第一篇：影子銀行整頓牽連房地產(chǎn)信托 私募融資能力或受創(chuàng)

影子銀行整頓牽連房地產(chǎn)信托 私募融資能力或受創(chuàng)

摘自：金融市場每日經(jīng)濟新聞[微博]2013-07-02 03:56 在北京的房地產(chǎn)私募界，黃金灣投資是今年以來比較突出的一家?！睹咳战?jīng)濟新聞(微博)》記者上周報道，北京一家注冊資金僅有1000萬元的福潤天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過和其合作，最終以46億的總價，擊敗了古北集團、九龍倉等房企，奪得了上海新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊，并一度成為上海的總價“地王”。

那么，在本輪整治“影子銀行”的過程中，這家房地產(chǎn)私募是否會受到?jīng)_擊？

私募資金有兩個重要來源

有知情人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，黃金灣投資協(xié)助中小地產(chǎn)公司獲取的資金大量來源于銀行信貸和信托融資，一旦上述兩個資金來源受到影響，黃金灣的融資能力無疑將被大大削弱。

黃金灣投資集團的官方網(wǎng)站刊載了董事長申威的致辭：“2013年，無論是房地產(chǎn)政策繼續(xù)從嚴(yán)還是松動，我們明顯地感覺到資金層面已經(jīng)有了松動，銀根正在放松，大型房企的融資成本降低，信托融資也重新恢復(fù)審批。但中小房企依然融資困難，受到‘432’條件的限制，也就是說四證齊全，自有資本金30%，二級開發(fā)資質(zhì)，這對于很多中小房企都是一個困難，另外中小房企的資產(chǎn)抵押率也存在問題。因此，地金聯(lián)盟應(yīng)運而生，地金聯(lián)盟今年將幫助中小房企通過地產(chǎn)金融的創(chuàng)新獲取資金，并幫助大型房企和中小型房企的合作與并購搭建一個橋梁。”

黃金灣投資的相關(guān)負責(zé)人士對此解釋說，地金聯(lián)盟搭建的平臺就是，用大房企的資金去收購中小房企難以為繼必須轉(zhuǎn)讓的項目。大房企的資金來源主要是開發(fā)貸、信托資金和海外融資三部分。然而，上述資金并非都可以隨便動用的。除了海外融資所得外，其他的諸如開發(fā)貸和房地產(chǎn)項目信托融資都受到銀行嚴(yán)格的監(jiān)管。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會雍說，一般情況下，開發(fā)貸都是?？顚Ｓ?，不經(jīng)過銀行同意，一般很難將開發(fā)貸挪作他用；對于多數(shù)信托融資項目，信托公司也會要求開設(shè)專門賬戶嚴(yán)格監(jiān)管資金。

房地產(chǎn)專家陳寶存(微博)對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，開發(fā)貸不能實現(xiàn)并購，銀行內(nèi)部要求，開發(fā)貸必須進行?？顚Ｓ霉芾恚荒芘灿?，挪地點都不行。在這樣的背景下，房企如果動用開發(fā)貸，或者以項目的信托融資，收購其他的中小地產(chǎn)商，就有違規(guī)的嫌疑。

尤其是在流動性收緊的背景下，高度依賴“影子銀行”發(fā)行的單一信托將受到非常大的影響。此前，安信證券首席經(jīng)濟學(xué)家高善文認為，央行不會允許銀行類金融機構(gòu)破產(chǎn)，但不排除有信托或證券公司，在流動性問題、資產(chǎn)質(zhì)量惡化的情況下，出現(xiàn)資本金短缺以至清盤風(fēng)險。

事實上，根據(jù)研究機構(gòu)統(tǒng)計，今年僅集合資金房地產(chǎn)信托到期規(guī)模就達到2000億元左右，在流動性收縮的背景下，上述信托借款一旦到期，房企是否可以再發(fā)行新的信托以償還舊債是個疑問。

房地產(chǎn)私募融資或現(xiàn)下滑

對黃金灣投資等房地產(chǎn)私募來說，一旦大型地產(chǎn)公司的開發(fā)貸和信托融資收緊，那么其用來收購中小地產(chǎn)公司的資金就存在疑問。

中國指數(shù)研究院5月8日發(fā)布的《中國房地產(chǎn)上市公司融資狀況分析》報告顯示，2013年上半年共27家上市房企海外融資超過700億元，但這一部分資金相對于整個地產(chǎn)行業(yè)來說仍然是小巫見大巫。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1~5月份我國房地產(chǎn)開發(fā)貸為8051億元，占到企業(yè)總資金來源的17%。用益信托發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示，今年前五個月國內(nèi)共成立房地產(chǎn)信托344款，募集資金908.53億元。顯然開發(fā)貸和信托融資募集資金，均超過房企前5月通過境外發(fā)債、IPO募集的資金總量，因此當(dāng)銀行加強對開發(fā)貸的管理，信托融資也因為流動性的收緊而出現(xiàn)收縮時，房地產(chǎn)私募還能在中小地產(chǎn)公司融資業(yè)務(wù)上提供多大的貢獻就成為一個疑問?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者致電黃金灣投資集團相關(guān)負責(zé)人，但其電話處于無人接聽狀態(tài)。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心企業(yè)研究所執(zhí)行所長陳晟表示，流動性收緊短期內(nèi)會對地產(chǎn)私募的融資產(chǎn)生一定影響，對很多私募資金機構(gòu)來說，未來需要重新規(guī)范自己的募資途徑和募資方式。只有這樣，中國房地產(chǎn)的私募基金才能健康成長，成為銀行信貸的有益補充。

