第一篇：新建小區(qū)開發(fā)商收費交房交房 及合同違規(guī)等問題的訴求材料

關(guān)于紅旗小區(qū)開發(fā)商違規(guī)收費交房

及合同違規(guī)等問題的反映

尊敬的縣委、縣政府及各級領(lǐng)導(dǎo)（）：

我們是嘉祥縣紅旗小區(qū)（以下簡稱小區(qū)）的業(yè)主，目前有 人，而且許多已知情和剛剛聞訊的業(yè)主正在加入。我們于2014年11月6日與開發(fā)商鄒城市宏城置業(yè)有限公司嘉祥分公司簽訂商品房買賣合同，里面寫明于2015年10月31日前交房。今年10月31日，部分業(yè)主接到鄒城宏城置業(yè)有限公司關(guān)于交房的群發(fā)短信。我們在第一時間趕到小區(qū)交費，在小區(qū)門口看到如下公示內(nèi)容，要求各業(yè)主在7-10日內(nèi)交清各項款項，否則不予辦理后續(xù)各種手續(xù)。但在交費時，我們發(fā)現(xiàn)“自來水開口費”，一致認為不可思議，據(jù)我們所知，在咱們嘉祥從未收取過該項費用。當問及此問題時，工作人員拿出嘉政發(fā)[2013]42號《嘉祥縣城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費征收使用管理辦法》（以下簡稱42號文）讓我們看，說這是政府制定的，有事去找你們政府。無奈我們只能找政府要個說法。盡管政府做工作讓其給予我們解釋和答復(fù)，但雙方對此及由此引發(fā)的一系列問題存在嚴重分岐，而且我們看不到開發(fā)商解決問題的絲毫誠意。我們都是一般老百姓，面對強勢的開發(fā)商不知所措，萬般無奈，不得不尋求人民政府支持下的行政解決。現(xiàn)將具體訴求陳述于下：

一、請明確并明示嘉政發(fā)【2013】42號文件的時效。

根據(jù)文件內(nèi)容，該文件制定于2013年12月23日，其第二十一條：本辦法自2014年2月1日起施行，有效期為3年。原有關(guān)規(guī)定與本辦

“新建房地產(chǎn)項目繳納的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費計入房價，在商品房銷售價格以外不得另外收取費用?！?/p>

文中規(guī)定的還有供熱、供氣開口費，還有開發(fā)商加入的有線電視初裝費，為什么不能一并取消？

3、請問合同中有關(guān)該條款的內(nèi)容明顯違規(guī)，還能視為該條款有效嗎？

有關(guān)部門告訴我們，上述開口費能不能取消，要看合同的具體約定。并敬告我們簽合同前一定要仔細看，對相關(guān)條款開發(fā)商要提前告知，由雙方協(xié)商決定。

事實是，我們簽合同時被告知該合同是有關(guān)部門核發(fā)的規(guī)范文本，已由政府備案。開發(fā)商也從未告知我們?nèi)魏蝺?nèi)容，只是敦促交款簽字按手印?，F(xiàn)在想來，他們無非是利用了我們對政府的信任和對相關(guān)規(guī)定的無知。

就算這樣，合同中也并未明確由他們代收，只是說“由買受人自理”，那么，他們現(xiàn)在所說不交費不給鑰匙的依據(jù)在哪里？

如果說42號文件真實有效，那么，42號文頒布于2013年12月23日，施行于2014年2月1日，我們的合同簽訂于2014年11月6日，請問這樣明顯違規(guī)的條款能視為有效嗎？它又是如何通過他們所說的“備案”的？

合同說明4中對明確規(guī)定：對合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項為優(yōu)先。請問填寫合同時為什么無賣方人員告之并征求買受人意見？而是只安排工作人員僅驗證銀行交款憑證，機打合同？

們政府該招引的嗎？它是不是違背了我們政府服務(wù)嘉祥、發(fā)展嘉祥的初衷？難道“我們的政府”，就是這樣讓我們共享這種“成果”的嗎？

5、未達到交房條件，請問這房能交嗎？

有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)告訴我們：現(xiàn)在房子只是經(jīng)過了初驗，還達不到交房條件。根據(jù)合同第八條，必須經(jīng)綜合驗收合格后才可以交房。到目前為止，我們對合同中涉及到的《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認定書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》等，未見到任何一宗，也沒有等到合同中規(guī)定的書面通知，僅僅通過一條短信而且脅迫我們交費才能拿鑰匙給辦后續(xù)各種手續(xù)。雖然在我們反映后得到相關(guān)部門的制止，但這種行徑也充分暴露了開發(fā)商無視業(yè)主權(quán)益，赤裸逐利的本質(zhì)。

