第一篇：房地產(chǎn)策劃師職業(yè)培訓(xùn)實戰(zhàn)教程

房地產(chǎn)策劃師職業(yè)培訓(xùn)實戰(zhàn)教程

房地產(chǎn)策劃：是在房地產(chǎn)項目投資、開發(fā)營銷中運用科學(xué)規(guī)范的策劃行為，是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體目標(biāo)，以客觀的市場調(diào)研和市場定位為基礎(chǔ)，以獨特的概念設(shè)計為核心，綜合運用各種策劃手段，按一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)項目進(jìn)行創(chuàng)造性的規(guī)劃，并以具有可操作性的房地產(chǎn)策劃文本作為結(jié)果的活動。

房地產(chǎn)策劃分為：前期策劃，包括市場調(diào)查、項目定位、項目規(guī)劃建議、可行性研究和項目推廣建議，其業(yè)務(wù)重點在于產(chǎn)品定位；

中后期策劃，包括市場調(diào)查、項目推廣策劃和項目銷售策劃，其業(yè)務(wù)重點在于圍繞項目租售的推廣策劃和銷售策劃。

銷售代理費為銷售額的1.5%～3%

策劃師：是指從事房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)研、方案策劃、投資策劃、項目營銷推廣和項目運營等工作的人員。

對房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r、區(qū)域市場狀況、全市重點房地產(chǎn)項目及競爭項目的持續(xù)關(guān)注與調(diào)研 分析。

策劃助理的工作職責(zé)（開發(fā)商策劃助理）1.熟悉公司項目總體規(guī)劃情況及項目定位，熟悉項目的整體營銷策劃思路及年度計劃和月度 計劃。

2.參與公司廣告推廣計劃的方案確定，對廣告方案提供參考性意見。

3.協(xié)助策劃經(jīng)理完成項目前期的市場調(diào)查和競爭對手的分析工作，并完成市場調(diào)查分析報告 的撰寫工作。

4.根據(jù)公司項目要求及廣告、促銷方案，大量收集有關(guān)廣告、促銷資料，為公司的廣告、促銷活動作充分的信息資料準(zhǔn)備。

5.根據(jù)廣告策劃方案，為公司的廣告撰寫相關(guān)文稿，報策劃經(jīng)理審批后應(yīng)用。

6.依據(jù)項目推廣方案及其要求，與平面設(shè)計師一起為促銷活動設(shè)計促銷宣傳品、禮品；具體負(fù)責(zé)促銷物品的文字設(shè)計，并配合相關(guān)部門完成制作工作。

7.負(fù)責(zé)宣傳畫冊、網(wǎng)站、采訪文章等材料的編輯、整理和審核工作。

8.協(xié)助策劃經(jīng)理處理與廣告公司、策劃公司及媒介之間的關(guān)系，保證良好的外部合作環(huán)境。9.負(fù)責(zé)公司內(nèi)部刊物所需的各種文字材料的收集、整理及編輯工作，保證內(nèi)部刊物的宣傳質(zhì)量。

10.協(xié)助策劃經(jīng)理完成外部各合作機(jī)構(gòu)的公關(guān)工作。

11.完成策劃經(jīng)理交辦的其他工作任務(wù)。

房地產(chǎn)策劃報告：是房地產(chǎn)策劃師提供給開發(fā)商的對項目的調(diào)研、分析、論證、研究后得出的書面報告。

房地產(chǎn)策劃的工作內(nèi)容

1.項目案前策劃基礎(chǔ)

（1）建筑套型對比分析方案

（2）建筑主體技術(shù)指標(biāo)對比分析（3）建筑造型對比分析

（4）建材設(shè)備對比分析（5）社區(qū)功能對比分析（6）市政配套與政策對比分析（7）項目賣點匯總分析（8）項目缺陷匯總分析（9）項目發(fā)展計劃制定（10）項目形象定位

（11）物業(yè)管理介入優(yōu)劣對比分析（12）物業(yè)管理形象定位 2.項目包裝策劃推廣

（1）項目主題定位

（2）CIS形象定位（3）平面形象設(shè)計

（4）項目相關(guān)單位形象配合管理方案制定（5）營銷承諾管理方案確定（6）促銷計劃執(zhí)行方案制定（7）促銷讓利方案制定（8）營銷道具確定

（9）媒體廣告計劃制定（10）媒體執(zhí)行策略制定（11）活動執(zhí)行策略制定（12）傳播契機(jī)策略制定 3.項目組織策劃管理

（1）崗位人員組織設(shè)計（2）崗位職責(zé)制定

（3）崗位獎懲制度制定

（4）營銷服務(wù)和問客答確定

（5）客戶接待管理方案制定

（6）辦公環(huán)境、設(shè)施、道具管理方案制定（7）營銷統(tǒng)計制度制定

（8）營銷檔案管理制度制定（9）信息匯總管理制度制定（10）營銷培訓(xùn)計劃確定

（11）部門協(xié)調(diào)管理辦法制定（12）政府協(xié)調(diào)管理方案制定 4.項目銷售方案策劃

（1）房屋上市計劃制定（2）價格制定

（3）付款方式確定（4）銷售執(zhí)行方案制定（5）（6）（7）（8）銷售指標(biāo)計劃制定 銷售獎懲計劃制定 銷售費用預(yù)算 資金流量控制

（9）成本控制

（10）目標(biāo)消費者分析（11）目標(biāo)區(qū)域市場分析（12）目標(biāo)競爭分析

項目市場調(diào)研報告模板

一、市場環(huán)境調(diào)查分析：宏觀市場環(huán)境分析：1.政治法律環(huán)境分析

2.社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

3.社會文化環(huán)境分析

4.社會人口環(huán)境分析

XX市房地產(chǎn)市場分析：1.XX市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

2.XX市房地產(chǎn)市場特征分析

3.XX市城市建設(shè)發(fā)展分析

4.結(jié)論

二、區(qū)域市場調(diào)研：XX區(qū)整體市場概述：1.XX區(qū)商品房市場整體分析

2.XX區(qū)各片區(qū)市場特征分析

3.XX區(qū)經(jīng)典商品房介紹（重點分析物業(yè)成敗的關(guān)鍵因素）

項目所在片區(qū)介紹：1.片區(qū)總體概況

2.片區(qū)歷史沿革及現(xiàn)狀

3.片區(qū)土地利用現(xiàn)狀

4.片區(qū)商品房市場現(xiàn)狀

5.片區(qū)各項配套設(shè)施介紹

6.片區(qū)交通組織現(xiàn)狀

7.片區(qū)SWOT分析

與項目相關(guān)的規(guī)劃介紹：包括城市總體規(guī)劃、次區(qū)域規(guī)劃以及片區(qū)規(guī)劃的相關(guān)內(nèi)容

相關(guān)調(diào)研部分（重點分析物業(yè)成敗的關(guān)鍵因素）：

1.片區(qū)在售商品房調(diào)研，填寫明細(xì)調(diào)研表

2.片區(qū)在售商品房分析 3.規(guī)劃設(shè)計要點評析

4.項目周邊環(huán)境、交通情況、配套設(shè)施介紹 5.項目定位分析

6.項目銷售推廣策略分析 7.項目SWOT分析

分析部分：1.片區(qū)商品房市場現(xiàn)狀及特征分析

2.片區(qū)內(nèi)商品房供求關(guān)系分析

3.片區(qū)內(nèi)商品房物業(yè)類型分析

4.片區(qū)內(nèi)商品房戶型特征分析

5.片區(qū)內(nèi)商品房價格特征分析

6.片區(qū)內(nèi)商品房銷售特征分析

總結(jié)：1.片區(qū)商品房市場總結(jié)

2.片區(qū)商品房成敗的關(guān)鍵因素總結(jié)

3.片區(qū)未來商品房市場預(yù)測分析

4.片區(qū)供求關(guān)系趨勢預(yù)測分析

5.片區(qū)價格趨勢預(yù)測分析

6.項目未來競爭預(yù)測分析

三、相關(guān)結(jié)論：未來市場預(yù)測：1.2～3年片區(qū)供應(yīng)量預(yù)測 2.價格走勢預(yù)測 3.需求趨勢預(yù)測 4.客戶消費趨勢預(yù)測

項目定位報告模板

一、項目分析：項目概況

項目SWOT分析：1.項目優(yōu)勢分析（Strength）

2.項目劣勢分析（Weakness）

3.項目機(jī)會點分析（Opportunity）4.項目威脅點分析（Threat）

二、項目定位：客戶群定位：1.片區(qū)在售樓盤主要客戶構(gòu)成及銷售效果分析

2.競爭項目的客戶定位

3.本項目外銷市場可行性分析

4.本項目目標(biāo)市場定位（內(nèi)外銷比例、自住投資比例設(shè)定）

5.本項目目標(biāo)客戶需求及定位分析

物業(yè)形象定位：1.片區(qū)在售及潛在樓盤的形象定位特點

2.本項目定位：（1）物業(yè)功能定位及闡釋

（2）物業(yè)形象定位及闡釋

（3）項目命名及LOGO建議

（4）主要宣傳口號建議

物業(yè)戶型定位：1.周邊在售項目及潛在競爭項目戶型定位分析

2.本項目戶型、面積定位建議

3.本項目戶型定位建議

4.與競爭項目的比較分析

物業(yè)價格定位：1.定價的影響因素

2.定價的基本原則

3.參考均價評定

4.項目預(yù)期售價

項目產(chǎn)品規(guī)劃報告模板

一、項目概況：宗地位置：宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融

區(qū)等）的地理位置

宗地現(xiàn)狀：1.四至范圍

2.地勢平坦?fàn)顩r、自然標(biāo)高，以及與周邊地勢比較

3.地面狀況

4.地面現(xiàn)有居民情況 5.地下情況

6.土地的完整性

7.地質(zhì)情況

項目周邊的社區(qū)配套：

一、周邊3000m范圍內(nèi)的社區(qū)配套

1.交通狀況

2.大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況 3.醫(yī)院等級和醫(yī)療水平

4.大型購物中心、主要商場和菜市場 5.文化、體育、娛樂設(shè)施 6.公園 7.銀行 8.郵局 9.其他

二、宗地周邊3000m外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套

現(xiàn)狀

（1）項目周邊環(huán)境 1.治安狀況 2.空氣狀況 3.噪聲情況 4.污染情況 5.危險源情況 6.周邊景觀

7.風(fēng)水狀況

8.近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化 9.其他

（2）大市政配套

1.道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 2.供水狀況

3.污水、雨水排放

4.通信

5.永久性供電而后臨時施工用電 6.燃?xì)?/p>

7.供熱及生活熱水

項目規(guī)劃控制要點：1.總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

2.住宅建筑面積、公用建筑面積、公建的內(nèi)容，以及并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積

3.綜合容積率、住宅容積率

4.建筑密度 5.控高 6.綠化率

7.其他

項目土地價格：1.土地價格計算的方法

2.從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套設(shè)施、市場

發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力作初步評估

3.與近幾年相臨地塊的土地價格比較分析

4.立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點的比較分析

二、市場分析：區(qū)域住宅市場成長狀況

區(qū)域住宅市場簡述：1.形成時間

2.各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況

3.購買人群變化

區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近3～5年）：1.開工量/竣工量

2.銷售量/供需比

3.平均售價

區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢

區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品的供應(yīng)狀況：1.各檔次產(chǎn)品的供應(yīng)狀況

2.各檔次產(chǎn)品的集合特征

3.平均售價

4.開發(fā)規(guī)模

5.產(chǎn)品形式

6.平均消化率

7.平均容積率

8.物業(yè)在區(qū)域內(nèi)的分布特征

結(jié)論:1.區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢

2.區(qū)域市場目標(biāo)客戶層研究和市場定位

三、規(guī)劃設(shè)計初步分析：1.規(guī)劃設(shè)計的可行性分析

2.規(guī)劃設(shè)計的初步概念

項目前期策劃報告模板

一、項目概況：1.地理位置

2.地塊現(xiàn)狀

3.綠化、自然景觀

4.周邊交通情況

5.周邊生活、教育配套

6.地塊人文環(huán)境

7.片區(qū)在城市規(guī)劃中的地位

8.規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

9.綜合評述

二、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢：1.房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境分析：

（1）宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析

（2）國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響（3）整體規(guī)劃對房地產(chǎn)市場的影響

（4）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對房地產(chǎn)市場的影響（5）重大利好政策對房地產(chǎn)市場的影響

（6）綜合評述

2.土地市場分析

三、地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)查分析：1.區(qū)域房地產(chǎn)市場情況分析：

（1）區(qū)域銷量分析（2）區(qū)域產(chǎn)品分析

2.地塊周邊區(qū)域市場分析

3.區(qū)域二手房市場情況分析 4.地塊周邊二手房市場狀況 5.綜合分析

四、競爭項目的市場定位情況調(diào)查分析：1.區(qū)域附近大型居住區(qū)綜合分析

2.區(qū)域附近大型居住區(qū)內(nèi)項目綜合分析

3.典型樓盤介紹：

（1）項目概念主題特點及推廣手法和主題（2）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（3）規(guī)劃設(shè)計

（4）戶型面積及比例

（5）目標(biāo)客戶（6）價格定位

（7）項目進(jìn)度（工程、推廣、銷售）（8）配套設(shè)施

（9）環(huán)境設(shè)計及立面造型（10）優(yōu)劣勢分析及可借鑒之處

五、消費群體調(diào)查分析

六、項目SWOT分析

七、項目定位：1.項目客戶定位

2.項目產(chǎn)品定位

3.項目價格定位

4.項目形象定位

八、項目發(fā)展思路：1.操作思路

2.總體規(guī)劃建議

3.產(chǎn)品形式建議

4.戶型及面積比例建議

5.戶型功能及結(jié)構(gòu)建議

6.小區(qū)商業(yè)面積及商業(yè)功能設(shè)置建議

7.配套建議

8.分期建議

項目推廣策劃報告模板

一、市場調(diào)研：1.前言：本次市場調(diào)研的背景、動機(jī)、運用手段和目的等

2.市場分析：（1）當(dāng)前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量和積壓總量）

（2）區(qū)域市場分析（銷售價格、成交情況）

3.近期房地產(chǎn)行業(yè)的有關(guān)政策、法規(guī)和金融形勢

4.競爭個案項目調(diào)查與分析

5.消費者分析：（1）購買者地域分布

（2）購買者動機(jī)

（3）功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設(shè)施、價格和付款方式）

（4）購買時機(jī)、季節(jié)性

（5）購買反應(yīng)（價格、規(guī)劃和地點等）

（6）購買頻度

6.結(jié)論

二、項目環(huán)境調(diào)研：1.地塊狀況：（1）位置

（2）面積

（3）地形（4）地貌（5）性質(zhì)

2.地塊本身的優(yōu)劣勢

3.地塊周圍景觀（前后左右、遠(yuǎn)近景、人文景觀、綜述）

4.環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪聲、土地、社會治安）

5.地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）

6.公共配套設(shè)施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)

院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店等）

7.地塊地理條件的強(qiáng)弱勢分析（SWOT矩陣分析圖、綜合分析）

三、營銷策劃：

（一）項目產(chǎn)品分析：

1.項目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）

2.建筑規(guī)模與風(fēng)格

3.建筑布局和結(jié)構(gòu)（實用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線）

4.裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素，是進(jìn)口還是國產(chǎn)，保安、消防、通信）

5.功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）

6.物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理，收費水平、管理內(nèi)容等）

7.開發(fā)商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)）

8.結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）

（二）目標(biāo)客戶分析

1.經(jīng)濟(jì)背景：（1）經(jīng)濟(jì)實力

（2）行業(yè)特征：

1）公司（實力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）

2）家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）

2.文化背景（推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式）

（三）價格定位：1.理論價格（達(dá)到銷售目標(biāo)）

2.成交價格

3.租金價格

4.價格策略

（四）入市時機(jī)、入市姿態(tài)

（五）廣告策略：1.廣告的階段性劃分

2.階段性的廣告主題

3.階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

4.廣告效果監(jiān)控

（六）媒介策略：1.媒介選擇

2.軟性新聞主題

3.媒介組合 4.投放頻率

5.費用估算

（七）推廣費用：1.現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）

2.印刷品（銷售文件、售樓書）

3.媒介投放

四、概念設(shè)計：1.小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織

2.小區(qū)容積率的敏感性分析

3.小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）

4.小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會所、購物等）

5.小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運用示意

6.小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意

7.小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系

8.小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分

9.小區(qū)環(huán)境綠化概念

10.小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意

五、識別系統(tǒng)：

（一）核心部分：1.名稱

2.標(biāo)志

3.標(biāo)準(zhǔn)色

4.標(biāo)準(zhǔn)字體

（二）運用部分：1.現(xiàn)場：（1）工地圍板.（2）彩旗

（3）掛幅

（4）歡迎牌

2.營銷中心：（1）形象墻

（2）門楣標(biāo)牌

（3）指示牌

（4）展板規(guī)范

（5）胸卡

（6）工作牌

（7）臺面標(biāo)牌

3工地辦公室：（1）經(jīng)理辦公室

（2）工程部

（3）保安部

（4）財務(wù)部

4.功能標(biāo)牌：（1）請勿吸煙

（2）防火、放電危險

（3）配電房

（4）火警119

（5）消防通道

（6）監(jiān)控室

房地產(chǎn)基本基礎(chǔ)知識

第一部分

房地產(chǎn)業(yè)概述

一、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念及特性

1、房地產(chǎn)基本概念

1）、“房地產(chǎn)”顧名思義是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，在法律上一般叫不動產(chǎn)。它主要是相對于動產(chǎn)而言，其要求特點就是不能移動位置，具有長時期的穩(wěn)定性，正因此房地產(chǎn)經(jīng)常作為公司或個人投資保值或升值取利的主要方式。

在我國房地產(chǎn)的所有及買賣行為主要指房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的移動及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，土地產(chǎn)權(quán)是我國所有，至高無上不可以買賣的。

2）、“房地產(chǎn)業(yè)”，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)的范疇，是指從事房地產(chǎn)經(jīng)營、開發(fā)、銷售、租賃等活動而取得經(jīng)濟(jì)效益的行業(yè)，在高速發(fā)展的國家中房地產(chǎn)業(yè)總是扮演著國民經(jīng)濟(jì)中極其重要的角色，在現(xiàn)代的社會中任何企業(yè)與個人的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)，企業(yè)需要辦公場所、生產(chǎn)場所、經(jīng)營場所，職工需要安排住所，同時企業(yè)的發(fā)展需要更換公司工作環(huán)境擴(kuò)大規(guī)模、改變形象，個人的發(fā)展也需要更換居住生活環(huán)境來提高自我價值和生活品質(zhì)，所以房地產(chǎn)業(yè)從它誕生那天起，就決定了它的地位。

2、房地產(chǎn)的特性

（1）

不可移動性

（2）

獨一無二性

（3）

壽命長久性

（4）

數(shù)量有限性

（5）

用途多樣性

（6）

相互影響性

（7）

易受限制性

（8）

價值高大性

（9）

難以變化性

（10）保值增值性

二、房地產(chǎn)業(yè)的分類

房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的一種。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)居間介紹、代理的經(jīng)營活動。主要是接受開發(fā)商的委托銷售其開發(fā)的新商品房和二手房的買賣、租賃、置換等業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)中介服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)營活動中一個重要的組成部分。2001年8月15日建設(shè)部頒發(fā)的第97號令《中介服務(wù)管理規(guī)定》對房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理、中介服務(wù)人員資格管理、中介業(yè)務(wù)活動管理等的要求等內(nèi)容做出了明確的規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門是房地產(chǎn)中介服務(wù)的行業(yè)主管部門。

1、中介服務(wù)人員的資格管理

①房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊生效。

經(jīng)紀(jì)活動的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊生效。

2、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理

設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的條件：

①有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)：

②有固定的服務(wù)場所；

③有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費。

④有規(guī)定數(shù)量的專業(yè)人員。從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的50％以上；從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價師；從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。

⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的資金和人員條件，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門審察批準(zhǔn)后，向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請設(shè)立登記。在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門備案。

三、房地產(chǎn)代理

房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在受托權(quán)限內(nèi)，以委托人名義與第三者進(jìn)行交易，并由委托人直接承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的經(jīng)濟(jì)行為。

商品房銷售代理是目前房地產(chǎn)代理活動的主要形式，一般由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受房地產(chǎn)開發(fā)商委托，負(fù)肅商品房的市場推廣和具體的銷售工作。

目前，在我國房地產(chǎn)市場上，最為普遍、從業(yè)機(jī)構(gòu)和人數(shù)最多的業(yè)務(wù)形式是房地產(chǎn)二級市場的商品房銷

(預(yù))售代理業(yè)務(wù)及房地產(chǎn)三級市場的存量房租售居間業(yè)務(wù)這兩種形式。其中，從事商品房銷售、存量房買賣、租賃和交換業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)中最主要的類型。

四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員技術(shù)能力與職責(zé)

凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊生效。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格是進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動關(guān)鍵崗位和發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件：取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)入?yún)f(xié)理從業(yè)資格，是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的基本條件。

l、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)技術(shù)能力

①

具有一定的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論和相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論水平，并具有豐富的房地產(chǎn)專業(yè)知識；

②

能夠熟練掌握和運用與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)相關(guān)法律、法規(guī)和行業(yè)管理的各項規(guī)定；

③

熟悉房地產(chǎn)市場的流通環(huán)節(jié)，具有熟練的實務(wù)操作的技術(shù)和技能；

④

具有豐富的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實踐經(jīng)驗和一定資歷，熟悉市場行情變化，有較強(qiáng)的創(chuàng)新和開拓能力，能創(chuàng)立和提高企業(yè)的品牌；

⑤有—定的外語水平。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的職業(yè)技術(shù)能力：

①了解房地產(chǎn)的法律、法規(guī)及有關(guān)行業(yè)管理的規(guī)定；

②具有一定的房地產(chǎn)專業(yè)知識；

③掌握一定的房地產(chǎn)流通的程序和實務(wù)操作技術(shù)及技能。

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的權(quán)利

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人享有以下權(quán)利：

①依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；

②加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)鍵崗位；

③指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行各種經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；

④經(jīng)所在機(jī)構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同等重要文件；

⑤要求委托人提供與交易有關(guān)的資料；

⑥有權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令；

⑦執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并獲得合理的傭金。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人享有以下權(quán)利：

①依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)；

②加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)鍵崗位；

③指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)力進(jìn)行各種經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)；

④經(jīng)所在機(jī)構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)合同等重要文件；

⑤

要求委托人提供與交易有關(guān)的資料；

⑥

有權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令；

⑦

執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)并獲得合理的傭金；

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理享有以下權(quán)利：

①有權(quán)加入房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)；

②協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處理經(jīng)濟(jì)有關(guān)事務(wù)并獲得合理的報酬；

3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)

①遵守法律、法規(guī)及有關(guān)行業(yè)管理的規(guī)定和職業(yè)道德規(guī)范；

②不得同時受聘于兩個或兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；

③接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水平；

④向委托人披露相關(guān)信息，充分保障委托人的權(quán)益，完成委托業(yè)務(wù)；

⑤為委托人保守商業(yè)秘密。

五、房地產(chǎn)市場的涵義

房地產(chǎn)市場的涵義有廣義和狹義之分，狹義房地產(chǎn)市場，是指專門用來進(jìn)行房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等交易活動的經(jīng)營場所，主要指房地產(chǎn)交易所。

廣義的房地產(chǎn)市場，是指整個社會房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和，而一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、媒介體、價格、資金運行機(jī)制等因素構(gòu)成的綜合系統(tǒng)。

六、房地產(chǎn)市場的特點

1、市場信息不充分。價格不公開，買賣方缺少溝通，有時不能真實反映物業(yè)價值。

2、市場區(qū)域性強(qiáng)，因其不動固定，無法流通，具有明顯區(qū)域性。

3、市場對商品短期供求變化反映不靈敏，因其生產(chǎn)工期長，投資大。

4、市場壟斷與競爭并存，土地地產(chǎn)國家壟斷。

5、市場調(diào)節(jié)機(jī)制與計劃調(diào)節(jié)機(jī)制共同作用。

七、房地產(chǎn)市場的分類

房地產(chǎn)市場分為地產(chǎn)市場和房產(chǎn)市場兩大類

◆

地產(chǎn)市場按流通形式劃分，可以分為土地買賣市場，土地使用權(quán)出讓市場（一級市場）和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場（二級市場）。

◆

房產(chǎn)市場按流通形式劃分房產(chǎn)市場可分為買賣市場，房屋租賃市場、房屋調(diào)換市場三種。

第二部分 房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識

一、建筑物的分類

1、按建筑物的使用性質(zhì)分類

建筑物按使用性質(zhì)（即用途），通常分為生產(chǎn)性建筑，即工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑：非生產(chǎn)性建筑，即民用建筑。民用建筑根據(jù)建筑物的使用功能，可分為居住建筑和公共建筑兩大類。

（1）

居住建筑

居住建筑是供人們生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高檔住宅、公寓、別墅等。

（2）

公共建筑

公共建筑是供人們進(jìn)行各項社會活動的建筑物，公共建筑按使用特點，可以分為以下一些建筑類型；

生活服務(wù)性建筑：食堂、菜場、浴室、理發(fā)店等；

文教建筑：學(xué)校、圖書館、學(xué)生實驗室等；

托幼建筑：托兒所、幼兒園等；

科研建筑：研究所、科學(xué)實驗樓等；

醫(yī)療建筑：醫(yī)院門診所、療養(yǎng)院、急救中心等；

商業(yè)建筑：商店、商場、貿(mào)易市場、飯店、餐廳以及相關(guān)設(shè)施；

體育建筑：體育場(館)、游泳池(館)等服務(wù)于體育運動的房屋建筑；

文娛建筑：劇院、會堂、博物館、文化館、展覽館等；

交通、郵電建筑：火車站、汽車站、航空港、水上客運站、郵政大樓、電報、電話局等用于交通、郵政、電訊的建筑；

其他建筑：如園林建筑、紀(jì)念性建筑、加油站、煤氣站、消防站等設(shè)施。

2、按建筑物的結(jié)構(gòu)類型和材料分類

建筑物按結(jié)構(gòu)類型和所用的建筑材料可分為磚木結(jié)構(gòu)建筑、磚混結(jié)構(gòu)建筑、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑、鋼結(jié)構(gòu)建筑。

一般說來，低層建筑采用磚木結(jié)構(gòu)的較多，多層建筑采用磚混結(jié)構(gòu)的較多，高層建筑采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，有大跨度要求的體育館、大劇院多采用鋼結(jié)構(gòu)。

