第一篇：加強(qiáng)對大型保障性住房工程建設(shè)的監(jiān)理措施

加強(qiáng)對大型保障性住房工程建設(shè)的監(jiān)理措施

大規(guī)模實(shí)施保障性住房工程，是黨中央、國務(wù)院作出的重要戰(zhàn)略部署，是轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生的重大舉措。作為一項(xiàng)重大的民生工程，把保障性住房建設(shè)成放心工程，意義特別重大，責(zé)任也特別重大。保障性安居工程質(zhì)量，直接關(guān)系人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全和住房困難家庭居住條件的改善，關(guān)系經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)和諧穩(wěn)定的大局，涉及面廣、公益性強(qiáng)、社會(huì)影響大。作為監(jiān)理單位，我們一直把保障性住房項(xiàng)目作為我公司監(jiān)理工作的重點(diǎn)項(xiàng)目，切實(shí)提高監(jiān)理人員對保障性住房監(jiān)理工作重要性的認(rèn)識(shí)，調(diào)整充實(shí)保障性住房項(xiàng)目監(jiān)理部技術(shù)力量，加大公司對保障性住房項(xiàng)目的巡查力度，強(qiáng)化責(zé)任落實(shí)。

大型保障性住房工程施工監(jiān)理工作的重要內(nèi)容包括質(zhì)量、安全、進(jìn)度和投資管理，這四項(xiàng)管理工作是相互制約、相互影響的統(tǒng)一體。作為監(jiān)理單位，我們將從以下幾方面抓好保障性住房工程監(jiān)理工作。

一、加強(qiáng)監(jiān)理項(xiàng)目部自身建設(shè)，規(guī)范監(jiān)理程序

1、充分利用公司本公司技術(shù)人才密集、專業(yè)配套齊全、有豐富工程監(jiān)理經(jīng)驗(yàn)等優(yōu)勢，組織一支強(qiáng)有力的現(xiàn)場監(jiān)理組織機(jī)構(gòu)，并從各方面予以保障。選派從事過多年監(jiān)理工作，具有豐富監(jiān)理工作經(jīng)驗(yàn)的國家注冊監(jiān)理工程師，擔(dān)任本工程項(xiàng)目總監(jiān)理工程師，并配備得力的和從事過相關(guān)工程監(jiān)理的總監(jiān)理工程師代表及各專業(yè)監(jiān)理人員，保證監(jiān)理人員均持證上崗，熱情地為建設(shè)單位服務(wù)。

2、針對保障性住房工程特點(diǎn)，成立經(jīng)驗(yàn)豐富的領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)技術(shù)指導(dǎo)和圖紙審核，及時(shí)協(xié)助解決現(xiàn)場出現(xiàn)的重大技術(shù)問題，成為項(xiàng)目監(jiān)理部的堅(jiān)強(qiáng)后盾。并負(fù)責(zé)收集本項(xiàng)目建設(shè)過程中監(jiān)理工作所需的各項(xiàng)技木資料，及時(shí)反饋給現(xiàn)場監(jiān)理項(xiàng)目部。

3、嚴(yán)格執(zhí)行公司對項(xiàng)目部的管理、檢查制度，使各部門的工作統(tǒng)一協(xié)調(diào)，為項(xiàng)目監(jiān)理部提供良好的工作條件和技術(shù)支持。

4、以項(xiàng)目監(jiān)理部的規(guī)范化、制度化管理，對本工程項(xiàng)目進(jìn)行控制和檢查，以保證公司的工作標(biāo)準(zhǔn)在本項(xiàng)目上得以有效的執(zhí)行。

5、根據(jù)本公司質(zhì)量管理體系程序的要求，參照國家有關(guān)法規(guī)及我公司在類似工程中監(jiān)理的成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合本工程的特點(diǎn)，制定出具有針對性的《工程建設(shè)

監(jiān)理實(shí)施細(xì)則》對工程進(jìn)行規(guī)范化管理。

6、針對保障性住房工程的特點(diǎn)，對本工程項(xiàng)目實(shí)行數(shù)據(jù)化、信息化、表格化管理，做到準(zhǔn)確、及時(shí)的處理和收集信息、資料，以對工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資進(jìn)行有效控制。

7、堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、細(xì)工作、實(shí)作風(fēng)，嚴(yán)格管理，實(shí)施質(zhì)量、安全、投資和進(jìn)度四大控制措施，同業(yè)主密切配合；突出監(jiān)理事前控制；堅(jiān)持每周監(jiān)理例會(huì)、及時(shí)必要的專題會(huì)議制度；實(shí)施監(jiān)理月報(bào)、監(jiān)理簡訊（報(bào)）措施，及時(shí)準(zhǔn)確地向建設(shè)單位報(bào)告工程情況。

8、在現(xiàn)場監(jiān)理工作中做到四到位，即：1）公司管理到位；2）總監(jiān)服務(wù)到位；3）各專業(yè)人員到位；4）監(jiān)理工作、服務(wù)到位。保證做到24小時(shí)有施工就有監(jiān)理，絕不因監(jiān)理工作原因而影響工程工期和質(zhì)量。

9、認(rèn)真組織進(jìn)行施工圖紙的審查工作，“消滅”圖紙中表示不清、不符合規(guī)范、各專業(yè)“不交圈”等問題，以防止出現(xiàn)因圖紙問題影響工期和質(zhì)量。同時(shí)，要求施工單位通過該項(xiàng)工作，將施工的重點(diǎn)、難點(diǎn)等找出、找準(zhǔn)，并制定出相應(yīng)的施工措施，防止出現(xiàn)施工方案考慮不周或遺漏等問題。

10、對施工單位報(bào)審的施工組織設(shè)計(jì)和主要專項(xiàng)施工方案，實(shí)行總工辦和監(jiān)理部兩級審核制度，從組織和技術(shù)措施上把住關(guān)。項(xiàng)目監(jiān)理部在具體實(shí)施過程中，監(jiān)督施工單位認(rèn)真落實(shí)。

11、推行貫徹樣板引路制度。

① 做好材料的預(yù)控、封樣，要求總包單位建立樣品庫，進(jìn)場材料對比驗(yàn)收。

② 在大面積施工前，要求施工單位做好樣板計(jì)劃，并推行樣板引路制度。針對工程實(shí)際情況建立樣板間及樣板項(xiàng)。

12、施工中以預(yù)控為主，發(fā)揮監(jiān)理公司高智能、高技術(shù)的優(yōu)勢，采取幫、教、促、監(jiān)、管相結(jié)合方式，對工程進(jìn)行“三控、兩管、一協(xié)調(diào)”。

13、利用多個(gè)施工班組同時(shí)施工的特點(diǎn)，開展評比、曝光、獎(jiǎng)罰等方式，舉行工程建設(shè)競賽等階段性活動(dòng)，以提高工程質(zhì)量和加快工程進(jìn)度。

14、發(fā)揮總包單位的主觀能動(dòng)性，使總包單位在現(xiàn)場管理體系發(fā)揮其應(yīng)有的作用，當(dāng)施工現(xiàn)場出現(xiàn)質(zhì)量或進(jìn)度有下滑或不均衡的苗頭時(shí)，及時(shí)提醒和督促總包單位采取措施。

15、認(rèn)真執(zhí)行預(yù)控為主的方針，將施工過程中已發(fā)生的質(zhì)量問題在施工開始前提出，提高一次驗(yàn)收合格率，避免出現(xiàn)返工現(xiàn)象。堅(jiān)持質(zhì)量、進(jìn)度兩手都要抓、兩手都要硬的原則，當(dāng)質(zhì)量同進(jìn)度發(fā)生矛盾時(shí)，必須堅(jiān)持質(zhì)量第一。

16、在監(jiān)理過程中以“凡事有章可循，凡事有據(jù)可查，凡事有人負(fù)責(zé)，凡事有人監(jiān)督”為指導(dǎo)思想，堅(jiān)持做到：

二嚴(yán)--嚴(yán)格按國家規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)辦事，嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)理合同；

一堅(jiān)持--堅(jiān)持按設(shè)計(jì)圖紙施工；

八不--設(shè)計(jì)圖紙不經(jīng)交底和會(huì)審不得在工程中使用；施工單位及人員資質(zhì)不經(jīng)監(jiān)理單位審查備案不得進(jìn)場施工；施工組織設(shè)計(jì)或施工方案未經(jīng)監(jiān)理單位審批不得施工；施工人員未經(jīng)施工技術(shù)交底不得從事施工；材料、設(shè)備、構(gòu)配件不經(jīng)報(bào)驗(yàn)不得在工程中使用；工序質(zhì)量未經(jīng)監(jiān)理工程師認(rèn)可不得進(jìn)行下道工序施工；工程實(shí)體未經(jīng)監(jiān)理工程師認(rèn)可不得支付工程進(jìn)度款；未經(jīng)總監(jiān)理工程師認(rèn)可不得進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收。

17、運(yùn)行公司的質(zhì)量保證系統(tǒng)，工程部對項(xiàng)目部實(shí)施量化管理、以公司的制度化管理，使公司的工作標(biāo)準(zhǔn)在本項(xiàng)目監(jiān)理部的工作中得以體現(xiàn)。

二、施工現(xiàn)場管理工作要做到規(guī)范化、制度化

1、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、落實(shí)責(zé)任

督促施工單位建立健全安全管理體系，負(fù)責(zé)安全生產(chǎn)、文明施工的綜合管理工作。充實(shí)了專兼職管理人員。安全文明施工做到了有主要領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，有部門承辦，有人員落實(shí)。把安全文明責(zé)任管理作為工作的核心，層層落實(shí)管理責(zé)任。進(jìn)一步完善了安全文明責(zé)任管理制度，明確了職能部門及現(xiàn)場代表質(zhì)量、安全、文明施工管理職責(zé)。公司與項(xiàng)目部簽訂了工程安全、文明施工管理目標(biāo)責(zé)任狀，落實(shí)安全責(zé)任。

2、建立制度、規(guī)范管理

建立各項(xiàng)管理制度，明確質(zhì)量安全管理的職責(zé)分工，及安全控制、檢查內(nèi)容及要點(diǎn)、考核獎(jiǎng)罰等，建立了工程項(xiàng)目質(zhì)量、安全管理制度體系。在建設(shè)管理的實(shí)踐中，制定安全文明施工檢查考核評比辦法等，努力規(guī)范管理，提高管理質(zhì)量。

3、合同約束，強(qiáng)化管理

施工合同是建設(shè)單位與施工承包單位之間是經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系，對承包人，只能通過經(jīng)濟(jì)合同的形式實(shí)施安全、文明施工管理。

在合同附件中明確安全、文明施工要求；在工程開工前要求施工單位必須編制質(zhì)量、安全、文明施工保證措施，監(jiān)理單位要編專項(xiàng)安全、文明施工計(jì)劃；建議工程投標(biāo)報(bào)價(jià)，要單獨(dú)編列詳細(xì)的安全、文明施工預(yù)算，不得用減少安全、文明施工費(fèi)用的辦法降低投標(biāo)報(bào)價(jià)；其他有關(guān)質(zhì)量、安全、文明施工管理的要求。同時(shí)在工程施工合同中進(jìn)行強(qiáng)調(diào)。把我公司的有關(guān)安全、文明施工管理的具體規(guī)定寫進(jìn)合同。

