第一篇：12-催化裝置分餾崗位在開工過程中出現(xiàn)的問題及改進方法

催化裝置分餾崗位在開工過程中出現(xiàn)的問題及改進方法

一、摘要

催化裂化裝置開工分餾崗位的操作過程一般分三個階段。即：一是分餾系統(tǒng)引油，塔外開路循環(huán)；二是系統(tǒng)升溫，塔內(nèi)三路循環(huán)；三是反應(yīng)進料，分餾系統(tǒng)建立中段循環(huán)和石腦油循環(huán)。在每一階段操作過程中，由于操作人員操作水平的不同，時常會出現(xiàn)這樣或者那樣的問題，如不能很好解決，會直接影響裝置開工的正常進行。特別是第一、第三階段出現(xiàn)的問題是困擾我們多年的問題。本文重點闡述開工過程中三個階段作用和意義，并就在每個階段中容易出現(xiàn)的問題，在找出原因的基礎(chǔ)上，提出解決方法。

二、簡 介

萬噸催化裂化裝置，包括反應(yīng)－再生、分餾、吸收穩(wěn)定（包括氣壓機）、能量回收機組、產(chǎn)汽系統(tǒng)共五個部分。其中分餾部分是根據(jù)反應(yīng)油氣中各組分沸點的不同，將它們分離成富氣、粗汽油、輕柴油、回煉油、油漿，并保證汽油干點、輕柴油凝固點和閃點合格。該系統(tǒng)作為催化裝置是反應(yīng)部分和穩(wěn)定部分的銜接系統(tǒng)，而催化裂化裝置所生產(chǎn)的石油液化氣、粗汽油和輕柴油的主要成分也是由該崗位主要劃分提取的。所以說該系統(tǒng)的設(shè)計是否優(yōu)化，流程是否精確，生產(chǎn)步驟是否順暢和操作人員的水平都會對生產(chǎn)經(jīng)營和生產(chǎn)效益造成很大的影響。而開工步驟是生產(chǎn)的必經(jīng)與必要環(huán)節(jié)，開工環(huán)節(jié)的把握對整個催化裂化裝置開工起著非常重要的作用，本文主要就分餾系統(tǒng)在開工過程經(jīng)常遇到的問題進行系統(tǒng)分析并提出自己的建議。

三、開工步驟

建立塔外開路循環(huán)：

1）在開工初期，分餾系統(tǒng)建立開路循環(huán)的作用主要有：

A 貫通系統(tǒng)流程。

B 將原料（重柴油或輕柴油）引入系統(tǒng)置換并脫去系統(tǒng)中的大量存水以及設(shè)備中的污垢。

C 進一步調(diào)試儀表、設(shè)備。聯(lián)系儀表投用自控閥、液位計、流量計，并確保各自控閥正常使用，液位、流量指示正常。

2）塔外開路循環(huán)流程：

3）

建立塔外開路循環(huán)過程中容易出現(xiàn)的問題

A．在引油進裝置過程中，流程未改通或放空未關(guān)，造成油長時間引不進來或跑油造成事故。

B、原料油罐和回煉油罐進分餾塔的壓力平衡線、油漿上下返塔、回煉油返塔、二中返塔以及塔底攪拌油漿的閥門不嚴或者內(nèi)漏，造成分餾塔底放空見油。

C、由于系統(tǒng)存水過多，未能及時脫出，致使運行機泵過載。

D．分餾系統(tǒng)引油完畢后，時常出現(xiàn)泵體抽空不上量或最初建立塔外循環(huán)時由于控制不當，造成容器液面抽空。2

建立塔內(nèi)三路循環(huán)：

1）

建立塔內(nèi)三路循環(huán)的作用：

A 系統(tǒng)升溫，滿足反應(yīng)進料時對原料溫度的要求。

B 進一步脫出原料及系統(tǒng)中的水份

C 進一步貫通系統(tǒng)流程

D 系統(tǒng)逐步升溫，避免由于溫度上升過快造成管線或設(shè)備變形、損壞。

2）塔內(nèi)三路循環(huán)流程：（簡圖二）

A.原料油流程圖：

B.回煉油系統(tǒng)流程圖： C.油漿系統(tǒng)流程圖：

3）在建立塔內(nèi)三路循環(huán)過程中容易出現(xiàn)的問題及注意事項: A D-202、D-203、C-201 之間的液位控制失衡。

B 分餾系統(tǒng)溫度升不起來，無法滿足反應(yīng)進料的要求。

C 由塔外閉路循環(huán)改塔內(nèi)三路循環(huán)后，在升溫過程中，油漿泵不上量，延裝置正常開工的進行。反應(yīng)進料后分餾崗位應(yīng)注意的問題：

