第一篇：深圳綜合整治類舊工業(yè)區(qū)升級改造操作規(guī)定征求意見稿

《深圳市綜合整治類舊工業(yè)區(qū)升級改造操作規(guī)定》（征求意見稿）起草說明

為貫徹落實(shí)市委市政府會議精神及重點(diǎn)工作部署, 拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，加快推進(jìn)老舊工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。我委經(jīng)過充分調(diào)研，根據(jù)《深圳市城市更新辦法》、《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《實(shí)施細(xì)則》）、《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》（深府辦[2016]38號，以下簡稱《暫行措施》）等有關(guān)規(guī)定,在原《深圳市綜合整治類舊工業(yè)區(qū)升級改造操作指引（試行）》（深規(guī)土[2015]515號，以下簡稱《操作指引（試行）》）修訂基礎(chǔ)上，起草形成《深圳市綜合整治類舊工業(yè)區(qū)升級改造操作規(guī)定》（征求意見稿）（以下簡稱《操作規(guī)定》）。

一、起草背景

2015年，住建部及廣東省提出關(guān)于城市雙修工作的指導(dǎo)意見，要求以集約節(jié)約內(nèi)涵式發(fā)展為核心推動空間政策創(chuàng)新，充分發(fā)揮政府引導(dǎo)作用和市場運(yùn)作機(jī)制，全面開展城市更新，實(shí)施城市“雙修”工作?！稌盒写胧诽岢觥疤岢袡C(jī)更新，鼓勵舊工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級”、“鼓勵舊工業(yè)區(qū)綜合整治”?！渡钲谑谐鞘懈隆笆濉币?guī)劃》要求規(guī)劃期內(nèi)力爭完成100個舊工業(yè)區(qū)復(fù)合式更新和舊工業(yè)區(qū)綜合整治項(xiàng)目。以舊工業(yè)區(qū)升 級改造為對象的綜合整治成為踐行城市雙修工作、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、實(shí)現(xiàn)老舊工業(yè)區(qū)有機(jī)更新的有效途徑。

經(jīng)過前一階段舊工業(yè)區(qū)綜合整治的政策探索與試點(diǎn)實(shí)踐，我市已初步構(gòu)建了綜合整治類舊工業(yè)區(qū)升級改造的制度體系。然而，試點(diǎn)實(shí)施取得一定成效的同時，也顯現(xiàn)出存在一定政策空白、操作流程不完善、行政審批周期長、市場積極性不高等問題。在強(qiáng)區(qū)放權(quán)新形勢下，為加快綜合整治類舊工業(yè)區(qū)升級改造工作，破除政策障礙，加大扶持力度，完善我市城市更新配套政策體系，更好地指導(dǎo)與規(guī)范各區(qū)城市更新工作，我委在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，形成本《操作規(guī)定》（征求意見稿）。

二、創(chuàng)新思路

（一）銜接相關(guān)政策，打通關(guān)鍵環(huán)節(jié)，破解待完善手續(xù)建筑物處理難題。

在遵循現(xiàn)行法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，充分對接《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《深圳市城市規(guī)劃條例》、《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》（以下簡稱《處理決定》）等關(guān)于違法建筑的處理規(guī)定，打通關(guān)鍵環(huán)節(jié)，梳理待完善手續(xù)建筑物處理過程中消防、質(zhì)檢、規(guī)劃確認(rèn)與行政處罰的審批流程，優(yōu)化、精簡待完善手續(xù)建筑物處理程序，破解政策難點(diǎn)。

（二）優(yōu)化審批程序，提高行政效率，完善綜合整治全鏈條操作流程。從項(xiàng)目全生命周期管理的角度出發(fā)，健全從綜合整治單元計劃、單元規(guī)劃、用地管理、工程報建到房產(chǎn)登記與分割轉(zhuǎn)讓的全流程實(shí)施管理機(jī)制，優(yōu)化各階段的實(shí)施流程與審批程序，為各區(qū)提供更具操作性的政策規(guī)則。

