第一篇：《保障性住房質(zhì)量管理指南》

中國施工企業(yè)管理協(xié)會文件

中施企協(xié)字〔2012〕11號

關(guān)于印發(fā)《保障性住房質(zhì)量管理指南》的通知

各關(guān)聯(lián)協(xié)會、特大型集團公司：

為貫徹落實國務(wù)院《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》的精神，加強保障性安居工程質(zhì)量管理，中國施工企業(yè)管理協(xié)會組織制定了《保障性住房質(zhì)量管理指南》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請參照執(zhí)行。附：《保障性住房質(zhì)量管理指南》.doc

主題詞：印發(fā) 保障房 質(zhì)量 指南 通知

抄報：穆虹副主任，曹玉書會長，國家發(fā)展改革委辦公廳、投資司。

附件：

保障性住房質(zhì)量管理指南

中國施工企業(yè)管理協(xié)會

第一章 總 則

第一條 為貫徹國務(wù)院《質(zhì)量發(fā)展綱要（2011-2020年）》和《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》的精神，加強保障性住房建設(shè)工程質(zhì)量管理，規(guī)范工程建設(shè)各質(zhì)量責(zé)任主體的行為，制定本指南。

第二條

本指南依據(jù)《中華人民共和國建筑法》、國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》、《質(zhì)量發(fā)展綱要（2011-2020年）》、《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)[2011]4號），以及《建設(shè)工程項目管理規(guī)范》（GB/T 50326-2006）等法律、法規(guī)、規(guī)范性文件和相關(guān)國家標(biāo)準(zhǔn)編制。

第三條

保障性住房工程建設(shè)以確保工程質(zhì)量為核心，提倡技術(shù)創(chuàng)新，鼓勵推廣應(yīng)用新技術(shù)、新材料、新設(shè)備、新工藝，實現(xiàn)工程質(zhì)量的持續(xù)改進。

第四條

保障性住房工程建設(shè)應(yīng)確定科學(xué)的建設(shè)周期，嚴(yán)禁邊勘察、邊設(shè)計、邊施工，不得盲目搶工。

第五條

保障性住房工程建設(shè)要嚴(yán)格履行法定的項目建設(shè)程序，規(guī)范招投標(biāo)行為，落實項目法人責(zé)任制、合同管理制、工程監(jiān)理制。

第六條

本指南適用于保障性住房建設(shè)工程的全過程質(zhì)量管理。第七條

本指南可作為保障性住房工程質(zhì)量管理水平評價的重要依據(jù)之一。

第二章

工程質(zhì)量目標(biāo)管理

第八條

項目法人單位應(yīng)在工程建設(shè)前期編寫質(zhì)量管理大綱，宏觀指導(dǎo)工程全過程質(zhì)量管理。

第九條

保障性住房工程項目法人單位的質(zhì)量職責(zé)：

（一）負(fù)責(zé)組織辦理工程建設(shè)各項手續(xù)；

（二）對工程質(zhì)量管理全面負(fù)責(zé)，承擔(dān)工程項目從工程前期、勘察、設(shè)計、采購、施工到竣工驗收、交付使用全過程的質(zhì)量管理職責(zé)；

（三）在工程前期確定建設(shè)工程總體質(zhì)量目標(biāo)，并在勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、材料設(shè)備供應(yīng)和其他中介服務(wù)的合同中予以明確；

（四）建立相應(yīng)的質(zhì)量管理體系，制訂項目質(zhì)量管理辦法，將質(zhì)量目標(biāo)分解至各參建單位，并督促落實。定期對質(zhì)量管理體系運行情況及質(zhì)量責(zé)任落實情況進行檢查；

（五）依法通過公開招標(biāo)選擇具有相應(yīng)資質(zhì)條件的勘察設(shè)計、材料設(shè)備供應(yīng)、施工、檢測、監(jiān)理單位，并分別簽訂工程建設(shè)合同，實行合同管理。最終確定的中標(biāo)價格應(yīng)體現(xiàn)合理造價的原則，杜絕因造價過低帶來的安全質(zhì)量問題；

（六）健全建設(shè)項目檔案管理制度，組織收集、整理建設(shè)項目文件；

（七）定期對工程施工質(zhì)量進行檢查，強化隱蔽工程及工程中間驗收及預(yù)驗收工作。

第十條

項目法人單位在工程開工前，應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：

（一）建立工程評估管理制度。對工程建設(shè)過程中可能存在的重大風(fēng)險進行全面評估，并將評估結(jié)論作為確定設(shè)計和施工方案的重要依據(jù)。實行工程風(fēng)險動態(tài)分級管理，針對重大風(fēng)險編制專項方案和應(yīng)急預(yù)案；

（二）工程招標(biāo)應(yīng)體現(xiàn)質(zhì)量要求。將《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強制性條文》等作為招標(biāo)文件的實質(zhì)性要求和條件；

（三）向質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)申請辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊，服從質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)的質(zhì)量監(jiān)督管理，未按規(guī)定辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊或經(jīng)建設(shè)行政主管部門審查不符合國家有關(guān)法律、法規(guī)和強制性標(biāo)準(zhǔn)的工程項目，不得開工建設(shè)。

第十一條 項目法人單位應(yīng)組織審核以下質(zhì)量管理文件，經(jīng)上級主管單位批準(zhǔn)后下發(fā)各參建單位遵照執(zhí)行：

（一）施工組織設(shè)計；

（二）法律法規(guī)和工程執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)清單；

（三）第三方檢測項目清單；

（四）建設(shè)項目文件編制、歸檔管理實施細(xì)則；

（五）設(shè)備、材料的進場清單及采購技術(shù)要求；

（六）各施工單位在本工程的接口確認(rèn)文件；

（七）工程測量控制網(wǎng)方案；

（八）綠色施工措施；

（九）施工質(zhì)量策劃。

第十二條

工程質(zhì)量目標(biāo)管理應(yīng)以過程控制為核心，嚴(yán)格施工過程質(zhì)量控制，明確工程質(zhì)量過程控制的關(guān)鍵點，并適時組織檢查。

第三章

工程勘察、設(shè)計

第十三條

保障性住房規(guī)劃布局應(yīng)充分考慮居民就業(yè)、就醫(yī)、就學(xué)、出行等需要，完善公共交通系統(tǒng)，同步配套建設(shè)生活服務(wù)設(shè)施。

第十四條

在保障性住房規(guī)劃設(shè)計中，要貫徹節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保的原則，落實集約用地和節(jié)能減排各項措施，全面推廣采用節(jié)水型器具，配套建設(shè)污水處理和生活垃圾分類收集、雨水收集利用等措施。

第十五條 住房戶型設(shè)計要堅持戶型小、功能齊、配套好、質(zhì)量高、安全可靠的原則，合理布局，科學(xué)利用空間，有效滿足各項基本居住功能。

第十六條

勘察、設(shè)計單位應(yīng)建立健全質(zhì)量管理體系，根據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量總目標(biāo)，在工程項目勘察設(shè)計前進行質(zhì)量管理策劃。策劃的主要內(nèi)容包括：勘察質(zhì)量目標(biāo)，勘查過程要求，勘察成果要求；設(shè)計質(zhì)量目標(biāo)、新技術(shù)應(yīng)用、設(shè)計過程要求、設(shè)計成果要求；勘察、設(shè)計現(xiàn)場服務(wù)等。

第十七條 勘察、設(shè)計單位的質(zhì)量職責(zé)：

（一）在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承攬工程；

（二）勘察單位提供的地質(zhì)、測量、水文等勘察成果必須真實、準(zhǔn)確，滿足設(shè)計要求；設(shè)計文件應(yīng)符合國家及行業(yè)規(guī)定的設(shè)計深度要求，合理確定工程使用年限；

（三）勘察、設(shè)計成果應(yīng)滿足國家有關(guān)法律法規(guī)要求，滿足標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范和《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強制性條文》的要求。不得采用國家明令禁止使用的設(shè)備、材料和技術(shù)；

（四）不得向任何單位提供未經(jīng)審查批準(zhǔn)的草圖、白圖用于施工；

（五）勘察、設(shè)計合同中應(yīng)明確勘察、設(shè)計單位應(yīng)提供的各類服務(wù)；

（六）對于國家規(guī)定實施執(zhí)業(yè)資格制度的工程勘察、設(shè)計專業(yè)領(lǐng)域，施工圖設(shè)計文件應(yīng)由專業(yè)注冊師審核、簽署。

第四章 工程監(jiān)理

第十八條 監(jiān)理單位應(yīng)根據(jù)項目法人單位單位制定的工程質(zhì)量總體目標(biāo)，制定工程建設(shè)監(jiān)理質(zhì)量目標(biāo)。建立與工程項目管理模式、工程項目質(zhì)量管理要求相適應(yīng)的組織機構(gòu)，明確監(jiān)理單位質(zhì)量管理職責(zé)，完善監(jiān)理質(zhì)量管理制度。

第十九條 監(jiān)理單位的質(zhì)量職責(zé)：

（一）在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承擔(dān)工程監(jiān)理業(yè)務(wù)。從事工程建設(shè)監(jiān)理人員應(yīng)持證上崗；

（二）對建設(shè)工程質(zhì)量進行全面控制和管理，其職責(zé)、義務(wù)和權(quán)限應(yīng)符合國家法律法規(guī)及委托監(jiān)理合同的要求。開展監(jiān)理業(yè)務(wù)前，監(jiān)理單位應(yīng)編制監(jiān)理質(zhì)量管理策劃文件；

（三）按照合同及工程質(zhì)量管理需要，制定合理的質(zhì)量管理程序，明確管理范圍，以四控制（安全控制、質(zhì)量控制、進度控制、投資控制）、兩管理（合同管理、信息管理）和一協(xié)調(diào)（協(xié)調(diào)參建各方之間的關(guān)系）為原則，對工程實施全面全過程監(jiān)理；

（四）按委托監(jiān)理合同的約定，配備滿足監(jiān)理工作需要的檢測設(shè)備和工具，并保證其持續(xù)有效；

（五）不得批準(zhǔn)不合理的工期調(diào)整；

（六）認(rèn)真審查施工組織設(shè)計和施工方案質(zhì)量保證措施，確保符合工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)。監(jiān)督工程實施過程中技術(shù)措施費用的投入，切實保障工程質(zhì)量；

（七）落實監(jiān)理旁站監(jiān)督責(zé)任，履行對質(zhì)量隱患和事故的督促整改報告責(zé)任；

（八）審核施工單位針對重大風(fēng)險編制的專項方案、風(fēng)險評價、應(yīng)急預(yù)案及演練方案；

（九）依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計文件及施工合同，對施工單位報送的竣工資料進行審查，并組織對工程質(zhì)量進行竣工預(yù)驗收；

（十）發(fā)現(xiàn)施工存在重大質(zhì)量隱患，可能造成質(zhì)量事故或已經(jīng)造成質(zhì)量事故時，應(yīng)及時下達工程暫停令，要求施工單位停工整改。停復(fù)工應(yīng)事先向項目法人單位報告。

第二十條 監(jiān)理單位在工程開工前，應(yīng)編制以下主要質(zhì)量管理文件：

（一）監(jiān)理規(guī)劃；

（二）專業(yè)監(jiān)理實施細(xì)則；

（三）工程建設(shè)強制性條文實施計劃；

（四）法律法規(guī)和工程執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)清單；

（五）設(shè)備監(jiān)理實施大綱。

除專業(yè)監(jiān)理實施細(xì)則外，其它文件應(yīng)得到監(jiān)理單位技術(shù)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后報項目法人單位。監(jiān)理規(guī)劃應(yīng)進行交底。

第二十一條 監(jiān)理單位應(yīng)針對重要關(guān)鍵工序和隱蔽工程編制工程項目旁站監(jiān)理方案，報項目法人單位批準(zhǔn)后發(fā)送有關(guān)施工單位。

第五章 工程施工

第二十二條 施工單位應(yīng)設(shè)置獨立的項目質(zhì)量管理機構(gòu)，并配備滿足工程需要的專職質(zhì)量管理人員。建立質(zhì)量責(zé)任制，組織建立包括各分包單位在內(nèi)的質(zhì)量管理體系，明確施工單位內(nèi)部及各分包單位的質(zhì)量職責(zé)和接口關(guān)系。第二十三條 施工單位的質(zhì)量職責(zé)：

（一）在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承攬工程。從事工程建設(shè)的項目管理人員、特殊工種的施工人員應(yīng)持證上崗；

（二）施工總承包單位對建設(shè)工程的施工質(zhì)量負(fù)責(zé)，對分包單位的施工質(zhì)量承擔(dān)連帶責(zé)任；

（三）建設(shè)工程主體結(jié)構(gòu)必須由總承包單位自行完成，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)包或違法分包；

（四）必須按照設(shè)計圖紙和施工組織設(shè)計及方案進行施工，嚴(yán)格執(zhí)行施工規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真落實設(shè)計方案中提出的專項質(zhì)量防護措施，對列入建設(shè)工程概算的生產(chǎn)費用，不得挪作他用；施工單位應(yīng)進行風(fēng)險識別、評價，對重大風(fēng)險編制應(yīng)急預(yù)案；

（五）應(yīng)注重質(zhì)量的前期策劃，通過強化過程管理，實施過程控制，實現(xiàn)工程項目施工質(zhì)量目標(biāo)；

（六）應(yīng)嚴(yán)格履行質(zhì)量驗收制度。

第二十四條 工程開工前，施工單位應(yīng)策劃編制以下主要質(zhì)量管理文件：

（一）施工組織設(shè)計；

（二）施工質(zhì)量計劃；

（三）新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備實施計劃；

（四）分部工程施工方案及重大專項施工方案和作業(yè)指導(dǎo)書；

（五）法律法規(guī)和工程執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)清單；

（六）工程檢驗試驗計劃；

（七）綠色、文明、安全施工措施。

以上文件應(yīng)在施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，報監(jiān)理或項目法人單位批準(zhǔn)執(zhí)行。

