第一篇：大勢所趨!預(yù)售制度或?qū)⒂瓉泶笞兏?論預(yù)售制度改革的影響和對策（大全）

大勢所趨!預(yù)售制度或?qū)⒂瓉泶笞兏?/p>

論“預(yù)售制度改革”的影響及對策

作者：謝舒婷原創(chuàng)

導(dǎo)言：《周易·系辭》云“窮則變，變則通，通則久”。預(yù)售制度作為我國房地產(chǎn)市場化改革的一項(xiàng)基礎(chǔ)性制度，在迅速推進(jìn)中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中發(fā)揮了重要?dú)v史作用，然而其引發(fā)的市場準(zhǔn)入門檻低、開發(fā)商資質(zhì)魚龍混雜、高杠桿引發(fā)金融風(fēng)險、期房銷售的交易糾紛等弊端也揮之不去。時至今日，我國城鎮(zhèn)化已取得長足進(jìn)步，社會對于房地產(chǎn)市場已從“以量為主”的需求過渡到“質(zhì)量并重”的需求，加之中央實(shí)行“去庫存、去杠桿”的優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)供給側(cè)改革，過熱的房地產(chǎn)行業(yè)亟待規(guī)范，預(yù)售制度已完成其歷史使命，改革條件已經(jīng)成熟，預(yù)售制度改革已是大勢所趨，勢在必行。

一、改革緣起

（一）預(yù)售制度的歷史回顧。

商業(yè)上的期房預(yù)售方法最早始于上世紀(jì)的香港，由霍英東首創(chuàng)。隨后為各國仿效，我國1994年在《城市房產(chǎn)地管理法》正式確立預(yù)售制度，是我國房地產(chǎn)市場化改革的基礎(chǔ)性制度之一。值得注意的是，1 / 7

我國確立的房地產(chǎn)預(yù)售制度非常特殊，開發(fā)商在預(yù)售階段就可以拿到全部房款再繼續(xù)項(xiàng)目開發(fā)直至交樓，而歐美及日本等發(fā)達(dá)國家均非如此，都規(guī)定開發(fā)商可以預(yù)售期房，但在正式交房前只能得到少部分房款，或者必須購買相應(yīng)保險以確保交房，直至按約定交房后才能拿到全部房款。我國目前的這種預(yù)售模式可以說在世界主流國家中獨(dú)一無二，雖然預(yù)售制度并非世界主流，但有其歷史意義——鼓勵參與市場、使用杠桿以加速城市化進(jìn)程。目前我國城市化已達(dá)到58%，用40年走完西方發(fā)達(dá)國家400年走完的路，預(yù)售制度對加速城市建設(shè)功不可沒。然而時過境遷，在當(dāng)今我國房地產(chǎn)市場已發(fā)生深刻變化背景下，2018年住建部在試點(diǎn)基礎(chǔ)上征詢廣東等五省對預(yù)售制度改革的意見，旨在向全面取消商品房預(yù)售，實(shí)現(xiàn)全面現(xiàn)售方向改革。

（二）預(yù)售制度面臨的社會挑戰(zhàn)壓力。

商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、開發(fā)商素質(zhì)參差不齊導(dǎo)致的不平衡發(fā)展和商品房庫存大導(dǎo)致的低效率競爭等問題。尤其是預(yù)售制度帶來的金融高杠桿使用，造成的系統(tǒng)性金融風(fēng)險不容小視，推動房價過快上漲造成的民生壓力過大也是有目共睹，以上種種弊端都漸漸無法適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，改革時機(jī)日趨成熟。

（三）中央對預(yù)售制度改革的動力和目標(biāo)。

不謀全局者，不足謀一域。中央對于優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的立場是一貫的（去庫存，供給側(cè)改革；去杠桿，降低系統(tǒng)性金融風(fēng)險）。目前對房地產(chǎn)預(yù)售制度的改革也在此基礎(chǔ)上邁進(jìn)，現(xiàn)房銷售制度也已有試

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點(diǎn)，在中國特色社會主義的國情下，對于預(yù)售制度改革務(wù)必要站在國家政府立場和利益的出發(fā)點(diǎn)從全局看待。住建部此次征求逐步推進(jìn)全面取消預(yù)售制度評估意見，向市場釋放了強(qiáng)烈的改革信號，是未來長期趨勢而不是單一孤立的政策。

中央出臺此項(xiàng)改革的內(nèi)在動力是解決前述預(yù)售制度的種種弊端。此次改革的目標(biāo)總體而言是量上控制、質(zhì)上優(yōu)化。具體來說是隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，調(diào)控策略從簡單的調(diào)控庫存價格等現(xiàn)象調(diào)控深入到深度調(diào)整市場主體，同時穩(wěn)定平抑市場，降低杠桿，從制度上降低系統(tǒng)性金融風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)中向好，防止大起大落，維護(hù)各階層穩(wěn)定和確保政府財政收入。

二、對市場各主體的影響

所謂牽一發(fā)而動全身，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是事關(guān)國計民生的支柱產(chǎn)業(yè)，對占其基礎(chǔ)地位的預(yù)售制度進(jìn)行改革，甚至全面取消預(yù)售制度會對國家經(jīng)濟(jì)和市場帶來深遠(yuǎn)影響：