第二篇：房地產(chǎn)融資幾種常見方式信托、私募基金、短拆、過橋等專題

房地產(chǎn)融資幾種常見方式信托、私募基金、短拆、過橋等

2013.7.14

房地產(chǎn)融資之土地抵押貸款Q&A Q:什么是土地抵押貸款？

A：指債務(wù)人以土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為。土地抵押是不動產(chǎn)抵押的最基本形式，一般通過土地契約進行。抵押權(quán)本質(zhì)是一種從屬于債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，即債權(quán)人在他人之物上得到償還債務(wù)保證的一種擔(dān)保物權(quán)。Q：什么叫做土地抵押？

A：亦即債務(wù)人或第三人以物權(quán)作為履行債務(wù)的保證。其實質(zhì)在于為債權(quán)關(guān)系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護財產(chǎn)的合法性和有效性。Q：辦理土地抵押長期貸款流程？

A：1 首先根據(jù)需要申請的貸款額度及貸款機構(gòu)許諾的抵押率(放款額/抵押物評估值)倒推出抵押物應(yīng)達到的評估總價值.咨詢不動產(chǎn)評估機構(gòu)對于目標(biāo)抵押物進行評估所能達到的最大評估單價,然后再根椐第一步算出的抵押物應(yīng)達到的評估總價值除以最大評估單價計算出所需的抵押物的面積數(shù).根據(jù)以上第二步算出的抵押物的面積數(shù),先在CAD規(guī)劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區(qū)域.帶著第三步自行畫出的抵押土地區(qū)域圖再到國土局地籍科進行土地測繪,出抵押測繪圖.根據(jù)抵測繪圖到不動產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估出具評估報告 與貸款機構(gòu)信貸人員一起帶著評估報告及公司的關(guān)證件(營業(yè)執(zhí)照等)到國土局地籍科辦理抵押登記,填制最高額抵押貸款合同.同時向貸款機構(gòu)提供貸款申請書及公司同意就目標(biāo)地塊進行抵押貸款的股東會(或董事會決議)等資料.7 填好最高額抵押貸款合同按貸款機投要求提供所需的相關(guān)資料后,等待放貸即可.至此整個抵押貸款程序基本操作完畢.Q：辦理土地抵押短期貸款操作流程？

A：

1、項目方提供用於初審的下列前端資料(有效、清晰的彩色掃描文件)：

A、貸款申請書，寫明項目概況、貸款金額及期限，用款計劃，還款來源，還款計劃；

B、項目方營業(yè)執(zhí)照副本、貸款卡、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

C、抵押物所有權(quán)證明（國有土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等），D、評估機構(gòu)出具的抵押物價值評估報告或預(yù)評估資料；

E、項目可行性研究報告；

F、上一資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表，最好是經(jīng)審計的財務(wù)報告，最近一個月的財務(wù)報表。

2、資金方初審?fù)ㄟ^后，項目方與顧問方簽署《融資顧問合同》；

3、項目方按《房地產(chǎn)項目資料清單》提供全套有效、清晰的彩色掃描文件；

4、資金方對項目資料審查通過后，資金方向項目方發(fā)出商務(wù)邀請函，在資金方與項目方就融資具體事宜進行初步溝通，達成合作協(xié)議后，資金方前往項目地考察項目進展，抵押物狀況等。

5、資金方確定融資方案，募集資金；

6、資金方與項目方共同辦理抵押登記手續(xù)，發(fā)放資金，資金方持續(xù)監(jiān)測項目的建設(shè)和經(jīng)營情況。

7、抵押貸款企業(yè)要向擔(dān)保公司提供：

（1）產(chǎn)權(quán)證明；

（2）最近的產(chǎn)權(quán)評估證報告；

（3）董事會通過抵押貸款的決議書（全體董事會成員簽名）；

（4）抵押貸款申請書

（5）最近的資產(chǎn)負債表，利潤表。

房地產(chǎn)融資之短期借貸Q&A

(Q：房地產(chǎn)開發(fā)過程中有哪些需要短期借貸？

A:

