第一篇：房地產(chǎn)風(fēng)水講座營銷活動策劃案

“君匯華府風(fēng)水講座”活動方案

一、活動主題

君匯華府家居風(fēng)水講座

二、活動目的

以風(fēng)水講座活動吸引聚集潛在客戶，帶動項目樓盤銷售

三、活動時間：

2014年9月30日上午9:00——12：00 下午

四、活動地點：

君匯華府會所

五、活動對象；

五十名購房潛在客戶（資源客戶）

六、活動主要內(nèi)容

活動采用風(fēng)水講座的形式為潛在意向客戶講解風(fēng)水知識，聘請知名風(fēng)水大師從項目風(fēng)水、家裝風(fēng)水等方面講解，并現(xiàn)場解答業(yè)主提問，現(xiàn)場以君匯華府某一戶型為示例進行家裝風(fēng)水講解，穿插項目講解、項目宣傳片播放，家裝風(fēng)水知識問答，幸運抽獎等互動環(huán)節(jié)。

風(fēng)水師現(xiàn)場可針對客戶戶型的風(fēng)水，從家庭幸福和睦，主人運程和事業(yè)、健康，以及子女未來等問題切入，講解君匯華府風(fēng)水方面的優(yōu)勢，幫助現(xiàn)場逼定客戶。

七、活動流程

活動前期籌備

一、活動準備

1、由龍城藝林文化傳媒公司負責(zé)邀約到的五十名潛在購房客戶

2、提前與知名風(fēng)水大師聯(lián)系，委托風(fēng)水大師從項目自身的風(fēng)水和項目戶型風(fēng)水等方面制作有針對性的影音資料。

3、所有邀約的客戶要提前到售樓部領(lǐng)取手牌號，只有憑手牌號才能參加

4、準備現(xiàn)場有關(guān)風(fēng)水講座的課件（戶型選出一個，從家裝風(fēng)水方面重點講解，從項目總體規(guī)劃、地理位置等方面講解項目大風(fēng)水）

5、君匯華府樓盤的宣傳資料

6、本次活動用15個房托進行烘托氣氛

7、抽獎禮品，價值五千、一萬元的購房券

8、準備項目物料和小禮品，到場客戶每人發(fā)一份

二、9月28日前活動所有物料準備到位；

1、價值五千元、一萬元的購房券，抽獎獎品小禮品

2、售樓部布置，條幅、投影儀、桌椅擺放等

3、純凈水、水果、點心 瓜子、花生若干

4、裝水果、點心盤子、牙簽等用具

5、禮品：綠茶（一箱）、洗衣粉、牙膏、牙刷等比較貼近生活的小禮品

6、活動布置用品，主要是彩虹門，條幅等

7、君匯華府規(guī)劃設(shè)計理念和部分戶型的賣點及當(dāng)天購房的優(yōu)惠政策

8、簽到本2本（新客戶和老客戶的簽到本要分開）

9、手牌號：100個

10、風(fēng)水大師介紹（X展架）

11、投影機，項目總體規(guī)劃圖、景觀圖、君匯華府戶型圖

12、選定節(jié)目，搭設(shè)小型舞臺

現(xiàn)場活動流程

一、活動的準備階段 1、8:31分--9:00 分 現(xiàn)場布置到位，檢查音箱，電腦、電視等視聽設(shè)備，工作人員準備活動宣傳物料（單頁及PPT資料）；舞臺搭設(shè)完成，演藝人員到場。工作人員再次強化邀約客戶到場，安排專人對到場客戶（新老客戶分開登記）進行登記。負責(zé)人與主持人再次溝通當(dāng)天的活動流程和注意事項；

2、8:30分--8:45分 工作人員再次邀約尚未到達的客戶；

3、活動開始前反復(fù)播放君匯華府宣傳片。

二、活動進行階段

（一）上午場 1、8:45分---9:00分 銷售人員引導(dǎo)客戶入座，為活動開始做準備；并提示客戶：不要大聲喧嘩及亂扔垃圾，主持人進行暖場活動，宣讀本次活動的意義，歡迎大家的光臨。2、9:00分---9:05分

主持人上臺致歡迎辭、歡迎大家光君匯華府家居風(fēng)水講座活動現(xiàn)場，宣布“風(fēng)水講座”活動正式開始（全體人員起立鼓掌）； 3、9:05分-9：15分 主持人邀請大家共同欣賞君匯華府的影音文件；（看2遍）4、9:15分---9:30分 邀請 君匯華府銷售經(jīng)理講解君匯華府規(guī)劃理念及八大優(yōu)勢（重點從風(fēng)水學(xué)方面，突出樓盤位置的顯著性）； 5、9:30分——9:40分 主持人邀請風(fēng)水大師出場，對風(fēng)水大師進行介紹 6、9:41分——10：:30分 風(fēng)水大師針對君匯華府項目位置、規(guī)劃等方面進行針對性講解（突出項目風(fēng)水寶地、總體規(guī)劃、在風(fēng)水方面的優(yōu)勢）7、10:30分——10：40分 主持人邀請 銷售經(jīng)理宣布十一購房的的重大優(yōu)惠政策（本次活動的重點，可借助ppt，視頻等）8、10:40分——10:50分 互動活動，主持人提出幾個有關(guān)君匯華府的問題（最好涉及風(fēng)水），回答正確者贈送精美禮品 9、10:50分——11:30分風(fēng)水大師以某戶型為示例（可用PPT戶型圖，也可用現(xiàn)場沙盤）進行家裝風(fēng)水講座，指導(dǎo)客戶在家裝時應(yīng)注意的風(fēng)水事宜和風(fēng)水禁忌，以及如何避免風(fēng)水的不利因素。（風(fēng)水師現(xiàn)場可針對客戶戶型的風(fēng)水，從家庭幸福和睦，主人運程和事業(yè)、健康，以及子女未來等問題切入，講解君匯華府風(fēng)水方面的優(yōu)勢，幫助現(xiàn)場逼定客戶。）

備注：要提前做好相關(guān)PPT，項目總規(guī)圖、景觀規(guī)劃、地理位置等 10、11:30——11:45分 現(xiàn)場提問，業(yè)主可根據(jù)自家房子的戶型、位置、朝向等進行針對性提問，由風(fēng)水大師逐一解答。

重點：（1）專業(yè)設(shè)置一個工作人員向成功購房的客戶贈送禮品；

（2）一定要對客戶進行分組，看同一戶型的客戶分為一組；

（3）動用房托進行定房；要發(fā)揮房托的作用；

（4）置業(yè)顧問不斷對客戶進行逼定；

備注：這一時間段是真正意義上活動的核心部分，直接關(guān)系著活動的效果，所以在執(zhí)行案中要做好特別的工作分工，包括有專人解決客戶提出的問題，主持人在這一階段中要不斷恭賀定房的客戶，并讓他們發(fā)表定房感言，要不斷創(chuàng)造氣氛，所有的工作人員要全體起立為定房的客戶鼓掌，并向定房的客戶贈送鮮花，要充分發(fā)揮房托的作用； 6、11:45分—12:00分 抽獎活動

