第一篇：深圳市龍崗區(qū)財(cái)政供養(yǎng)人員規(guī)模的特征評(píng)價(jià)與調(diào)整建議的探討論文

龍崗區(qū)位于深圳市東部，原屬寶安縣。1993年設(shè)區(qū)，是深圳市面積最大的市轄區(qū)之一。2009年6月和2011年12月，坪山新區(qū)與大鵬新區(qū)從龍崗區(qū)分設(shè)，龍崗區(qū)管轄面積有所調(diào)整。目前，轄區(qū)總面積3 85.94平方公里，下轄平湖、布吉、南灣、橫崗、龍城、龍崗、坪地8個(gè)街道，106個(gè)社區(qū)。

建區(qū)以來(lái)，龍崗區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展迅速，目前已經(jīng)成為深圳市重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基地、傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集聚基地、物流產(chǎn)業(yè)基地以及金融產(chǎn)業(yè)基地，也是深圳市的工業(yè)大區(qū)和產(chǎn)業(yè)強(qiáng)區(qū)。2012年，龍崗區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)2176.82億元，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入為35546.8元。

在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和城市化進(jìn)程迅速推進(jìn)的過(guò)程中，龍崗區(qū)成為人口流入大區(qū)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年龍崗區(qū)戶籍人口為39.“萬(wàn)，常住人口為200萬(wàn)左右，流動(dòng)人口為359.7萬(wàn)，實(shí)際管理和服務(wù)的人口(以下簡(jiǎn)稱管服人口)為399.44萬(wàn)。

一、龍崗區(qū)財(cái)政供養(yǎng)人員規(guī)模現(xiàn)狀及主要特征

財(cái)政供養(yǎng)人員，一般是指由財(cái)政來(lái)支付個(gè)人收入以及辦公費(fèi)用的人員，主要包括三部分:(1)黨政十部，主要供職于黨委、人大、政府、政法機(jī)關(guān)、政協(xié)、民主黨派及群眾團(tuán)體等機(jī)構(gòu);(2)各類事業(yè)單位人員，供職于教育、科研、衛(wèi)生等諸多領(lǐng)域;(3)黨政群機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的離退休人員。此外，為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)管理任務(wù)的需要，采用靈活方式短期或長(zhǎng)期雇傭和聘用了部分人員，根據(jù)現(xiàn)行財(cái)政供養(yǎng)人員統(tǒng)計(jì)，財(cái)政供養(yǎng)人員并不包括這部分人員，但從實(shí)際來(lái)看，他們薪酬由財(cái)政支出。因此，在最廣泛的含義上，我們?cè)谘芯恐袑⑦@部分人員也納入財(cái)政供養(yǎng)人員的范疇。龍崗區(qū)編辦管理的人員范圍實(shí)際上也包括了這部分人員。需要提出的是，離退休人員不在統(tǒng)計(jì)范圍之內(nèi)。本文所指的財(cái)政供養(yǎng)人員概念寬泛，包括黨政十部、各類事業(yè)單位在職人員及長(zhǎng)期雇傭和聘用的人員，也即實(shí)際在崗的人員，但不包括離退休人員，我們稱之為“全口徑財(cái)政供養(yǎng)人員”。

2012年龍崗區(qū)全口徑財(cái)政供養(yǎng)人員規(guī)模為42000多人，其府雇員1400多人，臨聘人員為22000多人。按常住人口計(jì)，該區(qū)2007, 2009和2012年的“全口徑財(cái)政供養(yǎng)系數(shù)”分別為2.49%, 1.74%和2.06%;按戶籍人口計(jì)，相應(yīng)年份對(duì)應(yīng)的比例分別為13.08% ,9.21%和10.70%。考慮到龍崗區(qū)外來(lái)人口規(guī)模大，若以2012年的流動(dòng)人口(359.7萬(wàn))和管服人口(399.44萬(wàn))作為基數(shù)，則龍崗區(qū)全口徑財(cái)政供養(yǎng)系數(shù)為1.18%和1.06%。

龍崗區(qū)的財(cái)政供養(yǎng)人員規(guī)模表現(xiàn)出如下三個(gè)突出特征:

1.“兩個(gè)超常比例”