1、開發(fā)商拿到土地證，辦理另外的3證需要繳納配套費等，可通過短期借貸；

2、開發(fā)商在擁有土地證以及用地規(guī)劃許可證的情況下，變更土地性質(zhì)需要繳交相關(guān)費用，可通過短期借貸；

3、開發(fā)商已擁有四證，但開工建設(shè)需要前期費用，開通過短期借貸。

轉(zhuǎn)發(fā)是美德，但請標(biāo)明出處：房地產(chǎn)投資俱樂部（fdctz888)Q：開發(fā)商何時還款？

A：

1、開發(fā)商通過申請商業(yè)銀行土地抵押貸款償還；

2、開發(fā)商通過項目出售，回收資金償還；

3、開發(fā)商通過其他方式還款。

Q：項目需要符合哪些融資條件？

A：

1、地區(qū)限制：全國一二三線城市（新疆、西藏等除外）；

2、項目限制：市區(qū)的住宅房建設(shè)用地、城市中心的可售商業(yè)物業(yè)；

3、融資期限：一般情況下6個月以內(nèi)；

3、融資額度：1千萬至2億；

4、配資比例：土地登記價或土地評估價的70%；

5、融資利息：月息5~6%，展頭息，利息可分期支付； 房地產(chǎn)融資之短期拆借Q&A Q:什么是房地產(chǎn)短期拆借?

A: 房地產(chǎn)短期拆借又叫“還舊貸新”，表現(xiàn)為項目方不足資金償還上期貸款的本金和利息，需要非金融機構(gòu)先墊付還貸。在獲得新一期的貸款后，返還資金給非金融機構(gòu)的一種融資模式。

Q：如何操作的？

A：具體做法是貸款方（銀行）與開發(fā)商訂立《貸款承諾書》，規(guī)定按時還款和二次貸款方式，按照抵押物的價值評估貸款額度，抵押物一般是房產(chǎn)、物業(yè)等固定資產(chǎn)，同時還需提供擔(dān)保品，如股票、債券等有價證券。借款人在接到銀行還款通知的次日即須償還，如到期不能歸還，銀行有權(quán)出售其擔(dān)保品。如果客戶無法償還足夠的本金和利息，就要非銀行機構(gòu)墊付本金與利息。再通過抵押方式獲得新貸款，新貸款歸還非銀貸款，即“以貸還貸，獲得新貸”。Q：利率情況是怎樣的？

A：

1、日利率日利率3‰~4‰；

2、五天1.2%、10天1.5%、15天2.3%；

3、月利率5~6% Q：短拆什么特點？

A：1.對進入市場的主體即進行資金融通的雙方都有嚴(yán)格的限制； 2.融資期限較短：一般6個月以內(nèi)；

3.交易手段先進、手續(xù)簡便，因而成交時間較短；

4.交易額大，一般需要擔(dān)?；虻盅?，完全是一種短期交易； 5.利率按照實際使用時間計算。Q：項目方需提供哪些資料？ A：1.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

2.金融機構(gòu)營業(yè)許可證副本復(fù)印件；

3.公司代碼證書復(fù)印件；

4.公司法人代表證明書或授權(quán)委托書，法人身份證復(fù)印件； 5.公司法人、負責(zé)人、財務(wù)主管的簡歷；

6.經(jīng)公司董事會決議授權(quán)的申請；

7.公司近兩年經(jīng)過審計的財務(wù)報表； 8.公司的驗資報告； 9.公司章程；

10.公司的基本情況介紹(包括經(jīng)營情況、公司的人員構(gòu)成、公司的近期重大事件、公司的發(fā)展計劃)；近年來獲境內(nèi)、境外評級機構(gòu)評級情況，近三年來有無違規(guī)經(jīng)營、遭受處罰及重大事件情況。

轉(zhuǎn)發(fā)是美德，但請標(biāo)明出處：房地產(chǎn)投資俱樂部（fdctz888)Q：運作流程是怎樣的？

A：1.貸款方將所需資料報資金方審核；

2.資金方現(xiàn)場評估；

3.雙方協(xié)商費用及貸款期限；

4.成交；

5.資金劃撥；

6.抵押登記。

房地產(chǎn)融資之產(chǎn)權(quán)抵押融資Q&A Q:哪些產(chǎn)權(quán)可以抵押融資?

A:

1、非經(jīng)營類物業(yè)：紅本房、集資房；

2、經(jīng)營中的物業(yè)：酒店、寫字樓、商場、商鋪、公寓； Q：需要具備哪些基本條件？ A：

1、證件齊全：土地證、房產(chǎn)證；

2、債權(quán)債務(wù)：未貸過款，能做抵押登記，可辦理他項權(quán)證；

3、貸款額度：抵押物評估金額的20~50%；

4、擔(dān)保放大：有擔(dān)保的條件下，貸款額度可放大1~2倍；

5、城市限制：直轄市、省會城市、地級市以及其它經(jīng)濟發(fā)達城市。Q：項目方需提交哪些資料？ A：

1、個人：土地證、房產(chǎn)證；

2、企業(yè)：營業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、貸款卡、評估報告（甲級資質(zhì)評估所）。Q：如何操作？

