第一篇：格蘭春晨一期開盤價格建議

格蘭春晨一期開盤價格建議

一、近期市場分析：

在經(jīng)歷了一系列的政府宏觀調(diào)控之后，近期全國的房產(chǎn)市場籠罩在一片“拐點”聲中，深圳、廣州等區(qū)域價格已有實際下降趨勢，北京、上海等一線城市也呈現(xiàn)出有價無市，市場成交極大萎縮，形成價漲量縮態(tài)勢，而且價格漲幅也開始下降，市場觀望氛圍濃厚。

銀行持續(xù)加息加上房貸新政影響，使冬季的寧波樓市更多了幾份觀望與清淡。與上半年的市場相比較，年底的房屋租售市場卻成交量萎縮，價格也出現(xiàn)了下滑勢頭。

從房產(chǎn)中介的成交均價圖上看，今年10月市區(qū)二手房均價達到高峰，為每平方米8127.95元，11月份以后出現(xiàn)下跌，跌至8058.42元。據(jù)分析進入12月以來，二手房買賣、租賃的成交數(shù)量出現(xiàn)較明顯的下滑。不僅二手房市場遭遇寒冬，新開樓盤的銷售也告別了開盤一搶而空的熱鬧場面，西城十二庭院、東源華府、學(xué)府1號等新開樓盤開盤當(dāng)天上午均只有20多組客戶，雖然有些樓盤的優(yōu)惠幅度較大，采取變向降價的措施，但成交量均不理想，市場觀望氛圍濃厚，銷售周期拉長已成不爭的事實。

仔細分析樓市 “這個冬天有點冷”有多方面的因素，一是今年年初以來甬城經(jīng)歷了頗長時間的火爆行情，價格漲幅已經(jīng)巨大，購房的動能已經(jīng)提前釋放。據(jù)國家統(tǒng)計局最新反饋資料顯示：2007年房屋銷售價格同比總指數(shù)寧波市為108.6%，高出全省水平0.5個百分點，在全省11個地市中漲幅位居第3，比上年前移了4位。

二是周邊房市的回調(diào)以及政策面調(diào)控力度的加大，經(jīng)濟適用房的大量推出等都加重了甬城購房者的的觀望情緒。

二、近期新開樓盤銷售情況

學(xué)府1號三期

開盤時間:12月28日 可售套數(shù)384 開盤價格: 7000--9000 元/㎡

優(yōu)惠方式:

一次性優(yōu)惠200元/㎡

按揭首付50%，優(yōu)惠50元/㎡，首付40%，優(yōu)惠20元/㎡

銷售去化進度情況:

銷售時間

本周去化套數(shù)

累計去化套數(shù)

本周去化率

累計去化率

成交價格

1月第1周40

10.4%

10.4%

1月第2周45

11.7%

22.1%

8858

1月第3周35

120

9.1%

31.2%

8706

1月第4周 139

4.9%

36.1%

8706

去化分析：

學(xué)府1號二期售價已達10000元/㎡，三期開盤比二期有所下降，雖然對外宣稱9500元/㎡，但成交價只有8700元/㎡左右，明顯較低，在價格下調(diào)的情況下，銷售仍只有36.1%，去化較慢，景觀較好和價格較低的西首及中間戶型去化相對較多，東首去化最少，高樓層的去化較少。

西城十二庭院

開盤時間:12月31日 可售套數(shù)：434（多層）開盤價格: 9500元/㎡

優(yōu)惠方式:

一次性優(yōu)惠500元/㎡，首付50% 優(yōu)惠130元/㎡，首付70%優(yōu)惠260元/㎡，開盤期間另優(yōu)惠50元/㎡ 銷售去化進度情況: 銷售時間

本周去化套數(shù)

累計去化套數(shù)

本周去化率

累計去化率

成交價格

1月第1周 30

6.9%

6.9%

9260

1月第2周43

9.9%

16.8%

9690

1月第3周46

119

10.6%

27.4%

9691

1月第4周 145

6%

33.4%

9687

去化分析：

從銷售情況來看，定價明顯偏高，市場接受度不強，主要去化房源為85㎡和105㎡中間二---四層住宅。

東源華府

開盤時間:12月7日 可售套數(shù)256（小高層）開盤價格:7500—7800元/㎡

優(yōu)惠方式:

按揭無優(yōu)惠，一次性99.8折

銷售去化進度表: 銷售時間

本周去化套數(shù)

累計去化套數(shù)

