第一篇：原審原告武漢市銀豐富苑大廈業(yè)主大會業(yè)主委員會與原審被告周正云占有排除妨害糾紛再審重審民事判決書

湖北省武漢市硚口區(qū)人民法院

民 事 判 決 書

（2015）鄂硚口民再重字第00001號

原審原告武漢市銀豐富苑大廈業(yè)主大會業(yè)主委員會，住所地武漢市硚口區(qū)利濟(jì)路8號銀豐富苑大廈5樓。

負(fù)責(zé)人鐘松奇，業(yè)主委員會主任。

委托代理人孫濤，湖北熾升律師事務(wù)所律師。

原審被告周正云，男，1965年11月28日出生，漢族，浙江省臺州市人，現(xiàn)住武漢市硚口區(qū)利濟(jì)路8號銀豐富苑22層2505室。公民身份號碼：***67X。

委托代理人梁旭光，湖北忠三律師事務(wù)所律師。

原審原告武漢市銀豐富苑大廈業(yè)主大會業(yè)主委員會（以下簡稱銀豐富苑業(yè)委會）與原審被告周正云占有排除妨害糾紛一案，本院原審作出（2011）硚民三初字第391號民事判決，原審被告周正云不服，上訴于湖北省武漢市中級人民法院，該院作出（2011）武民終字第1071號民事判決，維持原判。周正云仍不服，向湖北省高級人民法院申請?jiān)賹彙?012年2月17日湖北省高級人民法院作出（2012）鄂民申字第00235號民事裁定，指令湖北省武漢市中級人民法院再審本案。湖北省武漢市中級人民法院2012年11月6日作出（2012）鄂武漢中民再終字第00096號民事判決，維持該院（2011）武民終字第1071號民事判

決。周正云不服，再次向湖北省高級人民法院申請?jiān)賹?。湖北省高級人民法院?013年7月5日作出（2013）鄂民再申字第00094號民事裁定，提審本案。湖北省高級人民法院再審認(rèn)為，原審判決認(rèn)定事實(shí)不清，程序違法。于2014年11月13日作出（2013）鄂民監(jiān)二再終字第00038號民事裁定：撤銷武漢市中級人民法院（2012）鄂武漢中民再終字第00096號民事判決、（2011）武民終字第1071號民事判決和本院（2011）硚民三初字第391號民事判決。將本案發(fā)回本院重審。本院2015年2月12日受理后，依法組成合議庭，由審判員熊志輝擔(dān)任審判長并主審本案，審判員王若文、姜細(xì)懷參加審理，于2015年5月29日公開開庭審理了本案。后因故由審判員胡靜替換姜細(xì)懷參加審理，于同年8月26日再次公開開庭審理了本案。原審原告銀豐富苑業(yè)委會的委托代理人孫濤，周正云的委托代理人梁旭光到庭參加訴訟。經(jīng)本院院長批準(zhǔn)，本案延長審理期限3個(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告原審訴稱，武漢市銀豐富苑大廈地下一層10號倉庫所處的物業(yè)部分，根據(jù)大廈設(shè)計(jì)要求屬于設(shè)備配套用房，其權(quán)利應(yīng)屬于該大廈全體業(yè)主共同享有，同時(shí)原告享有管理權(quán)。被告周正云在沒有得到原告同意的情況下，擅自改變地下一層的設(shè)計(jì)用途，以牟利為目的，將該物業(yè)部分作為倉庫使用。其行為侵犯了全體業(yè)主的共同權(quán)益以及原告 的管理權(quán)。原告遂起訴來院，要求判令被告依法騰退位于銀豐富苑大廈地下一層10號倉庫的物業(yè)部分；訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

原告原審為支持其訴訟請求向本院提交了如下證據(jù)： 證據(jù)

一、業(yè)主委員會備案表。證明業(yè)委會依法成立，主體資格合法。

證據(jù)

二、建筑設(shè)計(jì)說明。說明大廈地下一層為設(shè)備用房，系配套設(shè)施，不能作為商業(yè)用途。

證據(jù)

三、照片3張。證明該訴爭的物業(yè)部分由被告作為倉庫占有使用的情況，即侵權(quán)事實(shí)。

周正云原審訴稱，其不同意騰退該倉庫。自己經(jīng)與施能扁口頭協(xié)議，轉(zhuǎn)租而來的作倉庫使用，施能扁有權(quán)轉(zhuǎn)租該倉庫，因此被告使用是合法的。