所有到場客戶均可參與抽獎

一等獎一名：價值10000元購房券+精美禮品一份 二等獎二名：價值5000元購房券+精美禮品一份 三等獎三名：綠茶一箱 四等獎五名：精美小禮品

（二）下午場 1、15:20分---15:30分 銷售人員引導(dǎo)客戶入座，為活動開始做準備；并提示客戶：不要大聲喧嘩及亂扔垃圾，主持人進行暖場活動，宣讀本次活動的意義，歡迎大家的光臨。2、15:31分---15:40分

主持人上臺致歡迎辭、歡迎大家光臨君匯華府活動現(xiàn)場，宣布活動正式開始（全體人員起立鼓掌）； 3、15:41分-15：45分 主持人邀請大家共同欣賞君匯華府的影音文件；（看2遍）4、15:46分---15:55分 邀請銷售經(jīng)理講解君匯華府規(guī)劃理念及優(yōu)勢（重點從風(fēng)水學(xué)方面）、今天購房的優(yōu)惠政策； 5、15:56分——18:00分 主持人宣布進入了自由咨詢房子的階段，這個階段也是本次活動的核心和高潮部分；

風(fēng)水大師親自為今天購房的客戶進行一對一風(fēng)水指導(dǎo)。6、18:00分—18:10分 抽獎活動

所有到場客戶均可參與抽獎

一等獎一名：價值10000元購房券+精美禮品一份 二等獎二名：價值5000元購房券+精美禮品一份 三等獎三名：綠茶一箱 四等獎五名：精美小禮品

備注：購房券一月內(nèi)有效，不可抵換現(xiàn)金。7、18:10——18:15分

主持人宣布活動結(jié)束，代表本次活動的君匯華府房產(chǎn)再次感謝新老客戶的光臨，主持人宣布所有參與活動的新老客戶都可到接待臺處領(lǐng)取禮品一份。

第二篇：房地產(chǎn)風(fēng)水講座

課程對象

房地產(chǎn)公司總裁、老板、易學(xué)愛好者。

課程目的

激活業(yè)主購買欲望、通過互動環(huán)節(jié)消除業(yè)主對本案風(fēng)水異議與誤區(qū)

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課程內(nèi)容

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課程概念：

打造風(fēng)水福地——丁財兩旺

課程目的：

1、運用風(fēng)水學(xué)原理以案例落地

2、粘性話題激活業(yè)主購買欲望

3、通過互動環(huán)節(jié)消除業(yè)主對本案風(fēng)水異議與誤區(qū)

課程對象：

樓盤意向客戶、樓盤業(yè)主、樓盤銷售顧問等。課程特色：

→學(xué)員一分鐘學(xué)懂用風(fēng)水改變命運！→兩句話學(xué)會自選旺宅風(fēng)水屋！→三分鐘學(xué)會看風(fēng)水羅盤！→以風(fēng)水原理與本土風(fēng)俗為融通，→案例圖文并茂解說為工具，→深入淺出，理事圓融，易學(xué)易懂，即學(xué)即用，可操作性強并實戰(zhàn)。課程大綱：

第一部分主題：安居才能樂業(yè) 第二部分主題：環(huán)境造就人 第三部分主題：現(xiàn)在學(xué)員互動 開場：揭秘風(fēng)水如何改變命運

一、安居才能樂業(yè) 案例揭秘：

1、揭秘利市三倍

2、如何自選旺宅風(fēng)水屋

二、環(huán)境造就人 案例：

1、現(xiàn)場學(xué)會看羅盤與風(fēng)水

三、互動案例：揭秘福人居福地

------------講師簡介

李易玲師傅，法號（慧慈）知名易學(xué)大師、堪輿學(xué)家 時尚風(fēng)水設(shè)計師

現(xiàn)任中國易經(jīng)文化協(xié)會副會長 易玲國學(xué)館館長 國學(xué)頻道姓名學(xué)顧問 北京大學(xué)總裁班國學(xué)風(fēng)水講師 清華大學(xué)MBA國學(xué)風(fēng)水講師

從事哲學(xué)、周易學(xué)及中國傳統(tǒng)文化研究近二十多年，擅長運用周易五行原理根據(jù)個人的八字命局從衣、食、住、行各方面進行改運、開運。精于家居、樓盤、商用等風(fēng)水調(diào)整設(shè)計和布局，精于運用姓名學(xué)五行數(shù)理為個人、企業(yè)、立名改名。尤其對周易應(yīng)用方面的研究和實踐獲得了很高的造藝，并多次應(yīng)邀到國內(nèi)外著名學(xué)府講學(xué)和學(xué)術(shù)交流，受到當(dāng)?shù)卣賳T、周易團體、社會名流、大型企業(yè)的熱情接待及媒體的追蹤報導(dǎo)?，F(xiàn)為多家上市企業(yè)集團風(fēng)水顧問。受新浪網(wǎng)、搜狐網(wǎng)、鳳凰網(wǎng)、中國網(wǎng)、今日頭條廣泛關(guān)注報道。

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第三篇：房地產(chǎn)營銷策劃案

房地產(chǎn)營銷策劃案

——“水清文苑”融入自然

大連大學(xué)醫(yī)學(xué)院中藥101班

孫 丁 丁

10354001

策劃案名稱：大連水清文苑地產(chǎn)

客戶名稱：企業(yè)高級管理者

策劃人名稱：孫丁丁

提案日期：2011/12/1

策劃人適用時間段：畢業(yè)后五年

保密級別：一級

編號：10354001

內(nèi) 容 概 要

現(xiàn)在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，結(jié)合房地產(chǎn)市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出“房地產(chǎn)全程策劃營銷方案”，從項目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步實施。

作為大連新興的房地產(chǎn)公司，水清文苑努力擺脫競爭優(yōu)勢弱的困境，特精心做出公司的下一步營銷策劃的目標和任務(wù)。在此策劃書中，通過對項目市場營銷環(huán)境分析、對項目進行市場定位和產(chǎn)品定位，整理出開發(fā)的原則和營銷策劃，采用一系列的手段進行推廣。只在讓水清文苑成為所有在大連居住的人理想的住所、滿意的住處！

第一章

第二章

第三章

第四章

第五章

第六章

第七章

第八章

第九章

目錄

前言 項目總說明

項目市場營銷環(huán)境分析 項目市場定位 項目產(chǎn)品定位 開發(fā)原則及營銷策劃 項目推廣略 項目推廣手段 銷售前景展望

第一章：前言

本銷售策劃書通過對水清文苑三期項目的市場營銷環(huán)境的分析，指定出切實可行的銷售思路、戰(zhàn)略、方法及明確的市場推廣手段，使銷售工作目標清晰，銷售過程有據(jù)可依，從而實現(xiàn)項目既定的銷售目標。

