第一篇：萬達商業(yè)地產(chǎn)訟案 天價商鋪熱銷源于虛假宣傳？

萬達商業(yè)地產(chǎn)訟案 天價商鋪熱銷源于虛假宣傳？

2月5日，元宵節(jié)。

靜靜矗立在長春最繁華商業(yè)街重慶路上的萬達購物廣場，此刻卻有人歡喜有人愁：二樓沃爾瑪購物廣場林立的貨價上擺滿節(jié)日用品，店內(nèi)大紅促銷招貼比比皆是。與之形成強烈 對比的是，一樓大部分商鋪空空如也，隨風舞動的是一張張貼在門口的空鋪招租或轉(zhuǎn)讓廣告。

這已是長春萬達購物廣場自2003年1月16日開業(yè)以來度過的第二個冷寂的元宵節(jié)。不幸的是，它今年還多了三個“同門兄弟”：開業(yè)六天以零營業(yè)額被迫停業(yè)的沈陽萬達購物廣場、開張不到半年就正式停業(yè)的濟南萬達購物廣場，還有同樣處于半停業(yè)狀態(tài)的長沙萬達購物廣場。

商鋪業(yè)主們沒有多大耐心和財力困守高價買來的黃金旺鋪，他們紛紛與萬達交涉，希望退貨或者得到經(jīng)濟賠償。處于這場全國性風暴中心的萬達，此刻正面臨所有地產(chǎn)公司最不愿意看到的事情——業(yè)主的大規(guī)模信任危機和質(zhì)疑。

長春萬達案公堂開審

2003年12月26日下午二時三十分，長春市中級人民法院民事庭。萬達購物廣場業(yè)主甘延珍狀告大連萬達集團廣告欺詐案(以下簡稱“長春萬達案”)正式進入長春市中級人民法院聽證程序。

甘延珍在民事起訴狀中陳述道：2001年8月至2002年4月期間，萬達集團在吉林省數(shù)家報紙刊登廣告，預(yù)售“萬達·沃爾瑪購物廣場”首層店鋪。并以“萬達·沃爾瑪購物廣場”名義與被告簽訂《商品房買賣合同》。民事起訴狀中稱，與長春商鋪市場價相比，當時“萬達·沃爾瑪購物廣場”的售價是“天價”——內(nèi)鋪價格為2.8萬元／平方米，臨街外鋪最高賣到6.68萬元／平方米。

2002年10月31日，甘延珍和其他業(yè)主收房時，發(fā)現(xiàn)大樓名稱由“萬達·沃爾瑪購物廣場”更改為“萬達購物廣場”，原先含金量最高的沃爾瑪被“拿下”。

甘延珍向法院請求，判令被告萬達集團廣告、商標欺詐，侵犯原告財產(chǎn)權(quán)。

原告舉證說，萬達在廣告中，故意將與沃爾瑪簽署的“租賃協(xié)議”說成“合作協(xié)議”，并將自行開發(fā)的購物廣場說成是沃爾瑪投資開設(shè)或與沃爾瑪合作開發(fā)。在萬達的樓書和所有銷售廣告中，充斥著沃爾瑪?shù)纳虡撕透鞣N投資回報承諾。

原告拿出這樣一份證物：沃爾瑪中國有限公司李成杰先生致萬達集團高級副總裁湯天偉的一封信。信中，李澄清了二者的租賃關(guān)系。李成杰在信中說：鑒于沃爾瑪、萬達雙方友好合作關(guān)系，我司現(xiàn)同意貴司在適當情況下使用沃爾瑪以及沃爾瑪購物廣場名稱，但不得使用沃爾瑪標志。具體內(nèi)容如下：

1、沃爾瑪名稱只能用于雙方已經(jīng)達成協(xié)議的樓盤宣傳，不得將沃爾瑪名稱使用于與沃爾瑪無關(guān)的樓盤。

2、??硬性廣告中不得出現(xiàn)沃爾瑪字樣，畫面及話語。

一位業(yè)主對記者說，當他們輾轉(zhuǎn)看到這個聲明時，如夢初醒，此時方知沃爾瑪原來并不是萬達的所謂“合作開發(fā)方”，只不過是一介租客。而他們購買的樓盤，充其量不過是沃爾瑪?shù)泥従樱c沃爾瑪毫無關(guān)系。