3、按建筑物的層數(shù)分類

低層建筑：一般指一至三層的房屋，多為住宅、別墅、幼兒園、中小學(xué)校、小型的辦公樓以及輕工業(yè)廠房等。

多層建筑：一般指四至七層的房屋，多為居民住宅樓、普通辦公樓等。

高層建筑：一般指七層以上的房屋。一般地，12層以下又稱小高層住宅。

對于高層建筑，國際上通行的做法是劃分為4類：

1.低高層建筑：層數(shù)為9～16層，建筑總高度25～50m；

2.中高層建筑：層數(shù)為17～25層，建筑總高度50～75m；

3.高高層建筑：層數(shù)為26～40層，建筑總高度75～100m；

4.超高層建筑：層數(shù)在40層以上，建筑總高度在100m以上。

二、房屋建筑的構(gòu)造

—幢建筑物，一般是由基礎(chǔ)、墻、柱、梁、樓板層、地坪層、樓梯、屋頂、門窗、陽臺和雨蓬等幾大部分構(gòu)成，它們在不同的部位，發(fā)揮著各自的作用。

1、基礎(chǔ)：是位于建筑物最下部的承受構(gòu)件，承受著建筑物的全部荷載，并將這些荷載傳給地基，使之穩(wěn)定安全的結(jié)構(gòu)體系，一般均設(shè)在地面以下。

2、墻：墻是建筑物的承受構(gòu)件和圍護(hù)構(gòu)件，與外界直接接觸的建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)部分統(tǒng)稱為外墻。

3、樓板層：樓板層是房屋建筑中與土層相接的部分，它承受著底層房屋的荷載。

4、樓梯：樓梯是房屋建筑的垂直交通設(shè)施，供人們上下樓層和緊急疏散之用。

5、屋頂：屋頂是建筑物頂部的外部圍護(hù)構(gòu)件和承受構(gòu)件。

平屋頂（坡度5％，通常2％-3％）、坡屋頂（大于10％）和其它形式三類

作用：防水、結(jié)構(gòu)、保溫、隔熱、建筑藝術(shù)要求。

屋頂分類：

①

屋頂是由層面、屋頂承重結(jié)構(gòu)、隔熱層、頂棚組成。

四大類：平頂、坡屋頂、曲面屋頂、多波式屋頂

②

屋頂：剛性〈可承重〉

柔性〈不可承重〉

③

屋頂防漏：三氈四油

④

屋頂隔熱：水泥蛭石

⑤

交通、環(huán)境、地理位置與小區(qū)的重要性。

⑥

總體的建筑風(fēng)格的表現(xiàn)形式〈以具體實例為標(biāo)準(zhǔn)〉

6、門窗：建筑中各隔斷間的通行口，有扇或無扇（門洞）謂門，用來采光、通風(fēng)或傳遞、觀察的洞口（不作通行用）謂窗。門和窗是解決建筑使用功能主要手段。門主要起內(nèi)外交通和分隔房間之用；窗的主要作用是采光和通風(fēng)，同時也起分隔和圍護(hù)的作用。門和窗是解決建筑使用功能主要手段。

7、陽臺：樓層建筑中，人們與外界空間聯(lián)系的主要方式，有三面敞開的，也有半敞開的，或一面敞開的，或封閉的。

8、隔斷：區(qū)別使用功能，使之互不干擾，是建筑設(shè)計中組織功能空間、劃分平面的主要手段。有全隔、半隔、透明、半透、不透等區(qū)別。

二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識名詞解釋

1、用地性質(zhì)：指規(guī)劃用地的使用功能，一般分為住宅用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地、綠化用地。

2、用地面積：指規(guī)劃地塊規(guī)定的面積范圍。

3、占地總面積：建筑占用土地的面積，又稱建筑占地。小區(qū)占地面積包括所有占用的面積（包括綠化道路等等）。

4、建筑總面積：一般指某小區(qū)或某組團(tuán)所有建筑物（包括公共設(shè)施建筑）的面積之和。

5、建筑密度：規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與用地面積之比，用以說明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。通常以上限控制。

6、建筑高度：指由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點的垂直距離。

7、紅線：由政府有關(guān)部門規(guī)定的用地范圍。一般以紅筆在地形圖上圈定。，寫上批準(zhǔn)意見及日期、簽字、蓋章后生效。

8、建筑紅線后退距離：指建筑相對于規(guī)劃內(nèi)道路紅線后退的距離，通常以下限控制。

9、容積率：指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑的總面積與建筑用地面積之比。容積率可根據(jù)需要制定上限和下限，容積率的下限保證地塊開發(fā)的效益，防止無效益或低效益開發(fā)造成的土地浪費；容積率上限防止過度開發(fā)帶來的城市基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷運行。

10、建筑間距：建筑物與建筑物外墻水平線之間的直線距離，一般以間距和樓高度之比表示。

11、綠化率：規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃用地面積的比率，用以說明綠化分布的疏密程度。通常以下限控制。（綠地不包括屋頂、曬臺的人工綠地）

12、配套：使功能達(dá)到完善的措施；建筑中有社會公共設(shè)施配套，小區(qū)生活環(huán)境配套；住宅內(nèi)部有生活設(shè)施配套等，其程序由于標(biāo)準(zhǔn)不同而不同。

13、生地：

只是一塊土地，未達(dá)到可蓋房的要求（水、電、煤都沒有）。

14、熟地：

達(dá)到三通一平的稱為熟地，三通一平只是達(dá)到施工要求。

15、何為“三通一平”

“三通”指通電、通水、通路，“一平”指土地平整。

16、何為“七通一平”

達(dá)到了人口居住的要求，“七通”是指通電、通水、通煤氣、通電訊、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。

17、土地使用權(quán)的最高出讓年限？

1.居住用地70年；

2.工業(yè)用地50年；

3.教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；

4.商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

⑤.綜合或其它用地50年。

18、.房屋的保修內(nèi)容與保修期限？

答：1.屋面防水為5年；

2.土建為1年，具體包括：

a.墻面、樓（地）面空鼓、開裂、起砂；

b.墻面、頂棚抹灰層脫落、吊頂破損；

c.墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室管道滲漏；

d.門窗翹裂、粉刷起殼、開裂、脫落，五金件損壞；

3.衛(wèi)生潔具為1年；

4.電氣管線、上下水管線及燈具、電器開關(guān)為2年；

5.管道堵塞為2個月；

6.供冷、供熱系統(tǒng)和設(shè)備為2個供冷期及2個供暖期。

19、樓花：即未完成的商品房，也叫期房。

20、居住人口密度：居住人口密度＝居住總?cè)丝?總用地面積（600～800人/公頃）

21、公共建筑比例：公共建筑比例＝公共建筑面積/住宅建筑面積，一般為16%～20%

配套商業(yè)面積比例：配套商業(yè)面積/住宅建筑面積（規(guī)定為5%

22、何為磚混結(jié)構(gòu)建筑？

答：磚混結(jié)構(gòu)建筑的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架。這類建筑物的建造層數(shù)一般在6層以下，造價較低，但抗震性能較差，開間和進(jìn)深的尺寸及層高都受到一定的限制，所以，這類建筑物正逐步被鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物所替代。

23、何為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑？

答：鋼筋混凝土的承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻（剪力墻）、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成。其圍護(hù)構(gòu)件如外墻、隔墻等，是由輕質(zhì)磚或其它砌體做成。它的特點是結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性強(qiáng)，抗震性能好，耐用年限較長。從多層到高層，甚至超高層建筑都可以用此類結(jié)構(gòu)。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的結(jié)構(gòu)主要有：框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、框架筒體結(jié)構(gòu)和筒中筒等。

24、預(yù)售房屋需要那些基本條件？

答：1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

3.按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

4.開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

25、土地使用權(quán)出讓：是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

26、土地使用權(quán)劃撥：是指有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。

三、建筑識圖

一套完整的建筑施工圖包括建筑總平面圖、建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、暖通幾空調(diào)施工圖、給排水施工圖、電器施工圖等。

1、總平面圖：用來說明建筑物所在具體位置和周圍環(huán)境關(guān)系的平面圖，一般在圖上標(biāo)出擬建建筑物和周圍已建建筑物的外形、層數(shù)和它們的相對位置關(guān)系，標(biāo)出建筑物周圍的地形、道路、水源、電源等，圖上一般繪有指北針。

2、建筑施工圖：包括建筑平面圖，建筑立面圖、建筑剖面圖。

建筑平面圖：按一定比例繪制的建筑物水平剖視圖，表示建筑物的平面形狀、水平方向(出入口、走廊、樓梯、房間、陽臺等)的布置和組合關(guān)系。是全套圖紙中具有重要引導(dǎo)作用的圖紙。

建筑立面圖：按一定比例繪制的建筑物在垂直方向上的投影圖，主要表示建筑物的外觀形狀，是做外部裝修的外部依據(jù)。

建筑剖面圖：按一定比例繪制的把建筑物沿豎直方向剖開的投影圖，主要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系。

3、結(jié)構(gòu)施工圖：主要表明建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)的設(shè)計內(nèi)容，同時反映建筑、給排水、暖通、電氣等專業(yè)對結(jié)構(gòu)的要求。

在房屋銷售中最常用的是戶型圖，它是將建筑平面圖簡化，以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房間的相對位置。

4、效果圖：有小區(qū)總體效果圖和裝修效果圖，是由專業(yè)人員設(shè)計的，在建筑物尚未建成前對建筑物的多種描述，是一種對建筑物進(jìn)行美化的方法。

五、房屋面積的規(guī)定和測算

1、各種面積概念

（1）住宅結(jié)構(gòu)面積：是指住宅的所有承重墻或柱和非承重墻所占面積的總和，即外墻、內(nèi)墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。人們常說的居住面積和使用面積都不含結(jié)構(gòu)面積。

（2）居住面積：是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。

（3）使用面積：扣除公用（樓梯、電梯、公用的配電間、走道、電梯間、管道間）面積，房屋結(jié)構(gòu)占用面積，以及戶內(nèi)走道、樓梯、玄關(guān)等面積后，所剩實際生活使用的面積。

（4）建筑面積：建筑物全部面積，分每戶建筑面積、單元建筑面積和每幢樓建筑面積，系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。

(5)房屋的產(chǎn)權(quán)面積：系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。

(6)房屋的共有建筑面積：系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

（7）出房率（得房率）：指住宅的凈使用面積占銷售面積（包括公用部分面積）之比。銷售面積一樣的凈使用面積不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面積分?jǐn)偟枚?，出房率就要低一些?/p>

（8)套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成；

(9)套內(nèi)房屋使用面積：為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積計算。

(10)套內(nèi)墻體面積：是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積。

2、有關(guān)房屋面積的規(guī)定和測算

（1）多層房屋的建筑面積按每層建筑面積的總和計算。

（2）穿過房屋的通道、房屋內(nèi)的門廳、大廳不分層高均按一層面積計算，回廊部分按其投影計算面積。

（3）房屋內(nèi)的技術(shù)層、夾層、地下室、半地下室，層高超過2.20米的，按其上口外墻外圍水平面積計算。

（4）封閉式陽臺按其外圍投影面積計算。凸陽臺按其投影面積的一半計算。

（5）共有公共面積的分?jǐn)傆嬎悖?/p>

每戶應(yīng)攤面積=共有公用房屋建筑面積的總和/各戶房屋建筑面積之和*該戶房屋建筑面積

3、商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括

兩部分：

（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房的建筑面積

（2）各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影的一半

六、商品房銷售常用名詞

1、住宅：供人們生活居住的建筑。

2、通風(fēng)：保持室內(nèi)空氣流通，更換新鮮空氣。

3、朝向：建筑主要房間面對的方向（東、西、南、北）。

4、隔音：建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)（墻體屋面）減低噪聲的能力以減少分貝（DB）數(shù)表示。

5、噪聲級：不同使用功能的房間，要求達(dá)到允許的噪聲量的等級（一般住宅為50DB以下）

6、隔熱：建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)(墻體屋而)減少熱量傳遞的能力，以隔熱系數(shù)表示。

7、戶型：居住建筑中表示臥室、廳房、衛(wèi)生間的構(gòu)成類型簡化的名稱，如二室——廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)等。各種戶型可設(shè)計成多種平面組合，戶型優(yōu)劣是購房者主要關(guān)心的因素。

8、什么是住宅的開間、進(jìn)深、層高和凈高？

(1)住宅的開間：住宅的開間就住宅的寬度。在1987年頒布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，對住宅的開間在設(shè)計上有嚴(yán)格的規(guī)定。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

(2)住宅的進(jìn)深：住宅的進(jìn)深就是指住宅的實際長度。在1987年實施的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過長。

（3）住宅的層高：住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米。

(4)住宅的凈高：住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高：層高—樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。商品住宅的開間、進(jìn)深和層高(即住宅的寬度、長度和高度)，這三大指標(biāo)是確定住宅價格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即開間、進(jìn)深、層高越大)，建筑工藝相應(yīng)就越復(fù)雜，建造的難度就越大，同時所消耗的建材也會越多，導(dǎo)致建造的成本也就越高。當(dāng)然人們居住的空間會有所增大，但要付出的房價就會更高。因此，購房者在購買商品住宅時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的實際需要和經(jīng)濟(jì)支付的能力來考慮，住宅的面積適宜即可。

9、承重墻：需支承建筑重量和使用荷重的墻休，對房屋會直接產(chǎn)生安全影響的墻體，對房屋會直接產(chǎn)生安全影響的墻體。

10、非承重墻：對整體建筑不起承重受力作用，但有可能對局部構(gòu)件有支持、荷重作用的墻休。

11、彈性空間(可變空間)：指在一定程度上有可能改變平面大小形狀，或可改變凈空高度的平面或立體范圍。

12、日照：建筑物能迎受到陽光的程度。各建筑對日照要求不同。住宅一般要求在冬日少有1小時的日照。

日照間距：日照間距＝建筑物高度/建筑物相鄰距離（國家標(biāo)準(zhǔn)為1.2倍）

13、物業(yè)管理：為居民提供生活、文化、安全、衛(wèi)生、設(shè)施維修等服務(wù)的管理機(jī)構(gòu)，其業(yè)務(wù)范圍隨社會進(jìn)步、生產(chǎn)力發(fā)展而不斷增加。

14、什么是復(fù)式住宅？

復(fù)式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。這類住在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅(復(fù)式為3.3米，而一般躍層為5.6米)，復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復(fù)式住宅具備了省地、省工、省料又實用的特點，特別先例子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨立，又達(dá)到了相互照應(yīng)的目的。

雖然復(fù)式住宅在設(shè)計施工和使用上有面寬大、進(jìn)深小、部分戶型朝向不佳、自然通風(fēng)采光較差，層高過低、隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差等缺點，但這種精巧實用的住宅類型，由于經(jīng)濟(jì)效益十分明顯，價格相對偏低，必然會成為住宅市場上的熱銷產(chǎn)品。

15、什么是公有住宅？

公有住宅，在我國也稱公產(chǎn)住房、國有住宅。它在指由國家(中央政府或地方政府、城市政府)以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)(擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán))歸國家所有。公有住宅主要由本地政府建設(shè)，主要向本城市居民出租出售；由企業(yè)建設(shè)的住宅，向本企業(yè)職工出租、出售。

16、什么是躍層式住宅？

躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。這類住宅的特點是，內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設(shè)計手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補(bǔ)，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。不足之處是安全出口相對狹小。在東南沿海的廣東、福建的一些開放城市建設(shè)較多。近年來在北方城市的一些高級住宅設(shè)計中，也開始得到推廣。

17、居住小區(qū)：具備相應(yīng)規(guī)模的生活、文化、商業(yè)、衛(wèi)生、教育、娛樂等設(shè)施為居住建筑群服務(wù)的有組織規(guī)劃的區(qū)域。

18、組團(tuán)：由數(shù)幢住宅樓組合成共同生活空間的院落。由數(shù)個組團(tuán)形成居住小區(qū)。

19、社區(qū)服務(wù)半徑：此環(huán)境泛指生活、文化、教育、商業(yè)、衛(wèi)生保健、綠化、交通、環(huán)衛(wèi)等一系列外條件，是衡量居住水平的總稱。

20、社區(qū)服務(wù)半徑：各類日常生活設(shè)施服務(wù)的范圍，以服務(wù)中心為圓點，以米為單位計范圍大小。

21、節(jié)能環(huán)保型建筑：采用現(xiàn)代科技對水資源再利用、廢棄物再生再用，太剛能蓄電、照明，供熱、隔熱、保溫，空氣凈化，防蟲、防霉、空調(diào)省電等—系列措施而設(shè)計成的未來居住建筑。

22、建筑風(fēng)格：指建筑造型所采用的美學(xué)文脈。當(dāng)前盛行的歐陸風(fēng)格是對歐美傳統(tǒng)建筑藝術(shù)的借鑒。

23、車位：自行車、私家車泊位，分收費和免費兩種，—般指公用停場，不同于私家車庫，居住小區(qū)必須有足夠車位。車不能停在道路上。

24、“五證俱全”是指哪五證？

①建筑施工許可證

2.房屋預(yù)售許可證

3.建筑用地規(guī)劃許可證

4.國有土地使用證

5.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

25、何為是房屋的所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)

房屋的所有權(quán)：是指對房屋全面支配的權(quán)利?！吨腥A人民共和國民法通則》規(guī)定，房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項基本內(nèi)容。

房屋的占有權(quán)：通常由所有權(quán)人來行使，但有時也由別人來行使，這就是使用權(quán)與所有權(quán)分離的情況。例如，房屋出租，就將房屋一定時期內(nèi)的占有、使用權(quán)讓渡給承租人來行使。

房屋的使用權(quán)：是對房屋的實際利用權(quán)力。通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)，如房主將房屋租給他人使用。

房屋的收益權(quán)：是指房主收取房屋財產(chǎn)所產(chǎn)生的各種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。

房屋的處分權(quán)：是所有權(quán)中一項最基本的權(quán)能。房屋的處分權(quán)由房主行使。有時房屋處分權(quán)也受到一定的限制。如房主作為債務(wù)人以住房作抵押向債權(quán)人借債，若是到期不能清償債務(wù)，債權(quán)人可以處分房屋并優(yōu)先受償。

26、何為內(nèi)銷房、外銷房、平價房

內(nèi)銷房、外銷房的根本區(qū)別在于土地的特質(zhì)。

(1)外銷房的土地是批租或出讓的，是按照容積率來計算樓面價的，針對的客源

是外籍人士、港澳臺或本地人，土地是有年限的。

(2)內(nèi)銷房的土地是沒有所限的（可認(rèn)為不保險），針對的客源是本地人或外地人

從98年開始內(nèi)銷房也實行土地批租，一般來講批租的年限為70年，內(nèi)銷房

的類型有外資內(nèi)銷、內(nèi)資內(nèi)銷、高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷（僑匯房）。

(3)平價房，土地便宜，價格便宜，政府用來解決特困戶，五年不準(zhǔn)上市交易。

第三部分

房地產(chǎn)價格基礎(chǔ)知識

一、房地產(chǎn)價格構(gòu)成

房地產(chǎn)價格主要由以下十個方面組成：

l、土地取得費用

有四種情況：一是征用農(nóng)地取得土地的征地費；二是在城市中取得土地的房屋拆遷補(bǔ)償安置費；三是通過政府有償出讓取得土地的地價款；四是通過二三級市場有償轉(zhuǎn)讓取得土地的購買價款。

2、前期工程費

前期工程費主要包括以下幾個方面：

三通一平費：是指為了房屋的建筑施工，需要進(jìn)行的如建筑地塊上的土地平整，以達(dá)到通電、通路等投入的資金。

地質(zhì)勘察費：是指委托專業(yè)人員對建筑施工的地塊進(jìn)行地質(zhì)勘察的費用。

規(guī)劃設(shè)計費：是指委托設(shè)計單位對房屋建沒進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計而支付的費用。

3、房屋建筑安裝工程費

是指建造房屋所需的工程費用，是施工企業(yè)建造房屋的出廠價格，包括各種材料費、機(jī)械使用費、管理費、施工企業(yè)利潤和稅金等；

4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

包括建造小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、煤氣、排水、排污、照明、通訊，綠化、環(huán)境等基礎(chǔ)設(shè)施的建

5、公共配套設(shè)施建設(shè)費

6、經(jīng)營管理費

指房屋由生產(chǎn)過程轉(zhuǎn)入流通過程中，即由房屋建成到出售過程中，房屋開發(fā)經(jīng)營單位的管理人員所

7、銷售費用

是指在銷售房屋的過程中發(fā)生的營銷策劃費、廣告宣傳費、中介代理費等。

1、利息

是指為建造房屋而向銀行借取資金的利息，包括融資過程中的各種費用，如資產(chǎn)評估費、抵押登記費、保險費等，自有資金也視同貸款計算利息。

9、稅費

稅費是應(yīng)向國家繳納的費用的，反映了單位或個人對國家的貢獻(xiàn)，稅費包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)教育費附加、土地使用稅、房產(chǎn)稅、增值稅、所得稅等。

10、利潤

利潤是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位應(yīng)得到的收益，是在經(jīng)營活動中實現(xiàn)的剩余產(chǎn)品價值的貨幣表現(xiàn)，是企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的資金來源。

二、影響房地產(chǎn)價格的因素

房地產(chǎn)的價格是由眾多影響房地產(chǎn)價格的因素相互作用的結(jié)果，主要有以下九大類：

1、供求狀況：房地產(chǎn)的供給和需求是形成房地產(chǎn)價格的兩個最終因素。房地產(chǎn)的供給一定，其需求增加，則房地產(chǎn)的價格上升；房地產(chǎn)需求一定，而其供給增加，則房地產(chǎn)價格下跌。

2、理化因素：是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的反映房地產(chǎn)自身狀況的各種因素，如地理位置、地質(zhì)條件、地形、地勢、土地面積、土地形狀、日照、通風(fēng)、溫度，降水，天然周期性災(zāi)害等。

3、環(huán)境因素；是指房地產(chǎn)周圍的環(huán)境狀況對房地產(chǎn)價格有影響的因素，包括噪聲、空氣質(zhì)量、視覺、衛(wèi)生狀況等方面。

4、行政因素：是指影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法律法規(guī)、行政措施等方面的因素。包括土地制度、住房制度、城市制度、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)價格政策、稅收政策、交通管制等。

5、經(jīng)濟(jì)因素：指影響房地產(chǎn)價格的各種經(jīng)濟(jì)因素，如城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入、投資水平、儲蓄、消費水平、物價水平、金融狀況等。

6、人口因素：房地產(chǎn)的需求主體是人，人口數(shù)量、人的素質(zhì)、家庭人口規(guī)模、人口分布等，都會對房地產(chǎn)價格有很大的影響。

7、社會因素：主要指政治安定狀況、社會治安程度、城市化水平等。

8、心理因素：心理因素對房地產(chǎn)價格的影響不可忽視，主要有購買或出售心態(tài)、欣賞趣味、時尚風(fēng)氣、講究風(fēng)水、價值觀等。

9、國際因素：主要指國際經(jīng)濟(jì)狀況、軍事沖突情況、政治對立情況、國際競爭等方面對房地產(chǎn)價格的影響。

第四部分

房地產(chǎn)稅收知識

中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。緊密相關(guān)的稅有固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、外國投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、印花稅。

一、房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。

1、納稅人：凡是中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人都是房產(chǎn)稅的納稅人。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，以經(jīng)營管理的單位和個人為納稅人；產(chǎn)權(quán)出典的，以承典人的納稅人。

2、課稅對象的征稅范圍：房產(chǎn)稅的課稅對象是房產(chǎn)。房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。

3、客稅依據(jù)：對于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除10~30%后的余值為計稅依據(jù)計算繳納。對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。

4、稅率：房產(chǎn)稅采用比例稅率。按房產(chǎn)余值計征的，稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為12%。

5、納稅地點和納稅期限；房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)稅按年計征，分期繳納。

二、城鎮(zhèn)土地使用稅

城鎮(zhèn)土地使用稅是以城鎮(zhèn)土地為客稅對象，向擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。

三、耕地占用稅

耕地占用稅是以城鎮(zhèn)土地為課稅對象，向擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。

四、土地增值稅

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。

五、契稅

契稅是在土地、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，按當(dāng)事人雙方訂立契約等時對產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅。

1、納稅人：在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為納稅人。

轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬是指下列行為：國有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換；房屋買賣、贈與和交換；

下列行為視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，予以征稅；

以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；以土地、房屋權(quán)屬抵債；以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。

2、客稅對象：契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。

3、稅率：契稅的稅率為3~5%，安徽省的契稅稅率為4%，合肥目前的契稅稅率為4%，但購置普通住宅減辦收取。

4、計稅依據(jù)：契稅的計稅依據(jù)是土地、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時雙方當(dāng)事人簽定的契約價格。征收契稅，一般以契約載明的買價、現(xiàn)值價格作為計稅依據(jù)。但是，為了保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)交易雙方的合法權(quán)益，體現(xiàn)公平交易，避免發(fā)生隱價、滿價等逃稅行為，征稅機(jī)關(guān)認(rèn)為必要時，也可以直接委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對房屋價值進(jìn)行評估，以評估價格作為計稅依據(jù)。

六、相關(guān)稅收

1、營業(yè)稅、城市維護(hù)建社稅和教育費附加

營業(yè)稅：是對提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人開征的一種稅。銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為5%。

城市建設(shè)維護(hù)稅：是隨增值稅、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于城市維護(hù)建設(shè)的一種特別目的稅。

教育費附加：是隨增值稅、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅。

企業(yè)所得稅：是對企業(yè)在一定期間內(nèi)取得的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。

印花稅：是對因商事活動、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證征收的一種稅。印花銳的征收范圍主要是經(jīng)濟(jì)活動中最普遍、最大量的各種商事和產(chǎn)權(quán)憑證。

房地產(chǎn)區(qū)域環(huán)境分析

a)區(qū)域地位：區(qū)域在城市的歷史、文化、經(jīng)濟(jì)、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位 b)區(qū)域現(xiàn)狀：

1.區(qū)域的位置及交通狀況

區(qū)域的位置：項目所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置

交通狀況：現(xiàn)有道路及地鐵交通系統(tǒng)、近期道路交通規(guī)劃等

公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等

宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要開發(fā)商自己解決 2.區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

區(qū)域第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)及發(fā)展水平區(qū)域的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及其在整個城市所處的水平區(qū)域人口的就業(yè)情況及消費水平3.人口及文化

區(qū)域的人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)、職業(yè)分布等 區(qū)域的教育水平、人文素質(zhì) 區(qū)域的治安情況 4.區(qū)域的自然狀況

自然資源 噪聲情況 空氣狀況

污染情況（如化工廠、河流湖泊污染等）

危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）5.區(qū)域的配套情況

（1）大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）供水狀況 污水、雨水排放

通信（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）永久性供電和臨時施工用電 燃?xì)夤峒吧顭崴?）配套設(shè)施 教育 醫(yī)療 商業(yè)

文化、體育、娛樂設(shè)施 公園 銀行 郵局

c)區(qū)域規(guī)劃

1.城市發(fā)展規(guī)劃與功能布局

地鐵交通系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè) 城市功能的規(guī)劃與布局 局部區(qū)域的開發(fā)重點

