第一篇：房地產(chǎn)抵押的相關(guān)法律規(guī)定對(duì)估價(jià)的影響

房地產(chǎn)抵押的出現(xiàn)，目的是實(shí)現(xiàn)擔(dān)保的首要功能，就是使債權(quán)人在債權(quán)債務(wù)關(guān)系以外，獲得一種有利的救濟(jì)手段，即在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，對(duì)債權(quán)人的一種救濟(jì)。房地產(chǎn)抵押擔(dān)保屬于 經(jīng)濟(jì) 合同行為受我國(guó)相關(guān) 法律 的規(guī)范，如《我國(guó)民法通則》第7條規(guī)定：“民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)尊重 社會(huì) 公德，不得損害社會(huì)公共利益，破壞國(guó)家經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序”。我國(guó)《合同法》第7條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益”?！稉?dān)保法》規(guī)定，如果擔(dān)保合同的 內(nèi)容 違法（指違反法律的強(qiáng)制性規(guī)范），則合同無(wú)效，此時(shí)相關(guān)的房地產(chǎn)估價(jià)同樣出現(xiàn)法律 問(wèn)題。

擔(dān)保法關(guān)于房地產(chǎn)抵押方面的違法行為做出相應(yīng)的規(guī)定，以下列房地產(chǎn)抵押的，為違反法律，抵押合同無(wú)效：〈1〉土地所有權(quán)；〈2〉耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定允許抵押的除外；〈3〉學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院 等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的 教育 設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施，但是如果財(cái)產(chǎn)所有權(quán)屬于學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院的非教育設(shè)施或者非醫(yī)療設(shè)施，例如幼兒園的小賣部，學(xué)校辦的商店，醫(yī)院辦的農(nóng)副產(chǎn)品基地，是可以抵押的；〈4〉所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)。主要分兩種情況：第一種是繼承發(fā)生后，遺產(chǎn)尚未分割的房地產(chǎn)，此時(shí)財(cái)產(chǎn)到底歸誰(shuí)所有尚未清晰。第二種情況是有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)，民事主體就財(cái)產(chǎn)的歸屬問(wèn)題尚未達(dá)成一致，有關(guān)的司法機(jī)關(guān)或仲裁機(jī)關(guān)正在進(jìn)行司法裁決或仲裁進(jìn)行期間，而未有終局的處理決定，此時(shí)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人或使用人尚未清楚，故此類有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)不能用作抵押；〈5〉被依法查封、扣押的或者采取強(qiáng)制措施的房地產(chǎn)；〈6〉有關(guān)法律、法規(guī)禁止抵押的房地產(chǎn)。如已列入拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)。換句話說(shuō)，以上的房地產(chǎn)不得抵押。另外，對(duì)抵押合同的生效也做出規(guī)定，即房地產(chǎn)抵押合同自辦理登記之日起生效。

《擔(dān)保法》規(guī)定的可抵押的房地產(chǎn)的范圍是：

（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物；

（二）抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；

（三）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；根據(jù)抵押制度的要求，作為抵押物的房地產(chǎn)必須是能夠轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的目的，而且，通過(guò)對(duì)抵押物條件的規(guī)定體現(xiàn)了抵押物的法定主義。如果所抵押的房地產(chǎn)是法律規(guī)定不能轉(zhuǎn)讓的，即使設(shè)定抵押權(quán)的其他條件已經(jīng)具備，這種抵押也是無(wú)效的民事行為，沒(méi)有法律拘束力。根據(jù)以上原則，可抵押的房地產(chǎn)必須具備以下幾個(gè)條件：

第一，房地產(chǎn)抵押人對(duì)所抵押的房地產(chǎn)必須具有處分權(quán)。

第二，抵押房地產(chǎn)必須是法律允許轉(zhuǎn)讓的。法律禁止轉(zhuǎn)讓的，如土地、國(guó)防設(shè)施等不得抵押，這類財(cái)產(chǎn)不能依民法 方法 轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，所以不能作為抵押權(quán)的標(biāo)的。

第三，抵押房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)與所擔(dān)保的債權(quán)金額一致，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。

第四，用作抵押物的財(cái)產(chǎn)原則上應(yīng)便于管理和實(shí)施。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)可以抵押；集體所有土地使用權(quán)的抵押，從保護(hù) 農(nóng)村 土地資源和集體經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，農(nóng)村和城市郊區(qū)的耕地、宅基地、自留地、自留山以及無(wú)定著物集體所有的土地使用權(quán)，不得抵押。另外，以集體所有的土地上的不動(dòng)產(chǎn)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，不得改變土地的用途。從 金融 機(jī)構(gòu)角度出發(fā)，抵押物是否符合法律規(guī)定有房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)、土地行政管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行最后的防范，估價(jià)機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的估價(jià)過(guò)程、方法、估價(jià)原則、估價(jià)范圍、估算價(jià)值的最后確定等關(guān)鍵問(wèn)題嚴(yán)格審核，并對(duì)抵押物房地產(chǎn)的土地性質(zhì)進(jìn)行確認(rèn)，以確定抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的受償風(fēng)險(xiǎn)。例如，對(duì)于集體所有的土地上的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的估價(jià)機(jī)構(gòu)不得采用最高最佳使用原則進(jìn)行估價(jià)，而只能按現(xiàn)在用途進(jìn)行估價(jià)。

對(duì)于房地產(chǎn)的一部分是否可以作為抵押物，應(yīng)以其是否為物的本質(zhì)上的不可分割部分進(jìn)行判斷。如果為物的構(gòu)成部分，而法律又要求共同處分的，不得就物的一部分設(shè)定獨(dú)立的抵押權(quán)。

