附件含企業(yè)及項目的各種申請文件及批件的復(fù)印件、項目地理位置示意圖及項目現(xiàn)狀照片。

報告的撰寫方面，力求文字簡潔、準(zhǔn)確、明了，敘述全面、清楚，定性分析與定量分析結(jié)合運(yùn)用，盡量采用數(shù)字、圖表表述。注意報告內(nèi)容和分析結(jié)論的真實性、完整性和準(zhǔn)確性。

六、房地產(chǎn)貸款項目評估的注意事項（熟悉）

（一）評估的側(cè)重點(diǎn)

金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般按企業(yè)評價為主和項目評價為主兩種模式操作。以企業(yè)評價為主的，評估的側(cè)重點(diǎn)是企業(yè)的綜合實力、專業(yè)素質(zhì)、財務(wù)及信用狀況等，對項目狀況的評估可適當(dāng)簡化；以項目評價為主的，評估的側(cè)重點(diǎn)是項目狀況、投資成本、市場分析、財務(wù)效益評價及項目的封閉運(yùn)作方案等，對企業(yè)狀況的評估可適當(dāng)簡化。

（二）動態(tài)與靜態(tài)分析

在財務(wù)效益評估時，計算期較長的房地產(chǎn)項目（如作為酒店、商業(yè)中心等自行管理或出租的綜合性房地產(chǎn)項目），應(yīng)進(jìn)行動態(tài)評價，測算與分析項目的動態(tài)評價指標(biāo)；計算期1-2年的房地產(chǎn)項目（如作為普通住宅銷售的房地產(chǎn)項目），對資金運(yùn)用、銷售收入測算、貸款取得與償還等也應(yīng)進(jìn)行動態(tài)的分析。

（三）項目風(fēng)險評估

從項目本身及借款企業(yè)兩方面考慮。項目本身的風(fēng)險關(guān)注點(diǎn)主要有：項目的合法性、合規(guī)性和可行性（包括技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等）．；施工過程及質(zhì)量風(fēng)險；租售模式風(fēng)險；外部競爭環(huán)境風(fēng)險等。借款企業(yè)的風(fēng)險關(guān)注點(diǎn)主要有：資質(zhì)及管理能力；信用狀況；其他項目的關(guān)聯(lián)風(fēng)險等以及項目條件、企業(yè)條件是否符合金融機(jī)構(gòu)的信貸政策及風(fēng)險管理要求，擔(dān)保措施的可實施性等方面。

（四）項目市場評估

與對某一宗房地產(chǎn)的價值（價格）評估相比，貸款項目評估注重競爭區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。一般要求進(jìn)行項目的SWOT分析，評價項目的產(chǎn)品、客戶定位，對項目周邊區(qū)域及競爭項目分析也更深入化、具體化。

第二篇：房地產(chǎn)估價報告范文

房地產(chǎn)估價報告模板

××市××區(qū)××廣場×號××大廈 房地產(chǎn)估價報告

項目名稱：位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場×號的××大廈 委 托 人：××大廈酒店有限公司 估價機(jī)構(gòu)：××房地產(chǎn)估價公司 估價人員：××× ×××

估價作業(yè)日期： 二00八年十二月1日至 二00八年十一月六日 估價報告編號：××××××

目 錄

一、致委托人函??????????????第×頁

二、估價師聲明??????????????第×頁

三、估價的假設(shè)和限制條件?????????第×頁

四、估價結(jié)果報告?????????????第×頁

五、估價技術(shù)報告?????????????第×頁

六、附件?????????????????第×頁 致委托人函

×× 大廈酒店有限公司：

受貴公司委托，本估價機(jī)構(gòu)秉著獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則，對位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場×號大廈房地產(chǎn)進(jìn)行價格評估。本報告估價對象于估價時點(diǎn)二○○四年十月二十九日狀 態(tài)下的公開市場價格，估價目的是為估價對象轉(zhuǎn)讓提供公開市場價格參考。

在本報告中已說明的假設(shè)與限制條件下，要估價機(jī)構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學(xué)合理的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素進(jìn)行分析，確定價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場無障礙的條件下，于估價時點(diǎn)最可能實現(xiàn)的市場價格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整。×× 房地產(chǎn)估價公司 法定代表人： ×× × 二 ○ ○四年十一月六日

估價師聲明 我們鄭重聲明：

⑴ 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。⑵ 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。有關(guān)假設(shè)限制條件見“估價假設(shè)和限制條件”以及估價報告正文中相關(guān)說明。

⑶ 我們與本次估價的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。

⑷ 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。

⑸ 我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了現(xiàn)場勘察，并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托人提供的資料以及當(dāng)前建筑行業(yè)一般標(biāo)準(zhǔn)或相關(guān)規(guī)范進(jìn)行評估。

我們不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。⑹ 沒有其他人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。

⑺ 委托人以及相關(guān)部門在使用本估價報告時，對因忽視本估價報告提示的相關(guān)事實所引起的相關(guān)法律責(zé)任，本估價機(jī)構(gòu)以及估價人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。⑻ 本估價報告是本估價機(jī)構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學(xué)合理的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素時行分析，為估價對象轉(zhuǎn)讓提供公開市場價格目的而出具的，但受本估價機(jī)構(gòu)估價人員的職業(yè)水平和能力的影響。

⑼ 本估價報告中采用的專業(yè)術(shù)語的解釋及定義適用《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)相關(guān)規(guī)定。

⑽ 未來市場變化風(fēng)險和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價值均產(chǎn)生一定的影響，本報告未考慮抵押風(fēng)險，抵押權(quán)人在辦理抵押事宜時需全面考慮。參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師 簽名 蓋章

×× 房地產(chǎn)估價公司 二○○四年十一月六日

估價的假設(shè)和限制條件 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論受以下及本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制：

⑴ 合法性前提。合法性是指估價對象必須合法使用、合法交易或合法處分為前提。具體前提如下：

① 估價對象為在建工程，因委托人提供資料有限，本次評估以估價對象合法開發(fā)為所設(shè)前提。

② 估價對象為在建工程，尚未進(jìn)行竣工測繪及產(chǎn)權(quán)登記。故本估價報告中估價對象建筑面積數(shù)據(jù)為委托人所提供的經(jīng)批準(zhǔn)的施工圖紙數(shù)據(jù)，因設(shè)計變更等原因?qū)е陆ㄖ娣e變化時，應(yīng)對估價結(jié)果進(jìn)行調(diào)整。

③ 估價對象占用土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)，出讓使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束，報告分析中以土地出讓金已完全繳付為前提。⑵ 最高最佳使用假設(shè)。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可靠，能使估價對象產(chǎn)生最大效應(yīng)的使用。本次評估是以估價對象按設(shè)計文件中的設(shè)計方案建成為酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為最高最佳使用。

⑶ 估價時點(diǎn)假設(shè)。即要求估價結(jié)果是估價對象當(dāng)前狀態(tài)于估價時點(diǎn)當(dāng)時市場狀況下形成的客觀合理價格。估價時點(diǎn)后，估價報告有效期內(nèi)，估價對象質(zhì)量、使用功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套以及房地產(chǎn)市場狀況等發(fā)生變化，均會對估價結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。如果對估價對象評估價值產(chǎn)生明顯影響時，應(yīng) 對本估價結(jié)論進(jìn)行必要的調(diào)整。

⑷ 公開市場假設(shè)。即估價結(jié)果是在公開市場條件下形成的價格。公開市場是指在該市場上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度的追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進(jìn)行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開且不具有排他性。⑸ 報告使用限制條件如下：

① 本估價報告的估價結(jié)果僅為委托人在本估價目的——房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓下使用，不得做其他用途。

② 本估價報告不作為估價對象權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)。

③ 估價報告應(yīng)用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規(guī)定為一年，當(dāng)市場變化較大時，報告的有效期不超過半年。⑹ 其他假設(shè)與限制條件。對估價對象公開市場價格產(chǎn)生影響的因素是多方面的，具體規(guī)定如下：

① 估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結(jié)論的影響。

② 本次評估未考慮特殊交易方式對估價結(jié)論的影響。

關(guān)于位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場×號 ××大廈 的估價結(jié)果報告

(編號：××××××)一 委托人：

××大廈酒店有限公司，法定代表人為××，住所為××市××區(qū)××廣場×號。

二 估價機(jī)構(gòu)：

××房地產(chǎn)估價公司，法定代表人為×××，住所為××市××區(qū)××街×號，房地產(chǎn)價格評估資格等級為一級，證書編號為 “建房估證字〔 2003 〕××號”。

三 估價對象

估價對象為位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場×號的××大廈，設(shè)計建成集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設(shè)計為停車場、設(shè)備用房、酒店輔助以及娛樂設(shè)施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設(shè)計功能為商場、餐飲、娛樂、服務(wù)用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設(shè)計功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設(shè)計功能為半智能寫字間。

估價對象總建筑面積為 140274.34 ㎡，占用土地面積為7593.66 ㎡，土地性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)，土地使用權(quán)歸××大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束。估價對象于估價時點(diǎn)土建工程及建筑外裝修工程已經(jīng)完工，電梯、扶梯設(shè)備以及中央空調(diào)機(jī)組等設(shè)備已運(yùn)至施工現(xiàn)場。四 估價目的： 為估價對象轉(zhuǎn)讓提供公開市場價格參考。五 估價時點(diǎn)： 2004 年 10 月 29 日。六 價值定義：

根據(jù) 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 第 6.2.2 關(guān)于 “房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定，本報告評估估價對象于估價時 點(diǎn)狀態(tài)下的公開市場價格。七 估價依據(jù)：

⑴ 房地產(chǎn)價格評估委托協(xié)議書；

⑵ 《國有土地使用權(quán)證》證書編號：××××××； ⑶ 《施工許可證》，證書編號：××××××； ⑷ 《中華人民共和國土地管理法》；

⑸ 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； ⑹ 國家及地方的有關(guān)法律、法規(guī)；

⑺ 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)；

⑻ 估價人員對估價對象現(xiàn)場勘察記錄以及掌握的房地產(chǎn)市場相關(guān)資料；； ⑼ 委托人提供的工程施工圖紙等相關(guān)資料。八 估價原則：

本估價報告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進(jìn)行估價。具體依據(jù)如下估價原則： 合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價時點(diǎn)原則。⑴ 合法原則。遵循合法原則，應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。

⑵ 最高最佳使用原則。遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。

⑶ 替代原則。遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

⑷ 估價時點(diǎn)原則。遵循估價時點(diǎn)原則，要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點(diǎn)的客觀合理價格或價值。九 估價方法：

根據(jù)估價對象的特點(diǎn)，本報告將采用假設(shè)開發(fā)法和成本法對估價對象進(jìn)行評估。

十 估價結(jié)果：

本估價機(jī)構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學(xué)合理的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價值因素進(jìn)行分析，確定估價對象在符合報告中的有關(guān)假設(shè)以及限制條件的基礎(chǔ)上，在市場上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場無障礙的條件下，于估價時點(diǎn)可能實現(xiàn)的市場價格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整。(十一)估 價人員：××× ××××(十二)估 價作業(yè)日期：

二○○四年十月二十九日 至二○○年十一月六日(十三)估價報告應(yīng)用的有效期：

估價報告應(yīng)用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規(guī)定為一年，當(dāng)市場變化較大時，報告的有效期應(yīng)為半年。

×× 房地產(chǎn)估價公司 二 ○ ○四年十一月六日

關(guān)于位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場×號 ××大廈 的估價技術(shù)報告

估價對象為位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場×號的××大廈，設(shè)計建成集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設(shè)計為停車場、設(shè)備用房、酒店輔助以及娛樂設(shè)施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設(shè)計功能為商場、餐飲、娛樂、服務(wù)用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設(shè)計功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設(shè)計功能為半智能寫字間。

估價對象總建筑面積為 140274.34 ㎡，占用土地面積為7593.66 ㎡，土地性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)，土地使用權(quán)歸××大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束。估價對象于估價時點(diǎn)土建工程及建筑外裝修工程已經(jīng)完工，電梯、扶梯設(shè)備以及中央空調(diào)機(jī)組等設(shè)備已運(yùn)至施工現(xiàn)場。根據(jù)委托人要求的估價目的，本報告評估××大廈于二○ ○ 四年十月二十九日估價時點(diǎn)停止施 工狀態(tài)的公開市場價格。因此，需要對估價時點(diǎn)條件下，影響估價對 象價格形成的各種因素進(jìn)行分析。針對× × 大廈的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和功能特點(diǎn)，分析影響其價格形成的因素主要有以下方面。一 實物狀況分析

⑴ ××大廈主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說明

根據(jù)委托人提供的經(jīng)批準(zhǔn)的××大廈施工圖紙，該大廈的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說明如下：

⒈ 總用地面積 7593.66 ㎡

其中：酒店部分用地面積 3963.87 ㎡ 寫字間部分用地面積 3629.79 ㎡

⒉ 土地使用期限 1998 年 9 月 20 日至 2038 年 9 月 19 日 ⒊ 建筑占地面積 5300.83 ㎡ ⒋ 總建筑面積 140274.34 ㎡ ⒌ 建筑層數(shù)： 地下部分-4F~-1F 寫字間部分 A 座 7F~13F B 座 7F~29F 酒店客房部分 A 座 14F~51F ⒍ 建筑容積率 1:18.47 ⒎ 建筑覆蓋率 69.81% ⒏ 綠化率 9.22% ⒐ 建筑總高 A 座總高 200.80m B 座總高 112.45m ⒑ 總用水量 2162m3/ 日 復(fù)用水量 310 m3/ 日 實際用水量 1852 m3/ 日 ⒒ 空調(diào)冷量 3715RT ⒓ 過熱蒸汽量 12.209MW ⒔ 設(shè)備總?cè)萘?10167KV A 變壓器安裝容量 9300KVA 發(fā)電機(jī) 1120KVA 和 400KV A 各一臺 ⑵ ××大廈整體設(shè)計方案說明