4、對工程總包、分包單位的管理措施

（1）檢查施工總包、分包單位組織機(jī)構(gòu)是否鍵全，管理人員是否到位，是否履行各自的管理職責(zé)。

（2）監(jiān)督檢查施工總包、分包單位各級管理人員的持證情況，對沒有上崗資格證的管理人員，要求施工總包、分包單位更換。檢查對施工班組的施工技術(shù)交底及高質(zhì)量高標(biāo)準(zhǔn)要求情況，充分發(fā)揮對施工質(zhì)量的三級管理，保證本工程施工質(zhì)量、進(jìn)度、造價(jià)始終處于受控狀態(tài)。

5、檢查督促、及時(shí)解決存在的問題

1、每周開現(xiàn)場監(jiān)理例會(huì)，及時(shí)解決質(zhì)量、安全、文明施工中存在的問題；

2、除了日常檢查外，定期進(jìn)行安全、文明施工大檢查，每季度組織開展安全、文明檢查評比活動(dòng)，公布工程施工中存在的問題，交流情況,督促相關(guān)責(zé)任單位及時(shí)整改；

3、公布安全文明施工紅黑榜，和檢查評比排名。對安全文明施工做得相對好的進(jìn)行表揚(yáng)，差的批評；

4、實(shí)行獎(jiǎng)罰。對因質(zhì)量、安全、文明施工問題造成較大社會(huì)影響和不服從政府有關(guān)部門監(jiān)督管理以及整改不到位的，對相關(guān)責(zé)任單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰。

三、加強(qiáng)大型保障性住房工程的施工階段的質(zhì)量控制工作

大型保障性住房工程的施工階段，在工期目標(biāo)和投資目標(biāo)宏觀控制的前提下，大型保障性住房工程的質(zhì)量尤其重要，是決定工程建設(shè)成敗的關(guān)鍵。因此，在大型保障性住房工程施工階段，管理工作的重點(diǎn)就應(yīng)該是大型保障性住房工程的質(zhì)量管理。

大型保障性住房工程質(zhì)量包括工程結(jié)構(gòu)質(zhì)量（住宅本身所包括的墻體、地板、管道等，是否符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)）、使用功能（廚房、衛(wèi)生間是否合理）和建筑材料對室內(nèi)環(huán)境的污染等多個(gè)方面。同時(shí)也包括易產(chǎn)生空鼓、開裂、滲漏等質(zhì)量

通病的部位和容易影響空氣質(zhì)量的廚房、衛(wèi)生間管材等環(huán)節(jié)。

1、工程質(zhì)量的事前控制

對項(xiàng)目監(jiān)理部全體人員按專業(yè)進(jìn)行分工，明確各自的質(zhì)量控制責(zé)任和具體的質(zhì)量控制重點(diǎn)極其應(yīng)采取的監(jiān)理措施，并在熟悉設(shè)計(jì)要求、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和本工程的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的前提下,制定監(jiān)理實(shí)施細(xì)則及其它管理制度。

核查承包單位的質(zhì)量保證和質(zhì)量管理體系：核查承包單位的機(jī)構(gòu)設(shè)置；人員配備；職責(zé)與分工及專業(yè)操作人員的持證情況；檢查承包單位質(zhì)量管理制度是否健全。

審查分包單位的資格：總承包單位填寫《分包單位資質(zhì)報(bào)審表》，報(bào)項(xiàng)目監(jiān)理部審查，審查分包單位的營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)資質(zhì)等級證書、專業(yè)許可證、崗位證書等，審查分包單位的業(yè)績。經(jīng)審查合格，簽發(fā)《分包單位資質(zhì)報(bào)審表》。

查驗(yàn)承包單位的測量放線：查驗(yàn)施工控制網(wǎng)（平面和高程）和查驗(yàn)施工軸線控制樁位置，查驗(yàn)軸線位置，高程控制標(biāo)志。核查鉛直度控制，簽認(rèn)承包單位的《施工測量放線報(bào)驗(yàn)表》。

審查施工單位自建或委托試驗(yàn)室，其主要審查內(nèi)容為試驗(yàn)室資質(zhì)、設(shè)備和儀器的計(jì)量認(rèn)證文件、試驗(yàn)檢測設(shè)備的配備及試驗(yàn)人員情況等。審查各項(xiàng)試驗(yàn)檢測成果，并進(jìn)行一定數(shù)量的抽樣檢測試驗(yàn)。

簽認(rèn)材料的報(bào)驗(yàn)：承包單位按有關(guān)規(guī)定對主要原材料進(jìn)行復(fù)試，并將復(fù)試結(jié)果及材料準(zhǔn)用證、出廠質(zhì)量證明等資料隨《工程物資進(jìn)場報(bào)驗(yàn)表》報(bào)項(xiàng)目監(jiān)理部簽認(rèn)。對甲方供應(yīng)的主要原材料也要按規(guī)定進(jìn)行復(fù)試，并由總承包單位將復(fù)試結(jié)果及材料備案證明、出廠質(zhì)量證明等資料報(bào)項(xiàng)目監(jiān)理部簽認(rèn)，材料進(jìn)場后要進(jìn)行外觀檢查，不合格的必須進(jìn)行試驗(yàn)。對新材料、新產(chǎn)品要核查鑒定證明和確認(rèn)文件，材料進(jìn)場后進(jìn)行抽樣復(fù)試，必要時(shí)可會(huì)同建設(shè)單位到材料廠家進(jìn)行實(shí)地考察。

在建設(shè)單位的授權(quán)范圍內(nèi)，協(xié)助選擇材料、成品、半成品、構(gòu)配件及設(shè)備的供貨單位，并對其生產(chǎn)廠家進(jìn)行考察，主要考察廠家的生產(chǎn)能力，生產(chǎn)過程中的質(zhì)量控制措施、企業(yè)注冊資金、供貨能力及已在同類工程中使用效果等，確保其質(zhì)量滿足本工程的要求，協(xié)助建設(shè)單位承擔(dān)有關(guān)招投標(biāo)方面的具體工作。

材料設(shè)備等進(jìn)場時(shí)，必須有正式的出廠合格證和材料化驗(yàn)單及數(shù)量、型號、規(guī)格等明確標(biāo)識(shí)，監(jiān)理工程師將對以上資料進(jìn)行一一驗(yàn)證，確認(rèn)合格后再對其外觀、數(shù)量的質(zhì)量情況進(jìn)行檢查，使之不存在外觀質(zhì)量缺陷和型號、規(guī)格與所報(bào)材料不相符的現(xiàn)象。并且有些需要做現(xiàn)場復(fù)試的材料，必須按監(jiān)理見證取樣的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行見證取樣試驗(yàn)，試驗(yàn)合格后才允許使用到工程上，凡是因入場檢驗(yàn)或見證取樣不合格的材料、成品、半成品、構(gòu)配件及設(shè)備，必須在監(jiān)理的見證下限期清退出場，絕不能使用在工程上。

嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)材料、構(gòu)配件、設(shè)備的備案管理規(guī)定和有關(guān)認(rèn)證標(biāo)識(shí)規(guī)定。為了防止工程材料的以次充好現(xiàn)象，要特別注意夜間材料、設(shè)備的進(jìn)場問題，針對夜間材料的進(jìn)場報(bào)驗(yàn)，項(xiàng)目監(jiān)理部將制定比較詳細(xì)的材料、設(shè)備報(bào)驗(yàn)程序，對夜間的材料、設(shè)備報(bào)驗(yàn)作出明確規(guī)定。

施工組織設(shè)計(jì)及施工方案的審核措施：施工組織設(shè)計(jì)（或方案）應(yīng)符合國家的技術(shù)政策，充分考慮承包合同規(guī)定的條件、施工現(xiàn)場條件及法規(guī)的要求，突出“質(zhì)量第一，安全第一”的原則。

審查主要分部（分項(xiàng)）工程施工方案：項(xiàng)目監(jiān)理部可規(guī)定在某些主要分部（分項(xiàng)）工程施工前，承包單位將施工工藝、原材料使用、勞動(dòng)力配置、質(zhì)量保證措施等情況編寫專項(xiàng)施工方案，報(bào)項(xiàng)目監(jiān)理部；上述方案未經(jīng)批準(zhǔn)，該分部（分項(xiàng)）工程不得施工。

2、工程質(zhì)量事中控制

項(xiàng)目部監(jiān)理人員對施工現(xiàn)場有目的地進(jìn)行巡視檢查和旁站：在巡視過程中發(fā)現(xiàn)和及時(shí)糾正施工中不符合要求的問題；對施工過程的關(guān)鍵工序、特殊工序、重點(diǎn)部位和關(guān)鍵控制點(diǎn)進(jìn)行旁站，對所發(fā)現(xiàn)的問題先口頭通知承包單位改正，然后由專業(yè)監(jiān)理工程師簽發(fā)《監(jiān)理通知》，承包單位將整改結(jié)果填寫《監(jiān)理通知回復(fù)單》，由專業(yè)監(jiān)理工程師進(jìn)行復(fù)查。

驗(yàn)收隱蔽工程：承包單位按有關(guān)規(guī)定對隱蔽工程先進(jìn)行自檢，自檢合格后，報(bào)送項(xiàng)目監(jiān)理部；監(jiān)理工程師對隱蔽工程的內(nèi)容到現(xiàn)場進(jìn)行檢測、核查，對隱檢不合格的工程，由承包單位整改，合格后由監(jiān)理工程師復(fù)查。對隱檢合格的工程簽認(rèn)，并準(zhǔn)予進(jìn)行下一道工序施工。

分項(xiàng)工程驗(yàn)收：承包單位在一個(gè)分項(xiàng)工程完成并自檢合格后，報(bào)項(xiàng)目監(jiān)理部。監(jiān)理工程師對報(bào)驗(yàn)的資料進(jìn)行審查，并到施工現(xiàn)場進(jìn)行抽檢核查，對符合要

求的分項(xiàng)工程由監(jiān)理工程師簽認(rèn)，對不符合要求的分項(xiàng)工程，由承包單位整改。

做好監(jiān)理日志，隨時(shí)記錄施工中有關(guān)質(zhì)量方面的問題，并對發(fā)生質(zhì)量問題的施工現(xiàn)場及時(shí)拍照或錄象，督促施工單位進(jìn)行整改，包括審查整改措施、旁站整改過程、復(fù)查整改結(jié)果，確保工程質(zhì)量符合設(shè)計(jì)和規(guī)范要求。

組織并主持定期或不定期的質(zhì)量分析會(huì)，分析、通報(bào)施工質(zhì)量情況。協(xié)調(diào)有關(guān)單位間的施工活動(dòng)以消除影響質(zhì)量的各種外部因素。

3、工程質(zhì)量事后控制

當(dāng)單位工程達(dá)到竣工驗(yàn)收條件后，承包單位應(yīng)在自審、自查、自評工作完成后，填寫工程竣工報(bào)驗(yàn)單，并將全部竣工資料報(bào)送項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)，申請竣工驗(yàn)收。