前面所涉及的抵押人所有的房屋是指〈1〉私有房產(chǎn)。例如，城市居民個(gè)人建造的房屋，自然 人、法人購(gòu)買的住宅、別墅和其他商品房，外國(guó)人在我國(guó)境內(nèi)的個(gè)人所有、數(shù)人共有的住宅和非住宅用房等。〈2〉集體所有房產(chǎn)。例如，鄉(xiāng)鎮(zhèn) 企業(yè) 的廠房〈3〉企事業(yè)單位投資建購(gòu)的房屋。例如，企業(yè)、事業(yè)單位自建和購(gòu)買的工商業(yè)用房、職工住房等。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定：依法取得的房屋所有權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。

《擔(dān)保法》關(guān)于抵押擔(dān)保不僅在性質(zhì)上加以規(guī)定，同時(shí)在量上也有所要求，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保的債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。這樣就存在復(fù)合抵押的情況，復(fù)合抵押在實(shí)踐中有以下三種形式：

〈1〉同一抵押物向同一債權(quán)人多次抵押；〈2〉同一抵押物向不同債權(quán)人分別抵押；〈3〉因償還債權(quán)所帶來(lái)的抵押物的余額部分進(jìn)行的復(fù)合抵押。以同一抵押物向同一債權(quán)人多次抵押或向多個(gè)債權(quán)人抵押后，抵押人償還了一部分債權(quán)，增大了抵押物的余額部分，這部分可以再進(jìn)行復(fù)合抵押。

對(duì)于同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)拍賣、變賣抵押物所得的價(jià)款《擔(dān)保法》做出如下規(guī)定：

抵押合同已登記生效的，按照抵押物的登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)比例清償。同一財(cái)產(chǎn)以登記抵押方式向兩個(gè)以上的債權(quán)人擔(dān)保抵押的，作為第一順序抵押登記的被擔(dān)保的債權(quán)，就拍賣、變賣抵押物的價(jià)款優(yōu)先清償，順序排在第二的，只能就拍賣、變賣抵押物的剩余部分受償，依此類推。如幾個(gè)抵押人進(jìn)行抵押物登記的時(shí)間相同，即抵押物的登記順序無(wú)前后之分，那么就按照被抵押擔(dān)保的各債權(quán)的比例來(lái)清償。注意，在同一抵押物上設(shè)有多個(gè)抵押權(quán)的情況下，惟有第一順序的債權(quán)人行使抵押權(quán)，其他抵押權(quán)人無(wú)權(quán)直接行使，只能就第一順序債權(quán)的余額滿足自己的債權(quán)。估價(jià)機(jī)構(gòu)在接受委托方委托對(duì)一房地產(chǎn)其余未抵押部分進(jìn)行抵押目的估價(jià)時(shí)，一定要考慮上述法律規(guī)定對(duì)該部分房地產(chǎn)抵押價(jià)值的 影響。房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)詳細(xì)解讀委估房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)中所記載的抵押情況。

房地產(chǎn)的抵押，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。很明顯，登記是房地產(chǎn)抵押合同的生效要件，沒(méi)有辦理房地產(chǎn)抵押合同登記則其不發(fā)生效力，抵押權(quán)人也無(wú)從取得有效的抵押權(quán)。因此，在房地產(chǎn)抵押合同已登記的情況下，即使抵押合同缺乏書(shū)面形式要件，該抵押合同仍然有效成立并生效，抵押權(quán)人有效取得抵押權(quán)。在房地產(chǎn)抵押合同未辦理的情況下，即使當(dāng)事人之間已就房地產(chǎn)抵押合同訂立書(shū)面形式，根據(jù)《擔(dān)保法》第41條的規(guī)定，抵押合同并不生效。所以，房地產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán)時(shí)，抵押合同的書(shū)面形式要求并不是抵押合同的生效要件。

辦理房地產(chǎn)抵押登記的機(jī)關(guān)包括：

1.以無(wú)地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)的土地管理部門。我國(guó)《土地管理法》第5條、第11條規(guī)定，國(guó)務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國(guó)土地的管理和監(jiān)督工作?？h級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定確定。農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地，依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)使用權(quán)；其中，中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的國(guó)有土地的具體登記機(jī)關(guān)，由國(guó)務(wù)院確定。根據(jù)《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》的規(guī)定，土地使用權(quán)的抵押登記必須以土地使用權(quán)的登記為基礎(chǔ)，并遵循登記機(jī)關(guān)一致的原則，異地抵押的，必須到土地所在地的原土地使用權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記。縣級(jí)以上地方人民政府的土地管理部門負(fù)責(zé)土地使用權(quán)登記工作。

2.以城市房地產(chǎn)或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門。城市房地產(chǎn)屬《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》調(diào)整的對(duì)象，該法的第6條、第59條、第61條規(guī)定，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國(guó)務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職、密切配合，負(fù)責(zé)全國(guó)的房地產(chǎn)管理工作。國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。

因此，無(wú)論是從房地產(chǎn)抵押合同的議定或是房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)講，確定權(quán)屬情況及其性質(zhì)是關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，其直接規(guī)范著經(jīng)濟(jì)以及估價(jià)行為的合法性和有效性，對(duì)于從估價(jià)角度講確權(quán)之后的重要問(wèn)題是確定在該權(quán)屬上的經(jīng)濟(jì)利益。

辦理房地產(chǎn)抵押登記應(yīng)提交的文件主要有主合同和抵押合同以及房屋所有權(quán)證書(shū)、土地使用權(quán)證書(shū)。抵押登記程序可細(xì)分為兩部分：

一、土地使用權(quán)抵押登記程序

（一）土地使用權(quán)的地價(jià)評(píng)估和合同的簽訂。土地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。

1、以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，由抵押權(quán)人進(jìn)行地價(jià)評(píng)估或由具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)評(píng)估并經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。