面對這種無良行為，我們還能重拾信心嗎？在我們的土地上，在“我們的政府”管轄內(nèi)，只可以讓這樣的無良商人肆無忌憚，難道我們維護自身的合法權(quán)益竟這么困難嗎？

6、住房及車庫面積是專業(yè)部門測繪的嗎？補足房款差額的依據(jù)是什么？

在收取各項開口費的同時，開發(fā)商同時給業(yè)主開具了住房及附屬房實測面積補差金額。幾乎全部都超出預(yù)交費面積，而恰恰又都在合同規(guī)定的“面積誤差比絕對值3%”以內(nèi)，因為每個業(yè)主都要據(jù)此補交差額。在這里，“面積誤差比絕對值”對我們是個全新的概念，我們也不想去理解它的含義。我們只想知道誰來測量的，是不是專業(yè)部門。

合同文本第五條顯示：合同約定面積與與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，乎成了廣大業(yè)主的無理請求！

看著我們期盼已久的房子卻不能到手，而且依然要承受無理脅迫，我們決心把問題弄明白。以前我們不知法時，總說我們愚昧，我們現(xiàn)在依法維權(quán)，依法交費、交明白費，為什么這么困難？

我們懇請人民政府行政解決，盡快交付給我們一個有質(zhì)量保證適宜居住的“干凈”房子。

我們要安定！我們要和諧！我們要房子！我們更要公理和正義！

第二篇：太原市新房交房流程及收費標準

太原市新房交房流程及收費標準

一、必須先明確收房入住流程。

1、請按《入住通知書》安排的時間攜帶相關(guān)證件、資料辦理收房手續(xù)。

2、由專門接待人員陪同您共同查驗《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《太原市建筑工程竣工驗收備案表》（即兩書一表）原件。

3、由專門接待人員陪同您共同驗房，并填寫《房屋驗收情況表》。

4、如發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商要對業(yè)主提出的合理要求進行整改，直到業(yè)主滿意為止。在此期間發(fā)生的任何費用由開發(fā)商承擔，另外，由此造成的延期交房，開發(fā)商要承擔全部違約責任。

5、簽署《商品房實測面積結(jié)算補充協(xié)議》。

6、開發(fā)商向業(yè)主交付房門鑰匙。

7、辦理完上述手續(xù)后，開具《辦理入住手續(xù)通知單》。執(zhí)此單在物業(yè)公司進行業(yè)主登記。

二、驗收房屋質(zhì)量有關(guān)書面材料

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站核發(fā)的建筑工程質(zhì)量核驗合格證書（填發(fā)時間、蓋章單位、工程名稱等是否清楚、協(xié)調(diào)）;

2、整棟樓的《太原市建設(shè)工程竣工驗收備案表》。表上的每一項都必須報主管部門備案，缺少一項都不能入住的。同時要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設(shè)施等。（注：只有將項目送交主管部門備案后，才能對開發(fā)商產(chǎn)生嚴格約束作用，開發(fā)商因此就必須對樓盤終生負責）

3、《住宅質(zhì)量保證書》，是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。

4、《住宅使用說明書》，是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明

5、《保修卡》。根據(jù)建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。當事人應(yīng)當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。（詳細細節(jié)須見《商品房銷售管理辦法》具體規(guī)定）

6、《住戶手冊》，注：上述文件均要看原件，而不是復(fù)印件。

三、核查房屋結(jié)構(gòu)、面積

1、交付給您的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致，其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖

2、房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。（注：有許多情況下，開發(fā)商請的檢查部門的核查結(jié)果并不準確，是否有必要由業(yè)主們另請其他部門進行二次核查）

3、戶內(nèi)和公攤面積需要一起核查。目前，開發(fā)商所提供的《面積實測表》，只有整個套內(nèi)面積總數(shù)和公攤面積的總數(shù)，而無明細套內(nèi)每一部分的面積和公攤每一部分部分的具體面積。其中戶內(nèi)面積比較好算，一般不會出現(xiàn)大的問題。而公攤面積的計算較為復(fù)雜，有許多開發(fā)商會鉆其中空子，這也是發(fā)生糾紛的重要方面。因此，鑒于UHN的公攤面積格外之大，更需要對公共部分進行認真、仔細地核查。

