第一篇：房屋的建筑面積、使用面積、居住面積和公攤面積是什么關(guān)系？如何計(jì)算？

房屋的建筑面積、使用面積、居住面積和公攤面積是什

么關(guān)系？如何計(jì)算？

（1）建筑面積

一般定義房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上的各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。

商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積（包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和）和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e（每幢樓內(nèi)的公用建筑面積，例如大堂、公用樓梯等）組成。（2）使用面積

房屋的使用面積，指房屋單元平面中為生活起居所使用的凈面積之和。

計(jì)算使用面積時(shí)，在1987年實(shí)施的《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》中有一些特殊的規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入使用面積。（3）居住面積

房屋的居住面積是指房屋平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、欄等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。（4）分?jǐn)偯娣e

公用建筑面積是指由整幢樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整幢樓公用部分的建筑面積。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e是指每套（單元）商品房依法

應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。他們的關(guān)系及計(jì)算公式：

建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偨ㄖ娣e

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨(dú)立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和

房屋建筑面積測算的規(guī)定

《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T 17986-2000）（摘要）

一、計(jì)算全部建筑面積的范圍

1、永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。

2、房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計(jì)算建筑面積。

3、穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。

4、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道等均按房屋自然層計(jì)算面積。

5、房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水

箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

6、挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計(jì)算。

7、屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。

8、與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

9、房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。

10、地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。

11、有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。

12、玻璃幕墻等作為外墻的，按其外圍水平面積計(jì)算。

13、屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

14、依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計(jì)算。

15、有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。

二、計(jì)算一半建筑面積的范圍

1、與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計(jì)算。

2、獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積一半計(jì)算。

3、未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計(jì)算。

4、無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計(jì)算。

5、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積一半計(jì)算。

三、不計(jì)算建筑面積的范圍

1、層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。

2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。

3、房屋之間無上蓋的架空通廊。

4、房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。

5、建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

6、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

7、利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

8、活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡易房屋。

9、獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

10、與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。成套房屋的建筑面積和共有共用面積分?jǐn)?/p>

一、成套房屋建筑面積測算

（一）成套房屋的建筑面積

成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面

積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。

（二）套內(nèi)房屋使用面積

套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：

1、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。

2、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。

3、不包括在結(jié)構(gòu)面積辦的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。

4、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

（三）套內(nèi)墻體面積

套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影的一半計(jì)算套內(nèi)墻體面積。

（四）套內(nèi)陽臺建筑面積

套內(nèi)陽臺建筑面積按的規(guī)定計(jì)算。

套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。

二、共有共用面積的處理和分?jǐn)偣?/p>

（一）共有共用面積的內(nèi)容

共有共用面積包括共有的房屋建筑面積和共用的房屋用地面積。

（二）共有共用面積的處理原則

1、產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。

2、無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

（三）共有共用面積按比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式

按相關(guān)建筑面積進(jìn)行共有或共用面積分?jǐn)?，按下式?jì)算：

δSi=K*Si ∑δSi K=-----------∑Si

式中：K--為面積的分?jǐn)傁禂?shù)；

Si--為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，m2；

δSi--為各單元參加分?jǐn)偹玫慕ㄖ娣e，m2；

∑δSi--為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，m2；

∑Si--為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，m2。

三、共有建筑面積的分?jǐn)?/p>

（一）共有建筑面積的內(nèi)容

共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變

電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。

獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。

（二）共有建筑面積的計(jì)算方法

整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。

（三）共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

1、住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

住宅樓以幢為單元，依照第二點(diǎn)的方法和計(jì)算公式，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。

2、商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

住宅部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照第二點(diǎn)的方法和公式，按各套的建筑面積分?jǐn)傆?jì)

算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。

商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗?，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈?，求出各套房屋分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。

3、多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

公攤面積，顧名思義，就是公共分?jǐn)偟拿娣e。關(guān)于分?jǐn)偯娣e目前尚無法律加以約束，而只有建設(shè)部的行政規(guī)章和地方政府的部門文件做出的原則性的規(guī)定?，F(xiàn)在政策主要是根據(jù)2000年8月1日開始實(shí)施的中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》執(zhí)行。

