第一篇：開發(fā)商在做樓盤宣傳與實(shí)際不符,是否應(yīng)承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任

開發(fā)商在做樓盤宣傳與實(shí)際不符,是否應(yīng)承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任

標(biāo)簽：開發(fā)商房地產(chǎn)法律樓盤宣傳沙盤2011-03-25 15:30 星期五

售樓處展示的樓盤沙盤與實(shí)際不符，開發(fā)商是否要承擔(dān)違約賠償責(zé)任？讀者劉先生寫道：“我購買了某小區(qū)的房子。原來該房子的沙盤上面北門是個花園，現(xiàn)在，開發(fā)商改了一條路。希望你們能幫幫我?！边€附上他所拍攝的照片。

■法律分析：

開發(fā)商為了更好地銷售房屋，往往會制作各種廣告、宣傳資料、沙盤等，介紹所售樓盤的各種優(yōu)點(diǎn)。而購房人拿到房屋后往往會發(fā)現(xiàn)實(shí)際的房屋或者小區(qū)布景，和開發(fā)商介紹的并不完全一致，由此產(chǎn)生了很多糾紛。

對此，我們首先要明確廣告、宣傳資料等的法律性質(zhì)。按照有關(guān)司法解釋的規(guī)定，廣告、宣傳資料僅僅是開發(fā)商為了吸引購房人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內(nèi)容沒有寫入合同，即使將來這些宣傳沒有兌現(xiàn)，開發(fā)商一般也不會因此而承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)然如果開發(fā)商在這些材料上寫得非常明確具體，內(nèi)容確定，如“送多少面積的私家花園”、“綠化面積達(dá)到多少平方米”等，由于這些內(nèi)容對房屋價格、購房人是否買房產(chǎn)生重大影響，所以即使這些內(nèi)容沒有寫入合同，開發(fā)商也要兌現(xiàn)。

開發(fā)商為預(yù)售商品房而制作的沙盤，目的是為了展示商品房開發(fā)規(guī)劃范圍、相關(guān)設(shè)施、綠化情況及小區(qū)居住環(huán)境。開發(fā)商一般會將沙盤擺放在售樓處的顯要位置，這種展示對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定將產(chǎn)生重大影響，應(yīng)視為要約。該展示即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。

根據(jù)劉先生的介紹，沙盤顯示其房屋的北面應(yīng)該是綠化，現(xiàn)開發(fā)商把綠化改建成了道路，單從這方面看開發(fā)商的行為違反了其作出的承諾。但是需要注意的是該綠化部分不是劉先生所購房屋的專有部分，而是小區(qū)的共有部分，所以開發(fā)商的行為是否合法，首先要看該變更行為是否履行了有關(guān)審批手續(xù)。按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，經(jīng)依法審定的建設(shè)工程設(shè)計方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)采取聽證會等形式，聽取利害關(guān)系人的意見；因修改給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。

因此，如果開發(fā)商的行為履行了有關(guān)審批手續(xù)，則其改建行為在行政法上是合法的；但如果給劉先生造成損失的，則劉先生仍可以依據(jù)其和開發(fā)商之間的房屋買賣合同關(guān)系，要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。