第一篇：錫北生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)——聯(lián)東U谷市關(guān)鍵...

錫 北 服 務(wù) 業(yè) 集 聚 區(qū)

一、集聚區(qū)成立背景

1、北塘經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)。北塘區(qū)是近代工商業(yè)的發(fā)祥地，也是歷史悠久的傳統(tǒng)老工業(yè)區(qū)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以傳統(tǒng)制造業(yè)為主，行業(yè)主要是化工、金屬加工、紡織業(yè)和傳統(tǒng)物流業(yè)。這些傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)層次低、技術(shù)含量低、可持續(xù)發(fā)展?jié)摿θ?，且主要集中于生產(chǎn)制造階段，產(chǎn)業(yè)鏈的上下游發(fā)展不足，缺乏核心競爭力。隨著無錫工業(yè)布局的調(diào)整（“6699”行動和“退城進(jìn)園”政策），大量工業(yè)企業(yè)和高污染、高能耗企業(yè)退出了北塘經(jīng)濟(jì)舞臺，北塘面臨的產(chǎn)業(yè)空心化趨勢日趨嚴(yán)重，產(chǎn)業(yè)斷層所帶來的壓力前所未有。北塘區(qū)必須找到一條新的路來加大經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性調(diào)整，推進(jìn)發(fā)展轉(zhuǎn)型。

2、發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)的可行性。為尋找適合北塘發(fā)展的轉(zhuǎn)型之路，我們進(jìn)行了大量的調(diào)研，先后考察學(xué)習(xí)了全國8個(gè)地區(qū)25個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)，經(jīng)過對比分析，我們認(rèn)為，北塘具備發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)的條件。

1）北塘制造業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢明顯。生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)是與制造業(yè)直接相關(guān)的配套服務(wù)業(yè)，是從制造業(yè)內(nèi)部生產(chǎn)服務(wù)部門而獨(dú)立發(fā)展起來的新興產(chǎn)業(yè)，它依附于制造業(yè)企業(yè)而存在，貫穿于企業(yè)生產(chǎn)的上游、中游和下游諸環(huán)節(jié)中。北塘及周邊地區(qū)雄厚的制造業(yè)基礎(chǔ)使其具備了發(fā)展性產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的比較優(yōu)勢。

2）北塘區(qū)位優(yōu)勢明顯。在無錫的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整城市化速度加快和中心城區(qū)擴(kuò)張的過程中，北塘具有明顯的“中位”優(yōu)勢。北塘位于中央商務(wù)區(qū)和遠(yuǎn)離市中心的加工制造園區(qū)之間，可以向四周延伸，實(shí)現(xiàn)中央商務(wù)區(qū)與外圍加工區(qū)產(chǎn)業(yè)園的無間隙連接。

3）北塘交通優(yōu)勢明顯。距火車站、市中心5分鐘路程，距滬寧高速、錫宜高速10分鐘車程，距無錫機(jī)場25分鐘車程，兩條地鐵線平行縱貫，周邊設(shè)有4個(gè)站點(diǎn)，區(qū)位價(jià)值高，交通便利。

4）北塘土地資源優(yōu)勢明顯。在中心城區(qū)土地資源稀缺的現(xiàn)狀下，北塘雖然經(jīng)歷了“退城進(jìn)園”的陣痛，但這些搬離的企業(yè)騰出了2300多畝土地用于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，這對于寸土寸金的中心城區(qū)來說彌足珍貴。

另外，上海、香港等地建設(shè)集聚區(qū)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為我們提供了成功經(jīng)驗(yàn)。如深圳的天安數(shù)碼城占地僅450畝，就聚集銀行17家，餐飲企業(yè)80多家，年產(chǎn)值450億元。我區(qū)集聚區(qū)與天安數(shù)城，具有位置優(yōu)、面積大、可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?qiáng)的特點(diǎn)。因此，我們認(rèn)為在北塘區(qū)建立生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)是可行的。

二、集聚區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略和建設(shè)模式

2008年7月區(qū)委、區(qū)政府審時(shí)度勢成立了錫北生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。錫北生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)總占地2.47平方公里，東至北新河，北起廣石路，西臨鳳翔內(nèi)環(huán)高架，南至江海內(nèi)環(huán)高架。集聚區(qū)內(nèi)主要由兩個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目：無錫總部商務(wù)園項(xiàng)目、無錫智慧城項(xiàng)目。

錫北生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)的發(fā)展思路在實(shí)踐中經(jīng)歷了幾次調(diào)整，從“雙重產(chǎn)業(yè)功能定位、雙軌制開發(fā)建設(shè)模式”到“點(diǎn)和面的起頭并進(jìn)”到現(xiàn)在“政府整體規(guī)劃、企業(yè)市場化運(yùn)作”的模式，從“分塊建設(shè)”到現(xiàn)在的“整體開發(fā)”，從最初政府主導(dǎo)運(yùn)作到現(xiàn)在政府企業(yè)合作開發(fā)、以企業(yè)為主的轉(zhuǎn)變，都是集聚區(qū)不斷探索實(shí)踐的過程。最終，集聚區(qū)確定了以發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)為龍頭，以中介商務(wù)業(yè)、軟件和服務(wù)外包等新興服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。政企合作，以企業(yè)為主市場化運(yùn)作的建設(shè)模式。

總部經(jīng)濟(jì)其屬性包涵在生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)中，屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，也是一種城市經(jīng)濟(jì)。其資源利用小、產(chǎn)出大的特點(diǎn)是中心城區(qū)在資源要素約束日益明顯的背景下實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型的有效途徑。

目前，集聚區(qū)范圍內(nèi)已經(jīng)啟動的項(xiàng)目就是無錫總部商務(wù)園項(xiàng)目，該項(xiàng)目是無錫市唯一以“總部經(jīng)濟(jì)”命名的項(xiàng)目，已被評為2011年省重點(diǎn)服務(wù)業(yè)項(xiàng)目、市2011年重點(diǎn)工程，是無錫產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級的重要規(guī)模載體。

三、無錫總部商務(wù)園項(xiàng)目建設(shè)情況

無錫總部商務(wù)園是北塘區(qū)政府與專業(yè)地產(chǎn)商--北京聯(lián)東集團(tuán)合作開發(fā)建設(shè)的以總部企業(yè)為主要服務(wù)對象的主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是政府與企業(yè)在區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型過程中各自發(fā)揮優(yōu)勢，資源互補(bǔ)的一次有效嘗試。政府管委會負(fù)責(zé)園區(qū)的整體規(guī)劃引導(dǎo)、入園企業(yè)的把關(guān)服務(wù)、園區(qū)產(chǎn)業(yè)及企業(yè)的培育等，企業(yè)負(fù)責(zé)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)和銷售。

無錫總部商務(wù)園項(xiàng)目占地850畝，位于廣石路以南，江海路以北，鳳賓路兩側(cè)，總建筑面積將達(dá)到130萬平方米，計(jì)劃總投資70億元，開發(fā)分三期，采取整體規(guī)劃、分期掛牌、滾動開發(fā)的模式，建設(shè)周期為五年。園區(qū)定位為總部企業(yè)的主題社區(qū)，園區(qū)內(nèi)總部辦公、人才公寓、配套商業(yè)的配比為7：2：1。我們現(xiàn)在正在建設(shè)的是園區(qū)一期，一期可建設(shè)用地為83畝，是三期中最小的一塊（二期占地450 畝，三期占地288畝）。一期規(guī)劃有1棟24層總部商務(wù)寫字樓、1棟16層Loft創(chuàng)意辦公樓、18棟33組低密度花園式獨(dú)棟總部樓。一期總建筑面積14萬平方米，綠化率36%，綜合容積率2.16，其中獨(dú)棟總部樓占總體量的70%，商務(wù)寫字樓占總體量的20%，商業(yè)占總體量的10%。一期的總體設(shè)計(jì)由德國ECS公司負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)理念是觸手可及的綠色，優(yōu)美而生態(tài)的“綠谷”理念，將充分引入低碳、環(huán)保、節(jié)能的元素。建成后的總部商務(wù)園主要引進(jìn)跨國公司區(qū)域性總部、全國大企業(yè)長三角地區(qū)總部、退市入園企業(yè)的銷售、研發(fā)、物流中心等,將打造成無錫市乃至長三角地區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鮮明、基礎(chǔ)設(shè)施完善、交通環(huán)境便捷、生活服務(wù)配套的現(xiàn)代企業(yè)總部商務(wù)辦公聚集區(qū)。