被告原審為支持其抗辯理由向本院提交了施能扁與武漢東百房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱東百公司）的協(xié)議書復(fù)印件一份。證明該倉庫是施能扁租給被告使用的。

經(jīng)原審原、被告雙方庭審質(zhì)證，被告對原告提交的三份證據(jù)真實(shí)性無議。本院認(rèn)為該證據(jù)真實(shí)、合法，與本案主體以及事實(shí)具有關(guān)聯(lián)性，本院依法確認(rèn)。

對被告提交的證據(jù)，原告認(rèn)為該證據(jù)是復(fù)印件，對真實(shí)性有異議。且該協(xié)議書中東百公司并不是該大廈的開發(fā)商，大廈備案登記的開發(fā)商是鴻宇房地產(chǎn)公司。另外協(xié)議

中的施能扁系何人不清楚，與本案無關(guān)。由于被告提交的協(xié)議是復(fù)印件，且無原件予以核對，真實(shí)性不能認(rèn)定，本院依法不予采信。

本院原審查明，銀豐富苑業(yè)委會是經(jīng)依法成立且備案，作為銀豐富苑大廈的物業(yè)代管機(jī)構(gòu)在房產(chǎn)部門備案。周正云在沒有得到原告同意的情況下，長期占有銀豐富苑大廈地下層部分物業(yè)，擅自作為倉庫使用，而根據(jù)建筑設(shè)計(jì)說明該物業(yè)部分應(yīng)作為設(shè)備用房使用。原告要求判令被告無權(quán)占有、使用的訴爭物業(yè)予以騰退，交由原告管業(yè)。被告不同意原告的訴求，認(rèn)為其對訴爭物業(yè)的使用合理。

本院原審認(rèn)為，原告依法成立，并經(jīng)相關(guān)部門備案，具有民事主體資格，訴訟主體適格。訴爭物業(yè)是大廈的設(shè)備用房。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，“建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，樓頂、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分”應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分。由此，本案所爭議的物業(yè)部分應(yīng)當(dāng)屬全體業(yè)主共同所有，繼而其管業(yè)權(quán)應(yīng)由原告享有。被告未能舉出證據(jù)證明該倉庫的產(chǎn)權(quán)歸屬及使用的合法性來支持其抗辯意見，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。被告的無權(quán)占有和使用構(gòu)成

侵權(quán)。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第七十條、第七十三條，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，判決：周正云于本判決生效之日起十日內(nèi)，將位于武漢市銀豐富苑大廈地下一層10號倉庫所處的物業(yè)騰退給武漢市銀豐富苑大廈業(yè)主大會業(yè)主委員會管業(yè)。案件受理費(fèi)500元，減半收取250元，由周正云負(fù)擔(dān)。

原審原告再審稱，本案訴爭地下層10號倉庫為大廈設(shè)備用房，應(yīng)認(rèn)定為大廈的共有部分，屬全體業(yè)主共同所有。周正云無權(quán)占有、使用的訴爭物業(yè)應(yīng)予以騰退，交由我方管業(yè)。

原審原告再審時(shí)提交兩份證據(jù)，均來源于武漢市城市建設(shè)檔案館。擬證明訴爭地下一層沒有成為人防工程，而是采用易地建設(shè)的方式，并交納了易地建設(shè)費(fèi)。因此，訴爭10號倉庫不屬于人防工程。

證據(jù)1、1997年11月28日由利嘉房地產(chǎn)（武漢）有限公司以及廣州軍區(qū)工程科研設(shè)計(jì)所等承建單位，就銀豐富苑地下一層有關(guān)人防工程的情況開會所作出的會議紀(jì)要。證明會議針對新天地商業(yè)中心人防工程整改、加固問題進(jìn)行討論，相關(guān)設(shè)計(jì)單位表示盡量不設(shè)人防工程。

證據(jù)2、1998年3月31日武漢市建委出具的《結(jié)合民用建筑修建防空地下室聯(lián)系單》。證明因該工程被明確要求

繳納10萬元易地建設(shè)費(fèi)，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，該工程不應(yīng)屬人防工程。

原審被告再審稱，包括訴爭10號倉庫的地下室為人防工程，其平時(shí)的權(quán)利屬東百公司，而不屬于銀豐富苑業(yè)委會。東百公司與施能扁所簽訂租賃后，周正云經(jīng)施能扁同意使用其中的10號倉庫所處的物業(yè)部分合法、有效。請求駁回原審原告的訴求。