四、戶內(nèi)驗收

具體的內(nèi)容實在太多，眼花繚亂，不再一一累述。

關(guān)于室內(nèi)污染問題，必須經(jīng)市建委等有關(guān)部門考核認可的檢測機構(gòu)，對建筑工程室內(nèi)環(huán)境進行檢測合格的。但有許多情況下，開發(fā)商請的檢查部門的核查結(jié)果并不準確，有的只查開發(fā)商提供的少數(shù)房子，而沒有全面核查。因此，現(xiàn)在有相當一部分的樓盤業(yè)主們另請其他部門進行二次核查，以免出現(xiàn)漏洞。

五、戶內(nèi)裝修、設(shè)備驗收

按購房合同及有關(guān)協(xié)議的約定，KFS應(yīng)向業(yè)主們提供裝修及設(shè)備清單，購房者可按清單內(nèi)容進行清點，檢查其是否齊備、完好程度及使用狀況

KFS應(yīng)向業(yè)主們提供各類精裝修設(shè)備的《保修卡》

六、公共設(shè)備驗收

電梯、消防、燃氣、暖氣、道路、綠化、車庫/停車場、電視接收系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、小區(qū)環(huán)境等各個方面

這些部分沒有找到特別詳細的標準，這也很可能會成為產(chǎn)生糾紛的方面，更會帶來相應(yīng)的問題，急需提前相互溝通交流。

七、樓房外面部分 房屋外墻等

八、明確物業(yè)部分

查看房產(chǎn)后并準備簽收《房屋驗收單》之前，一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。其中，要明物業(yè)管理費的構(gòu)成、標準、收

交的起始時間以及交費的周期，還有清潔費、保安費、綠化費等費用的核定。同時，考察小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備原定的管理標準。上述內(nèi)容均要清楚明白，以免日后糾紛。

九、新房驗收的最終結(jié)果

1、是與發(fā)展商簽訂一份《交屋看房記錄表》（或稱《物業(yè)交付核驗單》）。在這個記錄表上，應(yīng)把檢驗情況逐一記錄，凡是無法確認的事項，則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄?、“無法認定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題，則如實記錄下來，并要求發(fā)展商限期處理。

2、對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。

3、在房屋接管驗收中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，可根據(jù)其對房屋不同的影響程度分別處理：

a)影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負責進行加固補強維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負責處理。

b)對于不影響房屋和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負責維修，也可采取費用補償?shù)霓k法，由接管單位處理

十、可能會出現(xiàn)的問題

1、出現(xiàn)問題無法收房時的問題

收房時可能出現(xiàn)的最大的問題，就是業(yè)主認為房子未達到交房標準或出現(xiàn)違反協(xié)議合同的問題而拒絕收房，而KFS卻可能會說這是由于業(yè)主的原因造成無法按時交房的。這種情況是目前許多樓盤交房時經(jīng)常出現(xiàn)的問題，并要業(yè)主承擔因此而造成的損失和費用。對于這種情況，個人認為一是堅持集體收房，避免落單吃虧;二是嚴格按照有關(guān)規(guī)定、協(xié)議按照收房標準。

2、交鑰匙的問題

應(yīng)是開發(fā)商向業(yè)主交鑰匙，而不是物業(yè)公司。物業(yè)不能以任何借口扣押業(yè)主的房間鑰匙。

目前，在有些樓盤交房時會出現(xiàn)物業(yè)公司利用建設(shè)單位委托其代為交樓之便，因業(yè)主不接受其不合理收費或其他條件，不給買房人鑰匙。對此，必須要明確收房是業(yè)主與開發(fā)商之間的事，由此造成的延期交房的違約責任，將由開發(fā)商承擔。

3、公共維修基金的問題

何時交納、由誰收取、日后管理使用等。按規(guī)定，公共維修基金應(yīng)在入住時交納。有不少開發(fā)商在交樓時，以各種借口強迫買房人委托他們或他們委托的公司代辦房產(chǎn)證，強行“代收”公共維修基金和契稅。對此，業(yè)主有權(quán)拒絕。

4、契稅的問題

契稅交納的時間。按規(guī)定，契稅應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)證時交，有很多KFS/物業(yè)會要求入住前就交，業(yè)主們完全可以拒絕。

