第一篇：王健林首度解讀萬達輕資產(chǎn)模式,附河南8個萬達項目近況

王健林首度解讀萬達輕資產(chǎn)模式，附河南8個萬達項目近況

作為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)龍頭，自去年成功登陸港交所以來，萬達在原有基礎(chǔ)上再度發(fā)力，宣布2015年開業(yè)26座萬達廣場、14間萬達酒店以及全力打造在線支付平臺。當然，最引人矚目的還是萬達要從“重資產(chǎn)”到“輕資產(chǎn)”的轉(zhuǎn)變。

以下為近日王健林參加深圳證券交易所第八期“創(chuàng)業(yè)家思享匯”時發(fā)表的主題演講實錄摘編。他對萬達為何轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)、如何轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)、以及萬達未來的戰(zhàn)略打法做了詳細地介紹。

下一個十年，萬達轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)

今年底萬達開業(yè)的廣場將達到135個，規(guī)模全球第一，足夠大。

如果我們沒有遠大目標，完全可以自我滿足，僅憑租金自然增長就可以高枕無憂。但對于有近14億人口的中國消費市場來說，我們的規(guī)模還是太小，要擴大競爭優(yōu)勢，必須做得更大。重資產(chǎn)受制于房地產(chǎn)周期，市場火的時候房子賣得很好，現(xiàn)金回流很快，發(fā)展起來容易。

但我們分析中國房地產(chǎn)已走到供需平衡的拐點，躺著掙錢的高利潤時代已經(jīng)過去，今后房地產(chǎn)要靠品牌、定價、營銷等方方面面都做得好才行。重資產(chǎn)模式雖然還能發(fā)展，但難度在加大。要快速擴大規(guī)模，就要轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。

由于萬達廣場有品牌，很多機構(gòu)、個人都主動找萬達要求投資，萬達為什么不利用呢？現(xiàn)在有句名言：生意做得最牛的是拿別人的錢做自己的事。萬達要在五年之內(nèi)做到足夠大，徹底排斥掉競爭對手，萬達是在挖更寬更深的護城河。

重點發(fā)展中小城市

一些分析師問我，萬達為什么不集中在一二線城市發(fā)展，三四線城市房價租金有那么高嗎？這是對不動產(chǎn)理解不深。不動產(chǎn)最核心的指標不是房價和單平方米租金高低，而是租金回報比，就是租金和投資的比例，一個項目每年收取的租金，扣除各種稅費后，除以項目投資來看回報率高低。如從租金回報比看，一二線城市項目甚至可能不如三四線城市項目，因為一二線城市項目地價更貴、投資更大。

重資產(chǎn)主要看房價，銷售利潤高才能投資，難以進入三四線城市發(fā)展。輕資產(chǎn)因為是純投資不銷售，不需關(guān)心房價，只要城區(qū)人口夠多，租金回報比合適就可以做。

萬達可以進入大量的三四線城市。三四線城市發(fā)展不動產(chǎn)的最大挑戰(zhàn)是招商難，一般企業(yè)根本不敢進去，因為招不上商。而商業(yè)資源豐富恰恰是萬達的最大優(yōu)勢，我們有超過5000家簽了協(xié)議的合作商家，其中許多跟萬達是緊密合作伙伴，萬達走到哪他們就去哪。現(xiàn)在萬達不是招商，而是選商。

萬達招商有個硬性規(guī)定，任何商家每年在萬達廣場的開店數(shù)不得超過當年開業(yè)萬達廣場總數(shù)的50%，去年又進一步下調(diào)至三分之一。這樣做一是為了防范風險，如果萬達開業(yè)500家店，超市等某類行業(yè)全部一個商家租賃，一旦它經(jīng)營出現(xiàn)問題，風險就大了。二是防止內(nèi)部腐敗，不能因為搞定某個萬達招商人員，個別商家就能無限制在萬達廣場開店，每個品牌我們都限定進入萬達廣場的數(shù)量。