A：

1、審理

2、考察

3、復(fù)審

4、簽約

5、抵押登記

6、放款

7、還款 Q：放款時間需要多長？ A：正常情況下兩個月以內(nèi)； Q：貸款期限是怎樣的？

A：

1、借款期限為1年以上，5年以下。Q：融資成本是多少呢？

A：

1、貸款是通過商業(yè)銀行的，利率參考當(dāng)期基準(zhǔn)利率；

2、貸款是通過其它金融機構(gòu)的，利率較高，年率20%左右；

3、貸款是通過擔(dān)保公司擔(dān)保，那么需增加保費2.5~3%；

4、貸款是通過中介顧問公司，那么融資顧問費1~3%。房地產(chǎn)融資之民間借貸Q&A Q:什么是房地產(chǎn)民間借貸？

A:民間借貸，以溫州最出名。出借方的目標(biāo)是獲得固定收益作為回報。民間資金往往被冠以“高利貸”的誤稱。出資方也叫銀主，做為民間資金的載體，很無奈。因為，投資其實不都是高利貸，不是同一個概念。

Q：開發(fā)商一定要慎用民間借貸！

A：

1、我國沒有形成資本市場和成熟資本工具的金融環(huán)境下，社會廣泛缺乏誠信，也不存在社會信用體系，法律實施和訴訟執(zhí)行的效果最終難以是債權(quán)人的資金得到保護。

2、民間借貸基本上是以非法的形式在民間生存、存在和發(fā)展，也基本上是以高利貸的形式實現(xiàn)民間資金的流通與流動。

3、民間資金的利率水平較為正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名義上的銀行貸款利息，但從企業(yè)資金實際負擔(dān)的額外成本（如，在此種銀企關(guān)系中潛規(guī)則之下的尋租、企業(yè)維系貸款關(guān)系的費用等）來看，兩者的差距并不是很大。

4、實際上，同類經(jīng)濟區(qū)域和環(huán)境中，民間資金借貸的違約率和風(fēng)險都要大大低于銀行信貸。

Q：怎樣才能獲得民間資金呢？

A：

1、開發(fā)商的項目價值（凈現(xiàn)值）大大高于借款額；

2、開發(fā)商的各項資質(zhì)及法律和經(jīng)濟關(guān)系清潔無瑕疵；

3、開發(fā)商的還款來源在借款期間有保障：如有多個項目的銷售回款，以此增加借款方對還款保障的疑慮；

4、開發(fā)商以股權(quán)（資產(chǎn)的控制權(quán)）或土地、項目資產(chǎn)、在建工程等作抵押質(zhì)押保證；

5、開發(fā)商在進行借款時必須要有充分自我分析和預(yù)案準(zhǔn)備；

6、開發(fā)商必須無條件接受資金方在還款的保障、手段、措施等方面擁有的絕對話語權(quán)。

轉(zhuǎn)發(fā)是美德，但請標(biāo)明出處：房地產(chǎn)投資俱樂部（fdctz888)Q:如何通過私募基金更合法的獲得民間資金？

A:

1、就私募資金來源看，中國民間資本市場是主要資金來源，它的規(guī)模應(yīng)該遠遠大于銀行對房地產(chǎn)行的信貸投放。

2、私募資金操作，具有封閉性的特點，及針對特定的項目和特定的企業(yè)和團隊，它也可以是專門化的投資機構(gòu)和投資基金，以尋求快速進入和快速退出，獲得較高的資本回報為動力。

3、在中國房地產(chǎn)行業(yè)一路高走的形勢下，一方面，有太多的房地產(chǎn)項目缺錢，一方面，有太多的民間資金在尋找優(yōu)質(zhì)的投資項目，問題在于如何讓優(yōu)質(zhì)的項目與資本直接對接？答案是可以通過優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)私募基金管理公司，如。

4、開發(fā)商與資金方對于房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險判斷方向是不一致的：因為資金方只能夠承擔(dān)那種可以計算和承受的風(fēng)險；而如果項目投資的風(fēng)險還完全掌握在開發(fā)商的手中，那么資金方的唯一選擇就是放棄。

5、資金方往往非常關(guān)注項目的流動性風(fēng)險，項目投入的回報（即資金的退出）只有是將項目建筑物業(yè)售出這樣的途徑，特別是在當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和金融市場條件下，銷售物業(yè)只能是唯一的選擇，假如市場環(huán)境不利于銷售，資金方往往要求開發(fā)商通過降價出售以獲得償付現(xiàn)金，這與開發(fā)商的利益訴求是相悖的。房地產(chǎn)融資之信托收益權(quán)

銀行理財計劃投資信托收益權(quán)，達到“曲線”為開發(fā)商融資的目的主要有兩種模式，找開發(fā)商“過橋”，銀行理財計劃投資信托受益權(quán)，但不作受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記；或是開發(fā)商設(shè)立自益型財產(chǎn)權(quán)信托計劃，再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財資金。前者主要是XY銀行等銀行在操作，后者大規(guī)模被GS銀行采用。

“過橋”模式的交易結(jié)構(gòu)大致為：假定A企業(yè)需要融資，B企業(yè)(可以是央企的財務(wù)公司、資產(chǎn)管理公司、金融機構(gòu)等)以單一信托方式投資一個信托計劃，這個信托計劃給A企業(yè)發(fā)放

