第一篇：深圳市福田區(qū)城市更新局關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)福田區(qū)城市更新工作若干暫行措施的意見(征求意見稿)起草說明.doc[大全]

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《深圳市福田區(qū)城市更新局關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)福田區(qū)城市更新工作若干暫行措施的意見（征求意見稿）》起草說明

依照《深圳市城市更新辦法》（深圳市人民政府令第290號(hào)）、《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》（深府〔2012〕1號(hào)）、《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》（深府辦〔2016〕38號(hào)）等相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，在充分調(diào)研論證的基礎(chǔ)上，起草了《深圳市福田區(qū)城市更新局關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)福田區(qū)城市更新工作若干暫行措施的意見（征求意見稿）》（以下簡稱《意見》）?，F(xiàn)將有關(guān)情況說明如下：

一、制定《意見》的必要性

（一）推動(dòng)我區(qū)城市更新工作發(fā)展的需要

近年來，我區(qū)城市更新工作取得一定進(jìn)展，但仍存在一些問題。許多已列入計(jì)劃或規(guī)劃已批的項(xiàng)目“拆不動(dòng)、賠不起、玩不轉(zhuǎn)”，長期無法推進(jìn)；在項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償活動(dòng)中，搬遷人和權(quán)利主體的矛盾重重，遲遲無法達(dá)成搬遷補(bǔ)償協(xié)議；許多城市更新單元范圍內(nèi)物業(yè)都存在著安全隱患，但仍繼續(xù)居住或經(jīng)營。這些問題亟待政府政府部門制定相應(yīng)的規(guī)則予以規(guī)范。制定《意見》，可以籍由在城市更新單元計(jì)劃管理、規(guī)范和促進(jìn)城市更新搬遷補(bǔ)償行為、城市更新單元范圍內(nèi)物業(yè)管理、建立城市更新誠信管理體系等方面的努力，從整體上促進(jìn)我區(qū)城市更新工作的進(jìn)展。

（二）完善各部門在城市更新活動(dòng)中職責(zé)的需要 我區(qū)印發(fā)的《深圳市福田區(qū)城市更新實(shí)施辦法（試行）》（以下簡稱《實(shí)施辦法》），規(guī)定了區(qū)城市更新和土地整備工作領(lǐng)導(dǎo)小組的成員單位的相關(guān)職責(zé)。但是實(shí)際工作中，相關(guān)成員單位需要發(fā)揮自身主觀能動(dòng)性，將《實(shí)施辦法》規(guī)定的相關(guān)職責(zé)落到實(shí)處。同時(shí)，未在《實(shí)施辦法》中規(guī)定，但屬于相關(guān)單位本身職責(zé)的，相關(guān)單位需要將其職責(zé)與城市更新活動(dòng)之間建立連接，以進(jìn)一步推動(dòng)城市更新進(jìn)程。制定《意見》可以進(jìn)一步明確和完善各部門在城市更新實(shí)際工作中的職責(zé)。

（三）有效落實(shí)城市更新政策新要求的需要

《深圳市福田區(qū)城市更新實(shí)施辦法（試行）》印發(fā)后，市政府《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》（深府辦[2016]38號(hào)）（以下簡稱《暫行措施》）出臺(tái)，對(duì)城市更新工作提出了新要求?！陡Ｌ飬^(qū)城市更新“十三五”規(guī)劃》亦經(jīng)市政府批準(zhǔn)，進(jìn)一步完善了我區(qū)城市更新的相關(guān)內(nèi)容。制定《意見》，可以在我區(qū)有效貫徹落實(shí)相關(guān)城市更新政策的新要求。

二、《意見》的主要內(nèi)容 《意見》送審稿共十九條，分為加強(qiáng)城市更新單元計(jì)劃的管理、進(jìn)一步規(guī)范和促進(jìn)城市更新搬遷補(bǔ)償行為、加強(qiáng)城市更新單元范圍內(nèi)物業(yè)管理、建立城市更新誠信管理體系、其他等五個(gè)部分，主要內(nèi)容如下：