目前總部獨(dú)棟石材外立面及玻璃幕墻已完工，正進(jìn)行園區(qū)綠化工程。預(yù)計(jì)2012年3月獨(dú)棟總部樓全面竣工交付?？偛可虅?wù)園二期拆遷也于去年全面啟動（占地450畝）、計(jì)劃明年下半年全面完成二期拆遷，三季度完成土地掛牌。

在加緊載體建設(shè)的同時(shí)，去年7月份我們已經(jīng)啟動招商工作，截止現(xiàn)在共洽談客戶300余家，其中，中鐵十九局、十局；藍(lán)星石化等幾家國內(nèi)大型企業(yè)區(qū)域性總部已明確入園意向。為了把控好園區(qū)業(yè)態(tài)的發(fā)展方向符合無錫市及北塘區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展的需要，我們對無錫總部商務(wù)園的銷售作了詳細(xì)的規(guī)定，尤其對總部獨(dú)棟的銷售設(shè)定了較高的門檻，以真正引進(jìn)總部企業(yè)和規(guī)模企業(yè)。今年我們的招商工作還將實(shí)現(xiàn)重大突破，主要是從量到質(zhì)實(shí)現(xiàn)突破，從引入企業(yè)的區(qū)域范圍實(shí)現(xiàn)突破。我們將“走出去”招商，招市外的企業(yè)，招跨國公司等大型國內(nèi)外企業(yè)總部，目標(biāo)是引進(jìn)國外研發(fā)總部企業(yè)1-2家，引進(jìn)國內(nèi)或培育本市職能型總部2-3家，高新技術(shù)企業(yè)及新興服務(wù)業(yè)30家。

第二篇：錫北集聚區(qū)工作匯報(bào)2011年4月20日

錫北集聚區(qū)工作匯報(bào)2011年4月20日

一、集聚區(qū)成立背景

1、北塘經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)。北塘區(qū)是近代工商業(yè)的發(fā)祥地，也是歷史悠久的傳統(tǒng)老工業(yè)區(qū)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以傳統(tǒng)制造業(yè)為主，行業(yè)主要是化工、金屬加工、紡織業(yè)和傳統(tǒng)物流業(yè)。這些傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)層次低、技術(shù)含量低、可持續(xù)發(fā)展?jié)摿θ酰抑饕杏谏a(chǎn)制造階段，產(chǎn)業(yè)鏈的上下游發(fā)展不足，缺乏核心競爭力。隨著無錫工業(yè)布局的調(diào)整（“6699”行動和“退城進(jìn)園”政策），大量工業(yè)企業(yè)和高污染、高能耗企業(yè)退出了北塘經(jīng)濟(jì)舞臺，北塘面臨的產(chǎn)業(yè)空心化趨勢日趨嚴(yán)重，產(chǎn)業(yè)斷層所帶來的壓力前所未有。北塘區(qū)必須找到一條新的路來加大經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性調(diào)整，推進(jìn)發(fā)展轉(zhuǎn)型。

2、發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)的可行性。為尋找適合北塘發(fā)展的轉(zhuǎn)型之路，我們進(jìn)行了大量的調(diào)研，先后考察學(xué)習(xí)了全國8個(gè)地區(qū)25個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)，經(jīng)過對比分析，我們認(rèn)為，北塘具備發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)的條件。

1）北塘制造業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢明顯。生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)是與制造業(yè)直接相關(guān)的配套服務(wù)業(yè)，是從制造業(yè)內(nèi)部生產(chǎn)服務(wù)部門而獨(dú)立發(fā)展起來的新興產(chǎn)業(yè)，它依附于制造業(yè)企業(yè)而存在，貫穿于企業(yè)生產(chǎn)的上游、中游和下游諸環(huán)節(jié)中。北塘及周邊地區(qū)雄厚的制造業(yè)基礎(chǔ)使其具備了發(fā)展性產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的比較優(yōu)勢。

2）北塘區(qū)位優(yōu)勢明顯。在無錫的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整城市化速度加快和中心城區(qū)擴(kuò)張的過程中，北塘具有明顯的“中位”優(yōu)勢。北塘位于中央商務(wù)區(qū)和遠(yuǎn)離市中心的加工制造園區(qū)之間，可以向四周延伸，實(shí)現(xiàn)中央商務(wù)區(qū)與外圍加工區(qū)產(chǎn)業(yè)園的無間隙連接。

3）北塘交通優(yōu)勢明顯。距火車站、市中心5分鐘路程，距滬寧高速、錫宜高速10分鐘車程，距無錫機(jī)場25分鐘車程，兩條地鐵線平行縱貫，周邊設(shè)有4個(gè)站點(diǎn)，區(qū)位價(jià)值高，交通便利。

4）北塘土地資源優(yōu)勢明顯。在中心城區(qū)土地資源稀缺的現(xiàn)狀下，北塘雖然經(jīng)歷了“退城進(jìn)園”的陣痛，但這些搬離的企業(yè)騰出了2300多畝土地用于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，這對于寸土寸金的中心城區(qū)來說彌足珍貴。

另外，上海、香港等地建設(shè)集聚區(qū)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為我們提供了成功經(jīng)驗(yàn)。如深圳的天安數(shù)碼城占地僅450畝，就聚集銀行17家，餐飲企業(yè)80多家，年產(chǎn)

值450億元。我區(qū)集聚區(qū)與天安數(shù)碼城，具有位置優(yōu)、面積大、可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?qiáng)的特點(diǎn)。因此，我們認(rèn)為在北塘區(qū)建立生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)是可行的。

二、集聚區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略和建設(shè)模式

2008年7月區(qū)委、區(qū)政府審時(shí)度勢成立了錫北生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。錫北生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)總占地2.47平方公里，東至北新河，北起廣石路，西臨鳳翔內(nèi)環(huán)高架，南至江海內(nèi)環(huán)高架。集聚區(qū)內(nèi)主要由兩個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目：無錫總部商務(wù)園項(xiàng)目、無錫智慧城項(xiàng)目。

錫北生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)的發(fā)展思路在實(shí)踐中經(jīng)歷了幾次調(diào)整，從“雙重產(chǎn)業(yè)功能定位、雙軌制開發(fā)建設(shè)模式”到“點(diǎn)和面的起頭并進(jìn)”到現(xiàn)在“政府整體規(guī)劃、企業(yè)市場化運(yùn)作”的模式，從“分塊建設(shè)”到現(xiàn)在的“整體開發(fā)”，從最初政府主導(dǎo)運(yùn)作到現(xiàn)在政府企業(yè)合作開發(fā)、以企業(yè)為主的轉(zhuǎn)變，都是集聚區(qū)不斷探索實(shí)踐的過程。最終，集聚區(qū)確定了以發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)為龍頭，以中介商務(wù)業(yè)、軟件和服務(wù)外包等新興服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。政企合作，以企業(yè)為主市場化運(yùn)作的建設(shè)模式。

總部經(jīng)濟(jì)其屬性包涵在生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)中，屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，也是一種城市經(jīng)濟(jì)。其資源利用小、產(chǎn)出大的特點(diǎn)是中心城區(qū)在資源要素約束日益明顯的背景下實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型的有效途徑。

目前，集聚區(qū)范圍內(nèi)已經(jīng)啟動的項(xiàng)目就是無錫總部商務(wù)園項(xiàng)目，該項(xiàng)目是無錫市唯一以“總部經(jīng)濟(jì)”命名的項(xiàng)目，已被評為2011年省重點(diǎn)服務(wù)業(yè)項(xiàng)目、市2011年重點(diǎn)工程，是無錫產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級的重要規(guī)模載體。

三、無錫總部商務(wù)園項(xiàng)目建設(shè)情況

無錫總部商務(wù)園是北塘區(qū)政府與專業(yè)地產(chǎn)商--北京聯(lián)東集團(tuán)合作開發(fā)建設(shè)的以總部企業(yè)為主要服務(wù)對象的主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是政府與企業(yè)在區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型過程中各自發(fā)揮優(yōu)勢，資源互補(bǔ)的一次有效嘗試。政府管委會負(fù)責(zé)園區(qū)的整體規(guī)劃引導(dǎo)、入園企業(yè)的把關(guān)服務(wù)、園區(qū)產(chǎn)業(yè)及企業(yè)的培育等，企業(yè)負(fù)責(zé)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)和銷售。

無錫總部商務(wù)園項(xiàng)目占地850畝，位于廣石路以南，江海路以北，鳳賓路兩側(cè)，總建筑面積將達(dá)到130萬平方米，計(jì)劃總投資70億元，開發(fā)分三期，采取整體規(guī)劃、分期掛牌、滾動開發(fā)的模式，建設(shè)周期為五年。園區(qū)定位為總部企