本周去化率

累計去化率

成交價格

1月第1周196

7.8%

76.6%

7850

1月第2周207

4.3%

80.9%

7901

1月第3周218

4.3%

85.2%

7886

1月第4周 223

2%

87.2%

7902

去化分析：

開盤定價較低于市場預(yù)期，再加上開盤時房屋已結(jié)頂，前期客戶積累也較充分，因此開盤去化情況較好，價格隨著去化率也成逐步上漲態(tài)勢。

奧林80（奧林花園）

開盤時間:1月13日左右開始預(yù)定，沒正式開盤 可售套數(shù) ：188（多層）開盤價格: 對外報價7900元/㎡

優(yōu)惠方式:

首付40%以上享受50元/㎡優(yōu)惠，一次性付款優(yōu)惠200元/㎡

銷售去化進度表: 銷售時間

本周去化套數(shù)

累計去化套數(shù)

本周去化率

累計去化率

成交價格

1月第1周1月第2周 1月第3周175

175

93%

93%

7582

1月第4周 179

2%

95%

7581

去化分析：

此次開盤房源數(shù)量較少，沒進行較強的廣告投放，比較低調(diào)，直接以原先登記客戶預(yù)定為主，定價也較低于市場預(yù)期，在市場大環(huán)境不樂觀的情況下，此舉意在試探市場，從去化速度較快來看，也證明了這個定價接受度較大，產(chǎn)品本身的西班牙風(fēng)格也區(qū)別于其他樓盤，有一定的吸引力。

三、客戶意向排摸情況：

從12月16日至27日的客戶篩選情況看，3000多組老客戶重新意向登記人數(shù)為303組，客戶流失較多，主要是因為房展會和房產(chǎn)夜市登記的約1700組客戶對項目的了解不清楚，意向差。來售樓處的客戶基本進行了登記，意向較強，很多客戶雖然對價格有些抗性，但還是希望看開盤時價格再定，但客戶對房源的選擇較集中，主要是多層的8#、9#樓，看小高層客戶較少，主要原因是客戶以集仕港、聯(lián)豐附近群體為主，對小高層的物業(yè)管理費和公攤的抗性較大；16#、17#樓由于南面目前是農(nóng)田，客戶擔(dān)心以后會造工廠，因此有一點抗性。◎登記客戶區(qū)域分析：

登記客戶主要以海曙為主，其次為集仕港、鄞州區(qū)、江東。所占總比分別為 51%、12%、12%、11%?！虻怯浛蛻粜枨蠓吭捶治觯?/p>

小高層需求71組，占總比的23%，多層約212組，占總比的70%，皆可約20組，客戶需求與產(chǎn)品供給有一定矛盾。◎登記客戶購買用途分析：

自住客戶有276組，占總比例的91%，投資客只占2%，為父母或子女購買占4%，來客基本以自住為主?！蚋犊罘绞椒治觯?/p>

登記按揭客戶267組，占總比例的88%為主。一次性占6%，其他未確定。

四、價格策略及價格建議：

從目前的市場情況來看，消費者已漸趨理性，觀望氛圍較濃,銷售周期延長，最近新開樓盤均低于其原來預(yù)期價，定價高的樓盤明顯出現(xiàn)滯銷，例如西城十二庭院，針對格蘭春晨的情況，我們認為目前項目周遍環(huán)境還沒形成，缺乏較有價值的參考樓盤作依據(jù)，而我們的意向登記客戶主要為海曙和集仕港周邊人群，他們心理的參考對象為集仕港的一些二手房，其原有預(yù)期與我們的定價有一定的落差，雖然此次意向客戶篩選登記人數(shù)相對還好，但意向度上并不很強烈，我們認為此次定價應(yīng)以試探市場為主，不適宜高開，建議采取低開高走的價格策略。針對產(chǎn)品本身的差異性，建議稍微拉大價格范圍，以產(chǎn)生價格梯度，減少給人整體價格過高的感覺。建議小高層均價為6800元/㎡，多層8-9#樓為7200元/㎡，16-17#樓均價6800元/㎡ 具體詳見配價系數(shù)表和價格表

五、付款優(yōu)惠建議：

目前階段消費者對價格比較敏感，優(yōu)惠幅度過大，反而會讓消費者誤以為不好賣，猶豫不決，因此建議優(yōu)惠幅度不宜過大，基本滿足人們的一個優(yōu)惠心理為主。

