第一篇：多重利空侵襲地產(chǎn)業(yè) 白馬股業(yè)績能否持續(xù)？

多重利空侵襲地產(chǎn)業(yè) 白馬股業(yè)績能否持續(xù)？

紅周刊作者 趙康杰

一方面是房地產(chǎn)調(diào)控，一方面是美國加息，房地產(chǎn)行業(yè)正遭遇多重利空。有業(yè)內(nèi)人士就此指出，部分房企前期提出的較高業(yè)績目標年內(nèi)或?qū)㈦y以完成，未來一段時間內(nèi)，房企業(yè)績繼續(xù)沖高的可能性越來越小。

不過，今年1月至5月，碧桂園、融創(chuàng)中國、招商蛇口和萬科等公司業(yè)績都實現(xiàn)同比增加五成以上的增長。因此，備受市場關注的是，這些龍頭公司還能把增長延續(xù)到下半年嗎？ 多重利空襲來

為了控制房地產(chǎn)市場過熱，自去年9月以來，北京、天津、深圳、南京、廣州、上海等城市密集出臺限購限貸等調(diào)控措施。到今年3月，北上廣深4個一線城市全部執(zhí)行“認房又認貸”政策，非戶籍人口購房門檻均提高至5年?！都t周刊》記者了解到，截至目前，全國已經(jīng)有超過40個城市出臺了限購措施，類地產(chǎn)調(diào)控政策達140余次。

中原地產(chǎn)研究中心首席研究員張大偉在接受《紅周刊》采訪時表示，前期因政策收緊導致市場過熱成交的情況，目前已經(jīng)得到了明顯抑制，部分過去報價過高的項目和二手房價格在短期將快速回落，隨著一、二線城市的調(diào)控收緊，預計房企在今年二季度開始，業(yè)績表現(xiàn)會有非常明顯的回落?！半m然房企在2016年收獲頗豐，但總體看，在去年9月30日開始的這一輪調(diào)控中，樓市將不可避免地面臨降溫。”張大偉認為，大部分房企都在去年拿了比較高價的地，這種情況下，未來房價上漲預期非常強烈，但不期而至的調(diào)控又導致房價上漲難度非常大，因此對于很多房企來說，隨著資金成本逐漸增加，資金鏈的風險也正逐漸積累。

《紅周刊》記者在采訪中獲悉，從2017年初開始的一、二線城市限價等政策，導致市場走勢放緩，尤其是今年3月開始的本輪調(diào)控逐漸開始影響市場，許多房企銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)大幅下滑?！拔覀兏櫟?6家房企在5月份的銷售僅有2000億元，是前5個月數(shù)據(jù)最差的月份。”張大偉對記者說。（見表1）

證券市場紅周刊 2017年6月20日

在興業(yè)證券6月6日披露的《萬科五月銷售經(jīng)營情況電話會議紀要》中，萬科董秘朱旭公開表示，萬科對未來行業(yè)發(fā)展“不樂觀”?！?月大部分房企的銷售業(yè)績環(huán)比都有所下降。一方面，政策監(jiān)控趨嚴，限購限貸政策覆蓋的城市增多，商改住物業(yè)類型的嚴格管控，對無證銷售、中介虛假宣傳的查處；另一方面，銀行、信托公司對房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈也在趨緊，我們對未來持非常謹慎的態(tài)度?！?/p>

而在張大偉看來，重壓之下，部分房企前期提出的較高業(yè)績目標年內(nèi)或?qū)㈦y以完成。他表示：“今年一季度很多公司的銷售數(shù)據(jù)更多是來自2016年的結(jié)轉(zhuǎn)，從目前的市場情況看，未來一段時間內(nèi)，房企業(yè)績繼續(xù)沖高可能性越來越小了?！?/p>

值得注意的是，就在6月15日凌晨，美聯(lián)儲宣布加息25基點，這也是年內(nèi)美聯(lián)儲第二次加息。對此，外界有分析認為，美聯(lián)儲加息直接的結(jié)果將導致美元走強，資金回流美國，從而導致國內(nèi)熱錢減少，對國內(nèi)樓市產(chǎn)生利空。

