第一篇：房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)解析

201210 2012年第10期總第55期 行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù) □盤(pán)小霞

房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)是房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中常見(jiàn)的

案例。此類工作看似易，行卻難。故此，應(yīng)慎行、周密，于細(xì)微處定勝負(fù)。本例看點(diǎn)，是對(duì)此次司法鑒定估價(jià) 中存在的常不為人關(guān)注，又得必須關(guān)注的問(wèn)題的剖析 及其應(yīng)采取的舉措。

案情：某市中級(jí)人民法院因某建筑公司（申請(qǐng)執(zhí)行 人）與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（被執(zhí)行人）工程款糾紛 一案，需要對(duì)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（被執(zhí)行人）所開(kāi) 發(fā)的位于某市棉興路54號(hào)一樓1277.32㎡的商業(yè)用房 地產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)，經(jīng)過(guò)隨機(jī)搖號(hào)后，委托某評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)某 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的位于某市棉興路54號(hào)一 樓1277.32㎡的商業(yè)用房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；委托日期為 2008年8月19日，評(píng)估期限為15個(gè)工作日。委托方 僅向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供了《商品房預(yù)售許可證》。后某評(píng)估 機(jī)構(gòu)于2008年9月8日出具了《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》，評(píng) 估結(jié)果為7060元/㎡。

報(bào)告出具后，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（被執(zhí)行人）于2008年9月22日提出異議。異議認(rèn)為“評(píng)估結(jié)果 偏低，評(píng)估結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)格背離，顯失公平；缺乏必要 的資料（缺失國(guó)有土地使用證、房屋租賃合同直接影響 評(píng)估結(jié)果，不應(yīng)妄加推測(cè)）；估價(jià)依據(jù)使用錯(cuò)誤，缺乏交 易案例的證據(jù)；評(píng)估人員與申請(qǐng)執(zhí)行人某建筑公司有 單獨(dú)接觸（在沒(méi)有法院人員陪同的情況下，評(píng)估人員與 申請(qǐng)執(zhí)行人某建筑公司人員坐同一輛車(chē)前往估價(jià)對(duì)象 現(xiàn)場(chǎng)），有缺乏公正之嫌疑；簽字估價(jià)師未進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查 看（報(bào)告中注明的現(xiàn)場(chǎng)查看人員為評(píng)估助理），程序違 法；要求重新評(píng)估或更換評(píng)估人”。后某評(píng)估機(jī)構(gòu)針對(duì) 異議于2008年10月7日進(jìn)行回復(fù)，認(rèn)為：“評(píng)估結(jié)果 合理、客觀公正、估價(jià)人員包括注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及估 價(jià)助理，評(píng)估作業(yè)期內(nèi)曾多次要求法院補(bǔ)充資料，在未 取得補(bǔ)充資料的情況下，依據(jù)《委托書(shū)》及《商品房預(yù)售 許可證》出具了評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果系因某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限公司（被執(zhí)行人）未提供任何估價(jià)對(duì)象權(quán)屬資料的 情況下，經(jīng)到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行了相關(guān)資料的 查詢后對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況在報(bào)告中作出了合理的假 設(shè)，評(píng)估結(jié)果反映了在滿足估價(jià)的假設(shè)與限制條件及 價(jià)值定義下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。”

后在法院的協(xié)調(diào)下，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（被執(zhí)

行人）補(bǔ)充提供了《國(guó)有土地使用權(quán)證》復(fù)印件及《房屋 租賃合同》復(fù)印件后，評(píng)估機(jī)構(gòu)于2008年11月24日依

據(jù)法院轉(zhuǎn)交的某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（被執(zhí)行人）補(bǔ)充 提供的《國(guó)有土地使用權(quán)證》復(fù)印件及《房屋租賃合同》 復(fù)印件，因租賃合同租金、租賃合同期限、土地用途及 土地剩余使用年限與原報(bào)告中估價(jià)的假設(shè)條件不一 致，故根據(jù)補(bǔ)充資料對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整，估價(jià) 結(jié)果調(diào)整為7370元/㎡。

案由：工程款糾紛執(zhí)行案件。

估價(jià)對(duì)象基本情況（摘自某評(píng)估公司出具的評(píng)估 報(bào)告）：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的位于某市棉興路 54號(hào)一樓1277.32㎡的商業(yè)用房地產(chǎn)，至估價(jià)時(shí)點(diǎn),估 價(jià)對(duì)象尚未辦理《房屋所有權(quán)證》，所在建筑物也未辦 理大產(chǎn)權(quán)證；房屋用途以委托方提供的《委托書(shū)》記載 用途和估價(jià)人員實(shí)際查看用途為準(zhǔn)，建筑面積以《委托 書(shū)》記載為準(zhǔn)。估價(jià)假設(shè)在辦理估價(jià)對(duì)象的《房屋所有 權(quán)證》時(shí)不存在任何司法和行政障礙，也未考慮該過(guò)程 中所產(chǎn)生的費(fèi)用對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。截止估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象尚未辦理分戶的《國(guó)有土地使用證》，委托方 也未提供估價(jià)對(duì)象所在宗地的《國(guó)有土地使用權(quán)證》。房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)解析資產(chǎn) 評(píng) 估

ZICHAN PINGGU 根據(jù)本次評(píng)估的《委托書(shū)》及估價(jià)對(duì)象已取得《商品房 預(yù)售許可證》，估價(jià)假設(shè)估價(jià)對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán) 以出讓方式取得、用途為商業(yè)用地。估價(jià)假設(shè)在辦理 估價(jià)對(duì)象的分戶《國(guó)有土地使用證》時(shí)不存在任何司法 和行政障礙，也未考慮該過(guò)程中所產(chǎn)生的費(fèi)用對(duì)估價(jià) 結(jié)果的影響。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象已經(jīng)出租，但是委 托方未能提供其《租賃合同》，因此本次估價(jià)未考慮該 租約事項(xiàng)對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象尚 未辦理分戶的《國(guó)有土地使用證》。估價(jià)人員也未查詢 到所在宗地的土地權(quán)屬狀況。而估價(jià)對(duì)象所在建筑物 為開(kāi)發(fā)的商品房，已經(jīng)取得預(yù)售許可，《商品房預(yù)售許 可證》記載用途為綜合樓，估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途為商 業(yè)，因此假設(shè)估價(jià)對(duì)象占用的土地為出讓商業(yè)用地，土 地使用權(quán)人與房屋所有權(quán)人保持一致；根據(jù)國(guó)家相關(guān) 規(guī)定，出讓商業(yè)用地的法定最高使用年限為40年，同 時(shí)通過(guò)了解，估價(jià)對(duì)象所在樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)期周期約為2 年，估價(jià)對(duì)象建成于2007年5月，故至估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià) 對(duì)象剩余的土地使用年限約為36.81年。

估價(jià)對(duì)象技術(shù)路線（摘自某評(píng)估公司出具的評(píng)估 報(bào)告）：估價(jià)對(duì)象位于某市棉興路54號(hào)，屬于城市新 區(qū)，該區(qū)域內(nèi)近年來(lái)新建房屋較多，市場(chǎng)上類似房屋的 出售情況較為普遍，且資料較容易收集，故可以采用市

場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)；同時(shí)該區(qū)域內(nèi)類似商業(yè)用房出租 情況較為普遍，客觀收益資料容易收集，故具備采用收 益法的條件；因此本次選用市場(chǎng)比較法及收益法進(jìn)行 估價(jià)。

解剖（存在的問(wèn)題）：

通過(guò)對(duì)以上評(píng)估案例的介紹，結(jié)合被執(zhí)行人對(duì)評(píng)

估報(bào)告的異議，可以看出本次司法鑒定估價(jià)中確實(shí)存 在以下幾個(gè)問(wèn)題：

一、現(xiàn)場(chǎng)查看的問(wèn)題

《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》明確規(guī)定，估價(jià)人員在進(jìn)行房 地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，估價(jià)人員都必須進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看，親臨現(xiàn)場(chǎng) 感受估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況等，而作為房地產(chǎn)司法 鑒定評(píng)估項(xiàng)目時(shí)，估價(jià)人員的身份就由一名普通的房 地產(chǎn)估價(jià)師轉(zhuǎn)變成一名司法鑒定人員，司法鑒定涉及 的房地產(chǎn)評(píng)估具有特殊性。不管從評(píng)估的程序上還是 估價(jià)的依據(jù)上的要求都更加嚴(yán)格。依據(jù)《全國(guó)人大常 委會(huì)關(guān)于司法鑒定管理問(wèn)題的決定》，司法鑒定實(shí)行鑒 定人負(fù)責(zé)制度。鑒定人應(yīng)當(dāng)獨(dú)立進(jìn)行鑒定，對(duì)鑒定意 見(jiàn)負(fù)責(zé)并在鑒定書(shū)上簽名或者蓋章。多人參加的鑒 定，對(duì)鑒定意見(jiàn)有不同意見(jiàn)的，應(yīng)當(dāng)注明?？梢?jiàn)，作為 要在鑒定書(shū)上簽名的鑒定人，理所當(dāng)然的應(yīng)該親臨現(xiàn) 場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看，如果作為簽名的鑒定人不到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn) 行查看，而委派評(píng)估助理進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看，只是審核評(píng)估 結(jié)果并簽字，是對(duì)自己不負(fù)責(zé)任，也是對(duì)當(dāng)事人利益的 一種侵犯，對(duì)法律的不尊重。

針對(duì)簽字的房地產(chǎn)估價(jià)師不到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查

看的情況，當(dāng)事人當(dāng)然有理由可以推翻整個(gè)評(píng)估報(bào)告，難以想象一個(gè)鑒定人員在進(jìn)行嚴(yán)肅的司法鑒定的時(shí) 候，不對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看，怎么可能得出讓人 信服的、公正、公平、客觀的鑒定結(jié)論呢？因此，本案 中的簽字估價(jià)師沒(méi)有到估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查看，而 僅評(píng)估助理進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看，是一個(gè)非常致命的程序錯(cuò) 誤。

二、估價(jià)人員與一方當(dāng)事人單獨(dú)接觸的問(wèn) 題

本案中被執(zhí)行人僅因?yàn)樵u(píng)估人員與申請(qǐng)執(zhí)行人某

建筑公司在沒(méi)有法院人員陪同的情況下，乘坐同一輛 車(chē)前往估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，就質(zhì)疑估價(jià)人員單獨(dú)接觸一方 當(dāng)事人，有缺乏公正之嫌疑?？梢?jiàn)，估價(jià)人員保持中 立，不私下接觸任何一方當(dāng)事人從程序上來(lái)說(shuō)是多么 的重要。只有程序合法，才能保證實(shí)體公正。本案中，作為估價(jià)人員，在實(shí)務(wù)操作中必須要注意 細(xì)節(jié)，一個(gè)很小的細(xì)節(jié)或者不以為然都可能導(dǎo)致評(píng)估 報(bào)告被推翻，即使我們的評(píng)估報(bào)告的結(jié)果非常的客觀

公正，但是只要程序上出了問(wèn)題，引起了當(dāng)事人的質(zhì) 疑，評(píng)估報(bào)告的結(jié)果客觀公正在程序的差錯(cuò)下就會(huì)顯 得非常的蒼白無(wú)力，轟動(dòng)全球的美國(guó)世紀(jì)大案——辛 普森殺妻案不就是因?yàn)樗痉ㄨb定的程序上的失誤導(dǎo)致 了辛普森在鐵證面前也被判無(wú)罪的一個(gè)很好的例子 嗎？可見(jiàn)程序的重要性。

在具體的從事房地產(chǎn)司法鑒定項(xiàng)目時(shí)，實(shí)踐操作 中確實(shí)會(huì)出現(xiàn)執(zhí)行法官或技術(shù)室的經(jīng)辦人員因種種 原因不配合估價(jià)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看，要求我們估價(jià)人

員自己與雙方當(dāng)事人聯(lián)系進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看的情況。筆201210 2012年第10期總第55期 行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù)

者認(rèn)為，如果雙方當(dāng)事人都能夠到達(dá)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，委托人（法院）也能對(duì)估價(jià)人員在雙方當(dāng)事人同時(shí)到 場(chǎng)的情況下進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看事宜進(jìn)行書(shū)面簽字確認(rèn)時(shí)，估價(jià)人員也可以在沒(méi)有法院人員陪同的情況下進(jìn)行 現(xiàn)場(chǎng)查看；但是如果僅有一方當(dāng)事人配合進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查 看的情況下，估價(jià)人員就應(yīng)該堅(jiān)持要求法院配合一同 前往，這樣才能避免出現(xiàn)私自接觸當(dāng)事人的嫌疑。而 且根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣(mài) 和變賣(mài)工作的若干規(guī)定》（法釋〔2009〕16號(hào)），評(píng)估機(jī) 構(gòu)在工作中需要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘驗(yàn)的，人民法院應(yīng)當(dāng)提 前通知審判、執(zhí)行人員和當(dāng)事人到場(chǎng)。當(dāng)事人不到場(chǎng) 的，不影響勘驗(yàn)的進(jìn)行，但應(yīng)當(dāng)有見(jiàn)證人見(jiàn)證。評(píng)估 機(jī)構(gòu)勘驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)，應(yīng)當(dāng)制作現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)筆錄?？彬?yàn)現(xiàn)場(chǎng)人 員、當(dāng)事人或見(jiàn)證人應(yīng)當(dāng)在勘驗(yàn)筆錄上簽字或蓋章確 認(rèn)。因此，估價(jià)人員要求在法院工作人員到場(chǎng)的情況 下進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看是程序合法的必不可少的條件，也是 有法可依的。

三、評(píng)估資料提供的問(wèn)題

本案中，估價(jià)對(duì)象為商業(yè)用房，《國(guó)有土地使用證》 是評(píng)估的必不可少的資料，而估價(jià)人員在被執(zhí)行人不 配合提供資料的情況下，對(duì)估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)的 性質(zhì)、用途、剩余使用年限進(jìn)行假設(shè)出具房地產(chǎn)司法鑒 定評(píng)估報(bào)告是不恰當(dāng)?shù)摹?/p>

筆者認(rèn)為，針對(duì)本案的情況，估價(jià)對(duì)象的《國(guó)有土 地使用證》、《房屋租賃合同》在估價(jià)機(jī)構(gòu)出具《房地產(chǎn) 估價(jià)報(bào)告》后，被執(zhí)行人才補(bǔ)充提供，說(shuō)明被執(zhí)行人主 觀上是不愿意配合的，這個(gè)就好比訴訟中當(dāng)事人在一 審的時(shí)侯不提供證據(jù)，等待二審的時(shí)侯才補(bǔ)充提供作 為新證據(jù)來(lái)推翻一審的判決，這個(gè)是不被法律所允許 的，也應(yīng)該借鑒《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若 干規(guī)定》（2002年4月1日起施行），制定有關(guān)房地產(chǎn)司 法鑒定估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)，規(guī)定當(dāng)事人必須在規(guī)定的期限

內(nèi)通過(guò)法院向估價(jià)機(jī)構(gòu)提交估價(jià)依據(jù)，除因正當(dāng)理由，依據(jù)有關(guān)規(guī)定向人民法院申請(qǐng)延長(zhǎng)期限且經(jīng)人民法院 批準(zhǔn)同意延長(zhǎng)期限外，當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)不提交估 價(jià)依據(jù)的，視為不提交，如果當(dāng)事人不能提交充分、有 效的估價(jià)依據(jù)，將承擔(dān)鑒定估價(jià)不能的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)對(duì)案 件事實(shí)承擔(dān)舉證不能的法律后果。

