第一篇：北科建集團(tuán)總經(jīng)理郭瑩輝在科博會(huì)頒獎(jiǎng)儀式上的主題演講 創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)下的科技地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

北科建集團(tuán)總經(jīng)理郭瑩輝在科博會(huì)頒獎(jiǎng)儀式上的主題演講

創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)下的科技地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

http://004km.cn 2011年05月18日 18:49 新浪財(cái)經(jīng)

尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓，女士們、先生們：

大家晚上好。首先，熱烈祝賀北京科博會(huì)中關(guān)村創(chuàng)新論壇成功舉辦！科技引領(lǐng)未來(lái)，創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)中國(guó)。20多年來(lái)，以中關(guān)村為代表的69個(gè)國(guó)家高新區(qū)，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚和發(fā)展為己任，為國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)乃至國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力提升做出了卓越貢獻(xiàn)，其模式成為發(fā)展中國(guó)家的學(xué)習(xí)楷模，成就全球矚目！中關(guān)村，集聚的不僅僅是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，還凝聚著拼搏進(jìn)取、自強(qiáng)不息的民族精神！

北科建集團(tuán)作為北京市政府成立的科技園區(qū)開(kāi)發(fā)主體，有幸成為中關(guān)村區(qū)域發(fā)展的建設(shè)者和見(jiàn)證人。下面，我結(jié)合北科建集團(tuán)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，從行業(yè)角度，就科技園區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)談些思考。主要和大家交流三個(gè)方面的話題：

首先，我們分析下北科建集團(tuán)開(kāi)發(fā)園區(qū)的核心優(yōu)勢(shì)

十多年來(lái)，北科建集團(tuán)投資220多億元，開(kāi)發(fā)了14平方公里的科技園區(qū)，成功開(kāi)發(fā)了中關(guān)村核心商務(wù)區(qū)、中關(guān)村軟件園、中關(guān)村生命科學(xué)園、北京大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地等重要的城市功能區(qū)和高科技園區(qū)，推動(dòng)區(qū)域工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到3500億元；獲得自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)和專利5000多項(xiàng)；承擔(dān)863、973等國(guó)家級(jí)項(xiàng)目數(shù)百項(xiàng)，為北京市區(qū)域發(fā)展和科技創(chuàng)新作出了一定的貢獻(xiàn)，也形成了自己的獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。主要是四個(gè)方面：一是突出的品牌影響力。北科建開(kāi)發(fā)了中關(guān)村，中關(guān)村也成就了北科建，造就了北科建集團(tuán)很好的品牌知名度。二是強(qiáng)大的資源整合能力?？萍紙@區(qū)的重點(diǎn)是營(yíng)造企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的軟、硬件環(huán)境，這也鍛煉了北科建集團(tuán)強(qiáng)大的科技資源、金融資源及配套服務(wù)資源整合能力。三是先進(jìn)的規(guī)劃理念和持續(xù)創(chuàng)新精神?？萍紙@區(qū)涉及多種業(yè)態(tài)，要妥善解決各種業(yè)態(tài)、產(chǎn)品間的矛盾和沖突，必須要有先進(jìn)的規(guī)劃理念，不斷實(shí)現(xiàn)理念創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新和經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)新。四是多業(yè)態(tài)、全產(chǎn)業(yè)鏈開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)。北科建集團(tuán)培育了一支從土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，多業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)、直至物業(yè)經(jīng)營(yíng)的多業(yè)態(tài)、全產(chǎn)業(yè)鏈的綜合業(yè)務(wù)操作團(tuán)隊(duì)。這些是我們的核心優(yōu)勢(shì)，也是一個(gè)成功的科技園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)必備的素質(zhì)和能力要求。

縱觀我國(guó)高新區(qū)20多年發(fā)展歷史，雖然取得巨大成就，但高新區(qū)開(kāi)發(fā)也還有值得進(jìn)一步商榷的地方：比如，科技園區(qū)的功能定位和發(fā)展方向應(yīng)該更加精準(zhǔn)，產(chǎn)業(yè)的聚集聚變效應(yīng)還有待提高，孵化器的孵化效果應(yīng)該更加高效、園區(qū)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)化程度有待進(jìn)一步加強(qiáng)，科技創(chuàng)新的服務(wù)和支撐體系還可以進(jìn)一步完善等。

