第一篇：北京大學(xué)光華管理學(xué)院校友系列論壇——“變局下的房地產(chǎn)”

北京大學(xué)光華管理學(xué)院校友系列論壇——“變局下的房地產(chǎn)” 時(shí)間：2011年10月26日（晚）地點(diǎn)：北京大學(xué)光華管理學(xué)院

主持人：光華管理學(xué)院校友事務(wù)中心主任 呂峰博士

主持人：北京大學(xué)光華管理學(xué)院校友系列論壇——“變局下的房地產(chǎn)”開(kāi)始！

今天的活動(dòng)主要有兩個(gè)部分：一個(gè)部分是由我們?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域里有一些業(yè)績(jī)和思想的校友，由他們分享一下他們對(duì)房地產(chǎn)在今天這個(gè)格局下的情況跟大家做些交流；第二部分我們會(huì)請(qǐng)我們的校友跟在座的同學(xué)做些互動(dòng)，就你們關(guān)心的問(wèn)題和他們演講中出現(xiàn)的問(wèn)題跟各位嘉賓做些交流。

首先，第一位的演講嘉賓是光華管理學(xué)院的孟曉蘇老師，孟曉蘇是中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)/光華房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)，今天孟曉蘇老師給我們帶來(lái)的題目是：《保障房建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)帶來(lái)的新變化》，大家歡迎！

孟曉蘇：各位老師、各位同學(xué)，晚上好！

光華管理學(xué)院組織的校友論壇這次包括了我們房地產(chǎn)協(xié)會(huì)，剛才呂老師說(shuō)，不光是光華的同學(xué)還包括北大的校友，對(duì)于我們校友人人關(guān)聯(lián)的是我們房地產(chǎn)協(xié)會(huì)，為什么？因?yàn)榇蠹叶家》浚欠康禺a(chǎn)形勢(shì)的變化又牽扯著每一位。最近房地產(chǎn)最大的變化，就是我們中央確立了建立兩個(gè)體系，這是我們總大的變局，這將會(huì)給房地產(chǎn)帶來(lái)很多變化，所以我就這個(gè)題目跟大家分享一下我的觀點(diǎn)。

建立兩個(gè)體系這件事情引起了黨中央高度重視，其實(shí)在房改初期1998年，由厲以寧教授指導(dǎo)下的博士論文轉(zhuǎn)化的房改方案其中就包含了保障房體系，去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議又確立了這建設(shè)商品方和保障房?jī)蓚€(gè)體系，但本來(lái)是兩手硬，但我們一手硬一軟都算不上，因?yàn)槎嗄旰雎粤吮Ｕ戏康慕ㄔO(shè)。

我首先介紹一下建立兩個(gè)體系的提出，因?yàn)檫@兩個(gè)體系多年缺失造成的危害，以及現(xiàn)在市場(chǎng)的變化。我講這么五個(gè)題目：房改早要求提供廉租住房、忽視保障房導(dǎo)致諸多誤區(qū)、中央再明確的構(gòu)建兩個(gè)體系、完善雙軌制需要政企合力、限購(gòu)商品房政策已近終局、運(yùn)營(yíng)租賃房待解資金難題。

首先談?wù)劮扛脑缫筇峁┝庾》?，因?yàn)槲?2年從事房地產(chǎn)業(yè)，到現(xiàn)在已經(jīng)有29年了，當(dāng)時(shí)的廉租房是個(gè)“蝸居”的時(shí)代，連溫總理都說(shuō)那時(shí)候他們家五口人住9平方米。在1997年由當(dāng)時(shí)的溫家寶副總理所領(lǐng)導(dǎo)的房改里面，我是這個(gè)房改設(shè)計(jì)方案組的組長(zhǎng)，因?yàn)樵谶@之前1996年我在厲以寧教授指導(dǎo)下完成的博士論文《中國(guó)住房制度房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)際的比較》，后來(lái)轉(zhuǎn)化為了房改方案。在這個(gè)方案中，我和楊政（音）會(huì)長(zhǎng)明確提出了要由政府建立保障住房體系，應(yīng)該說(shuō)房改以后往商品化方向發(fā)展，按照溫家寶總理的說(shuō)法，從房改之前的17平米提高到33平米，80%以上的老百姓都有了房產(chǎn)，人們的住房多數(shù)得到了改善。

第二，談一談忽視保障房導(dǎo)致的諸多誤區(qū)。我們提出了保障房，房改方案里有，但卻被原房改部門(mén)給忽略了。最初說(shuō)要暫停兩年，這個(gè)我們是同意的，當(dāng)時(shí)在俞振聲的大力領(lǐng)導(dǎo)下推動(dòng)產(chǎn)權(quán)型的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，這樣就使得房改有了一個(gè)基礎(chǔ)價(jià)，也解決了當(dāng)時(shí)老百姓的住房困難問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)適用房在歷史上是一個(gè)工具，不管人們對(duì)它現(xiàn)在怎么議論，兩年后呢？但那時(shí)間建設(shè)部換了人了，再換了個(gè)人智商就不那么高了，就連續(xù)變成了十年停建，他們忘記了自己的職責(zé)是為老百姓建房，把自己變成了一個(gè)開(kāi)發(fā)商管理部，而不像國(guó)外那些部門(mén)主要承擔(dān)為老百姓建保障房的責(zé)任，弱勢(shì)群體的意見(jiàn)就越來(lái)越大，因?yàn)槟銢](méi)有這部分投入嘛。06年我再一次大會(huì)上不客氣的講，這樣的建設(shè)部到底有它好還是沒(méi)它好呢？第二年真的撤銷(xiāo)了，成立了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。他們有幾個(gè)設(shè)想，一個(gè)是切小戶(hù)型？把鮑魚(yú)分小，他們就知道老百姓要吃的是鮑魚(yú)，而不知道老百姓要吃的是笨雞蛋。造成了07年的呼聲，我們只有房地產(chǎn)政策而沒(méi)有住房政策。

國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，包括中房、城建這樣的企業(yè)也因?yàn)闆](méi)有保障房可建他們就被逼去商品房市場(chǎng)轉(zhuǎn)軌開(kāi)發(fā)商品房，就讓一些企業(yè)家誤以為我是只給富人蓋房子，因?yàn)閲?guó)有企業(yè)他也要求以盈利為目的，就沒(méi)有人來(lái)建保障房了，這樣的多年缺失也為我們的土地制度帶來(lái)了很大的誤區(qū)，因?yàn)楸緛?lái)我們的土地制度是允許協(xié)議出讓的，因?yàn)闆](méi)有保障房所以都是商品房，于是國(guó)土資源部就發(fā)了個(gè)文件要取消協(xié)議出讓?zhuān)宦筛臑檎袠?biāo)、拍賣(mài)，叫招拍掛，這是一個(gè)錯(cuò)誤的政策。因?yàn)槿珖?guó)人大立法明確允許三種方式，拍賣(mài)招標(biāo)或雙方協(xié)議出讓。因?yàn)橛斜Ｕ戏浚援?dāng)時(shí)協(xié)議出讓是存在的，沒(méi)有保障房就變成了一律取消協(xié)議出讓了。

第三，談一談中央再明確構(gòu)建兩個(gè)體系。在構(gòu)建兩個(gè)體系方面第一次明確是在房改的時(shí)候我們提出的，第二次明確就是在2007年，在保障房實(shí)際上停了9年之后，國(guó)務(wù)院首先認(rèn)識(shí)到了還是要建保障房，并且把它明確為是政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，這個(gè)認(rèn)識(shí)開(kāi)始到位了。但是認(rèn)識(shí)到位了卻沒(méi)錢(qián)，2007年中央就說(shuō)要投資49億，數(shù)倒不多，但多少還是個(gè)態(tài)度，49億，說(shuō)地方要投幾百億，結(jié)果說(shuō)了做不到，中央投了地方?jīng)]投。2008年“兩會(huì)”上提出中央再增加到68億，地方也要投，結(jié)果中央投了地方還是沒(méi)投。09年國(guó)家發(fā)改委提出4萬(wàn)億拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)里面有9900億是保障房，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部說(shuō)好了有3000億，結(jié)果一半都沒(méi)到，當(dāng)年只完成了700億左右。這樣的認(rèn)識(shí)不到和投資缺失就造成了保障房成了木桶里的短板，正確的辦法是把短板接長(zhǎng)，而不是去砸比如說(shuō)商品房這樣的短板，這樣也解決不了保障房這個(gè)問(wèn)題。

去年建保障房是取得成功的第一年，當(dāng)年竣工了370萬(wàn)套，而且去年的另一個(gè)成果就是明確了建立兩個(gè)體系，這是第三次明確建立兩個(gè)體系。而且，明確以后說(shuō)要5年建3600萬(wàn)套，這個(gè)數(shù)字昨天我看又向全國(guó)人大做了個(gè)匯報(bào)。而到現(xiàn)在全國(guó)保障房的開(kāi)工任務(wù)已經(jīng)接近完成，根據(jù)建設(shè)部的報(bào)告已經(jīng)完成了98%，各地干的都不錯(cuò)，當(dāng)然在這里面原保障房概念也有一定的變化，比如棚戶(hù)區(qū)改造，包括村鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)和城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)也作為保障房的內(nèi)容。

第四，完善雙軌制需要政企合力。因?yàn)楸Ｕ戏慷嗌倌隂](méi)建，保障房不是一蹴而就的，在香港、新加坡我們看到他們的保障房都是用了將近半個(gè)世紀(jì)才完成的，他們靠財(cái)政和愛(ài)心，香港建了居屋、夾屋、公屋、廉租屋，新加坡從1964年實(shí)行居者有其屋計(jì)劃，1965年新加坡獨(dú)立，也就是說(shuō)在新加坡獨(dú)立之前就開(kāi)始了建祖屋的計(jì)劃。我們現(xiàn)在是12年沒(méi)有建，所以曠課要惡補(bǔ)，5年要建3600萬(wàn)套，現(xiàn)在差錢(qián)，怎么解決呢？李克強(qiáng)副總理為保障房到處奔走，要求把機(jī)制建立起來(lái)。在這樣的要求下，保障房說(shuō)到底它并不是上房地產(chǎn)公司的任務(wù)，但它卻是很多金融機(jī)構(gòu)的任務(wù)，我的匯力基金做了保障房的開(kāi)發(fā)，在拆遷棚戶(hù)區(qū)方面是個(gè)保障任務(wù)，在建房方面，一部分是用于租賃房的，所以?xún)深^都是保障房。為什么商業(yè)資金、股權(quán)投資基金可以進(jìn)入到保障房建設(shè)領(lǐng)域呢？原來(lái)現(xiàn)在已經(jīng)實(shí)行了“公租和廉租冰柜”，是可以“協(xié)議出讓”的。

實(shí)現(xiàn)雙軌制并行，也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出了不同任務(wù)，由市場(chǎng)來(lái)提供商品房，由政府來(lái)建設(shè)保障房，政府建保障房靠誰(shuí)建呢？所以政府又產(chǎn)生了一些新公司，因?yàn)槔蠂?guó)企都紛紛改制到商品房上去了嘛，所以又出現(xiàn)了土投、平投這樣新的一批房地產(chǎn)企業(yè)，一部分是老的國(guó)企、另一部分是市場(chǎng)上產(chǎn)生的，還包括一些新的房地產(chǎn)公司，這些新公司是不是應(yīng)該得到認(rèn)可呢？我已經(jīng)提出來(lái)他們也應(yīng)當(dāng)算作我們房地產(chǎn)企業(yè)的一部分。有人說(shuō)國(guó)企拿不到保障房任務(wù)，這是由于他那個(gè)國(guó)企拿不到，因?yàn)楹芏嗳蝿?wù)都由新成立的這些企業(yè)承擔(dān)起來(lái)了。由此也促成了我們法律的恢復(fù)，土地出讓制度恢復(fù)了協(xié)議出讓?zhuān)驗(yàn)槲覀?4年的法律就規(guī)定了允許協(xié)議出讓?zhuān)呛髞?lái)卻錯(cuò)誤的出臺(tái)了831大限，現(xiàn)在831大限已終局。

第五個(gè)談?wù)勱P(guān)于限購(gòu)，大家都很關(guān)注，因?yàn)檫@次調(diào)控還是由于保障房和商品房?jī)蓚€(gè)都緊缺，特別是保障房緊缺的狀態(tài)下造成了房?jī)r(jià)上漲和民間的怨氣，最重要的是用調(diào)控手段改善房屋供求關(guān)系，這期間采取一些臨時(shí)性的限制性措施來(lái)抑制一下需求或許是必要的，但絕不能是我們的長(zhǎng)期目的，而只能是個(gè)短期目的。

從去年開(kāi)始的國(guó)四條、國(guó)十條和今年的新國(guó)八條，都主要是要擴(kuò)大供應(yīng)量，特別強(qiáng)調(diào)政府要履行建保障房的責(zé)任，但是保障房12年曠課嚴(yán)重惡化了社會(huì)心態(tài)，本身社會(huì)心態(tài)就浮躁，等房等不來(lái)，因?yàn)檫@房屋不是一下產(chǎn)生的，所以媒體、網(wǎng)民不斷打壓，他們主要指責(zé)的是商品房要降價(jià)，本身我們的調(diào)控要求是要遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，并不是下降，但政府一再的提要履行降價(jià)承諾，強(qiáng)勢(shì)程度就要對(duì)政府兜底，因?yàn)槟闶且稽h執(zhí)政。在這樣巨大的壓力下我們的調(diào)控目標(biāo)就從房?jī)r(jià)要求增幅回落到合理水平，稀里糊涂的就變成了房?jī)r(jià)要變成回到合理水平，但文件上我沒(méi)有見(jiàn)到這個(gè)字，只聽(tīng)到媒體傳達(dá)說(shuō)某領(lǐng)導(dǎo)人口頭上是這樣講的，因此就要采取行政上緊縮市場(chǎng)、緊縮需求這樣的非正常手段來(lái)抑制需求。

包括限購(gòu)、限制個(gè)人房貸、可減少開(kāi)發(fā)貸，這樣的做法并不能減少保障房的短板，因?yàn)樯唐贩勘旧硪彩且粋€(gè)短板，它只是能起到一些別的目的。在這樣的壓力持續(xù)壓了一年多終于一些開(kāi)發(fā)商盯不住了，他們?yōu)榱俗陨砝骈_(kāi)始拋盤(pán)，上海的盤(pán)最近據(jù)媒體講拋了30%多，所以業(yè)主集體就鬧事維權(quán)，這種鬧事我們似曾相識(shí)，08年萬(wàn)科誤以為降價(jià)就可以，結(jié)果就很多人圍困他們的售樓處，后來(lái)這個(gè)企業(yè)也認(rèn)識(shí)到了自己的問(wèn)題，現(xiàn)在降價(jià)不敢明說(shuō)了，都說(shuō)自己沒(méi)有實(shí)際降，但實(shí)際上一些企業(yè)確實(shí)在急著拋盤(pán)。降價(jià)的問(wèn)題怎么解決呢？過(guò)去就發(fā)過(guò)文件，說(shuō)降價(jià)以后如果引發(fā)了矛盾讓兩家去打官司去，你說(shuō)這到底是構(gòu)建一個(gè)和諧社會(huì)還是有意制造矛盾？后來(lái)我問(wèn)起草這個(gè)文件的司長(zhǎng)你們?cè)趺闯隽诉@么一個(gè)文件呢？他說(shuō)后來(lái)房?jī)r(jià)上漲了文件不是沒(méi)執(zhí)行嗎？現(xiàn)在文件又要搬出來(lái)了，央視一個(gè)貨幣委員說(shuō)你當(dāng)然要承擔(dān)降價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)了，誰(shuí)讓你買(mǎi)房??？就這樣的人民GDP還政府9%？中國(guó)啊？老天啊！你看，這都在挖掘和謾罵老百姓。

這種降價(jià)確實(shí)是老百姓造成的老百姓確實(shí)沒(méi)話(huà)可說(shuō)，但這是你強(qiáng)制的行政干預(yù)造成的呀。我們還記得01-07年6年樓市下跌，貧困的市民買(mǎi)了房子，但后來(lái)下崗失業(yè)了，憤怒的香港居民走上街頭抗議政府錯(cuò)誤的經(jīng)濟(jì)政策，說(shuō)人家是民主派，實(shí)際上我知道大部分是負(fù)資產(chǎn)和失業(yè)的家庭，董建華跟我說(shuō)我們香港人很不幸。