（一）對開發(fā)商影響。

1、行業(yè)面臨重新整合洗牌。預(yù)售制度取消會造成各項(xiàng)成本上升，資金考驗(yàn)加劇，優(yōu)勝劣汰，小開發(fā)商面臨困境直至出局，整合后市場主體更優(yōu)質(zhì)，行業(yè)集中度和行業(yè)規(guī)范性大大提高，市場更健康，樓盤爛尾和違約交付等問題大大降低。

2、項(xiàng)目回款周期延長、資金壓力增大、可使用杠桿大幅降低，總利潤下降，融資需求上升。

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3、開發(fā)商拿地及開發(fā)速度下降，單位時間內(nèi)可開發(fā)項(xiàng)目數(shù)減少。

4、對項(xiàng)目建筑質(zhì)量要求更高，迫于現(xiàn)房銷售壓力，開發(fā)商對消費(fèi)者服務(wù)必須提高。同時不難預(yù)期，政府對工程建筑的質(zhì)量監(jiān)管將更加嚴(yán)格。

5、房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模減小，開發(fā)商主體減少，大量房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員面臨轉(zhuǎn)行，相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)如裝修建材行業(yè)也會受到?jīng)_擊，行業(yè)過熱勢頭扭轉(zhuǎn)但社會就業(yè)壓力增大。

（二）對銀行影響。

1、短期內(nèi)小開發(fā)商退市倒閉可能帶來壞賬率上升。

2、長遠(yuǎn)看商業(yè)貸款擔(dān)保物由期房變?yōu)楝F(xiàn)房、開發(fā)商客戶更優(yōu)質(zhì)，壞賬風(fēng)險降低。融資需求更集中更可靠，杠桿的使用門檻提高，系統(tǒng)性金融風(fēng)險大大降低。

3、從貸款流程看，銀行介入時間晚、不再預(yù)約登記、介入手續(xù)簡化。

（三）對貨幣政策影響

預(yù)售制度取消會導(dǎo)致杠桿降低，杠桿使用率下降，釋放更多廣義貨幣，央行可以適當(dāng)減少貨幣發(fā)行量，采取更為保守的貨幣寬松政策，長遠(yuǎn)看通貨膨脹將有所改善，但短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?？s小，尚未形成有效代償機(jī)制的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的“蓄水池”作用會下降，通貨膨脹和CPI指數(shù)上升。

（四）對房地產(chǎn)市場的影響

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房地產(chǎn)市場高周轉(zhuǎn)、高利潤現(xiàn)象徹底結(jié)束，供求格局總體穩(wěn)定，房價總體穩(wěn)定。開發(fā)商只能賣現(xiàn)房，資金占用量大，前期硬投入大，回款周期長，無法維持目前高周轉(zhuǎn)模式。一手項(xiàng)目供應(yīng)減少，拍地價格下降，但成交量總體穩(wěn)定，二手房交易比例進(jìn)一步提升，三四線庫存將進(jìn)一步消化，一些人口流入迅速的一二線城市，供給減少，供不應(yīng)求將進(jìn)一步加劇。

（五）對消費(fèi)者影響

爛尾樓和違約交付、一房二賣、不公平交易、霸王條款等問題大大降低，消費(fèi)體驗(yàn)提升。部分城市供不應(yīng)求加劇，買房更加困難。但從全國范圍來看，總體穩(wěn)定影響不大。

（六）對地方政府影響

一方面，地方政府短期內(nèi)土地出讓收入下降，迫使地方政府加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型優(yōu)化，改變嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)的土地財政現(xiàn)狀。另一方面，由于開發(fā)商銷售回款周期延長，地方政府稅收也會受到影響，為穩(wěn)固財政，房產(chǎn)稅可能再度提上議程。

三、短期內(nèi)全面取消預(yù)售制度仍然存在的變數(shù)

1、預(yù)售制度已經(jīng)過《物權(quán)法》等法律法規(guī)的明文規(guī)定，確立其明確的法律地位，取消這一制度。必須經(jīng)全國人大審議通過才能修改法律，因此時間上存在一定緩沖區(qū)，目前仍處于調(diào)研和醞釀階段。

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2、一項(xiàng)政策的落地，除了強(qiáng)大的內(nèi)在動力外，還要綜合考量面臨的社會阻力。取消預(yù)售制度，會導(dǎo)致就業(yè)壓力上升和地方政府財政收入下降，局部過度依賴土地財政的地方政府甚至存在財政惡化可能。而短時間內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)難以轉(zhuǎn)型，很難找到有效的途徑代替土地財政。地方政府面臨進(jìn)退兩難的局面，可以預(yù)計取消預(yù)售制度的最大阻力也來源于地方政府，該政策能否真正“接地氣”也取決于能否平衡地方政府的利益。在此背景下，中央也勢必再三權(quán)衡，平衡各方利益需求后才能推進(jìn)對預(yù)售制度的改革直至取消。

3、全面取消預(yù)售制度要控制好時間、空間節(jié)奏，不能一刀切。如果過快推進(jìn)全面取消預(yù)售制度，大量中小開發(fā)商在短時間內(nèi)面臨經(jīng)營困難甚至倒閉，對房地產(chǎn)行業(yè)、銀行金融安全乃至全社會都是一個不穩(wěn)定因素。因此對預(yù)售制度改革應(yīng)當(dāng)循序漸進(jìn)，在條件成熟時再全面取消。

