第一篇：三種房子絕不能買!專家支招新政下的買房攻略

摘要：想買房者，請往下看!而不管你的動(dòng)機(jī)是投機(jī)投資，或是改善居住，還是剛性需求。

想買房者，請往下看!而不管你的動(dòng)機(jī)是投機(jī)投資，或是改善居住，還是剛性需求。

由于新政的干擾，媒體輿論的火上澆油，拐點(diǎn)論和降價(jià)說充盈了消費(fèi)者的思考空間——房價(jià)會降嗎?降多少是底?演變成了樓市的哥德巴赫猜想，讓很多想買房的消費(fèi)者左右為難：買吧，怕降價(jià);不買，又怕繼續(xù)上漲。而為難的前提一邊是政府大刀闊斧的政策高壓，一邊是房價(jià)依然堅(jiān)挺甚至不停的上漲，甚至某些利益集團(tuán)拋出了報(bào)復(fù)性上漲的威脅論!

買房的左右為難，構(gòu)成目前市場的主旋律;那么是買，還是再等等?

《國十條》關(guān)鍵詞解讀

4月17日，國務(wù)院發(fā)布務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，提出十條措施遏制部分城市房價(jià)過快上漲，被業(yè)界稱為“新國十條”。新政嚴(yán)格限制購買二套、三套以上住房和異地購房貸款，通過收緊信貸、加大供應(yīng)，遏制樓市投機(jī)、防范金融風(fēng)險(xiǎn)、緩解供需矛盾。《國十條》也掀開了新政調(diào)控第三波的序幕

◎關(guān)鍵詞一：政府考核問責(zé)

“新國十條”首度提出統(tǒng)一思想、提高認(rèn)識，建立政府考核問責(zé)制。在以往的歷次調(diào)控中，中央從沒有明確地方政府在房產(chǎn)調(diào)控中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。這樣，在利益驅(qū)動(dòng)及缺乏壓力的情況下，地方政府往往對中央調(diào)控陽奉陰違，導(dǎo)致中央調(diào)控屢成“空調(diào)”。而“新國十條”卻鮮明地提出“省級人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制”。

◎關(guān)鍵詞二：史上最嚴(yán)厲調(diào)控

毫不夸張，“新國十條”號稱最嚴(yán)厲，且招招致命打中要害：二套房貸首付提高到五成、叫停三套房貸等在很大程度上打擊投機(jī)及投資性購房需求;限制外地人購房及地方政府有權(quán)限制購買套數(shù)在很大程度上打擊消費(fèi)性購房需求;保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，將令絕大多數(shù)剛需者者離場觀望;加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管，房產(chǎn)商利用土地及項(xiàng)目進(jìn)行融資的難度將大幅增加;加大交易秩序監(jiān)管力度，開發(fā)商必將不敢再度捂盤惜售、哄抬房價(jià);研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策，將在很大程度上增加投資、投機(jī)性購房者的持有成本。

◎關(guān)鍵詞三：新政牽涉部門最多

“新國十條”是房產(chǎn)調(diào)控以來牽扯部門最多、部門責(zé)任最明確的一次調(diào)控。此番調(diào)控明確了國務(wù)院、地方政府、住建部、監(jiān)察部、央行、銀監(jiān)會、財(cái)政部、稅務(wù)總局、國土資源部、發(fā)改委、證監(jiān)部門、統(tǒng)計(jì)部門等十二個(gè)部門的相關(guān)責(zé)任。

降價(jià)是新政的終極目的

國十條出臺不久，中國人民銀行在5月2日宣布年內(nèi)第三次上調(diào)準(zhǔn)備金率;各地的新政細(xì)則也先后出臺，其中北京更是祭起了限購令的大旗;6月4日，住建部等發(fā)出通知，對商業(yè)房貸中二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確，更為嚴(yán)厲“認(rèn)房也認(rèn)貸”，而且是以家庭為單位;開征物業(yè)稅或者房產(chǎn)稅的輿論效果滿天飛，而且有板有眼……

從去年年底出臺“國四條”開始，不到一年時(shí)間，先后出臺的調(diào)控政策超過十余條，而且愈調(diào)愈嚴(yán)厲，甚至現(xiàn)在看來還沒有罷休之意。