總監(jiān)理工程師應(yīng)組織各專業(yè)監(jiān)理工程師對竣工資料及各專業(yè)工程的質(zhì)量情況進(jìn)行全面檢查，對檢查出的問題，應(yīng)督促承包單位及時(shí)整改。

對需要進(jìn)行功能試驗(yàn)的工程項(xiàng)目，監(jiān)理工程師應(yīng)督促承包單位及時(shí)進(jìn)行試驗(yàn)，并對重要項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督、檢查，必要時(shí)請建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位參加，監(jiān)理工程師應(yīng)認(rèn)真審查試驗(yàn)報(bào)告單。

監(jiān)理工程師應(yīng)督促承包單位搞好成品保護(hù)和現(xiàn)場清理。經(jīng)項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)對竣工資料及實(shí)物全面檢查、驗(yàn)收合格后，由總監(jiān)理工程師簽署工程竣工報(bào)驗(yàn)單，并向建設(shè)單位提出質(zhì)量評估報(bào)告。

在竣工驗(yàn)收時(shí)，對某些剩余工程和缺陷工程，在不影響交付的前提下，經(jīng)建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位協(xié)商，承包單位應(yīng)在竣工驗(yàn)收后的限定時(shí)間內(nèi)完成。

當(dāng)工程達(dá)到交驗(yàn)條件時(shí)，項(xiàng)目監(jiān)理部組織各專業(yè)監(jiān)理工程師對各專業(yè)工程的質(zhì)量情況、使用功能進(jìn)行全面檢查，對發(fā)現(xiàn)影響竣工驗(yàn)收的問題簽發(fā)《監(jiān)理通知》要求承包單位進(jìn)行整改。

4、質(zhì)量問題和質(zhì)量事故處理

監(jiān)理工程師對施工中的質(zhì)量問題除在日常巡視、重點(diǎn)旁站、分項(xiàng)、分部工程檢驗(yàn)過程中解決外，可針對質(zhì)量問題的嚴(yán)重程度分別處理。

對可以通過返修彌補(bǔ)的質(zhì)量缺陷，責(zé)成承包單位先寫出質(zhì)量問題調(diào)查報(bào)告，提出處理方案；監(jiān)理工程師審核后(必要時(shí)經(jīng)建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位認(rèn)可)，批復(fù)承

包單位處理；處理結(jié)果應(yīng)重新進(jìn)行驗(yàn)收。對需要返工處理或加固補(bǔ)強(qiáng)的質(zhì)量問題，除責(zé)成承包單位先寫出質(zhì)量問題調(diào)查報(bào)告，提出處理意見外；總監(jiān)理工程師簽發(fā)《工程部分暫停指令》，再與建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位研究，經(jīng)設(shè)計(jì)單位提出處理方案，批復(fù)承包單位處理；處理結(jié)果應(yīng)重新進(jìn)行驗(yàn)收。監(jiān)理工程師將完整的質(zhì)量問題處理記錄歸檔。

施工中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量事故，承包單位按有關(guān)規(guī)定上報(bào)處理；總監(jiān)理工程師書面報(bào)告監(jiān)理單位。監(jiān)理工程師對質(zhì)量問題和質(zhì)量事故的處理結(jié)果進(jìn)行復(fù)查。

總之，為了確保大型保障性住房工程的施工質(zhì)量，我們要堅(jiān)持“嚴(yán)格把關(guān)與積極預(yù)防相結(jié)合，以預(yù)防為主”的方針，如認(rèn)真抓好圖紙的會(huì)審工作，由專人負(fù)責(zé)工程質(zhì)量的監(jiān)督檢查，搞好技術(shù)交底，建立和完善質(zhì)量保證體系等保證工作。同時(shí)，要堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，以坪”為主的管理思想，如嚴(yán)把各道工序施工質(zhì)量關(guān)，嚴(yán)把隱蔽工程的質(zhì)量關(guān)，嚴(yán)把重點(diǎn)部位的質(zhì)量關(guān)，嚴(yán)把材料、設(shè)備、成品、半成品的質(zhì)量關(guān)，嚴(yán)把竣工驗(yàn)收關(guān)等。住宅建筑產(chǎn)品是一種特殊產(chǎn)品，關(guān)系到千家萬戶的生命財(cái)產(chǎn)安全，其質(zhì)量在任何時(shí)候、任何條件下都絲毫不能放松。因此，大型保障性住房工程的質(zhì)量管理顯得尤為重要。

三、大型保障性住房工程建設(shè)的進(jìn)度控制

施工進(jìn)度管理是指在項(xiàng)目建設(shè)過程中按經(jīng)審批的工程進(jìn)度計(jì)劃，采用適當(dāng)?shù)姆椒ǘㄆ诟?、檢查工程實(shí)際進(jìn)度狀況，與計(jì)劃進(jìn)度對照、比較找出兩者之間的偏差，并對產(chǎn)生偏差的各種因素及影響工程目標(biāo)的程度進(jìn)行分析與評估，以及組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督承包商及相關(guān)單位，及時(shí)采取有效措施調(diào)整工程進(jìn)度計(jì)劃。使工程進(jìn)度在計(jì)劃執(zhí)行中不斷循環(huán)往復(fù)，直至按設(shè)定的工期目標(biāo)(項(xiàng)目竣工)即按合同約定的工期如期完成。要完成好這個(gè)任務(wù)，應(yīng)做好三項(xiàng)工作：

第一、制定工程建設(shè)項(xiàng)目總進(jìn)度目標(biāo)和總計(jì)劃。進(jìn)度計(jì)劃的編制，涉及建設(shè)工程投資、設(shè)備材料供應(yīng)、施工場地布置、主要施工機(jī)械、勞動(dòng)組合、各附屬設(shè)施的施工、各施工安裝單位的配合及建設(shè)項(xiàng)目投產(chǎn)的時(shí)間要求。對這些綜合因素要全面考慮、科學(xué)組織、合理安排、統(tǒng)籌兼顧，才能有一個(gè)很好的進(jìn)度規(guī)劃。

第二、要對進(jìn)度進(jìn)行控制，必須對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)展的全過程，對計(jì)劃進(jìn)度與實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行比較。在施工工程的實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度發(fā)生偏離，無論是進(jìn)度加快、進(jìn)度滯后都會(huì)對施工組織設(shè)計(jì)產(chǎn)生影響，都會(huì)對施工工序帶來問題，都要及時(shí)采取有效措施加以調(diào)整，對偏離控制目標(biāo)的要找出原因，堅(jiān)決糾正。

第三、進(jìn)度協(xié)調(diào)的任務(wù)是對整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目中各安裝、土建等施工單位、總包單位、分包單位之間的進(jìn)度搭接，在時(shí)間、空間交叉上進(jìn)行協(xié)調(diào)。這些都是相互聯(lián)系、相互制約的因素，對工程建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)度都有著直接的影響，如果對這些單項(xiàng)工程之間的施工關(guān)系不加以必要的協(xié)調(diào)，將會(huì)造成工程施工秩序混亂，不能按期完成建設(shè)工程。

四、大型保障性住房工程建設(shè)的造價(jià)控制

大型保障性住房工程造價(jià)控制具有實(shí)施控制的周期長、造價(jià)控制涉及的面較廣、費(fèi)用支付的節(jié)點(diǎn)多等特點(diǎn)。不僅涉及到項(xiàng)目實(shí)施過程中對承包商承包范圍的圖紙化工程進(jìn)度實(shí)現(xiàn)額的計(jì)量控制，還涉及到諸如材料、設(shè)備價(jià)格的確定，變更，索賠等非圖紙化計(jì)量對工程造價(jià)的影響的控制。根據(jù)建設(shè)工程的特點(diǎn)，對承包商的支付或以時(shí)間節(jié)點(diǎn)為限，或以項(xiàng)目施工實(shí)施的完成節(jié)點(diǎn)為限，是在總費(fèi)用控制基礎(chǔ)上的多節(jié)點(diǎn)支付。各期支付均為造價(jià)控制的重要節(jié)點(diǎn)。

1、嚴(yán)格工程進(jìn)度款的計(jì)量和審核

施工過程中的工程計(jì)量是工程進(jìn)度款支付的重要一環(huán)。計(jì)量的準(zhǔn)確與否，直接影響到工程能否按合同約定實(shí)施。具體實(shí)施時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：（1）計(jì)量依據(jù)要充分。施工階段對已完工程的計(jì)量，其主要依據(jù)如下：①施工承發(fā)包合同及補(bǔ)充協(xié)議；②工程施工中標(biāo)標(biāo)函；③合法有效的施工圖紙、設(shè)計(jì)變更及相關(guān)資料；④適合于工程的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件和其他具約束力的規(guī)定約定等；⑤合法、有效的現(xiàn)場簽證資料；⑥合法、有效的材料、設(shè)備價(jià)格簽認(rèn)資料；⑦經(jīng)批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計(jì)文件。

（2）計(jì)量的程序要規(guī)范。工程實(shí)施中的工程計(jì)量是對階段性已完工程的價(jià)格計(jì)量，其基礎(chǔ)應(yīng)是符合合同約定的工程質(zhì)量和工程進(jìn)度前提下的工程計(jì)量。對于施工單位上報(bào)的階段性工作量應(yīng)現(xiàn)場監(jiān)理工程師簽認(rèn)的基礎(chǔ)上予以計(jì)量，并按合同的約定支付工程進(jìn)度款。這也是保證工程質(zhì)量和進(jìn)度的一個(gè)重要手段。從這個(gè)意義上說，工程進(jìn)度款的核付與工程質(zhì)量和進(jìn)度的控制是相關(guān)連的，它是整個(gè)工程實(shí)施控制體系中的一環(huán)。工程實(shí)施過程中工程進(jìn)度款的核付如果不與工程質(zhì)量與進(jìn)度掛鉤，將影響質(zhì)量目標(biāo)和工期目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

2、嚴(yán)格控制工程簽證，切實(shí)做好工程變更的簽認(rèn)工作

簽證是建設(shè)單位與承包商之間在工程實(shí)施過程中對已訂合同的一種彌補(bǔ)手段，是建設(shè)工程施工過程中對工程施工的一種動(dòng)態(tài)調(diào)整。它具有簡便、快速、易

解決問題等特點(diǎn)，因此廣泛地應(yīng)用于建設(shè)工程施工過程中。隨著我國建設(shè)工程招投標(biāo)體系的不斷完善和規(guī)范，加之近年來建筑市場的競爭日趨激烈，降價(jià)讓利已成為施工企業(yè)中標(biāo)的一種重要手段。降價(jià)競爭的結(jié)果直接導(dǎo)致了承包商應(yīng)得利潤的減少。因此中標(biāo)后在施工過程中通過簽證而增加費(fèi)用，以彌補(bǔ)投標(biāo)時(shí)因降價(jià)讓利而造成的一部分利潤損失已成為承包商的一個(gè)重要途徑。