根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為：

1、大堂、公共門廳、走廊、過道、電樓梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交配電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢樓服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；

2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻包括山墻為墻體面積水面投影面積的一半。不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間：

1、倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道等作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間；

2、售房單位自營、自用的房屋；

3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理

包括物業(yè)管理用房。

需要分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面積。

住宅樓分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算方法為需要分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e總和除以參加分?jǐn)偟母鲉卧慕ㄖ娣e總和。然后用各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e乘以分?jǐn)傁禂?shù)就可以得出各套房屋的分?jǐn)偯娣e。其中需要分?jǐn)偟拿娣e要由產(chǎn)權(quán)部門測繪隊(duì)實(shí)地測量。

一般來說，高層樓房的分?jǐn)偯娣e要大于多層的分?jǐn)偯娣e。在他們測量實(shí)踐中，高層的分?jǐn)傁禂?shù)一般在0．18—0．26之間，而多層的分?jǐn)傁禂?shù)則在0．11—0．16之間。不過，每個(gè)樓盤，甚至一個(gè)樓盤各幢房子的情況都不一樣，因此房屋的公攤面積要實(shí)地測量，要根據(jù)房屋的使用功能和相關(guān)配套情況來定，沒有限定的范圍。究竟公攤面積占多大的比例，開發(fā)商在跟業(yè)主簽合同時(shí)，應(yīng)明確說明。

46%共攤面積已經(jīng)超出本規(guī)定 這絕對是開發(fā)商的問題

建議你向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)管理委員會投訴 這個(gè)部門專門關(guān)開發(fā)商的！

買房子時(shí)建筑面積指的時(shí)？包括公攤面么？

1．商品房銷售面積

商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

銷售者銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。商品房銷售面積的標(biāo)注單位應(yīng)當(dāng)為平方米。

商品房的銷售面積與實(shí)際面積之差不得超過國家計(jì)量技術(shù)規(guī)范《商品房銷售面積測量與計(jì)算》規(guī)定的商品房面積測量限差。按套或者單元銷售的商品房，各套或者各單元銷售面積之和不得大于整幢商品房的實(shí)際總面積。

2、．套內(nèi)建筑面積

商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積不等于地毯面積，完全屬于買房人個(gè)人私有；與套內(nèi)使用面積相比，更能完事地反映買房人個(gè)人私有部分的產(chǎn)權(quán)。套內(nèi)建筑面積的計(jì)算公式為：

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積

3、．套內(nèi)使用面積

套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計(jì)算：

（1）套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；

（2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；

（3）不包括在結(jié)構(gòu)面積只的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；

（4）內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

4、．套內(nèi)墻體面積

套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算法為：

（1）共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

（2）非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

5、．套內(nèi)陽臺建筑面積

按照《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中：

（1）原設(shè)計(jì)的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；（2）挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建設(shè)筑面積；

（3）凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；

（4）半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。

6、．公用建筑面積

商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偨o本幢樓房的住戶，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，則由受益的各套商品房分?jǐn)?。各套商品房?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為每戶分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。公用建筑面積由兩部分組成：

（1）大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；

（2）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）

另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，要在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱，需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。公用建筑面積不包括什么？

倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計(jì)入公用建筑面積。

7、．分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e如何計(jì)算

根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算公式如下： 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積Ⅹ公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨(dú)立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和

8．公攤面積多大為宜

公攤面積是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡稱。它和套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。

公攤面積過大，勢必降低房屋的性價(jià)比；過小，則影響居住的舒適度。那么，公攤面積多大才適宜呢？一般來說，塔樓的公攤面積要大于板樓的公攤面積。實(shí)踐中，塔樓的公攤系數(shù)一般在0.18米~0.26米之間，而板樓的公攤系數(shù)則在0.14米~0.16米之間。這也是一套房屋公攤面積的適“度”范圍。

物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計(jì)算（車庫除外）；未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產(chǎn)測繪部門實(shí)測的

