第一篇：哪些擔(dān)保合同屬于無效合同

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哪些擔(dān)保合同屬于無效合同

第一種叫做主體無效。

在擔(dān)保主體不具有相應(yīng)的擔(dān)保資質(zhì)時(shí)，會(huì)直接導(dǎo)致?lián)：贤瑹o效，具體情形為：

1、無民事行為能力人和限制民事行為能力人。

2、法律禁止擔(dān)保的機(jī)構(gòu)和單位。如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體、中國(guó)人民銀行不得為保證人，國(guó)家機(jī)關(guān)不得作為保證人，除非經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為使用外國(guó)政府或者國(guó)際經(jīng)濟(jì)組織貸款進(jìn)行轉(zhuǎn)貸，未經(jīng)法人書面授權(quán)企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)也不得作為保證人。

3、《公司法》第16條規(guī)定“公司向其他企業(yè)投資或者為他人提供擔(dān)保，依照公司章程的規(guī)定，由董事會(huì)或者股東會(huì)、股東大會(huì)決議;公司章程對(duì)投資或者擔(dān)保的總額及單項(xiàng)投資或者擔(dān)保的數(shù)額有限額規(guī)定的，不得超過規(guī)定的限額。公司為公司股東或者實(shí)際控制人提供擔(dān)保的，必須經(jīng)股東會(huì)或者股東大會(huì)決議”。

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4、《公司法》第149條規(guī)定“董事、高級(jí)管理人員不得有下列行為：(三)違反公司章程的規(guī)定，將公司資金借貸給他人或者以公司財(cái)產(chǎn)為他人提供擔(dān)保”。

第二種是擔(dān)保合同形式不當(dāng)而無效。

依照我國(guó)法律規(guī)定，擔(dān)保人在為合法的債權(quán)提供擔(dān)保時(shí)，只能提供保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金這五種擔(dān)保，而不能發(fā)揮想象力創(chuàng)設(shè)新的擔(dān)保形式。

例如保證主要是基于保證人的信任，質(zhì)押一般要轉(zhuǎn)移物的占有等。對(duì)同一擔(dān)保形式，債權(quán)人也應(yīng)及時(shí)履行相關(guān)的法律手續(xù)，否則也易增加債權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。如根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，以建筑物和其他土地附著物、建設(shè)用地使用權(quán)、以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記，此時(shí)抵押合同方生效。

第三種是擔(dān)保合同標(biāo)的物不符合法律規(guī)定。

我國(guó)法律有明確的規(guī)定有些財(cái)產(chǎn)是禁止作為擔(dān)保合同的標(biāo)的物的，例如《物權(quán)法》第184條規(guī)定“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：

1、土地所有權(quán);

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2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外;

3、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施;

4、所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn);

5、依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn);

6、法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

如果以上述財(cái)產(chǎn)作為抵押擔(dān)保合同的標(biāo)的，則該合同無效。

另外，以法律、法規(guī)禁止流通的財(cái)產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保的，擔(dān)保合同無效，如果擔(dān)保合同的標(biāo)的物不符合有關(guān)法律規(guī)定，將會(huì)使擔(dān)保合同無效。

第四種用欺詐手段簽訂的合同無效。

在現(xiàn)實(shí)生活中，總共是有些人認(rèn)為自己聰明無比，腦洞大開能通過

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 簽訂擔(dān)保合同獲利。這些人通常都是利用擔(dān)保合同的漏洞，在并沒有真實(shí)的簽訂、履行合同的情況下，采取各種欺詐的手段簽訂擔(dān)保合同，騙取債權(quán)人錢財(cái)。

最常見的是，利用企業(yè)進(jìn)行融資、借貸，金融機(jī)構(gòu)均要求目前所謂經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)良好的幾家企業(yè)提供擔(dān)保，以保證自己利益，但這些經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)較好的企業(yè)在向銀行等部門借貸時(shí)，則又相互提供擔(dān)保，形成擔(dān)保連環(huán)鏈，這條鏈讓企業(yè)同生共死，最終金融部門的利益都得不到保障。

