第一篇：我國明年6月底前實(shí)施不動產(chǎn)登記和網(wǎng)絡(luò)實(shí)名制

我國明年6月底前實(shí)施不動產(chǎn)登記和網(wǎng)絡(luò)實(shí)名制

2013年03月29日 06:32 來源：中國新聞網(wǎng)

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國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于實(shí)施《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》任務(wù)分工的通知，通知指出，黨的十八屆二中全會和十二屆全國人大一次會議審議通過了《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》（以下簡稱《方案》），要求各地區(qū)、各部門用3至5年時間完成《方案》提出的各項(xiàng)任務(wù)，加快建設(shè)職能科學(xué)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、廉潔高效、人民滿意的服務(wù)型政府。據(jù)新華社

一、2013年完成的任務(wù)（共29項(xiàng)）（部分任務(wù)摘錄）

●組建中國鐵路總公司。（2013年3月14日已完成企業(yè)注冊登記）

●制定印發(fā)國家食品藥品監(jiān)督管理總局、國家鐵路局“三定”規(guī)定和地方改革完善食品藥品監(jiān)管體制的指導(dǎo)意見。（2013年3月底前完成）

●制定印發(fā)國家衛(wèi)生和計(jì)劃生育委員會、國家海洋局、國家能源局“三定”規(guī)定。（2013年4月底前完成）

●嚴(yán)格控制新設(shè)行政審批項(xiàng)目，防止邊減邊增，今后一般不新設(shè)許可，因特殊需要確需新設(shè)的，必須嚴(yán)格遵守行政許可法的規(guī)定，加強(qiáng)合法性、必要性和合理性審查論證。（2013年4月底前提出并執(zhí)行嚴(yán)格控制新設(shè)行政許可的具體措施）

●制定印發(fā)國家新聞出版廣電總局“三定”規(guī)定。（2013年5月底前完成）

●除法律、行政法規(guī)或國務(wù)院有明確規(guī)定的外，取消達(dá)標(biāo)、評比、評估和相關(guān)檢查活動。（2013年6月底前完成）

●整合城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險、城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險、新型農(nóng)村合作醫(yī)療的職責(zé)等。（2013年6月底前完成）

●取消一批不合法不合理的行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金項(xiàng)目，降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（2013年9月底前完成）

●清理工商登記前置審批項(xiàng)目，提出擬取消的前置審批項(xiàng)目和改為后置審批的項(xiàng)目以及加強(qiáng)監(jiān)督管理的措施，提出修改相關(guān)法律、行政法規(guī)和國務(wù)院決定的建議。（2013年9月底前完成）

●對行業(yè)協(xié)會商會類、科技類、公益慈善類、城鄉(xiāng)社區(qū)服務(wù)類社會組織實(shí)行民政部門直接登記制度，依法加強(qiáng)登記審查和監(jiān)督管理。健全社會組織管理制度，推動社會組織完善內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)。（2013年12月底前完成《社會團(tuán)體登記管理?xiàng)l例》等相關(guān)行政法規(guī)修訂工作）

二、2014年完成的任務(wù)（共28項(xiàng)）（部分任務(wù)摘錄）

●基本完成清理不合法不合理的行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金項(xiàng)目的工作，發(fā)布新的行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金項(xiàng)目目錄及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并組織實(shí)施。（2014年6月底前完成）

●推動建立統(tǒng)一的信用信息平臺，逐步納入金融、工商登記、稅收繳納、社保繳費(fèi)、交通違章等信用信息。（2014年6月底前提出方案）

●建立以公民身份號碼為基礎(chǔ)的公民統(tǒng)一社會信用代碼制度。（2014年6月底前提出方案）

●建立以組織機(jī)構(gòu)代碼為基礎(chǔ)的法人和其他組織統(tǒng)一社會信用代碼制度。（2014年6月底前提出方案）

●出臺并實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。（2014年6月底前出臺不動產(chǎn)登記條例）

