第一篇：《提高小區(qū)物業(yè)管理水平的對(duì)策》北工091升閆巖

提高小區(qū)物業(yè)管理水平的對(duì)策

一、指導(dǎo)思想

以國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，以沈陽(yáng)市城市管理工作會(huì)議精神為指導(dǎo)，以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

二、目標(biāo)和范圍

（一）目標(biāo)：

1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率達(dá)到90%；對(duì)存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時(shí)維修，維修及時(shí)率達(dá)到90%。

2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率達(dá)到100%；2005年新進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。

3、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。

4、強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達(dá)到100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

5、大力推行物業(yè)管理，年底前對(duì)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達(dá)到100%。

6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達(dá)到80%以上成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。

（二）范圍：對(duì)全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

三、工作內(nèi)容

（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際情況，通過調(diào)研，同時(shí)借鑒國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn)，盡快頒布實(shí)施《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。

（二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起責(zé)任，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)住宅小區(qū)存在的問題從新進(jìn)行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責(zé)，落實(shí)到責(zé)任單位，做到誰(shuí)的問題、誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)解決。并對(duì)存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū)，逐個(gè)建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號(hào)。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時(shí)維修，年底前房屋維修責(zé)任要全實(shí)到單位、到個(gè)人，維修及時(shí)率確保在90%以上。同時(shí)，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。

（三）加大對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。

一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》，及時(shí)制定符合我市實(shí)際的《沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)制度，建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的（含5萬(wàn)平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬(wàn)米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)下可以采用邀標(biāo)和議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí)，鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時(shí)簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主（臨時(shí)）公約》，對(duì)于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。

二是嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》，并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級(jí)，承接物業(yè)管理項(xiàng)目。同時(shí)，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評(píng)定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。

三是強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情況，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理，實(shí)行實(shí)名誠(chéng)信考評(píng)制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重程度，扣除相應(yīng)的分?jǐn)?shù)，年終進(jìn)行綜合考評(píng)，考評(píng)結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級(jí)的要件，報(bào)房產(chǎn)行政主管部門，并在沈陽(yáng)房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，提高管理服務(wù)水平。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)，與建設(shè)部培訓(xùn)中心聯(lián)合，繼續(xù)對(duì)我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，達(dá)到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項(xiàng)目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進(jìn)行培訓(xùn)，在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎(chǔ)上，市房產(chǎn)行政主管部門與中國(guó)物業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合進(jìn)行上崗培訓(xùn)制度，經(jīng)過實(shí)務(wù)操作培訓(xùn)，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作專業(yè)崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。

四是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。根據(jù)國(guó)家和建設(shè)部的有關(guān)文件，結(jié)合我市實(shí)際，爭(zhēng)取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見》，明確各部門職責(zé)，充分調(diào)動(dòng)街道、社區(qū)的積極性，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。引導(dǎo)業(yè)主大會(huì)，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)。規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，切實(shí)維護(hù)自身的合法權(quán)益。

（四）建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確責(zé)任體系。對(duì)于具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理，爭(zhēng)取年底前物業(yè)化率達(dá)到100%；對(duì)于尚不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅區(qū)，要確定管理單位，實(shí)行專項(xiàng)服務(wù)，待具備條件后，推行物業(yè)管理。逐步形成以社區(qū)為主，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)單位、部門按各自的職責(zé)承擔(dān)社會(huì)管理的責(zé)任，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。

（五）采取多種形式，加大對(duì)物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細(xì)致宣傳國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套文件，引起社會(huì)各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī)，引導(dǎo)全社會(huì)樹立正確的消費(fèi)觀念，促進(jìn)社會(huì)的和諧。

三、組織領(lǐng)導(dǎo)

為使這項(xiàng)工作落到實(shí)處，市政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組。

組 長(zhǎng)：邢 凱

副組長(zhǎng)：王 鐵

成員單位：市房產(chǎn)局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。

領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，負(fù)責(zé)日常的組織協(xié)調(diào)。各區(qū)政府也要成立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，抓好具體的組織實(shí)施。

