第一篇：王石 2次金融風(fēng)暴幾大房企倒下 擔(dān)心下1個(gè)是萬(wàn)科

王石 2次金融風(fēng)暴幾大房企倒下 擔(dān)心下1個(gè)是萬(wàn)科

王石

任志強(qiáng)

宗慶后

楊元慶

馮侖

梁建章

新聞導(dǎo)讀：在亞布力中國(guó)企業(yè)家論壇夏季高峰會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席王石表示，經(jīng)過1997年及2008年的金融風(fēng)暴后，前幾大房地產(chǎn)公司被淘汰，萬(wàn)科才成為第一。他很擔(dān)心下一個(gè)倒下的就是萬(wàn)科。

（原標(biāo)題：王石擔(dān)心下一個(gè)倒下的是萬(wàn)科）

被譽(yù)為“中國(guó)達(dá)沃斯”的亞布力論壇8月22日至24日在河南鄭州舉行?！罢f(shuō)話放得開”、“有組織、無(wú)紀(jì)律”的自由氛圍，是已經(jīng)有15年歷史的亞布力論壇仍然能夠讓中國(guó)最具影響力的企業(yè)家們高密度現(xiàn)身說(shuō)法的重要原因。在今年的論壇上仍然不乏那些坦誠(chéng)的聲音，這里有對(duì)“經(jīng)濟(jì)新常態(tài)”、轉(zhuǎn)型發(fā)展、“樓市拐點(diǎn)”的期望與預(yù)測(cè)，也有來(lái)自企業(yè)家危機(jī)感的焦慮和思考。

宗慶后：20%的企業(yè)交了90%的稅

娃哈哈董事長(zhǎng)宗慶后稱，中國(guó)幾千年歷史當(dāng)中的改朝換代，都是因?yàn)榭辆桦s稅引起的。因此要提高老百姓的收入，拉動(dòng)內(nèi)需，對(duì)財(cái)稅制度進(jìn)行改革，要降低稅負(fù)。

宗慶后表示，由于稅負(fù)太重，不少中小企業(yè)根本承受不了。“它不偷稅漏稅根本無(wú)法生存，所以造成20%的企業(yè)交了90%的稅。而要偷稅漏稅，一部分稅收又成了政府官員的灰色收入。”他還建議將個(gè)稅起征點(diǎn)提高到1萬(wàn)元。

馮侖：新常態(tài)下企業(yè)家地位提升

萬(wàn)通控股有限公司董事長(zhǎng)馮侖戲說(shuō)“新常態(tài)”。馮侖稱，以前的常態(tài)是郭美美躺著掙錢，坐著設(shè)局，站著很牛，沒有人管，道德淪喪?，F(xiàn)在讓她把褲子提起來(lái)，讓她坐牢，這是新常態(tài)，叫道德重建。

“常態(tài)下知道暗室操作的人能掙錢，新常態(tài)下，借助網(wǎng)絡(luò)生人之間可以做生意，這是很大的不同。”馮侖說(shuō)，從外部環(huán)境來(lái)看，常態(tài)下政府很牛，推動(dòng)一切發(fā)展，新常態(tài)下企業(yè)家地位提升。

楊元慶：互聯(lián)網(wǎng)不包治百病

聯(lián)想集團(tuán)董事局主席兼CEO楊元慶表示，互聯(lián)網(wǎng)概念被過分地夸大了，互聯(lián)網(wǎng)的確是帶動(dòng)了企業(yè)各環(huán)節(jié)的變革，但互聯(lián)網(wǎng)并不能代替一切。“它不能代替產(chǎn)品的創(chuàng)新，不能代替技術(shù)的研發(fā)，不能代替生產(chǎn)制造，也不能代替供應(yīng)鏈管理。”

任志強(qiáng)：明年9月樓市供求將惡化

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)稱，從總的庫(kù)存量和今年減少的銷售量以及政府提供的住房銷售情況來(lái)看，今年至少到7月份為止，樓市總需求并沒有下降，但是從供應(yīng)結(jié)果來(lái)看，可能到明年9月份，就會(huì)轉(zhuǎn)為供求關(guān)系惡化。

梁建章：完全放開生育政策

攜程網(wǎng)董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官梁建章呼吁完全放開生育政策。他表示，人才結(jié)構(gòu)決定了國(guó)家的未來(lái)。

“中國(guó)如果還是持續(xù)低生育率的話，人口結(jié)構(gòu)肯定是倒金字塔形，一方面總工作人口減少，另一方面人口結(jié)構(gòu)老化，規(guī)模效應(yīng)減少，會(huì)帶來(lái)整個(gè)社會(huì)的老化，年輕人創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的活力下降?！绷航ㄕ路Q，中國(guó)的偉大復(fù)興取決于創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)的能力，根本是取決于人才，應(yīng)徹底改變?nèi)瞬耪?，完全放開生育政策。

王石：擔(dān)心下一個(gè)倒下的就是萬(wàn)科

萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司董事會(huì)主席王石稱，困惑于企業(yè)下個(gè)十年的轉(zhuǎn)型問題?！拔覀冇懻摿税藗€(gè)月，到現(xiàn)在都沒有弄清楚。到年底是不是有一個(gè)結(jié)果也不知道?！彼硎荆軗?dān)心下一個(gè)倒下的就是萬(wàn)科。

王石回顧萬(wàn)科成長(zhǎng)史，經(jīng)過1997年及2008年的金融風(fēng)暴后，前幾大房地產(chǎn)公司被淘汰，萬(wàn)科才成為第一。“但萬(wàn)科已經(jīng)成了大企業(yè)。老

二、老三在挑戰(zhàn)，我們當(dāng)然是很緊張的，一緊張的話，下一步被淘汰的就是你?！?/p>

第二篇：326 萬(wàn)科讓客戶微笑是萬(wàn)科存在的價(jià)值-王石

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讓客戶微笑是萬(wàn)科存在的價(jià)值

萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng) 王 石

我為什么選擇這個(gè)題目呢？萬(wàn)科2002年我們作為一個(gè)主題管理年，今年叫客戶微笑年，像萬(wàn)科每年定這種主題應(yīng)該說(shuō)從95年開始，其中有一年就叫客戶年，當(dāng)然還有像資金年，職業(yè)經(jīng)理年、企業(yè)精神年，各種年，那么2002年就是客戶微笑年，那么講這個(gè)就是實(shí)際上是講萬(wàn)科在經(jīng)營(yíng)管理當(dāng)中對(duì)客戶是怎么看待的。

我想這里不是想從公司的宣傳角度，說(shuō)它怎么看待，怎么以客戶為本，怎么怎么做得好，不想宣傳角度來(lái)談這個(gè)問題，而是在客戶關(guān)系當(dāng)中你到底和他是什么關(guān)系，具體到一些問題，萬(wàn)科是怎么處理的，這是具體到一些問題，遇到什么問題，是怎么處理的，這我想對(duì)于同行是更有借鑒作用。

那么至于對(duì)外宣傳東西，是外界的宣傳還是電視報(bào)道等等，我并不是借著這個(gè)機(jī)會(huì)想宣傳，我想這個(gè)意思不大。

那么我想講10個(gè)，當(dāng)然這10個(gè)故事很短，這10個(gè)故事來(lái)貫穿萬(wàn)科和客戶是怎么回事。

公司是1984年成立到現(xiàn)在2002年已經(jīng)走了18年這樣的歷史。從萬(wàn)科的歷史來(lái)講，我想很多我們的同行都知道，萬(wàn)科本身不是搞房地產(chǎn)出身的，是搞貿(mào)易的，在84年萬(wàn)科搞貿(mào)易的時(shí)候，我們主要是進(jìn)口做電機(jī)設(shè)備的，像攝像機(jī)、復(fù)印機(jī)、電腦，是做這個(gè)出身的。當(dāng)時(shí)，我們主要是給國(guó)內(nèi)的很多這些使用攝像機(jī)、錄像機(jī)的這些單位來(lái)引進(jìn)設(shè)備，當(dāng)然這也都是專業(yè)的，專業(yè)的設(shè)備像型號(hào)來(lái)講索尼、JVC、松下，光日本就這些型號(hào)，當(dāng)然還有像歐洲的、美國(guó)的一些型號(hào)。我們發(fā)現(xiàn)很有意思，日本的型號(hào)當(dāng)中索尼的極其是最貴，但是它又是最受歡迎，這個(gè)當(dāng)時(shí)我們就琢磨這個(gè)事，一直沒有琢磨透，當(dāng)然索尼是以高科技領(lǐng)先這種科技創(chuàng)新很有號(hào)召力，所以它的品質(zhì)高、科技含量高，所以它的產(chǎn)品也貴。但是，我想JVC、松下也可以走這條路線，而且感覺使用上來(lái)講差別并不是很大，但是為什么索尼價(jià)格要高出很多？這個(gè)事情到了86年開始有這么一個(gè)故事給我印象特別深刻。

幾個(gè)賣專業(yè)攝像機(jī)的廠家在國(guó)內(nèi)，在北京、上海大城市都建立他的維修站，索尼也有他的維修系統(tǒng)，我逐漸發(fā)現(xiàn)我們承銷索尼設(shè)備的比重差不多占了60％，當(dāng)然我們?cè)诮ㄋ上潞蚃VC的維修站也在建立索尼的，當(dāng)時(shí)和索尼談判的時(shí)候，索尼他們的維修站基本維修半徑是200公里，就是索尼當(dāng)時(shí)已經(jīng)在全國(guó)建立了7個(gè)維修站，其中包括一個(gè)在廣州，就是說(shuō)你萬(wàn)科在深圳建立維修站，深圳和廣州130公里，已經(jīng)在廣州的維修站之內(nèi)，有索尼了就不會(huì)考慮在深圳再建一個(gè)，因?yàn)楫?dāng)時(shí)我們考慮主要是從促銷角度考慮的，比如說(shuō)萬(wàn)科促銷索尼的產(chǎn)品，比如說(shuō)萬(wàn)科有索尼的維修站，有另一個(gè)促銷的作用，當(dāng)時(shí)僅僅是從促銷的角度提出的。那么索尼建立維修站像費(fèi)用、設(shè)備都是索尼來(lái)提供、索尼來(lái)投資的。我們當(dāng)時(shí)說(shuō)建立深圳這個(gè)維修站由萬(wàn)科來(lái)投資，只要你提供零配件就可以了，索尼說(shuō)你有維修索尼設(shè)備的力量嗎？我說(shuō)有啊，我說(shuō)我們有多少工程師，從省級(jí)一些電視臺(tái)調(diào)來(lái)的，咱們不僅僅維修你索尼的，還可以為你松下和JVC的，就是就維修的力量來(lái)說(shuō)。但是索尼的回答就讓我很以外，他說(shuō)建立索尼的維修站一定要有我們索尼選連出來(lái)的工程師。我說(shuō)我們的工程師也可以維修索尼的設(shè)備，而且不僅僅維修索尼的設(shè)備，而且維修JVC、松下都可以。索尼就說(shuō)，我相信你的工程師可以維修，但是如果不是我們索尼專門的工程師來(lái)維修的話，那么可能就不會(huì)那么專業(yè)的為我們索尼的用戶來(lái)提供維修服務(wù)，那么如果沒有經(jīng)過我們?yōu)槟阏J(rèn)可的維修工程師我們索尼是不同意你建立這個(gè)維修站。那么我們說(shuō)怎么解決這個(gè)問題呢？索尼說(shuō)兩個(gè)辦法，第一我們現(xiàn)在在中國(guó)維修辦班已經(jīng)培訓(xùn)6期了，每一期是一年時(shí)間，而且是包括在日本本土，就是日本東京他那個(gè)后末工廠在那里實(shí)習(xí)一個(gè)月，培訓(xùn)時(shí)間是一年，而且這個(gè)要考試，不是說(shuō)你

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送來(lái)就培訓(xùn)你，是要考試認(rèn)可的，差不多送來(lái)的這些各個(gè)電視臺(tái)，專門使用的電教中心，他們的培訓(xùn)差不多考試通過是5：1，什么意思呢？也就是100個(gè)人考試最后選20個(gè)人，那么經(jīng)過一年的培訓(xùn)，有了建立索尼維修站的資格，才能建立索尼的維修站，他說(shuō)現(xiàn)在我們培養(yǎng)了6期了，在全國(guó)各地的電視臺(tái)里面，他說(shuō)你們就挖，你們挖過來(lái)至少有兩名有索尼維修站資格的維修培訓(xùn)證書的，就可以同意你建立這個(gè)維修站，當(dāng)然還有一個(gè)就是要不就你們選送工程師來(lái)參加考試，通過培訓(xùn)一年再建立索尼維修站，那么這個(gè)給我印象非常深刻。就是明白了索尼為什么他的設(shè)備貴還暢銷，就是他完全著眼于從用戶實(shí)用角度來(lái)出發(fā)，他不僅是我東西賣給你了，還要從各個(gè)方面角度來(lái)考慮，我不耽誤你客戶的時(shí)間。那么后來(lái)我們按照索尼的意見，挖了兩個(gè)培訓(xùn)過來(lái)的工程師，我們又選送了兩名到索尼的第7期培訓(xùn)班學(xué)習(xí)維修，結(jié)果索尼的維修站是這么建立起來(lái)的。

當(dāng)然，萬(wàn)科實(shí)際上4年之后到了88年我們才進(jìn)入房地產(chǎn)，顯然進(jìn)入房地產(chǎn)的時(shí)候，我們當(dāng)然就是引用了索尼的對(duì)客戶服務(wù)的這樣一個(gè)概念，當(dāng)然在賣產(chǎn)品叫售后服務(wù)，當(dāng)然我們賣這個(gè)房子移植過來(lái)叫物業(yè)管理，萬(wàn)科的物業(yè)管理實(shí)際上和完全從索尼的客戶服務(wù)的概念引進(jìn)過來(lái)的，這是我想講的第一個(gè)故事。

