第一篇：揚州世紀花園內商業(yè)步行街商鋪開盤操作方案

揚州世紀花園內商業(yè)步行街商鋪開盤操作方案-方案

揚州世紀花園內商業(yè)步行街商鋪開盤操作方案-方案 世紀花園內商鋪開盤操作方案

世紀花園內商鋪命名：世紀花園?金色未來內商業(yè)街 前言：

為了配合世紀花園商鋪的銷售，在開盤期間我們力爭迅速在江都市場造成一定的聲勢，獲得市場的關注，以便保證世紀花園內商鋪在短時間內能夠完成商鋪的大部分去化。

為了達到這一目的，必須解決的問題主要在兩個方面：一是，讓投資者知道世紀花園?金色未來的發(fā)售信息；二是讓準備投資的人知道世紀花園?金色未來所具備的種種優(yōu)勢。在解決這兩個問題的過程中，需要考慮到的是：通過不同媒體間的組合、通過現(xiàn)場和媒體間的配合來達到推廣的有效性。

一、SWOT分析 優(yōu)勢

1、本案作為社區(qū)商業(yè)物業(yè)，直接服務于世紀花園居住小區(qū)。該住區(qū)一、二期將近有1000戶的居民，其消費人群將對本案構成強大的現(xiàn)實購買力，特別是對日常生活資料的消費和敏感性物品的消費尤其突出。目前小區(qū)一、二期物業(yè)已交付，住戶也逐漸入住，消費人氣和消費需求將逐步抬升，這為本案的銷售和經(jīng)營提供了極大的空間和消費基礎。

2、本案在規(guī)劃和設計上新穎、獨到，本案在建筑風格上充滿變化，布

局上形成相對圍合，內街環(huán)境幽雅，為今后業(yè)態(tài)的選擇和經(jīng)營創(chuàng)造了更大的空間。劣勢

1、遠離成熟商圈。而本案位江都城北，遠離中心成熟商業(yè)區(qū)域，無法依托和利用中心區(qū)域的人流和現(xiàn)有商業(yè)氛圍。

2、世紀花園?世紀商業(yè)中心的銷售帶來了諸多負面影響，交房問題等諸多問題間接影響商鋪發(fā)售信心。威脅

1、世紀花園以北，是規(guī)模與世紀花園相當?shù)慕ㄚA國際城。其內商鋪也在最近即將發(fā)售。江都城北板塊由于受到市政道路建設、軌道交通、城市規(guī)劃以等諸多不確定性因素影響，整體房地產市場銷售滯后，消費者仍存在相當?shù)男睦砜剐?，居住氛圍不強，消費空間和消費層次不高，這直接影響本案的銷售以及招商工作，也為本案的整體定位帶來相當?shù)木窒扌浴?/p>

2、目前江都城北住宅區(qū)的商業(yè)配套仍以底層商鋪為主，主要分布于小區(qū)外圍與城市干道相連，價格分布不均，且商圈優(yōu)勢不明顯。正因為如此，此區(qū)域世紀花園?金色未來內商業(yè)街面臨的挑戰(zhàn)是第一個吃螃蟹的挑戰(zhàn)。機會

1、隨著道路及河道整治建設的不斷推進，尤其是市政建設的北移，將拉近中心區(qū)域與城北板塊的距離，這為消費人群的適度轉移提供了可能，為今后這一區(qū)域的開發(fā)創(chuàng)造了契機，也為本案帶來了一定的人氣。

2、目前城北商業(yè)物業(yè)缺乏特色和文化品質，因而社區(qū)商業(yè)物業(yè)在城北商業(yè)地位和作用沒有充分體現(xiàn)出來，而本案不管從建筑形態(tài)和布局上考慮，還是從所依賴的社區(qū)主流消費人群考慮，均在整個區(qū)域屬于上流，這為本案在經(jīng)營和定位上采取規(guī)范化統(tǒng)一管理和尋找特色，從而與周邊社區(qū)商業(yè)物業(yè)形成差異和錯位提供了很好的機會。