（一）加強(qiáng)城市更新單元計(jì)劃的管理

《意見》要求加強(qiáng)城市更新單元計(jì)劃的管理。一是重申舊住宅區(qū)改造堅(jiān)持由政府主導(dǎo)，不允許市場主體擅自進(jìn)駐成片舊住宅區(qū)開展意愿征集、補(bǔ)償簽約等活動(dòng)；二是明確了對(duì)于已列入城市更新單元計(jì)劃的舊住宅區(qū)，自本《意見》施行之日起3個(gè)月內(nèi)，申報(bào)主體向區(qū)城市更新主管部門報(bào)送搬遷補(bǔ)償談判工作方案，明確搬遷補(bǔ)償談判工作進(jìn)度；三是規(guī)定本《意見》施行后，城市更新單元計(jì)劃申報(bào)主體在進(jìn)行意愿征集時(shí)，應(yīng)當(dāng)在更新意愿證明文件中明確搬遷人、房屋搬遷補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；四是規(guī)定加強(qiáng)項(xiàng)目管理，定期開展更新計(jì)劃清理，對(duì)《意見》施行前已列入更新單元計(jì)劃的城市更新項(xiàng)目，予以重點(diǎn)核查，并按程序進(jìn)行清理；五是規(guī)定鼓勵(lì)和支持有實(shí)力、有信譽(yù)、有品牌、有資質(zhì)、有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)企業(yè)參與城市更新工作。

（二）進(jìn)一步規(guī)范和促進(jìn)城市更新搬遷補(bǔ)償行為 《意見》提出進(jìn)一步規(guī)范和促進(jìn)城市更新搬遷補(bǔ)償行為。一是轄區(qū)街道辦及有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)組織社區(qū)、搬遷人和權(quán)利主體共同搭建搬遷補(bǔ)償談判促進(jìn)平臺(tái)；二是鼓勵(lì)搬遷人與權(quán)利主體引入仲裁機(jī)構(gòu)、調(diào)解機(jī)構(gòu)、行業(yè)專家等第三方參與搬遷談判，妥善協(xié)調(diào)、處理談判爭議或糾紛事項(xiàng)，提升搬遷談判效率；三是要求搬遷人和權(quán)利主體應(yīng)當(dāng)遵循公平合理、價(jià)格公允、依法合規(guī)的原則共同協(xié)商搬遷補(bǔ)償方案，營造良好、規(guī)范的搬遷補(bǔ)償市場秩序。

（三）加強(qiáng)城市更新單元范圍內(nèi)物業(yè)管理

《意見》進(jìn)一步明確和落實(shí)城市更新單元范圍內(nèi)物業(yè)管理有關(guān)部門的職責(zé)。一是明確城市更新單元計(jì)劃公告后，針對(duì)更新單元范圍內(nèi)物業(yè)可能存在的安全隱患，各部門可以建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，對(duì)城市更新單元范圍內(nèi)物業(yè)加強(qiáng)綜合管理，必要時(shí)可成立聯(lián)合檢查組進(jìn)行實(shí)地檢查；二是城市更新單元計(jì)劃公告后，更新單元范圍內(nèi)權(quán)利主體應(yīng)當(dāng)開展房屋安全隱患自查工作，權(quán)利主體與搬遷人之間按照簽約與搬遷節(jié)點(diǎn)分段對(duì)房屋安全隱患負(fù)責(zé)；三是全面排查城市更新單元范圍內(nèi)的消防安全隱患，加強(qiáng)消防監(jiān)督檢查，依法對(duì)消防違法行為進(jìn)行查處；四是加強(qiáng)安全生產(chǎn)防控工作，加強(qiáng)安全生產(chǎn)檢查，依法對(duì)安全生產(chǎn)違法行為進(jìn)行查處；五是加強(qiáng)城市更新單元范圍內(nèi)的出租屋安全管理，相關(guān)部門依法查處違規(guī)行為；六是明確城市更新單元列入計(jì)劃后，政府不再辦理更新單元內(nèi)的企業(yè)設(shè)立登記；七是城市更新單元列入計(jì)劃后，禁止在城市更新單元范圍內(nèi)非法加建、改建或擴(kuò)建建筑物。違反規(guī)定的，政府將依法進(jìn)行查處、清理、拆除。

