第一篇：案例研究-城市綜合體-一、二、三、四代萬達(dá)廣場商業(yè)規(guī)劃對比(DOC)[大全]

一、二、三、四代萬達(dá)廣場商業(yè)規(guī)劃對比分析（組圖）

核心提示：近年來萬達(dá)的成功引得無數(shù)人研究模仿，有關(guān)萬達(dá)模式的研究文章屢見不鮮。本人深耕華中區(qū)商業(yè)地產(chǎn)多年，尤其是華中商業(yè)重地武漢,四代萬達(dá)均有開業(yè)運營的項目，全國獨有。長沙解放西路的第一代萬達(dá)本人亦曾造訪多次，對于萬達(dá)的第一、二、三、四代產(chǎn)品均有較深入的研究學(xué)習(xí)，不敢妄稱專家，現(xiàn)僅就這四代萬達(dá)的商業(yè)規(guī)劃略說一二，與眾分享交流。

近年來萬達(dá)的成功引得無數(shù)人研究模仿，有關(guān)萬達(dá)模式的研究文章屢見不鮮。本人深耕華中區(qū)商業(yè)地產(chǎn)多年，尤其是華中商業(yè)重地武漢（目前已開業(yè)5個萬達(dá)，江漢路萬達(dá)、菱角湖萬達(dá)、經(jīng)開萬達(dá)、積玉橋萬達(dá)、楚河漢街，未來預(yù)計要開10個萬達(dá)），二三四代萬達(dá)均有開業(yè)運營的項目，全國獨有。長沙解放西路的第一代萬達(dá)本人亦曾造訪多次，對于萬達(dá)的第一、二、三、四代產(chǎn)品均有較深入的研究學(xué)習(xí)，不敢妄稱專家，現(xiàn)僅就這四代萬達(dá)的商業(yè)規(guī)劃略說一二，與眾分享交流。

第一代萬達(dá)：

長沙解放西路萬達(dá)（悅薈廣場

說到第一代萬達(dá)，有一段往事不可回避。2005年前后，正是萬達(dá)大力擴張的時期，萬達(dá)計劃赴港發(fā)行Reits上市卻未果。澳大利亞最大的投資集團(tuán)麥格理也在找尋進(jìn)軍內(nèi)地市場的契機，也是因緣巧合，雙方當(dāng)時一拍即合。麥格理通過貸款，向萬達(dá)購買了9座萬達(dá)廣場（項目招商信息）（分別位于南京、濟(jì)南、哈爾濱、沈陽、天津、武漢、長沙、南寧、大連）。2005年的萬達(dá)正是大力發(fā)展急需血液的時候，資本市場籌資無果，加上當(dāng)時已擁有的21個已經(jīng)運營或動工的商業(yè)廣場，資金壓力巨大。與麥格理達(dá)成協(xié)議，并借此套現(xiàn)31億。在麥格理與萬達(dá)集團(tuán)的委托管理合同期滿后，雙方協(xié)議分手。上述9個城市的萬達(dá)廣場全部更名為“悅薈廣場”?，F(xiàn)在來看，這9個萬達(dá)廣場，全部位于城市最核心的商圈，目前估值應(yīng)該遠(yuǎn)超當(dāng)年的31億。不過話說回來，正是憑借當(dāng)年的31億現(xiàn)金，萬達(dá)抓住了擴張的機遇能做到如今巨無霸的規(guī)模，對雙方來說也可謂雙贏。

第一代萬達(dá)的代表作長沙悅薈廣場地處長沙市級核心商圈，黃興南路步行街和解放西路交匯處，緊鄰長沙黃興路步行街，交通線路縱橫交錯，人流如織。項目占地1.8萬平方米，總建筑面積約5萬平方米。所謂第一代萬達(dá)，通俗講就是一個“商業(yè)大盒子”。單層面積5000-10000方不等，一般為地上4層，總規(guī)模3-5萬方不等，一樓分割銷售，二三樓標(biāo)配為沃爾瑪超市，四樓標(biāo)配為萬達(dá)影院+大玩家電玩，加上部分餐飲。通過與沃爾瑪?shù)膽?zhàn)略合作，利用超市大賣場的聚客力帶動人流，促進(jìn)一樓商鋪的銷售回款。四樓的餐飲及娛樂也可有效帶動目的性消費人群。萬達(dá)借此開創(chuàng)了訂單式商業(yè)地產(chǎn)的先河。其實這樣的單體商業(yè)規(guī)劃在全國各地各類城市都屢見不鮮，成功和失敗的案例比比皆是。

第一代萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃簡單，便于快速復(fù)制。但缺點是僅憑一樓鋪位散售，難以支撐萬達(dá)快速開發(fā)的現(xiàn)金流。這也是第一代萬達(dá)難以為繼，最后不得已壯士斷腕的原因。

第二代萬達(dá)：

武漢江漢路萬達(dá)（悅薈廣場）

第二代萬達(dá)的代表作——江漢路萬達(dá)廣場（悅薈廣場）于2004年12月開業(yè)，項目位于漢口中山大道，是武漢首個集購物、餐飲、休閑、家電等于一體的Shopping Mall。總建面約13萬m2。物業(yè)組成及業(yè)態(tài)分布： A棟為自持物業(yè)，引進(jìn)大洋百貨；

B棟一層為分割散售商鋪，以年輕時尚的零售服飾、休閑餐飲及快餐、娛樂為主；二三層為沃爾瑪超市、四層為工貿(mào)家電；

C棟一層為分割散售商鋪，以年輕時尚的零售服飾、休閑餐飲及快餐為主；二層為萬達(dá)影城。

B座：

物業(yè)規(guī)劃

樓層層高

5m

商業(yè)

臨街面

長100m

寬80m

水平/垂直人流組織

1-2L：2部上行手扶電梯，1部下行手扶電梯

2-3L：1部上行手扶電梯，1部下行手扶電梯

貨流組織

2部貨梯

公共空間

主通道寬4m 次通道寬2.4m

業(yè)態(tài)分布

樓層

業(yè)態(tài)

代表品牌

服裝零售、餐飲

電玩

嘟嘟熊、Danny、面面雜醬面、神采飛揚電玩城

零售

沃爾瑪超市

零售

工貿(mào)家電

C座：

物業(yè)規(guī)劃

樓層層高

2F：9米

商業(yè)臨街面

160米

水平/垂直人流組織

2部扶手梯，7部消防步梯

貨流組織

1部貨梯

公共空間

走廊寬4米

業(yè)態(tài)分布

樓層

業(yè)態(tài)

代表品牌

1F

零售、餐飲

搜衣廊，D調(diào)男裝，港堂木桶飯

2F 餐飲、休閑娛樂

順香餐廳，萬達(dá)影院

B座一樓平面分布圖 C座一樓分布圖

B座一樓租金：300-600元/㎡/月 C座一樓租金：400-1300元/㎡/月

筆者注：看到?jīng)]有，這就是傳說中的螞蟻鋪。早期的萬達(dá)做商業(yè)地產(chǎn)還是用的住宅開發(fā)商的思維。

江漢路萬達(dá)（悅薈廣場）是江漢路商圈體量最大、業(yè)態(tài)最為豐富的商業(yè)項目，經(jīng)過8年的運營發(fā)展，該項目已經(jīng)成為江漢路商圈的一個重要標(biāo)志。所謂第二代萬達(dá)，筆者認(rèn)為，從規(guī)劃來看，僅僅是第一代萬達(dá)的簡單升級而已。從原來的“主力店驅(qū)動型的單體商業(yè)”，進(jìn)化為“主力店驅(qū)動型的多個單體商業(yè)”而已。

具有最好展示面的A座整體租賃給了大洋百貨；B座和C座其實就是一代產(chǎn)品的分拆強化，分別利用沃爾瑪和萬達(dá)影院的主力店聚客力提升一樓的散售價格。第二代產(chǎn)品的規(guī)模更大，可銷售面積更大，但僅僅停留在一代賣一樓，二代賣2個一樓這種簡單相加。其實質(zhì)和一代沒有本質(zhì)的區(qū)別。第二代萬達(dá)仍然難以解決萬達(dá)快速開發(fā)的現(xiàn)金流問題。

另外說個有趣的現(xiàn)象：位置更佳的B座首層租金與C座相比有不小的落差。什么原因：B座主力店為沃爾瑪和工貿(mào)家電，C座主力店為萬達(dá)影院（年票房排進(jìn)全國十強）。江漢路商圈主力消費人群為15-30歲的學(xué)生及年輕時尚的上班族。而沃爾瑪和工貿(mào)家電的目標(biāo)客群主要為家庭消費。不同主力店吸引的不同消費群當(dāng)然帶來不同的消費表現(xiàn)，放在江漢路這個商圈自然是電影院能帶動更多的消費，其結(jié)果就直接反映在租金上。其實這也能說明第二代萬達(dá)在商業(yè)規(guī)劃上的另一個弊端，3座物業(yè)定位不同，主力店類別不同，消費者不同，使得3座商業(yè)客流無法做到完全有效互動，人流無法做到共享，逛B座的人很可能買完東西就走了，根本不會去A座或者C座。在這一點上漢陽王家灣的武漢摩爾城就做得比較好，該項目可以說是第二代萬達(dá)的改進(jìn)版，也是A、B、C三座商業(yè)，3種不同業(yè)態(tài)定位，中間逐層用跨街通道聯(lián)通，上有頂棚遮蓋形成全天候的公共空間，3座商業(yè)人流可做到有效共享。

