第一篇：物業(yè)管理活動中存在的風(fēng)險及其防范措施

物業(yè)管理活動中存在的風(fēng)險及其防范措施

摘要 : 目前，我國的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)進入了高速發(fā)展期。從物業(yè)管理的特點來看，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和使用者的生活聯(lián)系得更加緊密，也決定了物業(yè)管理企業(yè)面臨的風(fēng)險無時不在、無處不在，風(fēng)險的承擔可能導(dǎo)致企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動無法進行。因此，如何防范和化解風(fēng)險、降低損失程度，已經(jīng)成為整個物業(yè)管理行業(yè)關(guān)注的熱點問題。

我國從 1981 年 3 月在深圳成立第一家物業(yè)管理企業(yè)，到 1994 年建設(shè)部頒布 《 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 》，再到 2003 年 6 月 8 日國務(wù)院頒布 《 物業(yè)管理條例 》，說明中國物業(yè)管理行業(yè)正朝規(guī)范、健康的方向發(fā)展。目前全國物業(yè)管理企業(yè)有 3 萬多家，從業(yè)人員達 300 萬人，初步形成了一個巨大的物業(yè)管理市場。物業(yè)管理活動涉及小區(qū)和業(yè)主利益的方方面面，如治安防范、停車管理、消防管理、技術(shù)設(shè)備管理等，任何一個過程和環(huán)節(jié)的管理失誤都將直接或間接導(dǎo)致各種經(jīng)濟損失。

一、物業(yè)管理活動中可能發(fā)生的風(fēng)險

由于各類小區(qū)和大廈有著各自不同的特點，因此物業(yè)管理企業(yè)可能產(chǎn)生的風(fēng)險也有所不同，根據(jù)管理服務(wù)的具體義務(wù)內(nèi)容劃分，主要有以下幾個方面：人身、財產(chǎn)安全風(fēng)險，停車場責(zé)任風(fēng)險，消防事故及隱患風(fēng)險，物業(yè)主體及公共設(shè)施設(shè)備造成的風(fēng)險，公共環(huán)境不安全因素造成的風(fēng)險。1.人身、財產(chǎn)安全風(fēng)險。所謂人身、財產(chǎn)安全風(fēng)險，是指因第三人的行為（包括過失及故意行為），給物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或使用人造成人身、財產(chǎn)損害而產(chǎn)生的物業(yè)管理責(zé)任風(fēng)險。近年來，入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等各類案件在小區(qū)內(nèi)頻頻發(fā)生，給物業(yè)管理企業(yè)的管理帶來極大的風(fēng)險。如 2006 年 1 月，深圳福田法院就鳳凰衛(wèi)視前董事局副主席周一男等人于 2004 年 5 月 26 日在信托花園被害案的民事賠償案做出一審判決。法院認為，周一男被害案的發(fā)生，被告小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)沒有盡到誠信物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當達到的注意程度，有過錯，也應(yīng)承擔相應(yīng)民事責(zé)任。．停車場責(zé)任風(fēng)險。所謂停車場責(zé)任風(fēng)險是指在物業(yè)管理的停車場范圍內(nèi)，發(fā)生車輛車身受損、車輛丟失等事件給物業(yè)管理企業(yè)帶來的責(zé)任風(fēng)險。例如業(yè)主物品被盜，物業(yè)管理企業(yè)在什么情況下可以免責(zé)，在什么情況下應(yīng)承擔賠償責(zé)任；對于停車場停車，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)分別承擔哪些安全責(zé)任和義務(wù)。該類事件和訴訟爭議也是長期以來物業(yè)管理企業(yè)面臨的風(fēng)險。．消防風(fēng)險。小區(qū)和大廈的消防問題是關(guān)系到廣大業(yè)主和使用人生命、財產(chǎn)安全的關(guān)鍵問題。所謂消防風(fēng)險是指因小區(qū)或大廈內(nèi)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)不善而引發(fā)的風(fēng)險，如小區(qū)發(fā)生火災(zāi)帶來的可能導(dǎo)致重大人身損害或財產(chǎn)損失的風(fēng)險。2000 年 12 月，河南省洛陽市東都商廈發(fā)生特大火災(zāi)造成 309 人死亡，雖然大廈配備了泡沫滅火器，但既無噴水裝置，又無煙霧警報器，沒有及時阻止火災(zāi)的蔓延。．設(shè)備風(fēng)險。設(shè)備風(fēng)險是指因物業(yè)本身及公共設(shè)施設(shè)備的管理、維護不善造成的業(yè)主或使用人人身和財產(chǎn)損失所要承擔的責(zé)任風(fēng)險，如小區(qū)高層電梯因維護不當造成停機等。．公共環(huán)境管理風(fēng)險。物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)合同對所管理小區(qū)或大廈內(nèi)的公共區(qū)域具有管理和養(yǎng)護的義務(wù)，如果管理、養(yǎng)護不當將帶來巨大的隱患。

二、物業(yè)管理風(fēng)險的防范及化解措施

（一）人身、財產(chǎn)安全風(fēng)險的防范及化解措施

許多業(yè)主認為 : 交了物業(yè)管理費，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)對業(yè)主的人身、財產(chǎn)負安全責(zé)任。其實這是一個誤區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)只是依法成立的普通公司法人主體，不享有超出法律規(guī)定的任何行政管理權(quán)和行政處罰權(quán)，物業(yè)管理企業(yè)的工作人員包括保安人員都不具有超出普通公民的任何特權(quán)，其安全防范義務(wù)只能是一種合理范圍的安全防范義務(wù)。因此，物業(yè)管理企業(yè)在簽訂物業(yè)管理合同時，應(yīng)明確約定對業(yè)主和使用人人身、財產(chǎn)安全不承擔保險保管義務(wù)。

同時，為避免因管理不善而承擔責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)也要建立并完善管理制度，實行來訪人員進出登記制度。來訪人員必須經(jīng)業(yè)主確認同意后方能進入，搬離小區(qū)物品必須經(jīng)確認后方可放行;做好及保存完整的值班記錄;對重點區(qū)域進行重點監(jiān)控；及時發(fā)現(xiàn)和制止不法分子的侵害行為，在第一時間進行報警，協(xié)助公安部門制止和防范違法犯罪行為 , 盡到應(yīng)盡的管理義務(wù)。

（二）停車場管理風(fēng)險的防范及化解措施

停車場糾紛一直是物業(yè)管理糾紛的重要內(nèi)容之一，因此，如何在糾紛中贏得主動 , 成為物業(yè)管理企業(yè)探討的重點。

1.必須保證停車場的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定，各類證件完備，停車場符合經(jīng)營管理的條件，即停車場存在的合法。

2.完善管理制度。制作車輛停放服務(wù)公示牌，放置在停車場的顯著位置，明示停車場經(jīng)營單位是否承擔車輛的保管責(zé)任;嚴格管理車輛的出入，對進出停車場的車輛發(fā)放停車憑證，對車輛明顯的、已有的損害和破損應(yīng)記載在憑證上，同時對停車場停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車輛停放人應(yīng)注意的事項記載在該憑證上，告知車輛停放人。

3.為了避免風(fēng)險，最重要的一點就是與車主簽訂書面協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，明確雙方是車輛保管關(guān)系還是車位有償使用關(guān)系，一旦發(fā)生糾紛，該協(xié)議就成了重要的證據(jù)資料。