●出臺并實(shí)施信息網(wǎng)絡(luò)實(shí)名登記制度。（2014年6月底前完成）

三、2015年完成的任務(wù)（共11項(xiàng)）（部分任務(wù)摘錄）

●出臺并實(shí)施以公民身份號碼為基礎(chǔ)的公民統(tǒng)一社會信用代碼制度。

四、2017年完成的任務(wù)（共4項(xiàng)）（部分任務(wù)摘錄）

●基本建成集合金融、工商登記、稅收繳納、社保繳費(fèi)、交通違章等信用信息的統(tǒng)一平臺，實(shí)現(xiàn)資源共享。

●基本形成統(tǒng)一登記、各司其職、協(xié)調(diào)配合、分級負(fù)責(zé)、依法監(jiān)管的社會組織管理體制。（新京報）（責(zé)任編輯：張厚為）

第二篇：試論我國不動產(chǎn)登記制度的建立和完善

試論我國不動產(chǎn)登記制度的建立和完善

自1998年第七屆全國人民代表大會第一次會議通過的憲法修正案，正式確立了國有土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓制度以來，我國的不動產(chǎn)事業(yè)有了飛速發(fā)展。不容忽視的是，在市場交易中存在一些混亂現(xiàn)象，與物權(quán)法立法的滯后，特別是不動產(chǎn)登記制度的不完善有很大關(guān)系。如何完善不動產(chǎn)物權(quán)登記制度，成為我國制定物權(quán)法要解決的重點(diǎn)和核心問題。

所謂不動產(chǎn)物權(quán)的登記是指經(jīng)權(quán)利人申請國家專門機(jī)關(guān)將不動產(chǎn)物權(quán)變動事項(xiàng)記載于有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)登記簿的事實(shí)。簡稱不動產(chǎn)登記。以此為基礎(chǔ)建立起來的不動產(chǎn)物權(quán)登記的根據(jù)、登記的程序、登記機(jī)關(guān)及效力等各項(xiàng)制度，為不動產(chǎn)物權(quán)登記制度。

一、我國不動產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀。

1949年到1956年我國也曾建立有不動產(chǎn)登記制度，之后一直中斷到上世紀(jì)90年代才恢復(fù)。當(dāng)時登記只是作為不動產(chǎn)行政管理部門的一種行政管理手段，法律明確規(guī)定不動產(chǎn)登記不是不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示手段，這種登記與民法上的不動產(chǎn)物權(quán)的變動沒有法律上的聯(lián)系。我國目前有關(guān)不動產(chǎn)登記的立法在一定程度上已經(jīng)避免了上述偏見。但有關(guān)不動產(chǎn)登記的法律規(guī)定很零散，登記程序不完備，多個登記機(jī)關(guān)、多頭登記，登記機(jī)關(guān)具有行政管理性，這些問題有待在物權(quán)法中予以糾正和明確。

如“擔(dān)保法”第四十二條、第四十三條規(guī)定，涉及到的登記機(jī)關(guān)有：有土地管理部門、林木主管部門，工商行政管理部門、縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門及公證部門。還有其他法律法規(guī)對登記機(jī)關(guān)進(jìn)行了規(guī)定。這些法律法規(guī)對登記只作出了行政效力的規(guī)定，只能滿足計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下對不動產(chǎn)行政管理的需要?，F(xiàn)有的制度不能保護(hù)權(quán)利人對未來物權(quán)的請求權(quán)，或者

說，權(quán)利人主張未來物權(quán)請求權(quán)缺乏法律基礎(chǔ)。作為政府部門的登記機(jī)關(guān)，對不動產(chǎn)登記只能以行政法為依據(jù)行使管理職能，不能按物權(quán)公示原則的要求來服務(wù)市場，保證交易秩序和安全。

二、為什么要建立不動產(chǎn)登記制度

建立不動產(chǎn)登記制度，有利于當(dāng)事人及社會一般的第三人明確地知悉不動產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)狀況，有利于維護(hù)不動產(chǎn)交易安全，達(dá)到“靜態(tài)秩序，動態(tài)安全”的法律目的。