第二章 項目總說明

一.位置

水清文苑三期項目位于大連市郊區(qū)，遠離喧鬧的市區(qū)。

二.規(guī)劃概況

水清文苑第一、二期占地852畝，第三期項目占地2000畝，共占地2852畝。

工期 面積（畝）戶數(shù) 銷售狀況 備注

一期 350容積率：0.31綠化率：65% 238棟二層獨立式建面：220-430 100% 分兩期開發(fā)完成，目前還剩余一塊遺留地，準備6月間完工。80%的入住率。而且，大部分人長期在此居住。95年開發(fā)。

二期 502容積率：0.14綠化率：80% 106棟10款北美風(fēng)格建面：1000-3000 48% 為環(huán)湖別墅售價為：2200-2700美金/平米。

三期 2000現(xiàn)擬：容積率：0.15綠化率：75%以上 擬建400-410戶風(fēng)格未定 現(xiàn)擬：分期開發(fā)

三.項目現(xiàn)狀

水清文苑第三期處于規(guī)劃階段

四、.周邊環(huán)境

水清文苑位于大連經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。經(jīng)過十多年的開發(fā)，已經(jīng)成為相對繁榮的區(qū)域，尤其在并入金州區(qū)，規(guī)劃為金州新區(qū)，發(fā)展狀況更是有了前所未有的突進。本項目所在區(qū)域市政配套設(shè)施十分完備。譬如教育，該區(qū)小學(xué)、中學(xué)較多，而且毗鄰大學(xué)城，解決了住戶最關(guān)心的孩子上學(xué)問題。

五.購買人群分析

通過多年來對大連市場的調(diào)查與分析顯示：別墅市場人群主要有以下四個群體。

1.從歐美留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士，隨著經(jīng)濟政策的調(diào)整和投資環(huán)境的改善，大批留學(xué)人員回國創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，回國人員不斷增加，別墅的需求量也在增大。由于工作與居所環(huán)境、交通條件的制約，此類別墅買家更熱忠于大連市。財力雄厚的港、澳、臺富商，由于大連的經(jīng)濟社會關(guān)系，他們長時間滯留，形成對大連別墅較為穩(wěn)定的需求。這類人士更青睞于近郊區(qū)商住兩用的別墅。

2.國內(nèi)成功企業(yè)人士：中資企業(yè)家、高級經(jīng)理人及IT、金融、房地產(chǎn)界精英，他們積累了大量財富，追求生活的品位與質(zhì)量，改善居住條件時多考慮郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式別墅。3.薪資優(yōu)厚的律師、會計師、高級知識分子構(gòu)成的城市“中產(chǎn)階級”，二次置業(yè)時多會選擇環(huán)境幽靜、親近自然又具有良好人文環(huán)境的經(jīng)濟型別墅區(qū)。這一消費群體均有較高的文化水平，薪水豐厚，欣賞水平比較高，追求的是一種生活理念，一種與他的工作環(huán)境截然不同的居住環(huán)境。

第三章 項目市場營銷環(huán)境分析

一.整體市場分析

作為一個旅游休閑城市，大連的別墅市場吸引了眾多外來人口投資，無論休閑養(yǎng)老還是升值保值都具備一定的發(fā)展?jié)撃堋?7、08年的大連別墅市場也隨房地產(chǎn)市場一同火熱，涌現(xiàn)了一批別墅產(chǎn)品和項目，因此08年也被業(yè)界定義為“大連市場別墅年”。而自從不如09年，鮮有增加，消化成了別墅市場的主要代名詞。

大連是一個在建別墅方面擁有得天獨厚條件的城市，目前在大連市各區(qū)分布著大小36個別墅項目（包括含別墅的混合型項目），主要集中在東部、西部和北部，比較集中的區(qū)域是中山區(qū)和旅順區(qū)，分別為9個項目和11個項目，其次是甘井子和開發(fā)區(qū)，各有5個項目，在沙河口區(qū)、西崗區(qū)、金州區(qū)有少量分布。其中按容積率和建筑形式分為頂級別墅，普通別墅，經(jīng)濟型別墅三種，目前大連的別墅樓盤平均容積率是0.54，從建筑形式上看，雙拼和聯(lián)排的形式占比約為66%，另外疊拼形式的占比為4%，所以說大連的別墅大部分基本屬于經(jīng)濟型別墅。其建筑風(fēng)格不斷推陳出新，從早期的日式歐式發(fā)展到現(xiàn)在比較流行的西班牙風(fēng)情和托斯卡納風(fēng)格，總體說大連別墅的建筑風(fēng)格以異國風(fēng)情為主，中式的較少。

從整體來看，大連別墅市場前景看好，獨棟別墅將以消化目前存量為主，雙拼，聯(lián)排等建筑形式會成為別墅類物業(yè)競爭的主流，除了地理位置，自然環(huán)境等因素的影響外，其建筑風(fēng)格必將會向差異化、個性化發(fā)展，建筑品質(zhì)方面將會更加注重環(huán)保和人性化。

環(huán)境分析：

1.別墅成交趨與活躍

別墅需求的較快增長和開法是營銷手段的迅速發(fā)展，使別墅市場成交日趨活躍。新盤別墅銷售情況喜人，多數(shù)現(xiàn)房銷售一半以上，大連市及其所屬的縣級市也售出很多；原來較多

銷售不暢的別墅重新改造后入市，也取得了不錯的業(yè)績，翠湖別墅和玫瑰園幾年前的戶型和外觀較差的別墅也銷售60%以上；一些成功別墅區(qū)開發(fā)的后期工程則更熱銷。

2.遠郊區(qū)別墅將逐漸升溫

從美、歐等發(fā)達國家的住宅市場發(fā)展過程來看，真正意義上的精品別墅不是在城市近郊，而是在風(fēng)景優(yōu)美的遠郊區(qū)，特別是有山有水的風(fēng)景區(qū)。這些地區(qū)的精品別墅與環(huán)境融為一體，給居住者帶來巨大享受的同時，也為游人帶來觀賞價值。隨著大連市道路等基礎(chǔ)設(shè)施的加快建設(shè)，環(huán)境優(yōu)美的遠郊區(qū)、配套設(shè)施齊全的精品別墅需求明顯增長，環(huán)境資源的價值將進一步得到體現(xiàn)。

3.設(shè)計別致，風(fēng)格鮮明的別墅市場看好

由于大連市的國內(nèi)別墅買家長期居住在擁擠的市區(qū)，居住空間的狹小使他們充滿了對大面積住房的渴望，超大面積住宅成了剛剛富裕起來人們的追求目標。與此相對應(yīng)，別墅的面積越建越大，一般的在300、400平方米，大面積有700、800平方米，甚至上千米的別墅。隨著大連市別墅買家的成熟，環(huán)境良好，設(shè)計風(fēng)格鮮明的別墅才能有好的市場。