政府即將頒布的重大政策

2.近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化

房地產(chǎn)項目自身情況分析 項目基本情況分析 土地狀況分析 項目四至分析

項目各種經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析 項目產(chǎn)品規(guī)劃分析

項目周邊景觀分析

項目周邊自然景觀分析

項目周邊人文、歷史景觀分析

項目周邊配套分析

項目周邊交通配套分析 項目周邊商業(yè)配套分析

項目周邊教育、文化配套分析 項目周邊醫(yī)療衛(wèi)生配套分析 項目周邊娛樂配套分析

前期策劃的自身情況比較注重土地狀況、項目四至、各種經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和項目周邊配套

房地產(chǎn)項目客戶群分析 1.總體消費狀況研究 當(dāng)?shù)鼐用竦幕緲?gòu)成 年齡分布 從業(yè)狀況 收入水平

當(dāng)?shù)鼐用竦幕旧罘绞?/p>

基本的生活與購買習(xí)慣，主要影響領(lǐng)域 基本的交通方式與交通工具選擇的傾向

基本的飲食習(xí)慣于發(fā)展傾向，主要的影響領(lǐng)域

當(dāng)?shù)鼐用竦幕緤蕵?、休閑方式

當(dāng)?shù)鼐用竦拿浇榻佑|習(xí)慣

當(dāng)?shù)鼐用竦乃季S方式與價值傾向

2.住房消費特征研究

當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)有的住房來源、使用、評價狀況 當(dāng)?shù)鼐用駥ι唐贩康南M習(xí)慣與態(tài)度 當(dāng)?shù)鼐用駥硐刖幼…h(huán)境的理解與認(rèn)識 當(dāng)?shù)鼐用駥Ψ康禺a(chǎn)的主要接受傾向與障礙 當(dāng)?shù)鼐用駥﹂_發(fā)商的認(rèn)知情況 3.主流住房消費群體調(diào)研 主流消費群體構(gòu)成

主流消費群體的特征及發(fā)展趨勢

第二篇：房地產(chǎn)策劃師職業(yè)技能實戰(zhàn)培訓(xùn)

第一章 策劃人職業(yè)生涯規(guī)劃

第一節(jié) 奮斗方向

設(shè)計階段人生，并不是叫你立刻放棄眼前的工作，因為不少人真的很愛自己現(xiàn)在從事的這份工作，只是無暇把手頭的工作與未來的目標(biāo)聯(lián)系起來。其實眼前的工作所獲得的依然是短期利益，它固然很重要，但適度而具體的發(fā)展規(guī)劃，才是你追逐的夢。

1．不要因為地位卑微而自棄，當(dāng)壓力重重襲來，才能迸發(fā)出巨大的能量；

2．用心拓展自己的興趣、見聞和知識結(jié)構(gòu)，提高分析、整合和邏輯思維的能力；

3．可能多地去接觸不同的行業(yè)，了解的越多，越有可能發(fā)掘潛藏的機(jī)會和各方面之間的內(nèi)在聯(lián)系，或許那些希望的種子就隱藏在許多未被人發(fā)現(xiàn)的機(jī)會里面；

4．善于借助他人的力量，建立良好的人際關(guān)系，為將來發(fā)展時得到別人的幫助打下良好基礎(chǔ)；

5．向資深同事學(xué)習(xí)工作，追求更高的效率，博得更好的評價。對于新手而言，完全靠自己憑空摸索是很不容易的，但一味模仿他人的做法，終究無法真正的邁進(jìn)。

6．做一個有心人，經(jīng)常思考自己的前途，策劃每個階段的發(fā)展模式，更不要因為白白虛度了幾年光陰而放棄追求。當(dāng)一個人開始有所計劃的時候，他永遠(yuǎn)都不會晚！

二．階段目標(biāo)

為使你的奮斗目標(biāo)逐漸明朗化，同時產(chǎn)生更好的效果，你可以先將注意力放在最重要的工作鋪墊上，尤其是當(dāng)兩個階段目標(biāo)發(fā)生沖突的時候。

三．策劃自己的人生

一般說來，人生的目標(biāo)可以分為四類：職業(yè)、經(jīng)濟(jì)收入、個人成長和精神滿足。這四類目標(biāo)基本上涵蓋了人生的各個方面。你不妨問自己三個問題：從事這項工作是否有助于更接近實現(xiàn)某一目標(biāo)？從事哪項工作會有更多的目標(biāo)成就？是否可以做到既不浪費時間又能迅速接近最終目標(biāo)？

（一）遵循“早知道”法則

對于剛剛工作的人來說，干好第一份工作是自己的首要目標(biāo)，因為工作是實現(xiàn)其他愿望的必經(jīng)之路?？筛闪艘欢螘r間后你可能發(fā)現(xiàn)，自己與這份得來不易的工作有一種與生俱來的抗拒。你的天賦、能力、興趣以及工作的持久力慢慢在喪失，整天處于慣性工作狀態(tài)，你變得懈怠并且煩惱。你問自己，這到底是不是正確的職業(yè)道路呢？從這個起點，能不能登臨事業(yè)的頂峰？

這個時候建議你，最應(yīng)著手的就是要好好了解和評估你的人生發(fā)展計劃，確定具體的實現(xiàn)步驟，盡量選擇和接近適合自己能力和理想的目標(biāo)，可千萬不要滿足于：我已經(jīng)找到了工作。

四．分享策劃的快樂

如果你不能一下子到達(dá)既定目標(biāo)，不妨一段一段地去耕耘。策劃階段人生，可以有兩種實施的方案，一種是有目標(biāo)的積累，一種是沒有目標(biāo)的積累，就看你的選擇和期許程度

第二節(jié) 策劃人員基本素質(zhì)互動培訓(xùn)

互動師培訓(xùn)能夠使學(xué)員通過親身體驗獲得自己的經(jīng)驗，從而在有限的時間內(nèi)獲得最大的收獲。

一．策劃的客觀性和主觀

1．策劃人員討論生活中對主觀性產(chǎn)生影響的日常因素，不同的外界條件對主觀性的影響。

2．策劃人員根據(jù)個人知識和經(jīng)驗對策劃人員所應(yīng)具備的素質(zhì)進(jìn)行互動交流，討論客觀性和主觀性。

二．知識結(jié)構(gòu)與策劃思路

(一）首先我們來做兩個互動游戲

1．互動游戲一：如何將一個吹好的氣球裝進(jìn)玻璃瓶子里。

（答案：將氣球放氣，然后塞到玻璃瓶里，只留氣球嘴上的帶子在瓶口的外面，然后重新將汽球吹起，成功。）

請學(xué)員按照自己想法做一遍，然后討論各自方法的思路及成敗的因素進(jìn)行討論。當(dāng)你遇到一個難題，解決它很困難，你可以改變你的方法。思想的改變，一次改變不難多次改變就不易了。

2.互動游戲二：如何將一個玻璃瓶子裝在另一個玻璃瓶子里？

（答案：打碎了裝進(jìn)去）

游戲很簡單，但難的是：徹底的改變需要很大的決心，如果有一點點留戀，就不能真的打碎。你們知道，打碎了它就是毀了它，再沒有什么力量能把它恢復(fù)得和從前一模一樣。所以當(dāng)你下決心要打碎某個事物時，你應(yīng)當(dāng)再一次問自己，我是不是真的不會后悔？

（二）雖然這些游戲看上去與房地產(chǎn)無關(guān)，但是在遵循事務(wù)的客觀性的基礎(chǔ)上，發(fā)揮個人的主觀能動性并非想象的那么簡單，這就是為什么策劃人對一個項目的營銷感到力不從心、感到壓力與困惑的原因。應(yīng)該放開自己的思想，避免讓自己禁錮在同一個思想領(lǐng)域和知識范圍。

從事房地產(chǎn)策劃的人員，最好是通才，要求你知識面要廣博，對建筑學(xué)、市場經(jīng)濟(jì)、文化等方面都要有所涉及，總之，需要的是具備綜合素質(zhì)的人才。

1．知識結(jié)構(gòu)：

（1）了解房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律、法規(guī)；

（2）熟悉房地產(chǎn)建筑、規(guī)劃等基礎(chǔ)專業(yè)知識；

（3）掌握企業(yè)管理的基本原理和知識；

（4）熟悉廣告學(xué)、市場營銷的基本知識；

（5）了解消費心理學(xué)的基本知識；

（6）學(xué)會將資源整合，對項目本身、開發(fā)商和營銷策劃公司、廣告公司、媒體等多方面的資源進(jìn)行有效整合，充分利用自身優(yōu)勢資源進(jìn)行樓盤創(chuàng)意推廣。

2．策劃思路：

（1）首先，對項目進(jìn)行研究，這是營銷策劃中重要一步，是在為今后的工作做鋪墊和確立主體方向。

（2）市場調(diào)研是全盤策劃中關(guān)鍵步驟，包括市場調(diào)查和市場研究兩部分。正確的市場調(diào)查才會得出正確的市場研究結(jié)論，這關(guān)系到整個營銷策劃的決策傾向；讓市場來檢驗產(chǎn)品，與市場進(jìn)行對照，充分挖掘本項目的營銷優(yōu)勢。其具體內(nèi)容包括：市場格局調(diào)研、競爭對手項目情況調(diào)研、競爭對手營銷策劃調(diào)研、消費群體調(diào)研等等。

3．調(diào)研之后，進(jìn)行項目再定位

為何對項目再次定位？開發(fā)商在立項開發(fā)時，基本上對項目進(jìn)行了初步的定位，但當(dāng)時是從宏觀上進(jìn)行考慮，對市場定位的把握不夠細(xì)致、準(zhǔn)確，從立項開發(fā)到營銷開始大都要經(jīng)過一段漫長的時期，期間市場可能發(fā)生諸多變化，因此在實施營銷策劃時要進(jìn)行項目再定位。

4．營銷策略

項目按照市場進(jìn)行定位，與市場進(jìn)行充分結(jié)合，按照市場運行軌道做出一個系統(tǒng)營銷策略，包括：樓盤包裝、品牌包裝、價格定位、營銷訴求、市場推廣（廣告主題、媒體組合與選擇、廣告訴求和基調(diào)、廣告排期等）。

5．項目規(guī)劃設(shè)計建議

從營銷角度對項目的規(guī)劃、設(shè)計提出要求和建議，包括功能設(shè)置、小區(qū)布局、環(huán)境規(guī)劃、景觀規(guī)劃、戶型結(jié)構(gòu)及分配、工作進(jìn)展排期等。

6．入市時機(jī)選擇

入市的時機(jī)選擇非常關(guān)鍵，如果選擇時機(jī)失敗，就有可能導(dǎo)致整個營銷的失敗。

（1）有市場空白時；

（2）有事件發(fā)生時；

（3）有重要節(jié)日來臨時；

（4）有市場需求而市場出現(xiàn)供給斷裂時；

（5）旺季來臨時；

（6）市場競爭強(qiáng)度較弱時；

（7）總需求增大時；

7．廣告策劃的執(zhí)行

廣告是一種溝通，一種主線，它承載著房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售力、項目賣點的提煉、項目形象的表現(xiàn)、項目理念的傳達(dá)。各種廣告媒體充當(dāng)著項目與潛在客戶群進(jìn)行溝通的不可替代的重要角色，高效的廣告溝通，能使項目以實現(xiàn)更快的速度實現(xiàn)更大的價值。而廣告創(chuàng)意的成功與否，就決定了項目同潛在客戶能否進(jìn)行有效的溝通。可以從一下五方面著手：

（1）目標(biāo)市場策略

開發(fā)商通常并不針對整個目標(biāo)市場做廣告，而是針對其中的某個細(xì)分市場，哪個細(xì)分市場需要廣告配合，廣告就應(yīng)該以那個細(xì)分市場為目標(biāo)并采取相應(yīng)的廣告策略。

以兼有多層和高層住宅的小區(qū)廣告策劃為例：當(dāng)小區(qū)剛起步時，以開發(fā)深受市場歡迎的多層住宅為主，這時可采用開拓性廣告策略：廣告結(jié)合多層住宅的銷售熱潮不斷強(qiáng)化小區(qū)的知名度和客戶的認(rèn)知度，使樓盤迅速進(jìn)入市場。當(dāng)小區(qū)逐步成型時，則采用勸說性廣告策略：廣告以說服客戶購買，提高市場占有率為目的。當(dāng)小區(qū)初具規(guī)模，欲推出高層樓盤時，可采取提示性廣告策略：以造聲勢，提醒客戶留意認(rèn)購期為主要目的。

（2）市場定位策略

定位策略的根本目的是使樓盤處于與眾不同的優(yōu)勢位置，從而使開發(fā)商在競爭中占據(jù)有利地位。定位時可根據(jù)目標(biāo)客戶群的要求，采取價格定位策略、素質(zhì)定位策略、地段定位策略、時尚定位策略等。市場定位不能偏差或含混不清，否則廣告訴求時重點不明，受眾難以留下特定的鮮明印象。

（3）廣告訴求策略

根據(jù)訴求對象、訴求區(qū)域的特點，房地產(chǎn)廣告可采用理性訴求策略，即通過真實、準(zhǔn)確、公正地傳達(dá)開發(fā)商或樓盤的有關(guān)信息或其帶給客戶的利益，讓受眾理智地做出決定；也可采用感性訴求策略，即向受眾傳達(dá)某種情感或感受，從而喚起受眾的認(rèn)同感和購買欲；當(dāng)然還可用情理結(jié)合的訴求策略，即用理性訴求傳達(dá)信息，以感性訴求激發(fā)受眾的情感，從而達(dá)到最佳的廣告效果。

（4）廣告表現(xiàn)策略

廣告表現(xiàn)策略要解決的是廣告中信息如何通過富有創(chuàng)意的思路、方式以及恰如其分的廣告表現(xiàn)主題傳達(dá)給受眾。廣告訴求的重點通常是樓盤的優(yōu)點和特色，而廣告表現(xiàn)的主題則具有更深一層的內(nèi)涵，即樓盤帶給客戶的是生活品位的提高和由此而生的自豪感、優(yōu)越感。廣告表現(xiàn)策略要求用創(chuàng)意對廣告信息進(jìn)行包裝并確定廣告設(shè)計、制作的風(fēng)格和形式。廣告創(chuàng)意講求新穎獨特，但不能離奇古怪。失敗的創(chuàng)意有時讓人厭惡，給樓盤銷售也帶來負(fù)面影響。

（5）廣告媒介策略

據(jù)統(tǒng)計，80％的廣告費用用于廣告媒介，媒介選擇不當(dāng)，就有可能造成投入高、見效低的結(jié)果。通常房地產(chǎn)廣告可以選用四大媒體：報紙、廣播、電視和雜志，還有戶外廣告，如工地圍墻宣傳畫、巨幅電腦噴畫、路牌、燈箱、車身廣告、橫幅等，這些可統(tǒng)稱為“線上媒介”。“線下媒介”也是開發(fā)商常用的，像展銷會、直郵、贊助及其它推銷用的樓書、優(yōu)惠券、單張（海報）等。廣告媒介策略要求開發(fā)商和代理商合理選擇媒介組合，形成全方位的廣告空間，擴(kuò)大廣告受眾的數(shù)量；其次要合理安排廣告的發(fā)布時間、持續(xù)時間、頻率、各媒體發(fā)布順序等，特別重要的廣告要提前預(yù)定好發(fā)布時間和版位。

（6）廣告效果的測定

廣告效果通常是在廣告發(fā)布后測定的，對于房地產(chǎn)廣告卻不太合適，事后測定不利于控制廣告效果。較為明智的做法是在廣告發(fā)布前就進(jìn)行預(yù)測。先邀請目標(biāo)客戶群中的一些代表對廣告的內(nèi)容和媒介的選擇發(fā)表見解，通過分析反饋意見再結(jié)合部分專業(yè)人士的建議，反復(fù)調(diào)整，就可使廣告計劃日臻完善。

課堂作業(yè)：在北京做一個產(chǎn)權(quán)酒店，你如何選址？如何進(jìn)行營銷策劃？分組討論，然后在課堂上由個人、或各組代表闡述思想和方法。

（三）如何消除策劃的困惑

課堂討論：如果給你時間去旅行，你會選擇那座城市？

分組討論并闡述：

（1）為什么選擇這個地方？

（2）之前你對這個地方的認(rèn)識？包括主觀和客觀認(rèn)識。

（3）此行目的？或要滿足自己的那些需要？

做事之前確立目標(biāo)很重要，確立準(zhǔn)確目標(biāo)需要你做足基本功，打好基礎(chǔ)；簡單的說房地產(chǎn)項目就是要滿足特定人群的特殊需要，只有層層剖析才能最終確立你的目標(biāo)。

1．對項目判斷的困惑

萬事開頭難，項目的研究與定位就是營銷策劃的第一關(guān)鍵，一個地產(chǎn)項目的成敗，70％決定于發(fā)展商對地塊的判斷。

從地塊考察開始，充分挖掘項目地塊的地產(chǎn)因子并判斷土地的價值，作為項目建筑功能和市場定位的核心依據(jù)；從市場調(diào)研中尋找依據(jù)，這是一個地產(chǎn)項目能否成功的關(guān)鍵的前提條件；從項目定位出發(fā)，進(jìn)行項目投入產(chǎn)出模擬分析，透視項目的風(fēng)險性并提出相關(guān)的規(guī)避方式，使發(fā)展商在項目的運作之初就可以預(yù)知未來的成果。

2．針對賣點群的精確策劃

隨著房地產(chǎn)供應(yīng)量的增加、需求相對減弱，買家開始能從容地挑選。買家在“貨比三家”的過程中，使得發(fā)展商必須快速適應(yīng)購買者的挑剔。因而采取“人有我有”的經(jīng)營策略。

策劃公司適其時，開始有意識地收集眾生之長而集于一者，使得開發(fā)商不得不在短期之內(nèi)對于購買者作出充足的承諾。策劃公司在引導(dǎo)開發(fā)商力求盡善盡美之時，也極其所能地向市場羅列無盡的賣點。

每一個賣點，都凝聚著發(fā)展商的心機(jī)；每一個賣點的后面，都是智慧和成本的凝結(jié)；每一個賣點的成型，都似一根根鋼筋對大廈起著更為牢固的支持，每一個賣點的后面通常都是成本的發(fā)生。

賣點數(shù)量和質(zhì)量的增加，使樓盤質(zhì)素不斷地得到提高。市場在接受這些賣點之時，使策劃公司亦獲得綿延不斷的商業(yè)合約機(jī)會，但不少樓盤的“富貴病”亦隨之產(chǎn)生。許多城市的高樓大廈，實際已出現(xiàn)明顯的成本高于售價的問題，多數(shù)賣點策劃模式對提高項目的素質(zhì)起到了非常積極的作用，但同時也使許多樓盤成本處于高處不勝寒之境。

3．市場難以把握的困惑

在買方市場的條件下，市場的競爭體現(xiàn)在多因素競爭狀態(tài)之中。在房地產(chǎn)賣方市場階段，項目是在選優(yōu)的條件下獲取成功，只要有一個突出的優(yōu)點或閃光點成為熱門賣點，就可以以這個突出優(yōu)點的高度來實現(xiàn)價值。而在進(jìn)入買方市場之后，買方在從容的時間和足夠的選擇，來精挑細(xì)選，找你的毛病，任何一個小問題，都可能導(dǎo)致買賣不能成交，價值不能實現(xiàn)。這樣就呈現(xiàn)出多因素的競爭，以你的短項弱項來決定整體效益。

4．繼續(xù)提高自己的綜合運營能力

激烈的市場競爭，大家都在提高，誰能加速度提高，誰能更多更好地借用外腦，誰就能在競爭中立于不敗之地，所以不但要用好資本、品牌、信用，而且要用好外腦、智慧?，F(xiàn)在專業(yè)策劃被行業(yè)的普遍接受，就已經(jīng)說明社會在這個層面的進(jìn)步。討論案例：

策劃路線？策劃人生？——3000美元游世界

留學(xué)英國MBA畢業(yè)的朱兆瑞僅用了3000美元，歷時77天周游了歐洲、美洲、大洋洲和亞洲的28個國家和地區(qū)，如澳大利亞和韓國等。

（1）請闡述各自對這一事件的看法。

（2）通過這一次旅游對他人生有何影響？他是在策劃自己嗎？

第二章 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

第一節(jié) 建筑與規(guī)劃基本知識

一．建筑識圖基礎(chǔ)知識

房屋是供人們生產(chǎn)、生活、工作、學(xué)習(xí)和娛樂的場所，與人們關(guān)系密切。將一幢擬建房屋的內(nèi)外形狀和大小，以及各部分的結(jié)構(gòu)、構(gòu)造、裝飾、設(shè)備等內(nèi)容，按照有關(guān)規(guī)范規(guī)定，用正投影方法，詳細(xì)準(zhǔn)確地畫出的圖樣，稱為“房屋建筑圖”。它是用以指導(dǎo)施工的一套圖紙，所以又稱為施工圖。

（一）．施工圖的內(nèi)容和用途

一套完整的施工圖，根據(jù)其專業(yè)內(nèi)容或作用不同，一般包括：

1．圖紙目錄

包括每張圖紙的名稱、內(nèi)容、圖紙編號等，表明該工程施工圖由哪幾個專業(yè)的圖紙及哪些圖紙所組成，以便查找。

2．設(shè)計總說明

主要說明工程的概況和總的要求。內(nèi)容一般應(yīng)包括：設(shè)計依據(jù)（如設(shè)計規(guī)模、建筑面積以及有關(guān)的地質(zhì)、氣象資料等）；施工要求（如施工技術(shù)、材料、要求以及采用新技術(shù)、新材料或有特殊要求的做法說明）等。以上各項內(nèi)容，對于簡單的工程，也可分別在各專業(yè)圖紙上寫成文字說明。

3．建筑施工圖

包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖和構(gòu)造詳圖。表示建筑物的內(nèi)部布置情況，外部形狀，以及裝修、構(gòu)造、施工要求等。

4．結(jié)構(gòu)施工圖

包括結(jié)構(gòu)平面布置圖和各構(gòu)件的結(jié)構(gòu)詳圖。表示承重結(jié)構(gòu)的布置情況，構(gòu)件類型，尺寸大小及構(gòu)造做法等。

5．設(shè)備施工圖

包括給水排水、采暖通風(fēng)、電氣等設(shè)備的平面布置圖、系統(tǒng)圖和詳圖。表示上、下水及暖氣管線布置，衛(wèi)生設(shè)備及通風(fēng)設(shè)備等的布置，電氣線路的走向和安裝要求等。

（二）施工圖中常用的符號

為了保證制圖質(zhì)量、提高效率、表達(dá)統(tǒng)一和便于識讀，我國制訂了國家標(biāo)準(zhǔn)《房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（簡稱“標(biāo)準(zhǔn)”），其中幾項主要的規(guī)定和常用的表示方法如下：

1．定位軸線

在施工圖中通常將房屋的基礎(chǔ)、墻、柱和梁等承重構(gòu)件的軸線畫出，并進(jìn)行編號，以便施工時位紡線和查閱圖紙，這些軸線稱為定位軸線。

定位軸線采用細(xì)點畫線表示。軸線編號的畫圓用細(xì)實線，在畫圈內(nèi)寫上編號。在平面上水平方向的編號采用阿拉伯?dāng)?shù)字，從左向右依次編寫。垂直方向的編號，用大寫英文字母自下而上順次編寫，英文字中I、O及Z三個字母不得作軸線編號，以免與數(shù)字1、0及2混淆。對于一些與主要承重構(gòu)件相聯(lián)系的次要構(gòu)件，它的定位軸線一般作為附加軸線，編號可用分?jǐn)?shù)表示。分母表示前一軸線的編號，分子表示附加軸線的編號。

2．標(biāo)高

在總平面圖、平面圖、立面圖和剖面圖上，經(jīng)常用標(biāo)高符號表示某一部位的高度。各種圖紙上所用標(biāo)高符號，以細(xì)實線繪制。標(biāo)高數(shù)值以米為單位（不標(biāo)單位），一般標(biāo)注至小數(shù)后三位數(shù)（總平面圖中為二位數(shù)）。

標(biāo)高有絕對標(biāo)高和相對標(biāo)高。

絕對標(biāo)高：我國把青島黃海的平均海平面定為絕對標(biāo)高的零點，其他各地標(biāo)高都以它作為基準(zhǔn)，在總平面圖中的室外地面標(biāo)高中常采用絕對標(biāo)高。

相對標(biāo)高：除了總平面圖外，一般都采用相對標(biāo)高，即把首層室內(nèi)主要地面標(biāo)高定為相對標(biāo)高的零點，并在建筑工程的總說明中說明相對標(biāo)高和絕對標(biāo)高的關(guān)系。如室外地面標(biāo)高－0.45表示室外地面比室內(nèi)首層地面低0.45米。

3．尺寸線

施工圖中均應(yīng)注明詳細(xì)的尺寸。尺寸標(biāo)注由尺寸界線、尺寸線、尺寸起止點和尺寸數(shù)字所組成。根據(jù)《標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，除了標(biāo)高及總平面圖上的尺寸以米為單位外，其余一律以毫米為單位。為了使圖面清晰，尺寸數(shù)字后一般不必注寫單位。

在圖形外面的尺寸界線是用細(xì)實線畫出的，一般應(yīng)與被標(biāo)注長度垂直，但在圖形里面的尺寸界線以圖形的輪廓線和中線來代替。尺寸線必須用細(xì)實線畫出，而不能用其他線代替；應(yīng)與被注長度平行，且不宜超出尺寸界線。尺寸線的起止點用45度的中粗短線表示，短線方向應(yīng)以所注數(shù)字的左下角向右上角傾斜。尺寸數(shù)字應(yīng)標(biāo)注在水平尺寸線上方（垂直尺寸線的左方）中部。

二．建筑材料基礎(chǔ)知識

（一）建筑材料的分類

根據(jù)材料來源不同，建筑材料可分為天然材料和人造材料；根據(jù)使用部位不同，可分為墻體材料、地面材料和屋面材料等；根據(jù)材料功能不同，可分為結(jié)構(gòu)材料、防水材料、保溫材料和吸聲材料等。為了研究學(xué)習(xí)方便，一般按材料的化學(xué)組成分為無機(jī)材料、有機(jī)材料和復(fù)合材料三大類。

（二）建筑材料的基本性質(zhì)

1．材料結(jié)構(gòu)狀態(tài)的主要參數(shù)

（1）密度：材料在絕對密實狀態(tài)（不含空隙或孔隙）下單位體積的質(zhì)量。

（2）體積密度：材料在自然狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量。松散材料的體積密度一般稱為堆積密度。