有的欺詐人同時(shí)擁有兩個(gè)名稱，相互擔(dān)保、蒙蔽對(duì)方，一旦不能履行合同，對(duì)方也無能為力。

第五種情況是超過了擔(dān)保期限，擔(dān)保權(quán)人未能及時(shí)的行使權(quán)利。

根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第202條規(guī)定，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán);未行使的，人民法院不予保護(hù)。

另外，《擔(dān)保法》第26條規(guī)定“連帶責(zé)任保證的保證人與債權(quán)人未約定保證期間的，債權(quán)人有權(quán)自主債務(wù)履行期屆滿之日起六個(gè)月內(nèi)要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。

在合同約定的保證期間和前款規(guī)定的保證期間，債權(quán)人未要求保證

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 人承擔(dān)保證責(zé)任的，保證人免除保證責(zé)任”。

需要特別說明的是，擔(dān)保法規(guī)定或當(dāng)事人約定的擔(dān)保期間，性質(zhì)屬于除斥期間，不發(fā)生任何中止、中斷或延長(zhǎng)，只要法律規(guī)定或合同約定的擔(dān)保期間屆滿，債權(quán)人要求擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的實(shí)體權(quán)利歸于消滅，因而出現(xiàn)擔(dān)保人免除擔(dān)保責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

最后需要提示大家的一點(diǎn)，在很多借款糾紛案件中，有許多保證擔(dān)保，但沒有寫明擔(dān)保的方式，按照《擔(dān)保法》規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)保證方式?jīng)]有約定或者約定不明確的，按照連帶責(zé)任承擔(dān)保證責(zé)任。這是一種非常責(zé)任非常巨大的保證方式，因此，擔(dān)保人在向債權(quán)人提供保證擔(dān)保時(shí)，務(wù)必要明確保證的方式。

擔(dān)保法法律常識(shí)希望對(duì)您有所幫助，贏了網(wǎng)建議大家遇到問題根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行判斷，必要時(shí)可尋求法律援助的幫助。

來源：（哪些擔(dān)保合同屬于無效合同http://s.yingle.com/w/db/344581.html）

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第二篇：哪些合同屬于無效合同

哪些合同屬于無效合同？

房屋買賣，是指房屋所有權(quán)人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給房屋買受人，而買受人為此支付相應(yīng)價(jià)款的行為。買賣房屋必須簽訂房屋買賣合同，并必須由買賣雙方到房屋所在地的房管機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。這既是確立房屋買賣關(guān)系的必要程序和憑據(jù)，也是日后處理房屋買賣糾紛的重要依據(jù)。

實(shí)踐中房屋買賣糾紛時(shí)有發(fā)生。房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價(jià)款、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？歸納起來，主要有以下七種：房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。產(chǎn)權(quán)未登記過戶，合同無效。

房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標(biāo)志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實(shí)際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房?jī)r(jià)款，并將房屋交付買方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無效的主張。產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時(shí)，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。所謂“同等條件”，主要是指房?jī)r(jià)同等，還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無效。5 單位違反規(guī)定購房，合同無效。

機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關(guān)系無效。有的單位以個(gè)人名義購買私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個(gè)人名下，但實(shí)際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關(guān)系無效。凡享受國(guó)家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼，廉價(jià)購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時(shí)，只準(zhǔn)賣給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則也無效。價(jià)格欺詐，顯失公平，合同無效。

買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無故翻悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。7 非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣）：

1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；

2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

3、依法收回土地使用權(quán)的；

4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。簽《房屋認(rèn)購書》流程購房者在選好房源，談妥價(jià)格后，第一步便是去簽訂認(rèn)購書，并交付一定額度的定金，定金一般在5000元到1萬元之間。定金多少才算恰當(dāng)，并無一定標(biāo)準(zhǔn)，視各人需要而定，由雙方協(xié)商。發(fā)展商此時(shí)應(yīng)把有關(guān)的資料和相關(guān)文件交給購房者，并講清項(xiàng)目進(jìn)展情況。