四、作為開發(fā)商應(yīng)對策略

1、懂政治。緊跟中央、眼光高遠(yuǎn)。公司高層須緊跟中央政策趨勢，積極研判政策風(fēng)向，順應(yīng)中央“去庫存、去杠桿”的優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)供給側(cè)改革意圖，及時調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略定位，做好配套頂層設(shè)計。一改過去“全方位、攤大餅”式和“杠桿用足，八面出擊”、“業(yè)績第一高流轉(zhuǎn)，風(fēng)險第二輕質(zhì)量”的粗放戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)為貼合改革的“低杠桿、低風(fēng)險、重點(diǎn)城市、量精質(zhì)優(yōu)”的集約化方向。對內(nèi)管理培訓(xùn)要扭轉(zhuǎn)舊思想，統(tǒng)一認(rèn)識，適應(yīng)新形勢。

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2、強(qiáng)財務(wù)。優(yōu)化財務(wù)，面對寒冬。改革一旦落地，短期內(nèi)資金壓力增大，市場必然面臨沖擊。務(wù)必增強(qiáng)融資能力、拓展融資渠道，合理平衡資產(chǎn)負(fù)債、控制拿地、開發(fā)建設(shè)、優(yōu)化企業(yè)現(xiàn)金流，提升財務(wù)健康水準(zhǔn)。

3、抓質(zhì)量。單一量的競爭轉(zhuǎn)為質(zhì)量并重的競爭。現(xiàn)房銷售無論對建筑質(zhì)量還是開發(fā)周期都提出新的挑戰(zhàn)。務(wù)必重視提高建筑質(zhì)量以樹立口碑，利于銷售；務(wù)必提升項(xiàng)目開發(fā)速度以縮短回款周期。兩手抓，兩手都要硬。選擇更高水平施工單位、更貼合市場設(shè)計、更新型建筑材料、更優(yōu)化施工流程將有利于此目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。如果率先確立新政策下的建筑質(zhì)量榜樣，刷新行業(yè)準(zhǔn)則，則可以在新的一輪競爭中確立領(lǐng)軍地位。

4、明取舍。明確定位，揚(yáng)長避短。面臨行業(yè)整合，一方面，可以在充分評估的基礎(chǔ)上大膽出手，兼并整合重組一些較小但是優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商資源，乘機(jī)擴(kuò)充實(shí)力；另一方面，部分業(yè)務(wù)或者部分地區(qū)可以考慮適當(dāng)收縮，做好關(guān)聯(lián)公司的分并和善后工作，整合資源。收緊拳頭打人。

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第二篇：論商品房預(yù)售制度的存廢

所謂商品房預(yù)售,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人,由承購人支付定金或房價款的行為。我國的商品房預(yù)售制度是從上個世紀(jì)九十年代初開始逐步建立的。十多年的發(fā)展表明,這項(xiàng)制度對培育我國房地產(chǎn)市場、推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了重要的歷史性作用。然而,商品房預(yù)售制度在實(shí)施過程中也產(chǎn)生了大量的道德風(fēng)險和市場風(fēng)險。2005年8月15日,中國人民銀行發(fā)布的《2004中國房地產(chǎn)金融報告》稱:“很多市場風(fēng)險和交易問題都源于商品房的預(yù)售制度。目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力,可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度,改期房銷售為現(xiàn)房銷售。中國商品房預(yù)售制度的存與廢一時成為實(shí)務(wù)界和學(xué)術(shù)界所熱烈討論的焦點(diǎn)話題。

我認(rèn)為,實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)售制度的調(diào)整在客觀上需要三個條件:首先,現(xiàn)行法律文本與社會秩序有難以克服的缺位和缺陷;其次,為制度的調(diào)整找到足以令人信服的理論依據(jù);再次,在現(xiàn)實(shí)社會資源中能夠?qū)ふ业阶阋蕴娲撝贫劝l(fā)揮作用的新的調(diào)整手段。而這三者的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)是否具備值得我們認(rèn)真思考。

一、商品房預(yù)售制度考察:文本與實(shí)踐

房產(chǎn)預(yù)售制度起源于上個世紀(jì)五、六十年代的香港，而我國大陸房地產(chǎn)法律制度的復(fù)興從1979年改革開放之后才開始。

1988全國人大通過新《中華人民共和國土地管理法》。此后,我國房地產(chǎn)立法地位不僅提高,房地產(chǎn)法調(diào)整的對象和范圍也不斷擴(kuò)大,從開始時的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、私房買賣、租賃擴(kuò)展到房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、房地產(chǎn)交易、抵押以及房地產(chǎn)使用、消費(fèi)等新的領(lǐng)域。但是由于商品房需求的普遍性和生產(chǎn)周期的長期性,處于起步階段的房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨開發(fā)資金短缺的問題。為解決房地產(chǎn)開發(fā)商先期工程建設(shè)資金不足、降低房地產(chǎn)業(yè)門檻、增加商品房供應(yīng)以活躍房地產(chǎn)市場, 1994年7月第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議通過《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。這部全面規(guī)范城市房地產(chǎn)開發(fā)的法律借鑒了香港的房地產(chǎn)開發(fā)模式,正式確立了商品房預(yù)售制度。由于此法律規(guī)章中關(guān)于預(yù)售制度的規(guī)定較為零散,對其進(jìn)行歸納分析,認(rèn)為目前我國商品房預(yù)售制度的內(nèi)容主要包括以下幾個方面:

(一)商品房預(yù)售歸口管理制度。2004年7月20日建設(shè)部修正的《城市商品房預(yù)售管理辦法》第4條規(guī)定:國務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國城市商品房預(yù)售管理;省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理;市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理。

(二)商品房預(yù)售條件法定制度。出于對《城市房地產(chǎn)管理法》第44條的細(xì)化, 2004年修正的《城市商品房預(yù)售管理辦法》第5條規(guī)定商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件:一是已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;二是持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;三是按提供預(yù)售的商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

(三)商品房預(yù)售許可證制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要進(jìn)行商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可,取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的,不得進(jìn)行商品房預(yù)售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售登記,應(yīng)當(dāng)提交土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書、工程施工合同、預(yù)售商品房分層平面圖、商品房預(yù)售方案。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請之日起10日內(nèi),作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的,應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明;不同意預(yù)售的,應(yīng)當(dāng)說明理由。

(四)商品房預(yù)售廣告限制制度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第26條規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳,商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的文號。

此外,《城市商品房銷售管理辦法》第23、42條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》。否則處以警告,責(zé)令限期改正,并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

(五)商品房預(yù)售合同登記備案制度?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定:商品房預(yù)售,開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi),向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù),逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的,應(yīng)當(dāng)有書面委托書。

(六)商品房預(yù)售款專用制度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第44條第2款規(guī)定:商品房預(yù)售所得款項(xiàng),必須用于有關(guān)的工程建設(shè)?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第11條進(jìn)一步進(jìn)行授權(quán)性規(guī)定:商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法,由房地產(chǎn)管理部門制定。也就是說在工程竣工前,預(yù)售款必須用于相應(yīng)樓盤的工程建設(shè)。

(七)預(yù)售商品房權(quán)屬登記制度?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第12條規(guī)定:預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi),承購人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助,并提供必要的證明文件。由于開發(fā)企業(yè)的原因,承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的,除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外,開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

同時也觀察到:房地產(chǎn)商在房產(chǎn)預(yù)售中的經(jīng)驗(yàn)法則是把預(yù)售作為融資和轉(zhuǎn)移風(fēng)險的重要手段。一方面由于商品房貸款規(guī)模過于龐大,使銀行存在的隱性金融風(fēng)險逐年提高,另一方面由于現(xiàn)階段我國的商品房預(yù)售及相關(guān)法律制度尚不健全,整個社會還缺乏行之有效的誠信約束機(jī)制,實(shí)踐中開發(fā)商濫用其優(yōu)勢地位損害購房者利益進(jìn)行重復(fù)買賣和抵押的情況屢見不鮮,嚴(yán)重?fù)p害預(yù)購人的合法權(quán)益,破壞房地產(chǎn)市場的正常交易秩序;作為房地產(chǎn)開發(fā)的管理主體——政府,則為了規(guī)范房產(chǎn)預(yù)售行為、遏制房價過快增長,采用政府規(guī)章的形式,嚴(yán)格商品房預(yù)售許可管理,完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),提高房產(chǎn)交易成本,以期打擊投機(jī)需求、維護(hù)房價穩(wěn)定;作為預(yù)售商品房的購買者的經(jīng)驗(yàn)法則則是在神秘、緊張的市場氛圍下,要么排隊(duì)購房,要么持幣觀望。市場參與各方的經(jīng)驗(yàn)法則,引發(fā)了對預(yù)售制度的探討和反思。

二、商品房預(yù)售制度存與廢:

通過前文對我國商品房預(yù)售制度的法律文本和實(shí)施現(xiàn)狀的分析,我們不難看出預(yù)售制度是我國商品房銷售的法定方式之一,隨意廢止是不行的。同時預(yù)售在實(shí)際操作中也是問題多多。因此商品房預(yù)售制度的存與廢,不僅是一個嚴(yán)肅的立法問題,而且也是事關(guān)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、國民生活質(zhì)量改善的問題。

首先,商品房預(yù)售制度保留論①:認(rèn)為目前應(yīng)當(dāng)保持商品房預(yù)售政策的穩(wěn)定和連續(xù)。因?yàn)橐皇悄壳皣覟樯唐贩款A(yù)售所設(shè)置的門檻并不低。要取得房產(chǎn)預(yù)售證,需投入人力、物力。并且開始預(yù)售只是獲取現(xiàn)金流的開始,離投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)還相差很遠(yuǎn),開發(fā)商還要防范和控制各種風(fēng)險,協(xié)調(diào)各方利益;二是取消預(yù)售、筑高門檻,把中小開發(fā)商清出市場,不利于房地產(chǎn)市場的公平競爭和健康發(fā)展;三是目前的房產(chǎn)糾紛不能都算在預(yù)售制度頭上,主要是預(yù)售制度的相關(guān)配套制度沒有跟進(jìn),應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)對預(yù)售的有效監(jiān)管。