（3）孔隙率：固體材料體積內(nèi)孔隙體積所占的比例。

（4）密實度：材料體積內(nèi)被固體物質(zhì)充實的程度，即材料的絕對密實體積與其總體積之比。

2．密度和體積密度主要反映材料的輕重，而孔隙率和密實度主要反映材料鐘孔隙的多少。一般情況下，材料孔隙率越高（密實度越低），則材料的保溫隔熱性能、吸聲性能和吸濕性能越好，而材料的強(qiáng)度降低，抗?jié)B透性能、耐磨性能、抗凍性能、耐腐蝕性能耐久性等均下降。

（三）材料的力學(xué)性質(zhì)

1．強(qiáng)度

材料在外力作用下抵抗破壞的能力稱為強(qiáng)度，用材料在被破壞時的最大應(yīng)力（單位面積承受的力）值來表示。

根據(jù)外力作用方式的不同，材料強(qiáng)度主要有抗拉強(qiáng)度、抗壓強(qiáng)度、抗折強(qiáng)度和抗剪強(qiáng)度。不同的材料，對其強(qiáng)度的要求也不一樣。如水泥以抗壓強(qiáng)度為主，鋼筋以抗拉強(qiáng)度為主。彈性也塑性

材料在外力作用下產(chǎn)生變形，外力除去后，仍能恢復(fù)其原狀的性質(zhì)稱為材料的彈性。反之，當(dāng)外力除去后，不能完全恢復(fù)其原狀的性質(zhì)稱為材料的塑性。大多數(shù)建筑材料都同時具有彈性和塑性，在外力不大的情況下，產(chǎn)生彈性變形；當(dāng)外力超過一定的數(shù)值后，便出現(xiàn)塑性變形。

2．韌性與脆性

材料在外力作用下，未發(fā)生明顯變形就突然破壞的性質(zhì)稱脆性，具有此性質(zhì)的材料稱脆性材料。材料在沖擊、振動作用下產(chǎn)生較大變形尚不致破壞的性質(zhì)稱為韌性，具有此性質(zhì)的材料稱為韌性材料。

3．硬度與耐磨度

材料抵抗較硬物體壓入和刻劃的能力稱為硬度。材料抵抗磨損的能力稱為耐磨性。

（四）材料的物理性質(zhì)

材料的物理性質(zhì)主要指的是材料的耐水性、抗?jié)B性、抗凍性、吸濕性、導(dǎo)熱性、熱容量、耐燃性與耐火性、吸聲性與隔聲性的基本性質(zhì)，這些性質(zhì)構(gòu)筑了建筑材料穩(wěn)定性。

（五）膠凝材料

能將散粒材料或塊狀材料粘結(jié)成整體并具有一定強(qiáng)度的材料稱膠凝材料。膠凝材料在建筑工程中應(yīng)用廣泛。常用的膠凝材料，多數(shù)是無機(jī)礦物質(zhì)粉狀物，按其凝結(jié)硬化的條件不同分為氣硬性膠凝材料和水硬性膠凝材料兩大類。

1．氣硬性膠凝材料：只能在空氣中凝結(jié)硬化并保持和發(fā)展其強(qiáng)度的膠凝材料。常用的氣硬性膠凝材料主要有石膏、石灰、水玻璃等。

2．水硬性膠凝材料：不僅能在空氣中凝結(jié)硬化，而且能在水中硬化并保持發(fā)展其強(qiáng)度的膠凝材料。這類建筑材料主要有水泥，它的強(qiáng)度主要是在水的作用下產(chǎn)生的。水泥是最重要的建筑材料之一，用途廣泛，品種繁多。建筑中工程中常用的是硅酸鹽水泥和普通的硅酸鹽水泥。

（六）混凝土及砂漿

混凝土是由膠凝材料、水和粗骨料按適當(dāng)?shù)谋壤浜现瞥傻陌楹衔?，?jīng)一定的時間硬化后，成為人造石材?；炷林饕衅胀ɑ炷痢⑤p混凝土、防水混凝土、耐熱混凝土、噴射混凝土等幾種。

砂漿是由膠凝材料合細(xì)骨料配合制的伴合物，凝結(jié)硬化后具有相應(yīng)的強(qiáng)度，并可將塊狀材料膠結(jié)成整體?；炷梁蜕皾{是現(xiàn)代建筑中最重要的材料。砂漿主要有砌筑砂漿、抹面砂漿、防水砂漿、裝飾砂漿等幾類。

（七）建筑鋼材與木材

1．建筑鋼材

建筑鋼材的主要品種有：建筑用鋼筋、建筑用型鋼。

2．木材

木材作為建筑材料，在工程中應(yīng)用廣泛。如用作屋架、梁柱、門窗、模板及室內(nèi)裝修等。木材按樹種類劃分，可分為針葉樹和闊葉樹兩大類；木材按加工材料分類，可分為三種：原條、原木、板方材。

（八）防水、保溫隔熱及吸聲材料

1．防水材料：建筑物的防水是很重要，其常用的防水材料，主要是瀝青及其制品。

2．保溫和吸聲材料

（1）無機(jī)保溫吸聲材料：這種吸水材料主要包括蛭石及其制品、珍珠巖及其制品、礦渣棉及其制品、巖棉及巖棉制品、玻璃棉、泡沫玻璃。

（2）有機(jī)保溫吸聲材料：這種材料通常吸聲效果較好，主要有軟木制品、木絲板、毛氈等。

（九）墻體材料

墻體及屋面材料石建筑工程中用量較大的材料之一。傳統(tǒng)的建筑中，大量采用的墻體材料是粘土磚瓦，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，新型的墻體材料逐漸被廣泛使用?，F(xiàn)在普遍采用的墻體材料是粘土磚和砌塊。

1．粘土磚

（1）普通粘土磚：是以粘土為主要原料，經(jīng)過成型、干燥、焙燒而成的墻體材料。普通粘土磚的規(guī)格為：240x115x53(單位：毫米)

（2）粘土空心磚：與普通磚相比，粘土空心磚可減輕自重30％－35％，能改善墻體絕熱、隔聲性能，并且節(jié)省粘土原料，干燥時間短，燒成率高。

2．砌塊

砌塊有以下優(yōu)點：適用性強(qiáng)、原料來源廣、不占耕地節(jié)約能源、制作施工方便，由于砌塊具有以上優(yōu)點，所以近年來發(fā)展較快，全國許多地方在推廣。

（十）裝飾材料

1．裝飾材料的基本要求及選用

建筑裝飾材料是用于建筑物表面，起到裝飾作用的材料。對裝飾材料的基本要求有以下幾個方面：

（1）材料的顏色，光澤和透明性

（2）花紋圖案、形狀和尺寸

（3）質(zhì)感

2．常用建筑裝飾材料

常用的飾面材料（制品）主要有琉璃瓦、面磚、釉面磚、陶瓷錦磚、花崗石板、大理石板、水磨石板、塑料貼面板、木材、膠合板、石膏板。

三．建筑結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)知識

各種不同的建筑，盡管它們在使用要求、空間組合、外形處理、結(jié)構(gòu)形式、構(gòu)造方式及規(guī)模大小等方面各有其特點，但構(gòu)成建筑物的主要部分都是由基礎(chǔ)、墻體或柱、樓地面、屋頂、樓梯、門窗等六大部分組成。此外，一般建筑物還有臺階、坡道、陽臺、雨棚、散水以及其他各種配件和裝飾部分等。

住宅的建筑結(jié)構(gòu)形式有很多鐘，例如按其施工方法可劃分為現(xiàn)澆(現(xiàn)場澆制)和預(yù)制(預(yù)先澆制)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)兩大類型和預(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)等。一般而言，從采用的結(jié)構(gòu)墻體材料上分，主要有砌體結(jié)構(gòu)（如：磚混結(jié)構(gòu)、砌塊結(jié)構(gòu)等）以及現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和輕鋼結(jié)構(gòu)等；從受力傳遞系統(tǒng)上分，常有剪力墻結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)等。

（一）下面就上述常見的承重系統(tǒng)類型做一個簡要的介紹。

1．砌體結(jié)構(gòu)

砌體結(jié)構(gòu)是我國廣泛采用的多層住宅建筑的剪力墻結(jié)構(gòu)形式。一般采用鋼筋混凝土預(yù)制樓板、屋面板作為樓、屋面結(jié)構(gòu)層，豎向承重構(gòu)件采磚砌體。

砌體材料主要有：普通粘土磚、多孔磚、普通混凝土小砌塊、輕骨料混凝土小砌塊等。

常規(guī)的砌體厚度有：370毫米、240毫米、190毫米、120毫米。習(xí)慣上人們把370毫米厚的墻稱為“三七墻”、240毫米厚的墻稱為“二四墻”。在工程中厚度大于等于240毫米厚的墻常用做承重墻，小于240毫米厚的墻用做非承重墻。承重墻分為縱向承重墻和橫向承重墻，分別承受建筑物上部荷重和承受縱橫方向來的地震力。外墻作承重作用，理應(yīng)受到充分的注意，非承重墻僅承擔(dān)自重不承擔(dān)上部荷重，可作為間隔墻使用。

2．現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)

框架一般由梁、板、柱所組成。其特點是框架結(jié)構(gòu)布置靈活，具有較大的室內(nèi)空間，使用比較方便。框架結(jié)構(gòu)的樓板大多采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土板，框架間的填充墻多采用輕質(zhì)砌體墻。

由于有框架結(jié)構(gòu)的柱截面較大，不宜家具布置和裝修，影響室內(nèi)使用，以往在住宅建筑中采用較少。結(jié)合框架結(jié)構(gòu)特點，在新建住宅中出現(xiàn)了一種異形柱框架輕型住宅結(jié)構(gòu)和短肢剪力墻結(jié)構(gòu)體系。

異形柱框輕住宅與其他傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)相比，具有以下特點：由T形邊柱、十字形中柱、L形角柱組成框架受力體系，其柱間填充墻與體壁同厚，室內(nèi)不出現(xiàn)柱楞便于使用，填充墻采用輕質(zhì)保溫隔熱材料，因墻體減薄，與砌體結(jié)構(gòu)相比可增加使用面積。異形柱框輕住宅結(jié)構(gòu)體系和短肢剪力墻結(jié)構(gòu)體系在多高層住宅中的應(yīng)用方面具有廣闊的發(fā)展前景。

3．剪力墻結(jié)構(gòu)

剪力墻其實就是現(xiàn)澆鋼筋混凝土墻，主要承受水平地震荷載，這樣的水平荷載對墻、柱產(chǎn)生一種水平剪切力，剪力墻結(jié)構(gòu)由縱橫方向的墻體組成抗側(cè)向力體系，它的剛度很大，空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)布置，方便使用。剪力墻結(jié)構(gòu)有較好的抗震性能，其不足之處是結(jié)構(gòu)自重大，預(yù)應(yīng)力剪力墻結(jié)構(gòu)?？梢宰龅酱罂臻g住宅布局，剪力墻結(jié)構(gòu)形式是高層住宅采用最為廣泛的一種結(jié)構(gòu)形式。此時，房間的分隔墻和預(yù)應(yīng)力廚房衛(wèi)生間分隔墻可采用預(yù)制的輕質(zhì)隔墻來分隔空間，（二）如按照建筑物的承重結(jié)構(gòu)，主要有以下幾種形式：

1．磚混結(jié)構(gòu)：是建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗上講是小部分鋼筋混凝土和大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。

2．鋼、筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或用其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕性耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用。

3．磚木結(jié)構(gòu)：是建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)得墻、柱等采用磚體砌筑，橫向采用木質(zhì)結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)現(xiàn)代建筑中基本已不采用，其各種性能都較差。

4．鋼筋框架結(jié)構(gòu)：是指建筑物的豎向、橫向等主要承重結(jié)構(gòu)用鋼筋制作，其余部位采用玻璃或其他圍合材料制作的。這種結(jié)構(gòu)多用在售樓處、小商鋪等臨時性建筑。

四．住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計基礎(chǔ)知識

城市是人類集中的生活居住地域，是一種現(xiàn)代的人聚集的環(huán)境形式。在一個城市中，生活居住用地的比重一般占到城市建設(shè)總用地的40％－50％。住宅區(qū)是城市中在空間上相對獨立的各種類型和各種規(guī)模的生活居住用地的統(tǒng)稱，它包括居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團(tuán)、住宅街坊、和住宅群落等。住宅小區(qū)的組成不僅僅是住宅和與其相關(guān)的道路、綠地，還包括與該住宅小區(qū)居民日常生活相關(guān)的商業(yè)、服務(wù)、教育、活動、道路、場地和管理等內(nèi)容。這些內(nèi)容在空間分布上，可能在該住宅小區(qū)空間范圍內(nèi)，也可能位于該住宅小區(qū)的空間范圍之外。

（一）居住小區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)

1．用地規(guī)模與配置

為了使住宅小區(qū)具備基本的生活設(shè)施以滿足居民的日常生活需求，一般要求住宅人口或用地達(dá)到一定的規(guī)模，這一要求對周圍設(shè)施不足或沒有設(shè)施的住宅小區(qū)而言，如在城市邊緣地區(qū)新建的住宅區(qū)，顯得尤為重要。

用地配置包含住宅建筑用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、道路與停車設(shè)施用地、公共綠地和其他用地五部分的數(shù)量以及比例，它反映了一個住宅區(qū)的某些重要的特征，如區(qū)位、環(huán)境、標(biāo)準(zhǔn)甚至住宅的層數(shù)等。

一個具體的住宅小區(qū)用地配置的確定應(yīng)該考慮多方面的因素。住宅小區(qū)用地的配置應(yīng)該在國際《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（CB50180－93）用地配置建議的基礎(chǔ)上，考慮住宅小區(qū)的職能側(cè)重、居住密度、土地利用方式和效益、社區(qū)生活、戶外環(huán)境質(zhì)量和地方特點等多方面的因素綜合確定。

滿足住宅區(qū)居民的居住生活需求是確定住宅區(qū)用地配置的基礎(chǔ)，不同的居住對象對住宅區(qū)的居住、公共服務(wù)、戶外環(huán)境和交通基礎(chǔ)等存在不同的需求，因而應(yīng)該根據(jù)居住對象的特點適度增減住宅區(qū)各類用地構(gòu)成的比例。

2．居住密度

在住宅小區(qū)規(guī)劃考慮的因素中，居住密度是一項重要的量化控制指標(biāo)，它對居住環(huán)境的品質(zhì)以及規(guī)劃結(jié)構(gòu)的空間與布局形態(tài)有著根本的影響。

居住密度是關(guān)于住宅小區(qū)環(huán)境質(zhì)量的重要指標(biāo)之一。它是指單位用地面積上居民和住宅的密集程度，是一個包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑密度指標(biāo)的綜合概念。它主要的評價指標(biāo)有人口密度、住宅區(qū)人口密度（毛）、住宅區(qū)人口密度（凈）、人均用地、建筑密度、住宅區(qū)建筑密度（毛）、住宅區(qū)建筑密度（凈）、建筑面積密度溶劑率等等指標(biāo)。

3．設(shè)施布局

基本要求：各項公共服務(wù)設(shè)施，交通設(shè)施以及戶外活動場地的布局在滿足各自的時空服務(wù)距離的同時，以達(dá)到使居民有更多的選擇為目標(biāo)。

考慮因素：上述設(shè)施在布局中可以考慮在平面上和空間上的結(jié)合，其中公共服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施、教育設(shè)施和戶外活動設(shè)施的布局對住宅區(qū)規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)的影響較大。同時應(yīng)該注意到，隨 著現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展和進(jìn)入家庭，部分公共服務(wù)設(shè)施和教育設(shè)施的布局特別是管理設(shè)施的位置將逐步擺脫服務(wù)半徑的限制。

（二）主要規(guī)劃指標(biāo)

1．建設(shè)強(qiáng)度指標(biāo)

住宅區(qū)在建設(shè)強(qiáng)度方面的指標(biāo)包括容積率、建筑密度、總建筑面積和分類建筑總面積。

2．環(huán)境指標(biāo)

住宅區(qū)在環(huán)境質(zhì)量方面的量化指標(biāo)主要包括綠地率、人口密度、套密度、人均住宅區(qū)用地面積、人均綠地面積、人均公共綠地面積、人均住宅建筑面積、日照間距。

（三）規(guī)劃管理

1． 規(guī)劃管理審批的程序：

（1）申報與立案；

（2）工作周期。

2． 規(guī)劃管理程序內(nèi)容：

（1）規(guī)劃要點；

（2）選址定點；

（3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（4）規(guī)劃設(shè)計條件；

（5）規(guī)劃設(shè)計方案；

（6）設(shè)計方案；

（7）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

并不是所有建設(shè)工程都需要經(jīng)過以上所述程序，對于工程量小，處在非重要地段的簡單建設(shè)項目，經(jīng)市規(guī)劃局同意，可簡化規(guī)劃設(shè)計條件或設(shè)計方案設(shè)計程序，建設(shè)單位可直接申報建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

五．住宅智能化和綜合布線

隨著信息社會的飛速發(fā)展，住宅智能化已經(jīng)是社會信息化的必然要求，提供方便的經(jīng)濟(jì)信息服務(wù)，創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。建立現(xiàn)代化的物業(yè)管理體系，實現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)是現(xiàn)代化家居發(fā)展的必然方向。

住宅職能化是建筑技術(shù)與信息技術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物，是反映當(dāng)今住宅科技的成果。它包括：中央監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、防災(zāi)系統(tǒng)、耗能參數(shù)計量管理系統(tǒng)、家庭設(shè)施自動化系統(tǒng)及辦公自動化系統(tǒng)。同時隨著家庭社會化，還需要考慮各種自動化系統(tǒng)的節(jié)能控制、電子信箱管理、商品咨詢、購物服務(wù)、醫(yī)療、學(xué)習(xí)服務(wù)及有效的家庭和家務(wù)管理。

綜合布線的通用定義是通過對結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)與管理這四項建筑物的基本要素以及對它們之間的內(nèi)在關(guān)聯(lián)作最優(yōu)化的考慮，提供一個投資合理又具有高效、舒適、便利、安全的環(huán)境空間。具體而言住宅的綜合布線即在一個住宅內(nèi)安裝一導(dǎo)體網(wǎng)絡(luò)，該網(wǎng)絡(luò)必須滿足一定數(shù)量、質(zhì)量及安排靈活性的要求。并且具有模塊化結(jié)構(gòu)，有極高的可靠性，一旦布線完成后，應(yīng)當(dāng)可以連接任一類型的終端，使布線標(biāo)準(zhǔn)化、簡單化。實現(xiàn)對語音、數(shù)據(jù)、視頻圖像的連接和對整套住宅的控制與管理，從而在住宅內(nèi)重新布置工作端時無需另外布線，也可在不改變布線結(jié)構(gòu)的情況下重新組織網(wǎng)絡(luò)的拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)

第二節(jié) 土地權(quán)屬登記

土地權(quán)屬登記是國家進(jìn)行地籍管理的重要途徑，土地權(quán)屬登記一般分為兩步：第一步進(jìn)行土地調(diào)查，第二步進(jìn)行土地登記。

一．土地調(diào)查

土地調(diào)查是為查清土地的數(shù)量、質(zhì)量、分布、利用和權(quán)屬狀況而進(jìn)行的調(diào)查?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定：“國家建立土地調(diào)查制度?？h級以上人民政府土地行政主管部門會同同級有關(guān)部門進(jìn)行土地調(diào)查”。這一規(guī)定明確了土地調(diào)查是各級土地行政主管部門的一項法定的職責(zé)和義務(wù)。

《土地管理法實施條例》規(guī)定：土地調(diào)查內(nèi)容包括：土地權(quán)屬和土地利用現(xiàn)狀。

（一）土地權(quán)屬調(diào)查

土地權(quán)屬調(diào)查是指對土地權(quán)屬單位的土地權(quán)源及其權(quán)利所及的位置、界址、數(shù)量和用途等基本情況的調(diào)查。

土地權(quán)屬調(diào)查是以宗地為基本單位進(jìn)行的。土地權(quán)屬調(diào)查的主要內(nèi)容有：宗地* 位置、界線、權(quán)屬（權(quán)屬性質(zhì)和權(quán)源）和使用狀況（土地用途、土地等級、地價和共用情況）等。

土地權(quán)屬調(diào)查的范圍主要是城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的土地，農(nóng)村土地的權(quán)屬確定由土地利用現(xiàn)狀調(diào)查來進(jìn)行。

城鎮(zhèn)土地分為十個一級類，二十四個二級類（見表1）。

表1 城鎮(zhèn)土地分類體系

（二）土地利用現(xiàn)狀調(diào)查

土地利用現(xiàn)狀調(diào)查是為查清土地的利用現(xiàn)狀而進(jìn)行的全面性的調(diào)查。根據(jù)我國《土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程》，我國的土地按土地利用現(xiàn)狀用途分為8大類，并以利

用方式、經(jīng)營方式和覆蓋特征等分為46個二級類（見表2）。

表2 土地利用現(xiàn)狀分類體系

二．土地登記

土地登記是國家依照法律程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬關(guān)系、座落、面積、用途、等級、價格等在專門簿冊上進(jìn)行的一項重要的土地行政管理工作與制度。

土地登記分兩類：

（一）初始土地登記，是一種基礎(chǔ)性登記，是普遍的土地權(quán)屬登記。

（二）變更土地登記，也叫日常土地登記或經(jīng)常性土地登記，它是在初始登記基礎(chǔ)上，根據(jù)土地使用者、所有者的土地權(quán)屬及主要用途變更的情況，隨時辦理的登記。

三．土地權(quán)屬登記辦理流程

受理申請登記→權(quán)屬審核（初審、外業(yè)調(diào)查、復(fù)審）→公告→審批→收費、發(fā)證→歸檔

第三節(jié) 房屋權(quán)屬登記

一．房屋權(quán)屬登記

房屋權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)管理部門依照法律、法規(guī)的規(guī)定對申請登記的房屋的性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得方式、取得時間及其他有關(guān)情況，在專門簿冊上進(jìn)行記載并予以確認(rèn)的法律制度。房屋權(quán)屬登記主要分為：

（一）總登記：總登記是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一權(quán)屬登記。登記機(jī)關(guān)認(rèn)為需要時，經(jīng)縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)，可以對本行政區(qū)內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進(jìn)行驗證或者換證。

（二）初始登記: 新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個月內(nèi)登記機(jī)關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，并提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料及其他有關(guān)證明文件。房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房竣工后，經(jīng)過初始登記才能取得大產(chǎn)證。

（三）轉(zhuǎn)移登記：因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記。

（四）變更登記：權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請變更登記：

1、屋坐落的街道、門牌或者房屋名稱發(fā)生變更的；

2、房屋面積增加或者減少的；

3、房屋翻建的；

4、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

（五）他項權(quán)利登記：設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請他項權(quán)利登記。

（六）注銷登記：因房屋滅失、土地使用年限、他項權(quán)利終止等，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請注銷登記。

二.房屋權(quán)屬登記的程序

（一）受理登記申請。

（二）權(quán)屬審核。

（三）公告。

（四）核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。

三．房地產(chǎn)交易的核心

房地產(chǎn)交易的核心是權(quán)力的轉(zhuǎn)移，即房屋和土地的占有、使用、分配、收益等權(quán)力發(fā)生了轉(zhuǎn)移。不論是房地產(chǎn)一級市場交易，還是二級市場交易的核心都是房地產(chǎn)各種權(quán)力發(fā)生了轉(zhuǎn)移。

（一）商品房預(yù)售

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1．已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土堆使用權(quán)證書。

2．持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

3．按揭提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

（二）商品房買賣合同

1．商品房買賣合同說明

（1）本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢。

（2）本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。

（3）為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

（4）本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項為優(yōu)先。

（5）對合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定?！尽恐羞x擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對于實際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。

（6）在簽訂合同前，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人提供的有關(guān)證書、證明文件。

（7）本合同條款由中華人民共和國建設(shè)部和國家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。

（三）商業(yè)銀行個人住房貸款

個人住房貸款（以下簡稱貸款）是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔(dān)保，借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。

個人住房貸款現(xiàn)階段主要有三種方式：等額本息、等額本金和組合貸款三種?，F(xiàn)在一般采用等額本息和等額本金的方式。

（四）個人住房公積金貸款

個人住房公積金貸款是指對交繳住房公積金的個人向房屋開發(fā)商購買住房、用于支付購房款，而發(fā)放的個人住房貸款。

（五）貸款對象及條件：

貸款對象是具有完全民事行為能力的個人，并同時具備以下條件：

1．按期交繳住房公積金。

2．有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按期償還貸款本息的能力。

3．與開發(fā)商簽訂了購房合同。

4．已首付30%以上的購房款。

5．以所購房產(chǎn)或貸款人認(rèn)可的其它房產(chǎn)作為貸款的抵押物；或以國債、工商銀行定期存單作

質(zhì)押。蘇州市區(qū)（不含園區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)）的借款人必須由蘇州市住房置業(yè)擔(dān)保有限公司為其提供保證擔(dān)保。

（六）額度和期限：

貸款額度最高為房價的70％。貸款期限最長20年。

（七）貸款利率：

1－5年，月利率3.45?；5－20年，月利率3.825?；

（八）申請材料： 按住房基金管理中心要求提供。

（九）貸款申辦程序：

1．借款人簽訂購房合同并預(yù)付30％以上的房款；

2．持借款人及其配偶的公積金卡到住房基金管理中心申請貸款；

3．?dāng)y住房基金管理中心的貸款審批表，并帶齊所有貸款申請材料，到工商銀行“個人理財中心”辦理貸款手續(xù)，簽訂《個人購房借款合同》；

4．銀行將貸款以借款人購房款的名義，直接劃入開發(fā)商賬戶中；

5．借款人到銀行拿取個人住房貸款進(jìn)帳單、到開發(fā)商處換取房款收據(jù)或發(fā)票。

（十）貸款歸還：

貸款期限為一年以下的（含一年）,到期一次還本付息,利隨本清。貸款期限一年以上的，從貸款發(fā)放的次月起，按月等額償還借款本息。

按月等額還款時，采用委托代扣、自動轉(zhuǎn)帳方式。借款人將本人在工商銀行開立的活期儲蓄帳戶或牡丹靈通卡帳戶作為還款帳戶，于每月還款日之前，在該帳戶上存足當(dāng)月應(yīng)還款金額，通過委托銀行代扣方式，自動轉(zhuǎn)帳歸還貸款。

借款人可按任意金額提前部分歸還貸款，或按當(dāng)前貸款本金余額全部還清貸款。提前部分歸還或提前還清貸款時，銀行對提前歸還的本金按實際借款時間、原檔次的貸款利率結(jié)清貸款本息。