第三波新政出臺后，全國樓市迅即出現(xiàn)降溫。尤其是房屋成交量顯著下降，包括上海在內(nèi)的一線城市房屋成交量已遭腰斬。價(jià)格也出現(xiàn)調(diào)整跡象。二手房市場中降價(jià)已成普遍現(xiàn)象，新房市場受制于開發(fā)商資金面寬松，尚未出現(xiàn)大面積的價(jià)格下跌，但隨著恒大、萬科等地產(chǎn)巨頭的率先促銷，接來會有越來越多的樓盤加入調(diào)價(jià)陣營。

住建部政策研究中心副主任秦虹6月11日在南京參加論壇時(shí)說，政策控制房價(jià)快速上漲的目標(biāo)在今年將如期實(shí)現(xiàn);經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉以“娛樂”的語言卻表情嚴(yán)肅地表示：這次是真的“狼來了”，開發(fā)商該降就降、該跑就跑!

當(dāng)前新政下的購房困惑

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示：4月全國70大城市房價(jià)同比上漲12.8%，5月同比上漲12.4%，但環(huán)比12個(gè)大中城市下降，不過降幅最大的杭州不到1%，降幅其次的南京下降0.5%。

與價(jià)格堅(jiān)挺形成鮮明對比的是，全國5月成交量的繼續(xù)大幅度下降。根據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，2010年5月，29個(gè)城市成交面積環(huán)比下跌，半數(shù)城市成交量下跌接近或超過50%;10個(gè)重點(diǎn)城市成交面積環(huán)比全部下跌，杭、寧、深、京、渝、滬六市環(huán)比下跌接近或超過50%。

雖然成交量持續(xù)下跌，但有一點(diǎn)我們必須明白：08年死里逃生的開發(fā)商，對于消費(fèi)者買漲不買跌的消費(fèi)鐵律依然心有余悸!降價(jià)后的成交與價(jià)格都一瀉千里，如果不是地方政府最后拉了一把，很多房企可能早就破產(chǎn)了。“吃一塹長一智”，在與消費(fèi)者、政府的博弈中，降價(jià)是死，不降也是死，對于同樣的結(jié)果，很多開發(fā)商都異常的堅(jiān)強(qiáng)，選擇堅(jiān)守!同時(shí)寄希望于消費(fèi)者首先松動(dòng)，政策適當(dāng)而止!

正是如此，量降價(jià)漲，讓消費(fèi)者深陷購房困惑。買吧，怕降價(jià);不買吧，怕價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)!讓消費(fèi)者更當(dāng)心的是，即便幾個(gè)月后房價(jià)下降，但降幅可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上新政后的漲幅，到時(shí)候吃虧仍然是消費(fèi)者。

這不是消費(fèi)者的杞人憂天——至少南京很多開發(fā)商就是這樣想，也是這樣做的——先提再降，即便降后也比現(xiàn)在要高。

比困惑更危險(xiǎn)的購房認(rèn)識誤區(qū)

與消費(fèi)者的購房困惑同步存在的，是新政下兩點(diǎn)對房價(jià)的認(rèn)識誤區(qū)：

1、所有房子都會降價(jià)!

2、等待抄底。我的觀點(diǎn)是：不是所有商品房都會降價(jià);抄底買房永遠(yuǎn)是夢想。

由于全國區(qū)域差異化大，相對而言，一二線城市降價(jià)空間大，而西部和三北地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展較為滯后，相對而言，房價(jià)的利潤空間較少;特別是一些三、四線城市，幾乎都是微利開發(fā)，降價(jià)的可能性非常少。即便降價(jià)，幅度也不會太大。

至于抄底，則永遠(yuǎn)是個(gè)美麗的神話。在中國樓市，你永遠(yuǎn)不知道什么時(shí)候見底，或許，就根本沒有底——因?yàn)橹袊臉鞘卸际浅事菪隣钌仙?2008年的下降，也只是短暫的打盹罷了!