其次,商品房預(yù)售制度廢除論: ②政府制定和調(diào)整房地產(chǎn)政策是由房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和主要矛盾決定的,任何政策的穩(wěn)定和連續(xù)都是相對的。房地產(chǎn)起步階段為培育市場,制定寬松的預(yù)售政策,有利于擴(kuò)大投資規(guī)模、縮短生產(chǎn)周期、增加市場供應(yīng)。但當(dāng)市場出現(xiàn)供過于求就要適當(dāng)調(diào)整政策,提高準(zhǔn)入條件,控制投資規(guī)模。在目前商品房空置率連年上升的背景下,取消預(yù)售制度是必要的。因?yàn)?商品房預(yù)售制的基本特點(diǎn)是為開發(fā)商賣期房。其正常運(yùn)轉(zhuǎn)需

要建立在兩個基礎(chǔ)之上:其一,商品住宅市場出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象;其二,社會信用體系完備而有效。③但是,由于國內(nèi)對商品房預(yù)售制缺乏相應(yīng)的管制而導(dǎo)致許多法律糾紛。同時,它不僅大大降低了房地產(chǎn)行業(yè)的入市門檻,也使國家行政的、經(jīng)濟(jì)的制約手段相形見絀,削弱了政府行政的和經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控措施的影響力度。

(一)預(yù)售制度“先天不足”

1.監(jiān)管的單一:我國立法確立的是國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和地方各級建設(shè)、房產(chǎn)管理部門歸口管理全國城市商品房預(yù)售。管理的內(nèi)容是以行政許可的方式審查預(yù)售的條件,頒發(fā)許可證。然而對未建成房屋銷售行政許可的書面審查在房地產(chǎn)會計、審計信用機(jī)制尚未建立的條件下幾乎沒有發(fā)揮應(yīng)有的把關(guān)作用。并且政府主管部門在預(yù)售過程中對預(yù)售合同的強(qiáng)制登記、預(yù)售廣告的發(fā)布監(jiān)管、資金的監(jiān)管都是行政靜態(tài)的、事后的管理,缺乏動態(tài)的、事前的防范,也沒有引入金融監(jiān)管、房產(chǎn)律師監(jiān)管等市場條件下行之有效的監(jiān)管手段。

2.性質(zhì)的混淆:預(yù)售合同成立時標(biāo)的物尚不存在,房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)讓的是即將在約定日期交付的房地產(chǎn)所有權(quán)還是按照合同要求進(jìn)行修建的房屋及相應(yīng)的土地所有權(quán),現(xiàn)行法律并沒有明確,那么預(yù)售合同是買賣合同還是加工承攬合同的性質(zhì)混淆。④而對預(yù)售合同性質(zhì)的混淆,又直接導(dǎo)致了預(yù)售合同登記備案的性質(zhì)不清。合同登記是物權(quán)登記還是債權(quán)登記,其法律效力如何?可否對抗后來的購買者或者銀行、建筑商行使的抵押權(quán)等等問題,都成了法律文本本身無法明確的問題。

3.諸法的沖突:預(yù)售合同性質(zhì)的不明確,也使得在預(yù)售商品房的再次轉(zhuǎn)讓在法律的適用上面臨沖突。預(yù)售商品房是尚未竣工的期待物?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第45條規(guī)定:“商品房預(yù)售的,商品房預(yù)購人將未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題,由國務(wù)院規(guī)定?！钡两駷橹?國務(wù)院關(guān)于該問題的規(guī)定一直未出臺。各地就此問題的規(guī)定也各異,有的地方未作任何規(guī)定,有的地方允許再轉(zhuǎn)讓,有的地方禁止轉(zhuǎn)讓。有的地方還對預(yù)售對象細(xì)分:預(yù)售商品住房應(yīng)當(dāng)在竣工取得房產(chǎn)證后才能轉(zhuǎn)讓,而商品住房之外的其他商品房預(yù)購人則可以再轉(zhuǎn)讓。⑤于法無據(jù)的預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓在適用《民法通則》、《合同法》以及最高院相關(guān)司法解釋時,面臨是適用物權(quán)法還是適用債權(quán)法的沖突。而預(yù)售合同的登記是只有行政意義還是兼具民商法上的意義這一根本問題上的模糊不清,也使商品房預(yù)售備案登記在法律適用上面臨沖突。

(二)預(yù)售制度“后天異化”

商品房預(yù)售法律制度在“監(jiān)管單

一、性質(zhì)混淆、諸法沖突、疊架無狀”等四個方面的固有

缺陷,導(dǎo)致該項(xiàng)制度異化:

1.競爭不充分:我國國有土地使用權(quán)出讓采取掛牌交易制度,沒有市場化。而房產(chǎn)進(jìn)入市場則由政府職能部門通過行政許可進(jìn)行資源分配。由此導(dǎo)致開發(fā)商不惜高成本購買土地,然后快速制造,通過預(yù)售制度賣期房,提前回籠資金,把高房價拋給購房者。加之房地產(chǎn)特有的空間固定性、異質(zhì)性、需求普遍性,使得在商品房銷售領(lǐng)域競爭并不充分。質(zhì)次價高的商品房仍然有市場,我國房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)不平等競爭和低效率競爭態(tài)勢。

2.權(quán)利不對等:商品房建設(shè)過程就是商品的制造過程,市場的參與方的權(quán)利應(yīng)該是對等的。然而預(yù)售過程中開發(fā)商利用政策、信息、資金、技術(shù)等優(yōu)勢,混淆房地產(chǎn)領(lǐng)域中投資與消費(fèi)的界限,通過預(yù)售中隱瞞期房本身的合法性與質(zhì)量風(fēng)險、模糊售樓承諾與售樓廣告的法律效力、單方對房屋設(shè)計作出重大調(diào)整、單方對預(yù)售房屋土地設(shè)定抵押等方法,將自己投資的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到普通購房者身上。而購房者權(quán)利的實(shí)現(xiàn)則完全處于被動地位,法律給予的救濟(jì)又由于前文所談及的“預(yù)售制度性質(zhì)的混淆”,而顯得蒼白無力。