（三）消防風(fēng)險的防范及化解措施

物業(yè)管理企業(yè)在接手小區(qū)和大廈物業(yè)管理時，首先應(yīng)確認接管的小區(qū)和大廈是否已通過消防部門的驗收，取得消防驗收合格證;其次，在業(yè)主進行裝修時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)審查業(yè)主申請裝修的項目是否影響結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求;在業(yè)主裝修過程中，要實施監(jiān)督責(zé)任，對損壞公共消防設(shè)施和器械的行為即時進行制止和糾正;同時，在小區(qū)和大廈發(fā)生消防事故時，應(yīng)第一時間報警，協(xié)助消防部門進行事故處理;定期對消防設(shè)施、器械進行檢查，確保消防設(shè)施、器械完好和功能正常，確保相關(guān)人員能夠熟悉和掌握消防設(shè)施的正確使用，盡到物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡的監(jiān)管及維護義務(wù)。

（四）設(shè)備風(fēng)險的防范及化解措施

依據(jù) 《 物業(yè)管理條例 》，物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)和大廈的房屋本體和公共設(shè)施設(shè)備具有管理和維護義務(wù)。因此物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)做好以下工作 : 物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，應(yīng)對房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備等進行查驗，對房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備等現(xiàn)狀和存在的問題進行交底和記錄，并作為重要的資料進行保存;定期對房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備進行檢查、維護，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，保存好維護記錄資料。一時難以解決的，應(yīng)采取相應(yīng)的警示及防護措施，避免不利后果的發(fā)生。

（五）公共環(huán)境風(fēng)險的防范及化解措施

在小區(qū)的物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理企業(yè)要對于公共區(qū)域的綠化、消殺、環(huán)境污染的整改和施工等實施規(guī)范管理，在施工現(xiàn)場周邊設(shè)置明顯標志并采取安全防護措施，避免造成他人人身、財產(chǎn)直接受到損害;確需臨時占用、挖掘道路和場地時，應(yīng)當征得業(yè)主委員會的同意。施工結(jié)束后，應(yīng)及時恢復(fù)原狀，消除風(fēng)險和隱患;在實施小區(qū)消殺項目前，應(yīng)公告小區(qū)業(yè)主，提醒未成年人和寵物注意安全。消殺過程中，對作業(yè)的區(qū)域應(yīng)適當加以封鎖。

除以上措施外，物業(yè)管理企業(yè)還可以為小區(qū)購買公共責(zé)任險，將可能出現(xiàn)的因物業(yè)管理過失要承擔的責(zé)任風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到保險公司；另一方面可以將一些專業(yè)性較強、安全風(fēng)險較大的業(yè)務(wù)，如外墻清洗、電梯維修、化糞池清掏等，包給專業(yè)公司;同時，應(yīng)對物業(yè)管理企業(yè)的工作人員進行風(fēng)險防范意識培養(yǎng)，從思想上樹立風(fēng)險防范意識，對工作人員進行專業(yè)的法律知識培訓(xùn)，增強風(fēng)險防范的能力?？傊?，物業(yè)管理行業(yè)的風(fēng)險無處不在，還有待于各物業(yè)管理企業(yè)在實踐中，找到妥善的風(fēng)險防范及化解辦法

第二篇：物業(yè)管理行業(yè)風(fēng)險和防范措施

物業(yè)管理行業(yè)風(fēng)險與規(guī)避方式

前言

相對其他行業(yè),我國的物業(yè)管理行業(yè)屬新興行業(yè)，缺乏抗風(fēng)險意識,導(dǎo)致整個物業(yè)管理行業(yè)抗風(fēng)險能力較弱。隨著《物業(yè)管理條例》和《物權(quán)法》的實施，長期樹立行業(yè)風(fēng)險意識,提高企業(yè)抗風(fēng)險能力,規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險,是物業(yè)管理企業(yè)增強生存能力和可持續(xù)發(fā)展的又一關(guān)鍵因素。

一、物業(yè)管理活動中可能發(fā)生的風(fēng)險

由于各類小區(qū)和大廈有著各自不同的特點，因此物業(yè)管理企業(yè)可能產(chǎn)生的風(fēng)險也有所不同，根據(jù)管理服務(wù)協(xié)議的具體義務(wù)內(nèi)容劃分，主要有以下幾個方面：

1、人身、財產(chǎn)安全風(fēng)險；

2、停車場責(zé)任風(fēng)險；

3、消防事故及隱患風(fēng)險；

4、物業(yè)主體及公共設(shè)施設(shè)備造成的風(fēng)險；

5、公共環(huán)境不安全因素造成的風(fēng)險；

6、經(jīng)濟運營過程中的其他風(fēng)險。

1、人身、財產(chǎn)安全風(fēng)險。是指因第三人的行為（包括過失及故意行為），給物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或使用人造成人身、財產(chǎn)損害而產(chǎn)生的物業(yè)管理責(zé)任風(fēng)險。近年來，入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等各類案件在小區(qū)內(nèi)頻頻發(fā)生，給物業(yè)管理企業(yè)的管理帶來極大的風(fēng)險。

2、停車場責(zé)任風(fēng)險。是指在物業(yè)管理的停車場范圍內(nèi)，發(fā)生車輛車身受損、車輛丟失等事件給物業(yè)管理企業(yè)帶來的責(zé)任風(fēng)險。例如業(yè)主物品被盜，物業(yè)管理企業(yè)在什么情況下可以免責(zé)，在什么情況下應(yīng)承擔賠償責(zé)任；對于停車場停車，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)分別承擔哪些安全責(zé)任和義務(wù)。

3、消防風(fēng)險。小區(qū)和大廈的消防問題是關(guān)系到廣大業(yè)主和使用人生命、財產(chǎn)安全的關(guān)鍵問題。所謂消防風(fēng)險是指因小區(qū)或大廈內(nèi)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)不善而引發(fā)的風(fēng)險，如小區(qū)發(fā)生火災(zāi)帶來的可能導(dǎo)致重大人身損害或財產(chǎn)損失的風(fēng)險。2000 年 12 月，河南省洛陽市東都商廈發(fā)生特大火災(zāi)造成 309 人死亡，雖然大廈配備了泡沫滅火器，但既無噴水裝置，又無煙霧警報器，沒有及時阻止火災(zāi)的蔓延。

4、設(shè)備風(fēng)險。是指因物業(yè)本身及公共設(shè)施設(shè)備的管理、維護不善造成的業(yè)主或使用人人身和財產(chǎn)損失所要承擔的責(zé)任風(fēng)險，如小區(qū)高層電梯因維護不當造成停機等。

5、公共環(huán)境管理風(fēng)險。物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)合同對所管理小區(qū)或大廈內(nèi)的公共區(qū)域具有管理和養(yǎng)護的義務(wù)，如果管理、養(yǎng)護不當將帶來巨大的隱患。

