第一篇：麓山和苑物業(yè)經(jīng)理智勇擒賊大全

麓山和苑物業(yè)經(jīng)理智勇擒賊

這段時(shí)間的麓山和苑上上下下都在談?wù)撝粋€(gè)新聞，偶爾會(huì)從大家的議論中捕獲幾個(gè)關(guān)鍵字，“黃經(jīng)理”“神勇”“警覺”“小偷”“光天化日”“膽大包天”……費(fèi)了我九牛二虎之力，充分調(diào)動(dòng)了我的八卦神經(jīng)，總算是把這件事的來龍去脈搞了個(gè)一清二楚。

智辨盜賊：原來在8月18日中午午餐時(shí)分，黃經(jīng)理照例最后一個(gè)從物業(yè)辦公室出來，走在了去小區(qū)物業(yè)食堂的路上?？斓缴虡I(yè)門面頂端臨近大門轉(zhuǎn)彎處，迎面走來了一個(gè)走路姿勢(shì)有點(diǎn)怪異的戴著安全帽身著工作服的施工人員。黃經(jīng)理仔細(xì)打量了一下他，看見他寬大的工裝下臃腫的體型煞是可疑，于是在擦肩而過的時(shí)候很警覺的詢問：“這位同志，請(qǐng)稍等一下……”，該施工人員裝作沒聽見很鎮(zhèn)定的仍然朝前走，黃經(jīng)理轉(zhuǎn)身繼續(xù)招呼，該施工人員仍然置若罔聞朝前走，此時(shí)黃經(jīng)理已經(jīng)心中有數(shù)，馬上提高音量大喊：“這位同志，請(qǐng)稍等一下……”，話音未落。做賊心虛的對(duì)方拔腿就跑。

智追盜賊：犯罪嫌疑人見勢(shì)不妙跑向馬路，此時(shí)黃經(jīng)理已經(jīng)100%確認(rèn)此人必是犯罪嫌疑人，馬上追擊逃犯，同時(shí)大呼“站住”呈橢圓形線路從馬路外圍追抄，將犯罪嫌疑人追迫跑向商業(yè)門面，勢(shì)必將對(duì)方控制在商鋪一線的死角里，其后就是近60米的1追1逃。事后我們很難相信向黃經(jīng)理這樣的一個(gè)文弱書生怎么能追上、直至抓獲1身強(qiáng)力壯的慣偷，但監(jiān)控室的錄像清晰的向我們展示了這一奇跡。或許該犯太過于貪心，背負(fù)看太多的贓物亦或許是邪不勝正，我心中又浮起拓展活動(dòng)中，黃經(jīng)理抓住前面隊(duì)員的腳，最后一個(gè)爬上4米高墻的畫面。

勇擒盜賊：近60米的1追1逃中，犯罪嫌疑人不斷將所盜竊的扣件丟棄，黃經(jīng)理已經(jīng)將其追迫至在護(hù)管宿舍的門前，而這時(shí)非當(dāng)班護(hù)衛(wèi)羅偉正在宿舍里休息，聽見黃經(jīng)理“抓住他”的呼聲，來不及顧及自己只穿了個(gè)褲衩，從宿舍追了出來，犯罪嫌疑人閃避中，被黃經(jīng)理1個(gè)虎扣抓住雙臂，在犯罪嫌疑人掙扎欲拿扣件砸向黃經(jīng)理過程中，黃經(jīng)理馬上告誡他：“你跑不了，你不要?jiǎng)邮郑駝t罪上加罪”，犯罪嫌疑人心理防線旋即崩潰，繼而被制服。而這時(shí)，聞?dòng)嵹s來的湯助理和蔣隊(duì)長(zhǎng)也馬上趕來控制局面，從黃經(jīng)理和護(hù)衛(wèi)羅偉手中接過小偷，將其帶到了物業(yè)辦公室進(jìn)行調(diào)查問話。

內(nèi)緊外松，多方協(xié)調(diào)：根據(jù)犯罪嫌疑人的著裝，黃經(jīng)理沒有馬上報(bào)警，而是馬上派人聯(lián)系地產(chǎn)項(xiàng)目公司副總經(jīng)理林炬，總包王保國以先確定犯罪嫌疑人的身份，預(yù)酌情處理、避免負(fù)面影響，同時(shí)安排人員疏散圍觀人群，避免造成恐慌等不良后果發(fā)生。隨后地產(chǎn)項(xiàng)目公司副總經(jīng)理林炬，總包負(fù)責(zé)人王保國及各施工隊(duì)負(fù)責(zé)人也趕到物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)行調(diào)查。

順藤摸瓜，破獲團(tuán)伙：在調(diào)查過程中，從追逃現(xiàn)場(chǎng)拾取回犯罪嫌疑人遺棄的扣件和相繼從犯罪嫌疑人如“綁炸藥包”的身上卸下來總共二十六個(gè)腳手架的扣件及特制的“雙層彈力背心”以及專業(yè)的作案工具多層背負(fù)繩索。面對(duì)這如山的鐵證和各施工隊(duì)負(fù)責(zé)人“老鄉(xiāng)口音”的質(zhì)問下，犯罪嫌疑人報(bào)假名、第一次作案、1個(gè)人作案等等伎倆用盡。本著教育為主、人性化處理的態(tài)度，地產(chǎn)項(xiàng)目公司林副總決定轉(zhuǎn)交派出所處理。移交派出所處理后黃經(jīng)理又帶著蔣隊(duì)長(zhǎng)去查看了各個(gè)監(jiān)控布點(diǎn)的錄像，發(fā)現(xiàn)了小偷原來是有組織、有預(yù)謀、有共犯的作案。本次犯罪嫌疑人共計(jì)2名，全著安全帽、工作服由2期工地經(jīng)過2期通往一期的車庫進(jìn)入小區(qū)，趁門崗護(hù)衛(wèi)在處理道閘系統(tǒng)故障，潛行溜出，視頻中穿藍(lán)色工作服戴黃色安全帽，騎摩托車跑掉的即為同犯。確定此點(diǎn)后，黃經(jīng)理馬上聯(lián)系地產(chǎn)項(xiàng)目林副總，向派出所反映情況，協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查，確認(rèn)為團(tuán)伙作案。