3.信息不公開:房產(chǎn)預(yù)售中參與方有開發(fā)商、政府、銀行、保險公司、預(yù)購人。預(yù)售關(guān)系

也十分復(fù)雜,包括預(yù)售合同關(guān)系,預(yù)售貸款關(guān)系,預(yù)售轉(zhuǎn)讓關(guān)系,預(yù)售行政管理關(guān)系。在預(yù)售制度安排下,交易雙方的“標(biāo)的物”(商品房)并不存在。消費(fèi)者在一無實(shí)物可視,二無證據(jù)可查的條件下參與交易,一切都由開發(fā)商說了算。加上我們的信息公開機(jī)制建設(shè)嚴(yán)重滯后,預(yù)售制度下的商品房交易是在完全的信息不對稱條件下發(fā)生的。雖然已經(jīng)開始著手建立房地產(chǎn)市場信息網(wǎng),但仍然不能滿足市場透明交易的需求。加之政府監(jiān)管缺乏聯(lián)動,助長了開發(fā)商種種違法、違規(guī)、欺詐行為的發(fā)生,也為開發(fā)商囤積土地、哄抬房價、制造市場緊張氣氛創(chuàng)造了條件。

4.融資不主動:房地產(chǎn)業(yè)是資金密集性產(chǎn)業(yè)。預(yù)售制度從香港引進(jìn)的初衷之一就是為開發(fā)商新開融資渠道,緩解資金瓶頸,扶持房地產(chǎn)業(yè)快速、健康發(fā)展。然而,目前預(yù)售已經(jīng)被開發(fā)商作為融資和轉(zhuǎn)移風(fēng)險的重要手段。施工建設(shè)風(fēng)險和資金成本被過渡轉(zhuǎn)嫁給購房者,同時借助抵押貸款、按揭、流動資金貸款,把開發(fā)項(xiàng)目龐大的債務(wù)負(fù)擔(dān)最終都落在銀行身上,使商品房的開發(fā)風(fēng)險幾乎全部轉(zhuǎn)嫁給了銀行。⑥而真正通過給予房產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)、可持續(xù)支撐的房產(chǎn)證券、債券等融資方式,則被認(rèn)為資金成本過高而放棄。

預(yù)售制度“先天不足”注定了該制度“后天異化”。預(yù)售中誠信缺乏,廣大購房者群體利益的被漠視以及我國金融風(fēng)險的加大是競爭不充分、權(quán)利不對等、信息不公開、融資不主動的具體表現(xiàn)形式。商品房預(yù)售制度基本上是消費(fèi)者利益隨時受到侵害、房地產(chǎn)開發(fā)商獲得暴利、銀行承擔(dān)金融風(fēng)險的癥結(jié)之所在。它作為一項(xiàng)法律制度,缺陷和缺位并存,并且自身難以克服。

三、商品房銷售制度未來

如果說預(yù)售制度是市場蕭條時期的靈丹妙藥,那么在市場繁榮時期它則是引發(fā)高燒的催化劑。中國房地產(chǎn)業(yè)要決勝未來,必須從利益平衡和社會和諧的角度探討均衡與和諧機(jī)制的建立。

如果果斷地取消預(yù)售制度,無異于切斷了開發(fā)企業(yè)重要的資金來源。但是取消預(yù)售制度決不是矯枉過正,而是制度規(guī)則回歸正軌的所有進(jìn)程中的一個步驟。在平衡開發(fā)商、購房人、銀行、保險公司利益的同時,我國的房地產(chǎn)業(yè)仍然要發(fā)展。在預(yù)售制度融資功能的替代上,我們認(rèn)為可以在以下兩方面進(jìn)行相應(yīng)的制度設(shè)計:

(一)房地產(chǎn)資本市場市場化。市場化是資本市場的靈魂和其功能得以發(fā)揮的前提條件。房地產(chǎn)資本市場市場化,不僅能夠?qū)崿F(xiàn)房產(chǎn)公司資產(chǎn)的整體流動性,而且能夠優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)、改善公司治理。雖然短期會造成開發(fā)商資金成本的增加,但從長遠(yuǎn)上看,則為房地產(chǎn)行業(yè)“納優(yōu)汰劣”、提供旺盛經(jīng)營動力提供了市場化的動態(tài)調(diào)整。我國日益深化的金融體制改革,為取消商品房預(yù)售制后的開發(fā)商提供了各種融資渠道和融資工具。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)將會面臨多種可供選擇的融資模式。商品房預(yù)售制度取消后所帶來的項(xiàng)目融資的困難,也必將由新興的房地產(chǎn)金融體系予以解決。

(二)商品房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化,可以把銀行的住房信貸業(yè)務(wù)與證券市場聯(lián)系起來,由專門的機(jī)構(gòu)在證券市場上發(fā)行特種債券籌措資金,收購銀行等金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款,專門機(jī)構(gòu)可用借款人的還本付息款償付債券的本息。抵押貸款證券化不僅降低了房地產(chǎn)市場風(fēng)險向金融體系聚積的風(fēng)險,保證銀行穩(wěn)健經(jīng)營,而且也能通過擴(kuò)大個人住房抵押貸款的資金來源,平抑部分因高房價而折損的民眾福祉。