當(dāng)前新政下的買房攻略

總體來說，房價(jià)越高地區(qū)越可以等待，房價(jià)較低地區(qū)則不要盲目觀望。大家都必須密切觀察市場價(jià)格走勢!但也不能一刀切。

1、投機(jī)投資客應(yīng)暫且收手。第三波新政的核心就是打壓投資投機(jī)性購房，緊縮貸款提高利率增加首付，甚至可能開征房產(chǎn)稅，從而大幅提高持有多套住宅的成本。因此，投資投機(jī)性購房應(yīng)暫時(shí)停止，房源多者可以拋售部分，以降低市場風(fēng)險(xiǎn)。

但是，利好的環(huán)境可以繼續(xù)投資。最近最大的利好就是深圳擴(kuò)關(guān)成功，將鐵定帶動(dòng)上漲關(guān)外的房價(jià);各大省會城市規(guī)劃的地鐵熱，地鐵沿線的樓盤肯定上揚(yáng)等。國家的政策和規(guī)劃很重要，大家投資前一定要詳細(xì)了解

2、改善型購房者，可以適當(dāng)?shù)鹊?。認(rèn)房也認(rèn)貸的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出臺后，再購房就得按首付至少五成，貸款利率1.1倍，購房成本大幅增加。另外，改善需求的急迫性明顯弱于首次置業(yè)，在當(dāng)前房價(jià)整體調(diào)整的時(shí)期，建議暫且觀察一下市場走勢。等到房價(jià)有一定幅度的下跌，市場風(fēng)險(xiǎn)釋放之后，尤其是一旦調(diào)控政策出現(xiàn)放松現(xiàn)象，即可準(zhǔn)備入市。

但是，在一些三四線城市，如果選擇一次性付款，則不需再等。再等，可能失去心儀的房源。

3、首次置業(yè)者，特別是剛性需求，建議買90平米以下的，在首付和利率上都還有一定的優(yōu)惠，遇見自己喜歡的，仍可以入市，但盡量避開09年漲幅過大區(qū)域，比如南京的江北板塊，房價(jià)松動(dòng)后必先搶先回落。

4、長三角地區(qū)城市群(蘇北除外)、珠三角地區(qū)城市群、各大省會城市、各直轄市和各經(jīng)濟(jì)單列市以及海南，現(xiàn)在買房建議多等等，其他地區(qū)想出手時(shí)就出手!

5、三種房子堅(jiān)決不能買：一是09年漲幅過大的區(qū)域;二是新政后漲幅較高的樓盤;三是地王的樓盤。

“死穴”之一：買漲不買跌

在房地產(chǎn)市場上，買了房的人無不盼望大漲，沒買的無不盼望大跌。幾乎很少看到有異常冷靜的市民。

記得筆者在2008年12月房地產(chǎn)跌聲一片的時(shí)候，建議部分自住需求的市民可以適當(dāng)考慮出手買房，有一部分買了，很高興。然而有的會員卻認(rèn)為房價(jià)還會繼續(xù)跌，堅(jiān)持再等等，然而等到2009年價(jià)格又上漲了20%的時(shí)候，急了，害怕自己不買別人會買了就沒有了，會漲得更高，便不管多少價(jià)錢都匆匆忙忙地出手買房了，憑空冤枉多支付了十多萬元甚至幾十萬元。筆者認(rèn)為：在房市，永遠(yuǎn)沒有頂和底，也沒有哪個(gè)人會知道未來跌多少漲多少。漲就是跌的開始，而跌就是漲的先兆。

解穴辦法：當(dāng)身邊的人都在入市買房的時(shí)候，自己最好不要去湊熱鬧。因?yàn)闇悷狒[是要付出代價(jià)的。在別人恐慌的時(shí)候，自己一定要貪婪，在跌的時(shí)候買，在漲的時(shí)候賣。只有這樣，才不會白白浪費(fèi)自己的血汗錢。

“死穴”之二：不研究國家政策，盲目入市

經(jīng)歷過2007年房市瘋狂大起大落的人應(yīng)該不會忘記，如果政府不出手，就深圳的房價(jià)而言完全可以炒到3萬元/平方米。而2009年，當(dāng)國家的鼓勵(lì)政策一出臺，就應(yīng)該意識到房價(jià)要開始漲是必然的。這說明房價(jià)完全是在政府的掌控之中。

解穴辦法：我想告訴大家的秘訣就是：每天一定要看《新聞聯(lián)播》，看報(bào)紙的頭版新聞。政策鼓勵(lì)而且政策很松的時(shí)候買，政策控制開始收嚴(yán)的時(shí)候密切觀望。因?yàn)檫@些國家政策是最直接的涉及到市場反應(yīng)中的。