第二十五條 工程具備開工條件后由項目法人單位按照國家規(guī)定辦理開工手續(xù)。工程開工應(yīng)滿足下列主要條件：

（一）項目法人已經(jīng)依法設(shè)立，項目組織管理機構(gòu)和規(guī)章制度健全；

（二）項目初步設(shè)計及總概算已經(jīng)批復(fù)；

（三）項目資本金和其他建設(shè)資金已經(jīng)落實，資金來源符合國家有關(guān)規(guī)定，承諾手續(xù)完備；

（四）項目施工組織設(shè)計已通過審定；

（五）主體工程的施工隊伍已經(jīng)通過招標(biāo)選定，施工合同已經(jīng)簽訂；

（六）項目施工圖設(shè)計文件已交付；

（七）項目施工監(jiān)理單位己通過規(guī)范招標(biāo)選定，監(jiān)理合同已經(jīng)簽訂；

（八）項目征地、拆遷手續(xù)已完成，有關(guān)外部配套生產(chǎn)條件已簽訂協(xié)議。

第二十六條 單位工程施工前應(yīng)滿足以下條件：

（一）質(zhì)量體系文件已建立、質(zhì)量管理體系有效運行；

（二）施工單位資質(zhì)及人員資格符合要求；

（三）專業(yè)施工組織設(shè)計、重大施工專項方案已經(jīng)監(jiān)理批準(zhǔn)；

（四）施工所需施工圖已齊全，并已會審和交底，施工技術(shù)規(guī)范、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)等技術(shù)資料已落實；

（五）施工所需的施工人員及機械已到位；

（六）施工所需的材料、設(shè)備已進場，材料試驗報告合格并已報監(jiān)理，并能滿足連續(xù)施工要求；

（七）特種作業(yè)人員的資格證和上崗證已報監(jiān)理確認(rèn)；

（八）主要監(jiān)視測量設(shè)備、主要施工機械設(shè)備的檢定證書，已報監(jiān)理確認(rèn)。

第二十七條 特種設(shè)備安裝、使用應(yīng)按照國家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二十八條 施工單位應(yīng)配備滿足施工需要的檢測設(shè)備和工具，并保證其持續(xù)有效。

第二十九條 施工材料控制應(yīng)符合以下規(guī)定：

（一）工程建設(shè)中宜采用節(jié)能環(huán)保材料和新型材料，但不得使用國家明令淘汰的材料、設(shè)備和技術(shù)；

（二）采購單位應(yīng)通過招標(biāo)選擇信譽良好的材料供應(yīng)商；

（三）施工單位應(yīng)對材料進行標(biāo)識，做好材料質(zhì)量追溯工作；

（四）進場材料應(yīng)由采購單位檢驗并出具檢驗合格文件后方可使用。

第三十條 施工工序質(zhì)量控制應(yīng)采取日?，F(xiàn)場檢查和施工質(zhì)量控制點檢查相結(jié)合的方式，關(guān)鍵工序、特殊過程的質(zhì)量控制在監(jiān)督檢查后應(yīng)形成記錄。

第三十一條 工序控制應(yīng)符合下列規(guī)定：

（一）應(yīng)進行有針對性和指導(dǎo)性的施工技術(shù)交底；

（二）施工作業(yè)人員應(yīng)按操作規(guī)程、作業(yè)指導(dǎo)書和技術(shù)交底文件進行施工；

（三）變更設(shè)計應(yīng)提出變更設(shè)計申請，辦理簽證后方可實施；

（四）工序的檢驗和試驗應(yīng)符合設(shè)計和施工規(guī)范的規(guī)定；

（五）施工人員應(yīng)記錄工序施工質(zhì)量情況；

（六）上道工序驗收合格方可進入下道工序施工。第三十二條 特殊過程控制應(yīng)符合下列規(guī)定：

（一）施工質(zhì)量計劃中應(yīng)界定特殊過程，并設(shè)置施工質(zhì)量控制點；

（二）特殊過程的控制，除應(yīng)執(zhí)行一般過程控制的規(guī)定外，還應(yīng)由專業(yè)技術(shù)人員編制專項作業(yè)指導(dǎo)書，經(jīng)項目技術(shù)負(fù)責(zé)人審批并報監(jiān)理或項目法人單位批準(zhǔn)后執(zhí)行。

第三十三條 施工單位應(yīng)采取必要的成品防護措施，防止施工過程中成品的損壞。

第三十四條 綠色施工應(yīng)符合以下規(guī)定：

（一）施工單位應(yīng)在工程開工前編制節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材和環(huán)境保護的控制措施，控制措施應(yīng)重點包含能源合理配備、廢水利用、壓縮用地、材料合理選配及循環(huán)使用等內(nèi)容；

（二）施工單位應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)、環(huán)境評價的要求，編制相應(yīng)的控制措施。

第三十五條

質(zhì)量檢查、驗收的依據(jù)：

（一）有效的設(shè)計文件、施工圖紙及設(shè)計變更文件；

（二）國家、地方或行業(yè)頒發(fā)的法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；

（三）制造廠提供的設(shè)備圖紙和技術(shù)說明書中的技術(shù)條件和標(biāo)準(zhǔn)；

（四）施工合同。

第三十六條 施工單位應(yīng)對質(zhì)量問題的分類分級報告流程作出規(guī)定，按照要求分別報告有關(guān)方。

第六章 工程竣工驗收 第三十七條 建設(shè)工程應(yīng)按國家及行業(yè)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進行工程質(zhì)量驗收與評價。

第三十八條 工程施工質(zhì)量應(yīng)按規(guī)定進行檢驗批、分項工程、分部工程及單位工程的驗收，政府質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)應(yīng)監(jiān)督單位工程質(zhì)量驗收過程。

第三十九條 工程竣工驗收前，由項目法人單位組織施工、監(jiān)理等單位依據(jù)國家有關(guān)工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)，對保障性住房工程每戶住宅及相關(guān)公共部位的觀感質(zhì)量和使用功能等進行檢查驗收，并出具分戶驗收合格證明。

第四十條 項目法人單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收。

建設(shè)工程竣工驗收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）完成建設(shè)工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容；

（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告；

（四）有勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；

（五）有施工單位簽署的工程保修書。

第四十一條 建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格后方可交付使用。第四十二條 項目法人單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家有關(guān)檔案管理的規(guī)定，及時收集、整理建設(shè)項目各環(huán)節(jié)的文件資料，建立、健全建設(shè)項目檔案，并在建設(shè)工程竣工驗收后，及時向建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門移交建設(shè)項目檔案。

第七章 工程質(zhì)量保修

第四十三條

施工總承包單位在向項目法人單位提交工程竣工驗收報告時應(yīng)與項目法人單位簽訂質(zhì)量保修書。質(zhì)量保修書中應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等。

第四十四條 項目法人單位或物業(yè)管理部門應(yīng)向住戶發(fā)放工程使用說明書及保修說明。

第四十五條 建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。在住戶入住期間、保修期內(nèi)的季節(jié)變化期間，施工單位應(yīng)成立現(xiàn)場保修服務(wù)小組，項目法人單位應(yīng)進行協(xié)助，共同做好保修服務(wù)工作。

第八章 附則

第四十六條 本指南未盡事宜依據(jù)保障性住房工程建設(shè)相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范性文件和國家標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第四十七條 本指南與保障性住房工程建設(shè)相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范性文件和國家標(biāo)準(zhǔn)有抵觸的，以法律、法規(guī)、規(guī)范性文件和國家標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。

第四十八條 本指南由中國施工企業(yè)管理協(xié)會負(fù)責(zé)解釋。

第二篇：加強保障性住房質(zhì)量管理的通知

關(guān)于加強本市保障性住宅工程質(zhì)量管理的通知

滬建交聯(lián)〔2010〕869號

各有關(guān)單位：

為貫徹落實住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進一步強化住宅工程質(zhì)量管理和責(zé)任的通知》（建市[2010]68號）精神，加強本市新建廉租住房、經(jīng)濟適用住房、動遷安置房和公共租賃房（以下統(tǒng)稱保障性住宅）工程質(zhì)量管理，保證工程質(zhì)量，結(jié)合本市保障性住宅工程建設(shè)實際，制定意見如下：

一、明確各方責(zé)任

（一）建設(shè)單位對工程質(zhì)量負(fù)總責(zé)。建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格履行項目基本建設(shè)程序和工程質(zhì)量保修等法定職責(zé)。建設(shè)單位要落實項目法人責(zé)任制，設(shè)立現(xiàn)場質(zhì)量管理機構(gòu)并配備專職人員。嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和合理工期，確保住宅工程質(zhì)量。

（二）勘察單位對工程勘察質(zhì)量負(fù)責(zé)?？辈靻挝灰獓?yán)格按照法律、法規(guī)、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進行勘察，保證地質(zhì)、測量、水文等勘察成果資料的真實性和準(zhǔn)確性。

（三）設(shè)計單位對工程設(shè)計負(fù)責(zé)。設(shè)計單位要嚴(yán)格按照法律、法規(guī)、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃條件和勘察成果文件依法精心設(shè)計，對容易產(chǎn)生質(zhì)量通病的部位和環(huán)節(jié)，實施優(yōu)化及細(xì)化設(shè)計，并應(yīng)配備足夠數(shù)量和符合資格的設(shè)計人員做好工程設(shè)計和現(xiàn)場服務(wù)工作。

（四）施工單位對施工質(zhì)量負(fù)責(zé)。施工單位要建立健全質(zhì)量管理體系，強化質(zhì)量責(zé)任制，嚴(yán)格按照施工圖設(shè)計文件和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進行施工，并對已竣工驗收合格并交付使用的住宅工程要按規(guī)定承擔(dān)保修責(zé)任。

（五）監(jiān)理單位對工程監(jiān)理負(fù)責(zé)。監(jiān)理單位應(yīng)嚴(yán)格履行法定和合同約定的監(jiān)理責(zé)任，建立健全質(zhì)量管理體系，落實項目總監(jiān)負(fù)責(zé)制，嚴(yán)格按照監(jiān)理規(guī)劃和規(guī)定的監(jiān)理程序開展監(jiān)理工作，確保監(jiān)理工作質(zhì)量。

（六）工程質(zhì)量檢測機構(gòu)對檢測質(zhì)量負(fù)責(zé)。工程質(zhì)量檢測機構(gòu)要建立健全質(zhì)量管理體系，應(yīng)保證檢測數(shù)據(jù)和檢測報告的真實性和準(zhǔn)確性。

（七）施工圖審查機構(gòu)對審圖質(zhì)量負(fù)責(zé)。施工圖審查機構(gòu)應(yīng)建立健全內(nèi)部質(zhì)量管理制度，配備合格、專業(yè)配套的審查人員，嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定和認(rèn)定范圍進行審查，不得降低標(biāo)準(zhǔn)或虛假審查，并要按規(guī)定將審查過程中發(fā)現(xiàn)的建設(shè)、勘察、設(shè)計單位和注冊執(zhí)業(yè)人員的違法違規(guī)行為向有關(guān)部門報告。

二、加強建設(shè)過程管理

（一）工程報建。參與項目開發(fā)招標(biāo)或接受政府委托負(fù)責(zé)保障性住宅開發(fā)的建設(shè)單位應(yīng)具有二級以上（含二級）的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，并配備與項目規(guī)模和復(fù)雜程度相適應(yīng)的工程技術(shù)、工程管理等方面管理人員，其中至少配備一名專職質(zhì)量管理員。項目負(fù)責(zé)人和技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有中級以上專 1 業(yè)技術(shù)職稱和相應(yīng)的住宅項目建設(shè)管理經(jīng)驗。辦理項目報建手續(xù)時，辦理部門應(yīng)審核相關(guān)證明材料，并備案相應(yīng)建設(shè)單位管理人員信息。

（二）工程招投標(biāo)。項目施工招標(biāo)應(yīng)在施工圖審查備案通過后進行,施工招標(biāo)的內(nèi)容和通過備案施工圖內(nèi)容一致。

項目設(shè)計的設(shè)計單位應(yīng)由具有建筑工程設(shè)計甲級資質(zhì)以上單位承擔(dān)。項目負(fù)責(zé)人應(yīng)由具有的住宅工程設(shè)計經(jīng)驗的注冊建筑師擔(dān)任。項目施工應(yīng)由房屋建筑總承包一級資質(zhì)以上企業(yè)承擔(dān)。項目經(jīng)理應(yīng)由具有相應(yīng)的住宅工程施工管理經(jīng)驗的一級注冊建造師擔(dān)任。項目監(jiān)理應(yīng)由房屋建筑專業(yè)甲級資質(zhì)以上企業(yè)承擔(dān)。項目總監(jiān)理工程師應(yīng)由具有相應(yīng)的住宅工程監(jiān)理經(jīng)驗的注冊監(jiān)理工程師擔(dān)任。一名注冊建造師只能擔(dān)任一個項目的項目經(jīng)理。一名注冊監(jiān)理工程師只能擔(dān)任一個項目的總監(jiān)理工程師。

在工程招標(biāo)中，鼓勵采用建筑節(jié)能、低碳環(huán)保技術(shù)設(shè)計、施工和管理；鼓勵采用方案比選方式優(yōu)化設(shè)計方案;鼓勵采用設(shè)計施工總承包方式招標(biāo)和實施建設(shè)。

（三）工程分包。施工總包單位應(yīng)按規(guī)定實施專業(yè)或勞務(wù)工程分包，擇優(yōu)選擇分包企業(yè)。分包企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)專業(yè)或勞務(wù)最高資質(zhì)等級，分包工程項目經(jīng)理應(yīng)由具有相應(yīng)的專業(yè)工程施工管理經(jīng)驗的注冊建造師擔(dān)任。監(jiān)理單位應(yīng)做好分包企業(yè)資格審查。施工總包企業(yè)或分包企業(yè)在簽訂合同后，應(yīng)按時辦理合同備案手續(xù)。