在這個(gè)環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的問題是，在交付定金后，或是售價(jià)又提高了，或是購房者在對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)一步了解中，發(fā)現(xiàn)房屋并不理想，想退掉房子拿回定金，但由于有認(rèn)購書的約定，定金可能不一定順利返還。因此，在簽定認(rèn)購書時(shí)，雙方在協(xié)議中應(yīng)明確什么情況下客戶有權(quán)要求終止協(xié)議，索回定金。

認(rèn)購書主要內(nèi)容包括：

1.認(rèn)購物業(yè)；

2.房?jī)r(jià)，包括戶型、面積、單位價(jià)格（幣種）、總價(jià)等；

3.付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；

4.認(rèn)購條件，包括認(rèn)購書應(yīng)注意事項(xiàng)、定金、鑒定正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、帳戶、簽約地點(diǎn)等。

在簽定完認(rèn)購書后，銷售方還應(yīng)給購房人發(fā)放《簽約須知》，以便使購房者明白下一個(gè)細(xì)節(jié)，購房人只有明白其中內(nèi)容，才能順利簽定購房契約，其內(nèi)容包括：簽約地點(diǎn)、購房者應(yīng)帶證件、購房者委托他人簽約時(shí)有關(guān)委托書的證明、有關(guān)貸款憑證的說明、繳納有關(guān)稅費(fèi)的說明。簽定正式購房合同簽完認(rèn)購書后，接下來就是簽定正式的購房合同，在擬定的時(shí)間地點(diǎn)，購房者備齊所有憑證，與開發(fā)商或代理商正式簽定購房合同。預(yù)售合同（期房）和出售合同（現(xiàn)房）區(qū)別：

購房合同一般包括商品房預(yù)售契約（期房）和商品房買賣契約（現(xiàn)房）兩種。

二者區(qū)別在于：

預(yù)售合同在商品房預(yù)售時(shí)采用，房屋竣工交付使用，買受方付清全部房?jī)r(jià)款后，可直接辦理過戶手續(xù)。

商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居（竣工驗(yàn)收合格取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房）銷售。因此，如果是現(xiàn)在簽的預(yù)售合同，交房時(shí)不再簽出售合同，可以直接辦理過戶手續(xù)。如果預(yù)售合同是在1997年5月31日前簽訂的，仍需按合同本身約定，在房屋交付使用時(shí)簽訂出售合同，方能辦理證戶手續(xù)。

購房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面：

1.甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等；

2.房?jī)r(jià)，包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定等；

3.付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約責(zé)任等；

4.交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計(jì)變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等；

5.質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭(zhēng)議的處理等；

6.產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定；

7.保修責(zé)任；

8.乙方使用權(quán)限；

9.雙方認(rèn)定的爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu)；

10.違約賠償責(zé)任；

11.其他相關(guān)事項(xiàng)及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。

在簽訂上述各項(xiàng)條款時(shí)，購房者尤其需要關(guān)注以下幾項(xiàng)基本問題：

1、購房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)、各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國(guó)家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級(jí)主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。

2、合同上的項(xiàng)目名稱，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí)，一定要具體、明確，如××市××區(qū)××街××號(hào)××花園××號(hào)樓××層××房。房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等要明確說明，如以建筑面積計(jì)價(jià)還要標(biāo)明使用率。

3、房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。如技術(shù)的等級(jí)、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等一一予以說明。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說明安裝到什么程度。

4、其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具體的加以說明。同時(shí)合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。

5、違約責(zé)任的約定一定要對(duì)等，否則最終吃虧的是消費(fèi)者。一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：