契稅的收取人。契稅在國內(nèi)只有稅務(wù)機關(guān)和稅務(wù)機關(guān)指定的單位才有權(quán)收取，物業(yè)公司是無權(quán)向業(yè)主收取的！

5、大、中維修基金的問題

目前有不少物業(yè)公司，利用早于交納維修基金規(guī)定出臺的北京關(guān)于普通住宅和高檔住宅物業(yè)管理的收費規(guī)定，誤導(dǎo)業(yè)主在交納共同維修基金的同時，在收房時再交納大、中修費，對這種重復(fù)收費的做法，業(yè)主有權(quán)拒絕。具體可見國土和房管局《關(guān)于建立公共維修基金后中修費收繳等有關(guān)問題的通知》

6、交費問題

總體而言，業(yè)主在收樓時只需按照購房合同和補充協(xié)議的約定，交齊收樓時應(yīng)交納的購樓款，建設(shè)單位就應(yīng)將鑰匙直接交給買房人，如果買房人和建設(shè)單位在簽訂購房合同時對《房屋使用、管理、維修公約》進行過承諾，還應(yīng)交納自己承諾繳納的物業(yè)管理費用

7、物業(yè)費的問題

注：據(jù)說物業(yè)費審批部門一般會就物業(yè)費的價格征求小區(qū)業(yè)主意見并且電話錄音（一般征求10個人左右），至于誰被訪問,只有KFS知道。這需要集體收房時大家及時通氣，免得被鬼子鉆了空子。

8、取暖費的問題

一般情況，對物業(yè)公司代收的取暖費，買房人在供暖開始前繳納即可，不一定要在入住前繳納，并有權(quán)拒絕繳納辦理入住手續(xù)前的供暖費。

9、其他各種收費問題

交房時，開發(fā)商可能會列出的相當多的費用交納清單。其中部分為合理，但有很大部分很可能為不合理收費。我看了其他一些樓盤的收費，簡直就是巧立名目、巧取豪奪、令人無法忍受，估計在各類費用方面，開發(fā)商/物業(yè)與業(yè)主間會有不少異議。舉些例子，如網(wǎng)上經(jīng)常有人問：“交房時，建設(shè)單位要我繳納

5000多元的天然氣初裝費，這合理嗎？”“建設(shè)單位交房時收電力增容費、煤氣入戶費，是否合理？是否可以拒交？”回答是：“不合理，可以拒交！”又如開發(fā)商會要求業(yè)主交納電力增容費，煤氣、天然氣、電話等初裝費、開通費等等。對此，也完全可以拒絕。具體可見《商品住宅銷售價格構(gòu)成管理辦法》，該文件明確規(guī)定對于新建住宅，所有基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本費用和安裝費用都應(yīng)包涵在房價之內(nèi)。那么除了在合同中明示在交房時另行收取的，都屬于“未予標明的費用”。同樣，購房合同中如果明示了提供有線電視、熱水、門禁系統(tǒng)、寬帶系統(tǒng)等，而未明示在交房時需另外收取費用的，在交房時也不應(yīng)就相關(guān)項目收取各種名義的初裝費、開通費。如果在合同外新增加設(shè)備，則可向自愿接受相關(guān)服務(wù)的買房人收取，但不應(yīng)在交房時強行向不希望接受相關(guān)服務(wù)的買房人收費。

10、入住時要與物業(yè)公司要簽署哪些協(xié)議，雙方各自承擔哪些義務(wù)、責任。最后，感覺需要特別提醒各位業(yè)主的，也是我這兩天看別人家壇子的一個最重要的感受：由于當初簽定購房合同時，是標準統(tǒng)一的合同，開發(fā)商不簽任何補充協(xié)議。雖然我現(xiàn)在還沒有仔細研究合同中的內(nèi)容會不會與前面提到的問題產(chǎn)生沖突。不過，我相信，肯定會有。開發(fā)商在這方面比咱們肯定有經(jīng)驗的多，我想他們肯定會在其中留下伏筆，到時候少不了其中的麻煩和糾紛。所以，還是需要各位業(yè)主們團結(jié)起來，群策群力才行啊。