我們記得在中央“十二五”的規(guī)劃和中央的決定中明確提出的，是把短期調(diào)控政策和長(zhǎng)期發(fā)展政策有機(jī)結(jié)合起來(lái)，調(diào)控是短期的，發(fā)展則是長(zhǎng)期的。我們也看到，最近溫家寶總理到地方上去，要求要增加普通商品房的供應(yīng)量，要促進(jìn)普通商品房市場(chǎng)的健康發(fā)展。我認(rèn)為這是我們調(diào)控的正常思路，我們應(yīng)該貫徹和落實(shí)這些思路。

最后一個(gè)談一談運(yùn)行租賃房待解資金難題。租賃房大量產(chǎn)生以后到底用什么資金來(lái)持有呢？因?yàn)槟呐聡?guó)有企業(yè)也沒(méi)有大量資金持有公租房啊？最近一些企業(yè)要求配建租賃房，他們也希望政府趕快履約、回購(gòu)，這都需要錢(qián)，到哪里去找這筆錢(qián)呢？我們北大人到在05年就在全國(guó)第一個(gè)提出了要引進(jìn)國(guó)外一個(gè)成熟的金融產(chǎn)品，叫做REITs（音）到中國(guó)，這種產(chǎn)品就是一種租賃物業(yè)的拿收益的方式，可以上市流通。07年我又針對(duì)性的提出了要把廉租房和租賃房作為REITs的持有對(duì)象，這種做法是學(xué)習(xí)了境外的經(jīng)驗(yàn)，美國(guó)連監(jiān)獄都能夠做REITs，政府把監(jiān)獄賣(mài)了以后再租回來(lái)，用這種辦法盤(pán)活了政府的資金。而我們雖然租金低但收益不低，每年做到7-8%還是可以做到的。

我們北大人的意見(jiàn)提出以后，在2008年12月份國(guó)務(wù)院通過(guò)金融促進(jìn)發(fā)展措施的會(huì)議，同意了創(chuàng)新融資方式，特別是提出了房地產(chǎn)信托基金，這就是我們說(shuō)的REITs可以在中國(guó)實(shí)行，而且接著就發(fā)了一個(gè)126號(hào)文件要求進(jìn)行REITs的試點(diǎn)?，F(xiàn)在這個(gè)方案試點(diǎn)，也是在我們參與下推進(jìn)的，主要就是用保障房來(lái)做REITs的主體，如果這么做的話(huà)保障房就不缺錢(qián)了。應(yīng)該說(shuō)我們提出這個(gè)方案是因?yàn)槲覀冎袊?guó)不是沒(méi)錢(qián)，但錢(qián)沒(méi)有投入到這個(gè)領(lǐng)域里。而現(xiàn)在大量的社會(huì)資金缺乏增值渠道，因?yàn)楣墒械兔运膊贿M(jìn)入股市，現(xiàn)在的資金急切的需要找個(gè)渠道，我也做過(guò)保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)業(yè)現(xiàn)在資金不少，他們急切的希望能夠允許投資保障房，如果把保障房做成一個(gè)產(chǎn)品讓金融機(jī)構(gòu)持有，那么一年7-8%的收益率對(duì)保險(xiǎn)業(yè)十分誘人，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)業(yè)去年全行業(yè)的收益率只有4.5%，今年在持續(xù)下降。所以一方面是社會(huì)資金在尋找出路，另一方面保障房缺乏資金，我們需要搭的平臺(tái)就是類(lèi)似于《非誠(chéng)勿擾》這樣的平臺(tái)，讓需要資金的人和需要投資的人在這個(gè)平臺(tái)上找到一個(gè)相互配合的機(jī)會(huì)。

現(xiàn)在我們的股市已經(jīng)跌那么低了，最近重上2400點(diǎn)又一片歡呼，其實(shí)它還會(huì)跌，通脹無(wú)牛市啊，需要增量，什么是增量？就是REITs，保障房的REITs就是一個(gè)增量?，F(xiàn)在專(zhuān)家說(shuō)最近樓市價(jià)格這樣資金還會(huì)進(jìn)入股市，老百姓有那么糊涂嗎？現(xiàn)在社會(huì)資金寧可買(mǎi)白銀、翡翠、舊幣也不進(jìn)入股市，我們的金融政策何嘗不是這樣呢？4萬(wàn)億拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，公路都開(kāi)到半截了，我要收緊金融了？溫州老板投錢(qián)了正要生產(chǎn)的時(shí)候銀行說(shuō)不給你錢(qián)了，但還得繼續(xù)溫州老板繼續(xù)做，這能解決全局性的問(wèn)題嗎？

REITs是一種特殊的股票，這種股票在美國(guó)股市上占了18%，這是一種救股市的東西，所以有了REITs我們的股市也會(huì)有救。我們現(xiàn)在沒(méi)有發(fā)REITs，但是我們通過(guò)發(fā)30年國(guó)債在推動(dòng)保障房的建設(shè)，又印了一堆票子，30年再還，但最終還是會(huì)推升通脹。怎么解決這些問(wèn)題呢？有兩個(gè)辦法，一個(gè)辦法是印票子、一個(gè)辦法是發(fā)REITs，就是說(shuō)用存量資金可以解決保障房的持有問(wèn)題，所以這次一發(fā)國(guó)債我看REITs就該快了。因?yàn)楝F(xiàn)在一方面保障房大量在產(chǎn)出，已經(jīng)構(gòu)成了這種物質(zhì)載體，原來(lái)沒(méi)有保障房啊，大量的是公租房，土地是有價(jià)值的，所以也可以為未來(lái)的REITs商業(yè)運(yùn)營(yíng)附加條件。另一方面發(fā)國(guó)債又逼到了墻角，我們國(guó)家不被逼到一定地步就不會(huì)改革，多到政府連維修資金都拿不出來(lái)就不會(huì)推動(dòng)房改，不知道老百姓這么大意見(jiàn)我們也不會(huì)這么大力度推保障房，現(xiàn)在建保障房沒(méi)錢(qián)就得大力度發(fā)國(guó)債，這興許就為REITs進(jìn)入市場(chǎng)提供了機(jī)會(huì)。

我呼吁REITs到現(xiàn)在已經(jīng)呼吁了6年，呼吁用保障房作為REITs的載體已經(jīng)呼吁了4年，現(xiàn)在我判斷REITs在中國(guó)就差臨門(mén)一腳，如果有了這樣的REITs，我們的保障房就會(huì)有一個(gè)很好的持有資金，由此會(huì)造成它長(zhǎng)期能夠占我們住房方面占20%比重將是牢靠的。我們的目標(biāo)就是要用這種方式構(gòu)建兩個(gè)體系，造福全國(guó)人民。

我講完了，謝謝各位！

主持人：謝謝孟老師！光華管理學(xué)院和房地產(chǎn)協(xié)會(huì)都非常幸運(yùn)有孟老師，孟老師對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)二三十年的變化做了一個(gè)梳理。最后也講到看起來(lái)限購(gòu)大限也差不多了，最后孟老師也給了我一個(gè)方法就是REITs的做法，看來(lái)早晚會(huì)采納。

下面，請(qǐng)中國(guó)國(guó)基置業(yè)投資集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總裁鄧文云先生！

鄧文云：各位老師、同學(xué)們，晚上好！

我講的這個(gè)問(wèn)題是一個(gè)非常敏感的話(huà)題，房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題，如果它漲想買(mǎi)房的人就罵我，如果說(shuō)它跌有房的人也會(huì)罵你，所以這個(gè)話(huà)題比較難講，但是我覺(jué)得咱們還是要實(shí)事求是，客觀理性的分析和判斷房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

我講的第一個(gè)觀點(diǎn)，應(yīng)該絕大部分老百姓是互換房?jī)r(jià)要下跌的。這里有個(gè)笑話(huà)或者故事，大家都知道，10月6號(hào)喬布斯去世了，很多粉絲在紀(jì)念他，但是我們的潘石屹發(fā)了一個(gè)微博，說(shuō)紀(jì)念喬布斯最好的方式就是把你的蘋(píng)果iphone一千塊錢(qián)以下推出去，這是最好的紀(jì)念。我在香港也買(mǎi)了iphone4，那是要排隊(duì)的還買(mǎi)不到，雖然潘石屹也是好心，把價(jià)格打下去，那網(wǎng)友就說(shuō)你潘石屹什么時(shí)候死的時(shí)候也把房?jī)r(jià)降到一千？所以把潘石屹起了個(gè)名字叫潘一千，這表明什么呢？表明全國(guó)人民都希望降房?jī)r(jià)。

根據(jù)我自己的分析和判斷，因?yàn)槲冶旧硎亲龇康禺a(chǎn)的，所以我想、我認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)降相對(duì)罵的人會(huì)少一點(diǎn)，因?yàn)槲沂亲鲞@個(gè)行業(yè)的。為了調(diào)整和控制房?jī)r(jià)國(guó)家下了很多文件，我就不說(shuō)了。房?jī)r(jià)為什么下了這么多文件降不下來(lái)呢？在中國(guó)的歷史上，政府要做的事沒(méi)有哪一項(xiàng)不能兌現(xiàn)的，惟有有一個(gè)房?jī)r(jià)，出臺(tái)了那么多文件，一直都是漲漲漲，漲聲一片，你看我們的股市到6000點(diǎn)多的時(shí)候跌到今天還，沒(méi)休止呢，而且房?jī)r(jià)一路上漲沒(méi)有下跌的現(xiàn)象在全世界也少有。按照我們的觀點(diǎn)，存在的就是合理的，我想應(yīng)該有三大方面的原因，表明房?jī)r(jià)的上漲，或者在高位居高不下有它的理由。

第一，自主的需求非常高漲。我們知道我們中華民族這一百年落伍了，但是這三十年通過(guò)改革開(kāi)放，我們創(chuàng)造了一個(gè)奇跡，使老百姓富裕了、都有錢(qián)了，所以大家這個(gè)錢(qián)干啥呀？大部分都去買(mǎi)房了。同時(shí)，這三十年的過(guò)程中，咱們整個(gè)城市化的進(jìn)程在加快，我們現(xiàn)在是14億人口，我們的城市化率現(xiàn)在是50%多一點(diǎn)，也就是說(shuō)我們現(xiàn)在將近有7億人住在城市，所以需求是剛性的。

第二，投資性需求非常旺盛。在中國(guó)我們的投資渠道非常的單一，你有錢(qián)了只能干兩個(gè)事：一個(gè)買(mǎi)房子、第二買(mǎi)股票，別的沒(méi)有，因?yàn)槲覀兊娜嗣駧挪荒艹鰢?guó)，沒(méi)有實(shí)行可自由兌換。股票不好只能買(mǎi)房子，成思危說(shuō)了房地產(chǎn)投資叫投資，不叫投機(jī)，后面因?yàn)榇驂壕徒谐礃?，包括溫州的，但我認(rèn)為房地產(chǎn)投資第一是合法的，第二也是合理的，因?yàn)槟銢](méi)有投資渠道嘛，你有錢(qián)，按照我們黨的“十六大”就是要讓人民的財(cái)產(chǎn)有一個(gè)合理性的增長(zhǎng)，所以必須會(huì)產(chǎn)生投資性需求。

第三，項(xiàng)目成本的剛性上漲。最大的上漲剛才孟老師說(shuō)了，就是土地開(kāi)始出讓?zhuān)蠹一貞浺幌峦恋亻_(kāi)始拍賣(mài)以后房?jī)r(jià)就一路往上飆。而且剛性成本的上漲導(dǎo)致了我們政府的財(cái)政成了土地財(cái)政。根據(jù)一個(gè)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，近十年來(lái)我們的土地輸入增加01-03年我們?nèi)珖?guó)的土地出讓金9100億，相當(dāng)于同期全國(guó)地方財(cái)政收入的35%，但是到了2009年的時(shí)候一年的出讓金收入達(dá)到1.5萬(wàn)億，相當(dāng)于同期地方財(cái)政收入的46%，有的城市占到50%，少數(shù)地方占到財(cái)政收入的80%，現(xiàn)在我們的出讓金已經(jīng)達(dá)到了2萬(wàn)億，我們知道我們今年的財(cái)政收入估計(jì)要突破10萬(wàn)億，但是光出讓金就2萬(wàn)億，賣(mài)土地來(lái)的，從老百姓這里一萬(wàn)塊錢(qián)一畝拿過(guò)來(lái)，可能幾百萬(wàn)、幾千萬(wàn)賣(mài)。當(dāng)然除了土地價(jià)格的上漲還有其它方面，比如勞工工資提高了，在座各位可能有很多企業(yè)家，我是做實(shí)業(yè)的，我除了房地產(chǎn)還有很多礦業(yè)公司，一個(gè)礦好幾百人，現(xiàn)在搞什么《工資協(xié)商制》，就是說(shuō)工資要跟工人協(xié)商多少錢(qián)一個(gè)月，一下子成本就提高了。

主持人：應(yīng)該的。

鄧文云：是，我覺(jué)得也是應(yīng)該的。

第三方面，我認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格下跌的拐點(diǎn)真正出現(xiàn)了。這是我個(gè)人的觀點(diǎn)，第一個(gè)提出這個(gè)口號(hào)的是誰(shuí)?。?jī)赡昵巴跏吞岢鲞^(guò)，我覺(jué)得他提作了，因?yàn)楫?dāng)時(shí)條件還不具備，但現(xiàn)在我認(rèn)為冬天來(lái)了，而且寒風(fēng)刺骨。為什么會(huì)跌？我們可以分析一下主要有這么幾個(gè)方面：

第一，限購(gòu)令的實(shí)行。決定一個(gè)產(chǎn)品好不好賣(mài)，除了價(jià)格之外關(guān)鍵是供求關(guān)系，中國(guó)人民都有一個(gè)優(yōu)良的傳統(tǒng)，都希望為自己的子女買(mǎi)一套房，但現(xiàn)在不行了，限購(gòu)，你必須符合條件，在北京工作，像我的戶(hù)口在廣東，我現(xiàn)在在北京好幾個(gè)公司，但我不是北京戶(hù)口，還限購(gòu)，我納稅大大超過(guò)一定的數(shù)額，但限購(gòu)啊，你有錢(qián)買(mǎi)不了啊，這對(duì)房地產(chǎn)需求的壓制是毀滅性的。之前佛山出臺(tái)一個(gè)文件說(shuō)準(zhǔn)備放松，幾個(gè)小時(shí)就被收回去了，什么原因呢？就是因?yàn)榈胤截?cái)政已經(jīng)扛不住了，沒(méi)有收入了，他就想放開(kāi)，因?yàn)樗环砰_(kāi)買(mǎi)不了啊，形成不了交易啊。但是為什么幾個(gè)小時(shí)就收回了？這是政治任務(wù)，不是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。

第二，銀行控制銀根。大家都知道，這兩年銀行存款準(zhǔn)備金率大幅度提升，貸款利率逐步越來(lái)越高，銀監(jiān)會(huì)主席多次發(fā)指示，內(nèi)部消息啊，雖然朱镕基總理那年那么狠，但根據(jù)我的經(jīng)驗(yàn)，因?yàn)槲?3年就在江西搞房地產(chǎn)，我那時(shí)候在政府，但我兼了一個(gè)開(kāi)發(fā)公司老總，94年朱镕基總理到海南視察，說(shuō)海南的房地產(chǎn)有泡沫，于是就召開(kāi)了一個(gè)緊急會(huì)，要調(diào)控房地產(chǎn)，說(shuō)你這個(gè)銀行房地產(chǎn)貸款只收不貸，限你們?nèi)齻€(gè)月收回多少多少，這個(gè)會(huì)開(kāi)完以后第二天我的樓盤(pán)咔碴一下就賣(mài)不出去了，立竿見(jiàn)影，他不給你貸款了。所以，你要降房?jī)r(jià)，說(shuō)實(shí)話(huà)現(xiàn)在我們作為開(kāi)發(fā)商運(yùn)氣比較好遇到了溫總理，比較溫和，出一個(gè)政策上一個(gè)臺(tái)階、出一個(gè)政策上一個(gè)臺(tái)階。其實(shí)打房?jī)r(jià)很容易的，通過(guò)銀行，資金一斷，所有開(kāi)發(fā)商都得拋房子，沒(méi)有錢(qián)怎么辦??？低價(jià)拋售，沒(méi)那么復(fù)雜，所以前段時(shí)間朱總理回清華那么多人歡迎他。房?jī)r(jià)下跌我認(rèn)為剛剛拉開(kāi)序幕，并不是限購(gòu)接近尾聲，我認(rèn)為沒(méi)有那么快，不能那么樂(lè)觀。

