第一篇：企業(yè)成本管理制度1

企業(yè)成本管理制度及計(jì)劃

第一條

原始記錄

企業(yè)應(yīng)根據(jù)生產(chǎn)和管理的實(shí)際情況，建立、健全下列各項(xiàng)原始記錄：

（一）材料物資方面的原始記錄，應(yīng)能反映材料的收、發(fā)、領(lǐng)、退等物流過程。包括：材料、物資驗(yàn)收入庫單、領(lǐng)料單、限額領(lǐng)料單、委托加工材料單、委托加工入庫單、超定額領(lǐng)料單、退料單、材料切割單、材料物資盤點(diǎn)報(bào)告單、工具請領(lǐng)單等，并作好工具借交登記簿和材料倉庫臺帳的記帳工作。

（二）勞動工資方面的原始記錄，應(yīng)能反映職工人數(shù)、調(diào)動、考勤、工資基金、工時利用、停工情況、有關(guān)津貼等項(xiàng)記錄。

（三）設(shè)計(jì)及工藝改動方面的原始記錄，應(yīng)能反映產(chǎn)品設(shè)計(jì)改動、工藝路線變化、工時材料定額變動等項(xiàng)的記錄，如產(chǎn)品設(shè)計(jì)修改通知單、工藝路線變動通知單，定額變動通知單等。

（四）生產(chǎn)方面的原始記錄，應(yīng)能反映產(chǎn)品從毛坯投入至驗(yàn)收入庫的過程，如工作命令單、加工路線單、毛坯投料單、半成品領(lǐng)用單、轉(zhuǎn)工單、廢品通知單、零件短缺報(bào)告單，以及零部件和產(chǎn)成品交庫單等，并作好產(chǎn)品投入產(chǎn)出數(shù)量管理和工時統(tǒng)計(jì)工作。

（五）設(shè)備使用方面的原始記錄，應(yīng)能反映設(shè)備驗(yàn)收、交付使用、維修、封存、調(diào)撥、報(bào)廢的情況，如固定資產(chǎn)驗(yàn)收單、固定資產(chǎn)調(diào)撥單、在建工程轉(zhuǎn)固驗(yàn)收單等，并作好固定資產(chǎn)卡片和固定資產(chǎn)臺帳的登記工作。

（六）動力消耗方面的原始記錄，應(yīng)能反映根據(jù)各計(jì)量儀表所顯示的水、電、汽、風(fēng)的實(shí)際耗用量，并作好能源消耗統(tǒng)計(jì)報(bào)表。

企業(yè)應(yīng)指定專職管理原始記錄的機(jī)構(gòu)和人員，統(tǒng)一規(guī)定各類原始記錄的格式、內(nèi)容、填寫、審核、簽署、傳遞、存檔等要求，保證原始記錄管理的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。

第二條

計(jì)量驗(yàn)收

企業(yè)應(yīng)建立健全各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)、物資的計(jì)量驗(yàn)收制度，并保持計(jì)量工具的準(zhǔn)確性，對材料、工具、在產(chǎn)品、半成品、產(chǎn)成品等的收發(fā)和轉(zhuǎn)移，都必須進(jìn)行計(jì)量、點(diǎn)數(shù)和質(zhì)量驗(yàn)收。

（一）對于購入材料的計(jì)量驗(yàn)收分下列兩種方式：

1．提貨驗(yàn)收。在提貨時進(jìn)行現(xiàn)場驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)短缺、不足或破損等情況，要及時查明原因，其應(yīng)由運(yùn)輸機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)的，要填寫物資破損清單，由運(yùn)輸機(jī)構(gòu)簽證，明確交接雙方的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

2．入庫驗(yàn)收。材料運(yùn)達(dá)倉庫后，由倉庫管理人員根據(jù)發(fā)票所列的品名、規(guī)格和數(shù)量，分別采取點(diǎn)數(shù)、過磅、檢尺、量方等適用的計(jì)量折算方法，準(zhǔn)確計(jì)算數(shù)量，經(jīng)檢驗(yàn)部門質(zhì)量檢定后，按實(shí)際合格數(shù)量入庫。屬于材料的定額損耗，可在規(guī)定允許的損耗范圍內(nèi)點(diǎn)收入庫。對于數(shù)量和質(zhì)量不符，以及破損等情況，要查明原因，分清責(zé)任，要求有關(guān)方面賠償或扣付貨款。

（二）對于在產(chǎn)品、半成品在車間之間或車間內(nèi)部的轉(zhuǎn)移，應(yīng)根據(jù)工藝流程記錄的憑證，經(jīng)質(zhì)量檢驗(yàn)合格后進(jìn)行點(diǎn)數(shù)、交接。在產(chǎn)品報(bào)廢或短缺，應(yīng)及時查清數(shù)量和原因，填制有關(guān)的原始憑證，以保證投入、產(chǎn)出數(shù)量記錄的準(zhǔn)確性和連貫性。

（三）對于外發(fā)加工的半成品，在撥出和完工入庫時，都應(yīng)進(jìn)行合格數(shù)量的計(jì)量和交接，如發(fā)生外部責(zé)任的報(bào)廢或短缺，應(yīng)及時辦理索賠。

（四）對于車間完工的零部件和產(chǎn)成品，應(yīng)由車間填制入庫單，經(jīng)檢驗(yàn)合格簽證后，送交倉庫點(diǎn)收入庫。

第三條

企業(yè)實(shí)行成本控制的基本內(nèi)容和方法

（一）設(shè)計(jì)成本控制，要從掌握市場信息入手，合理設(shè)計(jì)，合理選材，設(shè)計(jì)性能優(yōu)良、成本具有競爭力的產(chǎn)品。

（二）材料成本的控制，要從材料采購、價格、計(jì)量、檢驗(yàn)、入庫、領(lǐng)退、下料、用料、委托外部加工、回收等方面加以控制。

1．采購價格的控制。

企業(yè)應(yīng)成立專職的價格監(jiān)控部門，作為企業(yè)物價管理和監(jiān)督的常設(shè)機(jī)構(gòu)，它的主要職責(zé)是：

1-1 制訂價格審批管理?xiàng)l例和獎懲辦法；

1-2 對外購物資和外協(xié)加工進(jìn)行價格監(jiān)督；

1-3 搜集市場信息，掌握各種物資及外協(xié)加工的最低價格的客戶資料；

1-4 審批各有關(guān)部門的物資采購和外協(xié)加工價格審批單；

1-5 監(jiān)督檢查審批后價格執(zhí)行情況。

2．材料耗用的控制。

嚴(yán)格執(zhí)行限額發(fā)料制度和維修用材料的計(jì)劃發(fā)料制度，嚴(yán)格超限額領(lǐng)用和補(bǔ)料的審批制度，嚴(yán)格各項(xiàng)材料收發(fā)的手續(xù)，嚴(yán)格執(zhí)行余料退庫及假退規(guī)定，實(shí)行鋼材切割下料核算，提高鋼材利用率，積極推廣修舊利廢、代用及綜合利用等節(jié)約用料的方法，保證降低產(chǎn)品用料單耗。

（三）勞動資料的控制。

按照加工圖紙和工藝的技術(shù)要求，嚴(yán)格按照機(jī)器操作規(guī)程操作，控制剪板機(jī)、折彎機(jī)、數(shù)控機(jī)床、二氧化碳?xì)怏w保護(hù)焊機(jī)、氬弧機(jī)、點(diǎn)焊機(jī)和切割機(jī)等機(jī)器的消耗，嚴(yán)格執(zhí)行各種設(shè)備、模具、工具的維護(hù)和責(zé)任保養(yǎng)制度，加強(qiáng)機(jī)器設(shè)備、廠房的合理利用，從數(shù)量、時間、能力和綜合利用等幾方面提高設(shè)備利用率。

（四）勞動力耗費(fèi)的控制，要控制定編、定員、保持一線生產(chǎn)工人的比例相對穩(wěn)定，保證提高出勤率、工時利用率和勞動生產(chǎn)率，及時解決停工、窩工問題，要控制工資總額的增長幅度低于經(jīng)濟(jì)效益的增長幅度。

（五）費(fèi)用開支的控制，要實(shí)行費(fèi)用指標(biāo)限額管理和考核制度，明確各項(xiàng)費(fèi)用權(quán)責(zé)歸屬，嚴(yán)格費(fèi)用支出審批手續(xù)，控制按計(jì)劃和限額耗費(fèi)。

（六）生產(chǎn)投入的控制，要控制生產(chǎn)量的投入，包括投產(chǎn)周期、投產(chǎn)數(shù)量、予加報(bào)廢、庫存扣除等，保證按計(jì)劃投產(chǎn)，控制過量生產(chǎn)，確保均衡完成生產(chǎn)計(jì)劃。

（七）企業(yè)應(yīng)結(jié)合各種耗費(fèi)指標(biāo)與費(fèi)用支出，制訂具有激勵作用的獎懲制度，節(jié)約或超支與工資獎金掛鉤，以提高降低成本的積極性。

第四條

成本分析

企業(yè)必須建立各級成本分析制度，按月、季、半年、年度定期進(jìn)行成本分析，查找影響目標(biāo)成本升降的因素，揭示節(jié)約與浪費(fèi)的原因，制訂進(jìn)一步降低成本的措施。企業(yè)必須在正確核算成本的基礎(chǔ)上，開展成本分析工作。對一些影響成本較大或?qū)ν瓿沙杀居?jì)劃可能產(chǎn)生重大影響的問題，應(yīng)及時組織專題分析，查明原因，提出整改措施。

第五條

成本核算原則

（一）實(shí)際成本計(jì)價原則。產(chǎn)品成本核算，必須貫徹正確計(jì)算實(shí)際成本的原則。在成本計(jì)算過程中，由于核算程序的需要，對材料、能源、勞務(wù)、自制半成品和產(chǎn)成品等，按計(jì)劃成本、計(jì)劃價格或定額成本進(jìn)行核算的，必須在成本計(jì)算期內(nèi)，最終根據(jù)成本耗費(fèi)的實(shí)際資料，調(diào)整為實(shí)際成本。企業(yè)不得以計(jì)劃成本、估計(jì)成本、定額成本代替實(shí)際成本。

（二）分期核算原則。企業(yè)生產(chǎn)費(fèi)用和成本核算，采用公歷歷月制。成本計(jì)算期內(nèi)的完工產(chǎn)品，要根據(jù)實(shí)際的統(tǒng)計(jì)資料或完工憑證，實(shí)際的耗費(fèi)量和價格，按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則進(jìn)行成本核算。

（三）合法性原則。計(jì)入成本的費(fèi)用，都必須符合國家法律、法規(guī)和制度規(guī)定，不符合規(guī)定的費(fèi)用不能計(jì)入成本。

（四）一貫性原則。與成本核算有關(guān)的會計(jì)處理方法，應(yīng)保持前后期一致，使前后期的核算資料銜接，便于比較。不得通過任意改變會計(jì)處理方法調(diào)節(jié)各期成本和利潤。

（五）費(fèi)用確認(rèn)配比原則。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所發(fā)生的費(fèi)用可按下列三種方式確認(rèn)：

1．按因果關(guān)系確認(rèn)。對于費(fèi)用的發(fā)生與某種收入存在明顯因果關(guān)系的支出，應(yīng)在該項(xiàng)收入實(shí)現(xiàn)時，確認(rèn)為生產(chǎn)成本，并與之配比，而在該項(xiàng)收入未實(shí)現(xiàn)時，先作為計(jì)入存貨的成本確認(rèn)，例如制造產(chǎn)品的材料耗費(fèi)和人工耗費(fèi)，應(yīng)計(jì)入產(chǎn)品的制造成本，隨著產(chǎn)品的銷售轉(zhuǎn)為銷售成本，并與相關(guān)的銷售收入配比。

2．按受益期分配確認(rèn)。對于支出的效益涉及若干會計(jì)年度的資本性支出，應(yīng)在與支出效益相關(guān)的各受益期，按合理的方式分配確認(rèn)為費(fèi)用，分別與各受益期的收入配比，例如固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)用。

3．按發(fā)生的時期立即確認(rèn)。對于既無明顯因果關(guān)系，又難以按受益原則進(jìn)行分配的支出，在發(fā)生的當(dāng)期立即確認(rèn)，即作為期間費(fèi)用與發(fā)生當(dāng)期的收入配比

（六）權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。在成本核算時，應(yīng)遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。其基本內(nèi)容是，凡是應(yīng)計(jì)入本期的收入或支出，不論款項(xiàng)是否收到或付出，都算作本期的收支；凡是不應(yīng)計(jì)入本期的收入或支出，即使款項(xiàng)已經(jīng)收到或付出，也不能算作本期的收入或支出。在成本核算中運(yùn)用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，主要是指確認(rèn)本期費(fèi)用的問題。即應(yīng)正確處理待攤費(fèi)用、遞延資產(chǎn)和予提費(fèi)用等。在成本核算時，對于已經(jīng)發(fā)生的支出，如果其受益期不僅包括本期，而且還包括以后各期，就應(yīng)按其受益期分?jǐn)偅荒苋苛杏诒酒?；對于雖未發(fā)出的費(fèi)用，但卻應(yīng)由本期負(fù)擔(dān)，則應(yīng)先行予提計(jì)入本期費(fèi)用中，待支出時，就不再列入費(fèi)用。企業(yè)不能利用待攤費(fèi)用、遞延資產(chǎn)和予提費(fèi)用人為地調(diào)節(jié)成本，使成本計(jì)算失去真實(shí)性。

（七）嚴(yán)格劃清成本費(fèi)用界限原則

1．本期成本與下期成本的界限，企業(yè)應(yīng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，確定成本費(fèi)用的歸屬，通過待攤費(fèi)用和予提費(fèi)用核算，及采用估價入帳、余料退庫等辦法，劃分本期成本與下期成本的界限。

2．在產(chǎn)品成本和產(chǎn)成品成本的界限，企業(yè)必須加強(qiáng)車間生產(chǎn)的投入產(chǎn)出管理，結(jié)合定期盤存，確保期末在產(chǎn)品數(shù)量準(zhǔn)確，并按規(guī)定方法正確計(jì)算在產(chǎn)品的約當(dāng)成本和產(chǎn)成品實(shí)際成本，不得任意壓低或提高在產(chǎn)品的成本。

3．各種產(chǎn)品之間成本費(fèi)用的界限，凡是能夠直接計(jì)入有關(guān)產(chǎn)品的各項(xiàng)直接費(fèi)用，都要直接計(jì)入；凡是與幾種產(chǎn)品共同有關(guān)的不能直接確認(rèn)的費(fèi)用，要根據(jù)合理的分配標(biāo)準(zhǔn)，在各種產(chǎn)品之間分配。企業(yè)不得在可比產(chǎn)品與不可比產(chǎn)品之間，盈利產(chǎn)品和虧損產(chǎn)品之間互相轉(zhuǎn)移生產(chǎn)費(fèi)用，以掩蓋成本超支或盈利補(bǔ)虧。

4．產(chǎn)品成本與期間費(fèi)用的界限，期間費(fèi)用不計(jì)入產(chǎn)品成本而直接計(jì)入當(dāng)期損益，由于這兩種費(fèi)用與收入配比的時間不同，所以混淆兩者也會影響成本和利潤的真實(shí)性。