龍崗區(qū)的機(jī)構(gòu)編制管理工作面臨著“兩個(gè)超常比例”:一是戶籍人口與常住人口、流動(dòng)人口之間與管服人口的超常比例。比如，2002年戶籍人口與常住人口的比例為1 : 4.92，到2012年進(jìn)一步發(fā)展為1:5.18。如采用流動(dòng)人口與管服人口的數(shù)據(jù)，則2012年戶籍人口對(duì)流動(dòng)人口的比例為1: 9.07，對(duì)管服人口的比例為1: 10.07，即區(qū)政府實(shí)際管理和服務(wù)的人口規(guī)模已經(jīng)超過(guò)戶籍人口的10倍以上。這種人口結(jié)構(gòu)的變化給政府公共服務(wù)和社會(huì)管理帶來(lái)巨大的壓力。二是編制數(shù)與臨聘人員數(shù)的超常比例。例如，自2007年臨聘人員納入數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來(lái)，臨聘人員的規(guī)模就一直比較龐大，數(shù)量上遠(yuǎn)多于正式在編人員。政府的“份內(nèi)工作”很多由“編外人員”來(lái)完成。目前，編制數(shù)量核定主要依據(jù)戶籍人口等因素，政策上具有“剛性”約束，增加臨聘人員是無(wú)奈之舉。以上這種情況使得財(cái)政供養(yǎng)人員數(shù)量及結(jié)構(gòu)的調(diào)整存在著較大的難度，但同時(shí)也意味著留有一定的改革和創(chuàng)新空間。在處于高速城市化道路上的中國(guó)，大中型城市常住人口和流動(dòng)人口增加迅速，且這一趨勢(shì)將長(zhǎng)期持續(xù)，因而對(duì)這一問(wèn)題展開(kāi)分析和探討，將對(duì)國(guó)內(nèi)大中城市其他類似情況的機(jī)構(gòu)編制管理工作具有重要的參考意義。

2.“三個(gè)持續(xù)增加”

在與財(cái)政供養(yǎng)人員規(guī)模密切相關(guān)的各個(gè)要素中，人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)、基本公共服務(wù)需求、財(cái)政承受力是考慮的基礎(chǔ)性因素。在龍崗區(qū)，這些基礎(chǔ)性因素以常住人口和流動(dòng)人口數(shù)量的持續(xù)增加、基本公共服務(wù)需求的持續(xù)增加、相關(guān)財(cái)政支出的持續(xù)增加“三個(gè)持續(xù)增加”的形式表現(xiàn)出來(lái)，同時(shí)這三者環(huán)環(huán)相扣。常住、流動(dòng)和管服人口數(shù)量、公共服務(wù)需求量的增加趨勢(shì)相對(duì)剛性，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)政收入狀況相對(duì)彈性的情況下，龍崗區(qū)對(duì)于財(cái)政供養(yǎng)人員規(guī)模的調(diào)整及管理需要有較為準(zhǔn)確的底線和度量線。

3.“規(guī)模膨脹”與“結(jié)構(gòu)失衡”并舉

近年來(lái)，龍崗區(qū)財(cái)政供養(yǎng)人員規(guī)模呈現(xiàn)較快的增長(zhǎng)趨勢(shì)，值得注意的是，從不同編制類型的人員規(guī)模變動(dòng)來(lái)看，行政編的變化最小，而事業(yè)編和雇員編的擴(kuò)張則比較迅速。2012年事業(yè)編制人員占總數(shù)的33.06%，臨聘人員占總數(shù)的51.05%，二者合計(jì)占比高達(dá)84.11%。因此，龍崗區(qū)財(cái)政供養(yǎng)人員規(guī)模的擴(kuò)張主要是事業(yè)編、雇員編與臨聘人員規(guī)模的快速增加的結(jié)果，人員結(jié)構(gòu)不均衡。就此而言，龍崗區(qū)財(cái)政人員規(guī)模調(diào)控的重要任務(wù)和難點(diǎn)需要在考慮總體規(guī)模合理調(diào)控的同時(shí)，更加重視人員結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

二、比較視野下對(duì)龍崗區(qū)財(cái)政供養(yǎng)人員規(guī)模的基本評(píng)價(jià)