二代萬達(dá)規(guī)劃硬傷和開發(fā)模式，直接導(dǎo)致了9個萬達(dá)的轉(zhuǎn)手。壯士斷腕，痛定思痛，促使萬達(dá)轉(zhuǎn)變思路，思考能夠平衡現(xiàn)金流又支持快速復(fù)制的更佳產(chǎn)品，第三代萬達(dá)孕育而生。

第三代萬達(dá)：

第三代萬達(dá)組成示意

萬達(dá)集團(tuán)吸取了前兩代萬達(dá)廣場（項目招商信息）開發(fā)的教訓(xùn)，學(xué)習(xí)國外開發(fā)城市綜合體的經(jīng)驗，推出第三代萬達(dá)——萬達(dá)城市綜合體產(chǎn)品。通過住宅，公寓、寫字樓、商業(yè)外街等可售物業(yè)的回籠資金，支持購物中心的開發(fā)與運營，有效解決了現(xiàn)金流的問題。憑借這一模式和萬達(dá)強大的執(zhí)行力，快速在國內(nèi)復(fù)制并取得了階段性的成功。

建筑平面規(guī)劃上，通過室內(nèi)步行街和中庭，經(jīng)過科學(xué)合理的動線設(shè)計將功能不同的主力店有機地聯(lián)系起來，互相補充，人流共享。一條室內(nèi)步行街，把萬達(dá)百貨、國美電器、大玩家、大歌星、萬達(dá)影城等主力店及其他品牌店有機串聯(lián)?？梢哉f，這條室內(nèi)步行街，是萬達(dá)購物中心的靈魂。

功能組合上，考慮各類別主力店經(jīng)營的特點，營業(yè)時間的差別，經(jīng)營產(chǎn)品的類別，以及目標(biāo)消費群體的類別等特點進(jìn)行科學(xué)組合，形成聚留效應(yīng)共享共贏。

節(jié)點空間上，將各個中庭、廣場等特色節(jié)點空間有機地組合起來，布置特色餐飲、休閑咖啡茶座等，使主力店與步行街有多種多樣的交流方式，豐富建筑空間的商業(yè)感覺。

所有主力店、步行街的垂直交通均與地下停車場有著十分便捷的聯(lián)系，結(jié)合功能分區(qū)，通過清晰的VI導(dǎo)視系統(tǒng)，極大地方便顧客出入。

室內(nèi)步行街規(guī)劃：

室內(nèi)步行街規(guī)劃要點

宜昌萬達(dá)室內(nèi)步行街模型圖

萬達(dá)室內(nèi)步行街通常為三層，根據(jù)地塊形狀及規(guī)模，一般呈“U”型或“L”型，全長約300-400米，室內(nèi)步行街出入口一般通向不同城市道路。

室內(nèi)步行街首層公共通道一般寬約10米，部分區(qū)域設(shè)置可供行人休憩的長椅，節(jié)點區(qū)域設(shè)置休閑廣場，可定期舉辦市場推廣活動。樓層之間高度及通道寬充分考慮了人體生理學(xué)的因素，基本能保證正常身高的人從每個樓層的各個角落能看到對面各樓層的店面招牌。沿著各樓層室內(nèi)步行街可直接到達(dá)與之直接貫穿的各大主力店。這有利于不同消費群的互相轉(zhuǎn)換，做到人流的有效共享。室外步行街規(guī)劃：

如果說萬達(dá)的室內(nèi)步行街集萬千寵愛于一身，那萬達(dá)的室外步行街就是沒人疼的私生子，只是萬達(dá)銷售回款的工具。其商業(yè)規(guī)劃也不用像內(nèi)街一般過分考究，更多的是考慮怎樣便于劃鋪銷售。其室外步行街包括住宅外圍一圈的住宅底商，和沿著購物中心外圍的一圈2-3層商業(yè)步行街，總長一般500-1000米不等。商業(yè)外街兩端出入口也是通向不同的城市道路，在中間部分節(jié)點有與室內(nèi)步行街相連通的出入口，但是與主力店無法直接連通。如此一來，無主力店有效帶動，散售后無法做到統(tǒng)一招商運營管理，無好的品牌店愿意入駐等諸多劣勢，注定商業(yè)外街的經(jīng)營狀況比起內(nèi)街有天壤之別。

例如武漢的菱角湖萬達(dá)，得益于江漢路萬達(dá)制造的商業(yè)神話和開發(fā)商勾畫的美好預(yù)期，商業(yè)外街在2009年一經(jīng)推出，均價約3萬，短期內(nèi)即告售罄。2010年12月開業(yè)至今，經(jīng)過2年的運營，其商業(yè)外街空置率仍超過50%。更悲慘的是同為第三代萬達(dá)的宜昌、襄陽萬達(dá)，筆者2011年2012年兩次前去，開業(yè)近2年，外街幾乎全部空置。業(yè)主全部淪為萬達(dá)平衡現(xiàn)金流的犧牲品。

武漢菱角湖萬達(dá)規(guī)劃圖

襄陽萬達(dá)規(guī)劃圖

宜昌萬達(dá)規(guī)劃圖

第四代：武漢中央文化區(qū)

關(guān)于第四代萬達(dá)廣場，目前有2種說法，一種說法是第四代萬達(dá)稱為“萬達(dá)城”，比第三代規(guī)模更大，投資更大，增加旅游文化等主題，目前尚在規(guī)劃中。第二種說法是武漢的中央文化區(qū)是第四代萬達(dá)的先行者，其各項指標(biāo)和規(guī)劃均符合“萬達(dá)城”的概念。萬達(dá)全國的項目按級別分為A+，A，A-，B+，B等幾個等級,中央文化區(qū)是全國唯一的A+級別。

筆者從對中央文化區(qū)的了解來看，這個項目不管是不是屬于第四代，絕對是史上無法復(fù)制的萬達(dá)產(chǎn)品。因為沒有哪個城市市中心有這么多大型天然湖泊，并且由政府聯(lián)合開發(fā)商主導(dǎo)湖泊聯(lián)通工程與地產(chǎn)結(jié)合，也沒有哪個城市受到萬達(dá)如此關(guān)照，在一個城市開10個萬達(dá)。也沒有哪個城市的居民對萬達(dá)如此狂熱的追捧。王健林曾說：楚河漢街是獨一無二無法復(fù)制的。

中央文化區(qū)總體規(guī)劃

項目總體規(guī)劃濱河休閑、文化旅游、高尚居住及配套三大區(qū)域。分別包括：

漢秀劇場：萬達(dá)集團(tuán)與世界一流的弗蘭克演藝公司合作，總投資25億元。

萬達(dá)影城：國內(nèi)目前規(guī)模最大的電影城，總座位數(shù)達(dá)到4500 座。共設(shè)有22 個影廳，囊括IMAX 巨幕廳、3D 影院、4D 影院，飛行影院、體驗影院等。

萬達(dá)廣場（項目招商信息）全國一號旗艦店：19 萬平方米萬達(dá)廣場。擁有精品百貨、超市、電玩、KTV、電影城、健身中心、數(shù)碼廣場等主力店，并匯聚眾多國際國內(nèi)一線品牌，是萬達(dá)集團(tuán)全國的一號旗艦店。

奢華酒店集群：投資30億，共打造5 個酒店：六星級萬達(dá)君悅酒店、六星級萬達(dá)威斯汀酒店、五星級萬達(dá)皇冠假日酒店、三星級假日快捷酒店和商務(wù)酒店。

智能寫字樓群：9 棟國際一流甲級寫字樓，地上總建面45 萬平方米。

高尚御水豪宅：規(guī)劃四個組團(tuán)，地上總建面155 萬平方米高檔住區(qū)。

漢街：

中央文化區(qū)的核心是一條1500 米中國最長國際水岸城市步行街漢街，總建筑面積約18萬平方米。整個漢街至西向東分為3個主題定位：個性潮流、國際時尚、品味生活。引進(jìn)了300多個國際國內(nèi)外一流商家，其中不少都是首次進(jìn)駐武漢，包括ZARA、H&M、GAP、MUJI、M&S、UNIQLO、C&A、MAP、UR、依戀等十大快時尚品牌全部到齊落戶漢街國際時尚區(qū)。除了品牌吸引力，漢街最大的特色是獨特的民國及西式風(fēng)格建筑，并與東沙聯(lián)通工程相結(jié)合（楚河），打造的一條親水景觀休閑街。