業(yè)的主題社區(qū)，園區(qū)內(nèi)總部辦公、人才公寓、配套商業(yè)的配比為7：2：1。我們現(xiàn)在正在建設(shè)的是園區(qū)一期，一期可建設(shè)用地為83畝，是三期中最小的一塊（二期占地450 畝，三期占地288畝）。一期規(guī)劃有1棟24層總部商務(wù)寫字樓、1棟16層Loft創(chuàng)意辦公樓、18棟33組低密度花園式獨(dú)棟總部樓。一期總建筑面積14萬平方米，綠化率36%，綜合容積率2.16，其中獨(dú)棟總部樓占總體量的70%，商務(wù)寫字樓占總體量的20%，商業(yè)占總體量的10%。一期的總體設(shè)計(jì)由德國ECS公司負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)理念是觸手可及的綠色，優(yōu)美而生態(tài)的“綠谷”理念，將充分引入低碳、環(huán)保、節(jié)能的元素。建成后的總部商務(wù)園主要引進(jìn)跨國公司區(qū)域性總部、全國大企業(yè)長三角地區(qū)總部、退市入園企業(yè)的銷售、研發(fā)、物流中心等,將打造成無錫市乃至長三角地區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鮮明、基礎(chǔ)設(shè)施完善、交通環(huán)境便捷、生活服務(wù)配套的現(xiàn)代企業(yè)總部商務(wù)辦公聚集區(qū)。目前獨(dú)棟總部樓的地下部分基本完成，出正負(fù)零，預(yù)計(jì)2011年10月獨(dú)棟總部樓全面竣工交付，今年年底高層封頂，2012年6月高層竣工交付?？偛可虅?wù)園二期拆遷也于去年7月份全面啟動（占地450畝）、計(jì)劃今年上半年全面完成二期拆遷，三季度完成土地掛牌。

在加緊載體建設(shè)的同時(shí)，去年7月份我們已經(jīng)啟動招商工作，截止現(xiàn)在共洽談客戶300余家，其中，中鐵十九局等幾家國內(nèi)大型企業(yè)區(qū)域性總部已明確入園意向。為了把控好園區(qū)業(yè)態(tài)的發(fā)展方向符合無錫市及北塘區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展的需要，我們對無錫總部商務(wù)園的銷售作了詳細(xì)的規(guī)定，尤其對獨(dú)棟總部樓的銷售設(shè)定了較高的門檻，以真正引進(jìn)總部企業(yè)和規(guī)模企業(yè)。今年我們的招商工作還將要實(shí)現(xiàn)重大突破，主要是從量到質(zhì)實(shí)現(xiàn)突破，從引入企業(yè)的區(qū)域范圍實(shí)現(xiàn)突破。我們將“走出去”招商，招市外的企業(yè)，招跨國公司等大型國內(nèi)外企業(yè)總部，目標(biāo)是引進(jìn)國外研發(fā)總部企業(yè)1-2家，引進(jìn)國內(nèi)或培育本市職能型總部2-3家，高新技術(shù)企業(yè)及新興服務(wù)業(yè)30家。

第三篇：國外典型生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)發(fā)展案例及經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ?/a>

國外典型生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)發(fā)展案例、模式及經(jīng)驗(yàn)

本章主要是從國外典型生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)發(fā)展模式及經(jīng)驗(yàn)上看，發(fā)展好生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，組織好其業(yè)態(tài)的發(fā)展模式，有四大啟示值得關(guān)注：一是建立健全產(chǎn)業(yè)集群科技服務(wù)體系；二是構(gòu)建完善的產(chǎn)業(yè)集群融資服務(wù)體系；三是大力發(fā)展職業(yè)技術(shù)教育培訓(xùn)；四是加大政府對產(chǎn)業(yè)集群生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展的支持力度。

3.1 國外典型生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)發(fā)展模式

3.1.1 美國硅谷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群服務(wù)體系

美國硅谷地區(qū)是目前世界上最具創(chuàng)新能力的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群，其全球領(lǐng)先的技術(shù)包括生物技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)信息化、半導(dǎo)體、通訊等，集聚了一大批如微軟、英特爾、雅虎等世界知名企業(yè)。這個(gè)產(chǎn)業(yè)集群的成功，與為其提供各種專業(yè)化服務(wù)的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展密不可分。

大學(xué)和研究機(jī)構(gòu)提供人力和智力支持。硅谷中有斯坦福大學(xué)、加州大學(xué)伯克利分校等大學(xué)及相關(guān)研究機(jī)構(gòu)，其中斯坦福大學(xué)發(fā)揮著重要作用。斯坦福與產(chǎn)業(yè)界合作開展大量的科研項(xiàng)目，為硅谷的技術(shù)創(chuàng)新提供了大力支持；向硅谷輸送高水平的畢業(yè)生，為硅谷高科技創(chuàng)新活動提供了強(qiáng)大的人力資源；為已參加工作的工程師提供在職研究生培訓(xùn)課程；斯坦福學(xué)生和教授直接參與創(chuàng)辦企業(yè)等商業(yè)活動，如做兼職咨詢顧問。風(fēng)險(xiǎn)投資產(chǎn)生資金“放大器”和企業(yè)“孵化器”效應(yīng)。硅谷是美國風(fēng)險(xiǎn)資本活動的主要中心，這里孕育和催生了一大批如今赫赫有名的高科技公司，比如亞馬遜、Intel、Cisco和Digital等。

風(fēng)險(xiǎn)投資在硅谷高科技成長的過程中發(fā)揮了三方面作用：一是具投資放大器的功能，為硅谷科技成果轉(zhuǎn)化和產(chǎn)業(yè)化提供急需資金；二是具有企業(yè)孵化器的功能，利用自身的經(jīng)驗(yàn)、專門知識和社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)幫助高新技術(shù)企業(yè)提高管理水平和開拓市場，提供增值服務(wù)；三是具有市場篩選的功能，經(jīng)過嚴(yán)格的項(xiàng)目評估選取優(yōu)質(zhì)商業(yè)計(jì)劃書，培育了硅谷的整個(gè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)群。

商業(yè)銀行給予資金支持。在硅谷中，存著大量為高新技術(shù)企業(yè)服務(wù)的商業(yè)銀行，如美洲銀行、富網(wǎng)銀行、硅谷銀行，其中以本土誕生的硅谷銀行最為特色。硅谷銀行將業(yè)務(wù)重點(diǎn)確定為技術(shù)型和成長型企業(yè)，不僅提供支票帳戶、現(xiàn)金管理和信用證服務(wù)，而且為技術(shù)型提供融資服務(wù)，包括為專利、工藝、商業(yè)計(jì)劃等無形資產(chǎn)提供貸款。

律師業(yè)發(fā)揮顧問和經(jīng)紀(jì)人等作用。律師業(yè)十分發(fā)達(dá)，硅谷的律師已經(jīng)成為當(dāng)?shù)貏?chuàng)業(yè)企業(yè)的重要資產(chǎn)。硅谷律師起著經(jīng)紀(jì)人、顧問、“媒人”、“看門人”角色：律師作為經(jīng)紀(jì)人角色明顯體現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)資本融資中，從眾多新投資項(xiàng)目篩選出有前景的一部分項(xiàng)目引薦給風(fēng)險(xiǎn)投資家；充當(dāng)企業(yè)法律和商務(wù)咨詢顧問工作；作為“媒人”角色利用廣泛網(wǎng)絡(luò)將其他客戶引薦給各種供應(yīng)商、合資者和其它交易伙伴；作為“看門人”角色，使用他們的經(jīng)紀(jì)人能力去建構(gòu)和捍衛(wèi)硅谷的社區(qū)認(rèn)同。會計(jì)師事務(wù)所提供財(cái)稅指導(dǎo)。硅谷內(nèi)有如普華永道、畢馬威等全球知名會計(jì)事務(wù)所。典型的硅谷企業(yè)是新興企業(yè)，其有形資產(chǎn)很少，收入極不確定，沒有利潤，股票期權(quán)未兌現(xiàn)，其需求和實(shí)際都不甚符合通常意義上的會計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。硅谷會計(jì)師超越傳統(tǒng)的審計(jì)師或報(bào)稅顧問的職能，創(chuàng)造性地闡釋會計(jì)師業(yè)務(wù)，為新的風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)提供有價(jià)值的指導(dǎo)。

3.1.2 英國生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群服務(wù)體系

英國的生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)僅次于美國，居世界第二，在英國國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，占世界市場份額一成以上，產(chǎn)業(yè)涉及制藥、農(nóng)業(yè)和食品等領(lǐng)域。目前已擁有270家生物技術(shù)中小企業(yè)，約占?xì)W洲生物技術(shù)公司的1/3，且在不斷衍生。英國生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群生產(chǎn)性服務(wù)主要有以下幾類：