“死穴”之三：攢夠錢才買

這是一個(gè)絕對的理念錯(cuò)誤。其實(shí)正因?yàn)闆]錢才更要買房，否則的結(jié)果是等你攢到足夠的錢時(shí)又不夠了。很多老百姓每日精打細(xì)算，要攢到足夠的錢才買房，有的甚至傻到去付全款。其實(shí)，購房一定程度要掌握竅門，首付越低越好，月供越長越好。普通老百姓能夠“套”到國家貸款的唯一機(jī)會就是房貸了，第一次購房利息又是如此優(yōu)惠，你不用是傻子啊。當(dāng)然，我們既不能套用美國老太太的故事，也不能套用中國老太太的故事。而是要各取其一，手中留有足夠的可以投資的現(xiàn)金。

解穴辦法：盡量用最少的錢去買房。即使你手頭有足夠的現(xiàn)金。假如你有50萬元現(xiàn)金，可不要傻到用50萬元去買50萬元的房子，最多只拿出10萬元就夠了，剩下的40萬元你一定要用來做投資，40萬元投資一年如果你還賺不回還銀行房貸的利息，那只能說明你連最基本的理財(cái)能力都沒有。無論是投到股市還是其他，40萬元一年回報(bào)賺3、5萬元遠(yuǎn)遠(yuǎn)比銀行貸款的那點(diǎn)利息高，最差你可以去借給私人朋友也比銀行利息高。

“死穴”之四：被動(dòng)炒房

很多老百姓看到房子多漲了以后，覺得自己上班辛辛苦苦好多年還不如炒一套房一轉(zhuǎn)手賺得多，于是也忍不住加入了炒房的隊(duì)伍。殊不知炒房是一個(gè)很專業(yè)的活，一不小心就被套。因?yàn)榉孔幼儸F(xiàn)手續(xù)復(fù)雜、稅費(fèi)繁多、周期長，碰上調(diào)整，或者你的眼光不準(zhǔn)，你就很難脫手，最后只能被動(dòng)的“炒房炒成房東”。壓了資金，耗費(fèi)了時(shí)間，影響了工作，最后心力交瘁，得不償失。

解穴辦法：千萬不要有短炒的心理。要有一種長期投資的心態(tài)。如果自己要參與房產(chǎn)投資，可以選擇參加房產(chǎn)理財(cái)俱樂部，讓專業(yè)人士幫你賺錢，回報(bào)也比較穩(wěn)定。如果自己要做，就一定要多方調(diào)查了解和研究，做足功課，對自己的資金要有一個(gè)至少2年以上的安排規(guī)劃，也就是說在2年之內(nèi)不會擔(dān)心斷供問題

“死穴”之五：迷信專家學(xué)者

現(xiàn)在所謂的專家學(xué)者滿天飛，各個(gè)領(lǐng)域的專家都在“研究”房地產(chǎn)。但每一個(gè)所謂的專家，其所有的言論背后一定有其根源。只要我們認(rèn)真看一下這些專家所處的環(huán)境，就知道他在為誰說話。比如政府機(jī)構(gòu)的專家學(xué)者，那些只是御用文人，沒有任何實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，君不見北大教授就依照經(jīng)濟(jì)論打賭打輸了嗎?而一些房地產(chǎn)商贊助的研討會論壇，由房地產(chǎn)商支付報(bào)酬的專家學(xué)者嘉賓，他們講的話能為老百姓著想嗎?據(jù)說郎咸平先生參加房地產(chǎn)商的活動(dòng)出場費(fèi)已經(jīng)在6位數(shù)之上了，這個(gè)費(fèi)用自然是羊毛出在羊身上的。您想房地產(chǎn)商出錢請專家學(xué)者為老百姓說話，您覺得世界上會有這樣的好事嗎?其實(shí)很多所謂的專家學(xué)者，很多連自己買房的過程都沒經(jīng)歷過，根本不知道第一線的真實(shí)現(xiàn)狀，可能住的是國家分的或房地產(chǎn)商送的房子，他們哪知道普通老百姓的艱難!