亡羊補(bǔ)牢，防患于未然：反映后，黃經(jīng)理馬上針對(duì)出現(xiàn)的安防漏洞做出處理。1.馬上發(fā)函給予地產(chǎn)項(xiàng)目公司申請(qǐng)做好1,2期之間封閉式處理。2.和總包聯(lián)系，希望加強(qiáng)總包加強(qiáng)自身2期施工隊(duì)伍的管理，群防群治。

3.加強(qiáng)一期的巡邏密度和頻度，2個(gè)重點(diǎn)一起抓，1是重點(diǎn)地段2是重點(diǎn)時(shí)間。

經(jīng)驗(yàn)傳授，火眼金睛：針對(duì)犯罪嫌疑人偽裝程度高，心里素質(zhì)強(qiáng)，專業(yè)技能高等特點(diǎn)，提出下步開展“火眼金睛識(shí)妖魔，謹(jǐn)慎機(jī)智護(hù)家園”的培訓(xùn)，由湯助理和蔣隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)實(shí)施。

當(dāng)聽見大家對(duì)我繪聲繪色的描述黃經(jīng)理神勇抓賊的經(jīng)過時(shí)，聯(lián)想到平日辦公室中那個(gè)如書生般有點(diǎn)消瘦的身影，我有點(diǎn)神情恍惚的感覺，但很快回過神，那個(gè)身影在大家心目中似乎又高了幾分。呵呵，人不可貌相，海水不可斗量，我總算真切感受到了這句話的真理了。銳哥出馬，非同凡響！我要代表麓山和苑的大家向您豎起大拇指，由衷的說一句“銳哥，好樣的！”

第二篇：物業(yè)經(jīng)理的基本素質(zhì)和要求專題

物業(yè)經(jīng)理的基本素質(zhì)和要求

工作職責(zé)：

1.團(tuán)隊(duì)管理

組建項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，編制項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)和職位說明書；

負(fù)責(zé)管理處主任的職責(zé)制定與監(jiān)督考核；

制定項(xiàng)目管理的相關(guān)制度流程，督促執(zhí)行；

負(fù)責(zé)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的文化和組織建設(shè)（員工培訓(xùn)、人才培養(yǎng)、績(jī)效管理等），營(yíng)造良好工作氛圍，提高部門員工凝聚力、執(zhí)行力和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2.運(yùn)營(yíng)管理

編制項(xiàng)目、月度工作和資金計(jì)劃，并督導(dǎo)執(zhí)行，完成公司下達(dá)的指標(biāo)；

組織項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)議，總結(jié)工作并布置任務(wù)；

合理分配資源和協(xié)調(diào)各部門工作，保障項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)；

對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)和各項(xiàng)資料檔案進(jìn)行監(jiān)管；

負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目工作制度、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及流程的檢查，并督促責(zé)任部門修訂改進(jìn)；

參與分包商的選擇、評(píng)估和監(jiān)督管理；

宣傳活動(dòng)策劃方案的審核確定及監(jiān)督執(zhí)行；

拓展外部視角，創(chuàng)新管理模式和方案，保持項(xiàng)目持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力；

結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)組織增值服務(wù)的提供，展現(xiàn)公司的服務(wù)品牌。

3.合同管理

定期組織物業(yè)服務(wù)合同的評(píng)審；

應(yīng)對(duì)新招標(biāo)需求組織應(yīng)標(biāo)和投標(biāo)；

組織新合同的簽訂及執(zhí)行管理。

4.風(fēng)險(xiǎn)管理

對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理負(fù)總體責(zé)任，監(jiān)督項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)施情況；

審核項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和整改方案，監(jiān)督方案的落實(shí)情況；

審核項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別培訓(xùn)方案，監(jiān)督方案的落實(shí)情況。

5.質(zhì)量管理

作為項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)管理第一責(zé)任人，準(zhǔn)確把握項(xiàng)目品質(zhì)要求和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并監(jiān)督執(zhí)行；

每季度總結(jié)分析客戶滿意度，改進(jìn)創(chuàng)新服務(wù)流程和標(biāo)準(zhǔn)，定期組織相關(guān)應(yīng)急演練，提高團(tuán)隊(duì)成員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，達(dá)成客戶滿意度指標(biāo)；

項(xiàng)目重點(diǎn)、難點(diǎn)投訴類事宜的跟蹤、協(xié)調(diào)和處理；

發(fā)現(xiàn)并識(shí)別各類隱患，制定方案措施，進(jìn)行有效預(yù)控或解決；

每季度輸出風(fēng)險(xiǎn)管理簡(jiǎn)報(bào)。

6.公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。

任職資格：

1.本科以上學(xué)歷。

2.五年以上物業(yè)或設(shè)施行業(yè)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)建筑物設(shè)備設(shè)施管理有深刻理解，管理項(xiàng)目（非住宅類）應(yīng)不低于10萬平方米。

3.具有良好的組織、溝通協(xié)調(diào)能力和較強(qiáng)的綜合事務(wù)處理能力。

4.管理思路清晰，能夠獨(dú)立撰寫相關(guān)報(bào)告，并有較強(qiáng)的管理策劃能力。

注：有5年以上國內(nèi)知名物業(yè)公司10萬平米以上項(xiàng)目或3年以上境外知名物業(yè)或設(shè)施公司5萬平米以上項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先考慮。

第三篇：怎樣當(dāng)好物業(yè)經(jīng)理和物業(yè)員工的問題探討

怎樣當(dāng)好物業(yè)經(jīng)理和物業(yè)員工的問題探討

平江縣物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)