6、經(jīng)濟運營過程中的其他風(fēng)險。

二、物業(yè)管理風(fēng)險的防范及化解措施

（一）人身、財產(chǎn)安全風(fēng)險的防范及化解措施

許多業(yè)主認為 : 交了物業(yè)管理費，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)對業(yè)主的人身、財產(chǎn)負安全責(zé)任。其實這是一個誤區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)只是依法成立的普通公司法人主體，不享有超出法律規(guī)定的任何行政管理權(quán)和行政處罰權(quán)，物業(yè)管理企業(yè)的工作人員包括保安人員都不具有超出普通公民的任何特權(quán)，其安全防范義務(wù)只能是一種合理范圍的安全防范義務(wù)。因此，物業(yè)管理企業(yè)在簽訂物業(yè)管理合同時，應(yīng)明確約定對業(yè)主和使用人人身、財產(chǎn)安全不承擔保險保管義務(wù)。同時，為避免因管理不善而承擔責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)也要建立并完善管理制度，實行來訪人員進出登記制度。來訪人員必須經(jīng)業(yè)主確認同意后方能進入；搬離小區(qū)物品必須經(jīng)確認后方可放行；做好及保存完整的值班記錄；對重點區(qū)域進行重點監(jiān)控；及時發(fā)現(xiàn)和制止不法分子的侵害行為，在第一時間進行報警，協(xié)助公安部門制止和防范違法犯罪行為 , 盡到應(yīng)盡的管理義務(wù)。

（二）停車場管理風(fēng)險的防范及化解措施

停車場糾紛一直是物業(yè)管理糾紛的重要內(nèi)容之一，因此，如何在糾紛中贏得主動 , 成為物業(yè)管理企業(yè)探討的重點。

1、必須保證停車場的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定，各類證件完備，停車場符合經(jīng)營管理的條件，即停車場存在的合法性。

2、完善管理制度。制作車輛停放服務(wù)公示牌，放置在停車場的顯著位置，明示停車場經(jīng)營單位是否承擔車輛的保管責(zé)任;嚴格管理車輛的出入，對進出停車場的車輛發(fā)放停車憑證，對車輛明顯的、已有的損害和破損應(yīng)記載在憑證上，同時對停車場停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車輛停放人應(yīng)注意的事項記載在該憑證上，告知車輛停放人。

3、為了避免風(fēng)險，最重要的一點就是與車主簽訂書面協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，明確雙方是車輛保管關(guān)系還是車位有償使用關(guān)系，一旦發(fā)生糾紛，該協(xié)議就成了重要的證據(jù)資料。

（三）消防風(fēng)險的防范及化解措施

物業(yè)管理企業(yè)在接手小區(qū)和大廈物業(yè)管理時，首先應(yīng)確認接管的小區(qū)和大廈是否已通過消防部門的驗收，取得消防驗收合格證;其次，在業(yè)主進行裝修時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)審查業(yè)主申請裝修的項目是否影響結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求;在業(yè)主裝修過程中，要實施監(jiān)督責(zé)任，對損壞公共消防設(shè)施和器械的行為即時進行制止和糾正;同時，在小區(qū)和大廈發(fā)生消防事故時，應(yīng)第一時間報警，協(xié)助消防部門進行事故處理;定期對消防設(shè)施、器械進行檢查，確保消防設(shè)施、器械完好和功能正常，確保相關(guān)人員能夠熟悉和掌握消防設(shè)施的正確使用，盡到物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡的監(jiān)管及維護義務(wù)。

（四）設(shè)備風(fēng)險的防范及化解措施

依據(jù) 《 物業(yè)管理條例 》，物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)和大廈的房屋本體和公共設(shè)施設(shè)備具有管理和維護義務(wù)。因此物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)做好以下工作 : 物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，應(yīng)對房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備等進行查驗，對房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備等現(xiàn)狀和存在的問題進行交底和記錄，并作為重要的資料進行保存;定期對房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備進行檢查、維護，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，保存好維護記錄資料。一時難以解決的，應(yīng)采取相應(yīng)的警示及防護措施，避免不利后果的發(fā)生。

（五）公共環(huán)境風(fēng)險的防范及化解措施

在小區(qū)的物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理企業(yè)要對于公共區(qū)域的綠化、消殺、環(huán)境污染的整改和施工等實施規(guī)范管理，各類標識系統(tǒng)一定要全面，尤其在施工現(xiàn)場周邊設(shè)置明顯標志并采取安全防護措施，避免造成他人人身、財產(chǎn)直接受到損害;確需臨時占用、挖掘道路和場地時，應(yīng)當征得業(yè)主委員會的同意。施工結(jié)束后，應(yīng)及時恢復(fù)原狀，消除風(fēng)險和隱患;在實施小區(qū)消殺項目前，應(yīng)公告小區(qū)業(yè)主，提醒未成年人和寵物注意安全。消殺過程中，對作業(yè)的區(qū)域應(yīng)適當加以封鎖。除以上措施外，物業(yè)管理企業(yè)還可以為小區(qū)購買公共責(zé)任險，將可能出現(xiàn)的因物業(yè)管理過失要承擔的責(zé)任風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到保險公司；另一方面可以將一些專業(yè)性較強、安全風(fēng)險較大的業(yè)務(wù)，如外墻清洗、電梯維修、化糞池清掏等，包給專業(yè)公司;同時，應(yīng)對物業(yè)管理企業(yè)的工作人員進行風(fēng)險防范意識培養(yǎng)，從思想上樹立風(fēng)險防范意識，對工作人員進行專業(yè)的法律知識培訓(xùn)，增強風(fēng)險防范的能力?？傊飿I(yè)管理行業(yè)的風(fēng)險無處不在，還有待于各物業(yè)管理企業(yè)在實踐中，找到妥善的風(fēng)險防范及化解辦法。

（六）經(jīng)濟運營過程中其他風(fēng)險的防范及化解措施

1、合同管理風(fēng)險

（1）缺乏對另一方合同簽訂主體的資質(zhì)及資信的審查。例如，與電梯維修保養(yǎng)專業(yè)公司簽訂相關(guān)合同時，如果此類公司不具備專業(yè)資質(zhì)從事承包工作，不僅是違反法律規(guī)定，被法律所禁止，同時分包給沒有專業(yè)資質(zhì)的公司，物業(yè)管理企業(yè)即負有明顯的主觀過錯。如果設(shè)備造成業(yè)主和非業(yè)主使用人的人身和財產(chǎn)損害后果，物業(yè)管理單位將依法承擔賠償責(zé)任。因為此類合同的性質(zhì)屬于承攬合同，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第十條的規(guī)定：“承攬人在完成工作過程中對第三人造成損害或者造成自身損害的，定作人不承擔賠償責(zé)任。但定作人對定作、指示或者選任有過失的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的賠償責(zé)任?！?/p>

化解措施：認真審核主體資質(zhì)及資信。除了審查由合同簽訂對方所提供的證件，必要時，應(yīng)到相應(yīng)的工商登記部門進行調(diào)查了解，以掌握主體的詳細登記情況。

（2）承諾的服務(wù)內(nèi)容和水平過度地高于與物業(yè)管理收費標準所對

等的服務(wù)內(nèi)容和水平。

物業(yè)管理企業(yè)的收費，應(yīng)當依據(jù)所提供的服務(wù)項目的不同而劃分為不同等級的收費水平。雖然從競爭的角度出發(fā)，同等的物業(yè)管理收費，如果業(yè)主所享受的管理服務(wù)不同，當然業(yè)主會傾向于服務(wù)內(nèi)容和水平更高的企業(yè)。但是，我們認為，物業(yè)管理企業(yè)不能一味地不根據(jù)實際而只采取降低收費提高服務(wù)的競爭方式，因為對企業(yè)來說，降低收費和提高服務(wù)，意味著經(jīng)營利潤的降低甚至虧損，這對于本來利潤空間就低的物業(yè)管理企業(yè)，無疑是加重了經(jīng)營壓力。同時，如果服務(wù)內(nèi)容和水平達不到對業(yè)主的承諾，物業(yè)管理企業(yè)必定將面對大量的業(yè)主投訴甚至招致訴訟，由此造成的經(jīng)濟損失和負面影響對物業(yè)管理企業(yè)來說，無疑是雪上加霜。化解措施：合同約定的服務(wù)內(nèi)容與水平要與公司實際履約能力相一致。