2、以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，經(jīng)土地管理部門確認(rèn)，并批準(zhǔn)抵押，核定出讓金后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。因此，在劃撥土地的估價(jià)中，金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)都應(yīng)對(duì)出讓金部分以及由此產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)加以重視，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有義務(wù)在估價(jià)報(bào)告中對(duì)其加以披露。這就要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)詳細(xì)掌握當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)房地產(chǎn)的各種政策、規(guī)章制度，有依據(jù)的向相關(guān)的報(bào)告使用者提供咨詢意見(jiàn)，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的顧問(wèn)功能。

3、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)廠房等建筑物抵押涉及農(nóng)民集體土地使用權(quán)的抵押，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，經(jīng)土地管理部門的確認(rèn)，并明確實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式，需要轉(zhuǎn)為國(guó)有的，同時(shí)核定土地使用權(quán)出讓金及相關(guān)稅費(fèi)。然后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。

4、以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的農(nóng)民集體土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，并經(jīng)土地管理部門確認(rèn)后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。

抵押出讓土地使用權(quán)的，抵押終止期限不得超過(guò)土地出讓終止期限。

（二）土地使用權(quán)抵押登記申請(qǐng)

土地使用權(quán)設(shè)立抵押權(quán)的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在抵押合同簽訂后15日內(nèi)，持被抵押的土地的使用權(quán)證、抵押合同、地價(jià)評(píng)估及確認(rèn)報(bào)告、抵押人和抵押權(quán)人的身份證件共同到土地管理部門申請(qǐng)抵押登記，一方到場(chǎng)申請(qǐng)抵押登記的，必須持有對(duì)方的授權(quán)委托文件。除提交上述材料外，還應(yīng)分別情況，提交以下材料：

5、以劃撥土地使用權(quán)抵押的，提交土地管理部門確認(rèn)的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金的證明；

6、以房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，提交房屋所有權(quán)證；

7、抵押鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)廠房等建筑物涉及農(nóng)民集體土地使用權(quán)抵押的，提交集體所有者同意抵押的證明；

8、以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)抵押的，提交該集體土地所有者同意抵押的證明；

9、抵押人和抵押權(quán)人委托他人辦理抵押登記的，提交委托書(shū)和代理人身份證件；

10、抵押權(quán)人為非金融機(jī)構(gòu)的，其抵押借款行為依法應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)提交有關(guān)批準(zhǔn)文件；

同一宗地多次抵押時(shí)，以收到抵押登記申請(qǐng)先后為序辦理登記。未按規(guī)定提交有關(guān)證明文件的土地使用權(quán)抵押登記申請(qǐng)，土地管理部門不予受理。

（三）土地使用權(quán)抵押登記和變更登記

抵押登記申請(qǐng)經(jīng)審查，符合規(guī)定要求的，準(zhǔn)予登記，土地管理部門在抵押土地的土地登記卡上進(jìn)行注冊(cè)登記。同時(shí)在抵押人的土地使用證內(nèi)進(jìn)行記錄，并向抵押權(quán)人核發(fā)《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》，土地使用權(quán)抵押權(quán)正式生效。因此，土地使用權(quán)抵押權(quán)取得的法律證明文件是《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》，土地抵押權(quán)人以任何形式占有或控制抵押人的土地使用證，不僅不符合法律規(guī)定，而且對(duì)其未來(lái)實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)不會(huì)產(chǎn)生任何有利的影響。

土地使用權(quán)分割抵押的，由土地管理部門確定抵押土地的界線和面積，即一宗土地分割抵押時(shí)的分割劃分權(quán)只能屬于土地管理部門。

抵押期間，抵押合同發(fā)生變更的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同變更后15日內(nèi)，持有關(guān)文件到土地管理部門辦理變更抵押登記手續(xù)。

因處分抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的，被處分土地使用權(quán)的受讓方、抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在抵押財(cái)產(chǎn)處分30日內(nèi)持有關(guān)證明文件到土地管理部門辦理變更土地登記手續(xù)。處分抵押財(cái)產(chǎn)涉及集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的，按土地管理的有關(guān)規(guī)定辦理。

抵押合同的解除或終止，抵押權(quán)人應(yīng)出具解除或終止抵押合同的證明文件，與《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》一起交抵押人、抵押人自抵押合同終止或解除之日起15日內(nèi)，持有關(guān)證明文件到土地管理部門辦理注銷抵押登記手續(xù)。

第二篇：房地產(chǎn)抵押估價(jià)協(xié)議書(shū)

房地產(chǎn)抵押估價(jià)協(xié)議書(shū)

貸款方（甲方）：

房地產(chǎn)方（乙方）：

根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)甲、已雙方充分協(xié)商，簽定房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)議書(shū)，作為貸款合同的補(bǔ)充協(xié)議，雙方共同遵守。

一、按照 ****分理處抵借字號(hào)合同，對(duì)蘭房產(chǎn)字第號(hào)（房產(chǎn)，按照/㎡估價(jià)，并以估價(jià)的%折價(jià)計(jì)算，該房地產(chǎn)估價(jià)為元。

二、乙方及其財(cái)產(chǎn)共有人承諾自愿將該房地產(chǎn)作為貸款（大寫(xiě)）元的抵押物，在貸款未還清前，不得處分設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，并承擔(dān)連帶責(zé)任保證。

三、本協(xié)議為不可撤消協(xié)議。

四、本協(xié)議經(jīng)甲、已雙方簽字生效。

甲方：乙方：

法定代表人：財(cái)產(chǎn)共有人：

年月日年月日

第三篇：房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)

房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)

解釋點(diǎn)：

銀行及金融機(jī)構(gòu)在具體操作抵押項(xiàng)目時(shí)，仍根據(jù)抵押貸款成數(shù)來(lái)確定其放款額度。即：放款額＝房地產(chǎn)抵押價(jià)值×抵押貸款成數(shù)

第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價(jià)行為，保證房地產(chǎn)抵押估價(jià)質(zhì)量，維護(hù)房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》以及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，制定本意見(jiàn)。