（1）簽訂認(rèn)購書后，購房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房；

（2）購房者不按期付款；

（3）開發(fā)商不按期交房；

（4）面積變動(dòng)超過約定幅度；

（5）房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求，保修不到位；

（6）產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按期辦理。預(yù)售合同特別注意

（一）合同有沒有標(biāo)明房屋面積的使用率和誤差率。

很多人認(rèn)為，花多少面積的錢，就能用多大的面積，這是不正確的。投資者購買的不僅是建筑面積，而且要包括按比例分?jǐn)偟墓妹娣e，如樓梯、走道、電梯間等。你花了一百平方米的錢，而實(shí)際上歸你私人用的可能是七十幾平方米，也可能只有六十幾平方米。房屋的實(shí)用率必須事先清楚，否則交樓時(shí)就會(huì)產(chǎn)生本來可以避免的麻煩。購買預(yù)售房屋除應(yīng)注意上述問題外，還要注意暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的誤差問題。因?yàn)樵O(shè)計(jì)施工圖與建成后房屋面積存有誤差是不可避免的，根據(jù)《民法通則》自愿、公平、等價(jià)、有償?shù)脑瓌t，此條款應(yīng)如此表述“誤差在3％之內(nèi)（含3％），視為正常誤差，但誤差部分應(yīng)按實(shí)際面積和合同中規(guī)定的單價(jià)重新結(jié)算；若誤差超過3％，則視為賣方違約，賣方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?！蓖瑫r(shí)還應(yīng)注意，在條款中應(yīng)有細(xì)項(xiàng)約束發(fā)展商不得隨意加價(jià)，而且房?jī)r(jià)中不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。在合同中明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式，如繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間、數(shù)額、銀行按揭的年限等。熱水、煤氣開通的時(shí)間等問題也常常容易被購房者忽略。

（二）合同有沒有建筑及裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)則投資者因?yàn)橘徺I的是期房，而不是現(xiàn)房，所以買房時(shí)看到的是圖紙。建成后，外墻是什么材料什么顏色，內(nèi)墻是紙筋灰還是已刷好白塑料漿等等，如果只憑發(fā)展商口頭一說，是不能成為你們約定的受法律保護(hù)的內(nèi)容的。因?yàn)槲覈?guó)的法律規(guī)定：只承認(rèn)書面合同，不承認(rèn)口頭合同。房屋建成后的面積與其圖紙面積完全一樣的情況，是不多見的。前者比后者大，你需補(bǔ)錢還好說；后者比前者大，合同上又沒有約定，讓發(fā)展商往回退錢就很麻煩了。如果合同上沒有具體的裝修標(biāo)準(zhǔn)，很可能你接收入住時(shí)收到的只是一個(gè)空殼子。

（三）有沒有對(duì)附屬配套設(shè)施的有效制約條款。

一般來說，凡出售公寓小區(qū)或別墅小區(qū)的，發(fā)展商都許諾有若干配套設(shè)施，如健身俱樂部、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等。如果樓宇出售情況不好，這些配套設(shè)施往往會(huì)遙遙無期。合同中如果沒有對(duì)此種情況規(guī)定有效的制約條款，你也只能無可奈何了。

（四）合同有沒有規(guī)定發(fā)展商延期交房的具體罰則。

樓房建造過程中可能會(huì)遇到許許多多不可預(yù)見的困難，如資金、材料、施工等，從而延誤交工的日期。對(duì)此沒有具休的罰則，不僅可能打亂你的計(jì)劃，而且侵犯了你的合法權(quán)利。因此，你有權(quán)利獲得經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。這類條款應(yīng)當(dāng)是購買期房合同中的必備條款。

（五）有沒有樓宇物業(yè)管理的條款及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不少期房預(yù)售合同在簽字時(shí)都沒有物業(yè)管理?xiàng)l款，更沒有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)了。等搬進(jìn)去以后，往往會(huì)與物業(yè)管理公司在具體條款、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問題上爭(zhēng)執(zhí)不休。少數(shù)發(fā)展商故意不在簽合同時(shí)簽管理公約，是想以既成事實(shí)脅迫投資者，從而達(dá)到收取高額管理費(fèi)的目的。大部分發(fā)展商是不懂物業(yè)管理的必要性，想在銷售房屋中圖省事。等你收樓后發(fā)展商也想起要搞物業(yè)管理了，每月每平方米收你十幾元，也不是個(gè)小數(shù)目了。你如果對(duì)此沒作預(yù)算，就會(huì)很為難的