（3）合同內(nèi)容約定不明或是條款有疏漏。

化解措施：物業(yè)管理企業(yè)可加強《中華人民共和國合同法》的學(xué)習(xí)，盡量使用經(jīng)律師審核后的格式合同。合同約定要具體，明確、完整，避免疏漏，避免對條文的理解出現(xiàn)歧義（特別是對于時間、價格、違約金的約定要注意上述問題），注意免責(zé)條款的約定。

2、承接物業(yè)過程中所遇的風(fēng)險

（1）物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備有明顯或者暗藏的質(zhì)量問題。按照《物業(yè)管理條例》第二十八條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進行查驗。但是在實踐中，我們的物業(yè)管理企業(yè)往往對此不夠重視，有些企業(yè)認為物業(yè)在工程竣工時，已經(jīng)經(jīng)過了建設(shè)單位及相關(guān)政府管理部門組織的竣工驗收，有相關(guān)驗收合格的證件，查驗也只是一種形式而已。孰不知這些驗收與物業(yè)管理企業(yè)組織的驗收，是兩種性質(zhì)完全不同的驗收，從法律角度來看，其后果有著不同的責(zé)任承擔主體。建設(shè)單位及相關(guān)政府管理部門的竣工驗收，如果驗收不合格，承擔責(zé)任的主體是施工單位和建設(shè)單位，而通過了此類的驗收，承擔責(zé)任的主體就會轉(zhuǎn)為物業(yè)管理企業(yè)。實際上，通過建設(shè)單位和相關(guān)政府管理部門的竣工驗收的物業(yè)，并不必然就是物業(yè)管理意義上完全合格的物業(yè)。如果物業(yè)管理企業(yè)不以認真的態(tài)度對待查驗工作，對該驗收的項目不驗收，對不合格的項目按照合格驗收等等，那么，本該由建設(shè)單位或者施工單位承擔的責(zé)任，轉(zhuǎn)由物業(yè)管理企業(yè)承擔，這就增大了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。

（2）開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的遺留問題沒有得以處理和解決。

這對于結(jié)束了前期物業(yè)管理，以應(yīng)聘者的身份進入物業(yè)的新物業(yè)管理企業(yè)來說，是特別應(yīng)當注意的問題。在開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間，往往有一些關(guān)于建筑質(zhì)量或者物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的遺留問題，需要在承接時得以明確責(zé)任，及時予以解決。這些遺留的問題，應(yīng)由開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)承擔責(zé)任，而且往往引發(fā)的原因是比較復(fù)雜的，解決起來困難很多。所以這些問題如果不在承接時得以解決，對開發(fā)商及前物業(yè)管理企業(yè)的工作不滿的部分業(yè)主，不僅不會配合新的物業(yè)管理企業(yè)開展工作，甚至有部分業(yè)主直接拒交物業(yè)管理費，這些無疑加大了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。化解措施：

（1）交接雙方應(yīng)當嚴格按照標準進行驗收，驗收不合格的，雙方協(xié)商處理，由責(zé)任單位返修，再約定時間復(fù)檢，直至驗收合格。（2）對于遺留問題或者發(fā)生的爭議不能解決的，向當?shù)卣康禺a(chǎn)行政主管部門進行協(xié)調(diào)解決。（3）注意保存驗收資料的完整性及真實性。對于驗收資料，建議要有交接雙方的簽字認可，以明確相關(guān)責(zé)任。

3、進行物業(yè)管理活動中所遇的風(fēng)險

（1）對物業(yè)管理工作人員的工作違章違紀等失職行為所承擔的風(fēng)險。近年來，屢見保安與業(yè)主發(fā)生沖突，甚至保安毆打業(yè)主的惡劣事件，這類事件，雖然直接責(zé)任人是相關(guān)工作人員，但是往往后果承擔上，物業(yè)管理企業(yè)招致了極大的風(fēng)險。因為從法律責(zé)任的角度來說，由員工的職務(wù)行為所導(dǎo)致的侵權(quán)責(zé)任，是由企業(yè)來承擔其法律后果的。

化解措施：勞務(wù)合同中要明確員工對違反規(guī)章制度的行為要承擔相應(yīng)責(zé)任，加強員工的責(zé)任感。

化解風(fēng)險的關(guān)鍵--健全物業(yè)公司管理制度

一、建立完善的業(yè)主檔案資料

業(yè)主資料的重要性，對物業(yè)公司來說是不言而喻的，但是在實際工作中，特別是在前期物業(yè)管理工作中，大部分物業(yè)公司的業(yè)主資料直接來源于房地產(chǎn)開發(fā)商，因此很不完善。從法律意義上來講，如何健全業(yè)主檔案資料呢？

1、業(yè)主為自然人的，注意其業(yè)主及家庭各成員身份證件資料、工作單位資料的核實和登記。從開發(fā)商手中接管相應(yīng)資料的，一定要注意業(yè)主相關(guān)資料的完整性，如果內(nèi)容不完整的，應(yīng)在接管之際及時要求開發(fā)商配合，將資料補充完整。

2、業(yè)主為公司法人的，注意公司營業(yè)執(zhí)照各項登記內(nèi)容、公司財務(wù)帳號及法人身份證件資料的核實和登記。

3、業(yè)主將住房出租的，在注意業(yè)主資料登記的同時，還要注意租住人身份證件及工作單位資料或者是公司營業(yè)執(zhí)照、財務(wù)帳號及公司法人身份資料的核實和登記。

以上各項證件資料，注意盡量要核實，并應(yīng)盡量取得原始件的復(fù)印件。從服務(wù)的角度出發(fā)，這些資料的取得，不僅對物業(yè)公司全面的了解業(yè)主，以便為業(yè)主提供人性化的服務(wù)，提升物業(yè)公司的管理水平和服務(wù)質(zhì)量有著重要意義，同時站在法律角度來說，還有著特殊的意義。

二、規(guī)范前期物業(yè)管理合同

簽訂前期物業(yè)管理合同時，注意要對物業(yè)管理費開始收取時間作明確約定。

《物業(yè)管理條例》頒布實施后，為了規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，國家建設(shè)部發(fā)布了前期物業(yè)管理合同和物業(yè)管理合同的格式范本，有不少物業(yè)公司簽訂合同時直接選用了格式合同，但是各個物業(yè)的具體情況并不相同，合同還是應(yīng)該根據(jù)實際情況對范本的部分條款進行補充完善。例如，在簽訂前期物業(yè)管理合同時，就應(yīng)特別注意對物業(yè)管理費開始收取的時間作一個明確的約定。特別是物業(yè)管理費由開發(fā)商承擔轉(zhuǎn)到由業(yè)主承擔，這個時間的劃分應(yīng)該有明確的約定。在實際中，這個時間往往是由開發(fā)商單方面下發(fā)一個入伙通知書給物業(yè)公司，物業(yè)公司以此為依據(jù)開始收取物業(yè)管理費，這在現(xiàn)實中引發(fā)了諸多糾紛。從法律角度出發(fā)，對這個時間的劃分，應(yīng)有三方簽字的書面認可手續(xù)，在入伙通知書中既要有開發(fā)商簽字和蓋章，同時也要有業(yè)主的簽字認可，及辦理入伙手續(xù)的物業(yè)公司的簽字蓋章，這樣就是一個較好的方式。