當(dāng)前，在國(guó)家轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)的大背景下，如何使高新區(qū)發(fā)展的更有質(zhì)量

和生命力，真正成為建設(shè)國(guó)家自主創(chuàng)新體系和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的載體？我這里提出一個(gè)觀點(diǎn)和一個(gè)建議，供大家批評(píng)指正：

一個(gè)觀點(diǎn)是，我們認(rèn)為，科技地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式是我國(guó)高新區(qū)投資開(kāi)發(fā)模式的重要補(bǔ)充。

大家知道，在高新區(qū)的開(kāi)發(fā)中，一般有四種類型的開(kāi)發(fā)主體：一類是政府的開(kāi)發(fā)公司；第二類是大的企業(yè)集團(tuán)，主要是引進(jìn)自己主業(yè)的上下游相關(guān)企業(yè)；第三類是政府和企業(yè)合作開(kāi)發(fā)；第四類是純市場(chǎng)化企業(yè)。

北科建集團(tuán)作為純市場(chǎng)化園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)，秉承“社會(huì)效益為首，經(jīng)濟(jì)效益為本”的經(jīng)營(yíng)理念，提出了“科技地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)模式，這種開(kāi)發(fā)模式也許是我國(guó)高新區(qū)發(fā)展的一種有益補(bǔ)充。

科技地產(chǎn)，就是以創(chuàng)新型和成長(zhǎng)型企業(yè)為客戶群，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)手段，通過(guò)專業(yè)化運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚?！翱萍肌笔欠?wù)對(duì)象，“地產(chǎn)”是支撐平臺(tái)。

北科建集團(tuán)科技地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式是“政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場(chǎng)化運(yùn)作”。它強(qiáng)調(diào)的是政府的主導(dǎo)作用和開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)化功能，追求的是政府、開(kāi)發(fā)商、科技企業(yè)三方的訴求實(shí)現(xiàn)和利益均衡。政府和開(kāi)發(fā)商之間首先是管理與被管理關(guān)系。政府通過(guò)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的把控和監(jiān)督，能夠保證科技園區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，招商質(zhì)量和服務(wù)品質(zhì)，減少了財(cái)政投入和風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級(jí)，在土地高效利用、就業(yè)、稅收等方面也獲得更多的回報(bào)；開(kāi)發(fā)商作為市場(chǎng)主體，要在滿足政府要求的前提下，只有自律誠(chéng)信，最大限度發(fā)揮市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)資源整合功能，才能獲取綜合的合理利益?？萍计髽I(yè)通過(guò)園區(qū)完善的硬件和軟件環(huán)境，能夠?qū)崿F(xiàn)快速成長(zhǎng)。

北科建的科技地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)有三個(gè)特點(diǎn)：一是產(chǎn)業(yè)為主進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)。北科建集團(tuán)借鑒世界城市開(kāi)發(fā)先進(jìn)的規(guī)劃理念，以產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，使產(chǎn)業(yè)、商務(wù)、居住、休閑有機(jī)融合于一體，是包含多種業(yè)態(tài)的綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。這也需要政府在城市住宅開(kāi)發(fā)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)上，對(duì)土地資源進(jìn)行統(tǒng)籌配臵；二是有清晰的開(kāi)發(fā)理念和標(biāo)準(zhǔn)。我們的科技地產(chǎn)業(yè)務(wù)包含科技新城和高端科技園區(qū)兩種產(chǎn)品類型，前者是產(chǎn)業(yè)研發(fā)區(qū)、商務(wù)功能區(qū)和配套住宅區(qū)三種功能的集成，遵循“以城帶業(yè)，以業(yè)興城，宜居宜業(yè)，和諧發(fā)展”的項(xiàng)目理念，打造產(chǎn)業(yè)化城市。北科建集團(tuán)的嘉興長(zhǎng)三角創(chuàng)新園就是科技新城的樣板。高端科技園區(qū)往往是專業(yè)化的，如我們的青島藍(lán)色生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園，無(wú)錫中關(guān)村軟件園太湖分園，遵循“環(huán)境清新優(yōu)美，配套功能完善，產(chǎn)業(yè)高度集聚，自主創(chuàng)新活躍”的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。三是獨(dú)特的商業(yè)模式。這幾年來(lái)，北科建集團(tuán)致力于建立“以科技地產(chǎn)為龍頭，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略協(xié)調(diào)的”業(yè)務(wù)架構(gòu)?？萍嫉禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)中，謀求園區(qū)“硬環(huán)境”和“軟環(huán)境”同步建設(shè)，通過(guò)項(xiàng)目策劃、土地開(kāi)發(fā)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、物業(yè)出售等多個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)豐富盈利。