房屋建筑面積計(jì)算。未計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋不得收取公共服務(wù)費(fèi)。

第二篇：房屋驗(yàn)收的建筑面積計(jì)算規(guī)則

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房屋驗(yàn)收的建筑面積計(jì)算規(guī)則

關(guān)于房屋驗(yàn)收的建筑面積的計(jì)算規(guī)則國家有統(tǒng)一的規(guī)定。全國統(tǒng)一的建筑面積計(jì)算規(guī)則，是國家經(jīng)委于1982年頒布的法規(guī)性文件，其主要計(jì)算規(guī)則如下：

計(jì)算建筑面積的范圍

1.單層建筑物不論其高度如何均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層建筑物如帶有部分樓層者，亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。

2.高低聯(lián)跨的單層建筑物，如需分別計(jì)算建筑面積，當(dāng)高跨為邊跨時(shí)，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以勒腳以上外墻表面至高跨中柱外邊線的水平寬度計(jì)算;當(dāng)高跨為中跨時(shí)，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以中柱外邊線的水平寬度計(jì)算。

3.多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積的總和計(jì)算，其底層按

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建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算;二層及二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。

4.地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、地下指揮部等及相應(yīng)出入口的建筑面積按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻)外圍的水平面積計(jì)算。

5.用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超過2.2m的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。

6.坡地建筑利用吊腳做架空層加以利用，且層高超過2.2m的，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

7.穿過建筑物的通道、建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。

8.圖書館的書庫按書架層計(jì)算建筑面積。

9.電梯井、提物井，垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。

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10.舞臺燈光控制室按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。

11.建筑物內(nèi)的技術(shù)層，層高超過2.2m的，應(yīng)計(jì)算建筑面積。

12.有柱雨篷按柱外國水平面積計(jì)算建筑面積，獨(dú)立柱的雨篷按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

13.有柱的車棚、貨棚站臺等按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積;單排柱、獨(dú)立柱的車棚、貨棚、站臺等按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

14.突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

15.突出墻外的門斗按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

16.封閉式陽臺、挑廊，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

17.建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計(jì)算建筑面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

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18.兩個(gè)建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

19.室外樓梯做為主要通道和用于疏散的均按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積;樓內(nèi)有樓梯室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

20.跨越其他建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積，多層者按多層計(jì)算。

不計(jì)算建筑面積的范圍

1.突出墻面的構(gòu)件配件和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。

2.檢修、消防等用的室外爬梯。

3.層高在2.2m以內(nèi)的技術(shù)層。

4.構(gòu)筑物，如：獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油(水)池、貯倉、圓庫、地下人防干、支線等。

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5.建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。

6.沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱。舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。

7.單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。

8.層高小于2.2m的深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。

其他

在計(jì)算建筑面積時(shí)，如遇上述以外的情況，可參照上述規(guī)則精神辦理。

來源：（房屋驗(yàn)收的建筑面積計(jì)算規(guī)則http://s.yingle.com/s/372687.html）心懷法治.相關(guān)法律知識

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戶

口

本

證

復(fù)

印

件

可

以

嗎

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后

戶

口

本

在哪

里

辦

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口

可

以

買

合作

醫(yī)

療

嗎

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證

兒

童

乘

飛

機(jī)的程

序

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靠

對

戶

主

有

影

響

嗎

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注

意

房

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修

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第三篇：房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知（最終版）

關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知

關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知建住房[2002]74號

各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市建委及有關(guān)部門：

為了切實(shí)做好房屋面積計(jì)算和房屋權(quán)屬登記工作，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

一、在房屋權(quán)屬證書附圖中應(yīng)注明施測的房產(chǎn)測繪單位名稱、房屋套內(nèi)建筑面積(在圖上標(biāo)注尺寸)和房屋分?jǐn)偟钠溆薪ㄖ娣e。

二、根據(jù)《房產(chǎn)測繪管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，由房產(chǎn)測繪單位對其完成的房產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量負(fù)責(zé)。