戴奇新

（2015年9月18日）

各位公司經(jīng)理、全體物業(yè)員工：

大家上午好！今天能有機(jī)會(huì)和大家一起學(xué)習(xí)探討物業(yè)管理話題，我感到既高興又惶恐，高興的是大家給了我這個(gè)學(xué)習(xí)交流的機(jī)會(huì)，惶恐的是有班門弄斧之嫌。在座的都是多年從事物管工作的行家理手，我很擔(dān)心說外行話，既然受行業(yè)協(xié)會(huì)和大家的信任，我還是樂意和大家從三個(gè)方面探討如何當(dāng)好物業(yè)經(jīng)理和物業(yè)員工的問題。

一、什么叫物業(yè)管理？現(xiàn)階段物業(yè)管理有那些困惑？

所謂物業(yè)管理就是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，以商業(yè)經(jīng)營(yíng)的手段管理物業(yè)；為業(yè)主承租人提供高效優(yōu)質(zhì)的經(jīng)濟(jì)服務(wù)，創(chuàng)造安全、舒適、和諧的居住環(huán)境，使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)和使用價(jià)值。

由于物業(yè)管理服務(wù)與其它行業(yè)相比，無論運(yùn)作上，還是管理服務(wù)對(duì)象上，都有著它自身一些特殊點(diǎn)，因此決定了它有四個(gè)方面的屬性①復(fù)雜性；②不定性；③廣泛性；④多變性。只因這四個(gè)屬性的存在，因此，給我們的物業(yè)經(jīng)理和物業(yè)員工帶來了五個(gè)方面管理難度。

(一)從管理對(duì)象看，物業(yè)管理的對(duì)象是物，即業(yè)主委托的物業(yè)；而物業(yè)與其它產(chǎn)品不同：一是價(jià)值昂貴；二是具有固定性；三是構(gòu)造復(fù)雜；四是產(chǎn)權(quán)具有組合性；五是使用物耐久性有限；六是物業(yè)區(qū)域差異性大。

（二）從服務(wù)對(duì)象看，物業(yè)管理對(duì)象雖然是物，但服務(wù)對(duì)象卻是人。這個(gè)“人”是指物業(yè)所有人或其使用人。這個(gè)“人”不僅與物是緊密相連的，而且期望值千差萬別，心態(tài)也各不相同，又集中、固定居住和工作在一個(gè)服務(wù)區(qū)內(nèi)。物業(yè)管理服務(wù)的一言一行都在這些業(yè)主或使用人的監(jiān)督之下，服務(wù)過程的一些小疏忽都會(huì)引起業(yè)主誤會(huì)或?qū)ξ飿I(yè)管理服務(wù)的不同聲音，甚至還會(huì)導(dǎo)致矛盾糾紛，這無疑加大了物業(yè)管理服務(wù)的難度。

（三）從工作內(nèi)容和過程上來看，它有管理和服務(wù)上的難言之痛。由于物業(yè)管理服務(wù)從范圍到內(nèi)容既廣又雜，因此，在管理上，既要確保居民住戶天頂不漏、路燈不黑、車輛不堵、水溝不阻等；又要確保周圍環(huán)境、衛(wèi)生設(shè)施優(yōu)質(zhì)管理，加之有的小區(qū)和安置住宅區(qū)屬合伙購房、建房，沒有建立維修基金，致使物業(yè)管理難度更大；其次，在服務(wù)上還存在業(yè)主要求服務(wù)質(zhì)量過高，而收費(fèi)卻要求最低的問題。致使我們的物業(yè)管理服務(wù)既要擔(dān)負(fù)開發(fā)商售后服務(wù)的職能，還要擔(dān)當(dāng)房地產(chǎn)第二次開發(fā)和提升現(xiàn)代城市管理水平的重托。

（四）從員工素質(zhì)要求看，工作的性質(zhì)要求物業(yè)員工必須具有全心全意為業(yè)主服務(wù)的思想；必須要有敬業(yè)、愛崗、熱忱、微笑、主動(dòng)服務(wù)的職業(yè)道德和意識(shí)，同時(shí)，還要具備良好的心理素質(zhì)和承受能力，與人打交道還要講究技巧和藝術(shù)，并能表現(xiàn)團(tuán)結(jié)協(xié)作的精神。

（五）從管理服務(wù)的企業(yè)看，一方面作為獨(dú)立的企業(yè)法人，可以獨(dú)立行使自己的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，另一方面又時(shí)時(shí)刻刻接受業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。因此，物業(yè)管理企業(yè)的管理權(quán)行使并不是完全自由和充分的，它在一定程度上要受制于業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)。

事實(shí)上，我們現(xiàn)在物業(yè)管理除了以上五個(gè)方面的工作難度外，還有四個(gè)方面的突出問題需要我們爭(zhēng)取各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的重視支持，更需要我們的物業(yè)管理工作者積極面對(duì)和努力進(jìn)取

第一：行業(yè)法制建設(shè)滯后，市場(chǎng)化程度低，運(yùn)行機(jī)制不夠規(guī)范。物業(yè)管理在我們國家已有了30多年的發(fā)展歷程，盡管許許多多的物業(yè)管理公司是適應(yīng)房地產(chǎn)管理體制改革后產(chǎn)生的，但始終沒有擺脫計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的干擾。有不少地方的物業(yè)公司仍是非市場(chǎng)化運(yùn)作，加上國家對(duì)地方物業(yè)管理法規(guī)建設(shè)至今仍是空白，造成無資質(zhì)經(jīng)營(yíng)物業(yè)泛濫。物管企業(yè)之間畫地為牢，形成了壟斷封閉的區(qū)域市場(chǎng)等問題突出。因此，物業(yè)公司和業(yè)主之間權(quán)利、義務(wù)模糊不清，導(dǎo)致物業(yè)管理糾紛較多。