依據(jù)“××大廈整體設(shè)計方案”，建成后的××大廈要達(dá)到如下標(biāo)準(zhǔn)： ⒈ 總平面布置

××大廈依原地勢設(shè)計，充分利用有效的用地面積，保證退后××路道路紅線 10m、××廣場 12m 的規(guī)劃要求。根據(jù)用地形狀，建筑物長軸與××街平行，且沿××街方向布置商場以及半智能型寫字間，五星級酒店和智能型寫字間則正對××廣場。⒉ 建筑立面造型

根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求，××大廈建筑采用歐洲新古典建筑風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)裙房的細(xì)部刻劃，注重色彩配合、材質(zhì)選擇和比例的劃分，在整體風(fēng)格上顯得渾厚、莊重。塔身部分線條簡潔、流暢，塔頂向塔身的過渡自然，強(qiáng)調(diào)建筑輪廓線條完美。對酒店主入口采用弧形金屬棚架，大片弧形幕墻，使酒店大堂的中庭與××廣場有機(jī)地融合起來；智能型寫字間入口設(shè)計為半開敞的大臺階，與酒店入口相映襯，××街一側(cè)的商場入口布置廣告燈飾。⒊ 綠化及景觀

根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求，建筑用地紅線內(nèi)，臨××廣場一側(cè)及沿××街、××街一側(cè)盡量布置綠化面積，綠化風(fēng)格與大廈的歐洲新古典風(fēng)格相適應(yīng)。酒店入口軸線正對的綠地上設(shè)置銅合金雕塑標(biāo)志，環(huán)繞酒店大堂設(shè)置五根不銹鋼旗桿，夜間輔以立面泛光照明，形成鮮明、生動、清新的外部空間環(huán)境。⒋ 建筑功能分布 ① 地下部分

估價對象地下部分設(shè)四層地下室，主要為地下停車場(22 7 個車位)、機(jī)電設(shè)備用房和酒店的輔助用房。地下四層按地下人防設(shè)計，地下一層設(shè)計有舞廳、保齡球室等娛樂服務(wù)設(shè)施，地下二層至地下四層為地下停車場。② 裙房

估價對象地上一至六層為裙房，主要用于商場、餐飲、商務(wù)等以及酒店的公共部分?！痢两忠粋?cè)裙房的一層至四層設(shè)商場，面對××廣場的酒店大堂設(shè)三層挑空的中庭，半圓形玻璃幕墻。一層設(shè)總服務(wù)臺、電梯廳、瀑布流水，并設(shè)自動扶梯聯(lián)結(jié)地下一層的娛樂設(shè)施和地上一層至五層裙房的餐飲、會議等公共空間，五層的多功能廳設(shè)有四國語言同聲傳譯系統(tǒng)及聲光控制室，六層設(shè)桑拿、游泳池、屋頂花園等休憩、健身設(shè)施。③ A 座塔樓

A 座塔樓七層至十三層為辦公寫字間，建筑面積 9910.64 ㎡。十五層至二十九層、三十一層至四十四層為按照五星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的酒店客房，四十六層至四十八層為屋頂餐廳，十四層、三十層、四十五層為避難層(兼設(shè)備層)，四十九層至五十一層為設(shè)備層、機(jī)房，屋頂設(shè)直升飛機(jī)停機(jī)坪。④ B 座塔樓

B 座塔樓的設(shè)計功能為半智能型寫字間。建筑面積為29016.44。七層為會議中心，六層及八層至二十六層為寫字間，二十七層至二十九層為設(shè)備層、機(jī)房，屋頂設(shè)冷卻塔。⒌ 裝修

外墻：裙房采用暖灰色花崗巖板；塔樓外墻采用玻璃幕部分塑鋁板掛面； 窗和局部玻璃幕墻采用鋁合金框，淺灰色隔熱中空玻璃。

酒店大堂：花崗巖拼花地面，石材或木質(zhì)墻面，金屬吸音板裝飾吊頂。公共衛(wèi)生間：高級防滑地磚，墻面裝飾釉面磚貼至頂棚金屬板吊頂，嵌入式燈具，大理石化妝臺，進(jìn)口衛(wèi)生潔具。

高級寫字間：地面鋪高級地毯，木墻裙，吸音板吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。

普通寫字間：地面鋪地毯，涂料或無框玻璃隔斷，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。

會議室：地面鋪高級地毯，木墻裙，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具。

餐廳：地面石材或地毯、地磚，木質(zhì)鑲板墻面，裝飾玻璃門，裝飾吸音吊頂。廚房、備餐間：防滑地磚，釉面磚墻面，金屬板吊頂?？头浚旱孛驿伒靥?，壁紙墻面，裝飾吸音吊頂。

設(shè)備用房、庫房等：細(xì)石混凝土地面，墻面、頂棚刷涂料。

其他：特殊要求的會議室、多功能廳做音質(zhì)設(shè)計，有振動和噪音的機(jī)房做減振和防噪處理。

⒍ 設(shè)備及設(shè)施配置 ① 中央空調(diào)系統(tǒng)

××大廈采購美國“開利”牌中央空調(diào)系統(tǒng)，對不同的功能區(qū)分別采用空氣系統(tǒng)和風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)，地下室設(shè) 4 臺 930RT的雙效溴化鋰吸收式水冷機(jī)組，由城市集中供熱系統(tǒng)提供蒸汽，另在地下室設(shè) 2 臺進(jìn)口蒸汽發(fā)生器。② 電梯

××大廈共采用美國“ OTIS ”牌“ 506NCE ”型電扶梯共 16部，“ E411-VVVF ”型電梯 18 部。③ 樓宇自動化系統(tǒng)

綜合布線系統(tǒng)：模塊化的開發(fā)性布線系統(tǒng)，可進(jìn)行語音、數(shù)據(jù)和圖像傳輸。通訊系統(tǒng)： 半智能型寫字間設(shè) 400 對市話直通線路； 智能型寫字間設(shè) 410 對市話直通線路和一臺 450 門程控交換機(jī)，45 條中繼線；酒店設(shè) 110 對市話直通線路和一臺 1750 門程控交換機(jī)，175條中繼線。A 座屋頂平臺設(shè)各種天線，接收設(shè)備在 A 座十三層。機(jī)電設(shè)備自動控制系統(tǒng)： 采用計算機(jī)進(jìn)行分散控制和集中管理。

酒店管理系統(tǒng)：前臺和后臺酒店管理系統(tǒng)、俱樂部管理系統(tǒng)、會議及宴會管理系統(tǒng)、管理信息系統(tǒng)、餐飲庫存成本控制系統(tǒng)和電視綜合服務(wù)系統(tǒng)。

智能型會議系統(tǒng)：設(shè)置于多功能廳的全套飛利浦公司的智能型會議系統(tǒng)。廣播音響系統(tǒng)：包括背景音樂系統(tǒng)、客房音響系統(tǒng)、業(yè)務(wù)廣播系統(tǒng)、火災(zāi)事故廣播系統(tǒng)。

保安系統(tǒng)：包括報警系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。

車庫管理系統(tǒng)：自動驗卡、計費(fèi)、卷閘、信息顯示等設(shè)備。智能型二總線火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)。④ 給排水系統(tǒng)

包括給水、排水、熱水及開水供應(yīng)、循環(huán)供水、游泳池供水、消防和排水系統(tǒng)。

⑤ 動力系統(tǒng)

包括熱力站、鍋爐房、柴油發(fā)電機(jī)、油罐、油泵和泠庫等設(shè)備。⑥ 供配電系統(tǒng)

10KVA 雙回路供電系統(tǒng)、變電所、配電室等設(shè)備。⑶ 其它實物狀況說明 ⒈ 用地面積及形狀

估價對象用地面積 7593.66 ㎡，為國有出讓性質(zhì)，使用權(quán)人為××大廈酒店有限公司，使用期限由 1998 年 9 月 20 日至 2038年 9 月 19 日，形狀為不規(guī)則矩形。⒉ 建造年代

估價對象于 2000 年 8 月開工建設(shè)，2003 年 10 月建至目前狀態(tài)停工至今。⒊ 建筑結(jié)構(gòu)

估價對象為鋼結(jié)構(gòu)及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。⒋ 建筑面積

本報告中根據(jù)使用功能，將××大廈分為三個功能部分，分?jǐn)?公共面積和附屬面積后的建筑面積分別為：

酒店(含客房、餐飲、娛樂、商務(wù)中心、地下車庫等)： 建筑面積 93584.80 ㎡

商場： 建筑面積 7763.46 ㎡

寫字間： A 座(智能型)建筑面積 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 29016.44 ㎡ ⒌ 地形及地質(zhì)條件

估價對象所處地形由東南向西北傾斜，高差約 5 米，地質(zhì)條件 良好。

⒍ 臨街狀態(tài)

估價對象三側(cè)臨街。南側(cè)與寬約 30m 的××街等高相接，臨街寬度約 50m，西側(cè)與寬約 20m 的××街等高相接，臨街寬度約120m，北側(cè)與寬約 50m 的××路等高相接，臨街寬度約 50m，東側(cè)臨寬約 6m 的巷道。二 區(qū)位狀況分析 ⑴ 區(qū)域范圍

估價對象所處區(qū)域為以估價對象為中心，向東 50m 至××街，向西 300m 至××街，向北 300m 至××街所圍成的區(qū)域。該區(qū)域按××市城市類區(qū)劃分標(biāo)準(zhǔn)屬一類一級區(qū)域，估價對象建設(shè)用地按××市土地級別標(biāo)準(zhǔn)屬一級地一類區(qū)。估價對象所處區(qū)域景觀條件良好，整個區(qū)域地勢略向西北傾斜。⑵ 街路配置

估價對象所處區(qū)域南接寬約 30m 的××街，西接寬約 20m 的××街，北接寬約 50m 的××路?！痢谅贰ⅰ痢谅返瘸鞘兄?、次干道通過該區(qū)域，以××廣場為樞紐形成東連××廣場、××廣場、××廣場，西連××廣場、××廣場××廣場，南接××路，北接××路的完善的道路交通網(wǎng)絡(luò)，道路通達(dá)條件較好。整個區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達(dá)，路況良好。⑶ 交通設(shè)施與接近條件

估價對象所處區(qū)域距火車站約 0.5km，距 海 港 約 2km，距國際機(jī)構(gòu)約 8km。經(jīng)過該區(qū)域的 15 路、23 路、702 路、703 路等十余條公交聯(lián)營線路，可通達(dá)市內(nèi)各個區(qū)域，形成輻射能力極強(qiáng)的公共交通網(wǎng)絡(luò)。該區(qū)域東接××廣場商貿(mào)金融區(qū)，西面和北面與市中心商業(yè)區(qū)相連接。⑷ 基礎(chǔ)設(shè)施

在估價對象所處區(qū)域范圍內(nèi)，上下水、電力、煤氣、供暖、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，市政主管網(wǎng)可由××街、××街一側(cè)接入，距離較近。⑸ 商服設(shè)施配置 估價對象所處區(qū)域內(nèi)有××廣場大廈、××大酒店、××大廈、××大廈等中高檔酒店、辦公服務(wù)設(shè)施，××電影城、××影劇院等娛樂設(shè)施，以及一定數(shù)量的中小型店鋪、娛樂文化場所。⑹ 區(qū)域特征及變動趨勢

估價對象所處區(qū)域是××市最繁華的文化娛樂中心區(qū)，以各種規(guī)模的影視廳、賓館、酒店等娛樂服務(wù)設(shè)施為主，混雜少量居民住宅。該區(qū)域內(nèi)目前以中、低層建筑為主，低層建筑建造年代較早，目前市政府正在分期進(jìn)行拆遷改造。根據(jù)××市城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，該區(qū)域未來的發(fā)展趨勢是集聚程度更高的城市商貿(mào)娛樂中心區(qū)，建筑規(guī)模向中高層、大型化發(fā)展。⑺ 其他影響設(shè)施

估價對象所處區(qū)域內(nèi)無污染、危險及其他使人心理上產(chǎn)生嫌惡感的設(shè)施。三 市場背景分析

××市位于遼東半島最南端，三面環(huán)海，一面與大陸相接，是我國東北地區(qū)對外開放的窗口和走向世界的橋梁，是我國北方開放度最高的城市。改革開放以來，特別是近十多年來，××市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。2003 年，經(jīng)濟(jì)總量增速躍上 15% 的新臺階，成為近年來增長量最快的年份。初步核算，全市生產(chǎn)總值 1632.6 億元，人均生產(chǎn)總值按戶籍平均人口計算為 29206 元，按年末匯率測算縱約合

3529 美元?！痢潦幸呀?jīng)在國內(nèi)外特別是東亞地區(qū)形成了較高的知名度。近十年來，××市政府始終致力于加強(qiáng)城市建設(shè)與管理工作，城市面貌發(fā)生了巨大的改觀，城市功能不斷增強(qiáng)。良好的城市環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使得××市的投資環(huán)境不斷改善，與此同時投資領(lǐng)域也不斷拓寬，××市始終是中國北方的投資熱點(diǎn)城市之一。幾年來，××市對外貿(mào)易持續(xù)快速增長。全市新批外商投資企業(yè) 879家，比上年增長 5.6% ； 合同外資金額 45.75 億美元，增長 51.6% ；實際使用外商直接投資 22.11 億美元，增長 37.9%。在新批外商投 資企業(yè)項目中，總投資超 1000 萬美元的大項目有 118 項，趨超5000 萬美的有 14 項。全市外商投資企業(yè)共完成產(chǎn)值 790.6 億元。目前，××市已有外商投資企業(yè) 7000 多家，來××市投資的國家和地區(qū) 50 多個，境外企業(yè)駐××市的代表機(jī)構(gòu) 2000 多家。國內(nèi)外商家的不斷進(jìn)入，對高檔商務(wù)用房產(chǎn)生了大量需求。同時整潔優(yōu)美的城市環(huán)境，宜人的氣候條件，以及美麗的自然風(fēng)光，每年也吸引了大量的中外來賓觀光旅游。每年“黃金周”期間、服裝節(jié)期間，市內(nèi)的星級酒店入住率超過 80%，五星級酒店時常爆滿。因此，目前市中心商業(yè)區(qū)域、商務(wù)金融區(qū)域的高檔酒店、寫字樓的收益狀況良好?？梢灶A(yù)見，隨著國家振興東北老工業(yè)基地相關(guān)政策的落實與實施，作為東北亞航運(yùn)中心以及國際航運(yùn)中心的建設(shè)、東北亞金融中心、物流集散地的建設(shè)，會使××市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對外開放的步伐進(jìn)一步加快，國內(nèi)外進(jìn)入××市的投資、經(jīng)商、旅游等活動將會持續(xù)增長。因此，在市中心商業(yè)區(qū)域或金融商務(wù)區(qū)域投資 興建高檔酒店和寫字樓前景明朗，物業(yè)價格將保持在較高水平。四 最高最佳使用分析