一次性付款優(yōu)惠100 元/㎡

預(yù)約表登記客戶優(yōu)惠50 元/㎡ 開盤當(dāng)天優(yōu)惠50元/㎡

七、汽車車位銷售建議

根據(jù)目前的市場情況，車位銷售存在一定的難度，尤其是機械車位，為了加快其去化速度，建議在簽約時，先填寫車位購買預(yù)約單，憑單在購買時享受一定的優(yōu)惠，在定價方面建議拉大固定車位和機械車位的價格差，以提高機械車位的去化。

八、自行車棚銷售建議

多層自行車棚和住宅數(shù)量一一對應(yīng)，建議由開發(fā)商提前指定房屋所對應(yīng)的車棚，簽購房合同時一并銷售。8#樓多出車棚后期銷售給10#、11#樓客戶。

小高層車棚按單元劃分，數(shù)量能滿足本單元的，車棚位置也提前指定好，數(shù)量不夠的單元，車棚位置不進行指定，先買房先選。周邊項目車棚銷售價格：

西城十二庭院 1200元/㎡，雍景苑 1000-1500元/㎡，陽光麗園800元/㎡ 建議車棚價格統(tǒng)一為1200元/㎡。

格蘭春晨第一批開盤房源配價說明

配價原則：

根據(jù)消費者在選房時比較看重的以下幾大因素：朝向、樓層、戶型、景觀、干擾等作出單項系數(shù)，各單項系數(shù)相加得出對這套房的綜合評價系數(shù)，以均價乘以該系數(shù)得出該套相應(yīng)的單價。

原則上不同房屋的同一單項系數(shù)之和應(yīng)為零。但由于此次開出的是一部分房屋，而且坐落不均勻，再加上戶型優(yōu)劣比例不一致等因素，有些單項系數(shù)之和并不符合零原則，但為了均價的準(zhǔn)確性，所有房屋的綜合系數(shù)之和應(yīng)接近零。具體說明如下： 朝向系數(shù)：

由于我們的房屋排列是接近正南北向的，朝向差別不大，只有東西首有些不同，在接待客戶中發(fā)現(xiàn)東首優(yōu)勢不明顯，西首抗性也不大，因此在東首為2%，西首考慮西曬為-1%，中間為0% 樓層系數(shù)：

小高層：5樓為均價樓層，4層以下由于消費者接受難度大，因此下調(diào)系數(shù)較大，10-11層考慮到單價會比較高，因此與下面的樓層差稍有縮小，具體為1F-6%

2F-5%

3F-3%

4F-1%

5F 0%

6F 1%

7F 2%

8F 3%

9F 4%

10F 5%。

多層：一般以二樓為均價，頂樓會下浮較多，但由于我們的頂樓帶夾層，有一定的可拓展性，因此價格稍微上浮1%。具體如下：1F-3.5%

2F 0.5%

3F 3%

4F 2%

5F-0.5%（頂為1.5%）

6F 1%。

戶型系數(shù)：共有A、B、C、D、M、K、L、J、N、H，10個系列的戶型，結(jié)合面積比較受消費者青睞的戶型有B、C、N，因此在定價系數(shù)上B、C為上浮2%，N考慮到面積較大系數(shù)為1.5%，戶型接受度較低的有J、K、M（主要為小高層），J、K下浮為-2%，M下浮-3%。A、D、L、H均為0%。

景觀系數(shù)：

6-7號樓景觀是整個小區(qū)最好的，但由于景觀帶處于北面，享受性較差，因此系數(shù)微微上調(diào)1-1.5%，考慮到樓層高低對景觀的影響，1-2層景觀下浮1%，3-4層為0%。

8#、9#樓景觀系數(shù)也是以上調(diào)1%為主，東西首好的上浮2.5%，16#、17#幢的位置在最里面，景觀是整個小區(qū)最差的，因此下降幅度較大，為-3%。干擾系數(shù)： 主要考慮道路灰塵、噪聲污染，7#、9#、17#樓的東邊靠近小區(qū)外道路，影響較嚴重，下浮為-2%，16#樓靠近2#地下室，下浮為-0.5% 6#、7#樓北面為車行道，1-2樓下浮為-0.5%。

根據(jù)以上配價系數(shù)，得出的所有房源的平均單價為6907元/㎡，6-7#樓均價為6825元/㎡，16-17#樓均價為6773元/㎡，8-9#樓均價為7204元/㎡。

格蘭春晨項目組

2008年2月21日