根據(jù)龍崗區(qū)外來(lái)人口多的情況和特點(diǎn)，我們對(duì)與龍崗區(qū)相類似的其他4個(gè)市轄區(qū)(或市)進(jìn)行了比較。這4個(gè)區(qū)分別是順德區(qū)(廣東)、閡行區(qū)(上海)、昆山市(蘇州)與吳江區(qū)(蘇州)。這4個(gè)區(qū)的常住人口均遠(yuǎn)高于戶籍人口。龍崗區(qū)這一特點(diǎn)最為突出，2011年現(xiàn)有常住人口達(dá)到戶籍人口的5倍以上，順德、閡行、昆山和吳江的常住人口也分別是戶籍人口的1.98倍、2.53倍、2.37倍和1.59倍。

從以往財(cái)政供養(yǎng)系數(shù)來(lái)看，按常住人口計(jì)，供養(yǎng)系數(shù)最大的是龍崗區(qū)，為1.96%，最小的為閡行區(qū)，為1.03%;若按戶籍人口計(jì)算，供養(yǎng)系數(shù)最大的仍然是龍崗區(qū)，達(dá)10.48%，最小的為閡行區(qū)，為2.62%。

從數(shù)字比較看，若按照常住人口計(jì)算，龍崗區(qū)和國(guó)內(nèi)其他典型市轄區(qū)相比，財(cái)政供養(yǎng)人員(含行政編、事業(yè)編及政府雇員)系數(shù)很低，表明龍崗區(qū)對(duì)編制控制比較嚴(yán)格，效果也較好。全口徑財(cái)政供養(yǎng)人員系數(shù)，龍崗區(qū)的數(shù)字較高，可能意味著龍崗區(qū)未來(lái)要在編外人員調(diào)控方面進(jìn)一步加大工作力度。

通過(guò)比較和分析，我們認(rèn)為:

第一，按照常住人口進(jìn)行測(cè)算，龍崗區(qū)的財(cái)政供養(yǎng)人員規(guī)?？傮w偏小，這反映出龍崗區(qū)目前對(duì)財(cái)政供養(yǎng)人員規(guī)模的管控是比較嚴(yán)格和有效的。

第二，龍崗區(qū)全口徑財(cái)政供養(yǎng)人員按照常住人口計(jì)算，供養(yǎng)系數(shù)較高。同國(guó)內(nèi)其他典型市轄區(qū)(市)相比，龍崗區(qū)的供養(yǎng)系數(shù)明顯高于閡行區(qū)、稍高于順德區(qū)。同時(shí)，還需注意的是，龍崗區(qū)常住人口對(duì)戶籍人口的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他幾個(gè)市轄區(qū)(市)。這種情況下，通過(guò)靈活調(diào)整編外人員規(guī)模來(lái)保障公共服務(wù)的供給，也是客觀要求。所以，對(duì)全口徑財(cái)政供養(yǎng)人員規(guī)模較大的現(xiàn)狀要做全面分析。在未來(lái)的編制控制與結(jié)構(gòu)優(yōu)化過(guò)程中，要更加重視對(duì)臨聘人員規(guī)模的控制與管理。

三、進(jìn)一步調(diào)整財(cái)政供養(yǎng)人員規(guī)模的建議

第一，在規(guī)劃和管理財(cái)政供養(yǎng)人員規(guī)模時(shí)，建議考慮本地生產(chǎn)總值、常住人口和一般公共服務(wù)支出三個(gè)因素，并根據(jù)這三個(gè)因素的變動(dòng)來(lái)預(yù)測(cè)和確定編制的增減。根據(jù)測(cè)算，在其他因素不變的前提下，地區(qū)生產(chǎn)總值一般每增加1億元大致需要增加1個(gè)編制，常住人口每增加1萬(wàn)人大致需要增加73個(gè)編制，而一般公共服務(wù)支出每增加1億元大致需要增加編制78個(gè)。且實(shí)際變化需要根據(jù)上述三個(gè)因素的同時(shí)變動(dòng)來(lái)加權(quán)綜合統(tǒng)計(jì)測(cè)算。地區(qū)生產(chǎn)總值、常住人口與一般公共服務(wù)支出對(duì)編制總量的影響具有周期性，大致每6年形成一個(gè)周期，建議以5-6年為一個(gè)周期來(lái)綜合考慮有關(guān)因素對(duì)編制總量的影響并按照周期來(lái)調(diào)整。比如，韓國(guó)是每3年調(diào)整一次公務(wù)員員額控制公式，而采集的數(shù)據(jù)就是以6年為一個(gè)周期，全面處理6年期間相關(guān)因素的數(shù)據(jù)進(jìn)而構(gòu)建出新的員額控制公式。

