第一篇：我不走父親鋪的路——李嘉誠(chéng)談判對(duì)手、六百億基金舵手吳繼煒

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我不走父親鋪的路

——李嘉誠(chéng)談判對(duì)手、六百億基金舵手吳繼煒 44歲的吳繼煒出身房地產(chǎn)世家，美國(guó)名校畢業(yè)後，卻拒絕父親安排回港接班，走了一條艱辛的創(chuàng)業(yè)路。今天他的房產(chǎn)私募基金---基滙資本掌管資產(chǎn)85億美元，談判對(duì)手已是李嘉誠(chéng)、李澤楷；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已是黑石、凱雷，連平安保險(xiǎn)也找他在英國(guó)買樓。吳繼煒對(duì)《信報(bào)財(cái)經(jīng)月刊》說(shuō)：「很多富二代、富三代沒(méi)法青出于藍(lán)，不是沒(méi)有能力，而是由于長(zhǎng)輩太保護(hù)！」

吳繼煒的父親吳仲燦，是地產(chǎn)投資公司建生國(guó)際(00224)創(chuàng)辦人，母親吳汪靜宜則是德昌電機(jī)(00179)主席汪穗中的胞姊。1999年去世的吳仲燦，在吳繼煒眼中是一名徹頭徹尾的「虎爸」?！?/p>

11、12歲的時(shí)候，已要求我讀《華爾街日?qǐng)?bào)》；要求在飯桌上就一些財(cái)經(jīng)新聞進(jìn)行討論。」吳繼煒在美國(guó)出世後，2、3歲至16歲都在香港度過(guò)，在這段父子相處最多的時(shí)間，這一幕留下很深的印象。

父親栽培苦心 長(zhǎng)大方知

「我承認(rèn)當(dāng)時(shí)對(duì)他的確有resentment（怨恨），不明白他為何要對(duì)子女這么tough（嚴(yán)格）？他對(duì)下一代的教育是傳統(tǒng)那一套，從不會(huì)夸獎(jiǎng)你哪些做得好，只會(huì)教訓(xùn)你哪些做得不對(duì)。幸好有母親經(jīng)常鼓勵(lì)，可以平衡一下?！巩?dāng)年年少氣盛，今日已步入中年，吳繼煒對(duì)于父親的教訓(xùn)已有截然不同的體會(huì)。「后來(lái)想想，他那一套tough training，其實(shí)對(duì)我和弟、妹都有很大受益，如果他還在的話，我會(huì)有很多話同他談，希望他會(huì)為我們有了一點(diǎn)成就而驕傲?！?/p>

吳繼煒從小就喜歡用積木砌出不同形狀?！肝抑袑W(xué)讀的是圣保羅男女中學(xué)，當(dāng)時(shí)已對(duì)建筑有濃厚興趣。我一直認(rèn)為，大廈雖是一幢死物，但它對(duì)人的行為有深遠(yuǎn)的影響，會(huì)改變?nèi)说纳睢！?/p>

16歲離開(kāi)香港到美國(guó)求學(xué)，大學(xué)念的是賓夕凡尼亞大學(xué)土木工程血系，后來(lái)更獲史丹福大學(xué)建筑管理碩士學(xué)位。

為何最后不做建筑師，而做房地產(chǎn)投資呢？「當(dāng)年爸爸安排我去著名建筑師何弢的公司做暑期工。他對(duì)我說(shuō)，如果你做建筑師，非得等到揚(yáng)名立萬(wàn)、德高望重時(shí)才能隨心所欲興建自己喜歡的樓宇，在此之前，你只能按照別人要求去做。

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如果你想自由發(fā)揮，不如你去做發(fā)展商或做房產(chǎn)投資啦！」父親一席話猶如醍醐灌頂，明白到這一客觀現(xiàn)實(shí)后，吳繼煒修正了自己的夢(mèng)想。