漢街的優(yōu)勢固然明顯，品牌吸引力強，業(yè)態(tài)豐富，建筑頗具特色，但仍有不少值得詬病的所作。漢街試圖植入文化元素，利用故楚之地和本地文化為依托，設(shè)有5個以湖北地區(qū)歷史名人命名的節(jié)點廣場，分別為“屈原廣場”，“昭君廣場”，“知音廣場”（俞伯牙、鐘子期），“藥圣廣場”（李時珍），“太極廣場”（張三豐），每個廣場按照主題布置一個名人雕塑。以此紀(jì)念湖北這塊土地上的歷史文化名人，提高項目附庸風(fēng)雅的文化內(nèi)涵。但恕我冒昧的是，文化不是靠起個名字立個雕像就能稱之為文化。漢街僅僅是披著文化的外衣而已。在整條1500米長的步行街上，除了幾個節(jié)點廣場，中間沒有設(shè)置供人休憩的休閑桌椅，整條街逛下來略感疲憊。另外，項目為搶在國慶前開業(yè)，從開工到開業(yè)僅僅用了10個月，難免在建筑細(xì)節(jié)上有諸多瑕疵，這也導(dǎo)致了開業(yè)后的一年多時間，漢街局部都在不停的修修補補。開業(yè)初期不少鋪位空置，后期不斷有商戶在裝修，給人的印象是漢街就像個半成品。

靠建筑特色、品牌和浮于表面的文化元素是無法讓消費者產(chǎn)生共鳴，這也是漢街從開業(yè)前期的天天爆滿到現(xiàn)在人氣大不如前的原因，缺乏互動體驗感是不會讓人產(chǎn)生下次再來的快感的。

相比第三代萬達(dá)，中央文化區(qū)在各方面都有大的突破，也有些共同點：以一條商業(yè)步行街為靈魂，串聯(lián)起萬達(dá)廣場、漢秀劇場、電影城、寫字樓群等其他各類物業(yè)。并通過住宅、寫字樓等可售物業(yè)回籠資金。500億的投資，是需要規(guī)劃大量的可售物業(yè)回款不斷支撐滾動開發(fā)的。

結(jié)語：其實從萬達(dá)一二代產(chǎn)品來看，要開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，首先需要考慮的是融資問題。僅靠部分商鋪銷售來支撐商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，難以平衡現(xiàn)金流，更不利于快速復(fù)制。萬達(dá)從實踐中摸索出第三代的綜合體的開發(fā)模式，并在一定程度上解決了現(xiàn)金流的平衡問題。對于一個非上市公司，融資渠道相對單一的情況下，能做到這樣成功實屬不易，雖然它的商業(yè)外街備受外界詬病。至于第四代，目前還有待檢驗。總而言之，我越來越相信，商業(yè)地產(chǎn)更像是個金融行業(yè)而非地產(chǎn)行業(yè)。凱德模式在未來或許更值得借鑒！

第二篇：一、二、三、四代萬達(dá)廣場商業(yè)規(guī)劃對比分析

一、二、三、四代萬達(dá)廣場商業(yè)規(guī)劃對比分析（組圖）

近年來萬達(dá)的成功引得無數(shù)人研究模仿，有關(guān)萬達(dá)模式的研究文章屢見不鮮。本人深耕華中區(qū)商業(yè)地產(chǎn)多年，尤其是華中商業(yè)重地武漢（目前已開業(yè)5個萬達(dá)，江漢路萬達(dá)、菱角湖萬達(dá)、經(jīng)開萬達(dá)、積玉橋萬達(dá)、楚河漢街，未來預(yù)計要開10個萬達(dá)），二三四代萬達(dá)均有開業(yè)運營的項目，全國獨有。長沙解放西路的第一代萬達(dá)本人亦曾造訪多次，對于萬達(dá)的第一、二、三、四代產(chǎn)品均有較深入的研究學(xué)習(xí)，不敢妄稱專家，現(xiàn)僅就這四代萬達(dá)的商業(yè)規(guī)劃略說一二，與眾分享交流。

第一代萬達(dá)：

長沙解放西路萬達(dá)（悅薈廣場）

說到第一代萬達(dá)，有一段往事不可回避。2005年前后，正是萬達(dá)大力擴張的時期，萬達(dá)計劃赴港發(fā)行Reits上市卻未果。澳大利亞最大的投資集團(tuán)麥格理也在找尋進(jìn)軍內(nèi)地市場的契機，也是因緣巧合，雙方當(dāng)時一拍即合。麥格理通過貸款，向萬達(dá)購買了9座萬達(dá)廣場（項目招商信息）（分別位于南京、濟(jì)南、哈爾濱、沈陽、天津、武漢、長沙、南寧、大連）。2005年的萬達(dá)正是大力發(fā)展急需血液的時候，資本市場籌資無果，加上當(dāng)時已擁有的21個已經(jīng)運營或動工的商業(yè)廣場，資金壓力巨大。與麥格理達(dá)成協(xié)議，并借此套現(xiàn)31億。在麥格理與萬達(dá)集團(tuán)的委托管理合同期滿后，雙方協(xié)議分手。上述9個城市的萬達(dá)廣場全部更名為“悅薈廣場”。現(xiàn)在來看，這9個萬達(dá)廣場，全部位于城市最核心的商圈，目前估值應(yīng)該遠(yuǎn)超當(dāng)年的31億。不過話說回來，正是憑借當(dāng)年的31億現(xiàn)金，萬達(dá)抓住了擴張的機遇能做到如今巨無霸的規(guī)模，對雙方來說也可謂雙贏。

第一代萬達(dá)的代表作長沙悅薈廣場地處長沙市級核心商圈，黃興南路步行街和解放西路交匯處，緊鄰長沙黃興路步行街，交通線路縱橫交錯，人流如織。項目占地1.8萬平方米，總建筑面積約5萬平方米。所謂第一代萬達(dá)，通俗講就是一個“商業(yè)大盒子”。單層面積5000-10000方不等，一般為地上4層，總規(guī)模3-5萬方不等，一樓分割銷售，二三樓標(biāo)配為沃爾瑪超市，四樓標(biāo)配為萬達(dá)影院+大玩家電玩，加上部分餐飲。通過與沃爾瑪?shù)膽?zhàn)略合作，利用超市大賣場的聚客力帶動人流，促進(jìn)一樓商鋪的銷售回款。四樓的餐飲及娛樂也可有效帶動目的性消費人群。萬達(dá)借此開創(chuàng)了訂單式商業(yè)地產(chǎn)的先河。其實這樣的單體商業(yè)規(guī)劃在全國各地各類城市都屢見不鮮，成功和失敗的案例比比皆是。

第一代萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃簡單，便于快速復(fù)制。但缺點是僅憑一樓鋪位散售，難以支撐萬達(dá)快速開發(fā)的現(xiàn)金流。這也是第一代萬達(dá)難以為繼，最后不得已壯士斷腕的原因。

第二代萬達(dá)：

武漢江漢路萬達(dá)（悅薈廣場）

第二代萬達(dá)的代表作——江漢路萬達(dá)廣場（悅薈廣場）于2004年12月開業(yè)，項目位于漢口中山大道，是武漢首個集購物、餐飲、休閑、家電等于一體的Shopping Mall?？偨婕s13萬m2。物業(yè)組成及業(yè)態(tài)分布：

A棟為自持物業(yè)，引進(jìn)大洋百貨；

B座一樓平面分布圖 C座一樓分布圖

B座一樓租金：300-600元/㎡/月 C座一樓租金：400-1300元/㎡/月

筆者注：看到?jīng)]有，這就是傳說中的螞蟻鋪。早期的萬達(dá)做商業(yè)地產(chǎn)還是用的住宅開發(fā)商的思維。

江漢路萬達(dá)（悅薈廣場）是江漢路商圈體量最大、業(yè)態(tài)最為豐富的商業(yè)項目，經(jīng)過8年的運營發(fā)展，該項目已經(jīng)成為江漢路商圈的一個重要標(biāo)志。所謂第二代萬達(dá)，筆者認(rèn)為，從規(guī)劃來看，僅僅是第一代萬達(dá)的簡單升級而已。從原來的“主力店驅(qū)動型的單體商業(yè)”，進(jìn)化為“主力店驅(qū)動型的多個單體商業(yè)”而已。

具有最好展示面的A座整體租賃給了大洋百貨；B座和C座其實就是一代產(chǎn)品的分拆強化，分別利用沃爾瑪和萬達(dá)影院的主力店聚客力提升一樓的散售價格。第二代產(chǎn)品的規(guī)模更大，可銷售面積更大，但僅僅停留在一代賣一樓，二代賣2個一樓這種簡單相加。其實質(zhì)和一代沒有本質(zhì)的區(qū)別。第二代萬達(dá)仍然難以解決萬達(dá)快速開發(fā)的現(xiàn)金流問題。

另外說個有趣的現(xiàn)象：位置更佳的B座首層租金與C座相比有不小的落差。什么原因：B座主力店為沃爾瑪和工貿(mào)家電，C座主力店為萬達(dá)影院（年票房排進(jìn)全國十強）。江漢路商圈主力消費人群為15-30歲的學(xué)生及年輕時尚的上班族。而沃爾瑪和工貿(mào)家電的目標(biāo)客群主要為家庭消費。不同主力店吸引的不同消費群當(dāng)然帶來不同的消費表現(xiàn)，放在江漢路這個商圈自然是電影院能帶動更多的消費，其結(jié)果就直接反映在租金上。其實這也能說明第二代萬達(dá)在商業(yè)規(guī)劃上的另一個弊端，3座物業(yè)定位不同，主力店類別不同，消費者不同，使得3座商業(yè)客流無法做到完全有效互動，人流無法做到共享，逛B座的人很可能買完東西就走了，根本不會去A座或者C座。在這一點上漢陽王家灣的武漢摩爾城就做得比較好，該項目可以說是第二代萬達(dá)的改進(jìn)版，也是A、B、C三座商業(yè)，3種不同業(yè)態(tài)定位，中間逐層用跨街通道聯(lián)通，上有頂棚遮蓋形成全天候的公共空間，3座商業(yè)人流可做到有效共享。