一筆貸款(或其它投資方式提供一筆融資).B企業(yè)再將自己手中的信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財計劃。

這樣，A企業(yè)獲得貸款，資金的提供者是銀行理財，B企業(yè)只是拿出一筆錢“墊一下”，獲取“通道費”。更激進的做法是，B企業(yè)可以不用拿出真金白銀。B企業(yè)投資信托計劃和轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)兩個合同可以在同一天簽署，這樣，銀行先按合同給B企業(yè)劃款，到賬后，B企業(yè)再給信托公司，信托公司再給A企業(yè)。整個流程只需一兩個小時。

但是，此種模式已被銀監(jiān)會覺察。

實質(zhì)貸款行―――（理財資金投資非登記轉(zhuǎn)讓）―→ 過橋企業(yè)的受益權(quán)―――（投資單一信托計劃）―→

信托公司

―――（信托貸款）―→ 借款企業(yè)―――――――→ 信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同

←――――――――

―――――――→ 信托投資合同 ←―――――――

―――――→ 信托貸款合同 ←――

若同一天簽署，可一天放款

理財受讓財產(chǎn)權(quán)信托計劃受益權(quán)的原理為：假定M企業(yè)需要貸款，它擁有一棟正在出租的商業(yè)物業(yè)。傳統(tǒng)的模式是，M企業(yè)將這棟物業(yè)抵押給信托公司，信托公司對其發(fā)放信托貸款，銀行理財計劃是信托計劃的委托人。

“創(chuàng)新”模式是，M企業(yè)將這棟商業(yè)物業(yè)委托給信托公司，設(shè)立一個財產(chǎn)權(quán)信托計劃，物業(yè)過戶到信托公司名下，這個信托計劃的受益人是M企業(yè)自己。然后，M企業(yè)再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財計劃，交易價格取決于物業(yè)預(yù)期的租金收益。

此外，物業(yè)產(chǎn)生的租金收益歸集到信托公司，信托公司再劃撥給銀行理財計劃，如果租金收入低于預(yù)期，則由M企業(yè)補足。在轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)時，M企業(yè)一般還要和銀行理財計劃簽訂租金差額補足協(xié)議。

這樣，M企業(yè)獲得融資，而銀行理財計劃擁有長期的現(xiàn)金流(此類模式下，期限一般長達6-8年)，銀行借信托公司之手控制了物業(yè)資產(chǎn)作為抵押。其結(jié)果與銀行理財計劃給M企業(yè)放一筆貸款，然后M企業(yè)分6-8年還款，效果相當(dāng)。

在這個案例中，用以設(shè)立財產(chǎn)權(quán)信托的是一棟商業(yè)物業(yè)，實際上，任何有穩(wěn)定、可控現(xiàn)金流的資產(chǎn)都可以通過此模式操作。銀行理財資金之所以愿意投資一個回收期限長達6-8年的現(xiàn)金流，是因為現(xiàn)在“長期優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)太難找了，何況物業(yè)實際是銀行控制的，長期來看是升值的，抵押率也很低?！币晃汇y行理財投資經(jīng)理說。

而至于沒有進行受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，會否影響相關(guān)法律效力，現(xiàn)有的法律法規(guī)并未對此有明確的強制性規(guī)定。一位信托法務(wù)人士表示。轉(zhuǎn)發(fā)是美德，但請標(biāo)明出處：房地產(chǎn)投資俱樂部（fdctz888)信托受讓銀行信貸票據(jù)資產(chǎn)，風(fēng)險權(quán)重由10.5%提升至150%，一般業(yè)務(wù)為1.5% 房地產(chǎn)融資之定向信托Q&A Q:什么是定向信托？

A：定向信托還沒有一個官方的說法，是為了與集合信托區(qū)別開來，而約定俗成的一個概念，即信托的一種形式，指信托公司在募集資金時，其募集的對象是特定的投資者（不是有錢就能買），類似股票定向增發(fā)。Q:開發(fā)商為何要選擇定向信托？

A：因為

1、非銀信合作，受法律保護；

2、能夠被信托公司優(yōu)先選擇；

3、能快速協(xié)助客戶完成融資；

4、為項目提供信用增級以提高成功發(fā)行的幾率。Q：怎樣操作？

A：首先為項目方設(shè)計信托融資方案，并提供私募基金做為后續(xù)資金支持，然后推薦給符合信托條件的信托公司，信托公司在對我方提交的客戶信息和融資方案充分評估的基礎(chǔ)上，發(fā)行信托產(chǎn)品。Q：定向信托的投資范圍有哪些？ A：有以下投資標(biāo)的：