不做接班人 在美國(guó)另闖天地

1970年吳仲燦創(chuàng)立建生國(guó)際，作為長(zhǎng)子的吳繼煒畢業(yè)后回香港接手似乎天經(jīng)地義，不過(guò)他不想走父親鋪下的路。這個(gè)決定曾經(jīng)令父親很生氣。「如果我一畢業(yè)就返來(lái)，是我需要他；如果我做出成績(jī)才返來(lái)，則是他需要我，他需要我，才會(huì)平等對(duì)待我。我那時(shí)想，爸爸還這么年輕，是否真的很需要我?guī)褪帜?？」吳繼煒希望，獲父親雇傭不僅是父子關(guān)系，而是因?yàn)樽约菏亲詈玫倪x擇。

他不回港接班，選擇從頭做起，第一份工作是在美國(guó)一間名為Kennedy Wilson、專做地產(chǎn)的投資銀行。積累了一定經(jīng)驗(yàn)后，1995年25歲時(shí)決定創(chuàng)業(yè)，成立一間名為Downtown Properties的房地產(chǎn)投資公司。

羅省破產(chǎn)酒店 成功變身現(xiàn)金牛

第一個(gè)看中的項(xiàng)目是位于洛杉磯破產(chǎn)的荷里活羅斯福酒店（Hollywood Roosevelt）。這間建于1927年，2年后舉行過(guò)第一屆奧斯卡電影頒獎(jiǎng)典禮的歷史性建筑，購(gòu)入時(shí)已殘破不堪。一個(gè)初出茅廬的年齡人要令一間奄奄一息的酒店起死回生，艱難險(xiǎn)阻可想而知。

「由于沒(méi)有往績(jī)，沒(méi)有人會(huì)相信我。融資遇到很大困難，當(dāng)時(shí)我央求爸爸做一個(gè)投資者，他只答應(yīng)出四分之一資金，即100萬(wàn)美元，還要求一半股權(quán)。爸爸覺(jué)得這個(gè)項(xiàng)目難度很大，不過(guò)他希望我汲取經(jīng)驗(yàn)。」父親的刻意刁難，并未令吳繼煒萌生退意，幸好有一個(gè)當(dāng)?shù)氐捻n國(guó)人，欣賞吳繼煒這位初生之犢，愿意作為大股東。

初試啼聲只許成功，失敗就沒(méi)有顏面回港見(jiàn)江東父老。懷著破釜沉舟的意志，他在羅斯福酒店一住便3年，一日三餐都跟員工食飯?zhí)么枭倘绾胃纳平?jīng)營(yíng)模式。幾年后這間破產(chǎn)的酒店成為現(xiàn)金牛，去年凈利潤(rùn)達(dá)到1500萬(wàn)美元，酒店轉(zhuǎn)型成功還帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)的轉(zhuǎn)型。

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「洛杉磯是個(gè)大城市，我27歲時(shí)看到的機(jī)會(huì)，相信很多人都會(huì)看到。只是因?yàn)楫?dāng)年年輕沒(méi)有包袱，不知道失敗的滋味，有拼勁、夠膽去拼搏?！箙抢^煒不諱言，如果換了在香港，未必有人愿意給這么年輕的人機(jī)會(huì)?！冈谕鈬?guó)，如果有好的意念、有拼勁、有passion，不論多么年輕，始終會(huì)有人愿意投資?！?/p>

沙士地產(chǎn)低潮 回港投資創(chuàng)業(yè)

初戰(zhàn)告捷后，吳繼煒在加州、紐約、喬治亞州、夏威夷等州大展拳腳，2000年初，低潮的美國(guó)房地產(chǎn)市道已開(kāi)始熾烈。反觀2002年科網(wǎng)泡沫爆破、2003年沙士，香港房地產(chǎn)正陷入低谷，吳繼煒看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，回流與投行合作投資物業(yè)。2005年，更說(shuō)服曾在高盛工作，已在建生國(guó)際養(yǎng)兵千日的弟弟吳繼泰一起在香港成立基滙資本，專門從事地產(chǎn)投資，現(xiàn)時(shí)主要投資在大中華地區(qū)及美國(guó)。