那么第二個(gè)故事，說(shuō)物業(yè)管理管什么？我們知道在八十年代末、九十年代初，在中國(guó)城市的住宅小區(qū)里，我們知道那種房子都是主要搞福利房，像兵營(yíng)式的一排一排的，也不講究什么綠化，甚至房子施工交工之后，房子后面的垃圾也不清理，而且當(dāng)時(shí)最成風(fēng)的就是丟自行車，深圳也不例外，就是你一個(gè)家庭一年丟四五輛自行車就太正常了。所以我們當(dāng)時(shí)引進(jìn)物業(yè)管理就提出三條，第一條就是叫萬(wàn)科的小區(qū)里不丟自行車，現(xiàn)在我們是2002年了可能聽起來(lái)很奇怪，但是當(dāng)時(shí)就是這樣，第一條就是不丟自行車，第二就是地上不見紙屑，煙頭什么的就更不見了。第三個(gè)就是綠草如蔭，那么現(xiàn)在來(lái)看我們這三條，第一不丟自行車就是保安，那么第二個(gè)沒有紙屑就是保潔，那么第三條就是綠化，所以可見當(dāng)時(shí)是多么的初級(jí)純樸，那么我當(dāng)時(shí)記得非常清楚，當(dāng)時(shí)還不是房地產(chǎn)公司，是房地產(chǎn)部，那么房子已經(jīng)賣出去了，就差交鑰匙工程了，那么我說(shuō)第一個(gè)要求不丟自行車，第二個(gè)不能見紙屑，第三個(gè)要綠草如蔭，老總就想不通，但是老總非常能耐，老總就這樣對(duì)付我，他說(shuō)第一個(gè)你不讓我丟自行車，我能做到，他說(shuō)居民下班了我就用大條鏈子把自行車房鎖起來(lái)，那么我可以做到。那么第二個(gè)不見紙屑，那么我打掃了之后，居民扔垃圾，我不能保證，但是既然你老總這樣要求了，那么我在后面跟著他，他扔地下我就撿起來(lái)了。當(dāng)然我覺得現(xiàn)在很多城市搞環(huán)境監(jiān)督我覺得是有進(jìn)步的，環(huán)境監(jiān)督看你有煙頭了生怕你不扔，那么你扔了就罰款。我們的老總是看著你扔，扔了撿起來(lái)。他說(shuō)第三個(gè)我做不到，那么我說(shuō)怎么做不到，綠草嘛，他說(shuō)你要求的是綠草如蔭，那么這是個(gè)文學(xué)名詞，那么你要求的綠草如蔭是什么標(biāo)準(zhǔn)，綠草是什么顏色，他說(shuō)第一個(gè)除了公園不種草的，那么綠草如蔭你得給我一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，我說(shuō)沒標(biāo)準(zhǔn)。我說(shuō)那你跟我走，那么房地產(chǎn)公司經(jīng)理就跟著我走，在我印象中深圳在很多公共場(chǎng)所有草地，我看到了，還有很大的棕柳樹，那么我到那兒一看，那么實(shí)際上這個(gè)草地你遠(yuǎn)處看就很好，那么進(jìn)出看就是爛草頭，那么工程部經(jīng)理說(shuō)你要這個(gè)我可以做到。但是我們工程部經(jīng)理很聰明，那時(shí)候深圳有了第一個(gè)工程叫小兒國(guó)，他說(shuō)那里頭的草地是齊整整綠綠的，我說(shuō)那好，很簡(jiǎn)單，我說(shuō)就按照那個(gè)要求，那么綠草如蔭就是這么一個(gè)故事。

那么當(dāng)時(shí)從反省來(lái)看當(dāng)時(shí)做得最有意義的事就是從香港引進(jìn)的業(yè)主管理委員會(huì)，因?yàn)槲覀冎涝谥袊?guó)傳統(tǒng)上的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)來(lái)講，基本房產(chǎn)都屬于國(guó)家所有，是房產(chǎn)局或者是單位來(lái)進(jìn)行管理。真正我們賣的商品房，雖然萬(wàn)科88年進(jìn)入房地產(chǎn)，90年開始賣房子，但是真正的現(xiàn)在物業(yè)管理小區(qū)由業(yè)主管理委員會(huì)組成這樣一個(gè)組織，甚至組成一個(gè)法團(tuán)組織來(lái)進(jìn)行聘請(qǐng)物業(yè)管理在國(guó)內(nèi)還沒有，萬(wàn)科是第一家從香港引進(jìn)了這種做法，把業(yè)主組織起來(lái)，由他們來(lái)成立業(yè)主委員會(huì)和他們來(lái)進(jìn)行這樣對(duì)話，而且他是一個(gè)法團(tuán)。我記得當(dāng)時(shí)萬(wàn)科和香港的物業(yè)管理協(xié)會(huì)交流，把他們的東西拿過來(lái)，有的照抄，然后符合國(guó)情進(jìn)行修改，今后有一些物業(yè)

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管理的辦法和章程都是從那里過來(lái)的，那么當(dāng)時(shí)最有意義的是做了這么一件事情。這個(gè)也就是說(shuō)物業(yè)管理從不丟自行車開始。

再往下第三個(gè)故事就是物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)，也就是說(shuō)，我們這個(gè)萬(wàn)科有這么一個(gè)特點(diǎn)，它的小區(qū)里都有游泳池，當(dāng)時(shí)對(duì)居住小區(qū)的游泳池沒有一個(gè)專門的游泳池的檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)，用什么標(biāo)準(zhǔn)呢？一次記者采訪萬(wàn)科的物業(yè)管理小區(qū)，還是那位老總，就是在我面前來(lái)講說(shuō)綠草如蔭怎么標(biāo)準(zhǔn)的，然后他給記者介紹萬(wàn)科的物業(yè)管理，他們的游泳池就跟他們說(shuō)了，我們的游泳池是可以達(dá)到飲用水標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)然不是說(shuō)你人下去之后達(dá)到的，就是說(shuō)在每天早晨人在下去用游泳之前，游泳池的水是可以飲用的，這個(gè)記者說(shuō)，你怎么來(lái)證明他可以喝？我們這個(gè)老總就讓物業(yè)管理的人員說(shuō)你給我拿個(gè)紙杯來(lái)，物業(yè)管理人員拿過來(lái)紙杯，他就當(dāng)著記者的面，在游泳池來(lái)舀上來(lái)水，然后當(dāng)著記者的面把一整杯水給喝了，當(dāng)然這個(gè)故事現(xiàn)在流傳成了一個(gè)萬(wàn)科物業(yè)管理的歷史上一個(gè)佳話了。當(dāng)然，這個(gè)我們看來(lái)是說(shuō)明兩個(gè)問題：一個(gè)顯然你在物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)上要高標(biāo)準(zhǔn)，第二個(gè)來(lái)講，是不是標(biāo)準(zhǔn)越高越好呢？你是不是游泳池水就達(dá)到飲用水標(biāo)準(zhǔn)呢？從成本上劃不劃算呢？應(yīng)該說(shuō)在當(dāng)時(shí)來(lái)講，比較刻意的追求這種質(zhì)量問題，在成本上也帶來(lái)了很多的壓力，但是很可惜萬(wàn)科這種現(xiàn)象也被同行盲目的去模仿，實(shí)際上我們知道，物業(yè)管理方面成本顯然是困擾著我們物業(yè)管理公司和有物業(yè)管理公司的開發(fā)商的一個(gè)很大的問題，物業(yè)管理的成本過高，我們想舉這個(gè)例子并不是說(shuō)質(zhì)量越高越好，實(shí)際上一定要有一個(gè)性能價(jià)格比，但是總的做法上當(dāng)時(shí)的用意是很好的，但是成本付出了很多的代價(jià)。當(dāng)然也有另外的其他的開發(fā)商模仿，你再說(shuō)游泳池水可以喝，那時(shí)候就全部弄，當(dāng)時(shí)搞了一個(gè)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，當(dāng)時(shí)在成都一個(gè)很有名的小區(qū)，就是有人來(lái)他就介紹，我們這水可以喝，說(shuō)萬(wàn)科游泳池的水可以喝，我這個(gè)流動(dòng)水可以喝，所以這是臨時(shí)工的人具開發(fā)署的官員授予成都市長(zhǎng)得了人具開發(fā)獎(jiǎng)，那么其中安排的參觀項(xiàng)目就是參觀這個(gè)小區(qū)，老總就介紹這個(gè)，他那意思就是要當(dāng)著這個(gè)聯(lián)合國(guó)開發(fā)總署的面拿紙杯把這個(gè)水當(dāng)面喝下去，最后沒想到他這一介紹，聯(lián)合國(guó)開發(fā)署的官員開始挺信任他，拿紙水一舀能喝他喝了，結(jié)果他這一喝把老總緊張三天，他說(shuō)他要拉肚子這不造成國(guó)際事件，他說(shuō)好在沒拉肚子。這個(gè)就是講的這個(gè)游泳池的故事三。

那么我們?cè)僦v故事四，剛才實(shí)際上我們從故事三上也帶來(lái)一個(gè)問題，就是說(shuō)你對(duì)質(zhì)量是越高越好呢？還是性能價(jià)格比上正好適中而且和他的收入結(jié)合起來(lái)，那么我們就帶來(lái)另外一個(gè)問題了？就是對(duì)客戶的服務(wù)僅僅有一種理念是不夠的，僅僅有一種愿望也是不夠的，甚至說(shuō)你不惜工本往上推對(duì)你造成的成本也是相當(dāng)大的，實(shí)際上服務(wù)不僅僅是物業(yè)管理公司的事情，本身是你整個(gè)公司的一個(gè)經(jīng)營(yíng)的管理上的一個(gè)市場(chǎng)把握的，包括你企業(yè)的一個(gè)發(fā)展方向，你的企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，你企業(yè)往哪兒發(fā)展，你的企業(yè)人事政策等等，各方面的因素，實(shí)際上在92年萬(wàn)科就提出來(lái)一個(gè)，是因?yàn)榈竭@個(gè)程度的時(shí)候，萬(wàn)科剛才介紹了84年是搞貿(mào)易出身的，88年進(jìn)入房地產(chǎn)，實(shí)際上92年的時(shí)候萬(wàn)科從事非常多的行業(yè)，房地產(chǎn)只是萬(wàn)科的諸多行業(yè)當(dāng)中的一個(gè)行業(yè)，差不多利潤(rùn)占了萬(wàn)科的利潤(rùn)30％，還有其他的，那么就在萬(wàn)科92年進(jìn)行調(diào)整，決定形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，把其他行業(yè)全部舍掉，全力以赴做房地產(chǎn)。當(dāng)然我們知道一個(gè)企業(yè)不像打撲克，你打打打，就不打了，這個(gè)企業(yè)你投資經(jīng)營(yíng)一下子要停止他，或者把它賣掉不是很容易的事情。所以當(dāng)時(shí)企業(yè)在92年就決定我們把多種行業(yè)當(dāng)中有這樣的一個(gè)調(diào)整過程，調(diào)整到房地產(chǎn)。當(dāng)時(shí)計(jì)劃是調(diào)整5年，從92年調(diào)整到97年，把萬(wàn)科調(diào)整到一個(gè)房地產(chǎn)的行業(yè)。

實(shí)際上這個(gè)調(diào)整是用了9年時(shí)間，也就是看到萬(wàn)科強(qiáng)調(diào)某種理念，在市場(chǎng)有某種影響力的時(shí)候他不是孤立的，那么在核心競(jìng)爭(zhēng)力和理念結(jié)合起來(lái)，那么在眾多的行業(yè)當(dāng)中我們?yōu)槭裁催x擇房地產(chǎn)？當(dāng)時(shí)基于兩個(gè)判斷，一個(gè)是這個(gè)市場(chǎng)有相當(dāng)大的發(fā)展?jié)摿?，作為商品房在剛剛開始，在沿海城市才剛剛試運(yùn)營(yíng)的階段，全國(guó)的市場(chǎng)還屬于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)品不是商品，所以這個(gè)市場(chǎng)是非常非常廣闊的，這是一個(gè)判斷。第二個(gè)判斷是這樣一個(gè)廣闊的市場(chǎng)還沒有形

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成壟斷，這個(gè)市場(chǎng)非常廣泛，還沒有形成家店，但是在形成幾大家店的行業(yè)當(dāng)中你萬(wàn)科再想進(jìn)入，就很困難。那么基于這些考慮，我們92年進(jìn)行的決策，那么過了半年之后我們就開始行動(dòng)。那么當(dāng)時(shí)我們判斷非常清楚，就基于兩個(gè)判斷，從戰(zhàn)略上長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)考慮這個(gè)行業(yè)是非常有前途的，這個(gè)行業(yè)沒有形成壟斷的行業(yè)，門檻不高，我們不是從一時(shí)一事幾年來(lái)看，我們是從幾十年來(lái)看，相對(duì)來(lái)講在這個(gè)宏觀調(diào)控當(dāng)中，不僅沒有動(dòng)搖加入房地產(chǎn)行業(yè)的信心，而且加快了速度，而且很有意思。

我們調(diào)整基本上三個(gè)層面的調(diào)整：第一個(gè)就是從多種行業(yè)向一元化過渡，當(dāng)時(shí)所謂的東方不亮西方亮，企業(yè)多元化我們正好是倒過來(lái)的，多種行業(yè)向一種行業(yè)過渡。第二個(gè)戰(zhàn)線從過去的13個(gè)城市收縮到北京、上海、深圳、廣州四個(gè)城市，第三個(gè)房地產(chǎn)的多種品種向單一品種發(fā)展，這個(gè)和當(dāng)時(shí)很多企業(yè)做的都是反其道而行之的，比如說(shuō)當(dāng)時(shí)萬(wàn)科搞的酒店、寫字樓、商場(chǎng)、住宅，住宅包括超高層、高層、多層、別墅，萬(wàn)科的調(diào)整當(dāng)中就在這種多種品種當(dāng)中就選擇以這種多層、小高層、城鄉(xiāng)結(jié)合部功能開發(fā)的這種品種。