第三，稅制改革。為什么要搞稅制改革？就是壓房?jī)r(jià)，咱們看到了上海和重慶的方案，第一土地增值稅、第二地房地產(chǎn)稅，這兩個(gè)稅賦一出就得掂量掂量我們的有錢(qián)人，就像美國(guó)人買(mǎi)的起房租不起房，大家知道政府的地賣(mài)完了就沒(méi)有了，而我們的財(cái)政50%靠出讓金，以后不可能說(shuō)我們的財(cái)政下跌50%的時(shí)候由10萬(wàn)億變成5萬(wàn)億，那那些政府官員怎么活?。克孟胝?，再?gòu)奈覀兌道飺稿X(qián)，那就得出稅收政策，變一次性的稅收變長(zhǎng)期的，每年都得收錢(qián)。現(xiàn)在上海和重慶在試點(diǎn)，這樣就會(huì)有利的抑制房?jī)r(jià)，特別是投資需求，因?yàn)槟阃顿Y了買(mǎi)在那不租，那個(gè)稅收也不得了啊。

第四，保障房建設(shè)。保障房其實(shí)是個(gè)雙刃劍，其實(shí)原來(lái)管這個(gè)事兒的是王岐山副總理，我有幸跟他做過(guò)一次短距離的交流，聆聽(tīng)他的指示，他當(dāng)時(shí)的觀點(diǎn)就是兩條腿走路，商品房應(yīng)該是放開(kāi)的，另外國(guó)家應(yīng)該建保障房。但剛才孟老師說(shuō)了像香港97年房?jī)r(jià)大跌，為什么會(huì)大跌大家知道不？就是因?yàn)楫?dāng)時(shí)董建華特首上臺(tái)以后，建了大規(guī)模的居屋，也就是保障房，咔碴一下有錢(qián)的人或者有一部分錢(qián)的人都去買(mǎi)居屋了，導(dǎo)致5-10年他這個(gè)房?jī)r(jià)沒(méi)有緩過(guò)氣來(lái)，所以董建華說(shuō)香港很可憐，將近50萬(wàn)人負(fù)資產(chǎn)，為什么負(fù)資產(chǎn)？你付30%首付款，當(dāng)你的房?jī)r(jià)跌40%的時(shí)候你不就負(fù)資產(chǎn)了嗎？但因?yàn)槲覀內(nèi)丝诙?，但長(zhǎng)期建保障房我看也是有問(wèn)題的，一年建1000萬(wàn)套在建國(guó)歷史上沒(méi)有過(guò)，而且根據(jù)現(xiàn)在報(bào)告說(shuō)已經(jīng)完成了97%的建設(shè)任務(wù)，這個(gè)速度是非?？斓?，這對(duì)目前的高房?jī)r(jià)我覺(jué)得是個(gè)很好的抑制，它的后續(xù)效果不用很長(zhǎng)時(shí)間就會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)，因?yàn)榭隙ㄓ袀€(gè)后續(xù)的效果。

第五，輿論的引導(dǎo)。就像孟老實(shí)說(shuō)的，我贊成他這個(gè)觀點(diǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格輿論導(dǎo)向一直都是圍剿價(jià)格太高、太高，當(dāng)然也確實(shí)高，所以有時(shí)候說(shuō)話(huà)講一千遍一萬(wàn)變就變成了真理，輿論疊加導(dǎo)致的效果使全國(guó)人民都產(chǎn)生了一個(gè)共識(shí)，就是現(xiàn)在的房?jī)r(jià)太高了，這樣就必然會(huì)加速房?jī)r(jià)的下跌。

再一個(gè)原因，也可能就是我們房?jī)r(jià)下跌的導(dǎo)火線，全球的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)再一次惡化，我不知道大家感受到了沒(méi)有？因?yàn)槲椰F(xiàn)在有一塊房地產(chǎn)在外地，但我有一塊是鐵礦，鐵礦也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)晴雨表的一個(gè)反映，今年應(yīng)該在10月10號(hào)之前，鐵礦石的價(jià)格非常堅(jiān)挺，一直在1300-1400之間，但是沒(méi)想到從10月15號(hào)開(kāi)始，一路下跌，跌到今天950一噸，它是一個(gè)指標(biāo)，表明了全世界，大家都知道希臘債務(wù)危機(jī)，等著中國(guó)去救，我相信中國(guó)不會(huì)去救，因?yàn)槲覀冏约哼€那么多問(wèn)題。這樣就必然導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)越來(lái)越嚴(yán)峻，按照我們中國(guó)有個(gè)很神的人，忘了他名字了，幾次都預(yù)測(cè)了股票的下跌、經(jīng)濟(jì)的低潮，他預(yù)測(cè)我們這次經(jīng)濟(jì)比2008年還要更嚴(yán)重。說(shuō)實(shí)話(huà)在兩個(gè)月前我也是這么判斷的，所以我準(zhǔn)備著過(guò)冬，準(zhǔn)備好資金，職工要放假，因?yàn)榈揭欢ǔ潭染褪钦f(shuō)沒(méi)什么錢(qián)賺了，放假一千塊錢(qián)養(yǎng)著你，比我生產(chǎn)更合算。

我認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌的拐點(diǎn)已經(jīng)來(lái)臨，跌幅多大呢？這是誰(shuí)也預(yù)測(cè)不了的，除非他是神仙，但我可以根據(jù)現(xiàn)有的一些資料跟大家探討。第一，劉明康銀監(jiān)會(huì)主席他不止一次在媒體面前公開(kāi)說(shuō)，說(shuō)他們對(duì)住房成熟率做了一個(gè)測(cè)試，就是房?jī)r(jià)跌50%銀行業(yè)沒(méi)事，我想房?jī)r(jià)真跌50%就差不多崩盤(pán)了。但是，這是不是一個(gè)信號(hào)？代表著什么東西？因?yàn)檎我忻舾行月?，他出?lái)說(shuō)兩次啊，并不是孟老師我們是搞企業(yè)的，隨便怎么說(shuō)，而他是政府官員啊。

我個(gè)人認(rèn)為，房?jī)r(jià)下跌20-30%的可能性比較大，就是回到2010年年初的水平，四環(huán)以?xún)?nèi)現(xiàn)在平均房?jī)r(jià)是四萬(wàn)，跌個(gè)20、30%應(yīng)該是三萬(wàn)或兩萬(wàn)七八。第二個(gè)可能，下跌5%，10月25號(hào)溫總理在天津有一個(gè)講話(huà)，他說(shuō)“宏觀經(jīng)濟(jì)政策要適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)”，很多東西是沒(méi)有辦法預(yù)測(cè)的，但如果不是這種情況，調(diào)控政策最少要等到換屆以后，因?yàn)楝F(xiàn)有班子肯定要維護(hù)他的成果。

接下來(lái)講對(duì)策，我總的判斷是宏觀向好，中短期形勢(shì)很?chē)?yán)峻。在這個(gè)過(guò)程中，如果對(duì)房地產(chǎn)比較感興趣的可以從中發(fā)現(xiàn)機(jī)遇，如果有機(jī)遇了，在這個(gè)過(guò)程中有的企業(yè)資金鏈扛不住了，扛不住低價(jià)賣(mài)，這時(shí)候你可以出手，就像巴非特說(shuō)的人棄我取，人取我棄。

祝愿大家在這次有可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)低潮當(dāng)中大家能挖到金礦，謝謝！

主持人：題目是2012年是房地產(chǎn)的機(jī)遇還是陷井？到底是機(jī)遇還是陷井？

鄧文云：我覺(jué)得機(jī)遇比較多。

主持人：感謝鄧文云先生！

下面，有請(qǐng)北京裕昌置業(yè)集團(tuán)總裁常鵬先生，他演講的題目是：《房地產(chǎn)變局中的規(guī)律與應(yīng)對(duì)》。

常鵬：各位老師、各位校友大家好！我班門(mén)弄斧的題目是《房地產(chǎn)變局中的規(guī)律與應(yīng)對(duì)》。我是91年學(xué)的就是土地管理，95年畢業(yè)以后一直在房地產(chǎn)行業(yè)一線工作。

我們先看一下房地產(chǎn)的若干規(guī)律，第一個(gè)是時(shí)間的規(guī)律，我們列舉了一下這么多年來(lái)變化，84年發(fā)展，88年擴(kuò)大發(fā)展，89-91年加強(qiáng)，94-97年治理整頓，98年進(jìn)入了比較長(zhǎng)的促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，停止福利分房，99-02年啟動(dòng)住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。隨后在2002年的8月份就開(kāi)始了對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，但是也能夠看到這個(gè)調(diào)控的時(shí)間非常長(zhǎng)，像打了敗仗再派上去，03年加強(qiáng)房地產(chǎn)的信貸管理，05年開(kāi)始把國(guó)八條上升到政策高度，二手房交個(gè)稅，一直到07年繼續(xù)清算土地增值稅，二套房首付不低于40%，08年再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，08年9月份馬上就降低準(zhǔn)備金、降低利率，這時(shí)候市場(chǎng)大跌，我個(gè)人認(rèn)為這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是最危險(xiǎn)的一年，因?yàn)樾袠I(yè)中基本對(duì)這種情況沒(méi)有一點(diǎn)兒先天的預(yù)判。09年政府大幅度的救市，10年1月份新的條款又出來(lái)。這大概是我們?nèi)舾赡陙?lái)發(fā)生的一些事情。

有沒(méi)有規(guī)律？有規(guī)律，從政策上說(shuō)看到扶持的時(shí)間比較短暫，調(diào)控的時(shí)間比較長(zhǎng)。從市場(chǎng)上看漲價(jià)的時(shí)間比較長(zhǎng)，降價(jià)的時(shí)間比較短。這正好是相反的。政策在短期內(nèi)不停的變化，我覺(jué)得房地產(chǎn)企業(yè)一定要考慮到?jīng)]規(guī)律的這種特征，有可能它會(huì)打著左燈右轉(zhuǎn)，原來(lái)我們?cè)诘胤缴辖煌ㄖ刃蛱貏e亂的時(shí)候我一直沒(méi)有撞過(guò)車(chē)，我說(shuō)當(dāng)我看他打燈的時(shí)候直行、左轉(zhuǎn)、右轉(zhuǎn)的可能性都有，所以我們對(duì)政府的政策既要尊重政策中的含義，也不能完全相信。我們要在沒(méi)有規(guī)律的環(huán)境中找規(guī)律，我認(rèn)為本次10年開(kāi)始的新一輪調(diào)控至少要持續(xù)到2012年年底。

產(chǎn)品規(guī)律方面產(chǎn)品的第一階段是大房子階段，市場(chǎng)初步啟動(dòng)時(shí)，特大房子最受青睞，一般180平米以上，特征是這類(lèi)房子單價(jià)相對(duì)其他戶(hù)型高，且供不應(yīng)求，市場(chǎng)上只有期房。此時(shí)，市場(chǎng)的各類(lèi)房屋的均價(jià)品第。第二階段是功能合理、面積緊湊的三居時(shí)代，市場(chǎng)均價(jià)已經(jīng)發(fā)生了顯著上漲。第三階段是85-100平米兩居走俏，第四階段是80平米以下，第五階段是小一居酒店式公寓，據(jù)說(shuō)現(xiàn)在萬(wàn)科正在研究15平米功能齊備的戶(hù)型?，F(xiàn)在省會(huì)城市應(yīng)該在第三或第四個(gè)階段，即以?xún)删?、兩居為最暢銷(xiāo)戶(hù)型，也意味著房?jī)r(jià)進(jìn)入了一個(gè)新階段，三、四線城市大多以第一、二階段的產(chǎn)品為特征，暢銷(xiāo)產(chǎn)品是三居。

拆遷的政策這幾十年的變化也很明顯，首先是期房回遷，第二是實(shí)物拆遷，第三是貨幣安置，第四個(gè)階段是扭曲后的貨幣安置，第五個(gè)階段就是貨幣安置加隱形回遷，一方面給你錢(qián)另一方面允許你以低于市場(chǎng)的價(jià)格買(mǎi)幾套房?？偟膩?lái)說(shuō)，許多城市的拆遷都是一步步的遞進(jìn)式的發(fā)展，根據(jù)拆遷所處的階段也可以大致判斷城市的發(fā)展階段，特大城市現(xiàn)在可能拆不動(dòng)了進(jìn)入第五階段。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房?jī)r(jià)有什么規(guī)律呢？房?jī)r(jià)大部分時(shí)間都是上漲的，即使是這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只能在價(jià)格上漲中獲得一部分，他不能通吃漲價(jià)的利潤(rùn)，這里面有個(gè)原因，就是企業(yè)受到自己資金的流動(dòng)性和漲價(jià)的不確定性決定的。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在調(diào)控過(guò)程中發(fā)生下面的情況就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)整體貶值，等調(diào)控結(jié)束以后你的產(chǎn)品相對(duì)于新產(chǎn)品的趨勢(shì)不合潮流了只能降價(jià)，產(chǎn)品也能夠經(jīng)受住一定時(shí)間的考驗(yàn)。

關(guān)于現(xiàn)金為王和資源稀缺的規(guī)律，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言一旦進(jìn)入經(jīng)濟(jì)周期復(fù)蘇、繁榮階段，體現(xiàn)為資源稀缺，價(jià)格上漲很快，應(yīng)該及時(shí)把現(xiàn)金轉(zhuǎn)化為資源，在進(jìn)入衰退和簫條期體現(xiàn)為現(xiàn)金為王，價(jià)格下跌問(wèn)題很慢，但陷入長(zhǎng)期的滯銷(xiāo)期，如果現(xiàn)金不足，同時(shí)無(wú)法再?gòu)?fù)蘇前夜拿地，完成生產(chǎn)循環(huán)。問(wèn)題是我們不是上帝，無(wú)法知道什么時(shí)候是拐點(diǎn)。

現(xiàn)金的補(bǔ)充說(shuō)明是什么呢？現(xiàn)金為王、資源稀缺這兩個(gè)問(wèn)題在企業(yè)的發(fā)展中始終是糾結(jié)的，人民幣也在不停的發(fā)行貨幣，現(xiàn)金能為王嗎？人民幣不保險(xiǎn)，換成美元、歐元、黃金，也可能有問(wèn)題。資源的稀缺真是那么稀缺嗎？?jī)r(jià)格的快速上漲真是反映了價(jià)格稀缺的本質(zhì)嗎？我們以疑問(wèn)的形式把這些問(wèn)題提出來(lái)，也反映了我個(gè)人關(guān)注的幾個(gè)問(wèn)題，這幾個(gè)問(wèn)題的答案我覺(jué)得月份都是在混沌狀態(tài)中，使我們永遠(yuǎn)陷入現(xiàn)金為王和資源稀缺中。

第二方面，影響房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的四大未明因素。不知道美元、歐元區(qū)的調(diào)整是開(kāi)始復(fù)蘇的前夜還是繼續(xù)低迷或者二次探底，外部經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的走勢(shì)更加復(fù)雜化，換句話(huà)說(shuō)如果外部經(jīng)濟(jì)如07年前那樣穩(wěn)定，則國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)走勢(shì)簡(jiǎn)明，那么就會(huì)在一定程度上重復(fù)以前的規(guī)律。第二個(gè)問(wèn)題就是人民幣匯率到底對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)有什么影響？第三個(gè)是通貨膨脹未來(lái)是否能合理控制？我認(rèn)為這三個(gè)是大問(wèn)題。第四個(gè)是不知道調(diào)控能持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間，不知道限購(gòu)這一臨時(shí)措施到底臨時(shí)多長(zhǎng)時(shí)間。房地產(chǎn)必然受到這四大因素的影響。

美國(guó)、歐洲經(jīng)濟(jì)如果低迷我認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)也不會(huì)好的，這是有個(gè)負(fù)面影響的，如果美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇了中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能好也可能不好，原因是到底你在博弈中處在什么樣的地位？02-07年這是大家都好的。人民幣匯率的變化如果大范圍影響中國(guó)企業(yè)的利潤(rùn)對(duì)房地產(chǎn)利潤(rùn)肯定是有影響的，畢竟這些利潤(rùn)是來(lái)源于出錢(qián)人的。如果通貨膨脹得不到控制房?jī)r(jià)的新一輪上漲這是指日可待的，而且漲的很高，對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)有什么影響？不清楚，肯定不是好事。限購(gòu)持續(xù)的時(shí)間對(duì)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售是致命的。