因?yàn)槲餀?quán)具有絕對性和對世性，故物權(quán)的任何變動均應(yīng)進(jìn)行公示。交付是動產(chǎn)物權(quán)的公示手段，而登記是不動產(chǎn)物權(quán)的公示手段，登記作為不動產(chǎn)物權(quán)(除抵押權(quán)以外)變動過程的生效要件，盡管從表面上看是約束當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，即只有經(jīng)過登記才能發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。其實(shí)從最終意義上說，登記作為公示手段主要是為了維護(hù)交易安全、保護(hù)善意第三人的利益。不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權(quán)本質(zhì)和現(xiàn)實(shí)生活的客觀要求。因?yàn)?，不動產(chǎn)的本來性質(zhì)就是對不動產(chǎn)的支配權(quán)(物權(quán))，而這種支配權(quán)必須也應(yīng)當(dāng)依一種公開的方式表現(xiàn)出來，使得人們從這種表現(xiàn)方式得知某不動產(chǎn)上物權(quán)的存在。不動產(chǎn)登記對第三人來說，基本的意義是權(quán)利變動讓人知悉的效力，即登記的告知作用。

登記的權(quán)利正確性推定效力，是指對任何第三人來說，不管真實(shí)情況怎樣，以不動產(chǎn)登記簿所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為正確。“不動產(chǎn)登記簿記載之物權(quán)應(yīng)該與實(shí)際的不動產(chǎn)物權(quán)一致，動產(chǎn)的占有與實(shí)際之物權(quán)一致，這是正常的法律秩序的基本要求。”現(xiàn)實(shí)中，由于當(dāng)事人的過錯或者登記機(jī)關(guān)的過錯，致使登記簿上記載的權(quán)利與當(dāng)事人的實(shí)際權(quán)利不一致。無論是誰的過錯，登記對社會一般的第三人來說都應(yīng)該是正確的，這是因?yàn)?，登記是國家專門機(jī)關(guān)所為，當(dāng)然也最具有社會公信力。

善意保護(hù)效力，是指一旦當(dāng)事人變更不動產(chǎn)物權(quán)時依據(jù)法律的規(guī)定進(jìn)行了登記，則即使依登記方法表現(xiàn)出來的不動產(chǎn)物權(quán)事實(shí)上并不存在或有瑕疵，但對于信賴該不動產(chǎn)物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與該物權(quán)為真實(shí)時相同的法律效果。假如登記無此效力，那么善意第三人則在每次交易時都要調(diào)查標(biāo)的物的權(quán)利狀態(tài)，否則就要為此而承擔(dān)風(fēng)險。顯然，這對善意第三人是不公平的。登記的公信力以登記的告知和權(quán)利的推定力為邏輯起點(diǎn)，以登記功能之實(shí)現(xiàn)-“善意取得”為其最終歸宿。它以犧牲原權(quán)利人的利益為代價，以換取交易安全價值的實(shí)現(xiàn)。

三、如何完善我國的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度

(一)制定以物權(quán)公示原則為基礎(chǔ)的統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法，保證不動產(chǎn)交易的安全和客觀公正

目前我國沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)物權(quán)登記法，實(shí)踐中有一些涉及不動產(chǎn)登記的部門按照不同的管理體制，對土地、房屋、林木等各項(xiàng)不動產(chǎn)，分別制定了只具部門規(guī)章意義的登記規(guī)則。這些規(guī)則不但零散，而且法律層級低效力不足。這些只能滿足對土地、房屋進(jìn)行行政管理的需要，而不能滿足不動產(chǎn)進(jìn)入市場交易的需要，不能滿足依公示原則和交易的客觀公正原則對不動產(chǎn)交易進(jìn)行保護(hù)的需要。如“擔(dān)保法”、“土地管理法”、“城市房地產(chǎn)管理法”雖然都是由全國人民代表大會常務(wù)委員會審議并通過的，但有許多涉及不動產(chǎn)登記的事項(xiàng)規(guī)定不一致，甚至相互矛盾，以致人們無所適從。故此，一些司法解釋作了一些變通規(guī)定，但只是權(quán)宜之計(jì)，不能從根本上解決不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律適用問題。因此，當(dāng)前應(yīng)按照建立在公示原則上的物權(quán)法對現(xiàn)行法律中涉及不動產(chǎn)物權(quán)登記的規(guī)定予以統(tǒng)一，由國家立法部門(全國人民代表大會)制定一部統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法。