三、房屋權(quán)屬登記涉及的有關(guān)房屋建筑面積計(jì)算問題，《房產(chǎn)測量規(guī)范》未作規(guī)定或規(guī)定不明確的，暫按下列規(guī)定執(zhí)行：

(一)房屋層高

計(jì)算建筑面積的房屋，層高(高度)均應(yīng)在 2.20 米以上(含2.20米，以下同)。

(二)外墻墻體

同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計(jì)算。

各樓層墻體厚度不同時(shí)，分層分別計(jì)算。

金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。

(三)斜面結(jié)構(gòu)屋頂

房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)(坡屋頂)的，層高(高度)2.20米以上的部位計(jì)算

第四篇：被拆遷房屋的裝修補(bǔ)償拆遷估價(jià)及建筑面積計(jì)算問題

被拆遷房屋的裝修補(bǔ)償拆遷估價(jià)及建筑面積計(jì)算問題

法律分類：拆遷安置

在房屋拆遷中，被拆遷房屋的裝修裝飾能否得到補(bǔ)償，是拆遷經(jīng)常遇到的問題。建設(shè)部在《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》中明確了被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定。協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。為了維護(hù)拆遷當(dāng)事人的利益，對房屋裝修裝飾的補(bǔ)償，天津市在關(guān)于貫徹建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》的意見規(guī)定：各區(qū)縣可以結(jié)合拆遷片的實(shí)際情況給予一次性適當(dāng)補(bǔ)償。如果被拆遷人對補(bǔ)償數(shù)額提出疑義的，拆遷當(dāng)事人可以通過協(xié)商方式解決；協(xié)商不成的，拆遷當(dāng)事人可以通過委托評估確定補(bǔ)償金額。1被拆遷房屋裝修裝飾的補(bǔ)償問題

在房屋拆遷中，被拆遷房屋的裝修裝飾能否得到補(bǔ)償，是拆遷經(jīng)常遇到的問題。建設(shè)部在《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》中明確了被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定。協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。為了維護(hù)拆遷當(dāng)事人的利益，對房屋裝修裝飾的補(bǔ)償，天津市在關(guān)于貫徹建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》的意見規(guī)定：各區(qū)縣可以結(jié)合拆遷片的實(shí)際情況給予一次性適當(dāng)補(bǔ)償。如果被拆遷人對補(bǔ)償數(shù)額提出疑義的，拆遷當(dāng)事人可以通過協(xié)商方式解決；協(xié)商不成的，拆遷當(dāng)事人可以通過委托評估確定補(bǔ)償金額。

2被拆遷房屋如何選擇住宅房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)問題

天津市在關(guān)于貫徹建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》的意見規(guī)定：

（一）發(fā)布通知。房屋拆遷項(xiàng)目確定以后，由拆遷單位在市房管局拆遷管理信息網(wǎng)上發(fā)布信息，將拆遷項(xiàng)目、范圍、面積、戶數(shù)、聯(lián)系方式和報(bào)名時(shí)限等內(nèi)容進(jìn)行發(fā)布，報(bào)名時(shí)限不得少于3日。

（二）估價(jià)申請。拆遷評估機(jī)構(gòu)收到信息后，根據(jù)自身評估資質(zhì)所能承擔(dān)的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行評估申請，向房屋拆遷單位遞交《房屋拆遷估價(jià)申請表》?！斗课莶疬w估價(jià)申請表》示范文本，由天津市城市房屋拆遷管理辦公室統(tǒng)一制作。

（三）成立評議組。房屋拆遷單位應(yīng)在拆遷評估機(jī)構(gòu)報(bào)名期間組織成立選擇評估機(jī)構(gòu)的評議小組。小組成員由拆遷當(dāng)事人5-7人組成，其中被拆遷居民代表應(yīng)超過50%。被拆遷居民代表由當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會負(fù)責(zé)推薦熱愛公益事業(yè)、辦事公正、有一定文化知識的被拆遷居民參加；如果在2日內(nèi)居民委員會不能推薦出被拆遷居民代表，房屋拆遷單位可以組織其他代表參加。推薦的被拆遷居民代表應(yīng)在拆遷現(xiàn)場進(jìn)行公布。