二代萬達(dá)規(guī)劃硬傷和開發(fā)模式，直接導(dǎo)致了9個萬達(dá)的轉(zhuǎn)手。壯士斷腕，痛定思痛，促使萬達(dá)轉(zhuǎn)變思路，思考能夠平衡現(xiàn)金流又支持快速復(fù)制的更佳產(chǎn)品，第三代萬達(dá)孕育而生。

第三代萬達(dá)：

第三代萬達(dá)組成示意

萬達(dá)集團(tuán)吸取了前兩代萬達(dá)廣場（項目招商信息）開發(fā)的教訓(xùn)，學(xué)習(xí)國外開發(fā)城市綜合體的經(jīng)驗，推出第三代萬達(dá)——萬達(dá)城市綜合體產(chǎn)品。通過住宅，公寓、寫字樓、商業(yè)外街等可售物業(yè)的回籠資金，支持購物中心的開發(fā)與運營，有效解決了現(xiàn)金流的問題。憑借這一模式和萬達(dá)強大的執(zhí)行力，快速在國內(nèi)復(fù)制并取得了階段性的成功。

建筑平面規(guī)劃上，通過室內(nèi)步行街和中庭，經(jīng)過科學(xué)合理的動線設(shè)計將功能不同的主力店有機地聯(lián)系起來，互相補充，人流共享。一條室內(nèi)步行街，把萬達(dá)百貨、國美電器、大玩家、大歌星、萬達(dá)影城等主力店及其他品牌店有機串聯(lián)。可以說，這條室內(nèi)步行街，是萬達(dá)購物中心的靈魂。

功能組合上，考慮各類別主力店經(jīng)營的特點，營業(yè)時間的差別，經(jīng)營產(chǎn)品的類別，以及目標(biāo)消費群體的類別等特點進(jìn)行科學(xué)組合，形成聚留效應(yīng)共享共贏。

節(jié)點空間上，將各個中庭、廣場等特色節(jié)點空間有機地組合起來，布置特色餐飲、休閑咖啡茶座等，使主力店與步行街有多種多樣的交流方式，豐富建筑空間的商業(yè)感覺。

所有主力店、步行街的垂直交通均與地下停車場有著十分便捷的聯(lián)系，結(jié)合功能分區(qū)，通過清晰的VI導(dǎo)視系統(tǒng)，極大地方便顧客出入。

室內(nèi)步行街規(guī)劃：

室內(nèi)步行街規(guī)劃要點

宜昌萬達(dá)室內(nèi)步行街模型圖

萬達(dá)室內(nèi)步行街通常為三層，根據(jù)地塊形狀及規(guī)模，一般呈“U”型或“L”型，全長約300-400米，室內(nèi)步行街出入口一般通向不同城市道路。

室內(nèi)步行街首層公共通道一般寬約10米，部分區(qū)域設(shè)置可供行人休憩的長椅，節(jié)點區(qū)域設(shè)置休閑廣場，可定期舉辦市場推廣活動。樓層之間高度及通道寬充分考慮了人體生理學(xué)的因素，基本能保證正常身高的人從每個樓層的各個角落能看到對面各樓層的店面招牌。沿著各樓層室內(nèi)步行街可直接到達(dá)與之直接貫穿的各大主力店。這有利于不同消費群的互相轉(zhuǎn)換，做到人流的有效共享。室外步行街規(guī)劃：

如果說萬達(dá)的室內(nèi)步行街集萬千寵愛于一身，那萬達(dá)的室外步行街就是沒人疼的私生子，只是萬達(dá)銷售回款的工具。其商業(yè)規(guī)劃也不用像內(nèi)街一般過分考究，更多的是考慮怎樣便于劃鋪銷售。其室外步行街包括住宅外圍一圈的住宅底商，和沿著購物中心外圍的一圈2-3層商業(yè)步行街，總長一般500-1000米不等。商業(yè)外街兩端出入口也是通向不同的城市道路，在中間部分節(jié)點有與室內(nèi)步行街相連通的出入口，但是與主力店無法直接連通。如此一來，無主力店有效帶動，散售后無法做到統(tǒng)一招商運營管理，無好的品牌店愿意入駐等諸多劣勢，注定商業(yè)外街的經(jīng)營狀況比起內(nèi)街有天壤之別。

例如武漢的菱角湖萬達(dá)，得益于江漢路萬達(dá)制造的商業(yè)神話和開發(fā)商勾畫的美好預(yù)期，商業(yè)外街在2009年一經(jīng)推出，均價約3萬，短期內(nèi)即告售罄。2010年12月開業(yè)至今，經(jīng)過2年的運營，其商業(yè)外街空置率仍超過50%。更悲慘的是同為第三代萬達(dá)的宜昌、襄陽萬達(dá)，筆者2011年2012年兩次前去，開業(yè)近2年，外街幾乎全部空置。業(yè)主全部淪為萬達(dá)平衡現(xiàn)金流的犧牲品。

武漢菱角湖萬達(dá)規(guī)劃圖

襄陽萬達(dá)規(guī)劃圖

宜昌萬達(dá)規(guī)劃圖 第四代：武漢中央文化區(qū)

關(guān)于第四代萬達(dá)廣場，目前有2種說法，一種說法是第四代萬達(dá)稱為“萬達(dá)城”，比第三代規(guī)模更大，投資更大，增加旅游文化等主題，目前尚在規(guī)劃中。第二種說法是武漢的中央文化區(qū)是第四代萬達(dá)的先行者，其各項指標(biāo)和規(guī)劃均符合“萬達(dá)城”的概念。萬達(dá)全國的項目按級別分為A+，A，A-，B+，B等幾個等級,中央文化區(qū)是全國唯一的A+級別。

筆者從對中央文化區(qū)的了解來看，這個項目不管是不是屬于第四代，絕對是史上無法復(fù)制的萬達(dá)產(chǎn)品。因為沒有哪個城市市中心有這么多大型天然湖泊，并且由政府聯(lián)合開發(fā)商主導(dǎo)湖泊聯(lián)通工程與地產(chǎn)結(jié)合，也沒有哪個城市受到萬達(dá)如此關(guān)照，在一個城市開10個萬達(dá)。也沒有哪個城市的居民對萬達(dá)如此狂熱的追捧。王健林曾說：楚河漢街是獨一無二無法復(fù)制的。

中央文化區(qū)總體規(guī)劃

項目總體規(guī)劃濱河休閑、文化旅游、高尚居住及配套三大區(qū)域。分別包括：

漢秀劇場：萬達(dá)集團(tuán)與世界一流的弗蘭克演藝公司合作，總投資25億元。

萬達(dá)影城：國內(nèi)目前規(guī)模最大的電影城，總座位數(shù)達(dá)到4500 座。共設(shè)有22 個影廳，囊括IMAX 巨幕廳、3D 影院、4D 影院，飛行影院、體驗影院等。

萬達(dá)廣場（項目招商信息）全國一號旗艦店：19 萬平方米萬達(dá)廣場。擁有精品百貨、超市、電玩、KTV、電影城、健身中心、數(shù)碼廣場等主力店，并匯聚眾多國際國內(nèi)一線品牌，是萬達(dá)集團(tuán)全國的一號旗艦店。

奢華酒店集群：投資30億，共打造5 個酒店：六星級萬達(dá)君悅酒店、六星級萬達(dá)威斯汀酒店、五星級萬達(dá)皇冠假日酒店、三星級假日快捷酒店和商務(wù)酒店。

智能寫字樓群：9 棟國際一流甲級寫字樓，地上總建面45 萬平方米。

高尚御水豪宅：規(guī)劃四個組團(tuán)，地上總建面155 萬平方米高檔住區(qū)。

漢街：

中央文化區(qū)的核心是一條1500 米中國最長國際水岸城市步行街漢街，總建筑面積約18萬平方米。整個漢街至西向東分為3個主題定位：個性潮流、國際時尚、品味生活。引進(jìn)了300多個國際國內(nèi)外一流商家，其中不少都是首次進(jìn)駐武漢，包括ZARA、H&M、GAP、MUJI、M&S、UNIQLO、C&A、MAP、UR、依戀等十大快時尚品牌全部到齊落戶漢街國際時尚區(qū)。除了品牌吸引力，漢街最大的特色是獨特的民國及西式風(fēng)格建筑，并與東沙聯(lián)通工程相結(jié)合（楚河），打造的一條親水景觀休閑街。