第二：缺乏高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍。從許多物業(yè)公司調(diào)查情況看，真正具備良好職業(yè)操守的從業(yè)人員太少，部分物業(yè)員工缺乏敬業(yè)精神，工作方法簡(jiǎn)單，作風(fēng)粗暴（從業(yè)人員挨打現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生），同時(shí)，一些物業(yè)從業(yè)人員大都來自下崗職工和農(nóng)村剩余勞力，缺乏系統(tǒng)學(xué)習(xí)培訓(xùn)，服務(wù)技能低。有相當(dāng)多的管理人員只能做些保安、保潔的簡(jiǎn)單體力勞動(dòng)，能勝任智能化物業(yè)管理的為數(shù)不多。

第三：居民“花錢買服務(wù)”的意識(shí)不強(qiáng)，認(rèn)同感低。有不少業(yè)主認(rèn)為買房住進(jìn)小區(qū)，物業(yè)服務(wù)買單應(yīng)是房產(chǎn)開發(fā)商和政府的事，特別是那些過去享受福利分房和優(yōu)惠購房者，更是缺乏“花錢買服務(wù)”的消費(fèi)理念，嚴(yán)重存在拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)和免費(fèi)搭車現(xiàn)象。

第四：缺乏統(tǒng)一規(guī)范的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。以往的物業(yè)管理，雖然有很多企業(yè)內(nèi)部的運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)，但都不具備社會(huì)監(jiān)督的職能，甚至也不具備業(yè)主監(jiān)督和操作性。一方面，由于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的滿意度要求越來越高，甚至不顧自己繳納物管費(fèi)所包含的內(nèi)容而提出許許多多苛刻的要求<可舉例連云小區(qū)>，另一方面很多物業(yè)管理公司片面追求規(guī)模效益，主動(dòng)的爭(zhēng)取承接一些規(guī)模較小、質(zhì)量較差的小區(qū)和樓盤，就是因?yàn)闆]有一個(gè)衡量服務(wù)是否到位的標(biāo)準(zhǔn)，正因如此，造成了物業(yè)管理服務(wù)的提供和業(yè)主需求方面產(chǎn)生了說不清、道不明的扯皮現(xiàn)象，甚至引發(fā)某些不應(yīng)有的矛盾。

既然現(xiàn)代物業(yè)管理存在諸多管理難度，又有主觀和客觀因素的制約，那么，我要接著講的第二個(gè)問題是：

二、怎樣當(dāng)好一個(gè)物業(yè)經(jīng)理？

從字面上看：所謂經(jīng)理，就是要懂得經(jīng)營(yíng)和管理。也就是說，經(jīng)理！經(jīng)理！要經(jīng)常去理。我們有不少物業(yè)經(jīng)理抱怨：前世作了孽，今世管物業(yè)。這種感嘆雖說表達(dá)了物業(yè)經(jīng)理的無奈，但我們還是更應(yīng)從自身找原因。我認(rèn)為要真正當(dāng)好一個(gè)物業(yè)經(jīng)理，必須具備以下三個(gè)潛能：

1、必須具備自身過硬的綜合素養(yǎng)。要求做到“三要”： 一是物業(yè)經(jīng)理要有良好的個(gè)人形象。具體要求：精神飽滿、身心健康、信心百倍地置身于工作中，給物業(yè)員工有安全感、信任感，能夠?yàn)槲飿I(yè)員工創(chuàng)造出祥和、輕松、愉快的工作環(huán)境。

二是物業(yè)經(jīng)理要善于思考物業(yè)管理的疑難熱點(diǎn)問題。始終跟的上住戶對(duì)物業(yè)服務(wù)的工作要求，要廣泛涉獵相關(guān)人文知識(shí)、員工心理學(xué)、緊急情況處理等學(xué)科知識(shí)，不斷在學(xué)習(xí)、交流、溝通中提升物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)水平。

三是物業(yè)經(jīng)理要有良好的心態(tài)。遇事要沉著冷靜，處事不意氣用事，做到寵不驚、辱不憤。關(guān)鍵時(shí)刻顯示出物業(yè)經(jīng)理的管理才能，用前瞻性、預(yù)見性的眼光正確分析判斷，看待問題和注視事態(tài)的發(fā)展變化，真正成為團(tuán)隊(duì)的領(lǐng)頭羊。

2、必須處理好與物業(yè)管理有關(guān)的各種關(guān)系。

首先，要處理好業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系。在這個(gè)問題上，要求所有物業(yè)經(jīng)理認(rèn)真體味一句話：“業(yè)主不一定是對(duì)的，但業(yè)主永遠(yuǎn)是第一位的?！蔽覀兊姆?wù)目標(biāo)只有一個(gè)，就是千方百計(jì)幫業(yè)主解決問題。因此物業(yè)經(jīng)理要引領(lǐng)團(tuán)隊(duì)將業(yè)主當(dāng)親朋好友看待，做業(yè)主的貼心人；尤其是要在關(guān)愛老人、婦女、兒童方面多下功夫。處理業(yè)主投訴一定要溫言細(xì)語，回答業(yè)主的問題一定要用商量的口氣，千萬不要與業(yè)主斤斤計(jì)較而發(fā)生碰撞，畢竟物業(yè)服務(wù)中心不是“法庭”，沒必要爭(zhēng)誰贏誰輸。即使贏了道理，也會(huì)輸?shù)舾星椤Ｍ瑫r(shí)，物業(yè)經(jīng)理更要處理好與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主選舉產(chǎn)生的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它擔(dān)負(fù)收集業(yè)主意見建議，代表業(yè)主監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)，履行物業(yè)服務(wù)合同的重要職責(zé)。物業(yè)公司執(zhí)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和需要業(yè)主配合的工作，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的不滿和誤解，如果沒有業(yè)委會(huì)協(xié)調(diào)化解，就會(huì)給物業(yè)公司帶來很大的工作難度。如果業(yè)委會(huì)若是站在了物業(yè)公司的對(duì)立面，我可以斷定物業(yè)公司的運(yùn)轉(zhuǎn)肯定是艱難的，這次，平江有兩個(gè)物業(yè)小區(qū)出現(xiàn)的事例，就足以證實(shí)了物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)關(guān)系不好，當(dāng)然，有的業(yè)委會(huì)由于人員素質(zhì)不高，與物業(yè)公司爭(zhēng)利益，責(zé)任就不在物業(yè)經(jīng)理了。