（四）工程設(shè)計。設(shè)計單位對設(shè)計質(zhì)量負(fù)責(zé)。設(shè)計單位應(yīng)按照保障性住宅的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)精心設(shè)計，保證房型布局和使用功能滿足居住要求。設(shè)計中應(yīng)考慮重大風(fēng)險源和周邊環(huán)境對工程影響因素。設(shè)計文件中應(yīng)包含質(zhì)量通病防治設(shè)計專篇。設(shè)計項目負(fù)責(zé)人必須對建設(shè)全過程負(fù)責(zé)，并在施工過程中負(fù)責(zé)指導(dǎo)施工企業(yè)施工。設(shè)計圖紙應(yīng)經(jīng)過自校、校對、審核，校對和審核不能由同一人擔(dān)任，校對和審核人員必須具備8年以上住宅設(shè)計經(jīng)驗。

（五）工程審圖。施工圖審查機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)的安全性、建筑節(jié)能和工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況進行審查，并加強對勘察設(shè)計企業(yè)注冊執(zhí)業(yè)人員出圖簽章到位情況和設(shè)計圖紙自校、校對、審核人員情況的審查，對不符合規(guī)定的，應(yīng)要求設(shè)計單位整改，整改合格后方可通過審查。

（六）工程施工。施工單位項目經(jīng)理為施工質(zhì)量第一責(zé)任人。施工單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行建筑工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范，結(jié)合工程實際和設(shè)計要求制定消除質(zhì)量通病的措施。認(rèn)真執(zhí)行有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理的規(guī)定。嚴(yán)格材料進場檢驗、工序檢查和驗收制度，不得偷工減料，不得使用不合格的建筑材料，保證施工質(zhì)量。

（七）工程監(jiān)理。嚴(yán)格執(zhí)行總監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)制。監(jiān)理企業(yè)應(yīng)按《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》或合同約定派遣項目總監(jiān)理工程師和設(shè)立現(xiàn)場監(jiān)理機構(gòu)。監(jiān)理機構(gòu)的人員和組織形式應(yīng)能滿足工程監(jiān)理實際需要，并確保人員到位。監(jiān)理機構(gòu)對施工過程中的關(guān)鍵部位或關(guān)鍵工序，必須嚴(yán)格實行旁站式監(jiān)理。對隱蔽工程進行現(xiàn)場檢查，重要部位和關(guān)鍵工序未經(jīng)監(jiān)理人員簽字認(rèn)可，不得允許施工單位進入下一道工序施工?，F(xiàn)場監(jiān)理機構(gòu)應(yīng)做好監(jiān)理記錄和監(jiān)理質(zhì)量資料簽認(rèn)，在材料見證取樣，關(guān)鍵工序、關(guān)鍵部位監(jiān)理應(yīng)建立影像資料。

項目監(jiān)理機構(gòu)在實施監(jiān)理過程中，發(fā)現(xiàn)存在安全事故和質(zhì)量隱患的，應(yīng)當(dāng)要求施工單位整改；情況嚴(yán)重的，應(yīng)當(dāng)要求施工單位暫時停止施工，并及時書面報告建設(shè)單位，施工單位拒不整改或者不停止施工的，建設(shè)單位拒不簽收的，監(jiān)理機構(gòu)應(yīng)及時向項目安全質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)報告。

（八）工程材料。對進入施工現(xiàn)場的材料、構(gòu)配件、半成品、設(shè)備以及工程實體的質(zhì)量實行企業(yè)自檢、監(jiān)理平行檢驗和政府監(jiān)督抽檢。平行檢驗由監(jiān)理單位委托檢測機構(gòu)實施，費用由建設(shè)單位支付，平行檢驗的數(shù)量不低于正常檢驗數(shù)量的30%。政府監(jiān)督檢驗可委托檢測機構(gòu)實行隨機檢驗，數(shù)量不低于正常檢驗數(shù)量的5%。檢驗結(jié)果以監(jiān)理平行檢驗或政府監(jiān)督檢驗為準(zhǔn)。任何單位和個人不得將檢測不合格的材料用于工程。

（九）工程預(yù)售。凡組建項目公司進行保障性住房建設(shè)的建設(shè)單位應(yīng)在申請預(yù)售時提交的預(yù)售方案內(nèi)，明確企業(yè)破產(chǎn)、解散等情況發(fā)生后的住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體，并由其提供擔(dān)保函。質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體必須具備法人資格和相應(yīng)的賠償能力。

（十）工程質(zhì)量驗收。質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)的監(jiān)督工程師應(yīng)參加涉及結(jié)構(gòu)安全和重要使用功能的地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、建筑節(jié)能等分部工程驗收，對驗收結(jié)果進行簽字確認(rèn)。主體結(jié)構(gòu)工程驗收前應(yīng)對工程觀感、結(jié)構(gòu)尺寸等進行分戶驗收。

全面實行分戶驗收制度。建設(shè)單位必須按照相關(guān)文件和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)組織分戶驗收，分戶驗收不合格的，建設(shè)單位不得組織單位工程竣工驗收。

（十一）工程交付使用。建設(shè)單位應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行并落實本市新建住宅交付使用的相關(guān)法律規(guī)定，以及《新建住宅質(zhì)量保證書》和《新建住宅使用說明書》的具體要求，切實履行保修責(zé)任，維護入住居民的合法權(quán)益。鼓勵建設(shè)單位采用質(zhì)量保證金或工程質(zhì)量保險，完善工程保修制度。

（十二）工程質(zhì)量保修。建設(shè)單位和施工單位應(yīng)在工程質(zhì)量保修書中約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等。保修內(nèi)容不得低于以下保修期限約定：

1、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

2、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

3、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

建設(shè)工程的保修期限，自交付使用之日起計算。

三、加強監(jiān)督管理

（一）加強監(jiān)督檢查。質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)應(yīng)認(rèn)真履行工作職責(zé)，指派業(yè)務(wù)能力強的監(jiān)督工程師負(fù)責(zé)監(jiān)督，增加現(xiàn)場檢查的次數(shù)，加強對保障性住房工程質(zhì)量監(jiān)督的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和管理。對企業(yè)和人員的違法違規(guī)行為記入企業(yè)和人員電子版《誠信手冊》。

（二）建立考核評優(yōu)機制。保障性住宅工程施工過程中執(zhí)行《建筑工程施工質(zhì)量評價標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50375-2006）。由市質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)和市房管部門組織每年開展優(yōu)質(zhì)保障性住宅工程評比活動，評選市優(yōu)質(zhì)工程，表彰優(yōu)質(zhì)工程企業(yè)和個人。

（三）實行“黑名單”機制。建設(shè)行政管理部門對監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)等不良行為或存在質(zhì)量問題的建設(shè)工程企業(yè)、建材企業(yè)和建設(shè)單位，列入“黑名單”，建設(shè)工程企業(yè)1年內(nèi)限制企業(yè) 承接任務(wù)和資質(zhì)升級、增項；建設(shè)單位3年內(nèi)限制或禁止承擔(dān)保障性住房開發(fā)建設(shè)。對造成重大工程安全和質(zhì)量的相關(guān)責(zé)任單位法定代表人和負(fù)責(zé)人終身追究相應(yīng)責(zé)任。

（四）實行質(zhì)量監(jiān)察機制。會同監(jiān)察部門，根據(jù)保障性住房建設(shè)項目工程質(zhì)量安全事故、隱患性質(zhì)嚴(yán)重程度，人員傷亡、財產(chǎn)損失、社會影響大小和質(zhì)量安全責(zé)任輕重，分別作出《上海市保障性住房建設(shè)項目質(zhì)量安全效能監(jiān)察決定書》。對事故責(zé)任單位的責(zé)任人分別作出行政警告、嚴(yán)重警告、記過、記大過、降級、撤職、開除等行政處分決定和建議。由責(zé)任單位的上級主管部門分別作出行政處理決定，報市效能監(jiān)察辦備案，強化對保障性住宅工程的監(jiān)管。

（五）引進社會監(jiān)督機制。發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，加強參與保障性住房建設(shè)相關(guān)人員的培訓(xùn)；鼓勵建設(shè)單位參加《上海市住宅建設(shè)質(zhì)量公約》，以強化企業(yè)自律。開展工地開放日活動，接受住戶或公眾監(jiān)督檢查。推進用戶滿意度評價工作，及時了解居民用戶對保障性住房工程質(zhì)量的意見和建議。定期公布保障性住房工程質(zhì)量的相關(guān)信息，建立保障性住房質(zhì)量熱線電話，切實發(fā)揮媒體和公眾的監(jiān)督作用。

本文自發(fā)布之日起執(zhí)行。

二○一○年九月十九日 關(guān)于加強本市保障性住宅工程質(zhì)量管理的通知

滬建交聯(lián)〔2010〕869號

各有關(guān)單位：

為貫徹落實住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進一步強化住宅工程質(zhì)量管理和責(zé)任的通知》（建市[2010]68號）精神，加強本市新建廉租住房、經(jīng)濟適用住房、動遷安置房和公共租賃房（以下統(tǒng)稱保障性住宅）工程質(zhì)量管理，保證工程質(zhì)量，結(jié)合本市保障性住宅工程建設(shè)實際，制定意見如下：

一、明確各方責(zé)任

（一）建設(shè)單位對工程質(zhì)量負(fù)總責(zé)。建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格履行項目基本建設(shè)程序和工程質(zhì)量保修等法定職責(zé)。建設(shè)單位要落實項目法人責(zé)任制，設(shè)立現(xiàn)場質(zhì)量管理機構(gòu)并配備專職人員。嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和合理工期，確保住宅工程質(zhì)量。

（二）勘察單位對工程勘察質(zhì)量負(fù)責(zé)?？辈靻挝灰獓?yán)格按照法律、法規(guī)、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進行勘察，保證地質(zhì)、測量、水文等勘察成果資料的真實性和準(zhǔn)確性。

（三）設(shè)計單位對工程設(shè)計負(fù)責(zé)。設(shè)計單位要嚴(yán)格按照法律、法規(guī)、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃條件和勘察成果文件依法精心設(shè)計，對容易產(chǎn)生質(zhì)量通病的部位和環(huán)節(jié)，實施優(yōu)化及細(xì)化設(shè)計，并應(yīng)配備足夠數(shù)量和符合資格的設(shè)計人員做好工程設(shè)計和現(xiàn)場服務(wù)工作。

（四）施工單位對施工質(zhì)量負(fù)責(zé)。施工單位要建立健全質(zhì)量管理體系，強化質(zhì)量責(zé)任制，嚴(yán)格按照施工圖設(shè)計文件和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進行施工，并對已竣工驗收合格并交付使用的住宅工程要按規(guī)定承擔(dān)保修責(zé)任。

（五）監(jiān)理單位對工程監(jiān)理負(fù)責(zé)。監(jiān)理單位應(yīng)嚴(yán)格履行法定和合同約定的監(jiān)理責(zé)任，建立健全質(zhì)量管理體系，落實項目總監(jiān)負(fù)責(zé)制，嚴(yán)格按照監(jiān)理規(guī)劃和規(guī)定的監(jiān)理程序開展監(jiān)理工作，確保監(jiān)理工作質(zhì)量。

（六）工程質(zhì)量檢測機構(gòu)對檢測質(zhì)量負(fù)責(zé)。工程質(zhì)量檢測機構(gòu)要建立健全質(zhì)量管理體系，應(yīng)保證檢測數(shù)據(jù)和檢測報告的真實性和準(zhǔn)確性。

（七）施工圖審查機構(gòu)對審圖質(zhì)量負(fù)責(zé)。施工圖審查機構(gòu)應(yīng)建立健全內(nèi)部質(zhì)量管理制度，配備合格、專業(yè)配套的審查人員，嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定和認(rèn)定范圍進行審查，不得降低標(biāo)準(zhǔn)或虛假審查，并要按規(guī)定將審查過程中發(fā)現(xiàn)的建設(shè)、勘察、設(shè)計單位和注冊執(zhí)業(yè)人員的違法違規(guī)行為向有關(guān)部門報告。

二、加強建設(shè)過程管理

（一）工程報建。參與項目開發(fā)招標(biāo)或接受政府委托負(fù)責(zé)保障性住宅開發(fā)的建設(shè)單位應(yīng)具有二級以上（含二級）的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，并配備與項目規(guī)模和復(fù)雜程度相適應(yīng)的工程技術(shù)、工程管理等方面管理人員，其中至少配備一名專職質(zhì)量管理員。項目負(fù)責(zé)人和技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有中級以上專業(yè)技術(shù)職稱和相應(yīng)的住宅項目建設(shè)管理經(jīng)驗。辦理項目報建手續(xù)時，辦理部門應(yīng)審核相關(guān)證明材料，并備案相應(yīng)建設(shè)單位管理人員信息。

（二）工程招投標(biāo)。項目施工招標(biāo)應(yīng)在施工圖審查備案通過后進行,施工招標(biāo)的內(nèi)容和通過備案施工圖內(nèi)容一致。

項目設(shè)計的設(shè)計單位應(yīng)由具有建筑工程設(shè)計甲級資質(zhì)以上單位承擔(dān)。項目負(fù)責(zé)人應(yīng)由具有的住宅工程設(shè)計經(jīng)驗的注冊建筑師擔(dān)任。項目施工應(yīng)由房屋建筑總承包一級資質(zhì)以上企業(yè)承擔(dān)。項目經(jīng)理應(yīng)由具有相應(yīng)的住宅工程施工管理經(jīng)驗的一級注冊建造師擔(dān)任。項目監(jiān)理應(yīng)由房屋建筑專業(yè)甲級資質(zhì)以上企業(yè)承擔(dān)。項目總監(jiān)理工程師應(yīng)由具有相應(yīng)的住宅工程監(jiān)理經(jīng)驗的注冊監(jiān)理工程師擔(dān)任。一名注冊建造師只能擔(dān)任一個項目的項目經(jīng)理。一名注冊監(jiān)理工程師只能擔(dān)任一個項目的總監(jiān)理工程師。