不過，蘇寧金融研究院特約研究員江瀚對此持不同觀點，他在接受《紅周刊》采訪時表示，從近幾次美聯(lián)儲加息來看，中國人民銀行作為國家央行已經(jīng)有了足夠的貨幣工

證券市場紅周刊 2017年6月20日

具來確?；久娴姆€(wěn)定，包括之前央行的各類公開市場操作已經(jīng)進一步釋放了美聯(lián)儲加息的市場預期，所以確保國內(nèi)流動性充裕已經(jīng)沒有問題?！安⑶覐娜ツ暌詠?，房地產(chǎn)市場的政策其實早就處于調(diào)整的狀態(tài)之中，房地產(chǎn)信貸的利率調(diào)控手段也逐漸成熟，房地產(chǎn)市場已經(jīng)處于周期性調(diào)整的狀態(tài)中了，所以基本上不太會受到美聯(lián)儲加息的影響?！?/p>

“馬太效應”助力白馬股

據(jù)《紅周刊》記者了解，并不是所有的房企都要“勒緊褲腰帶過日子”，部分龍頭開發(fā)商正憑借其在土地、資金、品牌、管控能力等多方面的優(yōu)勢強勢“突圍”。數(shù)據(jù)顯示，今年1月至5月，碧桂園累計銷售額同比增速高達156%，融創(chuàng)中國同比增長80%，招商蛇口同比增長61%，而萬科實現(xiàn)同比增長54.9%，這些地產(chǎn)龍頭銷售額增速遠高于行業(yè)整體增速，地產(chǎn)行業(yè)“馬太效應”愈發(fā)凸顯。

而根據(jù)國泰君安數(shù)據(jù)，國內(nèi)前十大房企銷售額的市場占有率在過去5年間呈上升趨勢，其中在2016年，恒大超越萬科成為銷售額最大的開發(fā)商，其市場占有率達到了3.17%，當年前十大開發(fā)商銷售額的市場占有率達到18.68%。而截至今年前4個月，國內(nèi)前十大開發(fā)商的市場占有率上升至22%，行業(yè)集中度進一步提升。（見附圖）

《紅周刊》記者查閱數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，美國房企十強的銷售額市場占有率目前高達30%左右，其中銷售額排名第一房企的市場占有率高達6%至8%，因此可以預見的是，我國地產(chǎn)行業(yè)未來仍存有大量大企業(yè)通過兼并重組小企業(yè)不斷發(fā)展壯大的機會。

證券市場紅周刊 2017年6月20日

對此，雪球大V釋老毛認為，國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)由過去野蠻生長的“黃金時代”逐漸進入到了現(xiàn)在的“白銀時代”，只要不出現(xiàn)致命風險，那么在“白銀時代”中，房地產(chǎn)“斷崖式”暴跌幾乎不太可能出現(xiàn)，但“井噴式”暴漲也很難持續(xù)。在他看來，以我國目前的城市化程度，房地產(chǎn)行業(yè)不僅不會衰退，反而在未來相當長的一段時間內(nèi)依然是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，而嚴厲的調(diào)控只會導致行業(yè)內(nèi)的分化和“大洗牌”。

釋老毛在接受《紅周刊》采訪時指出，國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的歷史格局是非常分散和地方化的，但現(xiàn)在明顯的趨勢是行業(yè)集中度的提升，只有融資能力強的地產(chǎn)巨頭才有資格出手，中小房企則直接出局，“強者恒強”是地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢?！艾F(xiàn)在很多地產(chǎn)巨頭已經(jīng)不單單通過土地市場出手拿地，更多地是通過‘大魚吃小魚’獲得充沛的土地儲備。為什么去年‘地王’頻現(xiàn)？這其實就是房企寡頭化的表現(xiàn)，因為房地產(chǎn)已經(jīng)不是小資金能玩的游戲了?！?/p>