第三篇：擔(dān)保合同無效的責(zé)任處理

擔(dān)保合同無效的責(zé)任處理

http://擔(dān)保法2007-3-2 15:22:351317

擔(dān)保法司法解釋中還有一種情況沒有解釋，即主合同無效，擔(dān)保合同也無效時(shí)，擔(dān)保人應(yīng)如何承擔(dān)責(zé)任？這種情況與解釋第8條規(guī)定的情況不同。第8條規(guī)定的情況是，擔(dān)保合同作為從合同因主合同無效而無效。這里所說的主合同無效，擔(dān)保合同也無效的，是指這兩個(gè)合同都存在有無效的原因。對(duì)此，我認(rèn)為，擔(dān)保人的責(zé)任應(yīng)當(dāng)根據(jù)解釋第8條的規(guī)定處理。因此，擔(dān)保法司法解釋第8條應(yīng)當(dāng)修改為：“主合同無效而導(dǎo)致?lián)：贤瑹o效，或者主合同無效，擔(dān)保合同亦無效的，擔(dān)保人無過錯(cuò)的，擔(dān)保人不承擔(dān)民事責(zé)任；擔(dān)保人有過錯(cuò)的，擔(dān)保人承擔(dān)民事責(zé)任的部分，不應(yīng)超過債務(wù)人不能清償部分的1/3.”

《擔(dān)保法》第5第第2條款規(guī)定：“擔(dān)保合同被確認(rèn)無效后，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任?！边@一規(guī)定是符合民事責(zé)任的一般原理的。為了便于司法實(shí)踐操作，司法解釋對(duì)擔(dān)保合同無效后的責(zé)任處理作了規(guī)定，但這種解釋存在不合理之處。

（1）主合同無效而導(dǎo)致?lián)：贤瑹o效時(shí)，擔(dān)保人的責(zé)任。

《擔(dān)保法司法解釋》第8條規(guī)定：“主合同無效而導(dǎo)致?lián)：贤瑹o效，擔(dān)保人無過錯(cuò)的，擔(dān)保人不承擔(dān)民事責(zé)任；擔(dān)保人有過錯(cuò)的，擔(dān)保人承擔(dān)民事責(zé)任的部分，不應(yīng)超過債務(wù)人不能清償部分的1/3.”這一解釋的不合理之處除忽視了過錯(cuò)的作用外，還在于：

第一，確定承擔(dān)責(zé)任的根據(jù)不合理。按該條解釋，擔(dān)保人承擔(dān)責(zé)任的根據(jù)是“債務(wù)人不能清償”。顯然這種確定責(zé)任的根據(jù)是不合理的。因?yàn)?，在主合同無效的情況下，合同沒有履行的效力。而沒有履行效力的合同，也就無所謂“清償”，當(dāng)然也就不會(huì)存在“不能清償”問題，自然也就不能確定“不能清償部分”。

這一解釋以主合同有效情況下的債務(wù)人不能清償部分作為根據(jù)確定主合同無效情況下的擔(dān)保人的責(zé)任，實(shí)際上是擴(kuò)大了擔(dān)保人的責(zé)任范圍，因?yàn)樵谥骱贤瑹o效的情況下，責(zé)任人所承擔(dān)的責(zé)任范圍應(yīng)為信賴?yán)鎿p失，而不是履行利益損失。

第二，即使以債務(wù)人不能清償為根據(jù)確定擔(dān)保人的責(zé)任是合理的，但責(zé)任的分擔(dān)也不合理。因?yàn)?，債?quán)人、債務(wù)人、擔(dān)保人各自承擔(dān)不超過債務(wù)人不能清償部分1/3的責(zé)任，如果三人的過錯(cuò)程度相當(dāng)，債權(quán)人應(yīng)對(duì)自己的過錯(cuò)部分承擔(dān)1/3的責(zé)任，而另外2/3應(yīng)得到賠償。但是，按照本條解釋，債權(quán)人只能得到1/3的賠償。因?yàn)椋_定這種責(zé)任的根據(jù)是債務(wù)人不能清償?shù)牟糠?。既然債?wù)人已經(jīng)不能清償，再讓其承擔(dān)1/3的責(zé)任將是毫無意義，實(shí)際上是讓債權(quán)人對(duì)債務(wù)人的過錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任，而按照擔(dān)保法中的責(zé)任分配原理，債務(wù)人的過錯(cuò)只能由擔(dān)保人承擔(dān)。所以，本條的解釋明確損害了債權(quán)人的利益。