漢街的優(yōu)勢固然明顯，品牌吸引力強，業(yè)態(tài)豐富，建筑頗具特色，但仍有不少值得詬病的所作。漢街試圖植入文化元素，利用故楚之地和本地文化為依托，設(shè)有5個以湖北地區(qū)歷史名人命名的節(jié)點廣場，分別為“屈原廣場”，“昭君廣場”，“知音廣場”（俞伯牙、鐘子期），“藥圣廣場”（李時珍），“太極廣場”（張三豐），每個廣場按照主題布置一個名人雕塑。以此紀(jì)念湖北這塊土地上的歷史文化名人，提高項目附庸風(fēng)雅的文化內(nèi)涵。但恕我冒昧的是，文化不是靠起個名字立個雕像就能稱之為文化。漢街僅僅是披著文化的外衣而已。在整條1500米長的步行街上，除了幾個節(jié)點廣場，中間沒有設(shè)置供人休憩的休閑桌椅，整條街逛下來略感疲憊。另外，項目為搶在國慶前開業(yè)，從開工到開業(yè)僅僅用了10個月，難免在建筑細(xì)節(jié)上有諸多瑕疵，這也導(dǎo)致了開業(yè)后的一年多時間，漢街局部都在不停的修修補補。開業(yè)初期不少鋪位空置，后期不斷有商戶在裝修，給人的印象是漢街就像個半成品。

靠建筑特色、品牌和浮于表面的文化元素是無法讓消費者產(chǎn)生共鳴，這也是漢街從開業(yè)前期的天天爆滿到現(xiàn)在人氣大不如前的原因，缺乏互動體驗感是不會讓人產(chǎn)生下次再來的快感的。

相比第三代萬達(dá)，中央文化區(qū)在各方面都有大的突破，也有些共同點：以一條商業(yè)步行街為靈魂，串聯(lián)起萬達(dá)廣場、漢秀劇場、電影城、寫字樓群等其他各類物業(yè)。并通過住宅、寫字樓等可售物業(yè)回籠資金。500億的投資，是需要規(guī)劃大量的可售物業(yè)回款不斷支撐滾動開發(fā)的。

結(jié)語：其實從萬達(dá)一二代產(chǎn)品來看，要開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，首先需要考慮的是融資問題。僅靠部分商鋪銷售來支撐商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，難以平衡現(xiàn)金流，更不利于快速復(fù)制。萬達(dá)從實踐中摸索出第三代的綜合體的開發(fā)模式，并在一定程度上解決了現(xiàn)金流的平衡問題。對于一個非上市公司，融資渠道相對單一的情況下，能做到這樣成功實屬不易，雖然它的商業(yè)外街備受外界詬病。至于第四代，目前還有待檢驗?？偠灾以絹碓较嘈?，商業(yè)地產(chǎn)更像是個金融行業(yè)而非地產(chǎn)行業(yè)。凱德模式在未來或許更值得借鑒！

第三篇：萬達(dá)廣場四代規(guī)劃對比

一、二、三、四代萬達(dá)廣場商業(yè)規(guī)劃對比分析（組圖）

贏商網(wǎng)手機客戶端：隨時隨地看新聞贏商網(wǎng) http://004km.cn 2012年11月19日16:42 核心提示：近年來萬達(dá)的成功引得無數(shù)人研究模仿，有關(guān)萬達(dá)模式的研究文章屢見不鮮。本人深耕華中區(qū)商業(yè)地產(chǎn)多年，尤其是華中商業(yè)重地武漢,四代萬達(dá)均有開業(yè)運營的項目，全國獨有。

近年來萬達(dá)（專題閱讀）的成功引得無數(shù)人研究模仿，有關(guān)萬達(dá)模式的研究文章屢見不鮮。本人深耕華中區(qū)商業(yè)地產(chǎn)多年，尤其是華中商業(yè)重地武漢（目前已開業(yè)5個萬達(dá)，江漢路萬達(dá)、菱角湖萬達(dá)、經(jīng)開萬達(dá)、積玉橋萬達(dá)、楚河漢街，未來預(yù)計要開10個萬達(dá)），二三四代萬達(dá)均有開業(yè)運營的項目，全國獨有。長沙解放西路的第一代萬達(dá)本人亦曾造訪多次，對于萬達(dá)的第一、二、三、四代產(chǎn)品均有較深入的研究學(xué)習(xí)，不敢妄稱專家，現(xiàn)僅就這四代萬達(dá)的商業(yè)規(guī)劃略說一二，與眾分享交流。

第一代萬達(dá)：

長沙解放西路萬達(dá)（悅薈廣場）

說到第一代萬達(dá)，有一段往事不可回避。2005年前后，正是萬達(dá)大力擴張的時期，萬達(dá)計劃赴港發(fā)行Reits上市卻未果。澳大利亞最大的投資集團(tuán)麥格理也在找尋進(jìn)軍內(nèi)地市場的契機，也是因緣巧合，雙方當(dāng)時一拍即合。麥格理通過貸款，向萬達(dá)購買了9座萬達(dá)廣場（專題閱讀）（相關(guān)干貨）（分別位于南京、濟(jì)南、哈爾濱、沈陽、天津、武漢、長沙、南寧、大連）。2005年的萬達(dá)正是大力發(fā)展急需血液的時候，資本市場籌資無果，加上當(dāng)時已擁有的21個已經(jīng)運營或動工的商業(yè)廣場，資金壓力巨大。與麥格理達(dá)成協(xié)議，并借此套現(xiàn)31億。在麥格理與萬達(dá)集團(tuán)的委托管理合同期滿后，雙方協(xié)議分手。上述9個城市的萬達(dá)廣場全部更名為“悅薈廣場”?，F(xiàn)在來看，這9個萬達(dá)廣場，全部位于城市最核心的商圈，目前估值應(yīng)該遠(yuǎn)超當(dāng)年的31億。不過話說回來，正是憑借當(dāng)年的31億現(xiàn)金，萬達(dá)抓住了擴張的機遇能做到如今巨無霸的規(guī)模，對雙方來說也可謂雙贏。

第一代萬達(dá)的代表作長沙悅薈廣場地處長沙市級核心商圈，黃興南路步行街和解放西路交匯處，緊鄰長沙黃興路步行街，交通線路縱橫交錯，人流如織。項目占地1.8萬平方米，總建筑面積約5萬平方米。所謂第一代萬達(dá)，通俗講就是一個“商業(yè)大盒子”。單層面積5000-10000方不等，一般為地上4層，總規(guī)模3-5萬方不等，一樓分割銷售，二三樓標(biāo)配為沃爾瑪超市，四樓標(biāo)配為萬達(dá)影院+大玩家電玩，加上部分餐飲。通過與沃爾瑪?shù)膽?zhàn)略合作，利用超市大賣場的聚客力帶動人流，促進(jìn)一樓商鋪的銷售回款。四樓的餐飲及娛樂也可有效帶動目的性消費人群。萬達(dá)借此開創(chuàng)了訂單式商業(yè)地產(chǎn)的先河。其實這樣的單體商業(yè)規(guī)劃在全國各地各類城市都屢見不鮮，成功和失敗的案例比比皆是。

第一代萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃簡單，便于快速復(fù)制。但缺點是僅憑一樓鋪位散售，難以支撐萬達(dá)快速開發(fā)的現(xiàn)金流。這也是第一代萬達(dá)難以為繼，最后不得已壯士斷腕的原因。

第二代萬達(dá)：

武漢江漢路萬達(dá)（悅薈廣場）

第二代萬達(dá)的代表作——江漢路萬達(dá)廣場（悅薈廣場）于2004年12月開業(yè)，項目位于漢口中山大道，是武漢首個集購物、餐飲、休閑、家電等于一體的Shopping Mall?？偨婕s13萬m2。物業(yè)組成及業(yè)態(tài)分布： A棟為自持物業(yè)，引進(jìn)大洋百貨；

B棟一層為分割散售商鋪，以年輕時尚的零售服飾、休閑餐飲及快餐、娛樂為主；二三層為沃爾瑪超市、四層為工貿(mào)家電；

C棟一層為分割散售商鋪，以年輕時尚的零售服飾、休閑餐飲及快餐為主；二層為萬達(dá)（專題閱讀）影城。

B座：

物業(yè)規(guī)劃

樓層層高

5m

商業(yè)

臨街面

長100m

寬80m

水平/垂直人流組織

1-2L：2部上行手扶電梯，1部下行手扶電梯

2-3L：1部上行手扶電梯，1部下行手扶電梯

貨流組織

2部貨梯

公共空間

主通道寬4m 次通道寬2.4m

業(yè)態(tài)分布

樓層

業(yè)態(tài)

代表品牌

服裝零售、餐飲

電玩

嘟嘟熊、Danny、面面雜醬面、神采飛揚電玩城

零售

沃爾瑪超市

零售

工貿(mào)家電

C座：

物業(yè)規(guī)劃

樓層層高

2F：9米

商業(yè)臨街面

160米

水平/垂直人流組織

2部扶手梯，7部消防步梯

貨流組織

1部貨梯

公共空間

走廊寬4米

業(yè)態(tài)分布

樓層

業(yè)態(tài)