二、項目人群分析 消費者人群

1、世紀花園住戶

這一部分人群將是本案的主流消費人群，以日常生活用品的消費和價格敏感性物品的消費為主，根據(jù)現(xiàn)有住戶的統(tǒng)計和分析，世紀花園是年輕人和老年人兩種年齡段的住家，這些人群往往對休閑、娛樂以及運動等的精神享受要求較高。

2、住區(qū)周邊社區(qū)的住戶

由于本案在規(guī)模和檔次上均高于周圍物業(yè)，在同等條件下，甚至略優(yōu)于同等地段物品和服務價格，選擇本處消費的可能性將會大大提高。世紀花園對面的萬人小區(qū)建贏國際城的住戶也將是世紀花園?金色未來內商業(yè)街主流消費群體之一。購買者人群

1、世紀花園住戶

這主要出于對該區(qū)域發(fā)展的信心和廣源房產對老客戶優(yōu)惠政策的考慮，兼顧投資的需求，特別是對于一些“一鋪養(yǎng)三代”情結深重的中老年人。從內商鋪銷售來看，一般小區(qū)規(guī)模大，居住人群多，那購買內商業(yè)的人

其小區(qū)居民較多。

2、世紀商業(yè)中心的購買者

由于世紀商業(yè)中心離城市中心商圈較遠，但購買者看到了未來所帶來的發(fā)展契機。因此這些投資者更容易接受世紀花園?金色未來內商業(yè)街 且目前處于規(guī)劃城區(qū)，逢低吸納，以作保值增值之用，加上社區(qū)強大的購買人群作為后盾，經(jīng)營相對有保證。

3、外地投資者

主要針對一些職業(yè)炒家，逢低建倉，待時機成熟，易手變現(xiàn)。這對于初始銷售有一定的推動作用，但需控制，以免銷售價格與今后的租金比例失調。要想吸引職業(yè)炒家必須在宣傳上給其絕對的信心。如：社區(qū)規(guī)模、格調、文化品質等。

三、項目定位分析

1、我將本案定位成內商業(yè)步行街，無論從規(guī)模、體量都比較龐大。

2、本項目商鋪南北縱向。項目依托的世紀花園共有約2700 戶，約數(shù)萬居住人群。本項目遠離市中心，無法直接憑借現(xiàn)有的商業(yè)氛圍，所以在本案定位上，我建議走特色路線和創(chuàng)新路線，這樣既可以彌補本身的不足，又可以避開其他同類物態(tài)的競爭矛頭。

3、其次，本案的目標人群很明顯，首先應該是世紀花園的廣大業(yè)主，以及周邊社區(qū)，如建贏國際城的部分業(yè)主，所以，本案在定位上要考慮立足社區(qū)，面向社會，在銷售及招商過程中也要考慮本社區(qū)業(yè)主的生活和利益。

4、本案必須通過合理的定位，包括價格定位、業(yè)態(tài)定位、銷售模式以

及管理定位等創(chuàng)造自己的特色商業(yè)形態(tài)以及經(jīng)營模式，與周邊同類物業(yè)或江都相關物業(yè)形成錯位，從而抵消同類業(yè)態(tài)的正面抗性。

5、考慮到世紀花園社區(qū)整體的居住氛圍和住戶的層次較高，以及周邊區(qū)域住戶對特色商業(yè)的渴求，在商業(yè)定位和業(yè)態(tài)選擇上應力求精致和完善，同時兼顧立體化、多層次分布，首先考慮滿足日常生活需求的消費業(yè)態(tài)，如小型超市、便利店、藥品超市、自動柜員機、洗熨店、小型酒館等，其次在休閑、娛樂、運動等精神享受方面也應有所側重，如咖啡屋、健身中心、棋牌房、茶吧、美容美發(fā)、書店等。在滿足了以上兩個層面的基本需求之后，可考慮特色化經(jīng)營思路和業(yè)態(tài)布局，如酒吧、網(wǎng)吧、特色服飾店、特色飲食店以及休閑特色文化活動的定期開展等。