世界一流的研發(fā)服務(wù)體系?？茖W(xué)基礎(chǔ)是英國生物技術(shù)集群形成和發(fā)展的重要保障，在生命科學(xué)研究領(lǐng)域，英國已經(jīng)獲得了20多個(gè)諾貝爾獎，擁有劍橋生物科技公司、重組DNA公司等聞名于世的企業(yè)；產(chǎn)業(yè)集群內(nèi)有許多世界知名的大學(xué)和生物技術(shù)研究機(jī)構(gòu)，如倫敦生物技術(shù)協(xié)會、分子生物實(shí)驗(yàn)室和歐洲生物信息協(xié)會，為生物技術(shù)企業(yè)解決生物共性技術(shù)，提供技術(shù)支撐及保障；英國科學(xué)園中有眾多的為初創(chuàng)企業(yè)設(shè)立的生物技術(shù)孵化器；慈善團(tuán)體、癌癥研究協(xié)會和皇家癌癥研究基金等社會機(jī)構(gòu)對生物技術(shù)領(lǐng)域各環(huán)節(jié)的研究進(jìn)行資金贊助，促使其從生物原料到生物中間體的轉(zhuǎn)變；政府每年對生物技術(shù)的投入高達(dá)6.5億英鎊。完善的金融服務(wù)體系。活躍的金融市場是英國生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展又一重要原因。倫敦是世界三大金融中心之一，同全球金融市場聯(lián)系緊密，也使資本更具有流動性。英國具有較為完善的銀行體系和證券市場，滿足了處于不同發(fā)展階段的科技型中小企業(yè)的融資需要。商業(yè)銀行的主要業(yè)務(wù)包括資金借貸、財(cái)產(chǎn)抵押、風(fēng)險(xiǎn)投資和歐盟對中小企業(yè)的投入計(jì)劃等，值得一提的是對技術(shù)創(chuàng)新型企業(yè)所提供的特殊服務(wù)項(xiàng)目，急需資金的企業(yè)只需要在當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行申請，符合條件便可獲得資金資助。英國有非?；钴S而又成熟的風(fēng)險(xiǎn)投資基金，風(fēng)險(xiǎn)資本投資額占?xì)W洲的42%，在過去的10年已為生物技術(shù)領(lǐng)域累計(jì)投資3.44億英鎊，這類基金往往與特定的大學(xué)相關(guān)聯(lián)；倫敦股票交易市場的靈活的發(fā)票規(guī)則和退出機(jī)制，也刺激了風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)的積極性。

健全的勞動力市場和用人機(jī)制。英國高質(zhì)量的生活水平、秀麗的風(fēng)景和國際化都市都是吸引國際人才的環(huán)境氛圍，更重要的是英國具有一個(gè)比較健全的勞動力市場和用人機(jī)制：一是勞動力市場的開放性，二是低個(gè)人所得稅，三是股權(quán)激勵(lì)。英國獨(dú)特的人才市場環(huán)境，吸引大量的在美國的生物技術(shù)人員，形成了生物技術(shù)人才集聚，進(jìn)而促進(jìn)了生物技術(shù)企業(yè)集群的發(fā)展。此外，在勞動力市場加強(qiáng)對熟練工人隊(duì)伍的培訓(xùn)教育，提供了不同層次的培訓(xùn)課程。

3.1.3 意大利中小企業(yè)集群服務(wù)體系

意大利是一個(gè)自然資源高度匱乏的國家，能源和原料大多依賴于進(jìn)口，同時(shí)意大利也是一個(gè)“中小企業(yè)的王國”，其特色是地域同業(yè)中小企業(yè)集聚，全意大利產(chǎn)業(yè)集群地有199個(gè)，產(chǎn)品主要涉及勞動密集型的日用品，如皮鞋、家具、食品、機(jī)械等。

中小型企業(yè)融資體系。意大利建立有一整套完善的和高效率的私營中小企業(yè)融資體系：一是專門的中小企業(yè)銀行，如合作銀行、互助銀行、國民銀行等，向中小企業(yè)提供比市場利率低2—3%的低利息長期貸款，或認(rèn)購中小企業(yè)銀行發(fā)行的股票或公司債券；二是私營中小企業(yè)基金，為私營中小企業(yè)特別是風(fēng)險(xiǎn)適中、市場前景較好的創(chuàng)新中小企業(yè)提供融資支持，基金包括“技術(shù)創(chuàng)新滾動基金”（用以支持中小企業(yè)采用先進(jìn)技術(shù)和生產(chǎn)工藝）、“互助信貸集團(tuán)”（加入該集團(tuán)，貸款額度為入會費(fèi)的20倍，且無須擔(dān)保和抵押）、“投資項(xiàng)目補(bǔ)貼基金”（補(bǔ)貼額度為投資項(xiàng)目總額的10—50%）和“購買高新技術(shù)產(chǎn)品基金”（為購買高技術(shù)設(shè)備補(bǔ)貼其總額的25%）；三是中小企業(yè)信貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)，由手工業(yè)和行業(yè)工會以及國家銀行聯(lián)合組成，并由政府提供一部分必要的基金，起“倍增器”作用，私營中小企業(yè)一旦獲得信貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)的擔(dān)保，往往能增加其正常的貸款額；四是中小企業(yè)直接融資，包括證券交易市場、第二板市場和柜臺交易市場進(jìn)行融資。

職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)制度。意大利的職業(yè)技術(shù)院校很有名，其獨(dú)到之處在于廠商與職業(yè)技術(shù)院校的互動式發(fā)展，產(chǎn)業(yè)知識和技術(shù)發(fā)展高度專業(yè)化，學(xué)生走出校門就能熟練掌握紡織、服裝、瓷器制作等企業(yè)需要的專業(yè)知識；另一方面，廠商對職業(yè)技術(shù)院校特別青睞，給予資金上的贊助和技術(shù)上的支持要比政府多得多。職業(yè)學(xué)校提供的培訓(xùn)是多層次的，以布倫塔河制鞋學(xué)校為例，其提供三種培訓(xùn)方式，第一種形式是面向企業(yè)中的設(shè)計(jì)人員在職學(xué)習(xí)，一般學(xué)制三年；第二種形式是歐盟資助的專業(yè)化培訓(xùn)，獲得資助的必須是有威尼托戶口的人員，培訓(xùn)的內(nèi)容主要是皮鞋的制作、經(jīng)營、管理等；第三種是面向高中生的，一般培訓(xùn)期限為5個(gè)月左右，畢業(yè)后從事皮鞋生產(chǎn)。

專業(yè)化的中介服務(wù)。意大利的中介服務(wù)業(yè)比較發(fā)達(dá)，完善的市場體系為社會化生產(chǎn)和專業(yè)化服務(wù)機(jī)構(gòu)提供了良好的發(fā)展基礎(chǔ)。企業(yè)只需要負(fù)責(zé)內(nèi)部的生產(chǎn)經(jīng)營，其財(cái)務(wù)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品銷售、物流服務(wù)、廣告服務(wù)、法律咨詢等都可外包給專業(yè)化的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)來完成。例如，在薩斯索羅與瓷磚產(chǎn)業(yè)有關(guān)的企業(yè)200多家，有許多與之配套的模具、釉料、包裝材料、倉儲、運(yùn)輸?shù)雀黝惙?wù)企業(yè)，為瓷磚生產(chǎn)企業(yè)提供專業(yè)化的服務(wù)。

3.1.4 印度班加羅爾的服務(wù)外包經(jīng)驗(yàn)

班加羅爾是印度南部城市，卡納塔克邦的首府，印度第5大城市，人口約650萬人。印度在1947年獨(dú)立以后，班加羅爾發(fā)展成重工業(yè)的中心。高科技公司在班加羅爾的成功建立使其成為印度信息科技的中心，俗稱“印度硅谷”.強(qiáng)有力的政府支持。印度服務(wù)外包領(lǐng)域的發(fā)展和所取得巨大成就，背后有著政府強(qiáng)有力的支持。政府的支持表現(xiàn)在稅收激勵(lì)、政策監(jiān)管、興建科技園區(qū)、知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)等方面。在稅收方面：20世紀(jì)80年代后期，印度政府對軟件產(chǎn)業(yè)實(shí)行10年免稅；90年代，進(jìn)一步推出“零賦稅”政策，出口軟件全部免稅，對生產(chǎn)軟件產(chǎn)品不征收流轉(zhuǎn)稅。此外，很多地方政府還在自己的職權(quán)范圍內(nèi)給外包企業(yè)不同的優(yōu)惠，如經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)土地出讓價(jià)格的減免，強(qiáng)制性用地規(guī)劃條件的調(diào)整等，據(jù)有關(guān)資料顯示，在印度發(fā)展服務(wù)外包的成本要比中國低30%左右，這在相當(dāng)大程度上形成了承接服務(wù)外包的成本優(yōu)勢。在知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)方面，印度自20世紀(jì)90年代就開始大力度修訂本國的知識產(chǎn)權(quán)法律，1994年，印度通過的“版權(quán)法”被稱為“世界上最嚴(yán)厲的版權(quán)法”之一，印度政府重視長遠(yuǎn)規(guī)劃，建設(shè)了富有特色的科技園區(qū)。迄今已建成20多個(gè)軟件園，園內(nèi)企業(yè)近6000家。