其次，要處理好與開發(fā)商的關(guān)系。按常理講，物業(yè)公司與開發(fā)商應(yīng)該是緊密的合作關(guān)系。只有兩家公司精誠合作，才能為業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù)。從平江的現(xiàn)實(shí)情況看，大多是房產(chǎn)商開發(fā)樓盤賣給業(yè)主走人，新物業(yè)公司獨(dú)闖進(jìn)去物管，對(duì)樓盤質(zhì)量的好壞，缺乏前期介入和監(jiān)督，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，就由物業(yè)公司自食苦果，如果是房產(chǎn)開發(fā)商自行成立物管還差不多，建議我們的公司老總對(duì)接管樓盤搞物業(yè)，一定要多加小心，并就工程質(zhì)量問題最好形成有關(guān)協(xié)議和法律文書，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，能協(xié)商溝通就好，否則，訴諸法律也要有個(gè)依據(jù)。

再是，要處理好與物業(yè)有關(guān)的各家關(guān)系。物業(yè)公司經(jīng)理要盡力和政府、房產(chǎn)、公安、消防、環(huán)衛(wèi)、電力、自來水、物價(jià)、能源、社區(qū)等保持良好的關(guān)系。要在不損害公司和業(yè)主利益的前提下，積極主動(dòng)支持政府和相關(guān)部門的工作，好比城區(qū)的文明創(chuàng)建、治安巡邏、綜治民調(diào)以及社團(tuán)活動(dòng)等都應(yīng)積極參加，千萬不要孤軍作戰(zhàn)，搞獨(dú)立王國。

3、必須善于經(jīng)營(yíng)公司和管理員工。物業(yè)經(jīng)理作為公司的“領(lǐng)頭羊”和“主心骨”，一定要善于拓展經(jīng)營(yíng)渠道，增加收入。一些住宅小區(qū)和新開發(fā)的樓盤，在目前收費(fèi)難、收費(fèi)低的情況下，要善于利用固有的人力資源開展有償服務(wù)。好比懂工程維修的可為業(yè)主提供水電維修服務(wù)；清潔工可提供家居清潔、鐘點(diǎn)工服務(wù)；綠化工可提供室內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)和家庭花園打理，并拓展一些物業(yè)收益性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等。同時(shí)，要重視成本控制，節(jié)能降耗，最大限度地減少公司不必要開支，讓增加的收入成為物業(yè)員工共同享受的紅利。在善待物業(yè)員工的問題上，物業(yè)經(jīng)理不僅要在行動(dòng)上、語言上打動(dòng)和感化員工（舉例古時(shí)父子戰(zhàn)死沙場(chǎng)的故事），還應(yīng)對(duì)管理層優(yōu)秀員工高看一等、厚愛一層，目的是激發(fā)全體員工的主觀能動(dòng)性和進(jìn)取精神。對(duì)員工在工作上的失誤，要盡量寬容和諒解，最好不要當(dāng)眾指責(zé)，員工有難言之隱和家庭上的特殊困難，物業(yè)經(jīng)理要盡力關(guān)心呵護(hù)。要注重為員工過生日和在法定節(jié)假日組織員工開展有意義的戶外活動(dòng)。人都是有感情的，如果我們的物業(yè)經(jīng)理真正把員工捧在手上，放在心上，我相信所有的物業(yè)員工是會(huì)為公司效犬馬之勞的。

三、怎樣當(dāng)好物業(yè)員工？ 由于物業(yè)管理是屬于知識(shí)密集型和勞動(dòng)密集型相結(jié)合的行業(yè)，如果缺乏專業(yè)訓(xùn)練，是不能適應(yīng)物業(yè)管理現(xiàn)代化和專業(yè)化要求的。從現(xiàn)階段的實(shí)際情況看，我縣物業(yè)管理員工不僅文化素質(zhì)整體水平偏低，而且服務(wù)業(yè)主的能力較差，公司老總有的不愿高薪聘請(qǐng)高素質(zhì)員工，有的無力聘請(qǐng)高素質(zhì)員工，結(jié)果守保安亭的員工大都是50-60歲以上的老頭，清潔工同樣年齡偏大的胡子兵。由于工資待遇低，致使工作熱情不高，叫業(yè)主怎么滿意？叫物業(yè)費(fèi)怎么提高？而要真正經(jīng)營(yíng)好物業(yè)，其實(shí)物業(yè)員工綜合素質(zhì)和服務(wù)水平是關(guān)鍵。那么，什么樣的員工才是比較稱職或基本稱職的呢？

1、物業(yè)員工要有強(qiáng)烈的責(zé)任感和事業(yè)心。要把“業(yè)主至上，服務(wù)第一”作為工作信條，工作時(shí)間必須盡職盡責(zé)，任勞任怨，與業(yè)主見面，要勤打招呼、微笑服務(wù)，當(dāng)業(yè)主需要幫助的時(shí)候，主動(dòng)伸出援手。

2、物業(yè)員工要有較高的文化和業(yè)務(wù)素質(zhì)。既要懂得搞管理，又要善于搞服務(wù)，對(duì)于業(yè)主提出的意見和建議，要善于傾聽，并及時(shí)化解。

3、物業(yè)員工要有抱團(tuán)作戰(zhàn)的意識(shí)。所謂員工，就是有緣的人在一起做工。要學(xué)會(huì)團(tuán)結(jié)共事，不搞各行其是，物業(yè)內(nèi)部雖有分工，但又是互相聯(lián)系和依賴的，千萬不要相互攻擊和彼此拆臺(tái)，否則，只會(huì)結(jié)局很慘。（講農(nóng)場(chǎng)主放老鼠夾的故事）