如：在某物業(yè)公司提起訴訟，要求某業(yè)主交納欠交的物業(yè)管理費時，該業(yè)主認為自己并未辦理入伙手續(xù)，作為證據(jù)的入伙通知書只是開發(fā)商與物業(yè)公司的約定。由于是前期物業(yè)管理，該業(yè)主也沒有與物業(yè)公司簽訂直接的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，物業(yè)公司不能提供其他證據(jù)證明業(yè)主與物業(yè)公司之間管理關(guān)系的成立，因此物業(yè)公司的訴訟請求最終沒有得到法院的支持。

三、在實際管理工作中，注意采用相關(guān)法律形式

在實際管理工作中，特別是在辦理一些手續(xù)的過程中，物業(yè)公司同樣應(yīng)該注意采取一些法律形式，例如：

1、在前期物業(yè)管理工作中，業(yè)主來物業(yè)公司拿鑰匙看房，建議物業(yè)公司采取由業(yè)主簽字的書面登記手續(xù)。在業(yè)主的租住人來看房時，建議由看房人提供由業(yè)主簽字的相關(guān)書面許可證明后，方可進行，以避免一些糾紛的產(chǎn)生。

2、在催繳物業(yè)管理費過程中，注意采取書面的催繳形式，如發(fā)出催繳通知書等。

3、注意做好相關(guān)值班記錄及值班資料的保存，如電梯、空調(diào)運行的維修登記；巡邏記錄的登記；智能化監(jiān)控資料的清晰保存；貨物出行的登記；來客來訪的登記；業(yè)主領(lǐng)取郵件報刊的登記等?？傊?，完善管理制度，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，對物業(yè)公司來說，是一個逐漸的過程。從法律的角度來不斷完善管理制度，不僅是一項物業(yè)公司長期而重要的工作，也是物業(yè)公司法律顧問的一項重要工作內(nèi)容。

第三篇：簽訂合同中存在的風(fēng)險及防范措施一

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簽訂合同中存在的風(fēng)險及防范措施一

合同簽訂階段風(fēng)險

1、對方當事人締約能力風(fēng)險

風(fēng)險一：合同效力待定的風(fēng)險

無權(quán)代理、限制行為能力訂立的合同為效力待定的合同，合同是否有效取決于有處分權(quán)人、被代理人的事后追認，但追認是對方的單方行為，主動權(quán)在對方，對其有利才追認，不利則不予追認。

防范：簽訂合同前要審查對方是否具有完全行為能力，能否履行合同上的義務(wù)，對自然人而言是否成立，對企業(yè)而言則是否具有法人地位，是否已經(jīng)注冊成立。涉及標的物處分或轉(zhuǎn)讓的，審查該方是否對標的物具有處分的權(quán)利(包括其是否所有人或具有處分權(quán))，必要時要求對方對自己的處分權(quán)作出保證。

風(fēng)險二：合同欺詐的風(fēng)險

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對方盜用其他單位簽訂合同或以虛假的單位簽訂合同。從合同法的角度上分析，被假冒單位沒有做出交易的意思表示，不是合同上的當事人，不會承擔任何合同上的法律責(zé)任，而假冒單位或個人不是以自己的名義簽訂合同，合同根本不存在，也不能追究其合同上的責(zé)任。如果造成己方的損失，該假冒人可能根本沒有能力承擔任何法律責(zé)任，其目的在于利用合同進行欺詐，騙取己方的財物。

防范：實行客戶資信管理制度，簽訂合同前要對客戶的資信信息、資信檔案、信用狀況、信用等級進行調(diào)查了解，最大限度地控制客戶信用和違約風(fēng)險。簽訂合同時要審查對方的信譽和履約能力，包括對合同承辦人的資格進行審查，必要時應(yīng)查看對方的營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)年檢資料，確定對方是否為依法注冊并有效存續(xù)的法律主體，了解對方的經(jīng)營范圍，以及其資金、信用，經(jīng)營情況，是否具有法定的資格進行合同項下的業(yè)務(wù)。同時對合同經(jīng)辦人尤其是簽字代表進行審查，查看對方開具的授權(quán)委托書，包括該授權(quán)委托書簽字蓋章是否真實、授權(quán)范圍是否明確，有無存在涂改之處，以確定對方簽約人的合法身份和權(quán)限范圍，確保合同的合法性和有效性。對于標的額大的交易或需長期履行的合同，還應(yīng)到工商、稅務(wù)、銀行等單位調(diào)查對方當事人的資信能力。

風(fēng)險三：簽約能力禁止的風(fēng)險

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風(fēng)險：單位內(nèi)部不具備締約資格的職能部門訂立合同、法律禁止某些主體訂立特定合同，合同一律無效。這種無效的法律后果是，如果一方有過錯的，應(yīng)對無過錯一方承擔損害賠償責(zé)任。因此，如果己方和不具訂約資格的主體訂立合同導(dǎo)致合同無效并發(fā)生損失，自己有過錯的，對己方過錯部分將不能獲得對方賠償。另一方面，如果己方內(nèi)部職能部門對外訂立合同，合同被認定無效，己方存在過錯的需向?qū)Ψ匠袚r償責(zé)任。

合同簽訂階段風(fēng)險防范

合同一定要蓋公司的合同章或公章，其中公章的效力高于簽字，即使法定代表人或授權(quán)代表的簽字系偽造，合同仍然有效。對于法人的分支機構(gòu)、職能部門等對外簽訂合同應(yīng)有法人的授權(quán)委托書，分支機構(gòu)或職能部門的負責(zé)人變更時應(yīng)有法人重新簽發(fā)的新的授權(quán)委托書。簽訂合同時一定要對方提供法定代表人身份證明、營業(yè)執(zhí)照并通過一定渠道予以核實(如到當?shù)毓ど叹志W(wǎng)站核對注冊信息)，委托代理人簽訂合同的，要求對方出具法定代表人授權(quán)委托書、代理人的身份證明等。

對己方而言，應(yīng)實行內(nèi)部授信管理制度，嚴格控制企業(yè)內(nèi)部人員對外簽訂合同的權(quán)限的范圍、取得程序，避免因企業(yè)人員任意簽約行為給企業(yè)造成損害。在己方職能部門以公司的名義對外簽訂的合同時，如

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 合同有效對己方有利，可以認定職能部門的簽約行為為無權(quán)代理，己方可以事后追認承認該合同有效。

2、對方當事人履約能力風(fēng)險

可能風(fēng)險：對方如果根本不具有履約的能力，或者陷于經(jīng)濟困難無力履行債務(wù)，或者已經(jīng)進入破產(chǎn)清算程序，己方履行合同后無法回收價款，或者只能從對方的清算財產(chǎn)中獲得部分賠償。

防范應(yīng)對：在合同簽訂前通過各種方式和渠道對對方的資信情況進行調(diào)查，掌握和了解對方的履約能力，如調(diào)查該企業(yè)的行業(yè)地位，商業(yè)信譽、產(chǎn)品的銷售渠道和市場份額，企業(yè)的履約記錄、企業(yè)財務(wù)報表上體現(xiàn)的盈利能力、是否受到任何行政處罰或者處罰是否影響企業(yè)的商譽或履約能力等。對于金額大的合同，最好要求對方提供擔保。如果對方履約能力不高，又不能提供任何擔保，在非簽合同的情況下，應(yīng)注意采取分期發(fā)貨的方式，實行按月結(jié)算，盡量降低呆壞帳風(fēng)險。