從估價(jià)機(jī)構(gòu)的角度來(lái)說(shuō)，在當(dāng)事人確實(shí)不配合提

供估價(jià)所必須的資料的情況下，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以申請(qǐng)人 民法院調(diào)取相關(guān)的資料，比如：本案估價(jià)機(jī)構(gòu)可以要 求人民法院到國(guó)土局調(diào)取估價(jià)對(duì)象的《國(guó)有土地使用 證》，只要被執(zhí)行人辦理了《國(guó)有土地使用證》，是一定 能夠調(diào)閱得到的。當(dāng)然，由于法院的工作人員不是專 業(yè)的評(píng)估人員，對(duì)某些評(píng)估資料的敏感度及查閱部門(mén) 不一定清楚，就需要估價(jià)人員配合法院一同進(jìn)行評(píng)估 資料的查閱，有利于及時(shí)的進(jìn)行評(píng)估，保證訴訟的繼 續(xù)進(jìn)行。評(píng)估機(jī)構(gòu)在工作中應(yīng)與委托法院相互配合，積極做好各個(gè)環(huán)節(jié)的工作。如目前一般由評(píng)估公司 持法院提供的相應(yīng)證明材料到房屋、土地行政主管部 門(mén)落實(shí)房地產(chǎn)權(quán)屬的工作，但有的區(qū)、縣房屋、土地行 政主管部門(mén)不對(duì)評(píng)估公司提供這項(xiàng)服務(wù)，給房地產(chǎn)權(quán) 屬認(rèn)定工作帶來(lái)不便。在法院的配合下，能與房屋、土地行政主管部門(mén)協(xié)調(diào)工作，查閱資料的工作將更為 順暢。

當(dāng)然，實(shí)踐操作中也可能出現(xiàn)經(jīng)過(guò)估價(jià)人員與法

院的共同努力，某些評(píng)估需要的關(guān)鍵性數(shù)據(jù)還是無(wú)法 確定的情況，而作為法院，每一個(gè)案件都必須結(jié)案，不 可能懸而不決，在這種情況下，如果法院要求必須出具 評(píng)估報(bào)告，應(yīng)針對(duì)關(guān)鍵性數(shù)據(jù)（國(guó)有土地使用權(quán)的用 途、性質(zhì)、收益年限）取得雙方當(dāng)事人的一致認(rèn)可或由 委托人來(lái)確定一個(gè)合理的數(shù)據(jù)后提供給評(píng)估機(jī)構(gòu)，否 則，評(píng)估機(jī)構(gòu)可以終止鑒定。

四、租賃合同是否應(yīng)給予考慮的問(wèn)題

本案中估價(jià)對(duì)象是商業(yè)用房，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看

時(shí)估價(jià)對(duì)象已經(jīng)出租，估價(jià)機(jī)構(gòu)僅因?yàn)槲蟹轿茨芴?供其《租賃合同》，因此本次估價(jià)未考慮該租約事項(xiàng)對(duì) 估價(jià)結(jié)果的影響是不恰當(dāng)?shù)?。委托方未能提供其《?賃合同》，并不能否認(rèn)租賃事實(shí)的存在，法院在委托書(shū) 中也未明確是否考慮租賃合同的影響。這種情況實(shí)際 操作中比較多。作為法院，不是專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)租 賃合同對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響并沒(méi)有明確的認(rèn)識(shí)，當(dāng)然不 會(huì)在委托書(shū)中體現(xiàn)，是可以理解的。因此，作為受托的 評(píng)估機(jī)構(gòu)，在接受委托后經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)查看了解了估價(jià)對(duì) 象的基本情況后，就應(yīng)該及時(shí)與法院溝通，告知租賃情 況的存在對(duì)評(píng)估結(jié)果存在的重大影響，由法院根據(jù)對(duì)資產(chǎn)

評(píng) 估

ZICHAN PINGGU 租賃合同的效力的認(rèn)定后，在委托書(shū)中明確是否考慮 租賃合同的影響，然后估價(jià)人員根據(jù)委托書(shū)中的要求 進(jìn)行評(píng)估。不應(yīng)該在未與法院針對(duì)租賃情況進(jìn)行溝通 的情況下，直接認(rèn)定為不考慮租賃合同的影響，這樣可 能會(huì)損害當(dāng)事人的利益。

五、建筑面積、房屋用途以《委托書(shū)》記載為 準(zhǔn)是否合適的問(wèn)題

本案中，至估價(jià)時(shí)點(diǎn),估價(jià)對(duì)象尚未辦理《房屋所 有權(quán)證》，所在建筑物也未辦理大產(chǎn)權(quán)證；房屋用途以 委托方提供的《委托書(shū)》記載用途和估價(jià)人員實(shí)際查看 用途為準(zhǔn)，建筑面積以《委托書(shū)》記載為準(zhǔn)。筆者認(rèn)為： 房屋用途以委托方提供的《委托書(shū)》記載用途和估價(jià)人 員實(shí)際查看用途為準(zhǔn)，建筑面積以《委托書(shū)》記載為準(zhǔn) 也存在一定的問(wèn)題。估價(jià)對(duì)象的用途、建筑面積是影 響評(píng)估結(jié)果的關(guān)鍵性的數(shù)據(jù)，直接影響了評(píng)估結(jié)果的 大小，而法院不能對(duì)估價(jià)對(duì)象的用途及建筑面積進(jìn)行 認(rèn)定，建筑物的用途應(yīng)該是依據(jù)合法性原則，根據(jù)規(guī)劃 局批準(zhǔn)的用途及房管局認(rèn)定的用途為依據(jù)，建筑面積 的大小只能依據(jù)有測(cè)繪資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪后得 出，建筑面積應(yīng)該由面積測(cè)量報(bào)告或者房屋所有權(quán)證 或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿確認(rèn)。法院沒(méi)有對(duì)建筑物的用途和 建筑面積進(jìn)行確認(rèn)的職權(quán)。實(shí)踐中，有時(shí)侯還會(huì)出現(xiàn) 針對(duì)某些未辦證的建筑物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，法院要求評(píng)估 公司進(jìn)行測(cè)量后出具評(píng)估報(bào)告的情況，這是不恰當(dāng)?shù)?，作為評(píng)估機(jī)構(gòu)是沒(méi)有進(jìn)行房地產(chǎn)測(cè)繪的資質(zhì)，如果評(píng) 估機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪后，拍賣(mài)機(jī)構(gòu)依據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)測(cè)繪的面 積進(jìn)行拍賣(mài)，均可能極大的損害了雙方當(dāng)事人的利益。而且評(píng)估報(bào)告存在重大瑕疵，當(dāng)事人是隨時(shí)都可以此 為由推翻評(píng)估報(bào)告。

因此，本案中關(guān)于估價(jià)對(duì)象房屋的用途部分，估價(jià) 人員也應(yīng)該到規(guī)劃部門(mén)及房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)，本案中 關(guān)于建筑面積部分，估價(jià)人員應(yīng)該到相關(guān)部門(mén)，比如： 房地產(chǎn)管理局查閱辦理預(yù)售許可證時(shí)是否進(jìn)行了測(cè) 繪，或者查閱建筑面積的來(lái)源。如果確實(shí)沒(méi)有相應(yīng)的 合法的書(shū)面依據(jù)來(lái)支撐建筑面積的來(lái)源，就應(yīng)該要求 委托人聘請(qǐng)專業(yè)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)本次評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的 建筑面積進(jìn)行測(cè)繪后再進(jìn)行評(píng)估。因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象在拍 賣(mài)后也涉及到要進(jìn)行過(guò)戶的問(wèn)題，過(guò)戶必然涉及到房 屋的用途、建筑面積的大小，所以，對(duì)房屋的用途、建筑 面積的大小的確定工作如果在評(píng)估階段就做到合法合 規(guī)，是非常重要的，能夠?yàn)楹罄m(xù)的拍賣(mài)、過(guò)戶工作減少

糾紛，確保執(zhí)行案件的順利進(jìn)行。

六、估價(jià)依據(jù)是否充分，是否經(jīng)得起質(zhì)證的 問(wèn)題

本案中，被執(zhí)行人在對(duì)評(píng)估報(bào)告的異議中提到“缺 乏交易案例的證據(jù)”，可見(jiàn)，作為估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的房地 產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報(bào)告一定要在每一個(gè)細(xì)節(jié)上能夠經(jīng)得 起雙方當(dāng)事人質(zhì)證，司法鑒定涉及的房地產(chǎn)評(píng)估具有 特殊性，司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)中，房地產(chǎn)估價(jià)師除 遵循《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等有關(guān) 規(guī)定、執(zhí)業(yè)規(guī)范以外，作為司法鑒定人應(yīng)當(dāng)履行出庭義 務(wù)，就其作出的鑒定結(jié)論接受法官、雙方當(dāng)事人的質(zhì) 證。因此，不管是估價(jià)的程序還是實(shí)體上，每一個(gè)環(huán)節(jié) 都應(yīng)該經(jīng)得起法官、雙方當(dāng)事人的質(zhì)證，這就對(duì)我們從 事司法鑒定估價(jià)的估價(jià)人員提出了更高的要求，要有 強(qiáng)烈的證據(jù)意識(shí)，時(shí)刻想到我們的評(píng)估報(bào)告就是一份 鑒定結(jié)論，是證據(jù)的一種，從參數(shù)的選取，案例的調(diào)查、選用，資料的采用都要有理有據(jù)，做到程序合法，實(shí)體 公正。

（作者單位：四川中聯(lián)恒通資產(chǎn)評(píng)估有限公司）

第二篇：房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)規(guī)范研究

房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)規(guī)范研究

（作者：崔太平來(lái)源：《中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)》雜志2008年第6期）

一、物權(quán)保護(hù)與房地產(chǎn)估價(jià)

房地產(chǎn)司法估價(jià)與財(cái)產(chǎn)保護(hù)的關(guān)系是什么呢？《物權(quán)法》作為保護(hù)財(cái)產(chǎn)的基本法律，在當(dāng)事人的物權(quán)受到侵犯時(shí)，救濟(jì)的途徑和手段根本的就是損害賠償。損害賠償離不開(kāi)估價(jià)。其實(shí)任何的經(jīng)濟(jì)糾紛，甚至是刑事法律糾紛，判決和裁決有幾種情形，最嚴(yán)重是剝奪人的生命，第二種情況是限制人的自由。第三種情況是財(cái)產(chǎn)處罰，對(duì)侵害他人權(quán)利的除以財(cái)產(chǎn)的處罰，另外是一種處罰性的賠償。一般糾紛的判決當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)往往是個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，所以從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，我們侵害當(dāng)事人的物權(quán)是離不開(kāi)損害賠償?shù)?，就是估價(jià)的。其他的任何民事、刑事的糾紛，就是以上幾個(gè)途徑。所以說(shuō)司法鑒定估價(jià)在一定程度上不僅是財(cái)產(chǎn)保護(hù)，在相當(dāng)程度上影響了司法的工作。

二、房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的現(xiàn)狀

（一）估價(jià)委托程序不規(guī)范

一是，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)不符合相關(guān)規(guī)定。法院委托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，其資質(zhì)并不符合部門(mén)規(guī)章的規(guī)定，建設(shè)部《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》規(guī)定，一級(jí)和二級(jí)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)才可以接受法院委托的估價(jià)，但是實(shí)際情況中，卻又一些三級(jí)資質(zhì)機(jī)構(gòu)接受了法院的估價(jià)委托。二是，委托書(shū)不規(guī)范，缺乏估價(jià)基本事項(xiàng)的記載。估價(jià)對(duì)象不明確，誰(shuí)提供多少資料，這些都沒(méi)有。法院和當(dāng)事人配合的義務(wù)也沒(méi)有，或者說(shuō)不夠準(zhǔn)確和詳盡。三是沒(méi)有委托合同。委托合同涉及到委托估價(jià)的費(fèi)用、當(dāng)事人的義務(wù)、權(quán)利、糾紛的解決等等。四是法院對(duì)外委托估價(jià)，沒(méi)有充分尊重當(dāng)事人的訴訟權(quán)利。一般覺(jué)得當(dāng)事人要抽簽或者是原被告雙方選擇一下估價(jià)機(jī)構(gòu)就可以了，其實(shí)不然。一個(gè)是涉及到糾紛的不動(dòng)產(chǎn)，要不要估價(jià)，是當(dāng)事人的權(quán)利，如果說(shuō)當(dāng)事人雙方都覺(jué)得不需要估價(jià)，那么就不用估價(jià)。所以說(shuō)第一個(gè)是估價(jià)的申請(qǐng)和決定權(quán)。決定權(quán)最終在法官的手里，實(shí)際在當(dāng)事人的手里，然后才申請(qǐng)，授予。

（二）房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)缺乏質(zhì)證程序

我曾經(jīng)做過(guò)律師事務(wù)所主任，如果原告和被告請(qǐng)一個(gè)律師，大家在法庭上在以法律允許的范圍內(nèi)申請(qǐng)自己的權(quán)利，在這樣的博弈中，實(shí)現(xiàn)了當(dāng)事人之間利益的平衡，間接實(shí)現(xiàn)了司法公正，間接提高了律師的社會(huì)地位。房地產(chǎn)估價(jià)師很少針?shù)h相對(duì)，司法鑒定估價(jià)應(yīng)該有這樣的程序，甚至還可以成為專家作證出庭，像律師一樣。

（三）《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》缺乏對(duì)于房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的規(guī)定

《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》在房地產(chǎn)糾紛估價(jià)里面有三條，這些規(guī)定在現(xiàn)階段來(lái)看，對(duì)指導(dǎo)實(shí)踐缺乏可操作性。

（四）法院等司法機(jī)關(guān)對(duì)于房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的認(rèn)識(shí)不清晰

一是，對(duì)國(guó)家的房地產(chǎn)估價(jià)制度不熟悉。法院對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)作為國(guó)家法定制度、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》作為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)還不十分清晰，對(duì)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)對(duì)象的法律權(quán)屬狀態(tài)等還有待專家協(xié)助。二是，對(duì)房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的范圍認(rèn)識(shí)不清。例如，如果有委托人委托我們?cè)u(píng)估一個(gè)賓館的大堂，是否可以？當(dāng)然不可以。房屋基本單元登記的狀態(tài)，以及房屋登記辦法規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容，法院在查封和預(yù)查封的時(shí)候，他們有時(shí)也不清楚該查封什么。三是對(duì)于法院的配合義務(wù)、訴訟當(dāng)事人的配合義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。

三、房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)規(guī)范的基本框架

（1）完善房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的委托程序。目前的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對(duì)實(shí)體性的規(guī)定不少，對(duì)于程序性的規(guī)定較少，實(shí)際上規(guī)范對(duì)程序性規(guī)定的應(yīng)該多些。

（2）建立房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的質(zhì)證程序。

（3）完善房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

（4）建立房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的專家?guī)?。專家?guī)斓乃痉ㄨb定專家，接受鑒定估價(jià)委托。并不從事具體的司法鑒定估價(jià)業(yè)務(wù)，而是接受法院咨詢，幫助法官對(duì)于鑒定估價(jià)報(bào)告的質(zhì)證和采信。估價(jià)專家也可以接受咨詢，幫助法官確定對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的查封、預(yù)查封的具體范圍。

四、司法鑒定估價(jià)業(yè)務(wù)的承接

（一）明確基本情況

（1）明確估價(jià)的基本事項(xiàng)：

估價(jià)目的；估價(jià)時(shí)點(diǎn)；估價(jià)對(duì)象（實(shí)體狀況、權(quán)益狀況）。委托評(píng)估范圍，不一定就是估價(jià)師實(shí)際評(píng)估范圍！

委托方、產(chǎn)權(quán)持有者；估價(jià)報(bào)告的使用限制；估價(jià)報(bào)告交付時(shí)間及方式；估價(jià)服務(wù)費(fèi)及支付方式。

（2）明確估價(jià)的其他重要事項(xiàng)：

估價(jià)的價(jià)值定義；委托方提供的估價(jià)依據(jù)（估價(jià)權(quán)屬資料、身份證明、相關(guān)法律文書(shū)）。估價(jià)依據(jù)，應(yīng)當(dāng)能夠區(qū)分哪些是委托方提供，哪些是評(píng)估師自己收集掌握的。

對(duì)于委托方之外的使用者，應(yīng)當(dāng)在委托估價(jià)合同中明確。

能力不能勝任的司法鑒定估價(jià)業(yè)務(wù)的委婉拒絕。

（二）明確具體事項(xiàng)

（1）鑒定委托書(shū)應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱或者姓名、擬委托的司法鑒定機(jī)構(gòu)的名稱、委托鑒定的事項(xiàng)、鑒定事項(xiàng)的用途以及鑒定要求等內(nèi)容。委托鑒定事項(xiàng)屬于重新鑒定的，應(yīng)當(dāng)在委托書(shū)中注明。

（2）委托人應(yīng)當(dāng)向司法鑒定機(jī)構(gòu)提供真實(shí)、完整、充分的鑒定材料，并對(duì)鑒定材料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。