第二，堅(jiān)持“總量從緊”和“結(jié)構(gòu)優(yōu)化”并重。在堅(jiān)持總量“只減不增”原則的基礎(chǔ)上，同時(shí)著力調(diào)整和優(yōu)化機(jī)構(gòu)編制結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)是“強(qiáng)基層、強(qiáng)一線”。未來(lái)的財(cái)政供養(yǎng)人員規(guī)?？刂埔獜摹皵?shù)量導(dǎo)向”的精簡(jiǎn)調(diào)控式改革向“質(zhì)量導(dǎo)向”的結(jié)構(gòu)優(yōu)化式改革提升與轉(zhuǎn)變。規(guī)模控制不僅僅是簡(jiǎn)單的“只減不增”，而要進(jìn)入合理配置政府職責(zé)、優(yōu)化政府人員結(jié)構(gòu)的新階段。要在轉(zhuǎn)變政府職能的基礎(chǔ)上，分部門、分崗位進(jìn)行改革:一方面要大力裁減不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的微觀經(jīng)濟(jì)管理部門和后勤部門的工作人員，另一方面可以根據(jù)工作需要適當(dāng)增加社會(huì)保障、公共服務(wù)方面的人員數(shù)量。這“一進(jìn)一出”、“一加一減”，既不會(huì)使整個(gè)財(cái)政供養(yǎng)人員規(guī)模產(chǎn)生較大的增長(zhǎng)，又優(yōu)化了公務(wù)員的結(jié)構(gòu)。加強(qiáng)對(duì)編制資源的宏觀把控和微觀管理，及時(shí)跟蹤編制資源的使用情況，避免編制資源在局部地區(qū)的無(wú)謂消耗，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整利用，進(jìn)一步監(jiān)管編制和財(cái)政資金使用的規(guī)范性，促進(jìn)編制資源流動(dòng)機(jī)制的形成，使編制結(jié)構(gòu)動(dòng)態(tài)調(diào)整能夠快速落實(shí)并發(fā)揮作用。改革部門內(nèi)編制人員加編外人員的工作模式，探索整體性人員改革，提高行政效率，解決編制外人員增長(zhǎng)過(guò)快的問(wèn)題。

同時(shí)，還可以探索編制數(shù)量在地區(qū)結(jié)構(gòu)上的進(jìn)一步優(yōu)化。比如，在人口流出地與人口流入地之間、事權(quán)下放部門與事權(quán)承接部門之間，可探索建立編制與職責(zé)聯(lián)動(dòng)轉(zhuǎn)移的銜接機(jī)制，實(shí)現(xiàn)機(jī)構(gòu)編制的跨地區(qū)、跨系統(tǒng)有機(jī)流動(dòng)。這樣，在不新增編制的情況下，通過(guò)優(yōu)化結(jié)構(gòu)、盤活存量的方式，實(shí)現(xiàn)機(jī)構(gòu)編制與事權(quán)變化的有機(jī)匹配。

第三，完善和規(guī)范臨聘人員的規(guī)?？刂婆c有效管理。龍崗區(qū)編制存量的主要特點(diǎn)是“兩個(gè)超常比例”格局長(zhǎng)期存在。政府為應(yīng)對(duì)迅速擴(kuò)大的公共管理和服務(wù)需求，依靠不斷增加事業(yè)編、雇員編和臨聘人員來(lái)支撐公共服務(wù)和管理的供給。目前龍崗區(qū)的臨聘人員總額已經(jīng)超過(guò)行政編、事業(yè)編和雇員編的總和。這就從人員結(jié)構(gòu)上造成政府辦事人員一半以上都是“臨時(shí)工”的現(xiàn)象。從建設(shè)服務(wù)型政府與法治政府的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)考慮，政府一半的工作由臨時(shí)工來(lái)做，顯然只能是一種過(guò)渡措施，要盡快調(diào)整。