“若房屋不符合有關(guān)國家強制標準或行業(yè)標準、且并未明確告知并得到本人書面確認，本人將保留退房或索賠的權(quán)利，按未完成交房論處；由此而導(dǎo)致本人的損失（包括裝修），本人有權(quán)提出進一步賠償?shù)囊?。?“若房屋有變更設(shè)計，且并未明確告知并得到本人書面確認，本人將保留退房或索賠的權(quán)利，按未完成交房論處；由此而導(dǎo)致本人的損失（包括裝修），本人有權(quán)提出進一步賠償?shù)囊?/p>

第三篇：購房合同補充協(xié)議及交房標準

《商品房買賣合同》補充協(xié)議

出賣人：

買受人：

出賣人與買受人簽訂了《商品房買賣合同》（以下稱“合同”），現(xiàn)雙方對該合同補充如下：

一、面積差異

該商品房的建筑面積已經(jīng)房管部門預(yù)測為平方米。房屋交付后，產(chǎn)權(quán)登記建筑面積與合同約定的建筑面積發(fā)生差異的，以產(chǎn)權(quán)登記為準。雙方同意按照建筑面積每平方米元結(jié)算房款，多退少補。

雙方同意不適用合同第五條的約定。

二、逾期付款

買受人未按合同約定的時間交付部分或全部房款或按揭首付款，出賣人交房的時間和辦理所有權(quán)證書的期限可以順延。

買受人未按合同約定的時間交付部分或全部房款的，每逾期一日按合同第六條約定的應(yīng)付款項的萬分之一向出賣人支付違約金。但是，買受人逾期付款超過90日的，自第91日起買受人每日按合同第六條約定的應(yīng)付款項的萬分之二向出賣人支付違約金。買受人逾期付款超過90日的，出賣人有權(quán)在兩年內(nèi)解除合同，出賣人解除合同的，買受人除按合同第六條約定的應(yīng)付款項的10%向出賣人支付違約金外，房屋已交付的，買受人應(yīng)予返還。

買受人未按合同約定的時間辦理完畢按揭手續(xù)且未以現(xiàn)金等出賣人認可的其他方式支付的，適用上一款約定。

辦理完畢所有權(quán)證書前，買受人未按貸款合同的約定償還銀行貸款致使出賣人被扣劃保證金或承擔其他擔保責任的，出賣人可以向買受人追償并有權(quán)在兩年內(nèi)解除合同。合同解除后，房屋已交付的，買受人應(yīng)予返還，已交付的房款出賣人不予退還。

國家對按揭貸款或稅收政策的變化，不構(gòu)成買受人逾期付款或不能辦理按揭的抗辯，對合同履行有影響的，買受人自行解決。

合同解除的，買受人應(yīng)當與出賣人共同到房產(chǎn)管理部門辦理撤銷備案手續(xù)。

雙方同意不適用合同第七條的約定。

雙方同意不適用合同第七條的約定。

三、房屋的交付

房屋交付的條件為房屋已經(jīng)勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理及建設(shè)五家單位驗收合格。買受人未按出賣人發(fā)出的房屋交付通知載明的日期辦理交接手續(xù)的，視為房屋已交付，出賣人不承擔逾期交付的責任，發(fā)生的一切風險由買受人承擔。

房屋交付通知可以郵寄或電子郵件等方式送達。

雙方同意除交付期限外，不適用合同第八條的其他約定。

經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致影響所購房屋質(zhì)量或使用功能的，賣方應(yīng)賠償買方損失，雙方同意不適用合同第十條、第十一條的約定。

四、物業(yè)管理

買受人同意，在業(yè)主委員會成立之前和業(yè)主委員會未聘選物業(yè)管理公司之前，其使用房屋的物業(yè)管理先由出賣人指定的物業(yè)管理有限公司提供物業(yè)管理服務(wù)。買受人接受出賣人依法制定的臨時規(guī)約以及出賣人與物業(yè)服務(wù)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》。買受人在接受商品房交付時，與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》且同意與出賣人所簽訂臨時規(guī)約作為《前期物業(yè)服務(wù)合同》的附件繼續(xù)履行并嚴格遵守，并按照物業(yè)管理公約的規(guī)定繳納有關(guān)的物業(yè)管理費用。

五、部分建筑物權(quán)屬的約定

該房屋所在社區(qū)內(nèi)的地下車位、地上車位、會所、人防工程等未作為公攤面積計入房屋建筑面積，開發(fā)建筑成本未計入房價，其所有權(quán)歸出賣人所有，任何人不得占用、破壞、封閉。