在工程招標(biāo)中，鼓勵采用建筑節(jié)能、低碳環(huán)保技術(shù)設(shè)計、施工和管理；鼓勵采用方案比選方式優(yōu)化設(shè)計方案;鼓勵采用設(shè)計施工總承包方式招標(biāo)和實施建設(shè)。

（三）工程分包。施工總包單位應(yīng)按規(guī)定實施專業(yè)或勞務(wù)工程分包，擇優(yōu)選擇分包企業(yè)。分包企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)專業(yè)或勞務(wù)最高資質(zhì)等級，分包工程項目經(jīng)理應(yīng)由具有 6 相應(yīng)的專業(yè)工程施工管理經(jīng)驗的注冊建造師擔(dān)任。監(jiān)理單位應(yīng)做好分包企業(yè)資格審查。施工總包企業(yè)或分包企業(yè)在簽訂合同后，應(yīng)按時辦理合同備案手續(xù)。

（四）工程設(shè)計。設(shè)計單位對設(shè)計質(zhì)量負(fù)責(zé)。設(shè)計單位應(yīng)按照保障性住宅的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)精心設(shè)計，保證房型布局和使用功能滿足居住要求。設(shè)計中應(yīng)考慮重大風(fēng)險源和周邊環(huán)境對工程影響因素。設(shè)計文件中應(yīng)包含質(zhì)量通病防治設(shè)計專篇。設(shè)計項目負(fù)責(zé)人必須對建設(shè)全過程負(fù)責(zé)，并在施工過程中負(fù)責(zé)指導(dǎo)施工企業(yè)施工。設(shè)計圖紙應(yīng)經(jīng)過自校、校對、審核，校對和審核不能由同一人擔(dān)任，校對和審核人員必須具備8年以上住宅設(shè)計經(jīng)驗。

（五）工程審圖。施工圖審查機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)的安全性、建筑節(jié)能和工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況進行審查，并加強對勘察設(shè)計企業(yè)注冊執(zhí)業(yè)人員出圖簽章到位情況和設(shè)計圖紙自校、校對、審核人員情況的審查，對不符合規(guī)定的，應(yīng)要求設(shè)計單位整改，整改合格后方可通過審查。

（六）工程施工。施工單位項目經(jīng)理為施工質(zhì)量第一責(zé)任人。施工單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行建筑工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范，結(jié)合工程實際和設(shè)計要求制定消除質(zhì)量通病的措施。認(rèn)真執(zhí)行有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理的規(guī)定。嚴(yán)格材料進場檢驗、工序檢查和驗收制度，不得偷工減料，不得使用不合格的建筑材料，保證施工質(zhì)量。

（七）工程監(jiān)理。嚴(yán)格執(zhí)行總監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)制。監(jiān)理企業(yè)應(yīng)按《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》或合同約定派遣項目總監(jiān)理工程師和設(shè)立現(xiàn)場監(jiān)理機構(gòu)。監(jiān)理機構(gòu)的人員和組織形式應(yīng)能滿足工程監(jiān)理實際需要，并確保人員到位。監(jiān)理機構(gòu)對施工過程中的關(guān)鍵部位或關(guān)鍵工序，必須嚴(yán)格實行旁站式監(jiān)理。對隱蔽工程進行現(xiàn)場檢查，重要部位和關(guān)鍵工序未經(jīng)監(jiān)理人員簽字認(rèn)可，不得允許施工單位進入下一道工序施工?，F(xiàn)場監(jiān)理機構(gòu)應(yīng)做好監(jiān)理記錄和監(jiān)理質(zhì)量資料簽認(rèn)，在材料見證取樣，關(guān)鍵工序、關(guān)鍵部位監(jiān)理應(yīng)建立影像資料。

項目監(jiān)理機構(gòu)在實施監(jiān)理過程中，發(fā)現(xiàn)存在安全事故和質(zhì)量隱患的，應(yīng)當(dāng)要求施工單位整改；情況嚴(yán)重的，應(yīng)當(dāng)要求施工單位暫時停止施工，并及時書面報告建設(shè)單位，施工單位拒不整改或者不停止施工的，建設(shè)單位拒不簽收的，監(jiān)理機構(gòu)應(yīng)及時向項目安全質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)報告。

（八）工程材料。對進入施工現(xiàn)場的材料、構(gòu)配件、半成品、設(shè)備以及工程實體的質(zhì)量實行企業(yè)自檢、監(jiān)理平行檢驗和政府監(jiān)督抽檢。平行檢驗由監(jiān)理單位委托檢測機構(gòu)實施，費用由建設(shè)單位支付，平行檢驗的數(shù)量不低于正常檢驗數(shù)量的30%。政府監(jiān)督檢驗可委托檢測機構(gòu)實行隨機檢驗，數(shù)量不低于正常檢驗數(shù)量的5%。檢驗結(jié)果以監(jiān)理平行檢驗或政府監(jiān)督檢驗為準(zhǔn)。任何單位和個人不得將檢測不合格的材料用于工程。

（九）工程預(yù)售。凡組建項目公司進行保障性住房建設(shè)的建設(shè)單位應(yīng)在申請預(yù)售時提交的預(yù)售方案內(nèi)，明確企業(yè)破產(chǎn)、解散等情況發(fā)生后的住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體，并由其提供擔(dān)保函。質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體必須具備法人資格和相應(yīng)的賠償能力。

（十）工程質(zhì)量驗收。質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)的監(jiān)督工程師應(yīng)參加涉及結(jié)構(gòu)安全和重要使用功能的地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、建筑節(jié)能等分部工程驗收，對驗收結(jié)果進行簽字確認(rèn)。主體結(jié)構(gòu)工程驗收前應(yīng)對工程觀感、結(jié)構(gòu)尺寸等進行分戶驗收。

全面實行分戶驗收制度。建設(shè)單位必須按照相關(guān)文件和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)組織分戶驗收，分戶驗收不合格的，建設(shè)單位不得組織單位工程竣工驗收。

（十一）工程交付使用。建設(shè)單位應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行并落實本市新建住宅交付使用的相關(guān)法律規(guī)定，以及《新建住宅質(zhì)量保證書》和《新建住宅使用說明書》的具體要求，切實履行保修責(zé)任，維護入住居民的合法權(quán)益。鼓勵建設(shè)單位采用質(zhì)量保證金或工程質(zhì)量保險，完善工程保修制度。

（十二）工程質(zhì)量保修。建設(shè)單位和施工單位應(yīng)在工程質(zhì)量保修書中約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等。保修內(nèi)容不得低于以下保修期限約定：

1、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

2、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

3、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

建設(shè)工程的保修期限，自交付使用之日起計算。

三、加強監(jiān)督管理

（一）加強監(jiān)督檢查。質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)應(yīng)認(rèn)真履行工作職責(zé)，指派業(yè)務(wù)能力強的監(jiān)督工程師負(fù)責(zé)監(jiān)督，增加現(xiàn)場檢查的次數(shù)，加強對保障性住房工程質(zhì)量監(jiān)督的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和管理。對企業(yè)和人員的違法違規(guī)行為記入企業(yè)和人員電子版《誠信手冊》。

（二）建立考核評優(yōu)機制。保障性住宅工程施工過程中執(zhí)行《建筑工程施工質(zhì)量評價標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50375-2006）。由市質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)和市房管部門組織每年開展優(yōu)質(zhì)保障性住宅工程評比活動，評選市優(yōu)質(zhì)工程，表彰優(yōu)質(zhì)工程企業(yè)和個人。

（三）實行“黑名單”機制。建設(shè)行政管理部門對監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)等不良行為或存在質(zhì)量問題的建設(shè)工程企業(yè)、建材企業(yè)和建設(shè)單位，列入“黑名單”，建設(shè)工程企業(yè)1年內(nèi)限制企業(yè)承接任務(wù)和資質(zhì)升級、增項；建設(shè)單位3年內(nèi)限制或禁止承擔(dān)保障性住房開發(fā)建設(shè)。對造成重大工程安全和質(zhì)量的相關(guān)責(zé)任單位法定代表人和負(fù)責(zé)人終身追究相應(yīng)責(zé)任。

（四）實行質(zhì)量監(jiān)察機制。會同監(jiān)察部門，根據(jù)保障性住房建設(shè)項目工程質(zhì)量安全事故、隱患性質(zhì)嚴(yán)重程度，人員傷亡、財產(chǎn)損失、社會影響大小和質(zhì)量安全責(zé)任輕重，分別作出《上海市保障性住房建設(shè)項目質(zhì)量安全效能監(jiān)察決定書》。對事故責(zé)任單位的責(zé)任人分別作出行政警告、嚴(yán)重警告、記過、記大過、降級、撤職、開除等行政處分決定和建議。由責(zé)任單位的上級主管部門分別作出行政處理決定，報市效能監(jiān)察辦備案，強化對保障性住宅工程的監(jiān)管。

（五）引進社會監(jiān)督機制。發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，加強參與保障性住房建設(shè)相關(guān)人員的培訓(xùn)；鼓勵建設(shè)單位參加《上海市住宅建設(shè)質(zhì)量公約》，以強化企業(yè)自律。開展工地開放日活動，接受住戶或公眾監(jiān)督檢查。推進用戶滿意度評價工作，及時了解居民用戶對保障性住房工程質(zhì)量的意見和建議。定期公布保障性住房工程質(zhì)量的相關(guān)信息，建立保障性住房質(zhì)量熱線電話，切實發(fā)揮媒體和公眾的監(jiān)督作用。

本文自發(fā)布之日起執(zhí)行。

二○一○年九月十九日

第三篇：關(guān)于加強保障性住房建設(shè)工程質(zhì)量管理和

關(guān)于加強保障性住房建設(shè)工程質(zhì)量管理和

開展專項檢查工作的緊急通知

各建設(shè)、施工、監(jiān)理單位，相關(guān)單位：

為貫徹住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部全國保障性安居工程質(zhì)量管理電視電話會議精神，貫徹落實中央領(lǐng)導(dǎo)同志關(guān)于確保保障性安居工程質(zhì)量的重要指示。根據(jù)要求對全縣保障性安居工程質(zhì)量進行全面檢查，依法嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為。并針對當(dāng)前保障性安居工程質(zhì)量形勢，部署安排下一階段保障性安居工程質(zhì)量管理工作。為切實加強保障性住房工程質(zhì)量管理，確保保障性住房工程質(zhì)量，依據(jù)國家和省市有關(guān)法律法規(guī)和工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)就加強我縣保障性住房工程質(zhì)量管理工作通知如下：

一、提高認(rèn)識，明確目標(biāo)

建設(shè)好保障性住房，關(guān)系中低收入群眾居住條件的改善，關(guān)系黨和政府改善民生戰(zhàn)略決策的落實，是當(dāng)前和今后一個時期縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門的重要任務(wù)，必須全力以赴抓緊抓好此項工作。2011年，我縣保障性安居工程建設(shè)任務(wù) 套。針對我縣保障性住房建設(shè)量大面廣，有效施工期短，工程質(zhì)量監(jiān)管任務(wù)繁重等實際困難，在確保工程建設(shè)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量安全的基礎(chǔ)上，要依法加強工程質(zhì)量監(jiān)管，著力提高保障性住房工程質(zhì)量水平和住戶滿意度。

二、落實制度，明確責(zé)任

（一）嚴(yán)格履行工程招投標(biāo)、施工圖審查、施工許可證等法定基本建設(shè)程序。建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格履行《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》和《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計文件審查管理辦法》等法律法規(guī)要求，規(guī)范保障性住房建設(shè)招投標(biāo)行為，確保設(shè)計圖紙結(jié)構(gòu)安全、使用合理，并依法辦理法定建設(shè)手續(xù)。

（二）落實工程質(zhì)量終身制和質(zhì)量檢查驗收制度。參建各責(zé)任主體應(yīng)落實工程質(zhì)量責(zé)任制，建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位對工程質(zhì)量實行終身負(fù)責(zé)制,凡保障性住房工程都要在每棟樓制作有關(guān)各方責(zé)任主體的姓名、單位、職務(wù)和聯(lián)系方式的銘牌，承擔(dān)與建筑物壽命周期的質(zhì)量責(zé)任。對違反相關(guān)法律法規(guī)、建設(shè)工程強制性標(biāo)準(zhǔn)以及其它質(zhì)量違法行為，造成重大工程質(zhì)量事故的，依法追究法律責(zé)任。

1.建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格遵守國家有關(guān)住宅開發(fā)建設(shè)的法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，落實項目法人責(zé)任制，設(shè)立質(zhì)量管理機構(gòu)并配備相應(yīng)人員，履行合同約定義務(wù)并承擔(dān)相應(yīng)的質(zhì)量責(zé)任。在保障性住房工程建設(shè)中，要合理確定設(shè)計周期和施工工期，不得強行要求設(shè)計、施工單位違背合同約定搶進度、趕工期，不得擅自變更已審查批準(zhǔn)的施工圖設(shè)計文件。

2.勘察、設(shè)計單位要嚴(yán)格按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》、《建設(shè)工程勘察設(shè)計管理條例》的相關(guān)要求，對保障性住房勘察、設(shè)計的質(zhì)量負(fù)責(zé)。應(yīng)健全勘察、設(shè)計質(zhì)量管理體系和質(zhì)量責(zé)任制度。在保障性住房工程建設(shè)中，要按照相關(guān)要求參加施工圖設(shè)計文件交底，地基驗槽，基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)及有關(guān)重要部位工程質(zhì)量驗收和工程竣工驗收，參加有關(guān)工程質(zhì)量問題的處理，及時解決施工中出現(xiàn)的勘察、設(shè)計問題。

3.施工單位應(yīng)嚴(yán)格落實材料進場檢驗、工序自檢、互檢、交接檢以及分部、分項、檢驗批驗收等制度，確保保障性住房工程建筑材料進場合格，按照施工圖設(shè)計文件和國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進行施工，加強各工序的質(zhì)量控制。針對建筑節(jié)能和住宅工程質(zhì)量分戶驗收要求，制定專項施工和具體實施方案。