三、媒體安排

世紀花園?金色未來內商業(yè)街要說服投資者認識到這里的商業(yè)價值并引導他們產生投資行為，需要體現(xiàn)三個方面的主導賣點：一是世紀花園的規(guī)模，品質；二是城北板塊的政治經(jīng)濟開發(fā)，和未來CLD的形成；三是買世紀花園?金色未來內商業(yè)街所獨享的回報方式。另外，我們可以貫穿考慮的是“廣源地產”的品牌指引作用。賣點釋意:

1、高品質萬人社區(qū)，投資增值潛力無限

世紀花園金色未來內商業(yè)街，位于世紀花園南北縱向中心景觀大道兩側。世紀花園堪稱名副其實的萬人小區(qū)。絕對保障的人流量。

2、一鋪養(yǎng)三代，生意就在家門口

世紀花園內商業(yè)街，全長220米。高品質的社區(qū)定位，龐大的居住人群。

讓你輕松的在家門口做生意。

3、五星級物業(yè)和齊全配套，為您的投資保駕護航

世紀花園出色的物業(yè)管理模式和成熟的配套，為業(yè)主提供了優(yōu)質的生活保障。物業(yè)提供的房屋全程代租、代管、代售及財產增值的資產管理服務。讓您在世紀花園做生意輕松自在。

考慮到內商鋪推廣的獨特需求，我們推廣的主題為： 縱橫財富天下 領引金色狂潮

“金色”將成為我們貫穿推廣全過程主要線索。

在整個媒體安排的過程中，為了節(jié)約世紀花園?金色未來內商業(yè)街的推廣費用，軟性炒作和硬性配合成為了主要的方式。報紙硬性廣告將做如下配合：

1、報媒宣傳

（以下媒體安排將以10月28日作為開盤參考，如有改變可適當依情況順延）

日 期 媒 體 版 面 主 題 內 容 10月15日 揚州、揚子 晚報 普通版半版

（第一次報版）世紀花園，給您第二次創(chuàng)富機會 對市場進行銷售告知，引起社會的注意 10月18日 揚州、揚子

晚報 普通版半版 縱橫財富天下，領引“金色”狂潮 ?商鋪的所有硬性賣點 ?預告商鋪的開盤信息 ?預告商鋪認購信息

10月20日 同上 同上 同上 同上 10月22日 揚州、揚子

晚報 普通版半版 金色未來，“金色”開盤 ?突出商鋪的開盤信息 ?開盤的商鋪購買方式（按認購順序選號購買）10月25日 揚州、揚子 晚報 普通版半版

縱橫財富天下，領引“金色”狂潮 ?突出商鋪的三個主導賣點支撐 10月26日 揚州、揚子

晚報 普通版半版 “金色”商圈，絕對價值 ?世紀花園內商鋪投資分析 10月27日 同上 同上 “金色”商鋪，買回家 ?依托萬人小區(qū)，進行商鋪可投資分析

10月28日 同上 同上 投資40年，回報400萬 ?出色的投資方式 注：[揚州電視臺和江都電視臺內容為：金色未來投資賣點宣傳（10月15—11月15日）] ?第一次的硬性報版的投放，將放在軟文推廣之前，以便獲得更高的市場關注度

?開盤前后將集中進行炒作，迅速建立市場認同度；較之而言，我們將在開盤前期做足市場預熱，讓市場充分期待；保證在開盤時期全面啟動項目銷售

?在硬性推廣的后期，我們將對三個主力賣點分開進行重點描述；但是在強制列入中，還是將以三個部分整體體現(xiàn)。

2、SP活動（促銷措施，造勢方式）

現(xiàn)場促銷活動，我們則立足完成兩個方面的任務：一是在銷售現(xiàn)場聚集人氣，營造熱烈氣氛；二是抓住我們的目標客戶群的特征和心理需求，將商鋪的商業(yè)價值至少在現(xiàn)場現(xiàn)象上能夠充分表現(xiàn)出來。