（四）審查評議。房屋拆遷單位根據(jù)評估機(jī)構(gòu)的資格等級和從事評估業(yè)務(wù)范圍的有關(guān)規(guī)定，對評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行拆遷評估資格核實(shí)，符合條件的，交評議小組討論；不符合條件的，應(yīng)在3日內(nèi)書面通知申請?jiān)u估機(jī)構(gòu)并說明情況。房屋拆遷單位負(fù)責(zé)召集評議小組的代表聽取評估機(jī)構(gòu)情況介紹，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)當(dāng)場回答代表提出的問題，評議小組對評估機(jī)構(gòu)逐一進(jìn)行評議，推選出該片的評估機(jī)構(gòu)。

（五）投票確定。代表投票選定評估機(jī)構(gòu)，按得票順序排出前三名，并當(dāng)場宣布中選結(jié)果，得票最高作為中選單位。房屋拆遷單位與中選的房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)在2日內(nèi)簽訂《房屋拆遷評估委托合同》。中選評估機(jī)構(gòu)放棄評估權(quán)的，可依次確定下一個(gè)中選評估機(jī)構(gòu)。

（六）現(xiàn)場公示。簽訂《房屋拆遷委托評估合同》后，由房屋拆遷單位將選定的評估機(jī)構(gòu)在拆遷現(xiàn)場進(jìn)行公示。房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)確定的全過程應(yīng)由房屋拆遷單位指定專人做文字或聲像記錄，并將原始記錄整理歸檔，以備查驗(yàn)。

3住宅房屋拆遷分戶評估結(jié)果公示、復(fù)估和鑒定問題

（一）評估結(jié)果公示。為了增加房屋拆遷評估的透明度，促使房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)規(guī)范運(yùn)作，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)將分戶拆遷評估的初步結(jié)果在拆遷現(xiàn)場向被拆遷當(dāng)事人公示7日。被拆遷當(dāng)事人對分戶評估報(bào)告有疑問的，自接到分戶評估結(jié)果后，2日內(nèi)向房屋拆遷單位提出意見，房屋拆遷單位可以組織評估機(jī)構(gòu)解釋評估依據(jù)、原則、程序、方法，參數(shù)選取和評估結(jié)果產(chǎn)生的過程做出解釋。

（二）復(fù)估和鑒定。被拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議，可以向原評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)估，并書面告知房屋拆遷單位，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)估申請之日起5日內(nèi)完成復(fù)估，重新出具評估報(bào)告，同時(shí)將復(fù)估結(jié)果書面告知房屋拆遷單位。被拆遷當(dāng)事人對復(fù)估結(jié)果仍有異議的，可在5日內(nèi)向天津市房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會（以下簡稱估價(jià)專家委員會）申請技術(shù)鑒定，并書面告知房屋拆遷單位。估價(jià)專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起5日內(nèi)，對申請鑒定評估報(bào)告的評估依據(jù)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題出具書面鑒定意見。評估報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評估報(bào)告；評估報(bào)告存在技術(shù)問題的，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正調(diào)整，重新出具評估報(bào)告，并作為房屋拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。申請復(fù)估和申請委托估價(jià)專家委員會技術(shù)鑒定的費(fèi)用，由申請人交納。評估存在技術(shù)問題的，復(fù)估和技術(shù)鑒定費(fèi)用由評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)

4拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)問題

根據(jù)建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，評估報(bào)告的時(shí)點(diǎn)與《房屋拆遷許可證》頒發(fā)之日相一致。為了維護(hù)拆遷當(dāng)事人的利益，對于拆遷規(guī)模較大、拆遷周期較長的項(xiàng)目，可以采取分段發(fā)放《房屋拆遷許可證》的方法，確保評估時(shí)點(diǎn)與《房屋拆遷許可證》頒發(fā)之日相統(tǒng)一。評估報(bào)告時(shí)點(diǎn)與《房屋拆遷許可證》頒發(fā)日期相距較長，且市場變化較大的，應(yīng)將評估報(bào)告結(jié)果進(jìn)行修訂，以便真實(shí)反映市場價(jià)格。

