第一篇：不動(dòng)產(chǎn)登記放管服---妥處歷史遺留問題 促進(jìn)登記提質(zhì)增效

妥處歷史遺留問題 促進(jìn)登記提質(zhì)增效

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，登記辦法整合土地登記及房屋登記，分散登記時(shí)的遺留問題集中顯現(xiàn)，辦事群眾多處跑，自身權(quán)益得不到及時(shí)有效保障，引發(fā)不少社會(huì)矛盾，也影響了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的正常開展。為落實(shí)“放管服”改革和優(yōu)化營商環(huán)境的要求，切實(shí)解決企業(yè)和群眾在不動(dòng)產(chǎn)登記工作中的“堵點(diǎn)”“痛點(diǎn)”，提高不動(dòng)產(chǎn)登記工作的服務(wù)質(zhì)效，不動(dòng)產(chǎn)登記中心按照“尊重歷史、注重現(xiàn)實(shí)、依法處置、便民高效”的原則，借鑒其他地方的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，以問題為導(dǎo)向，對不動(dòng)產(chǎn)登記中的存在的歷史遺留問題進(jìn)行了認(rèn)真研究和處理，推進(jìn)了不動(dòng)產(chǎn)登記工作的開展，切實(shí)解決了部分不動(dòng)產(chǎn)登記中存在的歷史遺留問題，保障了權(quán)利人的合法權(quán)益。

一、妥處房屋已登記而土地未登記的問題

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前，對國有土地上房屋已登記而未辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)登記的房屋，權(quán)利人憑原先取得的房屋所有權(quán)證書申請辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，按照“先行登記、并行完善”的原則予以受理，并分以下情形辦理。

（一）對土地權(quán)屬來源合法，因權(quán)利人未及時(shí)申請辦理國有土地使用權(quán)登記的，依據(jù)新的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記規(guī)定，按程序辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

（二）對房屋建設(shè)權(quán)利人在建設(shè)開發(fā)中，存在手續(xù)不全、擅自改變用途、未按要求繳納相關(guān)稅費(fèi)等情形而未辦理國有土地使用權(quán)登記，現(xiàn)權(quán)利人憑已取得的房屋所有權(quán)證書申請辦理辦理國有土地使用權(quán)登記的，由相關(guān)部門依法對該房屋相關(guān)權(quán)利人進(jìn)行處理，完善手續(xù)后，按程序辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

二、妥處房地登記信息不一致的問題(一）房地坐落不一致

房地分開登記，中間存在時(shí)間差，期間如果不動(dòng)產(chǎn)所在的地民政編號調(diào)整后，登記完成房地的坐落就會(huì)不一致。查詢已登記的房屋和土地檔案，能找到依據(jù)的，按變動(dòng)后的新坐落登記。不能找到依據(jù)的，中心權(quán)籍調(diào)查股和不動(dòng)產(chǎn)所在地社區(qū)聯(lián)合調(diào)查，按調(diào)查結(jié)果辦理。

(二）房地權(quán)利人不一致

房屋發(fā)生轉(zhuǎn)讓并由買賣雙方當(dāng)事人按規(guī)定申請辦理了房屋轉(zhuǎn)移登記，但未及時(shí)申請辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記，造成房地權(quán)利人不一致。核實(shí)交易有關(guān)情況后，本著尊重歷史，注重現(xiàn)實(shí)的原則，提供合法的土地登記資料，增添土地信息，辦理“房地一體”的產(chǎn)權(quán)證書。

(三）房地用途不一致

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前，房屋和土地均已登記但用途不一致的，原記載的土地與房屋用途可保持不變，但應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書中分別記載用途改變有關(guān)情況。有證據(jù)證明原用途登記錯(cuò)誤的，應(yīng)依法辦理更正登記。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，土地批準(zhǔn)用途與實(shí)際用途不一致，或房屋實(shí)際用途與規(guī)劃用途不一致的，土地用途依據(jù)用地批準(zhǔn)文件或土地權(quán)屬來源材料，按照《土地利用現(xiàn)狀分類》填寫。房屋用途按照建設(shè)工程規(guī)劃批準(zhǔn)文件填寫，規(guī)劃用途不詳?shù)挠梢?guī)劃部門確認(rèn)后填寫。