代表品牌

1F

零售、餐飲

搜衣廊，D調(diào)男裝，港堂木桶飯

2F

餐飲、休閑娛樂

順香餐廳，萬達(dá)影院

B座一樓平面分布圖樓分布圖

C座一

B座一樓租金：300-600元/㎡/月

C座一樓租金：

400-1300元/㎡/月

筆者注：看到?jīng)]有，這就是傳說中的螞蟻鋪。早期的萬達(dá)做商業(yè)地產(chǎn)還是用的住宅開發(fā)商的思維。

江漢路萬達(dá)（專題閱讀）（悅薈廣場）是江漢路商圈體量最大、業(yè)態(tài)最為豐富的商業(yè)項目，經(jīng)過8年的運營發(fā)展，該項目已經(jīng)成為江漢路商圈的一個重要標(biāo)志。所謂第二代萬達(dá)，筆者認(rèn)為，從規(guī)劃來看，僅僅是第一代萬達(dá)的簡單升級而已。從原來的“主力店驅(qū)動型的單體商業(yè)”，進(jìn)化為“主力店驅(qū)動型的多個單體商業(yè)”而已。

具有最好展示面的A座整體租賃給了大洋百貨；B座和C座其實就是一代產(chǎn)品的分拆強化，分別利用沃爾瑪和萬達(dá)影院的主力店聚客力提升一樓的散售價格。第二代產(chǎn)品的規(guī)模更大，可銷售面積更大，但僅僅停留在一代賣一樓，二代賣2個一樓這種簡單相加。其實質(zhì)和一代沒有本質(zhì)的區(qū)別。第二代萬達(dá)仍然難以解決萬達(dá)快速開發(fā)的現(xiàn)金流問題。

另外說個有趣的現(xiàn)象：位置更佳的B座首層租金與C座相比有不小的落差。什么原因：B座主力店為沃爾瑪和工貿(mào)家電，C座主力店為萬達(dá)影院（年票房排進(jìn)全國十強）。江漢路商圈主力消費人群為15-30歲的學(xué)生及年輕時尚的上班族。而沃爾瑪和工貿(mào)家電的目標(biāo)客群主要為家庭消費。不同主力店吸引的不同消費群當(dāng)然帶來不同的消費表現(xiàn)，放在江漢路這個商圈自然是電影院能帶動更多的消費，其結(jié)果就直接反映在租金上。其實這也能說明第二代萬達(dá)在商業(yè)規(guī)劃上的另一個弊端，3座物業(yè)定位不同，主力店類別不同，消費者不同，使得3座商業(yè)客流無法做到完全有效互動，人流無法做到共享，逛B座的人很可能買完東西就走了，根本不會去A座或者C座。在這一點上漢陽王家灣的武漢摩爾城就做得比較好，該項目可以說是第二代萬達(dá)的改進(jìn)版，也是A、B、C三座商業(yè)，3種不同業(yè)態(tài)定位，中間逐層用跨街通道聯(lián)通，上有頂棚遮蓋形成全天候的公共空間，3座商業(yè)人流可做到有效共享。

二代萬達(dá)規(guī)劃硬傷和開發(fā)模式，直接導(dǎo)致了9個萬達(dá)的轉(zhuǎn)手。壯士斷腕，痛定思痛，促使萬達(dá)轉(zhuǎn)變思路，思考能夠平衡現(xiàn)金流又支持快速復(fù)制的更佳產(chǎn)品，第三代萬達(dá)孕育而生。

第三代萬達(dá)：

第三代萬達(dá)組成示意

萬達(dá)集團(tuán)吸取了前兩代萬達(dá)廣場（專題閱讀）（相關(guān)干貨）開發(fā)的教訓(xùn)，學(xué)習(xí)國外開發(fā)城市綜合體的經(jīng)驗，推出第三代萬達(dá)——萬達(dá)城市綜合體產(chǎn)品。通過住宅，公寓、寫字樓、商業(yè)外街等可售物業(yè)的回籠資金，支持購物中心的開發(fā)與運營，有效解決了現(xiàn)金流的問題。憑借這一模式和萬達(dá)強大的執(zhí)行力，快速在國內(nèi)復(fù)制并取得了階段性的成功。

建筑平面規(guī)劃上，通過室內(nèi)步行街和中庭，經(jīng)過科學(xué)合理的動線設(shè)計將功能不同的主力店有機地聯(lián)系起來，互相補充，人流共享。一條室內(nèi)步行街，把萬達(dá)百貨、國美電器、大玩家、大歌星、萬達(dá)影城等主力店及其他品牌店有機串聯(lián)?？梢哉f，這條室內(nèi)步行街，是萬達(dá)購物中心的靈魂。

功能組合上，考慮各類別主力店經(jīng)營的特點，營業(yè)時間的差別，經(jīng)營產(chǎn)品的類別，以及目標(biāo)消費群體的類別等特點進(jìn)行科學(xué)組合，形成聚留效應(yīng)共享共贏。

節(jié)點空間上，將各個中庭、廣場等特色節(jié)點空間有機地組合起來，布置特色餐飲、休閑咖啡茶座等，使主力店與步行街有多種多樣的交流方式，豐富建筑空間的商業(yè)感覺。

所有主力店、步行街的垂直交通均與地下停車場有著十分便捷的聯(lián)系，結(jié)合功能分區(qū)，通過清晰的VI導(dǎo)視系統(tǒng)，極大地方便顧客出入。

室內(nèi)步行街規(guī)劃：

室內(nèi)步行街規(guī)劃要點

宜昌萬達(dá)室內(nèi)步行街模型圖

萬達(dá)室內(nèi)步行街通常為三層，根據(jù)地塊形狀及規(guī)模，一般呈“U”型或“L”型，全長約300-400米，室內(nèi)步行街出入口一般通向不同城市道路。

室內(nèi)步行街首層公共通道一般寬約10米，部分區(qū)域設(shè)置可供行人休憩的長椅，節(jié)點區(qū)域設(shè)置休閑廣場，可定期舉辦市場推廣活動。樓層之間高度及通道寬充分考慮了人體生理學(xué)的因素，基本能保證正常身高的人從每個樓層的各個角落能看到對面各樓層的店面招牌。沿著各樓層室內(nèi)步行街可直接到達(dá)與之直接貫穿的各大主力店。這有利于不同消費群的互相轉(zhuǎn)換，做到人流的有效共享。室外步行街規(guī)劃：

如果說萬達(dá)（專題閱讀）的室內(nèi)步行街集萬千寵愛于一身，那萬達(dá)的室外步行街就是沒人疼的私生子，只是萬達(dá)銷售回款的工具。其商業(yè)規(guī)劃也不用像內(nèi)街一般過分考究，更多的是考慮怎樣便于劃鋪銷售。其室外步行街包括住宅外圍一圈的住宅底商，和沿著購物中心外圍的一圈2-3層商業(yè)步行街，總長一般500-1000米不等。商業(yè)外街兩端出入口也是通向不同的城市道路，在中間部分節(jié)點有與室內(nèi)步行街相連通的出入口，但是與主力店無法直接連通。如此一來，無主力店有效帶動，散售后無法做到統(tǒng)一招商運營管理，無好的品牌店愿意入駐等諸多劣勢，注定商業(yè)外街的經(jīng)營狀況比起內(nèi)街有天壤之別。

例如武漢的菱角湖萬達(dá)，得益于江漢路萬達(dá)制造的商業(yè)神話和開發(fā)商勾畫的美好預(yù)期，商業(yè)外街在2009年一經(jīng)推出，均價約3萬，短期內(nèi)即告售罄。2010年12月開業(yè)至今，經(jīng)過2年的運營，其商業(yè)外街空置率仍超過50%。更悲慘的是同為第三代萬達(dá)的宜昌、襄陽萬達(dá)，筆者2011年2012年兩次前去，開業(yè)近2年，外街幾乎全部空置。業(yè)主全部淪為萬達(dá)平衡現(xiàn)金流的犧牲品。

武漢菱角湖萬達(dá)規(guī)劃圖

襄陽萬達(dá)規(guī)劃圖

宜昌萬達(dá)規(guī)劃圖

第四代：武漢中央文化區(qū)

關(guān)于第四代萬達(dá)（專題閱讀）廣場，目前有2種說法，一種說法是第四代萬達(dá)稱為“萬達(dá)城”，比第三代規(guī)模更大，投資更大，增加旅游文化等主題，目前尚在規(guī)劃中。第二種說法是武漢的中央文化區(qū)是第四代萬達(dá)的先行者，其各項指標(biāo)和規(guī)劃均符合“萬達(dá)城”的概念。萬達(dá)全國的項目按級別分為A+，A，A-，B+，B等幾個等級,中央文化區(qū)是全國唯一的A+級別。

筆者從對中央文化區(qū)的了解來看，這個項目不管是不是屬于第四代，絕對是史上無法復(fù)制的萬達(dá)產(chǎn)品。因為沒有哪個城市市中心有這么多大型天然湖泊，并且由政府聯(lián)合開發(fā)商主導(dǎo)湖泊聯(lián)通工程與地產(chǎn)結(jié)合，也沒有哪個城市受到萬達(dá)如此關(guān)照，在一個城市開10個萬達(dá)。也沒有哪個城市的居民對萬達(dá)如此狂熱的追捧。王健林曾說：楚河漢街是獨一無二無法復(fù)制的。