4、物業(yè)員工要有效忠公司思想。公司就是員工娘家，關(guān)系到員工待遇發(fā)放，只有公司經(jīng)營(yíng)紅火了，員工才能提高待遇。因此，員工必須忠心耿耿，做好公司的每一件事。古人說：忠臣不侍二主，烈女不嫁二夫。如果做事不認(rèn)真負(fù)責(zé)，肯定不受公司歡迎，甚至辭退是遲早的事。

5、物業(yè)員工要有安營(yíng)扎寨的打算。物業(yè)員工因種種原因，進(jìn)退留轉(zhuǎn)雖屬正?，F(xiàn)象，但建議員工盡量不要頻繁換動(dòng)崗位，如果這山望見那山高，既不利于工作，也不利于再就業(yè)和個(gè)人待遇的提高。物業(yè)經(jīng)理對(duì)善始善終在手下做事的人是不會(huì)輕看的，時(shí)間久了，漲薪也是順理成章的事，因?yàn)槿耸歉行詣?dòng)物，如果員工對(duì)公司確實(shí)有貢獻(xiàn)，公司不給員工加薪絕對(duì)也說不過去，除非經(jīng)理摳門。

6、物業(yè)員工要有良好的道德修養(yǎng)。能夠與物業(yè)經(jīng)理及員工共事，不管多長(zhǎng)時(shí)間，一定要珍惜緣分。如果因?yàn)榕c公司經(jīng)理和同事鬧別扭選擇離開，也要好聚好散。千萬不必?fù)p毀公司聲譽(yù)，更不必對(duì)原來的經(jīng)理和同事說三道四，否則，人家對(duì)你會(huì)有異樣的眼光，也不利于彼此的發(fā)展。要學(xué)會(huì)唱好《永遠(yuǎn)是朋友》這首歌。

總之，不管當(dāng)經(jīng)理，還是當(dāng)員工，都應(yīng)設(shè)身處地多為對(duì)方著想。兩者關(guān)系看起來是雇請(qǐng)與被雇請(qǐng)的關(guān)系，其實(shí)又是互利共存的關(guān)系。讓我們共同努力，在物業(yè)管理中認(rèn)真扮演好自身的角色，為確保平江物業(yè)管理再上新的臺(tái)階和水平；為打造省、市、縣物業(yè)明星企業(yè)作出我們無愧于時(shí)代的新貢獻(xiàn)。

第四篇：以杭州“中能浪漫和山”中北楓苑別墅設(shè)計(jì)風(fēng)格分析(精)

以杭州 “中能?浪漫和山”中北楓苑別墅設(shè)計(jì)風(fēng)格分析

目錄 摘要………………………&hell

目錄

摘要………………………………………………………………………………（0）

Abstract …………………………………………………………………………（0）

一、建筑外立面設(shè)計(jì)……………………………………………………………（3）

二、建筑外立面設(shè)計(jì)的造型手法…………………………………………………（3）

三、杭州“中能?浪漫和山”中北楓苑別墅立面設(shè)計(jì)手法和運(yùn)用…（4）

四、結(jié)束語………………………………………………………………………………（5）致謝 ……………………………………………………………………………（6）參考文獻(xiàn) …………………………………………………………………………（7）

建筑外立面指的是建筑和建筑外部空間直接接觸的界面以及其展現(xiàn)出來的形象和構(gòu)成的方式，或是建筑內(nèi)外空間界面處的構(gòu)件及其組合方式的統(tǒng)稱。一般情況下建筑外立面包括除屋頂外建筑所有外圍護(hù)部分，在某些特定的情況下，如特定幾何形造型的建筑屋頂與墻體表現(xiàn)出很強(qiáng)的連續(xù)性并難以區(qū)分，或?yàn)榱颂囟ǖ慕ㄖ^察角度的需要將屋頂作為建筑的“第五立面”來處理時(shí)，也可以將屋頂作為建筑外立面的組成部分。

一、建筑外立面設(shè)計(jì)

建筑立面是建筑物的外衣，是直接反映建筑物優(yōu)劣的一種外在表現(xiàn)，所以，建筑立面設(shè)計(jì)在建筑物中的意義巨大。

當(dāng)今社會(huì)，人來去匆匆，沒有太大的心思去在意周邊的建筑。但是如果有好的建筑設(shè)計(jì)或者出跳的色彩，人們還是會(huì)花時(shí)間去注意欣賞。隨著時(shí)間的推移，人們已經(jīng)從當(dāng)初只需求基本功能合理，結(jié)構(gòu)形體新穎大方外，更希望建筑外立面豐富多彩，以此來改造城市空間的環(huán)境。同時(shí)城市的發(fā)展需要建筑配合，一個(gè)城市建筑外觀的整體形象是體現(xiàn)城市風(fēng)貌最為直觀的方式。

二、建筑外立面設(shè)計(jì)的造型手法： 總上所述，我們明確了建筑外立面設(shè)計(jì)的在當(dāng)今社會(huì)的重要性，可以進(jìn)一步的分析建筑外立面設(shè)計(jì)所遵循的設(shè)計(jì)手法。

在建筑外立面的設(shè)計(jì)中，許多現(xiàn)代建筑師喜歡用基本的幾何形體，按照形式運(yùn)算的法則對(duì)其進(jìn)行加工處理，創(chuàng)造出豐富多變的建筑形象，這也就設(shè)計(jì)到建筑外立面設(shè)計(jì)的造型手法。建筑外立面的造型手法很多，有加法、減法、凹凸、旋轉(zhuǎn)、扭曲、重復(fù)、穿插、斷裂、拉伸、錯(cuò)位和仿生。其中仿生它是結(jié)合建筑的自身特點(diǎn)而適應(yīng)新環(huán)境的一種創(chuàng)作方法，是最具有生命力的也是可持續(xù)發(fā)展的保證。