1、房地產(chǎn)開發(fā)（上市）公司股票的流通股；

2、房地產(chǎn)開發(fā)（上市）公司股票的非流通股；

3、二級資質(zhì)以上房地產(chǎn)開發(fā)（非上市）公司的金融類股權(quán)；

4、特殊條件下三級資質(zhì)以上房地產(chǎn)開發(fā)（非上市）公司的可抵押固定資產(chǎn)。* 注意以下限制條件：

1、省會城市和部分經(jīng)濟發(fā)達的二線城市，三線以下城市無法操作；

2、ST類股票不屬于信托計劃投資標(biāo)的；

3、虧損和業(yè)績披露預(yù)虧股票，未完成股改股票，不屬于信托計劃投資標(biāo)的；

4、近一年內(nèi)受到監(jiān)管處罰，不屬于信托計劃投資標(biāo)的

5、監(jiān)管認定股價被惡意操縱的股票也不屬于信托計劃投資標(biāo)的。轉(zhuǎn)發(fā)是美德，但請標(biāo)明出處：房地產(chǎn)投資俱樂部（fdctz888)Q：什么是增信作用？

A：有兩作用，一是對質(zhì)押標(biāo)的折扣率的增信（1）流通股股票（含信托計劃到期前流通的限售股股票）

信托折扣率

4-5折（制定1.4倍的資金追加線）質(zhì)押物總體折扣率不超過5.5折

（2）對信托計劃到期后仍未流通的限售股股票

信托折扣率

給予的折扣率再適當(dāng)下浮0.5-1折

不超過0.5折

融資增信

不超過0.5折

(以自有資金認購次級受益權(quán)方式)

融資增信

（根據(jù)對股票質(zhì)地和流通時間的判斷）(以自有資金認購次級受益權(quán)方式)質(zhì)押物總體折扣率在中信信托折扣率的基礎(chǔ)上上浮不超過0.5折（3）對未上市金融類股權(quán)

信托折扣率

凈資產(chǎn)9折

質(zhì)押物總體折扣率不超過9.5折 二是對質(zhì)押標(biāo)的信用增級

（1）我們可作為信托計劃的次級受益人，為項目提供信用增級。以投入資金作為優(yōu)先級受益人預(yù)期固定收益率實現(xiàn)的保證并作為投資顧問參與信托收益分配的依據(jù)；

（2）我們也可為客戶融資進行直接擔(dān)保。Q：開發(fā)商需要提交哪些資料？ A：以下全部資料

1、報批的項目建議書及批準(zhǔn)材料；

2、項目提出的有關(guān)背景材料；

3、可行性研究報告及批準(zhǔn)文件；

4、自籌資金和其他建設(shè)資金籌集方案及落實資金來源的證明材料；

5、項目前期準(zhǔn)備工作完成情況報告；

6、開戶證明，商務(wù)合同、訂單或意向書；

8、經(jīng)營計劃、財務(wù)收支計劃、流動資金補充計劃；

不超過0.5折

(以自有資金認購次級受益權(quán)方式)

融資增信

9、房地產(chǎn)企業(yè)：土地證、土地規(guī)劃證、建設(shè)規(guī)劃許可證、開工許可證； Q：利率？

A：主要跟開發(fā)企業(yè)資質(zhì)有關(guān)

1、一級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在15%

2、二級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在18%

3、三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在20以上% 房地產(chǎn)融資之集合信托Q&A 集合信托=銀信合作 Q：什么是銀信合作？

A：銀信合作是指央行為了防止經(jīng)濟過熱而出臺政策限制商業(yè)銀行放貸，迫使商業(yè)銀行的貸款額度不超過上一年的一定數(shù)額，而現(xiàn)在經(jīng)濟本身對貸款的需求增量很大，這時候商業(yè)銀行為了繞過政策限制而采用了銀信合作的方式，通過信托公司來發(fā)放貸款。

Q：集合信托有哪些模式？

A：大概有4種：信托貸款型、權(quán)益投資型、股權(quán)投資型、財產(chǎn)信托型。Q：具體操作是怎樣的？

A：

1、由銀行作為發(fā)起端，通過銷售理財產(chǎn)品集合資金后，由銀行作為單一委托人將資金信托給信托公司，向目標(biāo)公司發(fā)放貸款。這些公司基本都是銀行的長期穩(wěn)定客戶，資產(chǎn)質(zhì)量較好，且大部分占用銀行的授信額度，最終的風(fēng)險是在銀行端。

2、如此使得央行調(diào)節(jié)經(jīng)濟政策的工具失靈，所以最近央行出臺政策叫停銀信合作。金融創(chuàng)新的動力有兩種：一為因客戶需求而創(chuàng)新，二為因規(guī)避政策而創(chuàng)新。

3、金融創(chuàng)新與監(jiān)督機構(gòu)永遠是矛盾的對立體。

4、銀信合作的相關(guān)規(guī)定銀行與信托公司業(yè)務(wù)合作指引關(guān)于進一步規(guī)范商業(yè)銀行個人理財業(yè)務(wù)。

* 小貼士：銀監(jiān)發(fā)布的幾個重要通知：

《中國銀監(jiān)會關(guān)于進一步規(guī)范銀信合作有關(guān)事項的通知》

《中國銀監(jiān)會關(guān)于規(guī)范信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及信貸資產(chǎn)類理財業(yè)務(wù)有關(guān)事項的通知》

《中國銀監(jiān)會關(guān)于規(guī)范銀信理財合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項的通知》