四、職責(zé)分工

規(guī)范物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要堅(jiān)持“條塊結(jié)合、區(qū)域負(fù)責(zé)”的原則，市領(lǐng)導(dǎo)小組全面負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的監(jiān)督、指導(dǎo)；市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的日常指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、檢查；各區(qū)政府要針對(duì)物業(yè)管理存在的問題負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的具體實(shí)施；各相關(guān)部門按照職責(zé)分工，密切配合各區(qū)政府實(shí)施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實(shí)責(zé)任，相互配合，加強(qiáng)檢查驗(yàn)收，切實(shí)提高我市的物業(yè)管理水平。

市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督，并會(huì)同相關(guān)部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。

市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建設(shè)單位的管理部門。一是在進(jìn)行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時(shí)，要規(guī)劃建設(shè)必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設(shè)施，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴(yán)格按照規(guī)劃對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行竣工驗(yàn)收，不按規(guī)劃建設(shè)的住宅小區(qū)，不能予以驗(yàn)收，并限期整改；三是對(duì)開發(fā)建設(shè)遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)。

市行政執(zhí)法局、公安局負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動(dòng)更加規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。

各區(qū)政府為

物業(yè)管理工作的責(zé)任主體，要針對(duì)目前物業(yè)管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關(guān)部門，加大管理力度，認(rèn)真組織整改，使問題得到及時(shí)有效的解決。

五、實(shí)施步驟

依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期工作，為確保完成本方案確定的工作內(nèi)容，今年要分三個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施。

（一）排查階段

由市領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)、公安、行政執(zhí)法等相關(guān)部門配合，各區(qū)政府組織實(shí)施，對(duì)開發(fā)建設(shè)遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進(jìn)行一次拉網(wǎng)式排查，并進(jìn)行登記造冊(cè)，建立管理檔案。

（二）整改完善階段

各區(qū)政府對(duì)排查中出現(xiàn)的各類問題進(jìn)行認(rèn)真分析，查找根源，制定相應(yīng)的整改措施，報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組審查，審查合格后，方可按責(zé)任分工認(rèn)真組織整改。

（三）驗(yàn)收階段

領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位按照工作內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，集中時(shí)間，認(rèn)真組織，對(duì)整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個(gè)進(jìn)行審核，確保達(dá)標(biāo)。

六、保障措施

（一）提高認(rèn)識(shí)，明確責(zé)任。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要把加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作當(dāng)作重要工作來(lái)抓，實(shí)行“一把手”負(fù)責(zé)制，層層落實(shí)責(zé)任。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系和長(zhǎng)效管理機(jī)制。市政府有關(guān)職能部門要按照各自的職責(zé)承擔(dān)起社會(huì)管理責(zé)任，切實(shí)把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細(xì)、抓實(shí)、抓出成效。

（二）密切配合，抓好整改。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動(dòng)，密切配合，針對(duì)物業(yè)管理存在的問題，制定切實(shí)可行的整改措施，認(rèn)真抓好整改。對(duì)整改不及時(shí)或不徹底的，有關(guān)部門要按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處，確保全部達(dá)標(biāo)。

（三）加強(qiáng)宣傳，營(yíng)造氛圍。要結(jié)合開展“貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)”活動(dòng)，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權(quán)利義務(wù)，進(jìn)一步增強(qiáng)參與意識(shí)和維權(quán)意識(shí)，樹立正確的消費(fèi)觀念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。

（四）強(qiáng)化管理，鞏固成果。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會(huì)管理的重要組成部分，分工負(fù)責(zé)，強(qiáng)化管理。特別是對(duì)存在問題進(jìn)行整改后，要進(jìn)一步明確管理單位和管理責(zé)任，避免類似問題的再次發(fā)生，切實(shí)維護(hù)廣大居民的切身利益和社會(huì)穩(wěn)定。

第二篇：提高物業(yè)管理水平的對(duì)策

提高物業(yè)管理水平的對(duì)策

摘要 在我國(guó)，物業(yè)管理目前已初步形成了前景廣闊、充滿生機(jī)、最具發(fā)展?jié)摿Φ男屡d行業(yè)之一。但是，象其他新興的事物一樣，發(fā)展到一定時(shí)期就會(huì)出現(xiàn)“瓶頸”狀，暴露出各種各樣的問題：在物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部，自身資金不足、資質(zhì)不齊等；在物業(yè)管理行業(yè)上，法體系不健全、各地政府對(duì)待物業(yè)管理的行為有偏差等問題日益凸顯等等。面對(duì)現(xiàn)狀，我們必須認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化與規(guī)?；?、股權(quán)化與市場(chǎng)化；物業(yè)管理的智能化與網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展；物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化與法制化發(fā)展是我國(guó)物業(yè)管理改變現(xiàn)狀、立足未來(lái)的必由之路。關(guān)鍵詞 物業(yè)管理 現(xiàn)狀 發(fā)展趨勢(shì)