第六條

成本核算組織

企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)部門是成本管理機(jī)構(gòu)，車間需有車間核算員負(fù)責(zé)車間成本管理，進(jìn)行成本核算，受企業(yè)財(cái)會部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

（一）車間進(jìn)行生產(chǎn)費(fèi)用歸集核算和產(chǎn)品成本分配計(jì)算，同時負(fù)責(zé)產(chǎn)品投入產(chǎn)出成本核算和內(nèi)部結(jié)算管理，保證產(chǎn)成品與在產(chǎn)品成本的真實(shí)性，月末將本期成本數(shù)據(jù)報(bào)財(cái)務(wù)。上報(bào)成本數(shù)據(jù)一般應(yīng)包括：（分產(chǎn)品、分成本項(xiàng)目）期初在產(chǎn)、本期發(fā)生、本期產(chǎn)成，期末在產(chǎn)。

（二）車間進(jìn)行生產(chǎn)費(fèi)用的控制，核算本車間生產(chǎn)工時量或重量的單位成本，并進(jìn)行車間資金占用的核算，至于產(chǎn)品成本分配核算，則集中在企業(yè)財(cái)務(wù)部進(jìn)行。成本工作應(yīng)貫徹管算結(jié)合，以管為主的方針，在成本管理工作上多下功夫。

（三）車間成本核算人員工作職責(zé)

1．原始單據(jù)的填寫傳遞，實(shí)物的核實(shí)收發(fā)。

2．生產(chǎn)費(fèi)用核算、成本核算、帳簿登記和報(bào)表編制。

3．產(chǎn)品投入產(chǎn)出核算，加強(qiáng)在產(chǎn)品數(shù)量和成本管理，確保在產(chǎn)品帳實(shí)相符。

4．生產(chǎn)費(fèi)用耗費(fèi)的控制和成本管理責(zé)任制的貫徹。

5．車間經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分解落實(shí)，組織制訂降低成本措施。

6．在車間領(lǐng)導(dǎo)組織下，會同其他職能機(jī)構(gòu)和人員，加強(qiáng)成本管理基礎(chǔ)工作。

7．協(xié)助車間領(lǐng)導(dǎo)，對內(nèi)部各級機(jī)構(gòu)或人員，在執(zhí)行成本計(jì)劃和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)方面的實(shí)際效果，進(jìn)行考核。

8．車間財(cái)產(chǎn)管理。

9．負(fù)責(zé)指導(dǎo)工段、班組的經(jīng)濟(jì)核算和經(jīng)濟(jì)活動分析。

第七條

成本費(fèi)用核算內(nèi)容

企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中發(fā)生的所有費(fèi)用，分為制造成本費(fèi)用和期間費(fèi)用，只有制造成本費(fèi)用計(jì)入生產(chǎn)成本，而期間費(fèi)用不計(jì)入成本，在發(fā)生的會計(jì)期間，直接計(jì)入當(dāng)期損益。根據(jù)新的《工業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，將成本費(fèi)用核算內(nèi)容規(guī)定如下：

（一）制造成本。是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中，實(shí)際消耗的直接材料、直接人工、其他直接支出和制造費(fèi)用的總和。它們可歸納為：

1．直接費(fèi)用：是指企業(yè)在生產(chǎn)過程中發(fā)生的，能直接計(jì)入某種產(chǎn)品或勞務(wù)成本的生產(chǎn)費(fèi)用。包括直接材料費(fèi)、直接人工費(fèi)、外購件、外協(xié)加工費(fèi)、專用工具、燃料動力等及其他直接費(fèi)用。上述費(fèi)用發(fā)生時，直接計(jì)入產(chǎn)品制造成本。

2．間接費(fèi)用。是指企業(yè)在生產(chǎn)過程中發(fā)生的，除直接費(fèi)用之外的一切費(fèi)用，包括企業(yè)內(nèi)生產(chǎn)單位為組織和管理不同批次產(chǎn)品生產(chǎn)而發(fā)生的共同費(fèi)用，以及不能直接計(jì)入產(chǎn)品成本的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用發(fā)生時，應(yīng)通過一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入產(chǎn)品制造成本。

（二）期間費(fèi)用。是指企業(yè)行政管理機(jī)構(gòu)組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的費(fèi)用，這些費(fèi)用按規(guī)定進(jìn)行匯總，直接計(jì)入當(dāng)期損益。該費(fèi)用分為管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。

上述三種費(fèi)用與成本的關(guān)系如下：

直接材料、直接人工、外購零部件、外協(xié)加工費(fèi)及其他直接費(fèi)用直接計(jì)入產(chǎn)品成本；間接人工、間接費(fèi)用、間接材料及其他間接費(fèi)用通過分配計(jì)入產(chǎn)品成本；管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用作為期間費(fèi)用不計(jì)入產(chǎn)品成本直接計(jì)入當(dāng)期損益。

1．直接材料——指構(gòu)成產(chǎn)品實(shí)體的原料及主要材料、外購件、外協(xié)費(fèi)、包裝物、專用工裝等。對于有助于產(chǎn)品形成的輔助材料如油漆、模型、型砂等，凡能直接計(jì)入產(chǎn)品成本的，也可列入本項(xiàng)目。燃料動力如能直接計(jì)入產(chǎn)品成本的，也可列入本項(xiàng)目。

2．直接工資——企業(yè)直接從事產(chǎn)品制造的生產(chǎn)工人的工資、補(bǔ)貼、獎金、福利。

3．制造費(fèi)用——企業(yè)車間為組織和管理生產(chǎn)而發(fā)生的，難以直接計(jì)入產(chǎn)品成本的各項(xiàng)費(fèi)用。包括車間管理人員及輔助工人工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、機(jī)物料消耗、勞動保護(hù)費(fèi)、租賃費(fèi)、差旅費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、季節(jié)性或修理期間的停工損失、廢品損失及其他制造費(fèi)用。

4．管理費(fèi)用——企業(yè)行政管理部門在組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括工廠總部管理人員工資、職工福利費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、低值品攤銷、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、會議會、稅金（房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅）、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷、壞賬損失、存貨的盤虧毀損報(bào)廢（減盤盈）和其他費(fèi)用。

5．財(cái)務(wù)費(fèi)用——企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的利息支出、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)和籌集資金發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用等。

6．銷售費(fèi)用——企業(yè)在營銷活動中和提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。包括運(yùn)輸費(fèi)、包裝費(fèi)、裝卸費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、展覽費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、租賃費(fèi)、廣告費(fèi)、專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)經(jīng)費(fèi)及其他。

（三）企業(yè)生產(chǎn)的一切可供對外銷售的產(chǎn)品和工業(yè)性作業(yè)，廠內(nèi)自制自用品和勞務(wù)加工，自營的各種專項(xiàng)工程等，應(yīng)分別列入生產(chǎn)作業(yè)計(jì)劃，或簽發(fā)工作命令進(jìn)行生產(chǎn)，并據(jù)以分別核算成本，不得混淆和遺漏。

第八條

成本費(fèi)用核算程序

（一）根據(jù)產(chǎn)品和勞務(wù)作業(yè)的生產(chǎn)過程特點(diǎn)，生產(chǎn)組織類型，以及管理的需要，分別確定成本計(jì)算對象，選用適合的成本核算方法。

（二）按照費(fèi)用發(fā)生地點(diǎn)和成本計(jì)算對象，填制、審核各種會計(jì)憑證。有關(guān)成本核算的原始憑證和記帳憑證，應(yīng)有經(jīng)辦人員和責(zé)任人員簽章，作到手續(xù)完整，準(zhǔn)確及時。

（三）設(shè)置下列各種成本和費(fèi)用明細(xì)帳：

1．基本生產(chǎn)明細(xì)帳，按生產(chǎn)地點(diǎn)和成本項(xiàng)目核算基本生產(chǎn)車間發(fā)生的生產(chǎn)費(fèi)用。2．輔助生產(chǎn)明細(xì)帳，分車間和成本項(xiàng)目核算輔助生產(chǎn)車間發(fā)生的生產(chǎn)費(fèi)用，也可以不單獨(dú)設(shè)置帳戶而隸屬在基本生產(chǎn)明細(xì)帳進(jìn)行核算。

3．自制半成品明細(xì)帳，按存放地點(diǎn)和零件分別核算企業(yè)在制和庫存自制半成品成本。一般宜采用零件定額成本作為計(jì)算依據(jù)，由車間和庫房按產(chǎn)品零件別分別建立明細(xì)帳，進(jìn)行投料、交庫、結(jié)存的日常數(shù)量核算，月末編制分批產(chǎn)、分產(chǎn)品的包括金額、工時、重量的匯總表。車間和庫房必須認(rèn)真進(jìn)行收發(fā)、計(jì)量、交接，要有合法的原始憑證、建全的臺帳登記制度和定期盤存制度，保證半成品和產(chǎn)品數(shù)據(jù)的真實(shí)、準(zhǔn)確，使產(chǎn)品成本計(jì)算建立在可靠的基礎(chǔ)上。

4．制造費(fèi)用明細(xì)帳，按明細(xì)項(xiàng)目別核算基本生產(chǎn)及輔助生產(chǎn)車間所發(fā)生的制造費(fèi)用。制造費(fèi)用應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行分配核算，月終不保留余額。

5．期間費(fèi)用明細(xì)帳，按費(fèi)用明細(xì)項(xiàng)目核算企業(yè)發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用，月終直接結(jié)轉(zhuǎn)損益，不保留余額。

6．待攤費(fèi)用、預(yù)提費(fèi)用明細(xì)帳，根據(jù)劃清本期成本和下期成本的原則和權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，按照會計(jì)制度的規(guī)定設(shè)置。

（四）企業(yè)應(yīng)按照確定的成本計(jì)算對象，設(shè)置分產(chǎn)品別、工藝步驟別、分批定單別、工程項(xiàng)目別、作業(yè)和勞務(wù)別的成本二級明細(xì)帳（或稱成本計(jì)算單）。成本二級明細(xì)帳必須受控于基本生產(chǎn)的明細(xì)帳，兩種明細(xì)帳增減變化和余額必須一致。

（五）根據(jù)歸集的全部生產(chǎn)費(fèi)用和成本核算資料，按成本項(xiàng)目計(jì)算各種產(chǎn)品的在產(chǎn)品成本、產(chǎn)成品成本和單位成本。

第九條

成本費(fèi)用核算細(xì)則

（一）材料費(fèi)用核算

1．企業(yè)材料采購成本包括：購入材料的原價（不含增值稅；不包括購入材料包裝物或容器的押金）、購入材料的外地運(yùn)雜費(fèi)、符合主管物資部門制訂的材料運(yùn)輸途中定額損耗率限額內(nèi)的損耗、材料入庫前整理挑選時發(fā)生損耗的凈損失及其整理費(fèi)用、進(jìn)口材料的國外進(jìn)價和稅金及分?jǐn)偟耐鈪R價差、委托其他單位代理采購成本。

2．核算企業(yè)生產(chǎn)耗用的各種材料，都要根據(jù)合法的材料收發(fā)憑證，經(jīng)過收發(fā)、記帳、稽核，按材料的實(shí)際價格進(jìn)行核算。

3．核算材料成本，要收集當(dāng)月生產(chǎn)過程中領(lǐng)用、退庫、交庫的全部材料憑證進(jìn)行核算。對于尚未付款已經(jīng)采購入庫材料的領(lǐng)用，要按計(jì)劃成本估價入帳。所領(lǐng)用的材料仍應(yīng)計(jì)入領(lǐng)用期成本，不準(zhǔn)任意提前或延遲實(shí)際領(lǐng)用期。

外購材料直接發(fā)交車間使用時，仍應(yīng)按照規(guī)定的收發(fā)程序，辦理材料檢驗(yàn)和收發(fā)手續(xù)。

4．核算材料成本，應(yīng)與供應(yīng)部門發(fā)放數(shù)核對一致，然后按成本項(xiàng)目進(jìn)行分配，計(jì)入產(chǎn)品成本計(jì)算對象或費(fèi)用項(xiàng)目。

5．直接用于產(chǎn)品的材料成本，應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入有關(guān)的成本計(jì)算對象。凡是由幾種產(chǎn)品共同負(fù)擔(dān)的材料，可分別按合理的方法，在有關(guān)的成本計(jì)算對象之間進(jìn)行分配。

6．車間月末已領(lǐng)未用的產(chǎn)品原材料，必須辦理實(shí)物退料或“假退料”手續(xù)。

產(chǎn)品完工下場，工作命令執(zhí)行完畢或中途停止執(zhí)行時，所有已領(lǐng)未用的原材料應(yīng)全部退庫，不得移作他用。

7． 生產(chǎn)過程中的廢料、邊角短料和回收的包裝物，應(yīng)按月回收交庫。廢料、邊角短料退庫成本，凡是能直接計(jì)入產(chǎn)品成本或工作命令的，應(yīng)直接沖減原材料成本。如果無法計(jì)入產(chǎn)品或原工作命令成本的，可以按成本計(jì)算期內(nèi)的全部商品產(chǎn)品原材料成本的比例扣除，期末在產(chǎn)品可以不分?jǐn)倧U料回收成本。

8．車間設(shè)有材料儲備倉庫的，必須嚴(yán)格按倉庫管理程序，專庫保管，專設(shè)帳冊憑證，專人收發(fā)保管。成本核算要以內(nèi)部發(fā)料憑證為依據(jù)。

9．企業(yè)由于生產(chǎn)需要，對庫存材料進(jìn)行的各種加工，包括外部加工和自制，加工后雖然改變了原有材料的形狀或規(guī)格，但仍具有通用材料性質(zhì)，并入庫待領(lǐng)的，作為自制材料處理。

10．車間領(lǐng)用各種材料，要按照實(shí)際領(lǐng)用數(shù)量計(jì)價，不得把由于倉庫保管責(zé)任所造成的材料溢缺、損壞等經(jīng)濟(jì)責(zé)任，轉(zhuǎn)嫁給領(lǐng)用部門承擔(dān)。倉庫保管材料盈、虧、毀損的核算規(guī)定如下：

11．由于采購和保管責(zé)任而造成盤盈盤虧、毀損的，要由有關(guān)責(zé)任部門和人員提出書面說明和改進(jìn)措施，報(bào)財(cái)務(wù)部門和總經(jīng)理批準(zhǔn)后，扣除責(zé)任人賠償，并通過規(guī)定的待處理核銷程序后計(jì)入管理費(fèi)用；由于物資自然損耗，經(jīng)保管部門、財(cái)會部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，計(jì)入管理費(fèi)用；由于自然災(zāi)害和各種意外造成的損失，應(yīng)查清原因，扣除保險(xiǎn)公司和有關(guān)責(zé)任人的賠償，減去殘余價值，經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)，將凈損失列入營業(yè)外支出。

12．不論是庫內(nèi)保管物資，或是露天堆放物資，都要定期盤點(diǎn)核實(shí)庫存數(shù)。如有盤虧或毀損，應(yīng)按上述規(guī)定處理，不得擅自將損耗計(jì)入成本。