六、出賣人應(yīng)按相關(guān)規(guī)定在小區(qū)綜合驗收合格且完成備案后360日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記，需由出賣人提供的資料報房產(chǎn)管理部門備案。

七、本補充協(xié)議如與《商品房買賣合同》不一致，應(yīng)以補充協(xié)議為準。

八、出賣人在售房過程中向買受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等，除有特別說明除外，均僅供買受人購房參考，不得視為合同內(nèi)容條款。

九、合同及本協(xié)議自出賣人、買受人簽字或蓋章后生效。

出賣人：買受人：

年月日年月日

交房標準

1）外墻：

2）車庫、小棚、夾層樓地面：

3）標準層、閣樓層樓面：

4）室內(nèi)墻體：

5）房間內(nèi)墻面：

6）衛(wèi)生間、廚房內(nèi)墻面：

7）戶內(nèi)頂棚：

8）門窗：

9）入戶走廊、合用前室、走廊、樓梯踏步：

10）樓梯：

11）采暖：地暖。房款包含：燃氣、暖氣開通費。

12）廚房間、衛(wèi)生間按圖管道安裝到位，各安裝水嘴一個。

13）計量表：水表、電表為一戶一個。

14）安裝開關(guān)、插座、安裝燈泡。

15）電話、有線電視、寬帶預(yù)留接口。

16)熱水系統(tǒng)：

第四篇：開發(fā)商逾期交房,是否必然要按照合同約定違約金進行賠付？

開發(fā)商逾期交房，是否必然按照合同約定的違約金比例承擔違約責任？

【案由】2010年8月23日，原告崔某與威海某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《威海市商品房預(yù)售合同》一份，約定：被告將其開發(fā)的位于威海市環(huán)翠區(qū)某樓盤的-47號-404室房屋（建筑面積96.15平方米）預(yù)售給原告，房屋總價款413166元，原告于簽訂合同時一次性付清；被告應(yīng)當在2010年12月31日前將經(jīng)單體竣工驗收合格的商品房交付給原告使用，房屋達到交付使用條件后，被告應(yīng)書面通知原告限期辦理交接手續(xù)；被告應(yīng)在該商品綜合驗收合格之日起90內(nèi)，協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；被告如未按合同規(guī)定的期限將房屋交付給原告使用，逾期不超過90日的，每逾期一天向原告支付總房款0.05%的違約金，逾期超過90日的，原告有權(quán)解除合同，被告承擔違約責任，按總房款的0.05%向原告支付違約金，如原告不解除合同，被告每逾期一天向原告支付總房款0.05%的違約金。合同簽訂后，原告于當日向被告付清了全部房款413166元。2011年9月20日，原告領(lǐng)取了該房屋的鑰匙。另外，被告于2010年7月依法取得了其開發(fā)建設(shè)的威海市環(huán)翠區(qū)某樓盤47號樓的商品房預(yù)售許可證。

因被告逾期交房，2011年11月24日，原告將被告訴 1 至威海市環(huán)翠區(qū)人民法院，請求判令被告支付逾期交付房屋的違約金69205元（自2010年12月31日起至2011年11月30日止，按照每日0.05%計算）。

【辦案經(jīng)過】被告收到法院傳票后，委托山東威海衛(wèi)律師事務(wù)所的律師梁律師代理。

律師接到被告委托后，認真查看了案件相關(guān)資料。律師認為，被告對其開發(fā)的某樓盤47號樓已取得了預(yù)售許可證，其對外預(yù)售上述商品房的行為是合法的。原、被告雙方簽訂的商品房預(yù)售合同系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，該商品房預(yù)售合同合法有效，原、被告雙方應(yīng)該全面履約。但是就原告主張的逾期交房違約金，被告代理律師認為存在以下兩個問題：一是計算逾期交房的時間過長；二是原告要求被告支付逾期交房的違約金數(shù)額過高。根據(jù)上述問題，被告代理律師認真查找相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合多年辦案經(jīng)驗，整理了詳細的答辯意見以供律師在法庭陳述。代理律師在2011年12月15日庭審當日陳述了以下代理意見：