（3）對(duì)提供的鑒定材料不完整、不充分的，司法鑒定機(jī)構(gòu)可以要求委托人補(bǔ)充；委托人補(bǔ)充齊全的，可以受理。

（4）不能即時(shí)決定受理的，應(yīng)當(dāng)在七個(gè)工作日內(nèi)作出是否受理的決定，并通知委托人。

（三）司法鑒定機(jī)構(gòu)不得受理的鑒定委托

（1）委托事項(xiàng)超出本機(jī)構(gòu)司法鑒定業(yè)務(wù)范圍的；

（2）鑒定材料不真實(shí)、不完整、不充分或者取得方式不合法的；

（3）鑒定事項(xiàng)的用途不合法或者違背社會(huì)公德的；

（4）鑒定要求不符合司法鑒定執(zhí)業(yè)規(guī)則或者相關(guān)鑒定技術(shù)規(guī)范的；

（5）鑒定要求超出本機(jī)構(gòu)技術(shù)條件和鑒定能力的；

（6）不符合民法通則第二十九條規(guī)定的；

（7）其他不符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定情形的。

對(duì)不予受理的，應(yīng)當(dāng)向委托人說(shuō)明理由，退還其提供的鑒定材料。

五、司法鑒定估價(jià)應(yīng)當(dāng)遵循的規(guī)范

（1）法律法規(guī)

（2）《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等估價(jià)規(guī)范

（3）《司法鑒定程序通則》

（4）《司法鑒定文書(shū)規(guī)范》和《司法鑒定協(xié)議書(shū)（示范文本）》

六、司法鑒定估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)提示

（1）鑒定意見(jiàn)屬于專家專業(yè)性意見(jiàn)，其是否被采信取決于辦案機(jī)關(guān)的審查和判斷，鑒定人和鑒定機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)干涉；

（2）由于鑒定材料或者客觀條件限制，并非所有鑒定都能得出明確的鑒定意見(jiàn)；

（3）鑒定活動(dòng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，因此，鑒定意見(jiàn)可能對(duì)委托人有利，也可能不利。

七、對(duì)于房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的質(zhì)證

（1）房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的質(zhì)證程序，包括出庭通知、估價(jià)師出庭、質(zhì)證內(nèi)容、訴訟當(dāng)事人質(zhì)詢和法官詢問(wèn)、估價(jià)師退庭等。

（2）質(zhì)證內(nèi)容主要包括：對(duì)于鑒定估價(jià)主體資格的質(zhì)證，對(duì)于鑒定估價(jià)啟動(dòng)程序合法性的質(zhì)證，對(duì)于鑒定估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師是否遵循回避原則的質(zhì)證，對(duì)于鑒定估價(jià)范圍的質(zhì)證，對(duì)于鑒定估價(jià)報(bào)告規(guī)范性的質(zhì)證等等。

（3）鑒定估價(jià)的質(zhì)證程序，還應(yīng)當(dāng)包括：建立法官直接詢問(wèn)、當(dāng)事人交叉詢問(wèn)規(guī)則，房地產(chǎn)估價(jià)師分別出庭接受質(zhì)證規(guī)則，以及房地產(chǎn)估價(jià)師適時(shí)退庭規(guī)則。

（4）對(duì)于估價(jià)工作底稿的質(zhì)證

工作底稿分管理類工作底稿、操作類工作底稿。

管理類工作底稿包括：估價(jià)業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)的記錄；估價(jià)業(yè)務(wù)約定書(shū)；估價(jià)作業(yè)計(jì)劃；估價(jià)業(yè)務(wù)執(zhí)行過(guò)程中的重大問(wèn)題處理記錄；估價(jià)報(bào)告的審核記錄。

操作類工作底稿通常包括：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查記錄與相關(guān)資料；收集的估價(jià)資料；估價(jià)測(cè)算過(guò)程記錄。

（5）對(duì)估價(jià)報(bào)告假設(shè)限制條件的質(zhì)證

估價(jià)報(bào)告中的假設(shè)和限制條件應(yīng)說(shuō)明本次估價(jià)的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無(wú)法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理對(duì)抵押價(jià)值可能的影響及本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件。

注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師不得濫用估價(jià)假設(shè)前提，估價(jià)假設(shè)前提應(yīng)當(dāng)具有合理性。評(píng)估師應(yīng)當(dāng)對(duì)于估價(jià)的假設(shè)前提在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)際狀況進(jìn)行必要的披露和闡述。

在市場(chǎng)波動(dòng)較大時(shí)，評(píng)估師要特別關(guān)注價(jià)格的下跌風(fēng)險(xiǎn)；金融機(jī)構(gòu)續(xù)貸涉及房地產(chǎn)抵押價(jià)值的估價(jià)，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)已經(jīng)發(fā)生的市場(chǎng)不利變化，應(yīng)給予充分重視；注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)預(yù)期會(huì)降低估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素要充分考慮，對(duì)預(yù)期不確定的收益或升值因素應(yīng)謹(jǐn)慎處理。

（6）對(duì)估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬狀況的質(zhì)證

估價(jià)師應(yīng)當(dāng)知曉評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬對(duì)估價(jià)結(jié)論有重大影響。估價(jià)師執(zhí)行估價(jià)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬并予以恰當(dāng)披露。

對(duì)估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見(jiàn)，超出估價(jià)師執(zhí)業(yè)范圍。估價(jià)師不得明示或暗示具有對(duì)估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見(jiàn)的能力，不得對(duì)估價(jià)對(duì)象的法律權(quán)屬提供保證。

對(duì)委托方和相關(guān)當(dāng)事方提供的估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬資料和資料來(lái)源進(jìn)行必要的查驗(yàn)，并對(duì)查驗(yàn)情況予以披露，但不應(yīng)超越執(zhí)業(yè)范圍明示或暗示承擔(dān)驗(yàn)證估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬資料真實(shí)

性、合法性和完整性的責(zé)任。

對(duì)估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬瑕疵狀況予以充分披露。

以設(shè)定產(chǎn)權(quán)為前提對(duì)委托方不具有所有權(quán)的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)當(dāng)對(duì)估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬和設(shè)定產(chǎn)權(quán)前提予以充分披露，并明確說(shuō)明設(shè)定產(chǎn)權(quán)狀況與實(shí)際法律權(quán)屬狀況存在重大差別。

（7）對(duì)估價(jià)有關(guān)事項(xiàng)披露的質(zhì)證

對(duì)估價(jià)結(jié)果會(huì)產(chǎn)生重大影響、需要提醒估價(jià)報(bào)告使用者關(guān)注的事項(xiàng),注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中予以披露,并揭示披露事項(xiàng)對(duì)估價(jià)結(jié)果的定性或定量影響。披露事項(xiàng)包括但不限于：

（一）估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人、建筑面積、土地面積及其用途等有矛盾，存在異議、疑義的；

（二）存在共有權(quán)人和他項(xiàng)權(quán)利的；

（三）房地產(chǎn)的土地剩余使用年限或建筑物耐用經(jīng)濟(jì)年限較短的；

（四）根據(jù)調(diào)查和委托人書(shū)證已存在的具有法定優(yōu)先受償權(quán)的款項(xiàng)；

（五）實(shí)地查勘受特殊因素制約的；

（六）估價(jià)所需資料缺失及對(duì)缺失資料的處理方法；

（七）估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)附有長(zhǎng)期及短期租約的；

（八）估價(jià)時(shí)存在建筑物損耗的；

（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的針對(duì)估價(jià)對(duì)象的抵押限制條件;

（十）其他應(yīng)當(dāng)披露事項(xiàng)。

八、完善房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師負(fù)責(zé)制度，遵循回避制度，實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師出庭作證制度等等，均是鑒定估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)考慮的內(nèi)容。另外，作為鑒定人的房地產(chǎn)估價(jià)師，有權(quán)了解進(jìn)行鑒定所需要的案件材料，必要時(shí)可以詢問(wèn)當(dāng)事人、證人，這既賦予估價(jià)師權(quán)利義務(wù)，又是對(duì)訴訟當(dāng)事人配合義務(wù)的規(guī)定。

房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)實(shí)施，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，遵守職業(yè)道德和職業(yè)紀(jì)律，尊重科學(xué)，遵守技術(shù)操作規(guī)范。

在房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)當(dāng)中，補(bǔ)充鑒定估價(jià)、重新鑒定估價(jià)屢屢發(fā)生。這需要在鑒定估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)中，明確當(dāng)事人申請(qǐng)重新鑒定的審查標(biāo)準(zhǔn)。

第三篇：房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐中存在問(wèn)題淺析

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房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐中存在問(wèn)題淺析 作者：羅靜

來(lái)源：《法制博覽》2013年第09期

作者簡(jiǎn)介：羅靜（1963-），女，四川峨眉人，主檢法醫(yī)師，研究方向：房地產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估、資產(chǎn)評(píng)估。

攀枝花市中級(jí)人民法院，四川攀枝花617000

【摘要】本文闡述了房地產(chǎn)評(píng)估在司法鑒定中的重要性，分析了我市涉案房地產(chǎn)評(píng)估存在的問(wèn)題，提出了房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程的建議和對(duì)策，為進(jìn)一步在司法鑒定中房地產(chǎn)評(píng)估做出更為科學(xué)、合理的價(jià)值評(píng)估提供一點(diǎn)看法。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評(píng)估；司法鑒定；問(wèn)題；對(duì)策

一、房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的定義

房地產(chǎn)估價(jià)全稱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是由持有《房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書(shū)》或《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的專業(yè)人員，根據(jù)估價(jià)的目的，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定的時(shí)間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所作出的估計(jì)、推測(cè)與判斷。它實(shí)質(zhì)不是估計(jì)人員的定價(jià)，而是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過(guò)程，將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來(lái)，它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)的結(jié)合。

房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定是指在訴訟活動(dòng)中房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)的專門(mén)知識(shí)和技能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估并出具報(bào)告的活動(dòng)。

房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定，是立足于為解決房地產(chǎn)糾紛中房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，它不同于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)保險(xiǎn)所涉及的一般房地產(chǎn)估價(jià)；房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的估價(jià)結(jié)論，作為解決糾紛的法定證據(jù)，對(duì)訴訟、仲裁的公正性起著十分重要乃至決定性的作用?？偟膩?lái)看，司法鑒定中的房地產(chǎn)估價(jià)工作，首先是一種司法鑒定行為，是由法院委托具有相關(guān)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)公司進(jìn)行評(píng)估；同時(shí)，它也是專業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估行為，是對(duì)估價(jià)房地產(chǎn)的估算，判斷其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)值的活動(dòng)。

二、房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定中存在的問(wèn)題及對(duì)策

2010年至2013年4月，攀枝花市中級(jí)人民法院共受理鑒定、評(píng)估、財(cái)務(wù)審計(jì)及拍賣(mài)案件211件，其中涉及房地產(chǎn)評(píng)估案件為121件，占整個(gè)對(duì)外委托案件的57.35%。121件案件中，單純涉及房地產(chǎn)評(píng)估案件106件，涉及房地產(chǎn)評(píng)估、資產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估案件15件。121件案件中，因資料不齊或當(dāng)事人達(dá)成和解協(xié)議而撤回評(píng)估的案件有9件。

121件房地產(chǎn)評(píng)估案件呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

（1）由于法院在執(zhí)行過(guò)程中，被執(zhí)行人因執(zhí)行其財(cái)產(chǎn)出現(xiàn)不滿，部分當(dāng)事人出現(xiàn)法院組織評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇時(shí)不到場(chǎng)、不提供房產(chǎn)資料、不配合評(píng)估機(jī)構(gòu)的現(xiàn)場(chǎng)勘查等。

（2）部分當(dāng)事人因?qū)υu(píng)估結(jié)論不滿而拒絕交納評(píng)估費(fèi)用。

（3）當(dāng)鑒定、評(píng)估公司出具鑒定、評(píng)估征求意見(jiàn)稿時(shí)，法院會(huì)將該稿提交當(dāng)事人。有些當(dāng)事人在異議期內(nèi)不提出異議，而在異議期過(guò)后提出異議。

（一）房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定中存在當(dāng)事人不配合問(wèn)題

房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定，受訴訟案件各種背景條件影響，為滿足案件判決和執(zhí)行的需要，估價(jià)結(jié)果價(jià)值種類較多，例如，用于協(xié)議轉(zhuǎn)讓的，為快速變現(xiàn)價(jià)值；以資抵債的，為抵償價(jià)值；用于財(cái)產(chǎn)分割的，為現(xiàn)有公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值；用于拍賣(mài)執(zhí)行的，為拍賣(mài)參考底價(jià)。在房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐過(guò)程中，由于訴訟案件的背景復(fù)雜，各種各樣的情況都會(huì)存在，進(jìn)而造成房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)和普通房地產(chǎn)估價(jià)多且復(fù)雜的問(wèn)題。

筆者結(jié)合多年房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估工作實(shí)踐及遇到的一些實(shí)際案例，認(rèn)為在房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估實(shí)踐中，最為突出的問(wèn)題就是評(píng)估過(guò)程中相關(guān)當(dāng)事方的配合難問(wèn)題，下面就對(duì)該問(wèn)題及解決對(duì)策談一點(diǎn)淺見(jiàn)。

在司法實(shí)踐中，房地產(chǎn)因其自身價(jià)值大的特點(diǎn)，往往在民事經(jīng)濟(jì)糾紛中占有關(guān)鍵性的地位。因此，房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果對(duì)案件中的各方當(dāng)事人的切身利益會(huì)產(chǎn)生重大影響。并且，不同的訴訟背景因素會(huì)讓當(dāng)事方產(chǎn)生完全不同的態(tài)度。例如，如果訴訟背景為以資抵債，那么房地產(chǎn)資產(chǎn)擁有方就會(huì)傾向于其房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果越高越“合理”；但同樣的情況，如果訴訟背景變成了財(cái)產(chǎn)分割，那房地產(chǎn)資產(chǎn)擁有方自然又會(huì)傾向于其估價(jià)結(jié)果越低越“合理”。由于房地產(chǎn)評(píng)估在司法鑒定中的特殊影響，造成在工作實(shí)踐中，估價(jià)過(guò)程得不到相關(guān)當(dāng)事人的積極配合。

首先，當(dāng)事方的不配合問(wèn)題有時(shí)表現(xiàn)在相關(guān)資料的提供上。在工作實(shí)踐中，我們?cè)龅竭^(guò)這樣的情況，該案例中，估價(jià)對(duì)象為一中型電冶金工業(yè)的配套生產(chǎn)廠房，訴訟背景為以資抵債。在整個(gè)估價(jià)工作過(guò)程中，當(dāng)事方都拖延甚至以種種理由拒不提供房地產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)資料，造成估價(jià)工作很難順利進(jìn)行。當(dāng)評(píng)估機(jī)構(gòu)將估價(jià)結(jié)果初稿提交法院后，當(dāng)事方又拿出原拒不提供的資料，以此為據(jù)，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果提出異議。當(dāng)事方的如此行為，造成了該司法鑒定評(píng)估工作的反復(fù)拖延，進(jìn)而嚴(yán)重影響了整個(gè)司法審判的正常進(jìn)度。

其次，最常見(jiàn)的情況是，現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)相關(guān)數(shù)據(jù)的收集（如商業(yè)房地產(chǎn)的租金收益情況），往往從當(dāng)事方那里得不到準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，而估價(jià)人員在對(duì)周?chē)愃魄闆r房地產(chǎn)調(diào)查時(shí)也常會(huì)受到當(dāng)

事方一定程度的干擾。在遇到此類問(wèn)題時(shí)，我們?cè)诠ぷ鲗?shí)踐中一般會(huì)要求評(píng)估人員在不同時(shí)間段對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行多次獨(dú)立勘察，從而收集到客觀數(shù)據(jù)，在此調(diào)查基礎(chǔ)上采用科學(xué)的評(píng)估方法得出客觀的、令人信服的估價(jià)結(jié)果。