房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)以估價對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價。最有效使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。根據(jù)估價對象所處的地理位置、規(guī)模以及其設(shè)計方案，根據(jù)最高最佳使用原則，本估價報告中估價對象作為集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為其最高最佳使用。五 估價方法選用

根據(jù)委托人的估價目的和要求，并根據(jù)估價對象為在建工程這一特點(diǎn)，本估價報告采用假設(shè)開發(fā)法與成本法進(jìn)行評估。六 估價測算過程

⑴ 假設(shè)開發(fā)法估價過程

具體技術(shù)思路為：在合理估計建設(shè)期的基礎(chǔ)上，首先運(yùn)用市場比較法、收益法估算估價對象在未來建成狀態(tài)的市場總值，扣減目前尚未投入的建安費(fèi)，配套費(fèi)以及管理費(fèi)、銷售稅費(fèi)等得出估價對象目前狀態(tài)下的市場價格。由于估價對象建筑面積及建設(shè)的項目規(guī)模較大，比較××市相同規(guī)模物業(yè)的建設(shè)期以及定額規(guī)定的建設(shè)期，確定其開發(fā)期為 18 個月。本報告在測算中考慮資金的時間價值，將各期資金投入和銷售收入折算為估價時點(diǎn)的現(xiàn)值，并基于如下假設(shè)進(jìn)行折現(xiàn)：

所有投資均在各期期中一次性實現(xiàn)。銷售收入在 2006 年 5 月31 日一次性變現(xiàn)。報酬率確定為 7.55%(詳情見后)。故本報告采用動態(tài)方式進(jìn)行測算?；居嬎愎綖椋?P=P’-(A+B+C+D)其中(以下各個項目費(fèi)用均為折現(xiàn)值)： P ：估價對象目前狀態(tài)價格

P’ ： 項目全部建成后銷售價格 A ：續(xù)建成本 B ：管理費(fèi)用 C ：銷售稅費(fèi)

D ：買方購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)稅費(fèi) 具體分項核算如下：

⒈ 項目全部建成后的市場價格：

根據(jù)委托人的估價目的和估價對象功能上的特點(diǎn)，本報告采用不同的評估方法，分別對估價對象——××大廈在目前狀態(tài)下各功能部分的價格進(jìn)行評估，確定××大廈目前狀態(tài)的市場總值。本報告中根據(jù)使用功能，將××大廈分為三個功能部分，分?jǐn)偣裁娣e和附屬面積后的建筑面積分別為： 酒店(含客房、餐飲、娛樂、商務(wù)中心、地下車庫等)： 建筑面積 93584.80 ㎡

商場： 建筑面積 7763.46 ㎡

寫字間： A 座(智能型)建筑面積 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 29016.44 ㎡ ① 關(guān)于××大廈酒店部分的評估

××大廈的酒店部分按五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，預(yù)計在 2006 年5 月 31 日建成并投入使用。由于××市房地產(chǎn)市場上同類高檔商業(yè)型房地產(chǎn)的市場實際交易案例很少，而此類房地產(chǎn)在使用過程中具有明顯的收益性質(zhì)，可以不斷地獲得經(jīng)營收益。故本報告采用收益法評估其市場價格。

收益法稱收益資本化法或收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本次評估采用收益法當(dāng)中的報酬資本化法。即根據(jù)估價對象在未來可使用年限(經(jīng)濟(jì)收益年限)內(nèi)的經(jīng)營、使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當(dāng)?shù)膱蟪曷?折現(xiàn)率)將估價對象在未來可使用年限(經(jīng)濟(jì)收益年限)內(nèi)各年的凈收益進(jìn)折算到估價時點(diǎn)后累加，以此確定估價對象在估價時點(diǎn)的價值。采用收益法評估房地產(chǎn)價格通常采用下列步驟：

Ⅰ 估算估價對象未來各年的潛在毛收入。即假設(shè)估價對象在充分利用、無空置時的年總收入。

Ⅱ 估算估價對象未來各年的有效毛收入。即在潛在毛收入的基礎(chǔ)上，考慮商業(yè)物業(yè)在使用過程中的正?？罩?、拖欠租金等損失后，實際所能獲得的年總收入。

Ⅲ 估算估價對象未來各年的運(yùn)營費(fèi)用。即在房地產(chǎn)的使用過程中為取得經(jīng)營收益所花費(fèi)的各種費(fèi)用，包括：營業(yè)成本、營業(yè)費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、稅金及附加費(fèi)以及經(jīng)營者利潤等。

Ⅳ 計算估價對象未來各年的凈收益，即有效年收入中減去各種運(yùn)營費(fèi)用得到的，由使用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益。

Ⅴ 確定報酬率。即投資者投資同類房地產(chǎn)所獲得的投資回報與所投入的資本的比率。

Ⅵ 確定收益年限。即估價對象自估價時點(diǎn)起至未來可獲收益的年數(shù)。

Ⅶ 選擇報酬資本化公式。即將各年凈收益采用適當(dāng)方式進(jìn)行資本化還原的具體公式。本報告中假設(shè)估價對象在未來使用年限(有限年)內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，且各年的報酬率保持不變，確定報酬資本化法的計算公式為：

A ——年凈收益； Y ——報酬率；

n ——收益期限，自估價時點(diǎn)起至未來可獲得收益時間。A 酒店部分凈收益測算：

預(yù)計××大廈于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用，故本估價報告基于前述基本分析和××市高檔酒店的客觀收入和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)來預(yù)測計算其凈收益。酒店部分凈收益由客房部分的凈收益、餐飲娛樂部分的凈收益和其他部分(車庫、商務(wù)中心、健身及出租柜臺等)的凈收益構(gòu)成。分別測算如下：

A.1 客房部分凈收益測算 a 客房年經(jīng)營收入

××大廈酒店的客房部分分為： 15 ～ 42 層共有標(biāo)準(zhǔn)間 528 套；15 ～ 42 層，每層設(shè)兩個套間，共 54 個套間； 44 層為 8 套豪華套間； 43 層為 1 套總統(tǒng)套房。根據(jù)本公司掌握的××市目前五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并考慮估價對象酒店部分的設(shè)計及裝修標(biāo)準(zhǔn)，確定××大廈的酒店標(biāo)準(zhǔn)間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計為 900 元 / 日(人民幣)，利用率為 70% ； 套間為 1800 元 / 日，利用率為 65% ； 豪華套間為 2800元 / 日，利用率為 50% ； 總統(tǒng)套房為 24500 元 / 日，利用率為 35%。每年按 360 個營業(yè)日計算?？头磕杲?jīng)營收入為：

(900 元 / 日?套× 528 套× 70%+1800 元 / 日?套× 54 套× 65% +2800 元 / 日?套× 8 套× 50%+24500 元 / 日?套× 1 套× 35%)× 360 日＝ 14961 萬元 b 客房年運(yùn)營費(fèi)用 ○ 營業(yè)成本：

客房營業(yè)成本包括客房的各項服務(wù)成本、能源費(fèi)、維修費(fèi)用及每年的固定資產(chǎn)(除房屋和與房屋不可分離的設(shè)備設(shè)施)折舊等，根據(jù)可行性研究和初步設(shè)計中確定的酒店規(guī)模、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)估算，客房年營業(yè)成本約 3120 萬元。

○ 營業(yè)費(fèi)用：

包括服務(wù)人員工資及福利、開辦費(fèi)攤銷和廣告、宣傳、交際費(fèi)，根據(jù)××市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項費(fèi)用平均水平估算，客房年營業(yè)費(fèi)用為 625 萬元。

○ 管理費(fèi)用：

包括房產(chǎn)稅、保險費(fèi)、管理人員工資及福利、差旅費(fèi)等各種費(fèi)用，估算客房部分年管理費(fèi)用為 343 萬元?！?財務(wù)費(fèi)用：

包括流動資金的利息、籌資成本、匯兌損益等，估算為 257 萬元?！?營業(yè)稅及附加：

按客房營業(yè)收入的 5.55% 計 算，為 830 萬元?！?經(jīng)營者利潤：

根據(jù)調(diào)查和 2003 年××市社會經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計資料中賓館酒店業(yè)財務(wù)狀況報表，估算年經(jīng)營者利潤為 1496 萬元。

● 年經(jīng)營費(fèi)用合計： 6671 萬元。c 客房部分凈收益

客房部分凈收益＝年經(jīng)營收入－年經(jīng)營費(fèi)用 ＝ 14961 萬元－ 6671 萬元 ＝ 8190 萬元

A.2 餐飲娛樂部分凈收益 a 餐飲部分年營業(yè)收入

××大廈餐飲娛樂部分主要集中在地下一層，地上二層至六層和地上四十六至四十八層，包括程式餐廳、包間等。根據(jù)××廣場、××廣場、××路一帶同類餐飲娛樂設(shè)施的經(jīng)營情況，經(jīng)營規(guī)模按建筑面積比例套算，估算餐飲娛樂部分年經(jīng)營收入為 3650 萬元。b 餐飲部分年運(yùn)營費(fèi)用 ○ 營業(yè)成本

包括原材料和各項服務(wù)成本、能源費(fèi)、維修費(fèi)用及每年的固定固定資產(chǎn)(除房屋和與房屋不可分離的設(shè)備設(shè)施)折舊等，根據(jù)可行性研究和初步設(shè)計中確定的酒店規(guī)模、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)估算，餐飲部分年營業(yè)成本為 1095 萬元。

○ 營業(yè)費(fèi)用：

包括服務(wù)人員工資及福利、開辦費(fèi)攤銷和廣告、宣傳、交際費(fèi)，根據(jù)××市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項費(fèi)用平均水平估算，餐飲娛樂部分年營業(yè)費(fèi)用為 200 萬元?！?管理費(fèi)用：

包括房產(chǎn)稅、保險費(fèi)、管理人員工資及福利、差旅費(fèi)等各種費(fèi)用，估算年管理費(fèi)用為 70 萬元。○ 財務(wù)費(fèi)用：

包括流動資金的利息、籌資成本等，估算為 53 萬元?！?營業(yè)稅及附加： 按營業(yè)收入的 5.55% 計 算，為 203 萬元?！?經(jīng)營者利潤：

根據(jù)調(diào)查和 2003 年××市社會經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計資料中賓館酒店業(yè)財務(wù)狀況報表，估算餐飲部分年經(jīng)營者利潤為 365 萬元?！?年經(jīng)營費(fèi)用合計： 1986 萬元。c 餐飲娛樂部分凈收益

餐飲娛樂部分凈收益＝年經(jīng)營收入－年經(jīng)營費(fèi)用 ＝ 3650 萬元－ 1986 萬元 ＝ 1664 萬元

A.3 其他部分凈收益

酒店的其他部分凈收益包括通過地下停車場、商務(wù)中心、健身、娛樂等服務(wù)項目的收費(fèi)獲得的收入，減去相關(guān)費(fèi)用獲得的凈收益。因××大廈尚在建設(shè)中，難以將各部分的經(jīng)營收入、經(jīng)營費(fèi)用劃分清楚，故本報告中考慮按同檔次酒店經(jīng)營中的一般比例進(jìn)行估算，即以客房部分和餐飲部 分的年凈收益之和的 10% 確定為其他部分的年凈收益。

其他部分凈收益＝(81 9 0 ＋ 1664)× 10% ＝ 995 萬元 A.4 酒店部分的凈收益(a)以上三部分的凈收益之和，即：

凈收益 a ＝ 8290 ＋ 1664 ＋ 995 ＝ 10949 萬元 B 報酬率的確定

本次評估采用市場提取法確定估價對象的報酬率，即投資回報與所投入的資本的比率。市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報酬資本化法公式，反求出報酬率。根據(jù)本估價機(jī)構(gòu)掌握的有關(guān)資料，測算出類似房地產(chǎn)的報酬率為 7.55%。最終確定報酬率： Y ＝ 7.55% C 經(jīng)濟(jì)收益年限確定

估價對象的土地出讓使用年限為 1998 年 9 月至 2038 年 9 月共 40 年，而建筑物的耐用年限依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)條文說明中的參考值，對于鋼結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房一般為 80 年；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房一般為 60 年?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》第 4.3.8 條規(guī)定：“對于土地和建筑物合一的估價對象，當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限”。由于估價對象建筑物完全投入使用是 2006 年，已使用土地 8 年，尚余出讓使用年限 32 年，故確定經(jīng)濟(jì)收益年限為 32 年.D 測算酒店部分價格