三四線城市土地價格相對便宜，現(xiàn)在去還能選到比較好的中心地段。從我們的經(jīng)驗看，一個四五十萬人口的三四線城市，完全能承載一個大型萬達廣場，而且三四線城市的消費者的忠誠度更高。比如北京附近的廊坊，市區(qū)只有40萬人口，當時政府找萬達去投資，我們覺得廊坊人口不多，而且往北30分鐘到北京，往南40分鐘到天津，能有多少當?shù)厝嗽诶确毁徫锵M，并不看好。

但廊坊市政府熱情很高，三番五次找上門，而且愿意拆遷市政府辦公區(qū)給我們建萬達廣場。人總是講情面的，我們只好投資。但廊坊萬達廣場開業(yè)后效果出乎意料，現(xiàn)在平均每天客流5萬人次，相當于八分之一的廊坊人每天要去逛一趟。

還有重慶萬州，當?shù)卣彩悄贸鲎詈玫貕K，多次找我們?nèi)ネ顿Y萬達廣場。搞發(fā)展的同志都反對，說全城區(qū)也就40萬人，而且是經(jīng)濟落后地區(qū)，開業(yè)后怎么保證客流。后來我說，實在不行就當扶貧吧，還是投資了。但萬萬沒想到，萬州萬達廣場開業(yè)竟然創(chuàng)造了萬達廣場至今為止開業(yè)的客流記錄——開業(yè)頭三天客流超過110萬人次，這意味著頭三天當?shù)孛總€人都去逛了好幾遍，現(xiàn)在仍然保持每天5至6萬人次的客流，經(jīng)營狀況非常好。

我們從實踐中體會到，現(xiàn)在中國的商業(yè)地產(chǎn)投資處于失衡狀態(tài)，集中于大城市，局部已經(jīng)過熱，但對三線城市和城區(qū)人口多的四線城市來說，投資非常稀缺，許多地方不要說大型綜合體，連一個多廳電影院都沒有。僅從萬達院線的收入數(shù)據(jù)分析，70%以上的增長來自三四線城市，盡管客單價稍低，但人口總量大，消費忠誠度高，容易形成萬達廣場商業(yè)單中心，而且投資回報率并不低于大城市。這就是萬達發(fā)展的好機會。

輕資產(chǎn)帶動產(chǎn)生邊際效益

萬達做輕資產(chǎn)是為了加快發(fā)展步伐。萬達現(xiàn)在一年開業(yè)26個廣場、新增500萬平米左右的持有面積，在全世界都是空前甚至絕后。

從國際經(jīng)驗看，不動產(chǎn)發(fā)展和城市化進程密不可分。一個國家城市化的關(guān)鍵進程只有二、三十年，一旦城市化進程結(jié)束，大規(guī)模發(fā)展機會就沒有了。萬達遇到了中國城市化快速推進的歷史絕好機會，同時因為自己做好了準備，才把握住這個機會。我們還要繼續(xù)加大力度，盡快把中國的大中小城市都發(fā)展到位。

從財務(wù)上看，輕資產(chǎn)回報也很好，兩個輕資產(chǎn)店的管理收入總利潤也相當于一個重資產(chǎn)店。假設(shè)一個標準的輕資產(chǎn)店每年租金可以達到1億元，兩個店就是每年2億租金，萬達可以分到7000萬租金。一個標準的重資產(chǎn)店平均也是1億租金，扣除管理成本，再扣掉稅，財務(wù)利潤兩者收入基本相當。

更重要的是，輕資產(chǎn)快速擴大規(guī)模，還能產(chǎn)生邊際效應(yīng)。拿深交所上市的萬達院線來說，它的影城多數(shù)開在萬達廣場里，萬達商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度快，院線發(fā)展速度就快。

萬達正在做寶貝王，這是中國第一個綜合性的兒童娛樂項目，把兒童游樂、教育培訓、美食、零售集于一體。之所以萬達要做兒童業(yè)態(tài)，因為萬達廣場如果沒有兒童業(yè)態(tài)，服務(wù)的年齡段就有斷層。

我們統(tǒng)計過，兒童業(yè)態(tài)能為廣場帶來超過兩位數(shù)的客流增長。為什么自己做，因為找不到能跟上萬達速度的合作伙伴。國內(nèi)的兒童業(yè)態(tài)商家，要么只做兒童游樂，要么只做兒童零售，沒有綜合性的企業(yè)。