總而言之,我國商品房銷售制度中關(guān)于預(yù)售法律制度的構(gòu)建,是基于房地產(chǎn)市場化早期房地產(chǎn)行業(yè)幼稚和開發(fā)商資金鏈脆弱而進(jìn)行的制度傾斜,是過渡時期的特殊做法。從本文對法律文本的梳理與實(shí)施現(xiàn)狀的分析來看,商品房預(yù)售制度“先天不足”、“后天異化”。從均衡與和諧的價值理性角度來看,商品房預(yù)售制度與我國當(dāng)前的“政治訴求”、“法治訴求”相違背。從制度功能的替代性上看,商品房預(yù)售制度的融資功能完全能夠通過“房地產(chǎn)資本市場市場化”和

“商品房抵押貸款證券化”來替代。因此我們認(rèn)為,當(dāng)前全國范圍內(nèi),以立法的形式采取統(tǒng)一步驟取消商品房預(yù)售制度的時機(jī)已基本成熟。

注釋

①楊麗媼:《商品房預(yù)售:取消還是保留》,載《中國房地產(chǎn)信息》2005年第10期。

②關(guān)于商品房預(yù)售制度存與廢的爭論,幾年前就開始了:從交易角度,主張預(yù)售制度應(yīng)存在;而從公平和金融安全角度,主張預(yù)售制度應(yīng)取消。相關(guān)的文章可參見:沈正超、趙德和:《對調(diào)整商品房預(yù)售制度的思考和建議》,載《上海住宅》2000年第4期。張水榮:《應(yīng)保持商品房預(yù)售制度的穩(wěn)定與連續(xù)》,載《上海住宅》2000年第12期。劉繼峰:《取消商品房預(yù)售,動了誰的奶酪》,載《建筑裝飾材料世界》2005年第9期。

③參見張夢:《商品房預(yù)售制度使命終結(jié)》,載《中國房地產(chǎn)信息》2005年第10期。④對預(yù)售合同性質(zhì)的界定是明確開發(fā)商、預(yù)購方以及其他預(yù)售關(guān)系參與人權(quán)利與義務(wù)的關(guān)鍵。相關(guān)觀點(diǎn)可參見陳耀東:《商品房買賣法律問題專論》,法律出版社2003年版,第53頁;金儉:《析商品房預(yù)售合同》,載《現(xiàn)代法學(xué)》1996年第1期;薛成有:《論商品房預(yù)售法律關(guān)系》,載《行政與法》2004年第1期。

⑤參見滬發(fā)[2004]16號:《上海市人民政府關(guān)于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問題的決定》。

⑥參見易憲容:《預(yù)售制度背后的風(fēng)險鏈條》,載《南風(fēng)窗》2005年10月1日出版。

⑦參見劉普生:《論經(jīng)濟(jì)法的回應(yīng)性》,載《法商研究》1999年第2期。

⑧參見劉武元:《權(quán)屬登記與房地產(chǎn)買賣合同———對我國〈城市房地產(chǎn)管理法〉第37條立法的檢討》,載《經(jīng)濟(jì)法學(xué)、勞動法學(xué)》2005年第1期。

第三篇：索契冬奧會開幕在即,中國體育產(chǎn)業(yè)或?qū)⒂瓉泶笞兏?/a>

2014索契冬奧會將于北京時間2月8日0點(diǎn)14分（當(dāng)?shù)貢r間7日晚上8點(diǎn)14分）開幕。在開幕前，習(xí)近平出席了國際奧委會招待會，并同奧委會主席巴赫交談。

在交談中，習(xí)近平有兩點(diǎn)表述值得關(guān)注，一點(diǎn)是“中國繼成功舉辦2008年北京奧運(yùn)會后，已提出申辦2022年冬奧會”，另一點(diǎn)是“要分類指導(dǎo)，從娃娃抓起，扎扎實(shí)實(shí)提高競技體育水平，持之以恒開展群眾體育，不斷由體育大國向體育強(qiáng)國邁進(jìn)”。

從第一點(diǎn)來看，表明中國有意申辦2022年冬奧會，這不僅將進(jìn)一步提高中國的文化影響力，更重要的是，將促進(jìn)冬季運(yùn)動項(xiàng)目在中國的普及和發(fā)展，增強(qiáng)群眾體育運(yùn)動發(fā)展。僅從2008年北京奧運(yùn)會看，在申奧成功的7年間，中國群眾體育取得重大進(jìn)展，群眾體育各項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)快速發(fā)展，全民健身運(yùn)動開展空前蓬勃。所以，申辦冬奧會將有力推動我國群眾體育運(yùn)動的發(fā)展。

而更重要的是第二點(diǎn)，表明決策層可能有意推動更大力度的全民體育運(yùn)動，體育產(chǎn)業(yè)有望迎來大變革。根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2013-2017年中國體育產(chǎn)業(yè)市場前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》顯示，盡管我國體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但是我國體育發(fā)展與發(fā)達(dá)國家相比，還處于初級階段。