原審被告再審時(shí)提交三組證據(jù)：

第一組證據(jù)包括13份證據(jù)，擬證明本案訴爭地下室未計(jì)入公攤面積的原因是該物業(yè)部分系人防工程。

證據(jù)1、1993年10月20日《關(guān)于興建海榮大廈平戰(zhàn)結(jié)合人防設(shè)施的報(bào)告》（人防設(shè)施立項(xiàng)報(bào)告）。

證據(jù)2、1994年1月27日武漢市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會人防處《武漢市人民防空地下室工程擴(kuò)初設(shè)計(jì)審查聯(lián)系單》。

證據(jù)3、1998年9月25日《單位工程竣工驗(yàn)收證明書》。

證據(jù)4、1998年9月25日《單位工程質(zhì)量綜合評定表》。

證據(jù)5、1998年9月25日《單位工程竣工驗(yàn)收報(bào)告單》。

證據(jù)6、2013年4月27日武漢市公安局硚口分局三曙派出所開具的證明。

證據(jù)7、2005年12月5日武漢房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司出具的《情況說明》。

證據(jù)8、2003年4月17日由武漢市房地產(chǎn)管理局測繪隊(duì)制作的《銀豐富苑建筑面積測算技術(shù)報(bào)告》。

證據(jù)9、2012年7月18日《人民防空工程平時(shí)使用證》。

證據(jù)10、2015年1月27日武漢玉龍置業(yè)有限責(zé)任公司與周金花之間簽訂的《武漢市商品房買賣合同》。

證據(jù)11、2013年4月26日武漢市硚口區(qū)民防辦公室《關(guān)于新天地商業(yè)中心工程情況的說明》。

證據(jù)

12、武漢市房地產(chǎn)管理局測繪中心出具的《武漢市房屋土地測仗表》地下層部分。

證據(jù)

13、廣州軍區(qū)工程科研設(shè)計(jì)所于1994年1月出具的武漢房地產(chǎn)股份有限公司海榮大廈人防地下室項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖紙。

第二組證據(jù)共兩份，擬證明周正云占有、使用訴爭地下室10號倉庫合法。

證據(jù)14、2004年3月8日施能扁與武漢東百房地產(chǎn)有限公司簽訂的《協(xié)議書》和地下室平面示意圖。

證據(jù)

15、武漢東百房地產(chǎn)有限公司2004年3月8日75萬元的收款收據(jù)、2004年10月11月40萬元的收款收據(jù)、2005年3月25日31.5萬元收款收據(jù)。

第三組證據(jù)共兩份，擬證明原審原告對銀豐富苑地下室及1-4層沒有物業(yè)管理權(quán)。包括訴爭10號倉庫所在的地下室和1-4層統(tǒng)稱為新天地商業(yè)中心，由武漢紫光物業(yè)管理有限公司提供物業(yè)服務(wù)，不由原審原告進(jìn)行物業(yè)管理。原審原告其在武漢市硚口區(qū)房產(chǎn)局物管科備案的物業(yè)管理區(qū)域僅限于大廈5-24層物業(yè)區(qū)域，并不涉及地下室及1-4層的物業(yè)部分。

證據(jù)

16、《物業(yè)管理服務(wù)合同》。證據(jù)

17、物業(yè)費(fèi)的發(fā)票及支付憑證。本院再審時(shí)核實(shí)了三份證據(jù)。

第1份證據(jù)：2015年4月10日本院對施能扁的詢問筆錄。施能扁證實(shí)其以146.5萬元向東百公司租賃該大廈人防地下室相應(yīng)軸線所圍成商鋪的長期使用權(quán)，他分三次付清該款。后來，施能扁將其中的10號倉庫借給周正云使用。

第2份證據(jù)：2015年5月4日本院對武漢市硚口區(qū)民防辦主任吳小國的詢問筆錄。吳小國認(rèn)為銀豐富苑地下室主體部分屬于人防工程。

第3份證據(jù)：2015年5月26日本院對武漢市房地產(chǎn)測繪中心總工辦主任劉昌平的詢問筆錄。劉昌平認(rèn)可由該局測繪隊(duì)2003年4月17日制作的《銀豐富苑建筑面積測算技術(shù)報(bào)告》。銀豐富苑大廈由玉龍公司和東百公司合作開發(fā)建設(shè)。地下室為人防工程，1-4層又名新天地商業(yè)中心，均