（二）低值易耗品費(fèi)用核算

低值易耗品是指不構(gòu)成固定資產(chǎn)的勞動資料。一般是指使用年恨在一年以內(nèi)，或單位價值在兩千元限額內(nèi)的勞動資料。

1．一般低值易耗品皆可采用一次性攤銷的辦法，即在領(lǐng)用時一次攤?cè)胗嘘P(guān)成本費(fèi)用。2．對于單位價值較大，或一次領(lǐng)用數(shù)額較大，影響當(dāng)期成本水平的，可以分期攤銷，但攤銷期限一般不超過一年。

3．企業(yè)都應(yīng)加強(qiáng)對低值易耗品的日常管理，建立在庫、在用臺帳，嚴(yán)格按原始憑證辦理借領(lǐng)、退庫和報(bào)廢手續(xù)。

4．產(chǎn)品專用工具和工藝裝備，不管自制或外購，在領(lǐng)用時，按產(chǎn)品型號或工作命令，一次計(jì)入產(chǎn)品成本。兩種以上產(chǎn)品共同使用的專用工裝，可以根據(jù)產(chǎn)品制造數(shù)量和制造工時的比例，分?jǐn)傆?jì)入各種產(chǎn)品成本。

（三）工資及福利費(fèi)核算

1．企業(yè)支付全體在冊人員的工資包括：計(jì)時工資、計(jì)件工資、津貼、補(bǔ)貼、獎金等，都應(yīng)當(dāng)根據(jù)手續(xù)完備的原始憑證進(jìn)行計(jì)算、匯總、分配、支付。

2．計(jì)件生產(chǎn)工人的工資，可以根據(jù)上月實(shí)際完成合格品的實(shí)物量，或按實(shí)物量折算的勞動量，乘計(jì)件單價計(jì)算。企業(yè)直接從事產(chǎn)品生產(chǎn)的生產(chǎn)工人工資和福利費(fèi)，凡是能直接劃分產(chǎn)品成本歸屬的，應(yīng)直接計(jì)入該產(chǎn)品成本。計(jì)件工資一般應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)的成本核算對象。不能直接劃分產(chǎn)品成本歸屬的計(jì)時工資和職工福利費(fèi)，可以根據(jù)產(chǎn)品加工的工時，或產(chǎn)品重量的比例等，分配計(jì)入各有關(guān)的成本核算對象。

3．企業(yè)在歸集和分配工資費(fèi)時，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格區(qū)分工資費(fèi)的用途，不能將應(yīng)由其他項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的工資費(fèi)用和應(yīng)列入產(chǎn)品成本費(fèi)用中的工資費(fèi)用混淆。

（四）動力、折舊和其他費(fèi)用核算

1．企業(yè)的動力費(fèi)用，包括外購和自制的水、電力等費(fèi)用。外購動力按實(shí)際支付數(shù)核算，自制動力作為輔助生產(chǎn)核算。動力費(fèi)用應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)各部門的實(shí)際耗用量分?jǐn)傆?jì)算。能直接劃分產(chǎn)品動力消耗的，應(yīng)按產(chǎn)品實(shí)際耗用量直接計(jì)算動力成本。無法劃分產(chǎn)品的動力費(fèi)用，與其他間接費(fèi)用同作為成本分?jǐn)傆?jì)算。

2．企業(yè)計(jì)提折舊的范圍，按公司固定資產(chǎn)管理辦法有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。計(jì)提折舊的方法，企業(yè)固定資產(chǎn)折舊的方法采用平均年限法。企業(yè)應(yīng)按使用車間和部門，分別核算折舊費(fèi)，一般不直接計(jì)入產(chǎn)品成本，而作為間接費(fèi)用分配核算。生產(chǎn)車間計(jì)提的折舊，記入制造費(fèi)用，管理部門應(yīng)提的折舊計(jì)入管理費(fèi)用；租出固定資產(chǎn)應(yīng)提的折舊計(jì)入其他業(yè)務(wù)支出。

3．固定資產(chǎn)的修理費(fèi)，按實(shí)際發(fā)生額一次或分次計(jì)入生產(chǎn)成本或期間費(fèi)用。修理費(fèi)用的內(nèi)容一般包括：房屋、建筑物及設(shè)備的修理、維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)用，補(bǔ)付的零星修理費(fèi)，限額內(nèi)的簡易料棚，不構(gòu)成固定資產(chǎn)的小型零星土建改造設(shè)施的實(shí)際費(fèi)用等。屬于外包的修理費(fèi)，按實(shí)付金額計(jì)算。

4．企業(yè)對于一次支付分期攤?cè)氘?dāng)月和以后各月產(chǎn)品成本的各種待攤費(fèi)用，應(yīng)按受益期限，分月攤?cè)氤杀?，分?jǐn)偲谙抟话悴坏贸^一年，如超過一年，應(yīng)轉(zhuǎn)作遞延資產(chǎn)管理。

（五）制造費(fèi)用核算

1．制造費(fèi)用的歸集，設(shè)置制造費(fèi)用明細(xì)帳，采用多欄式帳頁，按明細(xì)項(xiàng)目歸集費(fèi)用發(fā)生額，月末匯總結(jié)轉(zhuǎn)生產(chǎn)成本帳。制造費(fèi)用明細(xì)帳期末應(yīng)無余額。

2．制造費(fèi)用的分配，應(yīng)采用適當(dāng)?shù)姆峙錁?biāo)準(zhǔn)，分配計(jì)入各產(chǎn)品成本。分配方法一般可按生產(chǎn)工時（實(shí)動工時或定額式時）比例法，生產(chǎn)工人工資比例法、機(jī)器工時比例法，或財(cái)務(wù)制度規(guī)定的其他分配方法。

一般較多采用工時比例法，因這種方法的優(yōu)點(diǎn)是資料容易取得，方法較簡單，需要齊全的原始記錄和工時統(tǒng)計(jì)資料。

（六）在產(chǎn)品、自制半成品、產(chǎn)成品成本核算

1．企業(yè)各基本生產(chǎn)車間必須加強(qiáng)在產(chǎn)品的管理和核算，設(shè)置在產(chǎn)品數(shù)量臺帳，記錄車間在產(chǎn)品投入、轉(zhuǎn)移、交庫等數(shù)量變動及生產(chǎn)進(jìn)度。設(shè)置實(shí)物收發(fā)保管數(shù)量卡片，根據(jù)車間內(nèi)部收發(fā)憑證進(jìn)行登記。為了保證在產(chǎn)品數(shù)量的準(zhǔn)確性，車間核算員要對在產(chǎn)品數(shù)量臺帳和中間庫的數(shù)量卡片進(jìn)行定期稽核，作到卡物相符，保證在產(chǎn)品成本的準(zhǔn)確、完整。

2．企業(yè)生產(chǎn)管理部門所屬的毛坯、零部件，都要加強(qiáng)實(shí)物管理和記帳核算。實(shí)物的收發(fā)要有合法的原始憑證。半成品的發(fā)放和入庫，都要實(shí)行點(diǎn)數(shù)交接。各加工車間相互之間的半成品交接，都要通過生產(chǎn)管理部門辦理領(lǐng)交手續(xù)，以有利于掌握準(zhǔn)備和生產(chǎn)的進(jìn)度。

3．委托外單位加工的自制半成品，應(yīng)在自制半成品科目下單獨(dú)設(shè)置委托外部加工自制半成品明細(xì)科目進(jìn)行核算。

4．企業(yè)對在產(chǎn)品、半成品應(yīng)當(dāng)定期組織盤點(diǎn)，防止成本虛增、虛減。要建立全廠在產(chǎn)品的盤存制度，由生產(chǎn)管理部門組織盤存。當(dāng)產(chǎn)品完工下場時，應(yīng)及時組織盤點(diǎn)并按月組織盤點(diǎn)。

5．企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)在產(chǎn)品的數(shù)量記錄、盤存記錄，正確計(jì)算月末產(chǎn)品成本，不得任意估計(jì)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本月完工產(chǎn)成品的交庫憑證或統(tǒng)計(jì)資料，正確計(jì)算產(chǎn)成品實(shí)際成本，按月編制分產(chǎn)品的完工產(chǎn)品成本匯總表，并據(jù)以結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)成品成本。．企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)產(chǎn)成品倉庫的收發(fā)管理，要根據(jù)檢驗(yàn)合格的成品交庫單和手續(xù)齊全的發(fā)貨憑證，記錄成品卡片或成品臺帳。財(cái)務(wù)會計(jì)部門設(shè)置的產(chǎn)成品明細(xì)分類帳，要按月與產(chǎn)成品庫核對一致。產(chǎn)成品結(jié)轉(zhuǎn)銷售的明細(xì)分類核算，7．產(chǎn)成品倉庫發(fā)生盈虧毀損，應(yīng)當(dāng)及時查明原因和責(zé)任。按照規(guī)定的待處理核銷程序，在扣除過失人賠償后，計(jì)入管理費(fèi)用。

（七）產(chǎn)品的銷售成本核算

產(chǎn)品的銷售成本按先進(jìn)先出法計(jì)算，并根據(jù)生產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)品種類、生產(chǎn)組織類型、工藝技術(shù)特點(diǎn)及成本管理的要求，選擇分批法作為的成本核算方法。

1．以產(chǎn)品定單，或每件、每批產(chǎn)品為成本計(jì)算對象。

2．按照產(chǎn)品定單或批次和規(guī)定的成本項(xiàng)目歸集生產(chǎn)費(fèi)用。

3．每份定單或每批產(chǎn)品完工時，對剩余半成品和材料進(jìn)行盤點(diǎn)，辦理退庫手續(xù)，沖減該批產(chǎn)品成本。

4．每批產(chǎn)品完工后，匯總計(jì)算分批產(chǎn)品的總成本和單位成本。

5．如有部分產(chǎn)品先行完工入庫，可先按計(jì)劃成本、定額成本或比照近期同種產(chǎn)品的實(shí)際成本水平估算入帳，待該批產(chǎn)品全部完工，再計(jì)算全部產(chǎn)品的實(shí)際總成本。

第十條

企業(yè)各部門的成本責(zé)任具體分工

（一）企業(yè)負(fù)責(zé)人

1．對本企業(yè)生產(chǎn)計(jì)劃和成本考核指標(biāo)的完成及生產(chǎn)經(jīng)營效果負(fù)責(zé)；

2．對企業(yè)成本管理決策和實(shí)施結(jié)果負(fù)責(zé)。

（二）財(cái)會部門

1．制訂本企業(yè)成本管理制度，組織本企業(yè)的成本管理，準(zhǔn)確核算成本 2．對各項(xiàng)費(fèi)用按制度、按預(yù)算、按合同、按審批手續(xù)控制支出；

（三）技術(shù)部門

1．對產(chǎn)品設(shè)計(jì)不當(dāng)，造成完工零部件或產(chǎn)成品報(bào)廢的損失負(fù)責(zé)；

2．對采用工藝不當(dāng)造成的費(fèi)工、費(fèi)料負(fù)責(zé)；

3．對工藝裝備設(shè)計(jì)不合理所造成的損失負(fù)責(zé)。

（四）生產(chǎn)部門

1．對盲目投產(chǎn)造成在產(chǎn)品、半成品資金占用超過定額或長期積壓負(fù)責(zé)；

2．對生產(chǎn)調(diào)度不及時，造成停工、窩工負(fù)責(zé)；

3．對在制品、半成品管理不嚴(yán)，帳實(shí)不符，致使成本計(jì)算不真實(shí)負(fù)責(zé)。

（五）采購部門

1．對材料供應(yīng)不及時，造成停工待料負(fù)責(zé)；

2．對不按計(jì)劃采購，造成材料超出積壓負(fù)責(zé)；

3．對不執(zhí)行比價采購規(guī)定，造成材料進(jìn)價偏高負(fù)責(zé)；

4．對材料收發(fā)計(jì)量不準(zhǔn)，帳卡登記不及時，料單審核不嚴(yán)，不及時地組織盤點(diǎn)，致使材料短缺浪費(fèi)負(fù)責(zé)；

5．對物資保管不善，造成霉?fàn)€、銹蝕、變質(zhì)或毀損負(fù)責(zé)；

6．對不實(shí)行限額發(fā)料制度，任意發(fā)放材料造成的損失浪費(fèi)負(fù)責(zé)。

（六）銷售部門

1．對產(chǎn)成品保管不善，發(fā)生數(shù)量短缺及毀損負(fù)責(zé)；

2．對組織銷售及貨款回收不力，產(chǎn)品發(fā)運(yùn)不及時，未能按期完成銷售計(jì)劃，影響經(jīng)濟(jì)效益和資金周轉(zhuǎn)負(fù)責(zé)。

（七）質(zhì)檢部門

1．對由于執(zhí)行檢驗(yàn)制度不嚴(yán)，造成大量報(bào)廢負(fù)責(zé)；

2．對外購材料、外協(xié)件檢驗(yàn)不嚴(yán)所造成的損失負(fù)責(zé)；

3．對合格品、次品、廢品劃分不嚴(yán)，隔離不清所造成的損失負(fù)責(zé)。

（八）設(shè)備管理部門

1．對機(jī)器設(shè)備在用和未使用等劃分不清，增減、報(bào)廢不及時辦理手續(xù)，致使設(shè)備數(shù)額帳實(shí)不符，折舊提存不實(shí)負(fù)責(zé)；

2．對機(jī)器設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作組織不力，造成停工損失、廢品損失或維修費(fèi)用超預(yù)算負(fù)責(zé)。

第十一條

成本管控（降價）計(jì)劃

1.每年6月及12月,公司組織相關(guān)部門,討論公司執(zhí)行的成本在管控中存在的一些問題,找出可以改善的方法,及時進(jìn)行調(diào)整,列出下一步成本降價的計(jì)劃及實(shí)施方案.