3、加強(qiáng)項(xiàng)目的總體管理，避免承包商索賠事件的發(fā)生

項(xiàng)目施工過程中防止承包商索賠事件的發(fā)生是控制工程造價(jià)的一個(gè)方面。就目前工程的實(shí)施情況看，建設(shè)單位未能按約定提供相應(yīng)的施工條件、工程進(jìn)度款支付滯后、甲供材料供應(yīng)脫節(jié)、甲方指定分包商的施工不利（延期或質(zhì)量差）等是承包商提出索賠的主要因素。因此，在項(xiàng)目實(shí)施過程中加強(qiáng)總體管理，規(guī)范建設(shè)單位自身行為，對于控制工程造價(jià)將運(yùn)到積極的作用。

4、竣工結(jié)算

做好施工階段投資控制中各方面因素的歸集整理工作，為順利進(jìn)行竣工結(jié)算創(chuàng)造條件。施工期工程造價(jià)控制屬過程控制，此期間各節(jié)點(diǎn)的工程計(jì)量、簽證/索賠的核定，在竣工結(jié)算時(shí)需進(jìn)行歸集匯總。除此之外，可轉(zhuǎn)化為價(jià)款責(zé)任的合同約定項(xiàng)在工程竣工后均會(huì)以費(fèi)用的形式體現(xiàn)，如質(zhì)量、工期獎(jiǎng)罰條款的顯現(xiàn)，合同其他違約的賠償?shù)?，上述各?xiàng)因素合并即形成工程結(jié)算價(jià)款。做好施工過程中各種費(fèi)用因素的有效歸集和整理對于竣工結(jié)算將起到事半功倍的效果。

第二篇：加強(qiáng)保障性住房建設(shè)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)

社會(huì)保障性住房是我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較具特殊性的一種類型住宅，它通常是指根據(jù)國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，起社會(huì)保障作用的住房。社會(huì)保障性住房制度也就是在社會(huì)保障性住房建設(shè)、分配、流通等具體實(shí)踐中形成的制度。

加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，既是改善和保障民生的重要舉措，又是擴(kuò)大內(nèi)需、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的有效途徑

加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，有利于改善民生、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定。努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，是改善和保障民生的目標(biāo)。加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，切實(shí)解決與改善低收入居民家庭的住房問題，是實(shí)現(xiàn)“住有所居”的重要舉措。在我國“土地公有”的制度下，住房具有公共產(chǎn)品的特殊屬性，政府有責(zé)任、有義務(wù)為公民提供基本住房保障。同時(shí)，住房消費(fèi)具有巨大的外部性，從社會(huì)學(xué)角度看，一個(gè)居民是否擁有良好或社會(huì)所認(rèn)同的最基本的居住條件，會(huì)影響其道德水平、社會(huì)行為規(guī)范，乃至對社會(huì)的認(rèn)同感和歸屬感。十七大報(bào)告明確指出“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”，充分體現(xiàn)了黨和政府對住房保障體系建設(shè)工作的高度重視。

加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，有利于控制高房價(jià)，更好落實(shí)調(diào)控房價(jià)的政策。目前，我國商品房市場房價(jià)收入比已超過國際公認(rèn)的警戒線，大量低收入家庭甚至部分中等收入家庭無力承擔(dān)過高房價(jià)，房地產(chǎn)業(yè)已聚集巨大風(fēng)險(xiǎn)。這不僅嚴(yán)重影響居民消費(fèi)預(yù)期和投資環(huán)境，阻礙城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略的順利推進(jìn)，而且將進(jìn)一步拉大貧富差距，擠占中低收入階層的生存空間。在這種背景下，2010年4月以來，政府綜合運(yùn)用財(cái)政、金融、土地等宏觀調(diào)控工具，連續(xù)出臺(tái)“國十一條”、“國五條”、“國八條”等重磅調(diào)控政策，但房價(jià)上漲壓力依然存在，調(diào)控形勢依然嚴(yán)峻。認(rèn)真落實(shí)保障性住房建設(shè)調(diào)控政策，能夠改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加住房供給數(shù)量，抑制居民對商品房的剛性需求，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、抑制商品房房價(jià)的進(jìn)一步上漲，能起到重要的作用。

加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，有利于擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和經(jīng)濟(jì)快速持續(xù)發(fā)展。長期以來，內(nèi)需不振一直是制約我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展的一個(gè)重要因素。加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，一方面讓數(shù)量龐大的中低收入者能以較低的成本實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，不必為高昂的商品房而節(jié)衣縮食、苦苦積蓄，這就為他們增強(qiáng)消費(fèi)信心、釋放消費(fèi)需求創(chuàng)造有利條件；另一方面，加快保障性住房建設(shè)，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的帶動(dòng)效應(yīng)，其輻射帶動(dòng)作用和杠桿作用非常明顯。政府主導(dǎo)的大規(guī)模保障性住房建設(shè)，以民生為導(dǎo)向，可以給畸形發(fā)展的商品房市場降溫，引導(dǎo)社會(huì)投資方向，鼓勵(lì)更多企業(yè)和資本投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)和科技創(chuàng)新。從這個(gè)意義上說，大規(guī)模加強(qiáng)保障房建設(shè)，可以成為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重要突破口。

第三篇：保障性住房建設(shè)類型

保障性住房項(xiàng)目基本知識(shí)

保障性住房，是與商品性住房相對應(yīng)的一個(gè)概念，是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價(jià)商品房等組成的保障性住房體系。

一、廉租住房

1、定義

廉租住房是指政府在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。廉租住房是政府或機(jī)構(gòu)擁有，用政府核定的低租金租賃給低收入家庭。低收入家庭對廉租住房沒有產(chǎn)權(quán)，是非產(chǎn)權(quán)的保障性住房。

2、供應(yīng)對象

廉租住房的保障范圍最初只包括城鎮(zhèn)最低收入家庭。

2007年8月13日，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》發(fā)布，明確提出以城市低收入家庭為對象，進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度。“十一五”期末，全國廉租住房制度保障范圍由城市最低收入住房困難家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭。

3、面積標(biāo)準(zhǔn)

廉租住房套型建筑面積應(yīng)控制在50平方米以內(nèi)。

4、投資補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)

從2010年起，國家對新建廉租住房每平方米補(bǔ)助500元，省財(cái)政按每平方米400元補(bǔ)助。

二、經(jīng)濟(jì)適用住房

1、定義

經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。

2、供應(yīng)對象

經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象為城市低收入家庭，并與廉租住房保障對象相銜接。經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)，由市、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)厣唐纷》績r(jià)格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口結(jié)構(gòu)等因素確定，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每年向社會(huì)公布一次。

3、面積標(biāo)準(zhǔn)

經(jīng)濟(jì)適用住房單套建筑面積控制在60平方米左右。

三、公共租賃住房

1、定義

公共租賃住房是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品。公共租賃住房不是歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場價(jià)或者承租者承受起的價(jià)格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體

2、供應(yīng)對象

公共租賃住房的供應(yīng)對象城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)職工進(jìn)城務(wù)工人員。

3、面積標(biāo)準(zhǔn)

公共租賃住房單套建筑面積要嚴(yán)格控制在60平方米以下。

4、投資補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)

從2011年起，國家對公共租賃住房的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)暫按每平方米300元補(bǔ)助，省財(cái)政按每套50平方米，每平方米300元補(bǔ)助。

四、限價(jià)商品房

1、定義

限價(jià)商品房是指在限制套型比例、限定銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，以競地價(jià)、競房價(jià)的方式，招標(biāo)確定項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位，按照約定價(jià)位面向符合條件的居民銷售的普通商品住房。

2、供應(yīng)對象

限價(jià)商品房主要解決當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)中等收入家庭的住房困難。

3、面積標(biāo)準(zhǔn)

限價(jià)商品房套型面積控制在80—120平方米。

五、國有工礦棚戶區(qū)改造

1、面積標(biāo)準(zhǔn)

國有工礦棚戶區(qū)改造安置用房面積按保障性住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)控制。

2、補(bǔ)助范圍

中、省投資補(bǔ)助范圍為城市規(guī)劃區(qū)外、不能通過商業(yè)開發(fā)解決的國有工礦棚戶區(qū)改造工程，

第四篇：保障性住房建設(shè)(專業(yè)課)

研究報(bào)告

關(guān)于內(nèi)蒙古自治區(qū)保障性住房建設(shè)

問題的研究

【摘 要】

保障性住房建設(shè)問題關(guān)乎社會(huì)的穩(wěn)定和發(fā)展，是切實(shí)改善民生，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)住房制度改革、完善房地產(chǎn)市場的重要措施。我國保障性住房供給分別采取兩限商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房、廉租房和棚戶區(qū)改造等多種形式。目前，各級政府直接修建廉租住房輔以政策性補(bǔ)貼的方式為保障住房供給的主要途徑。隨著各地廉租住房建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，政策管理滯后、住房選址不當(dāng)、建設(shè)資金不到位、生活配套設(shè)施滯后、生活成本提高等問題亟待解決。圍繞國家關(guān)于2011年基本解決我國城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造目標(biāo)，結(jié)合兩年來內(nèi)蒙古自治區(qū)保障性住房建設(shè)實(shí)踐，本文重點(diǎn)就廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)問題，進(jìn)行了一系列研究和探討?！娟P(guān)鍵詞】

保障性 安居工程 經(jīng)濟(jì)適用房 廉租住房

[key words]

Supportability, Housing Project, Affordable housing, Low-rent housing 1

目

錄

【摘 要】................................................................................................1 【關(guān)鍵詞】................................................................................................1

一、內(nèi)蒙古自治區(qū)保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀..........................................3

（一）廉租住房建設(shè)情況............................................................3

（二）經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)情況........................................................4

二、內(nèi)蒙古自治區(qū)廉租住房建設(shè)存在的問題..................................4

（一）廉租住房建設(shè)存在的問題................................................4

（二）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)存在的問題........................................9

三、繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)的意見和建議........................11

（一）加強(qiáng)保障性安居工程立法建設(shè)......................................12

（二）進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃和設(shè)計(jì)..........................................12

（三）多渠道籌集房源..............................................................13

（四）多渠道籌措資金..............................................................14

（五）認(rèn)真落實(shí)土地和稅費(fèi)各項(xiàng)優(yōu)惠政策..............................15

（六）完善相關(guān)管理辦法..........................................................15

（七）加快推進(jìn)保障性安居工程信息化建設(shè)..........................16

（八）研究解決住房后續(xù)管理問題..........................................16

（九）逐步擴(kuò)大住房保障范圍..................................................17 【參考文獻(xiàn)】

一、內(nèi)蒙古自治區(qū)保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀

（一）廉租住房建設(shè)情況

1、廉租住房保障現(xiàn)狀。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全區(qū)符合廉租條件的城市低收入困難家庭約23萬戶，其中13平方米以下的低保住房困難家庭為11.3萬戶，其他低收入住房困難家庭為11.7萬戶，其中約80%需通過實(shí)物配租方式解決，共需籌集廉租住房18.3萬套。2008年正式啟動(dòng)廉租住房保障制度以來，截至2009年底，通過實(shí)物配租和發(fā)放租賃補(bǔ)貼方式，順利完成了設(shè)區(qū)城市人均住房13平方米以下、旗縣（市）城區(qū)人均住房不足8平方米低保家庭應(yīng)保盡保的保障目標(biāo)。實(shí)施保障家庭15.2萬戶，其中，已實(shí)現(xiàn)實(shí)物配租保障家庭1.7萬戶，發(fā)放租賃補(bǔ)貼家庭13.5萬戶。新建廉租住房面積225萬平方米，6.7萬套住房（部分房屋正在建設(shè)或?qū)嵨锱渥獠僮鬟^程中）。各級政府投入新建、購買、改建租用存量房、棚戶區(qū)改造以及發(fā)放租賃補(bǔ)貼等方面廉租住房保障資金約42億元。其中，中央補(bǔ)助16.1億元，自治區(qū)安排1.2億元，盟市配套24.7億元。