最后，我們企業(yè)一般是在這里面怎么做呢？我認(rèn)為路有多條，這只是講講我的思考。我認(rèn)為在一個(gè)復(fù)雜的世界中，這個(gè)世界既有規(guī)律，但又是一個(gè)混沌的世界，要在沒(méi)規(guī)律中找規(guī)律，但還不能相信規(guī)律，要看到事情的多面性作出你的選擇。要保持資產(chǎn)和現(xiàn)金的均衡，說(shuō)白了資產(chǎn)多了那你就賣(mài)點(diǎn)資產(chǎn)補(bǔ)充點(diǎn)現(xiàn)金，現(xiàn)金要是多了應(yīng)該釋放一部分現(xiàn)金補(bǔ)充補(bǔ)充資產(chǎn)，這在數(shù)學(xué)上世紀(jì)上是一個(gè)平均數(shù)的問(wèn)題。對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)特殊行業(yè)我有一個(gè)建議，我覺(jué)得我們的開(kāi)發(fā)商一定要注重產(chǎn)品的流動(dòng)性或者存貨的流動(dòng)性，一個(gè)是產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、施工的質(zhì)量一定要經(jīng)得住時(shí)間的考驗(yàn)。與所在城市的暢銷(xiāo)產(chǎn)品一致，暢銷(xiāo)產(chǎn)品馬上就過(guò)那個(gè)階段了還在大量生產(chǎn)那個(gè)產(chǎn)品，一調(diào)控賣(mài)不動(dòng)了，但一恢復(fù)還不行。

針對(duì)剛才幾點(diǎn)再做點(diǎn)補(bǔ)充，多樣性要看到世界經(jīng)濟(jì)的多樣性和多種可能，看不到多樣性在戰(zhàn)略和路徑選擇上的正確性是沒(méi)可能的，世界是無(wú)規(guī)律和有規(guī)律性交織在一起的，選擇性要在多樣世界中總結(jié)企業(yè)自身的資源走出自己的一條路，產(chǎn)品是經(jīng)營(yíng)和產(chǎn)品戰(zhàn)略的整合，產(chǎn)品上你到底是一元多贏還是多贏經(jīng)營(yíng)呢？不能因?yàn)槭澜缁煦缱约阂不煦?，要在多樣的世界中選擇實(shí)施自己的戰(zhàn)略，能夠在經(jīng)歷中經(jīng)歷住高峰低谷的沖擊，像現(xiàn)在對(duì)房?jī)r(jià)到底高了低了我認(rèn)為可能也得往下調(diào)點(diǎn)，但對(duì)我們企業(yè)來(lái)說(shuō)可能不關(guān)注這個(gè)，但我們認(rèn)為只要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期中經(jīng)得住沖擊就是很穩(wěn)定的。投機(jī)也是一種戰(zhàn)略的選擇，只要搞好了風(fēng)險(xiǎn)控制，能夠經(jīng)得住周期的考驗(yàn)，雖然輸了這一把能玩兒完整個(gè)周期也是一種選擇，要看到多樣性選擇出來(lái)一以貫之。我們06年成立以來(lái)調(diào)控了幾次，對(duì)我們來(lái)說(shuō)基本上沒(méi)什么太大的影響。

資產(chǎn)和現(xiàn)金的均衡是對(duì)上述混沌世界的可選方案之一。涵義：平衡，資產(chǎn)多了，就應(yīng)該變現(xiàn)一部分成為現(xiàn)金，現(xiàn)金多了就應(yīng)該轉(zhuǎn)換一部分為資產(chǎn)。效果是經(jīng)濟(jì)飛漲時(shí)顯得保守，但也利可得，經(jīng)濟(jì)正常期或低谷期優(yōu)勢(shì)明顯，可以按照自身的節(jié)奏安排生產(chǎn)銷(xiāo)售。現(xiàn)金的補(bǔ)充說(shuō)明：存貨的流動(dòng)性好，也是現(xiàn)金，靈活理解。

我就跟大家匯報(bào)到這兒，謝謝！

主持人：我聽(tīng)到您講這個(gè)我覺(jué)得房地產(chǎn)行業(yè)早晚得出管理學(xué)大師，因?yàn)樘蝗菀赘闪?，情況很復(fù)雜。打轉(zhuǎn)向燈如果這種情況我超車(chē)到前面罵一頓，會(huì)開(kāi)車(chē)嗎？是不是修正一下這個(gè)比喻？走到一個(gè)路口所有燈全亮了，我作為一個(gè)駕駛員不知道往哪開(kāi)了。

常鵬：這個(gè)當(dāng)然也沒(méi)關(guān)系，我認(rèn)為前期的政策是活的，他也在不停的環(huán)境，他的前車(chē)掌握著后車(chē)不讓咱們超車(chē)，超車(chē)咱們就犯法了。

主持人：他就是個(gè)壞蛋，知道了。

接下來(lái)，請(qǐng)大家跟三位一起互動(dòng)一下有請(qǐng)！請(qǐng)三位嘉賓簡(jiǎn)單的再講兩句。

孟曉蘇：先把我們的觀點(diǎn)闡述闡述是吧？我們今天議論的是“變局下的房地產(chǎn)”，今天三位房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的同學(xué)、校友，我們都在講變局，我認(rèn)為這個(gè)變局已經(jīng)清晰了，找到了兩個(gè)體系建設(shè)的目標(biāo)，我認(rèn)為隨著這個(gè)目標(biāo)建立，隨著保障房大量產(chǎn)出，國(guó)家調(diào)控的階段性目標(biāo)接近于按照，但是還會(huì)延續(xù)一段時(shí)間，但在目標(biāo)完成之后這個(gè)調(diào)控政策是會(huì)變化的，就像常鵬同學(xué)剛才講的這個(gè)規(guī)律，過(guò)幾年壓一壓、過(guò)一年再支持支持，是不斷變化的。

我們幾位都說(shuō)了自己的觀點(diǎn)，雖然觀點(diǎn)有的有所不同，但是可以看的出來(lái)，我們房地產(chǎn)校友同學(xué)都是在認(rèn)真的研究著房地產(chǎn)的形勢(shì)，并且在自己的業(yè)務(wù)上也都因?yàn)檫@種研究而獲益匪淺。

好，我講完了。

鄧文云：今天用這個(gè)標(biāo)題“變局下的房地產(chǎn)”重點(diǎn)在變局，這符合馬克思的觀點(diǎn)，變是絕對(duì)的、不變是相對(duì)的。而且，我們現(xiàn)在這么大的變局開(kāi)始拉開(kāi)了序幕，就是我們很多房地產(chǎn)企業(yè)在新的形勢(shì)下面將面臨著新的洗牌，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中我們就會(huì)有新的機(jī)遇和新的機(jī)會(huì)，無(wú)論是房?jī)r(jià)上漲還是下跌，我想對(duì)我們?cè)谧魑欢际且环N機(jī)遇，漲了你就可以?huà)?，大跌了你就可以買(mǎi)。

有錢(qián)、有房，或者有少量的錢(qián)，有兩個(gè)教授在這次房?jī)r(jià)的發(fā)展過(guò)程當(dāng)中導(dǎo)致了他們不同的命運(yùn)，一個(gè)教授對(duì)房?jī)r(jià)非?？春茫?7年的時(shí)候他買(mǎi)房了，放了10萬(wàn)塊錢(qián)的首付款。另外一個(gè)教授說(shuō)自己存款不多，就沒(méi)買(mǎi)房，每天還是教書(shū)育人，非常的勤勞，但是五年過(guò)去了買(mǎi)房的教授房變成了200多萬(wàn)，而沒(méi)有買(mǎi)房的老師存款變成了20多萬(wàn)。所以，作為教授也好、學(xué)生也好，關(guān)鍵是在這個(gè)變局當(dāng)中怎么樣抓住機(jī)會(huì)，機(jī)會(huì)是給有準(zhǔn)備的人的，謝謝！

主持人：買(mǎi)房的老師就不教書(shū)育人了。

常鵬：今天很高興跟孟總和鄧總和各位校友交流，我建議聽(tīng)一聽(tīng)孟總關(guān)于《房地產(chǎn)周期論》，如果對(duì)房地產(chǎn)感興趣的話(huà)可以請(qǐng)孟總講一講《房地產(chǎn)周期論》，房地產(chǎn)房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降下來(lái)呢？短期掉的可能還是比較小的，長(zhǎng)期是會(huì)有的。鄧總用他的行為對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)作出了預(yù)測(cè)，他說(shuō)房地產(chǎn)要掉價(jià)了，不好玩兒，但我們也不害怕，我們認(rèn)為它就算死到95%了也輪不到我們。我奉獻(xiàn)給大家我自己的一個(gè)理解就是多樣性、選擇性、一貫性，這個(gè)世界一切皆有可能，但你得選擇出適合你的資源一以貫之，長(zhǎng)期堅(jiān)持下來(lái)會(huì)非常好。我們企業(yè)大概十年時(shí)間增長(zhǎng)了20倍左右，我們基本上不舉債，說(shuō)不舉債還能搞房地產(chǎn)嗎？能搞，這是我們做房地產(chǎn)自己的體會(huì)。這些內(nèi)容的思辨還是發(fā)生在北大光華學(xué)習(xí)的過(guò)程中總結(jié)出來(lái)的，在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中就加入了這項(xiàng)理念。孟總和鄧總的理念我都很認(rèn)同，而且他們的觀點(diǎn)大部分還是一致的，有一部分不一致的，反正我一以貫之。

問(wèn)1：請(qǐng)問(wèn)孟老師，限購(gòu)本身我認(rèn)為就像以前的布票糧票一樣，房票不是我們市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的手段，請(qǐng)問(wèn)幾位老總，限購(gòu)按理說(shuō)不應(yīng)該是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的手段，到底多長(zhǎng)時(shí)間這個(gè)政策會(huì)消失？

孟曉蘇：常鵬說(shuō)問(wèn)溫總理。但限購(gòu)確實(shí)不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的產(chǎn)物，我們市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要有一個(gè)有形之手來(lái)調(diào)控市場(chǎng)調(diào)控不了的方面，兩只手要很好的結(jié)合起來(lái)，但到底有形之手的調(diào)控到底要做到什么限度呢？這個(gè)限度應(yīng)當(dāng)是有一個(gè)規(guī)范的。房?jī)r(jià)前一段時(shí)間的過(guò)快上漲，我們都看的出來(lái)原因是兩方面的供應(yīng)不足：一方面是商品房供應(yīng)不足，一方面是保障房多年沒(méi)有建設(shè)。調(diào)控本身的本意，文件最初發(fā)的還是清醒的，就是要兩方面都增加供應(yīng)量。

現(xiàn)在應(yīng)該說(shuō)保障房增加供應(yīng)量很不容易，但是終于增加出來(lái)了，隨著保障房的增加，隨著中低收入家庭未來(lái)有個(gè)改善住房的預(yù)期，那么大家就對(duì)商品房?jī)r(jià)格沒(méi)有這么大的意見(jiàn)了。我前不久到了一個(gè)省會(huì)城市，市委書(shū)記是一個(gè)很有見(jiàn)地的人，他就講了地方官員對(duì)房?jī)r(jià)的看法，他認(rèn)為政府要建設(shè)和維護(hù)保障房，另一方面要大力發(fā)展商品房，商品房要賣(mài)的起給那些買(mǎi)的起和愿意買(mǎi)的人，這方面好了商品房就不要管它，商品房?jī)r(jià)格漲的越高不就對(duì)地方財(cái)政有好處嗎？

現(xiàn)在我覺(jué)得在逐漸接近兩手硬這樣的成功點(diǎn)，這幾年國(guó)務(wù)院在抓保障房的工作上很有成效，雖然保障房的產(chǎn)出，我認(rèn)為確實(shí)我們一時(shí)性的限購(gòu)需要適當(dāng)選擇退出了。但我的這種愿望，我們認(rèn)為不應(yīng)該猜測(cè)政策，我們更要引導(dǎo)政策，我們希望能夠讓這些管理層知道，調(diào)整政策，而且這種聲音也有利于使他們從媒體盼望房?jī)r(jià)大跌的聲音中擺脫出來(lái)，像香港持續(xù)跌了6年，跌到媒體自己都下崗了他們才醒悟。跌50%中國(guó)的銀行真的不會(huì)出問(wèn)題嗎？它不是一個(gè)靜態(tài)的坐標(biāo)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)下跌、工人失業(yè)、相關(guān)行業(yè)受損時(shí)，和你把老百姓趕出門(mén)以保證銀行收益的時(shí)候，這種情況下引起的社會(huì)動(dòng)蕩難道就不會(huì)引發(fā)銀行的各項(xiàng)危機(jī)嗎？這些問(wèn)題我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)用光華所能有的宏觀經(jīng)濟(jì)思維，而不要用個(gè)別人所鼓吹的單向經(jīng)濟(jì)思維思考問(wèn)題。我總體認(rèn)為中國(guó)的房?jī)r(jià)在近些年都不會(huì)出現(xiàn)大幅度的下跌。

問(wèn)2：孟教授您好！剛才我們一直在強(qiáng)調(diào)的是關(guān)于住宅方面的調(diào)控，大家一直討論的也是關(guān)于住宅方面的問(wèn)題，我更關(guān)心非住宅方面的趨勢(shì)，泛泛的商業(yè)地產(chǎn)，比如說(shuō)酒店、寫(xiě)字樓和其它綜合性的物業(yè)狀況，它以后的價(jià)格走向會(huì)是怎么樣的呢？

孟曉蘇：因?yàn)槲覀兊恼{(diào)控現(xiàn)在也是局部性的，主要調(diào)控了商品房的價(jià)格，這些低收入階層買(mǎi)不起商品房所以提意見(jiàn)，特別是媒體人多數(shù)是北漂一類(lèi)的，我知道媒體人的特點(diǎn)，他們是在沒(méi)房子的時(shí)候他們當(dāng)記者，過(guò)了幾年有房子他就干別的不當(dāng)記者了，又換一撥沒(méi)房的人當(dāng)記者，總是那么一個(gè)周轉(zhuǎn)過(guò)程，所以總是站在這么一個(gè)地位。特別是重點(diǎn)媒體的媒體人，他們所處的區(qū)域環(huán)境和地理環(huán)境又是高房?jī)r(jià)地區(qū)，所以他們往往是站在那一端批評(píng)商品房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲。

由于這么一批評(píng)就使得我們的調(diào)控政策單向的調(diào)控住宅，開(kāi)發(fā)企業(yè)一想我們就干別的去了，有一幫人認(rèn)為做商業(yè)地產(chǎn)很好，像老鄧這樣選擇做礦去了，這都是逼走他鄉(xiāng)啊。做非住宅類(lèi)的商業(yè)房地產(chǎn)確實(shí)是最近有些火爆，因?yàn)椴幌拶?gòu)，但是我認(rèn)為近期發(fā)展一下城市的綜合體和商業(yè)房地產(chǎn)是有必要的，但是過(guò)量的發(fā)展這些商業(yè)化的住宅會(huì)形成真的泡沫，但是我們看到香港、新加坡在金融海嘯泡沫破滅的時(shí)候最受沖擊的就是寫(xiě)字樓、商場(chǎng)這類(lèi)，所以我認(rèn)為中國(guó)需求真正大的還是住房，過(guò)去我們都有一個(gè)比重叫15%的商業(yè)配套，如果現(xiàn)在再加上一些城市配套的話(huà)可能會(huì)多一些，原因是因?yàn)樯虡I(yè)可以給地方政府提供稅收，這些商業(yè)設(shè)施目前對(duì)城市功能完善是有利的，但是過(guò)量肯定是有害處的，在一些地方因?yàn)檎{(diào)控做商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)需要提醒大家應(yīng)該提高警惕。

問(wèn)3：我是04級(jí)的MBA，想請(qǐng)教一下孟師兄。您剛才演講當(dāng)中說(shuō)到保障房政策是惡補(bǔ)曠課，我關(guān)心今年惡補(bǔ)明年還會(huì)惡補(bǔ)嗎？持續(xù)性政策怎么樣？