第二篇：企業(yè)成本管理制度

企業(yè)成本管理制度

成本管理的基本任務(wù)是：通過預(yù)測、計(jì)劃、控制、核算、分析和考核，反映企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成果，挖掘降低成本的潛力，努力降低成本。

一、成本開支范圍：

1、生產(chǎn)經(jīng)營活動中實(shí)際消耗的各種原材料、輔助材料、備品備件、外購半成品、燃料動力、包裝物的成本。

2、固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)和租賃費(fèi)。

3、低值易耗品和無形資產(chǎn)的攤銷費(fèi)。

4、按國家規(guī)定列入成本的職工工資和按規(guī)定比例提取的職工福利費(fèi)。

5、企業(yè)各個生產(chǎn)單位（分廠、車間）為組織和管理生產(chǎn)所發(fā)生的各項(xiàng)制造費(fèi)用。

二、成本項(xiàng)目設(shè)置：

1、原料：

2、輔助材料：

3、工資及福利費(fèi)

4、制造費(fèi)用：各車間折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、機(jī)物料消耗、運(yùn)輸費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)等。

三、成本核算： 成本核算是成本管理的中心環(huán)節(jié)。產(chǎn)品成本核算就是把在一定時期內(nèi)所發(fā)生的生產(chǎn)費(fèi)用進(jìn)行歸集匯 總，并通過一定的方法（直接的和分配的）計(jì)算出產(chǎn)品的實(shí)際成本。

1、原材料的采購成本、自制半成品生產(chǎn)成本和產(chǎn)成品生產(chǎn)成本的計(jì)算方法。

成本計(jì)算的基本方法為品種法，輔助計(jì)算方法可以采用定額成本法或者分類法等，各個生產(chǎn)制造公司根據(jù)實(shí)際情況，自行選擇最合適的產(chǎn)品成本計(jì)算輔助方法。

（1）原材料采購成本可以按采購批次計(jì)算，也可以按月（季）計(jì)算；采購材料承擔(dān)的運(yùn)雜費(fèi)，需要編制運(yùn)雜費(fèi)分配表，計(jì)算采購材料的實(shí)際采購成本。

（2）自制半成品成本可以按批次計(jì)算，也可以按月（季）計(jì)算；計(jì)算自制半成品的成本應(yīng)該編制“半成品成本計(jì)算單”。

（3）產(chǎn)成品成本按品種法計(jì)算。計(jì)算產(chǎn)成品的制造總成本和單位成本，應(yīng)該編制“產(chǎn)品成本計(jì)算單”。

①根據(jù)各種產(chǎn)品的物料清單和材料消耗定額，計(jì)算直接材料費(fèi)。

②計(jì)算直接人工費(fèi)。包括直接生產(chǎn)人員的工資和福利費(fèi)，直接生產(chǎn)人員工資按生產(chǎn)工時和小時工資率計(jì)算；職工福利費(fèi)按照直接生產(chǎn)人員工資的一定比例提取。

③歸集、分配當(dāng)期制造費(fèi)用。制造費(fèi)用包括間接材料費(fèi)、間接人工費(fèi)和計(jì)入制造費(fèi)用的折舊費(fèi)、維護(hù)費(fèi)、大修理費(fèi)用、動力費(fèi)等。

④其他費(fèi)用。其他費(fèi)用主要包括廢品損失和停工損失。廢品損失按已耗人、財(cái)、物計(jì)算；停工損失按實(shí)際停工時間計(jì)算。

⑤在完工產(chǎn)品和在產(chǎn)品之間分配當(dāng)期生產(chǎn)費(fèi)用。

⑥編制產(chǎn)品成本計(jì)算單，計(jì)算各種產(chǎn)品的總成本和單位成本。

（4）發(fā)出存貨成本結(jié)轉(zhuǎn)時間與發(fā)出存貨計(jì)價方式相關(guān)聯(lián)。

①統(tǒng)計(jì)本期銷售產(chǎn)品的數(shù)量、銷售市場、銷售價格等資料，編制產(chǎn)品銷售情況統(tǒng)計(jì)表。

②根據(jù)一貫性原則，計(jì)算已銷產(chǎn)品的生產(chǎn)成本。

③結(jié)轉(zhuǎn)本期已銷產(chǎn)品的生產(chǎn)成本。根據(jù)發(fā)出存貨的計(jì)價方式，銷售成本可以隨時結(jié)轉(zhuǎn)，也可以期末一次結(jié)轉(zhuǎn)。

④結(jié)轉(zhuǎn)其他銷售業(yè)務(wù)的成本。

2、折舊費(fèi)用計(jì)算規(guī)則

固定資產(chǎn)一律采用直線法計(jì)提折舊。固定資產(chǎn)折舊可以按月、按季度、按計(jì)提，具體何時計(jì)提固定資產(chǎn)折舊，應(yīng)該根據(jù)制造成本的計(jì)算時間來確定，一般應(yīng)該按季度計(jì)提（實(shí)際企業(yè)按月計(jì)提固定資產(chǎn)折舊）。

各個公司計(jì)提固定資產(chǎn)折舊，應(yīng)該編制“固定資產(chǎn)折舊計(jì)算表”，按照固定資產(chǎn)使用部門，將折舊費(fèi)用計(jì)入相應(yīng)的成本費(fèi)用中。

折舊基金應(yīng)該專款專用，以保證固定資產(chǎn)能夠及時更新。3．設(shè)備維修費(fèi)、維護(hù)費(fèi)

機(jī)器設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi)必須按月（季）支付，不得拖欠；大修理費(fèi)用可以采用預(yù)提或者待攤的方式，具體方式由公司自行決定，但一經(jīng)選定，必須遵守一貫性原則，不得隨意變更。

設(shè)備大修理費(fèi)用于修理時一次性支付，不得拖欠。

生產(chǎn)制造公司因?yàn)榫S護(hù)保養(yǎng)、修理設(shè)備而支付的維護(hù)費(fèi)、維修費(fèi)，由外部相關(guān)部門收繳。各個生產(chǎn)制造公司相關(guān)崗位工作人員主動到銀行交納，并取得設(shè)備維修、維護(hù)的時間、使用金額的證據(jù)，以便財(cái)務(wù)人員及時入賬及日后備查。

4．固定資產(chǎn)租賃費(fèi)

固定資產(chǎn)可以向設(shè)備供應(yīng)商購買，也可以租賃使用，具體方式由公司自行決定。租賃固定資產(chǎn)必須與出租單位簽訂租賃合同，按照合同約定的租賃期限和租賃價格，按時支付租賃費(fèi)用。固定資產(chǎn)租賃費(fèi)可以預(yù)提，也可以待攤，具體方式可以由公司自行確定，但一經(jīng)選定，必須遵守一貫性原則，不得隨意變更。

可以租賃的固定資產(chǎn)、租賃期限、租賃價格等參見“生產(chǎn)規(guī)則”，必要時可以向租賃公司、設(shè)備供應(yīng)商等部門（公司）咨詢。

固定資產(chǎn)購置費(fèi)、租賃費(fèi)等，公司必須按照合同約定時間支付，不得隨意拖欠。

5．制造費(fèi)用的歸集和分配 生產(chǎn)車間發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，必須先歸集后分配，編制“制造費(fèi)用分配表”，及時歸集，按照合理的分配標(biāo)準(zhǔn)分配制造費(fèi)用，以便準(zhǔn)確計(jì)算各種產(chǎn)品的制造成本。

歸集的制造費(fèi)用可以按月、按季度、按分配，具體何時分配，應(yīng)該根據(jù)制造成本的計(jì)算時間來確定，一般應(yīng)該按季度歸集和分配。制造費(fèi)用由于不能及時歸集、分配，以至于影響產(chǎn)品成本計(jì)算的生產(chǎn)制造公司，可以采用定額成本法核算制造費(fèi)用，或者采用定額成本法核算產(chǎn)成品成本，但是年末需要將定額成本調(diào)整為實(shí)際成本。

6．固定資產(chǎn)出售規(guī)則：未到期仍可以正常使用的固定資產(chǎn)可以隨時出售，出售價為固定資產(chǎn)凈值的70－90％；出售價為固定資產(chǎn)凈值的90％，則收款期為5個季度；出售價為固定資產(chǎn)凈值的80％，則收款期為3季度；如果要立即收現(xiàn)，則出售收入為固定資產(chǎn)凈值的70％。出售固定資產(chǎn)不考慮拆除費(fèi)用。由于固定資產(chǎn)使用年限到期，或者因?yàn)榧夹g(shù)進(jìn)步，或者因?yàn)闆]有維護(hù)保養(yǎng)好，或者沒有及時大修理等，固定資產(chǎn)都可能提前報(bào)廢；報(bào)廢的固定資產(chǎn)不能出售，只能回收殘值。

7．職工工資的分配與有關(guān)費(fèi)用的提取

（1）職工工資

職工工資費(fèi)用由人事部門按月（季）計(jì)算，并將計(jì)算結(jié)果及時報(bào)送財(cái)務(wù)部門，由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)發(fā)放；公司不得拖欠職工工資，必須按時足額發(fā)放職工工資；職工工資收入應(yīng)該繳納個人所得稅，個人所得稅由職工個人負(fù)擔(dān)，生產(chǎn)制造公司是職工個人所得稅的代扣代繳義務(wù)人。

（2）職工福利費(fèi)

公司職工應(yīng)該享有正常福利，按照國家規(guī)定，生產(chǎn)制造公司應(yīng)該按照當(dāng)月（季）工資總額的14％計(jì)提職工福利費(fèi)；鑒于公司所處的虛擬環(huán)境，虛擬職工占公司職工人數(shù)的絕大部分，為此，我們特別規(guī)定，各個公司所計(jì)提的職工福利費(fèi)，每個季度必須使用全年職工福利費(fèi)的20％，全年使用率達(dá)到90％以上。

公司已經(jīng)使用的福利費(fèi)，由外部相關(guān)部門代為收繳。各個生產(chǎn)制造公司相關(guān)崗位工作人員主動到銀行交納，并取得職工福利費(fèi)使用時間、使用金額的證據(jù)，以便財(cái)務(wù)人員及時入賬及日后備查。

（3）工會經(jīng)費(fèi)

按照國家有關(guān)規(guī)定，公司必須按照當(dāng)月（季）工資總額的一定比例提取工會經(jīng)費(fèi)。鑒于公司所處的虛擬環(huán)境，虛擬職工占公司職工人數(shù)的絕大部分，為此，我們特別規(guī)定，公司提取的工會經(jīng)費(fèi)，每個季度必須使用全年工會經(jīng)費(fèi)的20％，全年使用率達(dá)到90％以上。公司已經(jīng)使用的工會經(jīng)費(fèi)，由外部相關(guān)部門代為收繳。各個生產(chǎn)制造公司相關(guān)崗位工作人員主動到銀行交納，并取得職工工會經(jīng)費(fèi)使用時間、使用金額的證據(jù)，以便財(cái)務(wù)人員及時入賬及日后備查。

8、成本核算科目設(shè)置： 根據(jù)會計(jì)制度規(guī)定，成本核算的科目應(yīng)當(dāng)設(shè)置“生產(chǎn)成本”和“制造費(fèi)用”兩個科目進(jìn)行匯集各種生產(chǎn)費(fèi)用。

四、成本核算要求：

1、產(chǎn)品的成本，除銷售費(fèi)用外，必須根據(jù)計(jì)算期內(nèi)加工制成并已驗(yàn)收入庫可供出售的產(chǎn)品產(chǎn)量的實(shí)消耗和實(shí)際價格，按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則進(jìn)行核算。對已領(lǐng)未用的原材料，應(yīng)在月末辦理退料手續(xù)。

2、生產(chǎn)中耗用的材料，必須按計(jì)劃價格計(jì)算。

3、對一次支付分期攤銷的費(fèi)用和應(yīng)由當(dāng)期成本負(fù)擔(dān)而尚未支付的費(fèi)用，應(yīng)按照費(fèi)用項(xiàng)目的受益期限采 用待攤預(yù)提的方法進(jìn)行核算。

4、成本核算資料必須正確完整，如實(shí)反映生產(chǎn)經(jīng)營過程的各種消耗，原始記錄、憑證、賬冊、費(fèi)用匯 總和分配表、統(tǒng)計(jì)資料等內(nèi)容必須齊全、真實(shí)，記載和編制必須及時。

五、成本管理責(zé)任制

1、財(cái)會部門負(fù)責(zé)編制財(cái)務(wù)成本計(jì)劃，進(jìn)行成本的預(yù)測、控制、監(jiān)督和分析工作。

2、物資采購部門負(fù)責(zé)編制物資采購計(jì)劃，制定物資儲備定額，對物資進(jìn)行嚴(yán)格的計(jì)量檢驗(yàn)、控制消耗、定期盤點(diǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行物資的收、發(fā)、存的保管制度，合理組織物資的采購、運(yùn)輸，降低采購費(fèi)用。

3、定期召開成本分析會議，由各職能部門按成本管理職責(zé)匯報(bào)分析本期考核成本執(zhí)行情況，針對企業(yè) 管理中的薄弱環(huán)節(jié)采取改進(jìn)措施，提高經(jīng)濟(jì)效益。

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理制度

隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，為提高產(chǎn)品及企業(yè)的核心競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作的重要性愈來愈顯著。在開發(fā)建設(shè)的整個過程中（立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、結(jié)算、銷售）每一個環(huán)節(jié)的成本都要進(jìn)行嚴(yán)格的和科學(xué)的控制和管理，尤其是在立項(xiàng)和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，所以，房地產(chǎn)的成本管理應(yīng)該是全過程的成本管理，并且不僅僅要關(guān)注財(cái)務(wù)成本，而且要關(guān)注質(zhì)量、工期等隱性成本，還要考慮消費(fèi)者的消費(fèi)成本。

（一）立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制

1、新項(xiàng)目立項(xiàng)時必須提交詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》，《可行性研究報(bào)告》除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容（《可行性研究報(bào)告》詳細(xì)內(nèi)容詳見《可行性研究報(bào)告指引》）：

1.成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施；

2.投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排；

3.稅務(wù)環(huán)境及其影響；

4.資金計(jì)劃；

5.《競投方案》（僅限招標(biāo)、拍賣項(xiàng)目）；

6.投資風(fēng)險(xiǎn)評估及相應(yīng)的對策；

7.項(xiàng)目綜合評價意見；

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇應(yīng)遵循以下原則：

1）能由公司內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)由公司內(nèi)部自行完成；

2）需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)采取招標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。

2、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)，即目標(biāo)成本：詳見附錄1－目標(biāo)成本的編制與審核），應(yīng)首先上報(bào)由公司領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會”審查，獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。

3、施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》。

4、設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會同監(jiān)理人員、

5、同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費(fèi)較低的單位。

6、凡一次采購量高于人民幣三萬元（含三萬元）的材料設(shè)備、工程造價高于十萬元（含十萬元）的工程施工必須采用招投標(biāo)方式。

7、零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報(bào)價等進(jìn)行選擇。

8、壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價。

9、施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。

10、開標(biāo)后，對回標(biāo)單位進(jìn)行至少兩輪閉門談判，每次談判的回復(fù)文件必須密封送達(dá)（按投標(biāo)程序處理）。

12、應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案，跟蹤評估其資信、技術(shù)力量等。

13、對投標(biāo)人的設(shè)備報(bào)價不能指定唯一品牌，只能約定為“某某品牌或同等品牌”。也不能指定設(shè)備配件或元件，也只能約定為“某某品牌或同等品牌”。

14、出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。

（四）施工過程的成本控制

現(xiàn)場簽證（洽商及設(shè)計(jì)變更）

1.現(xiàn)場簽證范圍項(xiàng)目施工過程中凡是由乙方提出須經(jīng)甲方現(xiàn)場簽認(rèn)的、引起工程造價變化又不屬于包干合同范圍的事項(xiàng)及合同明確需現(xiàn)場簽證的內(nèi)容均屬于現(xiàn)場簽證范圍的，可以辦理現(xiàn)場簽證，包括：工程量增減、材料設(shè)備價格變化等。現(xiàn)場簽證要反復(fù)對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。

2.現(xiàn)場簽證審批權(quán)限

一般簽證2萬元以下（含2萬元）項(xiàng)目公司工程部、預(yù)算部2—5萬元（含5萬元）除以上人員簽字外，報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理或主管副總批準(zhǔn)重大簽證5—20萬元（含20萬元）公司分管副總審批20萬元以上公司總經(jīng)理審批

2.1上述金額范圍是指單筆單項(xiàng)變更簽證的總金額，不得分筆分項(xiàng)拆分變更簽證金額，并報(bào)公司審計(jì)以備抽審。

2.2同一單體建筑物每個專業(yè)現(xiàn)場簽證次數(shù)超過10次的，要由提案人寫分析報(bào)告，報(bào)告應(yīng)至少包含原因、責(zé)任人、后續(xù)是否還有簽證以及減少費(fèi)用的應(yīng)對方案，并報(bào)公司批準(zhǔn)。