通過上述分析，將凈收益、報酬率和收益年限代入公式

其中 A ＝ 10949 萬元 Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年

測算××大廈酒店部分價格為： V ＝ 130898 萬元 ② 測算××大廈商場部分的價格 A 商場凈收益測算

××大廈的商場主要位于大廈 B、C 區(qū)，臨××街一側(cè)裙房的二層至五層，建筑面積約為 7763.46 ㎡，估價人員根據(jù)估價對象所處區(qū)域內(nèi)幾家大型商場的商品銷售利潤及柜臺出租水平，并對估價對象的規(guī)模、位置等個別及區(qū)位狀況進(jìn)行修正，結(jié)合估價師的經(jīng)驗，預(yù)計 2006 年建成后，此類繁華地區(qū)高檔次商場的年總收入扣除其經(jīng)營成本、費(fèi)用、稅金、利潤等，確定該商場的年凈收益約為 1500萬元。B 確定報酬率

根據(jù)估價對象的實際情況，確定商場部分年凈收益的報酬率采 用與酒店部分相同的報酬率即 7.55% 的報酬率。C 經(jīng)濟(jì)收益年限確定

商場部分的經(jīng)濟(jì)收益年限按酒店部分經(jīng)濟(jì)收益年限同樣思路確定，本估價報告選定商場部分的經(jīng)濟(jì)收益年限為 32 年。

D 商場部分價格 將凈收益、報酬率和經(jīng)濟(jì)收益年限代入計算公式(公式略)Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年

測算商場部分價格為： V ＝ 17933 萬元 ③ ××大廈寫字樓部分的價格評估

根據(jù)委托人提供的規(guī)劃設(shè)計圖紙，××大廈寫字樓部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座寫字樓全部向市場發(fā)售。近幾年，××市的××廣場、××廣場、××路兩側(cè)開發(fā)了大量高檔寫字樓，如××大廈、××大廈、××大廈、××大廈、××大廈等，類似標(biāo)準(zhǔn)檔次寫字樓的實際交易案例較多，故選用市場比較法評估其市場價格。

市場比較法是以替代原理為理論基礎(chǔ)，即將估價對象與同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中在較近時期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從其既知價格通過交易日期修正、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況因素修正、區(qū)位狀況修正、實物狀況修正而得出估價對象最有可能實現(xiàn)的合理價格的一種方法。運(yùn)用市場比較法評估房地產(chǎn)價格通常采用下列步驟： Ⅰ 廣泛收集交易實例； Ⅱ 從中選取可比實例； Ⅲ 建立價格比較基礎(chǔ)； Ⅳ 進(jìn)行交易情況修正； Ⅴ 進(jìn)行交易日期修正； Ⅵ 時行區(qū)位狀況修正； Ⅶ 進(jìn)行實物狀況修正； Ⅷ 綜合評估決定估價額。A 選擇類似交易案例 實例一：

位于××區(qū)××街，為一棟二十七層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)現(xiàn)代化大廈，1998 年 10 月投入使用。比較實例位于該大廈的二十一層，南向，成交面積 227 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用進(jìn)口高速電梯兩部，設(shè)有煙霧報警、自動消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設(shè)施齊全。成交價格為建筑面積每平方米 8400 元，交易日期為 2004 年 9 月 30 日。實例二：

位于××區(qū)××路，臨主干道，為一棟鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)大廈，2002 年投入使用，共計 29 層。比較實例位于該大廈的十九層，成交建筑面積約 99.73 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用 4 部進(jìn)口高速電梯，設(shè)有煙霧報警、自動消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設(shè)施齊全。成交價格為建筑面積 9000 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 9 月 6 日。實例三：

位于××區(qū)××路，為一棟框剪結(jié)構(gòu)寫字樓，設(shè)有進(jìn)口高速電梯，配套設(shè)施有中央空調(diào)、消防煙霧報警及自動噴淋、IDD 電話系統(tǒng)，2003 年底交付使用。比較實例位于該寫字樓的二十八層，建筑面積 348.26 ㎡，東南朝向，室內(nèi)為初裝修。成交價格為建筑面積 8800 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 10 月 12 日。

B 比較實例與估價對象的比較因素見表 1 ： 比較實例 一 二 三（此處未列表）區(qū) 位 狀 況

自然條件 相似 相似 相似 社會條件 相似 相似 相似 離市中心距離 相似 相似 相似 交通條件 相似 相似 相似 商業(yè)繁華程度 稍差 相似 稍差 公共設(shè)施配套情況 相似 相似 相似 規(guī)劃條件 稍差 相似 相似 實 物 狀 況

臨街狀態(tài) 相似 相似 相似 結(jié)構(gòu)形式 相似 相似 相似平面布局 相似 相似 相似 建筑規(guī)模 相似 相似 相似 裝修情況 稍差 相似 稍差 所處樓層 相似 相似 相似 成新度 十 十 十

外觀 稍差 稍差 稍差 交易情況 正常 正常 正常 交易日期近期近期近期 C 確定修正系數(shù) ○ 交易情況修正

實例一、二、三均為正常買賣不需進(jìn)行交易情況修正?！?交易日期修正

可比實例一、二、三的交易日期接近，且在該期間內(nèi)，寫字樓類房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)，因此可看作 100。由 于受經(jīng)濟(jì)發(fā)展及市場供需的影響，預(yù)計到 2006 年 5 月 31 日，類似房地產(chǎn)的價格將有5% 的下降幅度。為簡化分析，本估價報告中假設(shè)在銷售前提下，全部銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現(xiàn)。因此估價對象交易日期修正系數(shù)為 95?！?區(qū)位狀況修正

比較實例三處于估價對象同一區(qū)域，比較實例一、二處于類似區(qū)域，根據(jù)表 1 比較參照物與估價對象的區(qū)域進(jìn)行的比較分析，確定比較修正系數(shù)為： 設(shè)估價對象的區(qū)域價格為 100，則實例一為 95，實例二為 100，實例三為 98。○ 實物狀況修正 根據(jù)表 1 比較參照物與估價對象實物狀況進(jìn)行的比較分析，主要考慮裝修標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模和設(shè)施等因素進(jìn)行修正，確定比較修正系數(shù)為： 設(shè)估價對象的價格為 100，則實例一為 95，實例二為 95，實例三為 95。D 根據(jù)以上各項修正系數(shù)，列表比準(zhǔn)價格詳見表 2 ： 項 目 一 二 三

成交單價(元/㎡)8400 9000 8800 區(qū)位狀況修正 100/95 100/100 100/98 房地產(chǎn)狀況因 素修正 實物狀況修正 100/95 100/95 100/95 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 95/100 95/100 95/100 比準(zhǔn)價格 8840 9000 8980 對調(diào)整后的比準(zhǔn)價格進(jìn)行綜合平均，估價對象的市場單價為：(8840 ＋ 9000 ＋ 8980)/3 ≈ 8940(元 / ㎡)E 寫字樓部分的價格

估價對象寫字樓部分的價格為：

(9910.64 ＋ 29016.44)× 8940 ＝ 34801(萬元)④ ××大廈于 2006 年 5 月 31 日所能實現(xiàn)的整體價值為： 130898 ＋ 17933 ＋ 34801 ＝ 183632(萬元)本報告采用動態(tài)方式進(jìn)行計算測算。從估價時點(diǎn)至 2006 年 5月 31 日，尚有 19 個月的時間，即 1.58 年的時間?？紤]目前行業(yè)報酬率水平并結(jié)合近期利率情況，確定折現(xiàn)率為 17%。則××大廈于估價時點(diǎn)的現(xiàn)值為143290萬元 ⒉ 應(yīng)扣除開發(fā)費(fèi)用測算

① 尚未完成的建安工程費(fèi)及裝飾裝修工程費(fèi) 根據(jù)估價對象目前完成狀況，根據(jù)委托人提供的資料結(jié)合本公司現(xiàn)場勘查掌握的有關(guān)資料，確定尚須投入的裝修費(fèi)、設(shè)備購置及安裝工程費(fèi)、智能工程(含設(shè)備)、通訊、變電所等合計約為每平方米建筑面積 2500 元左右，建設(shè)期為 19 個月，并假設(shè)此項費(fèi)用均勻投入，則此項費(fèi)用于估價時點(diǎn)的現(xiàn)值為：30978萬元

② 管理費(fèi)

管理費(fèi)取建安費(fèi)用的 4%，則該項費(fèi)用 B ＝ 1239 萬元 ③ 銷售稅費(fèi)

銷售稅費(fèi)取總樓價的 2.5%，營業(yè)稅及附加費(fèi)率取總樓價的 5.55%，此項費(fèi)用為 C ＝ 11535 萬元 ④ 買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

確定買方購買時應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)為購買價格的 5%，即Ｄ＝ 0.05P ⑤ 總計

A ＋ B ＋ C ＋ D ＝ 43752(萬元)＋ 0.05P ⒊ 估價對象目前狀態(tài)下價格： P ＝ P’ —(A ＋ B ＋ C ＋ D)＝ 143290 — 43752 — 0.05P ＝ 94798(萬元)

⑵ 成本法估價過程 具體技術(shù)思路為：假設(shè)在估價時點(diǎn)條件下重新取得建設(shè)用地，以現(xiàn)有設(shè)計、工藝、技術(shù)水平、現(xiàn)有原材料、施工方式，重新建設(shè)與估價對象具有同等效用的房地產(chǎn)，所需花費(fèi)適當(dāng)、必須的客觀成本、費(fèi)用，再加上正常的投資利潤及稅費(fèi)，求取估價對象的積算價格，由于估價對象為在建工程不考慮折舊，最終確定估價對象的價格。

成本法使用公式：

P ＝ L ＋ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ E ＋ F ＋ G ＋ H 其中 P ：評估價格； L ：土地費(fèi)用； A ：前期費(fèi)用； B ：建安工程費(fèi)； C ：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)； D ：資源性費(fèi)用； E ：管理費(fèi)；

F ：利息及融資費(fèi)用； G ：投資利潤； H ：稅費(fèi)。

具體分項測算如下： ⒈ 取得土地的費(fèi)用

根據(jù)估價對象所占用土地的性質(zhì)，此項費(fèi)用包括土地出讓金、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。① 土地出讓金

估價對象所占用的土地為國有出讓土地，根據(jù)有關(guān)部門提供的資料及本評估機(jī)構(gòu)掌握的資料，該地塊的土地出讓金經(jīng)平均修正后為每平方米建筑面積 900 元，計算該土地的土地出讓金：

900 × 140274.34 ≈ 12600)(萬元)② 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

根據(jù)有關(guān)部門提供的資料及本評估機(jī)構(gòu)掌握的資料，該地區(qū)拆遷安置補(bǔ)償所需的費(fèi)用為每平方米占地面積 7500 元左右，則計算拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)為： 7500 × 7593.66 ≈ 5695(萬元)③ 綜合配套費(fèi)

根據(jù)××市政府相關(guān)文件規(guī)定，××綜合配套費(fèi)為每平方米建筑面積 300 元左右，則計算此項費(fèi)用為：

300 × 140274.34 ≈ 4200(萬元)④ 土地費(fèi)用合計： 12600 ＋ 5695 ＋ 4200 ＝ 22495 萬元 ⒉ 前期費(fèi)用

前期費(fèi)用包括“三通一平”工程費(fèi)和專業(yè)費(fèi)用。① “三通一平”工程費(fèi)約為 30 萬元 ② 專業(yè)費(fèi)用

包括規(guī)劃、勘察設(shè)計、可行性研究等費(fèi)用。參照同類房地產(chǎn)此項費(fèi)用計算估價對象專業(yè)費(fèi)用為 1120 萬元。③ 前期費(fèi)用合計： 1150 萬元 ⒊ 建安工程費(fèi)

根據(jù)委托人提供的資料并比照類似工程的造價，確定估價對象目前狀態(tài)的建安工程費(fèi)為每平方米建筑面積 2550 元左右，則此項費(fèi)用為： 2550 × 140274.34 ＝ 35770(萬元)⒋ 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)

估價對象為在建工程，該項費(fèi)用尚未發(fā)生，故本報告不計此項費(fèi)用。⒌ 資源性費(fèi)用

估價對象為在建工程，該項費(fèi)用尚未發(fā)生，故本報告不計此項費(fèi)用。⒍ 管理費(fèi)

根據(jù)估價對象類型及規(guī)模，管理費(fèi)按總投資的 4% 計算： 2377萬元。⒎ 投資利息

此項費(fèi)用支出按××市近期平均水平計算，年利率按 7.02%，建設(shè)期按 3 年進(jìn)行計算，則計算利息總額約為 6500 萬元。⒏ 投資利潤

根據(jù)同類檔次房地產(chǎn)同期平均投資利潤率 20% 計算約為13658 萬元。⒐ 銷售費(fèi)用及稅金

按銷售價格的 2.5% 計算銷售費(fèi)用，按銷售價格的 5.55% 計算 營業(yè)稅及附加，則此項費(fèi)用約為 0.0805P。⒑ 估價對象價格

估價對象重置成本總價為：

P ＝ 22465 ＋ 1150 ＋ 35770 ＋ 2377 ＋ 6500 ＋ 13658 ＋ 0.0805P P ＝ 89125(萬元)⑶ 估價結(jié)果確定

假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果為 94798 萬元，成本法估價結(jié)果為 89125萬元，兩估價結(jié)果相差比例為 6.37% 比較接近，利用簡單算術(shù)平均數(shù)法，求得計算結(jié)果為 91962 萬元。評估人員經(jīng)過綜合分析上述結(jié)果，最終確定估價結(jié)果為 9.2 億元。

七 估價結(jié)果

根據(jù)上述分析、測算，確定估價對象——××大廈于估價時點(diǎn)2004 年 10 月 29 日的市場總值約為大寫(人民幣)玖億貳仟萬圓整。

×× 房地產(chǎn)估價公司 二 ○ ○四年十一月六日

第三篇：《房地產(chǎn)估價》課程設(shè)計

《房地產(chǎn)估價》課程設(shè)計

目錄

1市場調(diào)查及分析1.1鹽城地區(qū)宏觀環(huán)境

1.1.1人口數(shù)據(jù)