4.監(jiān)理單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》（BG20319-2000），配備具有相應(yīng)資格的監(jiān)理人員組成項目監(jiān)理部，針對工程的具體情況制定監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理實施細(xì)則。監(jiān)理單位應(yīng)嚴(yán)格按照國家《建筑工程施工質(zhì)量統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn)》（GB50300-2001）組織進行工程分部、分項、檢驗批驗收，檢驗批驗收不合格的不得進行下道工序。要將保障性住房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量、重要使用功能等作為監(jiān)理工作的控制重點，按規(guī)定采取旁站、巡視等形式，及時跟蹤監(jiān)督檢查，對隱蔽工程和其它關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序應(yīng)進行旁站監(jiān)理。

5.檢測試驗機構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《建設(shè)工程質(zhì)量檢測管理辦法》規(guī)定，不得超出資質(zhì)范圍從事檢測活動，不得轉(zhuǎn)包檢測業(yè)務(wù)。檢測機構(gòu)不得出具虛假檢測報告，不得篡改或者偽造檢測報告。檢測機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對其檢測數(shù)據(jù)和檢測報告的真實性和準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。檢測機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立檔案管理制度，并建立不合格臺賬。檢測合同、委托單、原始記錄、檢測報告應(yīng)當(dāng)按統(tǒng)一編號，編號應(yīng)當(dāng)連續(xù)，不得隨意抽撤、涂改。

三、嚴(yán)格材料管理，加強過程控制

（一）嚴(yán)格鋼筋質(zhì)量控制，把好進場驗收和見證取樣送試關(guān)。鋼筋進場前應(yīng)進行外觀檢查和鋼筋實際重量理論重量的比對，見證取樣送試所做的力學(xué)性能試驗以及強度實測值必須符合《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》（BG50204-2002）5.2.2條規(guī)定。采用場外加工鋼筋時必須進行二次送檢，杜絕“瘦身鋼筋”和“地條鋼”用于工程建設(shè)中，發(fā)現(xiàn)鋼筋直徑不達標(biāo)或機械性能不合格的一律勒令退場，并追究相關(guān)人員的責(zé)任。

（二）嚴(yán)格監(jiān)管現(xiàn)場攪拌混凝土，加強預(yù)拌混凝土質(zhì)量控制。選擇信譽好質(zhì)量優(yōu)的預(yù)拌混凝土企業(yè)，簽訂合同前及施工過程中，各方責(zé)任主體應(yīng)經(jīng)常檢查預(yù)拌混凝土企業(yè)的質(zhì)量管理體系、試驗室運行、原材料質(zhì)量、管理臺賬等。嚴(yán)格預(yù)拌混凝土進場交貨驗收制度，對混凝土坍落度達不到設(shè)計要求的，必須勒令退場。嚴(yán)格試塊管理，同條件試塊必須與混凝土構(gòu)件處于相同環(huán)境，試塊標(biāo)識必須規(guī)范。

（三）加強建筑節(jié)能工程原材料和建筑節(jié)能性能的檢測。檢測試驗機構(gòu)要進一步提高建筑節(jié)能工程施工原材料和建筑節(jié)能性能檢測能力及水平，購置相應(yīng)檢測儀器，掌握相關(guān)檢測標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行國家和省市有關(guān)建筑節(jié)能材料檢測標(biāo)準(zhǔn)，確保保障性住房建筑節(jié)能工程質(zhì)量。

（四）加強砂漿質(zhì)量控制。參建各方責(zé)任主體要嚴(yán)格對現(xiàn)場拌制砌筑砂漿和抹灰砂漿原材料質(zhì)量進行控制，嚴(yán)把進場材料驗收關(guān)，嚴(yán)格控制水泥安定性、砂含泥量以及外加劑質(zhì)量等，嚴(yán)格執(zhí)行配合比設(shè)計，計量必須準(zhǔn)確。

（五）加強主體結(jié)構(gòu)、裝飾裝修工程質(zhì)量控制。在主體施工過程應(yīng)加大對實體質(zhì)量的控制，特別是要加強對空間（層高、軸線）凈尺寸、洞口尺寸、混凝土構(gòu)件截面尺寸、混凝土結(jié)構(gòu)外觀質(zhì)量、混凝土強度、樓板厚度、砌體質(zhì)量等檢查驗收，確保不留質(zhì)量缺陷。嚴(yán)格執(zhí)行《安徽省住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理辦法》和有關(guān)工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)，在施工過程中加大裝飾工程的檢查，重點加強衛(wèi)生間漏水、屋面外窗滲水、門窗安裝質(zhì)量、樓地面及墻面空鼓、裂縫等重要使用功能的環(huán)節(jié)檢查，凡質(zhì)量問題未得到改正的不得予以驗收。

四、加強監(jiān)管，確保保障性住房質(zhì)量

（一）強化保障性住房建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督管理。建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)應(yīng)認(rèn)真履行監(jiān)管職責(zé)，加強對保障性住房工程的質(zhì)量監(jiān)督和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。實行差別化管理，重點監(jiān)控，加大巡查力度，對工程現(xiàn)場施工的建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備進行抽查。加強對預(yù)拌混凝土質(zhì)量控制，加大對混凝土實體質(zhì)量抽測頻率。加大砌體工程質(zhì)量監(jiān)督，嚴(yán)厲查處未經(jīng)設(shè)計同意，擅自摻加“砂漿王”替代混合砂漿的質(zhì)量行為。

（二）要加強對質(zhì)量通病的治理。對容易出現(xiàn)現(xiàn)澆混凝土板裂縫、現(xiàn)澆樓板厚度控制不嚴(yán)、墻面地面裝飾面層空鼓開裂、室內(nèi)空間尺寸偏差、屋面衛(wèi)生間滲漏、門窗安裝不當(dāng)、給排水安裝質(zhì)量差等質(zhì)量通病的部位應(yīng)進行重點控制，采取有效措施，消除質(zhì)量通病。

（三）凡保障性住房工程必須進行質(zhì)量分戶驗收。建設(shè)、施工、監(jiān)理等單位要把質(zhì)量分戶驗收做實做好，各級質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)要加強宣傳、指導(dǎo)，加大對保障性住房工程質(zhì)量分戶驗收監(jiān)督力度，未進行分戶驗收或分戶驗收不合格的工程不得組織竣工驗收。

（四）各參建單位在加強日常監(jiān)管的同時，應(yīng)經(jīng)常性組織開展保障性住房建設(shè)項目工程質(zhì)量專項檢查，特別是地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)分部、分戶驗收、單位工程竣工驗收。對檢查驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，必須整改到位后方可通過驗收，對檢查中發(fā)現(xiàn)有使用不合格材料，降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等違法違規(guī)行為及時糾正和查處，對相關(guān)單位和人員依法進行查處，對檢查情況進行通報。

（五）要加強對保障性住房竣工驗收備案工作的管理。工程參建各方要加強資料管理，及時收集整理工程技術(shù)資料，保證工程資料的追溯性、完整性、真實性，做到有據(jù)可查?？⒐を炇战Y(jié)束后，建設(shè)單位應(yīng)及時辦理工程竣工驗收備案手續(xù)。對不滿足竣工驗收備案條件的建設(shè)項目，不予竣工驗收備案。

（六）加強對各參建執(zhí)業(yè)人員的管理。要依法對保障性住房工程質(zhì)量實施監(jiān)督管理，落實好施工管理人員和項目經(jīng)理、監(jiān)理人員和總監(jiān)持證上崗打卡考勤制度，確保結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量安全，使用功能符合要求。對不認(rèn)真履行質(zhì)量監(jiān)督職責(zé)，造成嚴(yán)重后果的，有關(guān)部門應(yīng)對責(zé)任人依法進行查處。

為確保我縣保障性住房工程質(zhì)量，各建設(shè)、監(jiān)理、施工單位要對保障性住房開展一次全面徹底自查，對自查發(fā)現(xiàn)的問題，暫停施工進行認(rèn)真整改；對嚴(yán)重不符合設(shè)計要求，涉及地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)安全的，堅決予以拆除。各建設(shè)、監(jiān)理、施工單位請務(wù)于6月18日前將自查情況上報我局。我局在各方自查的基礎(chǔ)上，適時開展全縣保障性住房工程質(zhì)量檢查工作。

固鎮(zhèn)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

二0一一年六月一十二日

第四篇：保障性住房

標(biāo)準(zhǔn)預(yù)測試卷七（保障性住房）

一、注意事項

1．申論考試是對應(yīng)試者閱讀理解能力、綜合分析能力、提出和解決問題能力及文字表達能力進行考查的考試。

2．作答參考時限：閱讀材料40分鐘，答卷110分鐘。

3．仔細(xì)閱讀給定資料，按照后面提出的申論要求依次作答。

4．考生可以在本試卷的空白位置或草稿紙上打草稿，但所有題目都要在答題紙的指定位置作答，作答在其他位置一律無效！

二、給定資料

1．國務(wù)院總理溫家寶日前在上?？疾毂Ｕ闲宰》抗こ踢M展情況時說，要把保障性住房建設(shè)放在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要位置，在財政、金融和土地政策上給予大力支持，讓廣大城市中低收入居民安居樂業(yè)?？偫泶搜?，道出了眾多城市中低收入居民的心聲。

當(dāng)前，在許多地方商品房開發(fā)紅紅火火之時，群眾關(guān)心的保障性住房建設(shè)卻進展緩慢。前不久，全國人大常委會的一份調(diào)研報告顯示，按照國家下達的保障性住房建設(shè)計劃，2009年全國需投入資金1676億元，但截至8月底僅完成投資394.9億元，完成率僅為23.6%。

從記者在各地調(diào)研的情況來看，保障性住房建設(shè)進展緩慢，資金配套困難、用地審批周期長是反映最為集中的兩大難題。但從多數(shù)地區(qū)實際情況看，資金、土地并非是最大的問題，部分地方政府以怎樣的政績觀、發(fā)展觀來推進保障性住房建設(shè)，才是問題的關(guān)鍵所在。

據(jù)《工人日報》報道，湖南省建設(shè)部門年中對全省廉租住房資金到位、工程進度進行檢查時發(fā)現(xiàn)，全省廉租住房開工率較低的有5個市（州），此外還有4個市（州）沒有遵守國家規(guī)定，市（州）財政、住房公積金增值凈收益、土地出讓凈收益均沒有安排廉租住房資金。

而記者在內(nèi)蒙古調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，部分地方政府重視不夠，工作上無積極性、主動性，原本應(yīng)該用于保障性住房建設(shè)的資金沒有到位，已經(jīng)下發(fā)的資金中途被截留、擠占甚至挪用。

在用地問題上，近年來，各地為調(diào)控商品房市場都儲備了一批土地，一旦房價看漲，地方政府都能很快拿出一批土地投放市場，以獲取高額的土地出讓收益，而一旦保障性住房需要用地，審批的難題就來了。

如期完成保障性住房建設(shè)規(guī)劃，既是促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的調(diào)控措施，同時也是中央政府對城市廣大中低收入居民作出的鄭重承諾，關(guān)系國計民生，也關(guān)系到政府的公信力，不可輕視。各地政府要從執(zhí)政為民、民生優(yōu)先的高度，切實把這件大事抓緊抓實。

該材料主要內(nèi)容：____ 2．廣西壯族自治區(qū)人民政府辦公廳2009年7月下發(fā)《關(guān)于大力促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》），進一步加大保障性住房的建設(shè)力度，爭取用3年的時間基本解決城市低收入家庭住房困難問題?！吨笇?dǎo)意見》提出：加大廉租住房建設(shè)；加大實施城市危舊房、筒子樓改造力度，加快實施國有農(nóng)林場、墾區(qū)、礦山棚戶區(qū)和采礦沉陷區(qū)民房搬遷維修改造工程；加快經(jīng)濟適用住房建設(shè)，增加經(jīng)濟適用住房供給。

《指導(dǎo)意見》強化政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責(zé)，認(rèn)為要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，必須實行自治區(qū)、市、縣人民政府責(zé)任制，各級人民政府要認(rèn)真履行穩(wěn)定本地房地產(chǎn)市場的職責(zé)，充分發(fā)揮對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用。

同時要求建立健全工作機制。自治區(qū)成立促進房地產(chǎn)健康發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由自治區(qū) 人民政府領(lǐng)導(dǎo)任組長，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在自治區(qū)建設(shè)廳。各市、縣也要成立促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組。領(lǐng)導(dǎo)小組要建立房地產(chǎn)聯(lián)席會議制度和工作推進例會制度，分析、協(xié)調(diào)和解決當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的重大問題，組織制定本區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)較快發(fā)展。

《指導(dǎo)意見》要求加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理。建立由自治區(qū)統(tǒng)計局牽頭，自治區(qū)發(fā)展改革委、建設(shè)廳等相關(guān)部門參加的全區(qū)房地產(chǎn)市場信息協(xié)調(diào)、發(fā)布工作機制，加強對市場信息和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的整合、監(jiān)測和分析，采取各種形式定期或不定期地向社會發(fā)布有關(guān)全區(qū)房地產(chǎn)市場信息。另外，還要加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析，以準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場走勢，及時發(fā)現(xiàn)市場運行中的新情況、新問題，提高調(diào)控措施的預(yù)見性、針對性和有效性。

營造良好的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境也是必不可少的，《指導(dǎo)意見》要求各級政府和相關(guān)部門加強與房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)系，幫助企業(yè)解決經(jīng)營活動中遇到的困難；要加強服務(wù)、提高效率，優(yōu)先審批、辦證程序，合理縮短審批、辦證時限。

2009年，廣西共供應(yīng)保障性住房用地312.64公頃，同比增長1.48倍。其中廉租住房用地供應(yīng)95.06公頃，經(jīng)濟適用住房用地供應(yīng)102.70公頃，棚戶區(qū)改造用地供應(yīng)45.44公頃，農(nóng)村危房改造用地供應(yīng)69.44公頃。