我們?nèi)庹遥瑲W洲、日本、韓國的公司都談過，都不敢進中國市場，即使進也不敢干那么快，一年開一個兩個，根本滿足不了我們發(fā)展的需要，所以萬達下決心自己做。

萬達兒童娛樂公司去年成立，第一年就開業(yè)9家店，如果按照萬達廣場的發(fā)展速度，它很快就能成為全球最大的兒童娛樂企業(yè)。萬達廣場數(shù)量擴大，還能為萬達做O2O、互聯(lián)網(wǎng)金融等帶來更多資源。

萬達準備怎么干？！

1建立輕資產(chǎn)標準模塊

重資產(chǎn)模式下，萬達商業(yè)地產(chǎn)考核地方公司主要看利潤；到各地發(fā)展，主要看房價。輕資產(chǎn)模式的考核目標發(fā)生變化，主要看成本和租金。萬達全國發(fā)展二十幾年，做過幾百個項目，對全國各地的建造成本心中有數(shù)。我們首先在成本上狠下功夫，花一年時間，建立ABCD四個版本的輕資產(chǎn)成本標準。南方地質(zhì)條件好的地方與軟基礎(chǔ)的地方有不同的成本標準，北方也根據(jù)地質(zhì)條件好壞形成兩個成本標準。

過去發(fā)展萬達廣場主要由發(fā)展部門牽頭，他們負責到各地談項目，項目資料談回來，公司成本部會對成本、利潤進行審核，兩個部門還要進行博弈，都同意后再上交總裁和董事長簽批。現(xiàn)在的輕資產(chǎn)項目做不做主要由商業(yè)管理公司決定，就是看租金。

商業(yè)管理公司是萬達廣場的管理者，他來測算租金，一定會保守測算，所以我們要求商業(yè)地產(chǎn)研究部也建立一套各地租金測算模型，進行獨立測算，如果兩個部門的測算差不多，說明靠譜。如果差距很大，那就回去重新研究。這樣建立一整套輕資產(chǎn)投資標準模塊。

2工程管理重大改革

為加快發(fā)展輕資產(chǎn)，萬達的工程管理模式也進行重大改革。過去的工程管理，從招標、預(yù)算到?jīng)Q算，過程復(fù)雜，費時耗力。

萬達實施輕資產(chǎn)后一年計劃開業(yè)50個項目，原有工程管理模式難以跟上。所以我們推出一個交鑰匙工程，這在中國工程管理史上是一個重大創(chuàng)新。萬達和長期合作的中建系統(tǒng)四家公司一起，共同制定出不同地區(qū)四個版本的萬達廣場工程造價標準。萬達按照標準給施工單位費用，施工單位按照標準進行建造，按時實施交鑰匙工程，萬達只需監(jiān)督工程質(zhì)量，不用再自己招分包單位。發(fā)達國家工程建設(shè)都是交鑰匙工程，投資是投資，建設(shè)是建設(shè)，管理是管理，專業(yè)化細分程度高。中國房地產(chǎn)企業(yè)全能，從投資、買地、設(shè)計、建設(shè)全部自己干，這是中國目前發(fā)展階段決定的。

實施交鑰匙工程的好處：一是降低成本，過去建一個萬達廣場，項目公司要六七十人，現(xiàn)在人數(shù)減少三分之二。二是提高效率，管理更加便捷。三是實現(xiàn)雙贏。實施交鑰匙工程后，工程建設(shè)單位成為真正的總包，過去他們只負責土建，最多只占工程造價的50%，外墻、內(nèi)裝、機電等是萬達招標?，F(xiàn)在總包自己去招分包，不僅所有收入算他的，他還可以收取分包一定的管理費，利潤也提高了，所以交鑰匙工程受到戰(zhàn)略伙伴的極大歡迎。對于萬達，也可以徹底防止工程招標腐敗。當然，所有分包單位必須從萬達品牌庫中選擇。