鹽城地區(qū)人口總量保持穩(wěn)定，全市常住人口為6709629人。共有家庭戶 2609831戶，集體戶69669戶，家庭戶人口為6449857人，集體戶人口為259772人。平均每個家庭戶的人口為2.47人。鹽城市常住人口規(guī)模在蘇州市（1072.17萬人）、徐州市（880.20萬人）和南京市（843.62萬人）、南通市（731.00萬人）之后，居全省十三市第五位。人口基數(shù)大，房地產(chǎn)潛力巨大。

1.1.2經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)

經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長。2020年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值5953.4億元，按可比價計算，比上年增長3.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值661.2億元，比上年增長2.7%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值2379.4億元，比上年增長2.8%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值2912.8億元，比上年增長4.3%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為11.1:40.0:48.9，第三產(chǎn)業(yè)比重比上年提高了1個百分點(diǎn)。

1.1.3 收入數(shù)據(jù)

生活水平不斷提高。2020年，全體居民人均可支配收入33707元，比上年增長5.0%。城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入40403元，比上年增長4.1%；人均消費(fèi)支出20794元，比上年下降0.7%。農(nóng)村常住居民人均可支配收入23670元，比上年增長6.3%；人均消費(fèi)支出14994元，比上年下降3.3%。

1.1.4 交通發(fā)展迅速

城鄉(xiāng)建設(shè)成效顯著。2020年，全市交通建設(shè)完成投資183.2億元，鹽通鐵路建成通車，鹽城高鐵實現(xiàn)“縣縣全覆蓋”，“1+8”鐵路綜合客運(yùn)樞紐同步運(yùn)營，鹽城站日開行列車達(dá)66對。提檔升級農(nóng)村公路1121公里，新改建橋梁759座，建成美麗鄉(xiāng)村旅游公路1036公里。建成沿海港口5萬噸級碼頭2座，萬噸級以上碼頭泊位累計24個。新建和改造BRT站臺61座，新增新能源公交車150輛，優(yōu)化新增線路50條。

1.2鹽城地區(qū)房地產(chǎn)政策

A.房貸新政出臺，3月1日起辦理新政規(guī)定房貸客戶將利率定價方式轉(zhuǎn)換為LPR+加點(diǎn),或固定利率轉(zhuǎn)換辦理時間為2020年3月1日到8月31日。

B.《契稅法》正式公布。2021年9月1日起，《中華人民共和國契稅法》將施行;

C.鹽城出臺人才新政購房補(bǔ)貼15-40萬，鹽城推出升級版人才新政，對20所名校應(yīng)屆畢業(yè)生給予全方位補(bǔ)貼。購房:本科生15萬、研究生20萬、博士40萬，租房:每人每月1500元，交通:2000元/年，生活:博士3000元/月、研究生2000元/月、大學(xué)本1500元/月。

D.鹽城調(diào)整公積金月繳存基數(shù)上限，自2020年7月1日起，職工住房公積金月繳存工資基數(shù)上限為20500元機(jī)關(guān)事業(yè)單位及其職工繳存比例仍為12%;企業(yè)及其職工繳存比例為5%6%-12%;個人繳存者繳存比例為10%。

1.3鹽城地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r

房地產(chǎn)銷售穩(wěn)步增長。2020年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資516.9億元，比上年增長21.3%，其中住宅投資完成401.4億元，比上年增長16.5%。全市實現(xiàn)商品房銷售面積1071.5萬平方米，比上年增長26.0%，其中住宅939.5萬平方米，比上年增長27.3%；商品房銷售額851.9億元，比上年增長43.0%，其中住宅銷售額748.6億元，比上年增長46.2%。

綜上研究鹽城房地產(chǎn)，歷年來銷售套數(shù)，銷售面積，銷售均價均在逐步增長，房地產(chǎn)市場狀況發(fā)展良好。

1.4項目周邊房地產(chǎn)狀況

中海華樾

參考價：均價16800元/㎡

物業(yè)類別:住宅商業(yè)

所屬區(qū)域:城西南

建筑類別:多層 高層 小高層

開盤時間:2021.05.26

所屬學(xué)區(qū):神州路學(xué)校

容 積 率:2.5

開 發(fā) 商:鹽城潤海置業(yè)有限公司

占地面積:10.28萬㎡

建 筑 商:未填

建筑面積:25.7萬㎡

項目地址:鹽都區(qū)鹽瀆路與開創(chuàng)路交匯處（吾悅廣場北）

售樓地址:鹽都區(qū)鹽瀆路與開創(chuàng)路交匯處（吾悅廣場北）

樓盤特色:品牌房企 全功能MASTER住區(qū)

房源情況:150 131 109 130 138 134

鳳麟府

參考價：16500元/㎡

物業(yè)類別:住宅 商鋪

所屬區(qū)域:城西南

建筑類別:高層 小高層

開盤時間:12月1日

所屬學(xué)區(qū):鹽都區(qū)實驗小學(xué)、鹽城市第一初

容 積 率:2.5

開 發(fā) 商:江蘇通園弘置業(yè)有限公司

占地面積:約150畝

建 筑 商:未填

建筑面積:約32.57萬方

項目地址:鹽城市神州路海闊路交匯處（鹽都區(qū)實驗小學(xué)旁）

售樓地址:鹽城市神州路海闊路交匯處鳳麟府營銷中心

樓盤特色:臨近高架

房源情況:163 99 119 127 141。

南國裕墅

物業(yè)類別:住宅 商鋪

所屬區(qū)域:城西南

建筑類別:低層、低層住宅

開盤時間:2018年9月

所屬學(xué)區(qū):崇禮路小學(xué)、鹽城市第一初中

容 積 率:1.01

開 發(fā) 商:江蘇緣隆置業(yè)有限公司

占地面積:60407.5m2

建 筑 商:未填

建筑面積:88641m2

項目地址:神州路156號

售樓地址:鹽城市鹽都區(qū)神州路與趕海路交匯處

樓盤特色:低層、低層住宅

房源情況:法式低層、花園洋房

2項目周邊概況分析2.1項目地塊周邊情況分析

城西南區(qū)位，城市南進(jìn)東擴(kuò)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一。衣食住行各種生活配套齊全，生活便利。規(guī)劃幼、小、初學(xué)區(qū)。城西南是作為城南以及高新區(qū)的重要銜接部分，可快速鏈接聚龍湖板塊的居住區(qū)域，是鹽都區(qū)政府重點(diǎn)打造的優(yōu)質(zhì)地段。近幾年板塊發(fā)展迅猛，配套設(shè)施齊全，未來隨著城市的擴(kuò)張，城西南將成為鹽城重要組成部分。華樾項目位于城西南板塊的住宅區(qū)，坐落于城市主干道鹽瀆路旁，周邊配套成熟。

幼兒園：自建幼兒園 中小學(xué)：鹽都區(qū)實驗小學(xué)、鹽城市第一初級中學(xué)、楓葉國際學(xué)校

綜合商場：吾悅、中南城、聚龍湖、新弄里、南金鷹、奧萊城、恒大影城、麥德龍 公園：小馬溝城市綠廊、麗都公園、潤都生態(tài)公園

醫(yī)院：第三人民醫(yī)院南院、鹽城第一人民醫(yī)院南院、鹽瀆社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心

銀行：鹽城農(nóng)商銀行、南京銀行、招商銀行、中國郵政儲蓄銀行、中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國銀行

2.2項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定

1、地塊位置：地塊位于鹽瀆路與神州路交匯口，占地75畝（49950㎡）。

2、總建筑面積:124800平方米

3、容積率：≤2.54、綠化率≥35%（規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比）

5、地塊性質(zhì)：住宅、商業(yè)

6、建筑密度≤25%（居住建筑基底面積/居住建筑用地面積、建筑覆蓋率）

7、總占地面積：49950平方米（75*666.66=49950平方米）

8、住宅建筑面積：124800平方米

3可行性研究分析3.1項目設(shè)計方案

項目設(shè)計建造共12棟住宅樓，每棟20層，每層520㎡，共720戶。其中，地下車庫面積15000m2，道路及綠化面積17500m2，項目總建筑面積為124800m2，總占地面積為49950 m2，容積率為2.49。

3.2工程項目開發(fā)總進(jìn)度計劃

項目共12棟住宅樓，分為兩期開工。

一期：1#、2#、3#、4#、5#、6#；

二期：7#、8#、9#、10#、11#、12#；

工期劃分：

一期工程：2022年1月開工，建筑面積為62400m2，計劃2023年4月完工，建設(shè)工期16個月，其中分為兩個標(biāo)段建設(shè)；

二期工程：2023年5月開工，建筑面積為62400m2，計劃2024年8月完工，建設(shè)工期16個月，分為兩個標(biāo)段建設(shè)；

3.3施工進(jìn)度計劃

建設(shè)進(jìn)度安排，計劃在3年內(nèi)完成該項目，具體安排如下：

2021年6月～12月：前期工程；

2022年1月：一期一標(biāo)段建設(shè)工程開工；

2022年8月：一期二標(biāo)段建設(shè)工程開工；

2023年1月：一期一標(biāo)段建設(shè)工程竣工；

2023年8月；一期二標(biāo)段建設(shè)工程竣工：

2023年2月：二期一標(biāo)段建設(shè)工程開工；

2024年1月：二期一標(biāo)段建設(shè)工程竣工；

2023年4月：二期二標(biāo)段建設(shè)工程開工；

2024年12月：二期二標(biāo)段建設(shè)工程竣工；

3.4銷售價格和銷售進(jìn)度

3.4.1銷售計劃期

銷售期為4年，2022年6月開始預(yù)售，2023年銷售完一期一標(biāo)段，2023年銷售一期二標(biāo)段，2014年銷售完一期二標(biāo)段，2024年銷售二期。

3.4.2比較實例選擇

中海華樾隸屬于中國建筑集團(tuán)有限公園，1979年創(chuàng)立于香港，擁有41年房地產(chǎn)開發(fā)與不動產(chǎn)管理經(jīng)驗，始終堅持主流城市核心地段打造主流精品物業(yè)。于2013年入駐鹽城，經(jīng)過7載蓬勃發(fā)展，成為城市高端人居代表品牌，建面約109-134㎡都會風(fēng)范成品住宅 二期煥新登場；目前少量房源在售，高層19#、21#、26#，建面約109㎡、130㎡、132㎡，參考價16800元/㎡；小高層22#，建面約134㎡，參考價17000元/㎡左右；低層住宅20#、23#、25#，建面約138㎡、150㎡，參考價18000-19000元/㎡。

鳳麟府項目是由碧桂園集團(tuán)、通銀集團(tuán)、弘陽集團(tuán)聯(lián)合打造，1、項目自身配備幼兒園，緊鄰鹽都區(qū)實驗小學(xué)、鹽城市第一初級中學(xué)。2、緊鄰西環(huán)路高架，海闊路、神州路主干道，交通便捷。3、暢享3公里繁華都市圈，項目涵蓋吾悅、中南城、聚龍湖、新弄里、南金鷹、奧萊城、恒大影城、麥德龍、等大型商業(yè)生活配套。4、項目周邊景觀資源豐富，麗都公園、潤都生態(tài)公園和小馬溝城市綠廊。

南國裕墅項目臨近鹽都區(qū)崇禮路實驗學(xué)校、崇禮路幼兒園和楓葉國際學(xué)校。周邊商業(yè)區(qū)覆蓋（中南世紀(jì)城、南金鷹、吾悅廣場等），醫(yī)療覆蓋（第一人民醫(yī)院、南三院）?？拷}瀆路和海洋路高架，出行方便。

3.4.3比較因素說明表

本項目于2022年6月開始銷售，其周邊交通便捷，四通八達(dá)，基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，商業(yè)程度較為繁華。小區(qū)綠化率高，停車位足夠。將本項目與三個比較實例在交易日期、交易情況、區(qū)域個別因素等多個方面進(jìn)行比較。并編制比較因素條件說明表。

估價比較因素條件說明表

比較因素條件指數(shù)表

估價比較因素條件指數(shù)表

估價比較因素條件修正系數(shù)表

3.4.4估價對象銷售均價

經(jīng)過比較分析，采用市場比較法，考慮市場交易情況、市場交易日期、區(qū)域因素、個別因素等，將估價對象與中海華樾、鳳麟府、鳳麟府天鉑三個可比實例進(jìn)行對比分析，最后得出（17680+17890+19200）÷3=18257。所以一期開盤時，估價對象銷售均價定為18257元/㎡。并且根據(jù)鹽城市年銷售均價走勢定銷售均價年增長率約為6.8%。則2022年銷售價格為18257元/㎡，之后3年的銷售價格約為19499元/㎡，20825元/㎡,22242元/㎡。

3.5項目開發(fā)各成本及財務(wù)報表

3.5.1土地費(fèi)用

取得該塊土地的價格為5.2億元（熟地價）。

3.5.2其他成本費(fèi)用

根據(jù)2014年江蘇省建設(shè)工程費(fèi)用定額，建安成本定為2000元/㎡，則總建安費(fèi)用為20486萬元，前期費(fèi)建安費(fèi)用×5.8%，附屬配套費(fèi)建筑面積100元/㎡，公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為建筑面積150元/㎡。不可預(yù)見費(fèi)為土地成本，建安費(fèi)用，前期工程費(fèi)，附屬配套費(fèi)，公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)總和的3%。

3.5.3開發(fā)費(fèi)用

項目的開發(fā)費(fèi)用包括管理費(fèi)，銷售稅費(fèi)，財務(wù)費(fèi)用。現(xiàn)場管理費(fèi)為開發(fā)總成本的3%，銷售稅費(fèi)為總銷售收入的5%，財務(wù)費(fèi)用為所有貸款所產(chǎn)生的利息總和。