解穴辦法：普通老百姓在這個(gè)問題上一定要清醒，千萬不要迷信所謂的沒有任何實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)整天紙上談兵的專家學(xué)者(從某種程度上說如果要實(shí)在效果的話還不如去聽一個(gè)可靠的經(jīng)驗(yàn)豐富的一線房產(chǎn)中介人員的話)。其言論只能作為宏觀參考指標(biāo)之一。

“死穴”之六：買房可以一次性到位

這又是一個(gè)讓很多老百姓犯理念錯(cuò)誤的觀念。有的老百姓甚至為了所謂的一次性到位花費(fèi)了很大成本，到后來賣房時(shí)才發(fā)現(xiàn)自己是浪費(fèi)的?，F(xiàn)代社會是一個(gè)多元化的社會，經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，各種新的東西層出不窮。很多東西都在變化，也許你今天的想法是這樣，但過幾年你個(gè)人的家庭、工作、職業(yè)、經(jīng)濟(jì)收入等等都會發(fā)生變化，到那時(shí)你的計(jì)劃和想法又會不一樣。如果你的經(jīng)濟(jì)條件好了，你肯定會不滿足要改善居住條件;如果你經(jīng)濟(jì)不好，而你的房子升值了，為什么不可以賣掉換取現(xiàn)金來發(fā)展個(gè)人事業(yè)?

解穴辦法：一次到位只是你現(xiàn)在的“算命式”的想法，中途任何可能都會出現(xiàn)。我建議你最多只做5～8年的打算。5年以后會有什么變化，永遠(yuǎn)沒人知道，好或者壞一定會超出你現(xiàn)在的盲目想象

“死穴”之七：迷信廣告語

很多老百姓獲取購買信息的渠道來源于樓盤的各種廣告。殊不知房地產(chǎn)廣告是開發(fā)商雇傭?qū)懯峙谥频摹懊篮迷竿保@個(gè)愿望能不能實(shí)現(xiàn)，最主要的是取決于開發(fā)商的實(shí)力和良心。

解穴辦法：要到現(xiàn)場去實(shí)地調(diào)查、走訪、分析，找可靠的專業(yè)人士請教，找老業(yè)主了解真實(shí)現(xiàn)狀。

“死穴”之八：只買便宜不買貴的

只圖價(jià)格便宜。誰都知道便宜無好貨。貴一定有貴的價(jià)值。而房地產(chǎn)市場永遠(yuǎn)是：便宜的會越來越便宜，貴的永遠(yuǎn)更貴。即使在深圳，很多原來便宜的房子就漲不了多少。(冰溪洋)

解穴辦法：一定要買最好。無論是未來增值還是轉(zhuǎn)手都容易。如果手頭真的沒資金，不好的買了也是負(fù)債資產(chǎn)。

“死穴”之九：租房不如買房

這個(gè)問題又是一個(gè)很多普通老百姓的觀念問題。一直以來也有很多人在爭執(zhí)不已，打了很多口水戰(zhàn)。在參照“死穴”八的情況下，如果你是買一個(gè)泡沫資產(chǎn)，買是一種很大的損失。我們來算一筆賬：現(xiàn)在的商品房的月供和資金基本上是差距很大的。根據(jù)我們的調(diào)查，月供5000元的房子，租金最多只能租2500～3000元左右。而買房子首付加上裝修和家具電器用品，至少前期也要拿出一、二十萬元甚至幾十萬元，還要月供(一年也要好幾萬元)。但如果您先租房住一年二年，最多也就幾萬元租金，您把這幾十萬元去做一些投資，賺回來的錢一定會比你支付的租金多。

解穴辦法：在參照“死穴”之八的情況下進(jìn)行選擇買或者租。

“死穴”之十：用現(xiàn)在的眼光看未來

這又是明顯的理念錯(cuò)誤。有很多老百姓連通貨膨脹是何物何因都不知道就在跟著恐慌通貨膨脹，其實(shí)，就深圳而言，有的房子已經(jīng)提前完成了通貨膨脹?，F(xiàn)在好的未來不一定好。在深圳，一些樓盤曾在1989年就賣6、7千元的所謂好房子，由于發(fā)展局限到2009年，20年后也只有這個(gè)價(jià)，但20年前的錢能和今天比嗎?

解穴辦法：要用未來的眼光來看現(xiàn)在。不要買已經(jīng)透支未來很多年的房子。對于房子所處地段的規(guī)劃是非常重要的。即使現(xiàn)在很差，只要清楚其規(guī)劃，就不要擔(dān)心。買房自住更是一種投資，要投資就一定有風(fēng)險(xiǎn)，如何把風(fēng)險(xiǎn)最小化，把價(jià)值最大化，這是每一個(gè)要買房的普通老百姓要靜下來思考學(xué)習(xí)的。

最后，我想請你，請每一個(gè)沒買房的或者已買房的老百姓認(rèn)真問自己：你現(xiàn)在就能看到自己未來幾十年都會在某一套房住一輩子嗎