目錄 摘要………………………&hell

仿生的手法可以從建筑的功能、形態(tài)、結(jié)構(gòu)、材料等多方面模仿自然界中的某種生物的特征，因此仿生手法可以分為形態(tài)仿生、結(jié)構(gòu)仿生、功能仿生、材料仿生等多種仿生手法。

形態(tài)仿生：建筑造型設(shè)計(jì)的形態(tài)原型來源于形態(tài)豐富的大自然，經(jīng)過對(duì)自然形象進(jìn)行簡(jiǎn)單加工后運(yùn)用到建筑造型的設(shè)計(jì)中，是仿生建筑中最直接的手法。例如弗蘭克?蓋里設(shè)計(jì)的西班牙巴薩羅納奧運(yùn)村紀(jì)念雕塑：設(shè)計(jì)圍繞著一個(gè)中心庭院布置，在庭院上方“游弋”著一條巨大的魚形雕塑（圖見3-1）。蓋里通過改造格雷厄姆（Bruce G

（圖3-1）

rabam）所采用的材料實(shí)現(xiàn)了他的結(jié)構(gòu)語言的自由延伸，而魚的形態(tài)為這個(gè)延伸作了宣傳。

功能仿生：被認(rèn)為是最有挑戰(zhàn)性也是最有價(jià)值的仿生手法，如阿爾凡?阿爾托設(shè)計(jì)的德國不萊梅高層公寓（圖3-2），（圖3-2）

借用仿生建筑學(xué)原理，隱喻著蝴蝶翅膀，平面模仿蝴蝶的形狀。設(shè)計(jì)師把建筑的服務(wù)部分與臥室作為蝶身與翅膀。這樣的仿生設(shè)計(jì)不僅使建筑空間布局新穎別致，而且也是建筑的造型更加豐富。

三、杭州“中能?浪漫和山”中北楓苑別墅立面改造手法及應(yīng)用

基于上述觀點(diǎn)，我們明確了杭州小和山區(qū)塊的“中能?浪漫和山”中北楓苑別墅設(shè)計(jì)所應(yīng)該遵循的設(shè)計(jì)手法。

本項(xiàng)目位于杭州西郊山谷中小和山高教園區(qū)的西北角，占地404畝。作為小和山區(qū)塊的代表樓盤，浪漫和山別墅產(chǎn)品全部依山而建，將“地形定制”的理念落到實(shí)處，獨(dú)有的山谷坡地資源，界定了每棟別墅最適合的位置，形成屬于這片地域的別墅形態(tài)、表情和個(gè)性，拉開了與其他別墅產(chǎn)品的距離。該區(qū)塊整個(gè)基地是一個(gè)東西向的平坦狹長(zhǎng)谷底，北面是小和山森林公園，南面是午潮山森林公園。北臨杭徽高速公路，東臨杭州繞城公路。所處地理位置的周邊環(huán)境非常優(yōu)越。通過對(duì)設(shè)計(jì)任務(wù)的了解和分析，我們嘗試運(yùn)用仿生造型和光影的設(shè)計(jì)手法，期望達(dá)到本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)成果能遵循建筑外立面設(shè)計(jì)所遵循的造型手法以及形態(tài)特征。仿生造型

仿生它是結(jié)合建筑的自身特點(diǎn)而適應(yīng)新環(huán)境的一種創(chuàng)作方法，是最具有生命力的也是可持續(xù)發(fā)展的保證。浪漫和山處于小和山高教園區(qū)，周邊山連綿起伏，綠樹蔥蔥，環(huán)境優(yōu)美。別墅在我們的眼中是那樣的高大，但與周邊青山相比下，別墅變的那么渺小。原本建筑的突兀在青山的包圍下顯得不再明顯。猶如生存在森林中的刺猬，它全身布滿尖刺，與其他擁有光滑、柔軟外皮的動(dòng)物相比是那樣的突兀。但在叢林中所有的一切都是被其所包容，無論丑的美的怪的都和諧相處。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況及個(gè)人的主要設(shè)計(jì)情緒確定了設(shè)計(jì)主題--------“叢林中的刺猬”。

此次建筑的外立面設(shè)計(jì)參考元素來自“叢林”和“刺猬”。

刺猬：建筑的外立面布滿了鱗次櫛比的排列的方形鏤空銅片，猶如刺猬的尖刺（見圖4-1）。而且建筑的整體造型無論從外形還是功能上都如同一只刺猬，尤其體現(xiàn)在建筑的右半部分(運(yùn)用了形態(tài)仿生手法)（見圖4-2）。同時(shí)尖刺是刺猬抵御外敵的武器，讓其在“弱肉強(qiáng)食”殘酷的自然界中得到生命的保障。因此建筑立面改造的時(shí)候參考這一因素，把原本排列在墻面的銅片功能上進(jìn)行了升華處理，由原本固定不動(dòng)的(圖4-1)

目錄 摘要………………………&hell

模式變?yōu)楝F(xiàn)在可以90°旋轉(zhuǎn)，這樣讓建筑在當(dāng)今

日益惡劣的自然條件下從被動(dòng)變?yōu)橹鲃?dòng)，根據(jù)雨雪大小調(diào)節(jié)角度，免受氣候的侵蝕（運(yùn)用了功能仿生手法）。

叢林：建筑在營(yíng)造叢林的時(shí)候采用了“樹枝”及”樹葉”這2種主要元素。在銅片上主要運(yùn)用了“樹葉”的元素，葉子的現(xiàn)實(shí)原型來自杭州的市花—桂花。（見圖5-1）葉形的鏤空及四邊形銅片的結(jié)合所創(chuàng)造出的“鱗片”，有序