為東百公司所有，5層以上住宅為玉龍公司。

本院認(rèn)為，原審原告再審時(shí)提交的兩份證據(jù)與本院再審查明的事實(shí)不符，對此不予認(rèn)可。對原審被告再審時(shí)提交三組證據(jù)，本院認(rèn)為，三組證據(jù)符合證據(jù)的客觀真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性，予以認(rèn)可。

再審查明，銀豐富苑大廈位于本市硚口區(qū)利濟(jì)路8號，最初名為海榮大廈，后改為現(xiàn)名。大廈共25層（含地下室）。地下室主體部分為人防工程。1－4層為商業(yè)用房，對外稱新天地商業(yè)中心。5-24層為住宅用房。地下室初始開發(fā)商為武房集團(tuán)，后武房集團(tuán)將大廈地下室轉(zhuǎn)讓給東百公司?？⒐を?yàn)收資料顯示銀豐富苑大廈總建筑面積7萬余平方米，地下室至4層的建筑面積約2萬余平方米。銀豐富苑大廈2009年成立業(yè)委會時(shí)的備案資料顯示物業(yè)總建筑面積5萬余平方米，僅包含5－24層住宅用房的業(yè)主。業(yè)主大會成立時(shí)1－4層業(yè)主未參與。銀豐富苑業(yè)委會物業(yè)管理的范圍是5－24層。1－4層由武漢紫光物業(yè)管理有限公司進(jìn)行物業(yè)管理。該大廈商業(yè)和住宅雖是一棟樓，但一直由不同的物業(yè)公司各自進(jìn)行管理。大廈地下室現(xiàn)由武漢紫光物業(yè)管理有限公司和原審原告銀豐富苑業(yè)委會共同進(jìn)行管理。

再審還查明，2004年3月8日東百公司與施能扁簽訂的協(xié)議書一份，約定施能扁以146.5萬元租賃該大廈人防

地下室相應(yīng)軸線所圍成商鋪的長期使用權(quán)。施能扁承租后，經(jīng)東百公司同意自建隔斷墻形成倉庫使用。其后，施能扁將其中的10號倉庫借給周正云使用。訴爭10號倉庫位于銀豐富苑地下室東北角，建筑面積約40平方米。

再審另查明，2008年1月23日經(jīng)東百公司申請，武漢市工商行政管理局核準(zhǔn)該公司注銷登記。

本案爭議焦點(diǎn)為：

1、銀豐富苑地下室主體部分屬于設(shè)備層還是屬于人防工程；

2、是否追加施能扁為本案當(dāng)事人參加訴訟。

對于第1個(gè)爭議焦點(diǎn)，本院認(rèn)為，銀豐富苑大廈地下室主體部分屬于人防工程，原審原告占有排除妨害的請求無理，應(yīng)駁回其訴訟請求。理由如下：

1、訴爭10號倉庫所處的物業(yè)部分不屬于設(shè)備用房。2003年4月17日武漢市房地產(chǎn)管理局測繪隊(duì)制作的《銀豐富苑建筑面積測算技術(shù)報(bào)告》載明銀豐富苑地下室為人防工程，不屬于設(shè)備層，其平時(shí)權(quán)利屬于開發(fā)商東百公司。

2、買受人周金花與出賣人武漢玉龍公司簽訂的《銀豐富苑武漢市商品房買賣合同》附件二：公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明載明，作為人防工程的地下室不計(jì)入共有建筑面積。這說明作為人防工程的地下室未計(jì)入銀豐富苑大廈的共有建筑面積，業(yè)主并沒有為該部分物業(yè)支付任何費(fèi)用。故人防工程不屬于業(yè)主共有。