當(dāng)然這個(gè)調(diào)整過程當(dāng)中還是蠻艱難的，原來(lái)預(yù)計(jì)的97年完成，實(shí)際上到97年遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有完成，但是很有意思的現(xiàn)象發(fā)生了，從93年到97年我們發(fā)現(xiàn)公司還是多元化的結(jié)構(gòu)，因?yàn)楹芏鄻I(yè)務(wù)你不是說(shuō)賣就賣掉的，那么比如說(shuō)我們的萬(wàn)家到了2001年8月份才實(shí)行了整個(gè)的轉(zhuǎn)讓。即便如此，經(jīng)過這5年的調(diào)整到了97年，我們突然發(fā)現(xiàn)，怎么從上市公司的可公布的數(shù)字來(lái)看，萬(wàn)科已經(jīng)排在第一位，你看很有意思，萬(wàn)科絕對(duì)不是要做第一位的，當(dāng)時(shí)第一位是深深房，深圳一家房地產(chǎn)公司，絕對(duì)是龍頭老大。當(dāng)然你說(shuō)怎么叫龍頭老大呢？就是1996年深深房的房地產(chǎn)利潤(rùn)是5個(gè)億，年利潤(rùn)5個(gè)億，萬(wàn)科到現(xiàn)在也沒有達(dá)到這種程度。我們2001年的利潤(rùn)是3億7千萬(wàn)，我們2001年也沒有達(dá)到他96年的利潤(rùn)，那你為什么97年你成第一了？他怎么了呢？我們看看這家公司96年的利潤(rùn)是5個(gè)億，97年利潤(rùn)是一百多萬(wàn)，你看這差距多大？顯然這個(gè)企業(yè)是發(fā)生問題了，也就是從某種角度來(lái)講這個(gè)一百多萬(wàn)是做出來(lái)的，很明顯的我利潤(rùn)是一百萬(wàn)，這個(gè)利潤(rùn)一定是做出來(lái)的，沒有利潤(rùn)很難看，多要也沒有，就做出來(lái)一百多萬(wàn)。那么很顯然到98年這個(gè)就很明顯了，虧損了10個(gè)億這個(gè)公司，很有意思的，你在比較當(dāng)中很有意思，萬(wàn)科在93年開始宏觀調(diào)控收縮戰(zhàn)線的時(shí)候，那么深深房是倒過來(lái)的，那么深深房是專門的房地產(chǎn)公司，93年之后開始擴(kuò)大戰(zhàn)線，從甚至發(fā)展到全國(guó)，經(jīng)營(yíng)品種開始從房地產(chǎn)到修機(jī)場(chǎng)、修橋、蓋大商場(chǎng)、零售業(yè)，萬(wàn)科是收縮戰(zhàn)略，他是擴(kuò)張戰(zhàn)略，而這期間是國(guó)家的宏觀調(diào)控，當(dāng)時(shí)的這種結(jié)果是看不出來(lái)的。結(jié)果到98年就非常清楚了，我覺得這個(gè)案例非常有意思，萬(wàn)科沒有刻意說(shuō)我要當(dāng)房地產(chǎn)龍頭，我們是根據(jù)如何形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，如何把你企業(yè)賣掉，如何你盲目的擴(kuò)張，收縮，你原來(lái)盲目的搞寫字樓改進(jìn)停掉，改成住宅，我記得當(dāng)時(shí)非常清楚，因?yàn)檫@種局面每個(gè)公司都面臨的差不多，我就說(shuō)早變?cè)缰鲃?dòng)，晚變晚主動(dòng)，不變死路一條，你還固守著92、93年的形勢(shì)，你還希望宏觀調(diào)控趕快結(jié)束，繼續(xù)是91、92年的局面出來(lái)，是不可能的。但是如果沒有那種調(diào)整，沒有順應(yīng)市場(chǎng)你來(lái)談什么物業(yè)管理、客戶為本都是空談。實(shí)際上在企業(yè)來(lái)講談和客戶關(guān)系的時(shí)候，最主要的一點(diǎn)就是要明確你企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力在哪里，你企業(yè)的市場(chǎng)目標(biāo)在哪里，你企業(yè)的做法，那么融合到最后是綜合的客戶的關(guān)系。

所謂的萬(wàn)科的做法就是從97年被媒體來(lái)總結(jié)的就是萬(wàn)科的減法，海爾的加法，萬(wàn)科的減法，兩種經(jīng)營(yíng)模式都很成功，現(xiàn)在萬(wàn)科仍然在堅(jiān)持他的減法，海爾還是堅(jiān)持他的加法，但是由于海爾是加法，所以他現(xiàn)在的規(guī)模是做得非常非常的大，現(xiàn)在已經(jīng)做到60個(gè)億了吧。萬(wàn)科的減法，如果我們不把萬(wàn)家零售賣掉，我們差不多營(yíng)業(yè)額會(huì)有60個(gè)億，也許今年會(huì)有100個(gè)億，但是去年8月份我們把萬(wàn)家賣掉，整個(gè)年的營(yíng)業(yè)額就是42個(gè)億，但是規(guī)模不是很大，但是你看到由于規(guī)模不是很大，所以你作調(diào)整做得比較順，各種基礎(chǔ)打得比較堅(jiān)實(shí)，所以具備了進(jìn)一步擴(kuò)張的條件。

這里我們來(lái)看看講到故事五了，已經(jīng)是四個(gè)故事，故事馬上接近一半過去了。

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故事五我們就看到，我們剛才講了，萬(wàn)科在13個(gè)城市收縮到4個(gè)城市，多種品種收縮到單一品種，顯然那就是說(shuō)為什么要收縮呢？顯然原來(lái)帶有一定的盲目性，擴(kuò)張速度過快，帶來(lái)了非常多的問題，所以在萬(wàn)科剛才講了，本身物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)理念是來(lái)自于索尼的售后服務(wù)，但由于萬(wàn)科這種盲目的跨地域擴(kuò)張，盲目的搞這么多項(xiàng)目，迅速的上項(xiàng)目，帶來(lái)的結(jié)果顯然，比如說(shuō)我們的上海城市花園，銷售非常好，為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)銷售交房，整個(gè)是在一個(gè)工地同時(shí)的有多少人在這個(gè)工地上呢？是一萬(wàn)建筑工人，24小時(shí)連班倒，一班10個(gè)小時(shí)，挑燈夜戰(zhàn)，你想想，這樣的施工速度顯然質(zhì)量會(huì)出問題，顯然采購(gòu)材料上面、各方面都會(huì)出現(xiàn)問題，那你這樣的房子交了?？蛻艨隙〞?huì)在質(zhì)量問題上這方面提出很多問題。所以這時(shí)候，萬(wàn)科就提出來(lái)，叫做物業(yè)管理是萬(wàn)科的最后一道防線，就是這道防線是不能破的，再破你的信譽(yù)就沒有了。由于前期的盲目開發(fā)，前期的盲目搶市場(chǎng)，帶來(lái)的后遺癥在交房子之后消費(fèi)者這些問題顯然出來(lái)了。所以，萬(wàn)科知道這時(shí)候你只有在物業(yè)管理上進(jìn)行補(bǔ)救，只有在物業(yè)管理上全力以赴，否則你就會(huì)失信于消費(fèi)者，也可以說(shuō)在這個(gè)和消費(fèi)者之間的象素關(guān)系上是相當(dāng)痛苦的，是相當(dāng)難受的，是相當(dāng)尷尬的。所以很多人提到說(shuō)，萬(wàn)科的物業(yè)管理好，其中本身也有萬(wàn)科在前期開發(fā)矛盾當(dāng)中最后都由萬(wàn)科物業(yè)管理來(lái)解決。所以是在這種情況下，我們有一位老總，從深圳調(diào)到上海，專門負(fù)責(zé)物業(yè)管理，專門負(fù)責(zé)解決客戶的投訴，當(dāng)時(shí)這位老總姓林叫林少洲，在之后這種情況下，我們上海問題解決差不多的時(shí)候，我們北京城市花園又問題多多，我們北京的媒體曾經(jīng)這樣報(bào)道過，萬(wàn)科城市花園一地雞毛，顯然我們這位老總又從上海調(diào)到北京，到了北京由于在上海處理客戶投訴、維護(hù)消費(fèi)者的關(guān)系處理比較好，調(diào)到北京來(lái)又提升為老總。所以，在北京的這幾年，應(yīng)該是做得相當(dāng)不錯(cuò)的。那就是消費(fèi)者在總結(jié)和萬(wàn)科的關(guān)系上，就是這樣來(lái)總結(jié)的，就是說(shuō)萬(wàn)科的房子也有質(zhì)量問題，萬(wàn)科的管理也有疏漏的地方，但是有一條，萬(wàn)科在那里他對(duì)你負(fù)責(zé)任。所以我們很多大家強(qiáng)調(diào)的那種無(wú)投訴實(shí)際上是不可能的，強(qiáng)調(diào)的什么什么最后就是如何優(yōu)化，如何來(lái)什么，實(shí)際上都是不可能的。問題就是我覺得最主要的就是發(fā)展商是什么態(tài)度，你在處理問題上你是采取一個(gè)什么心態(tài)，你是怎么解決。

我在另外一個(gè)場(chǎng)合當(dāng)中，有很多同行就問這個(gè)問題，說(shuō)現(xiàn)在有這樣的問題，就是消費(fèi)者投訴雖然是個(gè)別的，你也覺得說(shuō)他投訴得對(duì)，但是你擔(dān)心你給他解決了連鎖反應(yīng)，就問我這個(gè)問題，如果你萬(wàn)科遇到這樣的問題，是拖延還是解決？解決了給你帶來(lái)多大的問題？我的回答是，我說(shuō)一個(gè)發(fā)展商在發(fā)展當(dāng)中和客戶遇到不愉快或者出現(xiàn)問題，客戶進(jìn)行投訴，這都是免不了的，你必須面對(duì)，這是第一個(gè)態(tài)度。什么叫面對(duì)？敢不敢面對(duì)是完全不一樣的，你不敢面對(duì)來(lái)講你就躲著他走，他投訴你就回避，你敢于面對(duì)來(lái)講你主動(dòng)的迎上去，這是一個(gè)基本態(tài)度問題。第二個(gè)顯然對(duì)于這個(gè)問題來(lái)講，我個(gè)人認(rèn)為問題越拖是越被動(dòng)，必須積極面對(duì)，如果是因?yàn)檎麄€(gè)你出現(xiàn)的問題已經(jīng)是面臨公司破產(chǎn)，你也去面對(duì)，因?yàn)樽钇鸫a你保住你的性命，這是非常重要的，這是我的基本態(tài)度。所以萬(wàn)科在發(fā)展過程當(dāng)中也有很多的問題，但是遇到問題的時(shí)候你一定要站出來(lái)積極去面對(duì)。所以實(shí)際上在物業(yè)管理本身就是在和消費(fèi)者處理的問題上，萬(wàn)科發(fā)展商本身問題當(dāng)中，實(shí)際上你只要積極去面對(duì)，不僅你可以把問題妥善的解決，而同時(shí)又培養(yǎng)了一批干部，我剛才特別舉出這個(gè)干部就是在萬(wàn)科出現(xiàn)問題積極處理去面對(duì)，反而成為萬(wàn)科培養(yǎng)干部的來(lái)源。

故事七，我們剛才提到的，游泳池你說(shuō)達(dá)到了飲用水的標(biāo)準(zhǔn)，故事當(dāng)然聽著很好聽，但是從成本管理來(lái)講是不劃算的。就是萬(wàn)科在初期進(jìn)行物業(yè)管理的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，本身中國(guó)大陸社會(huì)上就沒有這樣的物業(yè)管理專門的專業(yè)公司，所以從保安、保潔到綠化，乃至到交通、交通車、學(xué)校、幼兒園整個(gè)都由發(fā)展商解決，突然發(fā)現(xiàn)發(fā)展商在走計(jì)劃經(jīng)濟(jì)一套的老路，就是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的工業(yè)在搞社會(huì)化，就是把企業(yè)社會(huì)化，萬(wàn)科突然發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理發(fā)展商也在物業(yè)管理社會(huì)化，他承擔(dān)的完全是社會(huì)的職能。顯然，成本是相當(dāng)高的，再比如說(shuō)我們的那些項(xiàng)目當(dāng)中，提供酒店式服務(wù)，什么是酒店式服務(wù)啊？酒店式解決冷熱水，一開管子里面有熱水冷水，官方下載網(wǎng)站：http://004km.cn

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我們小區(qū)也配套，后來(lái)發(fā)現(xiàn)這個(gè)成本是相當(dāng)高的，我們知道物業(yè)管理得有一個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，5毛錢、7毛錢、1塊2，你不能因?yàn)闊崴芾砭褪丈先?，即使物價(jià)局允許你這個(gè)價(jià)格，消費(fèi)者也未必付得起。所以，對(duì)萬(wàn)科帶來(lái)的問題，總結(jié)萬(wàn)科的問題，顯然這里面走了一條彎路，所以對(duì)萬(wàn)科提出來(lái)已經(jīng)把社會(huì)化的東西再重新用社會(huì)來(lái)進(jìn)行社會(huì)化，什么意思呢？就是應(yīng)該由社會(huì)來(lái)承擔(dān)，而不是萬(wàn)科來(lái)承擔(dān)，或者是社會(huì)的專業(yè)工作來(lái)做，而不是萬(wàn)科來(lái)做。所以顯然萬(wàn)科到了98年以后，就開始如何檢討比如說(shuō)保安有專業(yè)的保安公司來(lái)做，社會(huì)專業(yè)保安公式，清潔、衛(wèi)生、運(yùn)輸公司、學(xué)校都去作社會(huì)化，比如說(shuō)我們過去自己來(lái)建小區(qū)的時(shí)候，因?yàn)槿f(wàn)科都是城建開發(fā)，本身規(guī)劃里面就是幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，過去都是萬(wàn)科來(lái)經(jīng)營(yíng)，當(dāng)然全部賠錢。那么之后現(xiàn)在開始我只建學(xué)校，由專門經(jīng)營(yíng)這個(gè)，你哪怕公立的好、私立的好，是專門經(jīng)營(yíng)這個(gè)事業(yè)的人員，公司或者是政府有關(guān)部門來(lái)接手。那么這是故事七。