(二)完善不動產(chǎn)登記的程序，保障權(quán)利人的權(quán)利

從不動產(chǎn)登記的工作程序上來看，不動產(chǎn)登記可分為初始登記、變更登記、更正登記、涂銷登記。

所謂初始登記，也稱之為總登記。它是指不動產(chǎn)的所有權(quán)人依法在規(guī)定的時間內(nèi)對其權(quán)利進(jìn)行的第一次登記。初始登記的原因一般既可能是因?yàn)樾碌牟粍赢a(chǎn)登記法付諸實(shí)施之時需要對全部的不動產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行登記，也有可能是對新產(chǎn)生的不動產(chǎn)如新建設(shè)成的建筑物的所有權(quán)或新出現(xiàn)的土地使用權(quán)的登記。因?yàn)槭堑谝淮蔚怯?，其?quán)利對以后的不動產(chǎn)物權(quán)變動具有原始根據(jù)的意義，所以未來的不動產(chǎn)登記法應(yīng)對該登記規(guī)定特別的申請程序和申請條件。

所謂變更登記，包括不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓登記和在不涉及其他人的情況下權(quán)利主體對自己的權(quán)利內(nèi)容的變更，如國有土地使用權(quán)的權(quán)利人變更土地使用目的、或者擴(kuò)大與縮小原來的權(quán)利范圍的登記等。這在我國目前的不動產(chǎn)登記規(guī)則已經(jīng)建立的制度。

所謂更正登記，即不動產(chǎn)物權(quán)人或者登記機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)登記的錯誤而進(jìn)行的予以更正的登記。當(dāng)?shù)怯洐C(jī)關(guān)或權(quán)利人和利害關(guān)系人發(fā)現(xiàn)錯誤登記時，可以由登記機(jī)關(guān)以公示催告的方式更正，也可以由權(quán)利人或者利害關(guān)系人申請。更正登記是為了消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)，故凡建立不動產(chǎn)登記制度的國家，其法律中必然建立有更正登記制度。所謂涂銷登記指的是對滅失的不動產(chǎn)物權(quán)所進(jìn)行的登記。包括權(quán)利人拋棄其不動產(chǎn)物權(quán)的登記，和不動產(chǎn)的自然滅失等。

作為更正登記的前置程序異議登記的預(yù)告登記制度，許多國家和地區(qū)的民法中對此制度均有規(guī)定，而我國對該制度尚沒有相關(guān)規(guī)定。所謂異議登記，就是將事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對現(xiàn)時登記的權(quán)利的異議的登記，該登記的直接法律效力是使得申請人具有中止現(xiàn)時登記的權(quán)利人按照登記權(quán)利的內(nèi)容行使權(quán)利的抗辯權(quán)利。預(yù)告登記是在當(dāng)事人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，也就是說權(quán)利人只對未來取得物權(quán)享有請求權(quán)時，法

律為保護(hù)這一請求權(quán)而為其進(jìn)行的登記。在附條件或者附期限的不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓中，在債的合同締結(jié)后，因當(dāng)事人約定的條件未成就，權(quán)利取得人不可能在不動產(chǎn)登記簿中登記為該物權(quán)的權(quán)利人;此時雖然原權(quán)利持有人已經(jīng)承擔(dān)了債法上的出讓物權(quán)的義務(wù)，但該物權(quán)和取得人除其債法上請求權(quán)外，并無排斥第三人的權(quán)利。這種情況對取得人不利顯而易見的。為保全此債法上的請求權(quán)，未來的不動產(chǎn)登記法應(yīng)規(guī)定可以將該請求權(quán)及其順位在不動產(chǎn)登記簿上進(jìn)行預(yù)告登記。在預(yù)告登記之后，如所涉及的不動產(chǎn)發(fā)生被強(qiáng)制執(zhí)行或者被納入破產(chǎn)財產(chǎn)后，或者被設(shè)置抵押(這種情況是經(jīng)常的)后，則這些妨害了被保全的請求權(quán)的行為不能生效。預(yù)告登記生效后，債權(quán)人能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記的，或者該債權(quán)消滅的，應(yīng)在一定的期限申請登記。否則，對該登記可以由利害關(guān)系人申請涂銷，或者由登記機(jī)關(guān)依職權(quán)予以涂銷。