（三）建立激勵機(jī)制，鼓勵市場參與，加速老舊工業(yè)區(qū)改造與轉(zhuǎn)型升級。

為保障全市產(chǎn)業(yè)空間，結(jié)合《暫行措施》相關(guān)規(guī)定，在適用范圍、申報條件、規(guī)劃建筑面積確定、待完善手續(xù)建筑物處理程序、分割轉(zhuǎn)讓等方面進(jìn)行進(jìn)行適當(dāng)放寬或優(yōu)化調(diào)整，對城市公共利益進(jìn)行用地貢獻(xiàn)的情形進(jìn)行建筑面積獎勵，適度提高規(guī)劃容積率，多措并舉，調(diào)動市場積極性參與舊工業(yè)區(qū)綜合整治。

三、起草過程

按照相關(guān)工作部署，市更新局自2016年12月啟動《操作規(guī)定》起草工作，主要工作包括：通過項(xiàng)目調(diào)研與企業(yè)及部門座談，總結(jié)試點(diǎn)及調(diào)研項(xiàng)目實(shí)施存在問題，與委內(nèi)外包括消防局、住建局等多個部門進(jìn)行多次溝通協(xié)調(diào)和政策銜接，積極聽取各方意見，進(jìn)行多輪修改完善，最終形成本《操作規(guī)定》（征求意見稿）。

四、主要內(nèi)容

《操作規(guī)定》（征求意見稿）包括總則、更新計劃、土地、建筑物信息核查及歷史用地處置、更新規(guī)劃、待完善手 續(xù)建筑物處置、用地管理與實(shí)施、附則，共七章，三十三條。主要有以下幾方面內(nèi)容：

（一）明確政策適用范圍

為鼓勵產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型，在保證原工業(yè)用地性質(zhì)，在市政府嚴(yán)控工改其他功能的導(dǎo)向下，明確本《操作規(guī)定》的適用范圍為不改變工業(yè)用地性質(zhì)的綜合整治類舊工業(yè)區(qū)升級改造項(xiàng)目，并允許舊工業(yè)區(qū)現(xiàn)有建筑物使用功能發(fā)生部分調(diào)整，其中調(diào)整的建筑面積比例不超過總建筑面積30%，即調(diào)整的建筑用途和比例應(yīng)符合《深標(biāo)》中單一用地性質(zhì)的混合使用要求。

為完善舊工業(yè)區(qū)配套設(shè)施、提升環(huán)境品質(zhì)，從提高審批效率的目的出發(fā)，結(jié)合各區(qū)調(diào)研所反映的訴求，對于僅增加不超過現(xiàn)狀建筑面積15%輔助類公用設(shè)施，以及在保證主導(dǎo)用地功能不變的前提下，利用現(xiàn)狀建筑改變功能為小型配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施，且改建面積不超過2000平方米的兩類情形，可按本規(guī)定執(zhí)行，或由各區(qū)政府簡化程序，統(tǒng)籌相關(guān)單位、企業(yè)直接組織實(shí)施。

以拆除重建為主、綜合整治為輔的城市更新，所涉及的綜合整治部分可參照本《操作規(guī)定》執(zhí)行

（二）規(guī)范申報主體條件

基于后續(xù)合同簽訂與用地管理的合法性和操作性考慮，結(jié)合《實(shí)施細(xì)則》關(guān)于申報主體的規(guī)定，《操作規(guī)定》進(jìn)一 步細(xì)化了綜合整治申報主體的確定方式，同時取消《操作指引（試行）》中的實(shí)施主體確認(rèn)環(huán)節(jié)，明確經(jīng)更新單元計劃批準(zhǔn)后確定的申報主體作為單元規(guī)劃、用地審查的申報主體。

（三）細(xì)化單元計劃申報條件與要求

申報條件方面，在《暫行措施》的基礎(chǔ)上，參考《實(shí)施細(xì)則》及正在修訂的《拆除重建類城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引》，進(jìn)一步細(xì)化綜合整治更新單元計劃的準(zhǔn)入門檻和申報條件。其中，對同一宗地上建成時間未滿10年的建筑物，因規(guī)劃統(tǒng)籌確需納入綜合整治范圍的，適度放寬納入用地面積的計算，可按其建筑面積占比折算的占地面積之和或建筑基地占地面積之和不超過該宗地面積的二分之一確定。