（四）建立城市更新誠信管理體系

《意見》要求建立城市更新誠信管理體系。一是建立健全各市場主體參與計(jì)劃申報(bào)、規(guī)劃編制、房屋搬遷補(bǔ)償安置、房屋拆除、建設(shè)管理、公益事業(yè)等行為的信用記錄，結(jié)合司法機(jī)關(guān)行賄犯罪檔案，建立城市更新參與主體誠信檔案，相關(guān)部門在城市更新業(yè)務(wù)辦理、項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管等業(yè)務(wù)中應(yīng)當(dāng)將城市更新誠信信息作為重要考量因素；二是有關(guān)單位和個(gè)人在開展城市更新意愿的調(diào)查和征集、土地及建筑物核查、城市更新計(jì)劃申報(bào)、城市更新規(guī)劃編制與審批、實(shí)施主體確認(rèn)申請(qǐng)等城市更新活動(dòng)中，如有欺詐、脅迫、虛構(gòu)事實(shí)、侵害個(gè)人隱私、泄漏商業(yè)秘密、偽造或者變造文件、散布虛假信息、炒賣項(xiàng)目、行賄等行為的，相關(guān)部門將及時(shí)查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

三、重點(diǎn)條款說明

（一）關(guān)于立法目的?！兑庖姟肥菫樯钊胴瀼芈鋵?shí)城市更新“強(qiáng)區(qū)放權(quán)”改革要求，確保城市更新工作有序推進(jìn)，進(jìn)一步推動(dòng)福田區(qū)內(nèi)城市更新項(xiàng)目進(jìn)展，努力消除更新單元計(jì)劃范圍內(nèi)可能存在的安全隱患。通過加強(qiáng)城市更新單元計(jì)劃的管理督促我區(qū)城市更新項(xiàng)目進(jìn)展；通過進(jìn)一步規(guī)范和促進(jìn)城市更新搬遷補(bǔ)償行為，使我區(qū)城市更新項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償秩序更加規(guī)范；通過加強(qiáng)城市更新單元范圍內(nèi)物業(yè)管理，排查我區(qū)城市更新單元范圍內(nèi)的安全、消防、治安隱患；通過建立城市更新誠信管理體系，營造我區(qū)城市更新活動(dòng)中誠實(shí)信用、遵紀(jì)守法的良好氛圍。

（二）關(guān)于報(bào)送搬遷補(bǔ)償談判工作方案。《意見》在加強(qiáng)城市更新單元計(jì)劃管理過程中，對(duì)于已列入城市更新單元計(jì)劃的舊住宅區(qū)項(xiàng)目，要求申報(bào)主體向區(qū)城市更新主管部門報(bào)送搬遷補(bǔ)償談判工作方案，明確搬遷補(bǔ)償談判工作進(jìn)度。已列入更新單元計(jì)劃的舊住宅項(xiàng)目都是在2010年首批列入計(jì)劃的項(xiàng)目，但都陷入了搬遷補(bǔ)償?shù)慕┚种虚L期無法推進(jìn)。搬遷補(bǔ)償談判工作方案有利于城市更新主管部門對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)一步了解，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的搬遷補(bǔ)償談判工作有一個(gè)預(yù)期，工作方案本身對(duì)于市場主體也是一種督促和承諾，有利于倒逼市場主體加大項(xiàng)目推進(jìn)力度，如確實(shí)通過市場化的更新活動(dòng)無法推進(jìn)，需要按程序調(diào)出更新計(jì)劃。

（三）關(guān)于更新意愿征集?！兑庖姟芬蠼窈蟪鞘懈聠卧?jì)劃申報(bào)主體在進(jìn)行意愿征集時(shí)，應(yīng)當(dāng)在更新意愿證明文件中明確搬遷人、房屋搬遷補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。由于目前各區(qū)城市更新過程中均存在權(quán)利主體在意愿征集過程中表示同意進(jìn)行城市更新，但在搬遷補(bǔ)償談判過程中卻遲遲不愿意配合簽署搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議導(dǎo)致搬遷補(bǔ)償僵局的情況，通過在更新意愿征集時(shí)明確房屋搬遷補(bǔ)償方式與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有利于使征集意愿成功的項(xiàng)目在后續(xù)搬遷補(bǔ)償談判過程中也較為順利，從而整體上減少已列入計(jì)劃但遲遲無法推進(jìn)的項(xiàng)目。