2、我區(qū)2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃。為實(shí)現(xiàn)到2011年底我區(qū)全部解決23萬戶符合廉租條件的城市低收入家庭的住房困難的目標(biāo)。2009年9月，自治區(qū)制訂了《內(nèi)蒙古自治區(qū)2009—2011年廉租住房保障規(guī)劃》，在現(xiàn)已實(shí)物配租的 3

1.7萬套廉租住房的基礎(chǔ)上，2009—2011年三年新增廉租住房16.5萬套，大體按30%、30%、40%的比例向各進(jìn)行分解，2009年、2010年、2011年新增廉租住房分別為5萬套、5萬套、6.5萬套。其中，2009年建設(shè)5萬套的項(xiàng)目資金基本到位，廉租住房正在建設(shè)中。

（二）經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)情況

2005年，完成投資19.8億元，竣工面積159.7萬平方米，總套數(shù)19782套。2006年，完成投資46.8億元，竣工面積347.8萬平方米，總套數(shù)43556套。2007年，共完成投資54.15億元，施工面積778.52萬平方米，竣工面積401萬平方米，總套數(shù)58633套，完成投資和竣工面積分別比2006年增長了15.7%和15.2%，施工面積占當(dāng)年住房建設(shè)總量的18.9%，比上有較大幅度的增長。2008年，我區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房新開工建設(shè)801萬平方米，118126套，已竣工430萬平方米，59900套，完成投資60.2億元。2009年，全區(qū)計(jì)劃建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房11.86萬套、891萬平方米，計(jì)劃投資128億元。實(shí)際開工7.6萬套、591萬平方米，竣工22745套、170.7萬平方米。

二、內(nèi)蒙古自治區(qū)廉租住房建設(shè)存在的問題

（一）廉租住房建設(shè)存在的問題

1、廉租住房建設(shè)規(guī)劃問題

一是建設(shè)用地規(guī)劃缺乏科學(xué)論證。合理的城市空間和產(chǎn)業(yè)布局、高效集約的土地規(guī)劃利用、完善的社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施、便捷的交通條件、充足的就業(yè)機(jī)會(huì)、良性的社會(huì)支持網(wǎng)絡(luò)等是良好區(qū)位的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)，但是，在貫徹實(shí)施廉租住房制度的過程中，建設(shè)用地規(guī)劃缺乏合理性和科學(xué)性。由于我區(qū)大部分盟市廉租住房項(xiàng)目儲(chǔ)備不足，一些地方政府手中基本沒有可供劃撥的建設(shè)用地，特別是在生產(chǎn)生活都較為便利的地段。相當(dāng)一部分在中心城區(qū)定下來的建設(shè)項(xiàng)目，因遭遇拆遷難且成本高的問題，難以實(shí)施，持續(xù)大規(guī)模建設(shè)廉租住房難以為繼。一些盟市為降低建設(shè)成本節(jié)約資金，廉租住房建設(shè)往往選擇開發(fā)成本較低、交通不便的城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，這使得廉租家庭用于交通、采暖、水電等費(fèi)用增加，家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加重。其對于公共物品、公共設(shè)施的共享性大大降低，尤其是交通、教育、醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)難以保障。我區(qū)少數(shù)旗縣已經(jīng)出現(xiàn)蓋了房子，分不出去的問題。這一傾向在興安盟尤其突出。

二是規(guī)?；ㄔO(shè)容易誘發(fā)社會(huì)問題。廉租住房社區(qū)遠(yuǎn)離市區(qū)導(dǎo)致社會(huì)隔離程度加深。社區(qū)之間如果缺乏交往，久而久之，就會(huì)逐漸產(chǎn)生一定的社會(huì)距離和心理距離，從而形成互相疏遠(yuǎn)、隔閡、離散、排斥甚至敵對的狀態(tài)。政府集中興建的廉租住房小區(qū)，人為地使得社會(huì)各階層的分隔加劇。將 5

低收入、老弱病殘的困難家庭聚集在一起，將導(dǎo)致城市“貧民區(qū)”的特征越來越明顯。貧困人群過度集中居住不僅會(huì)直接導(dǎo)致不同社會(huì)階層分歧的加劇，還會(huì)帶來諸如犯罪率上升等一系列社會(huì)問題。

三是廉租住房建設(shè)壓力巨大。由于我區(qū)住房保障起步較晚，滯后于其他社會(huì)保障（如醫(yī)療、事業(yè)、養(yǎng)老）的發(fā)展，各地普遍存在保障性住房建設(shè)不足的現(xiàn)象。按照目前國家確定的低保戶中，人均住房13平米以下為廉租房保障對象，僅為保障住房的起步標(biāo)準(zhǔn)。但這一低標(biāo)準(zhǔn)，我區(qū)仍需廉租房約18萬套，對于經(jīng)濟(jì)相對落后的地區(qū)實(shí)現(xiàn)保障困難很大。如烏蘭察布市26萬多戶城鎮(zhèn)家庭中，低保家庭近6萬戶，城鎮(zhèn)低收入家庭相對比例過高。

四是廉租住房建設(shè)計(jì)劃軟約束。一則擅自變更項(xiàng)目批復(fù)計(jì)劃，超預(yù)算支出。呼倫貝爾市海拉爾區(qū)、牙克石市以及興安盟科右中旗均存在超預(yù)算支出問題。二則未經(jīng)批復(fù)改變建設(shè)規(guī)模。赤峰市松山區(qū)存在房產(chǎn)開發(fā)搭便車現(xiàn)象，將廉租住房變?yōu)榻?jīng)濟(jì)適用房銷售。巴彥淖爾市烏拉特后旗擅自增加廉租住房面積，導(dǎo)致廉租房套數(shù)減少。

2、廉租住房資金管理問題

一是國家補(bǔ)助水平相對偏低。廉租住房的建設(shè)需要政府大量的財(cái)政投入，除了住房的基本建設(shè)，后期的管理維護(hù)等 6

費(fèi)用更是巨大。資金問題成為廉租住房建設(shè)的瓶頸。盡管國家對西部地區(qū)廉租住房建設(shè)每平方米補(bǔ)助400元，比東、中部地區(qū)略高，但我區(qū)建筑材料價(jià)格和建房成本相對較高，不含拆遷費(fèi)每平米成本約1400元，很多盟市旗縣無力負(fù)擔(dān)龐大的財(cái)政支出，更傾向于選擇租金補(bǔ)貼的方式。但低收入家庭住房保障的剛性需求，決定政府主導(dǎo)建設(shè)一定量的廉租住房是無可避免的。

二是地方配套資金不足。近兩年我區(qū)用于投入廉租住房建設(shè)的資金達(dá)40億。也僅僅保障了實(shí)物配租1.7萬戶和租賃補(bǔ)貼13.5萬戶。離實(shí)現(xiàn)保障實(shí)物配租11.7萬戶和發(fā)放補(bǔ)貼11.3萬戶的目標(biāo)，還有很大差距。2009年我區(qū)各盟市旗縣通過自治區(qū)搭建的融資平臺(tái)，采取“統(tǒng)一融資、委托代建、分項(xiàng)提款、統(tǒng)一還貸”的方式，申請國家開發(fā)銀行貸款20多億元，暫時(shí)解決了配套問題，但明后兩年仍需持續(xù)每年配套幾十億元的資金，此外還有還貸負(fù)擔(dān)，這將形成巨大的資金缺口壓力。隨著廉租社區(qū)的落成使用，“收租難、管理難、退出難、配套設(shè)施不健全”等問題也相應(yīng)出現(xiàn)。廉租住房建成后，周圍配套設(shè)施的配建困難己經(jīng)成為廉租住房建設(shè)中存在的主要問題。政府用于投資廉租住房的資金已經(jīng)很大，在缺乏配建動(dòng)力的情況下，還要保證周圍公共設(shè)施和商業(yè)服務(wù)的配套建設(shè)確實(shí)面臨更大困難。

三是資金管理不規(guī)范。第一，部分盟市未按規(guī)定將中央、自治區(qū)下達(dá)的廉租住房專項(xiàng)資金及時(shí)撥付到項(xiàng)目單位。興安盟烏蘭浩特市、包頭市東河區(qū)均有此類現(xiàn)象。第二，地方配套資金落實(shí)率較低。截止到2009年6月，全區(qū)12個(gè)盟市和兩個(gè)計(jì)劃單列市應(yīng)配套建設(shè)資金22億元，實(shí)際配套7億元，未到位15億元。第三，土地出讓金凈收益、住房公積金增值收益凈結(jié)余用于廉租住房建設(shè)的政策執(zhí)行不到位。如呼和浩特市2008年應(yīng)安排土地出讓金凈收益1.36億元，實(shí)際安排4228萬元；烏海市、巴彥淖爾市、烏蘭察布市、興安盟等未安排用于廉租住房建設(shè)的土地出讓金凈收益支出。第四，廉租住房保障資金管理不規(guī)范。部門盟市存在廉租住房保障資金與行政經(jīng)費(fèi)混賬，核算科目不當(dāng)，以及廉租住房房租收入沒有按照“收支兩條線”的規(guī)定，及時(shí)、足額上繳同級財(cái)政的現(xiàn)象。

3、廉租住房管理制度有待完善

第一，雖然各地制定的相關(guān)廉租住房保障具體辦法，但實(shí)際操作中存在受保障家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不明確，相關(guān)證明材料不全，未進(jìn)行全面嚴(yán)格的復(fù)查和公示的現(xiàn)象。第二，存在廉租住房補(bǔ)貼發(fā)放審核不嚴(yán)格，手續(xù)不健全問題。第三，租賃補(bǔ)貼政策執(zhí)行不統(tǒng)一，按照人均標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放，按戶平均發(fā)放，以及保底封頂發(fā)放等多種標(biāo)準(zhǔn)并存現(xiàn)象，造成不同地區(qū)差異 8

較大。第四，廉租住房補(bǔ)貼并未用于改善居住條件，而是用于生活消費(fèi)、看病、孩子上學(xué)的支出。

（二）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)存在的問題

1、缺乏總體的規(guī)劃和設(shè)計(jì)

一是制度設(shè)計(jì)過于粗糙。實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房制度以來，自治區(qū)嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國家保障性安居工程制度，取得了顯著成效，但存在的問題也不容忽視。其中，最為緊迫的就是制度設(shè)計(jì)和科學(xué)規(guī)劃的問題。雖然國家制定出臺(tái)政策的初衷是好的，目的是解決低收入群體住房問題，使“居者有其屋”，實(shí)現(xiàn)地區(qū)社會(huì)的公平，但從具體執(zhí)行政策過程中來看，調(diào)研不夠深入，政策制定粗糙，研究力量薄弱，管理軟約束等后遺癥層出不窮——經(jīng)濟(jì)適用房并不適用。