A 反應(yīng)進料時，由于開始時進料量小，容易使原料系統(tǒng)憋壓，從而造成設(shè)備、管線出現(xiàn)泄漏，影響安全生產(chǎn)。

B 反應(yīng)進料速度過快，致使分餾塔內(nèi)的存水大量汽化，造成分餾塔超溫和反應(yīng)系統(tǒng)憋壓。

C 一中泵、石腦油泵長時間不上量，從而拖延開工時間、影響正常開工進度。

四、原因分析及操作建議

通過對整個開工過程中分餾系統(tǒng)經(jīng)常出現(xiàn)的問題進行歸納、總結(jié)，我們發(fā)現(xiàn)需要解決的問題主要有以下幾方面：

問提一:在引油進裝置過程中，流程未改通或放空未關(guān)，造成油長時間引不進來或跑油造成事故。

原因分析：

員工操作責任心不強、業(yè)務(wù)不熟練、“四有工作法”未落實。

改進措施：

1、加強員工工作責任心的培養(yǎng)教育，強化操作技能的培訓(xùn)。

2、認真落實四有工作法，嚴格做到步步有確認。

3、嚴格按照操作卡的要求進行操作。

問題二：在分餾系統(tǒng)引油和建立開路循環(huán)過程中，分餾塔底見油。

原因分析：原料油罐和回煉油罐進分餾塔的壓力平衡線、油漿上下返塔、回煉油返塔、二中返塔以及塔底攪拌油漿的閥門不嚴或者內(nèi)漏，造成分餾塔底放空見油。

改進措施：提高檢維修質(zhì)量，對關(guān)鍵閥門在檢維修過程中全部進行打壓實驗。問題三：由于系統(tǒng)存水過多，未能及時脫出，致使開路循環(huán)時外派量過大，增加開工成本；同時，原料含水過高也會造成運行機泵過載。

原因分析：

由于引油前，分餾系統(tǒng)要蒸汽進行吹掃貫通，管線、設(shè)備中存水是不可避免的。問題的關(guān)鍵是我們?nèi)绾卧陂_路循環(huán)過程中，通過改進和優(yōu)化操作方案，達到降低開工成本的目地。

操作建議：

改變以往單一通過用循環(huán)油攜帶、通過外排油漿的方法降低原料中的含水。我們可以通過把靜態(tài)脫水和外排攜帶脫水相結(jié)合的方法，達到脫水的目地。即：循環(huán)建立正常半小時后，停止循環(huán)，靜止30 分鐘后打開系統(tǒng)低點排凝進行脫水；然后適當加大循環(huán)量繼續(xù)循環(huán)2 小時后在次進行靜止30 分鐘脫水。如此視情況進行三次以上，可起到較好的效果。

問題四：分餾系統(tǒng)引油完畢后，泵體抽空不上量或最初建立塔外循環(huán)時由于控制不當，造成容器液面抽空。

原因分析：

1、使用蒸汽吹掃后，排汽時間短，存汽未排干凈，造成氣阻，導(dǎo)致機泵不上量。

2、起泵過程中，系統(tǒng)管線、設(shè)備內(nèi)需要大量的填充，加上控制不當造成容器液面抽空。

操作建議：在原料緩沖罐D(zhuǎn)-202 液位達到30%后，逐步打開D-202 與

回煉油罐D(zhuǎn)-203 之間的連通閥，用連通閥和原料進裝置調(diào)節(jié)閥FIC52214A控制D-202、D-203 液面至50%,視D-202、D-203 液面逐步打開D-202、D-203 罐底抽出閥及回煉油泵、大小油漿泵和原料泵的連通閥，利用罐中液位所形成的靜壓，對管線、設(shè)備進行灌沖，可有效避免上述現(xiàn)象的發(fā)生。問題五：分餾系統(tǒng)溫度升不起來，無法滿足反應(yīng)進料的要求。