三、妥處少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限到期登記的問題

對少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，可參照《國土資源部辦公廳關(guān)于妥善處理少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題的復(fù)函》（國土資廳函[2016]1712號）辦理，不需要提出續(xù)期申請，也不收取費(fèi)用，可正常辦理交易和登記手續(xù)。涉及“土地使用期限”仍填寫該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原起始日期和到期日期，并注明：“根據(jù)《國土資源部辦公廳關(guān)于妥善處理少 數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題的復(fù)函》（國土資廳函 [2016]1712號）辦理相關(guān)手續(xù)”。

四、處理辦證相關(guān)歷史遺留問題的經(jīng)驗(yàn)

（一）堅(jiān)持“尊重歷史、注重現(xiàn)實(shí)、依法處置、便民高效”的工作原則，堅(jiān)持“主動(dòng)工作、有序推進(jìn)、便捷服務(wù)”的工作思路，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，密切合作，妥善處理遺留問題，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。

（二）解放思想，簡化程序。產(chǎn)權(quán)登記的主要目的是履行政府職責(zé)，維護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，要將居民通過合法途徑購買房屋的辦證問題與處理開發(fā)建設(shè)單位違法違規(guī)行為區(qū)分開來，把解決歷史遺留問題與加強(qiáng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理、規(guī)范房地產(chǎn)市場相結(jié)合起來。

（三）爭取政策支持，化解登記難題。政府出臺歷史遺留問題的處理意見，有利于解決辦證難的問題，促進(jìn)辦證登記規(guī)范化、制度化，保障群眾的合法權(quán)利，也有利于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，增強(qiáng)政府對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管能力。因此，需及時(shí)匯總上報(bào)各種歷史遺留問題，請求上級主管部門進(jìn)行研究制定相關(guān)政策，為登記工作提供政策支持。

（四）分類處置，協(xié)同辦理。嚴(yán)格區(qū)分處理歷史遺留問題的范圍，不得將違章建筑作為歷史遺留問題進(jìn)行處理；重大歷史遺留問題要堅(jiān)持集體研究，一事一議，既解決好問題又搞好登記。

第二篇：關(guān)于解決當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作若干歷史遺留問題的操作規(guī)范

關(guān)于解決當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作

若干問題的操作規(guī)范

為進(jìn)一步規(guī)范登記行為，提高登記質(zhì)量和效率，根據(jù)《不 動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等相關(guān)法律法規(guī)，針對當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登 記中存在的若干問題，結(jié)合我省實(shí)際，在依法登記的前提下，按照“以民為本、尊重歷史、因地制宜、實(shí)事求是、能辦則辦、先行登記并行完善”的原則，提出如下操作規(guī)范。

一、關(guān)于原房屋已登記土地未登記的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記問題

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前，對國有土地上房屋已登記而開發(fā)建設(shè)單位未辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記的個(gè)人住宅，購房人憑原先取得的房屋所有權(quán)證書申請辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn) 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“先行登記、并行完善”的原則予以受理，并分以下情形辦理。

對土地權(quán)屬來源合法，因原開發(fā)建設(shè)單位未及時(shí)申請辦理國有土地使用權(quán)初始登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可依據(jù)新的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記規(guī)定，按程序辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書或不動(dòng)產(chǎn)登記證明，不再辦理土地使用權(quán)首次登記。

對房屋建設(shè)單位在國有建設(shè)用地開發(fā)中，存手續(xù)不全、擅自改變用途、未按要求繳納相關(guān)稅費(fèi)等情形而未辦理國有土地使用權(quán)登記，現(xiàn)購房人憑已取得的房屋所有權(quán)證書申請辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按“便民利民、穩(wěn)定連續(xù)”的原則受理。登記時(shí)，應(yīng)將上述情況書面如實(shí)告知相關(guān)當(dāng)事人，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿證上對房屋、土地的信息分別記載，在不動(dòng)產(chǎn)登記薄和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書附記欄注記“該不動(dòng)產(chǎn)未辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)登記，應(yīng)按規(guī)定及時(shí)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)”。同時(shí)，建議當(dāng)?shù)卣蛳嚓P(guān)部門依法對該房屋開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行處理，并限期補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。

如原開發(fā)建設(shè)單位已注銷、吊銷或下落不明的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在本地主流媒體上公告六十日，期滿無異議，不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)將公告留存并歸檔。

對購房人憑房屋所有權(quán)證書申請辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)予受理。在辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)將有關(guān)情況及時(shí)告知相關(guān)當(dāng)事人。同時(shí)，要在不動(dòng)產(chǎn)登記簿證上對房屋、土地信息分別記載，在不動(dòng)產(chǎn)登記薄及不動(dòng)產(chǎn)登記證明附記欄內(nèi)均注記“抵押權(quán)人知悉抵押的房屋未按規(guī)定辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)登記，自愿承擔(dān)由此帶來的 風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任?！?/p>