四．住宅新概念與創(chuàng)新設(shè)計

隨著社會的進(jìn)步，人們對住宅要求的不斷提高，房地產(chǎn)產(chǎn)品也大踏步的向前。各種新概念的住宅不斷出現(xiàn)，設(shè)計的創(chuàng)新，產(chǎn)品的更新，但住宅創(chuàng)新需要建立在產(chǎn)品之上，這樣才能體現(xiàn)產(chǎn)品的創(chuàng)新，如果背離了產(chǎn)品價值去創(chuàng)新，就會被市場所拋棄。

（一）以人為本煉就現(xiàn)代人居

1．多層甚至小高層住宅花園化漸成氣象，大面積退臺設(shè)計、入口大堂花園式設(shè)計比比皆是，諸多獨棟、聯(lián)排、疊拼住宅的設(shè)計手法被更多地運用到多層及小高層的設(shè)計中來，“情景花園住宅”漸成新寵，并導(dǎo)致各地項目亦步亦趨。

2．景觀環(huán)境設(shè)計理念日漸深化，使居住體驗更接近人文本質(zhì)。與此相對應(yīng)，矩陣式的兵營排列、“四菜一湯”的程式化規(guī)劃等已極為罕見，依山就勢、傍河而居等與當(dāng)?shù)氐孛}、人脈相融通的設(shè)計比比皆是，景觀的均好性已得到極大尊重，不少項目還通過出色的規(guī)劃和景觀設(shè)計令項目透出彌足珍貴的文化底蘊。

（二）綠色生態(tài)、健康住宅

綠色生態(tài)住宅在國際上亦被稱為綠色住宅、生態(tài)住宅、可持續(xù)發(fā)展住宅等，但無論怎么稱呼，其核心都是為人們提供更健康、舒適和經(jīng)濟(jì)的居住條件和環(huán)境，實施住宅的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。隨著我國住宅市場化進(jìn)程的加快，住宅市場的競爭日趨激烈，開發(fā)商和購房者開始關(guān)注綠色生態(tài)住宅。

這種新的住宅講究：以人為本，呵護(hù)健康舒適；資源的節(jié)約與再利用；與周圍生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)與融合。以可持續(xù)發(fā)展相關(guān)的模式：人類的生活模式；現(xiàn)有的生產(chǎn)模式；消費模式為動力。評價這種創(chuàng)新的住宅的指標(biāo)是：社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。

這種綠色生態(tài)住宅同時業(yè)是一種可持續(xù)發(fā)展建筑，基本上圍繞三個主題：第一減少對地球資源環(huán)境的負(fù)荷和影響，第二創(chuàng)造健康舒適生活環(huán)境，第三與周圍自然環(huán)境相和諧。

雖然在當(dāng)今房地產(chǎn)界人們大談住宅創(chuàng)新、綠色建筑，然而，目前中國對綠色建筑的規(guī)劃，還存在一定的誤區(qū)和不合理運用。

（三）高科技型住宅

科技型住宅的本質(zhì)其實就是要應(yīng)用高科技進(jìn)行細(xì)節(jié)處理，以提高人們住宅生活的舒適度。運用各種科技手段建造高技術(shù)集成型住宅來塑造高品質(zhì)的生活。這種產(chǎn)品體現(xiàn)人性的關(guān)懷，遵循的是以人為本的設(shè)計理念，決不是一味的追求高技術(shù)含量，通過運用高技術(shù)達(dá)到節(jié)約、環(huán)保、生態(tài)等等功能

第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)中的稅費

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)過程中主要要繳納的稅費有：

（一）營業(yè)稅

1．應(yīng)稅范圍：

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)生營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)時主要涉及以下兩個方面：

（1）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。

（2）銷售不動產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。

不動產(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起性質(zhì)，形狀改變的財產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。

A.銷售建筑物或構(gòu)筑物

銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。

B.銷售其他土地附著物

a.銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。

b.其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)。

c.單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。

d.在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。

e.以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。

f.不動產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。

2.涉及稅種

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅以及契稅等。

(1)銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅計稅依據(jù)

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定：

A.納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。

B.單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，其營業(yè)額比照《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十五條的規(guī)定確定。對個人無償贈送不動產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。

C.營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第十五條規(guī)定：納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額：

a.按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；

b.按納稅人最近時期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；

c.按下列公式核定計稅價格：

計稅價格=營業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1—營業(yè)稅稅率）

上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

(2)其他具體規(guī)定如下：

A.根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知》（京地稅營[1996]592號）規(guī)定，在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)―代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購，其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。

B.對合作建房行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅

根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》（京地稅營[1995]319號）規(guī)定：

合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：

a.第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：

一種是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對乙方應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

另一種是以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“服務(wù)業(yè)―租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。

b.第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。

對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：

第一種情況是房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。

第二種情況是房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

第三種情況是如果房屋建成后，雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。

對于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的預(yù)收定金，有如下規(guī)定：

納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！按隧椧?guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。

C.根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》（京地稅營[1995]319號）規(guī)定：

以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。對以“還本”方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。

D.中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題

根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》的通知》（京地稅營[1994]205號）規(guī)定：

a.關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問題

中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進(jìn)行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于“以無形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定、因此，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實際取得的全部收入，包括價外收費；其納稅義務(wù)發(fā)生時間為取得收入的當(dāng)天。

同時，對銷售商品房也應(yīng)征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅。

b.關(guān)于中方取得的前期工程開發(fā)費征稅問題

外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費用，視為中方以預(yù)收款方式取得的營業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計算征收營業(yè)稅。對該項已稅的開發(fā)費用，在中外雙方分配收入時如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的，可直接沖減中方當(dāng)期的營業(yè)收入。

c.對中方定期獲取的固定利潤視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計算征收營業(yè)稅。

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃歸營業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)范疇，稅率為5%，銷售不動產(chǎn)劃歸營業(yè)稅稅目銷售不動產(chǎn)的范疇內(nèi)，稅率為5%.計算公式=營業(yè)額×5%

(二)城市維護(hù)建設(shè)稅

根據(jù)《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》（國發(fā)[1985]第19號）規(guī)定：

1．計稅依據(jù)：納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。

2．稅率：分別為7%、5%、1%.計算公式：應(yīng)納稅額=營業(yè)稅稅額×稅率。不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅率。

(1)納稅義務(wù)人所在地在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內(nèi)的和在朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景區(qū)、門頭溝區(qū)、燕山六個區(qū)所屬的街道辦事處管理范圍內(nèi)的，稅率為7%；

(2)納稅義務(wù)人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5%；

(3)納稅義務(wù)人所在地不在1、2項范圍內(nèi)的，稅率為1%；

（三）教育費附加

根據(jù)北京市稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《北京市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院關(guān)于教育費附加征收問題文件的通知》的通知（京稅三[1994]217號）的規(guī)定：

1．計稅依據(jù)是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額

2．稅率為3%.計算公式：應(yīng)交教育費附加額=營業(yè)稅稅額×費率。

（四）土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國發(fā)[ 1993 ]138號）規(guī)定，土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。具體講：

1．對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的行為沒有納入征稅范圍。這是因為根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，集體土地未經(jīng)國家征用不得轉(zhuǎn)讓。因此，轉(zhuǎn)讓集體土地是違法行為，所以不能納入征稅范圍。

2．轉(zhuǎn)讓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。

3．附著物是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。

4．取得收入的行為，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。

5．土地增值稅的計稅依據(jù)

計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除《條例》和《細(xì)則》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包括：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（2）開發(fā)土地的成本、費用；

（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定，計算土地增值額的扣除項目，具體為：

A.取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

B.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

C.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。根據(jù)新會計制度的規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費用直接計入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項目進(jìn)行歸集或分?jǐn)?。為了便于計算，市政府在京政發(fā)（1996）7號《北京市人民政府關(guān)于征收土地增值稅有關(guān)政策問題的通知》中明確，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的允許據(jù)實扣除但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%的以內(nèi)計算扣除。

D.舊房及建筑物的評估價格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由市政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率，并經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價格。

E.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。F.加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20％的扣除。

6.稅率：

土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率30％。增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率40％。增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％??

根據(jù)《關(guān)于土地增值稅若干征收管理問題的通知》（京地稅二[ 1996 ]240號）規(guī)定，對經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的納稅人，在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其它原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征的土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。其預(yù)征率為：預(yù)售賓館、飯店、辦公、寫字樓的房地產(chǎn)，按預(yù)售收入3%的比例預(yù)征土地增值稅；預(yù)售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、公寓的房地產(chǎn)，按預(yù)售收入2%的比例預(yù)征土地增值稅；預(yù)售其他房地產(chǎn)，按預(yù)售收入1%的比例預(yù)征土地增值稅。

(五)房產(chǎn)稅：

如果企業(yè)擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的，需繳納房產(chǎn)稅。

根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號）的規(guī)定，房產(chǎn)稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值（評估值）為計稅依據(jù)，稅率為1.2%.計算公式為：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值（評估值）×（1-30%）×1.2%.六、城鎮(zhèn)土地使用稅

如果企業(yè)擁有土地使用權(quán)的，需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（國務(wù)院令第17號發(fā)布）的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。年應(yīng)納稅額=∑（各級土地面積×相應(yīng)稅額）。北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級分為六級，各級土地稅額標(biāo)準(zhǔn)為：一級土地每平方米年稅額10元；二級土地每平方米年稅額8元；三級土地每平方米年稅額6元；四級土地每平方米年稅額4元；五級土地每平方米年稅額1元；六級土地每平方米年稅額0.5元。

(七)城市房地產(chǎn)稅、外商投資企業(yè)土地使用費

如果單位屬于外商投資企業(yè)或外國企業(yè)應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅、外商投資企業(yè)土地使用費。

1．根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》（中央人民政府政務(wù)院政財字第133號令公布）規(guī)定，城市房地產(chǎn)稅是對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人、港澳臺胞，按照房產(chǎn)原值征收的一稅種。城市房地產(chǎn)稅依房產(chǎn)原值計稅，稅率為1.2%.計算公式為：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×稅率×（1-30%）。

2．根據(jù)北京市人民政府發(fā)布《北京市征收中外合營企業(yè)土地使用費暫行規(guī)定》的通知（京政發(fā)[1985]81號）的規(guī)定，外商投資企業(yè)土地使用費是對本市行政區(qū)域內(nèi)使用土地的外商投資企業(yè)（出讓方式取得土地使用權(quán)者除外），按企業(yè)所處地理位置和偏遠(yuǎn)程度、地段的繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等，征收的一項費用。依外商投資企業(yè)的實際占用土地面積以及所適用的土地使用費的單位標(biāo)準(zhǔn)確定。

計算公式為：應(yīng)納土地使用費額=占用土地面積*適用的單位標(biāo)準(zhǔn)。

（八）印花稅

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第11號）的規(guī)定，印花稅是對在經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。

應(yīng)納稅額=計稅金額×稅率，應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量×單位稅額。

土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開發(fā)建設(shè)，房產(chǎn)出售、出租活動中所書立的合同、書據(jù)等，應(yīng)按照印花稅有關(guān)規(guī)定繳納印花稅。凡進(jìn)行房屋買賣的，簽定的購房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額萬分之五繳納印花稅，房地產(chǎn)交易管理部門在辦理買賣過戶手續(xù)時，應(yīng)監(jiān)督買賣雙方在轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議上貼花注銷完稅后，再辦理立契過戶手續(xù)。

在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時，應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門應(yīng)監(jiān)督領(lǐng)受人在房地產(chǎn)權(quán)屬證上按件貼花注銷完稅后，再辦理發(fā)證手續(xù)。

(九)契稅

根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務(wù)院令第224號）的規(guī)定，契稅是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位征收的一種稅。

征收范圍包括國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換；其中土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。

1.下列轉(zhuǎn)移方式，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：

(1)以土地、房屋權(quán)屬抵債或者作價投資、入股的；

(2)以獲獎、預(yù)購、預(yù)付集資建房款或者轉(zhuǎn)移無形資產(chǎn)方式承受土地、房屋權(quán)屬的；

(3)建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓時發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的；

(4)以其他方式事實構(gòu)成土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的。

2.契稅的計稅依據(jù)如下：

(1)國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格；即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業(yè)性收費，屬于成交價格的組成部分，不應(yīng)從中剔除，因此，合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬于計稅依據(jù)范圍。納稅人應(yīng)按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。

(2)土地使用權(quán)贈與、房屋所有權(quán)贈與，由契稅征收機(jī)關(guān)參照同類土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格或者評估價格核定；

(3)土地使用權(quán)交換、房屋所有權(quán)交換、土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)交換，為交換價格的差額；

(4)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，除承受方按規(guī)定繳納契稅外，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳契稅，計稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益。

(5)承受土地、房屋部分權(quán)屬的，為所承受部分權(quán)屬的成交價格；當(dāng)部分權(quán)屬改為全部權(quán)屬時，為全部權(quán)屬的成交價格，原已繳納的部分權(quán)屬的稅款應(yīng)予扣除。

前款成交價格明顯低于市場價格的差額明顯不合理，并且無正當(dāng)理由的，由契稅征收機(jī)關(guān)參照市場價格核定。

根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務(wù)院令第224號）的規(guī)定，契稅是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人征收的一種稅。納稅義務(wù)人為房屋、土地權(quán)屬的承受方。應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)×稅率。

第三章 房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境

第一節(jié) 城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密不可分，隨著城市化進(jìn)程得快速推進(jìn)，必然將帶動城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。最直接的體現(xiàn)就是人們城市人口的增多，需要市政配套、住房、商業(yè)等等方面的支持。伴著城市經(jīng)濟(jì)的快速增長，政府采取了一系列擴(kuò)大內(nèi)需、鼓勵投資的政策，有效地刺激了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和消費者對未來的預(yù)期，使得房地產(chǎn)市場日趨活躍，目前正處于繁榮階段的中期，相信隨著中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的進(jìn)一步趨好，中國的房地產(chǎn)業(yè)今后還將經(jīng)歷一段時期的持續(xù)增長。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在較短的時間內(nèi)迅猛發(fā)展，成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會進(jìn)步的有機(jī)結(jié)合點，有力地推進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)的快速增長和城市化進(jìn)程，促進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性發(fā)展，房地產(chǎn)的發(fā)展對城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展主要有一下幾個促進(jìn)作用：

一．房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)日益突出

一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家說過，當(dāng)今中國的房地產(chǎn)業(yè)是新經(jīng)濟(jì)的增長點，內(nèi)需市場的新亮點，它不僅是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，更是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力。據(jù)分析，未來5年內(nèi)將有2億居民參與住房消費，房地產(chǎn)業(yè)面臨著千載難逢的市場機(jī)遇，具有廣闊的發(fā)展?jié)摿?，其在國民?jīng)濟(jì)中的支柱地位將進(jìn)一步得到鞏固和加強(qiáng)。同時，房地產(chǎn)業(yè)是一個關(guān)聯(lián)度極大的行業(yè)，不僅對建筑、建材、裝飾、金融、家電、家具、廣告等行業(yè)有直接推動作用，而且對體育、教育、旅游等行業(yè)有很大影響?！敖逃禺a(chǎn)”、“體育地產(chǎn)”、“旅游地產(chǎn)”等泛地產(chǎn)已經(jīng)成為新的投資熱點，既促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)的多元化發(fā)展，也鞏固了體育、教育、旅游等行業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)，房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的地位和作用日益明顯。

二.房地產(chǎn)業(yè)是城市化進(jìn)程的促進(jìn)者

城市化是當(dāng)今世界發(fā)展的普遍趨勢和潮流，是目前公認(rèn)的最顯著的社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。隨著社會和經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國的城市化建設(shè)正處于關(guān)鍵時期，房地產(chǎn)業(yè)在城市化建設(shè)中具有促進(jìn)者的重要作用。首先，通過房地產(chǎn)業(yè)可以帶動和加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對城市的道路、供水、供暖、污水和垃圾處理、電力電信等進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，可以大大地提高城市的綜合服務(wù)功能；其次，可以改善城市人居環(huán)境。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計資料顯示，截止2000年底，我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積13.6平方米，已超過了10平方米的小康目標(biāo)指標(biāo)，進(jìn)入小康之后的新階段，這里面，房地產(chǎn)業(yè)的投資建設(shè)功不可沒。第三，推進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè)。小城鎮(zhèn)建設(shè)是具有中國特色的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。房地產(chǎn)業(yè)認(rèn)真落實國家的帶動戰(zhàn)略，依托大城市和新城區(qū)，不斷開發(fā)土地資源，活躍區(qū)域經(jīng)濟(jì)。如一些城市開發(fā)區(qū)、衛(wèi)星城的建設(shè)，都是通過加快小城鎮(zhèn)建設(shè)帶動發(fā)展起來的。

三.房地產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和可持續(xù)發(fā)展的承載者

建筑是有形的歷史，建筑往往能體現(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)和發(fā)展，體現(xiàn)城市的文化和品味。作為房地產(chǎn)最主要的表現(xiàn)形式，建筑是城市建設(shè)的名片。做地產(chǎn)的都知道，深圳有個百仕達(dá)花園，是在“國際花園城市”評比中唯一作為住宅參觀點的住宅小區(qū)，它是深圳地產(chǎn)的驕傲。

深圳僅僅用20年的時間就能夠摘取這一世界城市建設(shè)的桂冠，成為中國乃至亞洲的第一，其中房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)記一大功，百仕達(dá)花園已經(jīng)成為深圳城市建設(shè)的名片。

隨著城市化進(jìn)程的加快，人流、物流、信息流、能量流大量交匯，使城市的聚集日趨強(qiáng)化，給城市的可持續(xù)發(fā)展帶來了巨大壓力。而房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)規(guī)劃開發(fā)，則可以減輕城市壓力，推動可持續(xù)性發(fā)展?！翱沙掷m(xù)發(fā)展”的房地產(chǎn)理念是人、城市空間、自然、健康的共有與融合，這種理念將使房地產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展形成良好性互動，成為城市可持續(xù)發(fā)展的承載者。

四.房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代信息技術(shù)的實踐

在科學(xué)技術(shù)飛速發(fā)展的今天，城市現(xiàn)代化建設(shè)成為不可逆轉(zhuǎn)的歷史潮流。房地產(chǎn)業(yè)作為一個新興行業(yè)，正密切關(guān)注著科技信息業(yè)的發(fā)展，尋求彼此間的最佳結(jié)合點，以實現(xiàn)“以人為本”的發(fā)展理念。首先，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮著直接服務(wù)于人的特殊優(yōu)勢，不斷提高自身發(fā)展質(zhì)量。現(xiàn)在，有很多發(fā)展商都在嘗試住宅信息化建設(shè)，通過接入寬帶信息網(wǎng)，改善小區(qū)的信息通道，建立方便快捷溝通方式，適應(yīng)現(xiàn)代生活的需要；其次，加強(qiáng)住宅智能化建設(shè)。根據(jù)建設(shè)部規(guī)定，智能化包括安全防范系統(tǒng)、信息管理系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等內(nèi)容。主要是通過利用已有的科技成果，建立保安監(jiān)控、物業(yè)管理、樓宇自動化、設(shè)備自動化、通訊自動化等系統(tǒng)，建設(shè)一個更加舒適、安全、方便的家居環(huán)境，服務(wù)人的生活，不斷提高生活質(zhì)量和水平。

總之，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，是城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要組成部分，作為一個綜合性極強(qiáng)的行業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)乃至城市發(fā)展具有不可低估的影響力。我們必須充分認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用，加大開發(fā)力度，推動國民經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展

第二節(jié) 城市規(guī)劃與城市運營

當(dāng)今世界城市化進(jìn)程的迅猛發(fā)展，給世界經(jīng)濟(jì)帶來了蓬勃發(fā)展。然而也給城市帶來沉重的壓力，交通擁擠、市政配套跟不上、城市環(huán)境惡劣等等弊端都暴露出來。如何進(jìn)行合理的城市規(guī)劃和城市開發(fā)已經(jīng)成為城市建設(shè)刻不容緩的問題。在城市群的擴(kuò)展和城市重新定位的過程中,城市規(guī)劃開始走到城市發(fā)展的前列，城市規(guī)劃應(yīng)根據(jù)人居環(huán)境科學(xué)理論,實現(xiàn)自然、人文、社會、居住、支撐等五個系統(tǒng)的有機(jī)統(tǒng)一。城市運營也要兼顧這五個系統(tǒng)原則,遵循生態(tài)觀、經(jīng)濟(jì)觀、科技觀、社會觀、文化藝術(shù)觀的統(tǒng)一，充分運用市場化的機(jī)制和手段,通過開發(fā)成片大面積的土地來帶動城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,既以經(jīng)濟(jì)利益為導(dǎo)向,又注意兼顧長遠(yuǎn)的社會效益。

城市規(guī)劃的總體指導(dǎo)思想是：（1）立足宏觀戰(zhàn)略的思考；（2）體現(xiàn)區(qū)域發(fā)展的思路；（3）堅持空間布局規(guī)劃與經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)同的理念；（4）表達(dá)可持續(xù)發(fā)展和以人為本的宗旨；（5）妥善處理好彈性和剛性的關(guān)系；（6）妥善處理好長遠(yuǎn)與近期、理想與現(xiàn)實的關(guān)系。

城市運營則是一個系統(tǒng)的工程，又包括的內(nèi)容很多,如定位、運營軌跡、模式選擇、生活方式、品牌、土地運營、產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高地--洼地--臺地的設(shè)計，競爭力--發(fā)展力--城市智力，以及科技能力--教育能力--知識信息獲取能力、資源整合能力和文化產(chǎn)業(yè)化等，都必須從經(jīng)營的角度進(jìn)行“研究、設(shè)計、策劃、規(guī)劃”。城市運營的基本要求是：無論城市大小，都必須從戰(zhàn)略上定位，從戰(zhàn)略政策上予以推進(jìn)經(jīng)營和管理。城市運營也是一個過程。城市運營應(yīng)該包括5個方面：一是城市與產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)性定位；二是城市品牌、文化、土地等的經(jīng)營；三是智力、人才資源整合利用；四是競爭策略與時點、方式；五是戰(zhàn)略政策的制

定過程化與經(jīng)營策劃實施等等。

總之，城市運營要自覺圍繞城市規(guī)劃的總體發(fā)展目標(biāo)，結(jié)合城市發(fā)展的特殊機(jī)遇，以市場化的方式，在滿足城市發(fā)展需求的同時，使城市的發(fā)展走上良性的可持續(xù)發(fā)展的道路

第三節(jié) 最新房地產(chǎn)政策與制度的演變和趨勢

中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過二十年特別是近四年發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點、啟動內(nèi)需的消費熱點，對拉動國民經(jīng)濟(jì)增長、保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速發(fā)展起到重要作用。

當(dāng)然，現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了不少的問題：（1）房地產(chǎn)開發(fā)資金過多地依賴于銀行貸款；（2）房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)還不甚健全；（3）房地產(chǎn)貸款存在大量不良資產(chǎn)；（4）土地供求市場還不健全；（5）房地產(chǎn)體制不順、發(fā)展模式不明確等。

但隨著加入WTO，目前尚未開放或尚未完全開放的銀行業(yè)、保險業(yè)、零售商業(yè)、電訊業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)等，將會允許外資逐步進(jìn)入。這些行業(yè)不同于工業(yè)企業(yè)，一般都要在市區(qū)租買辦公或商業(yè)用房，作為它們的營業(yè)場所，這就房地產(chǎn)帶來了很大的發(fā)展空間，但同時外國的地產(chǎn)公司也一步步進(jìn)軍中國市場，也給土生土長的中國地產(chǎn)帶來不小的沖擊，同時中國的房地產(chǎn)公司也在不斷演變。這就要求國家對房地產(chǎn)相關(guān)的政策法規(guī)進(jìn)行調(diào)整，具體表現(xiàn)：（1）中資商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)在操作上更為規(guī)范，更加注重風(fēng)險防范；（2）土地供應(yīng)制度更加明朗、更為規(guī)范；（3）與房地產(chǎn)金融市場穩(wěn)定密切相關(guān)的土地儲備制度、土地交易制度和土地開發(fā)制度將得到完善；（4）國家房地產(chǎn)相關(guān)職能部門，實現(xiàn)管理一體化、服務(wù)連鎖化，推動無形化發(fā)展的房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)

第四節(jié) 中國房地產(chǎn)市場的趨勢與機(jī)會

未來我國住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展分三步走：第一階段：增大往房面積、追求住房質(zhì)量并重階段。為百姓提供更大住房面積，實現(xiàn)“一人一室”、“每戶一套”，提高住房成套率，并努力提高居住質(zhì)量，是這一個時期的重要目標(biāo)。第二階段：是提高住房質(zhì)量階段。居民需求在擴(kuò)大住宅建設(shè)面積同時更要求提高住宅質(zhì)量、提高功能和建筑標(biāo)準(zhǔn)，要求住宅的適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能和經(jīng)濟(jì)性能。第三階段：是提高住房總體水平階段。預(yù)計到二十一世紀(jì)中頁，我國大陸經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)中等發(fā)達(dá)國家發(fā)展水平，提高廣大居民住房總體水平，將成為中心課題。新建的住宅要達(dá)到較高標(biāo)準(zhǔn)，對于居住物業(yè)的舒適性和科技含量的提高提出要求。

一.內(nèi)需持續(xù)增長

1.從城市化發(fā)展來預(yù)測。城市化從目前30％發(fā)展到50％，未來二十年城鎮(zhèn)人口將增加2.6億，按人均居住面積10平方米，即建筑面積20平方米計算，共需為新增人口建設(shè)住房52億平方米，平均每年建設(shè)住房2.6億平方米。

2.從居住水平提高來預(yù)測。2000年人均使用面積14.7平方米，到2020年達(dá)到18.7平方米，每人增加4平方米（建筑面積5.7平方米），也遠(yuǎn)低于許多國家和地區(qū)。按2020年城鎮(zhèn)人口達(dá)到6.3億計算，未來二十年為提高居住水平需要新建住房35.91億平方米，平均每年約1.8億平方米。

3.從住房改造重建來預(yù)測。目前我國大陸城鎮(zhèn)存量住房有60多億平方米，按50年折舊計算，并適當(dāng)考慮有些住房到期未能拆除的因素。預(yù)計每年需拆除重建1億平方米。

把以上三項預(yù)測相加，21世紀(jì)的前20年，每年需新建住房5.4億平方米。20年約新建108億平方米，相當(dāng)目前全國60億平方米城市住宅存量的近兩倍。如果加上農(nóng)村新建住宅，全國城鄉(xiāng)每年建房總量維持在現(xiàn)在的14億平方米上下。

二.政策環(huán)境良好

1.房地產(chǎn)行業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)

國家政策繼續(xù)扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這是產(chǎn)業(yè)未來幾年發(fā)展的另一基礎(chǔ)。今年的政府工作報告曾指出“不斷提高城鄉(xiāng)民的物質(zhì)文化生活是發(fā)展經(jīng)濟(jì)的出發(fā)點和歸宿”，“進(jìn)一步發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住宅為重點的房地產(chǎn)業(yè)”，并把增加城鄉(xiāng)居民居住面積，提高住房和環(huán)境質(zhì)量，作為擴(kuò)大內(nèi)需的消費重點和實現(xiàn)小康水平的重要內(nèi)容。我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展更要求房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國家支柱產(chǎn)業(yè)。