原因分析：

1、采用蒸汽反串加熱時，進入蒸汽發(fā)生器的蒸汽流量偏小。

2、在閉路循環(huán)過程中，熱量損失過大。

3、塔底循環(huán)系統(tǒng)進入蒸汽發(fā)生器的循環(huán)油流量不足，從中 提取出的熱量滿足不了升溫的要求。

操作建議：

1、盡可能加大通過蒸汽發(fā)生器的蒸汽量和油漿量。通過開 大現(xiàn)場防空排凝和連排；適當打開蒸汽發(fā)生器產(chǎn)汽線閥門，提高蒸汽發(fā)生器內(nèi)的壓力，也可以達到增加蒸汽流量的目地。

2、注意做好檢維修后的系統(tǒng)管線保溫工作；控制適當?shù)挠蜐{外排量，外排油漿不宜過大。

3、增加油漿冷流循環(huán)量和油漿上返塔量，有利于提高

原料溫度。

4、引油時，盡可能引常壓的熱渣油。

問題六：由塔外閉路循環(huán)改塔內(nèi)三路循環(huán)后，在升溫過程中，油漿泵不上量，延裝置正常開工的進行。

原因分析：

1、反應(yīng)油氣線大盲板拆除后，反應(yīng)器進入分餾塔的蒸汽 與分餾塔蒸汽部分冷凝，存積在分餾塔內(nèi)，與經(jīng)事故旁通進入分餾塔內(nèi)的原料油部分劇烈接觸汽化，部分與原料油形成油水混合物。

2、上、下返塔的原料油進入分餾塔內(nèi)，導(dǎo)致塔內(nèi)下降的原料油與上升的蒸汽逆向接觸，形成的油水混合物落入塔底，使油漿泵入口油質(zhì)含水量增多。

3、原料油經(jīng)油漿汽包倒引蒸汽加熱后，溫度低于200 度。

改進辦法：

油漿泵的正常運轉(zhuǎn)是建立塔內(nèi)三路循環(huán)的關(guān)鍵。而保證油漿泵的運轉(zhuǎn)首先取決于分餾塔的進油方法。原先的分餾塔進油方法，有兩個方面需要改進(見圖）：

1、在塔外閉路循環(huán)的基礎(chǔ)上，首先開分餾塔抽出閥2（原料事故旁通進分餾塔的方法取消），待塔底液位40％時，在開上下返塔。同時關(guān)閉回煉油與油漿線的聯(lián)通閥

3、閥4。

2、建立分餾塔油漿線上下返塔時，考慮到盡量減少原料油與上升的蒸汽逆向接觸，操作時下返塔閥門全開，上返塔閥門開5－10 扣即可。以此減少過多的原料油與蒸汽接觸。待三路循環(huán)正常，根據(jù)開工進度的需要，逐漸開大油漿上返塔。問題七：反應(yīng)進料后，一中泵、石腦油泵長時間不上量，從而拖延開工時間、影響正常開工進度。

原因分析：

1、反應(yīng)進料過快，分餾塔內(nèi)存水大量汽化，一中、石腦油抽出溫度過 高。是造成泵長時間不上量的主要原因。

2、一中、石腦油系統(tǒng)存水過多，是造成泵長時間不上量的另一個原因。

操作建議：

1、控制合理的反應(yīng)進料速度，使分餾系統(tǒng)的存水有一定的揮發(fā)時間。

2、在反應(yīng)進料前，分餾系統(tǒng)在進行柴油補中段和汽油補石腦油系統(tǒng)時，應(yīng)盡可能減少分餾塔內(nèi)中段和石腦油抽出口的水進入這兩個系統(tǒng)內(nèi)，系統(tǒng)補滿后，及時關(guān)閉中段和石腦油的抽出和返塔器壁閥，在需要建立循環(huán)時再打開，避免由于油、水的密度不同，使塔內(nèi)的水進入系統(tǒng)。在向這兩個系統(tǒng)補油時，先關(guān)閉抽出和返塔的器壁閥，當系統(tǒng)壓力（可從泵上讀?。╅_始上升時，稍開抽出和返塔的器壁閥，觀察抽出及返塔的溫度，當溫度開始下降時，說明充油完畢，這時，再關(guān)閉器壁閥的同時，停止向系統(tǒng)補油。

五、總

結(jié)