3、爭取使用己方的格式文本

一般而言合同起草方掌握主動權(quán)，其可以根據(jù)雙方協(xié)商的內(nèi)容，認真考慮寫入合同中的每一條款，斟酌選用對己方有利的措詞，更好地考慮和保護自己的利益。因此，為了爭取在履約過程中或發(fā)生爭議時的法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com 主動地位，公司應(yīng)制定自己的標準格式采購合同和供應(yīng)合同并要求對方接受自己的格式文本。在制定標準文本時，應(yīng)充分考慮公司所進行的同類交易行為可能面臨的法律問題和風(fēng)險，以及出現(xiàn)該等問題或風(fēng)險時有利于保護己方利益的最佳處理辦法。采用自己的格式文本，不僅能節(jié)省交易成本，更重要的是減少交易風(fēng)險，以及避免以后可能出現(xiàn)的爭議。此外，爭取合同的起草權(quán)，還可以在合同中充分考慮己方的利益，從而盡量避免己方可能發(fā)生的損失，以及在損失發(fā)生的情況下如何獲得充分有效的救濟。

4、重視法律專業(yè)人員的參與

合同條款系對雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的確定，直接關(guān)系雙方之間的利益安排，一項技術(shù)性要求高、風(fēng)險性很強的經(jīng)營行為，如果合同草擬不當，很有可能陷于對方設(shè)置的法律陷阱，己方需要承擔更多的義務(wù)和責(zé)任，而受益明顯地和義務(wù)不對等。有了糾紛，對方會以合同上的約定系雙方自愿達成的結(jié)果進行抗辯，是己方遭受巨大的經(jīng)濟上的損失。因此，無論是如何將談判內(nèi)容以文字的形式體現(xiàn)在合同文本上，體現(xiàn)疏而不漏，還是從法律的角度對合同文本存在的可能風(fēng)險進行評估和應(yīng)對處理，都需要法律專業(yè)人員的參與，才能更好地避免履行合同中的風(fēng)險，預(yù)防合同糾紛。

5、不得疏忽對最終簽字文本的審查

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甲公司將雙方商定好的合同文本兩份簽字蓋章(包括騎縫章)后寄給乙公司，乙公司手寫對其中某一條款作了對乙方有利的修改，然后在修改的地方加蓋了乙公司的公章，然后將兩份合同文本簽字蓋章，回寄其中一份給家公司，甲公司沒有注意到條款已經(jīng)修改，未及時提出異議。后乙方根據(jù)修改后的條款主張權(quán)利，甲方不得以只得根據(jù)合同條款履行。這是典型的單方面修改合同最終文本的案例，但是甲方?jīng)]有及時發(fā)現(xiàn)修改后的條款，直到合同履行完畢乙方要求按修改后的條款結(jié)算貨款，因甲方不能證明修改系乙方單方面所為，導(dǎo)致甲方的損失。

來源：（簽訂合同中存在的風(fēng)險及防范措施一http://s.yingle.com/ht/148807.html）合同糾紛.相關(guān)法律知識

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第四篇：前期物業(yè)管理及設(shè)計規(guī)劃中存在的風(fēng)險及排除

前期物業(yè)管理及設(shè)計規(guī)劃中存在的風(fēng)險及排除、娛樂設(shè)施設(shè)計

小區(qū)內(nèi)娛樂設(shè)施的選擇應(yīng)適合各個年齡段，盡量不要配置有安全隱患的游泳池、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤等設(shè)施和器械。目前娛樂設(shè)施傷人的事件屢有發(fā)生，也是物業(yè)企業(yè)與業(yè)主產(chǎn)生糾紛的焦點之一。（如確需安裝，應(yīng)在醒目位置加裝使用說明及安全警示，以提醒業(yè)主正確使用，同時物業(yè)服務(wù)企業(yè)要定時檢修，發(fā)現(xiàn)安全隱患，及時排除）。在法律上，任何一處公共設(shè)施的所有人或管理者，應(yīng)保證此公共設(shè)施不危及人身財產(chǎn)安全，對此公共設(shè)施負有監(jiān)督管理的責(zé)任；如果公共設(shè)施在設(shè)計上存在缺陷卻沒能及時消除隱患，最終導(dǎo)致人身傷害，按照《民法通則》的規(guī)定，其監(jiān)管人必須承擔相應(yīng)的責(zé)任。

2、小品設(shè)計

（1）盡量不選用水泥雕塑、飾品及玻璃飾品，水泥經(jīng)過日照和雨酸的腐蝕極易粉化脫落；玻璃飾品易碎、易脫落；

（2）金屬、木質(zhì)、塑料等其他材質(zhì)飾品要考慮其耐久性和耐腐蝕性，不宜過多，安裝要牢固，不能影響正常通行，不要出現(xiàn)刮碰現(xiàn)象；

（3）小區(qū)內(nèi)盡量不要配置噴水池，如果非要設(shè)置，水池的深度以20厘米為好，不宜太深，如果非要設(shè)置深水池，四周一定要設(shè)置護欄或其他安全防護設(shè)施（并在醒目位置加裝明顯的警示標志），避免兒童和視力不好的業(yè)主落水造成傷害；

（4）拱橋的設(shè)置不宜過高（踏步做好防滑處理），避免老年人或兒童在行走時跌倒；

（5）流經(jīng)小區(qū)的河流（自然形成）要根據(jù)實際情況進行有效的整體規(guī)劃（關(guān)鍵部位要增加必要的防護措施），不能留有安全隱患；

（6）其他小品的設(shè)置也必須從使用安全上考慮是否存在缺陷。

3、房屋設(shè)計

（1）各類地下室、儲藏間等的凈高和各類門的門檻高度要嚴格按照國家強制性標準《住宅設(shè)計規(guī)范》的規(guī)定，車庫的凈高應(yīng)符合現(xiàn)行行業(yè)標準《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定（北京豐臺區(qū)和山東半島法院就曾受理因為地下室過低和單元進出門門檻過高，導(dǎo)致業(yè)主受傷的案件，最終判決開發(fā)單位敗訴）；

（2）外墻盡量不要設(shè)置過多過寬的外沿，裝飾的選材要盡量避免采用面積大、重量大的材料（如：瓷磚、大理石、火燒板、花崗巖等），并且施工時要嚴格按施工程序進行，防止日后脫落，造成人員傷亡（《民法通則》第一百二十六條規(guī)定，建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落給他人造成損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當承擔民事責(zé)任）；

（3）小區(qū)周邊和草坪的鐵圍欄的設(shè)計要防攀防鉆，但不能設(shè)置帶尖頭的鐵欄，注意考慮兒童的人身安全問題；

（4）女兒墻亦要設(shè)計成防攀越的，女兒墻柵欄高度一般要高于50厘米；

（5）樓道的扶手間隙不宜過大（應(yīng)嚴格執(zhí)行國家建設(shè)標準），防止兒童從間隙處墜落；

（6）樓道內(nèi)電表箱等其他線盒箱不要用通用鎖，應(yīng)采用專用鎖（并在箱體表面張貼明顯的安全警示標志），樓道開關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄而觸電）；