另外，在工作實(shí)踐中，我們發(fā)現(xiàn)有時(shí)當(dāng)事方的不配合，是由于一些客觀原因（比如對(duì)房地產(chǎn)一些專業(yè)知識(shí)的所知不夠）造成的。在一宗財(cái)產(chǎn)分割案件中，被告方所屬住宅房地產(chǎn)為“房改房”，未進(jìn)行過(guò)房屋分戶平面圖測(cè)繪，原告方在評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)勘察過(guò)程中提出他們認(rèn)為房屋的實(shí)際大小與資料（房產(chǎn)證復(fù)印件）數(shù)據(jù)不符，認(rèn)為資料不真實(shí)；而被告方認(rèn)為自己有理，對(duì)評(píng)估勘察工作有抵觸。評(píng)估人員為當(dāng)事雙方就此種“房改房”的特點(diǎn)及房屋測(cè)繪的相關(guān)知識(shí)做了較為詳細(xì)的說(shuō)明，最后在法院工作人員調(diào)解下，當(dāng)事雙方均作出讓步，同意就以現(xiàn)有資料數(shù)據(jù)作為評(píng)估依據(jù)。從以上情況可以看出，在這種類型的配合問(wèn)題處理上，評(píng)估機(jī)構(gòu)和法院之間的溝通，以及評(píng)估機(jī)構(gòu)與當(dāng)事方之間的溝通是很重要的。作為法院更應(yīng)該支持、配合做好評(píng)估工作，這樣才能保證房地產(chǎn)評(píng)估順利進(jìn)行。

（二）房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定中評(píng)估機(jī)構(gòu)收取評(píng)估費(fèi)用存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在接受法院委托房地產(chǎn)評(píng)估的案件后，按照法院的要求完成房地產(chǎn)評(píng)估工作，因此依據(jù)司法鑒定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取評(píng)估費(fèi)用是合理、合法的。評(píng)估機(jī)構(gòu)以往是在評(píng)估工作結(jié)束后再向當(dāng)事人收取評(píng)估費(fèi)用，但在房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定中，當(dāng)事人時(shí)常出現(xiàn)因?qū)﹁b定結(jié)論或?qū)Π讣袥Q不滿意拒絕交納評(píng)估費(fèi)用的情況。

根據(jù)《四川省高級(jí)人民法院委托鑒定管理辦法》第十七條規(guī)定：“鑒定費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人交納的，由司法技術(shù)管理部門(mén)通知當(dāng)事人在5日內(nèi)向鑒定機(jī)構(gòu)交納，并告知當(dāng)事人逾期不交將視為自動(dòng)放棄鑒定申請(qǐng)，并承擔(dān)相應(yīng)法律后果”。針對(duì)以上存在的問(wèn)題，我院要求涉案的當(dāng)事人向評(píng)估機(jī)構(gòu)先期預(yù)交部分評(píng)估費(fèi)用，待評(píng)估機(jī)構(gòu)的正式報(bào)告發(fā)出前，交清剩余評(píng)估費(fèi)用。但對(duì)于經(jīng)濟(jì)條件確有困難的當(dāng)事人，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)專業(yè)機(jī)構(gòu)的社會(huì)責(zé)任，建立“鑒定救濟(jì)”制度，可根據(jù)實(shí)際情況對(duì)確有困難的當(dāng)事人實(shí)行減、免、緩交評(píng)估費(fèi)用。

（三）關(guān)于當(dāng)事人在異議期內(nèi)不提出異議，而在異議期后提出的問(wèn)題

根據(jù)《四川省高級(jí)人民法院法院委托鑒定管理辦法》第二十二條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在收到征求意見(jiàn)稿5日內(nèi)，以書(shū)面形式向司法技術(shù)管理部門(mén)提交回復(fù)意見(jiàn)，無(wú)正當(dāng)理由，逾期不提交的，視為無(wú)意見(jiàn)”。法院司法技術(shù)管理部門(mén)在將鑒定、評(píng)估報(bào)告征求意見(jiàn)稿提交給當(dāng)事人時(shí)，即會(huì)書(shū)面告知當(dāng)事人的異議期限和逾期未提交異議應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。如果在異議期未提出異議，視為當(dāng)事人對(duì)鑒定、評(píng)估報(bào)告征求意見(jiàn)稿無(wú)異議。當(dāng)事人在異議期后提出的異議，法院將不予認(rèn)可。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定在司法實(shí)踐活動(dòng)中起著十分重要的作用，因而也承擔(dān)著較為重大的責(zé)任。要順利完成法院委托的房地產(chǎn)評(píng)估案件，法院及評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)做好以下幾方面工作：1.法院司法技術(shù)管理部門(mén)應(yīng)要求當(dāng)事人積極配合房地產(chǎn)評(píng)估工作，提供房地產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)資料；當(dāng)事人拒不提供的，法院將依法在房產(chǎn)及土地管理部門(mén)提取相關(guān)資料；2.在房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)，法院司法技術(shù)管理部門(mén)應(yīng)通知雙方當(dāng)事人到場(chǎng)；確有必要的，還要通知案件承辦人到場(chǎng)。法院司法技術(shù)管理部門(mén)應(yīng)告知當(dāng)事人在現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)不到場(chǎng)應(yīng)承擔(dān)的法律后果；3.房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)組織有資質(zhì)的評(píng)估人員開(kāi)展評(píng)估工作；4.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按規(guī)定出具評(píng)估報(bào)告，并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)印章。在評(píng)估報(bào)告中應(yīng)有評(píng)估人員本人簽名，及加蓋本人房地產(chǎn)注冊(cè)專用章。

要圓滿完成房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，只有法院與評(píng)估機(jī)構(gòu)積極溝通、配合，才有利于司法鑒定各個(gè)環(huán)節(jié)工作的順利開(kāi)展。

參考文獻(xiàn)：

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第四篇：對(duì)兩個(gè)房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)實(shí)務(wù)案例的解析思考---打印

對(duì)兩個(gè)房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)實(shí)務(wù)案例的解析思考

常州中瑞房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 陸善斌

陳忠明

實(shí)務(wù)案例一：

背景資料：常州市××法院因?qū)徖怼痢痢霖?cái)產(chǎn)權(quán)屬糾紛案，需對(duì)評(píng)估、拍賣(mài)××××花園的壹幢別墅進(jìn)行鑒定，而委托我們進(jìn)行評(píng)估。

取得資料：①法院出具的《司法鑒定委托書(shū)》②常州市××鎮(zhèn)村鎮(zhèn)建設(shè)管理服務(wù)所與當(dāng)事人于2004年8月8日簽置的《××××花園三期代建農(nóng)民別墅房協(xié)議》。

現(xiàn)場(chǎng)查勘：委估房地產(chǎn)已交付，未裝修，實(shí)際為暫時(shí)閑置狀態(tài)。

外圍調(diào)查：經(jīng)向房地產(chǎn)所在地的建管所、土管所、居民走訪，委估房地產(chǎn)，實(shí)際為現(xiàn)在極敏感的“小產(chǎn)權(quán)房”，建管所說(shuō)尚未辦理房產(chǎn)證，土地所說(shuō)土地已為國(guó)有，但以各種理由不讓查檔驗(yàn)證，當(dāng)事人無(wú)法出具正式的權(quán)證，當(dāng)?shù)鼐用裾劦街灰簧先f(wàn)元，就可轉(zhuǎn)讓，但沒(méi)有權(quán)證，電視中幾曾曝光。

本案面臨的主要問(wèn)題是：

1）根據(jù)“代建協(xié)議”，“代建農(nóng)民別墅房的房產(chǎn)證為村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證，土地使用證為集體土地使用證；今后如果申請(qǐng)辦理國(guó)有土地及國(guó)有房產(chǎn)權(quán)，所發(fā)生費(fèi)用由申請(qǐng)代建方承擔(dān)”。為此，在目前的估價(jià)時(shí)點(diǎn)下，委估房地產(chǎn)能否申辦國(guó)有權(quán)證？何時(shí)申辦國(guó)有權(quán)證？申辦稅費(fèi)將是多少？均存在重大的不確定性。

2）委估房地產(chǎn)，土地性質(zhì)不明，權(quán)屬存在重大瑕疵，目前條件下，無(wú)法進(jìn)行正常的買(mǎi)賣(mài)與過(guò)戶。

3）根據(jù)“代建協(xié)議”，委估房屋寬帶網(wǎng)、水、電、有線電視、煤氣管道開(kāi)通費(fèi)用由申請(qǐng)代建方承擔(dān)。因?yàn)槲婪课葜皇且呀桓?，但未?shí)際使用，相關(guān)當(dāng)事人未出具有關(guān)的資料，上述費(fèi)用的多少、是否已付清，也處于待定狀態(tài)。

我們的思考：

1）涉訴相關(guān)當(dāng)事人、執(zhí)行法官、司法鑒定處對(duì)于委估房屋的目前法律環(huán)境下能否正常拍買(mǎi)過(guò)戶，實(shí)際都是清楚的。明知不能為而要為之，合法性原則----這不是估價(jià)師所能越的紅線，這也是估價(jià)師面臨的重大法律風(fēng)險(xiǎn)。

2）有關(guān)人士提出估價(jià)技術(shù)路線----“按現(xiàn)行同類國(guó)有權(quán)證下的別墅價(jià)值扣減應(yīng)該發(fā)生的稅費(fèi)計(jì)算出委估房地產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)值”，該技術(shù)路線貌似合理，但正因?yàn)閷?lái)實(shí)際發(fā)生的稅費(fèi)存在重大不確定性，現(xiàn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)下應(yīng)該發(fā)生的稅費(fèi)也就無(wú)從談起。所以明知不能為而為之，白紙黑字的估價(jià)報(bào)告下這“應(yīng)該發(fā)生的稅費(fèi)”的量差所引起的后果，不是估價(jià)師所該承受的痛，這也是估價(jià)師面臨的重大經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

我們的處置：

根據(jù)我們的調(diào)研與分析，該房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)業(yè)務(wù)，存在重大法律與經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，我們出具書(shū)面回執(zhí)，建議司法鑒定處與執(zhí)行法官，在目前的條件下進(jìn)行評(píng)估、拍賣(mài)程序是不恰當(dāng)?shù)?，?dāng)由協(xié)議當(dāng)事人自己協(xié)議確價(jià)。

實(shí)務(wù)案例二：

背景資料：常州市××法院因?qū)徖怼痢痢两鹑诮杩詈贤m紛案，需對(duì)常房權(quán)證字××××號(hào)房屋及常房權(quán)證字××××號(hào)土地使用權(quán)證范圍內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行評(píng)估。

取得資料：①法院出具的《司法鑒定委托書(shū)》②常房權(quán)證字××××號(hào)《房屋所有權(quán)證》③××××號(hào)《國(guó)有土地使用權(quán)證》。

現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查：委估房屋與構(gòu)筑物，實(shí)際為某中外合資企業(yè)廠區(qū)內(nèi)的所有房屋與構(gòu)筑物，該工廠實(shí)際已停產(chǎn)多年，早已斷電斷水，只有留守人員在門(mén)衛(wèi)。廠區(qū)的土地使用權(quán)與設(shè)備有另外二個(gè)事務(wù)所評(píng)估。本次評(píng)估中，房屋部分有權(quán)證、相當(dāng)部分無(wú)房屋所有權(quán)證、還有大量特殊專用的構(gòu)筑物，同時(shí)還涉及消防工程、隱蔽工程、綠花等。外圍調(diào)查：通過(guò)對(duì)委估廠區(qū)所在地相關(guān)企業(yè)、政府部門(mén)的走訪，委估廠區(qū)所在地原為紡織印染工業(yè)區(qū)，因?yàn)榄h(huán)保形勢(shì)所需及相關(guān)政策調(diào)整，該紡織印染工業(yè)區(qū)關(guān)停轉(zhuǎn)企業(yè)不再允許從事紡織印染工業(yè)，但未有相關(guān)政府部門(mén)正式的文件確認(rèn)。

本案面臨的主要問(wèn)題是：

1)由于房屋構(gòu)筑物、土地使用權(quán)、設(shè)備分別由三家機(jī)構(gòu)評(píng)估，有可能存在重復(fù)評(píng)估或漏評(píng)現(xiàn)象；

2）消防工程、隱蔽工程由于沒(méi)有確切的資料，無(wú)從下手并難于把握；

3）特殊專用構(gòu)筑物由于工業(yè)區(qū)劃功能的實(shí)際調(diào)整，其對(duì)于價(jià)值的影響，如何核定測(cè)算？ 4）沒(méi)有房屋所有權(quán)證的房屋其建筑面積的測(cè)量與計(jì)算；

5）廠區(qū)內(nèi)資產(chǎn)整體打包與分項(xiàng)分部分別出售的可能性及其對(duì)其從價(jià)值的影響？ 我們的思考：

1）估價(jià)師不是神仙，不是什么房地產(chǎn)都可以評(píng)，特別是司法鑒定項(xiàng)目，只有在可評(píng)的基礎(chǔ)資料足夠的前提下，方可操作。對(duì)于消防工程、隱蔽工程，必須有相關(guān)方提供足夠的資料，如：地下管道、地下管線的①材質(zhì)②數(shù)量清單③設(shè)計(jì)圖④施工圖⑤竣工決算表⑥工程結(jié)算審計(jì)報(bào)告；污水池、污水處理池等特殊構(gòu)筑物的①材質(zhì)②數(shù)量③主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)④設(shè)計(jì)圖⑤施工圖⑥竣工決算表⑦工程結(jié)算審計(jì)報(bào)告等。

2）在沒(méi)有書(shū)面可驗(yàn)證證明文件的條件下，對(duì)于特殊廠房、專用構(gòu)筑物，考慮到委估廠房整體之實(shí)際，應(yīng)當(dāng)按原地持續(xù)使用假設(shè)進(jìn)行考量。

3）對(duì)于廠區(qū)內(nèi)各類資產(chǎn)是否整體打包還是分項(xiàng)分部分別出售，作為是同一次委托，在沒(méi)有書(shū)面明確的條件下，應(yīng)分項(xiàng)列示，分類匯總，確認(rèn)總價(jià)，實(shí)際到底如何拍賣(mài)出售的操作，已超出估價(jià)師的職業(yè)范圍。

我們的處置：

1）向司法鑒定處反映情況，由其出面協(xié)調(diào)雙方當(dāng)事人、房屋構(gòu)筑物、土地使用權(quán)、設(shè)備三家評(píng)估機(jī)構(gòu)，現(xiàn)場(chǎng)辦公，明確各自的評(píng)估對(duì)象與具體范圍，各自應(yīng)當(dāng)提供或補(bǔ)充的資料及各自要求提供或補(bǔ)充的資料，特別明確對(duì)于不能及時(shí)提供或補(bǔ)充的資料的后果及其責(zé)任承擔(dān)。盡可能減少可能存在的重評(píng)與漏評(píng)，盡可能減少不必要的時(shí)間延誤，盡可能減少無(wú)為的責(zé)任推諉與扯皮。

2）房屋建筑面積以《房屋所有權(quán)證》上所載的數(shù)據(jù)為依據(jù)，無(wú)權(quán)證房屋建筑面積以估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)的數(shù)據(jù)為依據(jù)。如面積變化，其價(jià)值應(yīng)隨之相應(yīng)調(diào)整。

3）評(píng)估結(jié)果包含于房地產(chǎn)不可分割的滿足其使用功能的水、電、氣以及配套的所有相關(guān)輔助設(shè)施，圍墻、砼場(chǎng)地、綠化、廠區(qū)內(nèi)管道等構(gòu)筑物均已單列，但均不含土地使用權(quán)的價(jià)值。

4）估價(jià)結(jié)果未考慮特殊交易方式、付款方式及房地產(chǎn)性質(zhì)、用途變更、房屋質(zhì)量、債權(quán)債務(wù)、無(wú)權(quán)證房屋或有稅費(fèi)罰款等對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。

5）廠區(qū)內(nèi)，相關(guān)車(chē)間、房屋以外的電纜、消防設(shè)施、照明設(shè)施等，因我們未能取得足夠的資料，本次估價(jià)未考慮該部份的價(jià)值。

6）廠區(qū)內(nèi)外管道，其中：廠區(qū)外的管道數(shù)量相關(guān)單位未能提供，但提供了相關(guān)單位實(shí)際支付憑證，根據(jù)司法鑒定委托書(shū)，本次估價(jià)不列入估價(jià)范圍；廠區(qū)內(nèi)的管道的數(shù)量與價(jià)值是由估價(jià)師給合設(shè)計(jì)施工圖進(jìn)行分析，并結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)查核與目前市場(chǎng)情況綜合加以確定。