3商業(yè)管理實現(xiàn)信息化

萬達發(fā)展這么快，很多人擔心會不會翻車？輕資產(chǎn)模式推出后，工程管理的活少了，但商業(yè)管理的任務(wù)加重了，現(xiàn)在一年開業(yè)二十多家廣場，到明年一下翻倍怎么跟得上？商業(yè)管理就成為萬達能不能安全走下去的核心。

全國這么多萬達廣場，光靠人管不過來，萬達已實現(xiàn)高度的信息化管理。萬達創(chuàng)新研發(fā)出一套慧云商業(yè)管理系統(tǒng)，2013年試行，2014年正式在全國萬達廣場推行?；墼瓢讶f達廣場的消防管理、機電管理、節(jié)能管理、運營管理等16個子系統(tǒng)集成到一個智能平臺上，一張電腦屏就可以掌控全局。過去這些系統(tǒng)分散管理，消防是消防、機電是機電，一個20萬平米的商業(yè)中心，地下好幾個監(jiān)控室，要用幾十個人。現(xiàn)在只要一個控制室，因為計算機管理，值班的人都是工程師，人員素質(zhì)也提高了。

慧云系統(tǒng)的推行保障了萬達商業(yè)管理的快速發(fā)展和安全性。例如消防事故絕大部分由電路老化引起。怎么保證電路安全，過去萬達的解決辦法，一是所有電線電纜只用全國排名前三的品牌，因為質(zhì)量相對可靠；其次嚴防死守，加大巡查力度。但仍無法完全避免出現(xiàn)電路安全事故，我們也有這方面的教訓?，F(xiàn)在萬達采用科技手段，給電線電纜安裝溫感系統(tǒng)，通過溫度變化來感知電線電纜有沒有問題，一旦哪個地方的溫度超出正常范圍，系統(tǒng)就會自動報警。問題出在哪里，馬上就能找到。

萬達廣場的一大特點是餐飲商家多，一個廣場有三四十家餐飲，我在十年前講過，萬達廣場旺不是賣出來的，是吃出來的。餐飲需要用火，火災(zāi)隱患也最多。萬達就與國家消防部門聯(lián)合研發(fā)了一套廚房自動滅火系統(tǒng)，現(xiàn)已在全球申請專利。這套系統(tǒng)可以自動感知廚房溫度，一旦超過警戒值，電腦就會自動切斷廚房燃氣；溫度再上升到一定程度，自動噴淋滅火系統(tǒng)就會啟動，最大限度防止火災(zāi)發(fā)生。

商業(yè)管理信息化不僅支撐了萬達商業(yè)管理的運營，保障了安全，而且也減低了管理成本。過去管理一個15萬平方米的萬達廣場需要131個管理人員，現(xiàn)在只需要80人，減少40%。

4建立輕資產(chǎn)融資管道

一是外部管道，像基金、保險等機構(gòu)投資者，現(xiàn)在已簽訂有約束力的項目25個，如果萬達需要，很快就可以簽百個以上的項目。二是建立內(nèi)部融資管道。萬達成立了自己的電子商務(wù)公司，收購了快錢支付公司，這兩家公司都在做全新的理財產(chǎn)品，下個月就會推出來，采用眾籌方式為萬達廣場輕資產(chǎn)融資。

萬達的理財產(chǎn)品真正投向?qū)嶓w，能產(chǎn)生真實回報。我們計劃每年給投資者6%左右的現(xiàn)金回報，5年或7年把萬達廣場處置，將收益分給投資者。萬達廣場處置有兩種方法，資本化或賣掉。

中國正在試點REITS，目前好幾個城市在試點，萬達這個理財產(chǎn)品就是準REITS。即使屆時不做REITS，5年后廣場成熟了，租金比較高了，也能賣個好價錢。出售獲得的收益加上前期每年的現(xiàn)金收益，預(yù)期年化收益至少可以達到百分之十幾。