解釋點(diǎn)：出臺(tái)背景，以及房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的法律法規(guī)的依據(jù)，在以后的抵押估價(jià)報(bào)告需要注明！

第二條 本意見(jiàn)適用于各類房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)。

解釋點(diǎn)：各類房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)指相關(guān)的土地、建筑物、構(gòu)筑物以及以房地產(chǎn)為主體的整體資產(chǎn)評(píng)估。

其中的土地的評(píng)估，因牽涉到目前的土地估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)師兩種執(zhí)業(yè)資格?？砂凑找韵路诸惙椒ā?/p>

土地在出讓之前，由國(guó)土資源部管理，由土地估價(jià)師來(lái)評(píng)估。土地出讓轉(zhuǎn)讓之后，有建設(shè)部（城市規(guī)劃管理部門）管理，由房地產(chǎn)估價(jià)師來(lái)評(píng)估?；蛘?，城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地評(píng)估，由房地產(chǎn)估價(jià)師來(lái)評(píng)估；城市規(guī)劃區(qū)范圍之外的由土地估價(jià)師來(lái)評(píng)估。

第三條 本意見(jiàn)所稱房地產(chǎn)抵押估價(jià)，是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行分析、估算和判定的活動(dòng)。

第四條 房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

本意見(jiàn)所稱抵押房地產(chǎn)，包括擬抵押房地產(chǎn)和已抵押房地產(chǎn)。解釋點(diǎn)1：其市場(chǎng)價(jià)值不同于一般情況下的市場(chǎng)價(jià)值，在一般的房地產(chǎn)評(píng)估情況下，其市場(chǎng)價(jià)值是不考慮其他權(quán)利負(fù)擔(dān)的。在本意見(jiàn)中的市場(chǎng)價(jià)值也不等同于快速變現(xiàn)價(jià)值。而是基與謹(jǐn)慎原則下的市場(chǎng)價(jià)值。

可簡(jiǎn)單理解如下：完全市場(chǎng)價(jià)值 > 本意見(jiàn)的抵押價(jià)值 > 快速變現(xiàn)價(jià)值。

法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。解釋點(diǎn)2：法定優(yōu)先受償款分一般優(yōu)先權(quán)和特別優(yōu)先權(quán)利，一般優(yōu)先權(quán)是指依法律規(guī)定就債務(wù)人的全部財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。其又可分為公法上的優(yōu)先權(quán)與私法上的優(yōu)先權(quán)。一般優(yōu)先權(quán)主要有以下幾種：訴訟費(fèi)用、醫(yī)療費(fèi)用、喪葬費(fèi)用、受雇人員的工資和各種補(bǔ)貼、補(bǔ)償金、稅收、各種保險(xiǎn)費(fèi)等；特別優(yōu)先權(quán)，是指依法律規(guī)定就債務(wù)人特定的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。依客體的不同，可分為特定動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先權(quán)和特定不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先權(quán)。

在本意見(jiàn)中的法定優(yōu)先受償款，僅指特定不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先權(quán)利，即僅考慮與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的債權(quán)人就債務(wù)人的特定不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。主要包括：不動(dòng)產(chǎn)保存人優(yōu)先權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)修建人優(yōu)先權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)出賣人優(yōu)先權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)資金貸與人優(yōu)先權(quán)，共同繼承人就補(bǔ)償金對(duì)其他繼承人取得的不動(dòng)產(chǎn)之優(yōu)先權(quán)，共有物分割人就補(bǔ)償金對(duì)原共有的不動(dòng)產(chǎn)之優(yōu)先權(quán)，等等。在抵押評(píng)估中也就是指法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等。而處分房地產(chǎn)的費(fèi)用以及稅金是一般優(yōu)先受償權(quán)。在抵押估價(jià)報(bào)告中不與考慮。

解釋點(diǎn)3：本意見(jiàn)中的發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款：僅指未竣工驗(yàn)收的在建工程項(xiàng)目，如果該項(xiàng)目已經(jīng)完成竣工驗(yàn)收，即工程竣工驗(yàn)收后則不考慮該欠款。

第五條 房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)當(dāng)遵守獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則。解釋點(diǎn)：與第十五條相關(guān)。

第六條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)人員與房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。

第七條 從事房地產(chǎn)抵押估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)師，應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)金融專業(yè)知識(shí)和相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析能力。

第八條 委托人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供房地產(chǎn)抵押估價(jià)所必需的情況和資料，并對(duì)所提供情況和資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。

房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況；必要時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行核查。解釋點(diǎn)：強(qiáng)調(diào)估價(jià)師的義務(wù)，核對(duì)所需要資料的原件和復(fù)印件。

第九條 房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的，應(yīng)當(dāng)表述為“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”。

第十條 房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)，原則上為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日，但估價(jià)委托合同另有約定的除外。

估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是完成實(shí)地查勘之日的，應(yīng)當(dāng)在“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”中假定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查勘之日的狀況一致，并在估價(jià)報(bào)告中提醒估價(jià)報(bào)告使用者注意。解釋點(diǎn)：明確抵押估價(jià)報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，對(duì)“估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是完成實(shí)地查勘之日的”在假設(shè)限制條件中予以說(shuō)明，提醒報(bào)告使用方的注意。

第十一條 法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)對(duì)象。

第十二條 房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)全面、詳細(xì)地界定估價(jià)對(duì)象的范圍和在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的法定用途、實(shí)際用途以及區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況。解釋點(diǎn)：遇上法定用途與實(shí)際用途等相差較大的情況，（柴博的意見(jiàn)：各種情況都做一遍），第十三條 房地產(chǎn)估價(jià)師了解估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否存在法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的，房地產(chǎn)抵押相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。

法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書(shū)面查詢資料和調(diào)查記錄，應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)報(bào)告的附件。