“物業(yè)管理”最早出現(xiàn)在19世紀(jì)60年代的英國(guó)，至今發(fā)展已有近一個(gè)半世紀(jì)了。而在中國(guó)直到改革開放才開始由沿海一帶地區(qū)接受香港的物業(yè)管理概念，然后逐漸傳入內(nèi)地，由于我國(guó)人多地少，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)空間較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)環(huán)節(jié)，自然逐漸成為人們購(gòu)房時(shí)關(guān)注的熱點(diǎn)，同時(shí)致使物業(yè)管理成為我國(guó)發(fā)展最快的新興行業(yè)之一。但是，物業(yè)管理自引入中國(guó)以來(lái)才20多年，而在大陸內(nèi)地則普遍只有10年左右的發(fā)展歷史，發(fā)展速度快與發(fā)展歷史較短的現(xiàn)狀導(dǎo)致了物業(yè)管理市場(chǎng)正在建立的高樓顯得根基不穩(wěn)。因此，我們目前迫切需要對(duì)我國(guó)的物業(yè)管理進(jìn)行認(rèn)真的思考分析，把握正確的發(fā)展趨勢(shì)，才能將我國(guó)的物業(yè)管理打造得堅(jiān)不可摧。

【摘要】物業(yè)服務(wù)是伴隨著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)確立及國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而產(chǎn)生的一個(gè)新興行業(yè)。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展及居民生活水平的持續(xù)提高，國(guó)內(nèi)對(duì)物業(yè)服務(wù)要求日益提高，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈。物業(yè)服務(wù)企業(yè)該如何持續(xù)生存，如何良性發(fā)展，如何在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，是國(guó)內(nèi)眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)所要思考的重點(diǎn)問題。本文簡(jiǎn)要分析國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展的現(xiàn)狀，并對(duì)新形勢(shì)下，物業(yè)服務(wù)的發(fā)展提出相應(yīng)的對(duì)策和建議，為國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的良性發(fā)展提供參考。

一.物業(yè)服務(wù)現(xiàn)狀

1、國(guó)外物業(yè)服務(wù)現(xiàn)狀

2、國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)現(xiàn)狀

二、物業(yè)服務(wù)中存在的問題1政府方面的問題

1．各地政府行為略有偏差

在我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展過程中，各級(jí)政府起到了有力的推動(dòng)作用，政府行為從總體上來(lái)評(píng)價(jià)應(yīng)該是好的、積極的。但也不能否認(rèn)，政府行為中也存在著一些偏差，這些偏差正阻礙著物業(yè)管理行業(yè)的順利發(fā)展，歸納起來(lái)它主要在于兩個(gè)方面：

首先，對(duì)于物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)還不夠，這是指未將物業(yè)管理作為我們現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)部門體系中重要的一環(huán)、來(lái)看待，而是或多或少地把它視為一種“權(quán)宜之計(jì)”，所謂的權(quán)宜之計(jì)，主要是指在傳統(tǒng)房屋管理體制的暴露無(wú)遺，已經(jīng)成為國(guó)家財(cái)政包袱的情況下，當(dāng)?shù)卣畠H僅將物業(yè)管理作為一個(gè)替代方法來(lái)減輕負(fù)擔(dān)，從實(shí)際效果看，物業(yè)管理起到了這種作用，但從政府的角度看，只注意這種減輕的作用是片面的、偏頗的。

其次，政府管理體制尚須改進(jìn)。物業(yè)管理對(duì)象雖然是房地產(chǎn)產(chǎn)品，但它的服務(wù)對(duì)象是人，這一行業(yè)與眾多的公用部門、政府部門以及其他部門形成了復(fù)雜的關(guān)系，這些關(guān)系中最重要的是與政府部門之間的關(guān)系，譬如公安部門、市政部門、街道辦事處等，但從現(xiàn)有的管理體制上看，物業(yè)管理在國(guó)家和地方上的歸口領(lǐng)導(dǎo)管理卻并不完全一致，特別是常常有些問題超出了房地產(chǎn)主管部門的職權(quán)范圍。