如果投資者急著用錢，中途想退出，我們也已跟兩個金融改革試驗區(qū)談好，設(shè)立一個權(quán)證交易平臺，也找了做市商。買我們的理財產(chǎn)品，一個月以后就可以交易，讓它具有流動性。而且萬達電商、快錢還和投資者約定，在處置廣場時獲取一定收益，這樣萬達金融電商公司也能獲得盈利。萬達的理財產(chǎn)品如果推行成功，就能解決輕資產(chǎn)項目的投資，也許就不用依賴外部投資者了。

萬達商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)，不是大家想象的那樣忽然華麗轉(zhuǎn)身，而是一步步做出來的，從建造的成本標準模塊、交鑰匙工程、信息化的商業(yè)管理到建立融資管道，已經(jīng)折騰一年多，只是現(xiàn)在消息發(fā)布出來。

萬達輕資產(chǎn)戰(zhàn)略目標

一是2020年開業(yè)400個至500個萬達廣場。原來重資產(chǎn)模式我們給自己定的目標是到2020年開業(yè)240個至250個廣場，現(xiàn)在數(shù)量將近翻番。萬達到2025年爭取開業(yè)1000個萬達廣場。大家可能不太敢相信，5年以后萬達一年能開業(yè)100個？以萬達現(xiàn)在特別是5年后的執(zhí)行力，完全可以做到，不信大家五年后看，我今天的話是否成為現(xiàn)實。

二是2020年萬達商業(yè)地產(chǎn)凈利潤的三分之二要來自租賃收入。如果一個公司凈利潤的三分之二來自于房地產(chǎn)之外，這個公司就不能再叫房地產(chǎn)公司，所以我們也有打算，將來萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司可能去掉“地產(chǎn)”二字，變成萬達商業(yè)投資公司或商業(yè)投資管理公司，去房地產(chǎn)化，也實現(xiàn)萬達商業(yè)地產(chǎn)的全面轉(zhuǎn)型。

附：萬達河南區(qū)域發(fā)展狀況

作為全國人口大省，萬達集團自2008年進軍河南后（其在河南區(qū)域的首個開業(yè)項目在洛陽，而非鄭州），短短的八年時間，便已布局了7座萬達廣場＋1座萬達中心項目，其中已開業(yè)到鄭州中原萬達、鄭州二七萬達、洛陽澗西萬達更為所在區(qū)域的商業(yè)發(fā)展立下了汗馬功勞，更帶動了區(qū)域商業(yè)發(fā)展的熱潮。

NO.1 中原萬達廣場

中原萬達廣場對于鄭州而言，不僅是鄭州市的重大招商引資項目，更是激活鄭州西區(qū)商業(yè)復(fù)燃的重要力量。2014年，中原萬達廣場通過對業(yè)態(tài)的調(diào)整及品牌升級，為西區(qū)的消費者們帶來了46個新品牌。中原萬達也在提升租金的同時，完成了對商場檔次的拉升與業(yè)態(tài)調(diào)整，并進一步強化了其所在區(qū)域商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的地位。

本輪調(diào)整過后，萬達一樓的租金保持在13元/平方米/天。未來，隨著中部大觀中原含嘉倉以及金地商業(yè)街項目的入市，這一區(qū)域還將迎來又一輪的商業(yè)發(fā)展。

NO.2 鄭州二七萬達廣場

與中原萬達相比，開業(yè)剛滿兩周年的二七萬達廣場可謂是后來居上，2014年其各項運營指標均翻倍增長，并一舉超越了比自己早一年投入市場的中原萬達。其百貨式“一年365天活動不斷”的推廣模式以及對室內(nèi)室外公共空間的運營與管理都值得本土購物中心學習。

一方面提升了購物中心的盈利能力；另一方面也很好的充當了客流到商流轉(zhuǎn)化的過渡空間，給休憩、停留和聚會提供了適宜的環(huán)境和場所，并一定程度上增強了購物中心內(nèi)品牌的影響力以及客流吸引能力。