2.3為提高效率，預(yù)算部經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、公司領(lǐng)導(dǎo)可根據(jù)項(xiàng)目具體情況進(jìn)行授權(quán)。

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3.現(xiàn)場簽證辦理

3.1對現(xiàn)場發(fā)生需簽證的工程內(nèi)容，要求提案人詳細(xì)列明事發(fā)原因、簽證理由及合同依據(jù)。在所需簽證工程內(nèi)容發(fā)生前五天內(nèi)（特殊情況可在事先征得項(xiàng)目經(jīng)理同意且在所需簽證工程內(nèi)容發(fā)生后的當(dāng)天）一式五份（加蓋單位印章）及時上報(bào)。

3.2對涉及隱蔽工程或其它事后無法再現(xiàn)的簽證，提案人應(yīng)及時通知監(jiān)理工程師、業(yè)主工程部專業(yè)工程師和造價人員共同到現(xiàn)場勘查、核定。

3.3對重大的簽證，要求提案人應(yīng)于施工前7天上報(bào)，項(xiàng)目部和監(jiān)理工程師在接獲承包人的申請后三天內(nèi)就該簽證的必要性、可行性、經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，并將審核意見上報(bào)公司。

3.4每月10日前，對于截止上月末已完工程但尚未確定最終審定價的簽證費(fèi)用預(yù)算，甲、乙雙方應(yīng)進(jìn)行綜合性核對和價格商談，并形成核對與商談記錄清單。

4.現(xiàn)場簽證的審批

4.2承包人意見必須由現(xiàn)場專業(yè)工程師和項(xiàng)目經(jīng)理簽署；監(jiān)理公司意見必須由現(xiàn)場專業(yè)監(jiān)理工程師和總監(jiān)簽署。

4.3原則上現(xiàn)場簽證按量價分離要求進(jìn)行，即工程量由工程部負(fù)責(zé)，價款由預(yù)算部負(fù)責(zé)。但如發(fā)現(xiàn)量價有重大偏離時，發(fā)現(xiàn)方須立即向上一級領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，上一級領(lǐng)導(dǎo)作出審查意見。

4.4項(xiàng)目部在接獲承包人呈交的經(jīng)監(jiān)理工程師簽署意見的簽證單后，一般在5天內(nèi)（重大簽證為10天內(nèi)）予以批復(fù)，并反饋予承包人。

4.5現(xiàn)場簽證沒有實(shí)施或未全部實(shí)施，監(jiān)理工程師、工程部現(xiàn)場代表應(yīng)及時注銷或按實(shí)重新核定該項(xiàng)簽證單，并及時通知造價人員。

4.6辦理現(xiàn)場簽證要填寫現(xiàn)場簽證審批單，詳見附錄3：現(xiàn)場簽證審批單。

5.附則監(jiān)理工程師及項(xiàng)目職能部門相關(guān)人員應(yīng)認(rèn)真、仔細(xì)、準(zhǔn)確、合理地對簽證簽署意見。尤其是要注意對于承包單位為減項(xiàng)的現(xiàn)場簽證要及時辦理。如項(xiàng)目部職能部門相關(guān)人員發(fā)生瀆職行為將給予內(nèi)部處分和相應(yīng)的罰款，直至追究法律責(zé)任。

工程質(zhì)量與監(jiān)理

1、項(xiàng)目開工前，原則上應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。

2、工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合，嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報(bào)告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢部門認(rèn)可的書面處理方案予以落實(shí)。事故報(bào)告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。

3、應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗(yàn)收。隱蔽工程的驗(yàn)收，必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗(yàn)收簽證的，應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。隱蔽工程驗(yàn)收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案。未經(jīng)預(yù)算人員參與驗(yàn)收的隱蔽工程，在結(jié)算時不予計(jì)價。

工程進(jìn)度款

1、原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應(yīng)不超過工程造價的15%，并在工程進(jìn)度款支付到工程造價50%時開始抵扣預(yù)付備料款。

2、工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：

1）施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表，見附件4：工程驗(yàn)工計(jì)價審批表；

2）工程、預(yù)算部門會同監(jiān)理人員，對照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料；

3）預(yù)算部門整理復(fù)核工程價值量；

4）經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺帳。

3、應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項(xiàng)的使用提供便利。

4、工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價80%時，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少15%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動權(quán)。

（五）工程材料及設(shè)備管理

1、項(xiàng)目開工前，設(shè)計(jì)或工程管理部門應(yīng)及時列出所需材料及設(shè)備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：

2、甲方能找到一級建材市場的、有進(jìn)口免稅計(jì)劃指標(biāo)的、有特殊質(zhì)量要求和價格浮動幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實(shí)行甲供或甲定乙供，其余實(shí)行乙供；

3、實(shí)行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購保管費(fèi)。

4、應(yīng)按工程實(shí)際進(jìn)度合理安排采購數(shù)量和具體進(jìn)貨時間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。

5、甲供材料、設(shè)備的采購必須進(jìn)行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設(shè)備和大宗建材采購上采用招標(biāo)方式。在質(zhì)量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：

1）能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商；

2）愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商；

3）能夠到現(xiàn)場安裝，接受驗(yàn)收合格后再付款的供貨商；

4）售后服務(wù)和信譽(yù)良好的供貨商。

5）工程管理部門對到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當(dāng)場檢查驗(yàn)收并出具檢驗(yàn)報(bào)告，辦理驗(yàn)收手續(xù)，妥善保管。對不符合要求的，應(yīng)及時退貨并通知財(cái)務(wù)部拒絕付款。

6）《采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時或質(zhì)量、數(shù)量等問題對工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。

7）必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為。

8）對于乙供材料和設(shè)備，我方必須按認(rèn)定的質(zhì)量及選型，在預(yù)算人員控制的價格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進(jìn)行封樣，并盡量采取我方限價的措施。同時在材料和設(shè)備進(jìn)場時應(yīng)要求出具檢驗(yàn)合格證。

9）材料的代用應(yīng)由工程管理部門書面提出，設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位通過，審算部門同意，領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

10）甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗(yàn)合格證和我方工程管理部門的驗(yàn)收檢驗(yàn)證明以及結(jié)算清單，經(jīng)審算、財(cái)務(wù)部門審核無誤后，方能辦理結(jié)算。

（六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制

1、單項(xiàng)工程和項(xiàng)目竣工應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗(yàn)收三個環(huán)節(jié)才能移交。

2、設(shè)計(jì)、工程、審計(jì)、預(yù)算、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等，“移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和 1.6專業(yè)分包工程合同結(jié)算是指發(fā)包人直接分包的專業(yè)分包工程完工后，按專業(yè)分包工程合同條件進(jìn)行的工程驗(yàn)收、結(jié)算。

1.7項(xiàng)目工程總結(jié)算是指項(xiàng)目工程竣工之后發(fā)包人與承包人進(jìn)行的總承包合同工程竣工結(jié)算和尚未進(jìn)行結(jié)算的專業(yè)分包工程合同的工程竣工結(jié)算。

2.工程結(jié)算的條件

2.1工程質(zhì)量合格或達(dá)到合同要求并按照合同要求取得驗(yàn)收證書是工程結(jié)算的必要條件。結(jié)算以工程計(jì)量為基礎(chǔ)，計(jì)量必須以質(zhì)量達(dá)到要求為前提。所以不是對承包商已完的工程全部結(jié)算和支付，而只結(jié)算和支付質(zhì)量達(dá)到要求的部分，對于工程質(zhì)量達(dá)不到要求的部分一律不予結(jié)算和支付。

2.2一切結(jié)算均需要符合合同規(guī)定的要求。

2.3變更項(xiàng)目必須有發(fā)包人的變更通知。沒有發(fā)包方的指示承包商不得作任何變更。如果承包商沒有收到指示就進(jìn)行變更的話，他無理由就此變更的費(fèi)用要求補(bǔ)償。

2.4及時、完備的結(jié)算資料。

3.結(jié)算資料完整的結(jié)算資料包括（但不限于）以下內(nèi)容：

3.1合同約定對合同價格構(gòu)成影響的文件及資料：

3.2承包人履約情況：

a）工程竣工驗(yàn)收資料；

b）發(fā)包人對承包人履約情況的說明，包括：

i.雙方確認(rèn)的已完和未完工程項(xiàng)目一覽表；

ii.工期或質(zhì)量未達(dá)到合同要求的項(xiàng)目應(yīng)提供相應(yīng)明確責(zé)任的說明；

iii.承包人違約給發(fā)包人造成的損失情況（已辦理反索賠的項(xiàng)目除外）；

iv.合同約定的設(shè)備清單和工程實(shí)際使用的設(shè)備材料清單一覽表。

3.3工程結(jié)算書：

b）合同價款范圍內(nèi)規(guī)定工程內(nèi)容的結(jié)算（結(jié)算明細(xì)表、匯總表）。

c）合同規(guī)定合同價款調(diào)整范圍內(nèi)（增加和/或減少）工程內(nèi)容的結(jié)算。

4.工程結(jié)算的審查原則及要點(diǎn)工程結(jié)算應(yīng)嚴(yán)格按照合同規(guī)定，明確承發(fā)包雙方的權(quán)利義務(wù)，按照合同規(guī)定的結(jié)算方式進(jìn)行結(jié)算，在承包人風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任范圍內(nèi)的工程費(fèi)用支出不予調(diào)整工程價款。

4.1合同價款范圍內(nèi)的結(jié)算，應(yīng)區(qū)分不同的發(fā)包方式和合同類型進(jìn)行審查：

a）對于總價合同，嚴(yán)格按照合同價款進(jìn)行結(jié)算，嚴(yán)格審查合同內(nèi)的工作內(nèi)容是否在實(shí)際施工中按合同要求完成，包括產(chǎn)品設(shè)備的型號是否和合同相符；

b）對于單價合同，應(yīng)按照合同約定的工程量計(jì)算規(guī)則、依據(jù)施工圖和現(xiàn)場實(shí)際情況進(jìn)行工程量的計(jì)量，乘以合同單價計(jì)算合同價款，審查重點(diǎn)為工程量的計(jì)量；

c）對于未進(jìn)行招投標(biāo)，合同約定按照施工圖預(yù)算加調(diào)整計(jì)算合同價格的工程，應(yīng)依據(jù)施工圖和現(xiàn)場實(shí)際情況、按照合同規(guī)定采用定額的工程量計(jì)算規(guī)則計(jì)算工程量和計(jì)價。審查重點(diǎn)分為工程量的計(jì)量和價格的來源與計(jì)算是否合理。

d）對于有甲供材料的合同，在先梳理清楚材料的工程實(shí)際消耗量和施工單位領(lǐng)用量之后，方進(jìn)行計(jì)量和計(jì)價工作。對于超額使用的單位要追究違約責(zé)任。

4.2調(diào)整合同價款的結(jié)算：（由于發(fā)包人原因?qū)е碌暮贤瑑r款調(diào)整。）

4.2.1工程變更部分工程范圍變更內(nèi)容，對于合同范圍內(nèi)已有工程項(xiàng)目的工程量改變時，按工程量清單或工程定額中的工程量計(jì)算規(guī)則和計(jì)價方式進(jìn)行結(jié)算；對于屬于合同工程內(nèi)，但工程量清單或工程定額內(nèi)沒有的工程項(xiàng)目，雙方協(xié)商議定工程量計(jì)算規(guī)則和價格進(jìn)行結(jié)算；對于不屬于合同范圍內(nèi)的工程項(xiàng)目：

1）要根據(jù)簽發(fā)的變更通知單明確的雙方的權(quán)利義務(wù)和結(jié)算方式，2）變更工程的價格可參考原合同中的工程量計(jì)算規(guī)則和計(jì)價方式進(jìn)行結(jié)算，3）如果原合同或工程定額中無相關(guān)價格，由雙方協(xié)商議定工程量計(jì)算規(guī)則和價格進(jìn)行結(jié)算。審查重點(diǎn)為變更手續(xù)是否及時、完備、變更內(nèi)容是否與現(xiàn)場實(shí)際工程相符、工程量計(jì)算是否合理、價格來源與計(jì)算是否合理。

a）對于設(shè)計(jì)變更內(nèi)容，主要審查變更手續(xù)是否及時、完備、變更內(nèi)容是否與現(xiàn)場實(shí)際工程相符、工程量計(jì)算是否合理、價格來源與計(jì)算是否合理。

b）對于進(jìn)度計(jì)劃變更內(nèi)容，應(yīng)首先審查進(jìn)度計(jì)劃變更的手續(xù)是否及時、完備，進(jìn)度計(jì)劃變更的責(zé)任方是發(fā)包人還是承包人，對于由于承包人的原因?qū)е碌倪M(jìn)度計(jì)劃變更，由此產(chǎn)生的工程內(nèi)容的增加或人工、機(jī)械降效等不予調(diào)整工程價款。其次審查進(jìn)度計(jì)劃變更的計(jì)算是否合理，應(yīng)對照合同規(guī)定的工程進(jìn)度計(jì)劃和變更的工程進(jìn)度計(jì)劃，計(jì)算對工期的影響，從而計(jì)算由此產(chǎn)生的施工措施費(fèi)用、工程內(nèi)容增加費(fèi)用和人工、機(jī)械降效費(fèi)用等等。

c）對于施工條件變化導(dǎo)致的合同價款的調(diào)整，應(yīng)首先審查施工條件的變化，如不良地基、地下障礙物的處理等，是否是承包人應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)范圍，如屬于發(fā)包人的責(zé)任，如地質(zhì)勘察錯誤等，應(yīng)予調(diào)整工程價款。其次，因?yàn)榇瞬糠謨?nèi)容是施工圖紙上不能反映出來的，又屬于隱蔽工程，應(yīng)重點(diǎn)審查變更手續(xù)是否及時、完備，看是否符合工程實(shí)際情況。工程價款調(diào)整的審查參考上述原則。

4.2.2由于雙方違約或合同缺陷導(dǎo)致的合同價款調(diào)整應(yīng)首先正確理解合同條款，正確劃分違約責(zé)任。其次審查違約索賠是否符合合同和法律時限和程序的規(guī)定。如果符合上述規(guī)定，則應(yīng)審查索賠的計(jì)算方法和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否符合規(guī)定，有否重復(fù)計(jì)算，還應(yīng)剔除承包商違約、失誤或不作為導(dǎo)致的損失。對于承包商違約給發(fā)包人造成的損失，則應(yīng)及時、合理的進(jìn)行反索賠。對于雙方就違約事項(xiàng)達(dá)不成一致意見或由于合同本身的缺陷而導(dǎo)致爭議時，雙方應(yīng)首先協(xié)商解決，協(xié)商不成應(yīng)按照合同規(guī)定提交仲裁或訴訟。