這場訴訟標的不過80余萬的案件背后，是長春萬達廣場137名業(yè)主關(guān)注的目光。為了表示對甘延珍的支持，他們紛紛趕來旁聽，還擬了一份聯(lián)合簽名表示對甘延珍的支持。

其中一位業(yè)主受托擔任原告代理人。他叫宮維鈞，與甘延珍一樣，出資數(shù)十萬在長春萬達廣場一層購買了兩個店鋪，共計30平方米。目前，其中一家店面大門深鎖，另一家店面雖然租出了，但收到的租金還不到預(yù)期的一半。

宮維鈞說，像他和甘延珍這樣的，只不過是長春萬達購物廣場的小業(yè)主，137名業(yè)主中，不乏一擲千萬買下數(shù)家最昂貴臨街店面的“大業(yè)主”。該“大業(yè)主”也因租金與預(yù)期相差甚遠，索性將所有臨街店鋪一鎖了事，專心準備打官司。由于長春中院不接受集體訴訟，業(yè)主們打算待甘延珍訴萬達案結(jié)束后，分別起訴萬達集團。

經(jīng)歷過一年前激烈的討價還價，甚至在爭執(zhí)中出現(xiàn)流血事件，業(yè)主們失去了與萬達坐下來談判的信心，開始求助于司法部門。

目前，該案正在進一步審理過程中。

四城業(yè)主財富夢破

“廣告欺詐！商標欺詐！”這些冷冰冰的法律術(shù)語背后，是一個個破碎的財富夢。隨著萬達商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展計劃向各地挺進，夢醒的傷心地不僅是長春，在濟南、沈陽和長沙，許多人在這個冬天從溫暖的夢境中走出來，一身冰涼。

李先生2003年最大一筆投資，是購買了一間40平方米的商鋪。別小看這個小小的商鋪，它位于濟南市最繁華商業(yè)街泉城路中心地帶，名叫濟南萬達購物廣場，與世界最大零售商沃爾瑪為鄰，總價達到120萬！

李先生的財富夢源于這樣一個簡單的計算：一間面積為30.60平方米的商鋪，總價為76.5萬元，年收益率是14.4%，4年期計總租金收入440，640元，第5年末凈資產(chǎn)余值為689215.40元。而一個40多平米的商鋪，按照廣告上的計算方式，光租金3年就可以收回30多萬元，以后再出租還有利可圖。

促使李先生最終一擲百萬的，是他聽說自己打算購買的商鋪已經(jīng)租出，而且簽了好幾年的合同，眼看眾多投資者開始紛紛搶購商鋪，李先生慷慨地打開了錢袋。

2003年9月17日，濟南萬達購物廣場開業(yè)。就在李先生盤算著多少年能把所有投資收回時，租賃戶交給他一個月租金后，第二個月便不知去向。這突發(fā)的變故不但讓李先生3年回收30萬元的愿望成了泡影，現(xiàn)在他每個月還要向銀行繳納近萬元的貸款。

據(jù)濟南萬達購物廣場業(yè)主維權(quán)委員會成員孫先生介紹，萬達廣場一樓開業(yè)一個月后，就有兩家租賃戶退出；兩個月后，又有近20戶退出，剩下的幾家商戶見成不了氣候，也在春節(jié)期間忍痛停業(yè)。李先生的悲劇，一遍遍在所有業(yè)主身上上演。

業(yè)主們找到開發(fā)商，開始坐下來理論租賃戶退出的原因。業(yè)主們認為，租賃戶紛紛撤退是因為萬達購物廣場一樓人氣不足。當初投資商鋪時，他們最看中的是萬達公司先期承諾的沃爾瑪以及四樓百腦匯商場能帶來的人氣。但百腦匯商場沒有開業(yè)，換成了家具城。廣場被分割成幾個獨立的部分，一樓多數(shù)商鋪根本不能分享到知名商家?guī)淼娜藲狻?/p>