（7）建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮贈送紗窗以減少高空

拋物現(xiàn)象（深圳“好來居”事件給了物業(yè)企業(yè)很深刻的警示）；

（8）工程竣工時，要對存在安全隱患的臨時電纜、變壓器、水井、外露的鋼筋、角鐵和鋼筋混凝土等進行徹底的清除，不留安全隱患；

（9）電梯的設(shè)計及調(diào)試安裝一定要到位（并在使用前確保已經(jīng)特種設(shè)備管理部門驗收合格，在電梯轎箱內(nèi)張貼安全使用須知，告知業(yè)主禁止的行為及出現(xiàn)問題時的處理方案，必要時應(yīng)請通信商家在電梯轎箱內(nèi)增加專業(yè)設(shè)備，以保障通信暢通），盡量避免在電梯運行過程中出現(xiàn)故障，導(dǎo)致人員被困而出現(xiàn)不必要的損失。

4、路面、地面設(shè)計

（1）路面和地面的選材，盡量避免采用大理石、鵝卵石等表面光滑的材料（以防止如雪天、雨天等導(dǎo)致路面濕滑傷人），即使采用了光滑材料也必須進行防滑處理；如果采用方磚鋪設(shè)，在施工的時候一定要注意水平高度及邊角的吻合，不能留有掌寬空隙，防止業(yè)主因路滑或者方磚的邊角造成磕碰、摔傷；

（2）路燈設(shè)置不必多，只需滿足一定的光照度就可以，燈座要耐銹蝕，牢固，防日曬雨淋，不怕臺風(fēng)，接頭處做好絕緣處理；有條件的可以采用太陽能蓄電池路燈；

（3）路面的坡度不能過大，特別是東北地區(qū)，雪后路面比較滑，基礎(chǔ)要做好，防止日后出現(xiàn)塌陷，給業(yè)主和車輛帶來安全隱患；

（4）設(shè)計有路邊停車位的道路，應(yīng)在設(shè)計時充分考慮后期物業(yè)管理中對車輛占道停放的管理，盡可能在設(shè)計時達到如下標準：兩側(cè)停車位成對稱性分布，盡量避免單邊規(guī)劃停車位。對規(guī)劃無停車位的道路，建議按單行車道予以分割。此舉可有效制止道路兩側(cè)的車輛停放問題，滿足消防部門的要求，同時又能有效降低道路安全風(fēng)險；

（5）排污、市政等各類井蓋的設(shè)計盡量不要出現(xiàn)在道路當中，避免車輛碾壓，形成安全隱患；

（6）從設(shè)計上做好道路的排水工作，避免積水影響行走；

（7）道路設(shè)計避免有急轉(zhuǎn)彎，增加轉(zhuǎn)彎處的視角，以有利于安全行車，必要時應(yīng)設(shè)計有廣角鏡。

5、綠化設(shè)計

（1）綠化帶灌木品種的選用（尤其是大型物業(yè)小區(qū)）不必設(shè)計得太名貴、繁多。配置原則是大方得體，錯落有致，合理選擇枝條少、無刺等背陰喜陽易于養(yǎng)護的植物；

（2）盡量避免在陽臺上設(shè)置花盆，如果非要設(shè)置，要考慮到設(shè)置花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便以及花盆墜落傷人等問題產(chǎn)生的糾紛；

（3）園區(qū)不適宜種植一些高大的喬木，日后成材，會影響采光，造成攝像死角和枯枝、斷枝傷人等事故。

6、公共設(shè)施設(shè)備的外觀設(shè)計

（1）地下車庫的通風(fēng)口、變壓器、泵房等的外觀一般都進行裝飾，裝飾時要考慮其耐久性、抗腐蝕性和安全性，去除多余的附屬裝飾，實用就好，并在四周設(shè)置防護設(shè)施，不能只注重美觀而存在安全缺陷。如果設(shè)置和管理不當，這些設(shè)施將可能給業(yè)主人身、財產(chǎn)造成損害。作為設(shè)施的設(shè)置者或管理者，將可能因設(shè)置、管理不善，構(gòu)成侵權(quán)法上的過失，而面臨受害業(yè)主或其他受害人要求承擔損害賠償責(zé)任的問題；

（2）存在人防工程的要明確管理者及責(zé)任。

7、管井設(shè)計

排污井、管道井、電梯井、電信井等的設(shè)置一定要考慮不能設(shè)置在業(yè)主及車輛經(jīng)常通過的甬道和通道上，井蓋一般要選用抗壓材料，必要時在四周考慮設(shè)置護欄或其他安全防護設(shè)施，防止業(yè)主、車輛不小心跌入，造成人員傷亡及財產(chǎn)損失。

第五篇：工程審計存在的風(fēng)險及防范措施

工程審計存在的風(fēng)險及防范措施

摘要：工程等價審計存在著一些風(fēng)險，都可能引起審計失誤，對審計人員的工作帶來顯著的審計風(fēng)險。只有對這些風(fēng)險進行分析，并通過防范措施來規(guī)范工程造價審計才能保證建設(shè)項目造價的合理性。

關(guān)鍵詞：工程造價審計；風(fēng)險；防范措施

中圖分類號：TU723.5 文獻標識碼：A文章編號：

前言

工程造價審計在建設(shè)項目中扮演著十分重要的角色，是一種有效的監(jiān)控手段。工程造價審計工作通長由獨立的審計部門完成，遵照現(xiàn)行的法律法規(guī)，對工程項目鎖花費的相關(guān)費用開展監(jiān)督與審核工作。工程造價審計工作同我們?nèi)粘５纳a(chǎn)生活息息相關(guān)，野決定了我國社會的經(jīng)濟的發(fā)展水平。就我國目前的情況來看，相關(guān)政府職能部門對工程造價審計工作也更加重視，近年來推行了許多措施來增進我國工程造價審計工作的整體水平，并卓有成效。然而不可否認的是，我國工程造價審計水平同發(fā)達國家相比仍存在明顯的不足。

一、工程造價審計中的主要風(fēng)險

1、內(nèi)部協(xié)調(diào)風(fēng)險

內(nèi)部協(xié)調(diào)主要包括了審計程序與審計方法的核實選取和協(xié)調(diào)。當審計人員判斷能力存在問題，可能出現(xiàn)工程審計偏差的發(fā)生＆#160；

2、外部協(xié)調(diào)風(fēng)險

外部協(xié)調(diào)主要發(fā)生在業(yè)務(wù)關(guān)系協(xié)調(diào)中國，包括了監(jiān)管部門同相關(guān)責(zé)任部門相關(guān)工作的協(xié)調(diào)。最常見的審計風(fēng)險通常是因為造價咨詢單位的監(jiān)管部門不同造成的，各個部門間都存在著自身權(quán)利范圍，使得審計工作的參考資料存在差異。此外，不同的審計人員對核算方式和內(nèi)容的理解也有所差異，從而產(chǎn)生了審計結(jié)果的差異，進而帶來了審計風(fēng)險。

二、造成工程造價審計風(fēng)險的原因

1、項目施工環(huán)節(jié)的不確定性

不確定性一方面來自項目自身實施中存在的發(fā)雜性、資金管理和使用環(huán)節(jié)的不確定性，以及其他的認為因素或自然環(huán)境的影響。此外，建筑材料價格的隨著市場波動、法規(guī)的變化，等因素，都會為審計人員的造價審計帶來更多的挑戰(zhàn)。