一、被告已于2011年9月20日將房屋交給原告占有、使用，原告主張的逾期交房的違約時間應(yīng)從2011年1月1日計算至實際交房之日。

被告于2011年9月20日將房屋鑰匙交給原告，原告也予以接收，原告已經(jīng)實際占有了所購房屋，并入住至起訴之 日。原告要求被告支付逾期交房的違約金，應(yīng)當從2011年1月1日計算至實際交房之日止。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條規(guī)定“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但是當事人另有約定的除外。”被告于2011年9月20日向原告交付了房屋鑰匙即被告將建成的房屋轉(zhuǎn)移給了原告，原告同意接收并由原告占有、使用，原告已對該房屋進行了裝修并居住至今，應(yīng)認定為雙方對該房屋的交付行為已經(jīng)履行完畢。因此，原告主張的逾期交房的違約時間應(yīng)從2011年1月1日計算至實際交房之日。

二、根據(jù)原告與被告簽訂的《威海市商品房【預(yù)售】合同》“第十一條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定

（一）出賣人應(yīng)在該商品房綜合驗收之日起90日內(nèi)，協(xié)助買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)?！倍桓嫠_發(fā)的水緣金座樓盤尚未進行綜合驗收，故未達到合同約定的被告應(yīng)該協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的條件，所以請求法院駁回原告要求被告協(xié)助原告辦理房證的訴訟請求。

三、原告要求被告支付的違約金數(shù)額過高，請求法院予以適當降低。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用合同法若干問題的解釋

（二）》第29條規(guī)定“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應(yīng)當以實際損失為基礎(chǔ)……當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以 認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。本案中，雖然原、被告在預(yù)售合同中約定了，每逾”期一日被告按照總房款的0.05%向原告支付違約金。但是該約定的違約金過高，應(yīng)以原告的實際損失來計算被告應(yīng)該承擔的違約金數(shù)額。又根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條規(guī)定“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成損失的30%為標準適當減少?！钡?7條第2款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定?！北桓娲砣苏J為，即使被告逾期交房，也應(yīng)當以該房屋的實際市場租金標準作為確定原告實際損失的依據(jù)，與原告的實際損失相比，雙方約定的違約金數(shù)額過分高于房屋租金的損失。

在庭審現(xiàn)場，代理律師陳述了上述答辯意見后，又征求被告意見，向法院提交了《評估申請書》，即申請法院委托鑒定評估機構(gòu)對被告開發(fā)的某樓盤47號樓所在地的，在2011年1月1日至2011年12月31日期間，同地段同類房屋租金標準進行評估。環(huán)翠區(qū)人民法院同意了被告代理律師提出的評估申請。2012年4月，環(huán)翠區(qū)人民法院依法委托了威海正薈資產(chǎn)評估有限公司對該事項進行了評估、鑒定，鑒定結(jié)論為：被告開發(fā)的某樓盤-47號樓-404室房屋自 2011年1月1日至2011年12月31日期間的月平均租金為709.59元。

環(huán)翠區(qū)人民法院聽取了原、被告雙方的法庭陳述以及被告代理律師的代理意見，并采納了被告代理律師關(guān)于計算逾期交房違約金時間的起止時間和因原告主張違約金比例過高而要求參照當?shù)胤课葑饨饍r格予以適當降低的主張，最終威海市環(huán)翠區(qū)人民法院依法判決被告于判決生效之日后十日內(nèi)支付原告逾期交房違約金7994.72元（自2011年1月1日計算至2011年9月20日，違約金比例參照租金價格）。

后原告崔某對一審?fù)Ｊ协h(huán)翠區(qū)人民法院作出的《民事判決書》不服，向威海市中級人民法院提起上訴。威海市中級人民法院經(jīng)審理后，依法駁回崔某的上訴請求，維持原判。

山東威海衛(wèi)律師事務(wù)所

梁清華

律師

2013年8月27日

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)商逾期交房法律風險及如何巧妙避免與免責

房地產(chǎn)開發(fā)商逾期交房法律風險及如何巧妙避免與免責

我們知道，由于施工原因、天氣延誤、項目規(guī)劃、設(shè)計變更等各種綜合因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)開發(fā)過程中常未能按照合同約定的期限將商品房交付買受人使用，為此房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了要承擔逾期交房的違約金責任外，還擔負著企業(yè)聲譽受影響等更深層次的影響，為了房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠有效地避免這一法律風險或是說當預(yù)估到可能要逾期交房的時，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該如何避免，又該如何處理，為此下文從幾個角度進行如下探討：