孟曉蘇：有人說(shuō)是大躍進(jìn)，說(shuō)凡是大躍進(jìn)都沒(méi)有好結(jié)果。我用的是惡補(bǔ)曠課，因?yàn)闀缯n曠了12年，現(xiàn)在這么大的決心做我覺(jué)得是好事，我認(rèn)為我們應(yīng)當(dāng)為保障房大量產(chǎn)出說(shuō)好話(huà)，最近我也看到一些房地產(chǎn)專(zhuān)家都在說(shuō)壞話(huà)，說(shuō)這么做肯定會(huì)有這問(wèn)題、那問(wèn)題，這就不對(duì)了，好不容易要建保障房了我們?yōu)槭裁床荒苷f(shuō)好話(huà)呢？需要這樣一個(gè)時(shí)期。但本來(lái)不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)一個(gè)惡補(bǔ)時(shí)期，本來(lái)就應(yīng)當(dāng)在房改初期，很快就把租賃房建設(shè)起來(lái)，各國(guó)各地的經(jīng)驗(yàn)，是在我們?cè)诠馊A研究國(guó)際房地產(chǎn)比較的時(shí)候提出來(lái)的，但政策出現(xiàn)了這樣的失誤，現(xiàn)在回憶起來(lái)那段時(shí)間相當(dāng)?shù)牟磺逍?。惡補(bǔ)是好事，只有這樣大規(guī)模的建設(shè)，甚至?xí)嫉酵谏唐贩康?0-40%左右，五年3600萬(wàn)套是什么概念？大致算一算，還都是小戶(hù)型，大約是20億平方米，是去年全國(guó)商品房銷(xiāo)售的10億平方米的一倍，也就是說(shuō)未來(lái)五年要增加相當(dāng)于兩年商品房建設(shè)總量的保障房。當(dāng)然這里面有一部分是回遷、拆遷用房，里面有一定的重復(fù)計(jì)算，但不管怎么樣未來(lái)保障房的量是比較大的。應(yīng)該說(shuō)這種惡補(bǔ)現(xiàn)在決心這么大，要在我們這樣一個(gè)國(guó)家，真的政府下了決心真能辦成，從今年的進(jìn)度來(lái)看能辦成。大不了沒(méi)錢(qián)可以發(fā)國(guó)債可以印票子嘛，總能把事辦了。未來(lái)能達(dá)到20%左右的房屋是保障類(lèi)的是比較合適的，這是我對(duì)目前保障房建設(shè)的判斷。所以我們應(yīng)該為我們呼吁多年的保障房又在中國(guó)建設(shè)了說(shuō)好話(huà)而歡呼！

問(wèn)4：孟總您好！到現(xiàn)在為止大家一直談的一個(gè)是限購(gòu)、一個(gè)是保障房的問(wèn)題，因?yàn)槲乙恢痹谖⒉┥峡吹胶芏喾慨a(chǎn)老板都談到以房養(yǎng)老，包括政府人員也在談這個(gè)問(wèn)題，我剛才也在跟一個(gè)媒體朋友談這個(gè)問(wèn)題。請(qǐng)問(wèn)您覺(jué)得這個(gè)政策可行嗎？這個(gè)政策如果真的推出的話(huà)會(huì)不會(huì)變相導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降的政策影響會(huì)打折呢？

孟曉蘇：您說(shuō)的是以房養(yǎng)老？建一些養(yǎng)老房？

問(wèn)4：對(duì)。

孟曉蘇：我在03年向國(guó)務(wù)院建議的以房養(yǎng)老，已經(jīng)建議了八年了，溫總理批示了兩次了，而且保監(jiān)會(huì)還出了一個(gè)124號(hào)文件，表示要實(shí)行反向抵押貸款，但是這一說(shuō)實(shí)行到現(xiàn)在就八年，八年就沒(méi)有做，所以你也別擔(dān)心它馬上做，因?yàn)檫@八年里雖然我們是呼吁和很多人大政協(xié)代表提案，但一說(shuō)到以房養(yǎng)老，銀監(jiān)會(huì)主管負(fù)責(zé)人對(duì)這個(gè)問(wèn)題的答復(fù)說(shuō)，以房養(yǎng)老、反向抵押貸款在很多國(guó)家實(shí)行是成功的，但我們中國(guó)國(guó)情不同，第一是我們土地使用權(quán)只有70年，所以不能實(shí)行，這句話(huà)后面的含義是到了70年政府就要把這個(gè)地收回了，就要把你趕出來(lái)了，把這個(gè)房拆了，我們政府就要跟全國(guó)人民為敵了，有這樣的政府嗎？他更不知道07年中國(guó)出臺(tái)了《物權(quán)法》，明確提出住宅土地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的自動(dòng)續(xù)期，可見(jiàn)銀監(jiān)會(huì)這位負(fù)責(zé)人沒(méi)有讀過(guò)《物權(quán)法》。第二，當(dāng)房?jī)r(jià)進(jìn)行下行期的只有抵押貸款就會(huì)遇到其它問(wèn)題，他的意思是房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)就不愿意做了。

這就是他們講了八年的話(huà)，在這八年里他們年年擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌，請(qǐng)問(wèn)是房?jī)r(jià)是下跌了還是上漲呢？房?jī)r(jià)上漲了三倍。他們會(huì)說(shuō)過(guò)去上漲我承認(rèn)，但未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)跌吧？他們年復(fù)一年的擔(dān)心，但是年復(fù)一年的不準(zhǔn)，要用這樣的人管金融我真擔(dān)心把我們的金融管出毛病來(lái)。

問(wèn)5：請(qǐng)問(wèn)孟教授，過(guò)去在建經(jīng)濟(jì)適用房的過(guò)程中很多比例的住房是被體制內(nèi)的公仆們拿走了，那么未來(lái)包括現(xiàn)在建的廉租房里大概會(huì)有多少比例會(huì)被公仆或他們的家人占用？如果這個(gè)比例比較低的話(huà)大部分給老百姓住，那現(xiàn)在這種大躍進(jìn)式的建設(shè)什么樣的機(jī)制能保證廉租房的質(zhì)量？

孟曉蘇：這個(gè)問(wèn)題我得從幾個(gè)方面來(lái)回答你。首先我要回答的是，保障房應(yīng)不應(yīng)該給公務(wù)員??？我作為一個(gè)現(xiàn)在早已不是公務(wù)員的人，我可以站在中立的立場(chǎng)上說(shuō)話(huà)，在境外和國(guó)外，特別是中低層的公務(wù)員他們是享受政府社會(huì)保障保障房的一部分。但再往下回答人們都擔(dān)心的問(wèn)題，為什么在99-00年左右建的那些經(jīng)濟(jì)適用房，很多都賣(mài)給了高收入人群了呢？因?yàn)楫?dāng)時(shí)也有一個(gè)特殊情況，這個(gè)我是親歷者。當(dāng)時(shí)正是受到東南亞金融危機(jī)沖擊的時(shí)候，也是我們推動(dòng)房改的時(shí)候，當(dāng)時(shí)建設(shè)了低價(jià)位的房子沒(méi)人買(mǎi)，因?yàn)楫?dāng)時(shí)整個(gè)房?jī)r(jià)低迷，所以當(dāng)時(shí)俞正聲跟我商量這件事，我們主張單位購(gòu)買(mǎi)不要馬上退出，給他兩年的舒緩期。再一個(gè)，那時(shí)候連富人都不買(mǎi)房，所以就不要過(guò)緊限制購(gòu)買(mǎi)。后來(lái)出現(xiàn)了開(kāi)奔馳住居屋的情況，這是當(dāng)時(shí)在摸不清市場(chǎng)的情況下摸著石頭過(guò)河的現(xiàn)象，現(xiàn)在人們指責(zé)天通苑為什么有那么多富人??？但這是當(dāng)時(shí)摸不清市場(chǎng)的代價(jià)。

再談?wù)劕F(xiàn)在的保障房，現(xiàn)在的保障房有一部分我認(rèn)為是應(yīng)該提供給中低收入階層的公務(wù)員住的，就像我當(dāng)公務(wù)員的時(shí)候也住保障房，因?yàn)楫?dāng)時(shí)初級(jí)的公務(wù)員工資也是低的，但某些地方為公務(wù)員建公務(wù)員小區(qū)就不對(duì)了。應(yīng)該這樣看問(wèn)題，我覺(jué)得就比較理性了，我不同意媒體炒作，說(shuō)公務(wù)員買(mǎi)房就不對(duì)，把公務(wù)員和人民群眾對(duì)立起來(lái)，包括高收入的公務(wù)員能拿多少工資?。恳粋€(gè)副部級(jí)一年10萬(wàn)塊錢(qián)，正部級(jí)一年12萬(wàn)塊錢(qián)。所以，在這方面我們也要防止那些媒體的炒作，把這些目標(biāo)無(wú)意義的引導(dǎo)到公務(wù)員身上，還是要按照保障房政策分配給那些中低收入家庭。

問(wèn)6：我是光華在校的同學(xué)，我是個(gè)律師，我對(duì)孟總對(duì)房地產(chǎn)法律的熟悉很欽佩。憲法規(guī)定國(guó)有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?zhuān)?9年國(guó)務(wù)院出臺(tái)的國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓暫行條例里規(guī)定了70年、50年、40年的期限，我覺(jué)得這個(gè)期限的規(guī)定本身就是違背憲法的。99年出臺(tái)的這個(gè)暫行條例當(dāng)時(shí)是誰(shuí)制定的這個(gè)期限？當(dāng)時(shí)的背景是什么？第二，孟總能不能通過(guò)發(fā)揮你的影響力取消這個(gè)期限？

孟曉蘇：中國(guó)確實(shí)出現(xiàn)了這么一個(gè)過(guò)程，就是從土地?zé)o償使用到土地有償使用的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程主要還是面對(duì)改革開(kāi)放，外資進(jìn)來(lái)了，以前劃撥，外資進(jìn)來(lái)還能劃撥嗎？就不能劃撥了，接著出現(xiàn)了拍賣(mài)的地、招標(biāo)的地，最后在88年就修改了憲法，憲法明確規(guī)定土地所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)恋厥褂脵?quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?zhuān)恋毓芾矸ㄓ忠?guī)定了有償，但都沒(méi)有規(guī)定年限。

現(xiàn)在作為法律的就是全國(guó)人大的立法，都沒(méi)有規(guī)定，國(guó)務(wù)院做了一個(gè)55號(hào)文的規(guī)定，提出40年、50年、70年，住宅住房是70年，為什么那么少呢？我們知道當(dāng)時(shí)香港是99年，我們想一想我們土地承包制是怎么發(fā)展過(guò)來(lái)的我們就知道了，我當(dāng)年是萬(wàn)里同志的秘書(shū)，最早的土地承包叫借地度荒，萬(wàn)里同志主持省委會(huì)議建議一定三年不變，后來(lái)改成了五年不變，后來(lái)規(guī)定十五年不變，溫家寶管的時(shí)候規(guī)定了三十年不變，胡錦濤同志現(xiàn)在召開(kāi)十六屆三中全會(huì)，定了土地承包制永久不變。你看，它是一個(gè)過(guò)程。

當(dāng)時(shí)我們定40年、50年、70年的時(shí)候是什么情況呢？是深圳出讓最低規(guī)定20年，怎么定我們的年限呢？其實(shí)國(guó)務(wù)院的會(huì)議和我們現(xiàn)在的討論也差不多，說(shuō)定多少年呢？定長(zhǎng)了吧？吃不準(zhǔn)，定短了又怕沒(méi)把握，咱們就定個(gè)50年、70年吧？就這么定了，定的原因就是有比沒(méi)有好，先定一個(gè)吧？就先定一個(gè)，這就是當(dāng)時(shí)的規(guī)定，這個(gè)規(guī)定里別忘了有兩個(gè)字叫“暫行”規(guī)定，但現(xiàn)在我們把暫行給忘了，現(xiàn)在的人有沒(méi)有責(zé)任把它延長(zhǎng)呢？當(dāng)然有，他們認(rèn)為那就不能變，那是錯(cuò)的，其實(shí)我們的土地使用就是這樣摸著石頭過(guò)河走過(guò)來(lái)的，我認(rèn)為這也應(yīng)當(dāng)是與時(shí)俱進(jìn)的。但這個(gè)法律修改起來(lái)也不難，為什么？它不過(guò)就是在一個(gè)立法層面里面一個(gè)最低的層面，就是國(guó)務(wù)院的一個(gè)法規(guī)，而且是暫行。后來(lái)全國(guó)人大通過(guò)的《物權(quán)法》并沒(méi)有涉及到70年，它有意的避開(kāi)了70年，原文寫(xiě)的是期間屆滿(mǎn)的自動(dòng)續(xù)期。一個(gè)有趣的事情，99年土地權(quán)的香港在回歸以后把土地給改成了50年，這個(gè)你們不知道吧？現(xiàn)在香港回歸已經(jīng)14年了，當(dāng)時(shí)出讓的土地到現(xiàn)在就剩下36年了，為什么香港回歸以后反而改成50年了呢？因?yàn)橄愀廴讼耄囆∑街v了50年不動(dòng)搖，他把它變成土地政策了，可見(jiàn)都有一定的隨意性。

你看看這個(gè)法律是人定的，既然立法層面不高，我認(rèn)為我們應(yīng)該呼吁修改國(guó)務(wù)院的55號(hào)令了，需要修改這個(gè)土地年限了，這樣的話(huà)才能適合目前老百姓擁有財(cái)產(chǎn)的需要了，規(guī)定99年也是可以的呀，我也知道有999年，什么意思？就是接近于無(wú)限的使用。中國(guó)有沒(méi)有另外一種接近于擁有權(quán)呢？有啊，就是農(nóng)民的，現(xiàn)在農(nóng)民把它建成小產(chǎn)權(quán)房，來(lái)賣(mài)給城里人，現(xiàn)在有1/3城市居民住的面積是小產(chǎn)權(quán)房，永久的是農(nóng)民的一大貢獻(xiàn)，為中國(guó)的土地制度提供了一個(gè)新的領(lǐng)域。今后我們按照中央要求真的要實(shí)現(xiàn)農(nóng)村建設(shè)用地和城市建設(shè)用地在符合規(guī)劃的情況下和國(guó)有土地享有平等權(quán)益，并且在規(guī)范的情況下公開(kāi)的實(shí)行流轉(zhuǎn)以后這些小產(chǎn)權(quán)房就獲得承認(rèn)了，現(xiàn)在三中全會(huì)已經(jīng)承認(rèn)了，誰(shuí)沒(méi)有承認(rèn)呢？法律沒(méi)有改，為什么沒(méi)有改？法律滯后。

另外，我們12年沒(méi)有建保障房，為什么中國(guó)的打工人員還有地方住呢？再一看是因?yàn)檗r(nóng)民建了城中村，農(nóng)民群眾用自己的實(shí)際行動(dòng)參加了中國(guó)的現(xiàn)代化建設(shè)，拿出土地建設(shè)了大量的廉價(jià)屋村，可以稱(chēng)之為世界上最大規(guī)模的廉價(jià)屋村，是誰(shuí)解決了許多建保障房的問(wèn)題？又是中國(guó)偉大的農(nóng)民，我們什么時(shí)候承認(rèn)它合法了，什么時(shí)候我們12年沒(méi)建保障房的毛病就可以一筆勾銷(xiāo)了。但是我們現(xiàn)在一方面不承認(rèn)它合法，另一方面我們很內(nèi)疚的認(rèn)為我們中國(guó)真的10年沒(méi)有建保障房。我們講了那么多的土地制度，有時(shí)間我還愿意跟大家進(jìn)一步探討，但近期我覺(jué)得我們光華可以推動(dòng)70年變成99年或者更長(zhǎng)時(shí)間。

問(wèn)7：我想問(wèn)一下價(jià)格的趨勢(shì)問(wèn)題，剛才鄧總講的已經(jīng)非常清楚了，降價(jià)的大幕徐徐拉開(kāi)，請(qǐng)孟總談?wù)剝r(jià)格近期和中期的走勢(shì)。

孟曉蘇：這個(gè)問(wèn)題很有挑戰(zhàn)性，其實(shí)老鄧已經(jīng)回答了三種可能，一種暴跌、一種小跌、一種不跌，由此我就想到中國(guó)社科院在今年年初綠皮書(shū)預(yù)測(cè)了三種可能：暴漲、下跌、持平，可見(jiàn)提出三種可能比提出一種可能更接近于真理。

從十年前就有專(zhuān)家不斷的預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)下跌，最初預(yù)測(cè)的是人大的一位著名教授，名字我不說(shuō)了，00年就預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)明年會(huì)大跌，剩下的問(wèn)題要通過(guò)炸樓來(lái)解決，結(jié)果沒(méi)有跌。接著就是萬(wàn)科的馮侖，他每次都說(shuō)要跌，這么多年都沒(méi)說(shuō)準(zhǔn)。可巧在08年說(shuō)準(zhǔn)了一回，是他自己降的，不是別人降的。問(wèn)我說(shuō)這么多年沒(méi)說(shuō)準(zhǔn)這次說(shuō)準(zhǔn)了你怎么看？我說(shuō)美國(guó)有一句諺語(yǔ)：一只壞了的表一天也有兩個(gè)時(shí)候是準(zhǔn)的。