「我們兄弟姐妹都將自己視為創(chuàng)業(yè)的第一代，而非等待分身家的富二代。由于家里做生意，自小耳濡目染，父母輩給予我們良好的教育背景，教曉我們做人，也給我們一定關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。不過(guò)，生意歸生意，無(wú)論在市淡抑或市旺時(shí)，我們都要交足功課，兌現(xiàn)賺錢的承諾，投資者不會(huì)理會(huì)你的家庭背景的?！箙抢^煒強(qiáng)調(diào)。

生命是場(chǎng)冒險(xiǎn) 要趁年輕試錯(cuò)

中國(guó)人的傳統(tǒng)智慧是「富不過(guò)三代」，過(guò)來(lái)人吳繼煒別有一番體驗(yàn)?！负芏鄷r(shí)第二、第三代為何不太成功呢？不是本身能力不夠，而是第一代對(duì)他們太保護(hù)，迫使他們?cè)诒幼o(hù)下成長(zhǎng)，在生命中最黃金的二、三十年缺乏發(fā)揮的機(jī)會(huì)。到你五、六十歲真正接班時(shí)，沒(méi)有經(jīng)過(guò)真正的磨煉，怎么會(huì)有信心和經(jīng)驗(yàn)去負(fù)擔(dān)傳承的重?fù)?dān)呢？」

吳繼煒很慶幸當(dāng)日走一條自己選擇的路?！竃our life is your adventure,愈年輕犯錯(cuò)，成本愈低；愈多錯(cuò)誤，愈能從中學(xué)習(xí)。錯(cuò)誤是促使一個(gè)人成長(zhǎng)最大的資產(chǎn)。如果我當(dāng)年選擇一早回來(lái)，就沒(méi)有這機(jī)會(huì)了?！?/p>

對(duì)于下屬，吳繼煒很鼓勵(lì)他們自作主張。「有些同事傳電郵問(wèn)我意見(jiàn)，我銀河移民004km.cn

經(jīng)?？桃獠换卮?，迫他們自行決定。第二日我跟他們討論時(shí)，我才會(huì)說(shuō)如果換做是我，我會(huì)如何決定。有些同事埋怨為何不早說(shuō)？我會(huì)解釋，如果不學(xué)習(xí)自己決定，如何有進(jìn)步呢？如果樣樣事都由高層決定，像基滙這樣迅速擴(kuò)充的公司如何持續(xù)發(fā)展呢？我們要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)環(huán)境，來(lái)促進(jìn)人的成長(zhǎng)。」

看不懂香港樓市 看不慣香港現(xiàn)狀

基滙在香港設(shè)有辦公室，吳繼煒在香港成長(zhǎng)，不過(guò)基滙在香港的投資，僅占31個(gè)現(xiàn)行項(xiàng)目總額的10%左右?！肝也欢每聪愀蹣鞘?，只知道政府想壓抑樓價(jià)，但不知道要壓抑到什么程度才算滿意。我們寧愿在外面尋找機(jī)會(huì)?！?/p>

社會(huì)政治化 市民抱怨拒發(fā)展

熟悉各地樓市的吳繼煒形容，香港樓市的癥結(jié)是供應(yīng)少，現(xiàn)時(shí)政府很多措施都是治標(biāo)不治本，長(zhǎng)線來(lái)說(shuō)只有提高供應(yīng)才能解決問(wèn)題?！敢赞k公室來(lái)說(shuō)，供求很不平衡，我們?cè)谂ｎ^角及觀塘有幾座大廈正在翻新?！?/p>

「香港太政治化了！市民一方面埋怨無(wú)樓住，一方面又罵政府要發(fā)展新界東北。難道要在半山拆幾幢樓來(lái)重建嗎？我在外國(guó)生活多年，以半個(gè)外國(guó)人的眼光來(lái)看是很莫名其妙的?！?/p>