綜上所述，隨著人們收入的迅速增加和對居住環(huán)境要求的不斷提高，別墅也迎來了快速發(fā)展的良好契機。買家會更加理智地選擇別墅，不會因價格低廉而忽視關(guān)鍵性的產(chǎn)權(quán)證明、地段、交通、環(huán)境、配套、物業(yè)管理等。這些都是關(guān)系到以后使用的大事，每一項內(nèi)容都是不容忽視的。開發(fā)商應(yīng)把握好這次良機，遵循市場供求變化規(guī)律，以市場需求為導(dǎo)向，以別墅產(chǎn)品分析為基礎(chǔ)，促使別墅產(chǎn)品實現(xiàn)由量變到質(zhì)變的飛躍。

第四章 項目市場定位

一.水清文苑三期項目優(yōu)勢與劣勢分析

優(yōu)勢：設(shè)施齊全、地理位置幽靜、服務(wù)系統(tǒng)完善、價格相對便宜、環(huán)境優(yōu)美； 劣勢：地理位置距離市區(qū)較遠，規(guī)模公司起步較晚，初步形成規(guī)模； 威脅：競爭激烈，周邊也有幾個競爭對手；

機會：周邊地產(chǎn)公司雖然規(guī)模較大，但是價格普遍偏高，可以再價格上展開競爭；而且周邊幾個地產(chǎn)公司的環(huán)境較差，沒有進行改進的動向！二.客戶構(gòu)成

對周邊別墅市場及本項目一、二期的購買客戶進行調(diào)查分析后，發(fā)現(xiàn)其入住客戶主要有以下集中類型：

1.在新經(jīng)濟發(fā)展過程中涌現(xiàn)出的新貴、留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人員、房地產(chǎn)、保險、證券、金融等行業(yè)精英。這部分業(yè)主是項目所在區(qū)域別墅市場的消費主體。年齡一般在30——45之間。2.外資企業(yè)的外籍高級員工、外交使館人員、財力雄厚的港澳臺富商是大連市東北部地區(qū)別墅市場的租購主力，但不是本項目所在地區(qū)別墅市場的主要消費者。

三..客戶需求分析

通過對周邊別墅市場的分析，以及考慮本項目實際情況，初步可以推斷本項目潛在客戶群的需求特點如下：

1.以獨棟別墅為主。這些業(yè)主多具備良好的教育，很多人還具有海外學(xué)習(xí)或工作經(jīng)驗，對西方生活方式較為認同，比較推崇個人價值和尊嚴，表現(xiàn)在日常生活中，對居住的私密性有更高的要求。

2.重視別墅的外圍環(huán)境與整體風(fēng)格。環(huán)湖、臨水、背山等等都是所在項目的主要賣點，沒有天然湖泊的要建人工湖泊，沒有自然水境的要自造人工河流等等，都是為了營造別墅的自然湖泊風(fēng)光，讓入住業(yè)主融入大自然的感覺。3.對別墅區(qū)的園藝設(shè)計要求較高。

4.重視別墅的園藝設(shè)計空間。除了室內(nèi)功能分布區(qū)布局外，別墅也要擁有一定的園藝設(shè)計空間，較大面積的后花園，以滿足業(yè)主在品位上的表現(xiàn)欲望。

5.選擇精裝修。針對性不同買家品位的精裝修別墅，具有較大的潛在需求。

對配套設(shè)施方面的要求。客戶住進別墅的時候希望既能在別墅生活中享受大自然的寧靜與合適，同時又要能擁有生活上的一切便利。

第五章 項目產(chǎn)品定位 一.產(chǎn)品想象定位

“水清文苑之融入自然”

——“水清文苑”項目定位口號提案

定位需依據(jù)于項目本身的特點以及市場的需求。以這兩點作為參照物，我方將“水清文苑”定位于“融入自然”。融入自然

在德國，人們已居住在萊茵河畔以榮。

過去的萊茵河，曾經(jīng)記載了幾代人溫柔懷舊的夢。法國諾貝爾文學(xué)獎獲得者、偉大的思想家羅曼*羅蘭的巨著《約翰*克里斯多夫》開篇就深情描述了一代音樂家約翰*克里斯多夫的童年生活環(huán)境萊茵河畔，給人留下了深刻的印象。

現(xiàn)在的萊茵河畔，與兩岸獨具特色的建筑相互烘托。水因古典或現(xiàn)代建筑而有了人文底蘊；建筑也因水而靈動起來，從而具有了氣質(zhì)、韻味。萊茵河畔的生活如水，從容、自在，任意流淌，具有濃烈的休閑意味。萊茵河畔的自然風(fēng)光對繁華都市的人們來說，無疑具有很大的吸引力。

水清文苑”不妨借用“融入自然”的光環(huán)。

現(xiàn)代人們居住理念有了很大的改變，由過去的“繁華都市型”向“自然山水型”悄悄轉(zhuǎn)變?！叭收邜凵?，智者愛水”，喜好大自然環(huán)境的餓人們紛紛棄城而去，尋找心中理想的家園?！八逦脑贰鼻『脫碛袑氋F的水資源——最大的人工湖。在項目定位口語中，將“水資 8

源”這個大賣點提出來，以融入自然的名稱來表現(xiàn)，無疑對廣大客戶及潛在消費群具有莫大的吸引力。

“水清文苑”融入自然，無限寶貴健康資源——空氣清新，夏季清涼，無污染，無雜塵，健康居住首選！

“水清文苑”融入自然，無限寶貴景觀資源——河水潺潺，水質(zhì)清澈，兩岸風(fēng)光如畫，樹木參天，青草如茵，繁花似錦，自然居住首選！

“水清文苑”融入自然，無限寶貴人文資源——延引萊茵河畔生活畫卷，異國風(fēng)情躍然而見，又兼中國本土山水景觀，文化居住首選！

運動、娛樂主題家園

運動、娛樂與健康是現(xiàn)代都市人的普遍追求。水清文苑遠離喧囂的都市，有著得天獨厚的自然條件：完美的自然景色，新鮮的空氣，廣闊的土地，為生活于此的人們提供了健康的空間和完全回歸自然的感覺。水清文苑三期可以興建多種體育場所與娛樂設(shè)施、配備專業(yè)健身器械,賦予整個莊園健康運動娛樂概念。如興建籃球館、射箭館、健身房、兒童娛樂天地等。同事，每一項運動配備專人指導(dǎo)，針對不同年齡層，提供有效專業(yè)的健身指導(dǎo)，并為每一位業(yè)主建立健康檔案。通過定期組隊，不定期組織交流比賽，這樣不但鍛煉了身體，同時也曾進了業(yè)主之間的感情。在平時小朋友們則可以在兒童樂園中進行各種各樣的趣味活動，使他們可以結(jié)交到更多的小朋友，同事，培養(yǎng)了他們的互助精神。

二、首批推出別墅戶型與價位

根據(jù)目前別墅市場的供需情況，結(jié)合本項目的具體特點，我們認為本項目應(yīng)采取由小到大，逐級開發(fā)的原則。具體到戶型和價位，有如下建議比的小戶型（180-280平方米）為最佳選擇。

這一高性價比主要是指：購買機率與單位面積受益。以此來降低市場風(fēng)險，快速收回資金。具體建議為：總價位可定在180-280萬元的單體別墅。建筑面積控制在：180-280平方米。歐美風(fēng)格，前廳后院。