二是缺乏系統(tǒng)規(guī)范有效的管理。經(jīng)濟(jì)適用房從前期建設(shè)用地規(guī)劃、設(shè)計(jì)，居民社區(qū)管理，社區(qū)與城區(qū)銜接，經(jīng)濟(jì)適用房出售對象資格認(rèn)定，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓、流轉(zhuǎn)、產(chǎn)權(quán)管理等，缺乏統(tǒng)一、規(guī)范和有效的設(shè)計(jì)，管理手段滯后，管理辦法單一，管理效率不高。

2、經(jīng)濟(jì)適用房交易環(huán)節(jié)錯(cuò)位

政府開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的初衷是使中低收入者能夠買得起、住得上城市住房的一項(xiàng)保障性政策。但是在具體的實(shí)行過程中，卻發(fā)生了錯(cuò)位，低收入者買大面積房子，高收 9

入者爭相搶購經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自治區(qū)實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房制度以來，經(jīng)濟(jì)適用房購買者中，82%屬于中低收入群體，18%屬于高收入群體。在低收入購買群體中，第一選擇為解決緊迫性住房需求的購買者占76%，第一選擇為投資性購買和投機(jī)性購買的占24%。

3、購買者資格認(rèn)證制度不完善

一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售機(jī)制不完善。某些房地產(chǎn)開發(fā)商按政府規(guī)定開發(fā)完經(jīng)濟(jì)適用房后，不顧政府的有關(guān)規(guī)定，突破出售資格限制，將經(jīng)濟(jì)適用房敞開銷售，致使部分高收入者也成為經(jīng)濟(jì)適用房的擁有者。

二是國家缺乏科學(xué)合理公平的收入評定制度。由于我國對居民高、中、低收入線劃分不十分明確所致，以前所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)階段實(shí)情已不再相符。目前對高、中、低收入的劃分標(biāo)準(zhǔn)是較為客觀的。然而，隨著社會(huì)的發(fā)展，各個(gè)地區(qū)劃分標(biāo)準(zhǔn)也不應(yīng)一致。

三是個(gè)人收入申報(bào)制度缺失。由于我國還沒有建立起個(gè)人收入申報(bào)制度，信用檔案缺乏，政府很難在短時(shí)間內(nèi)準(zhǔn)確核實(shí)一個(gè)家庭的真實(shí)收入，從而使中低收入家庭變成一個(gè)寬泛而模糊的概念，導(dǎo)致在配給經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)際操作中，一些不符合購買條件的高收入家庭魚目混珠，通過所謂“合法途徑”獲得經(jīng)濟(jì)適用房，而一些真正需要房子的中低收入者 10

卻“望房興嘆”。

4、制度執(zhí)行出現(xiàn)扭曲和變形

實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房制度以來，一些地方在實(shí)際操作中，把經(jīng)濟(jì)適用房搞得與普通商品房別無二致。許多地方在制定經(jīng)濟(jì)適用房政策中不對經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積作嚴(yán)格的約束，目的是為開發(fā)商攫取更多經(jīng)濟(jì)利益大行方便，往往把經(jīng)濟(jì)適用房建得很大，150多平方米、200多平方米，大戶型和“豪宅”都成了經(jīng)濟(jì)適用房。一些地方雖然制定了經(jīng)濟(jì)適用房面積限制，但對經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商私自突破上限，擴(kuò)買擴(kuò)賣等違法違規(guī)現(xiàn)象熟視無睹。

5、經(jīng)濟(jì)適用房分配助長了政府尋租行為

當(dāng)前，內(nèi)蒙古自治區(qū)尚屬西部地區(qū)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平與中東部地區(qū)還存在一定差距，中低收入家庭在家庭總量中占較大比重，低收入群體龐大。然而，由于地方政府財(cái)力不足的限制，建房資金不足，經(jīng)濟(jì)適用房供給量有限，造成“人多房少”和“僧多粥少”的局面。故而，在經(jīng)濟(jì)適用房分配過程中“機(jī)會(huì)主義”大行其道，政府尋租行為頻仍。一群體包括高收入群體、低收入群體、低收入邊緣群體為了獲得稀少的經(jīng)濟(jì)適用住房，不得不迎合政府管理者和出售者尋租需要，通過各種手段和途徑向其示好甚至賄賂。

三、繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)的意見和建議

（一）加強(qiáng)保障性安居工程立法建設(shè)

安居性保障工程制度實(shí)施以來，惠及了眾多家庭和廣大低收入群體，有利于社會(huì)公平和社會(huì)穩(wěn)定。該項(xiàng)政策和工程利國利民需要繼續(xù)推進(jìn)。政策實(shí)施至今，尚無一部有效的法律保障和制度規(guī)范，急需進(jìn)行相關(guān)的保障性安居工程立法和法律條文的制定。只有具備了完善、系統(tǒng)和規(guī)范的立法保障，保障性安居工程才能夠順利和圓滿實(shí)施，才能真正形成“高收入者買商品房——中低收入者買經(jīng)濟(jì)適用房——較低收入者租住廉租房”的合理布局。

（二）進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃和設(shè)計(jì)

一是進(jìn)行科學(xué)合理的布局和規(guī)劃。無論是廉租住房建設(shè)還是經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，均需進(jìn)行科學(xué)合理的空間選址和布局規(guī)劃。良好的選址和布局是對政府決策部門智慧與效率的考驗(yàn)，也是入住者工作和生活的制度保障。根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)，在選擇郊區(qū)修建或者偏遠(yuǎn)地帶修建安居住房容易導(dǎo)致很多問題。如窮人的生活成本和就業(yè)機(jī)會(huì)以及貧富對立問題，“遠(yuǎn)郊路線”造成的低收入群體生活成本增加問題，低收入群體兒童的教育發(fā)展問題等，因此，在進(jìn)行住房選址布局和設(shè)計(jì)時(shí)，不能僅僅落在“居有屋”的著眼點(diǎn)上，還要結(jié)合當(dāng)前社會(huì)總體生活需求水平，從困難群體生活的諸多因素角度出發(fā)，尋求選址與群體利益的最佳結(jié)合點(diǎn)。

二是避免進(jìn)行集中性的安居工程建設(shè)?？紤]到集中建設(shè)低收入人群社區(qū)會(huì)帶來一系列的歧視問題、仇視問題、犯罪問題等，因此，在進(jìn)行安居工程建設(shè)時(shí)，要分散布局，小規(guī)模建設(shè)，實(shí)施空間錯(cuò)落的融合性布局，不搞貧富分割的一刀切，繁華市區(qū)內(nèi)也要建設(shè)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房。的相應(yīng)問題。

（三）多渠道籌集房源

目前，靠集中新建的單一模式，或者說以集中新建為主的方式，進(jìn)行廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，任務(wù)艱巨、壓力較大，且不利于保障性住房建設(shè)健康可持續(xù)發(fā)展。要深入進(jìn)行調(diào)研，多渠道籌集資金，通過新建、改建、購買以及租用等方式，多渠道擴(kuò)展房源。將廉租住房建設(shè)、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和城市棚戶區(qū)改造建設(shè)結(jié)合起來，分地區(qū)、分地段、分類別統(tǒng)籌推進(jìn)保障性住房制度建設(shè)。

根據(jù)國家部署，今后要進(jìn)一步加大城市棚戶區(qū)改造的力度。通過城市棚戶區(qū)（危舊房）改造，帶動(dòng)包括廉租住房在內(nèi)的保障性住房建設(shè)。優(yōu)先把城市棚戶區(qū)低收入家庭納入廉租住房保障范圍。城市棚戶區(qū)的居民相當(dāng)一部分是低收入家庭。把新建廉租住房和城市棚戶區(qū)（危舊房）改造結(jié)合起來解決廉租住房房源，可以較好解決廉租房建設(shè)項(xiàng)目儲(chǔ)備不足的問題，可以就近解決好低收入家庭的生活和生產(chǎn)問題，也 13

可以利用廉租住房建設(shè)的相關(guān)政策，推動(dòng)棚戶區(qū)改造，在改善城市環(huán)境的同時(shí)，加快解決低收入家庭住房困難。同時(shí)要堅(jiān)持通過購買、改建、租用存量房及滯銷的商品住宅等多渠道籌集廉租住房房源，把已納入廉租住房保障家庭的原住房，凡符合安全衛(wèi)生條件規(guī)定的，由廉租住房管理部門向其他家庭人口較少的廉租住房對象出租，產(chǎn)權(quán)關(guān)系不變。

（四）多渠道籌措資金

近年來，我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度雖然較快，GDP和財(cái)政收入連續(xù)7年增幅較大，但由于我區(qū)資源依賴型的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致稅收大部分上劃中央財(cái)政，居民實(shí)際收入水平提高緩慢，低保戶比例相對仍很高。目前，國家廉租住房補(bǔ)助僅占建設(shè)成本的四分之一，對于大部分盟市而言，地方配套比例超出地方財(cái)政承受能力，因此建議自治區(qū)政府積極爭取國家支持，調(diào)高中央財(cái)政對我區(qū)住房保障的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。

在爭取中央財(cái)政補(bǔ)助的同時(shí)，各地應(yīng)認(rèn)真落實(shí)國家規(guī)定的多渠道籌集住房保障資金的各項(xiàng)政策，將住房保障資金納入預(yù)算安排；住房公積金增值凈收益要全部用于住房建設(shè)；土地出讓凈收益用于住房保障資金的比例不得低于40%，由財(cái)政部門直接劃入住房保障資金專戶，發(fā)生一筆、劃扣一筆；從城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)中每平方米提取一地比例，作為經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房保障建設(shè)資金。也可以根據(jù)實(shí)際情 14

況，把中央財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助用于發(fā)放廉租租金補(bǔ)貼后的結(jié)余部分和經(jīng)濟(jì)適用住房的地方配套資金，捆綁使用，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。

（五）認(rèn)真落實(shí)土地和稅費(fèi)各項(xiàng)優(yōu)惠政策

加快經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房建設(shè)，在加大資金投入力度的同時(shí)，還要發(fā)揮土地、稅費(fèi)、金融等政策的作用。一方面要落實(shí)好已有的土地、稅費(fèi)等各項(xiàng)優(yōu)惠政策，另一方面將進(jìn)一步完善相關(guān)配套政策。盟市兩級政府也應(yīng)在自己的事權(quán)范圍內(nèi)，為保障性住房建設(shè)制定更加優(yōu)惠的政策。

（六）完善相關(guān)管理辦法

1、探索廉租住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系多樣化

自治區(qū)政府辦公廳（內(nèi)政辦發(fā)[2009]13號）文件提出廉租住房可采取租售并舉的方式后，一些盟市、旗縣在這方面結(jié)合自己的實(shí)際，進(jìn)行了積極探索。從最近調(diào)研的情況看，推行這項(xiàng)政策的關(guān)鍵是要解決好產(chǎn)權(quán)問題。允許各地在基本政策框架內(nèi)創(chuàng)新。通過租售并舉，可以調(diào)動(dòng)低收入家庭的積極性，滿足一部分低收入住房困難家庭，擁有自己的不動(dòng)產(chǎn)的愿望，還可以解決房租、水暖電等費(fèi)用收繳難等后期管理問題，同時(shí)能夠較快回籠資金投入廉租住房再建設(shè)，解決政府投入不足的問題。當(dāng)然廉租住房出售要堅(jiān)持“先租后售、住戶自愿”的原則。