一、逾期交房概念及其免責事由

逾期交房，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本應(yīng)該按照《商品房買賣合同》約定的期限將驗收合格的商品房交付買受人使用，但是由于施工、天氣原因延誤及規(guī)劃設(shè)計變更等因素影響而未能在約定的期限將商品房交付買受人使用，買受人據(jù)此可以按照合同約定的“出賣人逾期交房的違約責任”據(jù)以追究開發(fā)企業(yè)的違約責任，一般體現(xiàn)為逾期交房的違約金。但是出于公平合理的考慮，建設(shè)主管部門同時又規(guī)定了一系列事由，作為逾期交房的免責事由，該類事由主要有：（1）包括人力不可抗拒的火災(zāi)、水災(zāi)、戰(zhàn)爭、颶風、地震等自然災(zāi)害及其他不可抗力；（2）因配合政府的法規(guī)、規(guī)章、命令、通知及市政建設(shè)等情況而對工程正常施工產(chǎn)生的影響；

（3）導(dǎo)致工程施工停止或進展緩慢的氣象原因（包括但不限于出現(xiàn)日雨量大于或等于10毫米以上降水、風速六級或六級以上的風力等天氣因素）；（4）本項目規(guī)劃、設(shè)計變更（包括但不限于建筑層數(shù)等），可順延的工期；（5）其他非出賣人能夠控制的因素。對于施工過程中出現(xiàn)的以上特殊原因，出賣人有權(quán)將商品房的交付期限順延而無須承擔逾期交房的違約責任。以上免責事由除了一些硬性規(guī)定外，開發(fā)企業(yè)也可以自行跟買受人予以約定，此處也體現(xiàn)了合約自由原則。

二、逾期交房違約金

逾期交房違約金，是指當開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)逾期交房情形時，且根據(jù)法定及約定的免責事由克扣合理的順延期限后，根據(jù)商品房買賣合同約定的比例向買受人支付的金額，逾期交房違約金計算公式=買受人已支付的購房款*同期人民銀行公布的人民幣貸款利率/360天*（實際逾期交房天數(shù)-免責期限），此處的同期人民銀行公布的人民幣貸款利率并非是必須的，開發(fā)企業(yè)可以跟買受人約定按照相應(yīng)的比例來計算，通常不超過萬分之四，此處的免責期限為根據(jù)前述的免責事由統(tǒng)計的可以順延工期的天數(shù)。

三、商品房交付的標準

商品房交付的標準除了直接關(guān)系到交付的商品房的質(zhì)量標準外更關(guān)系到商品房的交付期限（此處暫不鋪開講），以精裝修房為例，“單位工程質(zhì)量竣工驗收”跟“綜合驗收合格”兩者的標準是不一致的，驗收的主體、法律流程也是不一致的，后者的驗收標準更嚴格，參與驗收主體更多，法律程序更為復(fù)雜，鑒于兩者的區(qū)別，很多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了逃避逾期交房的違約風險，在約定“交付期限”時會有意約定交付標準為“驗收合格”（即我們普遍所講的“四方竣工驗收”），關(guān)于商品房交付的標準，鑒于國家并沒有相關(guān)的硬性規(guī)定，因此很多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往利用此空隙進行如上約定。

四、逾期交房法律風險防范

根據(jù)前述商品房逾期交房的免責事由及商品房交付標準可知，開發(fā)商為了避免或是說在預(yù)計即將違約情形下，可以從免責事由和商品房交付標準兩處著手去防范或是說一定程度上減少違約的風險。從免責事由角度來講就是說，開發(fā)企業(yè)在與買受人簽訂購銷合同時應(yīng)注意在“交付期限”條款中應(yīng)盡可能把上述法定的、約定的免責事由進行列舉，以便在今后違約時能有據(jù)可循，同時開發(fā)企業(yè)應(yīng)在施工過程中對上述免責事由的證據(jù)資料進行妥善保管，因為這些免責事由都是需要相關(guān)證據(jù)資料予以佐證的；從商品房交付標準角度來看，就是說開發(fā)企業(yè)在商品房購銷合同中或是說以附件形式對交付的商品房標準予以解釋，具體是以“驗收合格標準”還是說“綜合驗收合格標準”開發(fā)商應(yīng)自行考慮。

綜上可知，房地產(chǎn)開發(fā)逾期交房法律風險并非是不可抗的，在很大程度上它是可以預(yù)計到并可以控制的從而進一步減少開發(fā)企業(yè)的違約風險的。