NO.3 洛陽澗西萬達廣場

2008年底，當中國商業(yè)地產(chǎn)界龍頭企業(yè)萬達集團決意在澗西區(qū)布下河南境內(nèi)第一顆“棋子”——建造洛陽萬達廣場時，已經(jīng)在期待他們在中原“棋局”的全盤勝利。當然洛陽萬達廣場的金街產(chǎn)品在鄭州商業(yè)觀察看來應(yīng)該是全國所有萬達廣場中最奇葩、最差的，無論是商戶質(zhì)量還是品牌業(yè)態(tài)的搭配，讓人著實感覺猶如一邊是充滿現(xiàn)代感的Mall，而另一邊則是相對低檔的零售步行街（類似于百年德化）。

NO.4 鄭州萬達中心

2013年5月，位于明科路東、農(nóng)科路北，使用權(quán)面積55701.96平方米的一塊住宅商業(yè)用地以初始價成交，競得人為鄭州金水萬達投資有限公司。由此，這一備受關(guān)注的萬達集團在鄭州的第三步棋，正式落定。

在拿地后的當年底，該項目商鋪產(chǎn)品便迅速開盤入市。3小時狂銷10億元也足以證明萬達集團的品牌號召力。從最近一次（上周）的開盤情況來看，寫字樓產(chǎn)品的去化率為63.63%，車位的去化率為32.94%

NO.5 鄭州惠濟萬達廣場

在經(jīng)過長達29個月的拉鋸式談判后，萬達集團與河南碧源控股有限公司共同成立的合資公司鄭州碧源景盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以1.38億元拍下位于惠濟特色商業(yè)區(qū)內(nèi)的一塊商業(yè)用地，而這也被視為是鄭州的第三座萬達廣場，【惠濟萬達廣場】終于塵埃落定。

萬達廣場地塊位于惠濟區(qū)開元路北、文創(chuàng)路西，地塊用途為批發(fā)零售用地，使用面積56199.28㎡，約合84.3畝，容積率小于5，成交總價1.39億元。將于本月底開建，計劃于2016年中旬開業(yè)。

做為萬達的合作方，河南碧源控股集團有限公司成立于2003年，據(jù)鄭州商業(yè)觀察了解，該公司發(fā)起人為原河南一建集團高管，公司注冊資金3億元，除地產(chǎn)開發(fā)外（惠濟特色商業(yè)區(qū)開發(fā)外，還承擔了惠濟區(qū)木馬村安置區(qū)建設(shè)及平頂山百合·金山項目），還承包建設(shè)工程（鄭州富士康、京廣快速路隧道工程、鄭州京沙立交橋工程等）。因此，我們認為該項目將是萬達集團的“準REITs”產(chǎn)品。

NO.6 安陽萬達廣場

繼鄭州、洛陽之后，萬達集團于2013年進駐安陽，并于當年完成奠基并開工建設(shè)。萬達的進駐不僅提升了安陽整體住宅市場的水平，同時也引領(lǐng)安陽進駐“購物中心時代”。萬達院線、寶貝王、永輝超市、阿五美食、屈臣氏等知名品牌均已進駐。該項目已于2015年7月25日正式開業(yè)。

NO.7 三門峽湖濱萬達廣場

該項目是萬達集團在黃河金三角三省四市中投資的第一個項目，位于湖濱特色商業(yè)區(qū)，東至大嶺路，南至向青路，西至會紡路，北至和平路。

據(jù)鄭州商業(yè)觀察了解，該項目已于今年4月開工建設(shè)，項目總投資約50億元，將采用第五代萬達廣場模式，建設(shè)集室內(nèi)步行街、IMAX3D影院、大歌星KTV、兒童樂園、國際國內(nèi)一線餐飲等多種業(yè)態(tài)為一體的純商業(yè)綜合體。

NO.8 洛陽新區(qū)萬達廣場

該項目是萬達商業(yè)地產(chǎn)2014年12月23日在港交所掛牌上市后簽約的首個商業(yè)地產(chǎn)綜合體，于2015年2月4日完成簽約。洛陽新區(qū)萬達廣場也是萬達集團布局河南的第8個商業(yè)綜合體，也是萬達集團在洛陽投資的第2個項目，項目總投資30億元，位于隋唐里坊區(qū)、龍門大道東側(cè)，占地201畝，總建筑面積32.5萬平方米，其中購物中心不小于10.5萬平方米。