鑒于上述二個(gè)實(shí)務(wù)案例，結(jié)合我們多年的實(shí)踐，我們發(fā)現(xiàn)：

1）房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)，表面上委托事項(xiàng)明確，但實(shí)務(wù)中具體到實(shí)物狀況、權(quán)益狀況等具體細(xì)節(jié)，由于當(dāng)事人一方或雙方的不合作，要真正明確評(píng)估的各個(gè)事項(xiàng)，沒(méi)有估價(jià)師的一番心血，是難上加難的。

2）房地產(chǎn)的法律性質(zhì)與使用功能對(duì)其價(jià)值的影響是顯著的，也是重大的。估價(jià)師對(duì)此可以適當(dāng)使用評(píng)估假設(shè)，但不得濫用估價(jià)假設(shè)前提。估價(jià)假設(shè)前提應(yīng)當(dāng)具有合法性、合理性和驗(yàn)證性。估價(jià)師同時(shí)必須對(duì)估價(jià)假設(shè)前提進(jìn)行必要的披露和闡述。不合法的估價(jià)假設(shè)，不合理的估價(jià)前提，在可驗(yàn)證的將來(lái)都有可能存在重大的法律風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。3）地處不同的房地產(chǎn)是整體評(píng)估還是分別評(píng)估當(dāng)慎之又慎，特別是出具估價(jià)報(bào)告后，整體評(píng)估與分別評(píng)估，萬(wàn)不能再作變更，不然就算價(jià)值沒(méi)有實(shí)質(zhì)性變動(dòng)，但估價(jià)報(bào)告表象上的隨意分拆整合，在房?jī)r(jià)變化較大的外環(huán)境下，但仍難逃祥林嫂般沒(méi)完沒(méi)了的解釋，煩不勝煩（案例資料見(jiàn)：《揚(yáng)子晚報(bào)》2009年8月7日A5版：“南京中院20萬(wàn)封口費(fèi)事件調(diào)查”）。

直面問(wèn)題，正視現(xiàn)實(shí)，為優(yōu)化程序，明確責(zé)任，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提升質(zhì)量，房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)實(shí)務(wù)中，擬建立健全以下制度：

一、資料供提簽單制

估價(jià)的基本事項(xiàng)：估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)明確并細(xì)化，特別是估價(jià)對(duì)象與具體范圍、估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況（包括估價(jià)對(duì)象的房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用權(quán)證等權(quán)屬資料，裝修情況說(shuō)明，查封、預(yù)查封、抵押權(quán)設(shè)立、出租等情況說(shuō)明，特殊基礎(chǔ)與結(jié)構(gòu)情況說(shuō)明、重大事故或?yàn)?zāi)害發(fā)生與影響情況說(shuō)明等）形成表格，簡(jiǎn)明清晰，由要求提供方、實(shí)際供給方、司法鑒定處、估價(jià)師四方進(jìn)行書(shū)面簽單，并同時(shí)對(duì)供提雙方的內(nèi)容要求、時(shí)間要求、真實(shí)性完整性責(zé)任承擔(dān)進(jìn)行明確，并形成制度。

資料供提簽單制按相關(guān)的法定程序進(jìn)行，一方面為估價(jià)師的估價(jià)工作提供最基本的“原料”，另一方面也為涉訴雙方理清估價(jià)對(duì)象提供了平臺(tái)，更大大降低了可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

二、四方現(xiàn)場(chǎng)查勘制

估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)查勘，是房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)實(shí)務(wù)中極其重要的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。特別是復(fù)雜、量大、價(jià)高的項(xiàng)目，涉訴雙方的當(dāng)事人或其代理人、司法鑒定處、估價(jià)師四方人員當(dāng)都親臨現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)估價(jià)對(duì)象與范圍進(jìn)行指認(rèn)與查勘，把可能存在的問(wèn)題早日進(jìn)行明晰。

三、估價(jià)報(bào)告初稿詢征制

估價(jià)報(bào)告初稿在估價(jià)師評(píng)定估算，內(nèi)部復(fù)核，形成初稿后，擬將初稿呈司法鑒定處進(jìn)行審閱，并向相關(guān)法官詢征。房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)一般都價(jià)值量大，面臨問(wèn)題錯(cuò)綜復(fù)雜，極容易形成誤認(rèn)與誤會(huì)。綜合相關(guān)意見(jiàn)后估價(jià)師獨(dú)立客觀進(jìn)行專業(yè)性分析與職業(yè)判斷，最后出具正式估價(jià)報(bào)告。

估價(jià)報(bào)告初稿詢征制，就是為了消化估價(jià)實(shí)務(wù)中存在的問(wèn)題，使用各方得到有效的磨合，也為價(jià)值確認(rèn)的趨同性提供渠道與可能。

四、后期運(yùn)作聯(lián)報(bào)制

估價(jià)報(bào)告正式出具后，對(duì)委托司法鑒定的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其后期的運(yùn)作，如：拍賣(mài)過(guò)程、拍賣(mài)價(jià)格等，擬經(jīng)過(guò)司法鑒定處由相關(guān)的拍賣(mài)公司進(jìn)行定期或不定期的聯(lián)合書(shū)面通報(bào)。這不只是為加強(qiáng)估價(jià)師與拍賣(mài)公司的信息溝通，更是為不斷總結(jié)多變的房地產(chǎn)市場(chǎng)條件下錯(cuò)綜復(fù)雜的房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)實(shí)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，為房地產(chǎn)司法鑒定質(zhì)量的不斷提升提供基礎(chǔ)。

五、多形式的業(yè)務(wù)切磋制

房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)，對(duì)于執(zhí)行局的法官、司法鑒定處、估價(jià)師、拍賣(mài)公司，其實(shí)人人都有一番心得，個(gè)個(gè)都有一番心聲，因?yàn)閷?shí)務(wù)是如此之復(fù)雜，情況是如此之多變，定期或不定期多種形式讓這四方人士能經(jīng)常切磋實(shí)務(wù)，相互溝通、相互理解、相互合作，共同面對(duì)，共同應(yīng)對(duì)，才能造就房地產(chǎn)司法鑒定的“和諧都贏”的局面。

第五篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告范文

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告模板

××市××區(qū)××廣場(chǎng)×號(hào)××大廈 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

項(xiàng)目名稱：位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場(chǎng)×號(hào)的××大廈 委 托 人：××大廈酒店有限公司 估價(jià)機(jī)構(gòu)：××房地產(chǎn)估價(jià)公司 估價(jià)人員：××× ×××

估價(jià)作業(yè)日期： 二00八年十二月1日至 二00八年十一月六日 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：××××××

目 錄

一、致委托人函??????????????第×頁(yè)

二、估價(jià)師聲明??????????????第×頁(yè)

三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件?????????第×頁(yè)

四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告?????????????第×頁(yè)

五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告?????????????第×頁(yè)

六、附件?????????????????第×頁(yè) 致委托人函

×× 大廈酒店有限公司：

受貴公司委托，本估價(jià)機(jī)構(gòu)秉著獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則，對(duì)位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場(chǎng)×號(hào)大廈房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。本報(bào)告估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)二○○四年十月二十九日狀 態(tài)下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，估價(jià)目的是為估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)讓提供公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格參考。

在本報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)與限制條件下，要估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上有足夠的買(mǎi)方和賣(mài)方，并且進(jìn)入市場(chǎng)無(wú)障礙的條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格總值為人民幣(大寫(xiě))玖億貳仟萬(wàn)圓整。×× 房地產(chǎn)估價(jià)公司 法定代表人： ×× × 二 ○ ○四年十一月六日

估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明：

⑴ 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。⑵ 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。有關(guān)假設(shè)限制條件見(jiàn)“估價(jià)假設(shè)和限制條件”以及估價(jià)報(bào)告正文中相關(guān)說(shuō)明。

⑶ 我們與本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。

⑷ 我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。

⑸ 我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘察，并對(duì)勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)勘察僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托人提供的資料以及當(dāng)前建筑行業(yè)一般標(biāo)準(zhǔn)或相關(guān)規(guī)范進(jìn)行評(píng)估。

我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。⑹ 沒(méi)有其他人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。

⑺ 委托人以及相關(guān)部門(mén)在使用本估價(jià)報(bào)告時(shí)，對(duì)因忽視本估價(jià)報(bào)告提示的相關(guān)事實(shí)所引起的相關(guān)法律責(zé)任，本估價(jià)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。⑻ 本估價(jià)報(bào)告是本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素時(shí)行分析，為估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)讓提供公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格目的而出具的，但受本估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員的職業(yè)水平和能力的影響。

⑼ 本估價(jià)報(bào)告中采用的專業(yè)術(shù)語(yǔ)的解釋及定義適用《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)相關(guān)規(guī)定。

⑽ 未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值均產(chǎn)生一定的影響，本報(bào)告未考慮抵押風(fēng)險(xiǎn)，抵押權(quán)人在辦理抵押事宜時(shí)需全面考慮。參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 簽名 蓋章

×× 房地產(chǎn)估價(jià)公司 二○○四年十一月六日

估價(jià)的假設(shè)和限制條件 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論受以下及本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制：

⑴ 合法性前提。合法性是指估價(jià)對(duì)象必須合法使用、合法交易或合法處分為前提。具體前提如下：

① 估價(jià)對(duì)象為在建工程，因委托人提供資料有限，本次評(píng)估以估價(jià)對(duì)象合法開(kāi)發(fā)為所設(shè)前提。

② 估價(jià)對(duì)象為在建工程，尚未進(jìn)行竣工測(cè)繪及產(chǎn)權(quán)登記。故本估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對(duì)象建筑面積數(shù)據(jù)為委托人所提供的經(jīng)批準(zhǔn)的施工圖紙數(shù)據(jù)，因設(shè)計(jì)變更等原因?qū)е陆ㄖ娣e變化時(shí)，應(yīng)對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行調(diào)整。

③ 估價(jià)對(duì)象占用土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有出讓性質(zhì)，出讓使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束，報(bào)告分析中以土地出讓金已完全繳付為前提。⑵ 最高最佳使用假設(shè)。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可靠，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最大效應(yīng)的使用。本次評(píng)估是以估價(jià)對(duì)象按設(shè)計(jì)文件中的設(shè)計(jì)方案建成為酒店、寫(xiě)字間、商場(chǎng)為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為最高最佳使用。

⑶ 估價(jià)時(shí)點(diǎn)假設(shè)。即要求估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象當(dāng)前狀態(tài)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)狀況下形成的客觀合理價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)，估價(jià)對(duì)象質(zhì)量、使用功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等發(fā)生變化，均會(huì)對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。如果對(duì)估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，應(yīng) 對(duì)本估價(jià)結(jié)論進(jìn)行必要的調(diào)整。

⑷ 公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)。即估價(jià)結(jié)果是在公開(kāi)市場(chǎng)條件下形成的價(jià)格。公開(kāi)市場(chǎng)是指在該市場(chǎng)上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度的追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場(chǎng)信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開(kāi)且不具有排他性。⑸ 報(bào)告使用限制條件如下：

① 本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果僅為委托人在本估價(jià)目的——房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓下使用，不得做其他用途。

② 本估價(jià)報(bào)告不作為估價(jià)對(duì)象權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)。

③ 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成并提交估價(jià)報(bào)告日起原則上規(guī)定為一年，當(dāng)市場(chǎng)變化較大時(shí)，報(bào)告的有效期不超過(guò)半年。⑹ 其他假設(shè)與限制條件。對(duì)估價(jià)對(duì)象公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素是多方面的，具體規(guī)定如下：

① 估價(jià)結(jié)果未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。

② 本次評(píng)估未考慮特殊交易方式對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。

關(guān)于位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場(chǎng)×號(hào) ××大廈 的估價(jià)結(jié)果報(bào)告

(編號(hào)：××××××)一 委托人：

××大廈酒店有限公司，法定代表人為××，住所為××市××區(qū)××廣場(chǎng)×號(hào)。

二 估價(jià)機(jī)構(gòu)：

××房地產(chǎn)估價(jià)公司，法定代表人為×××，住所為××市××區(qū)××街×號(hào)，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格等級(jí)為一級(jí)，證書(shū)編號(hào)為 “建房估證字〔 2003 〕××號(hào)”。

三 估價(jià)對(duì)象

估價(jià)對(duì)象為位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場(chǎng)×號(hào)的××大廈，設(shè)計(jì)建成集酒店、寫(xiě)字間、商場(chǎng)為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設(shè)計(jì)為停車(chē)場(chǎng)、設(shè)備用房、酒店輔助以及娛樂(lè)設(shè)施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設(shè)計(jì)功能為商場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設(shè)計(jì)功能為五星級(jí)酒店及智能型寫(xiě)字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設(shè)計(jì)功能為半智能寫(xiě)字間。

估價(jià)對(duì)象總建筑面積為 140274.34 ㎡，占用土地面積為7593.66 ㎡，土地性質(zhì)為國(guó)有出讓性質(zhì)，土地使用權(quán)歸××大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束。估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)土建工程及建筑外裝修工程已經(jīng)完工，電梯、扶梯設(shè)備以及中央空調(diào)機(jī)組等設(shè)備已運(yùn)至施工現(xiàn)場(chǎng)。四 估價(jià)目的： 為估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)讓提供公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格參考。五 估價(jià)時(shí)點(diǎn)： 2004 年 10 月 29 日。六 價(jià)值定義：

根據(jù) 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 第 6.2.2 關(guān)于 “房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定，本報(bào)告評(píng)估估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí) 點(diǎn)狀態(tài)下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。七 估價(jià)依據(jù)：

⑴ 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估委托協(xié)議書(shū)；

⑵ 《國(guó)有土地使用權(quán)證》證書(shū)編號(hào)：××××××； ⑶ 《施工許可證》，證書(shū)編號(hào)：××××××； ⑷ 《中華人民共和國(guó)土地管理法》；

⑸ 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》； ⑹ 國(guó)家及地方的有關(guān)法律、法規(guī)；

⑺ 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)；

⑻ 估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄以及掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)資料；； ⑼ 委托人提供的工程施工圖紙等相關(guān)資料。八 估價(jià)原則：

本估價(jià)報(bào)告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則： 合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。⑴ 合法原則。遵循合法原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。

⑵ 最高最佳使用原則。遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。

⑶ 替代原則。遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

⑷ 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。九 估價(jià)方法：

根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，本報(bào)告將采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法和成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。

十 估價(jià)結(jié)果：

本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值因素進(jìn)行分析，確定估價(jià)對(duì)象在符合報(bào)告中的有關(guān)假設(shè)以及限制條件的基礎(chǔ)上，在市場(chǎng)上有足夠的買(mǎi)方和賣(mài)方，并且進(jìn)入市場(chǎng)無(wú)障礙的條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格總值為人民幣(大寫(xiě))玖億貳仟萬(wàn)圓整。(十一)估 價(jià)人員：××× ××××(十二)估 價(jià)作業(yè)日期：

二○○四年十月二十九日 至二○○年十一月六日(十三)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：

估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成并提交估價(jià)報(bào)告日起原則上規(guī)定為一年，當(dāng)市場(chǎng)變化較大時(shí)，報(bào)告的有效期應(yīng)為半年。

×× 房地產(chǎn)估價(jià)公司 二 ○ ○四年十一月六日

關(guān)于位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場(chǎng)×號(hào) ××大廈 的估價(jià)技術(shù)報(bào)告

估價(jià)對(duì)象為位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場(chǎng)×號(hào)的××大廈，設(shè)計(jì)建成集酒店、寫(xiě)字間、商場(chǎng)為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設(shè)計(jì)為停車(chē)場(chǎng)、設(shè)備用房、酒店輔助以及娛樂(lè)設(shè)施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設(shè)計(jì)功能為商場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設(shè)計(jì)功能為五星級(jí)酒店及智能型寫(xiě)字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設(shè)計(jì)功能為半智能寫(xiě)字間。