首層：客廳36-50平方米；臥室20平方米（一間）；工人房8平方米（一間）；衛(wèi)生間10平方米，可分2個用；餐廳20平方米（一個）；廚房10平方米。

二層：主臥25平方米+10平方米的衣帽間；書房20平方米（一個）；次臥24平方米（共二間）；起居室17平方米（一間）。

前后花園共有綠地210-400平方米（依戶型大小決定）。

以上的格局基本和這一消費群體的要求相吻合，能達到迅速銷售的效果。具體面積以建筑師設(shè)計為準。

第六章 開發(fā)原則及策略

1.開發(fā)原則：

最大降低資金風(fēng)險；快速回收資金；首推小戶型（180-280平方米）；隨著開發(fā)環(huán)境的改善，銷售市場的擴大，整個三期將根據(jù)市場情況逐級向頂級別墅（1000平方米以上的超豪華別墅）開發(fā)。

2． 營銷策略：

進入供求安全區(qū)

也就是說：如何少投資，而且快速回收資金？

（1）首期開發(fā)土地的選擇：從大連郊區(qū)的特點我們很容易分析出，1、2這兩塊地是空地，只要開發(fā)商拿到政府批文就可以馬上動手建設(shè)。因此，我方建議：為了降低市場資金風(fēng)險，應(yīng)先開發(fā)1、2塊地，然后由西向東滾式開發(fā)。但是，如果甲方資金允許（因牽扯到600戶的折遷，需資金約2.7個億），可按我方上面意見先建一個9洞高爾夫球場，圖中的3、4、5、6塊地同時受益，風(fēng)險與利益共擔(dān)，望慎重考慮。（2）選定首期單體別墅的位置

為了保證大小戶型的科學(xué)比例，確保超利潤空間，在開發(fā)步驟與整體規(guī)劃上，必須要有科學(xué)嚴謹?shù)陌才?。我方認為：采用小戶型定位控制法是最佳選擇。詳細方案將隨項目開展情況予以提供。

（3）建樣板間、讓客戶參與選定戶型的設(shè)計

隨著別墅市場的日超規(guī)范，購買別墅的消費群逐漸成熟，這些別墅購買者對別墅都有自己的獨到認識和感覺，尤其是那些國外歸來的人士，對生活質(zhì)量要求相對較高。構(gòu)建出他們心目中的理想家園，也是最大限度地降低項目市場風(fēng)險，我方考慮：首先建10套左右的樣板間，樣板間的風(fēng)格及戶型功能都應(yīng)是符合消費者心理的，需要建筑設(shè)計公司單獨對此進行詳細調(diào)查，做出科學(xué)研判。在樣板間的基礎(chǔ)上，正確的引導(dǎo)客戶，可在現(xiàn)有的圖紙上進行行累部修改，達到客戶的特殊要求。

須注意的是當(dāng)客戶在外立面上提出修改要求時，要和整體別墅群的風(fēng)格、色調(diào)相協(xié)調(diào)。建議樣反間的風(fēng)格為：歐美風(fēng)格；設(shè)計風(fēng)格要和融入大自然的主題相吻合；建筑材料選用輕鋼。售價范圍：180-280萬左右、450萬左右、800萬左右、1000萬以上。（均指毛坯房）戶型面積為：180-280平方米、350-550平方米、660-800平方米、1000平方米以上。4）先用國外著名建筑設(shè)計公司

在別墅的設(shè)計上，中國起步較晚，設(shè)計缺乏新意，但是很多客戶的意識卻非常超前，這就要求設(shè)計師要具備很強的把握潮流的能力，所以一定要選用創(chuàng)意超前、實力雄厚的建筑設(shè)計公司，這也是降低三期風(fēng)險的一個重要保障。（5）精裝修與毛坯房雙舉并重

水清文苑一、二期明顯反映的一大問題就是：樣板間的裝修問題。我方認為：

A．三期在銷售前期一定要建好精裝修的樣板間。目的是是給客戶直接的視覺引導(dǎo)和感官享受，從而獲得更旺的人氣，更快的銷售速度，更高的銷售利潤。B．提供三種裝修選擇：豪華裝修，標準裝修或毛坯房。（6）采用高水準的具有歐美風(fēng)格的物業(yè)管理公司

就目前大連別墅市場的物業(yè)管理水平而言，距別墅這一特殊物業(yè)的要求還有相當(dāng)?shù)牟罹?。因此，水清文苑三期?yīng)采用具有很高國際水準的物業(yè)管理公司，如第一太平戴維斯、魏理仕，或由外企協(xié)助開發(fā)商組建一個具有國際水平的物業(yè)管理公司。（7）入市時機

每個項目的具體背景不一樣，所以入市時機也不一樣。水清文苑三期的入市時機，應(yīng)選在拿到銷售許可證之前三個月開始進行內(nèi)部認購。根據(jù)外企的以往的銷售經(jīng)驗，在前三個月認購期預(yù)計可完成銷售額4000萬，以后每月銷售額不少于2000萬。（8）三期“雙會所”

根據(jù)實際情況，我方認為：本項目三期應(yīng)增加兩個會所。一是大型綜合會所；二是為高爾夫球場提供服務(wù)的休閑小會所。同時在一、二、三期之間起到協(xié)調(diào)作用。如果開發(fā)商資金允許，可考慮先建會所方案。大型綜合會所內(nèi)容：

25米標準泳池；大型戲水池；兒童水池；桑拿、美容沒發(fā)；電子游藝室；12道保齡球館（建議保留原有的保齡球館）；健身房、壁球、乒乓球、棋類、茶室等休閑用房；超市、餐飲、酒吧。

高爾夫小型會所內(nèi)容：

包括：前廳服務(wù)小賣部、更衣存衣室、咖啡廳、社交休息室；浴室、輔助項目等。占地約2500—3000平方米。小型兒童樂園：

戶外兒童游樂場，圖書室，小型足球場及籃球場，小型動物樂園，捉魚池，兒童自助耕種區(qū)等項目。

第七章 項目推廣戰(zhàn)略

一、項目推廣總策略

根據(jù)項目的市場定位與開發(fā)原則，可總體采用“四一”策略為推廣總策略。

即：傳達一個環(huán)境優(yōu)美的信息；舉辦一個能達到良好口碑傳播效果的公關(guān)活動；布置一個意圖明確的銷售現(xiàn)場；策劃一個新聞亮點。

⑴“一個信息”，即“水清文苑”融入自然環(huán)境美的信息。

支持點：

①建造最大的人工湖水。A．建一污水處理廠； B．建造河道。

建造后的最大的人工湖將呈現(xiàn)出楊柳依依、水光瀲滟的怡人美景，映襯出水清文苑的秀麗多姿，讓人仿佛置身于湖光山色的美景。②建造9洞高爾夫球場。

A．成為中心大面積綠地景觀。使居住在球場周圍的住戶無需走出家門，就可欣賞到大面積的綠色景觀。B．提高莊園品味。C．提高球場周圍別墅售價。

D．建設(shè)工期：18個月；費用：3500-4000萬（含會所）。

現(xiàn)在，大多數(shù)別墅區(qū)均建有高爾夫球場，高爾夫現(xiàn)今已成為成功人士展示其身份與地位的象征。這樣不但可以大大提高本園區(qū)別墅的檔次，也可對外創(chuàng)收。③美化入口樹林。