解釋點(diǎn)：優(yōu)先受償款中的拖欠工程款項(xiàng)，由總包方出具相應(yīng)的承諾函（書(shū)面說(shuō)明），一般情況下，總包方提供的甲方欠款額，總比甲方所上報(bào)的大?。ㄓ姓l(shuí)見(jiàn)過(guò)相反情況的？呵呵）。這也體現(xiàn)了本意見(jiàn)第十五條的精神。

第十四條 房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘，將估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進(jìn)行對(duì)照，全面、細(xì)致地了解估價(jià)對(duì)象，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝能夠反映估價(jià)對(duì)象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片。

內(nèi)外部狀況照片應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)報(bào)告的附件。由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中予以披露。實(shí)地查勘記錄應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)檔案資料妥善保管。

第十五條 在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價(jià)師作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價(jià)報(bào)告中作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。在運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)當(dāng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊。

在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。

在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)。

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織已公布報(bào)酬率、資本化率、利潤(rùn)率等估價(jià)參數(shù)值的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用；不選用的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明理由。解釋點(diǎn)1：謹(jǐn)慎原則的充分考慮

解釋點(diǎn)2：報(bào)酬率、資本化率、利潤(rùn)率等估價(jià)參數(shù)值，可由各地房地產(chǎn)估價(jià)管理機(jī)構(gòu)公布。

柴博的意見(jiàn)：由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)估價(jià)管理單位牽頭，由估價(jià)單位提供各自所采用的報(bào)酬率、資本化率、利潤(rùn)率等參數(shù)，（當(dāng)然要分各種用途、類型等），對(duì)所收集的資料分析后，得出各參數(shù)，供房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)使用。

（這也算是“特爾斐法”？？）

第十六條 估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，應(yīng)當(dāng)選擇下列方式之一評(píng)估其抵押價(jià)值：

（一）直接評(píng)估在劃撥土地使用權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值；

（二）評(píng)估假設(shè)在出讓土地使用權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款。

選擇上述方式評(píng)估抵押價(jià)值，均應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中注明劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金價(jià)款的數(shù)額。該數(shù)額按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算；當(dāng)?shù)卣疀](méi)有規(guī)定的，參照類似房地產(chǎn)已繳納的標(biāo)準(zhǔn)估算。第十七條 評(píng)估在建工程的抵押價(jià)值時(shí)，在建工程發(fā)包人與承包人應(yīng)當(dāng)出具在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否存在拖欠建筑工程價(jià)款的書(shū)面說(shuō)明；存在拖欠建筑工程價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式提供拖欠的數(shù)額。解釋點(diǎn)：同第十三條

第十八條 房地產(chǎn)估價(jià)師知悉估價(jià)對(duì)象已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中披露已抵押及其擔(dān)保的債權(quán)情況。

第十九條 房地產(chǎn)估價(jià)師不得濫用假設(shè)和限制條件，應(yīng)當(dāng)針對(duì)房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)的具體情況，在估價(jià)報(bào)告中合理且有依據(jù)地明確相關(guān)假設(shè)和限制條件。

已作為假設(shè)和限制條件，對(duì)估價(jià)結(jié)果有重大影響的因素，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中予以披露，并說(shuō)明其對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。

解釋點(diǎn)：對(duì)估價(jià)報(bào)告結(jié)果的有重大影響的因素，在報(bào)告中必須披露，特別是該參數(shù)是寫(xiě)進(jìn)假設(shè)限制條件中的。

如待開(kāi)發(fā)的土地，在報(bào)告中所使用的規(guī)劃參數(shù)，其假設(shè)和限制條件不得濫用。不得隨意假設(shè)該地塊的規(guī)劃參數(shù)如容積率，規(guī)劃用途等。即便是采用的參數(shù)合理，符合當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃條件，在報(bào)告中也必須注明，其參數(shù)變化時(shí)，對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響，并提醒報(bào)告使用方注意。第二十條 房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含估價(jià)的依據(jù)、原則、方法、相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)源與確定、相關(guān)參數(shù)選取與運(yùn)用、主要計(jì)算過(guò)程等必要信息，使委托人和估價(jià)報(bào)告使用者了解估價(jià)對(duì)象的范圍，合理理解估價(jià)結(jié)果。

解釋點(diǎn)：估價(jià)師對(duì)所采用的數(shù)據(jù)、參數(shù)要說(shuō)明其來(lái)源，說(shuō)明其估價(jià)過(guò)程是客觀、合法、合理的，目的是讓委托人和估價(jià)報(bào)告使用者了解估價(jià)對(duì)象的范圍，合理理解估價(jià)結(jié)果。并不需要提供技術(shù)報(bào)告。

第二十一條 房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)確定估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值，并分別說(shuō)明假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，以及房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的各項(xiàng)法定優(yōu)先受償款。

解釋點(diǎn)：房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果必須包括三項(xiàng)內(nèi)容(不得含糊其辭)

A：未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值

B：各項(xiàng)法定優(yōu)先受償款

C：估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值

C＝A-B

第二十二條 房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)向估價(jià)報(bào)告使用者作如下提示：

（一）估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響；

（二）在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)解釋點(diǎn)；

（三）合理使用評(píng)估價(jià)值；

（四）定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。

解釋點(diǎn)：主要與《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》的第三、十三、二十四條相關(guān)。

第二十三條 房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)當(dāng)解釋房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來(lái)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素予以分析和說(shuō)明。

在評(píng)估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生的變化予以充分考慮和說(shuō)明。

解釋點(diǎn)：掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律（宏觀層次），房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的周期性等。

第二十四條 房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力分析。

變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。

變現(xiàn)能力分析應(yīng)當(dāng)包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性，假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度，變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。

解釋點(diǎn)：對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性作出分析，該分析主要為定性分析。在報(bào)告中予以說(shuō)明，并提醒報(bào)告使用方注意。