2009年，廣西國土資源廳把優(yōu)先保證保障性住房用地供應(yīng)作為保民生的重點工作，采取多項措施為解決城市低收入家庭住房困難，促進社會和諧發(fā)展作貢獻。

該材料主要內(nèi)容____ 3．保障性安居工程建設(shè)既是黨中央、國務(wù)院擴大內(nèi)需的重要舉措之一，也是解決低收入家庭住房問題的主要渠道。但是，“保障性安居工程建設(shè)”這一利國利民的好“經(jīng)”，卻在有的地方被“歪嘴和尚”念歪念壞了。一些權(quán)力部門利用黨的這項惠民、助民政策，偷梁換柱、欺上瞞下，在經(jīng)濟適用房的建設(shè)、審批以及分配等各個環(huán)節(jié)上大搞權(quán)力尋租、權(quán)力自肥，而一些開發(fā)商則打著經(jīng)濟適用房的名義，做著商品房的生意。經(jīng)濟適用房違規(guī)轉(zhuǎn)讓、租賃者有之，將經(jīng)濟適用房魔術(shù)般地變成商品房甚至變成豪華別墅的有之，經(jīng)濟適用房不經(jīng)濟不合算而大量遭棄購的有之，“保障性安居工程建設(shè)”這盤好棋就這樣被活生生地攪得一塌糊涂。

保障性安居工程出現(xiàn)了這一系列的問題，說明我們政策出臺的相關(guān)配套措施沒有跟上，讓別有用心的人鉆了空子。好比吃魚讓魚刺刺著了咽喉，卻不能因此否認(rèn)魚肉的味美營養(yǎng)價值而從此禁食魚肉一樣，保障性安居工程的政策也決不能因噎廢食。因為事實上包括經(jīng)濟適用房建設(shè)在內(nèi)的保障性安居工程，在很多地方實施得很好，出現(xiàn)問題的畢竟只是一部分。

辯證地看，出現(xiàn)的問題為我們繼續(xù)實施好保障性安居工程積累了經(jīng)驗。針對進一步完善經(jīng)濟適用房管理實施辦法，不少有識之士提出了很多很有見地的建議，如禁止經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓，變經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓為政府回購，賣給需要這種房子的家庭；嚴(yán)懲利用經(jīng)濟適用房運作腐敗，以儆效尤；建立公開、公平、公正的審議程序，健全供應(yīng)對象的準(zhǔn)人審核工作機制。要使經(jīng)濟適用房真正成為中低收入者的保障性住房，重在把好入口出口兩道關(guān)，即經(jīng)濟適用房的申購關(guān)和所有權(quán)、使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓（包括禁止租賃）關(guān)，而要把好這兩道關(guān)，一條不可或缺的辦法就是公開透明，陽光操作。廣大群眾的監(jiān)督才是最有效、最敏銳的監(jiān)督。

該材料主要內(nèi)容：____ 4．“只要出2萬到8萬元中介費，你是不是低保戶，是不是本城區(qū)人，都無所謂．”2009年7月7日，武漢市一位大型連鎖房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人告訴記者。這是隱沒在武漢街巷，關(guān)于經(jīng)濟適用房申購一條龍服務(wù)的黑市價格。所謂“一條龍”式購房服務(wù)，就是從購房資格申請材料辦理，一直到最終搖號，中介全程“包辦”到底。2009年6月12日發(fā)生的“六連號”事件僅僅揭開了武漢市經(jīng)濟適用房黑市鏈條的冰山一角。當(dāng)天，武漢市余家頭小區(qū)經(jīng)濟適用房在申購搖號時，搖出了六個連在一起的購房資格證明編號，這在申購高達40比1的情況下，極不尋常，引發(fā)強烈質(zhì)疑。

事后查明，這六個編號均是中介機構(gòu)勾結(jié)搖號官員作弊搖出的“關(guān)系號”，申請材料全系造假；2009年6月22日，武漢市政府新聞辦召開了一次僅55秒的新聞發(fā)布會，宣布了相關(guān)中介和涉案政府官員受到處理的結(jié)果。

“六連號”事件雖然結(jié)束，但是隱身在經(jīng)濟適用房背后的制度漏洞，以及由此引致的一連串黑色利益鏈仍可能吞噬這一公共善政的普惠。

該材料主要內(nèi)容：____ 5．與一般商品房一樣，對于保障性住房而言，充足的土地供應(yīng)是其開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)性條件。然而由于近年來中心城區(qū)地價飛漲，經(jīng)濟適用房越建越遠(yuǎn)，多個城市經(jīng)濟適用房項目出現(xiàn)被老百姓“棄買”的尷尬情況。

在長春市，2008年這里重啟經(jīng)濟適用房建設(shè)，全年共建設(shè)22.7萬平方米共3780套，前兩批共發(fā)售1900多套。至年底剩下1400多套沒有售出。在此期間，長春市兩次放寬申請家庭的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，將月人均收入標(biāo)準(zhǔn)由500元以下放寬到800元，并允許優(yōu)撫對象、復(fù)轉(zhuǎn)軍人、殘疾人等6類特殊人群購房，但是并沒有出現(xiàn)人們想象中的踴躍爭購場面。

在廣州，2008年底推出的2145套經(jīng)濟適用房，只有975套房屋被中低收入家庭認(rèn)購，余下1170套房遭棄購。這意味著時隔10年廣州市推出的首批經(jīng)濟適用房超過一半被棄購。據(jù)記者了解，這些城市經(jīng)濟適用房“遇冷”的原因是，不少地方興建的經(jīng)濟適用房離中心城區(qū)太遠(yuǎn)，生活配套設(shè)施不足，而中低收入者大都依賴公共交通，他們?nèi)绻≡谄h(yuǎn)的郊區(qū)，就醫(yī)、上學(xué)、出行都非常不便，再加上與周邊商品房相比，價格也沒有吸引力，所以棄購現(xiàn)象比較突出。

以武漢城開青菱城市花園經(jīng)濟適用房項目為例，該項目已經(jīng)接近武漢三環(huán)線，當(dāng)?shù)匚飪r局核定其基準(zhǔn)價格核定為2699元／平方米，比同地段的一些商品房均價還高。而且，在2008年底申購時，該項目道路還未修通，低收人群體只能“望而卻步”，第一輪搖號后遭遇棄買，415套住房只賣了—百多套。

有關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析，由于中心城區(qū)近年來地價飆升，土地供應(yīng)也越來越少，未來經(jīng)濟適用房越建越遠(yuǎn)將成為常態(tài)。據(jù)經(jīng)濟適用房“黃埔人家”開發(fā)商武漢江岸房地產(chǎn)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在政府對經(jīng)濟適用房銷售限價的情況下，開發(fā)商主要靠降低土地的購價來節(jié)約成本。該公司建設(shè)的“黃埔人家”經(jīng)濟適用房小區(qū)位于中心城區(qū)，當(dāng)時的土．地價格約100萬元／畝，均價2600元，利潤率控制在國家規(guī)定的3%。

但現(xiàn)在市區(qū)內(nèi)的土地價格已經(jīng)翻了幾倍，再加上勞動力價格、材料成本的上漲，在政府2900元限價下銷售經(jīng)濟適用房，肯定虧本。

該材料主要內(nèi)容：____ 6.2009年8月份，經(jīng)濟適用房再次成為人們關(guān)注的熱點。先是月初傳出石家莊市上千套經(jīng)濟適用房由于定價過高遭棄購的消息，緊接著又爆出了南陽套用經(jīng)濟適用房指標(biāo)開發(fā)商品房的新聞。在國家不斷加大力度，推動保障性住房建設(shè)的時刻，經(jīng)濟適用房政策在執(zhí)行過程中遇到的問題開始受到人們的質(zhì)疑。一些專家和業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)濟適用房不僅有社會保障性特點，與廉租房相比，它又具有鮮明的市場化特征。推動經(jīng)濟適用房建設(shè)有可能會影響完全市場化的商品住宅市場，而且在巨大利益的誘惑之下，容易出現(xiàn)有違社會公平的現(xiàn)象。

20世紀(jì)70年代以前，由于兩次世界大戰(zhàn)和1929年一1933年的經(jīng)濟危機，嚴(yán)重的住宅短缺成為困擾西方國家的主要問題。在這種情況下，主要依靠市場化手段解決居民住房問題的西方國家遭遇了困境。

“市場機制條件下，由于勞動能力的差別存在，一部分階層的收入是無法承受其住宅支出的，這就在客觀上需要政府提供住宅消費保障?！睏罴t旭說。

為解決這一問題，美國于1968年進行相關(guān)立法，政府保證10年內(nèi)資助低收入家庭600萬套住房。戰(zhàn)后的英國，政府同樣在金融和住宅供應(yīng)上進行了大規(guī)模的國家干預(yù)，直接投資或補貼建設(shè)公共住宅成為解決住房問題的主要手段。

20世紀(jì)70年代以來，隨著西方國家全國性住宅短缺的緩解以至消失，再加上福利開支出現(xiàn)緊縮趨勢，大規(guī)模國家干預(yù)的方式開始捉襟見肘，代之而起的是發(fā)揮市場機制的彈性和選擇性，鼓勵運用市場機制解決住宅供應(yīng)。20世紀(jì)80年代撒切爾夫人執(zhí)政時期的英國表現(xiàn)得尤其明顯。

在我國，自從1998年住房體制改革以來，市場在房地產(chǎn)資源配置中的基礎(chǔ)作用越來越顯著，在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展起來。但是，在市場化進程日益加快的情況下，我國住房保障體系建設(shè)卻處于緩慢甚至是局部停頓的狀態(tài)，隨著各地房價的飛漲，中低收人家庭買房難、租房難的問題越來越突出。

為了解決這一矛盾，2007年國務(wù)院出臺了文件，加強廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)；在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的要求下，2008年6月前后各地出臺了 《2008--2012年住房建設(shè)規(guī)劃》，其中都明確了住房保障產(chǎn)品的建設(shè)規(guī)模,2008年11月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺了9000億元安居工程投資計劃，再次加大了保障性住房的投入和建設(shè)力度。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部在一份研究報告中指出，給低收入階層提供住宅消費保障，是西方國家普遍的做法；盡管在住宅資源配置中，市場經(jīng)濟國家依賴市場發(fā)揮基礎(chǔ)性的作用，但是從各國完善的住宅消費保障制度的建立、發(fā)展和完善過程看，政府在住宅消費保障制度上起了決定性的作用。德國、法國的住宅法律都明確規(guī)定，居住權(quán)是公民權(quán)利的重要組成部分。因此，各國中央政府和地方政府都設(shè)立了相關(guān)部門，專門負(fù)責(zé)住房保障體系的構(gòu)建和實施。如美國的住房和都市發(fā)展部、新加坡的建屋發(fā)展局等。

楊紅旭表示，政府保障公民的居住權(quán)，是文明社會的必然選擇。我國住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將并存市場化和保障化兩條軌道，二者如何協(xié)調(diào)發(fā)展，是需要著重關(guān)注的問題。

該材料主要內(nèi)容：____ 7.2009年8月17日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司司長侯淅珉接受新華社記者專訪，圍繞社會關(guān)注的熱點問題，一一作答。

如何看待經(jīng)濟適用住房尋租、牟利現(xiàn)象？

問：近期一些城市相繼出現(xiàn)違規(guī)搖號，出租、棄購經(jīng)濟適用住房等現(xiàn)象，您怎么看待這些現(xiàn)象？

侯漸珉：對于目前反映的經(jīng)濟適用住房尋租、牟利現(xiàn)象，要做深入全面客觀的分析。在此基礎(chǔ)上，通過健全制度，加強監(jiān)管，促進經(jīng)濟適用住房健康發(fā)展，充分發(fā)揮這項制度對解決城市低收入家庭住房困難的作用。

武漢出現(xiàn)的“六連號”事件，是典型的內(nèi)外勾結(jié)行為，既有道德范疇的問題，也有主管部門內(nèi)部管理問題，以及資格審查機制問題。這不是經(jīng)濟適用住房制度本身的問題，對欺詐問題，需要從法律法規(guī)上加大違規(guī)處罰力度。同時要加強內(nèi)部管理、廉政建設(shè)，提高人員素質(zhì)。要進一步完善經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象的審核機制，主要是保證收入、財產(chǎn)和住房狀況審查的真實性。

對于部分地區(qū)出現(xiàn)的出租問題，要結(jié)合購房當(dāng)時的政策規(guī)定加以處理。2004年規(guī)定，經(jīng)濟適用住房在未繳政府土地收益的情況下，不得用于出租。按照2007年規(guī)定，經(jīng)濟適用房5年后才能上市交易，并有收益分成制度等限制條件。對于在這之前取得經(jīng)濟適用房的住戶，要按各個城市出臺的具體規(guī)定來處理。

違規(guī)出租問題的出現(xiàn)，反映出部分主管部門對保障性住房的后續(xù)管理不重視、不到位。同時，這與各地住房保障機構(gòu)不健全、人員嚴(yán)重不足密切相關(guān)。

對于一些城市出現(xiàn)的棄購現(xiàn)象，原因是多方面的。一種是買不起，一些地區(qū)簡單以當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計部門公布的低收入線作為經(jīng)濟適用住房對象準(zhǔn)入線，部分符合規(guī)定條件的家庭沒有支付能力；另外，從風(fēng)險考慮，商業(yè)銀行也不會給這些家庭提供貸款支持。另一種是現(xiàn)行的以成本為基礎(chǔ)的定價機制存在一些缺陷。如相鄰地段，因為拆遷成本不同，價格差異較大。此外，也有區(qū)位選擇不符合保障對象的生活工作需要。再者，中小城市經(jīng)濟適用房價格和商品房價格差距不明顯等。這就需要各地科學(xué)界定供應(yīng)對象，合理確定項目選址和建設(shè)規(guī)模，同時要進一步完善經(jīng)濟適用住房的定價機制。