這就到了2001年了，萬(wàn)科的四季花城，如果說(shuō)萬(wàn)科四季花城在深圳那個(gè)項(xiàng)目，在物業(yè)管理和萬(wàn)科其他的物業(yè)管理有什么區(qū)別？就在于他的物業(yè)管理充分的來(lái)把它社會(huì)化，不是萬(wàn)科來(lái)承擔(dān)社會(huì)的責(zé)任來(lái)社會(huì)化。其中發(fā)生了一個(gè)叫做中南巴士事件，中南巴士是深圳專營(yíng)小汽車交通工具這樣一個(gè)專業(yè)的公司，專門承接深圳很多這種線路，大到大的大巴，到中巴，到小巴，這樣一個(gè)旅客傳送路線，那么這樣萬(wàn)科把這個(gè)引入了城市花園，就開了這么一條線。起因就在班車的次數(shù)和點(diǎn)鐘滿足不了業(yè)主的要求，再加上其中和司機(jī)發(fā)生口角，以至于最后和司機(jī)扭打起來(lái)，扭打之后迅速的這些消費(fèi)者業(yè)主就義憤填膺，上街?jǐn)r截交通，最后把中南巴士攔住了，不讓你發(fā)車，顯然很氣憤的就是要事態(tài)嚴(yán)重，懲辦兇手，以至于到晚上幾十個(gè)業(yè)主打著標(biāo)語(yǔ)在四季花城里游行。這個(gè)事態(tài)很明顯，非常迅速的擴(kuò)展。當(dāng)然這也引起了我的關(guān)注，按理講這是下面的深圳公司，深圳公司下面的一個(gè)項(xiàng)目下面發(fā)生的一件事情，但是這件事情鬧的很大，而且這個(gè)標(biāo)語(yǔ)已經(jīng)打出來(lái)了，嚴(yán)懲兇手的，什么血案，這個(gè)事態(tài)是非常嚴(yán)重的。當(dāng)然，這個(gè)事情發(fā)生的這樣突然，實(shí)際上我們看到剛才講它的本質(zhì)就是因?yàn)橐粋€(gè)巴車的次數(shù)、鐘點(diǎn)不按時(shí)，再加上司機(jī)的態(tài)度，他的表現(xiàn)是這樣一個(gè)東西，但是實(shí)質(zhì)反應(yīng)什么東西呢？反應(yīng)了你萬(wàn)科地產(chǎn)和萬(wàn)科物業(yè)一個(gè)是發(fā)展商的品牌、一個(gè)是物業(yè)管理的品牌在消費(fèi)者當(dāng)中他是認(rèn)的，盡管你現(xiàn)在是你引進(jìn)了其他品牌，他不會(huì)因?yàn)槟阏f(shuō)你引進(jìn)了其他的品牌參照系不一樣，不能說(shuō)你引進(jìn)了中南巴士，我按照巴士的標(biāo)準(zhǔn)，我還是按照萬(wàn)科的標(biāo)準(zhǔn)。所以給消費(fèi)者帶來(lái)的主要的問題就是比如說(shuō)剛才講的鐘點(diǎn)的問題、班次的問題，那么最重要的就是司機(jī)的態(tài)度，那么本來(lái)他等了兩個(gè)小時(shí)你晚點(diǎn)了，那么你問他為什么晚點(diǎn)，那么他說(shuō)我不知道呀，那么如果是萬(wàn)科的話，那么可能說(shuō)前面塞車了或者是有什么事情解釋一下就過去了。那么本身萬(wàn)科引進(jìn)了社會(huì)化之后，消費(fèi)者不會(huì)說(shuō)你引進(jìn)了其他的參照系不一樣，我還是按照原來(lái)的標(biāo)準(zhǔn)，那么標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到就有了意見，有意見不能及時(shí)的解決就形成了對(duì)抗。那么我們的問題在什么地方呢？萬(wàn)科現(xiàn)在大了，我們專業(yè)化分工，分成兩個(gè)系統(tǒng)，一個(gè)是客戶投訴中心，這個(gè)是房地產(chǎn)公司來(lái)管，更多的來(lái)講是交房之后一年之內(nèi)投訴的中心，那么再一個(gè)是保障中心，那么這是正常的管理，那么保潔、保安、管理，那么這是正常的管理。那么客戶不可能是投訴一次兩次的就大打出手的，投訴一次兩次，客戶投訴中心說(shuō)中南巴士的事已經(jīng)和我們沒有關(guān)系了，這是我們引進(jìn)的，應(yīng)該物業(yè)管理公司來(lái)協(xié)調(diào)，說(shuō)中南巴士公司班點(diǎn)問題和我們沒有關(guān)系。而物業(yè)管理公司說(shuō)是你地產(chǎn)公司引進(jìn)的，說(shuō)管當(dāng)然是你投訴中心管，那么投訴中心屬于地產(chǎn)管，那么后來(lái)發(fā)現(xiàn)兩個(gè)系統(tǒng)扯皮，本身如果萬(wàn)科的管理系統(tǒng)不官僚化的話，這事本身不難解決，所以我們檢討是檢討這幾個(gè)問題：

第一你不能引進(jìn)技術(shù)參數(shù)上能不能滿足你的要求，第二還有他的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度不能低于你萬(wàn)科要求的服務(wù)水平。第三，就是萬(wàn)科顯然企業(yè)發(fā)展大了官僚化，萬(wàn)科的危機(jī)在什么地方呢？你管理一個(gè)樓房管理得好，兩個(gè)好、三個(gè)好，五個(gè)好，十個(gè)成不成呢？二十個(gè)會(huì)不會(huì)出問題呢？顯然在這兒出問題了，萬(wàn)科的管理大了，科層制出來(lái)了，官僚主義互相扯皮、互相推托，還有第四個(gè)問題，為什么事態(tài)迅速擴(kuò)大就是在于網(wǎng)絡(luò)化，因?yàn)槿f(wàn)科整個(gè)營(yíng)造的和

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消費(fèi)者直接對(duì)話、直接見面，整個(gè)網(wǎng)絡(luò)，萬(wàn)科有各種論壇，各種消費(fèi)者直接投訴，就是一個(gè)不好的事情要迅速放大起來(lái)是非常短時(shí)間內(nèi)給你放大，所以就是這樣一個(gè)由于投訴釀成最后這樣毆打，最后來(lái)講是幾十個(gè)消費(fèi)者拿著標(biāo)語(yǔ)在院子里游行到街上。顯然萬(wàn)科如果不進(jìn)行那種改進(jìn)就不會(huì)出現(xiàn)問題，為此，我專門為了解決這個(gè)問題，我專門站在消費(fèi)者的角度來(lái)講，我說(shuō)上班的高峰期和平時(shí)的低峰期來(lái)講坐那個(gè)巴士，坐完之后自己的感受和中南巴士老總進(jìn)行談，這事情來(lái)的是非常迅猛，但是恰好這個(gè)事情之后，又解決的非?？?，結(jié)果現(xiàn)在中南巴士還在運(yùn)營(yíng)，班點(diǎn)、次數(shù)、服務(wù)態(tài)度都有很大的改進(jìn)。也就是如何來(lái)講給他萬(wàn)科直接管的物業(yè)發(fā)展當(dāng)中顯然這個(gè)現(xiàn)象不是獨(dú)立的現(xiàn)象，那么顯然這件事情如果不及時(shí)處理，顯然這個(gè)事情會(huì)很快變成一個(gè)大的事情。

第八個(gè)故事現(xiàn)在還沒完，從去年延續(xù)到現(xiàn)在，深圳有一個(gè)金色花園項(xiàng)目，現(xiàn)在消費(fèi)者和萬(wàn)科還處于在這個(gè)問題的解決當(dāng)中，事情起因一塊公建部分的一塊公共用地，公共用地多少呢？700平方米，這是三期工程的一塊公共綠地，萬(wàn)科是準(zhǔn)備今后改革方案當(dāng)中，把這個(gè)綠地架空了，什么叫架空呢？就是把它架到三層去了，也就是原來(lái)綠地變成公建，這個(gè)綠地從草地上提到三樓，架空變成兩千米，萬(wàn)科理由很充分，我雖然給你架空了，但是上面我給你提供的是一個(gè)空中花園兩千米，本質(zhì)就是這么一個(gè)問題。但是在消費(fèi)者那兒提出了疑問，以至于疑問演化成，既然你已經(jīng)把它架空了，是不是你有偷面積，原來(lái)是不是就不應(yīng)該建樓的你建樓偷面積，以至于最后演變成說(shuō)本人是不是三期是違反的，演變成已經(jīng)不是一個(gè)綠地問題了，本質(zhì)上萬(wàn)科是什么問題呢？萬(wàn)科的項(xiàng)目是18萬(wàn)平方米，萬(wàn)科改到現(xiàn)在，所要建的是多少呢？17萬(wàn)，比原來(lái)還少一萬(wàn)，不但改造當(dāng)中的萬(wàn)科沒有偷面積，還減少面積，但是一發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，說(shuō)一表示懷疑，這個(gè)問題就釀成對(duì)抗了，對(duì)抗到最后，消費(fèi)者就認(rèn)為你萬(wàn)科占便宜，萬(wàn)科為了維護(hù)品牌，我們過街行動(dòng)萬(wàn)科也會(huì)顧忌，通過過街行動(dòng)來(lái)講要求萬(wàn)科進(jìn)行賠償，因?yàn)樗J(rèn)定你是違法的，顯然在這種情況下萬(wàn)科以前是從來(lái)沒有遇到過這樣的問題，比如說(shuō)我們以前遇到的問題是工程質(zhì)量問題，趕工問題，現(xiàn)在突然說(shuō)你這個(gè)是違法的，那么協(xié)商呢協(xié)商不下去，萬(wàn)科這時(shí)候最希望第三者出現(xiàn)，也就是說(shuō)消協(xié)，他們是保護(hù)消費(fèi)者協(xié)會(huì)，消費(fèi)者協(xié)會(huì)是保護(hù)消費(fèi)者利益，那么在爭(zhēng)執(zhí)問題上消費(fèi)者也清楚，真正消協(xié)來(lái)他這個(gè)消費(fèi)者的問題是站不住腳的。那么好笑的事情出現(xiàn)了，那么我們?nèi)f科找消協(xié)去了，那么關(guān)于制造商和消費(fèi)者發(fā)生矛盾，我們當(dāng)然愿意站出來(lái)出來(lái)維護(hù)消費(fèi)者利益，但是他說(shuō)是消費(fèi)者請(qǐng)我們出來(lái)，發(fā)展商請(qǐng)我們出來(lái)我們還沒遇到過，所以萬(wàn)科遇到的問題就很蹊蹺，那顯然在這種情況下，我們就希望推動(dòng)法律來(lái)解決，所以現(xiàn)在當(dāng)然這個(gè)法律最后還沒有判下來(lái)，但是我們總結(jié)這個(gè)是什么問題？我們認(rèn)為這個(gè)和剛才舉的例子和中南巴士是完全不一樣的，就是消費(fèi)者消費(fèi)保護(hù)自己權(quán)益意識(shí)的提高，他已經(jīng)開始從一些甚至于售樓書的一句話，他來(lái)爭(zhēng)取他的權(quán)利，我們?cè)谶@個(gè)事件當(dāng)中應(yīng)該說(shuō)通過律師來(lái)進(jìn)行切磋，來(lái)進(jìn)行了解，我們覺得我們?nèi)f科有一個(gè)地方是不對(duì)的，不對(duì)在什么地方呢？就是按照新的這種房地產(chǎn)方面的條例管理，就是屬于公建部分，你要進(jìn)行調(diào)整，必須爭(zhēng)得三分之二以上業(yè)主的同意，我們看我們這個(gè)事件當(dāng)中，我剛才講了我們?nèi)f科是很有理的，我18萬(wàn)平方米，我改下來(lái)我是17萬(wàn)平方米，你懷疑是完全多余的，我絕對(duì)沒有侵害消費(fèi)者權(quán)益，那么問題是在這兒，理由在這兒，問題在你改整個(gè)并沒有征求業(yè)主三分之二以上的權(quán)益，就是公建部門的改建萬(wàn)科在這個(gè)上面出了問題，也就是在如何在消費(fèi)者權(quán)益意識(shí)提高的情況下，發(fā)展商如何尊重消費(fèi)者權(quán)益對(duì)萬(wàn)科提出了更高的要求，所以我們從表面現(xiàn)象來(lái)講現(xiàn)在和客戶存在的這種矛盾希望還是通過法律來(lái)解決。但是這個(gè)事件不是孤立的，顯然在維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益方面包括萬(wàn)科本身有待重新認(rèn)識(shí)、重新提高，那么顯然在現(xiàn)在在消費(fèi)者權(quán)益認(rèn)識(shí)逐步提高的條件下，發(fā)展商某一句話說(shuō)得不慎，那么就會(huì)有可能演變成事態(tài)嚴(yán)重。那么現(xiàn)在雖然了其他的發(fā)展商還沒遇到，如果現(xiàn)在不提高認(rèn)識(shí)的話，那么顯然很多發(fā)展商都會(huì)遇到的。

第九個(gè)故事，我們現(xiàn)在提到了網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，網(wǎng)絡(luò)時(shí)代我們管理上和消費(fèi)者這樣一個(gè)關(guān)系，官方下載網(wǎng)站：http://004km.cn

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實(shí)際上我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有意思的現(xiàn)象，從2000年到2001年，顯然普遍感到萬(wàn)科在管理方面出現(xiàn)了負(fù)面的問題，就是暴露的非常充分。剛才我們講了，中南巴士就這么一個(gè)事件，原來(lái)就是一個(gè)消費(fèi)者和司機(jī)之間的扭打，最后釀成了一個(gè)事件，顯然網(wǎng)絡(luò)在中間扮演著一個(gè)非常重要的角色。那么我們應(yīng)該看到，網(wǎng)絡(luò)到底起什么作用呢？顯然在這個(gè)時(shí)候，萬(wàn)科物業(yè)管理就提出這樣一個(gè)爭(zhēng)論，我們網(wǎng)絡(luò)對(duì)外開放投訴萬(wàn)科等等這些網(wǎng)站，我們是否還要建立，是否還要開展這種公開對(duì)話？到目前為止應(yīng)該說(shuō)根據(jù)萬(wàn)科掌握的資料，像這樣直接和消費(fèi)者對(duì)話的也就只有萬(wàn)科獨(dú)此一家，所以我們知道你做得好的，當(dāng)然理所當(dāng)然，不會(huì)上網(wǎng)主動(dòng)表?yè)P(yáng)你，但是只要一見態(tài)勢(shì)不行，就在網(wǎng)上反復(fù)的貼，反復(fù)的說(shuō)，就造成好象很多的問題。但是我們從中南巴士看到另外一方面，正是因?yàn)檫@件事情無(wú)限的放大，解決的也非常迅速。反過來(lái)講，如果沒有這個(gè)網(wǎng)絡(luò)，可能中南巴士發(fā)生業(yè)主和司機(jī)扭打不會(huì)構(gòu)成一個(gè)事件，但是這個(gè)事件就被掩飾下去了。但是我剛才講了，公司本身出現(xiàn)的問題和公司官僚主義發(fā)生之間的部門劃分多了，之間的互相扯皮，使得事態(tài)發(fā)展不能及時(shí)解決這個(gè)矛盾也掩蓋下去了，通過這個(gè)事件總結(jié)出來(lái)網(wǎng)絡(luò)是雙面刃，但是我們看到它這是一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)，利弊權(quán)衡利大于弊，最起碼它達(dá)到了所謂公司管理的透明度，同樣發(fā)生一個(gè)很小的事情，可以同時(shí)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、部門經(jīng)理，下面有關(guān)部門的主管和當(dāng)事人會(huì)同時(shí)在網(wǎng)上知道，所以掩蓋都沒法掩蓋，但是如果你發(fā)生的事情它不是事實(shí)，你最后再夸大最后它還不是事實(shí)，但是反過來(lái)講反應(yīng)的問題你就可以迅速的知道。所以，應(yīng)該說(shuō)萬(wàn)科的網(wǎng)站上會(huì)不時(shí)的外部問題、內(nèi)部問題丟出個(gè)炸彈，擠的最后你網(wǎng)都上不去了，所以在座有興趣的可以看萬(wàn)科網(wǎng)，目前在公司來(lái)講它是非常別具一格，非常獨(dú)一無(wú)二的這么一個(gè)網(wǎng)站。也就是在管理上實(shí)際上它不僅僅是納入到物業(yè)管理，也納入到萬(wàn)科整體的管理當(dāng)中。當(dāng)然你如果要做到這一步，就不是一件空談，就不是一個(gè)把我們所說(shuō)的什么小區(qū)智能化、IT化，真正的從公司管理的透明度上，專業(yè)化、規(guī)范化、數(shù)字化的基礎(chǔ)上，電腦化的前提下網(wǎng)絡(luò)化，這樣是你的管理處在比較迅速的運(yùn)轉(zhuǎn)，問題暴露的很充分，甚至比較夸大的暴露，但是可以讓公司迅速的掌握弊端在什么地方，包括解決問題，包括剛才我們提的現(xiàn)在正在解決當(dāng)中的金色花園的事件，隨時(shí)從網(wǎng)上可以看到事件的進(jìn)展，如果咱們代表有興趣可以看看網(wǎng)上萬(wàn)科金色花園事件的進(jìn)展情況。所以萬(wàn)科就提出個(gè)口號(hào)，萬(wàn)科的物業(yè)管理是在投訴中完成，你不要避諱。