「很多在倫敦工作的人，由于負(fù)擔(dān)不起昂貴的租金及房?jī)r(jià)，只能在郊區(qū)居住。其實(shí)香港也一樣，應(yīng)該在新界興建多些市民可以負(fù)擔(dān)的房屋。我不明白為何一定要在一些可以賣到好價(jià)錢的地段建公屋？如果這些地拿出來(lái)拍賣，然后將錢拿來(lái)在其他地方興建更多的公屋、居屋不是更好嗎？」

出了政策不明外，港人對(duì)投資磚頭情有獨(dú)鐘，也很難找到廉價(jià)的項(xiàng)目?！冈谙愀?，連醫(yī)生、律師、工程師這些專業(yè)人士都喜歡買樓。一幢好的樓與一幢差的樓，價(jià)錢不會(huì)有天淵之別，（買到便宜樓的）機(jī)會(huì)不會(huì)很大?！?/p>

仇富代替偶像 年輕人嬌生慣養(yǎng)

對(duì)于今日香港現(xiàn)狀及時(shí)下年輕人的心態(tài)，吳繼煒承認(rèn)覺(jué)得很陌生?！冈谖覀兂砷L(zhǎng)的年代，我們會(huì)把李嘉誠(chéng)視作偶像，他能從生產(chǎn)朔膠花變成世界級(jí)富

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豪，當(dāng)時(shí)很多人都設(shè)想如果自己夠勤力、肯拼搏、有創(chuàng)意，有朝一日也能像他一樣成功。今日香港人只懂得投訴。很多外國(guó)朋友來(lái)香港后，形容香港已是全球最好的城市之一，奇怪為何香港人還會(huì)有這么多投訴？」

基滙現(xiàn)時(shí)員工超過(guò)1000人，在中港兩地都聘請(qǐng)大量人手?！赶愀廴颂珛缮鷳T養(yǎng)了，香港聘請(qǐng)的人不像內(nèi)地肯搏、肯拼，我覺(jué)得很可惜?！?/p>

香港社會(huì)的政治化亦令吳繼煒感到心痛，被問(wèn)到負(fù)責(zé)人都是香港人的基滙，為何投資者全都是外國(guó)的投資公司、主權(quán)基金、美國(guó)州政府的退休基金、養(yǎng)老金以至歐洲機(jī)構(gòu)。吳繼煒苦笑說(shuō)：「新加坡、韓國(guó)的主權(quán)基金首先投資的是本國(guó)企業(yè)管理的基金，由于我們表現(xiàn)好，也會(huì)投資我們。反觀，香港政府部門與金融機(jī)構(gòu)呢？他們擔(dān)心媒體批評(píng)和社會(huì)輿論壓力而不愿意投資我們這些香港公司管理的基金。中國(guó)人信不過(guò)中國(guó)人，投資在有名氣、由外國(guó)人掌舵的外國(guó)金融機(jī)構(gòu)，即使回報(bào)不如投資香港企業(yè)，也不擔(dān)心被罵。我覺(jué)得這種想法真的有問(wèn)題啊！」

接盤李嘉誠(chéng)、李澤楷 助丑小鴨變天鵝

吳繼煒在強(qiáng)敵環(huán)伺下，專門在各地低價(jià)搜羅那些備受冷落的「爛尾樓」，變身成為生金蛋的天鵝后善價(jià)而沽，仿如舊樓收買佬。「當(dāng)局者迷，我們通常買的都是一些大家日日經(jīng)過(guò)，覺(jué)得很丑，已經(jīng)死了的建筑。我們懂得如何為這些建筑注入新生命，從而改變整個(gè)地區(qū)?！?/p>