如何對待經(jīng)濟適用住房制度的不同看法？ 問：經(jīng)濟適用房存在的違規(guī)現(xiàn)象，使得社會上出現(xiàn)取消經(jīng)濟適用房的聲音，您怎么看待？ 侯浙珉：對經(jīng)濟適用住房制度進行廣泛深入的討論，有利于集中各方智慧，完善經(jīng)濟適用住房制度，促進這項制度健康發(fā)展。

我們注意到了取消經(jīng)濟適用住房制度的議論，并進行了認(rèn)真研究。歸納起來，取消經(jīng)濟適用住房的觀點有兩個主要依據(jù)：一是從當(dāng)前存在的問題出發(fā)，進而要否定這項制度，這有些簡單化了；另一種是認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)給被保障對象以住房產(chǎn)權(quán)，認(rèn)為保障就是救濟，給產(chǎn)權(quán)影響資源分配效率。

另外，我國的快速工業(yè)化、城鎮(zhèn)化仍將持續(xù)相當(dāng)長一段時間，住房供求關(guān)系緊張、房價上漲較快的特點短期內(nèi)難以改變，大中城市里多數(shù)新產(chǎn)生的城市家庭需要政府的幫助，才能實現(xiàn)住有所居。如果完全實行政府財政投資建設(shè)廉租房，財力難以承受。而經(jīng)濟適用住房政策，政府以土地、稅費優(yōu)惠補貼一部分，讓有支付能力的家庭承擔(dān)一部分，共同解決住房問題，具有現(xiàn)實可行性。

如何確保經(jīng)濟適用住房政策不變昧不走樣？ 問：既然經(jīng)濟適用住房制度仍有存在的必要，那么如何確保經(jīng)濟適用住房政策不變味不 走樣？

侯淅珉：各地區(qū)要健全相關(guān)制度，加強準(zhǔn)入、配售和售后各個環(huán)節(jié)的管理，確保經(jīng)濟適用住房制度惠及被保障群眾。

首先，各地要加快建設(shè)城市家庭住房、收入（財產(chǎn)）管理的動態(tài)信息系統(tǒng)，減少人工審核過程中的漏洞。目前，各市縣基本建立了多級審核、公示制度，重點是要完善審核手段。

如上海市建立了家庭收入核對中心，探索公安、金融、證券、工商、稅務(wù)、保險、住房公積金、住房產(chǎn)權(quán)管理等信息資源共享，通過相關(guān)政務(wù)信息比對的方式，建立了高效快速的核查機制。深圳市要求各相關(guān)部門對申請住房保障家庭的戶籍、車輛、住房、保險、個稅、存貸款、證券、殘疾等級及優(yōu)撫對象等9個方面進行嚴(yán)格審查。

各地要借鑒上海、深圳的做法，地方政府要加大協(xié)調(diào)力度，部門要通力配合，各地民政部門要根據(jù)2007年國務(wù)院規(guī)定的分工要求，抓緊建立住房保障對象和收入（財產(chǎn)）核對工作機制。住房保障主管部門要積極配合。

其次，要加強銷售過程的管理，建立公開、公平、公正的配售工作機制。這方面，各地已經(jīng)做了大量工作，現(xiàn)在看來，還要完善定價機制。比如，上海市出臺的經(jīng)濟適用住房管理辦法，把政府暗補的土地稅費等量化成政府的產(chǎn)權(quán)比例，個人出資部分量化成個人的產(chǎn)權(quán)比例，既保證了個人投資權(quán)益，又保證了政府權(quán)益，壓縮了經(jīng)濟適用住房的尋租空間，有利于保證經(jīng)濟適用住房主要用于自住，這是一種積極的探索。

最后，要加強售后使用的監(jiān)督管理。目前，對經(jīng)濟適用住房售后使用情況的監(jiān)管，還十分薄弱。要把好事辦好，各地區(qū)應(yīng)健全機構(gòu)，充實工作人員，建立售后房屋檔案和定期監(jiān)督檢查制度。同時，嚴(yán)格中介機構(gòu)管理，加大對空置、未繳納政府收益前出租、擁有其他住房未主動退出等違規(guī)行為的處罰力度。

該材料主要內(nèi)容：____

三、申論要求

1．仔細(xì)閱讀材料，概括所給材料反映的主要問題。（20分）

要求：概括全面，語言精練，200字以內(nèi)。

2．針對材料中提到的經(jīng)濟適用房存在的問題，談?wù)勀愕慕鉀Q方案。(30分)要求：所提方案具有條理性和可操作性，字?jǐn)?shù)不超過400字。

3．就材料中涉及的我國住房建設(shè)市場化和保障性的問題，自選角度，自擬

題目，寫一篇文章。(50分)要求：中心明確，內(nèi)容充實，論述深刻，有說服力，字?jǐn)?shù)在1000字左右。

標(biāo)準(zhǔn)預(yù)測試卷七

一、材料內(nèi)容概括

材料1：保障性住房建設(shè)進度緩慢的原因。

材料2：廣西出臺《指導(dǎo)意見》，加大保障性住房建設(shè)。材料3：保障性安居工程出現(xiàn)了一系列問題。

材料4：武漢經(jīng)適房“六連號”事件暴露經(jīng)適房操作中的黑市交易。材料5：經(jīng)適房遭“冷遇”，多個地區(qū)出現(xiàn)棄購現(xiàn)象。

材料6：經(jīng)濟適用房的“保障性”與“市場化”間存在的問題。

材料7：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司司長侯淅珉接受新華社記者專訪，回答社會關(guān)注的熱點問題。

二、參考答案 1．答案提示

保障性住房是國家為解決低收入困難家庭的住房問題而采取的根本措施，對改善廣大低收入群體的生活條件、擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長都具有重大意義。在大力建設(shè)保障性住房的過程中，也出現(xiàn)了不少問題，如經(jīng)適房價格過高，出租、棄購現(xiàn)象普遍，房號買賣、黑市交易等，亟待解決和規(guī)范。有關(guān)部門應(yīng)該加大對保障性住房的監(jiān)督管理力度，完善相關(guān)制度，嚴(yán)格準(zhǔn)入制度，切實讓保障性住房惠及被保障群體。2．答案提示

針對我國經(jīng)濟適用房政策實施過程中存在的問題，可以采取以下措施：

(1)系統(tǒng)規(guī)劃經(jīng)適房的選址、建設(shè)，科學(xué)定價，避免經(jīng)適房向商品房的大戶型、高價格趨勢發(fā)展。

(2)建立動態(tài)的經(jīng)適房申請者的收入財產(chǎn)信息，對經(jīng)適房申請者進行嚴(yán)格審核，全面審核申請者的家庭收入、財產(chǎn)狀況，杜絕瞞報、漏報個人財產(chǎn)的情況發(fā)生。

(3)要加強經(jīng)適房銷售過程的管理，建立公開、公平、公正的配售工作機制。對經(jīng)適房搖號輪號過程加強監(jiān)管，對買賣房號、黑市交易以及有關(guān)部門的行賄受賄行為，加大打擊 力度。

(4)做好經(jīng)適房售后的使用監(jiān)督，建立售后房屋檔案和定期監(jiān)督檢查制度，定期審查經(jīng)適房的使用情況。發(fā)現(xiàn)出租、出賣或炒作經(jīng)適房的行為立即進行嚴(yán)厲處罰，甚至取消其經(jīng)適房的使用資格。

3．答案提示

保障性住房的保障性不容忽視

當(dāng)人們邁過吃飽穿暖、衣食無憂的生存線，下一個提高生活質(zhì)量的目標(biāo)就是——安居、住好。一個相對寬松和舒適的居住環(huán)境，對大多數(shù)中低收入家庭來說，是心有余而力不足的事情。國家出臺保障性住房政策，其目的就在于讓廣大住房困難家庭買得起房，住得起房，具有不容質(zhì)疑的保障功能，可以說保障性是保障性住房的根本屬性和題中應(yīng)有之義。

然而，在保障性住房尤其是經(jīng)濟適用房的建設(shè)過程中，卻出現(xiàn)了一些市場化的傾向。例 如，2009年8月初，石家莊市上千套經(jīng)濟適用房由于定價過高而遭棄購，緊接著又爆出了南陽套用經(jīng)濟適用房指標(biāo)開發(fā)商品房的新聞。還有武漢某經(jīng)濟適用房項目，已經(jīng)接近武漢三環(huán)線，當(dāng)?shù)匚飪r局核定其基準(zhǔn)價格為2699元／平方米，比同地段的一些商品房均價還南。此外，有些經(jīng)適房越造越大，出現(xiàn)90平、100平甚至是120平的大戶型，不僅加大了購房的難度，而且一定程度上也造成了住房的浪費，偏離了保障性的宗旨。

保障性住房建設(shè)本是一項惠民、利民的德政工程，卻為何出現(xiàn)了上述種種市場化的趨向呢？原因是多方面的。一是百姓買不起，一些地區(qū)簡單以當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計部門公布的低收入線作為經(jīng)濟適用住房對象準(zhǔn)入線，部分符合規(guī)定條件的家庭沒有支付能力，導(dǎo)致了大量的棄購現(xiàn)象；二是現(xiàn)行的以成本為基礎(chǔ)的定價機制存在一些缺陷。如相鄰地段，因為拆遷成本不同，價格差異較大，導(dǎo)致一些經(jīng)適房價格高于商品房；三是有些經(jīng)適房的區(qū)位選擇不符合保障對象的生活工作需要，也導(dǎo)致棄購現(xiàn)象發(fā)生；最后，一些開發(fā)商利用政府資金建大戶型的經(jīng)適房，從中牟取暴利。

我們并不能因為保障性住房建設(shè)過程中出現(xiàn)的種種問題而斷然否定它的保障性功能，而 應(yīng)該在分析問題的基礎(chǔ)上，在今后的工作中采取各種措施，充分發(fā)揮保障性住房的保障功能。

一是要健全相關(guān)制度，加強保障性住房的準(zhǔn)入、配售和售后各個環(huán)節(jié)的管理，并確保經(jīng)濟適用住房制度惠及被保障群眾。二是要建立多級審核、公示制度，重點是要完善審核手段，嚴(yán)把保障性住房審核申請關(guān)。三是各個相關(guān)部門要協(xié)調(diào)配合，建立住房保障對象以及申請者的收入（財產(chǎn)）核對工作機制。四是要加強對保障性住房特別是經(jīng)適房銷售過程的管理，建立公開、公平、公正的配售工作機制，還要完善定價機制，可以把政府暗補的土地稅費等量化成政府的產(chǎn)權(quán)比例，壓縮經(jīng)濟適用住房的尋租空間。

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，這是古往今來一個受人關(guān)注的問題。在當(dāng)今社會，保障性住房建設(shè)是實現(xiàn)“居者有其屋”的重要舉措。能讓老百姓買得起房、住得起房，是政府的重要職責(zé)之一。在大力推進保障性住房建設(shè)的同時，政府也應(yīng)該承擔(dān)起維護保障性住房的保障性功能的責(zé)任，有效處理建設(shè)過程中出現(xiàn)的種種問題，糾正不當(dāng)市場化的傾向。

第五篇：保障性住房

保障性住房，是與商品性住房（簡稱商品房）相對應(yīng)的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。

著重分析上海市的經(jīng)濟適用房和廉租房

經(jīng)濟適用房

經(jīng)濟適用住房是政府以劃撥方式提供土地，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金，實行稅收優(yōu)惠政策，以政府指導(dǎo)價出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。

經(jīng)濟適用房是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場價格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強調(diào)住房的使用效果，而非建筑標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟適用住房面積需要嚴(yán)格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。上海市申請購買經(jīng)濟適用住房條件

（一）申請家庭成員在本市實際居住，具有本市城鎮(zhèn)常住戶口連續(xù)滿7年，且在提出申請所在地的區(qū)（縣）城鎮(zhèn)常住戶口連續(xù)滿5年。

（二）申請家庭人均住房建筑面積低于15平方米（含15平方米）。

（三）3人及以上申請家庭人均年可支配收入低于39600元（含39600元）、人均財產(chǎn)低于120000元（含120000元）；2人及以下申請家庭人均年可支配收入和人均財產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)按前述標(biāo)準(zhǔn)上浮10，即人均年可支配收入低于43560元（含43560元）、人均財產(chǎn)低于132000元（含132000元）。

（四）申請家庭成員在提出申請前5年內(nèi)未發(fā)生過住房出售行為和贈與行為，但申請家庭成員之間住房贈與行為除外。

同時符合上述標(biāo)準(zhǔn)，具有完全民事行為能力、年滿30周歲的單身人士（包括未婚、喪偶、或者離婚滿三年的人士），可單獨申請購買經(jīng)濟適用住房。

經(jīng)濟適用房弊端

經(jīng)濟適用房已經(jīng)在風(fēng)風(fēng)雨雨中走過了十多個春秋，政府推出經(jīng)濟適用房的初衷是為了幫助中低收入家庭解決住房問題。國家為了支持經(jīng)濟適用房的建設(shè)，對經(jīng)濟適用房項目規(guī)定，免收土地出讓金，減免多項稅費，同時各地方政府也在政策措施制定方面予以扶持。這就降低了開發(fā)商的建設(shè)成本。由于經(jīng)濟適用房的價格通常要比商品房低10％－20％，因此，在當(dāng)今商品房價格高不可攀的情況下，經(jīng)濟適用房便成了市場中的香餑餑。

但從現(xiàn)實情況看，經(jīng)濟適用房的種種弊端越來越引起人們的關(guān)注：

一經(jīng)濟適用房并不經(jīng)濟。經(jīng)濟適用房搞價格雙軌制的基礎(chǔ)是存在一個收入準(zhǔn)入線，然后把人群一分為二，非此即彼。這條線定低了，買得起沒資格，有資格買不起，經(jīng)適房銷售不出去；定高了，供應(yīng)不起。以上海當(dāng)前經(jīng)濟適用房的價格為例，上海劃線在人均年收入27600元，居然比上海平均收入還高，哪里可能一半的人都可以去住經(jīng)濟適用房。而且會引發(fā)的另一個問題就是搖號，不夠分，那就只能搖號，搖號其實是很荒謬的事情。人均年收入27599元的人和收入為0元的人一樣的機會，還不荒謬么。任何時候，只要比收入準(zhǔn)入線低一元就有機會中大獎，多一元則毫無機會，要去忍受高市場房價。