第二十五條 在處置房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)評(píng)估房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，同時(shí)給出快速變現(xiàn)價(jià)值意見(jiàn)及其理由。

解釋點(diǎn)：（個(gè)人認(rèn)為與抵押評(píng)估無(wú)關(guān)，在處置房地產(chǎn)時(shí)，評(píng)估的是房地產(chǎn)的處置價(jià)格，如拍賣價(jià)格，確定拍賣底價(jià)等。）

第二十六條 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，不得超過(guò)一年；房地產(chǎn)估價(jià)師預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格將有較大變化的，應(yīng)當(dāng)縮短估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期。

超過(guò)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān)。在估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期內(nèi)使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)，但使用者不當(dāng)使用的除外。

解釋點(diǎn)：明確估價(jià)報(bào)告的應(yīng)用有效期為估價(jià)報(bào)告的出具之日。第二十七條 房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的名稱，應(yīng)當(dāng)為“房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告”，由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，并有至少二名專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。解釋點(diǎn)：以本估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)所完成的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，規(guī)范其報(bào)告名稱為《****房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告》。

第二十八條 在房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，本意見(jiàn)未作規(guī)定的事宜，應(yīng)當(dāng)按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》執(zhí)行。

第二十九條 本意見(jiàn)由中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)負(fù)責(zé)解釋。

第三十條 本意見(jiàn)自2006年3月1日起施行。

第四篇：房地產(chǎn)抵押估價(jià)查勘現(xiàn)場(chǎng)注意事項(xiàng)及要求

房地產(chǎn)抵押估價(jià)查勘現(xiàn)場(chǎng)注意事項(xiàng)及要求

估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘，將估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進(jìn)行對(duì)照，全面、細(xì)致地了解估價(jià)對(duì)象，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝能夠反映估價(jià)對(duì)象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片。內(nèi)外部狀況照片應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)報(bào)告的附件。實(shí)地查勘記錄應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)檔案資料妥善保管。查勘現(xiàn)場(chǎng)注意事項(xiàng)：

1、核對(duì)房地產(chǎn)的位置，如邊界、四至關(guān)系、道路關(guān)系，核對(duì)房屋門牌號(hào)碼。

2對(duì)房地產(chǎn)所處區(qū)域的經(jīng)濟(jì)地位、繁華程度，交通便捷程度，公共配套設(shè)施完備程度，周邊環(huán)境和景觀等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，進(jìn)行調(diào)查。公園廣場(chǎng)及休閑娛樂(lè)設(shè)施、公交線路和公交站點(diǎn)、小學(xué)、中學(xué)教育配套設(shè)施、醫(yī)院、銀行網(wǎng)點(diǎn)、超市及市場(chǎng)分布等。

3核查房地產(chǎn)建筑風(fēng)格、區(qū)內(nèi)景觀與綠化、噪聲和粉塵污染、建筑年代等其他特點(diǎn)。

4對(duì)房地產(chǎn)所在樓宇的查勘，結(jié)構(gòu)、類型（高層、中高層、小高層、多層）、建筑層數(shù)、外墻、幾個(gè)梯位、一梯幾戶、熱水、暖氣等情況。注意：各樓層功能（商業(yè)、地下車庫(kù)等）是否是電梯房、安全、消防等其他影響樓宇使用功能的明顯因素。

5具體單元的情況：用途、所在樓層、戶型、面積、裝飾裝修情況?，F(xiàn)場(chǎng)拍攝照片要求：

1、部位：門牌號(hào)、樓宇外觀、客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間等。

2、細(xì)部：對(duì)評(píng)估對(duì)象應(yīng)有細(xì)部拍攝、外墻裝飾、房?jī)?nèi)裝修、門窗、設(shè)施設(shè)備（熱、暖）等。

3、內(nèi)容：樓宇外觀盡量要把整座樓的全景照進(jìn)去，突出其特點(diǎn)；室內(nèi)照片盡量要能體現(xiàn)出房?jī)?nèi)的裝修情況，盡可能把地面，墻和天花都能照到。需要離被拍攝物遠(yuǎn)一點(diǎn)才能達(dá)到這個(gè)效果。

4、要拍攝出客戶經(jīng)理和借款人（簽字人）的照片。最少要拍攝出客戶經(jīng)理的照片。搜集資料要求：

1、《房屋所有權(quán)證》原件、身份證《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件、委托書(shū)、優(yōu)先權(quán)利狀況表、（門牌證）、2、委托書(shū)和的填寫(xiě)：委托書(shū)、優(yōu)先權(quán)利狀況表面簽，客戶聯(lián)系資料，身份證復(fù)印件或者拍照

3、房屋優(yōu)先權(quán)利表的填寫(xiě)說(shuō)明（詢問(wèn)客戶并指導(dǎo)填寫(xiě)）

第五篇：房地產(chǎn)估價(jià)心得

房地產(chǎn)估價(jià)心得

在大三下學(xué)期，我們工程管理專業(yè)學(xué)習(xí)了《房地產(chǎn)估價(jià)》這門專業(yè)課?？偟膩?lái)說(shuō)，通過(guò)對(duì)這門課程的學(xué)習(xí)，讓我對(duì)當(dāng)代中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有了一個(gè)大致的認(rèn)識(shí)，對(duì)各種房地產(chǎn)估價(jià)方法也有了初步了解，再加上自己動(dòng)手做的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，我覺(jué)得自己的收獲還是非常大的。下面我將對(duì)自己所學(xué)的知識(shí)做出如下總結(jié)。

一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義

房地產(chǎn)估價(jià)是模擬房地產(chǎn)價(jià)格形成的規(guī)律，將房地產(chǎn)客觀合理的價(jià)格測(cè)算出來(lái)的過(guò)程。這就要依據(jù)一定的估計(jì)理論和方法，也必須掌握房地產(chǎn)估計(jì)的概念、特征以及估計(jì)基本要素，掌握估計(jì)對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益的界定。