2．法律體系仍須完善

不管從事什么行業(yè)，都必須有法可依才能夠保證整個(gè)行業(yè)的健康、快速發(fā)展，而目前我國(guó)在物業(yè)管理法律這一塊卻略顯不足：

一個(gè)是法律體系不甚完善。到目前為止，關(guān)于物業(yè)管理的最高法律法規(guī)就是2005年才頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例草案》，由此可見法律體系的建構(gòu)還需要時(shí)日。同時(shí)，也導(dǎo)致了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在管理與服務(wù)過程中產(chǎn)生的問題、糾紛無(wú)法有效、正確地解決，造成了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主很難和諧相處。

而另一個(gè)是制定的法律法規(guī)與現(xiàn)實(shí)有差距。雖然國(guó)家頒布有條例，但是，只能從宏觀上把握，而各地又相繼制定了地方法規(guī)，但在法規(guī)與實(shí)際各物業(yè)管理企業(yè)操作上有些差距，例如武漢市物業(yè)管理地方法規(guī)中規(guī)定物業(yè)管理費(fèi)不能超過1元/平方米（不含電梯），但實(shí)際上迫于無(wú)奈大多數(shù)的物業(yè)管理費(fèi)在1.2元/平方米-1.8元/平方米之間波動(dòng)，與法規(guī)不甚相符，而對(duì)于這種值得推敲的條文，很多企業(yè)采取變相的收費(fèi)方式。致使法律與現(xiàn)實(shí)相差甚遠(yuǎn)，造成企業(yè)與業(yè)主有苦難言、有法難遵的局面。府方面的問題

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身的問題

１．物管企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢(shì)根據(jù)調(diào)查，目前國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模普遍較小，而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差，虧損嚴(yán)重等問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到２００８年底，全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)近４萬(wàn)家，而實(shí)行物業(yè)服務(wù)的房屋建筑面積約２．６億平方米，平均每個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅管６．５９萬(wàn)平方米；從人員上看，到２０００年底，全國(guó)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員達(dá)２００萬(wàn) 人，每個(gè)物業(yè)服務(wù)人員平均只管６６９．３１平方米，可見管理規(guī)模之小。在國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)的發(fā)源地——深圳，共有各類物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)有１２００多家，其中２１家成規(guī)模的企業(yè)合起來(lái)，管理面積也不過７０００萬(wàn)平方米，小的不足１０萬(wàn)平方米。然而“麻雀雖小，五臟俱全”，“小而全”的模式帶來(lái)的是資源的極大浪費(fèi)。出現(xiàn)這種情況的原因，除了物業(yè)服務(wù)行業(yè)進(jìn)入壁壘不高、開發(fā)商盲目投資之外，也是物業(yè)服務(wù)行業(yè)作為新興行業(yè)的 必然結(jié)果。２．物管企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大隨著行業(yè)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)工作的深度和廣度都有了較大的變化。物業(yè)服務(wù)已不再只是清潔工掃掃地、保安員巡巡樓、管理員收收費(fèi)那么簡(jiǎn)單。隨著行業(yè)逐步邁向?qū)I(yè)化、規(guī)范化，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的依賴性越來(lái)越高——業(yè)主凡事都找物業(yè)公司，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大——問題解決不了就是管理不好，動(dòng)輒以不交管理費(fèi)相威脅，出了事故就向物業(yè)公司索賠。比如在物業(yè)服務(wù)行業(yè)中引起震驚的廈門“丟車案”，物業(yè)服務(wù)公司僅收?。翟能囄皇褂觅M(fèi)，車丟了，二話不說就找物業(yè)服務(wù)公司賠，少則十幾萬(wàn)，多則幾十萬(wàn)；又如全國(guó)出名的深圳筆架山莊“索賠案”，犯罪分子潛入小區(qū)，發(fā)生了命案，業(yè)主找物業(yè)公司索取巨額經(jīng)濟(jì)賠償。以上例子在國(guó)內(nèi)屢見不鮮，在這樣的現(xiàn)實(shí)情況下，我們必須對(duì)當(dāng)前 的物業(yè)服務(wù)進(jìn)行進(jìn)行重新的審視與思考了，物業(yè)服務(wù)究竟是做什么的？——法律賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)力相當(dāng)有限，“保本微利”的物業(yè) 服務(wù)公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力也是有限的，而社會(huì)賦予物業(yè)服務(wù)公司的責(zé)任卻無(wú)窮大。因此，目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)所面臨的境地就是如履薄冰。