催化裂化裝置開工過程中，分餾崗位的收油及建立循環(huán)脫水，貫穿流程，投用自控閥、液位計、流量計，升溫等都是非常重要的操作步驟，這些步驟若出現(xiàn)不暢，都會對開工造成很大影響。我們只有對以往開工過程中出現(xiàn)的問題進行不斷總結(jié)并改進，才能避免同類事故的發(fā)生，才能確保開工過程正常、有序的進行。歸納起來主要做好以下幾方面工作：

1）

嚴格執(zhí)行裝置開工的相關(guān)規(guī)定，從嚴落實“四有一卡”制度。

2）

所有流程必須經(jīng)三級檢查。確保無誤，方可引入介質(zhì)。

3）

加強與相關(guān)單位及時聯(lián)系（如調(diào)度室，原料罐區(qū)等）。

4）

在引油及建立循環(huán)階段，執(zhí)行本文闡述的實際操作方法。拆除大油氣線盲板安全措施的改進 1．1 存在問題

拆除大油氣線盲板，連通反應(yīng)、分餾兩系統(tǒng)是催化裂化裝置開工的關(guān)鍵步驟，但也是危險大、難度大的工作。有的催化裂化裝置曾經(jīng)出現(xiàn)油漿上、下返塔器壁閬關(guān)不嚴，三路循環(huán)時油漿進入分餾塔而無法保證安全正常拆除大油氣線盲板的情況；二套催化裂化裝置在第二周期開工過程中，也出現(xiàn)了由于油漿上、下返塔器壁閥關(guān)不嚴使油氣窗口竄入分餾塔，大油氣線盲板拆除后進入分餾塔的油氣從盲板法蘭口冒出，無法保證安全作業(yè)的情況。

影響該裝置大油氣線盲板安全順利拆除的主要問題是：

(1)參與開工循環(huán)的系統(tǒng)器壁閥關(guān)不嚴，循環(huán)過程中造成油氣竄入分餾塔。(2)盲板拆除過程中，提升管和分餾塔減汽操作控制不好，蒸汽量慵大，大量蒸汽從盲板法蘭口噴出，無法正常作業(yè)，往往因此延誤大量時間、危險系數(shù)增加。(3)作業(yè)現(xiàn)場環(huán)境差。主要是作業(yè)場地狹窄，使作業(yè)難度增加。1．2 安全技術(shù)措施的改進(1)在開工前的分餾系統(tǒng)吹掃貫通、試壓過程中，分餾塔底部2個人孔暫時不封，先逐個對參加開工循環(huán)的油漿、回煉油、二中系統(tǒng)試壓，重點檢查器壁閥是否能關(guān)嚴。通過逐個系統(tǒng)試壓，先后發(fā)現(xiàn)油漿上、下返塔和攪拌油漿的器壁閥、二中返塔流量調(diào)節(jié)閥的副線閬關(guān)不嚴，并且泄漏量很大，均及時拆下進行了檢修，保證能夠關(guān)嚴，使塔外三路循環(huán)時油氣漏不進分餾塔。

(2)在盲板拆除，反應(yīng)、分餾兩系統(tǒng)連通后再進行分餾塔頂油氣分離器的收汽油工作。這樣可以避免盲板拆除之前分餾塔頂油氣分離器中揮發(fā)的油氣進入分餾塔。(3)專人負責分餾塔和提升管給汽、停汽操作，拆除盲板前減汽并根據(jù)情況停汽。在確保沒有油氣進人分餾塔的情況下，拆盲板時將蒸汽減至最小或停掉。(4)將油氣管線盲板前DN300放空線手閥轉(zhuǎn)向，改固定支撐為活動支撐。使油氣線既能活動，放空線又能被支撐，極大地方便了盲板的拆裝工作。

(5)塔外三路循環(huán)時，密切注意分餾塔底放空是否有油流出，確保大盲板拆除過程中的安全。分餾系統(tǒng)三路循環(huán)過程中存在的問題及安全技術(shù)改進 2．1 存在問題

2．1．1 二中循環(huán)系統(tǒng)無法進人開工循環(huán)