在三期入口處的楊樹林旁加種珍稀樹種，結(jié)合大門的設(shè)計，使綠林與大門達到完美結(jié)合，產(chǎn)生森林大道的感覺。最大的人工湖、綠林相映成趣，如同一幅充滿詩意的風(fēng)景油畫。⑵“一個活動”

采用事件行銷手段，促進銷售。如舉辦大型豪華戶外餐會，歌舞晚會，讓客戶之間、客戶與發(fā)展商之間增加交流的機會，達到相互溝通的作用。

一是起到良好口碑的傳播效應(yīng)；二是引導(dǎo)一、二期客戶再次購買及推薦朋友購買。水清文苑一、二期的客戶很有可能因為三期的“全新”，而進行二次置業(yè)。⑶一個意圖明確的銷售現(xiàn)場

銷售現(xiàn)場是所有開發(fā)商都非常重視的地方，利用現(xiàn)場道具是為了向客戶傳達信息。問題是傳達什么樣的信息，這一點至關(guān)重要。

支持點：

A．優(yōu)美的自然環(huán)境。建造最大的人工湖，水清文苑周圍環(huán)境將會煥然一新。讓無論是莊園的戶主還是路人都能感到賞心悅目。B．半開放式管理。

靠近河邊的一面做成全開放式。讓住戶能夠?qū)⒑影睹谰氨M收眼底，并有一種公園湖畔的感覺。另外兩面做成綠色植物墻。靠近門口的地方設(shè)立植物柱子。其余地方密植塔松。（用多排、鐵絲連成網(wǎng)）起到既美觀又安全的效果。C．生態(tài)園林綠化。

① 在別墅周圍種一些易吸塵、吸噪音的綠色植物（如側(cè)柏、雪松）。過濾空氣中的雜志，12

提高住戶的生活環(huán)境質(zhì)量。

②利用植物增加單棟別墅的私密性。在別墅周圍種植大量樹木，既美化環(huán)境，又保持了別墅的私密性。

第八章 項目推廣手段

一、項目形象設(shè)計：

1、名稱：項目的名稱應(yīng)對項目的整體形象有所體現(xiàn)。因此命名為“水清文苑”。

2、宣傳資料：樓書、戶型、價格表、客戶信函等與客戶見面的書面文件均可視為宣傳資料。本項目可考慮導(dǎo)入CI，以強化項目形象。制作經(jīng)過CI設(shè)計的信封、信紙、文件夾、文件袋、名片、一次性水杯等，在與客戶接觸的過程中不斷使用，使項目的視覺形象得以強化，提高人們對項目的認同度。

3、售樓處：售樓處外部風(fēng)格較為潮流感與大氣，增強客戶的信任度和好感。內(nèi)部設(shè)計應(yīng)該注意格調(diào)，與別墅的外部風(fēng)格相符。

4、人員形象：樹立良好的企業(yè)形象在塑造和推出品牌產(chǎn)品的過程中同樣占有重要的地位。無論是在宣傳活動中還是在銷售全過程，從業(yè)人員的良好素質(zhì)可以體現(xiàn)這個企業(yè)的層次與實力，增強人們對該企業(yè)開發(fā)項目的信賴。這種素質(zhì)除了要求對從業(yè)人員定期培訓(xùn)外，還必須有統(tǒng)一的人員著裝和行為規(guī)范。

二、宣傳手段：

宣傳手段有很多。為在短時間內(nèi)將本項目迅速推向市場，贏得一定的知名度及美譽度，在宣傳手段的使用上必須采取立體化原則。將廣告、軟性宣傳、促銷活動、服務(wù)活動和其他活動統(tǒng)一安排，協(xié)調(diào)行動，從而達到最佳的宣傳推廣效果。我方認為：主要采取“事件”銷售，并配合適量的電視廣告。

1、報紙廣告：由于報紙具有讀者面寬，易于查閱及反復(fù)閱讀等特點。報廣一直是房地產(chǎn)廣告的首選形式。但由于報紙房產(chǎn)廣告過多，效果明顯下降，同時，報紙對別墅的客戶群的影響力并不明顯，因此建議盡量減少報紙廣告。

2、直投廣告：直投廣告具有客戶面直接的優(yōu)點，對于寫字樓和商場具有較好的效果。

3、電視廣告：具有直觀性強，傳播面廣的特點，但費用較貴。如果采用電視廣告，創(chuàng)意是關(guān)鍵。

4、軟廣告： 軟廣告是利用新聞媒體宣傳項目形象品牌的一種極好形式。如果用的好，可收到較好的效果。

5、戶外廣告：持續(xù)時間長，在一定范圍內(nèi)影響較大。

6、客戶聯(lián)誼會：客戶聯(lián)誼會是發(fā)展商組織的已簽約客戶和認購客戶聯(lián)誼會。這種聯(lián)誼會針對性強，客戶有效面廣。

7、其他宣傳手段：制作VCD、互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)頁宣傳等。

第九章 銷售前景展望

通過上述各種銷售參量的分析，我們對水清文苑第三期的銷售前景是樂觀的。一方面是由于在整體市場環(huán)境中，本項目在區(qū)域市場可競爭物業(yè)中具有較大的優(yōu)勢；另一方面是由于開發(fā)商已具備了成功開發(fā)本項目一、二期的經(jīng)驗，加之外企具有豐富的營銷、推廣經(jīng)驗。相信經(jīng)過專業(yè)化的包裝和操作，該項目將會取得良好的銷售業(yè)績，達到預(yù)定的銷售目標。

附錄：

第四篇：房地產(chǎn)營銷策劃案目錄

第一章市場分析................錯誤！未定義書簽。

一、柳州市房地產(chǎn)市場分析.............錯誤！未定義書簽。

1.1.1 柳州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀綜述.........錯誤！未定義書簽。

1.1.2 柳州市房地產(chǎn)投資計劃分析.....錯誤！未定義書簽。

1.1.3 柳州市房地產(chǎn)投資環(huán)境分析.....錯誤！未定義書簽。

1.1.4 柳州房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢量化分析..........錯誤！未定義書簽。

1.1.5 房地產(chǎn)市場價格簡析...........錯誤！未定義書簽。

1.1.6 柳州房地產(chǎn)特點及發(fā)展趨勢.....錯誤！未定義書簽。

1.1.7 房地產(chǎn)市場需求分析...........錯誤！未定義書簽。

第二章區(qū)域市場分析............錯誤！未定義書簽。

一、區(qū)域市場現(xiàn)狀分析..........錯誤！未定義書簽。

2.1.1 區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)概況...........錯誤！未定義書簽。