在改革過(guò)程中，要努力控制臨聘人員總額的進(jìn)一步擴(kuò)張，同時(shí)強(qiáng)化對(duì)臨聘人員的綜合管理，堅(jiān)持 “減員、增薪、提效”的原則，盡快規(guī)范和嚴(yán)格臨聘人員的招聘和解聘制度，逐步縮小目前過(guò)于龐大的臨聘人員規(guī)模?？梢允紫瓤紤]將目前分歸不同政府部門管理的交通、治安、計(jì)生、出租屋管理類的協(xié)管員整合為綜合協(xié)管工作人員，這樣既可以減小人員規(guī)模，又可適當(dāng)提高人員薪酬，公共治理效果也能得到保證。另外，可積極引入市場(chǎng)機(jī)制，采用政府購(gòu)買服務(wù)的方式來(lái)改革傳統(tǒng)政府部門直接聘用臨時(shí)人員的方式。

第二篇：浙江房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)特征與發(fā)展建議論文

新常態(tài)是中央對(duì)我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)階段變化規(guī)律的深刻認(rèn)識(shí)。如何正確認(rèn)識(shí)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，把握經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)脈絡(luò)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，已成為社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題，值得我們思考研究。本文以房地產(chǎn)市場(chǎng)為研究對(duì)象，結(jié)合全省720位購(gòu)房者、115家房地產(chǎn)企業(yè)問(wèn)卷調(diào)查，闡述經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的變化特征，以尋求適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的發(fā)展機(jī)遇，提出主動(dòng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的對(duì)策建議。

浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征

減速換擋成常態(tài)。2002年以來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，浙江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅也大幅攀升，2002年-2009年全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年均增長(zhǎng)17.5%,2010年和2011年同比增幅高達(dá)34.2%和47.9%;2012年后隨著發(fā)展速度的趨緩，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速開(kāi)始下滑，2014年浙江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7262億元，同比增長(zhǎng)16.8%,增速較上年回落2.1個(gè)百分點(diǎn)，較增幅最高的2011年回落31.1個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)高速增長(zhǎng)時(shí)代難以為繼，減速換擋發(fā)展將成為新常態(tài)。

市場(chǎng)供過(guò)于求成常態(tài)。經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)住房短缺時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，居民住房擁有率不斷提高，浙江人均住房建筑面積從2002年的21.1平方米提高到2013年的38.8平方米，年均增長(zhǎng)7.6%.房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，庫(kù)存量不斷增加，去庫(kù)存周期逐漸延長(zhǎng)。截止到2014年12月，浙江11個(gè)設(shè)區(qū)市新建住宅庫(kù)存套數(shù)為303910套，較2014年2月份的庫(kù)存量增加54.5%.按2014年新建住宅月均銷售量計(jì)算，消化現(xiàn)有市場(chǎng)總庫(kù)存的去化周期需要20個(gè)月。

自住需求入市成常態(tài)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)收益預(yù)期下降，居民對(duì)住房消費(fèi)日益理性，首次置業(yè)比例增大。據(jù)對(duì)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，53.4%的被調(diào)查者是首次置業(yè)，38.8%的被調(diào)查者是二次改善置業(yè)，剛性和改善性需求成為市場(chǎng)主體。

行業(yè)分化成常態(tài)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，2013年浙江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目企業(yè)總數(shù)首次減少至 6114家。《2015中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，2012年以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化程度不斷上升，行業(yè)內(nèi)洗牌加速。2014年，滬深證券市場(chǎng)涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司不足200家，5年間超過(guò)100家企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。

浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨的問(wèn)題

消費(fèi)貸款政策執(zhí)行難到位。2014年起公積金個(gè)人住房消費(fèi)貸款的額度雖然有提高，但由于公積金總額度缺口較大，部分城市審批與放貸時(shí)間被無(wú)限期延長(zhǎng)，造成部分開(kāi)發(fā)商不能實(shí)施公積金貸款購(gòu)房業(yè)務(wù)，損害了開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房者的權(quán)益。