完備的人力資源環(huán)境。印度技術(shù)型勞動者素質(zhì)較高，相當(dāng)部分外包企業(yè)學(xué)歷都在本科以上，印度在英語方面具有天然優(yōu)勢，整個(gè)國家語言環(huán)境好。同時(shí)，印度人才教育培訓(xùn)富有特色，在近3000所中學(xué)、1000多所大專院校開設(shè)不同層次的IT專業(yè)課程，還依靠民辦、私營機(jī)構(gòu)以及軟件企業(yè)實(shí)行人才的整體培訓(xùn)和整體轉(zhuǎn)移，印度大多數(shù)的軟件人才都來自于職業(yè)化培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，為印度培養(yǎng)了百萬計(jì)的軟件人才。印度理工學(xué)院居于頂端、各大學(xué)居中、國家信息技術(shù)學(xué)院居于底層的金字塔式的人才培養(yǎng)體系每年為印度培養(yǎng)軟件設(shè)計(jì)人員約1.78萬人。所以充足、合格、高水平的人力資源成就了印度外包企業(yè)強(qiáng)大的環(huán)境優(yōu)勢。

注重服務(wù)創(chuàng)新與服務(wù)價(jià)值鏈升級。印度外包業(yè)很早就有意識地培養(yǎng)自己的競爭力和創(chuàng)新能力。過去若干年里，印度已成為美國和歐洲客戶最熱衷的IT服務(wù)外包地。而從2005年以來，印度服務(wù)外包在不斷向規(guī)模和領(lǐng)域擴(kuò)展的同時(shí)，向知識外包過渡的速度逐漸加快。外包業(yè)務(wù)正在從呼叫中心、數(shù)據(jù)錄入和售后服務(wù)等位于價(jià)值鏈低端的業(yè)務(wù)向市場分析、工程設(shè)計(jì)、法律咨詢、專利申請等位于價(jià)值鏈高端的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移。在制藥、生物技術(shù)、法律服務(wù)、知識產(chǎn)權(quán)、汽車和航空業(yè)的研發(fā)和設(shè)計(jì)等技術(shù)支持服務(wù)業(yè)務(wù)等領(lǐng)域中，以知識服務(wù)為主的外包業(yè)務(wù)在不斷擴(kuò)大。同時(shí)印度不僅追趕行業(yè)科技前沿，并能適應(yīng)新興市場低收入人們的需求來研發(fā)新產(chǎn)品，在開發(fā)低成本和創(chuàng)新的新產(chǎn)品方面占有獨(dú)特的優(yōu)勢。

強(qiáng)大的行業(yè)協(xié)會推介力量。印度服務(wù)外包行業(yè)協(xié)會發(fā)揮了重要作用，全國軟件和服務(wù)公司協(xié)會NASSCOM是印度IT軟件和服務(wù)產(chǎn)業(yè)的一個(gè)非贏利性組織，該組織擁有包括來自印度、美國、歐盟、日本以及中國的1100多家相關(guān)企業(yè)。其主要任務(wù)包括協(xié)調(diào)產(chǎn)業(yè)與政府的關(guān)系，推動產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與發(fā)展，促進(jìn)人力資源開發(fā)，協(xié)調(diào)國內(nèi)外合作等問題。與政府溝通，幫助進(jìn)行產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，協(xié)調(diào)建設(shè)軟件科技園，爭取有利于軟件發(fā)展的政策優(yōu)惠；與WTO溝通，爭取在世界貿(mào)易組織中的有利地位和條件；幫助企業(yè)與電訊行業(yè)談判，爭取低價(jià)格的優(yōu)良服務(wù)，維護(hù)企業(yè)知識產(chǎn)權(quán)；與大學(xué)等機(jī)構(gòu)溝通，開展人才培訓(xùn)，通過設(shè)立基金方式進(jìn)行電腦知識的普及，特別是向貧窮落后地區(qū)推廣；推動服務(wù)外包由后端辦公服務(wù)等業(yè)務(wù)向金融、保險(xiǎn)、軟件開發(fā)與研究等領(lǐng)域發(fā)展。

3.2 幾點(diǎn)啟示

啟示一：建立健全產(chǎn)業(yè)集群科技服務(wù)體系。啟示二：構(gòu)建完善的產(chǎn)業(yè)集群融資服務(wù)體系。啟示三：大力發(fā)展職業(yè)技術(shù)教育培訓(xùn)。

啟示四：加大政府對產(chǎn)業(yè)集群生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展的支持力度。構(gòu)件產(chǎn)業(yè)集群區(qū)域服務(wù)體系，政府要充分發(fā)揮積極作用，建議強(qiáng)化五個(gè)方面工作力度：一是加大財(cái)稅政策支持。改革和完善生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的稅種設(shè)置，推行與制造業(yè)基本相當(dāng)甚至略輕的稅負(fù)政策；將生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)納入相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的扶持范疇，如科技成果轉(zhuǎn)化政策、人才引進(jìn)政策、優(yōu)先供地政策、中小企業(yè)扶持政策等等。二是制定合理的市場準(zhǔn)入門檻。深化生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)事業(yè)單位的市場化改革，將適合市場化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的事業(yè)單位職能徹底推向市場；制定合理的市場準(zhǔn)入政策，既避免無序競爭；允許不同所有者資本進(jìn)入相關(guān)壟斷性行業(yè)。三是建立健全生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)體系。生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)生產(chǎn)的是知識形態(tài)的產(chǎn)品，其標(biāo)準(zhǔn)很難判斷，因此要加快行業(yè)服務(wù)、行業(yè)信用評價(jià)、行業(yè)職業(yè)資格等標(biāo)準(zhǔn)的建立。四是加快設(shè)立生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金。對產(chǎn)業(yè)集群內(nèi)重要且薄弱的生產(chǎn)性服務(wù)行業(yè)，設(shè)立專項(xiàng)資金予以鼓勵(lì)和支持。五是有序承接國內(nèi)外服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移。政府應(yīng)加大優(yōu)惠政策，將招商的重點(diǎn)逐步放在生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)上，積極利用包括國際、港澳臺及國內(nèi)服務(wù)業(yè)資本的轉(zhuǎn)移。

第四篇：聯(lián)東U谷永樂店項(xiàng)目銷售話術(shù)

聯(lián)東U谷永樂店項(xiàng)目銷售說辭——趙浚潔(2012-03-05 14:09:24)轉(zhuǎn)載▼標(biāo)簽： 房產(chǎn)

U谷永樂店項(xiàng)目，位于通州永樂店，走經(jīng)京津高速直行，至德仁務(wù)收費(fèi)站出，右轉(zhuǎn)方，是繼聯(lián)東U谷金橋產(chǎn)業(yè)沿漷小路直行2公里。即到達(dá)項(xiàng)目現(xiàn)場。聯(lián)東永樂店項(xiàng)目占地1500畝，建筑面積約100萬平園之后的又一鼎力巨作，及標(biāo)準(zhǔn)廠房，總部商務(wù)辦公，企業(yè)定制，為一體，隨著北京建設(shè)世界性城市、CBD東擴(kuò)浪潮和聚焦通州建設(shè)新城的啟動，使通州的發(fā)展如火如荼,日新月異，不斷刷新著新的“通州速度”。作為通州新城重要組成部分的永樂組團(tuán)近幾年卻由于位置較偏，一直偏安一隅默默無聞。然而近期隨著香港協(xié)和集團(tuán)、萬科、聯(lián)東u谷、奧特萊斯和五礦集團(tuán)等大型企業(yè)集團(tuán)的關(guān)注，永樂板塊一時(shí)成為各路投資商的新寵。聯(lián)東永樂店項(xiàng)目打造通州地區(qū)生產(chǎn)研發(fā)辦公一體的高新技術(shù)開發(fā)新城，蓄勢待發(fā)的永樂產(chǎn)業(yè)園即是京東的一朵奇葩。