二、關(guān)于土地已登記房屋未登記的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記問題 對2014年12月31日前竣工并投入使用，已取得國有土地 使用證但未進(jìn)行房屋登記的各類住房，各級不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可依據(jù)《山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、山西省國土資源廳、山西省財(cái)政廳、山西省地方稅務(wù)局、山西省工商行政管理局〈關(guān)于加快解決國有土地上房屋權(quán)屬登記遺留問題的意見〉》（晉建房字 [2015]215號）文件規(guī)定，遵循“尊重歷史、厘清原因，簡化程序、便民利民”的原則，分類辦理不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。

對土地已登記、購房人所購商品房已竣工，由于房屋開發(fā)建設(shè)單位已注銷或被吊銷的，不能配合購房人辦理房屋登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)除執(zhí)行《關(guān)于加快解決國有土地上房屋權(quán)屬登記遺留問題的意見》有關(guān)規(guī)定外，還應(yīng)在當(dāng)?shù)刂髁髅襟w上公告 六十日。對公告期滿無異議、無限制措施記載、無其他人辦理 商品房買賣合同備案記錄及所有權(quán)登記記載的，無論開發(fā)建設(shè) 單位是否已辦理房屋所有權(quán)首次登記，購房人均可申請辦理個(gè)人的房屋所有權(quán)登記。

三、關(guān)于原房地登記信息不一致的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記問題(一）房地坐落不一致

對原房屋、土地登記發(fā)證機(jī)構(gòu)不屬于同一行政區(qū)域的，原 則上由原房屋登記機(jī)構(gòu)所在行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理，原辦理土地登記的機(jī)構(gòu)應(yīng)將土地登記檔案資料移交給相應(yīng)的不 動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，特殊情況也可由上級不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)指定辦理。房屋、土地坐落在同一行政區(qū)域，房、地兩證記載的坐落不一致的，以地名文件為準(zhǔn)，對于無地名證明文件的，按照房屋所有權(quán)證的坐落記載。

(二）房地權(quán)利人不一致

對已分別辦理土地房屋登記手續(xù)，房屋發(fā)生轉(zhuǎn)讓并由買賣雙方當(dāng)事人按規(guī)定申請辦理了轉(zhuǎn)移登記，但未及時(shí)申請辦理土地變更登記，造成房地權(quán)利人不一致，現(xiàn)房屋權(quán)利人申請房地一體登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)核實(shí)有關(guān)情況，尊重房屋交易事實(shí)，按有關(guān)規(guī)定將兩證收回，由雙方當(dāng)事人簽署知悉該情況的具結(jié)書后，予以登記。如因原權(quán)利人下落不明等原因確實(shí)無法提供原土地使用證的，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)公告原土地證作廢，再辦理房地統(tǒng)一登記手續(xù)。

(三）房地用途不一致

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前，房屋和土地均已登記但用途不一致的，原記載的土地與房屋用途可保持不變，但應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書中分別記載用途改變有關(guān)情況。有證據(jù)證明原用途登記錯(cuò)誤的，應(yīng)依法辦理更正登記。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，土地批準(zhǔn)用途與實(shí)際用途不一致，或房屋實(shí)際用途與規(guī)劃用途不一致的，土地用途依據(jù)用地批準(zhǔn)文 件或土地權(quán)屬來源材料，按照《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T21010-2007)二級類填寫，其中商服用地可按一級類填寫。房屋用途按照建設(shè)工程規(guī)劃批準(zhǔn)文件填寫，規(guī)劃用途不詳 的，依據(jù)土地用途填寫或由規(guī)劃部門確認(rèn)后填寫。

(四）房地范圍不一致

對建筑物超出原宗地界址或跨宗建設(shè)，已取得房屋所有權(quán)證，購房人現(xiàn)申請辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記 機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)受理，按實(shí)際用地范圍確定用地界址，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿證上如實(shí)記載相關(guān)情況。同時(shí)通知相關(guān)部門要查明超出界址原因，存在違法用地行為的，依法處理。房屋未登記的，應(yīng)取得國土資源主管部門會(huì)同規(guī)劃主管部門出具的宗地調(diào)整批準(zhǔn)文件后，方可申請辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

四、關(guān)于因民間借貸申請不動(dòng)產(chǎn)抵押登記問題 法人或其他組織之間因民間借貸申請不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記的，按有關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)予受理，依法登記。