5被拆遷住宅樓房建筑面積的確定問題

根據(jù)《天津市城市房屋拆遷管理規(guī)定》，（1）被拆遷房屋是私有住宅的，房屋建筑面積以《房屋所有權(quán)證》載明的建筑面積為準(zhǔn)；（2）被拆遷房屋是公有住宅的，在同一拆遷片或其他地區(qū)，樓房結(jié)構(gòu)、房型相同，有按房改政策購買公有住房并領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》可以參照的，應(yīng)以購買公有住房的《房屋所有權(quán)證》載明的建筑面積為準(zhǔn)；（3）沒有購買公有住房的，按照房屋經(jīng)營管理部門掌管的建筑面積，換算出建筑面積系數(shù)，用《房屋租賃合同》載明的計(jì)租面積乘以系數(shù)求出公有住宅房屋的建筑面積；（4）單元式住宅樓房計(jì)算公式為：建筑面積=計(jì)租面積×系數(shù)+陽臺建筑面積。單元式住宅樓房首層帶院沒有陽臺的，可按二樓陽臺的投影面積計(jì)算建筑面積。原設(shè)計(jì)為封閉式陽臺的，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；設(shè)計(jì)為挑陽臺的，按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

第五篇：房屋建筑面積的測算和共有面積的分?jǐn)?標(biāo)準(zhǔn)化知識講座)

房屋建筑面積的測算和共有建筑面積的分?jǐn)偸侨藗兤毡殛P(guān)心的問題，涉及千千萬萬房屋產(chǎn)權(quán)人的切身利益。房屋面積的大小與房屋的共有面積的分?jǐn)傆泻艽箨P(guān)系。確定房屋面積的大小，一定要了解房屋面積的計(jì)算方法及房屋共有面積的分?jǐn)傇瓌t。隨著房地產(chǎn)市場的日漸成熟，人們對房屋共有建筑面積分?jǐn)倖栴}的爭議有所增加。分?jǐn)偯娣e、分?jǐn)偛课坏碾[蔽性和復(fù)雜性給房屋買賣雙方制造了些誤解，尤其是個(gè)別建設(shè)方利用政策的不全面性鉆空子，損害了老百姓的利益，從而迫使更多的人開始關(guān)注商品房建筑面積的測算和共有面積的分?jǐn)倖栴}。

一、房屋面積測算和共有面積分?jǐn)偟挠嘘P(guān)規(guī)定

目前，我國關(guān)于房屋建筑面積測算和共有面積分?jǐn)偟闹饕?guī)定包括：國家標(biāo)準(zhǔn)GB／T 17986．1—2000《房產(chǎn)測量規(guī)范 第1單元：房產(chǎn)測量規(guī)定》；中華人民共和國建設(shè)部頒布的建住房[2002]74號文件；全國各地方政府頒布的當(dāng)?shù)氐摹斗慨a(chǎn)測繪實(shí)施細(xì)則》。

GB／T 17986．1——2000自發(fā)布以來，對規(guī)范我國的房地產(chǎn)市場和房產(chǎn)測繪工作起到了巨大的推動(dòng)作用。該標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了城鎮(zhèn)房產(chǎn)測量的內(nèi)容與基本要求，其中關(guān)于房屋建筑面積的測算和共有面積分?jǐn)偟囊?guī)定，更值得廣大房屋產(chǎn)權(quán)人學(xué)習(xí)和了解。

二、成套房屋面積的測算

(一)成套房屋的建筑面積

房屋建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、半地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高在2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑。成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。

套內(nèi)自有墻體面積，全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套與套之間的共有墻，套與公共部位的共有墻體，套與外墻(包括山墻的墻體)，均按墻體的中線計(jì)算套內(nèi)墻體面積與套內(nèi)建筑面積。

套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算，其中封閉陽臺按水平投影全算建筑面積，不封閉的陽臺按水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，而沒有頂蓋的陽臺則不計(jì)算建筑面積。