估價(jià)對(duì)象總建筑面積為 140274.34 ㎡，占用土地面積為7593.66 ㎡，土地性質(zhì)為國(guó)有出讓性質(zhì)，土地使用權(quán)歸××大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束。估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)土建工程及建筑外裝修工程已經(jīng)完工，電梯、扶梯設(shè)備以及中央空調(diào)機(jī)組等設(shè)備已運(yùn)至施工現(xiàn)場(chǎng)。根據(jù)委托人要求的估價(jià)目的，本報(bào)告評(píng)估××大廈于二○ ○ 四年十月二十九日估價(jià)時(shí)點(diǎn)停止施 工狀態(tài)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。因此，需要對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)條件下，影響估價(jià)對(duì) 象價(jià)格形成的各種因素進(jìn)行分析。針對(duì)× × 大廈的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和功能特點(diǎn)，分析影響其價(jià)格形成的因素主要有以下方面。一 實(shí)物狀況分析

⑴ ××大廈主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說(shuō)明

根據(jù)委托人提供的經(jīng)批準(zhǔn)的××大廈施工圖紙，該大廈的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說(shuō)明如下：

⒈ 總用地面積 7593.66 ㎡

其中：酒店部分用地面積 3963.87 ㎡ 寫(xiě)字間部分用地面積 3629.79 ㎡

⒉ 土地使用期限 1998 年 9 月 20 日至 2038 年 9 月 19 日 ⒊ 建筑占地面積 5300.83 ㎡ ⒋ 總建筑面積 140274.34 ㎡ ⒌ 建筑層數(shù)： 地下部分-4F~-1F 寫(xiě)字間部分 A 座 7F~13F B 座 7F~29F 酒店客房部分 A 座 14F~51F ⒍ 建筑容積率 1:18.47 ⒎ 建筑覆蓋率 69.81% ⒏ 綠化率 9.22% ⒐ 建筑總高 A 座總高 200.80m B 座總高 112.45m ⒑ 總用水量 2162m3/ 日 復(fù)用水量 310 m3/ 日 實(shí)際用水量 1852 m3/ 日 ⒒ 空調(diào)冷量 3715RT ⒓ 過(guò)熱蒸汽量 12.209MW ⒔ 設(shè)備總?cè)萘?10167KV A 變壓器安裝容量 9300KVA 發(fā)電機(jī) 1120KVA 和 400KV A 各一臺(tái) ⑵ ××大廈整體設(shè)計(jì)方案說(shuō)明

依據(jù)“××大廈整體設(shè)計(jì)方案”，建成后的××大廈要達(dá)到如下標(biāo)準(zhǔn)： ⒈ 總平面布置

××大廈依原地勢(shì)設(shè)計(jì)，充分利用有效的用地面積，保證退后××路道路紅線 10m、××廣場(chǎng) 12m 的規(guī)劃要求。根據(jù)用地形狀，建筑物長(zhǎng)軸與××街平行，且沿××街方向布置商場(chǎng)以及半智能型寫(xiě)字間，五星級(jí)酒店和智能型寫(xiě)字間則正對(duì)××廣場(chǎng)。⒉ 建筑立面造型

根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，××大廈建筑采用歐洲新古典建筑風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)裙房的細(xì)部刻劃，注重色彩配合、材質(zhì)選擇和比例的劃分，在整體風(fēng)格上顯得渾厚、莊重。塔身部分線條簡(jiǎn)潔、流暢，塔頂向塔身的過(guò)渡自然，強(qiáng)調(diào)建筑輪廓線條完美。對(duì)酒店主入口采用弧形金屬棚架，大片弧形幕墻，使酒店大堂的中庭與××廣場(chǎng)有機(jī)地融合起來(lái)；智能型寫(xiě)字間入口設(shè)計(jì)為半開(kāi)敞的大臺(tái)階，與酒店入口相映襯，××街一側(cè)的商場(chǎng)入口布置廣告燈飾。⒊ 綠化及景觀

根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，建筑用地紅線內(nèi)，臨××廣場(chǎng)一側(cè)及沿××街、××街一側(cè)盡量布置綠化面積，綠化風(fēng)格與大廈的歐洲新古典風(fēng)格相適應(yīng)。酒店入口軸線正對(duì)的綠地上設(shè)置銅合金雕塑標(biāo)志，環(huán)繞酒店大堂設(shè)置五根不銹鋼旗桿，夜間輔以立面泛光照明，形成鮮明、生動(dòng)、清新的外部空間環(huán)境。⒋ 建筑功能分布 ① 地下部分

估價(jià)對(duì)象地下部分設(shè)四層地下室，主要為地下停車(chē)場(chǎng)(22 7 個(gè)車(chē)位)、機(jī)電設(shè)備用房和酒店的輔助用房。地下四層按地下人防設(shè)計(jì)，地下一層設(shè)計(jì)有舞廳、保齡球室等娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施，地下二層至地下四層為地下停車(chē)場(chǎng)。② 裙房

估價(jià)對(duì)象地上一至六層為裙房，主要用于商場(chǎng)、餐飲、商務(wù)等以及酒店的公共部分?！痢两忠粋?cè)裙房的一層至四層設(shè)商場(chǎng)，面對(duì)××廣場(chǎng)的酒店大堂設(shè)三層挑空的中庭，半圓形玻璃幕墻。一層設(shè)總服務(wù)臺(tái)、電梯廳、瀑布流水，并設(shè)自動(dòng)扶梯聯(lián)結(jié)地下一層的娛樂(lè)設(shè)施和地上一層至五層裙房的餐飲、會(huì)議等公共空間，五層的多功能廳設(shè)有四國(guó)語(yǔ)言同聲傳譯系統(tǒng)及聲光控制室，六層設(shè)桑拿、游泳池、屋頂花園等休憩、健身設(shè)施。③ A 座塔樓

A 座塔樓七層至十三層為辦公寫(xiě)字間，建筑面積 9910.64 ㎡。十五層至二十九層、三十一層至四十四層為按照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的酒店客房，四十六層至四十八層為屋頂餐廳，十四層、三十層、四十五層為避難層(兼設(shè)備層)，四十九層至五十一層為設(shè)備層、機(jī)房，屋頂設(shè)直升飛機(jī)停機(jī)坪。④ B 座塔樓

B 座塔樓的設(shè)計(jì)功能為半智能型寫(xiě)字間。建筑面積為29016.44。七層為會(huì)議中心，六層及八層至二十六層為寫(xiě)字間，二十七層至二十九層為設(shè)備層、機(jī)房，屋頂設(shè)冷卻塔。⒌ 裝修

外墻：裙房采用暖灰色花崗巖板；塔樓外墻采用玻璃幕部分塑鋁板掛面； 窗和局部玻璃幕墻采用鋁合金框，淺灰色隔熱中空玻璃。

酒店大堂：花崗巖拼花地面，石材或木質(zhì)墻面，金屬吸音板裝飾吊頂。公共衛(wèi)生間：高級(jí)防滑地磚，墻面裝飾釉面磚貼至頂棚金屬板吊頂，嵌入式燈具，大理石化妝臺(tái)，進(jìn)口衛(wèi)生潔具。

高級(jí)寫(xiě)字間：地面鋪高級(jí)地毯，木墻裙，吸音板吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門(mén)。

普通寫(xiě)字間：地面鋪地毯，涂料或無(wú)框玻璃隔斷，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門(mén)。

會(huì)議室：地面鋪高級(jí)地毯，木墻裙，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具。

餐廳：地面石材或地毯、地磚，木質(zhì)鑲板墻面，裝飾玻璃門(mén)，裝飾吸音吊頂。廚房、備餐間：防滑地磚，釉面磚墻面，金屬板吊頂?？头浚旱孛驿伒靥海诩垑γ?，裝飾吸音吊頂。

設(shè)備用房、庫(kù)房等：細(xì)石混凝土地面，墻面、頂棚刷涂料。

其他：特殊要求的會(huì)議室、多功能廳做音質(zhì)設(shè)計(jì)，有振動(dòng)和噪音的機(jī)房做減振和防噪處理。

⒍ 設(shè)備及設(shè)施配置 ① 中央空調(diào)系統(tǒng)

××大廈采購(gòu)美國(guó)“開(kāi)利”牌中央空調(diào)系統(tǒng)，對(duì)不同的功能區(qū)分別采用空氣系統(tǒng)和風(fēng)機(jī)盤(pán)管加新風(fēng)系統(tǒng)，地下室設(shè) 4 臺(tái) 930RT的雙效溴化鋰吸收式水冷機(jī)組，由城市集中供熱系統(tǒng)提供蒸汽，另在地下室設(shè) 2 臺(tái)進(jìn)口蒸汽發(fā)生器。② 電梯

××大廈共采用美國(guó)“ OTIS ”牌“ 506NCE ”型電扶梯共 16部，“ E411-VVVF ”型電梯 18 部。③ 樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)

綜合布線系統(tǒng)：模塊化的開(kāi)發(fā)性布線系統(tǒng)，可進(jìn)行語(yǔ)音、數(shù)據(jù)和圖像傳輸。通訊系統(tǒng)： 半智能型寫(xiě)字間設(shè) 400 對(duì)市話直通線路； 智能型寫(xiě)字間設(shè) 410 對(duì)市話直通線路和一臺(tái) 450 門(mén)程控交換機(jī)，45 條中繼線；酒店設(shè) 110 對(duì)市話直通線路和一臺(tái) 1750 門(mén)程控交換機(jī)，175條中繼線。A 座屋頂平臺(tái)設(shè)各種天線，接收設(shè)備在 A 座十三層。機(jī)電設(shè)備自動(dòng)控制系統(tǒng)： 采用計(jì)算機(jī)進(jìn)行分散控制和集中管理。

酒店管理系統(tǒng)：前臺(tái)和后臺(tái)酒店管理系統(tǒng)、俱樂(lè)部管理系統(tǒng)、會(huì)議及宴會(huì)管理系統(tǒng)、管理信息系統(tǒng)、餐飲庫(kù)存成本控制系統(tǒng)和電視綜合服務(wù)系統(tǒng)。

智能型會(huì)議系統(tǒng)：設(shè)置于多功能廳的全套飛利浦公司的智能型會(huì)議系統(tǒng)。廣播音響系統(tǒng)：包括背景音樂(lè)系統(tǒng)、客房音響系統(tǒng)、業(yè)務(wù)廣播系統(tǒng)、火災(zāi)事故廣播系統(tǒng)。

保安系統(tǒng)：包括報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。

車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)：自動(dòng)驗(yàn)卡、計(jì)費(fèi)、卷閘、信息顯示等設(shè)備。智能型二總線火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。④ 給排水系統(tǒng)

包括給水、排水、熱水及開(kāi)水供應(yīng)、循環(huán)供水、游泳池供水、消防和排水系統(tǒng)。

⑤ 動(dòng)力系統(tǒng)

包括熱力站、鍋爐房、柴油發(fā)電機(jī)、油罐、油泵和泠庫(kù)等設(shè)備。⑥ 供配電系統(tǒng)

10KVA 雙回路供電系統(tǒng)、變電所、配電室等設(shè)備。⑶ 其它實(shí)物狀況說(shuō)明 ⒈ 用地面積及形狀

估價(jià)對(duì)象用地面積 7593.66 ㎡，為國(guó)有出讓性質(zhì)，使用權(quán)人為××大廈酒店有限公司，使用期限由 1998 年 9 月 20 日至 2038年 9 月 19 日，形狀為不規(guī)則矩形。⒉ 建造年代

估價(jià)對(duì)象于 2000 年 8 月開(kāi)工建設(shè)，2003 年 10 月建至目前狀態(tài)停工至今。⒊ 建筑結(jié)構(gòu)

估價(jià)對(duì)象為鋼結(jié)構(gòu)及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。⒋ 建筑面積

本報(bào)告中根據(jù)使用功能，將××大廈分為三個(gè)功能部分，分?jǐn)?公共面積和附屬面積后的建筑面積分別為：

酒店(含客房、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)中心、地下車(chē)庫(kù)等)： 建筑面積 93584.80 ㎡

商場(chǎng)： 建筑面積 7763.46 ㎡

寫(xiě)字間： A 座(智能型)建筑面積 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 29016.44 ㎡ ⒌ 地形及地質(zhì)條件

估價(jià)對(duì)象所處地形由東南向西北傾斜，高差約 5 米，地質(zhì)條件 良好。

⒍ 臨街狀態(tài)

估價(jià)對(duì)象三側(cè)臨街。南側(cè)與寬約 30m 的××街等高相接，臨街寬度約 50m，西側(cè)與寬約 20m 的××街等高相接，臨街寬度約120m，北側(cè)與寬約 50m 的××路等高相接，臨街寬度約 50m，東側(cè)臨寬約 6m 的巷道。二 區(qū)位狀況分析 ⑴ 區(qū)域范圍

估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域?yàn)橐怨纼r(jià)對(duì)象為中心，向東 50m 至××街，向西 300m 至××街，向北 300m 至××街所圍成的區(qū)域。該區(qū)域按××市城市類區(qū)劃分標(biāo)準(zhǔn)屬一類一級(jí)區(qū)域，估價(jià)對(duì)象建設(shè)用地按××市土地級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)屬一級(jí)地一類區(qū)。估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域景觀條件良好，整個(gè)區(qū)域地勢(shì)略向西北傾斜。⑵ 街路配置

估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域南接寬約 30m 的××街，西接寬約 20m 的××街，北接寬約 50m 的××路?！痢谅贰ⅰ痢谅返瘸鞘兄?、次干道通過(guò)該區(qū)域，以××廣場(chǎng)為樞紐形成東連××廣場(chǎng)、××廣場(chǎng)、××廣場(chǎng)，西連××廣場(chǎng)、××廣場(chǎng)××廣場(chǎng)，南接××路，北接××路的完善的道路交通網(wǎng)絡(luò)，道路通達(dá)條件較好。整個(gè)區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達(dá)，路況良好。⑶ 交通設(shè)施與接近條件

估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域距火車(chē)站約 0.5km，距 海 港 約 2km，距國(guó)際機(jī)構(gòu)約 8km。經(jīng)過(guò)該區(qū)域的 15 路、23 路、702 路、703 路等十余條公交聯(lián)營(yíng)線路，可通達(dá)市內(nèi)各個(gè)區(qū)域，形成輻射能力極強(qiáng)的公共交通網(wǎng)絡(luò)。該區(qū)域東接××廣場(chǎng)商貿(mào)金融區(qū)，西面和北面與市中心商業(yè)區(qū)相連接。⑷ 基礎(chǔ)設(shè)施

在估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域范圍內(nèi)，上下水、電力、煤氣、供暖、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，市政主管網(wǎng)可由××街、××街一側(cè)接入，距離較近。⑸ 商服設(shè)施配置 估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域內(nèi)有××廣場(chǎng)大廈、××大酒店、××大廈、××大廈等中高檔酒店、辦公服務(wù)設(shè)施，××電影城、××影劇院等娛樂(lè)設(shè)施，以及一定數(shù)量的中小型店鋪、娛樂(lè)文化場(chǎng)所。⑹ 區(qū)域特征及變動(dòng)趨勢(shì)

估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域是××市最繁華的文化娛樂(lè)中心區(qū)，以各種規(guī)模的影視廳、賓館、酒店等娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施為主，混雜少量居民住宅。該區(qū)域內(nèi)目前以中、低層建筑為主，低層建筑建造年代較早，目前市政府正在分期進(jìn)行拆遷改造。根據(jù)××市城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，該區(qū)域未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)是集聚程度更高的城市商貿(mào)娛樂(lè)中心區(qū)，建筑規(guī)模向中高層、大型化發(fā)展。⑺ 其他影響設(shè)施

估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域內(nèi)無(wú)污染、危險(xiǎn)及其他使人心理上產(chǎn)生嫌惡感的設(shè)施。三 市場(chǎng)背景分析

××市位于遼東半島最南端，三面環(huán)海，一面與大陸相接，是我國(guó)東北地區(qū)對(duì)外開(kāi)放的窗口和走向世界的橋梁，是我國(guó)北方開(kāi)放度最高的城市。改革開(kāi)放以來(lái)，特別是近十多年來(lái)，××市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。2003 年，經(jīng)濟(jì)總量增速躍上 15% 的新臺(tái)階，成為近年來(lái)增長(zhǎng)量最快的年份。初步核算，全市生產(chǎn)總值 1632.6 億元，人均生產(chǎn)總值按戶籍平均人口計(jì)算為 29206 元，按年末匯率測(cè)算縱約合