（三）物業(yè)服務(wù)從業(yè)者的素質(zhì)問題３０年，對(duì)于一個(gè)行業(yè)而言，發(fā)展的歷程不算長(zhǎng)，物業(yè)服務(wù)仍屬新興。目前，國(guó)內(nèi)還沒有完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)公司也未建立嚴(yán)格的人員崗

位責(zé)任、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)從業(yè)人員無(wú)法有效定位。另外，由于部分物業(yè)服務(wù)公司忽視內(nèi)部員工培訓(xùn)，公司員工的職業(yè)道德教育、專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)等均無(wú)法開展，因此，在本來(lái)就素質(zhì)不高的前提下，物業(yè)服務(wù)服務(wù)的服務(wù)意識(shí)、服務(wù)觀念、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等均無(wú)法到位，物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員無(wú)法擺正服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系，直接導(dǎo)致目前國(guó)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)行業(yè)“管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不好”的現(xiàn)狀。特別是一些原來(lái) 由房管所等單位轉(zhuǎn)制過來(lái)的物業(yè)服務(wù)公司，雖然名字由管理變?yōu)榉?wù) 了，但由于觀念沒變化，機(jī)制沒轉(zhuǎn)換到位，還沒擺正自己與業(yè)主、客戶的位置，還習(xí)慣于以管理者自居，對(duì)業(yè)主、客戶發(fā)號(hào)施令，業(yè)主、客戶得不到尊重，利益也無(wú)法有效保障。

一）物業(yè)管理企業(yè)自身存在問題

1．自身資金不足

物業(yè)管理要講求經(jīng)濟(jì)效益和資金的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，這些前提就在于物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)的來(lái)源應(yīng)該落實(shí)、有保證，但是目前大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)卻在抱怨物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)有困難，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

一方面由開發(fā)商支付的管理基金（建設(shè)部有關(guān)文件規(guī)定是所開發(fā)的物業(yè)總造價(jià)的2%）以及有開發(fā)商和業(yè)主一起提供的維修基金不能完全落實(shí)，業(yè)主大多不愿負(fù)擔(dān)，因此取得這部分經(jīng)費(fèi)難度很大。

另一方面管理費(fèi)收取不規(guī)范。特別是一些地區(qū)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，正常管理支出沒有著落，多數(shù)物業(yè)管理公司之所以能維持運(yùn)作是由于利用了多種經(jīng)營(yíng)等來(lái)彌補(bǔ)不足。

還有接管物業(yè)時(shí)的驗(yàn)收費(fèi)、質(zhì)量保證金以及城市維護(hù)費(fèi)補(bǔ)貼等經(jīng)費(fèi)項(xiàng)目不能落實(shí)。

2．資質(zhì)參次不齊

物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)直接反映了該企業(yè)的資金狀況、技術(shù)能力、服務(wù)水平等，是物業(yè)管理企業(yè)的一個(gè)綜合體現(xiàn)，也是取得廣大業(yè)主信任的一個(gè)標(biāo)志，而目前我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)各個(gè)相差甚遠(yuǎn)，主要由于以下兩個(gè)方面：

一個(gè)是企業(yè)門檻低。物業(yè)管理企業(yè)不同于工業(yè)企業(yè)需要成套設(shè)備、廠房、有成熟的產(chǎn)品，也不同于一般的商業(yè)企業(yè)，需要相對(duì)充沛的資金可供周轉(zhuǎn)從而由進(jìn)銷差價(jià)來(lái)賺取利潤(rùn)，而物業(yè)管理企業(yè)提供的是服務(wù)，一般沒有什么資產(chǎn)，最低限額只需要10萬(wàn)元人民幣，“幾張桌子幾個(gè)人”便構(gòu)成了一個(gè)企業(yè)。