此外，釋老毛認為，地產(chǎn)行業(yè)未來將迎來“恐龍時代”，而行業(yè)集中度提升的過程中，也恰恰為投資者提供了良機。而在優(yōu)質(zhì)標的的選擇上，釋老毛也給出了自己的建議。他表示，投資者“買地產(chǎn)股一定要買大公司”。他認為，投資者應重點關注一線龍頭股或者二線房企中有潛力沖刺進入一線的投資標的，因為在重新“洗牌”的行業(yè)中，這些公司除了分享行業(yè)成長外，還將在“鯨吞蠶食”同行地盤的過程中為投資者帶來紅利?！捌鋵崳ツ瓯弧靶U人’舉牌的地產(chǎn)龍頭萬科，就符合這樣的投資邏輯?！?萬科A能否引領市場？

雖然在釋老毛看來，地產(chǎn)龍頭股符合價值投資的邏輯，但作為A股市場地產(chǎn)“白馬”的標桿企業(yè)萬科，自去年12月份以來卻在二級市場上遭遇接連下挫，其股價從去年11月18日創(chuàng)下的最高每股29元（前復權，下同）迅速跌至12月20日的每股20.33元，其間，萬科引入深圳地鐵集團的重組預案被否，更是加速了股價的下滑。

不過，《紅周刊》記者了解到，如今深圳地鐵成功“登場”還是給萬科未來成長留下了廣闊的想象空間。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，在恒大和深圳地鐵的股權交易發(fā)生后，東方證券、東興證券等7家券商發(fā)布相關研報，記者梳理后發(fā)現(xiàn)，除廣發(fā)證券對萬科給予“謹慎增持”以外，其余6家券商均給出了“買入”或“推薦”評級，其中東興證券甚至給出了“強烈推薦”（以報告日后的6個月內(nèi)，公司股價相對強于同期市場基準指數(shù)收益率15%以上）的評級。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，萬科后續(xù)的投資價值定會上升，而深圳地鐵的入股更是會為萬科的城市運營轉(zhuǎn)型帶來新的投資機會。他在接受《紅周刊》記者采訪時指出，萬科借力軌道交通能夠獲取優(yōu)質(zhì)的土地資源，是一種較為穩(wěn)妥的開發(fā)

證券市場紅周刊 2017年6月20日

模式，特別是在地產(chǎn)行業(yè)集中度快速提升和嚴厲調(diào)控的大背景下，量大質(zhì)優(yōu)且價廉的土地資源更顯稀缺，“軌道+物業(yè)”聯(lián)合開發(fā)的模式則能在一定程度上解決持續(xù)發(fā)展過程中土地稀缺性的問題?！案鶕?jù)在開發(fā)項目規(guī)模估算，深圳地鐵每建設1公里地鐵里程所對應的可獲取的土地資面積約1萬平米、建筑面積約為1.8至2.5萬平米，而更加重要的是，此類‘軌道+物業(yè)’的地產(chǎn)開發(fā)模式，后續(xù)不排除將會在其他城市進行擴展布局。”

《紅周刊》記者注意到，作為深圳軌道交通建設的主力軍，自成立以來，深圳地鐵已完成深圳軌道交通一至三期工程總計270公里、189個車站線路的建設任務。目前，深圳地鐵正在積極籌備第四期首批5條線路共149公里的建設任務，預計線路總長將達到446公里。除深圳之外，深圳地鐵也將著手規(guī)劃跨境銜接東莞和惠州的線路，在重慶也有拓展。

釋老毛在接受《紅周刊》采訪時同樣認為，深圳地鐵成為萬科大股東之后，肥水不流外人田，旗下軌道交通周邊的地產(chǎn)、郊區(qū)新城的開發(fā)、甚至珠港澳大灣區(qū)的建設，肯定會對萬科的未來業(yè)績帶來一定的積極影響。不過他同時表示，這些業(yè)務調(diào)整對萬科帶來的實質(zhì)影響尚待觀察?！皩τ谌f科這種全國性的龍頭，這些因素都不是長期的決定性原因。他表示，萬科在未來能否持續(xù)成長還是要看公司內(nèi)生性動力，比如優(yōu)秀的企業(yè)文化和管理團隊這些基因能否延續(xù)下去?！?/p>

證券市場紅周刊 2017年6月20日