二中系統(tǒng)正常操作溫度320℃左右，蒸汽發(fā)生器發(fā)生3．5MPa蒸汽。在分餾系統(tǒng)開工循環(huán)時，若不進行循環(huán)升溫、熱緊，帶走系統(tǒng)中存水，開工投用時會因系統(tǒng)帶水，尤其是蒸汽發(fā)生器管束中帶的水受熱突然汽化，憋漏換熱器并可斃使流程中的靜密封點發(fā)生泄漏。在第二周期開工中投用二中系統(tǒng)時，就曾經(jīng)出現(xiàn)過挾熱器被憋漏，油料進入汽包的問題，給安全生產(chǎn)造成隱患。2．1．2 油漿下返塔系統(tǒng)無法進人開工循環(huán)

從圖1中可以看出，油漿系統(tǒng)開工循環(huán)線接于油漿上返塔塔壁閹前，油漿下返塔系統(tǒng)無法進入開工循環(huán)，而油漿下返塔系統(tǒng)的管線較長，并且包括攪拌油漿管線，這樣除了不能考驗管路上的靜密封之外，管線中的存水也不能帶出系統(tǒng)，在分餾塔引油、油漿系統(tǒng)改為塔內(nèi)循環(huán)時，下返塔系統(tǒng)中的存水被帶入分餾塔，極易造成油漿泵抽空，影響后序開工關(guān)鍵步驟的順利進行。2．1．3 油漿泵經(jīng)常抽空

在前兩周期開工中油漿泵經(jīng)常抽空，使分餾系統(tǒng)三路循環(huán)無法正常建立，給開工造成很大困難。造成油漿泵抽空的主要問題是：開工過程中油漿泵入口壓頭和吸入量不夠；系統(tǒng)中存水沒有完全脫除；油漿泵及其它的運轉(zhuǎn)、備用機泵封油量過大，造成系統(tǒng)中輕質(zhì)油含量過高。2．2 改進措施及實施效果

(1)在二中返塔流控閥前加一DN100管線至油漿下返塔線上，在油漿下返塔和攪拌油漿進分餾塔器壁閥前分別加DN100、DNS0躊線接至油漿上返塔開工循環(huán)線上(見圖1中粗線部分)。這樣不但能夠使油漿下返塔系統(tǒng)加入開工循環(huán)，而且二中系統(tǒng)通過和油漿下返塔的躊線也能夠加入開工循環(huán)。

(2)針對開工過程中油漿泵入口壓頭和吸人量不夠的問題，將原回煉油罐與分餾塔抽出連通線由DN200改大為DN300，并增加一條原料油罐與分餾塔底抽出的DN300連通線(見圖1)，開工過程中投用新加的原料油罐與分餾塔底抽出的連通線，以增加油漿泵的入口壓頭和吸入量。

(3)針對系統(tǒng)中存水段有脫除的問題，采取了2項措施：一是接跨線，使二中、油漿下返塔系統(tǒng)加入開工循環(huán)，二是在系統(tǒng)升溫前及升溫初期采取大進大出”的開路循環(huán)方式，即在從油品罐區(qū)和常壓裝置收冷、熱常壓渣油的同時，以較大量向罐區(qū)外甩渣油，將系統(tǒng)中存水帶出。系統(tǒng)升溫時按照升溫曲線嚴格控制系統(tǒng)升溫速度，并且改變以往裝置內(nèi)閉路循環(huán)、進出裝置線定期活線的循環(huán)方式，同樣采取連續(xù)開路循環(huán)方式，只是進出裝置量控翩小一些，保證系統(tǒng)中水能脫除干凈，封油等輕油組分含量堿少，同時保證系統(tǒng)溫度能夠升到250℃進行熱緊和提升管噴油時的原料油溫度。

(4)嚴格控制機泵封油用量，加強對油漿泵的操作管理。開工中嚴格控制運轉(zhuǎn)泵封油，停掉備用泵封油，備用泵預(yù)熱線打開保持預(yù)熱，并且嚴格執(zhí)行每2h切換一次機泵的規(guī)定

(5)分餾塔引油前，一直打開塔底放空閥，脫盡塔底存水。分餾塔引油時堿少塔底攪拌蒸汽量，塔底見液面后即打開分餾塔油漿抽出閥，關(guān)閉原料油罐與分餾塔抽出連通閥，同時控制分餾塔頂溫度≮130℃，防止輕組分壓入塔底，并且控制分餾塔頂壓力在0．09MP且左右，增加油漿泵入口壓頭。