關(guān)于計(jì)算建筑面積的原則，計(jì)算全部建筑面積、一半建筑面積以及不計(jì)算建筑面積的房屋類型或部位，GB／T 17986．1—2000中有詳細(xì)的規(guī)定。

1．計(jì)算建筑面積原則上應(yīng)具備的條件

根據(jù)計(jì)算建筑面積的有關(guān)規(guī)定和原則，能夠計(jì)算建筑面積的房屋原則上應(yīng)具備以下普遍性的條件：具有上蓋；有圍護(hù)物；結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物；層高在2．20m或2．20m以上；可作為人民生產(chǎn)或生活的場所。這里的層高是指

房屋的上下兩層樓面，或樓面至地面，或樓面至屋頂面的垂直距離。樓板面至屋項(xiàng)面的垂直高度也包括樓板面至房屋頂平臺面的高度，但房屋頂面或平臺面都不應(yīng)包括隔熱層的高度。

2．計(jì)算全部建筑面積的范圍

(1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2．20m以上部位計(jì)算建筑面積。

(2)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2．20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計(jì)算。

⑶樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、管道井等均按自然層計(jì)算面積。

(4)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2．20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2．20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

(5)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。

(6)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。

(7)地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2．20m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平投影面積計(jì)算。

(8)有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。

(9)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

(10)屬永久性建筑且有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

(11)依坡地建筑的房屋，利用吊腳作架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2．20m以上部位的外圍水平面積計(jì)算。

(12)有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。該規(guī)定也適用于沉降縫。

3．計(jì)算一半建筑面積的范圍

(1)與房屋相連，有上蓋但無柱的走廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

(2)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

(3)獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。

(4)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。該室外樓梯應(yīng)該是永久性的、結(jié)構(gòu)牢固的、人民生產(chǎn)和生活正常使用的建筑物。

(5)有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

4．不計(jì)算建筑面積的范圍

(1)層高小于2．20m的夾層、插層、技術(shù)層、地下室和半地下室。

(2)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。

(3)房屋之間無上蓋的架空通廊和挑廊。

(4)房屋的天面、挑臺，天面上的花園、泳池。

(5)建筑物內(nèi)的操作平臺，上料平臺及利用建筑物的空間安置的箱、罐的平臺。這些平臺的特點(diǎn)是沒有自己的頂蓋，也沒有圍護(hù)物。

(6)騎樓、過街樓的底層，又是社會性公用通道的道路或街巷通行的部分。

(7)利用引橋、高架橋、高架路路面作為頂蓋建造的房屋。這里指的是在引橋、高架橋、高架路面下建造的房屋，而房屋的頂蓋是利用引橋橋面，或高架橋路面，或高架路路面。如果在引橋、高架橋、高架路面下建造的房屋，沒有利用引橋橋面、高架橋路面或高架路路面作為項(xiàng)蓋，而有自備的頂蓋，則不在此規(guī)定之列。

(8)活動(dòng)房屋，臨時(shí)房屋，簡易房屋。不是永久性的建筑都不應(yīng)計(jì)算建筑面積。

(9)獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

(10)與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫、沉降縫。

(二)套內(nèi)房屋使用面積

房屋使用面積是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，根據(jù)房屋的內(nèi)墻面水平投影面積計(jì)算。套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的凈面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：

(1)套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。

(2)套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。

(3)不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。

(4)內(nèi)墻面的裝飾厚度應(yīng)計(jì)入使用面積。

三、共有建筑面積的分?jǐn)?/p>

(一)共有建筑面積的內(nèi)容

房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。電梯

井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢房屋服務(wù)的公共用房的建筑面積，均屬共有建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。套與公共建筑之間的分隔墻和外墻水平投影面積一半的建筑面積也屬共有建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。

共有建筑面積根據(jù)其使用功能，大致可分成三類：全幢共有共用的建筑面積、功能區(qū)內(nèi)共有共用的建筑面積、層共有建筑面積。為整幢房屋服務(wù)的共有共用的建筑面積，此類共有建筑面積由全幢進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