科技地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也要求企業(yè)必須有高度的社會(huì)責(zé)任感。北科建集團(tuán)已經(jīng)把“服務(wù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)，助推產(chǎn)業(yè)升級(jí)，加速科技轉(zhuǎn)化，提升社會(huì)貢獻(xiàn)”作為企業(yè)的崇高使命，堅(jiān)守科技地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，在房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)上力求走出一條既服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略，又能夠使企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的道路。

一個(gè)建議是，希望國(guó)家相關(guān)管理部門(mén)能夠多角度支持科技地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控的大環(huán)境下，住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商陸續(xù)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，但是鮮見(jiàn)規(guī)模性介入工業(yè)地產(chǎn)，尤其是科技地產(chǎn)。目前，在我國(guó)高新區(qū)開(kāi)發(fā)中仍然只有少量市場(chǎng)化園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)，比如張江高科、北科建集

團(tuán)在行業(yè)里持續(xù)活躍。這種現(xiàn)象應(yīng)該引起科技和房地產(chǎn)主管部門(mén)的關(guān)注。

科技地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式雖然是大趨勢(shì)，但是在實(shí)際中也面臨著巨大的挑戰(zhàn)。首先是科技地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要持續(xù)的創(chuàng)新精神?？萍嫉禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)是集國(guó)家產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略、區(qū)域經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略、城市總體規(guī)劃、企業(yè)發(fā)展目標(biāo)等多重訴求于一體的復(fù)合經(jīng)營(yíng)模式，成功運(yùn)營(yíng)的難度極大，需要不斷跟蹤國(guó)際國(guó)內(nèi)科技進(jìn)步，研究高新技術(shù)企業(yè)的需求，以及人民生活品質(zhì)和工作、生活方式的變化，進(jìn)行不斷創(chuàng)新。也需要社會(huì)各界，包括項(xiàng)目所在地政府、產(chǎn)業(yè)界、金融界的廣泛認(rèn)同和鼎力支持。

其次是科技地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還需要國(guó)家政策層面的大力扶持。我們知道，科技地產(chǎn)往往是大規(guī)模成片開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目業(yè)態(tài)多，涉及工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地等多種性質(zhì)土地，希望能夠統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，總體供應(yīng)土地。但是，按照現(xiàn)行土地分類出讓政策限制，以及各個(gè)城市土地指標(biāo)受限分期供應(yīng)的實(shí)際情況，使開(kāi)發(fā)商在土地獲取方面往往承受極大的風(fēng)險(xiǎn)。希望國(guó)家能夠考慮科技地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況，允許科技地產(chǎn)項(xiàng)目的用地進(jìn)行“捆綁”出讓，以調(diào)動(dòng)開(kāi)發(fā)商的積極性。

再比如財(cái)政金融方面，科技地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)，資金占用壓力大，政府是否可以考慮對(duì)科技地產(chǎn)項(xiàng)目放松貸款限制，是否可以允許地方政府對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合理、合法的政策性補(bǔ)貼；在稅收上，開(kāi)發(fā)商是否可以享受高科技企業(yè)在稅收上的優(yōu)惠政策等等?？傊?，科技地產(chǎn)作為一個(gè)利國(guó)利民的新興行業(yè)，還需要各方面給予大力支持，促進(jìn)這個(gè)行業(yè)更好更快地發(fā)展。

最后，我們衷心地希望更多有資本實(shí)力、有社會(huì)責(zé)任感、有創(chuàng)新精神的企業(yè)加入到科技地產(chǎn)行業(yè)中來(lái)，加快推動(dòng)我國(guó)的自主創(chuàng)新戰(zhàn)略的實(shí)施和戰(zhàn)略性新

興產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)中華民族的偉大復(fù)興做出我們應(yīng)有的貢獻(xiàn)。謝謝大家!