以上改進措施實施后，解決了原來存在的問題，使二中蒸汽發(fā)生器安全順利投用；流程中的靜密封點得到考驗，投有發(fā)生泄漏；整個開工過程中油漿泵始終運行正常。另外，在生產(chǎn)過程中出現(xiàn)了2臺油漿蒸汽發(fā)生器同時故障搶修，造成分餾塔底溫度高達390℃，利用改造后的流程將部分返回分餾塔的二中油通過油漿下返塔線補入分餾塔底，將塔底溫度控制在360℃以下，防止了油漿溫度超標引起的分餾塔底油漿結(jié)焦。粗汽油直接進穩(wěn)定塔的安全技術(shù)措施 3．1 問題的提出

提升管反應(yīng)器噴油后，開氣壓機時，由于氣壓機振動超標無法投入運行，至少需要2天時間進行搶修。這時氣壓機人口放火炬，吸收穩(wěn)定系統(tǒng)繼續(xù)三塔循環(huán)，粗汽油作為輕污油外甩至罐區(qū)，氣壓機系統(tǒng)加盲板與其它系統(tǒng)隔離進行搶修是通常的處理方法，但是這種作法不僅損失很大，而且當時輕污油罐罐容不夠，造成后路緊張，又給裝置開工增加了新的困難。為減少損失，防止憋罐，利用現(xiàn)有流程，在保證安全生產(chǎn)和產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，將粗汽油直接改進穩(wěn)定塔生產(chǎn)穩(wěn)定汽油是一個減少損失安全可行的新方法。

但是，在以往開工過程中，由于穩(wěn)定塔重沸器熱源運行不平穩(wěn)，使穩(wěn)定塔底溫度波動，經(jīng)常低于控制指標等因素，造成穩(wěn)定汽油夾帶大量液態(tài)烴進人罐區(qū)，造成褥油罐憨壓，同時大量液態(tài)烴在罐區(qū)擴散，情況十分危急。因此，開工過程，控制好穩(wěn)定塔底溫度和壓力，是確保吸收穩(wěn)定系統(tǒng)安全開工的關(guān)鍵，尤其在粗汽油直接進穩(wěn)定塔的情況下，這一點就顯得更加重要。3．2 方案的實施和效果

為保證罐區(qū)的安全生產(chǎn)，防止汽油夾帶液態(tài)烴進入輕污油罐和汽油罐，同時防止吸收穩(wěn)定系統(tǒng)被污染，該方案實施必須同時滿足兩個前提條件：第一，粗汽油質(zhì)量合格；第二，穩(wěn)定塔重沸器熱源一分餾一中系統(tǒng)運行正常。

在前提條件滿足后，停止吸收穩(wěn)定系統(tǒng)三塔循環(huán)．穩(wěn)定塔收液態(tài)烴充壓至1．OMPa，塔底溫度控制在165 左右，使穩(wěn)定塔達到正常操作條件，然后將粗汽油改進穩(wěn)定塔，生產(chǎn)出的合格穩(wěn)定汽油送至汽油脫硫醇裝置。此項措施實施后，減少輕污油約400t，既保證了安全生產(chǎn)，而且經(jīng)濟效益顯著。4 結(jié)束語

采取上述安全技術(shù)改進措施后，確保了二套催化裂化裝置第三周期的安全開工，并且開出了較高水平。(1)大油氣管線盲板拆除、反再-分餾連通安全迅速，盲板拆除不到5min，整個工作完成僅20min左右。

(2)油漿泵沒有發(fā)生抽空現(xiàn)象，始終運行正常。(3)分餾塔二中蒸汽發(fā)生器安全順利投用。

(4)摸索出氣壓機事故條件下，安全生產(chǎn)合格穩(wěn)定汽油的操作方法

第二篇：房地產(chǎn)會計核算過程中存在的問題及改進方法總結(jié)

房地產(chǎn)會計核算過程中存在的問題及改進方法總結(jié) 隨著社會的不斷發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，使得人們開始對居住環(huán)境有了更高的要求。而房產(chǎn)作為不動產(chǎn)，在我國市民心中更是占有極其重要的地位。因此近年來，越來越多的投資者投身于房地產(chǎn)開發(fā)的事業(yè)之中，試圖通過開發(fā)房屋建設(shè)獲取更高的利潤。然而，隨著房屋建設(shè)工程規(guī)模的逐步擴大，所需要的建設(shè)資金也日漸增多，對資金的管理與核算成為房地產(chǎn)開發(fā)中不可或缺的一部分。如何提高會計對資金核算的準確性、增加資金管理的穩(wěn)定性是從事房地產(chǎn)行業(yè)的會計師應(yīng)當考慮的首要問題。