北京永樂經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于北京市東南端、京津冀三省(市)交界的通州區(qū)永樂店鎮(zhèn)域內(nèi)，是東南各省市進(jìn)京的門戶，地理位置得天獨(dú)厚，有“金三角”的美稱。1992年9月，經(jīng)批準(zhǔn)成立的市級工業(yè)開發(fā)區(qū)；一期規(guī)劃4.6平方公里，遠(yuǎn)景規(guī)劃10平方公里；現(xiàn)有土地存量3平方公里，規(guī)劃有工業(yè)、科研、住宅、商業(yè)服務(wù)用地，其面積和存量在北京市諸多開發(fā)區(qū)中位居前列，在區(qū)位、交通、環(huán)境、地?zé)豳Y源等方面具有無可比擬的優(yōu)勢2010年9月8日，作為中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運(yùn)營商聯(lián)東u谷率先與永樂店開發(fā)區(qū)簽訂合作協(xié)議，共同打造永樂產(chǎn)業(yè)新城——聯(lián)東U谷永樂園，拉開永樂店發(fā)展的新篇章。預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后近200萬平米規(guī)模，入住企業(yè)1000余家，年生產(chǎn)總值約500億元，年創(chuàng)稅收約40-50億元，各類產(chǎn)業(yè)聚集員工總數(shù)近10萬人，其中管理類員工2-3萬人，中高端人才近1萬人，解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)約1萬人，依托永樂店巨大的區(qū)位優(yōu)勢，借助京津產(chǎn)業(yè)走廊的快速崛起和發(fā)展，聯(lián)東U谷?永樂產(chǎn)業(yè)園必將成為區(qū)域發(fā)展的先鋒園區(qū)。永樂店東部與天津市武清縣為鄰，南部和河北省廊坊市接壤，西南部與大興區(qū)相接，西部和于家務(wù)鄉(xiāng)相鄰，北部與漷縣鎮(zhèn)相接，位居北京、天津、廊坊三市交匯的中心腹地，是東南各省市進(jìn)駐北京的“橋頭堡”，京津通道的中心節(jié)點(diǎn)。

區(qū)域交通以一個(gè)港口、二條高速、三個(gè)機(jī)場和四條鐵路構(gòu)成天地交織的立體交通網(wǎng)絡(luò)。地塊北側(cè)有京沈高速公路，南側(cè)有京津塘高速公路，西側(cè)有六環(huán)路、七環(huán)路，東側(cè)有103國道，京津高速公路和京津高鐵從中心穿過。地塊內(nèi)部永樂大街、永新路、永德路和孔興路。未來規(guī)劃的交通線路還包括地鐵S6線、七環(huán)大通道、北京大外環(huán)、京滬高速鐵路、京唐鐵路、京郊鐵路等。

一個(gè)港口——天津新港

兩條高速——京津塘高速、京津高速

三個(gè)機(jī)場——首都機(jī)場、天津機(jī)場、首都第二機(jī)場

四條鐵路——京滬鐵路、京津高鐵、京郊鐵路、京滬高鐵 北側(cè)：京沈高速公路； 南側(cè)：京津塘高速公路； 西側(cè)：六環(huán)路、七環(huán)路； 東側(cè)：103國道；

中心：京津高速公路和京津高鐵從中心穿過； 內(nèi)部：永樂大街、永新路、永德路、孔興路。

未來交通線路：地鐵S6線、七環(huán)大通道、北京大外環(huán)、京滬高速鐵路、京唐鐵路、京郊鐵路

聯(lián)東集團(tuán)

是一家集地產(chǎn)開發(fā)，建筑模板和鋼結(jié)構(gòu)研發(fā)、制造、租售，建筑總承包，金融投資等業(yè)務(wù)于一體的集團(tuán)公司。集團(tuán)公司注冊資本6.2億元，下轄十多家子公司，分布于北京、天津、沈陽、西安、唐山、成都等地，員工超過4000人。

聯(lián)東模板是目前國內(nèi)規(guī)模最大的大型現(xiàn)代化模板企業(yè)；業(yè)務(wù)分部北京、天津、天津百興、西安、沈陽、成都等；形成了以北京為中心，輻射全國的市場營銷網(wǎng)絡(luò)

在產(chǎn)業(yè)地方方面，聯(lián)東定位為中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運(yùn)營商，在北京上海天津無錫沈陽投資開發(fā)8個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，規(guī)劃建筑面積達(dá)1000多萬平，是國內(nèi)開發(fā)規(guī)模最大，產(chǎn)品系列最全，入駐企業(yè)最多的園區(qū)之一，奠定了行業(yè)的領(lǐng)先水平。這次聯(lián)東投資100億打造的聯(lián)東永樂項(xiàng)目，凝結(jié)了聯(lián)東8年的產(chǎn)業(yè)精華。勢必成為世人矚目的焦點(diǎn)。

在整個(gè)項(xiàng)目中我們現(xiàn)在位于一期這個(gè)位置，一期規(guī)劃建筑面積8萬平米，在西面還有一塊差不多大的地塊，產(chǎn)品規(guī)劃是用來做企業(yè)獨(dú)棟。這期產(chǎn)品適合企業(yè)做

標(biāo)準(zhǔn)廠房、研發(fā)樓，很多企業(yè)喜歡既獨(dú)立又商務(wù)的企業(yè)形象，您可以看到，我們這期產(chǎn)品都是獨(dú)棟形態(tài)，而且是目前最受歡迎的1900-5500平米的戶型。

首先，給您介紹下這個(gè)區(qū)域的整體情況：北側(cè)為城市主干道，為園區(qū)主入口，南側(cè)為園區(qū)輔助入口，入口設(shè)計(jì)尺度寬大氣派，景觀結(jié)合完美，氣質(zhì)形象大氣。建筑設(shè)計(jì)以營造現(xiàn)代國際化工業(yè)園區(qū)為主題，以人為本的設(shè)計(jì)理念，創(chuàng)造出低碳、生態(tài)環(huán)保、功能（生產(chǎn)辦公、餐飲娛樂、休閑健身）齊全的工業(yè)化產(chǎn)業(yè)基地。園區(qū)整體綠化覆蓋率高，注重人文景觀的塑造.北側(cè)主入口以石材鋪裝為主配以水景+草坪+成樹+灌木，選擇現(xiàn)代流行的石材進(jìn)行特色鋪裝，其間并穿插一些木棧道，配入特色園林小品、休閑木凳以及常綠植物群落等。形成景觀組團(tuán)狀、有層次的休息交流空間；自然形態(tài)的水系造景（水孕育著財(cái)富），以蜿蜒曲折的疊水為主要景觀要素，點(diǎn)綴大花灌木，配合特色鋪磚，加上各種文化浮雕景墻、景觀花池、坐凳、小品等元素形成自然流暢的景觀帶。南側(cè)入口景觀為草坪+成樹+灌木，簡單大方，方便出行。主路兩側(cè)種植行道樹+綠籬，營造一個(gè)自然低碳綠色的園區(qū)，與您私家花園里的綠蔭草坪相互輝映。營造綠色環(huán)保、低碳節(jié)能、生態(tài)型的國際化生產(chǎn)園區(qū)。各沿街立面以仿石涂料為主，配以局部玻璃幕墻和仿陶土板，風(fēng)格現(xiàn)代新穎，簡潔明快，建筑體量高大氣派，彰顯園區(qū)建筑品質(zhì)，提升園區(qū)整體價(jià)值。

園區(qū)內(nèi)部設(shè)置環(huán)形機(jī)動車路（兼作消防環(huán)路），南北十字交叉路和環(huán)路連接，園區(qū)環(huán)形主干道，寬7米，十字交叉支路為6 米，道路均滿足消防和貨運(yùn)雙重要求，可保證貨運(yùn)交通的需求。車行及貨運(yùn)出入口在主路的兩側(cè)，貨運(yùn)便捷。貨運(yùn)入口與貨梯成組布置，人行主入口形象氣派，與貨運(yùn)出入口互不干擾、所有次入口均通向私屬的私家花園。從沙盤上您可以看到，周邊建筑首先是與景觀融合到一起，極大限度的分享園林。強(qiáng)調(diào)建筑作為景觀的一部分

設(shè)計(jì)中，遵循從宏觀到微觀、從整體到局部的設(shè)計(jì)概念，首先景觀設(shè)計(jì)與園區(qū)的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)相結(jié)合，設(shè)計(jì)有沿街景觀帶、組團(tuán)景觀節(jié)點(diǎn)和私家庭院景觀；把景觀設(shè)計(jì)滲透到園區(qū)的每一個(gè)角落，重點(diǎn)部位（出入口主題景觀節(jié)點(diǎn)）精細(xì)化處理，創(chuàng)造花園式生產(chǎn)辦公建筑園區(qū)