中央文化區(qū)總體規(guī)劃

項目總體規(guī)劃濱河休閑、文化旅游、高尚居住及配套三大區(qū)域。分別包括：

漢秀劇場：萬達(dá)集團(tuán)與世界一流的弗蘭克演藝公司合作，總投資25億元。

萬達(dá)影城：國內(nèi)目前規(guī)模最大的電影城，總座位數(shù)達(dá)到4500 座。共設(shè)有22 個影廳，囊括IMAX 巨幕廳、3D 影院、4D 影院，飛行影院、體驗影院等。

萬達(dá)廣場（專題閱讀）（相關(guān)干貨）全國一號旗艦店：19 萬平方米萬達(dá)廣場。擁有精品百貨、超市、電玩、KTV、電影城、健身中心、數(shù)碼廣場等主力店，并匯聚眾多國際國內(nèi)一線品牌，是萬達(dá)集團(tuán)全國的一號旗艦店。

奢華酒店集群：投資30億，共打造5 個酒店：六星級萬達(dá)君悅酒店、六星級萬達(dá)威斯汀酒店、五星級萬達(dá)皇冠假日酒店、三星級假日快捷酒店和商務(wù)酒店。

智能寫字樓群：9 棟國際一流甲級寫字樓，地上總建面45 萬平方米。

高尚御水豪宅：規(guī)劃四個組團(tuán)，地上總建面155 萬平方米高檔住區(qū)。

漢街：

中央文化區(qū)的核心是一條1500 米中國最長國際水岸城市步行街漢街，總建筑面積約18萬平方米。整個漢街至西向東分為3個主題定位：個性潮流、國際時尚、品味生活。引進(jìn)了300多個國際國內(nèi)外一流商家，其中不少都是首次進(jìn)駐武漢，包括ZARA、H&M、GAP、MUJI、M&S、UNIQLO、C&A、MAP、UR、依戀等十大快時尚品牌全部到齊落戶漢街國際時尚區(qū)。除了品牌吸引力，漢街最大的特色是獨特的民國及西式風(fēng)格建筑，并與東沙聯(lián)通工程相結(jié)合（楚河），打造的一條親水景觀休閑街。

漢街的優(yōu)勢固然明顯，品牌吸引力強，業(yè)態(tài)豐富，建筑頗具特色，但仍有不少值得詬病的所作。漢街試圖植入文化元素，利用故楚之地和本地文化為依托，設(shè)有5個以湖北地區(qū)歷史名人命名的節(jié)點廣場，分別為“屈原廣場”，“昭君廣場”，“知音廣場”（俞伯牙、鐘子期），“藥圣廣場”（李時珍），“太極廣場”（張三豐），每個廣場按照主題布置一個名人雕塑。以此紀(jì)念湖北這塊土地上的歷史文化名人，提高項目附庸風(fēng)雅的文化內(nèi)涵。但恕我冒昧的是，文化不是靠起個名字立個雕像就能稱之為文化。漢街僅僅是披著文化的外衣而已。在整條1500米長的步行街上，除了幾個節(jié)點廣場，中間沒有設(shè)置供人休憩的休閑桌椅，整條街逛下來略感疲憊。另外，項目為搶在國慶前開業(yè)，從開工到開業(yè)僅僅用了10個月，難免在建筑細(xì)節(jié)上有諸多瑕疵，這也導(dǎo)致了開業(yè)后的一年多時間，漢街局部都在不停的修修補補。開業(yè)初期不少鋪位空置，后期不斷有商戶在裝修，給人的印象是漢街就像個半成品。

靠建筑特色、品牌和浮于表面的文化元素是無法讓消費者產(chǎn)生共鳴，這也是漢街從開業(yè)前期的天天爆滿到現(xiàn)在人氣大不如前的原因，缺乏互動體驗感是不會讓人產(chǎn)生下次再來的快感的。

相比第三代萬達(dá)，中央文化區(qū)在各方面都有大的突破，也有些共同點：以一條商業(yè)步行街為靈魂，串聯(lián)起萬達(dá)廣場、漢秀劇場、電影城、寫字樓群等其他各類物業(yè)。并通過住宅、寫字樓等可售物業(yè)回籠資金。500億的投資，是需要規(guī)劃大量的可售物業(yè)回款不斷支撐滾動開發(fā)的。

結(jié)語：其實從萬達(dá)一二代產(chǎn)品來看，要開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，首先需要考慮的是融資問題。僅靠部分商鋪銷售來支撐商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，難以平衡現(xiàn)金流，更不利于快速復(fù)制。萬達(dá)從實踐中摸索出第三代的綜合體的開發(fā)模式，并在一定程度上解決了現(xiàn)金流的平衡問題。對于一個非上市公司，融資渠道相對單一的情況下，能做到這樣成功實屬不易，雖然它的商業(yè)外街備受外界詬病。至于第四代，目前還有待檢驗。總而言之，我越來越相信，商業(yè)地產(chǎn)更像是個金融行業(yè)而非地產(chǎn)行業(yè)。凱德模式在未來或許更值得借鑒！

第四篇：城市綜合體(含地級市)的商業(yè)規(guī)劃與中美百貨比較研究專題訓(xùn)練(暨考察五角場萬達(dá)城市綜合體)

城市綜合體(含地級市)的商業(yè)規(guī)劃與中美百貨比較研究專題訓(xùn)練

暨考察五角場萬達(dá)城市綜合體時間：2008年6月28日-29日地點：上海五角場快捷假日酒店（四星）

【組織機構(gòu)】

中國管理資訊網(wǎng)房地產(chǎn)頻道（http://fdc.21ask.com）

【詳查】 請登陸中國管理資訊網(wǎng)房地產(chǎn)頻道

【參會對象】

? 主管城市規(guī)劃建設(shè)的政府部門、社區(qū)商業(yè)綜合體項目的各大房地產(chǎn)開發(fā)商

? 省城和地級城市綜合體開發(fā)商、設(shè)計院 等

? 各級百貨公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理、營銷總監(jiān)

【報名方式】

025-68698690,68698693,66893170 ***(24H)

【學(xué)習(xí)費用】

2980元/人(包含考察費、顧問費、培訓(xùn)費、資料費、午餐費、場地費、以及茶水等)贈送：前10名報名者贈送價值500元商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃大全一套

【友情提醒】

歡迎學(xué)員帶上方案前來聽課，鼓勵學(xué)員提前將項目規(guī)劃設(shè)計方案和問題在報名的同時提前提交，與會專家將提前幫助您進(jìn)行分析和準(zhǔn)確工作，確保學(xué)員滿意度。

【課程收益】

本次課程將為城市綜合體開發(fā)創(chuàng)造巨大價值 提升中國綜合體策劃和設(shè)計到亞洲前沿水平為中國數(shù)十個省城綜合體和數(shù)百個地級城市綜合體提供實戰(zhàn)借鑒

商業(yè)建筑策劃與城市合體及購物中心招商珠聯(lián)璧合 華潤萬象城、東方時代廣場、深圳海岸城等項目策劃與招商經(jīng)驗與教訓(xùn)值得借鑒，分享美國拉斯維加斯時尚秀購物中心與六本木新城最新考察與研究成果

本次課程將用21日晚上的時間實地考察五角場萬達(dá)城市綜合體

邀 請 函

【課程背景】

通過美國和日本一流綜合體考察以及三年多的系統(tǒng)研究，楊寶民先生在國內(nèi)綜合體項目操作和研究取得豐碩成果，能夠有針對性幫助國內(nèi)客戶選擇參考標(biāo)桿，指導(dǎo)創(chuàng)新方向。

城市綜合體是新的發(fā)展趨勢，在世界一流綜合體考察成果消化和創(chuàng)新方面，楊寶民先生一直走到前列，通過六本木案例的深入研究，新摩爾完成了上海、長沙等數(shù)個大型綜合體項目策劃與招商，建筑策劃與商業(yè)規(guī)劃案例，將我國城市綜合體開發(fā)和運營提升到新的水平

對于綜合體的特征與運營規(guī)律，我們進(jìn)行了系統(tǒng)的總結(jié)，提煉了提升商業(yè)綜合體價值的四個方法，通過案例分析論證了方法的有效性。

針對地鐵、城市軌道交通不同綜合體特點，我們給出針對性解決方案，追求商業(yè)規(guī)劃與建筑規(guī)劃的最佳匹配。

我們不僅北京上海和省城在發(fā)展購物中心、商業(yè)街區(qū)、酒店等綜合體項目，而且發(fā)達(dá)的地級城市也普遍在開發(fā)綜合體項目，如何避免低起點開發(fā)，提高項目成功率，培養(yǎng)一批理論和實際兼?zhèn)涞母呒壢瞬?，我們的課程將給予滿意的解答。

【課程大綱】

第一天課程安排：

商業(yè)綜合體開發(fā)的方法論介紹日本與中國城市綜合體項目的啟發(fā)