2、審計隊伍的專業(yè)性不足

對于基層審計部門來說，專業(yè)的審計人員還比較缺乏，常常是邊干邊學(xué)，當出現(xiàn)各專業(yè)中沒有明確標準的情況下，審計人員無法及時、合理的做出抉擇，這類缺乏專業(yè)隊伍的審計部門很容易產(chǎn)生審計風(fēng)險。還存在著少數(shù)審計人員缺乏職業(yè)道德，當遇到審計中的問題時，選擇視而不見，甚至是知情不報，這都會給工程造價審計工作造成極大的風(fēng)險。

3、建設(shè)與施工雙方的主觀意愿造成的影響

對于工程建設(shè)項目而言，建設(shè)方和施工方之間存在著利益的差異，因此面對造價評估時，往往會失去客觀性，這樣也可能對審計工作造成一定的風(fēng)險。此外由于建設(shè)方造價評估，施工方收費，也出現(xiàn)了一些雙方相關(guān)人員徇私舞弊現(xiàn)象，都造成了痕跡工作的風(fēng)險。

三、工程造價審計風(fēng)險的防范措施

1、嚴格執(zhí)行結(jié)算依據(jù)，掌握計價方式及費用組成

工程結(jié)算的依據(jù)主要有：建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范、施工合同、工程竣工圖紙、雙方確認的索賠和現(xiàn)場簽證、招投標文件及可以作為結(jié)算依據(jù)的其他資料。工程審計時，審計人員應(yīng)對結(jié)算依據(jù)中的工程價款結(jié)算方式及相關(guān)費用組成有充分的了解?，F(xiàn)行的工程量清單計價中，工程造價由分部分項工程費、措施項目費、其他項目費及規(guī)費和稅金組成。分部分項工程費和措施項目費應(yīng)分別依據(jù)合同約定的綜合單價和金額計算。發(fā)生調(diào)整的，以發(fā)承包雙方確認的索賠事項及現(xiàn)場簽證的金額計算，規(guī)費和稅金按行業(yè)主管部門的規(guī)定計算。＆#160；

2、制定和完善工程造價審計方面的法律法規(guī)

結(jié)合我國目前的工程造價審計情況來看，相關(guān)法律制度存在著一定的滯后性，這也就造成了在造價審計方面的行政訴訟案件時有發(fā)生。所以及時的制定和更新適合我國目前工程建設(shè)實際情況的工程造價審計法律制度勢在必行，尤其是應(yīng)該明確工程造價審計法規(guī)在《合同法》中的重要地位。

3、增強審計人員專業(yè)技能水平

工程在家審核是一項有著明確目的性的工作，其最終目的是提交出審計報告，工程造價審計報告的整體水平和工程造價審計工作者的業(yè)務(wù)水平能力息息相關(guān)。工程造價審核工作的最終成果是審計報告，審計報告質(zhì)量的好壞，取決于項目審計人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)水平的高低。也就是說，因此，對于工程造價審計工作者來說，必須不斷學(xué)習(xí)和掌握新知識能力，積累經(jīng)驗，同時要了解經(jīng)濟、法律、風(fēng)險等方面的相關(guān)資料，完善自身的技能，不斷提升業(yè)務(wù)水平和綜合能力，估計工程造價審計工作者參加全國性的造價及相關(guān)崗位技能培訓(xùn)和考試，增強自身業(yè)務(wù)能力和思想道德修養(yǎng)，從根本上降低審計工作存在的風(fēng)險。

4、將風(fēng)險防范意識融入到工程造價審計的各個環(huán)節(jié)之中

與其它審計工作比較我們不難發(fā)現(xiàn)，工程造價審計存在著更為嚴重的風(fēng)險。組織工程造價審計活動時，必須重視內(nèi)控制度的評估、風(fēng)險的測試以及各個環(huán)節(jié)的監(jiān)管控制。此外，在進行工程造價審計時，審計工作者必須保持警惕，盡可能的降低或規(guī)避審計風(fēng)險。

5、深入項目開展前期工作,實現(xiàn)審計重心前移控制

審計組織機構(gòu)的審計人員，應(yīng)提前做好審計深入工作，這項工作要貫穿于項目從立項、設(shè)計、招投標到施工、竣工驗收等全過程，對建設(shè)單位投資的項目展開深入調(diào)查或分析，并嚴格執(zhí)行審計標準與審計制度。在審計實務(wù)處理過程中勇當確保穩(wěn)妥，充分發(fā)揮職業(yè)判斷能力，保證審計效率與質(zhì)量。如某項工程建筑施工過程中增加了裝飾工程，到工程審計時才發(fā)覺在招標文件、合同及雙方的協(xié)議中都沒有合理界定增加的裝飾工程的取費標準和范疇，施工方認為所有增加的裝飾工程都應(yīng)該按裝飾工程確定費用標準和范疇，而建設(shè)方則堅持只有建筑工程計價表中沒有的項目才能按裝飾工程取費，這種矛盾的產(chǎn)生在一定程度上加劇了審計風(fēng)險的形成。由此可見，招標文件、合同及協(xié)議的嚴格審核、確保其真實完整是必須的，審計人員應(yīng)從源頭遏制各種矛盾的產(chǎn)生，并未后續(xù)的施工、驗收及審計提供真實、充分的指導(dǎo)依據(jù)。

6、強化工程造價管理中的控制與協(xié)調(diào)工作 首先，制定和規(guī)劃工程造價審計方案時必須量力而行，工程造價審計方案要和工程造價審計部門的實際情況結(jié)合起來。此外，審計隊伍的構(gòu)件時，應(yīng)該考慮到不同專業(yè)的人才的組合與互補，主審人應(yīng)該具備豐富的專業(yè)知識和業(yè)務(wù)能力。最后，審計工作者在審計工作中應(yīng)該加強同被審計部門的現(xiàn)場施工管理工作者的溝通合作，盡可能的就工作中發(fā)現(xiàn)的問題及時的施工方達成一致，從而有效的降低審計中存在的風(fēng)險

7、不斷完善審計內(nèi)部主體運行管理機制

工程造價審計風(fēng)險是客觀存在的，單純的審計行為無法規(guī)避審計風(fēng)險。此因，在實施審計工作的同時應(yīng)不斷完善審計主體內(nèi)部運行管理機制，將風(fēng)險管理意識貫穿于工程造價審計全過程，加強風(fēng)險管理意識，建立審計風(fēng)險測試、風(fēng)險評估以及風(fēng)險處理體系，時刻防范和控制審計風(fēng)險，及時發(fā)現(xiàn)審計風(fēng)險，迅速高效化解審計風(fēng)險。

在實際工作中工程造價審計存在著或大或小的風(fēng)險問題。但是這些風(fēng)險是可以通過造價人員的操作來進行規(guī)避的。工程造價人員需擁有完備的專業(yè)審計素養(yǎng)以及優(yōu)秀的職業(yè)道德是避免工程審計風(fēng)險的基礎(chǔ)保障，同時再加上對項目工程量的計價的掌握和完美的操作，對相關(guān)法律的熟悉以及公平公正的工作態(tài)度。推行切實有效的工程造價管理與控制措施，嚴格將工程造價控制在合理的范圍之內(nèi)。工程造價審計作為工程造價控制的基礎(chǔ)和前提，因而必須落實好工程造價審計工作。