一、會計核算的內(nèi)容

（一）材料核算

建筑房屋所使用的材料費是整個房地產(chǎn)工程中的主要費用，除了主要的建筑材料之外，還需預(yù)留部分其他材料便于施工使用。在選購材料時要盡量選擇高性價比的建材，減少因材料損壞而產(chǎn)生的二次購買費用。因此對材料價格的比對和統(tǒng)計是會計進行核算的第一步。

（二）固定資本核算

所謂固定資產(chǎn)，即自身具有獨立價值并能夠長期使用的建筑或設(shè)備。在對房地產(chǎn)中的固定資產(chǎn)進行管理、核算時，不僅要求對固定資產(chǎn)的賬務(wù)情況作統(tǒng)一處理，而且必須對資產(chǎn)的使用情況進行不定期檢查，記錄其變化趨勢，便于了解資產(chǎn)的損耗內(nèi)容，從而能夠減少不必要的浪費。

（三）成本核算

對房地產(chǎn)的成本進行核算主要有記下幾個步驟：首先要確定核算的項目。在房地產(chǎn)的開發(fā)中，屬于成本費用的項目有初步設(shè)計費、土地開發(fā)利用費、工程建安費、綠化設(shè)計費以及其他設(shè)施費等等；其次要根據(jù)上述各項目的費用使用情況選擇合適的核算軟件進行整理、分類、統(tǒng)計；最后根據(jù)上一步所得到的數(shù)據(jù)繪制財務(wù)報表。

（四）利潤核算

對一項工程而言，最終所獲得的利潤多少才是整個工程的關(guān)鍵。因此，對利潤進行核算是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中必不可少也是至關(guān)重要的一部分。在此過程中，會計師需要將本工程所有發(fā)生的工程量進行匯總，將各部分所支出的資金做成報表，便于直觀的展示出該工程的總支出費用。再仔細核對房地產(chǎn)的收支情況，制定出利潤清單等財務(wù)資料并逐步分析其中的資金變化情況，做好總結(jié)，為投資商的下一步計劃奠定基礎(chǔ)。

二、目前房地產(chǎn)核算中存在的主要問題

（一）項目設(shè)置過于復(fù)雜

在會計的核算過程中需要對所要核算的項目進行科目的劃分，而科目則是指對某個工程或活動中所發(fā)生內(nèi)容進行的分類處理?？颇康膭澐址绞绞怯蓢乙?guī)定的、具有統(tǒng)一標準的。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，會計所編制的賬本應(yīng)當在年末進行結(jié)算工作，并且在下一年開始之前繪制出新的賬單。經(jīng)過長期的實踐與研究表明，該項規(guī)定在房地產(chǎn)的核算中卻并不能達到預(yù)期的效果。由于房地產(chǎn)工程自身具有時間跨度大、成本資金高、建設(shè)規(guī)模大等特點，故在使用上述方法對成本進行核算的過程中容易出現(xiàn)賬目不清、賬單過多等情況，影響核算。

（二）對風險的預(yù)測不準確

風險預(yù)測是企業(yè)發(fā)展過程中一個重要的環(huán)節(jié)，對財務(wù)進行風險預(yù)測更是重中之重。準確的預(yù)測可能發(fā)生并對企業(yè)有重大影響的負面因素，有利于企業(yè)在危機發(fā)生之前制定完整的應(yīng)對計劃，減少企業(yè)損失。源自于財務(wù)上的風險有以下幾種：籌集資金的風險、投資項目產(chǎn)生的風險、資金在流動過程中的風險以及利息利率可變性所帶來的風險等等。部分財務(wù)人員由于自身能力有限，不能正確的對風險進行準確預(yù)測，增加了資金管理的難度。