現(xiàn)在全國(guó)的房?jī)r(jià)我們不斷的看到不大令人相信的統(tǒng)計(jì)局在推出一些數(shù)據(jù)，整體上都在漲，漲幅今年是穩(wěn)中有漲，沒(méi)那么高?，F(xiàn)在個(gè)別樓盤(pán)在降價(jià)，是不是會(huì)代表著全國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)大跌呢？我不相信，這些降價(jià)樓盤(pán)已然引起了局部的社會(huì)騷動(dòng)。這些問(wèn)題難道不被當(dāng)局重視嗎？這些降價(jià)的樓盤(pán)他們是在充分評(píng)估了自己降價(jià)而老百姓不會(huì)退房的情況下才敢降，才敢得罪老業(yè)主，我不顧得罪我的上帝撈回我的錢(qián)，為了我能夠盡快的回籠，一般做這種事情都是資金快斷了的時(shí)候講不得禮義了，只能講利益了，所以引發(fā)退房潮。

更重要的是，當(dāng)我們判斷說(shuō)中國(guó)的調(diào)控將會(huì)壓跨中國(guó)的樓市，反而一向唱衰中國(guó)的美國(guó)華爾街時(shí)報(bào)在觀察，中國(guó)內(nèi)需實(shí)際很旺盛，是因?yàn)橹袊?guó)政府政策不讓老百姓買(mǎi)才造成了這樣的現(xiàn)象，一旦發(fā)現(xiàn)不對(duì)就會(huì)放寬這種政策。一個(gè)人說(shuō)不會(huì)被自己掐死，他開(kāi)始以為掐的是別人，當(dāng)掐的覺(jué)得難受的時(shí)候就知道不能再掐了。

到底是理性的還是非理性的？所有東西都是未定的，如果是非理性的，他真要把自己掐死呢？這種可能有啊，小孩玩兒上吊下不來(lái)了，我判斷我們是個(gè)理性的政府，掐到一定程度就不再掐了，現(xiàn)在在掐自己的內(nèi)需的必要性的問(wèn)題已經(jīng)在考慮了，各方面因素都在考慮，所以我們的大當(dāng)家也還在講要微調(diào)、要冷靜觀察，目前到底是在降溫還是回暖之間做選擇，這種選擇不容易，但我們的政策調(diào)整說(shuō)起來(lái)也快，有08年的打壓就有09年的救市，本來(lái)就用不著救市，救完了以后一看不行了再打，這兩個(gè)極端的政策實(shí)在讓人接受不了，這使我們的發(fā)現(xiàn)他的一個(gè)特點(diǎn)，就是比較快，當(dāng)他打左燈的時(shí)候往右拐是因?yàn)樗麃?lái)不及打右燈，我不習(xí)慣這樣的政策波動(dòng)，我們希望保持的是我們中央包括敬愛(ài)溫總理所講的要保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

主持人：以掌聲非常感謝三位校友給我們帶來(lái)的精彩充滿(mǎn)智慧的討論！關(guān)于房地產(chǎn)的未來(lái)當(dāng)然是個(gè)很大的問(wèn)題，市場(chǎng)也看不清楚，未來(lái)要有賴(lài)于諸位做一個(gè)綜合的判斷。再次感謝諸位的參加！

（結(jié)束）

第二篇：北京大學(xué)光華管理學(xué)院微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)

第十四章 信息經(jīng)濟(jì)學(xué)初步

在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，信息是影響經(jīng)濟(jì)主體行為的重要因素之一，在信息經(jīng)濟(jì)學(xué)中主要研究信息是否完備、信息是否充分、信息是否對(duì)稱(chēng)。通常當(dāng)一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的行為能夠清楚地被有關(guān)利益各方了解的時(shí)候，這個(gè)經(jīng)濟(jì)主體選擇的行為與當(dāng)其他經(jīng)濟(jì)主體不能清楚地了解他的情況時(shí)的行為是不同的。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有大量經(jīng)濟(jì)主體在參與，這些大量經(jīng)濟(jì)主體的活動(dòng)就構(gòu)成整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的總體運(yùn)動(dòng)。在新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家看來(lái)市場(chǎng)中的信息是完備的，所以沒(méi)有考慮信息不完全、信息不對(duì)稱(chēng)的情況，顯然這與實(shí)際情況有很大的偏差。事實(shí)上許多經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)建立的前提條件正是信息不完全和信息不對(duì)稱(chēng)。為了彌補(bǔ)了新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)在對(duì)信息問(wèn)題上的不足，逐漸形成了信息經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，即在信息不完全、信息不對(duì)稱(chēng)的情況下來(lái)研究經(jīng)濟(jì)主體的行為。在新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)中，由于假定信息完備，所以市場(chǎng)主體需要具備大量的基本信息。作為生產(chǎn)者，要知道技術(shù)條件、要素的價(jià)格、要素的質(zhì)量、產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格，只有在這樣的假定下，新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于生產(chǎn)者（廠商）的分析才能夠成立。作為消費(fèi)者，要知道市場(chǎng)上所有的產(chǎn)品及相關(guān)品的價(jià)格，要了解產(chǎn)品的性能和用途，還要知道自己的收益情況、偏好、效用，只有具備了這些信息條件才能符合新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)給出的關(guān)于消費(fèi)者的行為假定。換句話(huà)講，只有在這樣的行為假定下，新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于消費(fèi)者行為的分析才能夠成立?？墒窃诂F(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中大量的這樣的假定不具備，因此大量的生產(chǎn)者、消費(fèi)者和其他利益主體的行為在很大程度上就偏離了新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)他們行為的假定和分析。嚴(yán)格地說(shuō)，用新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)來(lái)分析信息不完善、信息不對(duì)稱(chēng)情況下經(jīng)濟(jì)主體的行為是不適宜的。因此信息經(jīng)濟(jì)學(xué)提出：所謂的充分信息，即想知道什么就能知道什么，在現(xiàn)實(shí)生活中是不存在的。而且在現(xiàn)實(shí)生活中要搜集到必要的信息通常要付出信息成本，這種成本有貨幣性的成本，也有非貨幣性的成本，如：時(shí)間、精力。本章主要介紹信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的主要觀點(diǎn)和研究的問(wèn)題。

第一節(jié)敗德行為與逆向選擇

一、非對(duì)稱(chēng)信息ASGMMATRIC

1.定義：

市場(chǎng)交易雙方所掌握的信息如果出現(xiàn)一方多、一方少，或者一方有、一方無(wú)的情況，就叫作出現(xiàn)了非對(duì)稱(chēng)信息。當(dāng)交易的主體不是兩個(gè)而是多個(gè)時(shí)，只要有一方比其他各方知道的多，或者有一方比其他各方知道的少，這種情況就叫做非對(duì)稱(chēng)信息。例如，董事會(huì)和總經(jīng)理之間就存在著信息不對(duì)稱(chēng)的情況。董事會(huì)聘用了總經(jīng)理是希望總經(jīng)理付出勞動(dòng)和管理才能，使企業(yè)贏得最大的利潤(rùn)。但是關(guān)于總經(jīng)理能力的大小、付出勞動(dòng)的多少、工作努力程度的高低，董事會(huì)往往知道地非常有限，而總經(jīng)理自己最清楚，這實(shí)際上是出現(xiàn)了信息不對(duì)稱(chēng)。董事會(huì)怎樣才能決定報(bào)酬是否值得或者說(shuō)董事會(huì)怎樣才能讓總經(jīng)理努力工作呢？這就需要設(shè)立適當(dāng)?shù)募?lì)制度來(lái)解決這種問(wèn)題。

2.非對(duì)稱(chēng)信息出現(xiàn)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)后果

A．非對(duì)稱(chēng)信息可能導(dǎo)致市場(chǎng)失靈。比如上面所說(shuō)的企業(yè)家市場(chǎng)中，由于董事會(huì)和總經(jīng)理之間的信息不對(duì)稱(chēng)就特別容易出現(xiàn)市場(chǎng)失靈。

B．非對(duì)稱(chēng)信息可能會(huì)導(dǎo)致資源配置偏離帕累托最優(yōu)狀態(tài)。非對(duì)稱(chēng)信息的存在使要素市場(chǎng)、產(chǎn)品市場(chǎng)很難能夠以一種最有效率的方式來(lái)配置,嚴(yán)重的時(shí)候還會(huì)導(dǎo)致了市場(chǎng)失靈，這些都是資源配置偏離帕累托最優(yōu)狀態(tài)表現(xiàn)。

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C．非對(duì)稱(chēng)信息可能導(dǎo)致產(chǎn)生敗德行為（亦叫道德風(fēng)險(xiǎn) MORAL HAZARD）。由于信息不對(duì)稱(chēng)，占有信息多的一方就存在一種不當(dāng)獲利的機(jī)會(huì)，即憑借自己占有信息的優(yōu)勢(shì)來(lái)誤導(dǎo)、欺騙另一方，使自己獲利而使他人受損。這種占有信息不對(duì)稱(chēng)的現(xiàn)象在現(xiàn)實(shí)生活中大量存在，于是造成大量不該有的經(jīng)濟(jì)后果---效率損失。

3.解決對(duì)策：

A．政府介入市場(chǎng)進(jìn)行行政干預(yù)，避免市場(chǎng)失靈的情況發(fā)生，使資源配置更接近帕累托最優(yōu)狀態(tài)，另外政府也可以通過(guò)制定法律來(lái)解決敗德行為。

B．占有信息多的一方向另一方提供更多的信息，以減小信息不對(duì)稱(chēng)的程度，這主要可以從制度安排的角度來(lái)解決。比如說(shuō)現(xiàn)在的“文憑”，它的主要作用就是用來(lái)解決信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題。不同等級(jí)、不同種類(lèi)的“文憑”實(shí)際上是“文憑”持有者向雇主傳遞的一種信息，使雇主區(qū)分高效率的勞動(dòng)力和低效率的勞動(dòng)力成為可能。雖然畢業(yè)文憑不能提供完全的信息，但可以向雇主提供有關(guān)工作能力的絕大部分信息，二、敗德行為：

1.敗德行為的定義：

敗德行為主要是指來(lái)自個(gè)人道德方面的危害，通常是行為主體一種故意的，違背道德規(guī)范的行為，這種行為可能導(dǎo)致其他利益主體的利益受到損壞。例如有人買(mǎi)了一輛汽車(chē)之后，他就就面臨汽車(chē)被盜從而遭受損失的危險(xiǎn)。如果此人對(duì)汽車(chē)沒(méi)有投保的話(huà)，就會(huì)非常小心，采取諸如安裝防盜鎖之類(lèi)的防護(hù)措施。如果此人對(duì)汽車(chē)投了保險(xiǎn)，在汽車(chē)丟失后會(huì)得到保險(xiǎn)公司的全額賠償，這時(shí)他就不會(huì)采取相應(yīng)的防盜措施，結(jié)果汽車(chē)被盜的概率就增加了，保險(xiǎn)公司理賠的概率也相應(yīng)增加了。同樣的情況會(huì)出現(xiàn)在家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)上，一個(gè)人在沒(méi)有對(duì)家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)之前，可能會(huì)安裝防盜門(mén)來(lái)保護(hù)家庭財(cái)產(chǎn)，但是在購(gòu)買(mǎi)了家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)之后，可能就會(huì)對(duì)家庭財(cái)產(chǎn)疏于保護(hù)，使保險(xiǎn)公司理賠的概率增加，蒙受損失的概率也增加了。

2.敗德行為產(chǎn)生的原因：

根本原因在于信息不對(duì)稱(chēng)。假定信息是都對(duì)稱(chēng)的，在家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)上，保險(xiǎn)公司就會(huì)知道投保人在防范財(cái)產(chǎn)被盜時(shí)的努力程度有多大，從而收取合適的保險(xiǎn)費(fèi)率；在企業(yè)家市場(chǎng)上，董事會(huì)就會(huì)根據(jù)總經(jīng)理的努力程度來(lái)確定總經(jīng)理的報(bào)酬，總經(jīng)理就不可能因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)狀況良好，在不付出努力的情況下而得到高額報(bào)酬。

3.敗德行為產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)后果：

敗德行為的產(chǎn)生顯然不利于了市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用，使市場(chǎng)機(jī)制的運(yùn)行受到破壞，嚴(yán)重的話(huà)還會(huì)使一些服務(wù)性質(zhì)的私人機(jī)構(gòu)難以生存、相應(yīng)的市場(chǎng)不復(fù)存在。在保險(xiǎn)市場(chǎng)上最容易出現(xiàn)敗德行為，假如每一份投保人都存在嚴(yán)重的敗德行為，保險(xiǎn)市場(chǎng)就不可能存在。因?yàn)楸ｋU(xiǎn)市場(chǎng)本身具有強(qiáng)烈的互助性質(zhì)，是大量投保人各自交納一筆費(fèi)用，投放到發(fā)生小概率事件的人身上。如果人人存在敗德行為，投保事件發(fā)生的概率就增大了，保險(xiǎn)公司被迫增加保費(fèi)，但是在保險(xiǎn)公司增加保費(fèi)之后，只有敗德行為更嚴(yán)重的人會(huì)繼續(xù)投保，迫使保險(xiǎn)公司再次增加保費(fèi)，這樣循環(huán)幾輪下來(lái)，保險(xiǎn)公司會(huì)收取 100% 的保費(fèi)，就不會(huì)有人投保，市場(chǎng)將不復(fù)存在。

4.解決敗德行為的對(duì)策：

從根本上來(lái)講，可以通過(guò)制度設(shè)計(jì)，由個(gè)人自己來(lái)約束自己，避免出現(xiàn)敗德行為。比如在汽車(chē)保險(xiǎn)市場(chǎng)上，保險(xiǎn)公司對(duì)被盜汽車(chē)不進(jìn)行全額賠償，而是只賠償一部分比如說(shuō) 70%，這樣就會(huì)促使投保人自己增強(qiáng)防盜設(shè)施，從而減少了敗德行為的出現(xiàn)。再比如，發(fā)生過(guò)有人利用商場(chǎng)“無(wú)條件退貨”的承諾，在需要的時(shí)候先把衣服買(mǎi)下來(lái)，使用完之后再去商場(chǎng)退貨，從而實(shí)現(xiàn)自己免費(fèi)穿衣服的目的。如果商場(chǎng)規(guī)定退貨要支付折舊的話(huà)，就可以避免這種現(xiàn)象的發(fā)生。

三、逆向選擇：ADVERSE SELECTION

1.逆向選擇的定義：

交易雙方在信息不對(duì)稱(chēng)時(shí)，買(mǎi)方總是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)質(zhì)量差的商品，使質(zhì)量好的商品在市場(chǎng)上無(wú)法存在，表現(xiàn)為質(zhì)量差的商品使總是把質(zhì)量好的商品驅(qū)逐出市場(chǎng)，這種現(xiàn)象就叫作逆向選擇。逆向選擇經(jīng)常出現(xiàn)在二手車(chē)市場(chǎng)上。在二手車(chē)市場(chǎng)上，賣(mài)方清楚地知道二手車(chē)的車(chē)況如何，而買(mǎi)方卻知之甚少。因此買(mǎi)方在外觀相似的情況下，往往先選擇價(jià)格低的汽車(chē)，而這些車(chē)之所以?xún)r(jià)格低的原因就是因?yàn)橘|(zhì)量差，買(mǎi)方因此所出的價(jià)格更低，但是質(zhì)量好的汽車(chē)是不會(huì)在低價(jià)下成交的，成交的都是質(zhì)量差的汽車(chē)，結(jié)果質(zhì)量好的汽車(chē)被質(zhì)量差的汽車(chē)驅(qū)逐出市場(chǎng)。

2.逆向選擇產(chǎn)生的原因：

逆向選擇產(chǎn)生的主要原因是信息不對(duì)稱(chēng)，既交易的一方比另一方知道更多的信息。如果信息對(duì)稱(chēng)，就不會(huì)出現(xiàn)逆向選擇。例如在二手車(chē)市場(chǎng)上，如果買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)汽車(chē)的情況都非常清楚，買(mǎi)方就會(huì)根據(jù)自己的需要選擇適當(dāng)質(zhì)量和價(jià)格的汽車(chē)，就不會(huì)出現(xiàn)優(yōu)先選擇劣質(zhì)汽車(chē)的情況。