申報要求方面，參考正在修訂的《拆除重建類城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引》，根據(jù)綜合整治的特點(diǎn)，明確單元計劃申報需提交的主要材料，其中，增加的材料主要包括：產(chǎn)業(yè)升級改造方向、擬增加建筑面積等方面具體請求，綜合整治范圍圖、建筑物信息圖（含建筑物現(xiàn)狀功能一覽表）、擬改造模式的分區(qū)圖。表格、圖紙格式及其他相關(guān)申報材料的具體要求由各區(qū)城市更新機(jī)構(gòu)參照《拆除重建類城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引》自行制定，提高各區(qū)自主性。

（四）規(guī)范單元規(guī)劃審查

對更新單元規(guī)劃的審查依據(jù)、規(guī)劃容積率的確定、不予以規(guī)劃保留的情形等進(jìn)行明確與細(xì)化。對于空地擴(kuò)建，不作具體空地劃定范圍的要求，而以用地指標(biāo)的形式明確空地用地面積，并提出具體計算公式，最大程度地提高空地擴(kuò)建的規(guī)模，增加市場積極性。強(qiáng)化規(guī)劃審查內(nèi)容，結(jié)合《處理決定》，明確對于嚴(yán)重違反規(guī)劃的八種情形不予以規(guī)劃保留，具體包括：非法占用已完成征轉(zhuǎn)地補(bǔ)償手續(xù)的國有土地；占用基本農(nóng)田；占用一級水源保護(hù)區(qū)用地；占用規(guī)劃高速路、快速路、主干路、廣場、城市公園綠地、高壓走廊及現(xiàn)狀市、區(qū)級公共設(shè)施等用地；壓占原水管渠藍(lán)線；不符合橙線管理要求；位于土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的禁止建設(shè)區(qū)內(nèi)；消防、房屋建筑結(jié)構(gòu)存在安全隱患的。

（五）獎勵城市公共用地貢獻(xiàn)

為促進(jìn)城市規(guī)劃中城市公共設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施的落實(shí)，建立和規(guī)范空間激勵機(jī)制，參考省“雙修”指導(dǎo)意見，對于在綜合整治范圍因城市道路、公共服務(wù)設(shè)施或其他城市公共利益項(xiàng)目實(shí)施需要，權(quán)利人將用地?zé)o償移交給政府，并自行拆除、理清地上建筑物、構(gòu)筑物及附著物等的，在符合《深標(biāo)》的前提下，按移交用地面積與規(guī)劃基礎(chǔ)容積率的乘積予以建筑面積獎勵。獎勵的建筑面積不超過規(guī)劃基礎(chǔ)建筑面積的10%。

（六）推進(jìn)歷史用地處置

依據(jù)《暫行措施》，參考修訂中的《拆除重建類歷史用地處置操作規(guī)程》，明確綜合整治所涉及的歷史用地處置范圍、程序、要求，穩(wěn)步推進(jìn)行歷史遺留問題解決。處置土地全部交由繼受單位進(jìn)行城市更新，歷史用地處置的地價標(biāo)準(zhǔn)按《暫行措施》執(zhí)行（其中基準(zhǔn)地價的10%為對歷史用地行為的處理），處置后的土地可以通過協(xié)議方式出讓給繼受單位。

（七）簡化待完善手續(xù)建筑物處理

依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《深圳市城市規(guī)劃條例》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察條例》、《關(guān)于規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃行政處罰裁量權(quán)的指導(dǎo)意見》等國家、省市相關(guān)法律法規(guī)對違法建設(shè)行為的處理規(guī)定，結(jié)合我市《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定》、《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)消防條例》等相關(guān)法律法規(guī)對于待完善手續(xù)建筑物處理及辦理消防、質(zhì)檢相關(guān)要求的規(guī)定，確定本《操作規(guī)定》對待完善手續(xù)建筑物的處理原則為：在符合法律法規(guī)的前提下，與違法建筑處理相關(guān)政策進(jìn)行對接，分類處理，精簡程序；統(tǒng)籌考慮待完善手續(xù)建筑物的建筑質(zhì)量與消防安全，理順質(zhì)檢、消防與規(guī)劃確認(rèn)的流程，破除部門壁壘，打通關(guān)鍵環(huán)節(jié)。具體措施上，一是分類處理，對于納入更新計劃之前，區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)已出具行政處罰意見的待完善手續(xù)建筑物，原則上應(yīng)遵照原行政處罰意見處置；對未出具行政處罰意見的，在更新單元計劃批準(zhǔn)后，可按本規(guī)定進(jìn)行處理。