最后一個(gè)故事，因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)間很短，非常迅速，你在這種發(fā)展當(dāng)中會(huì)出現(xiàn)各種問題和矛盾，但是你要去面對(duì)，只要你認(rèn)真去對(duì)待，你本著和消費(fèi)者這種共存的這樣的心態(tài)，平等對(duì)待，顯然我們就來(lái)看看最后你得的結(jié)果是什么？所以如果我們代表可以發(fā)現(xiàn)，我今天的發(fā)言當(dāng)中沒有說(shuō)萬(wàn)科怎么好怎么好，恰恰是說(shuō)問題，萬(wàn)科是怎么認(rèn)識(shí)的，怎么處理的，萬(wàn)科遇到哪些苦惱，遇到哪些尷尬。

下面我們看看他給你帶來(lái)的好處是什么？這個(gè)是根據(jù)這種中介公司的一個(gè)調(diào)查，上海、北京、深圳三大城市消費(fèi)者對(duì)萬(wàn)科的總體評(píng)價(jià)，你們可以看到，基本調(diào)查對(duì)象就是萬(wàn)科的對(duì)手、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、潛在的客戶，調(diào)查的是三組，會(huì)發(fā)現(xiàn)萬(wàn)科的業(yè)主不是百分之百，81％業(yè)主對(duì)萬(wàn)科的滿足程度是比較高的，最有意思的是什么呢？就是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)于萬(wàn)科的評(píng)價(jià)比你自己還更高，因?yàn)樗菑耐膺吙?，不像從里邊很多感受?lái)講，有一些不盡然的地方，有86％的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)萬(wàn)科的滿足程度比萬(wàn)科的業(yè)主還高，那么潛在的用戶是比較高的，滿足程度是3％。第二組數(shù)據(jù)你問他，你要買房子買誰(shuí)的房子？你推薦買誰(shuí)的房子呢？萬(wàn)科的業(yè)主累計(jì)81％，推薦別人買房子買萬(wàn)科的，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手如果推薦是74％，潛在的客戶就比較高。

當(dāng)然我們?cè)谶@樣的基礎(chǔ)上一步一步走過來(lái)的，到了2002年，我們提出了客戶微笑年這樣一個(gè)管理年的目標(biāo)。因?yàn)樵谶@個(gè)之前有個(gè)理念，97年我們提出客戶年的時(shí)候，我們發(fā)現(xiàn)，對(duì)客戶每天和客戶接觸并不是王石，并不是王石的助手，而是下面像保潔員、保安這些具體的每天是和他們打交道的。我們發(fā)現(xiàn)為什么很多上面一些意見、一些善意得不到下面的貫徹呢？發(fā)現(xiàn)實(shí)際上公司要善待消費(fèi)者，一定要善待你的公司職員。所以我們?cè)诳蛻裟昴且荒?，官方下載網(wǎng)站：http://004km.cn

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就總結(jié)出來(lái)要讓客戶滿足必須要讓下面的員工滿意，重點(diǎn)我們就98年、99年和2000年重點(diǎn)的工作就是做的如何給公司員工，高層的、中層的、低層的提出這樣一些職業(yè)經(jīng)理年、職業(yè)精神年、企業(yè)管理年，把公司整個(gè)管理的意識(shí)、各方面制度到了一個(gè)水平，你才能真正提出對(duì)客戶這樣一個(gè)全面提高對(duì)客戶服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，所以到2002年，就提出了客戶微笑年。

我要作為發(fā)言就先講這么多，下面我想和我們代表交流就客戶的問題和企業(yè)管理的問題和市場(chǎng)問題有什么興趣提問我都非常愿意和各位進(jìn)行交流，謝謝各位。

這三個(gè)問題問得很廣泛：一個(gè)是印象中萬(wàn)科在土地儲(chǔ)備上有很大的手筆，萬(wàn)科重要的項(xiàng)目毛利率和IRR回報(bào)，IRR指的是什么？?jī)?nèi)部資金收益率的回報(bào)。現(xiàn)在大成市發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目的合理運(yùn)營(yíng)率是多少？

我們先就這個(gè)問題來(lái)說(shuō)說(shuō)看。實(shí)際上萬(wàn)科是土地儲(chǔ)備比較規(guī)模的應(yīng)該是從2000年以后，我們?cè)?9年的時(shí)候土地儲(chǔ)備也就是在200萬(wàn)平方米，到了2000年就是400萬(wàn)平方米，到了2001年就960萬(wàn)平方米，基本上是翻番的往上翻的，也就是萬(wàn)科從93年調(diào)整基本上沒有完成，但是基本上逐步的顯現(xiàn)出專業(yè)的房地產(chǎn)公司的態(tài)勢(shì)，那么實(shí)際上我們判斷房地產(chǎn)公司成功不成功就是看他儲(chǔ)備的優(yōu)質(zhì)土地是多少，那么這是國(guó)際上一個(gè)很重要的目標(biāo)，那么作為巧西服難為無(wú)米之炊呀，那么你有土地才能談蓋房子。那么在中國(guó)來(lái)講，應(yīng)該說(shuō)通過投標(biāo)拿土地的還不是很多，很多人還是通過和政府、和有土地的公司、企業(yè)來(lái)拿地，應(yīng)該說(shuō)通過投標(biāo)拿地他的優(yōu)點(diǎn)就在于他非常簡(jiǎn)潔，各種非常明晰，所以前期開發(fā)可以把時(shí)間縮短到最短，所以像萬(wàn)科從不懂房地產(chǎn)到進(jìn)入房地產(chǎn)，我們?cè)谏钲诘谝粔K、第二塊土地都是通過投標(biāo)拿的，進(jìn)入上海第一塊、第二塊也是通過投標(biāo)拿的，顯然去年我們通過投標(biāo)拿地除了南京之外，還有在深圳和沈陽(yáng)，也解決投標(biāo)地是萬(wàn)科拿土地其中的一種方式。但是，我們也可能他的一些不利點(diǎn)，不利點(diǎn)就是他前期占資金比較大，再一個(gè)中國(guó)目標(biāo)各個(gè)城市關(guān)于土地這種信息的披露度、土地的規(guī)范化也還不是很夠，所以往往通過投標(biāo)很高價(jià)拿到地，旁邊一塊地就是另外的發(fā)展商通過一些關(guān)系很便宜的拿到，所以往往投標(biāo)拿地會(huì)帶來(lái)一個(gè)是前期占用資金大，第二個(gè)就是由于市場(chǎng)的不規(guī)范，帶來(lái)拿地土地成本突然的增高。所以，再加上中國(guó)現(xiàn)在的融資市場(chǎng)現(xiàn)在還是很局限性。所以，應(yīng)該說(shuō)在中國(guó)市場(chǎng)上來(lái)講，現(xiàn)在普遍通過投標(biāo)拿地來(lái)講現(xiàn)在還不成熟，對(duì)于萬(wàn)科來(lái)講也是作為一種輔助的手段。但是應(yīng)該看到，現(xiàn)在各個(gè)政府都積極推廣這種投保土地，應(yīng)該說(shuō)他作為指導(dǎo)這個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)格，所以現(xiàn)在不規(guī)范帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，但是現(xiàn)在政府在積極推廣，現(xiàn)在政府都宣布所有的土地都通過投標(biāo)和拍賣來(lái)進(jìn)行，實(shí)際上我個(gè)人覺得這個(gè)是不大現(xiàn)實(shí)的，因?yàn)槟惚旧韺?duì)土地資源的掌握和信息的披露和土地的完善全部投標(biāo)來(lái)講是不現(xiàn)實(shí)的，比如說(shuō)香港高度資本主義的土地完全投入投標(biāo)來(lái)拿地的是40％，那么比如說(shuō)澳大利亞他已經(jīng)到了任何一個(gè)很小的土地和房子都要進(jìn)行投標(biāo)，他已經(jīng)形成一種習(xí)慣做法，但是像美國(guó)，很多的工業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家更多的很多還是通過協(xié)商和協(xié)議，所以作為發(fā)展商來(lái)講應(yīng)該說(shuō)在積極的對(duì)應(yīng)這種政府通過土地投標(biāo)的政策，同時(shí)來(lái)講不要放棄，這種形式不是完全通過投標(biāo)來(lái)完成的。這是說(shuō)的土地投標(biāo)。

至于說(shuō)追求的毛利率，像萬(wàn)科基本上來(lái)講，我們?cè)谟?jì)算上毛利率基本應(yīng)該說(shuō)是在20％左右，也有高的25％、27％，也有低的像12％的，但是再低于12％下面就沒法做了，就是毛利率來(lái)講。

第二個(gè)就是你所謂的資產(chǎn)回報(bào)率，基本萬(wàn)科來(lái)講，我們的凈資產(chǎn)回報(bào)率是像萬(wàn)科是2001年是在11.9％，也就是12％吧，按照萬(wàn)科的目標(biāo)應(yīng)該做到凈資產(chǎn)回報(bào)做到14％、15％應(yīng)該是正常的，那么為什么萬(wàn)科做到12％，而且這還是2001年，2000年我們才百分之十幾點(diǎn)，99年也是百分之十幾點(diǎn)，這就在于萬(wàn)科本身在多元化向一元化過渡當(dāng)中，多品種向單品種過渡當(dāng)中他的代價(jià)，那么在凈資產(chǎn)回報(bào)當(dāng)中顯得還是中上，應(yīng)該說(shuō)根據(jù)目前中國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)當(dāng)中可以說(shuō)是還高一些。

第二個(gè)問題，作為一名大企業(yè)的老總，又為企業(yè)其他作廣告，您的目的是什么？

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我想這個(gè)廣告我們都看到了，它的創(chuàng)意就是運(yùn)動(dòng)和商務(wù)，摩托羅拉找到我的時(shí)候，就說(shuō)出這樣的創(chuàng)意，我一聽我就說(shuō)我是這種生活狀態(tài)，比如說(shuō)我今天就是從烏魯木齊直接飛來(lái)的，飛來(lái)直接到現(xiàn)場(chǎng)，講完之后，我七點(diǎn)鐘就是一家商務(wù)機(jī)等著我飛廈門，我就是這么一種狀態(tài)，商務(wù)和運(yùn)動(dòng)，當(dāng)然我不僅僅是飛機(jī)運(yùn)動(dòng)當(dāng)中，我喜歡飛傘、喜歡登山，這是我的一種狀態(tài)。當(dāng)然我去年做的廣告應(yīng)該在去年年底和前年年初應(yīng)該是有一些因?yàn)橥跏谏鐣?huì)上比較活躍，顯然他是在社會(huì)上比較關(guān)注的企業(yè)家，已經(jīng)有兩三家企業(yè)通過公關(guān)公司找到我，希望我作為他們產(chǎn)品的形象代言人，我當(dāng)時(shí)就一口拒絕了，但是顯然摩托羅拉找到我，我當(dāng)時(shí)就一拍即合，除了剛才講的創(chuàng)意很迎合我之外，還考慮另外的兩個(gè)因素：第一個(gè)就是我們知道摩托羅拉它是一個(gè)國(guó)際上知名的大的做通訊器材的大公司，顯然他來(lái)找到王石、找到萬(wàn)科，當(dāng)然是王石萬(wàn)科董事長(zhǎng)分不開的，顯然他對(duì)王石投的信任票，對(duì)萬(wàn)科投的信任票，這么一個(gè)跨國(guó)大的知名公司對(duì)你投上信任票，先這對(duì)萬(wàn)科公司是很有好處的，我們知道摩托羅拉做的產(chǎn)品在中國(guó)全國(guó)推廣，那么我們的產(chǎn)品只是在某些城市推廣，那么如果王石萬(wàn)科的董事長(zhǎng)給摩托羅拉作廣告的話，他顯然是打的萬(wàn)科集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)，那么顯然是給萬(wàn)科作廣告，這是主要的一個(gè)考慮，當(dāng)時(shí)是非常榮幸的，因?yàn)樗欠浅Ｉ髦氐?，?jīng)過充分調(diào)查的投的信任票，所以為什么其他的公司我都拒絕了呢？第一個(gè)來(lái)講，你對(duì)我信任，我其對(duì)你有一個(gè)信任的問題，那么對(duì)于我來(lái)講，我作你的形象代言人，你垮了，形象不也受影響嘛，那么這個(gè)是無(wú)形的提升萬(wàn)科的知名度，當(dāng)然還有一點(diǎn)我們知道這個(gè)不是免費(fèi)做的，我是喜歡登山，現(xiàn)在不僅也是個(gè)人作為一個(gè)愛好，而且愿意作為自己的這樣一個(gè)身份把登山運(yùn)動(dòng)作為一種運(yùn)動(dòng)去推廣，我們知道你自己喜歡登山是一回事，要作為運(yùn)動(dòng)推廣他需要什么呢？推廣是需要錢的，他是需要資金支撐，所以顯然我們看和摩托羅拉的這樣的合作，第一個(gè)他的創(chuàng)意我就是這么一種狀態(tài)，當(dāng)然很多人說(shuō)那個(gè)創(chuàng)意不好，應(yīng)該是你飛傘掛在樹上打電話，創(chuàng)意好點(diǎn)，這不是一舉三得，本身又推廣了。所以，這個(gè)來(lái)講，我說(shuō)我對(duì)廣告費(fèi)興趣不是很大，所以實(shí)際上在簽協(xié)議當(dāng)中我也沒要求分錢，講明當(dāng)然作為摩托羅拉也沒有愿意，一個(gè)找他作為形象代言人，同時(shí)又支持中國(guó)的登山事業(yè)，那么講明一舉三得實(shí)際上就是這個(gè)。