3.5.4項目總投資估算

3.5.5工程投入費(fèi)用

一期工程建筑面積為62400㎡，二期程建筑面積為62400㎡，根據(jù)項目分期建設(shè)施工劃分表，2022年建設(shè)建筑面積41600㎡，2023年建設(shè)建筑面積41600㎡，2024年建設(shè)建筑面積41600㎡。所以求出2022年到2024年建設(shè)面積各為33.3%，33.3%，33.3%。

3.5.6銷售收入費(fèi)用

銷售計劃：2022年6月，開始一期銷售，預(yù)計銷售期為一年；2024年6月，開始二期銷售，預(yù)計銷售期為一年。由表可知，2022年銷售價格為18257元/㎡，之后3年的銷售價格約為19499元/㎡，20825元/㎡,22242元/㎡。則2022年至2025年項目銷售面積分別為31200㎡,31200㎡，31200㎡，25728㎡。此外共計720戶，共計720個車位，車位200000元/個，則2023年~2025年銷售收入各為60561.84萬，64436.88萬，68574萬，729951萬，總銷售收入為266567.76萬。

3.5.7貸款計劃

按照基礎(chǔ)：主體：裝飾裝修=3：5：2的比例分配每年的建設(shè)投資費(fèi)用，工程的建設(shè)工期投資為開發(fā)成本加管理費(fèi)加銷售費(fèi)并除去土地費(fèi)用及前期工程費(fèi)，約為48053萬元。則2021年至2024年投入1447.68萬元、21623萬元、18019萬元、8410萬元。

3.5.8投資計劃

通過貸款利息結(jié)算表與自有資金，銷售收入等結(jié)合分析，做出投資計劃與資金籌措表

投資計劃與資金籌措表

3.5.9土地增值稅

土地增值稅超率累進(jìn)稅率表

土地增值稅計算表

3.5.10項目利潤總額

銷售利潤統(tǒng)計表

3.5.11項目損益表

損益表

3.5.12自有資金現(xiàn)金流量表

將以上分析的資金流動數(shù)據(jù)整理分析，做出自有資金現(xiàn)金流量表，折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時需用的一個重要參數(shù)，具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率。而平均報酬率=平均年現(xiàn)金流量/初始投資額×100%=10%，則取折現(xiàn)率為10%。

3.5.13總資金現(xiàn)金流量表

總資金現(xiàn)金流量表

3.5.14財務(wù)可行性分析

通過項目財務(wù)評估分析，稅后財務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率，且稅后財務(wù)凈現(xiàn)值為正，所以此項目在財務(wù)上可行。

4風(fēng)險分析4.1盈虧平衡分析

從表可知總成本為101942.37萬元，其中固定成本為土地成本，其余為可變成本，固定成本為52000萬元，可變成本為49942.37萬元，計劃建筑面積為124800方米，則單位面積可變成本為4001.8元；

從表中可知計劃總銷售收入為266567.76萬元，總銷售稅金及附加為14661.23 萬元，則單位面積銷售價格為21359元，單位面積銷售稅金及附加為1174元。

由此可得CF=40671.61×10^4，P=17813，V=3970，t=990。則Q=CF÷(P-V-t)=40671.61×10^4÷（17813-3970-990）≈30859。

所以當(dāng)開發(fā)面積（銷售面積）為30859m2時，項目盈虧平衡。本項目124800m2遠(yuǎn)大于30859m2，所以方案可行

4.2敏感性分析

敏感性分析表

敏感性分析結(jié)果匯總表

從表中可以看出對于項目的單因素分析狀況可見，項目的價格因素較成本因素敏感。在本方案中，價格因素較為敏感。則在項目銷售過程中需要控制好價格的變動以及銷售情況。

5綜合評價5.1社會效益評價

社會效益的內(nèi)涵包括三方面主要內(nèi)容：一是社會再生產(chǎn)過程中一定投入對提高人民福利水平作用的內(nèi)容；二是社會再生產(chǎn)中一定投入對提高社會文明作用方面的內(nèi)容；三是社會再生產(chǎn)中一定投入對人自身的合理再生產(chǎn)作用的內(nèi)容。

此項目將會對社會帶來以下影響，帶來相應(yīng)的社會效益：

a、促進(jìn)城市發(fā)展b、帶動城市經(jīng)濟(jì)c、保障社會安定

5.2環(huán)境效益評價

項目的環(huán)境效益評價，是將開發(fā)項目及周邊的環(huán)境，以及項目開發(fā)建設(shè)過程中對項目周邊環(huán)境產(chǎn)生的影響作出分析。項目開發(fā)建設(shè)可能產(chǎn)生的環(huán)境影響有:水污染、空氣污染、噪聲污染、固體廢物污染、光污染、城市景觀破壞、生態(tài)影響、對特殊用地區(qū)的破壞等。

以下是項目環(huán)境效益的分析：

a．項目周邊地塊大多處于待開發(fā)狀態(tài)，所以要加強(qiáng)項目中環(huán)境保護(hù)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。

b．項目設(shè)計方案中綠化對環(huán)境有一定的保護(hù)，并且有益于周邊的環(huán)境保護(hù)以及環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)的維護(hù)。

c．項目建設(shè)過程中，嚴(yán)格遵守國家規(guī)定來建設(shè)施工，控制各類建設(shè)污染的產(chǎn)生于排放，提高建設(shè)環(huán)境保護(hù)。

d．隨著社會的發(fā)展，可持續(xù)發(fā)展融入了我們的生活中。項目的開發(fā)建設(shè)施工，要遵循可持續(xù)發(fā)展的理論，合理地使用新型能源如太陽能、風(fēng)能、水能進(jìn)行建設(shè)。

5.3項目經(jīng)濟(jì)效益評價

綜上，項目的財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，所以是可行的，財務(wù)內(nèi)部收益率與基準(zhǔn)收益率均符合預(yù)期假設(shè)。

第四篇：房地產(chǎn)估價報告

《房地產(chǎn)估價》課程設(shè)計任務(wù)書

二、估價調(diào)查對象：

本次課程設(shè)計內(nèi)容為合肥大溪地某層辦公場所的估價。項目位于合肥蜀山區(qū)黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項目開發(fā)充分利用了坡地的地形優(yōu)勢，各組團(tuán)空間錯落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營造一個舒適、安全、生態(tài)、時尚的居住區(qū)。大溪地國際BLOCK街區(qū)，是以大溪地人文精神與理想人居的全新構(gòu)想，創(chuàng)建的一種符合國際文明居住標(biāo)準(zhǔn)的新型居住模式，包括花園洋房、多層、小高層、高層等多種住宅形態(tài)，SOHO公寓、IEO型總部辦公樓、酒店、主力商業(yè)店、步行街、體育館、藝術(shù)館、兒童游樂中心、幼兒園、中小學(xué)等完善設(shè)施，是一個超大型開放式綜合國際街區(qū)，充分體現(xiàn)未來居住標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)內(nèi)部有百米風(fēng)情步行街，9300多平米的藝術(shù)館、體育館、名牌小學(xué)、合肥50中、2所幼兒園、綜合商場有家樂福超市、好又多超市、合肥協(xié)和醫(yī)院、中西醫(yī)院結(jié)合醫(yī)院、炮院醫(yī)院、105醫(yī)院、合肥腦科醫(yī)院等基本配套設(shè)施。園林景觀:9300多平米的藝術(shù)館、“大溪地”項目開發(fā)將充分利用坡地的地形優(yōu)勢，各組團(tuán)空間錯落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營造一個舒適、安全、生態(tài)、時尚的居住區(qū)。

三、課程設(shè)計進(jìn)度計劃：

2011年12月19、20日————收集資料 2011年12月21日——— 計算

2011年12月22、23日————撰寫估價報告

四、課程設(shè)計實施途徑：

（一）、運(yùn)用收益法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：

1、搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料;

2、估算潛在毛收入;

3、估算有效毛收入;

4、估算運(yùn)營費(fèi)用;

5、估算凈收益;

6、選用適當(dāng)?shù)馁Y本比率;

7、選用適宜的計算公式求出收益價格。

（二）、凈收益應(yīng)根據(jù)估價對象的具體情況，按下列規(guī)定求?。?/p>

出租型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)和稅金應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項費(fèi)用全部扣除;若維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對四項費(fèi)用中的部分項目作相應(yīng)調(diào)整。

（三）、估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正常客觀的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較。若與正?？陀^的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正常客觀的。

（四）、在求取凈收益時，應(yīng)根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：1每年基本上固定不變;2每年基本上按某個固走的數(shù)額遞增或遞減;3每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減;4其他有規(guī)則的變動情形。

（五）、資本化率應(yīng)按下列方法分析確定：

l市場提取法：應(yīng)搜集市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計算公式，求出資本化率。

2安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法：以安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值作為資本化率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率;風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測、估價對象的用途及新舊程度等確定。

3復(fù)合投資收益率法：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計算：R= M·Rm +(1-M)Re(5)式中R ——資本化率(%);M——貸款價值比率(%)，低押貸款額占房地產(chǎn)價值的比率;Rm——抵押貸款資本化率(%)，第一年還本息額與抵押貸款額的比率;Re——自有資本要求的正常收益率(%)。

4投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險程度，按風(fēng)險大小排序，將估價對象與這些投資的風(fēng)險程度進(jìn)行比較，判斷、確定資本化率。

（六）、資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，他們之間的關(guān)系應(yīng)按下式確定：RO=L*RL+B*RB(6)式中RO——綜合資本化率(%)，適用于土地與建筑物合一的估價;RL——土地資本化率(%)，適用于土地資本估價;RB——建筑物資本化率(%)，適用于建筑物估價;L——土地價值占房地產(chǎn)價值的比率(%);B——建筑物價值占房地價值的比率(%)，L+B+100%.（七）、計算收益價格時應(yīng)根據(jù)未來凈收益流量的類型，選用對應(yīng)的收益法計算公式。

（八）、對于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有效年限收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊的土地取得費(fèi)用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當(dāng)建筑物耐用年限短于使用權(quán)年限時，可采用下列方式之一處理：1先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷;然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。2將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。

房地產(chǎn)估價報告

估價項目名稱：合肥大溪地某層辦公場所 委托方：合肥某大溪地客戶經(jīng)理 估價方： 估價人員：

估價作業(yè)日期

第一篇 前言

致委托方函 ××客戶經(jīng)理：

根據(jù)委托，我們對您合肥大溪地某層辦公場所在估價時點(diǎn)2011-12-21的房地產(chǎn)價值進(jìn)行了評估。評估的目的是為您的住房者提供價格參考。

估價人員根據(jù)估計目的，遵循估價原則，經(jīng)過市場調(diào)查和實地查勘，遵照《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及其他相關(guān)法規(guī)，選用收益法和市場比較法進(jìn)行了評定估算，確定估價對象在估價時點(diǎn)的公開市場價值總額為849911.64元，平均市場單價4721元/m2。

此致

2011-12-20

模擬法定代表人： 估價師聲明 我們鄭重聲明：

1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。

2.本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限

3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系和偏見。

4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告

5.我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘。6.沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。

7.如未得本公司的書面許可，本估值報告書的全文或任何部份內(nèi)容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。

8.最后，根據(jù)本公司的一貫做法，我們必須申明，本估值報告書僅供委托

方使用，本公司不承擔(dān)對任何第三者對本報告書的全文或任何部份內(nèi)容的任何責(zé)任。

模擬房地產(chǎn)估價師： 估價的假設(shè)和限制條件

1.鑒于同一估價對象，估價目的不同，估價依據(jù)以及采用的價值標(biāo)準(zhǔn)會有所不同，評估出的客觀合理價格或價值也會有所不同。本次估價報告的估價結(jié)果所體現(xiàn)的是估價對象在完整權(quán)利狀態(tài)下的現(xiàn)有價值，為委托方地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供參考依據(jù)。因此，本估價報告的估價結(jié)果僅作為委托方確定估價對象在沒有他項權(quán)利約束條件下現(xiàn)有價值的參考依據(jù)。

2.本次估價基于委托方所提供的全部資料具備真實性和合法性，且該估價對象具有完整和合法的產(chǎn)權(quán)之前提進(jìn)行估價。僅在此前提下，本估價報告的估價結(jié)果才能有效地體現(xiàn)估價對象在估價時點(diǎn)的實有的公開市場價值。委托方保證所提供的全部資料具備真實性與合法性，并對此承擔(dān)全部責(zé)任。

3.本次估價基于目前及未來的社會政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場是正常穩(wěn)定的前提進(jìn)行估價，即本次估價中所涉及的房地產(chǎn)之價格、成本、稅額等都是根據(jù)當(dāng)前市場狀況確定的，均不考慮未來的變動。對于估價對象的年收益視為恒定不變，且不考慮資本化率每年的波動。

4.房地產(chǎn)估價結(jié)果具有很強(qiáng)的時效性，因此，本次估價的估價結(jié)果是估價對象在估價時點(diǎn)的價格，不能將該估價結(jié)果作為估價對象在其他時點(diǎn)的價格。

5.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，本報告的估價結(jié)果體現(xiàn)估價對象在估價時點(diǎn)的實有的公開市場價值。

6.未經(jīng)估價方書面同意，任何單位或個人不得將本估價報告的全部或部分及任何參考資料于公開發(fā)表的文件、通告或報告中引用，亦不得以任何形式公開發(fā)表。

7.報告中所使用的貨幣為人民幣。

第二篇

估價結(jié)果報告

委托方：合肥大溪地客戶經(jīng)理

模擬法定代表人：×××

寫字樓：合肥國大溪地××層××號 估價方： 模擬法定代表人： 住所 估價對象

名稱：合肥大溪地某層辦公場所 坐落：合肥大溪地 建筑面積：180平方米； 建筑結(jié)構(gòu)：框架剪力墻結(jié)構(gòu)