2、加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房管理制度改革

一是加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地規(guī)劃、空間選址和規(guī)模建設(shè)等問題，嚴(yán)禁盲目施工，低質(zhì)量建設(shè)，重復(fù)建設(shè)和粗糙設(shè)計(jì)；二是嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房出售審批制度，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)施工竣工后，管理部門要繼續(xù)嚴(yán)格對開發(fā)商和出售部門的管理，防止違規(guī)操作和暗箱操作；三是嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房購買資格審查制度，實(shí)行 “購買者個(gè)人申請——所屬單位收入證明——銀行存款證明——個(gè)人財(cái)產(chǎn)公開——出售部門審核——購買者永久登記——住房流轉(zhuǎn)登記”一體化制度，最大限度防止經(jīng)濟(jì)適用住房出售環(huán)節(jié)錯(cuò)位現(xiàn)象。

（七）加快推進(jìn)保障性安居工程信息化建設(shè)

要完善保障性住房的申請、審核、公示、輪候、復(fù)核、退出制度。健全社區(qū)、街道和住房保障部門三級審核公示制度，建立規(guī)范化收入、財(cái)產(chǎn)和住房情況審查制度，形成科學(xué)有序、信息共享、高效透明的工作機(jī)制。加快建立廉租住房管理信息系統(tǒng)，聯(lián)合搭建多部門、多級次，可供各方實(shí)時(shí)查詢的公開、高效的信息化平臺(tái)。包括住房保障政策、廉租房房源、廉租戶等多種信息，為我區(qū)廉租住房制度建設(shè)的決策和政策制定提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)，也為廉租住房保障的規(guī)范化管理，實(shí)現(xiàn)廉租住房保障資源分配的公開、公正、公平，提供一個(gè)“陽光”平臺(tái)。

（八）研究解決住房后續(xù)管理問題

一是隨著實(shí)物配租比例的提高，特別是一些集中新建的廉租房小區(qū)的陸續(xù)入住，如何管理好廉租房小區(qū)是政府面臨的新課題。從區(qū)內(nèi)外已有的經(jīng)驗(yàn)看，廉租住房的后期管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要?jiǎng)訂T各方面的力量。要建立行之有效的制約機(jī)制，完善退出機(jī)制；要充分考慮廉租保障對象的就業(yè)問題。在城市總體規(guī)劃中，充分考慮把廉租住房建在就業(yè)充分和方便的地段，這樣有助于廉租保障家庭的盡快脫貧；新建廉租住房小區(qū)的社區(qū)管理要及時(shí)跟進(jìn)。二是在經(jīng)濟(jì)適用住房出售和后出售環(huán)節(jié)，有效避免權(quán)力尋租行為的發(fā)生，如何有效防止投機(jī)性行為，需要進(jìn)行深入研究和探索。

（九）逐步擴(kuò)大住房保障范圍

目前，我區(qū)住房保障的對象主要是具有城鎮(zhèn)戶口的困難戶家庭，即滿足低保條件同時(shí)人均住房保障面積低于某一標(biāo)準(zhǔn)的家庭。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，以及退耕還林和退牧還草等保護(hù)生態(tài)環(huán)境政策的持續(xù)執(zhí)行，進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)牧民已經(jīng)成為不可忽視的較大的住房弱勢群體，他們的住房保障，也相應(yīng)也形成了新的住房需求。建議在推進(jìn)我區(qū)住房保障工作的同時(shí)，進(jìn)一步擴(kuò)大廉租對象覆蓋范圍，統(tǒng)籌考慮城鎮(zhèn)中既買不起房又非低保戶的“夾心層”和大量進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)牧民的住房保障問題，以及城鄉(xiāng)結(jié)合部居民和近郊農(nóng)民的住房保障問題。

【參考文獻(xiàn)】

1、《關(guān)注中國經(jīng)濟(jì)失衡》，陳炳才，中國金融出版社，2007年10月1日；

2、《中國經(jīng)濟(jì)思想史》，趙曉雷，東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2007年4月4日；

3、《超越增長與分配》，鄭龜?shù)?，中國人民大學(xué)出版社，2006年11月；

4、http://004km.cn/102553.cb/,中國住房保障制度問題研究，李艾，2009.12.27；

第五篇：保障性住房工程建設(shè)專記——居者有其屋

居者有其屋

——怡祥苑保障性住房小區(qū)項(xiàng)目專記

怡祥苑保障性住房小區(qū)項(xiàng)目是2009年市委、市政府確定重點(diǎn)城建項(xiàng)目之一，也是一項(xiàng)惠及中低收入百姓的重要民生工程。該工程于2009年12月15日正式開工，2011年9月26日交付，僅僅二十一個(gè)月的時(shí)間，在工期緊、任務(wù)重、困難多的情況下，怡祥苑保障性住房小區(qū)項(xiàng)目順利完工并交付使用，給百姓交了一份滿意的答卷。

落實(shí)目標(biāo)，住有所居

近年來我市圍繞黨的十七大提出的 “住有所居”的目標(biāo)，把保障性安居工程建設(shè)作為一項(xiàng)重大民生工程，在加大普通商品房供應(yīng)力度的同時(shí)，進(jìn)一步加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，努力構(gòu)建多層次的住房供應(yīng)和保障體系，切實(shí)解決好中低收入家庭的住房困難問題。

“十一五”期間，我市累計(jì)開工建設(shè)廉租房64.76萬平方米、12856套；建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房66.79萬平方米、10770套；發(fā)放廉租房租賃補(bǔ)貼16349戶；完成棚戶區(qū)改造拆遷面積141.1萬ｍ2，開工建設(shè)安臵房233.13萬ｍ、14706戶；建設(shè)公共租賃住房

26849套。以上共計(jì)惠及低收入住房困難家庭61530戶。

我市通過保障性住房建設(shè)工程的實(shí)施，不僅為低收入家庭解決了住房困難、改善了居住條件，而且有效地平抑了高企房價(jià)、拉動(dòng)了消費(fèi)需求、維護(hù)了社會(huì)和諧，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一。

以上一組組令人振奮的數(shù)據(jù), 都是由若干個(gè)保障性住房項(xiàng)目組成的, 怡祥苑保障性住房小區(qū)就是這其中最為璀璨的一顆明珠。

精品設(shè)計(jì)，綜合配套

按照市委、市政府的要求怡祥苑保障性住房在項(xiàng)目選址上，把生活便利、有利就業(yè)、方便出行、不額外增加群眾生活成本擺在了優(yōu)先考慮位臵。小區(qū)位于九江八里湖新區(qū)前進(jìn)西路南側(cè)，小區(qū)周邊緊鄰九江一中八里湖分校，附近有新建的九江市第一人民醫(yī)院八里湖分院，市體育中心和正在建設(shè)的九江市行政服務(wù)中心，區(qū)位優(yōu)越，交通便利，周邊公共設(shè)施配套較完善。同地段的一在建的開發(fā)商樓盤，樓面均價(jià)都在6000元/㎡，惹得購買了該商品房的業(yè)主好不羨慕。

前進(jìn)西路怡祥苑保障性住房占地面積190畝，小區(qū)共建設(shè)保障性住房68棟、3223套、18.58萬平方米。其中：廉租住房2325套、11.64萬平方米；經(jīng)濟(jì)適用住房898套、5.59萬平方米。小區(qū)綜合容積率1.44，建筑密度22.54%，綠地率44.23%。小區(qū)地處八里湖新區(qū)中心位臵，依山就勢建設(shè)，依山眺湖，環(huán)境優(yōu)美。小區(qū)基本以多層為主，另有三棟電梯房；戶型以50㎡和60㎡二室一廳為主；整個(gè)小區(qū)所有單體的外墻和外窗都采用了目前國內(nèi)較流行的節(jié)能材料，真正做到了冬暖夏涼。

始終把小區(qū)配套服務(wù)擺在保障性安居工程建設(shè)的重要位臵，怡祥苑保障性住房小區(qū)水、電、氣、有線、網(wǎng)絡(luò)和管網(wǎng)等均與房屋實(shí)現(xiàn)了兩同時(shí)，即同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)交付。在公共服務(wù)設(shè)施配套方面，小區(qū)內(nèi)配建了幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場和商業(yè)服務(wù)門點(diǎn)，配套公建約1.4萬平方米。并積極聯(lián)系市、區(qū)相關(guān)部門，公確保小區(qū)通路、通郵、通公交，切實(shí)方便群眾。

小區(qū)從規(guī)劃到設(shè)計(jì)緊緊圍繞“標(biāo)準(zhǔn)適度、結(jié)構(gòu)合理、配套完善、功能齊全、質(zhì)量優(yōu)良、經(jīng)濟(jì)適用、環(huán)境優(yōu)美、便利節(jié)能”要求，通過招標(biāo)選擇設(shè)計(jì)單位。無論戶型設(shè)計(jì)、建筑外觀，還是環(huán)境配套等方面都力求精益求精，確保不遜于普通商品房小區(qū)，最大限度的滿足了人民群眾的需求。

精心組織、高效調(diào)度

九江市委、市政府對保障性安居工程高度重視，真正把它作為一號民生工程、德政工程和改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的重大政治任務(wù)，切實(shí)抓緊抓好。市委鐘利貴書記對保障性住房建設(shè)高度重視，親自調(diào)研，經(jīng)常聽取匯報(bào)，并專門召集市委常委會(huì)、市四套班子聯(lián)席會(huì)，統(tǒng)一思想，形成共識(shí)。無論是我市的黨代會(huì)報(bào)告，還是人代會(huì)政府工作報(bào)告，都用了大量的篇幅闡述保障房建設(shè)的重要性和目標(biāo)任務(wù)。為做好怡祥苑保障性住房小區(qū)工程，市住房保障和房產(chǎn)管理局作為建設(shè)單位和責(zé)任單位，局長朱作清為責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)，副局長吳海林為執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)，從局下屬各部門、單位抽調(diào)精干專人成立項(xiàng)目部，由市房產(chǎn)公司副經(jīng)理朱立（國家注冊二級建造師）負(fù)責(zé)項(xiàng)目的日常管理工作。