4.2.3合同價格的結(jié)算，應(yīng)參照財(cái)務(wù)往來狀況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。如參照：發(fā)包人為承包人代繳的，但未轉(zhuǎn)賬的各項(xiàng)稅費(fèi)；發(fā)包人直接支付給分包人，但未轉(zhuǎn)賬的款項(xiàng)；發(fā)包人負(fù)責(zé)采購材料設(shè)備并交付給承包人使用，轉(zhuǎn)賬的款項(xiàng)（用以計(jì)算該材料、設(shè)備的價格）；發(fā)包人負(fù)責(zé)采購材料設(shè)備并交付給承包人使用，未轉(zhuǎn)賬的款項(xiàng)（即甲供材料、設(shè)備）（用以計(jì)算按照合同規(guī)定承包人節(jié)約、超額使用材料時的獎勵或懲罰）；以及其他對于工程結(jié)算需要的財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)賬明細(xì)。

5.甲供設(shè)備和材料的結(jié)算

5.1核對實(shí)際的品牌、規(guī)格、型號及技術(shù)要求是否和合同要求一致；

5.2供貨單位必須提供收料單原件，且收料單數(shù)量應(yīng)與現(xiàn)場核對，以證其真實(shí)性；

5.3所有供貨必須落實(shí)貨物的使用單位，并有使用單位（施工單位）的簽收記錄；

5.4必須到現(xiàn)場核對已安裝的貨物是否符合安裝規(guī)范，外觀及內(nèi)在品質(zhì)是否在安裝過程中受到破壞或變形以及損失或損蝕；

5.5供貨單位必須提供產(chǎn)品證明書以證明其產(chǎn)地及質(zhì)量，以及供貨合同要求的其它資料。

（八）其他環(huán)節(jié)的成本控制

1、正式發(fā)售前，應(yīng)組織銷售、設(shè)計(jì)、工程和預(yù)算人員擬訂詳細(xì)的《銷售承諾事項(xiàng)清單》，逐項(xiàng)測算其建設(shè)成本，并對照原成本預(yù)算逐項(xiàng)審核；對配套設(shè)施，應(yīng)測算其運(yùn)行成本，并列入項(xiàng)目完全成本范圍內(nèi)?！朵N售承諾事項(xiàng)清單》及有關(guān)成本測算，須報(bào)公司審查通過。

2、銷售過程中為增加“賣點(diǎn)”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項(xiàng)目時，應(yīng)事先編制預(yù)算并報(bào)公司批準(zhǔn)后方可實(shí)施。

3、應(yīng)盡可能縮短項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營周期，減少期間費(fèi)用。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經(jīng)營條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏；應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時間，減少利息費(fèi)用等成本。

4、應(yīng)按回避、競爭、平等、服務(wù)、距離、雙贏、公正、團(tuán)隊(duì)合作的原則，正確處理與合作伙伴的關(guān)系。

第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理制度

隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，為提高產(chǎn)品及企業(yè)的核心競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作的重要性愈來愈顯著。在開發(fā)建設(shè)的整個過程中（立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、結(jié)算、銷售）每一個環(huán)節(jié)的成本都要進(jìn)行嚴(yán)格的和科學(xué)的控制和管理，尤其是在立項(xiàng)和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，所以，房地產(chǎn)的成本管理應(yīng)該是全過程的成本管理，并且不僅僅要關(guān)注財(cái)務(wù)成本，而且要關(guān)注質(zhì)量、工期等隱性成本，還要考慮消費(fèi)者的消費(fèi)成本。

（一）立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制

1、新項(xiàng)目立項(xiàng)時必須提交詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》，《可行性研究報(bào)告》除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容（《可行性研究報(bào)告》詳細(xì)內(nèi)容詳見《可行性研究報(bào)告指引》）：

1.成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施；

2.投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排；

3.稅務(wù)環(huán)境及其影響；

4.資金計(jì)劃；

5.《競投方案》（僅限招標(biāo)、拍賣項(xiàng)目）；

6.投資風(fēng)險(xiǎn)評估及相應(yīng)的對策；

7.項(xiàng)目綜合評價意見；

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇應(yīng)遵循以下原則：

1）能由公司內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)由公司內(nèi)部自行完成；

2）需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)采取招標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。

2、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)，即目標(biāo)成本：詳見附錄1－目標(biāo)成本的編制與審核），應(yīng)首先上報(bào)由公司領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會”審查，獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。

3、施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》。

4、設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會同監(jiān)理人員、物業(yè)管理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本、用戶使用成本）等進(jìn)行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失、浪費(fèi)。

5、材料設(shè)備之品牌／標(biāo)準(zhǔn)、參數(shù)的選用應(yīng)與工程項(xiàng)目的品質(zhì)、技術(shù)要求相匹配，在滿足功能的前提下，杜絕質(zhì)量超標(biāo)。

6、對工程之做法應(yīng)當(dāng)結(jié)合工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，對規(guī)范、圖集的做法進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，使之更加經(jīng)濟(jì)、合理。在設(shè)計(jì)規(guī)劃階段，使這種調(diào)整反映到圖紙中去。

（三）招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制

1、除壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目外，其它工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。

2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標(biāo)方式進(jìn)行。

3、應(yīng)對投標(biāo)單位進(jìn)行資格預(yù)審，審查單位包括工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)、設(shè)計(jì)四大專業(yè)人員。

4、應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動；對投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場考察，提出書面考察意見；對投標(biāo)情況進(jìn)行評估，提出書面評估意見。

5、同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費(fèi)較低的單位。

6、凡一次采購量高于人民幣三萬元（含三萬元）的材料設(shè)備、工程造價高于十萬元（含十萬元）的工程施工必須采用招投標(biāo)方式。

7、零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報(bào)價等進(jìn)行選擇。

8、壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價。

9、施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。

10、開標(biāo)后，對回標(biāo)單位進(jìn)行至少兩輪閉門談判，每次談判的回復(fù)文件必須密封送達(dá)（按投標(biāo)程序處理）。

11、合同簽訂必須按規(guī)定程序進(jìn)行，詳見附錄2：合同審批與簽訂規(guī)定。

12、應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案，跟蹤評估其資信、技術(shù)力量等。

13、對投標(biāo)人的設(shè)備報(bào)價不能指定唯一品牌，只能約定為“某某品牌或同等品牌”。也不能指定設(shè)備配件或元件，也只能約定為“某某品牌或同等品牌”。

14、出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。

（四）施工過程的成本控制

現(xiàn)場簽證（洽商及設(shè)計(jì)變更）

1.現(xiàn)場簽證范圍項(xiàng)目施工過程中凡是由乙方提出須經(jīng)甲方現(xiàn)場簽認(rèn)的、引起工程造價變化又不屬于包干合同范圍的事項(xiàng)及合同明確需現(xiàn)場簽證的內(nèi)容均屬于現(xiàn)場簽證范圍的，可以辦理現(xiàn)場簽證，包括：工程量增減、材料設(shè)備價格變化等?，F(xiàn)場簽證要反復(fù)對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。

2.現(xiàn)場簽證審批權(quán)限

一般簽證2萬元以下（含2萬元）項(xiàng)目公司工程部、預(yù)算部2—5萬元（含5萬元）除以上人員簽字外，報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理或主管副總批準(zhǔn)重大簽證5—20萬元（含20萬元）公司分管副總審批20萬元以上公司總經(jīng)理審批

2.1上述金額范圍是指單筆單項(xiàng)變更簽證的總金額，不得分筆分項(xiàng)拆分變更簽證金額，并報(bào)公司審計(jì)以備抽審。

2.2同一單體建筑物每個專業(yè)現(xiàn)場簽證次數(shù)超過10次的，要由提案人寫分析報(bào)告，報(bào)告應(yīng)至少包含原因、責(zé)任人、后續(xù)是否還有簽證以及減少費(fèi)用的應(yīng)對方案，并報(bào)公司批準(zhǔn)。

2.3為提高效率，預(yù)算部經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、公司領(lǐng)導(dǎo)可根據(jù)項(xiàng)目具體情況進(jìn)行授權(quán)。

3.現(xiàn)場簽證辦理

3.1對現(xiàn)場發(fā)生需簽證的工程內(nèi)容，要求提案人詳細(xì)列明事發(fā)原因、簽證理由及合同依據(jù)。在所需簽證工程內(nèi)容發(fā)生前五天內(nèi)（特殊情況可在事先征得項(xiàng)目經(jīng)理同意且在所需簽證工程內(nèi)容發(fā)生后的當(dāng)天）一式五份（加蓋單位印章）及時上報(bào)。

3.2對涉及隱蔽工程或其它事后無法再現(xiàn)的簽證，提案人應(yīng)及時通知監(jiān)理工程師、業(yè)主工程部專業(yè)工程師和造價人員共同到現(xiàn)場勘查、核定。

3.3對重大的簽證，要求提案人應(yīng)于施工前7天上報(bào)，項(xiàng)目部和監(jiān)理工程師在接獲承包人的申請后三天內(nèi)就該簽證的必要性、可行性、經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，并將審核意見上報(bào)公司。

3.4每月10日前，對于截止上月末已完工程但尚未確定最終審定價的簽證費(fèi)用預(yù)算，甲、乙雙方應(yīng)進(jìn)行綜合性核對和價格商談，并形成核對與商談記錄清單。

4.現(xiàn)場簽證的審批

4.1項(xiàng)目工程部在接到經(jīng)監(jiān)理工程師簽署處理意見的簽證單后，一般工程簽證必須有監(jiān)理公司、項(xiàng)目部現(xiàn)場工程師、預(yù)算部經(jīng)理、工程部經(jīng)理簽字審核、然后報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理簽批后方可生效。對重大的簽證須上報(bào)公司主管部門，并經(jīng)得分管副總經(jīng)理或公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。具體按第2條審批權(quán)限執(zhí)行。

4.2承包人意見必須由現(xiàn)場專業(yè)工程師和項(xiàng)目經(jīng)理簽署；監(jiān)理公司意見必須由現(xiàn)場專業(yè)監(jiān)理工程師和總監(jiān)簽署。

4.3原則上現(xiàn)場簽證按量價分離要求進(jìn)行，即工程量由工程部負(fù)責(zé)，價款由預(yù)算部負(fù)責(zé)。但如發(fā)現(xiàn)量價有重大偏離時，發(fā)現(xiàn)方須立即向上一級領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，上一級領(lǐng)導(dǎo)作出審查意見。

4.4項(xiàng)目部在接獲承包人呈交的經(jīng)監(jiān)理工程師簽署意見的簽證單后，一般在5天內(nèi)（重大簽證為10天內(nèi)）予以批復(fù)，并反饋予承包人。

4.5現(xiàn)場簽證沒有實(shí)施或未全部實(shí)施，監(jiān)理工程師、工程部現(xiàn)場代表應(yīng)及時注銷或按實(shí)重新核定該項(xiàng)簽證單，并及時通知造價人員。

4.6辦理現(xiàn)場簽證要填寫現(xiàn)場簽證審批單，詳見附錄3：現(xiàn)場簽證審批單。

5.附則監(jiān)理工程師及項(xiàng)目職能部門相關(guān)人員應(yīng)認(rèn)真、仔細(xì)、準(zhǔn)確、合理地對簽證簽署意見。尤其是要注意對于承包單位為減項(xiàng)的現(xiàn)場簽證要及時辦理。如項(xiàng)目部職能部門相關(guān)人員發(fā)生瀆職行為將給予內(nèi)部處分和相應(yīng)的罰款，直至追究法律責(zé)任。

工程質(zhì)量與監(jiān)理

1、項(xiàng)目開工前，原則上應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。

2、工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合，嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報(bào)告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢部門認(rèn)可的書面處理方案予以落實(shí)。事故報(bào)告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。

3、應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗(yàn)收。隱蔽工程的驗(yàn)收，必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗(yàn)收簽證的，應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。隱蔽工程驗(yàn)收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案。未經(jīng)預(yù)算人員參與驗(yàn)收的隱蔽工程，在結(jié)算時不予計(jì)價。

工程進(jìn)度款

1、原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應(yīng)不超過工程造價的15%，并在工程進(jìn)度款支付到工程造價50%時開始抵扣預(yù)付備料款。

2、工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：

1）施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表，見附件4：工程驗(yàn)工計(jì)價審批表；

2）工程、預(yù)算部門會同監(jiān)理人員，對照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料；

3）預(yù)算部門整理復(fù)核工程價值量；

4）經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺帳。

3、應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項(xiàng)的使用提供便利。

4、工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價80%時，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少15%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動權(quán)。

（五）工程材料及設(shè)備管理

1、項(xiàng)目開工前，設(shè)計(jì)或工程管理部門應(yīng)及時列出所需材料及設(shè)備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：

2、甲方能找到一級建材市場的、有進(jìn)口免稅計(jì)劃指標(biāo)的、有特殊質(zhì)量要求和價格浮動幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實(shí)行甲供或甲定乙供，其余實(shí)行乙供；

3、實(shí)行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購保管費(fèi)。

4、應(yīng)按工程實(shí)際進(jìn)度合理安排采購數(shù)量和具體進(jìn)貨時間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。

5、甲供材料、設(shè)備的采購必須進(jìn)行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設(shè)備和大宗建材采購上采用招標(biāo)方式。在質(zhì)量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：

1）能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商；

2）愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商；

3）能夠到現(xiàn)場安裝，接受驗(yàn)收合格后再付款的供貨商；

4）售后服務(wù)和信譽(yù)良好的供貨商。

5）工程管理部門對到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當(dāng)場檢查驗(yàn)收并出具檢驗(yàn)報(bào)告，辦理驗(yàn)收手續(xù)，妥善保管。對不符合要求的，應(yīng)及時退貨并通知財(cái)務(wù)部拒絕付款。

6）《采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時或質(zhì)量、數(shù)量等問題對工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。

7）必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為。

8）對于乙供材料和設(shè)備，我方必須按認(rèn)定的質(zhì)量及選型，在預(yù)算人員控制的價格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進(jìn)行封樣，并盡量采取我方限價的措施。同時在材料和設(shè)備進(jìn)場時應(yīng)要求出具檢驗(yàn)合格證。

9）材料的代用應(yīng)由工程管理部門書面提出，設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位通過，審算部門同意，領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

10）甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗(yàn)合格證和我方工程管理部門的驗(yàn)收檢驗(yàn)證明以及結(jié)算清單，經(jīng)審算、財(cái)務(wù)部門審核無誤后，方能辦理結(jié)算。

（六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制

1、單項(xiàng)工程和項(xiàng)目竣工應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗(yàn)收三個環(huán)節(jié)才能移交。

2、設(shè)計(jì)、工程、審計(jì)、預(yù)算、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等，“移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署。

3、凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗(yàn)合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追究其責(zé)任。

4、工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任（包括驗(yàn)收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責(zé)任的約定）及處罰措施等。

5、采取一次性扣留保修金，應(yīng)對保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的預(yù)計(jì)，留足保修費(fèi)用。

6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費(fèi)用，應(yīng)在工程承包合同中明確由乙方承擔(dān)。

（七）工程結(jié)算管理

一、工程結(jié)算

1.定義

1.1工程結(jié)算是指合同價格的結(jié)算。

1.2合同價格應(yīng)為合同價款加上按合同規(guī)定進(jìn)行的合同價款調(diào)整（增加或減少）。

1.3合同價款是承發(fā)包雙方在合同中約定，發(fā)包人用以支付承包人按照合同約定承包人完成承包范圍全部工程并承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任的款項(xiàng)。