二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)

1、房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。

2、房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)，房地產(chǎn)成交價(jià)格容易受交易者動(dòng)機(jī)、偏好等個(gè)別情況的影響。房地產(chǎn)價(jià)值是由眾多市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷而非個(gè)別人的價(jià)值判斷而形成的。估價(jià)師在模擬市場(chǎng)定價(jià)時(shí)，不能以自己的偏好來(lái)判斷。

3、房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證，估價(jià)專業(yè)意見(jiàn)的作用有：咨詢性或參與性；鑒證性或證據(jù)性。后者的法律責(zé)任大于前者。

4、房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)。估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)其估價(jià)結(jié)果的有限性有清楚的認(rèn)識(shí)，采用多個(gè)假設(shè)來(lái)處理現(xiàn)有的知識(shí)水平和范圍以及數(shù)據(jù)的完整性方面的有限性，并將這些假設(shè)對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響明確地告知委托人，所以對(duì)估價(jià)師評(píng)價(jià)其結(jié)果準(zhǔn)確與否不是看其估價(jià)結(jié)果而是評(píng)價(jià)其估價(jià)的過(guò)程是否符合規(guī)范的要求。

5、房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)。正確的房地產(chǎn)價(jià)值分析、測(cè)算與判斷必須依靠科學(xué)的估價(jià)理論與方法，但又不能完全拘泥于這些估價(jià)的理論與方法，還必須有依靠實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性

1、一種資產(chǎn)只有具備了下列2個(gè)條件才真正需要專業(yè)估價(jià)：(1)獨(dú)一無(wú)二性。(2)價(jià)值量較大。具體就房地產(chǎn)來(lái)講，由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性、獨(dú)一無(wú)二性和價(jià)值量大性，房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的“不完全市場(chǎng)”并且市場(chǎng)信息不對(duì)稱，不會(huì)自動(dòng)地形成常人容易識(shí)別的適當(dāng)價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)的有助于將房地產(chǎn)價(jià)格導(dǎo)向正常化，促進(jìn)房地產(chǎn)公平交易，建立合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

2、房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)行業(yè)主流的原因：房地產(chǎn)具備專業(yè)估價(jià)的條件，房地產(chǎn)量大面廣而其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少，房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多而其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形相對(duì)較少。

四、幾種常用估價(jià)方法的介紹

1、市場(chǎng)比較法

挑取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例(已成交的或評(píng)估過(guò)的、具備正常報(bào)價(jià)的)與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過(guò)準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場(chǎng)較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用，并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。

2、成本法

(1)成本積算法，即對(duì)取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤(rùn)，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估。

(2)重置成本法，它是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開(kāi)發(fā)(或建設(shè)利潤(rùn))得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。

3、收益法

不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。剩余法

房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測(cè)算出來(lái)時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)=土地使用權(quán)價(jià)值+房產(chǎn)價(jià)值，因此測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。

4、假設(shè)開(kāi)發(fā)法

對(duì)于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(純土地或在建工程等)，通過(guò)測(cè)算正常開(kāi)發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除剩余開(kāi)發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

5、基準(zhǔn)地價(jià)法

針對(duì)到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估，可以參照已有的同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整，最后得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)值的方法。這種方法有一定的政策性。

6、路線價(jià)法

土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關(guān)系，對(duì)于同一街區(qū)，土地的價(jià)值具備相對(duì)的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格，通過(guò)臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法。

五、房地產(chǎn)估價(jià)方法運(yùn)用中應(yīng)注意的問(wèn)題

（一）評(píng)估方法的選擇

在選擇評(píng)估方法時(shí)，主要依據(jù)如下兩方面情況:

1、各種估價(jià)方法的適用范圍。

2、估價(jià)對(duì)象的特征及其評(píng)估目的和評(píng)估前提等。

（二）運(yùn)用估價(jià)方法進(jìn)行價(jià)格試算的注意事項(xiàng)

依據(jù)某種方法直接計(jì)算出來(lái)的估價(jià)結(jié)果，還不足以令人信服，因此，在估價(jià)作業(yè)上一般不作為最終估價(jià)結(jié)果。這種價(jià)格，稱為試算價(jià)格。

（三）調(diào)整試算價(jià)格的注意事項(xiàng) 運(yùn)用不同方法所估算出來(lái)的試算價(jià)格是有一定差異的，即使是運(yùn)用同一估價(jià)方法，因所依據(jù)的資料不同，也會(huì)得出不同的計(jì)算結(jié)果。因此，必須對(duì)試算價(jià)格進(jìn)行綜合分析并予以調(diào)整，使之不致產(chǎn)生重大的差誤。

試算價(jià)格之間所存在的差異，可能是因?yàn)樗玫墓纼r(jià)方法不同，也可能是因?yàn)樗罁?jù)的資料不同。因此，調(diào)整試算價(jià)格主要應(yīng)考慮如下兩方面：

1、資料的可信程度。要使估價(jià)結(jié)果能得到社會(huì)承認(rèn)，所依據(jù)的資料不僅要全面，而且必須準(zhǔn)確。因此，在調(diào)整試算價(jià)格時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)對(duì)估算過(guò)程所依據(jù)的資料進(jìn)行檢查。檢查時(shí)，不僅要分析資料的真實(shí)性，還要進(jìn)一步分析資料的選擇及運(yùn)用是否恰當(dāng)，有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格形成與運(yùn)動(dòng)的各項(xiàng)法則對(duì)該估價(jià)活動(dòng)的應(yīng)用是否恰當(dāng)，價(jià)格影響因素的分析以及吃域因素和個(gè)別因素分析是否恰當(dāng)?shù)取?/p>