保育與發(fā)展可以并存

吳繼煒與太太都喜歡保育，都堅(jiān)信保育與發(fā)展可以并存。「英國(guó)、法國(guó)等歐洲國(guó)家的保育很成功，以前內(nèi)地千城一面，近年也意識(shí)到不能亂遷亂拆了。香港要加強(qiáng)保育，但條例不要定得太死。例如活化后的歷史建筑，不一定要全部由非牟利機(jī)構(gòu)營(yíng)運(yùn)，為何不能作商業(yè)用途呢？」

以下只是吳繼煒的幾個(gè)得意之作，可以作為香港借鑒：

●位于洛杉磯Downtown區(qū)多幢建于19世紀(jì)末至20世紀(jì)初的歷史建筑物，被吳繼煒團(tuán)隊(duì)重新定位成為地標(biāo)，進(jìn)而改變了整區(qū)的形象。「由于當(dāng)時(shí)這些舊

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寫字樓樓底不夠高，很多公司都搬到新建的寫字樓，空置的舊樓成了吸毒者、無(wú)家可歸者的臨時(shí)棲身之所。我們以很低的價(jià)錢一次過(guò)購(gòu)入很多幢舊樓」吳繼煒憶述

●2006年基滙以9億元買入位于上海南京路70多年歷史的爛尾樓東海商都，這里自60、70年代起就有19戶擁有使用權(quán)的商戶，由于意見(jiàn)不一，無(wú)法統(tǒng)一改造，人流日漸減少，最終變成死城?；鶞蠡撕艽罅庹勍浊采①M(fèi)，用了4億元進(jìn)行改造，重新定位并改名為353廣場(chǎng)，吸引大量國(guó)際名牌進(jìn)駐。經(jīng)營(yíng)成功后，2012年以24億元出售給麥格里集團(tuán)等海外投資機(jī)構(gòu)，短短6年已賺一倍多。

●2007年，基滙聯(lián)合太古地產(chǎn)以40多億購(gòu)入不被看好的新三里屯項(xiàng)目（現(xiàn)為三里屯太古里），打造成北京時(shí)尚、娛樂(lè)及消費(fèi)的新地標(biāo)。今年2月份，基滙將股權(quán)以高價(jià)售賣給太地，成功退出項(xiàng)目。

收購(gòu)價(jià)錢低賤是關(guān)鍵

談到秘訣時(shí)，吳繼煒透露，收購(gòu)價(jià)錢低賤是關(guān)鍵?！竷r(jià)錢低，我們才敢冒險(xiǎn)去做一些市場(chǎng)意想不到的事，才會(huì)有發(fā)揮空間。如果價(jià)錢已高，一旦市場(chǎng)不接受，就會(huì)輸很多。」至于買回來(lái)的建筑如何改造呢？讀土木工程出身的吳繼煒笑說(shuō)：「The building speaks to you(建筑物會(huì)告訴你），不能勉強(qiáng)的。」

近期，基滙突然備受市場(chǎng)關(guān)注，是由于長(zhǎng)實(shí)（001）、和黃（013）、電盈（008）這些大公司相繼拋售內(nèi)地房時(shí)，基滙卻毅然接盤。去年底，基滙旗下基金出資4.736億美元收購(gòu)廣州荔灣區(qū)西城都薈，賣方是和黃和長(zhǎng)實(shí)。2014年4月8日，電盈和盈大地產(chǎn)（432）聯(lián)合公告，基滙旗下基金所投資的公司買下北京盈科中心，成交金額9028億美元（72億港元）。

被問(wèn)到李嘉誠(chéng)、李澤楷是否已看淡大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)呢？「他們未必看不到其價(jià)值。不過(guò)，由賣給我們，到我們最終創(chuàng)造價(jià)值，他們可能覺(jué)得賺的錢不夠多。十多年前外資仍擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)，不敢貿(mào)然進(jìn)軍中國(guó)，因此長(zhǎng)和到內(nèi)地投資時(shí)，政府愿意給很多優(yōu)惠，今日他們要和內(nèi)地公司公平競(jìng)爭(zhēng)，反觀，如果在中國(guó)套現(xiàn)一大筆錢后，拿到英國(guó)、澳洲等地買公用事業(yè)，當(dāng)?shù)卣磿?huì)給