市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)對怡祥苑保障性住房小區(qū)工程高度關(guān)注，力支持。鐘利貴書記、盧天錫副市長多次聽取工程建設(shè)情況匯報(bào)，經(jīng)常不分晝夜，輕車簡從，到十里河建設(shè)現(xiàn)場進(jìn)行檢查、現(xiàn)場辦公和工作指導(dǎo)。由于工期緊張，周邊環(huán)境復(fù)雜，需要配合的單位多，加強(qiáng)工程調(diào)度、確保工程進(jìn)度成為怡祥苑保障性住房小區(qū)工程的關(guān)鍵。責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)、執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)和項(xiàng)目部人員不不分晝夜，深入現(xiàn)場辦公和調(diào)度。責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)朱作清每周組織召開現(xiàn)場調(diào)度會(huì)，及時(shí)協(xié)調(diào)解決工程實(shí)施中遇到的問題和矛盾。在整個(gè)工程建設(shè)期間，共召開調(diào)度會(huì)66次，涉及的部門和單位30多個(gè)，解決了許多如征地拆遷、施工及小區(qū)交付后的用電、用水、市政管網(wǎng)、周邊路網(wǎng)等一系列問題。執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)吳海林對上級的各項(xiàng)指示和要求的執(zhí)行從不打折扣，親自帶著項(xiàng)目現(xiàn)場負(fù)責(zé)人朱立到各相關(guān)部門和單位辦理工程相關(guān)事宜。項(xiàng)目現(xiàn)場負(fù)責(zé)人朱立，常駐工地及時(shí)進(jìn)行專題協(xié)調(diào)，每天主持晨會(huì)，解決問題不過夜。正是因?yàn)橛蓄I(lǐng)導(dǎo)小組的強(qiáng)力調(diào)度，工程建設(shè)才得以按時(shí)、保質(zhì)、有序的推進(jìn)。

規(guī)范管理、全面監(jiān)督 怡祥苑保障性住房小區(qū)工程在建設(shè)過程中嚴(yán)格實(shí)行項(xiàng)目法人制、工程招投標(biāo)制、建設(shè)監(jiān)理制、合同管理制。責(zé)任單位市住房保障和房產(chǎn)管理局作為建設(shè)項(xiàng)目法人，在全國范圍內(nèi)對項(xiàng)目的監(jiān)理、設(shè)計(jì)、勘察、土建工程施工、綠化工程施工實(shí)行公開招投標(biāo)，選擇了1個(gè)監(jiān)理單位、1個(gè)設(shè)計(jì)單位、2個(gè)勘察單位、1個(gè)土方施工單位、4個(gè)土建工程施工單位和1個(gè)小區(qū)綠化工程施工單位。特別是實(shí)行了嚴(yán)格的合同管理，先后訂立15份合同，所有施工單位不僅按規(guī)定繳納合同履約保證金，還在工程結(jié)束后預(yù)扣質(zhì)量保證金，并對工程的質(zhì)量、進(jìn)度和文明訂立了嚴(yán)厲的處罰條款。

怡祥苑保障性住房小區(qū)工程在建設(shè)過程中，注重項(xiàng)目管理,在實(shí)施項(xiàng)目管理過程中，更是把設(shè)臵現(xiàn)場項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)放在了首位。為了完成項(xiàng)目管理目標(biāo)，有效地應(yīng)付各種環(huán)境的變化，使組織系統(tǒng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，保證完成建設(shè)任務(wù)。市住房保障和房產(chǎn)管理局從下屬各部門抽調(diào)抽調(diào)有管理經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)骨干組建項(xiàng)目部，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人朱立，國家注冊二級建造師，市房產(chǎn)公司副經(jīng)理，有著豐富的施工及項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)。

項(xiàng)目部一班人隨各標(biāo)段施工單位跟班作業(yè)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)征地拆遷及周邊關(guān)系，落實(shí)施工組織方案，協(xié)助監(jiān)理單位現(xiàn)場控制工程質(zhì)量及進(jìn)度，并對工程建設(shè)情況進(jìn)行定期考核，對施工單位未按工期節(jié)點(diǎn)完成任務(wù)的進(jìn)行重罰。

工程項(xiàng)目實(shí)施過程中，項(xiàng)目部嚴(yán)格按照合同約定的結(jié)算進(jìn)行工程結(jié)算，嚴(yán)禁超計(jì)劃結(jié)算。為了更好的對項(xiàng)目實(shí)施項(xiàng)目管理，項(xiàng)目部將質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、投資控制同步進(jìn)行。工程建設(shè)質(zhì)量不經(jīng)驗(yàn)收合格，不予結(jié)算工程價(jià)款；進(jìn)度達(dá)到不到節(jié)點(diǎn)要求，不但拿不到節(jié)點(diǎn)工程款，還要對施工單位進(jìn)行罰款。通過上述一系列措施，使投資控制與質(zhì)量控制、進(jìn)度控制滿足了工程建設(shè)的需要，在保證質(zhì)量的前提下，加快施工進(jìn)度，縮短工期。

在項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量管理方面，怡祥苑保障性住房小區(qū)工程做好了如下三件事：

第一，嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序進(jìn)行項(xiàng)目推進(jìn)。沒有因?yàn)槭潜Ｕ闲宰》?，就在設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施上“偷工減料”，也沒有因?yàn)槭潜Ｕ闲宰》烤透闾厥饣?，不按照程序辦事，嚴(yán)格審核、審批、驗(yàn)收關(guān)。沒有因?yàn)檫M(jìn)度要求就不要科學(xué)規(guī)律了，隨意壓縮工期，項(xiàng)目建設(shè)該進(jìn)展多長時(shí)間就進(jìn)展多長時(shí)間。

第二、嚴(yán)格執(zhí)行法律法規(guī)和工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。房建工程施工周期長、施工人員多，能力參差不齊、驗(yàn)收項(xiàng)目多，這其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)把不住都可能導(dǎo)致整體的質(zhì)量問題。項(xiàng)目部協(xié)同監(jiān)理單位嚴(yán)格按照國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)展開各項(xiàng)工作，嚴(yán)格要求施工按圖施工。

第三，健全監(jiān)督機(jī)制。在怡祥苑保障性住房小區(qū)工程工程建設(shè)當(dāng)中，責(zé)任單位、項(xiàng)目部、監(jiān)理機(jī)構(gòu)各司其職，把可能發(fā)生的質(zhì)量問題消除在萌芽狀態(tài)，出現(xiàn)隱患及時(shí)消除，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改。

監(jiān)理單位對工程施工全面控制，派出現(xiàn)場監(jiān)理人員16人，重要部位、關(guān)鍵工序?qū)嵭信哉颈O(jiān)理；嚴(yán)格按規(guī)范要求對工序進(jìn)行驗(yàn)收，未驗(yàn)收的嚴(yán)禁進(jìn)入下道工序施工；按規(guī)范對進(jìn)場材料進(jìn)行見證、取樣、檢測，杜絕了不合格材料在工程上的使用。建設(shè)質(zhì)監(jiān)站和安檢站定期進(jìn)行檢查監(jiān)督。2011年元旦過后，項(xiàng)目部組織監(jiān)理、施工、物業(yè)單位對全小區(qū)3223套住宅分別進(jìn)行了分套預(yù)驗(yàn)收和最終的分套驗(yàn)收，整個(gè)分套預(yù)驗(yàn)收——整改——分套驗(yàn)收過程歷時(shí)近6個(gè)月。

市財(cái)政、審計(jì)部門對工程全過程跟蹤審核、審計(jì)，所有項(xiàng)目預(yù)決算及招標(biāo)控制價(jià)均報(bào)送市財(cái)政部門審核或?qū)徲?jì)部門審計(jì)。施工過程中的設(shè)計(jì)變更及單價(jià)變更請財(cái)政部門派員到實(shí)地核查后予以確認(rèn)。

全力以赴，殫精竭慮

怡祥苑保障性住房小區(qū)工程自2009年12月15日開工，至2011年9月26日交付使用。總工期總工期21個(gè)月，跨越三個(gè)，2個(gè)冬季，3個(gè)雨季和2個(gè)酷暑。為實(shí)現(xiàn)市委、市政府確定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求，所有參與工程建設(shè)的同志與時(shí)間賽跑，堅(jiān)持“5+2”、“白加黑”的工作制度，精心調(diào)配人員機(jī)械，與困難搏斗，抗冰雪、斗酷暑，搶晴天、戰(zhàn)雨天，在主體施工中甚至24小時(shí)連續(xù)作戰(zhàn)，分段流水施工，高標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量地完成了建設(shè)任務(wù)。

市住房保障和房產(chǎn)管理局副局長、怡祥苑保障性住房小區(qū)工程執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)吳海林每天至少要到工地三趟，晚上經(jīng)常要忙到九、十點(diǎn)才離開工地。

市房產(chǎn)公司副經(jīng)理、怡祥苑保障性住房小區(qū)工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人朱立負(fù)責(zé)項(xiàng)目的日常管理工作，由于小區(qū)68棟單體建筑幾乎同時(shí)開工，每天的巡視工作量很大，但他從未間斷。白天忙現(xiàn)場、忙協(xié)調(diào)；晚上忙計(jì)劃、忙資料。由于不分黑夜白天的工作，2010年8月份，因心臟不適入院治療。醫(yī)生勸他住院治治療，但他放不下熱火朝天的工地，每天上午在醫(yī)院打完點(diǎn)滴就到現(xiàn)場。

效果明顯，成績顯著

通過近年來的實(shí)踐，我們感到，保障性安居工程建設(shè)對促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定起到了十分重要的作用。

通過保障性安居工程的實(shí)施，切實(shí)改善了我市城市中低收入居民的居住條件?！笆晃濉逼陂g，我市保障性安居工程惠及6萬多戶中低收入家庭，讓數(shù)量龐大的中低收入者以較低的成本實(shí)現(xiàn)了“住有所居”。住房問題解決了，群眾生活就更有奔頭，就業(yè)創(chuàng)業(yè)也就更有信心，社會(huì)就更加和諧穩(wěn)定。在開拓八里湖新城區(qū)時(shí)對保障性住房優(yōu)先建設(shè)、一步到位，通過保障性安居工程的建設(shè)，進(jìn)一步完善了八里湖新區(qū)的功能，改善了城市環(huán)境和形象。同時(shí)，通過八里湖新區(qū)怡祥苑保障性住房小區(qū)的建設(shè)，拉大了城市框架加速推進(jìn)了八里湖新區(qū)規(guī)?；倪M(jìn)程。

怡祥苑保障性住房小區(qū)的建設(shè)成績有目共睹，先后有十多位省部級領(lǐng)導(dǎo)到小區(qū)現(xiàn)場視察，多次組織現(xiàn)場會(huì)接受省兄弟市黨政考察團(tuán)觀摩學(xué)習(xí)，并且被評為2011年百大優(yōu)質(zhì)工程。

順利交付，優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

2011年9月26日，是怡祥苑保障性住房小區(qū)交付的日子。有細(xì)心的中簽戶發(fā)現(xiàn)，小區(qū)房子不但寬敞明亮，小區(qū)里面還有許多忙碌且熱心的工作人員。一打聽才知道，原是市物業(yè)公司的工作人員正在為已辦理好入住手續(xù)的住戶做引導(dǎo)工作。為了更好的為廣大中簽戶服務(wù)，市物業(yè)公司提前9個(gè)月就已進(jìn)入項(xiàng)目，參與了整個(gè)小區(qū)的室外管網(wǎng)的建設(shè)和小區(qū)分套驗(yàn)收工作。市物業(yè)公司的工作人員對小區(qū)地下所有管網(wǎng)的走向了然于胸，對小區(qū)戶型和建筑結(jié)構(gòu)的情況也是了如指掌，這樣不但可以確保小區(qū)以后的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，也可以做好小區(qū)居民二次裝修的服務(wù)工作。