(三)建立以土地登記為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)登記，統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)。

在當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)條件下，針對我國的多個登記機(jī)關(guān)、多頭登記的現(xiàn)狀，有必要統(tǒng)一不動產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)。對于由哪個部門作為不動產(chǎn)物權(quán)的登記機(jī)關(guān)，當(dāng)前理論界和實(shí)務(wù)界存在幾種不同意見。有學(xué)者認(rèn)為由縣級人民法院作為登記機(jī)關(guān);有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)該在政府中設(shè)立專門負(fù)責(zé)不動產(chǎn)物權(quán)登記的行政機(jī)關(guān);還有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)該設(shè)立一個中立的事業(yè)性組織負(fù)責(zé)登記。

而事實(shí)上不動產(chǎn)物權(quán)的核心是土地物權(quán)，非直接針對土地的不動產(chǎn)物權(quán)也必然是以土地物權(quán)(主要指土地使用權(quán))為基礎(chǔ)。我國當(dāng)前土地管理部門從上到下分別是國土資源部、國土資源廳以及縣市的國土資源局。此外，大部分縣在鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)有土管所。該系統(tǒng)的登記可以輻射到中國城鄉(xiāng)全部土地，在范圍上可以滿足物權(quán)公示的要求。我國目前國土資源部門實(shí)行的登記，主要目的在于行政監(jiān)督和管理，而不是服務(wù)于市場交易的秩序和安全。我國正在進(jìn)行的政府機(jī)構(gòu)改革正在使一個管理型政府向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變。如果政府職能不轉(zhuǎn)變，即使由其他形式上獨(dú)立的機(jī)關(guān)來履行登記也難以達(dá)到目的。因此要達(dá)到避免公權(quán)力侵犯私權(quán)利的目的，在物權(quán)法上是難

以實(shí)現(xiàn)的。在現(xiàn)有行政體制下，既要維護(hù)交易秩序，又要防止公權(quán)力對私權(quán)利的侵犯，關(guān)鍵不在于使不動產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)脫離行政機(jī)關(guān)，而在于轉(zhuǎn)變行政機(jī)關(guān)的職能。由此可以得出這樣的結(jié)論，國土資源部門作為統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)有兩點(diǎn)好處：一是充分利用了國家的現(xiàn)有資源，在原有的土地登記制度上作改進(jìn)，擴(kuò)展為不動產(chǎn)物權(quán)登記制度;二是避免行政機(jī)關(guān)基于行政管理的需要不正當(dāng)?shù)母深A(yù)登記機(jī)關(guān)，使得登記機(jī)關(guān)的設(shè)置目的不能實(shí)現(xiàn)。

我國當(dāng)前正在進(jìn)行的司法改革，其核心是司法獨(dú)立，其主要內(nèi)容之一就是法院要獨(dú)立于行政機(jī)關(guān)。如果由法院作為登記機(jī)關(guān)，會使得法院與行政機(jī)關(guān)產(chǎn)生種種關(guān)系，由此必然會阻礙司法改革的進(jìn)程。因此，在我國法院不適合作為不動產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)。

我國事業(yè)單位的現(xiàn)行體制本身存在問題，“政事不分，一部分事業(yè)單位承擔(dān)著政府行政的職能”，再加上行政機(jī)關(guān)本著管理的需要，難以保證事業(yè)單位的真正獨(dú)立。設(shè)立獨(dú)立的事業(yè)單位作為登記機(jī)關(guān)，也行不通。

由國土資源部門作為不動產(chǎn)物權(quán)的登記機(jī)關(guān)，充分利用了我國現(xiàn)有的行政資源，并通過擴(kuò)大登記范圍，統(tǒng)一了不動產(chǎn)物權(quán)的登記機(jī)關(guān)。

四、結(jié)語。

不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)該統(tǒng)一，應(yīng)由國土資源部門作為登記機(jī)關(guān)。且這僅適用統(tǒng)一的登記法律，實(shí)行統(tǒng)一的登記程序，賦予登記統(tǒng)一的法律效力。保障不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)利人的財產(chǎn)權(quán)利，推動不動產(chǎn)物權(quán)事業(yè)的健康發(fā)展。