裝修情況：外墻： 涂料，干掛石材 供暖： 無 大堂： 無 內(nèi)墻： 毛坯 門： 暫無資料 窗： 雙層真空玻璃

設(shè)施設(shè)備：供氣： 天然氣 供電： 市政供電，一戶一表 廚房： 毛坯 有線(數(shù)字)電視： 有有線電視接口 供水： 市政供水 通訊： 電信 衛(wèi)生間： 毛坯 消防： 按國家標(biāo)準(zhǔn) 寬帶： 電信。工程質(zhì)量：經(jīng)驗收合格 竣工日期：2009年×月×日

維修保養(yǎng)情況：物業(yè)維護(hù)及住戶保養(yǎng)情況良好 基礎(chǔ)設(shè)施：水電、煤氣、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等齊全

周邊設(shè)施：合肥大溪地某層辦公場所位于合肥蜀山區(qū)黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項目開發(fā)充分利用了坡地的地形優(yōu)勢，各組團(tuán)空間錯落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營造一個舒適、安全、生態(tài)、時尚的居住區(qū)。估價目的

為該業(yè)主出租辦公樓提供有效參考。估價時點(diǎn)

2011年12月21日 價值定義

本次估價采用收益法來確定其市場價值。估價依據(jù)

1．國家和合肥市有關(guān)的法律法規(guī)

（1）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》（2）《中華人民共和國土地管理法》（3）《合肥市土地管理辦法》 2．合肥市蜀山區(qū)規(guī)劃詳圖 3． 委托方提供的有關(guān)資料（1）估價委托書（2）購房合同（3）產(chǎn)權(quán)證明

4．估價人員向有關(guān)部門查詢、市場調(diào)查和現(xiàn)場勘查收集的資料。估價原則

本次房地產(chǎn)估價遵循以下原則: 1．合法原則，應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。2．最高最佳使用原則，應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。3．替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

估價方法

根據(jù)收益法對本棟辦公場所進(jìn)行估計，最終得到待估房地產(chǎn)的價格。估價結(jié)果

合肥大溪地某層辦公場所于估價時點(diǎn)2011-12-21在價值定義設(shè)定條件下房地產(chǎn)的價值為：市場價值總額為849911.64元，平均市場單價4721元/m2。

估價人員： 估價作業(yè)日期：

第三篇 估價技術(shù)報告

一、估價方法選用：

由于有較多的可比對象，本次估價選用的是收益法。

二、估價測算過程：

（一）、根據(jù)估價對象狀況：

合肥大溪地某層辦公場所180平米，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，土地使用年限為50

年，從2004年12月22日算起。

估價需要：評估該商鋪2011年12月22日的購買價格。估價過程：

1、選擇估價方法：

該宗房地產(chǎn)是出租的寫字樓，為收益型房地產(chǎn)，適用收益法估價，故選用收益法。具體是選用收益法中的報酬資本化法，公式為：V=∑Ai／(1+Y)i

2、搜集有關(guān)資料。通過調(diào)查了解，并與類似寫字樓的正常租金、出租率、經(jīng)常費(fèi)進(jìn)行比較分析，得出了估價對象的有關(guān)情況和正?？陀^的數(shù)據(jù)如下：

（1）可供出租的面積為180㎡.（2）月租金為50元/㎡.（3）出租率年平均為100%。

（4）經(jīng)常費(fèi)平均每月210元，包括人員工資、水、電、空調(diào)、維修、清潔、保安等費(fèi)用。

（5）房產(chǎn)稅以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%。（6）其他稅費(fèi)為租金收入的6%。

3、測算年有效毛收入：

年有效毛收入=180*50*12*100%=108000元

4、測算年運(yùn)營費(fèi)用：（1）經(jīng)常費(fèi)：210*12=2012元（2）房產(chǎn)稅：

年房產(chǎn)稅=1108000*12%=12960元（3）其他稅費(fèi)：

年其他稅費(fèi)：108000 *6%=6480元

（4）年運(yùn)營總費(fèi)用=2012+12960+6480=21425元

5、計算年凈收益：

年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營費(fèi)用 =108000-21425

=86572元

6、確定報酬率：在調(diào)查市場上想似風(fēng)險的投資所要求的報酬率的基礎(chǔ)上，確定報酬率為10%。

7、計算房地產(chǎn)價格：根據(jù)過去的收益變動情況，判斷未來的凈收益基本上每年不變，且因收益期限為有限年，故選用公式為：V=A/Y[1-1/(1+Y)^n] 上述公式中的收益期限n為45年（建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年，長于土地使用年限。土地使用年限從2004年12月起計為50年，2004年到2012年12月為8年，此后的收益期限為42年），因此：

V=86572/10%[1-1/(1+10%)^42]=849911.64元

估價結(jié)果：根據(jù)計算結(jié)果，并參考房地產(chǎn)估價師的估價經(jīng)驗，確定本估價對象與2011年12月21日的總價為849911.64元，平均市場單價4721元/m2。

第五篇：房地產(chǎn)估價報告

房地產(chǎn)估價報告

估價項目名稱：成都百貨大樓××店房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估 委托方：廣漢市××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 估價方：廣漢市豐泰房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 估價人員：××××××

估價作業(yè)日期：二OO五年六月十四日至二OO五年六月十九日 估價報告編號：××××××

目 錄

一、致委托方函

二、估價師和估價員聲明

三、估價的假設(shè)和限制條件

四、估價結(jié)果報告

五、估價技術(shù)報告

六、附件：

房地產(chǎn)估價委托書、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》及估價方《營業(yè)執(zhí)照》、《房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)資格證書》等復(fù)印件。、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》致委托估價方函

廣漢市××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：

本公司受貴公司的委托，對位于廣漢市中山大道南一段的成都百貨大樓××店在建工程進(jìn)行市場價格評估，作為貴公司辦理抵押貸款的價格參考依據(jù)。估價對象于2004年10月10 日動工修建，總建筑面積為 26934．74平方米，其土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2044年，使用權(quán)總面積為6436．90平方米。

本公司根據(jù)估價目的，在認(rèn)真分析委托方提供的資料以及估價人現(xiàn)場查勘和市場調(diào)查取得的資料基礎(chǔ)上，遵循估價原則，采用假設(shè)開發(fā)法、收益法對影響房地產(chǎn)價格因素進(jìn)行了分析，結(jié)合估價經(jīng)驗，經(jīng)過測算，確定估價對象成都百貨大樓××店在市場上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場無障礙的條件下，在估價時點(diǎn)二O O五年六月十四日可能實現(xiàn)的市場價格為：

人民幣小寫：l1160．O0萬元

人民幣大寫：壹億壹仟壹佰陸拾萬元整

估價結(jié)果報告隨函發(fā)送，如有異議，請貴公司于十五日內(nèi)向我公司提出。此函。

廣漢市豐泰房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司

二OO五年六月十九日

估價師聲明

我們鄭重聲明：

1．我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。

2．本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3．我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。

4．我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。

5．我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘。6．沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。

7．委托方提供的資料和陳述的情況直接影響我們的分析和結(jié)論，委托方對提供的資料和陳述的情況的合法性、真實性、完整性及其引起的后果負(fù)責(zé)，因資料失實造成評估結(jié)果有誤的，評估機(jī)構(gòu)和評估人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

8．報告使用人應(yīng)全面閱讀本報告，并特別注意本報告“估價的假設(shè)和限制條件”、“價值定義”中所載明的內(nèi)容，參考本估價報告結(jié)果，合理使用本報告，否則我公司估價人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章

估價的假設(shè)和限制條件

一、本估價報告基于以下的假設(shè)條件得出結(jié)論：

1．在估價時點(diǎn)估價對象未設(shè)定抵押擔(dān)保等他項權(quán)力，且不存在司法和行政機(jī)關(guān)依法裁決查封和其他限制該資產(chǎn)權(quán)利的情形。這些事項未經(jīng)我們調(diào)查確認(rèn)；

2．本報告假定估價對象的處置不受可能影響其價值的權(quán)限制和負(fù)有法律義務(wù)性質(zhì)的開支所約束；

3．本報告假設(shè)估價對象保持估價時點(diǎn)時產(chǎn)權(quán)記載用途繼續(xù)使用，且為估價對象合法的最高最佳使用用途；

4．估價人員對估價對象的現(xiàn)場查勘僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，本報告假設(shè)估價對象符合國家有關(guān)技術(shù)、質(zhì)量、驗收規(guī)范；

5．估價對象的過去、現(xiàn)在和未來處于公開的市場環(huán)境中，未受特殊因素的影響；

6．委托方向本公司提供的有關(guān)資料和陳述的情況是真實，合法和完整的。

二、說明和限制條件

1．本報告估價結(jié)果是根據(jù)本次估價目的做出的，僅作為委托方辦理抵押貸款的市場價格參考依據(jù)，不得用于其它用途；

2．本報告所采用的房屋建筑面積和土地使用面積以委托方提供的資料為依據(jù)；

3．本估價結(jié)果包括房屋、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備和占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的價格。若以上估價對象分割處置，本估價結(jié)果無效；

4．根據(jù)國家規(guī)范的要求和本報告的估價目的，本次估價結(jié)果為公開市場條件下的以其產(chǎn)權(quán)用途持續(xù)使用確定的估價時點(diǎn)上的公開市場價格，該價格僅適用于協(xié)商作價處置方式，若采用其他處置方式(如強(qiáng)制處分等)，該價格無效；

5．根據(jù)本報告的估價目的，在運(yùn)用本報告時應(yīng)在考慮產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、未來市場波動風(fēng)險、物業(yè)變現(xiàn)的不確定性(估價對象可能存在不易變現(xiàn)或快速變現(xiàn)的風(fēng)險)和變現(xiàn)的費(fèi)用、物業(yè)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)等因素對估價對象價值的影響和考慮本估價結(jié)果報告中對估價對象的價格定義后，參考估價結(jié)果確定擔(dān)保額(擔(dān)保額應(yīng)低于估價結(jié)果)。抵押權(quán)利雙方應(yīng)按規(guī)定到有關(guān)管理部門進(jìn)行抵押登記；

6．估價結(jié)果自完成估價報告起半年內(nèi)有效(2005年6月19日至2005年l2月l8日)，若在此期間內(nèi)由于國家政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境及物業(yè)本身的物理狀況等因素和本報告假設(shè)條件發(fā)生重大變動，這些變動對估價結(jié)果產(chǎn)生重大影響時，本估價結(jié)果無效，須委托我公司重新估價；

7．如發(fā)現(xiàn)本報告內(nèi)的文字或數(shù)字因校印或其它原因出現(xiàn)誤差時，請通知本公司進(jìn)行更正。否則，報告誤差部分無效；

8．本報告未經(jīng)我公司書面同意，不得向委托方及使用相關(guān)方以外的單位或個人提供，其報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上以及任何宣傳資料中，報告解釋權(quán)為本公司所有；

9．本報告經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師、本公司簽章，并作為一個整體時有效；

l0．必須在本報告有效期內(nèi)，正確合理地運(yùn)用本報告估價結(jié)果，否則責(zé)任由委托人自負(fù)。

廣漢市豐泰房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司

二OO五年六月十九日

房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

一、委托方

機(jī)構(gòu)名稱：廣漢市××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 機(jī)構(gòu)地址：略 法定代表人：略 身份證號碼：略 住址：略

二、估價方

機(jī)構(gòu)名稱：四川省廣漢市豐泰房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 機(jī)構(gòu)地址：廣漢市金雁廣場2幢綜合樓底層北面1號 資格等級：房地產(chǎn)價格評估(資格證號：510600P006)

三、估價對象 1．估價對象范圍：

估價對象位于廣漢市中山大道南一段一成都百貨大樓××店(××××)在建工程，現(xiàn)已辦理了編號為××××××《建筑工程施工許可證》；廣建編號2004一××號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；廣建編號2003一××號《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；廣國用(2004)字第××號《國有土地使用證》；

2．估價對象權(quán)屬：

根據(jù)委托方提供的資料顯示，估價對象為廣漢市××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有。

3．估價對象建筑物使用情況：估價對象現(xiàn)為在建工程，未投入使用； 4．估價對象建筑及裝飾情況：該商業(yè)中心建筑總樓層為地面七層、地下一層，為整幢鋼混結(jié)構(gòu)多層建筑，主體結(jié)構(gòu)為框架剪力墻，其容積率為3．

49、建筑密度為0．62。于2004年l0月動工修建，2005年2月主樓四層斷水，目前該大樓主體已完工，地面一至七層外裝已完成一半，內(nèi)裝已開始貼地面磚。其水、電、電話管線已預(yù)埋，已安裝主要設(shè)施、設(shè)備有：中央空調(diào)、高、低區(qū)生活給水箱、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)及自動噴灑滅火

系統(tǒng)、地下室通風(fēng)系統(tǒng)、消防通風(fēng)系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備均已安裝。正在進(jìn)行前期安裝準(zhǔn)備的設(shè)施、設(shè)備有：客用垂直升降梯兩部、觀光電梯一部、貨用垂直升降梯一部、商場內(nèi)自動扶梯六部。其中，第一層建筑面積3963．50平方米，第二層建筑面積3661．26平方米，第三層建筑面積3865．65平方米，第四層建筑面積4087．62平方米，第五層建筑面積3511．13平方米，第六層建筑面積1893．32平方米，第七層建筑面積1810．04平方米，地下層建筑面積4142．22平方米；

5．估價對象土地使用情況：

土地使用權(quán)類型為出讓、用途為商服，終止日期為2044年6月22日，使用權(quán)總面積為6346．90平方米。土地面積較大，地勢平整，地塊內(nèi)已鋪設(shè)好砼路面等其它附屬設(shè)施設(shè)備。

四、估價目的

為抵押貸款提供價格參考依據(jù)