房屋共有建筑面積的所有權(quán)屬參與共有建筑面積分?jǐn)偟母鳟a(chǎn)權(quán)人。

(二)共有建筑面積的處理

1．共有建筑面積的計(jì)算方法

整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。

2．共有建筑面積的處理原則

一幢房屋具有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人(單位)，或者需要分層(單元)分別提供產(chǎn)權(quán)登記面積的，且存在無法分割的共有部位的，需要確定和計(jì)算共有建筑面積。單產(chǎn)權(quán)的房屋、獨(dú)立幢產(chǎn)權(quán)或獨(dú)立宗地的由若干個(gè)單產(chǎn)權(quán)組成的連體房屋，不存在共有建筑面積，其房屋外墻體全部歸入各戶房屋建筑面積內(nèi)；毗連房屋四至墻體歸屬由相鄰各方指認(rèn)確定。

共有建筑面積的具體處理原則為：產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可依相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

共有建筑面積按比例分?jǐn)偟墓饺缦拢?/p>

套(戶)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套(戶)內(nèi)建筑面積其中共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)是根據(jù)整幢的共有建筑面積和整幢套面積的總和求取的，即：共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=整幢共有建筑面積÷整幢套(戶)內(nèi)建筑面積總和。

3．可以分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

按GB／T 1 7986．1—2000的規(guī)定，商品房共有建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝唬謹(jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為一幢樓內(nèi)的共有建筑面積。其中為整幢房屋服務(wù)的共有建筑面積，由該幢樓各套(或戶)商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的共有建筑面積，則由被服務(wù)的各套(戶)商品房分?jǐn)?。各套商品房?yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。具體可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e一般有：共有的電梯井、電(樓)梯前廳、管道井、垃圾道、觀光井(梯)、提物井、樓梯間、電梯間、門廳、大廳、過道、門廊、門斗、電梯機(jī)房、水箱間、避險(xiǎn)間、室外樓梯、地下室、半地下室；為本幢房屋服務(wù)的變電室、水泵間、設(shè)備間、值班警衛(wèi)室、公共用房、管理用房、消防控制室、冷凍機(jī)房、消防通道、變(配)電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、供暖鍋爐房、電梯工休息室；公共建筑之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。

列為應(yīng)分?jǐn)偟臑檎苯ㄖ?wù)的值班警衛(wèi)室，是指設(shè)于一幢房屋門口處供警衛(wèi)員、保安員值班守衛(wèi)用的房屋，包括與警衛(wèi)室相連的值班休息用房，也包括為整幢房屋服務(wù)的與警衛(wèi)室合并使用的接待室、傳達(dá)室，還包括自動(dòng)報(bào)警控制中心和影像監(jiān)控室等，但不包括在該建筑物外獨(dú)立設(shè)置的警衛(wèi)室和為多幢建筑服務(wù)的警衛(wèi)室。

4．不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

按照規(guī)定，不是為一幢房屋直接服務(wù)的倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、供暖鍋爐房，用于人防工程的地下室建筑，單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間(如獨(dú)立使用的地下室、半地下室、車庫、車棚等)，售房單位自營自用的房屋，為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房，作公共休憩用的亭、走廊、塔和綠化用建筑物，以及其他用作公共事業(yè)的市政建設(shè)的建筑物，不計(jì)入共有建筑面積，不應(yīng)被分?jǐn)偂ＴO(shè)在一幢房屋中為多幢房屋服務(wù)的設(shè)備用房和公共用房，其建筑面積列為不被分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，且還應(yīng)該分?jǐn)傇摯狈课莸墓灿忻娣e。例如，設(shè)在一幢房屋內(nèi)的會所、儲蓄所、娛樂活動(dòng)室、健身房、閱覽室、托兒所、老人活動(dòng)中心以及居委會、派出所等使用的房屋，不以共有建筑面積認(rèn)定，視為一戶，參與分?jǐn)傇摯狈课莸墓灿薪ㄖ娣e。即凡列為不分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e應(yīng)視為一戶，也應(yīng)參與分?jǐn)傇摯狈课菹鄳?yīng)的共有建筑面積。