2.加入WTO對中國房地產(chǎn)業(yè)的影響

加入世貿(mào)組織將對我國許多產(chǎn)業(yè)的影響重大而深遠(yuǎn)，所有企業(yè)都將在國際競爭中決定取舍。房地產(chǎn)業(yè)在世界各國都是本國的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，加入WTO后對我們這個產(chǎn)業(yè)的影響應(yīng)是很為有利的。

首先，降低關(guān)稅有利于進(jìn)口建材價格，例如木材、裝飾材料、衛(wèi)生潔具、保溫材料和電梯、電器等產(chǎn)品中有的還需進(jìn)口，特別是中高檔商品房屋所需進(jìn)口材料設(shè)備更多。如果關(guān)稅降低，帶來房屋的建造成本也會有所降低，這對開發(fā)和建設(shè)企業(yè)的好處是明顯的；其次，開放服務(wù)貿(mào)易會促進(jìn)寫字摟和商場的租售。

加入WTO后，目前尚未開放或尚未完全開放的銀行業(yè)、保險業(yè)、零售商業(yè)、電訊業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)等，將會允許外資逐步進(jìn)入。這些行業(yè)不同于工業(yè)企業(yè)，一般都要在市區(qū)租買辦公或商業(yè)用房，作為它們的營業(yè)場所，造成較強(qiáng)的新需求，目前北京、上海、深圳等城市的商業(yè)用房租金已經(jīng)明顯上揚；第三，入世可能帶來住宅市場需求較大增加和需求檔次提高，使住宅有效需求進(jìn)一步擴(kuò)大，促進(jìn)居住物業(yè)的舒適性要求提高和科技含量提高。即使在外來競爭很為激烈的其它產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，對房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的影響仍是正面的，如：汽車關(guān)稅降低將使國內(nèi)生產(chǎn)企業(yè)陷入困難，但汽車降價后將加快進(jìn)入家庭，改善居民的通勤條件，促進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部的開發(fā)和房產(chǎn)增值；國外金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入會對國內(nèi)金融業(yè)造成壓力，但它有利于加快大陸住房金融的完善；開放農(nóng)業(yè)造成大量農(nóng)民進(jìn)城，為社會帶來壓力，但它將有力促進(jìn)中國大陸的城市化進(jìn)程。這都會為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造新的條件。外國資本如果大量進(jìn)入開發(fā)和

建設(shè)領(lǐng)域也會帶來新的競爭。特別是我國大陸現(xiàn)階段房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)和物業(yè)管理比較稚嫩，外商進(jìn)入后將面臨較大沖擊。但從積極方面看是極好的機(jī)遇，可以化沖擊為動力，加速企業(yè)改革和調(diào)整，促進(jìn)行業(yè)整體素質(zhì)的提高。也有利于為國有企業(yè)改制、擴(kuò)充資本金提供條件。我國大陸房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)市場上占有明顯的優(yōu)勢，因為它們熟悉本地市場，了解人們的需求。在我國大陸房地產(chǎn)業(yè)充分對外開放的條件下，目前港資、外資和合資企業(yè)只占16.9％，而83％以上的企業(yè)是國內(nèi)企業(yè)。目前外資對中國大陸房地產(chǎn)市場反應(yīng)的驚人遲鈍，再次印證了這樣一個道理：在房地產(chǎn)業(yè)盡先機(jī)的總是本地企業(yè)。加入WT0后受益甚大的中國房地產(chǎn)業(yè)滿懷熱情地迎接新的機(jī)遇。我們在海外投資的經(jīng)驗和教訓(xùn)也說明，外來資本要在新的市場上立足和成功，一定要謀求同本地企業(yè)的合作

第四章 房地產(chǎn)開發(fā)流程

第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研

房地產(chǎn)市場調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測，為決策者了解房地產(chǎn)市場的變動趨勢，制定公司營業(yè)計劃，擬訂經(jīng)營策略提供參考與建議。由于土地和房屋的“不動性”，房地產(chǎn)市場調(diào)查也烙有很深的地域特征。對房地產(chǎn)市場的切入，也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由點(單個樓盤)到線、面(區(qū)域市場)，再由線、面(區(qū)域市場)到體(宏觀環(huán)境)；然后再從體回復(fù)到點、線和面，不斷的循環(huán)往復(fù)，融會貫通，才可真正把握

第二節(jié) 土地價值發(fā)現(xiàn)

成功的房地產(chǎn)投資在于土地價值的發(fā)現(xiàn)。價值和金錢都是一種觀念，價值處于波動之中，房地產(chǎn)也處于波動之中。對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，對土地價值的認(rèn)識尤為關(guān)鍵。不同的價值觀賦予土地不同的靈魂，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)價值的不同。所以說，對土地價值的挖掘，即是對金錢和價值的認(rèn)識。也就是說，土地價值的發(fā)

現(xiàn)是成功的房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵。

對土地價值的認(rèn)識應(yīng)從宏觀和微觀兩個方面分析

宏觀分析即土地SWOT（深層次）分析

項目地塊的優(yōu)勢/項目地塊的劣勢/項目地塊的機(jī)會點/項目地塊的威脅及困難點

此分析包括該土地的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系、測繪情況、土地契約限制、在城市整體綜合規(guī)劃中的用途與預(yù)計開發(fā)計劃是否相符等。

微觀分析即是項目土地性質(zhì)調(diào)查，包括

地理位置/地質(zhì)地貌狀況/土地面積及紅線圖/土地規(guī)劃使用性質(zhì)/七通一平現(xiàn)狀

第三節(jié) 可行性研究及地塊選擇

一.項目可行性研究是項目立項階段最重要的核心文件，具有相當(dāng)大的信息量和工作量，是項目決策的主要依據(jù)。根據(jù)項目的大小與不同類型，從淺到深，項目可行性研究包括一般機(jī)會研究、特定機(jī)會研究、方安策劃、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究幾大塊。

（一）一般機(jī)會研究

鑒別與發(fā)展投資機(jī)會、形成投資意向，提供可供選擇的項目發(fā)展方向和投資領(lǐng)域。包括地區(qū)研究、部門研究、資源研究、政策研究等內(nèi)容。

（二）特定項目機(jī)會研究

主要用于篩選項目，提出項目建議。比一般機(jī)會研究更深入、更具體。包括市場研究、外部環(huán)境分析、優(yōu)勢分析、論證結(jié)論。以項項目建議書的形式出據(jù)項目相關(guān)者。

（三）方案策劃

根據(jù)項目的目標(biāo)與功能要求，進(jìn)行總體規(guī)劃與設(shè)計。作為可行性研究的前提與實施的依據(jù)。主要包括功能與目標(biāo)分析，有總目標(biāo)、分目標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)等指標(biāo)；總體方案設(shè)想，有概念創(chuàng)新、方案設(shè)想等內(nèi)容；總體方案規(guī)劃，有布局、規(guī)模、指標(biāo)等內(nèi)容；各部分功能設(shè)計，有子系統(tǒng)功能、聯(lián)系等內(nèi)容；方案選擇與確定，有技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、風(fēng)險、周期比較、確定一到兩個方案進(jìn)一步研究與論證等內(nèi)容。

（四）初步可行性研究

對項目進(jìn)行初步的論證和估計，分析前途、關(guān)鍵技術(shù)或管理與制度問題、相關(guān)研究與工作確定?；卮鸨匾?、時間周期、資源需求、資金籌措、利益、合理、風(fēng)險等問題。主要包括市場與生產(chǎn)能力，有市場預(yù)測、經(jīng)營渠道、價格、銷量等內(nèi)容；資源投入量分析，主要有建設(shè)與運行過程的資源需求；選址，有地點選擇、35 場地選擇等內(nèi)容；項目總設(shè)計，主要有規(guī)劃、工藝、設(shè)備、土建、技術(shù)、進(jìn)度、投資額、成本等內(nèi)容；收益估算，主要有經(jīng)濟(jì)性、技術(shù)性、環(huán)境結(jié)論等內(nèi)容。

（五）詳細(xì)可行性研究

在決策前對項目有關(guān)的工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策等方面的條件和情況做詳盡、系統(tǒng)、全面的調(diào)查、研究與分析，對各種可能的建設(shè)方案和技術(shù)與工程方案進(jìn)行充分的比較論證，對項目完成后的經(jīng)濟(jì)效益、國民經(jīng)濟(jì)和社會效益進(jìn)行預(yù)測和評價，是項目評估和決策的依據(jù)。主要包括總論，主要有背景、必要性、依據(jù)和范圍需求預(yù)測；項目規(guī)模，主要有國內(nèi)外需求、能力、競爭力、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析等內(nèi)容；資源情況，主要有原材料、設(shè)施、燃料、人員、技術(shù)、裝備等內(nèi)容；項目實施條件與地點選擇，主要有地理地形、氣象水文、地質(zhì)、交通運輸、通訊、水、電、氣、地點選擇與比較等內(nèi)容；設(shè)計方案，主要有范圍、方法、進(jìn)度、工作量等內(nèi)容；組織建設(shè)方案，主要有機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員招募與培訓(xùn)等內(nèi)容；投資估算與資金籌措方案；社會及經(jīng)濟(jì)效果評價；環(huán)境評價，主要有保護(hù)、影響等內(nèi)容。

總之，項目的可行性研究．不但要從市場、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等多方面對項目的前景進(jìn)行分析預(yù)測，對項目進(jìn)行整體的綜合評價，而且還要對消費者的需求進(jìn)行分析預(yù)測。告訴我們能不能做，怎么做，幫助我們更透徹清楚地了解市場和項目本身的特點、定位，了解各種可能產(chǎn)生影響的因素，規(guī)避投資風(fēng)險，同時增強(qiáng)對項目的把握能力。

二.地塊抉擇

地塊抉擇主要決定于兩個因素：

選擇的地塊條件要與開發(fā)的項目特點相吻合；

選擇地塊開發(fā)要與地塊的規(guī)模和開發(fā)方式相結(jié)合。

第四節(jié) 目標(biāo)客戶消費心理研究

買家置業(yè)的心理，首先應(yīng)了解由于所銷售物業(yè)產(chǎn)品形式不同，客戶群心態(tài)也會有所不同。購買者又是抱著何種心態(tài)呢？首先由于對發(fā)展商的了解程度有限，因此“疑慮心態(tài)”較大。

一.疑慮心態(tài)

（一）質(zhì)量疑慮：如交樓標(biāo)準(zhǔn)是否如樓書所述，如無樣板間、實品展示這種疑慮很難根除，又由于近幾年業(yè)主維權(quán)運動高漲，信任度難于短時間內(nèi)確立，因此如本項目在本區(qū)域內(nèi)不存在明顯的產(chǎn)品差異或價格差異，質(zhì)量疑慮在某種程度上會轉(zhuǎn)化為價格疑慮；

（二）價格疑慮：主要體現(xiàn)在購買能力與對項目好感度之間的平衡，若失衡客戶或長時間猶豫比較，或干脆不買；

（三）產(chǎn)品疑慮：對新產(chǎn)品的認(rèn)識，每個人都有一個過程。因此產(chǎn)品細(xì)節(jié)對

客戶的影響也較大，如是否朝陽，觀景，樓層是否合適，精裝標(biāo)準(zhǔn)是否適合，面積指標(biāo)，套內(nèi)使用率，承重及可調(diào)整余地，節(jié)能，供暖方式，智能化系統(tǒng)是否先進(jìn)等；

（四）承諾疑慮：由于為新項目，故承諾兌現(xiàn)值無從考證，因此即使進(jìn)入簽約環(huán)節(jié)，仍無法確認(rèn)項目承諾的可信度，因此補(bǔ)充協(xié)議成為了客戶保護(hù)自己的武器。而牽扯最多的是面積承諾、精裝標(biāo)準(zhǔn)承諾和配套使用承諾；

（五）服務(wù)疑慮：主要針對管理部或管理公司，由于服務(wù)的付費較高，對管理的疑慮也會加大，而服務(wù)費用必須與品牌管理能力及水平相吻合，如果費用高于心理預(yù)期值，而又無合理的銷售說辭，這種疑慮無法消除；

（六）投資回報疑慮：凡是與“商務(wù)”有關(guān)的項目，無不設(shè)計一套漂亮的投資回報理論，而真正的投資客會很理性，如不能提供良好的投資回報參考，這種疑慮無法消除；

（七）支付能力疑慮：主要體現(xiàn)在本人經(jīng)濟(jì)狀況，同時也與銷售引導(dǎo)有關(guān)，沒有一個客戶會去關(guān)注每一種戶型，適合即最重要。這種疑慮一旦出現(xiàn)，會大大減弱其對產(chǎn)品及各層面的興趣；

（八）配套疑慮：這里提到的配套泛指除戶內(nèi)以外的配套，主要關(guān)注點有：會所功能即是否有償使用、衛(wèi)星電視、是否可注冊公司、配套交付時間、車庫定價及配給量等；

（九）非可控因素疑慮：如購買行為是否受到約束、距離因素、自身不穩(wěn)定因素、其他投資方式回報狀況等。

經(jīng)過“疑慮”的消除，客戶購買興趣加大，開始出現(xiàn)“利益心態(tài)”。

二.利益心態(tài)

（一）價格利益心態(tài)：包括希望輕松的付款方式，首付0，5%，10%，更多的銀行按揭80%、70%、30年期、盡量減免一切的買房手續(xù)費、律師費、按揭費、登記費、公證費、契稅??、銷售價的優(yōu)惠、物業(yè)管理費用，租車位費用的優(yōu)惠、購房參加抽獎活動（送車位、裝修、空調(diào)??）等；

（二）高投資回報心態(tài)：希望通過把家私、裝修包在房價內(nèi)做按揭降低投資成本、租金回報保證、開發(fā)商提供或委托出租、出售代理業(yè)務(wù)等。“利益心態(tài)”消除或得到滿足后，“期望心態(tài)”開始出現(xiàn)。

三.期望心態(tài)

（一）通過購房改善現(xiàn)有的辦公條件，提升了企業(yè)形象；

（二）在有能力的情況下輕松置業(yè)；

（三）物業(yè)確實保值，有很好的市場抗跌能力；

（四）市場穩(wěn)定，物業(yè)有升值的能力；

（五）公司擴(kuò)大后，物業(yè)可以轉(zhuǎn)賣、出租，作為投資；

（六）入住后能提高企業(yè)的知名度、形象、實力，從而為企業(yè)帶來更多商機(jī)；

（七）公司股東、員工都滿意，戶型、朝向、配套、辦公環(huán)境得到好評，能較為順心的在物業(yè)內(nèi)工作；

（八）購房后有自豪感，并且由于物業(yè)管理水品高，逐漸確立品牌及知名度，受到朋友的好評；

（九）費用合理，有能力支付，沒有預(yù)見不到的不可抗力、額外的費用和開支；

（十）有好的物業(yè)管理、好的服務(wù)、好的配套、好的鄰居，甚至可以帶來更多生意機(jī)會，質(zhì)量有保證，開發(fā)商很負(fù)責(zé)任，及時做維修、保養(yǎng)

第五節(jié) 房地產(chǎn)項目產(chǎn)品定位

一個樓盤的建造，有規(guī)模之分，有產(chǎn)品檔次之分，購買層次更是不一樣。因而，產(chǎn)品的定位顯得尤為重要，必須在消費群體或買方市場中樹立起樓盤的特殊形象。

樓盤產(chǎn)品定位，說起來容易，做起來卻很難，這完全是由于樓盤產(chǎn)品特殊性所決定。因為做樓盤不同于做一般商品，它存在銷售周期較長的問題。這就要求在樓盤開發(fā)過程中對本身產(chǎn)品的設(shè)計需有一定超前性，不因為市場的變化使產(chǎn)品變得過時或滯銷。

產(chǎn)品定位對開發(fā)商而言，與其所要獲取的利潤或回報有著不可分割的關(guān)系。從通常意義上來說，產(chǎn)品定位市場涉及面較廣，但定位的選擇性卻有限。這主要是因為定位受硬件和軟件兩大因素的影響，硬件一般包括規(guī)劃指標(biāo)，如：控高、容積率、密度、綠化率、停車泊位比例等全部由政府規(guī)劃所決定，具有不可更改性。軟件包括：資金、材料、工期、技術(shù)、施工等不確定因素的變數(shù)影響。

從市場營銷學(xué)來講，樓盤產(chǎn)品的定位本身就是一個前期營銷策略的演變過程。產(chǎn)品的定位，是在其選擇和確立產(chǎn)品潛在目標(biāo)客戶基礎(chǔ)上，通過前期營銷策略的調(diào)整和深化過程，在相應(yīng)固定目標(biāo)客戶中對樓盤的亮點予以全面發(fā)掘，并將最為突顯的亮點予以全力推廣或宣傳，讓客戶對所開發(fā)樓盤留下一個良好的印象，并對樓盤產(chǎn)生一種“我選的就是它”的美好記憶，使樓盤在開發(fā)和營銷初期就讓買方產(chǎn)生一個相當(dāng)深刻的印象或是特色獨到的主體形象。

產(chǎn)品定位，有著一般商品的共性，但房地產(chǎn)樓盤產(chǎn)品的定位，有著其他商品無可比擬的特性和個性。相對而言，樓盤產(chǎn)品定位的需求面完全是因項目的檔次、價格、區(qū)域、品質(zhì)等綜合性價比因素而異。樓盤開發(fā)，由于投資大，又存在相應(yīng)風(fēng)險和市場不確定因素，使開發(fā)商小心翼翼，因而對樓盤產(chǎn)品定位顯得較為慎重，他們希望有一個正確的、內(nèi)心塌實的產(chǎn)品定位

第六節(jié) 房地產(chǎn)項目規(guī)劃與設(shè)計

房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計包括項目的方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。項目規(guī)劃與設(shè)計對于項目的成敗有極大的決定作用，其中，尤其以方案設(shè)計為重中之重：方案設(shè)計可以稱之為宏觀設(shè)計，將決定房地產(chǎn)項目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、項目的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。初步設(shè)計及施工圖設(shè)計可以稱之為微觀設(shè)計，即在方案設(shè)計基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化

第七節(jié) 房地產(chǎn)項目的報批管理

房地產(chǎn)項目的規(guī)劃報批

一.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃。設(shè)計任務(wù)書報請批準(zhǔn)時，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書。

二.在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審查批準(zhǔn)后，由土地管理部門劃撥土地。

三.在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件后，方可申請辦理開工手續(xù)。

四.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行臨時建設(shè)，必須在批準(zhǔn)的使用期限內(nèi)拆除。臨時建設(shè)和臨時用地的具體規(guī)劃管理辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。禁止在批準(zhǔn)臨時使用的土地上建設(shè)永久性建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施。

五.任何單位和個人必須服從城市人民政府根據(jù)城市規(guī)劃作出的調(diào)整用地決定。

六.任何單位和個人不得占用道路、廣場、綠地、高壓供電走廊和壓占地下管線進(jìn)行建設(shè)。

七.在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行挖取砂石、土方等活動，須經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，不得破壞城市環(huán)境，影響城市規(guī)劃的實施。

八.城市規(guī)劃行政主管部門有權(quán)對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程是否符合規(guī)劃要求進(jìn)行檢查。被檢查者應(yīng)當(dāng)如實提供情況和必要的資料，檢查者有責(zé)任為被檢查者保守技術(shù)秘密和業(yè)務(wù)秘密。

九.城市規(guī)劃行政主管部門可以參加城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)重要建設(shè)工程的竣工驗收。城

市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗收后六個月內(nèi)向城市規(guī)劃行政主管部門報送有關(guān)竣工資料

第八節(jié) 房地產(chǎn)項目的工程管理

一．定義

房地產(chǎn)工程管理是指將房地產(chǎn)項目的各類工程設(shè)計變?yōu)閷嶓w的全過程的管理，它包括成本、質(zhì)量、進(jìn)度、安全的控制和技術(shù)支持等管理要素。

二．要點

與一般意義上的工程管理相比，房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理有以下特點： 管理幅度更寬：不限于從破土動工開始，而要從營銷策劃（現(xiàn)場施工組織如何滿足營銷策劃的需要，如現(xiàn)場售樓處、樣板房、售樓通道等位置的選擇）、規(guī)劃設(shè)計（土方的平衡、基礎(chǔ)的選型、主體結(jié)構(gòu)的形式等）階段就介入。

對管理要素的控制更嚴(yán)：房地產(chǎn)項目本身是商品，是一種耐用消費品，需要進(jìn)入市場流通，接受市場檢驗；面對的是廣大消費者個體，而個人購房較之以往福利分房使人們更加關(guān)注自身的合法權(quán)益，可以說我們現(xiàn)在要面對的業(yè)主都很挑剔，容不得開發(fā)企業(yè)有絲毫馬虎。概括來講，房地產(chǎn)工程管理主要有以下五個要素：

（一）成本：直接影響項目的競爭能力和經(jīng)濟(jì)效益。建筑成本在房地產(chǎn)項目成本中所占的比重較大，在一些土地成本尚不是很高的地方，建筑成本是最大的成本，加上隨著土地市場及整個房地產(chǎn)市場的規(guī)范化運作，利潤空間主要來自于管理效益。

（二）質(zhì)量：質(zhì)量是產(chǎn)品品牌的基礎(chǔ)，也是企業(yè)品牌美譽度、忠誠度最好的注解，現(xiàn)在有些品牌企業(yè)有近1/4的客戶是來自于老客戶的介紹，產(chǎn)品質(zhì)量起了很大的作用。

（三）進(jìn)度：產(chǎn)品的交貨期是商品流通的一個重要環(huán)節(jié)，加上房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)周期長、環(huán)節(jié)多等特點，進(jìn)度的問題對企業(yè)的信譽起著十分重要的作用。

（四）安全：從房地產(chǎn)本身來講，安全問題較多的是從風(fēng)水角度來考慮的，另外就是配合營銷的現(xiàn)場看樓安全。

（五）技術(shù)支持：采用新技術(shù)、新工藝、新材料，來降低工程成本、縮短建設(shè)周期、提高項目的技術(shù)含量。

（六）管理的內(nèi)容更廣：隨著社會的進(jìn)步與發(fā)展，消費者的居住理念逐漸提升，加上市場的競爭，人們對居住的環(huán)境、氛圍、內(nèi)涵等有了進(jìn)一步的需求，這就要求房地產(chǎn)產(chǎn)品具有多方面的附加值，為了滿足這種需求的變化，工程管理就不能局限于以往的做法

第九節(jié) 房地產(chǎn)項目的預(yù)售管理

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（以下簡稱開發(fā)經(jīng)營企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。

一.商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

二.商品房預(yù)售實行許可證制度

開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料

（一）開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》；

（二）建設(shè)項目的投資立項、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件或證件；

（三）工程施工進(jìn)度計劃；

（四）投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)工程建設(shè)投資的25%以上的證明材料；

（五）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使用日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖；

（六）需向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時提交允許向境外銷售的批準(zhǔn)文件。

三.房地產(chǎn)管理部門在接到開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請后，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)查驗各項證件和資料，并到現(xiàn)場進(jìn)行查勘。經(jīng)審查合格的，應(yīng)在接到申請后的10日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。需向境外預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)在《商品房預(yù)售許可證》上注明外銷比例。

開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。商品房的預(yù)售可以委托代理人辦理，但必須有書面委托書。

開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售所得的款項必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。預(yù)售的商品房交付使用后，承購人應(yīng)及時持有關(guān)憑證到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

四.開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在預(yù)售商品房中有下列行為之一的，由房地產(chǎn)管理部門處

以警告、責(zé)令停止預(yù)售、責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)、吊銷《商品房預(yù)售許可證》，并可處以罰款

（一）未按本辦法辦理《商品房預(yù)售許可證》的；

（二）挪用商品房預(yù)售款項，不用于有關(guān)的工程建設(shè)的；

（三）未按規(guī)定辦理備案和登記手續(xù)的。

第十節(jié) 房地產(chǎn)項目銷售推廣

此階段主要是幫助發(fā)展商制定銷售計劃，協(xié)助展開促銷工作，做好銷售現(xiàn)場管理顧問，幫助發(fā)展商實現(xiàn)預(yù)定銷售時間計劃和收入計劃。

具體內(nèi)容包括：

開盤時機(jī)選擇，回款計劃，回款方式，定價方法，付款方式

銷售組織，銷售計劃，銷售控制，銷售流程，統(tǒng)一說辭

銷售培訓(xùn)，銷售制度，銷售現(xiàn)場包裝策略，樣板間策略

銷售現(xiàn)場管理，客戶資料管理，客戶服務(wù)跟蹤，促銷計劃

促銷策略，月度資金分配，月度銷售分析，競爭對手跟蹤

市場機(jī)會點分析，深度賣點挖掘，價格策略調(diào)整

銷售策略調(diào)整

第十一節(jié) 房地產(chǎn)項目的投融資管理

根據(jù)一般規(guī)律，這個極端繁榮的房地產(chǎn)市場背后一定有一個強(qiáng)大的金融支撐和多元化的融資工具相對應(yīng)。但事實恰恰相反，房地產(chǎn)金融長期以來落后于房地產(chǎn)開發(fā)。美國房地產(chǎn)信貸余額占全國總信貸的48%，日本占52%，歐洲國家普遍在30%以上，而我國這一比例不到10%。房地產(chǎn)公司融資的唯一渠道是銀行貸款。按揭制度也是96年后才逐步推出的。但大量的房地產(chǎn)公司在這個相對惡劣的金融環(huán)境下面卻奇跡般地發(fā)展壯大起來。以小資金撬動大資產(chǎn)，迅速地完成了資本的原始積累。

房地產(chǎn)融資除銀行外的形式不多，目前主要有上市、股權(quán)融資、信托計劃、發(fā)行債券、產(chǎn)業(yè)基金等。

我國房地產(chǎn)業(yè)目前面臨很多問題，諸如房地產(chǎn)資金來源和資金運用結(jié)構(gòu)不匹配，房地產(chǎn)資金來源過于集中于銀行等。這樣房地產(chǎn)資金壓力較大，銀行也面臨較大風(fēng)險，理想的房地產(chǎn)項目應(yīng)該多元融資、多方投資并共擔(dān)風(fēng)險。在目前商業(yè)銀行平臺的諸多限制之下，房地產(chǎn)與新金融產(chǎn)品結(jié)合是現(xiàn)階段地產(chǎn)融資的主要解決通道。

但除了信托之外，其他似乎很難實現(xiàn)，因次１２１號文之后房地產(chǎn)信托成為新的亮點，特別是信托已成為房地產(chǎn)融資環(huán)節(jié)中最重要的前端部分，并成為最具創(chuàng)新元素與組合優(yōu)勢的核心力量。