3.逆向選擇的經(jīng)濟(jì)后果：

逆向選擇會(huì)使市場(chǎng)無(wú)法有效地運(yùn)轉(zhuǎn)，當(dāng)市場(chǎng)中大量存在逆向選擇現(xiàn)象時(shí)，人們就會(huì)失去了對(duì)市場(chǎng)的信任，市場(chǎng)就會(huì)崩潰。與上面所說(shuō)的二手車(chē)市場(chǎng)類(lèi)似，保險(xiǎn)市場(chǎng)中人壽保險(xiǎn)一般也會(huì)出現(xiàn)逆向選擇的現(xiàn)象。

4.解決逆向選擇的辦法：

A．政府介入市場(chǎng)進(jìn)行行政干預(yù)，避免逆向選擇的情況發(fā)生。

B．占有信息多的一方向另一方提供更多的信息，以減小信息不對(duì)稱(chēng)的程度。

在證券市場(chǎng)中，信息不對(duì)稱(chēng)的現(xiàn)象也很突出，這對(duì)金融市場(chǎng)的危害很大。所以世界各國(guó)的證券市場(chǎng)都制定了嚴(yán)格的信息披露制度，需要發(fā)行者及時(shí)、準(zhǔn)確地向投資者披露信息，政府還要建立各種監(jiān)管機(jī)構(gòu)來(lái)避免信息不對(duì)稱(chēng)對(duì)市場(chǎng)造成危害，如證券市場(chǎng)上有證監(jiān)會(huì)，保險(xiǎn)市場(chǎng)上有保監(jiān)會(huì)等等。

第二節(jié)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)

在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，由于信息和其他不可確定的原因，經(jīng)濟(jì)主體的市場(chǎng)行為存在著大量的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于大部分經(jīng)濟(jì)主體來(lái)講，不喜歡風(fēng)險(xiǎn)的存在，就有出賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)的需求，這就會(huì)產(chǎn)生專(zhuān)門(mén)買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)---保險(xiǎn)公司。保險(xiǎn)公司通過(guò)集中這種出賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)的需求，從而分散風(fēng)險(xiǎn)，并收取一定的費(fèi)用，從中贏利。保險(xiǎn)市場(chǎng)的行為就象垃圾收集行業(yè)。個(gè)人不喜歡垃圾，就會(huì)出現(xiàn)垃圾公司，專(zhuān)門(mén)收取費(fèi)用來(lái)回收垃圾，并通過(guò)垃圾處理來(lái)獲利。

一、極端情況：

1.保險(xiǎn)公司提供全額保險(xiǎn)的后果：

A．投保人會(huì)放松防范，產(chǎn)生敗德行為。

B．投保人會(huì)夸大損失。比如在發(fā)生火災(zāi)或汽車(chē)碰撞是，投保人可能會(huì)夸大損失，以讓保險(xiǎn)公司提供更多的補(bǔ)償。

2.保險(xiǎn)公司提供零保險(xiǎn)（不提供保險(xiǎn)）：

A.沒(méi)有人投保，保險(xiǎn)公司無(wú)法生存。

B.大量的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避者沒(méi)有轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的渠道，同樣不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。因?yàn)橐环矫媸袌?chǎng)中存在大量的風(fēng)險(xiǎn)，另外一方面風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避者需要把風(fēng)險(xiǎn)分散，所以保險(xiǎn)市場(chǎng)應(yīng)該存在。

二、解決對(duì)策：

1.區(qū)別對(duì)待。

對(duì)于情況不同的投保人收取不同的保費(fèi)。例如：對(duì)于防火、滅火設(shè)施不完備的單位，讓其交納更多保費(fèi)。在人壽保險(xiǎn)中，讓抽煙者交納更高的保費(fèi)。在汽車(chē)保險(xiǎn)中，一定時(shí)期內(nèi)違反交通規(guī)則的人交納更高的保費(fèi)，沒(méi)有違反過(guò)交通規(guī)則的人則交納較低的保費(fèi)。

2.風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)：保險(xiǎn)公司不提供全額保險(xiǎn)，事故發(fā)生以后，保險(xiǎn)公司只對(duì)損失提供部分賠償，使投保人承擔(dān)一定的損失，即投保人要承擔(dān)部分風(fēng)險(xiǎn)。

三、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)模型：

1． 給定條件：

以汽車(chē)投保為例，假定初始財(cái)富為W

狀態(tài)1：汽車(chē)被盜損失L概率為Л1

狀態(tài)2：汽車(chē)未被盜損失0概率為Л2=1-Л1

消費(fèi)者的防范努力程度為 a增加防范裝置的成本為c

Л1為防范努力程度a 的函數(shù)，Л1=Л1（a）（防范努力程度a 越大，Л1越?。┃?/p>

１為車(chē)主未防盜時(shí)，車(chē)被盜概率

Л２為車(chē)主已防盜時(shí)，車(chē)被盜概率 １

Л2也為防范努力程度a的函數(shù)，Л2=Л2（a）（防范努力程度a越大，Л2越大）Л１為車(chē)主未防盜時(shí)，車(chē)未被盜概率 ２

Л２為車(chē)主已防盜時(shí)，車(chē)未被盜概率 ２

2． 對(duì)車(chē)主來(lái)說(shuō)：

A． 不防盜時(shí)的預(yù)期效用：

設(shè)S1為被盜時(shí)顧客對(duì)保險(xiǎn)公司的凈流出，S2為未被盜時(shí)的凈流出

１EU1=Л１U（W-L-S1）+Л２U（W-S2）１

B．防盜的預(yù)期效用

２EU2=Л２U（W-L-S1）+Л２U（W-S2）-U（C）１

3．對(duì)保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，希望投保人加強(qiáng)防范，即EU2 ≥ EU1

a.如果保險(xiǎn)公司提供金額保險(xiǎn)

S2=S1+L代入EU2，EU1推導(dǎo)出EU1= U（W-S2）> EU2 = U（W-S2）-U（C）

從而車(chē)主不會(huì)防盜，發(fā)生敗德行為，因此，不應(yīng)該全額保險(xiǎn)。

b.同理如果保險(xiǎn)公司不提供金額保險(xiǎn)，即S2 < S1+L，可以推導(dǎo)出EU2 > EU1

（Л１-１Л２）U(W-S1-L)+(Л１

２１１-２Л２)U(W-S2)≤-U(C)２１Л１=1-Л１Л２=1-Л２２２所以Л１-Л２=Л２-Л１=-(Л１-Л１)２２１１１

所以(Л１-Л２)U(W-S1-L)-(Л１-Л２)U(W-S2)≤-U(C)１１１１

(Л１-Л２)[ U(W-S1-L)-U(W-S2)] ≤-U(C)因?yàn)椐保?/p>

所以U(W-S1-L)-U(W-S2)≤-U(C)/(Л１-Л２)１１１ １﹥ Л２ １

所以U(W-S1-L)-U(W-S2)< 0

所以W-S1-L < W-S2所以S2-S1 < L即S2 < L+S1

所以賠償

所以保險(xiǎn)公司一定要設(shè)計(jì)一種風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的模型以促使車(chē)主防盜。

（在推導(dǎo)時(shí) 要注意 U=U（M）是單調(diào)增的，即M越小，U越小。）

所以損失發(fā)生的時(shí)候，保險(xiǎn)公司要給予投保人賠償，但是賠償?shù)慕痤~不能是全額，要小于損失。這是用一個(gè)特定的例子來(lái)討論在信息不對(duì)稱(chēng)情況下會(huì)出現(xiàn)敗德行為，通過(guò)設(shè)計(jì)一種制度來(lái)解決敗德問(wèn)題。

第三節(jié)激勵(lì)機(jī)制設(shè)計(jì)

一、委托代理人問(wèn)題的提出：

在傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)—新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家眼中，企業(yè)是一個(gè)黑匣子，他們?cè)谘芯拷?jīng)濟(jì)學(xué)問(wèn)題的過(guò)程中如果遇到企業(yè)，就只是簡(jiǎn)單的把企業(yè)當(dāng)作轉(zhuǎn)換器，投入確定之后產(chǎn)出也就隨即確定。信息經(jīng)濟(jì)學(xué)則打開(kāi)了企業(yè)這個(gè)黑匣子，發(fā)現(xiàn)企業(yè)中大量存在委托一代理關(guān)系，使得在投入確定的情況下，產(chǎn)出是不確定的。通常情況下，在企業(yè)內(nèi)部，一些人要受到另一些人的委托，在擁有一定權(quán)利的情況下來(lái)開(kāi)展工作，這些人就叫作代理人，另外那些委托他們管理的人就叫作委托人，代理人工作的成果取決于他的努力程度和一些不可控制的客觀原因。委托人有委托人的目標(biāo)，代理人有代理人的目標(biāo)，由于企業(yè)內(nèi)部這些利益主體的目標(biāo)不一定相同，就有可能產(chǎn)生委托代理人問(wèn)題。

二、委托代理人問(wèn)題產(chǎn)生的原因：

1.委托人和代理人之間的目標(biāo)函數(shù)（效用函數(shù)）不同。如果不存在差異，比如說(shuō)自己給自己干活，委托--代理關(guān)系就不會(huì)存在，這是因?yàn)槲腥撕痛砣说男в煤瘮?shù)一致，代理人一定會(huì)努力工作，委托人也就不用監(jiān)督代理人的努力程度。

2.委托人和代理人之間存在著信息不對(duì)稱(chēng)。代理人花了多少時(shí)間，付出多少努力，有多大的才能，他自己最清楚，但是委托人卻知道的很少，甚至不知道。因此委托人可能需要監(jiān)督代理人的行為，代理人也有可能在委托人不便監(jiān)督的地方偷懶。

3.代理人的成果不但取決于自己的努力程度，還要受到其它不可區(qū)分的客觀因素影響，所以工作成果實(shí)際上不可能完全反映代理人的努力程度。比如因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)形勢(shì)非常好，代理人就可能在付出很少努力的情況下而取得較好的工作成果。如果沒(méi)有其它不可控制因素的影響，則完全可利用成果來(lái)倒推代理人的努力程度，也就不存在委托代理人問(wèn)題。

由于以上三個(gè)原因的存在，所以委托人必須花費(fèi)相當(dāng)?shù)臅r(shí)間、精力，付出成本來(lái)監(jiān)督代理人，從而產(chǎn)生代理成本。委托代理人問(wèn)題的實(shí)質(zhì)，就是代理人利用信息不對(duì)稱(chēng)可能出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)，可能敗德行為來(lái)謀求個(gè)人效用的最大化，同時(shí)損害了委托人的利益。比如，某些企業(yè)的總經(jīng)理可能不計(jì)利潤(rùn)地一味擴(kuò)大規(guī)模，以便增加個(gè)人的在職消費(fèi)。

三、委托代理人問(wèn)題的解決

1.可以通過(guò)機(jī)制設(shè)計(jì)來(lái)解決委托代理人問(wèn)題.2.機(jī)制設(shè)計(jì)的原則：

a.代理人愿意工作—--愿意參與約束U（不干）< U（干）

b.委托人滿(mǎn)意代理人努力程度 = 代理人效用最大化程度。

3.幾種激勵(lì)機(jī)制的設(shè)計(jì)：

委托人可以科學(xué)地設(shè)立一些激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制來(lái)防止代理人敗德行為，主要是使委托人、代理人共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

1)如果委托人是風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避者，代理人是風(fēng)險(xiǎn)愛(ài)好者，或者風(fēng)險(xiǎn)中立者，這時(shí)可以采取租賃、風(fēng)險(xiǎn)承包的方式。既可以滿(mǎn)足委托人的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避要求，也可以滿(mǎn)足代理人愛(ài)好風(fēng)險(xiǎn)的要求。

2)如果委托人是風(fēng)險(xiǎn)愛(ài)好者，或者風(fēng)險(xiǎn)中立者，代理人是風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避者，這時(shí)可以采用年薪制、工資的方式。既可以滿(mǎn)足委托人愛(ài)好風(fēng)險(xiǎn)的要求，也可以滿(mǎn)足代理人的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避要求。

3)如果委托人和代理人都是風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避者，這時(shí)要采用分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的方式。比如說(shuō)可以采取經(jīng)營(yíng)者持股，還可以采取股票期權(quán)、股份期權(quán)的方式。這可以同時(shí)滿(mǎn)足委托人和代理人規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的要求。

總的來(lái)說(shuō)可以根據(jù)委托人和代理人的風(fēng)險(xiǎn)偏好不同來(lái)設(shè)計(jì)適當(dāng)?shù)牡募?lì)制度，克服或者解決委托人-代理人問(wèn)題，使委托人和代理人能夠在有效的機(jī)制制約下克服相應(yīng)的敗德行為。同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的是，在現(xiàn)實(shí)生活中，雖然經(jīng)濟(jì)利益的激勵(lì)是相當(dāng)重要的，但是信任、親情等情感方面的激勵(lì)（非物質(zhì)激勵(lì)）也很重要。中國(guó)古語(yǔ)云：“士為知己者死”，就是通過(guò)情感方面的激勵(lì)使代理人自動(dòng)與委托人的目標(biāo)一致。

課后練習(xí)題:

1.新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)于市場(chǎng)信息的觀點(diǎn)是什么?

2.信息經(jīng)濟(jì)學(xué)派對(duì)于市場(chǎng)信息的觀點(diǎn)是什么?

3.舉例說(shuō)明由于信息不對(duì)稱(chēng)會(huì)出現(xiàn)哪些效率損失的現(xiàn)象?如何解決這些問(wèn)題?

4.詳細(xì)分析在沒(méi)有政府干預(yù)的情況下,人壽保險(xiǎn)市場(chǎng)為什么有可能出現(xiàn)逆向選擇?

5.通過(guò)數(shù)學(xué)模型推導(dǎo)保險(xiǎn)公司如何防止投保人的敗德行為?

6.如果委托人和代理人都是風(fēng)險(xiǎn)愛(ài)好者,如何建立激勵(lì)機(jī)制?

7.X效率理論關(guān)于企業(yè)的觀點(diǎn)時(shí)什么?如何理解?

8.除了信息不對(duì)稱(chēng)以外,外部性也會(huì)引起市場(chǎng)失靈.外部性分為哪幾種,是如何引起市場(chǎng)失靈的?

第三篇：北京大學(xué)光華管理學(xué)院一二九合唱感想

一二·九合唱感想

1600015811光華管理學(xué)院 馬寧妍

一二·九合唱是北京大學(xué)幾十年來(lái)的傳統(tǒng)，在每年的這一天，同學(xué)們用合唱的形式緬懷那些戰(zhàn)爭(zhēng)歲月前赴后繼的先驅(qū)們，并以此銘記那永遠(yuǎn)傳承的一二·九精神——革命的精神，自強(qiáng)不息的精神。今年，大合唱的使命落在了我們身上，而我們也用飽滿(mǎn)的精神承接下了這個(gè)承載著不僅僅是光華的、北大的，而是全體青年學(xué)生地?zé)嵫c夢(mèng)想的任務(wù)，全力以赴投入了訓(xùn)練。

我們的一二·九已經(jīng)過(guò)去了。但是現(xiàn)在每在周二、周四和周日的晚上，我總會(huì)感到有點(diǎn)失落，好像生活中缺了點(diǎn)什么東西似的，細(xì)細(xì)一想，原來(lái)是沒(méi)有了一二·九的排練，沒(méi)有了大家在一起練聲排歌，沒(méi)有了婕茹的鋼琴演奏，沒(méi)有了CK學(xué)姐瀟灑帥氣而又溫暖親和的指導(dǎo)，沒(méi)有了艾含學(xué)姐和后勤小伙伴們的暖心關(guān)懷，沒(méi)有了舞蹈組的優(yōu)美舞蹈和精彩劇情。失去了的才是最美好的，我再一次體會(huì)到這句話(huà)的內(nèi)涵了。

還記得光華新樓派送來(lái)的新鮮水果和誘人茶點(diǎn)，記得禮降的涼茶、熱飲、文件夾；記得拍攝開(kāi)場(chǎng)視頻時(shí)大家的歡笑與感動(dòng)；記得大家絞盡腦汁為光華書(shū)寫(xiě)最美的三行情詩(shī)；記得后勤組值班的辛苦，記得攝影組端著單反的認(rèn)真神態(tài)??每一個(gè)人，都為共同的目標(biāo)全身心投入，這是多么美好的情感！