一、城市綜合體特點與開發(fā)的方法

二、東京六本木城市綜合體（含地鐵購物中心）

深入研究了六本木開發(fā)動機和物業(yè)組合方式的創(chuàng)新，詳細(xì)介紹了城市綜合體的聯(lián)合開發(fā)方式，業(yè)態(tài)組合特點，建筑規(guī)劃設(shè)計特點，介紹了日本地鐵購物中心的VMD特色，商業(yè)設(shè)施規(guī)劃與立體停車方式的運用。對世界一流城市綜合體成果進(jìn)行了多次消化和創(chuàng)新，成功運營國內(nèi)多個實際項目之中

三、系統(tǒng)介紹了楊寶民先生總結(jié)的綜合體價值挖掘方法

針對上海交通樞紐型城市綜合體，長沙30萬平方米購物中心等城市綜合體介紹商業(yè)規(guī)劃與建筑策劃的同步的成功案例

四、維加斯主題綜合體

針對國內(nèi)主題購物中心和酒店綜合體發(fā)展進(jìn)行比較分析，系統(tǒng)介紹了我國地級城市綜合體操作的具體盈利模式創(chuàng)新方法

五、難波城城市綜合體的規(guī)劃設(shè)計特點與運營管理

大阪難波城是美國捷得設(shè)計的極具特色城市購物中心類似北京西直門交通樞紐綜合建筑項目

獲得日本２００４年最佳建筑與環(huán)境設(shè)計獎

日本購物中心考察成果在國內(nèi)應(yīng)用實例

六、長沙綜合體策劃與招商通過案例講授社區(qū)商業(yè)招商內(nèi)容

現(xiàn)代商業(yè)步行街的開發(fā)與經(jīng)營創(chuàng)新

一 商業(yè)步行街的發(fā)展特點

二 國內(nèi)商業(yè)步行街的發(fā)展水平與存在問題

三 商業(yè)步行街的整體運營策劃

1、理念設(shè)計、文化定位、發(fā)展規(guī)劃

2、洋流學(xué)說與商業(yè)步行街布局

3、商業(yè)步行街的經(jīng)營管理

四、商業(yè)步行街的發(fā)展規(guī)律

1、室外步行街

2、室內(nèi)步行街

3、社區(qū)步行街

五、商業(yè)步行街的設(shè)計與改建設(shè)計方法

六、商業(yè)步行街的策劃咨詢服務(wù)

成功的商業(yè)街區(qū)標(biāo)桿———美國環(huán)球影城商業(yè)街

◆案例分析>商業(yè)綜合體項目策劃案例。深圳東方廣場綜合體項目、長沙奧林匹克綜合體項目（千畝大盤社

區(qū)和大型購物中心、商業(yè)街區(qū)、五星級酒店）

地級市綜合體的開發(fā)規(guī)律

一、我國地級市的消費特點

二、地級市商業(yè)綜合體的選址

三、地級市商業(yè)綜合體物業(yè)組合模型與業(yè)態(tài)設(shè)計特點

四、地級市商業(yè)綜合體的建筑策劃-以徐州和蘇州為例

五、地級市商業(yè)綜合體招商與運營管理特點

1、香港地鐵購物中心研究成果及徐州城市綜合體的業(yè)態(tài)組合研究成果

香港又一城和青衣城

2、泉州40萬平方米城市綜合體商業(yè)建筑方案設(shè)計

泉州項目鳥瞰圖 泉州綜合體街區(qū)圖

案例討論與互動

討論學(xué)員城市綜合體項目及其存在問題

實地考察上海五角場萬達(dá)城市綜合體

第二天課程安排：

購物中心VMD體系――以美國拉斯維加斯時尚秀和凱撒購物中心案例

一、VMD含義

二、購物中心VMD范疇與體系

三、白領(lǐng)特色購物中心的建筑策劃－拉斯維加斯凱撒宮購物中心案例

四、白領(lǐng)購物中心的業(yè)態(tài)組合與VMD---以fashion show 購物中心為例

奧特萊斯購物中心開發(fā)與經(jīng)營

從國際化視野看奧特萊斯業(yè)態(tài)在中國發(fā)展

一、OUTLET業(yè)態(tài)的由來和優(yōu)勢

二、美國、日本奧特萊斯業(yè)態(tài)的發(fā)展

三、北京燕莎奧特萊斯的發(fā)展經(jīng)驗與教訓(xùn)

四、上海奧特萊斯發(fā)展的成功經(jīng)驗

五、新摩爾商業(yè)管理公司服務(wù)奧特萊斯項目的策略

1、美國新澤西花園奧特萊斯購物中心

2、美國開放式購物中心案例――夏威夷購物中心介紹

現(xiàn)代百貨的選址要求及案例分析

一、百貨分類及其選址要求

二、高檔百貨選址要求

三、流行時尚百貨選址要求

四、選址的案例——分析成功與失敗原因

美國百貨創(chuàng)新經(jīng)營與中美百貨比較研究

分析中國城市綜合體和購物中心的主力店選擇問題

美國紐約SAKS第五大道百貨連鎖經(jīng)營研究

一、美國紐約SAKS第五大道百貨企業(yè)歷史

二、紐約SAKS百貨經(jīng)營品牌特點與盈利分析

三、第五大道百貨旗艦店

四、SAKS第五大道百貨的電子商務(wù)體系

五、紐約SAKS第五大道百貨的服務(wù)體系

六、SAKS第五大道百貨的連鎖經(jīng)營

連鎖經(jīng)營研究――在細(xì)分的服飾市場中尋找自己的奶酪

一、內(nèi)曼.馬庫斯的發(fā)展歷史－家族連鎖企業(yè)的典范

二、內(nèi)曼.馬庫斯的品牌策略

1、舉辦歐洲文化周2、頒發(fā)時尚行業(yè)的內(nèi)曼.馬庫斯獎

三、內(nèi)曼.馬庫斯領(lǐng)導(dǎo)層變遷與盈利策略

一個商店兩種顧客群體

四、內(nèi)曼.馬庫斯的連鎖經(jīng)營策略

1、上市經(jīng)營

2、在擴張中尋求平衡

五、內(nèi)曼.馬庫斯的高檔服飾旗艦店

六、內(nèi)曼.馬庫斯的運營體系

1、服務(wù)理念與策略

2、以顧客為核心的經(jīng)營體系

顧客服務(wù)特色鮮明的美國諾世全百貨研究

一、家族連鎖商業(yè)的成功案例

二、鞋業(yè)商店連鎖經(jīng)營

三、NORDSTROM綜合百貨的VMD特色

四、舊金山諾世全百貨的顧客服務(wù)特點

五、NORDSTROM的開設(shè)新店策略

六、對中國專業(yè)特色百貨的啟發(fā)

【專家背景】

楊寶民:中國管理資訊網(wǎng)()特聘專家，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員,清華大學(xué)與新加坡國立大學(xué)合辦之國際商業(yè)地產(chǎn)運營班主講專家,清華大學(xué)與中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟合辦之商業(yè)地產(chǎn)總裁班客座教授。作為中國首批研究購物中心與商業(yè)步行街運營的專家，是旅游及商業(yè)地產(chǎn)、百貨經(jīng)營與電腦應(yīng)用復(fù)合型高級管理人才。

曾任茂業(yè)百貨（集團(tuán)）公司副總經(jīng)理，王志綱工作室高級策劃師，沿海集團(tuán)沿海物業(yè)管理總公司總經(jīng)理，新世界地產(chǎn)集團(tuán)公司營銷策劃總監(jiān)，解放軍測繪學(xué)院博士生指導(dǎo)小組老師。為國內(nèi)數(shù)十個商業(yè)地產(chǎn)項目提供專業(yè)服務(wù)，培養(yǎng)一批優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)人才,目前正在組織長沙系列購物中心和大盤開發(fā)與運營。

2002年帶領(lǐng)百貨團(tuán)隊創(chuàng)造過連續(xù)三天日銷售額2000萬元記錄（3萬平方米單店），2003年成功籌建深圳經(jīng)營業(yè)績一流的華強北東方時代廣場8萬平方米購物中心。

2005年3月獲邀出任第二屆中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)袖峰會（廣州）主講專家。4月，9月出任中國西部住博會商業(yè)地產(chǎn)主講專家。8月?lián)螐B門商業(yè)地產(chǎn)專題研討會主講專家。

2006年擔(dān)任盛世聯(lián)邦廣場首席專家，主持大型商業(yè)地產(chǎn)論壇，取得圓滿成功。

楊先生系統(tǒng)考察總結(jié)了香港地鐵商業(yè)物業(yè)經(jīng)驗，同時專門考察了日本與韓國地鐵商業(yè)物業(yè)，主持策劃

深圳地鐵商業(yè)物業(yè)。已經(jīng)完成青島遼寧路頤中銀街購物中心１３．８萬平方米商業(yè)規(guī)劃與經(jīng)營管理顧問。楊先生正在操作的三大項目：上海47萬平方米城市綜合體、長沙奧林匹克花園３０萬平方米購物中心與商業(yè)街區(qū)（綜合體）、大慶油田昆侖集團(tuán)達(dá)源公司大慶購物中心１５萬平方米（緊鄰100萬平方米大社區(qū)）