第三個(gè)在事業(yè)經(jīng)理人的培養(yǎng)和招聘有何心得？

這是相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)話題了，可以當(dāng)做專題來(lái)談的，簡(jiǎn)單來(lái)講，在中國(guó)缺少職業(yè)經(jīng)理，中國(guó)在八十年代缺老板，缺創(chuàng)業(yè)家，但是在九十年代中后期之后，中國(guó)創(chuàng)業(yè)家是一批一批的，像王石這樣太多了，但是缺什么呢？缺職業(yè)經(jīng)理，我們知道你再創(chuàng)業(yè)需要有一個(gè)團(tuán)隊(duì)來(lái)給你做，所以沒有這樣一個(gè)團(tuán)隊(duì)，社會(huì)不形成這樣一個(gè)專業(yè)的階層，這個(gè)你創(chuàng)業(yè)出來(lái)事業(yè)是不能做下去，企業(yè)是不能搞大的，所以中國(guó)經(jīng)濟(jì)要健康的發(fā)展，顯然需要職業(yè)的經(jīng)理隊(duì)伍。那么作為王石本人我自己就把自己作為職業(yè)經(jīng)理人這么一個(gè)概念，雖然萬(wàn)科是我創(chuàng)業(yè)起來(lái)的，但是在選擇上，持股權(quán)上、所有權(quán)上我放棄了，比如說(shuō)萬(wàn)科是88年股份化改造的時(shí)候，資產(chǎn)就一分為二，**開，60％歸國(guó)家所有，40％歸企業(yè)的職工所有，當(dāng)然我作為當(dāng)時(shí)的董事長(zhǎng)、總經(jīng)理，我這40％我可以享受到絕大部分，但是我放棄了。因?yàn)槲矣X得當(dāng)然為什么放棄，這個(gè)錢的問題就不去展開談了。就是說(shuō)我非常心安理得的做了職業(yè)經(jīng)理人。在2000年的時(shí)候說(shuō)王石把萬(wàn)科賣了，那不是很準(zhǔn)確的，實(shí)際上是股東之間的交易，如果說(shuō)我手上有控股權(quán)我把它賣了，那么這是賣了，那么實(shí)際上是股東之間的交易，那么之間起到一種撮合作用，不是王石賣了，是股東和股東之間在賣，那么說(shuō)王石賣股份不是很準(zhǔn)確的。所以到現(xiàn)在來(lái)講我作為一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人是這樣來(lái)往前沖吧，而且萬(wàn)科也致力培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理隊(duì)伍，而且在中國(guó)的新興企業(yè)，很多有志向的企業(yè)家也在培養(yǎng)著職業(yè)經(jīng)理人，這樣中國(guó)的企業(yè)發(fā)展才有希望。當(dāng)然我放棄沒要股權(quán)有很多原因，其中有一個(gè)原因我就有示范作用，如果我是億萬(wàn)富翁，我跟其他很多部下我說(shuō)你不要考慮當(dāng)老板，去當(dāng)職業(yè)經(jīng)理人，是沒有說(shuō)服力的，那么說(shuō)你成為了億萬(wàn)富翁了，你叫我們不當(dāng)老板當(dāng)職業(yè)經(jīng)理人。那么現(xiàn)在我不是老板，老板可以管可以不管，但是他所獲得的所有權(quán)分配所得。而職業(yè)經(jīng)理人只有工資，那么現(xiàn)在我只有工資，萬(wàn)科

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股票有沒有呢？有，17萬(wàn)股，我萬(wàn)科的股票多少呢？數(shù)量是6億3000萬(wàn)，我17萬(wàn)股，領(lǐng)頭都不到，顯然靠吃17萬(wàn)的股息是維持不了我的生活的。所以，正是因?yàn)槲也皇撬姓?，所以我還是到了五十多歲的年齡我還是很有干勁，還要去做，還要做好，因?yàn)槲抑挥凶龊昧耍易龅酶?，我拿的工資才能提高，我到年底分配的紅利才能多呀，所以我現(xiàn)在非常不滿足我現(xiàn)在的工資，不滿足我每年的花紅，那你怎么辦呢？?jī)蓷l路，一條路你去吃里爬外，再一條你就努力去做。真的，很多企業(yè)到企業(yè)家做到最后，不是這個(gè)嘛，咱們舉個(gè)例子，到紅塔山的老總楚世建，我非常佩服他，你光一年的稅利200個(gè)億，那么他敬業(yè)的能力，市場(chǎng)的開發(fā)，他的管理我非常佩服的，但是作為一個(gè)企業(yè)家的素質(zhì)，他還不全面，所以在59歲現(xiàn)象面前他站不住腳，不平衡了，不平衡怎么辦？不平衡有兩種辦法，一個(gè)是努力再去做，工資提高，再一個(gè)就是采取非法手段，所以最后結(jié)果就完了。所以作為我來(lái)講，我是不平衡，我不非法去撈，我還有一條路就是把企業(yè)做好，使我的待遇提高，我也有一個(gè)目標(biāo)，能不能在我的五年之內(nèi)，我的工資也達(dá)到任志強(qiáng)，我們也知道剛才任總，他曾經(jīng)一年是工資是700萬(wàn)的時(shí)候，我也是很羨慕，五年之內(nèi)我能不能達(dá)到，而且我希望不僅僅是指某一年，每年都是這個(gè)，到那個(gè)時(shí)候大家可以說(shuō)你是打工皇帝，從那個(gè)時(shí)候你做到那個(gè)程度和所有者差不多，但是我知道那個(gè)錢我是花不完的，我的目標(biāo)不是再怎么享受，我到現(xiàn)在就已經(jīng)很滿意了，那就是成功的標(biāo)志。所以，萬(wàn)科在職業(yè)經(jīng)理人培養(yǎng)上有何心得，我本身就把我當(dāng)成一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人的標(biāo)桿在培養(yǎng)，其實(shí)這個(gè)很簡(jiǎn)單，如果我這樣我下面的人他再算，說(shuō)你王石穩(wěn)當(dāng)?shù)囊荒?00萬(wàn)的工資，我們還沒算呢，你現(xiàn)在就幾十萬(wàn)要算的時(shí)候，職業(yè)經(jīng)理人還是你當(dāng)吧，我不當(dāng)了。

你這個(gè)問題就回答完了。解釋萬(wàn)科的含義。萬(wàn)科的含義拼的方法是WANKE，萬(wàn)科的含義是VANKE，從某種程度來(lái)講你沒錯(cuò)，但是萬(wàn)科應(yīng)該說(shuō)你這個(gè)拼法是對(duì)的，但是因?yàn)槿f(wàn)科已經(jīng)不是正規(guī)的拼法了，所以我講講萬(wàn)科是怎么來(lái)的。萬(wàn)科的前身叫現(xiàn)代企業(yè)公司，現(xiàn)代企業(yè)公司前身叫現(xiàn)代科教儀器中心，是這樣一步一步演變過來(lái)的。這個(gè)演變到現(xiàn)代企業(yè)公司我們88年股份化改造，名字在講，后來(lái)發(fā)現(xiàn)南韓有一個(gè)公叫現(xiàn)代化公司，那么那已經(jīng)是大集團(tuán)了，那么我們?cè)侔l(fā)展下去可能會(huì)遇到困難的，是他改還是我改，當(dāng)然是我改了。實(shí)際上改名的當(dāng)中為什么從現(xiàn)代科教儀器有限公司改成萬(wàn)科，這也是對(duì)現(xiàn)代的認(rèn)識(shí)過程，我們從現(xiàn)代當(dāng)中改變過來(lái)的恨不得從你的名字當(dāng)中體現(xiàn)出來(lái)，現(xiàn)代科教儀器展銷中心，你干什么的性質(zhì)來(lái)講名字都說(shuō)出來(lái)了，顯然是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，雖然我們是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，那么改到現(xiàn)在，萬(wàn)科改到現(xiàn)在改得是不錯(cuò)的了。為什么這樣講呢？萬(wàn)科，現(xiàn)代企業(yè)公司的英文全稱就是（英文），這是全稱，簡(jiǎn)稱就是MEC，我們把前面第一個(gè)字母拿來(lái)是MEC，我們就把它當(dāng)簡(jiǎn)稱來(lái)拼，拼成什么？就是麥克，我們當(dāng)時(shí)有一個(gè)電影叫大西洋底來(lái)的人，那個(gè)男主角就叫麥克，那么你公司不能叫個(gè)人名，這還不是主要的。主要的還在于這個(gè)公司名字的廣東話發(fā)音特別不好，就是“馬哈”，馬哈就是特別黑的意思，廣東話的馬哈就是特別黑，特黑，比如說(shuō)你在哪兒工作，地說(shuō)你在特別黑公司工作，實(shí)際上我們看，我們中國(guó)人起名字一定賦予了很深刻的含義，恰好我們商標(biāo)外國(guó)起名字賦予就沒有意思，第一沒有意思，第二絕對(duì)不要一起誤會(huì)，顯然你這個(gè)麥克你用廣東話來(lái)講是絕對(duì)引起誤會(huì)。所以就MEC這個(gè)拼是不能叫的，叫什么呢？在廣東講利好，我們看有一個(gè)叫萬(wàn)寶路，他英文拼并不是W打頭，是Y打頭，為什么改成W了呢？是中國(guó)人的習(xí)慣萬(wàn)好記口，所以萬(wàn)科就改成了萬(wàn)，就麥克改成了萬(wàn)，克就變成了科，所以它是很講究的，但是講究的沒有任何意思，那么英文當(dāng)中為什么把W拼成了V了，就是在在俚語(yǔ)當(dāng)中W打頭的不好，那么就改成V了，實(shí)際上我們看萬(wàn)科叫法的變化是有現(xiàn)代意識(shí)，但是你沒意思就帶來(lái)很多意思。

深圳有一家公司叫先科，我們都知道先科是搞VCD的，搞激光唱機(jī)的，有一天鄧小平到深圳視察先科，他為什么視察先科呢？當(dāng)然你說(shuō)他是高科技企業(yè)，實(shí)際上先科的董事長(zhǎng)葉華民，葉挺的老四在那兒當(dāng)董事長(zhǎng)，所以有這種淵源到那兒看看，當(dāng)然他看看不是賦予說(shuō)看看

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葉挺的兒子，賦予是視察先科，報(bào)紙頭版頭條，一打電話，我這一接電話，打給我了，恭喜你呀，恭喜我什么？他說(shuō)鄧小平都視察你公司去了，我說(shuō)沒有，我怎么不知道，那么他說(shuō)你別保密了，他說(shuō)你看看報(bào)紙都登了，那么我一看報(bào)紙說(shuō)不是我們，是先科，那么先科不歸你萬(wàn)科管。他把科都?xì)w你名下了。那么過一些年江總書記要視察科萬(wàn)，那么江總書記當(dāng)機(jī)械工業(yè)部部長(zhǎng)的時(shí)候提的名字，那么報(bào)紙上又登出來(lái)了，那么江總書記念舊就去視察去了，那么又打電話說(shuō)，江總書記要視察你萬(wàn)科，那么我說(shuō)我怎么不知道，那么他說(shuō)你看報(bào)紙去，那么我一看報(bào)紙我說(shuō)是科萬(wàn)，我朋友說(shuō)是字印錯(cuò)了。那么你名字起的有名，那么好多好事都往你身上貼。那么也會(huì)引起誤會(huì)，那么深圳有一家日本人開的富林酒店，富林在關(guān)系的俚語(yǔ)當(dāng)中是什么意思呢？廣東話是已婚男人搞搞正，意思就是不應(yīng)該尋花問柳的男人就不應(yīng)該去，那么后來(lái)就想日本人在中國(guó)搞的企業(yè)怎么這樣。

那么這個(gè)問題就是媒體報(bào)道萬(wàn)科在100萬(wàn)人口的城市都要搞房地產(chǎn)，那么請(qǐng)問是城區(qū)人口100萬(wàn)還是包括整個(gè)市的100萬(wàn)人口呢？

這個(gè)很簡(jiǎn)單，就是行政區(qū)人口。

2000年的每股收益是多少？公布了，每股收益是5毛9。

董事會(huì)持股多少人？你本人持股多少？實(shí)際這個(gè)當(dāng)然都有統(tǒng)計(jì)，但是我沒有專門記這數(shù)字，我剛才也講了，我本人持股是17萬(wàn)，應(yīng)該說(shuō)在董事會(huì)當(dāng)中我這個(gè)持股量是比較多的。因?yàn)榫蛡€(gè)人來(lái)講，不包括那種國(guó)家股、法人股，就個(gè)人股在董事會(huì)里我持股算是比較多的。因?yàn)?，萬(wàn)科在88年搞股份制改我用我自己的2萬(wàn)塊買了股票，那么搞的現(xiàn)在配股送股到現(xiàn)在就17萬(wàn)股。

故事中當(dāng)三分之二業(yè)主不同意你們的方案怎么辦？不同意的方案，剛才我們講了，我們從消費(fèi)者的意見當(dāng)中他不同意，不同意就回復(fù)回去，當(dāng)然你說(shuō)你蓋起來(lái)了就比較一麻煩了，來(lái)進(jìn)行補(bǔ)場(chǎng)，或者是通過法律來(lái)判別。那么如果沒有蓋起來(lái)就很簡(jiǎn)單。

第二個(gè)如何解決客戶的無(wú)理要求？

如何解決在業(yè)主要求發(fā)展商無(wú)法達(dá)到的要求的時(shí)候你應(yīng)該怎么做？實(shí)際上在發(fā)展商和消費(fèi)者來(lái)講，往往是消費(fèi)者委員會(huì)來(lái)協(xié)商，那么或者是通過法律辦法來(lái)解決，這些事情在法律當(dāng)中都是免不了的。

現(xiàn)在北京有幾個(gè)項(xiàng)目的操盤手都是原萬(wàn)科的中層管理人員，而且銷售業(yè)績(jī)很好，風(fēng)林綠洲，但萬(wàn)科北京在本身銷售業(yè)績(jī)平平，經(jīng)理人的離開對(duì)萬(wàn)科業(yè)績(jī)是否有影響，影響多大？前幾天，報(bào)道萬(wàn)科深圳金色項(xiàng)目由于修改原則業(yè)主提出抗議，這與萬(wàn)科的客戶微笑相符合嗎？

我想讓客戶微笑絕對(duì)不是什么都答應(yīng)，我們是商業(yè)系統(tǒng)，它的契約原則，按照契約來(lái)辦事，但僅僅是按契約辦事還是不夠的。在消費(fèi)者、業(yè)主和發(fā)展商發(fā)生沖突的時(shí)候，顯然是協(xié)商解決是最好的辦法，在協(xié)商解決不好的情況下，顯然需要第三者的出現(xiàn)，好在中國(guó)進(jìn)行改革開放這么多年，法制社會(huì)下要解決這些問題本身并不是很困難。如果消費(fèi)者做一些過激的行為，作為萬(wàn)科只能是感到非常的遺憾。

第二個(gè)問題提到萬(wàn)科的一些管理層離開了萬(wàn)科，作為目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況下，本身職業(yè)經(jīng)理階層進(jìn)行流動(dòng)我們要從社會(huì)來(lái)看，這應(yīng)該是個(gè)進(jìn)步的表現(xiàn)，職業(yè)經(jīng)理有權(quán)利選擇是在別家公司還是在你公司。換句話來(lái)講這本身是社會(huì)的現(xiàn)象，我們不僅在萬(wàn)科看到，只要是比較知名的企業(yè)這種人才的流動(dòng)都是正常的現(xiàn)象，問題不在于人才流動(dòng)，而在于人才流動(dòng)的比例，人才流動(dòng)比例是多少。在萬(wàn)科，93年到2000年的整個(gè)調(diào)整過程當(dāng)中，我們剛才講了，萬(wàn)科用了5年的時(shí)間來(lái)調(diào)整，實(shí)際上是用了9年，調(diào)整過程當(dāng)中，我們剛才說(shuō)了三個(gè)收縮，戰(zhàn)線收縮、行業(yè)收縮、品種收縮，收縮的結(jié)果就是坑少蘿卜多，人才流到社會(huì)上是很正常的。所以，到了2000年，2000年之后到2001年到2002年現(xiàn)在出現(xiàn)了萬(wàn)科的人才回流，原來(lái)在萬(wàn)科的走了，后來(lái)又回來(lái)了，原因很簡(jiǎn)單就是萬(wàn)科的坑多了。那么第二點(diǎn)作為人才的培養(yǎng)，應(yīng)該看到不僅僅是一個(gè)公司的政策怎么樣，還要看到現(xiàn)在年輕人的浮躁心態(tài)和短期行為，比如