2、估價(jià)對(duì)象的種類。如果判明所依據(jù)的資料是可靠的，則還應(yīng)檢查該資料是否與對(duì)象房地產(chǎn)的種類及委托估價(jià)的目的相符合。對(duì)此，一般將估價(jià)對(duì)象劃分為自用房地產(chǎn)和收益房地產(chǎn)兩類來(lái)予以分析。

（四）各種方法常見(jiàn)的改錯(cuò)項(xiàng)目

市場(chǎng)比較法：

1、交易情況修正對(duì)于交易情況非正常負(fù)擔(dān)的修正

2、交易日期修正中關(guān)于定基價(jià)格指數(shù)，環(huán)比價(jià)格指數(shù)，逐漸遞增或遞減（等比），期內(nèi)平均上升或下降（等差）的修正

3、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正中的間接比較修正和用加權(quán)平均法綜合可比實(shí)例的得分問(wèn)題地產(chǎn)估價(jià)理論

4、比較物與參照物互相顛倒的問(wèn)題。

收益法：

1、租約期內(nèi)與租約期外年客觀收益的計(jì)算問(wèn)題。

2、利息不能作為管理費(fèi)和稅金的計(jì)算基礎(chǔ)之一的問(wèn)題。

3、收益年限確定錯(cuò)誤的公式。

4、漏算了營(yíng)業(yè)稅及其附加的問(wèn)題。

5、沒(méi)有考慮出租率或公共流通比的問(wèn)題。

成本法：

1、沒(méi)有選擇估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常成本（如：重置價(jià)）的問(wèn)題。

2、耐用年限確定錯(cuò)誤的問(wèn)題。

3、計(jì)息期確定錯(cuò)誤的問(wèn)題。

4、沒(méi)有將各成本項(xiàng)目統(tǒng)一到相同的年限內(nèi)的問(wèn)題。

5、對(duì)有償出讓土地的評(píng)估，當(dāng)估價(jià)對(duì)象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定最高出讓年限時(shí)，沒(méi)有對(duì)結(jié)果進(jìn)行年限修正的問(wèn)題。

6、利息的計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)多少項(xiàng)目的問(wèn)題。如：銷售稅費(fèi)不能計(jì)算利息。

7、銷售稅費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤的問(wèn)題。

基準(zhǔn)地價(jià)修正法動(dòng)態(tài)方式不存在投資利息。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法：（1）沒(méi)有確定最佳的開(kāi)發(fā)利用方式

最佳開(kāi)發(fā)利用方式的確定需要依據(jù)規(guī)劃限制條件，但不能把規(guī)劃限制條件直接作為最佳的開(kāi)發(fā)利用方式。（2）沒(méi)有計(jì)算待開(kāi)發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的利潤(rùn)（3）把利息和稅金也作為計(jì)算利潤(rùn)的基礎(chǔ)（4）貼現(xiàn)期確定錯(cuò)誤（5）當(dāng)利息率和貼現(xiàn)率一致時(shí)，還計(jì)算了利息。（6）未來(lái)樓價(jià)的確定完全依據(jù)市場(chǎng)比較法，沒(méi)有結(jié)合長(zhǎng)期趨勢(shì)法。（7）遺漏了買方購(gòu)買待開(kāi)發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的稅費(fèi)。（8）貼現(xiàn)期確定錯(cuò)誤的問(wèn)題。（9）管理費(fèi)、銷售稅費(fèi)及利潤(rùn)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤的問(wèn)題。

六、我的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的介紹

估計(jì)對(duì)象：估價(jià)對(duì)象為河南省周口市商水縣的法姬娜歐洲城2號(hào)樓401室房地產(chǎn)，房屋建筑面積為123平方米，三室兩廳兩衛(wèi)，框架結(jié)構(gòu)，南北朝向，簡(jiǎn)單裝修，個(gè)人完全產(chǎn)權(quán)；估價(jià)目的：運(yùn)用自己所學(xué)的知識(shí)，并檢驗(yàn)自己對(duì)所學(xué)知識(shí)的掌握情況；估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2013年6月3日；價(jià)值類型為估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行了分析和測(cè)算，確定該估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為：306166元，單價(jià)：2489.15/m2。估價(jià)步驟：1．選擇可比案例根據(jù)替代原則，選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近區(qū)域的三個(gè)住宅交易案例，分別為：法姬娜歐洲城、融輝城、南陽(yáng)國(guó)際公館進(jìn)行比較；2．比較因素的選擇，根據(jù)可比案例與估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況，選用影響房地產(chǎn)價(jià)格的比較因素，主要包括：交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素；3．比較因素修正，將可比案例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，從交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等方面進(jìn)行系數(shù)修正，得出估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。

選用收益法其為計(jì)算公式：V=A* [1-1/(1+Y)^n] /Y，資本化率依據(jù)安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定,安全利率采用銀行存款利率3% ,風(fēng)險(xiǎn)、管理等補(bǔ)償按5%，房屋出租總費(fèi)用：管理費(fèi)+年維修費(fèi)+年保險(xiǎn)費(fèi)+年稅金+年折舊費(fèi)年房地總費(fèi)用=7191.6（元），年房地純收益為4808.4（元），最后得出V=59758.65（元）

選用成本法本例是僅對(duì)建筑物進(jìn)行估價(jià)，其計(jì)算公式為積算價(jià)格＝建筑物重置價(jià)格-建筑物累積折舊，本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象是框架結(jié)構(gòu)，建筑物的重置價(jià)格為800元/平方米，故此估價(jià)對(duì)象的重置造價(jià)為800*123=98400（元），建筑物年折舊額為1377.6元，最后得出計(jì)算積算價(jià)格94267.2元。

以上就是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)概述的心得和體會(huì)，非常感謝老師對(duì)我們的細(xì)心教導(dǎo)。