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很多優(yōu)惠?！褂捎谠缒暌淮辉诩~約樓市的投資案與李嘉誠(chéng)交過(guò)手，吳繼煒一直很敬佩李嘉誠(chéng)。

與李嘉誠(chéng)、李澤楷等強(qiáng)大的談判對(duì)手討價(jià)還價(jià)固然不易，與外資大行競(jìng)爭(zhēng)更要靠實(shí)力。「投資者大可以選擇著名的國(guó)際投行、基金，為何要投資我們呢？」

吳繼煒祖父吳祥川是緬甸華商、外祖父汪松亮是德昌電機(jī)創(chuàng)辦人，來(lái)自商業(yè)世家，傳承了中國(guó)人的傳統(tǒng)營(yíng)商智慧。吳繼煒的弟弟吳繼泰、妹妹吳燕安在基滙負(fù)責(zé)不同業(yè)務(wù)，兩人之前都曾是投行的高層。

繼吳繼煒在2005年說(shuō)服吳繼泰一起合作成立基滙資本后，吳燕安也于2008年從國(guó)際投行辭職減薪加入，負(fù)責(zé)募資和投資者關(guān)系，兄妹三人各有所長(zhǎng)、彼此互補(bǔ)。2006年加入的執(zhí)行合伙人彭慶邦是吳繼煒在港念書時(shí)的同學(xué)，又在內(nèi)地有超過(guò)20年的房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)，四人各有所長(zhǎng)。

傳統(tǒng)價(jià)值+現(xiàn)代財(cái)技

吳繼煒自信基滙的優(yōu)勝之處在于傳統(tǒng)的核心價(jià)值觀及現(xiàn)代財(cái)技的結(jié)合?！赣赏缎形幕芾淼幕鹨话爿^為短視。表現(xiàn)出色的人做了2、3年，就要爭(zhēng)上位，迫走上面的人，如果升不了職就威脅辭職?；鸾?jīng)理為何賺大錢呢？大都是由于在牛市中表現(xiàn)進(jìn)取。他們上了位后，沒(méi)有經(jīng)過(guò)熊市的磨練，一旦逆轉(zhuǎn)就會(huì)蝕大錢。最好的公司是那些可以持續(xù)發(fā)展、每次經(jīng)過(guò)風(fēng)浪后都能乘機(jī)壯大自己的公司?！?/p>

吳繼煒指出：「現(xiàn)時(shí)很多注重長(zhǎng)線表現(xiàn)的投資者都已經(jīng)覺(jué)察這一問(wèn)題，5年前他們投資一個(gè)基金，是由于熟悉及信任管理基金的經(jīng)理，5年后已面目全非了?；鶞蟮钠渲幸粋€(gè)優(yōu)勢(shì)是有一個(gè)穩(wěn)定的團(tuán)隊(duì)，我們不斷提攜培養(yǎng)本身的同事，以及物色那些能融入文化的人才加入?！?/p>

「爸爸、媽媽、公公以往總是不斷提醒我，信譽(yù)需要一生日積月累建立起來(lái)，只要一件事就會(huì)被摧毀掉。創(chuàng)業(yè)過(guò)程中，我們也經(jīng)歷了幾個(gè)低潮期，不是每一個(gè)交易都能像當(dāng)初承諾般賺錢。一遇到這個(gè)情況，我們就會(huì)對(duì)投資者解釋，當(dāng)前碰到什么問(wèn)題，如何盡力去補(bǔ)救，大多數(shù)情況下，投資者都會(huì)

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支持我們?！?/p>

很多基金都是「輸錢是投資者、贏錢歸自己」，基滙卻反其道而行?！该慨?dāng)開(kāi)拓一個(gè)新市場(chǎng)時(shí)，我們會(huì)先投資自己的錢。試驗(yàn)成功后，才會(huì)向投資者推介?！?/p>