整個世紀花園?金色未來在開盤現(xiàn)場的活動安排上，將有以下幾個部分組成；

1）世紀花園?金色未來的限時放號

為了促進商鋪的銷售，促使銷售現(xiàn)場形成火爆場面，可采用限時放號的形式。

2）現(xiàn)場的舞獅表演活動（或者邀請相關知名人士進行剪彩等形式）

獨特的開盤當時，采用舞獅表現(xiàn)，來達到對投資者聚集人氣的目的。在整個開盤活動之前，我們可以通過媒體做好事先的預熱活動，其中包括：軟文炒作和硬性廣告告知等形式。開盤方案

一、活動目的

1．聚集人氣。通過舉辦現(xiàn)場活動，吸引人們前往，增加人氣，凝聚財氣，提高

成效率。

2．制造項目開盤的轟動效應，擴大項目知名度以求得開盤人氣鼎盛和轟動效應。

本次活動由“現(xiàn)場演出”、“選房現(xiàn)場”兩大現(xiàn)場活動組成，環(huán)環(huán)相扣，易炒作

現(xiàn)場氣氛。因此必然能吸引市民連環(huán)關注，形成口碑效應，鞏固老客戶；同時也

可吸引新聞媒體關注，便于新聞炒作。

3．直接促銷，部分人會受高額優(yōu)惠的誘惑，形成沖動購買，直接增加銷量。

4.成交前期排號客戶，回收部分資金。

二、活動原則促成客戶理性思考下感性成交，形成轟動效應，并對后期銷售造成利好氣氛內緊外松，熱鬧喜慶 簡單流暢，一氣呵成

三、活動時間：2007年10月28日

四、活動地點：售樓中心

五、活動形式

1、現(xiàn)場表演

2、現(xiàn)場選號

六、邀請嘉賓

房管局，規(guī)劃局領導，世紀花園領導

七、活動流程： 9：20演出開始 軍樂團 9：30主持人致辭

9：35演出開始 舞獅 放禮花 9：45領導致辭

9：55禮炮 演出繼續(xù)進行 12：00演出結束

八、選房細則：

1、客戶憑《VIP認籌卡》依排隊先后順序入室等候選房；

2、每份《VIP認籌卡》僅限一人使用；（即每戶指定一人作為代表入座）

3、持《VIP認籌卡》客戶入座完畢，未持卡客戶方能入室；

4、每位參加選房客戶，選房時間須在3分鐘內完成；

5、選房當日持《VIP認籌卡》客戶依序全部選房完畢后，若仍剩有可選房

源，未持卡客戶可接著選房；

6、逾期未選中房源或未參加選房客戶，不再享受任何優(yōu)惠措施；

7、持《VIP認籌卡》未選中房源客戶，請于2007年2月4日—9日至銷售

部辦理退卡手續(xù)；

8、本活動最終解釋權歸濮陽市昆濮商貿發(fā)展有限公司所有

（二）、選房流程

1、所有持《VIP認籌卡》客戶依現(xiàn)場排隊先后順序選房；

2、選房客戶由置業(yè)助理帶領至選房區(qū)選房；

3、客戶選定房源后，由置業(yè)顧問發(fā)放選房卡，客戶憑選房卡到財務處交款，并開具票據(jù)；

4、客戶憑交款收據(jù)簽訂《認購協(xié)議》；

5、客戶選房手續(xù)辦理成功后，由置業(yè)顧問引導離場。導離場。

九、活動準備工作

1、演出現(xiàn) 場 布 置

條幅：40年產權，400萬回報。買金色未來做世紀花園金房東 擁有金錢百萬，不如金色未來旺鋪一間

2、拱門：熱烈慶祝世紀花園?金色未來內商業(yè)街盛大開盤

3、演出背景墻 內容：江都最大集購物、娛樂、休閑、餐飲于一體一站式內商業(yè)步行街道；依托數(shù)萬人居住社區(qū)，創(chuàng)造金色財富

十、促銷方案 現(xiàn)金優(yōu)惠 排號優(yōu)惠：

1——50 優(yōu)惠4000 51——100 優(yōu)惠3000 101——300 優(yōu)惠2000 301及以后優(yōu)惠1000 老客戶優(yōu)惠1000 一次性付款：追加2000（以上日期排定順延）