房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力增大。2010年以來(lái)，各商業(yè)銀行陸續(xù)收緊房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款，使房地產(chǎn)融資渠道變得狹窄。至2014年，浙江房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款占本年資金來(lái)源的比例從2003年的28.5%下降到13.9%,而自籌資金和其他資金來(lái)源占本年資金來(lái)源的比例從71.1%上升到79.8%.據(jù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，52.0%的被調(diào)查企業(yè)表示資金緊張。

新建商品住宅市場(chǎng)去庫(kù)存壓力增大。截止到2014年12月底，浙江省新建商品住宅庫(kù)存套數(shù)為303910套，若以2014年全省新建商品住宅月均銷售15129套測(cè)算，庫(kù)存去化周期高達(dá)20個(gè)月。另一方面，區(qū)域化結(jié)構(gòu)性矛盾導(dǎo)致不同地市間庫(kù)存量呈現(xiàn)高低不一的分布格局（見(jiàn)表1），部分城市庫(kù)存去化壓力明顯偏大。如湖州、紹興、臺(tái)州等城市去化周期超過(guò)30個(gè)月，遠(yuǎn)高于浙江省平均水平。

房?jī)r(jià)相對(duì)偏高。2004年浙江城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比為4.5,之后不斷擴(kuò)大，到了2010年達(dá)到最高峰（12.0），之后緩慢下降，但2014年浙江城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比依然高達(dá)10.7.地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴度過(guò)高。土地出讓金收入作為地方財(cái)政收入的重要組成部分，地方政府對(duì)其依賴度過(guò)高，使地方政府成為追求利潤(rùn)的市場(chǎng)主體。如2013年，寧波市土地出讓金收入734.1億元，占當(dāng)年全市財(cái)政收入的27.5%;金華市土地出讓金收入174.1億元，占全市公共財(cái)政收入的30.1%.土地供應(yīng)缺乏長(zhǎng)期規(guī)劃。2013年，在浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫的背景下，土地市場(chǎng)交易異?；馃?，土地供應(yīng)量和成交量大幅增加，從而導(dǎo)致2014年以來(lái)浙江商品房庫(kù)存的高企。據(jù)對(duì)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，23.5%的被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為政府供地計(jì)劃不合理。

浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇

新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略機(jī)遇。截止到2013年，浙江城鎮(zhèn)化率達(dá)到了64%,超過(guò)全國(guó)平均水平11個(gè)百分點(diǎn)，但距離70%的高度城鎮(zhèn)化標(biāo)準(zhǔn)仍有6個(gè)百分點(diǎn)的差距。據(jù)相關(guān)資料測(cè)算，浙江城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來(lái)的潛在住宅市場(chǎng)需求達(dá)到110萬(wàn)套（以三口之家作為一戶計(jì)算）。從另一個(gè)角度來(lái)看，浙江仍有2000萬(wàn)農(nóng)村居民，如果通過(guò)“集中安置”或者“貨幣補(bǔ)貼”等方式將他們由農(nóng)村民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，使他們能居住到城鎮(zhèn)，享受城市功能的便利與福利。只要有 10%的農(nóng)村居民進(jìn)入城市，就會(huì)帶來(lái)近70萬(wàn)套的住房需求。

居民收入增長(zhǎng)帶動(dòng)的新機(jī)遇。隨著居民收入的不斷提高，用于住房消費(fèi)的開(kāi)支越來(lái)越大，對(duì)居住品質(zhì)的要求越來(lái)越高，居民改善性住房需求會(huì)逐漸旺盛，而當(dāng)前與戶籍掛鉤的學(xué)區(qū)房制度更會(huì)助推這一需求。以第六次人口普查資料計(jì)算，35-49歲的中年人口約1537萬(wàn)人，假設(shè)20%的人群有改善性需求，按照目前的城鎮(zhèn)化率計(jì)算，則潛在的改善性住房需求達(dá)到95萬(wàn)套。

制度改革帶來(lái)的新機(jī)遇。浙江農(nóng)房集聚改造、棚戶區(qū)改造與危舊住房治理等針對(duì)特定人群的住房改善政策進(jìn)一步實(shí)施或加碼，給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了巨大的潛在消費(fèi)動(dòng)力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，浙江2013年至2017年間需改造的棚戶區(qū)住戶約80萬(wàn)戶，平均每年約有16萬(wàn)戶的改造需求。