3、原審原告稱，根據(jù)湖北紡織建筑設(shè)計(jì)院出

具的《建筑設(shè)計(jì)說明》，訴爭地下室的10號倉庫所處的物業(yè)部分屬于設(shè)備配套用房，其權(quán)利應(yīng)屬于大廈全體業(yè)主共同所有。該《建筑設(shè)計(jì)說明》雖然屬實(shí)，但其僅為大廈的建筑設(shè)計(jì)說明，并不能作為判斷該棟房屋的產(chǎn)權(quán)屬性的最終依據(jù)。且與本院向武漢市國土資源和規(guī)劃局所復(fù)核的事實(shí)不符。武房集團(tuán)（1993）45號文《關(guān)于興建海榮大廈平戰(zhàn)結(jié)合人防設(shè)施的報(bào)告》載明：1993年9月23日武房集團(tuán)根據(jù)武漢市政府的要求，按照平戰(zhàn)結(jié)合的原則興建地下人防工程。武漢市建委人防處同年10月20日批復(fù)：經(jīng)研究，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定該大廈應(yīng)建防空地下層，防護(hù)等級定6級，戰(zhàn)時(shí)掩護(hù)人員應(yīng)不少于800人和貯藏物料，平時(shí)主要用作百貨商品倉庫（少量設(shè)備用房）。設(shè)計(jì)和施工必須符合國家規(guī)范，確保平戰(zhàn)雙重功能。根據(jù)東百公司2005年3月22日制作的地下室平面示意圖，水泵房、配電房、發(fā)動(dòng)機(jī)房、電梯間等屬于大廈設(shè)備配套用房，除此之外，包括訴爭10號倉庫所處的物業(yè)以及施能扁使用的1-3號倉庫所處的物業(yè)均屬于人防工程。

4、根據(jù)《人民防空法》的立法精神及基本原則，《人民防空工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》的要求，以及《人民防空工程平時(shí)開發(fā)利用管理辦法》第三條的規(guī)定，人防工程平時(shí)開發(fā)利用應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持有償使用、用管結(jié)合的原則，平時(shí)由投資者使用管理，受益歸投資者所有，即誰投資誰收益，誰使用誰管理的原則。銀豐富苑大廈興建

地下人防工程從報(bào)批、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、竣工驗(yàn)收，開發(fā)商、武漢市政府各相關(guān)管理部門均履行相應(yīng)職能。后武漢市人防辦頒發(fā)硚字第12-003號新天地商業(yè)中心人防工程平時(shí)使用證。東百公司作為大廈人防工程的開發(fā)商根據(jù)上述原則擁有平時(shí)商業(yè)處分權(quán)。其2004年3月8日與施能扁所簽訂的協(xié)議書合法、有效。周正云經(jīng)施能扁同意使用其中的10號倉庫所處的物業(yè)部分亦合法、有效。原審原告認(rèn)為銀豐富苑大廈根本未建人防工程或未按要求建設(shè)，最后由主管機(jī)關(guān)采用易地建設(shè)的方式，沒有事實(shí)及法律依據(jù)。另外，原審原告以武漢市房地產(chǎn)管理局測繪隊(duì)制作的《銀豐富苑建筑面積測算技術(shù)報(bào)告》未在行政機(jī)關(guān)備案，且在之前的訴訟中均未提供，認(rèn)為該報(bào)告是偽造的。與本院向武房集團(tuán)測繪中心總工辦主任劉昌平復(fù)核的情形相悖。劉昌平確認(rèn)此報(bào)告是該中心出具的，還稱該報(bào)告是大廈建筑資料的總結(jié)。該報(bào)告的測算說明載明本次計(jì)算成果經(jīng)檢查成果可靠，能滿足房屋發(fā)證、交易等用途。

對于第2個(gè)爭議焦點(diǎn)，本院認(rèn)為，本案案由為占有排除妨害糾紛。故本案只需確定涉案房產(chǎn)是否屬于全體業(yè)主共有物業(yè)?，F(xiàn)已查清周正云占有、使用10號倉庫所處的物業(yè)部分不屬于全體業(yè)主共有物業(yè)的情形后，施能扁可不作為本案必要共同訴訟當(dāng)事人參加訴訟。

綜上，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第三十五條、第七十條，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條第一款第（一）項(xiàng)，《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一款的規(guī)定，經(jīng)審判委員會討論決定，判決如下：

駁回原審原告武漢市銀豐富苑大廈業(yè)主大會業(yè)主委員會的訴訟請求。

案件受理費(fèi)500元，由武漢市銀豐富苑大廈業(yè)主大會業(yè)主委員會負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯武漢市中級人民法院，收款單位全稱：武漢市財(cái)政局非稅收入繳專戶市中院訴訟費(fèi)分戶；賬號：***；開戶行：農(nóng)行武漢市民航東路分理處832886。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判長

熊志輝 審判員

胡 靜 審判員

王若文

二〇一五年十一月六日

書記員

陳 誠

書記員

彭詠梅