《中國銀監(jiān)會關(guān)于規(guī)范銀信理財合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項的通知》 《銀監(jiān)發(fā)（2010）72號》

《銀監(jiān)發(fā)〔2010〕72號》

1、本通知所稱銀信理財合作業(yè)務(wù)，是指商業(yè)銀行將客戶理財資金委托給信托公司，由信托公司擔(dān)任受托人并按照信托文件的約定進行管理、運用和處分的行為。上述客戶包括個人客戶(包括私人銀行客戶)和機構(gòu)客戶。

商業(yè)銀行代為推介信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品不在本通知規(guī)范范圍之內(nèi)。

2、信托公司在開展銀信理財合作業(yè)務(wù)過程中，應(yīng)堅持自主管理原則，嚴(yán)格履行項目選擇、盡職調(diào)查、投資決策、后續(xù)管理等主要職責(zé)，不得開展通道類業(yè)務(wù)。

3、信托公司開展銀信理財合作業(yè)務(wù)，信托產(chǎn)品期限均不得低于一年。

4、商業(yè)銀行和信托公司開展融資類銀信理財合作業(yè)務(wù)，應(yīng)遵守以下原則：

(1)自本通知發(fā)布之日起，對信托公司融資類銀信理財合作業(yè)務(wù)實行余額比例管理，即融資類業(yè)務(wù)余額占銀信理財合作業(yè)務(wù)余額的比例不得高于30%。上述比例已超標(biāo)的信托公司應(yīng)立即停止開展該項業(yè)務(wù)，直至達到規(guī)定比例要求。

(2)信托公司信托產(chǎn)品均不得設(shè)計為開放式。

上述融資類銀信理財合作業(yè)務(wù)包括但不限于信托貸款、受讓信貸或票據(jù)資產(chǎn)、附加回購選擇權(quán)的投資、股票質(zhì)押融資等資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。

5、商業(yè)銀行和信托公司開展投資類銀信理財合作業(yè)務(wù)，其資金原則上不得投資于非上市公司股權(quán)。

6、商業(yè)銀行和信托公司開展銀信理財合作業(yè)務(wù)，信托資金同時用于融資類和投資類業(yè)務(wù)的，被信托業(yè)務(wù)總額應(yīng)納入本通知第四條第(一)項規(guī)定的考核比例范圍。

7、對本通知發(fā)布以前約定和發(fā)生的銀信理財合作業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)做好以下工作：

(1)商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格按照要求將表外資金在今、明兩年轉(zhuǎn)入表內(nèi)，并按照150%的撥備覆蓋率要求計提撥備，同時大型銀行應(yīng)按照11.5%、中小銀行按照10%的資本充足率計提資本。

(2)商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)切實加強堆存續(xù)銀信理財合作業(yè)務(wù)的后續(xù)管理，及時做好風(fēng)險處置預(yù)案和到期兌付安排。

(3)對設(shè)計為開放式的非上市公司股權(quán)投資類、融資類或含融資類業(yè)務(wù)的銀行理財產(chǎn)品和信托產(chǎn)品，商業(yè)銀行和信托公司停止接受新的資金申購，并妥善處理后續(xù)事宜。

8、鼓勵商業(yè)銀行和信托公司探索業(yè)務(wù)合作科學(xué)模式和領(lǐng)域。信托公司的理財要積極落實國家宏觀經(jīng)濟政策，引導(dǎo)資金投向有效益的新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥、信息網(wǎng)絡(luò)、高端制造產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)，為經(jīng)濟發(fā)展模式轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整作出積極貢獻。

9、本通知自發(fā)布之日起實施。

房地產(chǎn)融資之私募基金Q&A

房地產(chǎn)私募基金

房地產(chǎn)私募基金以房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)、債權(quán)、收益權(quán)等方式投資于具升值潛力的房地產(chǎn)項目。

對項目進行可行性評估，并與開發(fā)商協(xié)商合作計劃，達成一致后簽署合作計劃。

基金以合伙制的形式成立其項目基金公司，項目基金公司以股東的名義投資于開發(fā)商的項目公司。

基金的出資額原則上不超過總投資的70%，同時要求開發(fā)商自有資金（資產(chǎn)）投資比例不低于30%。

基金會要求開發(fā)商以自身資產(chǎn)抵押保證基金最低投資回報，并在市場上升時給予基金更高的投資回報。

在項目開發(fā)期間，全程派駐基金管理團隊對項目資金進行監(jiān)管，確保資金用于項目合理開發(fā)。

基金的退出方式以項目銷售清算、參與項目利潤分配或開發(fā)商回購基金所持有的項目公司股權(quán)。

Q:怎樣的開發(fā)商符合我們的要求？

A:

1、開發(fā)商具備較豐富的開發(fā)經(jīng)驗，有一定的口碑和品牌。

2、開發(fā)商股東結(jié)構(gòu)簡單，在當(dāng)?shù)氐恼P(guān)系較好，口碑佳；

4、開發(fā)商須有一套成熟的開發(fā)流程及專業(yè)的開發(fā)團隊。

Q:怎樣的項目符合我們的要求？ A：

1、區(qū)域要求：主要集中在中國一線或二線城市，并可覆蓋到經(jīng)濟較好的地級市。

2、規(guī)模要求：單個項目總投資3億以內(nèi)，建筑面積20萬平方米以下。

3、地段要求：城市中心區(qū)域、次中心區(qū)域（熱點開發(fā)地段，項目鄰近已有開發(fā)商投資）。

4、形態(tài)要求：住宅為主，少量商業(yè)或酒店配套，可辦理銷售許可證。

5、土地成本：土地價格低于周邊同類型地塊，樓面地價合理。

6、土地狀態(tài)：土地要求凈地，二級開發(fā)為主。

7、舊改項目：已獲得拆遷許可證, 居民100%簽署搬遷安置以及賠償協(xié)議, 土地規(guī)劃用途已獲政府批準(zhǔn)。

8、銷售均價：項目地商品房銷售均價3500元以上，每平方利潤500元以上。

9、劃撥用地：政府劃撥用地可以辦理抵押手續(xù)。

10、融資金額：1億以上。

11、融資周期：1年~3年。

Q：有哪些基金？

A：

1、股權(quán)式基金，2、夾層式基金，3、債權(quán)式基金，4、單一固定收益基金,5、結(jié)構(gòu)化固定收益基金,6、主動型基金,7、完全主動型基金,8、城市發(fā)展基金。Q：需要多少成本？

A：基金模式不同，成本各不一樣：

1、股權(quán)式基金，基金對外投資的收益計算方式為分紅；管理人的收益包括：管理費3%，加上基金投資收益的10%，再加上投資者收益的10%；投資者的收益可以為利息，也以為約定分紅，更可以是股債結(jié)合。

2、夾層式基金，利益的分配模式為：基金方總收益=可調(diào)節(jié)收益+協(xié)議分紅

* 基金方總收益的計算方式：

可調(diào)節(jié)收益=基金月投入累計X項目風(fēng)險系數(shù)（4~7）

協(xié)議分紅=項目稅后利潤的10~20%（不扣除財務(wù)費用）

* 可調(diào)節(jié)收益的對沖設(shè)置——基金返還越快，基金方的收益越少。

* 風(fēng)險系數(shù)的評定標(biāo)準(zhǔn)為0~10——0代表我方投資為0，即無風(fēng)險，10代表我方投資100%，即承擔(dān)全部風(fēng)險。我方一般可操作的項目風(fēng)險系數(shù)介于4~7之間。7為我方最高能承擔(dān)風(fēng)險系數(shù)，例如買地階段我方出資70%，風(fēng)險系數(shù)為7。* 協(xié)議分紅的支付方式為項目清算后支付，基金方優(yōu)先獲得分紅。

3、債權(quán)式基金，年綜合成本的計算方式為：管理人的收益包括管理費3%，加上投資者的固定利息（利率為20%，取決于募集情況），再加上發(fā)行費3%。

4、單一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理費3%+發(fā)行費3~5%=15~27%

5、結(jié)構(gòu)性固定收益基金：年化收益率=LP（領(lǐng)投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理費3%+發(fā)行費3~5%=25~37%

6、主動型基金：開發(fā)商出資10%，基金出資90%，全程參與買地/開發(fā)/運營。

7、完全主動型基金：無需開發(fā)商，管理公司+基金公司+土地所有者。

8、城市發(fā)展基金：用于土地一級整理。Q：基金退出？

A：基金在項目產(chǎn)生銷售收入后逐步退出：回籠資金先用于滾動開發(fā)，再用于支付可調(diào)節(jié)收益，剩余資金大部分返還基金，保留少量資金用于項目日常經(jīng)營管理費用。

* 項目銷售至98％，尾盤原則上由開發(fā)商認購，認購即做收入。

* 項目清盤，利潤分配完成，基金方股權(quán)返還，基金方退出。Q：項目出現(xiàn)虧損，損失如何承擔(dān)？

A：按照風(fēng)險與收益成正比的原則，萬一項目出現(xiàn)虧損，則先由開發(fā)商承擔(dān)損失，再由基金方承擔(dān)損失。

轉(zhuǎn)發(fā)是美德，但請標(biāo)明出處：房地產(chǎn)投資俱樂部（fdctz888)Q： 對開發(fā)商有哪些建議？

A:建議投資者挑選房地產(chǎn)基金主做好以下三個方面的考慮：

一是考察管理團隊的能力和過往業(yè)績。這是基金投資準(zhǔn)確判斷挑選項目和成功的后期管理的基礎(chǔ)。

二是考察做為基金管理人的背景和實力。管理人的股東背景往往可以給基金帶來充足的優(yōu)質(zhì)投資項目來源以及充分的項目運作過程支持，保障基金投資項目的成功。

三是考察房地產(chǎn)基金治理結(jié)構(gòu)，特別是其中對投資人利益的保護機制以及嚴(yán)格的風(fēng)控措施。