1.4合同價款調(diào)整是指在合同履行中發(fā)生、按照合同約定或承發(fā)包雙方協(xié)商同意需要調(diào)整（增加或減少）合同價款的情況，經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)后按計(jì)算合同價款的方法調(diào)整的合同價款。主要包括：

a）由于發(fā)包人原因?qū)е碌暮贤瑑r款調(diào)整：如工程變更、發(fā)包人違約等等；

b）由于非發(fā)包人原因?qū)е碌暮贤瑑r款調(diào)整：承包人違約、合同缺陷等增加的合同價款。

1.5工程變更是指工程范圍變更、設(shè)計(jì)變更。工程范圍的變更包括新增工程和刪減工程（新增工程分為附加工程和額外工程。所謂附加工程是指那些該合同項(xiàng)目所必不可少的工程，如果缺少了這些工程，該合同項(xiàng)目便不能發(fā)揮合同預(yù)期的作用?；蛘哒f，附加工程就是合同工程項(xiàng)目所必需的工程。所謂額外工程是指工程項(xiàng)目合同文件中“工作范圍”中未包括的工作。缺少這些工作，原訂合同工程項(xiàng)目仍然可以運(yùn)行，并發(fā)揮效益。）；設(shè)計(jì)變更是經(jīng)發(fā)包人統(tǒng)一并發(fā)出指令更改工程有關(guān)部分的標(biāo)高、基線、位置和尺寸及材料等等。

1.6專業(yè)分包工程合同結(jié)算是指發(fā)包人直接分包的專業(yè)分包工程完工后，按專業(yè)分包工程合同條件進(jìn)行的工程驗(yàn)收、結(jié)算。

1.7項(xiàng)目工程總結(jié)算是指項(xiàng)目工程竣工之后發(fā)包人與承包人進(jìn)行的總承包合同工程竣工結(jié)算和尚未進(jìn)行結(jié)算的專業(yè)分包工程合同的工程竣工結(jié)算。

2.工程結(jié)算的條件

2.1工程質(zhì)量合格或達(dá)到合同要求并按照合同要求取得驗(yàn)收證書是工程結(jié)算的必要條件。結(jié)算以工程計(jì)量為基礎(chǔ)，計(jì)量必須以質(zhì)量達(dá)到要求為前提。所以不是對承包商已完的工程全部結(jié)算和支付，而只結(jié)算和支付質(zhì)量達(dá)到要求的部分，對于工程質(zhì)量達(dá)不到要求的部分一律不予結(jié)算和支付。

2.2一切結(jié)算均需要符合合同規(guī)定的要求。

2.3變更項(xiàng)目必須有發(fā)包人的變更通知。沒有發(fā)包方的指示承包商不得作任何變更。如果承包商沒有收到指示就進(jìn)行變更的話，他無理由就此變更的費(fèi)用要求補(bǔ)償。

2.4及時、完備的結(jié)算資料。

3.結(jié)算資料完整的結(jié)算資料包括（但不限于）以下內(nèi)容：

3.1合同約定對合同價格構(gòu)成影響的文件及資料：

3.2承包人履約情況：

a）工程竣工驗(yàn)收資料；

b）發(fā)包人對承包人履約情況的說明，包括：

i.雙方確認(rèn)的已完和未完工程項(xiàng)目一覽表；

ii.工期或質(zhì)量未達(dá)到合同要求的項(xiàng)目應(yīng)提供相應(yīng)明確責(zé)任的說明；

iii.承包人違約給發(fā)包人造成的損失情況（已辦理反索賠的項(xiàng)目除外）；

iv.合同約定的設(shè)備清單和工程實(shí)際使用的設(shè)備材料清單一覽表。

3.3工程結(jié)算書：

a）結(jié)算書編制說明，其內(nèi)容應(yīng)包括2.1-2.3條有關(guān)需要說明內(nèi)容。

b）合同價款范圍內(nèi)規(guī)定工程內(nèi)容的結(jié)算（結(jié)算明細(xì)表、匯總表）。

c）合同規(guī)定合同價款調(diào)整范圍內(nèi)（增加和/或減少）工程內(nèi)容的結(jié)算。

4.工程結(jié)算的審查原則及要點(diǎn)工程結(jié)算應(yīng)嚴(yán)格按照合同規(guī)定，明確承發(fā)包雙方的權(quán)利義務(wù)，按照合同規(guī)定的結(jié)算方式進(jìn)行結(jié)算，在承包人風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任范圍內(nèi)的工程費(fèi)用支出不予調(diào)整工程價款。

4.1合同價款范圍內(nèi)的結(jié)算，應(yīng)區(qū)分不同的發(fā)包方式和合同類型進(jìn)行審查：

a）對于總價合同，嚴(yán)格按照合同價款進(jìn)行結(jié)算，嚴(yán)格審查合同內(nèi)的工作內(nèi)容是否在實(shí)際施工中按合同要求完成，包括產(chǎn)品設(shè)備的型號是否和合同相符；

b）對于單價合同，應(yīng)按照合同約定的工程量計(jì)算規(guī)則、依據(jù)施工圖和現(xiàn)場實(shí)際情況進(jìn)行工程量的計(jì)量，乘以合同單價計(jì)算合同價款，審查重點(diǎn)為工程量的計(jì)量；

c）對于未進(jìn)行招投標(biāo)，合同約定按照施工圖預(yù)算加調(diào)整計(jì)算合同價格的工程，應(yīng)依據(jù)施工圖和現(xiàn)場實(shí)際情況、按照合同規(guī)定采用定額的工程量計(jì)算規(guī)則計(jì)算工程量和計(jì)價。審查重點(diǎn)分為工程量的計(jì)量和價格的來源與計(jì)算是否合理。

d）對于有甲供材料的合同，在先梳理清楚材料的工程實(shí)際消耗量和施工單位領(lǐng)用量之后，方進(jìn)行計(jì)量和計(jì)價工作。對于超額使用的單位要追究違約責(zé)任。

4.2調(diào)整合同價款的結(jié)算：（由于發(fā)包人原因?qū)е碌暮贤瑑r款調(diào)整。）

4.2.1工程變更部分工程范圍變更內(nèi)容，對于合同范圍內(nèi)已有工程項(xiàng)目的工程量改變時，按工程量清單或工程定額中的工程量計(jì)算規(guī)則和計(jì)價方式進(jìn)行結(jié)算；對于屬于合同工程內(nèi)，但工程量清單或工程定額內(nèi)沒有的工程項(xiàng)目，雙方協(xié)商議定工程量計(jì)算規(guī)則和價格進(jìn)行結(jié)算；對于不屬于合同范圍內(nèi)的工程項(xiàng)目：

1）要根據(jù)簽發(fā)的變更通知單明確的雙方的權(quán)利義務(wù)和結(jié)算方式，2）變更工程的價格可參考原合同中的工程量計(jì)算規(guī)則和計(jì)價方式進(jìn)行結(jié)算，3）如果原合同或工程定額中無相關(guān)價格，由雙方協(xié)商議定工程量計(jì)算規(guī)則和價格進(jìn)行結(jié)算。審查重點(diǎn)為變更手續(xù)是否及時、完備、變更內(nèi)容是否與現(xiàn)場實(shí)際工程相符、工程量計(jì)算是否合理、價格來源與計(jì)算是否合理。

a）對于設(shè)計(jì)變更內(nèi)容，主要審查變更手續(xù)是否及時、完備、變更內(nèi)容是否與現(xiàn)場實(shí)際工程相符、工程量計(jì)算是否合理、價格來源與計(jì)算是否合理。

b）對于進(jìn)度計(jì)劃變更內(nèi)容，應(yīng)首先審查進(jìn)度計(jì)劃變更的手續(xù)是否及時、完備，進(jìn)度計(jì)劃變更的責(zé)任方是發(fā)包人還是承包人，對于由于承包人的原因?qū)е碌倪M(jìn)度計(jì)劃變更，由此產(chǎn)生的工程內(nèi)容的增加或人工、機(jī)械降效等不予調(diào)整工程價款。其次審查進(jìn)度計(jì)劃變更的計(jì)算是否合理，應(yīng)對照合同規(guī)定的工程進(jìn)度計(jì)劃和變更的工程進(jìn)度計(jì)劃，計(jì)算對工期的影響，從而計(jì)算由此產(chǎn)生的施工措施費(fèi)用、工程內(nèi)容增加費(fèi)用和人工、機(jī)械降效費(fèi)用等等。

c）對于施工條件變化導(dǎo)致的合同價款的調(diào)整，應(yīng)首先審查施工條件的變化，如不良地基、地下障礙物的處理等，是否是承包人應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)范圍，如屬于發(fā)包人的責(zé)任，如地質(zhì)勘察錯誤等，應(yīng)予調(diào)整工程價款。其次，因?yàn)榇瞬糠謨?nèi)容是施工圖紙上不能反映出來的，又屬于隱蔽工程，應(yīng)重點(diǎn)審查變更手續(xù)是否及時、完備，看是否符合工程實(shí)際情況。工程價款調(diào)整的審查參考上述原則。

4.2.2由于雙方違約或合同缺陷導(dǎo)致的合同價款調(diào)整應(yīng)首先正確理解合同條款，正確劃分違約責(zé)任。其次審查違約索賠是否符合合同和法律時限和程序的規(guī)定。如果符合上述規(guī)定，則應(yīng)審查索賠的計(jì)算方法和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否符合規(guī)定，有否重復(fù)計(jì)算，還應(yīng)剔除承包商違約、失誤或不作為導(dǎo)致的損失。對于承包商違約給發(fā)包人造成的損失，則應(yīng)及時、合理的進(jìn)行反索賠。對于雙方就違約事項(xiàng)達(dá)不成一致意見或由于合同本身的缺陷而導(dǎo)致爭議時，雙方應(yīng)首先協(xié)商解決，協(xié)商不成應(yīng)按照合同規(guī)定提交仲裁或訴訟。

4.2.3合同價格的結(jié)算，應(yīng)參照財(cái)務(wù)往來狀況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。如參照：發(fā)包人為承包人代繳的，但未轉(zhuǎn)賬的各項(xiàng)稅費(fèi)；發(fā)包人直接支付給分包人，但未轉(zhuǎn)賬的款項(xiàng)；發(fā)包人負(fù)責(zé)采購材料設(shè)備并交付給承包人使用，轉(zhuǎn)賬的款項(xiàng)（用以計(jì)算該材料、設(shè)備的價格）；發(fā)包人負(fù)責(zé)采購材料設(shè)備并交付給承包人使用，未轉(zhuǎn)賬的款項(xiàng)（即甲供材料、設(shè)備）（用以計(jì)算按照合同規(guī)定承包人節(jié)約、超額使用材料時的獎勵或懲罰）；以及其他對于工程結(jié)算需要的財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)賬明細(xì)。

5.甲供設(shè)備和材料的結(jié)算

5.1核對實(shí)際的品牌、規(guī)格、型號及技術(shù)要求是否和合同要求一致；

5.2供貨單位必須提供收料單原件，且收料單數(shù)量應(yīng)與現(xiàn)場核對，以證其真實(shí)性；

5.3所有供貨必須落實(shí)貨物的使用單位，并有使用單位（施工單位）的簽收記錄；

5.4必須到現(xiàn)場核對已安裝的貨物是否符合安裝規(guī)范，外觀及內(nèi)在品質(zhì)是否在安裝過程中受到破壞或變形以及損失或損蝕；

5.5供貨單位必須提供產(chǎn)品證明書以證明其產(chǎn)地及質(zhì)量，以及供貨合同要求的其它資料。

（八）其他環(huán)節(jié)的成本控制

1、正式發(fā)售前，應(yīng)組織銷售、設(shè)計(jì)、工程和預(yù)算人員擬訂詳細(xì)的《銷售承諾事項(xiàng)清單》，逐項(xiàng)測算其建設(shè)成本，并對照原成本預(yù)算逐項(xiàng)審核；對配套設(shè)施，應(yīng)測算其運(yùn)行成本，并列入項(xiàng)目完全成本范圍內(nèi)?！朵N售承諾事項(xiàng)清單》及有關(guān)成本測算，須報(bào)公司審查通過。

2、銷售過程中為增加“賣點(diǎn)”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項(xiàng)目時，應(yīng)事先編制預(yù)算并報(bào)公司批準(zhǔn)后方可實(shí)施。

3、應(yīng)盡可能縮短項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營周期，減少期間費(fèi)用。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經(jīng)營條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏；應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時間，減少利息費(fèi)用等成本。

4、應(yīng)按回避、競爭、平等、服務(wù)、距離、雙贏、公正、團(tuán)隊(duì)合作的原則，正確處理與合作伙伴的關(guān)系。

第五篇：萬科企業(yè)股份有限公司成本管理制度

XX企業(yè)股份有限公司 房地產(chǎn)成本管理制度（討論稿）

一、總 則

1、為了增強(qiáng)成本控制力度，降低成本費(fèi)用，提高市場競爭力，根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合集團(tuán)成本管理的要求和經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，制定本制度。

2、成本管理的基本原則是：以市場需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。

3、成本監(jiān)控的任務(wù)是：遵守國家有關(guān)法規(guī)政策，落實(shí)成本崗位責(zé)任制，完善成本管理基礎(chǔ)，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)成本管理職責(zé)

（一）集團(tuán)總部的成本管理職責(zé)

1、制定、修正集團(tuán)成本管理制度，督促、指導(dǎo)各開發(fā)企業(yè)建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢查執(zhí)行情況，對成本實(shí)行制度監(jiān)控。

2、進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)研，對房地產(chǎn)市場走勢作出分析、判斷，及時提供、反饋給集團(tuán)和各開發(fā)企業(yè)管理層作決策參考；保持對國家有關(guān)法規(guī)政策和集團(tuán)成本管理環(huán)境的了解，協(xié)助房地產(chǎn)公司爭取優(yōu)惠政策、處理有關(guān)政策性問題。

3、組織各方面專業(yè)人士對擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察、立項(xiàng)聽證，按立項(xiàng)審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助房地產(chǎn)公司做好項(xiàng)目前期策劃中的成本控制。立項(xiàng)審查的重點(diǎn)是：

◆ 立項(xiàng)資料是否齊全、規(guī)范； ◆ 市場定位是否明確、恰當(dāng)； ◆ 投資成本估算是否經(jīng)濟(jì)、合理；

◆ 投資回報(bào)是否符合集團(tuán)利潤目標(biāo)要求； ◆ 投資風(fēng)險(xiǎn)能否有效控制。

4、跟蹤、落實(shí)各項(xiàng)目成本計(jì)劃及其執(zhí)行情況，適時了解各項(xiàng)目成本的實(shí)際構(gòu)成，匯編集團(tuán)成本報(bào)表；分析、總結(jié)項(xiàng)目成本控制情況，協(xié)助、督促各開發(fā)企業(yè)做好項(xiàng)目操作過程中的成本控制工作。

5、建立成本信息監(jiān)控中心，及時收集各項(xiàng)目成本動態(tài)資料，為集團(tuán)管理層提供充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)意見反饋給各開發(fā)企業(yè)。

6、組織集團(tuán)成本管理的信息交流，通過培訓(xùn)、雙向交流、研修會等方式，增進(jìn)全員的成本管理意識，推廣集團(tuán)內(nèi)外成本管理經(jīng)驗(yàn)，尋求降低成本的有效途徑，促進(jìn)集團(tuán)成本管理水平的提高。