2.1.2 柳北區(qū)房地產(chǎn)市場概況.........錯誤！未定義書簽。

2.1.3區(qū)域內(nèi)人口增長對房地產(chǎn)市場供需的影響........錯誤！未定義書簽。

二、柳北區(qū)CBD中心房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析.....錯誤！未定義書簽。

2.2.1 柳北區(qū)CBD中心住宅開發(fā)現(xiàn)狀分析......錯誤！未定義書簽。

2.2.2 區(qū)域住宅價格前景.............錯誤！未定義書簽。

2.2.3 柳北區(qū)CBD核心區(qū)辦公公寓、寫字樓現(xiàn)狀.......錯誤！未定義書簽。

2.2.4 柳北區(qū)CBD中心區(qū)酒店分布.....錯誤！未定義書簽。

三、柳北CBD未來功能定位.............錯誤！未定義書簽。

第三章競爭市場分析............錯誤！未定義書簽。

一、項目主要競爭對手分析.............錯誤！未定義書簽。

3.1.1【陽光100城市廣場】..........錯誤！未定義書簽。

3.1.2【兆安·現(xiàn)代城】..............錯誤！未定義書簽。

3.1.3【東郡】...............錯誤！未定義書簽。

3.1.4【東岸·御花園】..............錯誤！未定義書簽。

二、區(qū)域綜合點評..............錯誤！未定義書簽。

第四章項目分析................錯誤！未定義書簽。

一、項目概況...........錯誤！未定義書簽。

4.1.1 地理位置..............錯誤！未定義書簽。

4.1.2 項目經(jīng)濟指標..........錯誤！未定義書簽。

4.1.3 項目現(xiàn)狀..............錯誤！未定義書簽。

4.1.4 城區(qū)市政配套情況.............錯誤！未定義書簽。

二、項目SWOT分析.............錯誤！未定義書簽。

4.2.1 項目SWOT總覽.........錯誤！未定義書簽。

4.2.2 結(jié)論分析..............錯誤！未定義書簽。

三、項目資源優(yōu)化和利用........錯誤！未定義書簽。

4.3.1環(huán)境資源支持...........錯誤！未定義書簽。

4.3.2區(qū)域競爭差異化.........錯誤！未定義書簽。

四、項目競爭力分析............錯誤！未定義書簽。

4.4.1價值優(yōu)化競爭力.........錯誤！未定義書簽。

4.4.2最優(yōu)價值組合策略..............錯誤！未定義書簽。

4.4.3建立項目核心競爭力體系........錯誤！未定義書簽。

第五章項目定位................錯誤！未定義書簽。

一、項目產(chǎn)品功能定位..........錯誤！未定義書簽。

5.1.1 從市場角度驗證項目本項目的功能定位.........錯誤！未定義書簽。

二、項目市場定位..............錯誤！未定義書簽。

5.2.1 市場定位..............錯誤！未定義書簽。

5.2.2 商業(yè)、辦公和酒店式公寓類定位........錯誤！未定義書簽。

5.2.3 住宅定位..............錯誤！未定義書簽。

三、目標客戶群定位............錯誤！未定義書簽。

5.3.1目標消費群研究.........錯誤！未定義書簽。

5.3.2客戶群鎖定.............錯誤！未定義書簽。

第六章物業(yè)規(guī)劃發(fā)展建議........錯誤！未定義書簽。

一、項目整體規(guī)劃..............錯誤！未定義書簽。

6.1.1 規(guī)劃建議..............錯誤！未定義書簽。

6.1.2 建筑外立面建議........錯誤！未定義書簽。

二、項目戶型配比建議..........錯誤！未定義書簽。

6.2.1 【C－6－2地塊】：............錯誤！未定義書簽。

6.2.2 【E－3－5地塊】：............錯誤！未定義書簽。

6.2.3 【E－3－6地塊】：............錯誤！未定義書簽。

三、戶型結(jié)構(gòu)建議：............錯誤！未定義書簽。

第七章營銷推廣策略............錯誤！未定義書簽。

一、營銷前提...........錯誤！未定義書簽。

7.1.1 準備工作..............錯誤！未定義書簽。

二、營銷戰(zhàn)略...........錯誤！未定義書簽。

7.2.1戰(zhàn)略方針。.............錯誤！未定義書簽。

7.2.3區(qū)域競爭策略...........錯誤！未定義書簽。

7.2.4同區(qū)域項目競爭策略............錯誤！未定義書簽。

三、廣告總體策略..............錯誤！未定義書簽。

7.3.1推廣策略...............錯誤！未定義書簽。

7.3.2廣告訴求點重組.........錯誤！未定義書簽。

第八章營銷執(zhí)行................錯誤！未定義書簽。

一、銷售前期...........錯誤！未定義書簽。

8.1.1售樓處選址.............錯誤！未定義書簽。

二、銷售實施...........錯誤！未定義書簽。

8.2.1本項目的推廣時機..............錯誤！未定義書簽。

8.2.2銷售準備、內(nèi)部認購期銷售策略.........錯誤！未定義書簽。

8.2.3成長期..........錯誤！未定義書簽。

8.2.4成熟期..........錯誤！未定義書簽。

8.2.5持續(xù)期..........錯誤！未定義書簽。

三、價格策略...........錯誤！未定義書簽。

8.3.1價格定位...............錯誤！未定義書簽。

錯誤！未定義書簽。

第五篇：房地產(chǎn)風(fēng)水營銷的四大要點房地產(chǎn)

房地產(chǎn)風(fēng)水營銷的四大要點房地產(chǎn) 房地產(chǎn)營銷作為一個商業(yè)行為，從其發(fā)端至結(jié)束，究竟在哪些節(jié)點需要運用易學(xué)風(fēng)水的理念呢？現(xiàn)今一些樓盤所標榜的“風(fēng)生水起”，究竟是真實的人居福地，抑或是開發(fā)商自我炒作的一種營銷手段呢？

帶著這些疑問，筆者采訪了易居房地產(chǎn)研究院高級研究員劉曉川先生。劉曉川先生出生于易學(xué)世家，房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷十余年，長于從易學(xué)的角度理解和剖析房地產(chǎn)市場，并對房地產(chǎn)行業(yè)的易學(xué)應(yīng)用有著深度研究。

Q：企業(yè)拿地過程中前期對地塊勘察的同時是否就應(yīng)該查看地塊風(fēng)水？

A：營銷前置，拿地階段易學(xué)理念不可忽視。如今的房地產(chǎn)營銷已經(jīng)大多前置，以萬科的“七對眼睛”為例，在土地獲取階段，市場營銷部就早早介入，并成為重要的一對眼睛頻頻出現(xiàn)在各流程中。

通常而言，大陸的開發(fā)企業(yè)在拿地的階段對于風(fēng)水方面的考慮并不是很多，尤其是房價處于上升周期時，往往是忽視風(fēng)險，競價激烈，爭當(dāng)?shù)赝酢Ｔ诿媾R多個地塊的選擇時，大多是從市場營銷、政府規(guī)劃、傳統(tǒng)估價等角度出發(fā)進行決策。