五、估價時點(diǎn) 2005年6月14日

六、價值定義

1．本報告所確定的房地產(chǎn)價值，是根據(jù)國家規(guī)范的要求和本報告的估價目的，本次估價結(jié)果為公開市場條件下的以其產(chǎn)權(quán)用途持續(xù)使用確定的估價時點(diǎn)上的公開市場價格，該價格僅適用于協(xié)商作價處置方式，若采用其他處置方式(如強(qiáng)制處分等)，該價格無效。如估價目的變更，須另行估價；

2．本估價結(jié)果包括如下價值： ①房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備； ②房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。3．幣種為人民幣。

七、估價依據(jù)

1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； 2．《中華人民共和國土地管理法》；

3．建設(shè)部發(fā)《城市房地產(chǎn)價格管理暫行辦法》； 4．《中華人民共和國擔(dān)保法》；

5．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB／TS0291—1999)；

6．廣漢市人民政府頒發(fā)(2000)l6號《關(guān)于調(diào)整我市基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)問題的通知》；

7．委托人提供的資料；

8．估價人員通過調(diào)查及現(xiàn)場查勘獲得的資料；

9．廣漢市房地產(chǎn)交易市場提供的有關(guān)房地產(chǎn)市場資料； lO．評估機(jī)構(gòu)掌握的資料。

八、估價原則

I．合法原則。要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行； 2．最高最佳使用原則。要求房地產(chǎn)應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行；

3。替代原則。要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格；

4．估價時點(diǎn)原則。要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點(diǎn)時的客觀合理價格或價值；

5．公平原則。要求房地產(chǎn)估價人員站在中立的立場上，求出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。

九、估價方法．

根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定，房地產(chǎn)估價方法主要有市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法四種方法。我們根據(jù)特定的估價目的、估價對象的市場情況等選擇適宜的估價方法。

1．估價方法的選擇 因該區(qū)域同類房地產(chǎn)交易實例較少，可比實例選擇困難，和估價對象具有收益性的特點(diǎn)，結(jié)合實際情況，我們選擇房地合一評估的方法對其客觀合理價值進(jìn)行估算，估價方法為：假設(shè)開發(fā)法，其應(yīng)用方式為：采用收益法確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值；

2．估價方法的定義 ①假設(shè)開發(fā)法的定義：

預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

②收益法的定義

預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

十、估價結(jié)果

本公司根據(jù)估價目的，在認(rèn)真分析委托方提供的資料以及估價人員現(xiàn)場查勘和市場調(diào)查取得的資料基礎(chǔ)上，遵循估價原則，采用假設(shè)開發(fā)法、收益法對影響房地產(chǎn)價格因素進(jìn)行了分析，結(jié)合估價經(jīng)驗，經(jīng)過測算，確定估價對象成都百貨大樓××店在市場上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場無障礙的條件下，在估價時點(diǎn)二○○年六月十四日可能 實現(xiàn)的市場價格為：

人民幣小寫：II160．00萬元

人民幣大寫：壹億壹仟壹佰陸拾萬元整

十一、估價人員××××××

十二、估價作業(yè)日期 2005年6月14日至2005年6月19日

十三、估價報告應(yīng)用的有效期

本報告有效期為6個月，即2005年6月19日至2005年l2月18日。

廣漢市豐泰房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司

二OO五年六月十九日

房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

一、個別因素分析：

成都百貨大樓××店是由成都百貨大樓集團(tuán)公司強(qiáng)勢投資、打造的廣漢市第一時尚購物高地。該商業(yè)中心用地面積6436．90平方米，建筑總樓層為地面七層、地下一層，為整幢鋼混結(jié)構(gòu)多層建筑，主體結(jié)構(gòu)為框架剪力墻，其容積率為3．

49、建筑密度為0．62。該幢大樓由廣漢市建筑勘測設(shè)計院設(shè)計，于2004年1O月動工修建，2005年2月主樓四層斷水，目前該大樓主體已完工，地面一至七層外裝已完成一半，內(nèi)裝已開始貼地面磚。其水、電、電話管線已預(yù)埋，已安裝主要設(shè)施、設(shè)備有：中央空調(diào)、高、低區(qū)生活給水箱、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)及自動噴灑滅火系統(tǒng)、地下室通風(fēng)系統(tǒng)、消防通風(fēng)系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備均已安裝。正在進(jìn)行前期安裝準(zhǔn)備的設(shè)施、設(shè)備有：客用垂直升降梯兩部、觀光電梯一部、貨用垂直升降梯一部、商場內(nèi)自動扶梯六部。

該商業(yè)中心各層的主要功能分述如下：

第一層：建筑面積3963．50平方米，為精品百貨。第二層：建筑面積3661．26平方米，為精品百貨。第三層：建筑面積3865．65平方米，為大型主力超市。第四層：建筑面積4087．62平方米，為餐飲娛樂。第五層：建筑面積3511．13平方米，為辦公用房。第六層：建筑面積1893．32平方米，為辦公用房。第七層：建筑面積1810．04平方米，為辦公用房。地下層：建筑面積4142．22平方米，為停車庫。

二、區(qū)域因素分析

估價房地產(chǎn)位于廣漢市中山大道南一段與西湖路交匯處，其四面均臨城市主干道，市政設(shè)施齊全、密布的道路網(wǎng)絡(luò)連接城市四面八方，方便快捷的交通帶來如織人流。故該地段具有地理位置優(yōu)越、人口流動量大、經(jīng)濟(jì)區(qū)位好、交通條件十分便利等特點(diǎn)。

三、市場背景分析

廣漢市經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持高增長的勢頭，未來的房地產(chǎn)市場前景良好。而估價對象所處地段中山大道，人潮涌動、車水馬龍己天然形成不可限量的投資價值。加上××國際商業(yè)中心，充分滿足城市規(guī)劃和使用功能，以現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格，充分張揚(yáng)大都市商業(yè)建筑特色的外立面造型，必將成為廣漢市的標(biāo)志性建筑。成都百貨大樓人住××國際，以強(qiáng)大的商業(yè)運(yùn)營能力和品牌號召力，打造20000平方米的大型綜合性商業(yè)賣場，開創(chuàng)廣漢商業(yè)百貨之先河。故這些因素將會給估價房地產(chǎn)的市場價值帶來不可估量的正面影響。

四、最高最佳使用分析

房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)以估價對象的最有效使用為前提進(jìn)行估價。最有效使用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。估價對象設(shè)計用途：地下層為停車庫，一、二層為精品百貨，三層為大型主力超市，四層為餐飲娛樂，五至七層為辦公用房。從房屋位置結(jié)構(gòu)、套型、設(shè)施狀況來看不適宜用于住宅等其它用途，故估價對象以保持其設(shè)計用途使用為最高最佳使用。

五、估價方法選用

根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定，估價方法有市場比較法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法等四種估價方法。因該區(qū)域同類房地產(chǎn)交易實例較少，可比實例選擇困難，和估價對象具有收益性的特點(diǎn)，結(jié)合實際情況，我們選擇房地合一評估的方法對其客觀合理價值進(jìn)行估算，估價方法為：假設(shè)開發(fā)法，其應(yīng)用方式為：采用收益 法確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值。

六、估價測算過程 1．假設(shè)開發(fā)法公式

在建工程價格=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值一續(xù)建成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一續(xù)建投資利潤一買方購買在建工程的稅費(fèi)； 2．采用收益法確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值 收益法基本數(shù)據(jù)情況簡介： ①基本假定：

a、房地產(chǎn)每年收益額相同； b、資本化率每年不變且大于零； C．有限年期為n。②收益法公式：

3．估價測算：

(1)續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值 ①總收益：

根據(jù)估價人員現(xiàn)場調(diào)查，認(rèn)真分析了評估對象的實際情況，結(jié)合廣漢市房地產(chǎn)交易市場的交易資料，比較德陽岷江路成都百貨大樓、都江堰成都百貨大樓、龍果成都百貨大樓、南充成都百貨大樓，考慮到一至四層及地下層可出租面積和不可出租面積的權(quán)重，確定該房地產(chǎn)的社會平均租金水平為：

一層每平方米建筑面積月租金為6O．00元，則年總收益為：720．00平方米；

二層每平方米建筑面積月租金為55．00元，則年總收益為：660．00元／平方米； 三層每平方米建筑面積月租金為45．00元，則年總收益為：540．007r_／~z方米；

四層每平方米建筑面積月租金為4O．00元，則年總收益為：480．00平方米；

五層每平方米建筑面積月租金為2O．00元，則年總收益為：240．00元／平方米；

六層每平方米建筑面積月租金為18．00元，則年總收益為：216．00元／平方米；

七層每平方米建筑面積月租金為16．00元，則年總收益為：192．00平方米；

地下層每平方米建筑面積月租金為16．00元，則年總收益為：192．00平方米；

②總支出： A．折舊費(fèi)

根據(jù)川建廳發(fā)[2000]013號文《四川省建筑工程計價定額》(SGD1—2000)以及分析、比較與估價對象相同區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途和設(shè)施、設(shè)備的建筑物，確定該宗物業(yè)現(xiàn)行工程造價1800元／平方米。根據(jù)估價對象土地使用權(quán)終止日期為2044年6月的期限和中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第五章第四節(jié)第十一條“建筑物耐用年限長于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按土地使用權(quán)年限折舊”的規(guī)定，確定其建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限為39年，殘值率為O。

則年折舊費(fèi)=1800÷39=46．15元／平方米 B．維修費(fèi)

按我市慣例，維修費(fèi)為房屋現(xiàn)行造價的1．5％ ． 則年維修費(fèi)=1800×1．5％=27．00元／平方米 C．管理費(fèi)

年管理費(fèi)=(46．15+27．00)×10％= 7．32元／平方米 D．保險費(fèi)

年保險費(fèi)=1800×2％o= 3．6O元／平方米 E．房產(chǎn)稅

年房產(chǎn)稅=1800×1．2％= 21．60元／平方米 F．其它稅及不可預(yù)見費(fèi)

年其它稅及不可預(yù)見費(fèi)為1．86元／平方米 G．土地使用稅

年土地使用稅約為O．72元／平方米,故年總支出：

46.15 + 27.0O + 7.32 + 3.6O + 21.60 + 1.86 + 0.72 = 108.25元／平方米

③純收益：

一層：720.O0 – 108.25 = 611.75 元／平方米 二層：660.O0 – 108.25 = 551.75 元／平方米 三層：540.O0 – 108.25 = 431.75 元／平方米 四層：480.O0 – 108.25 = 371.75 元／平方米 五層：240.O0 – 108.25 = 131.75 元／平方米 六層：216.O0 – 108.25 = 107.75 元／平方米 七層：192.O0 – 108.25 = 83.75 元／平方米 地下層：192.O0 – 108.25 = 83.75 元／平方米 ④資本化率的確定：

資本化率的確定采用投資復(fù)合收益率法和安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法。

A．投資復(fù)合收益率法

假設(shè)委估房地產(chǎn)的取得是一種房地產(chǎn)投資行為，取得該房地產(chǎn)的資金來源可分為抵押貸款和和自由資本兩種，通常抵押貸款占七成，自有資本占三成。目前中長期貸款的年貸款利率為5.49％，自有資本所有者一般要求的年收益率為10％。則：

資本化率=70％ × 5.49％ + 30％ × 10％ = 6．843％ B．安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法

根據(jù)國家的現(xiàn)行銀行存款利率及有價證券的利率分析，目前貨幣的安全利率在2％～ 3％ 之間，取其中間值2.5％作為安全利率。根據(jù)我市的經(jīng)濟(jì)狀況及未來預(yù)測，委估對象的用途和房屋成新分析，取風(fēng)險補(bǔ)償率為2.5％。則：

資本化率 = 安全利率 + 風(fēng)險補(bǔ)償率 = 2.5％ + 2.5％ = 5％ C．資本化率的確定

因委估房地產(chǎn)的標(biāo)的額較大，所以資本化率的確定用投資復(fù)合收益率法更符合評估目的，故取兩種方法得出資本化率的權(quán)數(shù)分別為0．75和0．25。則：

最終資本化率為：

6.843％ ×0.75+5.0％ ×0.25=6.38％ ⑤收益年限的確定：

估價對象土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2044年6月，故確定其收益年限為39年。

⑥將上述數(shù)據(jù)代人公式

(2)續(xù)建成本

根據(jù)對施工現(xiàn)場的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情況表為依據(jù)，經(jīng)測算確定：整個工程續(xù)建成本為11000000．O0元。

(3)管理費(fèi)用

按續(xù)建成本的3％計：

11000000.O0 × 3％ = 330000.O0 元(4)投資利息

根據(jù)委托方提供的在建工程施工進(jìn)度來看，其續(xù)建周期為3個月，利息以一年期貸款利率：6.93％o／月為推。則，(5)銷售費(fèi)用

按續(xù)建成本的5％計：

11000000.O0 × 5％ = 550000.O0 元(6)續(xù)建投資利潤 按續(xù)建成本的10％計：

11000000.O0 × 10％ = 1100000.O0 元(7)買方購買在建工程的稅費(fèi)

按續(xù)建成本的6.5％計：11000000.O0 × 6.5％ = 715000.O0 元(8)在建工程的評估值

在建工程價格 = 125513399.73 – 11000000550000-1100000—715000 = 111588121.O0 元 則：在建工程價格總額為：11160.O0萬元

七、估價結(jié)果確定

本公司根據(jù)估價目的，在認(rèn)真分析委托方提供的資料以及估價人員現(xiàn)場查勘和市場調(diào)查取得的資料基礎(chǔ)上，遵循估價原則，采用假設(shè)開發(fā)法、收益法對影響房地產(chǎn)價格因素進(jìn)行了分析，結(jié)合估價經(jīng)驗，經(jīng)過測算，確定估價對象成都百貨大樓××店在市場上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場無障礙的條件下，在估價時點(diǎn)二○○五年六月十四日可 能實現(xiàn)的市場價格為：

人民幣小寫：11160．O0萬元

人民幣大寫：壹億壹仟壹佰陸拾萬元整