（2）主合同有效而擔(dān)保合同無效時(shí)，擔(dān)保人的責(zé)任。

《擔(dān)保法司法解釋》第7條：“主合同有效而擔(dān)保合同無效，債權(quán)人無過錯(cuò)的，擔(dān)保人與債務(wù)人對(duì)主合同債權(quán)人的經(jīng)濟(jì)損失，承擔(dān)連帶賠償責(zé)任；債權(quán)人、擔(dān)保人有過錯(cuò)的，擔(dān)保人承擔(dān)民事責(zé)任的部分，不應(yīng)超過債務(wù)人不能清償部分的1/2.”這種規(guī)定的不合理之處在于：沒有按照過錯(cuò)大小來確定責(zé)任，而是機(jī)械地規(guī)定擔(dān)保人的責(zé)任不超過債務(wù)人不能清償?shù)牟糠值?/2，這就忽視了過錯(cuò)在確定責(zé)任中的作用。就是說，即使擔(dān)保人的過錯(cuò)再大，如擔(dān)保人對(duì)擔(dān)保合同無效存在故意，而債權(quán)人對(duì)擔(dān)保合同無效僅存在一般過錯(cuò)，擔(dān)保人所承擔(dān)的責(zé)任也不能超過債務(wù)人不能清償部分的1/2.

第四篇：合同無效

《中華人民共和國(guó)合同法》

第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；

（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會(huì)公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定

第五篇：無效合同

無效合同是否受訴訟時(shí)效限制？如何起算時(shí)效期間？

在合同之訴中，訴訟時(shí)效是從合同中約定的履行期限屆滿之日開始計(jì)算的，即履行期限屆滿，而債務(wù)人不履行債務(wù)，說明債權(quán)人的權(quán)利受到侵害。如果合同中沒有約定履行期限，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十二條第（四）項(xiàng)規(guī)定“履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間?！痹趥鶛?quán)人要求債務(wù)人履行的合理期間內(nèi)，債務(wù)人沒有履行時(shí)，債權(quán)人的權(quán)利即受到侵害。這就是訴訟時(shí)效的起算日期。

但是，當(dāng)合同被認(rèn)定為無效時(shí)，自始無效，無效的合同，其約定也是無效的，包括關(guān)于履行期限的約定。根據(jù)《民法通則》五十八條規(guī)定“無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力。”第五十九條規(guī)定“被撤銷的民事行為從行為開始起無效。”《合同法》第五十六條規(guī)定“無效的合同或被撤銷的合同自始沒有法律約束力。”無效的合同，自簽訂之日便沒有法律效力，使得民事關(guān)系發(fā)生變化，由合同之債轉(zhuǎn)變?yōu)榍謾?quán)之債，顯然不再是合同之訴，而是侵權(quán)之訴。

合同無效，形成無效的民事關(guān)系，依過錯(cuò)責(zé)任原則分清各自應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任?！睹穹ㄍ▌t》第六十一條規(guī)定“民事行為被確認(rèn)為無效或者被撤銷后，當(dāng)事人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！薄逗贤ā返谖迨藯l規(guī)定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”如果無效合同糾紛受訴訟時(shí)效制度的限制，則在超過訴訟時(shí)效時(shí)，請(qǐng)求人便喪失勝訴權(quán)。

有人認(rèn)為，無效合同具有違法性，而違法行為不受法律保護(hù)，當(dāng)事人有權(quán)在任何時(shí)候請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)合同無效，如果認(rèn)為確認(rèn)合同無效應(yīng)受時(shí)效制度的限制，必然使違法的合同經(jīng)過一定時(shí)間得到法律的保護(hù)，與無效合同的立法宗旨和目的不符。