（四）關(guān)于更新計(jì)劃清理。《意見》要求加強(qiáng)項(xiàng)目管理，定期開展更新計(jì)劃清理。《暫行措施》第二十八條已規(guī)定了三種需要調(diào)出城市更新計(jì)劃的情形，但考慮到如城市更新項(xiàng)目為單一權(quán)利主體的，其推動(dòng)進(jìn)程應(yīng)當(dāng)更為快速，《意見》要求單一權(quán)利主體項(xiàng)目自城市更新單元規(guī)劃批準(zhǔn)或調(diào)整之日起12個(gè)月內(nèi)未辦理用地出讓手續(xù)的，區(qū)城市更新主管部門可按程序調(diào)出計(jì)劃。

（五）關(guān)于建立談判促進(jìn)平臺(tái)?！兑庖姟芬蠊餐罱ò徇w補(bǔ)償談判促進(jìn)平臺(tái)。“搬遷補(bǔ)償談判難”一直以來都是是城市更新項(xiàng)目推動(dòng)的主要難點(diǎn)與痛點(diǎn)，而搭建搬遷補(bǔ)償談判促進(jìn)平臺(tái)，由政府部門為談判各方進(jìn)行協(xié)商提供必要的場地和協(xié)助，如權(quán)利主體對(duì)城市更新政策不了解的，相關(guān)部門可以協(xié)助進(jìn)行釋明，有利于減少市場主體與權(quán)利主體之間的不信任導(dǎo)致的搬遷補(bǔ)償談判僵局。

（六）關(guān)于聯(lián)合檢查?！兑庖姟芬蟪鞘懈聠卧?jì)劃公告后，針對(duì)更新單元范圍內(nèi)物業(yè)可能存在的安全隱患，各部門可以建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，對(duì)城市更新單元范圍內(nèi)物業(yè)加強(qiáng)綜合管理，必要時(shí)可成立聯(lián)合檢查組進(jìn)行實(shí)地檢查。由于城市更新的對(duì)象包括具有環(huán)境惡劣或存在重大安全隱患等情形的特定城市建成區(qū)，意即納入城市更新單元范圍的物業(yè)較大可能存在重大安全隱患，因此在更新單元范圍內(nèi)物業(yè)拆除之前，各部門應(yīng)當(dāng)履行自身職責(zé)，對(duì)更新單元范圍內(nèi)物業(yè)安全隱患加強(qiáng)檢查，以免發(fā)生安全事故。

（七）關(guān)于安全隱患排查。《意見》要求城市更新單元計(jì)劃公告后，權(quán)利主體應(yīng)當(dāng)開展房屋安全隱患自查工作，已簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，排查及整改工作由權(quán)利主體和申報(bào)主體共同負(fù)責(zé)，已實(shí)際交房的，由申報(bào)主體開展安全隱患排查及整改工作，并對(duì)安全問題負(fù)責(zé)。將安全隱患排查及整改工作與房屋的搬遷進(jìn)程相連接有利于明確劃分相關(guān)責(zé)任主體，使得各責(zé)任主體了解自身義務(wù)，從而進(jìn)一步解決城市更新單元范圍內(nèi)物業(yè)的安全問題。

（八）關(guān)于城市更新參與主體誠信檔案?！兑庖姟芬蠼⒔∪魇袌鲋黧w參與計(jì)劃申報(bào)、規(guī)劃編制、房屋搬遷補(bǔ)償安置、房屋拆除、建設(shè)管理、公益事業(yè)等行為的信用記錄，結(jié)合司法機(jī)關(guān)行賄犯罪檔案，建立城市更新參與主體誠信檔案。市場主體在參與城市更新活動(dòng)的過程中應(yīng)當(dāng)秉持誠實(shí)信用的精神，依法依規(guī)進(jìn)行相關(guān)活動(dòng)，相關(guān)部門在城市更新業(yè)務(wù)辦理、項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管等業(yè)務(wù)中應(yīng)當(dāng)將城市更新誠信信息作為重要考量因素。