3529 美元?！痢潦幸呀?jīng)在國(guó)內(nèi)外特別是東亞地區(qū)形成了較高的知名度。近十年來(lái)，××市政府始終致力于加強(qiáng)城市建設(shè)與管理工作，城市面貌發(fā)生了巨大的改觀，城市功能不斷增強(qiáng)。良好的城市環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使得××市的投資環(huán)境不斷改善，與此同時(shí)投資領(lǐng)域也不斷拓寬，××市始終是中國(guó)北方的投資熱點(diǎn)城市之一。幾年來(lái)，××市對(duì)外貿(mào)易持續(xù)快速增長(zhǎng)。全市新批外商投資企業(yè) 879家，比上年增長(zhǎng) 5.6% ； 合同外資金額 45.75 億美元，增長(zhǎng) 51.6% ；實(shí)際使用外商直接投資 22.11 億美元，增長(zhǎng) 37.9%。在新批外商投 資企業(yè)項(xiàng)目中，總投資超 1000 萬(wàn)美元的大項(xiàng)目有 118 項(xiàng)，趨超5000 萬(wàn)美的有 14 項(xiàng)。全市外商投資企業(yè)共完成產(chǎn)值 790.6 億元。目前，××市已有外商投資企業(yè) 7000 多家，來(lái)××市投資的國(guó)家和地區(qū) 50 多個(gè)，境外企業(yè)駐××市的代表機(jī)構(gòu) 2000 多家。國(guó)內(nèi)外商家的不斷進(jìn)入，對(duì)高檔商務(wù)用房產(chǎn)生了大量需求。同時(shí)整潔優(yōu)美的城市環(huán)境，宜人的氣候條件，以及美麗的自然風(fēng)光，每年也吸引了大量的中外來(lái)賓觀光旅游。每年“黃金周”期間、服裝節(jié)期間，市內(nèi)的星級(jí)酒店入住率超過(guò) 80%，五星級(jí)酒店時(shí)常爆滿。因此，目前市中心商業(yè)區(qū)域、商務(wù)金融區(qū)域的高檔酒店、寫(xiě)字樓的收益狀況良好?？梢灶A(yù)見(jiàn)，隨著國(guó)家振興東北老工業(yè)基地相關(guān)政策的落實(shí)與實(shí)施，作為東北亞航運(yùn)中心以及國(guó)際航運(yùn)中心的建設(shè)、東北亞金融中心、物流集散地的建設(shè)，會(huì)使××市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對(duì)外開(kāi)放的步伐進(jìn)一步加快，國(guó)內(nèi)外進(jìn)入××市的投資、經(jīng)商、旅游等活動(dòng)將會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。因此，在市中心商業(yè)區(qū)域或金融商務(wù)區(qū)域投資 興建高檔酒店和寫(xiě)字樓前景明朗，物業(yè)價(jià)格將保持在較高水平。四 最高最佳使用分析

房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最有效使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處的地理位置、規(guī)模以及其設(shè)計(jì)方案，根據(jù)最高最佳使用原則，本估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對(duì)象作為集酒店、寫(xiě)字間、商場(chǎng)為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為其最高最佳使用。五 估價(jià)方法選用

根據(jù)委托人的估價(jià)目的和要求，并根據(jù)估價(jià)對(duì)象為在建工程這一特點(diǎn)，本估價(jià)報(bào)告采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法與成本法進(jìn)行評(píng)估。六 估價(jià)測(cè)算過(guò)程

⑴ 假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)過(guò)程

具體技術(shù)思路為：在合理估計(jì)建設(shè)期的基礎(chǔ)上，首先運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益法估算估價(jià)對(duì)象在未來(lái)建成狀態(tài)的市場(chǎng)總值，扣減目前尚未投入的建安費(fèi)，配套費(fèi)以及管理費(fèi)、銷售稅費(fèi)等得出估價(jià)對(duì)象目前狀態(tài)下的市場(chǎng)價(jià)格。由于估價(jià)對(duì)象建筑面積及建設(shè)的項(xiàng)目規(guī)模較大，比較××市相同規(guī)模物業(yè)的建設(shè)期以及定額規(guī)定的建設(shè)期，確定其開(kāi)發(fā)期為 18 個(gè)月。本報(bào)告在測(cè)算中考慮資金的時(shí)間價(jià)值，將各期資金投入和銷售收入折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，并基于如下假設(shè)進(jìn)行折現(xiàn)：

所有投資均在各期期中一次性實(shí)現(xiàn)。銷售收入在 2006 年 5 月31 日一次性變現(xiàn)。報(bào)酬率確定為 7.55%(詳情見(jiàn)后)。故本報(bào)告采用動(dòng)態(tài)方式進(jìn)行測(cè)算?；居?jì)算公式為： P=P’-(A+B+C+D)其中(以下各個(gè)項(xiàng)目費(fèi)用均為折現(xiàn)值)： P ：估價(jià)對(duì)象目前狀態(tài)價(jià)格

P’ ： 項(xiàng)目全部建成后銷售價(jià)格 A ：續(xù)建成本 B ：管理費(fèi)用 C ：銷售稅費(fèi)

D ：買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)稅費(fèi) 具體分項(xiàng)核算如下：

⒈ 項(xiàng)目全部建成后的市場(chǎng)價(jià)格：

根據(jù)委托人的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象功能上的特點(diǎn)，本報(bào)告采用不同的評(píng)估方法，分別對(duì)估價(jià)對(duì)象——××大廈在目前狀態(tài)下各功能部分的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，確定××大廈目前狀態(tài)的市場(chǎng)總值。本報(bào)告中根據(jù)使用功能，將××大廈分為三個(gè)功能部分，分?jǐn)偣裁娣e和附屬面積后的建筑面積分別為： 酒店(含客房、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)中心、地下車(chē)庫(kù)等)： 建筑面積 93584.80 ㎡

商場(chǎng)： 建筑面積 7763.46 ㎡

寫(xiě)字間： A 座(智能型)建筑面積 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 29016.44 ㎡ ① 關(guān)于××大廈酒店部分的評(píng)估

××大廈的酒店部分按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)在 2006 年5 月 31 日建成并投入使用。由于××市房地產(chǎn)市場(chǎng)上同類高檔商業(yè)型房地產(chǎn)的市場(chǎng)實(shí)際交易案例很少，而此類房地產(chǎn)在使用過(guò)程中具有明顯的收益性質(zhì)，可以不斷地獲得經(jīng)營(yíng)收益。故本報(bào)告采用收益法評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格。

收益法稱收益資本化法或收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本次評(píng)估采用收益法當(dāng)中的報(bào)酬資本化法。即根據(jù)估價(jià)對(duì)象在未來(lái)可使用年限(經(jīng)濟(jì)收益年限)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)、使用過(guò)程中獲得凈收益的能力，采用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率(折現(xiàn)率)將估價(jià)對(duì)象在未來(lái)可使用年限(經(jīng)濟(jì)收益年限)內(nèi)各年的凈收益進(jìn)折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。采用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格通常采用下列步驟：

Ⅰ 估算估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年的潛在毛收入。即假設(shè)估價(jià)對(duì)象在充分利用、無(wú)空置時(shí)的年總收入。

Ⅱ 估算估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年的有效毛收入。即在潛在毛收入的基礎(chǔ)上，考慮商業(yè)物業(yè)在使用過(guò)程中的正?？罩谩⑼锨纷饨鸬葥p失后，實(shí)際所能獲得的年總收入。

Ⅲ 估算估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。即在房地產(chǎn)的使用過(guò)程中為取得經(jīng)營(yíng)收益所花費(fèi)的各種費(fèi)用，包括：營(yíng)業(yè)成本、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅金及附加費(fèi)以及經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)等。

Ⅳ 計(jì)算估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年的凈收益，即有效年收入中減去各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用得到的，由使用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益。

Ⅴ 確定報(bào)酬率。即投資者投資同類房地產(chǎn)所獲得的投資回報(bào)與所投入的資本的比率。

Ⅵ 確定收益年限。即估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可獲收益的年數(shù)。

Ⅶ 選擇報(bào)酬資本化公式。即將各年凈收益采用適當(dāng)方式進(jìn)行資本化還原的具體公式。本報(bào)告中假設(shè)估價(jià)對(duì)象在未來(lái)使用年限(有限年)內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，且各年的報(bào)酬率保持不變，確定報(bào)酬資本化法的計(jì)算公式為：

A ——年凈收益； Y ——報(bào)酬率；

n ——收益期限，自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可獲得收益時(shí)間。A 酒店部分凈收益測(cè)算：

預(yù)計(jì)××大廈于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用，故本估價(jià)報(bào)告基于前述基本分析和××市高檔酒店的客觀收入和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)來(lái)預(yù)測(cè)計(jì)算其凈收益。酒店部分凈收益由客房部分的凈收益、餐飲娛樂(lè)部分的凈收益和其他部分(車(chē)庫(kù)、商務(wù)中心、健身及出租柜臺(tái)等)的凈收益構(gòu)成。分別測(cè)算如下：

A.1 客房部分凈收益測(cè)算 a 客房年經(jīng)營(yíng)收入

××大廈酒店的客房部分分為： 15 ～ 42 層共有標(biāo)準(zhǔn)間 528 套；15 ～ 42 層，每層設(shè)兩個(gè)套間，共 54 個(gè)套間； 44 層為 8 套豪華套間； 43 層為 1 套總統(tǒng)套房。根據(jù)本公司掌握的××市目前五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并考慮估價(jià)對(duì)象酒店部分的設(shè)計(jì)及裝修標(biāo)準(zhǔn)，確定××大廈的酒店標(biāo)準(zhǔn)間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計(jì)為 900 元 / 日(人民幣)，利用率為 70% ； 套間為 1800 元 / 日，利用率為 65% ； 豪華套間為 2800元 / 日，利用率為 50% ； 總統(tǒng)套房為 24500 元 / 日，利用率為 35%。每年按 360 個(gè)營(yíng)業(yè)日計(jì)算?？头磕杲?jīng)營(yíng)收入為：

(900 元 / 日?套× 528 套× 70%+1800 元 / 日?套× 54 套× 65% +2800 元 / 日?套× 8 套× 50%+24500 元 / 日?套× 1 套× 35%)× 360 日＝ 14961 萬(wàn)元 b 客房年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 ○ 營(yíng)業(yè)成本：

客房營(yíng)業(yè)成本包括客房的各項(xiàng)服務(wù)成本、能源費(fèi)、維修費(fèi)用及每年的固定資產(chǎn)(除房屋和與房屋不可分離的設(shè)備設(shè)施)折舊等，根據(jù)可行性研究和初步設(shè)計(jì)中確定的酒店規(guī)模、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)估算，客房年?duì)I業(yè)成本約 3120 萬(wàn)元。

○ 營(yíng)業(yè)費(fèi)用：

包括服務(wù)人員工資及福利、開(kāi)辦費(fèi)攤銷和廣告、宣傳、交際費(fèi)，根據(jù)××市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項(xiàng)費(fèi)用平均水平估算，客房年?duì)I業(yè)費(fèi)用為 625 萬(wàn)元。

○ 管理費(fèi)用：

包括房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、管理人員工資及福利、差旅費(fèi)等各種費(fèi)用，估算客房部分年管理費(fèi)用為 343 萬(wàn)元?！?財(cái)務(wù)費(fèi)用：

包括流動(dòng)資金的利息、籌資成本、匯兌損益等，估算為 257 萬(wàn)元。○ 營(yíng)業(yè)稅及附加：

按客房營(yíng)業(yè)收入的 5.55% 計(jì) 算，為 830 萬(wàn)元?！?經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)：

根據(jù)調(diào)查和 2003 年××市社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料中賓館酒店業(yè)財(cái)務(wù)狀況報(bào)表，估算年經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)為 1496 萬(wàn)元。

● 年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)： 6671 萬(wàn)元。c 客房部分凈收益

客房部分凈收益＝年經(jīng)營(yíng)收入－年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 ＝ 14961 萬(wàn)元－ 6671 萬(wàn)元 ＝ 8190 萬(wàn)元

A.2 餐飲娛樂(lè)部分凈收益 a 餐飲部分年?duì)I業(yè)收入

××大廈餐飲娛樂(lè)部分主要集中在地下一層，地上二層至六層和地上四十六至四十八層，包括程式餐廳、包間等。根據(jù)××廣場(chǎng)、××廣場(chǎng)、××路一帶同類餐飲娛樂(lè)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)情況，經(jīng)營(yíng)規(guī)模按建筑面積比例套算，估算餐飲娛樂(lè)部分年經(jīng)營(yíng)收入為 3650 萬(wàn)元。b 餐飲部分年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 ○ 營(yíng)業(yè)成本

包括原材料和各項(xiàng)服務(wù)成本、能源費(fèi)、維修費(fèi)用及每年的固定固定資產(chǎn)(除房屋和與房屋不可分離的設(shè)備設(shè)施)折舊等，根據(jù)可行性研究和初步設(shè)計(jì)中確定的酒店規(guī)模、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)估算，餐飲部分年?duì)I業(yè)成本為 1095 萬(wàn)元。

○ 營(yíng)業(yè)費(fèi)用：

包括服務(wù)人員工資及福利、開(kāi)辦費(fèi)攤銷和廣告、宣傳、交際費(fèi)，根據(jù)××市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項(xiàng)費(fèi)用平均水平估算，餐飲娛樂(lè)部分年?duì)I業(yè)費(fèi)用為 200 萬(wàn)元。○ 管理費(fèi)用：

包括房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、管理人員工資及福利、差旅費(fèi)等各種費(fèi)用，估算年管理費(fèi)用為 70 萬(wàn)元?！?財(cái)務(wù)費(fèi)用：

包括流動(dòng)資金的利息、籌資成本等，估算為 53 萬(wàn)元。○ 營(yíng)業(yè)稅及附加： 按營(yíng)業(yè)收入的 5.55% 計(jì) 算，為 203 萬(wàn)元?！?經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)：

根據(jù)調(diào)查和 2003 年××市社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料中賓館酒店業(yè)財(cái)務(wù)狀況報(bào)表，估算餐飲部分年經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)為 365 萬(wàn)元?！?年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)： 1986 萬(wàn)元。c 餐飲娛樂(lè)部分凈收益

餐飲娛樂(lè)部分凈收益＝年經(jīng)營(yíng)收入－年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 ＝ 3650 萬(wàn)元－ 1986 萬(wàn)元 ＝ 1664 萬(wàn)元

A.3 其他部分凈收益

酒店的其他部分凈收益包括通過(guò)地下停車(chē)場(chǎng)、商務(wù)中心、健身、娛樂(lè)等服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)獲得的收入，減去相關(guān)費(fèi)用獲得的凈收益。因××大廈尚在建設(shè)中，難以將各部分的經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用劃分清楚，故本報(bào)告中考慮按同檔次酒店經(jīng)營(yíng)中的一般比例進(jìn)行估算，即以客房部分和餐飲部 分的年凈收益之和的 10% 確定為其他部分的年凈收益。

其他部分凈收益＝(81 9 0 ＋ 1664)× 10% ＝ 995 萬(wàn)元 A.4 酒店部分的凈收益(a)以上三部分的凈收益之和，即：

凈收益 a ＝ 8290 ＋ 1664 ＋ 995 ＝ 10949 萬(wàn)元 B 報(bào)酬率的確定

本次評(píng)估采用市場(chǎng)提取法確定估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率，即投資回報(bào)與所投入的資本的比率。市場(chǎng)提取法是搜集同一市場(chǎng)上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率。根據(jù)本估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的有關(guān)資料，測(cè)算出類似房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 7.55%。最終確定報(bào)酬率： Y ＝ 7.55% C 經(jīng)濟(jì)收益年限確定

估價(jià)對(duì)象的土地出讓使用年限為 1998 年 9 月至 2038 年 9 月共 40 年，而建筑物的耐用年限依據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)條文說(shuō)明中的參考值，對(duì)于鋼結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房一般為 80 年；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房一般為 60 年。《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第 4.3.8 條規(guī)定：“對(duì)于土地和建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限長(zhǎng)于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來(lái)可獲收益的年限”。由于估價(jià)對(duì)象建筑物完全投入使用是 2006 年，已使用土地 8 年，尚余出讓使用年限 32 年，故確定經(jīng)濟(jì)收益年限為 32 年.D 測(cè)算酒店部分價(jià)格