7、根據(jù)管理的需要，派出審計(jì)小組對項(xiàng)目成本進(jìn)行階段審計(jì)和決算審計(jì)，對項(xiàng)目成本發(fā)生的合理性、成本管理的規(guī)范性提出審計(jì)意見。并結(jié)合項(xiàng)目收益情況，考核項(xiàng)目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報(bào)率等指標(biāo)。

8、逐步推行成本管理及其信息交流電腦化，搞好成本管理的綜合服務(wù)。

（二）開發(fā)企業(yè)的成本管理職責(zé)

1、認(rèn)真執(zhí)行集團(tuán)成本管理制度，結(jié)合實(shí)際制定本單位成本管理制度，并自覺接受總部監(jiān)督。

2、根據(jù)本單位業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場情況，確定項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，組織立項(xiàng)調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項(xiàng)建議和開發(fā)設(shè)想，并按要求向集團(tuán)總部提交立項(xiàng)可行性報(bào)告，履行立項(xiàng)審批程序。

3、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，應(yīng)按市場定位和成本估算準(zhǔn)確把握設(shè)計(jì)方案，組織審查設(shè)計(jì)概算的經(jīng)濟(jì)合理性，使規(guī)劃設(shè)計(jì)既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識和要求。

4、客觀、認(rèn)真地進(jìn)行項(xiàng)目成本費(fèi)用測算，編制項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)劃，確定項(xiàng)目及每個單項(xiàng)工程的目標(biāo)成本，分解成本費(fèi)用控制指標(biāo)，落實(shí)降低成本技術(shù)組織措施。

5、遵循基本建設(shè)程序，進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)際操作，對房地產(chǎn)成本實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控。保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。

6、正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴(yán)格控制項(xiàng)目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用，加速投資回報(bào)，提高投資回報(bào)率。

7、組織項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用核算，及時、全面、準(zhǔn)確、動態(tài)地反映項(xiàng)目成本、費(fèi)用情況，按規(guī)定編報(bào)成本會計(jì)報(bào)表等有關(guān)資料。堅(jiān)持成本報(bào)告制度，保證成本信息交流的及時、有效。

8、熟悉、掌握國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場需求、預(yù)算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預(yù)見性，努力尋求降低成本費(fèi)用的途徑。

9、定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，每年至少一次，并將分析報(bào)告報(bào)集團(tuán)總部財(cái)務(wù)部。

三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控

（一）成本監(jiān)控系統(tǒng)

1、根據(jù)集團(tuán)的管理體制，集團(tuán)建立總部以管理監(jiān)控為中心、各開發(fā)企業(yè)以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng)。實(shí)行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)、各職能部門具體實(shí)施的運(yùn)行機(jī)制。

2、各監(jiān)控中心應(yīng)樹立全員成本意識，對房地產(chǎn)成本實(shí)行全過程監(jiān)控。

3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理需要和項(xiàng)目實(shí)際情況，設(shè)置審算部、工程部、財(cái)務(wù)部等成本管理職能部門或崗位，保證成本控制工作的順利進(jìn)行

（二）成本監(jiān)控的要求

制度建設(shè)

1、根據(jù)管理的需要，各房地產(chǎn)公司應(yīng)制訂和完善包括以下幾方面內(nèi)容的成本管理制度，并報(bào)集團(tuán)總部備案：

◆ 成本管理責(zé)任制及監(jiān)控程序；

◆ 計(jì)劃管理制度(包括指標(biāo)、定額、考核管理辦法)；

◆ 招、投標(biāo)管理制度；

◆ 合同管理制度；

◆ 工程(質(zhì)量、進(jìn)度、監(jiān)理、現(xiàn)場、工程盤點(diǎn)、竣工驗(yàn)收移交)管理制度；

◆ 預(yù)決算(包括概算、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證、結(jié)算、款項(xiàng)撥付)管理制度；

◆ 費(fèi)用控制制度；

◆ 材料設(shè)備管理制度。

以上制度，各單位可分別制定也可綜合制定。

2、集團(tuán)總部應(yīng)不斷總結(jié)各開發(fā)企業(yè)成本控制經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上，逐步健全、完善集團(tuán)房地產(chǎn)成本管理制度。

計(jì)劃管理

1、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的節(jié)奏，及時編制成本計(jì)劃，并跟蹤、檢查、考核計(jì)劃的執(zhí)行情況：

◆ 開發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)劃(按完全成本口徑)；

◆ 期間費(fèi)用計(jì)劃；

◆ 降低成本技術(shù)組織措施計(jì)劃。

2、成本計(jì)劃以設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進(jìn)行編制，做到目標(biāo)明確、先進(jìn)、可行，盡量數(shù)據(jù)化、圖表化。

3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)完善成本考核辦法，確立成本降低率、費(fèi)用節(jié)約額、項(xiàng)目投資回報(bào)率等成本考核指標(biāo)。

分析檢查

1、各開發(fā)企業(yè)在成本控制過程中，應(yīng)定期、按開發(fā)階段對房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進(jìn)行分析，以及時總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作。分析的重點(diǎn)是：

◆ 計(jì)劃及其執(zhí)行情況；

◆ 實(shí)際成本與預(yù)算成本、計(jì)劃成本對比差異及其原因；

◆ 分析期內(nèi)控制措施、效果、存在問題及改進(jìn)意見、對策；

評價、結(jié)論與提示。

2、集團(tuán)總部根據(jù)管理需要，應(yīng)按項(xiàng)目就成本控制情況進(jìn)行分析檢查。

信息交流

1、應(yīng)報(bào)集團(tuán)總部的常規(guī)性成本資料主要包括：

項(xiàng)目基本情況；

◆ 按會計(jì)制度規(guī)定應(yīng)編報(bào)的成本核算報(bào)表；

◆ 成本動態(tài)情況及其分析資料；

◆ 當(dāng)?shù)卣咝允召M(fèi)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)及政策的適用期限、收費(fèi)部門。

2、按例外管理原則，對下列成本異常偏差及其處置辦法，應(yīng)隨時報(bào)集團(tuán)總部：

◆ 當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整；

◆ 成本超降率占單項(xiàng)工程成本總額10%以上、占其本身預(yù)算成本或計(jì)劃成本30%以上的的項(xiàng)目、事件(包括停工、嚴(yán)重窩工、重大設(shè)計(jì)變更、計(jì)劃外增減項(xiàng)目、現(xiàn)場簽證、工程質(zhì)量事故等因素影響造成的成本增、減項(xiàng)目、事件)；

◆ 合作條件更改；

◆ 補(bǔ)交地價。

3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立成本信息庫，互相交流成本控制的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制

（一）立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制

1、各單位新項(xiàng)目立項(xiàng)時必須向集團(tuán)總部提交《立項(xiàng)請示》和詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》，并經(jīng)集團(tuán)立項(xiàng)聽證會討論通過?！犊尚行匝芯繄?bào)告》除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：

◆ 成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施；

◆ 投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排；

◆ 稅務(wù)環(huán)境及其影響；

◆ 資金計(jì)劃；

◆ 《競投方案》（僅限招標(biāo)、拍賣項(xiàng)目）；

◆ 投資風(fēng)險(xiǎn)評估及相應(yīng)的對策；

◆ 項(xiàng)目綜合評價意見。

2、《可行性研究報(bào)告》應(yīng)至少在立項(xiàng)聽證會前提前一周上交集團(tuán)總部。

3、若項(xiàng)目立項(xiàng)后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化，并將對我方構(gòu)成重大不利影響時，應(yīng)重新向集團(tuán)總部提交《立項(xiàng)申請》。

4、招標(biāo)或拍賣項(xiàng)目的競價不得突破集團(tuán)批準(zhǔn)的最高限價；合作建房項(xiàng)目要充分考慮地價款的支付方式及相應(yīng)的資金成本。

5、招標(biāo)、拍賣合同或合作開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)集團(tuán)總部律師審核后正式簽署。

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇由各開發(fā)單位自行負(fù)責(zé)，但應(yīng)遵循以下原則：

◆ 能由集團(tuán)內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)由集團(tuán)內(nèi)部自行完成；

◆ 需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)采取招標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。

2、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會”審查，獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。

3、施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》。

4、設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。

（三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制

1、除壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。

2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標(biāo)方式進(jìn)行。

3、應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動；對投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場考察，提出書面考察意見；對投標(biāo)情況進(jìn)行評估，提出書面評估意見。

4、同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費(fèi)較低的單位。

5、凡投資額超過人民幣1,000萬元的工程項(xiàng)目若采取邀請招標(biāo)方式，應(yīng)事后向集團(tuán)總部提交有關(guān)招標(biāo)、評標(biāo)等工作的文字備忘。

6、零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報(bào)價等進(jìn)行選擇。

7、壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價。

8、施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。

9、應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案，跟蹤評估其資信、技術(shù)力量等。

10、出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。

（四）施工過程的成本控制 現(xiàn)場簽證

1、現(xiàn)場簽證要反復(fù)對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。

2、現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對工程量、單價、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)。現(xiàn)場簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定。

3、現(xiàn)場簽證必須按當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。

4、凡實(shí)行造價大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)的工程項(xiàng)目，在施工過程中不得辦理任何簽證。

5、因業(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)，確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)填寫《設(shè)計(jì)變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。我方設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限由各開發(fā)單位根據(jù)自身實(shí)際情況確定。工程質(zhì)量與監(jiān)理

1、項(xiàng)目開工前，原則上應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。

2、工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合，嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報(bào)告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢部門認(rèn)可的書面處理方案予以落實(shí)。事故報(bào)告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。

3、應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗(yàn)收。隱蔽工程的驗(yàn)收，必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗(yàn)收簽證的，應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。隱蔽工程驗(yàn)收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案。

工程進(jìn)度款

1、原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應(yīng)不超過工程造價的15%，并在工程進(jìn)度款支付到工程造價50%時開始抵扣預(yù)付備料款。

2、工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：

◆ 施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表；

◆ 工程、預(yù)算部門會同監(jiān)理人員，對照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料；

◆ 預(yù)算部門整理復(fù)核工程價值量；

◆ 經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺帳。

3、應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項(xiàng)的使用提供便利。

4、工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價85%時，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動權(quán)。

（五）工程材料及設(shè)備管理

1、項(xiàng)目開工前，設(shè)計(jì)或工程管理部門應(yīng)及時列出所需材料及設(shè)備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：

2、甲方能找到一級建材市場的、有進(jìn)口免稅計(jì)劃指標(biāo)的、有特殊質(zhì)量要求和價格浮動幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實(shí)行甲供或甲定乙供，其余實(shí)行乙供；

3、實(shí)行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購保管費(fèi)。

4、應(yīng)按工程實(shí)際進(jìn)度合理安排采購數(shù)量和具體進(jìn)貨時間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。

5、甲供材料、設(shè)備的采購必須進(jìn)行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設(shè)備和大宗建材采購上采用招標(biāo)方式。在質(zhì)量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：

◆ 能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商；

◆ 愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商；

◆ 能夠到現(xiàn)場安裝，接受驗(yàn)收合格后再付款的供貨商；

◆ 售后服務(wù)和信譽(yù)良好的供貨商。

6、工程管理部門對到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當(dāng)場檢查驗(yàn)收并出具檢驗(yàn)報(bào)告，辦理驗(yàn)收手續(xù)，妥善保管。對不符合要求的，應(yīng)及時退貨并通知財(cái)務(wù)部拒絕付款。

7、《采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時或質(zhì)量、數(shù)量等問題對工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。

8、各單位必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為。

9、對于乙供材料和設(shè)備，我方必須按認(rèn)定的質(zhì)量及選型，在預(yù)算人員控制的價格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進(jìn)行封樣，并盡量采取我方限價的措施。同時在材料和設(shè)備進(jìn)場時應(yīng)要求出具檢驗(yàn)合格證。

10、材料的代用應(yīng)由工程管理部門書面提出，設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位通過，審算部門同意，領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

11、甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗(yàn)合格證和我方工程管理部門的驗(yàn)收檢驗(yàn)證明以及結(jié)算清單，經(jīng)審算、財(cái)務(wù)部門審核無誤后，方能辦理結(jié)算。

（六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制

1、單項(xiàng)工程和項(xiàng)目竣工應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗(yàn)收三個環(huán)節(jié)才能移交。

2、設(shè)計(jì)、工程、審算、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等，“移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署。

3、凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗(yàn)合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追究其責(zé)任。

4、工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任(包括驗(yàn)收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責(zé)任的約定)及處罰措施等。

5、采取一次性扣留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)對保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的預(yù)計(jì)，留足保修費(fèi)用。

6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費(fèi)用，應(yīng)在工程承包合同中便明確有乙方承擔(dān)。

（七）工程結(jié)算管理

工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件：

◆ 符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定；

◆ 具備完整有效的質(zhì)量評定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料； ◆ 項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備； ◆ 工程遺留問題已處理完畢；

◆ 施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全。

2、工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證為準(zhǔn)，施工單位提供的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證，一般只能作為參考。

3、“點(diǎn)工”必須按照定額價計(jì)取、結(jié)算。

4、審算部門應(yīng)詳細(xì)核對工程量，審定價格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算工程總造價，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，也可聘請建行或國家有關(guān)部門進(jìn)行復(fù)審。

5、編制的預(yù)、結(jié)算書，應(yīng)當(dāng)有工費(fèi)、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算過程及詳細(xì)的編制說明，扣清甲供材料款項(xiàng)。

6、審算部門應(yīng)對主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理，進(jìn)行“三算”對比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進(jìn)措施和意見。

7、在審算部門提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用等債權(quán)、債務(wù)，對照合同詳細(xì)審核并編制工程財(cái)務(wù)決算書。

（八）其他環(huán)節(jié)的成本控制

1、正式發(fā)售前，應(yīng)組織銷售、設(shè)計(jì)、工程和預(yù)算人員擬訂詳細(xì)的《銷售承諾事項(xiàng)清單》，逐項(xiàng)測算其建設(shè)成本，并對照原成本預(yù)算逐項(xiàng)審核；對學(xué)校、交通、水塔等配套，應(yīng)測算其運(yùn)行成本，并列入項(xiàng)目完全成本范圍內(nèi)?！朵N售承諾事項(xiàng)清單》及有關(guān)成本測算，須報(bào)各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會審查通過。

2、銷售過程中為增加“賣點(diǎn)”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項(xiàng)目時，應(yīng)事先編制預(yù)算并報(bào)各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)后方可實(shí)施。

3、應(yīng)盡可能縮短項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營周期，減少期間費(fèi)用。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經(jīng)營條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏；應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時間，減少利息費(fèi)用等成本。

4、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按回避、競爭、平等、服務(wù)、距離、雙贏、公正、團(tuán)隊(duì)合作的原則，正確處理與合作伙伴的關(guān)系。

五、附 則

1、本制度適用于集團(tuán)所屬的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本單位的具體情況和項(xiàng)目特點(diǎn)，結(jié)合本制度的要求，制定本單位的成本管理制度或管理辦法，在實(shí)際工作中不斷完善，并報(bào)總部備案。

2、本制度未涉及到的內(nèi)容或未盡事項(xiàng)，應(yīng)按照國家和集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。本制度由總部財(cái)務(wù)管理部根椐集團(tuán)成本管理的需要進(jìn)行修訂和完善。