房地產(chǎn)融資途徑及房地產(chǎn)金融的其它模式。

一．傳統(tǒng)融資模式

（一）銀行直接融資：

1．開發(fā)貸款：前提是取得土地使用權(quán)，自有開發(fā)資金不低于30%，立項、規(guī)劃、報建完畢具備開工條件。由開發(fā)商向銀行申請發(fā)放的用于項目開發(fā)建設(shè)的貸款。

2．流動資金貸款：開發(fā)商用于工程購置設(shè)備，材料之用的短期貸款，3．按揭貸款：由開發(fā)商向銀行提出申請，貸給購房者個人用于支付購房款的長期貸款并以所購房產(chǎn)作抵押，分期償還本息。按人民銀行規(guī)定不高于房款的70%，開發(fā)商提供還款擔(dān)保。該貸款一般在工程主體完工或高層建筑出地平取得預(yù)售許可證就可以發(fā)放。

4．工程單位流動資金貸款：由施工單位根據(jù)施工合同向銀行申請。用于施工單位購置材料和施工組織。

5．專項貸款：指國家示范工程、重點工程、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中銀行提供的政策性貸款。由財政貼息或根據(jù)計委立項的指標(biāo)下達(dá)。

（二）根據(jù)目前房地產(chǎn)投資資金來源統(tǒng)計顯示：

自有資金平均為15%--20%；

銀行開發(fā)貸款、流動資金貸款為15%；

施工企業(yè)墊資（由銀行貸款轉(zhuǎn)移的）占30%--40%；

按揭貸款占20%—30%；

其他預(yù)收款和借款占10%。

（三）直接融資渠道：

1．股權(quán)融資：通過股票交易市場上市發(fā)行股票是最合適和效果較好的融資手段。經(jīng)證監(jiān)會批準(zhǔn)，上市公開發(fā)行股票達(dá)到融資的目的。但由于上市審核嚴(yán)格，對房地產(chǎn)公司長期采取限制政策。上市的房地產(chǎn)公司比例很小。股權(quán)私募融資、出讓股權(quán)或增資擴(kuò)股是目前應(yīng)用較廣泛的形式。但缺乏流動性，募集難度大。

2．公司債券：企業(yè)以某項目開發(fā)建設(shè)的預(yù)期收益和企業(yè)的信譽為償付保證。通過證券公司（投資銀行）向投資人發(fā)行的證券。住宅建設(shè)債券的審批環(huán)節(jié)較復(fù)雜，能夠申請的企業(yè)不多。但最近國家主管部門已改為核準(zhǔn)制。

3．預(yù)售款：在房地產(chǎn)建設(shè)過程中，一般為開工之時。由開發(fā)商向消費者出售預(yù)期住房（也稱樓花）。一般收取房款的5%--50%不等。預(yù)售合同（也有稱為認(rèn)購證）在交房前（或一定時期內(nèi)）可以轉(zhuǎn)讓。一些房地產(chǎn)公司規(guī)定可退房，并由房地產(chǎn)公司補(bǔ)償一定的利息損失。該售房行為不是真實銷售行為，房地產(chǎn)公司常在表內(nèi)處理為負(fù)債。

4．其他融資行為：如住房卡、預(yù)租金、定金、互助基金等。由于占的比重不大，這里就不一一枚舉，住房卡已被明令禁止。

二．房地產(chǎn)創(chuàng)新融資工具

（一）房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化：資產(chǎn)證券化是60年代在美國興起的住房抵押證券，在80年代被廣泛運用并擴(kuò)大到其他行業(yè)。資產(chǎn)證券化是將企業(yè)不流通的存量資產(chǎn)或可預(yù)見的未來收益構(gòu)造和轉(zhuǎn)變成為可流通的金融產(chǎn)品的過程。房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化目前的形式有：

1．以銷售實現(xiàn)而作表外處理的證券化：

房地產(chǎn)公司將自有資產(chǎn)出售給SPV。該資產(chǎn)經(jīng)出售后與原公司（發(fā)起人）的債務(wù)隔離。SPV通過中介使該資產(chǎn)信用提高（資產(chǎn)收益保證擔(dān)保、保險、發(fā)起人連帶償付責(zé)任等）。由投資銀行進(jìn)行證券化設(shè)計，向投資人發(fā)行ABS收回現(xiàn)金用于向發(fā)起人購買資產(chǎn)。

2．以資產(chǎn)擔(dān)保而融資的資產(chǎn)證券化（表內(nèi)處理）

房地產(chǎn)公司將自己名下的資產(chǎn)收益出售給SPV，向投資人發(fā)行ABS融資。由于該資產(chǎn)沒有實現(xiàn)銷售，房地產(chǎn)公司是以該資產(chǎn)為證券償付的抵押擔(dān)保，該資產(chǎn)還在發(fā)起人的資產(chǎn)負(fù)債表上。

抵押貸款證券化，也是這種形式。由貸款銀行將抵押貸款本息收益組合，出售給SPV，并通過投資銀行發(fā)行資產(chǎn)支持證券的過程。它使銀行的長期貸款變成可流通的證券加速了銀行資金周轉(zhuǎn)，降低了遠(yuǎn)期風(fēng)險，同時也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

附權(quán)流通證券，相似于可轉(zhuǎn)換債券。以期房的預(yù)期收益為償付保證，將該期房組合出售給SPV，并發(fā)行附權(quán)流通證券。到期償付時，投資人可獲得本息，也可按約定購買價優(yōu)先購買該房產(chǎn)實現(xiàn)抵押權(quán)。

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，在我國推廣目前還面臨營業(yè)稅、印花稅、交易手續(xù)費等稅費政策改革問題；以及產(chǎn)權(quán)過戶制度等管理制度的配套法律，如果沒有相關(guān)立法保障，將大大增加交易成本和風(fēng)險，使資產(chǎn)證券化無法推行。

3．房地產(chǎn)融資租賃資產(chǎn)證券化：指租賃公司將不動產(chǎn)租賃合同的收益權(quán)通過債務(wù)融離出售給SPV并發(fā)行ABS融資的過程。

（二）房地產(chǎn)信托受益憑證：

是房地產(chǎn)公司以在建項目為抵押，通過信托投資公司發(fā)行受益憑證進(jìn)行融資的行為。特別是去年6月1日建設(shè)部銷售管理辦法出臺后規(guī)定：今后不得出售期房。房地產(chǎn)公司面臨沉重的壓力。如發(fā)行可轉(zhuǎn)換受益憑證，使購房者間接地購買期房。即到期后按約定價格和特定標(biāo)的物交付投資人相應(yīng)的房產(chǎn)。該信托受益憑證一般通過契約形式背書發(fā)行。

（三）房地產(chǎn)投資基金：

在我國根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)一般將房地產(chǎn)投資基金歸入產(chǎn)業(yè)投資基金范疇。

它是由房地產(chǎn)公司或金融機(jī)構(gòu)發(fā)起，向特定投資人募集專門用于房地產(chǎn)投資的基金。具體的組織形式可以是公司型，也可以是信托型。

第十二節(jié) 房地產(chǎn)項目的成本控制

一.地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用，就其用途來說，大致可分為以下幾個大部分：

土地費用、前期費用、建安成本、配套費用、籌資成本、管理費用、銷售費用 從上述成本費用組成分析，成本的發(fā)生是一個過程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售等開發(fā)全過程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項目開發(fā)的全過程中，對上述全部成本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃、控制，從而實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標(biāo)。

二．成本分解的過程

項目開發(fā)成本的控制與項目成本發(fā)生的周期同步，其首要特點是一個過程，然后是地產(chǎn)企業(yè)諸多管理活動的體現(xiàn)。與項目的時間計劃一樣，成本計劃及控制也有一個從宏觀到微觀、從粗放到細(xì)致的過程。在項目初期，首先是確定一個項目總體的投資估算即估算成本，然后在逐漸細(xì)劃到成本目標(biāo)的過程。

（一）投資估算

在項目正式立項前一般都要對該項目進(jìn)行財務(wù)評估分析，包括成本估算、進(jìn)度計劃、銷售計劃、資金計劃、現(xiàn)金流量等內(nèi)容，以確定該項目的盈利能力及利潤率，并選擇比較可行性高的項目執(zhí)行方案。目前比較流行的成本估算方法包括經(jīng)驗估算法、因素估算法、工料清單法等，在PM2的成本估算功能中，通過模版、設(shè)置計算依據(jù)等方式，均可以實現(xiàn)上述估算計算。在PM2中的具體實現(xiàn)如下：

1.核算項目設(shè)置，相當(dāng)于設(shè)置不同的項目執(zhí)行方案，例如：不同的容積率、服務(wù)性設(shè)施所有權(quán)等，對不同方案的成本、盈利能力等進(jìn)行分析對比。

2.收支項目（成本項目）設(shè)置

相當(dāng)于是工程估算人員對項目成本費用項目的層層分解，這個成本項目的分解也是一個過程，隨著項目計劃的進(jìn)展，成本項目的劃分也越來越細(xì)。例如：在項目計劃初期只劃分了土地費、建安費、配套費等，隨著時間的進(jìn)展，就需要將土地費逐漸分解為土地出讓金、土地評估、交易、登記、契約費等。

3.收支估算（成本估算）

隨著收支項目（成本項目）的設(shè)定，根據(jù)項目的開發(fā)周期資金需求量，就需要計劃不同時期內(nèi)的資金收支計劃。在PM2系統(tǒng)中，就是按預(yù)先設(shè)定的費用項目

指標(biāo)錄入/計算/調(diào)整估算數(shù)據(jù)。包括成本估算、資金來源、現(xiàn)金流量等各種財務(wù)分析報表。

由于PM2采用了靈活地自定義方式，支持用戶設(shè)定各種項目建筑指標(biāo)及相關(guān)的計算關(guān)系，例如：根據(jù)單方成本、建筑面積計算總成本，設(shè)置各個成本項目占總成本的比例而計算各個成本項目的成本估算等。

（二）成本目標(biāo)

在項目規(guī)劃階段，在投資估算的基礎(chǔ)上制訂目標(biāo)成本和資金計劃，作為后續(xù)項目成本控制的基線。PM2系統(tǒng)按照二維表的格式顯示核算項目的成本計劃，二維表的橫向顯示計劃的周期，例如：、季度、月份，二維表的縱向顯示當(dāng)前核算項目下所有的成本項目，這樣二維表就能夠詳細(xì)的顯示成本項目在計劃下計劃月份的計劃金額。

成本目標(biāo)的確定，對項目成本計劃和控制，有著重要的指導(dǎo)意義。隨著工程項目的施工進(jìn)展,當(dāng)計劃/實際成本超出目標(biāo)成本時，對目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整。隨著項目的推進(jìn)，成本動態(tài)發(fā)生變動，當(dāng)動態(tài)成本與目標(biāo)成本發(fā)生較大差異時，須分析產(chǎn)生差異的原因，并修訂目標(biāo)成本。

（三）成本計劃

在制定項目成本目標(biāo)時，與項目整體的進(jìn)度計劃關(guān)聯(lián)，可以從項目/任務(wù)計劃中，提取工程量成本、甲供材料成本、相關(guān)費用的計劃數(shù)字，并自動按日期和成本項目匯總，從而構(gòu)成整個項目的成本計劃。

三.成本控制的過程

動態(tài)成本分析對比是整個系統(tǒng)的核心功能，它能自動實現(xiàn)動態(tài)成本的核算，生成全項目動態(tài)成本一覽表，對動態(tài)成本與目標(biāo)成本的差異進(jìn)行比較查詢，提供各種對比分析報表和圖形。對于各種繳費類的非合同成本業(yè)務(wù)，在PM2中，通過支出單或虛擬合同業(yè)務(wù)模式解決。系統(tǒng)通過合同結(jié)算與撥款對比及撥款計劃分析待發(fā)生成本預(yù)測、項目成本明細(xì)表動態(tài)分析對比項目成本計劃與實際的差異；通過成本分?jǐn)倶I(yè)務(wù)功能對相關(guān)公共費用進(jìn)行成本分?jǐn)?。具體的控制操作流程如下：

（一）建立合同與成本項目的對應(yīng)關(guān)系

在建立了核算項目及收支項目后，在合同維護(hù)中通過參數(shù)設(shè)置建立合同與成本項目的關(guān)聯(lián)關(guān)系，合同可以與核算項目及成本項目建立一對多的對應(yīng)關(guān)聯(lián)關(guān)系。

合同錄入后，需進(jìn)行合同拆分，將合同金額及結(jié)算金額分配到成本項目上。系統(tǒng)合同支持對項目、任務(wù)的任意關(guān)聯(lián)以及合同對不同核算項目之間的拆分。

（二）合同金額、結(jié)算金額匯總項目成本

PM2自動根據(jù)項目估算數(shù)據(jù)及合同金額及結(jié)算數(shù)據(jù)，匯總產(chǎn)生項目成本表。

系統(tǒng)支持對多層次核算項目、多層次支持項目的逐級匯總。例如整個項目劃分為三期工程，每期工程中又有多個具體的樓盤單體，按照這樣的劃分層次，系統(tǒng)支持從每個單體到每期工程、再到整個項目的逐層分解及匯總。

（三）合同簽署、合同變更、合同付款的報警功能

在合同執(zhí)行過程中，經(jīng)常出現(xiàn)由于設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等原因需對原合同進(jìn)行調(diào)整，而且同一個合同可能需多次調(diào)整。這些業(yè)務(wù)在PM2中均可以通過合同變更實現(xiàn)，并且系統(tǒng)自動根據(jù)合同結(jié)算金額的變化情況，與成本目標(biāo)進(jìn)行對比分析，達(dá)到或超過用戶設(shè)定的成本目標(biāo)變動范圍后，系統(tǒng)自動報警。

（四）其他控制手段

項目成本產(chǎn)生于項目開發(fā)各項業(yè)務(wù)過程中，特別是材料采購等業(yè)務(wù)中。與其對應(yīng)的成本控制手段包括材料限價、設(shè)計變更與洽商管理等對成本高低和成本控制效果起到直接的作用，這些控制措施在PM2系統(tǒng)通過合同限價單、詢價單等功能都有良好地支持。限額設(shè)計、選用滿足市場需要的性價比好的材料與設(shè)備、集成化專業(yè)化的招標(biāo)組織與嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤芾硎浅杀静粩嘟档偷脑慈?/p>

（五）非合同成本

對于地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的非合同成本，既可以通過建立虛擬合同的方式實現(xiàn)，也可以通過支出單的方式直接體現(xiàn)。

四.實施PM2系統(tǒng)對成本控制的作用

（一）通過對估算、目標(biāo)、計劃、合同、合同執(zhí)行的管理，計算出動態(tài)成本，并比較動態(tài)成本與目標(biāo)成本，找出差異，最終達(dá)到成本控制的目的；同時實施項目管理中的控制管理體系，實現(xiàn)合同管理、付款計劃及動態(tài)查詢。

（二）以成本與資金控制為核心，將成本控制與項目進(jìn)度計劃、甲供設(shè)備材料密切關(guān)聯(lián)；將銷售與資金流入關(guān)聯(lián)，實現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的全過程、全方位協(xié)調(diào)管理。

（三）通過規(guī)范業(yè)務(wù)流程，提高管理水平；通過網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)共享，加快了信息傳遞速度；通過合理的資金/成本計劃，提高資金使用率，降低經(jīng)營風(fēng)險，大大提高了企業(yè)決策者對項目單位成本的控制力度

第十三節(jié) 房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理

房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險管理是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對所經(jīng)營的房地產(chǎn)客觀上存在的經(jīng)營風(fēng)險的認(rèn)識、處理與控制，以使風(fēng)險損失減少到最小程度。由于房經(jīng)營面臨著各種風(fēng)險，這就要求經(jīng)營者增強(qiáng)風(fēng)險意識，加強(qiáng)風(fēng)險管理，把風(fēng)險管理作為企業(yè)管理體制的一項重要的管理活動來抓。除了必須設(shè)立風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)和配備專業(yè)管理人員以外，還要認(rèn)真研究各類風(fēng)險從潛伏到發(fā)生和發(fā)展的運動規(guī)律，對風(fēng)險的各個環(huán)節(jié)都能采取有效的措施，并對控制措施能做到有效的監(jiān)控。

一．風(fēng)險管理的目標(biāo)

（一）減少風(fēng)險因素。風(fēng)險因素是引起或增加風(fēng)險事故發(fā)生機(jī)會的條件。它可以來自天災(zāi)、市場條件變化、決策失誤等方面。即來自外界自然力、社會經(jīng)濟(jì)力量和自身決策的結(jié)果。

風(fēng)險因素的存在，決定著風(fēng)險發(fā)生的可能性。要減少風(fēng)險的發(fā)生，原則上要回避難以預(yù)見的和危害大的風(fēng)險，而把主要精力放在針對可以自我控制的因素上去。

（二）減少風(fēng)險事故。風(fēng)險因素本身并不會導(dǎo)致風(fēng)險損失的發(fā)生，從風(fēng)險因素的存在到導(dǎo)致風(fēng)險損失的發(fā)生，中間還要經(jīng)過媒介環(huán)節(jié)，即風(fēng)險事故。風(fēng)險事故是造成風(fēng)險損失的直接原因。因此，要想減少風(fēng)險損失就要千方百計地減少風(fēng)險事故，做到事先預(yù)控。做到這一點要靠全體管理人員積極、認(rèn)真、有效地工作，避免不應(yīng)有的人為過失。

（三）減少風(fēng)險損失。通過上述工作，雖然可以減少風(fēng)險因素和風(fēng)險事故，卻不可能把風(fēng)險因素和風(fēng)險事故完全排除掉。因此，一旦有風(fēng)險事故發(fā)生，要采取有效的措施和對策，盡全力減少風(fēng)險造成的損失。根據(jù)可采取對策的比較分析，找出最適宜的對策。事實上，風(fēng)險損失的發(fā)生在風(fēng)險管理計劃中就應(yīng)當(dāng)考慮到，而事先就制定好措施，防患于未然是十分必要的。

從以上分析可以看出，風(fēng)險因素是普遍存在的，風(fēng)險因素的存在導(dǎo)致風(fēng)險事故的發(fā)生，風(fēng)險事故造成風(fēng)險損失。三者之間存在著一種因果關(guān)系，形成一個致因鏈。制約風(fēng)險因素和風(fēng)險事故就可以制約風(fēng)險損失。風(fēng)險是一個運動的過程，從潛在到造成損失常有一段持續(xù)時間，對整個過程進(jìn)行管理，需要經(jīng)營管理者認(rèn)真研究風(fēng)險的規(guī)律性，主動地認(rèn)識風(fēng)險，積極地管理風(fēng)險，及時有效地控制風(fēng)險，以實現(xiàn)減少風(fēng)險因素、風(fēng)險事故和風(fēng)險損失的目標(biāo)。

二.房地產(chǎn)風(fēng)險管理的策略探討

房地產(chǎn)經(jīng)營者在風(fēng)險管理工作中，要強(qiáng)化風(fēng)險意識，制定管理策略，把風(fēng)險造成的損失降低到最小程度。

（一）加強(qiáng)對經(jīng)營環(huán)境的研究。房地產(chǎn)企業(yè)和其它企業(yè)一樣總是在一定的環(huán)境中開展經(jīng)營活動的，環(huán)境既提供了機(jī)會也構(gòu)成了威脅。企業(yè)的經(jīng)營活動與外部環(huán)境的聯(lián)系越來越緊密。外部環(huán)境的各種因素如經(jīng)濟(jì)因素、社會文化因素、家庭組成因素、政治法律因素、自然因素等都對企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營產(chǎn)生各種各樣的影響，并且外部環(huán)境還處于不斷的變化之中，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者們把自己的企業(yè)看成是一個開放的系統(tǒng)，它不斷地與外部環(huán)境產(chǎn)生相互的影響和作用。正視環(huán)境的影響和作用，把外部環(huán)境、內(nèi)部條件有機(jī)結(jié)合起來，提出一個適合自己的科學(xué)的戰(zhàn)略目標(biāo)，潛心培養(yǎng)并提高自己的核心競爭力，并能審時度勢、因勢利導(dǎo)、靈活應(yīng)變，不斷地隨環(huán)境的變化而調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營活動，這樣對提高項目投資成48 功率，實現(xiàn)風(fēng)險管理的目標(biāo)定會有大的幫助。

（二）加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測，實現(xiàn)從產(chǎn)品觀念到營銷觀念的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是房屋，它具備一般商品的特征。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，消費者一些低層次的需求已得到滿足，人們消費商品也越來越為了滿足心理方面的要求，消費者在消費方面也日益呈現(xiàn)出個性化的特征。面對這些變化，房地產(chǎn)企業(yè)要改變過去那種我蓋什么就賣什么的思想，現(xiàn)在人們購房已不單單是為了滿足居住這個最基本的功能，房產(chǎn)商品除了具備居住這個功能外，還要具有良好的套型設(shè)計、漂亮的造型、優(yōu)雅的環(huán)境、智能的設(shè)施、良好的物業(yè)管理等等。就房產(chǎn)這個固定不動的核心產(chǎn)品來說，房子與房子之間沒有什么太大的差距，而現(xiàn)代產(chǎn)品概念的內(nèi)涵和外延都擴(kuò)大了。完整的現(xiàn)代產(chǎn)品概念應(yīng)該包括核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品、無形產(chǎn)品三個部分。每一種商品這三部分都完全具備。對房產(chǎn)產(chǎn)品來說，恐怕大文章要做在形式產(chǎn)品和無形產(chǎn)品方面，因為只有這樣，才能更好滿足消費者審美觀、舒適感、安全感、方便感、文明感、優(yōu)雅感、人文觀等方面的要求，也才能更好地適合消費者個性化的需要?，F(xiàn)代房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別了賣方市場的時代。雖然這個市場的潛力巨大，但目前這個行業(yè)內(nèi)的競爭卻十分激烈，稍有不慎就會有面臨失敗的危險。開發(fā)商們煞費苦心的謀劃，目不暇接的房地產(chǎn)廣告，不斷出新的住房消費新概念等足以說明這一點。近幾年，一方面空關(guān)房的面積在持續(xù)上升，另一方面一些優(yōu)良樓盤的銷售勢頭卻很好，有的甚至供不應(yīng)求，如南京的梅花山莊、大邦花園等。而且最熱銷的房地產(chǎn)往往價格都較高。這充分說明，實現(xiàn)經(jīng)營觀念的轉(zhuǎn)變，認(rèn)真進(jìn)行市場調(diào)研、分析和預(yù)測，生產(chǎn)真正適合消費者需要的商品才是開發(fā)企業(yè)做大、做強(qiáng)、降低風(fēng)險的根本出路。

（三）不斷提高物業(yè)管理水平。物業(yè)管理是改革開放、住房體制改革、房屋商品化的產(chǎn)物。它把專業(yè)化、社會化和企業(yè)化的運作機(jī)制引進(jìn)了我國房地產(chǎn)的管理。物業(yè)管理是和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)相配套的綜合性管理。世界上許多國家和地區(qū)房地產(chǎn)的經(jīng)驗證明，一個優(yōu)良的物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)成熟的標(biāo)志，而且是本身獲得長足、持續(xù)發(fā)展的強(qiáng)大動力。優(yōu)良的物業(yè)管理有利于樹立開發(fā)商的良好形象，也可以很好地滿足人們物質(zhì)文明和精神文明需要。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的消費觀念已有了改變，居住不僅僅是為了“棲身”，而且是為了滿足人們的精神需求。卓越的物業(yè)管理所創(chuàng)造的“整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適”的居住環(huán)境，可以陶冶人們的情操，凈化人們的心靈，提高人們的素質(zhì)。同時，也有利于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營與發(fā)展，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的檔次，有利于降低風(fēng)險。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要克服前幾年隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展而出現(xiàn)的“重開發(fā)輕管理”、“重銷售利潤而輕售后服務(wù)”的思潮給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的約束，認(rèn)真探索一條適合我國國情的物業(yè)管理之路。由于我國房地產(chǎn)改革與

發(fā)展時間很短，物業(yè)管理方面的理論和經(jīng)驗還很缺乏，具體如何做，還要開發(fā)企業(yè)多實踐、多探索、多借鑒。

（四）精心組織、加強(qiáng)管理、縮短項目投資周期。項目開發(fā)建設(shè)周期越長，風(fēng)險管理中的不確定性就越多，風(fēng)險也就越大。所以，縮短項目建設(shè)周期，不僅有利于資金周轉(zhuǎn)加快，也有利于減小因開發(fā)期內(nèi)社會經(jīng)濟(jì)條件的變化而對項目帶來的風(fēng)險。

（五）加強(qiáng)公司間的合作，實現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)?，F(xiàn)代企業(yè)要在競爭中立于不敗之地，必須潛心研究自己的發(fā)展戰(zhàn)略，充分發(fā)揮自己的長處，認(rèn)真培植自己的核心競爭力。要做到這些，必須認(rèn)真分析一下自己的長處和短處、優(yōu)勢和劣勢，然后做到揚長避短并采取措施來彌補(bǔ)自己的不足。如能在經(jīng)營中注意和其它公司開展合作，實現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，就有利于更好地發(fā)揮自己的長處，避開短處。在使自己做大做強(qiáng)的同時，也必然會降低經(jīng)營失敗的可能性。如深圳萬科房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司與深圳華潤股份有限公司的合作，就很好地發(fā)揮了各自的長處，萬科有很強(qiáng)的開發(fā)能力和知名品牌，而華潤在北京有較多的土地儲備。他們相結(jié)合就能在這個行業(yè)做得更好的道理是不言而喻的。風(fēng)險管理是一項專業(yè)性、技術(shù)性很強(qiáng)的管理活動，它涉及面廣，可變因素多。為了有效地管理風(fēng)險，要加強(qiáng)職能部門的作用，將涉及方方面面的風(fēng)險統(tǒng)一管理起來，進(jìn)行系統(tǒng)的、職能的、相互配合的有效的風(fēng)險管理活動，最終達(dá)到提高經(jīng)濟(jì)效益的目的

第十四節(jié) 房地產(chǎn)項目的竣工驗收

竣工驗收是房地產(chǎn)開發(fā)項目運營過程的最后一個程序，是全面考核建設(shè)工作、檢查是否符合設(shè)計要求和工程質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，同時也是確保房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量的關(guān)鍵。

《城市房地產(chǎn)管理法》第26條第2款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。

《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向主管部門提出綜合驗收申請，主管部門應(yīng)當(dāng)在收到申請后一個月內(nèi)組織有關(guān)部門進(jìn)行綜合驗收。綜合驗收不合格的，不準(zhǔn)交付使用。綜合驗收應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