二是程序優(yōu)化，更新計劃申報階段，申報主體或待完善手續(xù)建筑物當(dāng)事人委托開展房屋建筑結(jié)構(gòu)可靠性檢測鑒定和消防設(shè)計文件制定。更新計劃批準(zhǔn)后，申報主體依法辦理房屋建筑安全鑒定備案、消防設(shè)計審核或備案。更新規(guī)劃批準(zhǔn)后，區(qū)城市更新機(jī)構(gòu)根據(jù)已批更新單元規(guī)劃出具規(guī)劃確認(rèn)文件，區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)結(jié)合歷史用地處置結(jié)果及規(guī)劃確認(rèn)文件對待完善手續(xù)建筑物進(jìn)行處理。簽訂土地使用權(quán)出讓合同或補(bǔ)充協(xié)議前，申報主體繳清罰款和完成地價補(bǔ)繳手續(xù)。對于未予以保留的待完善手續(xù)建筑物，申報主體應(yīng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同或補(bǔ)充協(xié)議前，按規(guī)定自行理清經(jīng)濟(jì)關(guān)系，自行拆除、清理地上建筑物、構(gòu)筑物及附著物。

關(guān)于罰款標(biāo)準(zhǔn)，《操作規(guī)定》明確屬于1999年3月5日以前建設(shè)的符合《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定》且已申報的及2009年6月2日以前建設(shè)的符合《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》規(guī)定的農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑，可結(jié)合歷史用地處置結(jié)果，參照歷史遺留違法建筑罰款標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處置。其他建筑物根據(jù)現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)的規(guī) 定，依法進(jìn)行行政處罰。

（八）完善全鏈條項(xiàng)目管理流程

增加綜合整治項(xiàng)目后續(xù)用地審批、工程報建、房產(chǎn)登記、分割轉(zhuǎn)讓等程序，實(shí)現(xiàn)綜合整治項(xiàng)目實(shí)施的全鏈條管理。

一是，遵循現(xiàn)行土地出讓、轉(zhuǎn)讓與交易的相關(guān)法律法規(guī)，綜合整治后簽訂合同或補(bǔ)充協(xié)議的原權(quán)利人不發(fā)生改變，并把實(shí)施監(jiān)管協(xié)議中關(guān)于新增建筑面積與利益分配等相關(guān)內(nèi)容納入合同或補(bǔ)充協(xié)議。涉及歷史用地的，由繼受單位申請歷史用地處置并簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

二是處置后的原有建筑物與新增規(guī)劃建筑物一并由權(quán)利主體向區(qū)城市更新機(jī)構(gòu)申請補(bǔ)辦或辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可及規(guī)劃驗(yàn)收，并按相關(guān)規(guī)定向區(qū)建設(shè)主管部門申請竣工驗(yàn)收。

三是根據(jù)《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》，完成綜合整治后，權(quán)利主體需對原有建筑物、新增建筑物及附著物進(jìn)行房地產(chǎn)初始登記。涉及原有房地產(chǎn)使用面積或用途改變的，還應(yīng)完善相應(yīng)房地產(chǎn)登記手續(xù)。

四是為鼓勵綜合整治，提高市場積極性，適度放寬分割轉(zhuǎn)讓的限定，但僅限于按棟、層為基本單元進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓，以避免工業(yè)房地產(chǎn)化。對原土地使用權(quán)出讓合同約定可以分割轉(zhuǎn)讓的，改造后形成的工業(yè)樓宇，以及經(jīng)歷史用地處置后的地上工業(yè)樓宇，可以按棟、層為基本單元進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓。

（九）其他

《操作規(guī)定》對單元計劃和規(guī)劃審批程序與時限、計劃清退、首批綜合整治類舊工業(yè)區(qū)升級改造試點(diǎn)項(xiàng)目的分宗、再次申請城市更新的年限等內(nèi)容進(jìn)行相應(yīng)規(guī)定。