另一個(gè)是市場(chǎng)化較低。物業(yè)管理企業(yè)在我國(guó)主要是通過四種途徑組建起來(lái)的即由開發(fā)商組建的物業(yè)管理公司或附屬的物業(yè)管理部、獨(dú)立組建的物業(yè)管理公司、房管所轉(zhuǎn)換的物業(yè)管理公司、各大系統(tǒng)單位組建的物業(yè)管理公司，其中最后一種途徑只占少數(shù)，最多的是通過一、三兩種途徑組建起來(lái)的。而由開發(fā)商和房管所組建的物業(yè)管理公司不是把物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的附屬品，就是延續(xù)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的傳統(tǒng)觀念，制約著物業(yè)管理的自由市場(chǎng)化發(fā)展。托管的規(guī)模偏小。

有一些城市或地區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)缺乏大手筆，20萬(wàn)平方米以上的成規(guī)模小區(qū)不多，有的開發(fā)商甚至見縫插針客觀上給物業(yè)管理一帶倆了難度。例如，目前常州有近百家物業(yè)管理企業(yè)，已形成了諸侯割據(jù)的局面，但各自托管的面積不大，一般在10萬(wàn)平方米左右，而這個(gè)數(shù)字則是一般物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)保本底線。又如在武漢，注冊(cè)物業(yè)管理的企業(yè)有300多家，但是真正具有一級(jí)資質(zhì)的卻只有三家，其中兩家是具有國(guó)有資產(chǎn)背景的企業(yè)，而其他的大都是小打小鬧，各據(jù)一方，不成規(guī)模。

3、物業(yè)服務(wù)的對(duì)象的問題

物業(yè)服務(wù)服務(wù)對(duì)象對(duì)物業(yè)服務(wù)消費(fèi)的認(rèn)識(shí)不足從中國(guó)國(guó)情出發(fā)，國(guó)內(nèi)一直以來(lái)都過多地強(qiáng)調(diào)房屋的福利性和社會(huì)性，造成國(guó)人一直以來(lái)對(duì)房屋的定位不準(zhǔn)確。一旦房屋及其后續(xù)的物業(yè)服務(wù)以純商品形式出現(xiàn)，國(guó)人普遍存在疑惑。而當(dāng)自己房屋的配套及服務(wù)等需要用錢購(gòu)買時(shí)，國(guó)人的抵觸情緒就馬上出現(xiàn)，于是，在面對(duì)物業(yè)服務(wù)的時(shí)候，國(guó)人表現(xiàn)出來(lái)的不理解、不支持，甚至是抵抗行為，極大地阻礙了國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。為加強(qiáng)深圳市特色的城中村管理，深圳市政府于２００７年初頒發(fā)第 一號(hào)文，提出“物業(yè)服務(wù)進(jìn)社區(qū)”。而在其實(shí)施過程中，中標(biāo)的物業(yè)服務(wù) 公司進(jìn)駐社區(qū)的時(shí)候，遇到的最大問題就是社區(qū)居民對(duì)物業(yè)服務(wù)的抵 觸，甚至出現(xiàn)抗拒的情況。在國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)發(fā)展最為成熟的深圳還出現(xiàn) 此類情況，更不難理解在國(guó)內(nèi)別的城市會(huì)出現(xiàn)怎么樣的情況。由此可 見，國(guó)內(nèi)人們大眾對(duì)物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念的改變，還需要社會(huì)、政府和物業(yè)服務(wù)企業(yè)做出更大的努

4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與其服務(wù)對(duì)象之間的問題（物業(yè)費(fèi)征收難及由其衍生的問題）

三、造成物業(yè)服務(wù)水平不高的原因

1、國(guó)家現(xiàn)有體制不完善，相關(guān)法律法規(guī)滯后

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身管理不規(guī)范、服務(wù)不專業(yè)

3、物業(yè)服務(wù)的對(duì)象缺乏正確的物業(yè)消費(fèi)觀

4、缺少一個(gè)合理有效的監(jiān)理評(píng)估機(jī)制

四、提高物業(yè)管理水平的對(duì)策

1、加快體制改革建設(shè)和建立完善的法律法規(guī)體系

2、采用科學(xué)的管理方法和先進(jìn)的管理工具規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為

3、引進(jìn)優(yōu)秀專業(yè)人才提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

4、加大宣傳力度，引導(dǎo)居民樹立健康文明的生活觀和正確的物業(yè)消費(fèi)觀

5、引進(jìn)第三方物業(yè)評(píng)估監(jiān)理機(jī)制，將物業(yè)收費(fèi)糾紛消滅于萌芽狀態(tài)

五、總結(jié)