進(jìn)入北大以來(lái)，自己一直忙忙碌碌，很少有時(shí)間和機(jī)會(huì)感受身邊的溫情。129之后，我真切地感受到，覺(jué)得這光華一個(gè)集體，是一家人，相互鼓勵(lì)、相互扶持的一家人。彩排后，我們一起化妝，早早地來(lái)到了百周年紀(jì)念講堂。這一天的合唱為我們的一二九合唱畫(huà)上了一個(gè)圓滿(mǎn)的句號(hào)，也讓我們留下了難忘的回憶。男生黑色院衫，是出自我們自己之手的設(shè)計(jì)；女生上著民國(guó)風(fēng)藍(lán)色上衣，下穿深色半裙，樸素而又優(yōu)雅，一幅很和諧的場(chǎng)面。舞蹈演員穿飄飄欲仙的藍(lán)色舞裙，美輪美奐。還記得，女生宿舍中一起化妝的場(chǎng)景，是那么溫馨。歌聲響起，柔美深情；一段段如春日暖陽(yáng)般的歌聲之后，便是如火的激情舞蹈和唱段。我相信，在那段流行唱法響起之時(shí)，全場(chǎng)都被光華的火熱所點(diǎn)燃。最后環(huán)節(jié)，所有人一起高喊的那句口號(hào)，更是深深刻在心中：學(xué)貫古今，融匯中西。商學(xué)求道，光華維新。

不自覺(jué)地想說(shuō)說(shuō)我們的合唱結(jié)果。雖說(shuō)不太理想，不過(guò)努力過(guò)后，心中無(wú)憾，這也沒(méi)有什么好抱怨的。況且我們?cè)谂啪毜倪^(guò)程中所收獲的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些，那些經(jīng)歷體會(huì)也不是用名次可以衡量的。那首歌更會(huì)時(shí)?；乩@在腦海中：“當(dāng)你平躺下來(lái)，我便成了河，回繞你的頸間，在你唇邊干涸。竊想你的眼神，我戀戀不舍，聚為一泓泉水呀深邃清澈??”那樣溫柔，那樣真摯，那樣深情款款，令人眷戀。

最后，把我寫(xiě)給光華的三行情詩(shī)拿出來(lái)吧，就算是我對(duì)光華的表白：巍巍兮山巒，湯湯兮河川，熠熠兮光華。因思想，有我光華！

第四篇：北京大學(xué)光華管理學(xué)院金融學(xué)研究導(dǎo)師

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北京大學(xué)光華管理學(xué)院金融學(xué)研究導(dǎo)師

曹鳳岐

專(zhuān)業(yè)： 金融學(xué)

系別： 金融系

職稱(chēng)： 教授

1945年7月12日生于吉林省扶余縣(現(xiàn)為松原市)，中共黨員，現(xiàn)為北京大學(xué)光華管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師，北京大學(xué)金融與證券研究中心主任;并任國(guó)務(wù)院學(xué)位委員會(huì)學(xué)科評(píng)議組成員，教育部社會(huì)科學(xué)委員會(huì)委員，中國(guó)金融學(xué)會(huì)常務(wù)理事，中國(guó)投資學(xué)會(huì)常務(wù)理事，北京市金融學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)等職。

曹鳳岐從1970年起在北京大學(xué)任教，1986年晉升為副教授，1992年晉升為正教授，曾擔(dān)任北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理系副主任，北京大學(xué)工商管理學(xué)院副院長(zhǎng)，北京大學(xué)光華管理學(xué)院副院長(zhǎng)，全國(guó)MBA教育指導(dǎo)委員會(huì)委員。從1992年起享受中華人民共和國(guó)政府特殊津貼。

曹鳳岐長(zhǎng)期從事宏觀經(jīng)濟(jì)管理、股份經(jīng)濟(jì)、金融與證券方面的教學(xué)與科研工作。曹鳳岐是最早提出在中國(guó)要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)制度改革、推行股份制、建立現(xiàn)代企業(yè)制度的學(xué)者之一，他在經(jīng)濟(jì)體制改革理論與實(shí)踐方面具有很深的造詣，做出了突出貢獻(xiàn)。

曹鳳岐參與了《中華人民共和國(guó)證券法》和《中華人民共和國(guó)證券投資基金法》的起草工作;主持多項(xiàng)國(guó)家和教育部等重點(diǎn)科研項(xiàng)目，出版了20余本專(zhuān)著、教材，發(fā)表200余篇學(xué)術(shù)論文，多次獲省部級(jí)以上科研獎(jiǎng)。其代表著作有《股份經(jīng)濟(jì)論》、《資本市場(chǎng)論》、《中國(guó)企業(yè)股份制的理論與實(shí)踐》、《股份制與現(xiàn)代企業(yè)制度》、《中國(guó)企業(yè)管理教學(xué)案例》等

徐信忠

專(zhuān)業(yè)： 金融學(xué)

系別： 金融系

職稱(chēng)： 教授現(xiàn)任北京大學(xué)光華管理學(xué)院副院長(zhǎng)、金融學(xué)教授。

在加入北京大學(xué)之前，曾任英國(guó)Bank of England貨幣政策局金融經(jīng)濟(jì)學(xué)家和英國(guó)Lancaster大學(xué)管理學(xué)院金融學(xué)講座教授。本人曾任中國(guó)金融學(xué)年會(huì)第一屆理事會(huì)主席。

凱程考研，考研機(jī)構(gòu)，10年高質(zhì)量輔導(dǎo)，值得信賴(lài)！以學(xué)員的前途為已任，為學(xué)員提供高效、專(zhuān)業(yè)的服務(wù)，團(tuán)隊(duì)合作,為學(xué)員服務(wù)，為學(xué)員引路。凱程考研輔導(dǎo)班，中國(guó)最強(qiáng)的考研輔導(dǎo)機(jī)構(gòu)，http://004km.cn

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此人在公司治理，行為金融和金融風(fēng)險(xiǎn)管理和資產(chǎn)定價(jià)等領(lǐng)域有多年的研究經(jīng)驗(yàn)，取得了豐富的研究成果，并在國(guó)際和國(guó)內(nèi)一流學(xué)術(shù)雜志上發(fā)表文章16篇。發(fā)表論文的學(xué)術(shù)期刊包括Journal of Financial Economics, Journal of Financial and Quantitative Analysis, Journal of Banking and Finance, Review of Economics and Statistics.此人的研究成果受到國(guó)際同行的認(rèn)可，發(fā)表的論文被大量引用，并獲得British Accounting Review 1997最佳論文獎(jiǎng)和2002年澳大利亞金融國(guó)際會(huì)議衍生產(chǎn)品領(lǐng)域的最佳論文獎(jiǎng)。本人的研究成果具有極強(qiáng)的實(shí)用價(jià)值，上述發(fā)表的論文已多次被金融應(yīng)用性書(shū)籍轉(zhuǎn)載，并應(yīng)邀在英格蘭銀行，瑞士聯(lián)合銀行，日本三菱銀行等金融機(jī)構(gòu)作學(xué)術(shù)演講。關(guān)于隱含波動(dòng)率期限結(jié)構(gòu)(Term Structure)的學(xué)術(shù)文章被金融衍生產(chǎn)品的經(jīng)典教科書(shū)《Options, Futures, and other derivatives by John Hull》引用;關(guān)于“戀家”傾向的研究成果被《紐約時(shí)報(bào)》報(bào)道。

凱程教育：

凱程考研成立于2005年，國(guó)內(nèi)首家全日制集訓(xùn)機(jī)構(gòu)考研，一直從事高端全日制輔導(dǎo)，由李海洋教授、張?chǎng)谓淌?、盧營(yíng)教授、王洋教授、楊武金教授、張釋然教授、索玉柱教授、方浩教授等一批高級(jí)考研教研隊(duì)伍組成，為學(xué)員全程高質(zhì)量授課、答疑、測(cè)試、督導(dǎo)、報(bào)考指導(dǎo)、方法指導(dǎo)、聯(lián)系導(dǎo)師、復(fù)試等全方位的考研服務(wù)。凱程考研的宗旨：讓學(xué)習(xí)成為一種習(xí)慣；

凱程考研的價(jià)值觀口號(hào)：凱旋歸來(lái)，前程萬(wàn)里； 信念：讓每個(gè)學(xué)員都有好最好的歸宿；

使命：完善全新的教育模式，做中國(guó)最專(zhuān)業(yè)的考研輔導(dǎo)機(jī)構(gòu)； 激情：永不言棄，樂(lè)觀向上；

敬業(yè)：以專(zhuān)業(yè)的態(tài)度做非凡的事業(yè)；

服務(wù)：以學(xué)員的前途為已任，為學(xué)員提供高效、專(zhuān)業(yè)的服務(wù)，團(tuán)隊(duì)合作，為學(xué)員服務(wù)，為學(xué)員引路。

如何選擇考研輔導(dǎo)班：

在考研準(zhǔn)備的過(guò)程中，會(huì)遇到不少困難，尤其對(duì)于跨專(zhuān)業(yè)考生的專(zhuān)業(yè)課來(lái)說(shuō)，通過(guò)報(bào)輔導(dǎo)班來(lái)彌補(bǔ)自己復(fù)習(xí)的不足，可以大大提高復(fù)習(xí)效率，節(jié)省復(fù)習(xí)時(shí)間，大家可以通過(guò)以下幾個(gè)方面來(lái)考察輔導(dǎo)班，或許能幫你找到適合你的輔導(dǎo)班。

師資力量：師資力量是考察輔導(dǎo)班的首要因素，考生可以針對(duì)輔導(dǎo)名師的輔導(dǎo)年限、輔導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)、歷年輔導(dǎo)效果、學(xué)員評(píng)價(jià)等因素進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，詢(xún)問(wèn)往屆學(xué)長(zhǎng)然后選擇。判斷師資力量關(guān)鍵在于綜合實(shí)力，因?yàn)槿魏我婚T(mén)課程，都不是由

一、兩個(gè)教師包到底的，是一批教師配合的結(jié)果。還要深入了解教師的學(xué)術(shù)背景、資料著述成就、輔導(dǎo)成就等。凱程考研名師云集，李海洋、張?chǎng)谓淌?、方浩教授、盧營(yíng)教授、孫浩教授等一大批名師在凱程授課。而有的機(jī)構(gòu)只是很普通的老師授課，對(duì)知識(shí)點(diǎn)把握和命題方向，欠缺火候。

對(duì)該專(zhuān)業(yè)有輔導(dǎo)歷史：必須對(duì)該專(zhuān)業(yè)深刻理解，才能深入輔導(dǎo)學(xué)員考取該校。在考研輔導(dǎo)班中，從來(lái)見(jiàn)過(guò)如此輝煌的成績(jī)：凱程教育拿下2015五道口金融學(xué)院狀元，考取五道口15凱程考研，考研機(jī)構(gòu)，10年高質(zhì)量輔導(dǎo)，值得信賴(lài)！以學(xué)員的前途為已任，為學(xué)員提供高效、專(zhuān)業(yè)的服務(wù)，團(tuán)隊(duì)合作,為學(xué)員服務(wù)，為學(xué)員引路。凱程考研輔導(dǎo)班，中國(guó)最強(qiáng)的考研輔導(dǎo)機(jī)構(gòu)，http://004km.cn

考研就找凱程考研，學(xué)生滿(mǎn)意，家長(zhǎng)放心，社會(huì)認(rèn)可！

人，清華經(jīng)管金融碩士10人，人大金融碩士15個(gè)，中財(cái)和貿(mào)大金融碩士合計(jì)20人，北師大教育學(xué)7人，會(huì)計(jì)碩士保錄班考取30人，翻譯碩士接近20人，中傳狀元王園璐、鄭家威都是來(lái)自凱程，法學(xué)方面，凱程在人大、北大、貿(mào)大、政法、武漢大學(xué)、公安大學(xué)等院校斬獲多個(gè)法學(xué)和法碩狀元，更多專(zhuān)業(yè)成績(jī)請(qǐng)查看凱程網(wǎng)站。在凱程官方網(wǎng)站的光榮榜，成功學(xué)員經(jīng)驗(yàn)談視頻特別多，都是凱程戰(zhàn)績(jī)的最好證明。對(duì)于如此高的成績(jī)，凱程集訓(xùn)營(yíng)班主任邢老師說(shuō)，凱程如此優(yōu)異的成績(jī)，是與我們凱程嚴(yán)格的管理，全方位的輔導(dǎo)是分不開(kāi)的，很多學(xué)生本科都不是名校，某些學(xué)生來(lái)自二本三本甚至不知名的院校，還有很多是工作了多年才回來(lái)考的，大多數(shù)是跨專(zhuān)業(yè)考研，他們的難度大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，沒(méi)有嚴(yán)格的訓(xùn)練和同學(xué)們的刻苦學(xué)習(xí)，是很難達(dá)到優(yōu)異的成績(jī)。最好的辦法是直接和凱程老師詳細(xì)溝通一下就清楚了。

建校歷史：機(jī)構(gòu)成立的歷史也是一個(gè)參考因素，歷史越久，積累的人脈資源更多。例如，凱程教育已經(jīng)成立10年（2005年），一直以來(lái)專(zhuān)注于考研，成功率一直遙遙領(lǐng)先，同學(xué)們有興趣可以聯(lián)系一下他們?cè)诰€老師或者電話(huà)。

有沒(méi)有實(shí)體學(xué)校校區(qū)：有些機(jī)構(gòu)比較小，就是一個(gè)在寫(xiě)字樓里上課，自習(xí)，這種環(huán)境是不太好的，一個(gè)優(yōu)秀的機(jī)構(gòu)必須是在教學(xué)環(huán)境，大學(xué)校園這樣環(huán)境。凱程有自己的學(xué)習(xí)校區(qū)，有吃住學(xué)一體化教學(xué)環(huán)境，獨(dú)立衛(wèi)浴、空調(diào)、暖氣齊全，這也是一個(gè)考研機(jī)構(gòu)實(shí)力的體現(xiàn)。此外，最好還要看一下他們的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

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第五篇：報(bào)考北京大學(xué)光華管理學(xué)院MBA個(gè)人陳述[最終版]

老師您好，我叫**，安徽人，07年畢業(yè)于北京****測(cè)控技術(shù)與儀器專(zhuān)業(yè)，大學(xué)期間曾經(jīng)擔(dān)任**學(xué)生電視臺(tái)副臺(tái)長(zhǎng)，曾代表全校本科生在畢業(yè)典禮上發(fā)言。

畢業(yè)后，我拿到安徽移動(dòng)和****的兩個(gè)公司的錄用通知書(shū)，出于對(duì)自己的規(guī)劃，我決定留在北京。我一進(jìn)入研華就負(fù)責(zé)向大陸地區(qū)的八百多名員工推廣web2.0架構(gòu)下的知識(shí)管理平臺(tái)的推廣工作，受到公司領(lǐng)導(dǎo)的肯定，工作不滿(mǎn)一年就被破格送往位于臺(tái)北的公司總部接受精英訓(xùn)練營(yíng)的培訓(xùn)，大陸地區(qū)不到20名。之后，在我自己的爭(zhēng)取下，進(jìn)入********事業(yè)部從事產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)的工作。主要職責(zé)是整合行銷(xiāo)手段，使嵌入式計(jì)算機(jī)產(chǎn)品線在市場(chǎng)上有持續(xù)的曝光。

由于本人在新興行銷(xiāo)模式的關(guān)注，09年被調(diào)入**新興業(yè)務(wù)部門(mén)——直效業(yè)務(wù)部門(mén)籌建市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的工作，我們通過(guò)劃分細(xì)分行業(yè)，客戶(hù)數(shù)據(jù)的挖掘，源源不斷地為前端銷(xiāo)售人員提供高質(zhì)量的客戶(hù)數(shù)據(jù)，同時(shí)還負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)助銷(xiāo)工具。通過(guò)我們的工作，將銷(xiāo)售人員的命中率****（數(shù)字）提高到將近****（數(shù)字）。

我報(bào)考光華管理學(xué)院也得到了公司領(lǐng)導(dǎo)的支持，我希望可以通過(guò)在光華系統(tǒng)地學(xué)習(xí)營(yíng)銷(xiāo)課程及其他企業(yè)管理知識(shí)，我也會(huì)積極向我的同學(xué)學(xué)習(xí)，同時(shí)將我的職業(yè)生涯推向新的高度。

Good morning, Sir/Madame.My name is ****, I graduated from Beijing University of **** in 2007.My major was measurement technology and instrument.I am an open minded girl with strong ambitions to be successful.I love reading and writing both in Chinese and English.In my spare time, I love playing badminton because it keeps me healthy and alert.Currently, I have been working in **** for two and a half years.**** is a worldwide leader in Industrial Computing whose annual revenue is more then 5 billion us dollars.My position is in marketing.In my eyes, the marketing department is a micro PR agency.We use articles, seminars and exhibitions to add exposure of our products and then create more leads for sales people.I want to learn business administration systematically in guanghua school of management in peking university , I sincerely hope you can give me this chance.