規(guī)劃要求是否落實；

配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施是否建設(shè)完畢；

單項工程質(zhì)量驗收手續(xù)是否完備；

拆遷補(bǔ)償款安置方案是否落實；

物業(yè)管理是否落實；

其他。

第三篇：房地產(chǎn)策劃師

房地產(chǎn)策劃師是指從事房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)研、方案策劃、投融管理、產(chǎn)品營銷、項目運營和物業(yè)管理等工作的策劃人員。從事的主要工作內(nèi)容包括：房地產(chǎn)項目的市場調(diào)研和咨詢策劃；整合設(shè)計、建設(shè)、營銷、廣告、服務(wù)等資源，制定策劃方案；房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品營銷工作；房地產(chǎn)項目的運營工作。

2005年3月31日，勞動和社會保障部正式向社會發(fā)布了以“房地產(chǎn)策劃師”為主的第三批10個新職業(yè)，引起了社會各界的廣泛關(guān)注和高度重視，規(guī)范新職業(yè)的相關(guān)工作也正在緊鑼密鼓進(jìn)行中。此批發(fā)布的新職業(yè)是05年2月勞動和社會保障部組織專家對新申報的職業(yè)活動進(jìn)行審核，并通過社會公示程序廣泛征求了有關(guān)方面的意見，最終評審?fù)ㄟ^的。房地產(chǎn)策劃師職業(yè)的確立，不僅可以培養(yǎng)大批專業(yè)人才，解決房地產(chǎn)行業(yè)對人才的迫切需求；而且可以擴(kuò)大社會就業(yè)途徑，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù)、高速發(fā)展，對加快推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，一支全新的房地產(chǎn)策劃隊伍正在產(chǎn)生并迅速成長，預(yù)計5年后，我國將會有幾十萬乃至上百萬人員走上從事房地產(chǎn)策劃師的崗位。

2008年12月15日，由中國房地產(chǎn)及住宅研究會主辦的“首屆中國房地產(chǎn)策劃師年會”在北京大學(xué)隆重舉行。此次大會作為中國房地產(chǎn)策劃師第一次全國性的行業(yè)聚會，是國家推行房地產(chǎn)策劃師職業(yè)資格認(rèn)證制度以來的首次年會。標(biāo)志著“房地產(chǎn)策劃師”這一中國房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進(jìn)一步朝著職業(yè)化、規(guī)范化方向邁進(jìn)，也標(biāo)志著“房地產(chǎn)策劃師”這一中國房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進(jìn)一步朝著職業(yè)化、規(guī)范化方向邁進(jìn)。而中國房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會的成立，將建立起房地產(chǎn)策劃師的思想領(lǐng)地和精神家園，充分展示中國房地產(chǎn)策劃人的智慧和風(fēng)采，進(jìn)一步推動中國房地產(chǎn)策劃業(yè)及整個房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范、健康發(fā)展。

學(xué)員學(xué)習(xí)期滿并經(jīng)考評合格后，國家勞動部將頒發(fā)相應(yīng)級別的“房地產(chǎn)策劃師”國家職業(yè)資格等級證書。此等級證書是表明持證者具有從事房地產(chǎn)職業(yè)所必備的學(xué)識和技能的證明。它是求職、任職、晉級的權(quán)威憑證，是用人單位招聘、錄用勞動者的主要依據(jù)，也是境外就業(yè)、對外勞務(wù)合作人員辦理技能水平公正的有效證件。

房地產(chǎn)策劃師職業(yè)資格作為國家職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)行業(yè)中級職稱評定的重要標(biāo)準(zhǔn)之一，是企業(yè)評定員工水平的參考條件，是員工升職、加薪的必備條件之一。也是出國留學(xué)、工作、移民的有效證明文件。

第四篇：房地產(chǎn)策劃師

房地產(chǎn)策劃師

第一章 職業(yè)道德基礎(chǔ)知識、房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德是指房地產(chǎn)策劃師在房地產(chǎn)策劃服務(wù)工作中所應(yīng)遵循的特定的道德標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德是社會道德意識形態(tài)的重要組成部分之一。

2、房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德規(guī)范是房地產(chǎn)策劃師在房地產(chǎn)策劃服務(wù)工作中所應(yīng)遵循的特定的行為規(guī)范，房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德規(guī)范源于并高于其道德生活和職業(yè)實踐，它從房地產(chǎn)策劃行業(yè)及職業(yè)要求和社會公眾利益出發(fā)，經(jīng)過概括而形成，是對房地產(chǎn)策劃師最低的道德要求。

3、誠實守信是為人之本，從業(yè)之要，為了樹立良好的房地產(chǎn)策劃職業(yè)形象，房地產(chǎn)策劃師在策劃過程中要始終誠實守信，應(yīng)當(dāng)做到：實事求是，恪守合同，保守商業(yè)機(jī)密。

4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)理論是房地產(chǎn)策劃的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)政策與法規(guī)有兩部分：一是與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的基本政策與法規(guī)，二是房地產(chǎn)行業(yè)的基本政策與法規(guī)。

5、房地產(chǎn)策劃專業(yè)能力包括：房地產(chǎn)市場調(diào)研與定位、房地產(chǎn)投資策劃、房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)售后服務(wù)和物業(yè)管理等。

6、房地產(chǎn)策劃師在工作中要整合建筑、營銷、設(shè)計等多方面因素，包括掌握全局的能力（因一個好的房地產(chǎn)策劃師要能夠整合包括市場、設(shè)計、建筑、融資等在內(nèi)的各種可以利用的資源，同時要協(xié)調(diào)好這些資源，發(fā)揮其特定的作用）；充分的實戰(zhàn)經(jīng)驗；出色的創(chuàng)新能力；敏銳的洞察力；較強(qiáng)的合作能力。

6、房地產(chǎn)策劃師的職業(yè)素質(zhì)包括對民族傳統(tǒng)文化和人文精神有普遍的認(rèn)識；對當(dāng)代國際精神、流行文化、生活形態(tài)有著較為深入的理解；對特定區(qū)域、特定城市的歷史文脈、城市精神、價值取向和民眾的生活習(xí)慣有著系統(tǒng)而深刻的認(rèn)識；對民族以及世界的建筑歷史、建筑文化、建筑思潮有著較全面的了解；對各種營銷理論、微觀經(jīng)濟(jì)理論有著系統(tǒng)而深刻的認(rèn)識；深諳各種廣告、品牌傳播理論的精髓，熟練運用宣傳造勢手法，同時具有較強(qiáng)的駕馭語言的能力；對藝術(shù)和美的想象能力和領(lǐng)悟能力，以及溝通執(zhí)行能力；對設(shè)計處理和建筑施工有一定認(rèn)識（成功的房地產(chǎn)策劃師都以深厚的文化知識和寬闊的視野為背景）。

第二章 房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識

1、房地產(chǎn)開發(fā)分為土地開發(fā)和房產(chǎn)開發(fā)兩個連續(xù)過程，2、房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)概念，房產(chǎn)是指房屋財產(chǎn)。房產(chǎn)與房屋不同，房屋是指建造在土地之上、定位于供人們生活、生產(chǎn)使用的建筑物。

3、房地產(chǎn)開發(fā)最本質(zhì)的特征是綜合性。

4、房地產(chǎn)開發(fā)程序為四個階段，即項目立項階段、項目前期準(zhǔn)備階段、項目建設(shè)階段、項目銷售及售后服務(wù)階段。

5、城市總體規(guī)劃綱要的主要任務(wù)是：研究確定城市總體規(guī)劃的重大原則，并作為編制城市總體規(guī)劃的依據(jù)。城市總體規(guī)劃的主要任務(wù)是：綜合研究和確定城市性質(zhì)、規(guī)模和空間發(fā)展?fàn)顟B(tài)，統(tǒng)籌安排城市各項建設(shè)用地，合理配置城市各項基礎(chǔ)設(shè)施，處理好遠(yuǎn)期發(fā)展和近期建設(shè)的關(guān)系，指導(dǎo)城市合理發(fā)展。

6、控制性詳細(xì)規(guī)劃包括的內(nèi)容：詳細(xì)規(guī)定所規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同使用性質(zhì)用地的界線，規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型；規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)，規(guī)定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求；提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等要求；確定各級支路的紅線位置、控制點坐標(biāo)和標(biāo)高；根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線；制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定。

8、房地產(chǎn)策劃的本質(zhì)：市場性、地域性、前瞻性、系統(tǒng)性、創(chuàng)新性、操作性、效益性（策劃的最終目的在于為投資者帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益）。

9、房地產(chǎn)策劃在策劃咨詢領(lǐng)域中處于領(lǐng)先、主導(dǎo)地位。

10、房地產(chǎn)策劃的原則：獨立原則（房地產(chǎn)策劃要達(dá)到獨創(chuàng)，永不雷同，必須滿足以下要求：房地產(chǎn)策劃主題要獨創(chuàng)、房地產(chǎn)策劃手段要獨創(chuàng)）、定位原則、整合原則、人文原則、全局原則、可行原則。

11、房地產(chǎn)策劃的內(nèi)容從房地產(chǎn)開發(fā)項目的前后期來劃分，可分為房地產(chǎn)項目前期策劃和房地產(chǎn)項目后期策劃。房地產(chǎn)項目前期策劃包括市場策劃、投資策劃、設(shè)計策劃三個部分。房地產(chǎn)項目后期策劃包括銷售策劃、廣告策劃、形象（品牌）策劃和物業(yè)管理策劃四個部分。

12、品牌策劃推廣的四個階段：“人工降雨”階段——這個階段主要是通過一些公關(guān)活動、軟性廣告，令開發(fā)項目有一個較為精彩的亮相，從而吸引區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客戶的注意；“筑池蓄水”階段——這個階段主要以持續(xù)的軟性推廣、定期的新聞炒作、公關(guān)活動、現(xiàn)場銷售的手段，不斷積累起社會對本項目的認(rèn)識，以其量變到質(zhì)變，形成品牌的知名度和美譽度；“開閘泄流”階段——這個階段是在以前的推廣上做一個總結(jié)，并在短期投放大量的硬性廣告，吸引目標(biāo)客戶購買；“持續(xù)蓄水”階段。

13、勘察工作的具體內(nèi)容：地形測量；工程勘察；地下水、地表水的勘探；氣象調(diào)查。

14、住宅區(qū)容積率=住宅區(qū)總建筑面積/住宅區(qū)總用地面積。容積率并非越高越好，要具體問題具體分析。因為過高的容積率往往不利于城市景觀和建筑自身環(huán)境的改善，并使市政公用設(shè)施高負(fù)荷運行，其結(jié)果反過來使商品建筑標(biāo)準(zhǔn)檔次下降，影響銷售，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益下降。

15、建筑控制：建筑高度；建筑后退；建筑間距。

16、旅游房地產(chǎn)的投資特征：投資和消費的雙重性；功能上的娛樂性和休閑性；消費檔次高；消費的可存儲性和期權(quán)消費。

17、房地產(chǎn)開發(fā)項目融資的資金來源。資本和土地是房地產(chǎn)開發(fā)的生命線。融資作為一個產(chǎn)業(yè)鏈中的首環(huán)。地產(chǎn)開發(fā)所需的巨額資金是一般的開發(fā)企業(yè)所難以獨自承擔(dān)的，所以，銀行貸款成為最主要的渠道，同樣房地產(chǎn)開發(fā)貸款也成為銀行的一項主要收入。

18、社會營銷觀念階段：社會營銷觀念是市場營銷觀念的修正。這種觀念認(rèn)為，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)目標(biāo)市場的需要、欲望和利益，然后以一種能夠維持或改善消費者和社會福利的方式向顧客提供更高的價值。社會營銷觀念是從20世紀(jì)70年代開始提出的。

19、房地產(chǎn)市場營銷的概念包括房地產(chǎn)市場營銷是以顧客需要為導(dǎo)向的活動；房地產(chǎn)市場營銷師一種創(chuàng)造性的活動；房地產(chǎn)市場營銷是一個系統(tǒng)的管理過程；房地產(chǎn)市場營銷活動要兼顧社會利益。房地產(chǎn)市場營銷的特征：復(fù)雜性、風(fēng)險性、差異性、協(xié)同性。房地產(chǎn)市場營銷的過程包括分析市場機(jī)會、選擇目標(biāo)市場、確定市場營銷組合、擬定市場營銷計劃、執(zhí)行和控制市場營銷計劃五個步驟。

20、物業(yè)的特征：固定性、耐久性、多樣性、高值性、權(quán)益性。

21、物業(yè)早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前就參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)，從物業(yè)管理服務(wù)的角度提出意見和建議，使建成后的物業(yè)能滿足業(yè)主或非業(yè)主使用人得要求；前期物業(yè)管理是指物業(yè)管理在業(yè)主入住前或業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

第三章 勞動法和合同法知識

1、合同訂立的要件：主體合格；當(dāng)事人意思表示一致；合同的客體合法、確定；符合法律規(guī)定的形式（當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)采用書面形式）。

2、有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。合同法規(guī)定，合同中的以下免責(zé)條款無效：造成對方人身傷害的；因故意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失的。

3、有下列情形之一的，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷合同：因重大誤解訂立的合同；在訂立合同時顯失公平的；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同。

第四章房地產(chǎn)管理法和城市規(guī)劃法知識

1、土地使用權(quán)出讓的方式：拍賣出讓、招標(biāo)出讓、雙方協(xié)議出讓。

2、使用期限屆滿。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。

3、以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。

4、土地使用權(quán)期滿后的續(xù)期。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

5、土地使用權(quán)劃撥，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定者外，沒有使用期限的限制。

第五章 土地法管理法和土地出讓、裝讓制度知識

1、土地使用權(quán)出讓的法律特征：財產(chǎn)性、平等性、期限性、出讓人的單一性和受讓人的廣泛性。

2、土地使用權(quán)出讓的方式：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓。

第六章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營管理相關(guān)法則知識

1、所謂工程監(jiān)理是指監(jiān)理單位受項目法人的委托。

2、商品房交付使用時，買受人要根據(jù)商品房買賣合同和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的“兩書”，對房屋進(jìn)行驗收，一般情況應(yīng)查看的內(nèi)容有：房屋建筑質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向買受人交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

3、根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》（2000年1月30日施行）第四十條的規(guī)定，在正常使用的條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：基礎(chǔ)設(shè)施工程房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

4、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積—合同約定面積）/合同約定面積×100%

5、我國房地產(chǎn)廣告管理具有法制性、廣泛性、綜合性、強(qiáng)制性的特征。

第七章房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)管理相關(guān)法規(guī)及物業(yè)管理條例知識

1、房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的結(jié)算方式：異地結(jié)算（指不同地區(qū)或城市各單位之間經(jīng)濟(jì)往來資金的結(jié)算。異地結(jié)算有匯兌、信用證、異地委托收款、商業(yè)匯票、票匯等方式）、同城結(jié)算。

2、房地產(chǎn)信托投資法律關(guān)系一般涉及三個關(guān)系人：信托人、受托人、受益人。

3、房地產(chǎn)信托資金的籌措：辦理房地產(chǎn)信托存款（信托存款是金融信托機(jī)構(gòu)主要籌款的對象，是房地產(chǎn)信托投資業(yè)務(wù)的主要來源之一）；信托基金；共同投資基金。

第八章 房地產(chǎn)相關(guān)稅收法律和房地產(chǎn)稅費相關(guān)政策

1、有下列情形之一的，免征土地增值稅：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；因國家建設(shè)需要建造依法征用、收回的房地產(chǎn)；個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定

計征土地增值稅。

2、耕地占用稅，耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積計稅，按照規(guī)定稅額一次性征收。耕地占用稅施行定額稅率是以縣為單位按人均占用耕地的多少分別規(guī)定不同的稅額。納稅人必須在土地管理部門批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)繳納耕地占用稅。

3、契稅稅率為3%~5%。

4、減稅免稅有下列情形之一的，減征或免征契稅：國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征；城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征；因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征；財政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項目。

第五篇：房地產(chǎn)策劃師

《房地產(chǎn)策劃師》國家職業(yè)資格介紹

房地產(chǎn)策劃師職業(yè)定義： 房地產(chǎn)劃師是指從事房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)研、方案策劃、投融管理、產(chǎn)品營銷、項目運營和物業(yè)管理等工作的策劃人員。從事的主要工作內(nèi)容包括：房地產(chǎn)項目的市場調(diào)研和咨詢策劃；整合設(shè)計、建設(shè)、營銷、廣告、服務(wù)等資源，制定策劃方案；房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品營銷工作；房地產(chǎn)項目的運營工作。

一、職業(yè)概況

2005年3月31日，勞動和社會保障部正式向社會發(fā)布了以“房地產(chǎn)策劃師”為主的第三批10個新職業(yè)，引起了社會各界的廣泛關(guān)注和高度重視，規(guī)范新職業(yè)的相關(guān)工作也正在緊鑼密鼓進(jìn)行中。此批發(fā)布的新職業(yè)是05年2月勞動和社會保障部組織專家對新申報的職業(yè)活動進(jìn)行審核，并通過社會公示程序廣泛征求了有關(guān)方面的意見，最終評審?fù)ㄟ^的。

房地產(chǎn)策劃師職業(yè)的確立，不僅可以培養(yǎng)大批專業(yè)人才，解決房地產(chǎn)行業(yè)對人才的迫切需求；而且可以擴(kuò)大社會就業(yè)途徑，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù)、高速發(fā)展，對加快推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，一支全新的房地產(chǎn)策劃隊伍正在產(chǎn)生并迅速成長，預(yù)計5年后，我國將會有幾十萬乃至上百萬人員走上從事房地產(chǎn)策劃師的崗位。

二、“房地產(chǎn)策劃師”國家職業(yè)資格認(rèn)證不同于其它房地產(chǎn)策劃師培訓(xùn)

國家職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)屬于工作標(biāo)準(zhǔn)。是在職業(yè)分類的基礎(chǔ)上，對從業(yè)人員工作能力水平的規(guī)范性要求。是從業(yè)人員從事職業(yè)活動，接受職業(yè)教育培訓(xùn)和職業(yè)技能鑒定以及用人單位錄用、使用人員的基本依據(jù)。

房地產(chǎn)策劃師是中華人民共和國勞動部頒布的國家職業(yè)之一?！胺康禺a(chǎn)策劃師”國家職業(yè)資格證書是表明持證者具有從事房地產(chǎn)職業(yè)所必備的學(xué)識和技能的證明。它是求職、任職、晉級的權(quán)威憑證，是用人單位招聘、錄用勞動者的主要依據(jù)，也是境外就業(yè)、對外勞務(wù)合作人員辦理技能水平公正的有效證件。

三、《房地產(chǎn)策劃師》培訓(xùn)課程設(shè)置

房地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)根據(jù)培訓(xùn)內(nèi)容的類別及相互關(guān)聯(lián)程度，組合成理論知識學(xué)習(xí)與操作技能訓(xùn)練一體化的五個培訓(xùn)模塊（①房地產(chǎn)項目市場調(diào)查研究 ②房地產(chǎn)項目定位 ③房地產(chǎn)項目投資策劃 ④房地產(chǎn)項目整合營銷策劃 ⑤房地產(chǎn)項目售后服務(wù)和物業(yè)管理）。

課程的設(shè)置是以理論與實戰(zhàn)相結(jié)合為出發(fā)點，邀請國家建設(shè)部門權(quán)威專家、房地產(chǎn)業(yè)資深人士與實力派經(jīng)營管理人或策劃人以實際案例進(jìn)行深入講解。提供最有實用價值的策劃實戰(zhàn)經(jīng)驗和管理方法，全面提升策劃素質(zhì)和策劃水平。

四、培訓(xùn)師資

聘請了中國房地產(chǎn)及住宅研究會、北京大學(xué)、清華大學(xué)等著名高校的專家學(xué)者；國家改革與發(fā)展委員會、建設(shè)部、國土資源部等政府主管官員、高級研究人員；房地產(chǎn)界著名企業(yè)家；首都金融、傳媒界名流以及國內(nèi)外著名房地產(chǎn)推廣、策劃精英等組成陣容空前的師資團(tuán)隊。

五、培訓(xùn)組織 課程安排主講內(nèi)容

當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢與應(yīng)對策略房地產(chǎn)項目前期策劃 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方向 房地產(chǎn)項目全程策劃

房地產(chǎn)項目定位與設(shè)計房地產(chǎn)項目定位與設(shè)計 周易文化與居住環(huán)境

房地產(chǎn)項目營銷策劃房地產(chǎn)營銷策劃 房地產(chǎn)營銷策劃

房地產(chǎn)項目投資策劃房地產(chǎn)財務(wù)管理與金融策略 房地產(chǎn)項目物業(yè)策劃房地產(chǎn)全程物業(yè)管理 職業(yè)資格考試基本常識與考前輔導(dǎo)

六、考試級別（申報資格)

本職業(yè)共設(shè)四個等級，分別為：房地產(chǎn)策劃員（國家職業(yè)資格四級）、助理房地產(chǎn)策劃師（國家職業(yè)資格三級）、房地產(chǎn)策劃師（國家職業(yè)資格二級）、高級房地產(chǎn)策劃師（國家職業(yè)資格一級）。

七、適合對象

1、房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)（建筑、設(shè)計、金融、投資、物業(yè)、裝飾、法律、評估、代理、廣告、中介等）的企業(yè)總裁、董事、高級經(jīng)理、專業(yè)人士及將要涉足房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)員工；

2、各級政府負(fù)責(zé)房地產(chǎn)政策、規(guī)劃、建設(shè)、國土資源、金融、法律法規(guī)等部門與單位的職員；

八、培訓(xùn)目標(biāo)

1、為房地產(chǎn)業(yè)輸送專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃人才，解決房地產(chǎn)領(lǐng)域的實際人才需要，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康良性發(fā)展，為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)秩序奠定基礎(chǔ)。

2、通過專業(yè)理論知識學(xué)習(xí)和操作技能訓(xùn)練，使學(xué)員掌握房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識、了解房地產(chǎn)運作的基本形式，熟練房地產(chǎn)策劃的工作流程，熟悉綜合分析技術(shù)和主要房地產(chǎn)策劃方法，具備房地產(chǎn)策劃師職業(yè)資格應(yīng)具備的獨立工作能力。

3、規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)工作，樹立房地產(chǎn)策劃培訓(xùn)的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，培養(yǎng)高水平、高素質(zhì)的房地產(chǎn)策劃人員隊伍。

4、解決社會就業(yè)問題。受全國多家房地產(chǎn)支持單位委托，定向培訓(xùn)房地產(chǎn)策劃專業(yè)人員，定向解決就業(yè)、擇業(yè)問題。

九、學(xué)習(xí)模式

《房地產(chǎn)策劃師》培訓(xùn)主要采取遠(yuǎn)程+面授相結(jié)合的學(xué)習(xí)形式，其中遠(yuǎn)程學(xué)習(xí)以理論學(xué)習(xí)和課件視聽為主，面授課程以實戰(zhàn)案例和互動交流為主。

1、遠(yuǎn)程學(xué)習(xí)的平臺：通過遠(yuǎn)程學(xué)習(xí)的平臺，學(xué)員可根據(jù)自身的學(xué)習(xí)興趣及時間安排，隨時隨地自主學(xué)習(xí)。

2、集中授課形式：邀請資深專家現(xiàn)場講解、實戰(zhàn)案例分析、學(xué)員互動交流

十、收費標(biāo)準(zhǔn)

（1）高級房地產(chǎn)策劃師(國家職業(yè)資格一級)￥12800元/人

（2）房地產(chǎn)策劃師(國家職業(yè)資格二級)￥6880元/人

（3）助理房地產(chǎn)策劃師(國家職業(yè)資格三級)￥3880元/人

（4）房地產(chǎn)策劃員(國家職業(yè)資格四級)￥1680元/人(含報名費、教材費、培訓(xùn)費、資料費、考試費、等)

十一、優(yōu)惠條件

優(yōu)惠條件詳見每屆招生簡章

十二、頒發(fā)證書

鑒定合格者將頒發(fā)中華人民共和國職業(yè)資格等級證書----“房地產(chǎn)策劃師”職業(yè)資格證書。

房地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格證書介紹

時間：2006-5-1 14:13:16 新聞來源：房地產(chǎn)策劃師-國家職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

國家職業(yè)資格證書含有如下防偽標(biāo)識：

1、證書內(nèi)頁、封

二、封三采用隔色彩紅印刷；

2、證書內(nèi)頁、封

二、封三的底邊采用LDBZH浮雕印刷；

3、證書內(nèi)頁使用ZHYZG水印紙；

4、內(nèi)頁第二頁套印勞動和社會保障部印章；

5、封二彩紅下方8－10毫米處有無色熒光顯示的“勞動和社會保障部統(tǒng)一印制”；

6、內(nèi)頁第一頁的國徽有紅色熒光。

注：紅色為四級、深藍(lán)色為三級、咖啡色為二級、黑褐色為一級

職業(yè)資格證書

國家職業(yè)資格證書是人力資源和社會保障部依法推行的國家級證書，是表明勞動者具有從事某一職業(yè)所必須具備的學(xué)識和技能的證明，是對勞動者具有和達(dá)到某一職業(yè)所要求的知識和技能標(biāo)準(zhǔn)，通過職業(yè)技能鑒定的憑證，是職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)在社會勞動者身上的體現(xiàn)和定位。從技術(shù)角度看，職業(yè)資格證書是社會按一定的職業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)，對勞動力質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格檢測的結(jié)果；從經(jīng)濟(jì)關(guān)系看，職業(yè)資格證書是社會對勞動供給者擁有的勞動力產(chǎn)權(quán)的核定和確認(rèn)。因此說職業(yè)資格證書是，是勞動者求職、任職、開業(yè)的資格憑證，是用人單位招聘、錄用勞動者的主要依據(jù)。

職業(yè)資格等級

指通過對職業(yè)的分析與評價，根據(jù)職業(yè)范圍的寬窄、職業(yè)技術(shù)復(fù)雜程度高低及從業(yè)者掌握職業(yè)技能所須培訓(xùn)時間的長短，合理的設(shè)定的國家職業(yè)資格5級結(jié)構(gòu)。職業(yè)資格等級是職業(yè)技術(shù)復(fù)雜程度的客觀反映。

國家職業(yè)資格等級由低到高分為五級，分別為：國家職業(yè)資格五級（初級）、國家職業(yè)資格四級（中級）、國家職業(yè)資格三級（高級）、國家職業(yè)資格二級（技師）、國家職業(yè)資格一級（高級技師）。根據(jù)實際情況，有些職業(yè)可不設(shè)立高等級或低等級。

例：房地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格證書分四個等級：一級職業(yè)資格證書（高級技師），二級職業(yè)資格證書（技師），三級職業(yè)資格證書（高級技能），四級職業(yè)資格證書（中級技能）。

江蘇地區(qū)考試報名咨詢： 報名聯(lián)系方式：

杭老師：400-012-9188 ***

QQ594945530 地址：常州市懷德中路48號申龍商務(wù)廣場東座14樓12B03-12B04 傳真：0519-81189937 網(wǎng)址：004km.cn 郵箱：ks@jsatc.org