2003年12月3日下午，濟南萬達購物廣場項目負責負責人在與業(yè)主的交涉會上說，廣場的市場定位不準，沒有特色是造成目前尷尬狀況的最主要原因。

同樣處于經(jīng)營尷尬狀態(tài)的還有沈陽、長沙萬達購物中心。

2003年12月23日，沈陽萬達購物廣場在和平區(qū)太原街開業(yè)。這家位于室外的購物廣場沒來得及搭好大棚就趕期開業(yè)，結(jié)果寒冷的天氣導(dǎo)致廣場開業(yè)六天就被迫暫時停業(yè)，超過一百家業(yè)主提出退房要求。

2004年2月5日，4家商鋪顧不上過元宵節(jié)，匆忙撤出長沙萬達購物廣場。這家2003年6月19日才開業(yè)的購物廣場，此時只剩下不到20家商鋪在苦撐大局。

萬達踩爆定時炸彈

2003年初，萬達集團創(chuàng)始人、董事長王健林在接受媒體采訪時放出豪言：2003年將是一個收獲年，今年我們有10個購物廣場、商業(yè)廣場要竣工，竣工的面積大概在一百萬平米左右。

人稱地產(chǎn)狂人的王健林2003年的確戰(zhàn)功輝煌，截至2003年底，萬達已經(jīng)開工建設(shè)了北京、上海、天津、沈陽等16個城市的商業(yè)項目，總建筑面積達160萬平方米，投資逾百億。如此看來，萬達離10年100個購物中心的目標并不遙遠。

王健林將萬達商業(yè)地產(chǎn)的快速擴張歸功于“訂單模式”：萬達成立全國首家專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)公司后，沒有急著拿地做開發(fā)，而是與沃爾瑪?shù)?2家跨國連鎖企業(yè)和部分國內(nèi)知名企業(yè)簽訂聯(lián)合發(fā)展合同，雙方共同選址，萬達投資建設(shè)，沃爾瑪?shù)茸庥觅u場。此舉不但避免了建好租不出去的風險，萬達還借沃爾瑪鉆石招牌名滿天下，也給萬達用以出售的商鋪帶來巨大的無形資產(chǎn)吸引力。

萬達的訂單商業(yè)模式與國際通行的“SHOPPING MALL”建造方式相當接近，其中唯一不同的地方在于，萬達模式留出了黃金商鋪拿來賣，而不是全部出租。王健林自有打算，通過在知名店鋪周邊開發(fā)建設(shè)小型商鋪出售，用以收回部分投資。王在媒體專訪時透露，通過這種方式回收的投資在50%至70%！

然而正是這個為萬達回收投資提供重要保證的開發(fā)方式，卻暗含了巨大的風險。

世界商業(yè)地產(chǎn)之父、美國KAMICO購物中心創(chuàng)始人庫珀先生擁有全美600家購物中心，他在接受本報記者采訪時指出，對于一個商業(yè)地產(chǎn)商而言，把物業(yè)出售給分散的所有者不是通行的做法，因為這樣做的結(jié)果是難以控制的，需要開發(fā)商投入很大的精力管理，否則就會影響商業(yè)物業(yè)的投資價值。庫珀說，如果一個開發(fā)商這樣做，很可能出于資金方面的需求。

庫珀的假設(shè)與王健林的回答不謀而合：“如果不開發(fā)商鋪，可能我們的投資回報時間應(yīng)該是十年十二年；如果開發(fā)以后，我們收回的期限可能就是三年到五年，甚至短的可能兩三年就收回來了。”王同時還在多個場合強調(diào)，萬達集團不負責營運，“實際上就是物業(yè)管理”。王健林認為，開發(fā)商鋪是萬達集團降低負債率的重要手段。

急于收回投資的萬達集團不知出于什么原因忽略了這樣一個事實，買商鋪的人通過什么方式收回投資？在萬達完全不提供營銷管理的情況下，如果零散的商鋪業(yè)主沒有能力將萬達購物中心做好，誰將為這一切負責？