（圖4-2）的布滿建筑的表面，無論是白天的太陽光線還是夜晚的暗藏射燈的透射都讓建筑變的“綠蔭蔥蔥”立馬“深陷”在由“綠葉”構(gòu)成的叢林中，使建筑與自然完美的結(jié)融合；入口樹枝燈，提取了自然界中的樹枝。它不但是充當(dāng)照片的燈具更多的是一個(gè)體現(xiàn)叢林元素的敲門磚，它是連接左右設(shè)計(jì)元素中間環(huán)節(jié)更多的打破了原本墻面的單調(diào),同時(shí)樹枝燈的高度是逐漸增高的也寓意著生命的生生不息，它的設(shè)計(jì)體現(xiàn)了銅的延展性及塑性力

（圖5-1）

強(qiáng)的特性（見圖5-2）；入口藤蔓門則是選用了藤蔓這一元素，它的選用不同于指定選用的2中固有設(shè)計(jì)元素。因?yàn)樘俾o人一種生命力蓬勃

（圖5-2）

（圖5-3）

（圖5-4）

朝氣的感覺，用在小小的門中結(jié)合原本的磨砂玻璃（選用磨砂玻璃是因?yàn)槟ド安Ａщm然能隱隱的透射出人的活動(dòng)，但是又具有隱秘性，這樣在保護(hù)住戶安全性的同時(shí)也不與外界聯(lián)系脫節(jié)）。不但可以充當(dāng)固定玻璃的功能性材料更多的是讓小小的門中有了大變化不再單調(diào)（見圖5-3）。同時(shí)也能體現(xiàn)銅的一個(gè)特性即抑菌性強(qiáng)。玻璃房及“L”形窗是 “樹枝”與“樹葉”結(jié)合運(yùn)用的集合，在這里用2種元素一方面可以完整體現(xiàn)出叢林的感覺，更多的是原本的樹枝成充當(dāng)成現(xiàn)在固定玻璃的素材。圍繞樹枝的曲折多變的特性，在其上面進(jìn)行了開窗設(shè)計(jì)，不但滿足了原本通風(fēng)的物理功能需求也同時(shí)起到了美觀簡(jiǎn)潔的作用。讓美觀和功能自然有效的結(jié)合在一起。同時(shí)結(jié)合光影，讓原本平面的樹枝、樹葉元素頓時(shí)活動(dòng)起來，從而讓原本小小的空間變得豐富多彩（見圖5-4）。設(shè)計(jì)元素的運(yùn)用結(jié)合仿生手法及光影手法讓建筑變的多姿多彩富有設(shè)計(jì)感，同時(shí)讓建筑變成了一個(gè)叢林，進(jìn)一步的融合周邊的自然環(huán)境；

四、結(jié)束語

此次別墅設(shè)計(jì)遵循“仿生造型”手法為主和“光影”手法為輔的造型手法，緊扣建筑外立面設(shè)計(jì)中的造型手法。從而使建筑在經(jīng)過外立面改造后提升其美觀程度同時(shí)更好的體現(xiàn)設(shè)計(jì)原則從而更好的融合周邊的自然環(huán)境，讓建筑成為別墅中的一道風(fēng)景線。致

謝

感謝母校四年來的培育和教導(dǎo)，讓我學(xué)到很多的專業(yè)知識(shí)和人生感悟，使我明白了很多，也漸漸的看見自己需要的是什么。

最要感謝我的指導(dǎo)老師王蔚忻老師。王老師平日工作繁多，但在畢業(yè)設(shè)計(jì)每個(gè)階段都給于了悉心指導(dǎo)，感謝王老師在畢業(yè)設(shè)計(jì)上的指導(dǎo)和耐心的對(duì)待，相信本次畢業(yè)設(shè)計(jì)將會(huì)像鮮花般綻放驚艷。王老師一絲不茍的作風(fēng)，嚴(yán)謹(jǐn)求實(shí)的態(tài)度，踏踏實(shí)實(shí)的精神，讓我印象頗深，將會(huì)留在我的心中。

參考文獻(xiàn)：

1.邊穎.建筑外立面設(shè)計(jì)【M】.機(jī)械工業(yè)出版社，2008.3 2.汪江華.形式主義建筑【M】.天津：天津大學(xué)出版社，2004 3.羅文媛，趙明耀.建筑形式語言【M】.天津：天津大學(xué)出版社，2001 4.李姝.波普建筑【M】.天津：天津大學(xué)出版社，2004 5.羅杰?H?克拉克，邁克爾?波斯.世界建筑大師名作圖析【M】.湯紀(jì)敏，包志禹譯，北京：中國建筑工業(yè)出版社，2006

目錄 摘要………………………&hell

6.梁振學(xué).建筑入口形態(tài)與設(shè)計(jì)【M】.天津：天津大學(xué)出版社，2001 7.戴志中，鄧凌云，譚嵐.建筑創(chuàng)新構(gòu)思解析：變異?循環(huán)【M】.北京：中國計(jì)劃出版社，2006.4 8.「英」肯尼迪?鮑威爾著.舊建筑的改建與重建【M】.第一版.于馨等譯.大連：大連理工大學(xué)出版社，2001 9.宋曄皓.結(jié)合自然.整體設(shè)計(jì)—注重生態(tài)的建筑設(shè)計(jì)研究.【M】.第一版.北京：中國建筑工業(yè)出版社，2000 10.福爾克?耶格人文精神與“創(chuàng)造性的建筑形式”.【J】.北京：世界建筑，08/2003 11.王建國，戎俊強(qiáng).城市產(chǎn)業(yè)類歷史建筑及地段的改造和再利用.【J】世界建筑，2001（6）12.丁曉裴.淺談仿生建筑創(chuàng)作方法【J】.華中建筑，2007（1）13.于洋.淺談建筑立面材料的選用【J】.遼寧建筑，2002（3）

14.鮑家聲，龔蓉芬.舊建筑，新生命—建筑再利用思與行.【J】 建筑師，90