（三）部分收入較為隱匿

房地產(chǎn)在后期銷售中所產(chǎn)生的費用計算較為復(fù)雜，因為在其營銷過程中，有部分房產(chǎn)是通過預(yù)售的方式賣出的，還有部分房產(chǎn)則是通過其他促銷活動所賣出。更有某些企業(yè)為了盈利而虛報、謊報工程價格以達到減少稅收的目的，這些行為都會在一定程度上為會計核算資金帶來不便。類似于上述行為不僅違法，而且也不利于企業(yè)的自身發(fā)展。由于部分資金的流動被隱瞞，導(dǎo)致會計在制作財務(wù)賬單時不能達到一定的準確性，使得該項工程的收支情況產(chǎn)生誤差，嚴重的還可能導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)資金問題，影響企業(yè)正常運行。

（四）多方合作導(dǎo)致的分配問題

房地產(chǎn)的開發(fā)是一項規(guī)模極大的工程，故不可能僅由一個投資商承擔。多方合作的行為使得財務(wù)賬單的核算更加復(fù)雜，因為資金來源的多向性和資金使用的分散性所造成的成本核算復(fù)雜、資金不明流失等現(xiàn)象屢見不鮮。矛盾不僅會出現(xiàn)在成本核算階段，即便是工程完工后的利潤分配階段，也可能出現(xiàn)分配不均等不良現(xiàn)象。

三、解決核算問題的措施

（一）優(yōu)化核算科目

所謂優(yōu)化核算科目就是通過將規(guī)定中必須出現(xiàn)的科目進行簡化、分類，使得科目的核算更加簡潔、明了的過程。在房產(chǎn)開發(fā)中可將原有二級科目中開發(fā)土地及房屋的成本轉(zhuǎn)換為單項工程的形式來進行核算，將位于科目最后的項目進行調(diào)整，從而達到簡化資金科目的目的。在進行資金核算時也必須從宏觀的角度出發(fā)，將整體工程的所有項目進行規(guī)劃，還可以通過繪制圖表、表格等直觀的方式來把握對資金的管理。

（二）運用風險管理系統(tǒng)

建立屬于企業(yè)內(nèi)部的管理系統(tǒng)也是提高財務(wù)部門工作效率，減輕員工負擔的有效措施。通過運用準確性較高的風險管理系統(tǒng)來規(guī)劃在工程中可能需要承擔的風險并盡量避免不可預(yù)測的失誤是被各大企業(yè)廣泛采用的方法。通過計算機系統(tǒng)來管理也降低了人為造假的可能性，為工程資金的使用帶來了便捷。

（三）加強監(jiān)管力度

正如上文言，部分企業(yè)因謀求自身利益而虛假報賬的現(xiàn)象嚴重影響了我國建筑行業(yè)的發(fā)展，增加了財務(wù)管理的難度。因此要對當下各企業(yè)的財務(wù)管理方式進行硬性規(guī)定，對不符合要求的財務(wù)報表不予審批，盡量減少企業(yè)逃稅漏稅的行為，避免樹立不正之風。除此之外，企業(yè)內(nèi)部要杜絕管理人員貪污腐敗的行為，可以通過成立監(jiān)理部門，對工程的各個環(huán)節(jié)嚴格把關(guān)來增加企業(yè)管理力度，減少因內(nèi)部原因?qū)е碌膿p失。

（四）完善企業(yè)制度

制定符合企業(yè)自身特點的財務(wù)規(guī)章制度，不僅有利于財務(wù)工作的進行，更可以為資金管理提供一個合適的標準。規(guī)定中要盡量將財務(wù)人員的工作內(nèi)容、工作權(quán)限作出明確的規(guī)定，以此來減少財務(wù)人員中飽私囊、虛假報賬的行為。同時還要明確公司的獎懲制度，對表現(xiàn)優(yōu)異的員工作出經(jīng)濟或其他方面的獎勵，對犯有嚴重失誤的員工處以適當?shù)膽土P，以此來激勵員工，從而達到增加員工做事積極性，提高員工工作效率的目的。

四、結(jié)束語

總而言之，只要使用正確的方法來改變目前的會計核算方式，便可以減少房地產(chǎn)行業(yè)在費用核算方面的諸多不便，明確其資金流動情況，為日后的投資企業(yè)工作提供便利。對一項工程而言，對工程資金的管理乃是整項工程的重心所在，只要合理管理資金，便可以減少工程成本，增加工程利潤。本文旨在指出當前房地產(chǎn)投資項目中由于編制方法不當、風險預(yù)測不準、企業(yè)制度存在缺陷的原因所造成的種種問題，并針對上述問題提出合理建議，希望能夠為我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展貢獻一份力量。