2012年全國體育及相關(guān)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員375.62萬人，實(shí)現(xiàn)增加值3135.95億元，同比增長14.44%，占當(dāng)年GDP的比重為0.6%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家1%到3%的水平。美國2012年體育產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值為4350億美元，占當(dāng)年GDP的比重為2.7%。

在發(fā)達(dá)國家，體育產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，中國體育產(chǎn)業(yè)市場化程度不高，地區(qū)發(fā)展不均衡。很多地方還沒有形成完善的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鏈，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)制度也沒有確定和建立起來，群眾對體育產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識還比較淡薄。

近年來，以競技體育為核心的舉國體制漸漸走到了末路，中國體育產(chǎn)業(yè)亟需突破體制的束縛，尋求更加現(xiàn)代化的發(fā)展方式。2014年1月21日-22日召開的足代會已經(jīng)顯露出了我國體育體制改革的端倪，管辦分離有望在2014年加快推進(jìn)。在足球管理改革逐漸松動的情況下，作為同樣具有市場化基礎(chǔ)的籃球也有望迎來進(jìn)一步的改革。

在中國改革的大前提下，中國體育體制發(fā)展有望在新一輪的改革中迎來大變革。在中國由體育大國向體育強(qiáng)國邁進(jìn)的過程中，中國體育產(chǎn)業(yè)有望迎來快速發(fā)展時期。

本文作者：馬燃（前瞻網(wǎng)資深產(chǎn)業(yè)研究員、分析師）

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第四篇：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度上半年將出臺 或迎來拋房潮

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度上半年將出臺 或迎來拋房潮(據(jù)搜房網(wǎng)消息，置業(yè)首選張小龍分享)千呼萬喚始出來。按照國務(wù)院的統(tǒng)一安排，今年上半年，我國將出臺不動產(chǎn)登記條例和不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。業(yè)內(nèi)人士分析，不動產(chǎn)登記條例的出臺，能逼出部分存量二手房，一些政府官員名下來歷不明的商品房在不動產(chǎn)登記的壓力下或也將被擠出。

這個被公眾賦予了抑制房價功效的政策，被業(yè)界一直看好。SOHO中國董事長潘石屹在微博直呼：“這是好政策，如果今年實(shí)施，房價馬上就會跌?！币灿惺茉L專家認(rèn)為，除了國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革的需要，開征房地產(chǎn)稅是不動產(chǎn)登記制度加速推進(jìn)的另一個重要原因。實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記意在全面掌握房產(chǎn)信息、為房地產(chǎn)稅全面開征鋪路。

或?qū)⒂瓉頀伔砍?/p>

不動產(chǎn)是指實(shí)物形態(tài)的土地和附著于土地上的附屬物，我國規(guī)定不動產(chǎn)的類型主要包括土地、建筑物、構(gòu)筑物以及添附于土地和建（構(gòu)）筑物的物。際上，早在2007年《物權(quán)法》出臺時我國就明確提出了不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。而在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度執(zhí)行的前夕，市場上是否會出現(xiàn)一波房產(chǎn)拋售的狂潮，成為眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。

江西財經(jīng)大學(xué)財稅與公共管理學(xué)院教學(xué)副院長肖建華稱，不動產(chǎn)登記條例出臺之后，手握多套房的業(yè)主一般會在政策范圍內(nèi)做出選擇，如果持有成本增加，從性價比來說很不劃算，業(yè)主將拋出多余的房子。因此，二手房供給量會相應(yīng)增加。但這種供應(yīng)量增加是否會對樓市供應(yīng)產(chǎn)生顯著影響則需要考慮其他因素。

事實(shí)上，不動產(chǎn)登記不僅將擠出炒房客手上多余的商品房，一些政府官員名下來歷不明的商品房在不動產(chǎn)登記制度的壓力下也將被擠出。

“不動產(chǎn)登記的重要內(nèi)容就是住房財產(chǎn)的登記。一些來路不明、投機(jī)色彩濃厚的房產(chǎn)，在曝光的壓力下，將加速入市和轉(zhuǎn)讓?！鄙虾Ｄ撤康禺a(chǎn)研究院研究員說，從中介的角度看，爭取房源很關(guān)鍵。一些優(yōu)質(zhì)房源的房東，往往持有多套的房產(chǎn)，如果中介進(jìn)行慫恿，暗示未來政策收緊，樓盤持有成本將超過增值帶來的收益，那么肯定會有一些房東愿意將二手房源進(jìn)行掛牌，加快轉(zhuǎn)手。

上海某房地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，早在2013年4月，國務(wù)院辦公廳發(fā)文首次明確2014年6月底前出臺《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》時，上海3月份二手房庫存為131869套，但4月份國務(wù)院明確將出臺不動產(chǎn)登記條例時，房東已加快掛牌，當(dāng)月上海二手房庫存已躍升至133073套。

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓告訴《華夏時報》記者，不動產(chǎn)登記條例的出臺，能逼出部分存量二手房，但不會對樓市供應(yīng)產(chǎn)生巨大的“傾向力”?！耙环矫媸袌龉?yīng)總量主要是以商品房為主，二手房只是補(bǔ)充；另一方面二手房的供應(yīng)不會對商品房的供應(yīng)產(chǎn)生直接影響。因此，不動產(chǎn)登記條例出臺，二手房供應(yīng)雖有增加，卻不會實(shí)質(zhì)性影響到樓市供應(yīng)?！彼f。