建筑風(fēng)格明快簡潔，體量體塊合理組合，色彩搭配鮮明，清新亮麗，外墻裝飾以米黃色，仿石涂料為主，配以紅色仿陶土板和局部的玻璃幕墻，顏色搭配清新亮麗，區(qū)別于傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)嚴(yán)肅、冷峻的形象，打造時(shí)尚、高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)新典范。

新的組團(tuán)庭院理念。主要體現(xiàn)在將中國傳統(tǒng)的“圍和理念”運(yùn)用到單體、組團(tuán)、地塊之間，自然形成“圍合——半圍合——開敞”的空間序列。

給您介紹下，我們這個(gè)單體通過庭院（尤其是主景觀周上的建筑）形成圍和小空間；每個(gè)組團(tuán)是通過建筑群形成半圍合狀態(tài)；整個(gè)地塊則以舒展大氣的入口、流暢的交通組織形成一個(gè)完全開敞的空間，總體上追求的是人對建筑的歸屬感、從容感，進(jìn)而達(dá)到員工對企業(yè)的歸屬感和認(rèn)同感?？傮w上親切和諧。

庭院的增值空間，體現(xiàn)了項(xiàng)目產(chǎn)品的高性價(jià)比和附加值。增值空間體現(xiàn)在這里（指屋頂花園），就是在每棟建筑頂層，施工標(biāo)準(zhǔn)為上人屋面，也就是說，這里可供企業(yè)開拓一個(gè)私密的屋頂花園，這個(gè)區(qū)域最大的亮點(diǎn)就是女兒墻的高度=我們標(biāo)準(zhǔn)層層高，3.6米，既開闊又私密。與旁邊老板或高管所在的loft辦公區(qū)相得益彰。（屋頂花園）

下面我給您具體介紹一下戶型的特點(diǎn)：

A戶型：單層建筑面積600㎡，層數(shù)3.5層，總建筑面積2070㎡，共計(jì)5棟

戶型特點(diǎn)

1、獨(dú)棟戶型設(shè)計(jì)，平面呈矩形，南北朝向，標(biāo)準(zhǔn)8米柱距

2、輔助功能布置兩端，保證雙向24米完整使用空間，保證業(yè)主生產(chǎn)流線的需求，超高層

高，最大限度提高建筑高度及使用空間的利用率

3、首層建筑主入口內(nèi)凹，可設(shè)計(jì)成企業(yè)形象墻或logo墻

4、頂層贈送屋頂露臺（屋頂花園），單層建筑面積1524㎡（762㎡+762㎡）

層數(shù)3.5層，總建筑面積5096㎡(2548㎡ +2548㎡）共計(jì)3棟

戶型特點(diǎn)：

1、雙拼戶型設(shè)計(jì)，南北朝向，標(biāo)準(zhǔn)柱距

2、該戶型共設(shè)計(jì)三部疏散樓梯，其中一部為共用樓梯間，平時(shí)可關(guān)閉，既滿足消防規(guī)范的要求又節(jié)省了一部樓梯，降低造價(jià)的同時(shí)，提高建筑面積的最大利用率。

3、保證雙向24米完整使用空間，有利于生產(chǎn)流線的布置

4、首層南側(cè)朝向設(shè)計(jì)成落地大玻璃，窗前點(diǎn)綴花草景觀，光線充足，注重人文環(huán)境

G戶型：單層建筑面積896㎡(448㎡+448㎡），層數(shù)3.5層，總建筑面積3230㎡（1615㎡+1615㎡），共計(jì)2棟 戶型特點(diǎn)

1、同樣為雙拼戶型設(shè)計(jì)，南北朝向，柱距8米為主，面積較E戶型小，滿足不同客戶需求

2、共用樓梯間亦是該設(shè)計(jì)方案的特點(diǎn)

3、屋頂露臺屬贈送面積，平均劃分為兩家，中間采用實(shí)體圍墻分隔

建筑布局南北朝向?yàn)橹鳎?/p>

火間距大于10米，符合防火

規(guī)范要求

2、園區(qū)交通主干道為環(huán)路，同時(shí)可作為消防環(huán)形通道，路寬7米，交叉支路寬6米。符

合防火規(guī)范要求

3、建筑層高3層局部4層為主，配套服務(wù)樓6層，建筑高度小于24米，符合地方標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)定保證每個(gè)單體建筑采光、通風(fēng)及避免視覺干擾區(qū)內(nèi)建筑南北朝向布置，間距寬闊，采光通風(fēng)良好

招商代表 趙小姐 ***

第五篇：以聯(lián)東U谷模式看產(chǎn)業(yè)園區(qū)節(jié)約集約土地利用

以“聯(lián)東U谷”模式看產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地集約利用

徐州市 卓 磊

近年來，在經(jīng)濟(jì)一體化的新形勢下，工業(yè)化發(fā)展極為迅速，工業(yè)化水平已達(dá)60%，在全國大建、擴(kuò)建開發(fā)區(qū)、新城區(qū)的背景下，人均耕地面積越來越少，特別中小制造企業(yè)發(fā)展面臨瓶頸，推行土地集約利用勢在必行。聯(lián)東集團(tuán)歷經(jīng)十載，研究、探索產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營與土地集約發(fā)展，所創(chuàng)新的“聯(lián)東U谷”模式起到積極的作用。

一、產(chǎn)業(yè)園區(qū)概況

（一）產(chǎn)業(yè)園區(qū)定義

產(chǎn)業(yè)園區(qū)是一個(gè)一般概念，按照聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署的定義，廣泛意義上的產(chǎn)業(yè)園是在一大片的土地上聚集若干工業(yè)企業(yè)的區(qū)域。在中國，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是在2003年，由國內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商聯(lián)東集團(tuán)率先提出的，是工業(yè)地產(chǎn)的升級與換代。

根據(jù)聯(lián)東集團(tuán)對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定義，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是圍繞著微笑曲線，構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價(jià)值蓮一體化平臺，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運(yùn)營。以獨(dú)棟寫字樓、高層辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)化廠房、中試研發(fā)樓為開發(fā)對象，整合自然資源、社會資源、經(jīng)濟(jì)資源等，打造產(chǎn)、學(xué)、研產(chǎn)業(yè)集群，幫助政府改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競爭力。幫助企業(yè)提升企業(yè)形象、提高企業(yè)發(fā)展力的新型產(chǎn)業(yè)形式。

實(shí)際上，確切了解產(chǎn)業(yè)園區(qū)的概念，還需要了解產(chǎn)業(yè)園區(qū)與商業(yè)地產(chǎn)之間的關(guān)系。

（二）產(chǎn)業(yè)園區(qū)與商業(yè)地產(chǎn)區(qū)別

1、客戶。產(chǎn)業(yè)園區(qū)與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的最大區(qū)別在于目標(biāo)客戶的不同，商業(yè)地產(chǎn)的客戶在于商家，而產(chǎn)業(yè)園區(qū)面對的兩大客戶是 政府與企業(yè)。

2、選址條件。產(chǎn)業(yè)園區(qū)選址條件更為謹(jǐn)慎，產(chǎn)業(yè)園區(qū)首先要分析城市產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，城市產(chǎn)業(yè)的階段未來培育產(chǎn)業(yè)的方向，如城市的影響力、吸引力等等，一般都是選址在一、二線城市的發(fā)展主軸線或者產(chǎn)業(yè)集聚的開發(fā)區(qū)。

3、功能類型。商業(yè)地產(chǎn)的功能比較多樣化，例如：購物功能、餐飲功能、娛樂功能、休息功能、商務(wù)功能等等，但產(chǎn)業(yè)園區(qū)的功能更全面、更為突出，例如:打造企業(yè)集聚、提升城市形象、建立退出機(jī)制、提升企業(yè)競爭力等。

4、產(chǎn)品設(shè)計(jì)。商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品類型主要有：高層寫字樓、購物中心、商鋪等，產(chǎn)品設(shè)計(jì)主要是因?yàn)楫a(chǎn)品、功能而異。而產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)完全不一樣，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)品類型主要有：獨(dú)棟寫字樓、高層寫字樓、配套服務(wù)商業(yè)中心、標(biāo)準(zhǔn)化廠房等，產(chǎn)品設(shè)計(jì)主要考慮辦公需求、機(jī)械需求等，主要解決滿足企業(yè)生產(chǎn)、辦公等需求。

5、招商類型。有一位專家曾經(jīng)說過，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是塊高級蛋糕。如果說賣住宅的是小學(xué)生，賣商業(yè)地產(chǎn)的是大學(xué)生的話，賣產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)該算作研究生了，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商范圍很龐大，需求也更加多種多樣，企業(yè)不僅要考慮企業(yè)的成長環(huán)境，還有更多的軟性因素需要考慮，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商人群不僅要了解企業(yè)需求，更要深入企業(yè)中來，對企業(yè)運(yùn)營及未來發(fā)展有更加準(zhǔn)確的把控。