貨幣寬松政策帶來(lái)的新機(jī)遇。貨幣政策的調(diào)整帶來(lái)的新機(jī)遇。假設(shè)購(gòu)房者商業(yè)住房貸款金額為200萬(wàn)元，貸款期限為30年，每月等額方式還款。2014年11月22日五年以上貸款利率為6.15%,本息合計(jì)還款438.6萬(wàn)元；中國(guó)人民銀行自2014年11月連續(xù)多次降息后，2015年8月26日五年以上貸款利息調(diào)整到5.15%,該貸款本息合計(jì)下降到393.1萬(wàn)元，總還款金額下降了45.5萬(wàn)元。

浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)策

完善“雙向調(diào)控”措施，解決市場(chǎng)高庫(kù)存量。各地政府可以停止建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，而通過(guò)回購(gòu)商品房方式補(bǔ)充公租房房源和棚戶區(qū)改造用房；鼓勵(lì)剛性消費(fèi)需求，在公積金、個(gè)人房貸、購(gòu)房補(bǔ)貼、普通住房標(biāo)準(zhǔn)、人才引進(jìn)、落戶等方面繼續(xù)出臺(tái)措施，重點(diǎn)鼓勵(lì)“以小換大”和“以舊換新”,支持“剛需”人群購(gòu)房置業(yè)，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的愿望。

細(xì)化“分類調(diào)控”政策，防止一刀切。根據(jù)對(duì)于不同城市特性進(jìn)行“分類指導(dǎo)”,根據(jù)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)差異，分化政策導(dǎo)向，進(jìn)行精細(xì)化調(diào)控。外來(lái)人口較多、房?jī)r(jià)較高的杭州等一線城市，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)投資性需求、投機(jī)性需求進(jìn)行適度的調(diào)節(jié)和控制；對(duì)于紹興、嘉興、湖州等外來(lái)人口較少的城市，政策應(yīng)繼續(xù)允許一些定向?qū)捤傻拇胧┏雠_(tái)，對(duì)改善型購(gòu)房和剛需購(gòu)房在貸款利率、首付比例、稅費(fèi)等方面予以“優(yōu)惠”,加快去庫(kù)存步伐。

完善信貸政策體系，改善市場(chǎng)資本環(huán)境。金融部門應(yīng)完善和落實(shí)差別化信貸政策，繼續(xù)支持首套房貸、普通住房貸款、二套改善需求等合理的自住需求，加大商業(yè)銀行落實(shí)政策力度，綜合考慮財(cái)務(wù)可持續(xù)、風(fēng)險(xiǎn)管理等因素，適當(dāng)?shù)奶岣呤滋追抠J利率折扣；提高金融服務(wù)效率，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款。用好用足公積金，全面清理住房公積金使用障礙和門檻，擴(kuò)大“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款試點(diǎn)，提高繳存職工的實(shí)際可貸款額度，支持異地購(gòu)房公積金貸款。

實(shí)施科學(xué)的稅制改革，擺脫“土地財(cái)政”依賴。結(jié)合地方稅收體系在“營(yíng)改增”背景下的改革契機(jī)，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)稅收體系，明確地方政府對(duì)房地產(chǎn)稅改革充分的產(chǎn)權(quán)激勵(lì)，賦予其有效剩余控制權(quán)和清晰的剩余索取權(quán)，解決地方政府“土地財(cái)政”轉(zhuǎn)型陣痛問(wèn)題。本著“簡(jiǎn)稅制，寬稅基，低稅率”的改革原則，逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅的環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)變，穩(wěn)定地方財(cái)政收入來(lái)源。

合理規(guī)劃土地供給，防止土地“大小年”.落實(shí)土地供應(yīng)市區(qū)“一盤棋”的機(jī)制，參照近三年銷售平均面積，初步確定出讓總量，將當(dāng)前市場(chǎng)住宅庫(kù)存量納入統(tǒng)籌安排土地的考慮因素之一。合理編制土地出讓計(jì)劃和時(shí)間表，確定庫(kù)存預(yù)警線，若庫(kù)存高于預(yù)警線，則及時(shí)調(diào)低土地出讓量，放慢出讓速度；若庫(kù)存低于預(yù)警線，則及時(shí)增加土地出入量，加快出讓速度。