通過(guò)上述分析，將凈收益、報(bào)酬率和收益年限代入公式

其中 A ＝ 10949 萬(wàn)元 Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年

測(cè)算××大廈酒店部分價(jià)格為： V ＝ 130898 萬(wàn)元 ② 測(cè)算××大廈商場(chǎng)部分的價(jià)格 A 商場(chǎng)凈收益測(cè)算

××大廈的商場(chǎng)主要位于大廈 B、C 區(qū)，臨××街一側(cè)裙房的二層至五層，建筑面積約為 7763.46 ㎡，估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域內(nèi)幾家大型商場(chǎng)的商品銷售利潤(rùn)及柜臺(tái)出租水平，并對(duì)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模、位置等個(gè)別及區(qū)位狀況進(jìn)行修正，結(jié)合估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì) 2006 年建成后，此類繁華地區(qū)高檔次商場(chǎng)的年總收入扣除其經(jīng)營(yíng)成本、費(fèi)用、稅金、利潤(rùn)等，確定該商場(chǎng)的年凈收益約為 1500萬(wàn)元。B 確定報(bào)酬率

根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定商場(chǎng)部分年凈收益的報(bào)酬率采 用與酒店部分相同的報(bào)酬率即 7.55% 的報(bào)酬率。C 經(jīng)濟(jì)收益年限確定

商場(chǎng)部分的經(jīng)濟(jì)收益年限按酒店部分經(jīng)濟(jì)收益年限同樣思路確定，本估價(jià)報(bào)告選定商場(chǎng)部分的經(jīng)濟(jì)收益年限為 32 年。

D 商場(chǎng)部分價(jià)格 將凈收益、報(bào)酬率和經(jīng)濟(jì)收益年限代入計(jì)算公式(公式略)Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年

測(cè)算商場(chǎng)部分價(jià)格為： V ＝ 17933 萬(wàn)元 ③ ××大廈寫(xiě)字樓部分的價(jià)格評(píng)估

根據(jù)委托人提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙，××大廈寫(xiě)字樓部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座寫(xiě)字樓全部向市場(chǎng)發(fā)售。近幾年，××市的××廣場(chǎng)、××廣場(chǎng)、××路兩側(cè)開(kāi)發(fā)了大量高檔寫(xiě)字樓，如××大廈、××大廈、××大廈、××大廈、××大廈等，類似標(biāo)準(zhǔn)檔次寫(xiě)字樓的實(shí)際交易案例較多，故選用市場(chǎng)比較法評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格。

市場(chǎng)比較法是以替代原理為理論基礎(chǔ)，即將估價(jià)對(duì)象與同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中在較近時(shí)期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從其既知價(jià)格通過(guò)交易日期修正、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況因素修正、區(qū)位狀況修正、實(shí)物狀況修正而得出估價(jià)對(duì)象最有可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的一種方法。運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格通常采用下列步驟： Ⅰ 廣泛收集交易實(shí)例； Ⅱ 從中選取可比實(shí)例； Ⅲ 建立價(jià)格比較基礎(chǔ)； Ⅳ 進(jìn)行交易情況修正； Ⅴ 進(jìn)行交易日期修正； Ⅵ 時(shí)行區(qū)位狀況修正； Ⅶ 進(jìn)行實(shí)物狀況修正； Ⅷ 綜合評(píng)估決定估價(jià)額。A 選擇類似交易案例 實(shí)例一：

位于××區(qū)××街，為一棟二十七層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)現(xiàn)代化大廈，1998 年 10 月投入使用。比較實(shí)例位于該大廈的二十一層，南向，成交面積 227 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用進(jìn)口高速電梯兩部，設(shè)有煙霧報(bào)警、自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設(shè)施齊全。成交價(jià)格為建筑面積每平方米 8400 元，交易日期為 2004 年 9 月 30 日。實(shí)例二：

位于××區(qū)××路，臨主干道，為一棟鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)大廈，2002 年投入使用，共計(jì) 29 層。比較實(shí)例位于該大廈的十九層，成交建筑面積約 99.73 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用 4 部進(jìn)口高速電梯，設(shè)有煙霧報(bào)警、自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設(shè)施齊全。成交價(jià)格為建筑面積 9000 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 9 月 6 日。實(shí)例三：

位于××區(qū)××路，為一棟框剪結(jié)構(gòu)寫(xiě)字樓，設(shè)有進(jìn)口高速電梯，配套設(shè)施有中央空調(diào)、消防煙霧報(bào)警及自動(dòng)噴淋、IDD 電話系統(tǒng)，2003 年底交付使用。比較實(shí)例位于該寫(xiě)字樓的二十八層，建筑面積 348.26 ㎡，東南朝向，室內(nèi)為初裝修。成交價(jià)格為建筑面積 8800 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 10 月 12 日。

B 比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的比較因素見(jiàn)表 1 ： 比較實(shí)例 一 二 三（此處未列表）區(qū) 位 狀 況

自然條件 相似 相似 相似 社會(huì)條件 相似 相似 相似 離市中心距離 相似 相似 相似 交通條件 相似 相似 相似 商業(yè)繁華程度 稍差 相似 稍差 公共設(shè)施配套情況 相似 相似 相似 規(guī)劃條件 稍差 相似 相似 實(shí) 物 狀 況

臨街狀態(tài) 相似 相似 相似 結(jié)構(gòu)形式 相似 相似 相似平面布局 相似 相似 相似 建筑規(guī)模 相似 相似 相似 裝修情況 稍差 相似 稍差 所處樓層 相似 相似 相似 成新度 十 十 十

外觀 稍差 稍差 稍差 交易情況 正常 正常 正常 交易日期近期近期近期 C 確定修正系數(shù) ○ 交易情況修正

實(shí)例一、二、三均為正常買(mǎi)賣(mài)不需進(jìn)行交易情況修正?！?交易日期修正

可比實(shí)例一、二、三的交易日期接近，且在該期間內(nèi)，寫(xiě)字樓類房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)，因此可看作 100。由 于受經(jīng)濟(jì)發(fā)展及市場(chǎng)供需的影響，預(yù)計(jì)到 2006 年 5 月 31 日，類似房地產(chǎn)的價(jià)格將有5% 的下降幅度。為簡(jiǎn)化分析，本估價(jià)報(bào)告中假設(shè)在銷售前提下，全部銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現(xiàn)。因此估價(jià)對(duì)象交易日期修正系數(shù)為 95?！?區(qū)位狀況修正

比較實(shí)例三處于估價(jià)對(duì)象同一區(qū)域，比較實(shí)例一、二處于類似區(qū)域，根據(jù)表 1 比較參照物與估價(jià)對(duì)象的區(qū)域進(jìn)行的比較分析，確定比較修正系數(shù)為： 設(shè)估價(jià)對(duì)象的區(qū)域價(jià)格為 100，則實(shí)例一為 95，實(shí)例二為 100，實(shí)例三為 98?！?實(shí)物狀況修正 根據(jù)表 1 比較參照物與估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況進(jìn)行的比較分析，主要考慮裝修標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模和設(shè)施等因素進(jìn)行修正，確定比較修正系數(shù)為： 設(shè)估價(jià)對(duì)象的價(jià)格為 100，則實(shí)例一為 95，實(shí)例二為 95，實(shí)例三為 95。D 根據(jù)以上各項(xiàng)修正系數(shù)，列表比準(zhǔn)價(jià)格詳見(jiàn)表 2 ： 項(xiàng) 目 一 二 三

成交單價(jià)(元/㎡)8400 9000 8800 區(qū)位狀況修正 100/95 100/100 100/98 房地產(chǎn)狀況因 素修正 實(shí)物狀況修正 100/95 100/95 100/95 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 95/100 95/100 95/100 比準(zhǔn)價(jià)格 8840 9000 8980 對(duì)調(diào)整后的比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行綜合平均，估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)單價(jià)為：(8840 ＋ 9000 ＋ 8980)/3 ≈ 8940(元 / ㎡)E 寫(xiě)字樓部分的價(jià)格

估價(jià)對(duì)象寫(xiě)字樓部分的價(jià)格為：

(9910.64 ＋ 29016.44)× 8940 ＝ 34801(萬(wàn)元)④ ××大廈于 2006 年 5 月 31 日所能實(shí)現(xiàn)的整體價(jià)值為： 130898 ＋ 17933 ＋ 34801 ＝ 183632(萬(wàn)元)本報(bào)告采用動(dòng)態(tài)方式進(jìn)行計(jì)算測(cè)算。從估價(jià)時(shí)點(diǎn)至 2006 年 5月 31 日，尚有 19 個(gè)月的時(shí)間，即 1.58 年的時(shí)間?？紤]目前行業(yè)報(bào)酬率水平并結(jié)合近期利率情況，確定折現(xiàn)率為 17%。則××大廈于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值為143290萬(wàn)元 ⒉ 應(yīng)扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用測(cè)算

① 尚未完成的建安工程費(fèi)及裝飾裝修工程費(fèi) 根據(jù)估價(jià)對(duì)象目前完成狀況，根據(jù)委托人提供的資料結(jié)合本公司現(xiàn)場(chǎng)勘查掌握的有關(guān)資料，確定尚須投入的裝修費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置及安裝工程費(fèi)、智能工程(含設(shè)備)、通訊、變電所等合計(jì)約為每平方米建筑面積 2500 元左右，建設(shè)期為 19 個(gè)月，并假設(shè)此項(xiàng)費(fèi)用均勻投入，則此項(xiàng)費(fèi)用于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值為：30978萬(wàn)元

② 管理費(fèi)

管理費(fèi)取建安費(fèi)用的 4%，則該項(xiàng)費(fèi)用 B ＝ 1239 萬(wàn)元 ③ 銷售稅費(fèi)

銷售稅費(fèi)取總樓價(jià)的 2.5%，營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)率取總樓價(jià)的 5.55%，此項(xiàng)費(fèi)用為 C ＝ 11535 萬(wàn)元 ④ 買(mǎi)方應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

確定買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)為購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的 5%，即Ｄ＝ 0.05P ⑤ 總計(jì)

A ＋ B ＋ C ＋ D ＝ 43752(萬(wàn)元)＋ 0.05P ⒊ 估價(jià)對(duì)象目前狀態(tài)下價(jià)格： P ＝ P’ —(A ＋ B ＋ C ＋ D)＝ 143290 — 43752 — 0.05P ＝ 94798(萬(wàn)元)

⑵ 成本法估價(jià)過(guò)程 具體技術(shù)思路為：假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)條件下重新取得建設(shè)用地，以現(xiàn)有設(shè)計(jì)、工藝、技術(shù)水平、現(xiàn)有原材料、施工方式，重新建設(shè)與估價(jià)對(duì)象具有同等效用的房地產(chǎn)，所需花費(fèi)適當(dāng)、必須的客觀成本、費(fèi)用，再加上正常的投資利潤(rùn)及稅費(fèi)，求取估價(jià)對(duì)象的積算價(jià)格，由于估價(jià)對(duì)象為在建工程不考慮折舊，最終確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。

成本法使用公式：

P ＝ L ＋ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ E ＋ F ＋ G ＋ H 其中 P ：評(píng)估價(jià)格； L ：土地費(fèi)用； A ：前期費(fèi)用； B ：建安工程費(fèi)； C ：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)； D ：資源性費(fèi)用； E ：管理費(fèi)；

F ：利息及融資費(fèi)用； G ：投資利潤(rùn)； H ：稅費(fèi)。

具體分項(xiàng)測(cè)算如下： ⒈ 取得土地的費(fèi)用

根據(jù)估價(jià)對(duì)象所占用土地的性質(zhì)，此項(xiàng)費(fèi)用包括土地出讓金、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。① 土地出讓金

估價(jià)對(duì)象所占用的土地為國(guó)有出讓土地，根據(jù)有關(guān)部門(mén)提供的資料及本評(píng)估機(jī)構(gòu)掌握的資料，該地塊的土地出讓金經(jīng)平均修正后為每平方米建筑面積 900 元，計(jì)算該土地的土地出讓金：

900 × 140274.34 ≈ 12600)(萬(wàn)元)② 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

根據(jù)有關(guān)部門(mén)提供的資料及本評(píng)估機(jī)構(gòu)掌握的資料，該地區(qū)拆遷安置補(bǔ)償所需的費(fèi)用為每平方米占地面積 7500 元左右，則計(jì)算拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)為： 7500 × 7593.66 ≈ 5695(萬(wàn)元)③ 綜合配套費(fèi)

根據(jù)××市政府相關(guān)文件規(guī)定，××綜合配套費(fèi)為每平方米建筑面積 300 元左右，則計(jì)算此項(xiàng)費(fèi)用為：

300 × 140274.34 ≈ 4200(萬(wàn)元)④ 土地費(fèi)用合計(jì)： 12600 ＋ 5695 ＋ 4200 ＝ 22495 萬(wàn)元 ⒉ 前期費(fèi)用

前期費(fèi)用包括“三通一平”工程費(fèi)和專業(yè)費(fèi)用。① “三通一平”工程費(fèi)約為 30 萬(wàn)元 ② 專業(yè)費(fèi)用

包括規(guī)劃、勘察設(shè)計(jì)、可行性研究等費(fèi)用。參照同類房地產(chǎn)此項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算估價(jià)對(duì)象專業(yè)費(fèi)用為 1120 萬(wàn)元。③ 前期費(fèi)用合計(jì)： 1150 萬(wàn)元 ⒊ 建安工程費(fèi)

根據(jù)委托人提供的資料并比照類似工程的造價(jià)，確定估價(jià)對(duì)象目前狀態(tài)的建安工程費(fèi)為每平方米建筑面積 2550 元左右，則此項(xiàng)費(fèi)用為： 2550 × 140274.34 ＝ 35770(萬(wàn)元)⒋ 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)

估價(jià)對(duì)象為在建工程，該項(xiàng)費(fèi)用尚未發(fā)生，故本報(bào)告不計(jì)此項(xiàng)費(fèi)用。⒌ 資源性費(fèi)用

估價(jià)對(duì)象為在建工程，該項(xiàng)費(fèi)用尚未發(fā)生，故本報(bào)告不計(jì)此項(xiàng)費(fèi)用。⒍ 管理費(fèi)

根據(jù)估價(jià)對(duì)象類型及規(guī)模，管理費(fèi)按總投資的 4% 計(jì)算： 2377萬(wàn)元。⒎ 投資利息

此項(xiàng)費(fèi)用支出按××市近期平均水平計(jì)算，年利率按 7.02%，建設(shè)期按 3 年進(jìn)行計(jì)算，則計(jì)算利息總額約為 6500 萬(wàn)元。⒏ 投資利潤(rùn)

根據(jù)同類檔次房地產(chǎn)同期平均投資利潤(rùn)率 20% 計(jì)算約為13658 萬(wàn)元。⒐ 銷售費(fèi)用及稅金

按銷售價(jià)格的 2.5% 計(jì)算銷售費(fèi)用，按銷售價(jià)格的 5.55% 計(jì)算 營(yíng)業(yè)稅及附加，則此項(xiàng)費(fèi)用約為 0.0805P。⒑ 估價(jià)對(duì)象價(jià)格

估價(jià)對(duì)象重置成本總價(jià)為：

P ＝ 22465 ＋ 1150 ＋ 35770 ＋ 2377 ＋ 6500 ＋ 13658 ＋ 0.0805P P ＝ 89125(萬(wàn)元)⑶ 估價(jià)結(jié)果確定

假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果為 94798 萬(wàn)元，成本法估價(jià)結(jié)果為 89125萬(wàn)元，兩估價(jià)結(jié)果相差比例為 6.37% 比較接近，利用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)法，求得計(jì)算結(jié)果為 91962 萬(wàn)元。評(píng)估人員經(jīng)過(guò)綜合分析上述結(jié)果，最終確定估價(jià)結(jié)果為 9.2 億元。

七 估價(jià)結(jié)果

根據(jù)上述分析、測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象——××大廈于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2004 年 10 月 29 日的市場(chǎng)總值約為大寫(xiě)(人民幣)玖億貳仟萬(wàn)圓整。

×× 房地產(chǎn)估價(jià)公司 二 ○ ○四年十一月六日