《民法通則》建立的訴訟時(shí)效制度，是為了督促權(quán)利人在訴訟時(shí)效期間內(nèi)行使自己的權(quán)利，使權(quán)利主體間的權(quán)利和義務(wù)及時(shí)了結(jié)，既促進(jìn)民事流轉(zhuǎn)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也保障社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序和財(cái)產(chǎn)關(guān)系的穩(wěn)定?！睹穹ㄍ▌t》第一百三十五條規(guī)定“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為2年?！辈⑽刺貏e規(guī)定是針對(duì)民事法律行為而排除無效民事行為。無效合同也是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中派生的，也有權(quán)利義務(wù)關(guān)系，無效合同的法律后果是返還財(cái)產(chǎn)并承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任，請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn)及要求過錯(cuò)方承擔(dān)損失賠償責(zé)任都屬于民事權(quán)利，當(dāng)然有訴訟時(shí)效，并且無效合同往往是違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而導(dǎo)致無效，根據(jù)非法活動(dòng)不能獲得比守法時(shí)更多的權(quán)利的公平原則，無效合同也不能超出訴訟時(shí)效期間的制約，否則，便是對(duì)非法行為的鼓勵(lì)和放縱，是不允許的。

最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問題的意見》第73條第二款規(guī)定，可撤銷的民事行為，自行為成立時(shí)起超過一年當(dāng)事人才請(qǐng)求撤銷的，人民法院不予保護(hù)?！逗贤ā返谖迨臈l規(guī)定了當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求撤銷“因重大誤解訂立的”、“在訂立合同時(shí)顯失公平的”合同，“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求撤銷?！钡谖迨鍡l規(guī)定具有撤銷權(quán)的請(qǐng)求人在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由的一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的，撤銷權(quán)消失。法律的明確規(guī)定表明，無效合同同樣受訴訟時(shí)效制度的限制。

當(dāng)合同在履行過程而沒有被認(rèn)為無效合同，且按照有效合同已經(jīng)超過訴訟時(shí)效時(shí)，一方當(dāng)事人起訴，并未請(qǐng)求確認(rèn)合同無效，法院認(rèn)定為無效合同，那么，是否超過訴訟時(shí)效？

如果認(rèn)為沒有超過訴訟時(shí)效，則違反了民法的公平原則，因?yàn)樵诤贤行У那闆r下，已經(jīng)超過訴訟時(shí)效，卻在違法而導(dǎo)致合同無效時(shí)獲得了比有效合同更長(zhǎng)的訴訟時(shí)效。如果認(rèn)為超過了訴訟時(shí)效，依據(jù)何在？因?yàn)橛行Ш贤?jì)算訴訟時(shí)效，是以合同中約定的履行期限來計(jì)算的，既然合同無效，合同的條款自然歸于無效，合同之債轉(zhuǎn)為侵權(quán)之債，不再按合同約定的履行期限來計(jì)算訴訟時(shí)效。

是否可以認(rèn)為從合同簽訂之日，合法權(quán)益即受到侵害，便產(chǎn)生了侵權(quán)責(zé)任，時(shí)效即應(yīng)從此時(shí)開始計(jì)算？但是，合同在被認(rèn)定無效前，就認(rèn)為在合同簽訂之日便產(chǎn)生了侵權(quán)責(zé)任對(duì)于無過錯(cuò)方是不公平的。無過錯(cuò)方在簽訂合同時(shí)根本不知道權(quán)利受到侵害，這樣計(jì)算時(shí)效，與《民法通則》規(guī)定的從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害之日起算訴訟時(shí)效是相抵觸的。怎樣確定無過錯(cuò)方？當(dāng)合同由于違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而導(dǎo)致無效時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為簽訂之日即為相應(yīng)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到侵害之日，至于其實(shí)際是否知道在所不問。若當(dāng)事人以合同無效為由請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn)，則當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)即應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利受到侵害，其訴訟時(shí)效期間從此時(shí)開始計(jì)算；而對(duì)方當(dāng)事人則應(yīng)從法院確認(rèn)合同無效之日起計(jì)算其訴訟時(shí)效期間；若當(dāng)事人沒有請(qǐng)求確認(rèn)合同無效，但法院最終判決認(rèn)定合同無效，則應(yīng)以判決認(rèn)定合同無效之日為訴訟時(shí)效的起算日期。

當(dāng)無效合同包含無效的擔(dān)保合同時(shí)的訴訟時(shí)效難以確定，關(guān)鍵在于“知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到侵害之日”難以確定。