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說(shuō)剛才舉的說(shuō)有個(gè)樓盤做得不錯(cuò)，我想這是當(dāng)職業(yè)經(jīng)理還是當(dāng)老板的差別是非常非常大的，我們看到相當(dāng)一部分從萬(wàn)科出去的管理層他們不僅僅是當(dāng)操盤手，而且本人所在的公司也有股份，當(dāng)然這種回報(bào)的期望這是優(yōu)秀的人才離開萬(wàn)科的主要的驅(qū)動(dòng)力，像這種情況我覺得是避免不了。

問題還在于一個(gè)人才的流動(dòng)率，比如說(shuō)我們剛才舉的是林少洲，他是在公司培育了9年，在人才使用來(lái)講我們是非常劃算的，反而在公司培養(yǎng)3年就離開了，反而是不劃算的，這就是我們剛才講的人才的流動(dòng)率。

萬(wàn)科的人才對(duì)調(diào)是否不利于萬(wàn)科的本地化？有人說(shuō)萬(wàn)科企業(yè)現(xiàn)象絕不可能是一個(gè)王石個(gè)人操作和物業(yè)管理之外，別無(wú)其他優(yōu)勢(shì)，請(qǐng)問你的看法？

第一，應(yīng)該不叫人才，公司之間對(duì)調(diào)是企業(yè)進(jìn)行管理的一種非常通常的方法，它不是有利或者有弊的問題，我們不要理解于本地化就一定是北京人，一定一個(gè)公司全是北京人，北京本身就是一個(gè)移民城市，北京所在的公司相當(dāng)一大部分人就不是北京的，我覺得這個(gè)去談?wù)撍鸵馑疾淮罅耍@完全是風(fēng)馬牛不相及。

第二個(gè)問題，我不知道我今天講的話題是不是在操作我，還是在談 物業(yè)管理，我們今天談的是物業(yè)管理話題，至于說(shuō)有沒有其他的優(yōu)勢(shì)，我只能這樣講，萬(wàn)科是84年成立，經(jīng)過到現(xiàn)在實(shí)際上我們今年雖然講物業(yè)管理，本身也講了萬(wàn)科從一個(gè)多元化向?qū)I(yè)化的這樣一個(gè)調(diào)整，調(diào)整的結(jié)果現(xiàn)在是萬(wàn)科樹立了一個(gè)萬(wàn)科地產(chǎn)品牌，當(dāng)然這個(gè)地產(chǎn)品牌里包括了萬(wàn)科物業(yè)，包括了王石個(gè)人的作用，這一點(diǎn)想否認(rèn)也是否認(rèn)不掉的，但是因此想借這個(gè)來(lái)詆毀也是徒勞的，這是第一點(diǎn)。第二點(diǎn)，借這個(gè)品牌他已經(jīng)是選擇了一個(gè)行業(yè)，選擇了這個(gè)房地產(chǎn)，選擇了房地產(chǎn)的住宅，我們會(huì)看到，行業(yè)選擇的好壞關(guān)系重大，比如說(shuō)我們知道中國(guó)現(xiàn)在民營(yíng)企業(yè)最有名的希望集團(tuán)，他們做得非常成功，選擇了飼料行業(yè)。但是，他們又不得不在這時(shí)候開始要轉(zhuǎn)型，因?yàn)轱暳闲袠I(yè)已經(jīng)飽滿了。當(dāng)然他們轉(zhuǎn)型得非常成功，也就是說(shuō)新希望集團(tuán)97年開始轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)型得不錯(cuò)，但是反過來(lái)講我們選擇的行業(yè)做了七八年之后就轉(zhuǎn)型，顯然是不對(duì)的，我們確定了在房地產(chǎn)行業(yè)之后選擇的是未來(lái)二十年三十年發(fā)展?jié)摿Ψ浅４蟮囊粋€(gè)行業(yè)。第三建立了一個(gè)制度，從一個(gè)企業(yè)管理來(lái)講，一個(gè)衡量企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)講，從兩方面衡量，一個(gè)就是它的企業(yè)管理，第二個(gè)就是它的業(yè)務(wù)架構(gòu)，應(yīng)該說(shuō)萬(wàn)科在企業(yè)管理方面是比較超前的，包括他的人才、管理制度，包括他的網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用都應(yīng)該是比較超前的，但是業(yè)余他在業(yè)務(wù)上面走了彎路，所以他的這種管理上面的優(yōu)勢(shì)并沒有完全發(fā)揮出來(lái)，經(jīng)過這些調(diào)整萬(wàn)科從2002年開始進(jìn)入高速增長(zhǎng)期，所以它的這種業(yè)務(wù)調(diào)整順利之后，它的管理的優(yōu)勢(shì)會(huì)充分發(fā)揮出來(lái)的。所以，萬(wàn)科企業(yè)現(xiàn)象絕不可能是一個(gè)王石個(gè)人操作和物業(yè)管理以外就沒有其他的優(yōu)勢(shì)。

再有一個(gè)，培養(yǎng)一個(gè)隊(duì)伍，培養(yǎng)一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人的隊(duì)伍，一個(gè)品牌、一個(gè)制度、一個(gè)隊(duì)伍，這就是萬(wàn)科這么幾年發(fā)展總結(jié)的這么一句話。

萬(wàn)科發(fā)展中遇到的若干問題中第一位的是什么？

第一位的當(dāng)然還是人力資源，萬(wàn)科強(qiáng)調(diào)的是人力資源，但是整個(gè)發(fā)展當(dāng)中的瓶頸還是人力資源，所以實(shí)際上從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講致力一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍這樣的持續(xù)發(fā)展，市場(chǎng)不是問題，資金不是問題，業(yè)主或者消費(fèi)者更不是問題，那你如何使人力資源能夠跟上發(fā)展的速度。

從筆記來(lái)看這是剛才比較挑釁的回答，剛才我已經(jīng)回答他了，所以對(duì)這個(gè)問題不予理睬。

對(duì)利用業(yè)主委員會(huì)的突發(fā)事件為個(gè)人謀利益的客戶，萬(wàn)科如何處理？對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的前途你怎么看？萬(wàn)科物業(yè)管理收費(fèi)率有多高？對(duì)不繳費(fèi)的業(yè)主怎么處理？

我只能籠統(tǒng)來(lái)回答，因?yàn)槲冶旧韺?duì)物業(yè)管理很多具體情況不是很清楚。

第一個(gè)問題我相信這些事情是免不了的，最好的方法就是透明度，因?yàn)樗墙柚鴺I(yè)主委員會(huì)的名義為個(gè)人謀取利益，最好實(shí)際上大家都知道是透明度。當(dāng)然這里還有一個(gè)方式方法的問題，對(duì)于物業(yè)管理的前途你怎么看？我覺得這個(gè)前途是相當(dāng)有潛力的，但是也相當(dāng)有風(fēng)

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險(xiǎn)，就在于我們現(xiàn)在消費(fèi)者這種對(duì)你物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)有很高的要求，但是如何履行他繳納費(fèi)用呢？反而這方面相對(duì)來(lái)講還沒有做到一個(gè)法制社會(huì)所正常運(yùn)轉(zhuǎn)的形成下，所以物業(yè)管理正常收繳費(fèi)用還有一定的難度。萬(wàn)科物業(yè)管理收費(fèi)率有多高？這個(gè)數(shù)字我不知道。對(duì)不繳費(fèi)的業(yè)主如何處理？對(duì)萬(wàn)科來(lái)講，像這種情況通過法律來(lái)解決只有通過第三者來(lái)予以解決。

萬(wàn)科在全國(guó)多處城市拿地成本都會(huì)略高于周邊項(xiàng)目，請(qǐng)問這是萬(wàn)科對(duì)本身地塊的價(jià)值評(píng)估過高，還是對(duì)未來(lái)產(chǎn)品極具信心？

我不知道是哪個(gè)人問的，你怎么知道萬(wàn)科拿地都比周邊地塊高呢？但是我只能這樣說(shuō)，歷史上萬(wàn)科曾經(jīng)有這樣的，歷史上拿的地塊都不是很好，價(jià)格偏高，當(dāng)然你地塊不很好的實(shí)際上這是兩個(gè)概念，地快不好的地方可能大家認(rèn)為不能搞房地產(chǎn)的就搞房地產(chǎn)，這就是地塊不高，第二價(jià)格偏高，萬(wàn)科是通過投標(biāo)拿地，剛才講了，投標(biāo)拿地的好處就是能迅速進(jìn)入市場(chǎng)，但是它有一個(gè)弊端，就是價(jià)格偏高，這就給人家一個(gè)印象，就是萬(wàn)科拿的地比別人都高，實(shí)際上不是這樣，避實(shí)就虛，那么在別人沒有看好他的時(shí)候，你看好他價(jià)格就低。那么我們?cè)谕恋啬玫夭灰?guī)范的時(shí)候，往往抬價(jià)交易占相當(dāng)比重，萬(wàn)科這種可以不抬價(jià)交易，往往在深圳來(lái)講我們和一般比較先聲奪人的公司，協(xié)商拿地來(lái)講十比一，就是我們競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手拿10塊我們只拿1塊，顯然這種情況就令萬(wàn)科處在一種非常被動(dòng)的地位，如果這種情況持續(xù)下去萬(wàn)科就被淘汰第了，好在我們看整個(gè)房地產(chǎn)的格局慢慢向規(guī)范化發(fā)展，那么現(xiàn)在好在很多城市歡迎你去，很多城市只要你去我給你1000畝，那么只要你去我不收錢，那么只要你投標(biāo)拿地競(jìng)爭(zhēng)可能還是比較高的地價(jià)，現(xiàn)在基本上很多協(xié)商拿地，現(xiàn)在通過規(guī)模優(yōu)勢(shì)，不但拿的價(jià)格很高，而且拿的價(jià)格還比較合適。所以你就不能拿地塊不好價(jià)格高混合起來(lái)，就是這樣。再一個(gè)就是歷史上萬(wàn)科由于必須高價(jià)拿地，無(wú)論你的地塊便宜但是不好，還是地塊不錯(cuò)還是很高價(jià)來(lái)講，在經(jīng)濟(jì)上還是有他的價(jià)值。但是現(xiàn)在通過尋租或者是高價(jià)土地，萬(wàn)科只有從市場(chǎng)上高開高走，去開發(fā)當(dāng)檔次的，那么在市場(chǎng)上尋找你的出路。所以從這個(gè)意義上來(lái)講，萬(wàn)科早已經(jīng)做好了進(jìn)入WTO的準(zhǔn)備，比如說(shuō)在中國(guó)土地上現(xiàn)在還有尋租現(xiàn)象，很便宜的拿到土地，但是現(xiàn)在不符合WTO公平競(jìng)爭(zhēng)的原則，但是隨著進(jìn)入WTO以后，這種交易化、透明度都明朗化以后，顯然你以前靠尋租拿土地是站不住腳的。那么顯然舉一個(gè)例子，我剛才說(shuō)的曾經(jīng)是全國(guó)大哥大的公司就是有很多便宜的土地，但是宏觀調(diào)控之后他很多便宜的土地拿不到，這個(gè)身就翻不了。所以就發(fā)展的角度來(lái)講，萬(wàn)科是處在歷史上最好的發(fā)展階段，你可以通過你的品牌、通過你的知名度這樣比較劃算的拿地。當(dāng)然就目前萬(wàn)科的發(fā)展來(lái)講，應(yīng)該說(shuō)土地儲(chǔ)備到現(xiàn)在發(fā)展來(lái)講，是一個(gè)比較合理的從量上來(lái)講是一個(gè)比較合理的量了。但是從質(zhì)上來(lái)講還是不均勻，分布的并不是很均勻。比如說(shuō)我們重點(diǎn)發(fā)展深圳，現(xiàn)在土地儲(chǔ)備在45萬(wàn)平方米，960萬(wàn)平方米才占了5％，顯然這個(gè)比例不夠，深圳還要繼續(xù)拿，比如說(shuō)上海我們只有2萬(wàn)平方米，這是最高的，顯然在上?？梢阅?。但是像其他一些城市還不是很均勻。提問： 聽說(shuō)廣州有一個(gè)星河灣，聽說(shuō)你最近派人去考察了，考察了之后對(duì)星河灣有什么看法？

回答：我們大家知道在番禺有很多的樓盤，我不能談很具體，我只能總體來(lái)講，廣東有很多發(fā)展商在規(guī)模開發(fā)方面在全國(guó)是獨(dú)樹一幟，無(wú)論從規(guī)劃上、物業(yè)管理上、小區(qū)配套上都非常有特色。但是，顯然這種覺得番禺那里我覺得作為廣東的綜合發(fā)展，番禺那里項(xiàng)目過于集中，顯然不利于這樣一個(gè)城市的均衡需求，所以顯然我覺得番禺質(zhì)量消耗會(huì)有一些過剩，但是具體每個(gè)項(xiàng)目都很有特色，但是過于集中反而會(huì)帶來(lái)很大的問題。所以，現(xiàn)在廣州的發(fā)展商也許意識(shí)到這一點(diǎn)了，已經(jīng)開始向本身廣州的北面，甚至現(xiàn)在到北京、上海這樣的進(jìn)行發(fā)展，具體的某一個(gè)項(xiàng)目我還很難進(jìn)行評(píng)估。

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第三篇：王石是偉大的企業(yè)家,但萬(wàn)科不是偉大的企業(yè)

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王石是偉大的企業(yè)家，但萬(wàn)科不是偉大的企業(yè)

北京錫恩管理顧問公司首席顧問 姜汝祥博士

中國(guó)有四位企業(yè)家可以稱為偉大。

一個(gè)企業(yè)做大做強(qiáng)，離不開優(yōu)秀的企業(yè)家，特別是在中國(guó)目前的現(xiàn)實(shí)情況下，更是如此。企業(yè)家基本上就是企業(yè)的“第一推動(dòng)”。中國(guó)有很多優(yōu)秀的企業(yè)家，我對(duì)其中四位抱有崇高的敬意。