開發(fā)企業(yè)最大的風(fēng)險其實就存在于拿地之中，很多企業(yè)都是因為拿錯了一些地塊導(dǎo)致資金鏈斷裂而猝死。在拿地的階段，大家普遍忽視的易學(xué)理念其實更為重要。首先應(yīng)通過易學(xué)對于房地產(chǎn)發(fā)展趨勢作出預(yù)判，從而確定恰當(dāng)?shù)娜胧袝r機；然后在選擇相應(yīng)地塊時除了傳統(tǒng)的估價體系，也應(yīng)糅合易學(xué)風(fēng)水的觀點，對于地塊的未來人居環(huán)境做出綜合評價，進而做出拿地決策。

Q：樓盤規(guī)劃設(shè)計過程中又有哪些注意點呢？

A：規(guī)劃設(shè)計需充分挖掘每一塊土地的靈性。拿地之后，在總體規(guī)劃、戶型設(shè)計、精裝修設(shè)計等方面，就是風(fēng)水理論應(yīng)用的時點?？傮w規(guī)劃中，首先是要更合理的利用土地的自然資源，彌補土地所存在的一些缺陷。我們常說“一方水土養(yǎng)育一方人”，每一塊土地上所賦予人們的秉性各不相同；也可以說，每一個土地，都是有其“個性”的：經(jīng)緯度的不同，海拔高度的不同，磁場角度的不同，地形地貌的不同，周邊環(huán)境的不同，都使得地塊呈現(xiàn)變化萬千的“個性”。地理風(fēng)水師的責(zé)任，就是充分挖掘每一塊土地的靈性，使其建成后的陰陽達到某種相對的平衡，成為丁財兩旺的人居之所。

對于地塊的風(fēng)水規(guī)劃、戶型設(shè)計等，常用的手法主要有覓龍、察砂、觀水、點穴、取向、納水、開門等，其中要重視元運和水口，正神和零神的關(guān)系，強調(diào)先天為體后天為用。

Q：在項目命名以及售樓處的搭建上如何應(yīng)用風(fēng)水理念呢？

A：項目命名要最大限度的激發(fā)樓盤本氣。樓盤的名稱往往是企業(yè)品牌的具化與表現(xiàn)，而一些大型的開發(fā)企業(yè)，已經(jīng)形成了各條產(chǎn)品線的固定名稱，每個城市都是一樣的命名，例如“萬科·金色家園”、“龍湖·滟瀾山”、“綠城·玫瑰園”等等。一些中小型的開發(fā)企業(yè)，對于樓盤的命名則經(jīng)常出現(xiàn)抄襲其他城市樓盤名稱的現(xiàn)象，還有圖省事的就干脆以周邊道路再加上“花園”、“花苑”等成了樓盤名稱。

樓盤究竟需要怎樣的命名？這一點上見仁見智，命名的原理也有多種。例如，五行平衡法、五格剖象法、音能法、字形字義法等，好的樓盤名稱是音、形、意的完美結(jié)合。樓盤命名始終要秉承的原則是，樓盤的名稱要最大限度的激發(fā)樓盤本身的先天靈氣與后天優(yōu)勢，真

正成為業(yè)主的精神歸屬，并成為一種生活狀態(tài)的標簽。

而售樓處搭建要符合易理身心愉悅促下定。售樓處是營銷活動開展的前沿陣地，是直接與客戶接觸、交流的橋頭堡，其重要性不言而喻。在售樓處的建造、裝修等方面除了考慮開門、立向、內(nèi)部動線與布局，專案經(jīng)理辦公室和財務(wù)室要設(shè)在山星當(dāng)旺的位置等等，還要注意的就是要充分考慮目標客群的屬性，打造生生不息的五行環(huán)境，為購房者提供身心愉悅的整體氛圍。

Q：樓盤首推的開盤日有必要擇日嗎？

A：開盤擇日掌握陰陽平衡趨吉避兇。斗轉(zhuǎn)星移，時空流轉(zhuǎn)，每個時辰相對于我們的地球而言，所具有的宇宙能量大不相同，因為各個時辰地球相對于整體的宇宙相對位置發(fā)生了變化，而這種能量卻又直接或間接的影響了世間萬物的發(fā)展和變化。并且，在同樣的一個時辰之中，不同屬性的事物會因為能量源的不同而產(chǎn)生不同方向的變化趨勢，這個可以理解為擇日、擇時的原理與基礎(chǔ)。

對于房地產(chǎn)而言，除了開工的日期，項目開盤的日期選擇最為重要。擇日，并不是簡單的看黃歷、通書就可以的，需要根據(jù)項目自身的實際情況，結(jié)合地塊的屬性與開發(fā)企業(yè)主的四柱狀況進行綜合考量。至于擇日的理論，除了傳統(tǒng)的玉匣記法、洪潮和法等，還可以參考奇門遁甲的擇吉啟示，其中最為核心的目的是達到陰陽的平衡，在符合天地之道的前提下趨吉避兇，近利遠害。

Q：為什么有的樓盤在營銷的過程中也引入了風(fēng)水理念，營銷效果仍不盡人意？

A：高端客戶重視風(fēng)水但并不接受噱頭。如今的房地產(chǎn)市場，一些豪宅項目的高端客戶對于風(fēng)水的重視程度相對中端樓盤更高。這種現(xiàn)象，我們也可以理解為越是有錢人越是希望自己財富能夠保值增值，自己的身體能夠健康長壽。成功人士往往視野更廣，閱歷更豐富，在一些易學(xué)預(yù)測得到生平經(jīng)歷的驗證后，對于風(fēng)水的重視大幅提升也是在情理之中。

我們有些開發(fā)企業(yè)僅僅把風(fēng)水當(dāng)成了一種短期的營銷手段，為了樓盤的銷售而請風(fēng)水師前來助陣，由于該風(fēng)水師并未介入拿地的決策，也未介入規(guī)劃設(shè)計的建議，此時的風(fēng)水師，僅僅是一種營銷的道具。高端人士并非愚人，對于真相與噱頭的辨別能力更是高人一等的，市場上出現(xiàn)采用風(fēng)水為推廣主題的營銷活動不如人意也就可以理解了。

當(dāng)然，如果樓盤自身確實在風(fēng)水方面可圈可點，請風(fēng)水師前來進一步的勘察與發(fā)掘，同時項目的目標客群對于風(fēng)水的接受程度較高的話，對于樓盤的營銷確實能夠起到事半功倍的效果。就像人有出生、成長、成熟、衰老、死亡這些過程一樣，世間的萬事萬物皆不能逃避這種自然的規(guī)律。對于某一個時空、方位而言，也同樣具有自衰轉(zhuǎn)盛、由盛而衰的過程，我們要做的就是在房地產(chǎn)營銷的各個節(jié)點，把握最佳的旺氣方位與時點，為實現(xiàn)項目的成功營銷而做出決策。