（三）產(chǎn)業(yè)園區(qū)的優(yōu)勢

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，一方面為企業(yè)提供了良好的場所及便利條件，降低企業(yè)成本，提供企業(yè)行業(yè)競爭力。另一方面有助于發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群，增強(qiáng)區(qū)域競爭力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。概況來講，產(chǎn)業(yè)園區(qū)具有以下優(yōu)勢：

1、有利于中小企業(yè)形成規(guī)模，向?qū)I(yè)化、集成化發(fā)展，產(chǎn)生較 強(qiáng)的規(guī)模效應(yīng)。

2、有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)區(qū)域分工和新型產(chǎn)業(yè)基地形成。

3、有利于集中治理污染，節(jié)約治理環(huán)境的成本。

4、有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)競爭力的提高。

5、有利于推動地方經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和進(jìn)步。

（四）產(chǎn)業(yè)園區(qū)中土地集約利用存在的問題

1、工業(yè)用地綜合容積率普遍較低

由于產(chǎn)業(yè)區(qū)園部分工業(yè)的性質(zhì)決定了往往以單層廠房為主，其工業(yè)區(qū)容積率較低。同時(shí)也由于部分開發(fā)區(qū)建立較早，當(dāng)時(shí)企業(yè)進(jìn)區(qū)門檻低，集約用地意識不強(qiáng)。

2、部分開發(fā)區(qū)投入產(chǎn)出強(qiáng)度偏低

部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)用地出讓較早，土地價(jià)格不高，工業(yè)園區(qū)以引進(jìn)項(xiàng)目為核心，側(cè)重于滿足企業(yè)要求，沒有嚴(yán)格按照國家規(guī)定控制用地規(guī)模，導(dǎo)致項(xiàng)目用地規(guī)模大，投入產(chǎn)出強(qiáng)度偏低。目前來看，開發(fā)區(qū)普遍的情況是，20%的土地產(chǎn)生了80%的需求。

3、土地閑臵問題明顯

當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地利用過程中，有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)由于規(guī)模面積過大，點(diǎn)多分散，相對資金投入不足，導(dǎo)致土地閑臵。有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)位不理想，招商引資困難，無資金開發(fā)。有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資商只炒地皮，不投資開發(fā)。也有的投資商開發(fā)資金不足或中途拆資，建設(shè)停滯。這些都致使產(chǎn)業(yè)園區(qū)大量土地處于閑臵狀態(tài)。

4、企業(yè)退出機(jī)制不健全

一般來說，工業(yè)用地使用年限50年，而大部分產(chǎn)業(yè)生命周期短于50年。制造業(yè)不景氣背景，會有大量的工廠倒閉或閑臵。但是由于缺乏相應(yīng)的退出機(jī)制，存在大量的工業(yè)用地閑臵或低效低產(chǎn)出的狀況。

5、只招商、不選商 由于大部分園區(qū)都有政府主導(dǎo)開發(fā)，出于政績和招商壓力，在招商過程中，不少園區(qū)違背產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，不加選擇盲目引進(jìn)，最終造成項(xiàng)目不落地形成企業(yè)空巢，或是產(chǎn)業(yè)鏈條混亂成為大雜院，帶來土地資源的嚴(yán)重閑臵和浪費(fèi)。

二、聯(lián)東U谷模式

自2003年，聯(lián)東集團(tuán)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域以來，總結(jié)出了聯(lián)東獨(dú)特的發(fā)展模式，聯(lián)東U谷通過搭建一個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)平臺，實(shí)現(xiàn)企業(yè)、政府多方共贏。據(jù)集團(tuán)負(fù)責(zé)人介紹，此模式不僅把政府從一種繁重的招商、服務(wù)這種經(jīng)濟(jì)活動中解脫出來，促進(jìn)了土地集約和稅收、經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展；而且也能將能源集約、中小企業(yè)選址難的兩方面矛盾徹底解決。聯(lián)東每進(jìn)入一個(gè)新的城市，首先就是全方位調(diào)研當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的需求。

三、聯(lián)東產(chǎn)業(yè)園區(qū)對集約利用土地的作用

1、通過優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，促進(jìn)土地集約利用 結(jié)構(gòu)優(yōu)化是系統(tǒng)優(yōu)化的核心，通過合理優(yōu)化園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，通過土地臵換等手段引入上下游產(chǎn)業(yè)延伸其產(chǎn)業(yè)鏈，在園區(qū)內(nèi)部盡量減少生產(chǎn)運(yùn)輸交流等成本，可以在整體上提高園區(qū)土地利用集約度。在土地日益稀缺的今天，聯(lián)東U谷在盤活存量用地節(jié)約利用土地方面頗有一套，在充分調(diào)研企業(yè)需求，滿足企業(yè)實(shí)用性、舒適度的基礎(chǔ)上，聯(lián)東U谷還可以提高容積率，向空間要土地，進(jìn)而提高土地使用率，一般企業(yè)拿地自建的容積率在0.5-0.8之間，聯(lián)東的產(chǎn)業(yè)園區(qū)容積率一般建設(shè)在1.5以上。

2、建立以市場化為取向的用地機(jī)制

土地利用效率不高的一個(gè)深層次原因是土地出讓價(jià)格偏低，使企業(yè)缺少集約利用土地的動力，甚至出現(xiàn)“圈地”勝于生產(chǎn)的不正確發(fā)展思路。要以市場力量約束和激勵(lì)用地。通過優(yōu)化用地規(guī)劃和征地機(jī)制，建立和完善土地出讓的市場機(jī)制，建立土地轉(zhuǎn)讓和閑臵 的處理機(jī)制，促進(jìn)土地的集約利用。

3、建立企業(yè)退出機(jī)制，挖掘存量用地

按規(guī)定，城鎮(zhèn)工業(yè)用地的最高年限是50年，但從1990年這個(gè)條例出臺到現(xiàn)在，很多企業(yè)倒閉了，土地還在閑臵。根據(jù)聯(lián)東U谷數(shù)十年運(yùn)營產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在挖掘存量方面存在很大潛力，對中小企業(yè)實(shí)行靈活的進(jìn)入、退出機(jī)制，將土地資源利用情況持續(xù)化。如：聯(lián)東集團(tuán)北京金橋產(chǎn)業(yè)園區(qū)，依據(jù)園區(qū)發(fā)展和企業(yè)需要，采用土地逐級開發(fā)，金融、人才、產(chǎn)業(yè)鏈條、廠房面積等共同聯(lián)動，促使企業(yè)有效發(fā)展。

4、建立產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地效益的選擇模式

效益不僅指經(jīng)濟(jì)效益，還包括社會、生態(tài)等方面的綜合效益，表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)選擇、投資標(biāo)準(zhǔn)和企業(yè)的臵換等方面。“聯(lián)東U谷”模式之所以得以發(fā)展，就是得益于與傳統(tǒng)開發(fā)區(qū)建設(shè)的差異化。一是設(shè)臵產(chǎn)業(yè)門檻，用于評判項(xiàng)目是否符合本地的產(chǎn)業(yè)政策和園區(qū)長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃。大部分開發(fā)區(qū)在“初次創(chuàng)業(yè)”時(shí)往往為設(shè)臵產(chǎn)業(yè)門檻或門檻較低，一些土地利用效率和效益較差的項(xiàng)目得以入駐，占據(jù)了有限的土地資源。二是設(shè)臵投資門檻，入園企業(yè)必須達(dá)到一定的投資強(qiáng)度才能進(jìn)入園區(qū)落戶，進(jìn)入園區(qū)后又必須達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)才能享受聯(lián)東平臺服務(wù)的待遇，對不符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目一律不得入園。

以聯(lián)東U谷為代表的產(chǎn)業(yè)園區(qū)不僅是一個(gè)集設(shè)計(jì)、策劃、招商于一體平臺，更實(shí)現(xiàn)了快速開發(fā)、整體運(yùn)營的運(yùn)作模式。聯(lián)東U谷從土地簽約到一期交付使用，實(shí)現(xiàn)18個(gè)月企業(yè)入駐投產(chǎn)，使企業(yè)縮短選址周期，專心發(fā)展企業(yè)。另外聯(lián)東U谷還統(tǒng)一搭建配套，建立員工宿舍、高管公寓、食堂、運(yùn)動場等解決企業(yè)的配套問題，降低企業(yè)綜合運(yùn)營成本，能更大集約資源、促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展，提高 運(yùn)營效率。