第一位是萬(wàn)科王石，我們都知道就王石個(gè)人而言，是有“英雄主義性格”的，能夠爬上世界第一高峰，不是做秀可以解釋的。但王石在很多年前，就在萬(wàn)科倡導(dǎo)職業(yè)化，而且是在萬(wàn)科成功的時(shí)候倡導(dǎo)，這其實(shí)是他對(duì)自己的一種否定和超越。

第二位是聯(lián)想柳傳志。柳傳志在建立聯(lián)想時(shí)，始終以ＨＰ，ＩＢＭ等優(yōu)秀公司為榜樣，建立了一個(gè)不依賴于個(gè)人的運(yùn)營(yíng)管理體制，然后從容退下。當(dāng)聯(lián)想業(yè)績(jī)出現(xiàn)滑坡，又坦然面對(duì)失敗，勇于并購(gòu)ＩＢＭ的ＰＣ部分，將聯(lián)想領(lǐng)入國(guó)際化軌道，的確不易

第三位是ＴＣＬ李東生。我們知道并購(gòu)在國(guó)際上，成功的概率是非常小的，我想ＴＣＬ不會(huì)不知道。但李東生帶領(lǐng)ＴＣＬ連續(xù)并購(gòu)了德國(guó)施耐德與法國(guó)湯姆遜，他實(shí)際上是以壯士斷腕的意志告訴中國(guó)企業(yè)，中國(guó)企業(yè)如果關(guān)起門來(lái)進(jìn)行“突圍”，其實(shí)勝算同樣也很小，因?yàn)槲覀兊臄橙耸俏覀冏约?，?dāng)我們與自己作戰(zhàn)的時(shí)候，開放是最好的出路，這是李東生為什么總在強(qiáng)調(diào)以國(guó)際化視野看待問題的原因。

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第四位就是格蘭仕梁慶德。我接觸過格蘭仕的兩代梁總和不少格蘭仕的員工，雖然我對(duì)格蘭仕戰(zhàn)略有不同的看法，但在奮斗的層面，我對(duì)格蘭仕成長(zhǎng)背后的樸素邏輯很是尊重。道理很簡(jiǎn)單，在中國(guó)目前這批所謂的優(yōu)秀企業(yè)中，大部分是一邊玩政治拿資源，一邊玩市場(chǎng)拿利潤(rùn)的“市場(chǎng)政治家”，能夠像格蘭仕一樣完全憑著“公平報(bào)酬”的市場(chǎng)規(guī)律起作用，通過整合產(chǎn)業(yè)鏈過程“勤勞致富”的，也就是那么一兩家而已。

在我看來(lái)，中國(guó)企業(yè)家的行為很少能與“偉大”聯(lián)在一起，柳傳志在建立企業(yè)成長(zhǎng)機(jī)制之后的急流勇退，王石反對(duì)暴利、致力于職業(yè)化建設(shè)，李東生通過并購(gòu)擁抱世界，梁慶德在經(jīng)營(yíng)企業(yè)時(shí)追求中國(guó)文化中那些樸素的做人道理，都可以稱為偉大！

中國(guó)沒有一個(gè)企業(yè)可以稱為偉大！

對(duì)中國(guó)企業(yè)如何持續(xù)，我一直有一個(gè)困惑：中國(guó)企業(yè)如何凝聚它的員工？我們知道，一個(gè)企業(yè)做大，表面上是銷售額達(dá)到多少，但這些數(shù)字背后，其實(shí)是這個(gè)企業(yè)如何使它的員工團(tuán)結(jié)在一起。因?yàn)閺脑瓌t上講，企業(yè)規(guī)模愈大，人就愈多，就愈難有凝聚力。

一直以來(lái),每當(dāng)我們談到目前存在的種種“怪現(xiàn)狀”時(shí),都會(huì)在一個(gè)直觀的邏輯前獲得認(rèn)同:中國(guó)企業(yè)會(huì)隨著生產(chǎn)力水平的發(fā)展,自然會(huì)過渡到制度化與職業(yè)化的建立。所以，我們一直有一種天真的安慰：只要大家的物質(zhì)水平提高了，自然精神文明也就迎刃而解，西方不也有過“羊吃人”的階段嗎？

這種似是而非的邏輯其實(shí)掩蓋了一個(gè)基本的事實(shí)：中國(guó)古代商業(yè)也有過極度繁榮，從《清明上河圖》中我們能夠感受到當(dāng)時(shí)的景象，但為什么當(dāng)時(shí)中國(guó)繁榮

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中國(guó)戰(zhàn)略執(zhí)行力咨詢第一品牌 的物質(zhì)文明沒有自然地過渡到“工業(yè)革命”，反而讓后來(lái)居上的西方列強(qiáng)橫行世界？

我們應(yīng)當(dāng)承認(rèn)一點(diǎn)，所有世界級(jí)優(yōu)秀公司之所以優(yōu)秀，一定是它們對(duì)規(guī)律探索與遵從的結(jié)果。如果沒有這一點(diǎn)，我們就無(wú)所謂努力。有了規(guī)律，才有規(guī)則，有了規(guī)則，才有真正的勝負(fù)。

由此我們可以得到一個(gè)簡(jiǎn)單的推理：那些最優(yōu)秀的世界級(jí)企業(yè)可能更多反映了企業(yè)成長(zhǎng)的真諦。放長(zhǎng)一點(diǎn)視角，中國(guó)企業(yè)真正作為一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)主體，中國(guó)商人真正作為一支獨(dú)立的利益群體，也就是最近二十多年的事。中國(guó)歷史上從來(lái)沒有過真正意義上的工業(yè)革命，中國(guó)歷史上也沒有過真正意義上的企業(yè)家。

當(dāng)我們懂得所謂現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)，不過是新興工業(yè)文明甚至是信息文明的一種反映時(shí)，我們就懂得中國(guó)企業(yè)成為世界級(jí)企業(yè)，最大的阻礙不是技術(shù)的落后，也不再是教育水平的低下，而是我們骨子里的做事方式：我們大部分人可能是在用農(nóng)民的方式在做企業(yè)！

所以，中國(guó)優(yōu)秀企業(yè)與世界級(jí)公司之間存在著巨大的差距，這是現(xiàn)實(shí)，它的真實(shí)性并不需要討論。我們需要討論的是，我們是不是真正意識(shí)到，我們與世界級(jí)公司真正的差距并不完全是技術(shù)，設(shè)備等等物質(zhì)層面的，我們最大的差距存在于我們的腦子中：我們并不真正理解什么是支撐現(xiàn)代企業(yè)的制度與管理！當(dāng)年我在美國(guó)哥倫比亞大學(xué)商學(xué)院學(xué)習(xí)，一談到中國(guó)企業(yè)問題，我就常與指導(dǎo)教授發(fā)生爭(zhēng)論。在他們看來(lái)，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)只不過是要素競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，而在我看來(lái)，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中要素的流動(dòng)只不過是表象，真正支撐要素流動(dòng)的是我們的思維。如果我們中國(guó)企業(yè)沒有在思想觀念上的現(xiàn)代化，設(shè)備與技術(shù)的現(xiàn)代化是不可能造就偉大的企業(yè)的。

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只不過這一切需要時(shí)間。也正因?yàn)槿绱耍覀儗W(xué)會(huì)了“發(fā)展中的問題要在發(fā)展中解決”，先賺錢，后啟蒙。但問題終就是問題，特別是當(dāng)中國(guó)加入ＷＴＯ，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在國(guó)際舞臺(tái)上的地位愈來(lái)愈重要的時(shí)候，有些問題可能是繞不過去了。

在一片對(duì)中國(guó)制造歡呼的背后，我們要看到繁榮背后的脆弱與危機(jī)。我們都知道，制造業(yè)很象是武功中的“外家功夫”，兇猛有余而內(nèi)力不足。

在中國(guó)制造興盛全球的背后，相當(dāng)一部分制造企業(yè)總裁的腦子里，所思所想的不過是一個(gè)“加工做坊”的現(xiàn)代版，而在制度文明與管理文明上并沒有什么實(shí)質(zhì)性的建造，我相信這不是也不應(yīng)當(dāng)是中國(guó)的未來(lái)。

或者說(shuō)，中國(guó)的未來(lái)，是不可能通過這類外家功夫式的“中國(guó)制造”模式來(lái)支撐。真正的制造永遠(yuǎn)都是有文化支撐的，那就是對(duì)細(xì)節(jié)似乎癡迷的追求。世界最優(yōu)秀的制造文化，比如德國(guó)式制造，日本（韓國(guó)）式制造，瑞士式制造，背后都有著一絲不茍的職業(yè)文化在支撐。

所以，面對(duì)中國(guó)相當(dāng)一批優(yōu)秀的企業(yè)，象聯(lián)想，象海爾，象方正等等所出現(xiàn)的增長(zhǎng)停滯時(shí)，我們也許就要換個(gè)角度想，這一批優(yōu)秀企業(yè)所面臨的困境，可能并不僅僅是某個(gè)企業(yè)或某個(gè)人的困境，而是中國(guó)企業(yè)整體性的困境――中國(guó)企業(yè)從農(nóng)業(yè)文化走向現(xiàn)代化，要邁過的“整體性差距”。

所以，在今天的中國(guó)，有很多偉大的企業(yè)家，但卻沒有一家偉大的企業(yè)。那怕像萬(wàn)科，象聯(lián)想這樣的優(yōu)秀企業(yè)，離持續(xù)百年還有很長(zhǎng)一段路。致力于一個(gè)偉大的公司還是偉大的企業(yè)家，是一個(gè)分水嶺。

一次，方太的老總茅理翔問我，家族企業(yè)如何處理好接班問題？我的回答是，是不是把公司傳給子女并不重要，重要的是我們要反過來(lái)問自己：你留給接班人的是什么？如果是一份家業(yè)，那么留給誰(shuí)這個(gè)企業(yè)都做不長(zhǎng)，而如果留下來(lái)的是

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“經(jīng)營(yíng)之道”，是經(jīng)營(yíng)企業(yè)的原則與道理，那么，這家企業(yè)就具備了持續(xù)的“遺傳基因”。

我們看一下ＩＢＭ的故事吧。ＩＢＭ是由老沃森在1924年創(chuàng)立的，可沃森的兒子小沃森卻自小缺乏自信，總懷疑自己有先天缺陷。他換了3個(gè)學(xué)校，用了6年才念完高中。大學(xué)時(shí)期，他混跡于酒吧和舞廳，心善的校長(zhǎng)盡力克制，才讓不爭(zhēng)氣的沃森勉強(qiáng)從布朗大學(xué)畢業(yè)。在得知父親要他加入并最終經(jīng)營(yíng)IBM 時(shí)，巨大的精神壓力使他急出了眼淚，對(duì)父親哭嚎著“我干不了。我不能為IBM 工作?！? 然而，就是這個(gè)孩子最終繼承了父業(yè)，甚至超過了父親。是小沃森把IBM 和整個(gè)世界帶入了計(jì)算機(jī)時(shí)代，他意識(shí)到IBM 的未來(lái)不是打卡機(jī)那樣的19世紀(jì)技術(shù)，而是計(jì)算機(jī)。1952年就任IBM 總裁后，他請(qǐng)電子專家和計(jì)算機(jī)開山鼻祖給公司的工程師和科學(xué)家講課。他提拔“不安分的人”，逼他們超前思考，他實(shí)行“爭(zhēng)論”制度，鼓勵(lì)I(lǐng)BM 的經(jīng)理們相互挑戰(zhàn)。

一個(gè)不怎么出色的繼承人，最后能夠成為歷史上最偉大的企業(yè)家，這之中的道理十分值得品味。如果沒有老沃森留下的強(qiáng)大的ＩＢＭ之道，小沃森又如何能夠自救并帶領(lǐng)ＩＢＭ創(chuàng)造了信息社會(huì)的新紀(jì)元？

吉姆柯林斯，《基業(yè)長(zhǎng)青》、《從優(yōu)秀到卓越》的作者，是這樣描述IBM的：

“IBM的創(chuàng)始人沃森給自己定下的任務(wù)，是不但要使其事業(yè)步入正軌，而且還要?jiǎng)?chuàng)建一個(gè)偉大的公司，它的成功，以及它的價(jià)值觀將使該公司成為一種典范。沃森對(duì)待‘企業(yè)文化’這個(gè)概念的做法，與美利堅(jiān)合眾國(guó)的開國(guó)者們，對(duì)待‘資本主義民主’這個(gè)概念的做法如出一轍——他創(chuàng)造它的現(xiàn)代化模式并在實(shí)踐中證實(shí)它能運(yùn)行?！?/p>

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這樣的評(píng)語(yǔ)，在中國(guó)，有哪家企業(yè)有資格承受？而類似的公司之道，你卻可以很容易在寶潔，在惠普，在可口可樂、諾基亞、摩托羅拉等等這批世界級(jí)公司中，不同程度地看到――只是表現(xiàn)形式有可能不同，但絕對(duì)沒有本質(zhì)內(nèi)涵的不同。

在看慣了太多公司曇花一現(xiàn)之后，我們異常渴望中國(guó)能夠真正誕生一批有持續(xù)能力的公司，能夠出現(xiàn)一批有牢固基礎(chǔ)的超大型企業(yè)。但渴望歸渴望，我們卻不要被迷惑，我的建議是不要看那些表面的財(cái)務(wù)報(bào)表和嚇人的規(guī)模，而是冷靜地看看，報(bào)表和規(guī)模背后企業(yè)家的內(nèi)心真正相信和真正固守的是什么？

這就是為什么偉大的人很多，但偉大的公司卻不多。一時(shí)一地成功的企業(yè)很多，但能夠持續(xù)百年的企業(yè)卻寥寥無(wú)幾。原因就在于偉大的企業(yè)源于偉大的道理與機(jī)制，而對(duì)“偉大道理”的探索往往是需要付出血和淚的代價(jià)的。

致力于成就企業(yè)家自己，使自己成為一個(gè)英雄，還是致力于建設(shè)一個(gè)偉大的企業(yè)，我覺得這就是中國(guó)企業(yè)今天所面對(duì)的一個(gè)分水嶺！我們要相信一個(gè)簡(jiǎn)單的邏輯，種瓜得瓜，種豆得豆，這是千百年來(lái)自然界演化的基本規(guī)律。除非你能夠證明你完成了基因突變，否則我們決不要相信那些種豆得瓜，種瓜得豆的神話。錫恩戰(zhàn)略定位：第一家持續(xù)領(lǐng)跑盈利轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略咨詢公司

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錫恩品牌定位：盈利轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略知己，管理團(tuán)隊(duì)的良師益友 錫恩使命：致力于中國(guó)成長(zhǎng)型企業(yè)盈利模式的轉(zhuǎn)型；致力于中華民族的偉大復(fù)興；致力于中國(guó)企業(yè)的正規(guī)化、國(guó)際化、持續(xù)化 錫恩愿景：以管理思想和IT手段相結(jié)合

錫恩2010年四大戰(zhàn)略：新國(guó)學(xué)、新豐田、新股改、新IT

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