五、關(guān)于劃撥國有土地使用權(quán)的抵押登記

劃撥國有土地使用權(quán)未經(jīng)批準(zhǔn)不得單獨(dú)抵押，但權(quán)利人以依法取得的建（構(gòu)）筑物進(jìn)行抵押的，劃撥土地使用權(quán)可與建(構(gòu)）筑物一并抵押。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登 記時(shí)，應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書及不動(dòng)產(chǎn)登記證明附記欄內(nèi)注記：“該不動(dòng)產(chǎn)的土地使用權(quán)為劃撥土地使用權(quán)，依法拍賣該房地產(chǎn)，或通過其他方式依法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)首先補(bǔ)繳土地出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償”。

六、關(guān)于已抵押土地上的建筑物登記問題

對原國有建設(shè)用地已設(shè)立抵押權(quán)，申請繼續(xù)設(shè)立在建建筑物抵押權(quán)登記、預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的，在當(dāng)事人提交了原土地抵押權(quán)人書面同意文件后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)予受理。

七、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記中宗地面積分?jǐn)偟膯栴}

宗地上的建筑物設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)單元時(shí)，住宅小區(qū)以不分?jǐn)偼恋孛娣e為原則，分?jǐn)偼恋孛娣e為例外，非住宅以分?jǐn)偼恋孛娣e為原則，定著物的土地使用權(quán)按所在宗地共有使用權(quán)登記。同時(shí)做好與原有分?jǐn)偼恋孛娣e的銜接工作，并在數(shù)據(jù)庫保留記載。

八、關(guān)于已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)移登記問題 根據(jù)《山西省人民政府關(guān)于加快住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干問題的決定》（晉政發(fā)[2002]6號）文件栢關(guān)規(guī)定：“鼓勵(lì)已購公房和經(jīng)濟(jì)適用住房（含集資建房、合作建房、解困住房）上市交易。取消已購公房上市交易原產(chǎn)權(quán)單位審批和上市年限的限 制。已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易統(tǒng)一繳納成交價(jià)1% 出讓金，土地使用期限調(diào)整為70年”，對已購公房、經(jīng)濟(jì)適用住房符合轉(zhuǎn)移登記條件的，土地出讓金按照上述文件執(zhí)行，如成交價(jià)低于稅務(wù)部門計(jì)稅評估價(jià)的，以稅務(wù)部門認(rèn)定的計(jì)稅評 估價(jià)為準(zhǔn)。土地使用年限起始期為該宗地內(nèi)第一套房屋上市交 易之日起計(jì)算，其土地性質(zhì)變更為出讓。

九、關(guān)于因繼承申請登記的問題

因繼承申請不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)從切實(shí)維護(hù)杈利人利益角度，建議登記申請人提交經(jīng)公證的享有繼承權(quán)的材料或生效的法律文書。申請人不能提交上述材料的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在受理該類登記事項(xiàng)前對當(dāng)事人提交的申請材料進(jìn)行全面查驗(yàn)，就有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行詢問，并要求當(dāng)事人出具對材料 真實(shí)性負(fù)責(zé)的具結(jié)書。查驗(yàn)詢問過程宜采取全程錄像等方式留 存證據(jù)，有必要的可發(fā)函原證明材料出具部門對材料真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)。登簿前不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)對擬登記結(jié)果進(jìn)行公示。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)設(shè)置專門窗口，由專人專崗負(fù)責(zé)辦理繼承取得不動(dòng)產(chǎn)的登記業(yè)務(wù)。有條件的地方可以通過政府購買服務(wù)的方式為當(dāng)事人辦理繼承權(quán)公證手續(xù)。

十、關(guān)于土地出讓年限到期登記的問題

對少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，可參照《國土資源部辦公廳關(guān)于妥善處理少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題 的復(fù)函》（國土資廳函[2016]1712號）辦理，不需要提出續(xù)期申請，也不收取費(fèi)用，可正常辦理交易和登記手續(xù)。涉及“土地使用期限”仍填寫該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原起始日期和到 期日期，并注明：“根據(jù)《國土資源部辦公廳關(guān)于妥善處理少 數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題的復(fù)函》（國土資廳函 [2016]1712號）辦理相關(guān)手續(xù)”。

各地在執(zhí)行過程中遇到的重要間題要及時(shí)向省廳反饋。本《操作規(guī)范》未盡事宜，各地可以因地制宜，提出制定切合實(shí) 際的解決之策。國家有新的相關(guān)法律法規(guī)或文件規(guī)定的，從其規(guī)定。