二房屋質(zhì)量得不到有效的保證。由于開發(fā)商、監(jiān)理部門和買房者存在著嚴(yán)重的信息不對稱，偷工減料現(xiàn)象時有發(fā)生，被揭發(fā)后還時常以建造經(jīng)濟適用房利潤低為由替自己的違規(guī)行為開脫。有些開發(fā)商為了壓縮建設(shè)成本，通常要提高住宅的容積率，這就使得經(jīng)濟適用房大多呈現(xiàn)三大弊端：樓間距太窄、見陽光不多、人多電梯少。而且在部分保障房建設(shè)部門官員看來，你本來沒錢買房，政府花大價錢幫你建保障房，已經(jīng)是莫大的恩賜了，你還有什么理由挑三揀四的？正是因為有這種觀點，經(jīng)濟適用房才成為劣質(zhì)房。如果這些房子問題成堆，改善

低收入人群居住條件只能是一句空話。

三市場上不斷傳出部分住房寬裕的官員和高收入者通過各種渠道取得一套甚至多套經(jīng)濟適用房進行投資或者出租。這樣不僅使政府的補貼以及公眾資源流向了非目標(biāo)對象，而且給政府權(quán)力的尋租提供了機會。經(jīng)適房價格是周邊商品房一半還不到，每平方米差價5000-7000元，每套住房就可套利30-40萬，即使是有限產(chǎn)權(quán)（個人與政府7：3分享），買者也能套利大部分。事實上，當(dāng)前中國社會，只要有“利差”，得益最多的一定不是普通老百姓，肯定公務(wù)員等體制內(nèi)人士優(yōu)先，這些人開低收入證明太容易了，就算假證明被查出來了，能有任何懲罰么？在尋租成本非常低、尋租收益非常大的背景下，尋租根本無法控制。保障住房一定要從消除謀利空間入手，讓收益與成本基本匹配。否則打著民生旗號的住房保障，只會加劇社會不公正，敗壞政府聲譽。

在經(jīng)濟適用房各種弊端日漸暴露的情況下，一些專家和學(xué)者認(rèn)為經(jīng)濟適用房已經(jīng)走進死胡同，強烈呼吁取消經(jīng)濟適用房制度。

筆者認(rèn)為，廢除經(jīng)濟適用房制度不可行，一方面因為經(jīng)濟適用房確實是解決中低收入階層住房問題的一個有效途徑，另一方面由于經(jīng)濟適用房有利于抑制房價的快速上揚。

針對種種弊端，我們需要不斷完善經(jīng)濟適用房制度。（這個我感覺太理論太官方了，但是也實在不知道該怎么提出不錯并能得到執(zhí)行的建議）

首先要嚴(yán)格審核購房者的資格，避免申請者以偽造的個人信息進行騙購。我們要嚴(yán)厲追究騙購經(jīng)濟適用房的業(yè)主責(zé)任，并對出具虛假證明的單位進行大力度的懲罰以及曝光，對揭發(fā)騙購經(jīng)濟適用房的個人進行獎勵。

其次要對地方政府機關(guān)進行嚴(yán)格監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違規(guī)購房行為，決不手軟，對違規(guī)單位的主要負(fù)責(zé)人進行嚴(yán)肅處理，從而約束地方政府不去濫用職權(quán)，使更多的經(jīng)濟適用房能夠為中低收入階層所購買。

第三有很多人質(zhì)疑開發(fā)商在放號的過程中存在著貓兒膩。為了使放號過程更加公平合理，必須把住房分配與開發(fā)商嚴(yán)格分開。政府應(yīng)與開發(fā)商各司其職，開發(fā)商專心建房，而住房分配則要由政府指定的機構(gòu)專門負(fù)責(zé)，并要加強對此類機構(gòu)行為的監(jiān)督。

第四建設(shè)更多的經(jīng)濟適用房用以銷售。倒賣房號現(xiàn)象之所以會普遍出現(xiàn)，還因為物以稀為貴。提高經(jīng)濟適用房項目的建設(shè)比例，使更多的中低收入者能夠通過正規(guī)渠道買到經(jīng)濟適用房。這樣可以有效地抑制房價快速上漲，降低資金追逐房地產(chǎn)的熱情，對防止國外熱錢流入、抑制流動性過剩也有一定的積極意義。

最后要大力發(fā)展廉租房。它可以用來滿足中低收入者的不同需求。購買經(jīng)濟適用房需要一定的購買力，而對于那些處于生活最低保障線左右的人群，擁有一套經(jīng)濟適用房對于他們來說簡直是天方夜譚。政府給予一定補貼的廉租房正好可以滿足這部分人群對住房的需求。經(jīng)適房處境尷尬，“只租不售”的廉租房成為取代經(jīng)濟適用房，解決困難戶安居問題的眾望所歸，然而最近一些地區(qū)卻在醞釀推出廉租房產(chǎn)權(quán)“私有化”，成為爭議的焦點。廉租房

廉租房是政府或機構(gòu)擁有，用政府核定的低租金租賃給低收入家庭。低收入家庭對廉租住房沒有產(chǎn)權(quán)，是非產(chǎn)權(quán)的保障性住房。

廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。在房價瘋漲，經(jīng)濟適用房走入困境，百姓居住難的背景下，廉租房便成為了社會關(guān)注的焦點，能成為了低收入家庭住房的“救命草”。據(jù)調(diào)查，廉租房戶型設(shè)定是以一居室、兩居室為主，建筑面積原則上按一居室套型建筑面積35平方米，兩居室套型建筑面積45平方米，三居室套型建筑面積55平方米。三個項目中的三居都不高于55平方米，名副其實的“袖珍”小戶型。上海市廉租住房保障申請條件、保障標(biāo)準(zhǔn)，同時符合下列條件的本市城鎮(zhèn)居民家庭，可以申請廉租住房：

（一）申請家庭成員之間具有法定的贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或者扶養(yǎng)關(guān)系，且共同生活；

（二）申請家庭成員在本市實際居住，具有本市城鎮(zhèn)常住戶口滿3年，且具有申請所在地城鎮(zhèn)常住戶口滿1年；

（三）申請家庭人均居住面積低于7平方米（含7平方米）；3人及以上申請家庭人均年可支配收入低于19200元（含19200元）、人均財產(chǎn)低于50000元（含50000元），2人及以下申請家庭人均年可支配收入低于21120元（含21120元）、人均財產(chǎn)低于55000元（含55000元）；

（四）申請家庭成員在申請前5年內(nèi)未發(fā)生過出售或贈與住房而造成住房困難的行為?！锻ㄖ芬?guī)定，同時符合上述條件，且具有完全民事行為能力、年滿35周歲的單身人士（包括未婚、喪偶，或者離婚滿3年的人士），可以單獨申請廉租住房。

今年全國1000萬套的保障性住房建設(shè)任務(wù)給各地財政帶來不小壓力，為盡快回籠資金，一些地方開始嘗試廉租房“共有產(chǎn)權(quán)”或直接出售廉租房的方式來緩解資金壓力，廉租房開始出現(xiàn)不同程度的“私有化”，由租房轉(zhuǎn)化為變相購買廉價房。

8月16日，上海市房管局透露本市部分區(qū)下半年將會試點廉租房先租后售的政策，并于明年在全市推開。房管局表示此舉目的在于讓困難群眾有希望逐步改善住房條件。（這邊其實有一個平原縣的案例，但因為不是上海的，所以不確定要不要放上來）

然而同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，雖然在當(dāng)前的保障性住房融資較難的市場背景下，此舉對于緩和地方政府財政壓力具有一定的作用。出售可讓保障性住房客群享受部分或全部產(chǎn)權(quán)，對于保障對象來說，有了一定的產(chǎn)權(quán)保障。但廉租房一旦采取先租后售的方式，長遠(yuǎn)來看將導(dǎo)致未來可供租賃的用房逐漸減少。市場受惠覆蓋面，尤其是對于需要租房生活的人群來說會越來越小，廉租房也就起不到對于這類人群的市場保障作用。

而克而瑞分析師楊晨青在接受記者采訪時更是直言，這么做實質(zhì)上就是將廉租房的租賃性質(zhì)變?yōu)榱水a(chǎn)權(quán)性質(zhì)，不利于保障房為更多的用戶服務(wù)。“我認(rèn)為，理想的保障房體系應(yīng)當(dāng)是以租賃為主，這樣的做法與此無疑是背道而馳的?！彼J(rèn)為，廉租房是用來保障最底層的居住需要，與其讓它先租后售，不如設(shè)立更好的退出機制。即當(dāng)保障對象的經(jīng)濟實力有所上升后，轉(zhuǎn)由公租房、經(jīng)適房進行保障，而退出的廉租房可以轉(zhuǎn)而提供給需要的人群。

廉租房和經(jīng)濟適用房有較大區(qū)別，廉租房“私有化”或?qū)p害真正的低收入群體利益，容易造成社會不公，對于各種形式的保障房建設(shè)“壓力轉(zhuǎn)移”方式政府需謹(jǐn)慎對待。

（由于這一事件發(fā)生不久，所以好像網(wǎng)上沒有很多不同意見的評論）（馮海寧）其實，廉租房出現(xiàn)“共有產(chǎn)權(quán)”并不是因為1000萬套保障房任務(wù)，而是早在兩年前就出現(xiàn)了，有地方政府稱此做法為“創(chuàng)新”，筆者曾公開撰文指出這是“危險的創(chuàng)新”，很多有識之士也公開反對這種做法，然而，今天廉租房產(chǎn)權(quán)私有化非但沒有收斂，反而愈演愈烈，參與這種模式的地方政府越來越多，呈現(xiàn)擴大化、復(fù)雜化、失范化趨勢。

保障房管理并不是不能創(chuàng)新，但創(chuàng)新要有邊界，比如，在融資、分配、退出等方面都可以創(chuàng)新，不過創(chuàng)新要堅持基本原則：一是不能背離國家對每一類保障房的角色定位；二是要遵守國家相關(guān)法規(guī)。從這兩個原則來審視，無論是廉租房“產(chǎn)權(quán)共有”，還是“租售并舉”，顯然都越位了。

從九部委2007年聯(lián)合發(fā)布的《廉租住房保障辦法》來看，并沒有允許地方政府搞“共有產(chǎn)權(quán)”。對于地方公權(quán)力來說，“法無授權(quán)即禁止”是基本常識，地方政府豈能自作主張搞創(chuàng)新？在筆者看來，“共有產(chǎn)權(quán)”并不是什么“創(chuàng)新”，而是地方政府在玩轉(zhuǎn)嫁融資、投資責(zé)任的把戲。廉租房之所以出現(xiàn)“共有產(chǎn)權(quán)”，目的是通過保障對象購買廉租房來緩解地方政府資金壓力。在中央不斷強化政府住房保障責(zé)任的今天，廉租房“共有產(chǎn)權(quán)”顯然是政府責(zé)任擔(dān)當(dāng)?shù)雇说捏w現(xiàn)。這是一個危險的信號，是最值得警示的問題。也就是說，廉租房本該政府來投入，但地方政府卻讓低收入群體來“買單”。

《廉租住房保障辦法》第三章對廉租房保障資金的五種來源規(guī)定很清楚，地方政府為何不依法籌集資金，卻要讓低收入群體來“買單”？筆者以為，要么是地方政府“懶政”，要么是保障房資金挪作他用，要么是地方政府財政投入不積極。當(dāng)然，這也與中央部門對經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)財政轉(zhuǎn)移支付力度不夠有關(guān)。

其次，警示低收入群體利益受損。一方面，對購買廉租房“共有產(chǎn)權(quán)”的低收入群體來說，本沒有購房能力，卻被迫拿出一筆資金來購買廉租房，增加了債務(wù)負(fù)擔(dān)。另一方面，對于等待分房的低收入群體來說，由于本該流動的廉租房固定化了，那么，可用于安排他們居住的廉租房房源就不足，不能滿足需求。

再者，警示產(chǎn)權(quán)式保障房弊端多多。比如，有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的經(jīng)濟適用房、限價房在不少地方變成了公務(wù)人員的“權(quán)力房”；再如，“共有產(chǎn)權(quán)”的廉租房轉(zhuǎn)嫁了政府的責(zé)任、增加了低收入者負(fù)擔(dān)、違反了國家廉租房制度等等。因此，筆者建議理應(yīng)早日終結(jié)產(chǎn)權(quán)式保障房，進入無產(chǎn)權(quán)的住房保障時代。

另外，還警示保障房制度不完善，監(jiān)管責(zé)任沒有落實。如果《廉租住房保障辦法》對產(chǎn)權(quán)問題進行明確規(guī)定，對違規(guī)者有相應(yīng)罰則，如果《住宅保障法》早日出臺，對廉租房進行規(guī)范化約束，或許就不會出現(xiàn)廉租房產(chǎn)權(quán)私有化問題了。如果監(jiān)管部門在廉租房“產(chǎn)權(quán)共有”現(xiàn)象剛露出苗頭時就叫停，也不會愈演愈烈。

毫無疑問，廉租房產(chǎn)權(quán)私有化是制度不健全、監(jiān)管不到位釀出的惡果，對此，必須要早日糾錯。此外，該糾錯的還有變味的公租房。據(jù)報道，廣州市有關(guān)部門日前表態(tài)，廣州公租房將實行通過用人單位籌建公租房為主、政府提供公租房為輔的方式。建設(shè)公租房本該政府來擔(dān)責(zé)，竟轉(zhuǎn)嫁給用人單位。這同樣需要糾錯。