第一篇：在挑戰(zhàn)中抓住機(jī)遇 第二屆中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)門窗幕墻行業(yè)高峰論壇紀(jì)實(shí)

在挑戰(zhàn)中抓住機(jī)遇 第二屆中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)門窗幕墻行業(yè)高峰

論壇紀(jì)實(shí)

一部《穹頂之下》將柴靜推向了輿論的風(fēng)口浪尖，也將“環(huán)保”這一老生常談的話題再一次拽回了網(wǎng)絡(luò)熱搜榜。事實(shí)上，近些年來(lái)，我國(guó)政府對(duì)于環(huán)境保護(hù)一直保持著高度重視，將環(huán)境保護(hù)問(wèn)題作為社會(huì)發(fā)展一項(xiàng)重要問(wèn)題來(lái)抓。

2014年4月24日，十二屆全國(guó)人大常委會(huì)第八次會(huì)議表決通過(guò)了《環(huán)保法修訂案》，增強(qiáng)了環(huán)保部門的執(zhí)法力度，加大了對(duì)于違法單位的處罰力度以及對(duì)玩忽職守官員的懲辦力度，新法已于2015年1月1日施行。

2015年3月24日，中共中央政治局召開會(huì)議，審議通過(guò)了《關(guān)于加快推進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)的意見》。會(huì)議指出，生態(tài)文明建設(shè)事關(guān)實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)一百年”奮斗目標(biāo)，事關(guān)中華民族永續(xù)發(fā)展，是建設(shè)美麗中國(guó)的必然要求，對(duì)于滿足人民群眾對(duì)良好生態(tài)環(huán)境新期待、形成人與自然和諧發(fā)展現(xiàn)代化建設(shè)新格局，具有十分重要的意義。中央層面對(duì)生態(tài)環(huán)境的重視程度由此可見。

環(huán)境的保護(hù)不僅要“治”更要“防”，作為占社會(huì)總能耗20%的門窗行業(yè)來(lái)說(shuō)，如何降低門窗能耗，在這場(chǎng)全民“環(huán)境保衛(wèi)戰(zhàn)”中抓住機(jī)遇、迎接挑戰(zhàn)是一個(gè)不小的課題。

前不久本刊應(yīng)邀出席了在山東省臨朐縣舉辦的題為“構(gòu)綠色建筑，享低碳生活――穹頂之下門窗幕墻行業(yè)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)”的主題論壇，來(lái)自門窗行業(yè)管理及上下游產(chǎn)業(yè)中的各路精英――中國(guó)建筑金屬結(jié)構(gòu)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)、鋁門窗幕墻委員會(huì)主任黃圻，新沃資本控股集團(tuán)執(zhí)行總裁王哲，中國(guó)建筑金屬結(jié)構(gòu)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京米蘭之窗節(jié)能建材有限公司董事長(zhǎng)馬俊清，新浪地產(chǎn)網(wǎng)總經(jīng)理唐茜，廣東堅(jiān)朗五金制品股份有限公司董事、副總裁白寶萍，香港泰諾風(fēng)保泰有限公司總經(jīng)理王積剛，泰諾風(fēng)保泰（蘇州）隔熱材料有限公司技術(shù)總工劉軍，山東華建鋁業(yè)集團(tuán)技術(shù)總監(jiān)孫普明等詳細(xì)解讀了在這場(chǎng)“環(huán)境保衛(wèi)戰(zhàn)中”，門窗行業(yè)現(xiàn)有的生存狀況以及在未來(lái)該何去何從。

近年來(lái)，樓市宏觀調(diào)控的持續(xù)推進(jìn)給門窗行業(yè)帶來(lái)了不小的沖擊，甚至用“骨肉相連”來(lái)形容門窗行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系也并不為過(guò)。“針對(duì)我們現(xiàn)在的門窗幕墻行業(yè)，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新常態(tài)之后，我們比較關(guān)注的一件事情，就是中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展會(huì)向哪個(gè)方向走？房地產(chǎn)的戰(zhàn)略不同，對(duì)我們門窗行業(yè)的影響一定是不同的。”泰諾風(fēng)保泰（蘇州）隔熱材料有限公司技術(shù)總工劉軍如是說(shuō)。論壇召開之際，恰逢“330新政”剛剛頒布不久，對(duì)于新政會(huì)對(duì)門窗上游產(chǎn)業(yè)――房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的影響，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟監(jiān)事會(huì)主席、新沃資本控股集團(tuán)執(zhí)行總裁王哲是這樣解讀的：

“首先，我要提出的第一個(gè)觀點(diǎn)是，‘330’新政對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)一定是一個(gè)利好的消息；第二個(gè)觀點(diǎn)是，我個(gè)人認(rèn)為，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)受到大的影響，但是它的結(jié)構(gòu)性可能會(huì)發(fā)生巨大的變化。就是說(shuō)，可能我們?cè)瓉?lái)這些高端別墅類、公寓類的，包括一些城市大型綜合體類建筑的開發(fā)量會(huì)減少，換來(lái)的將是大量的保障性住房、剛需性住房，包括改善型住房量的提升。這種結(jié)構(gòu)性的大轉(zhuǎn)變所帶來(lái)的就是盡管我們表面上說(shuō)這個(gè)行業(yè)沒有問(wèn)題，但事實(shí)上很多開發(fā)商都會(huì)受到巨大的影響。”

“還有一種情況關(guān)于市場(chǎng)占有率的問(wèn)題――越來(lái)越多的小企業(yè)會(huì)被吞并掉，大魚吃小魚，小魚吃蝦米?？赡茉絹?lái)越多的大企業(yè)，它的市場(chǎng)占有率會(huì)越來(lái)越大，比如現(xiàn)在國(guó)內(nèi)排名前二十名的開發(fā)商，市場(chǎng)占有率只有30%，但一兩年后它的市場(chǎng)占有率可能將會(huì)達(dá)到40%甚至50%，排名前50的開發(fā)商加一起可能占市場(chǎng)占有率的70%。也就是說(shuō)隨著市場(chǎng)占有率發(fā)生巨大變化，對(duì)門窗供應(yīng)商來(lái)說(shuō)也會(huì)產(chǎn)生巨大的變化，其積極因素就是如果你跟某一家大企業(yè)有戰(zhàn)略合作的話，可能它所有項(xiàng)目你就全都占有了；但是負(fù)面因素是一旦當(dāng)你失去一個(gè)企業(yè)的時(shí)候，可能這個(gè)企業(yè)所有項(xiàng)目你也都沒有了，就是這么簡(jiǎn)單。因?yàn)槠髽I(yè)占有率擴(kuò)大之后，他們的供貨一定是越來(lái)越多采用整體采購(gòu)的形式，而不會(huì)每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)單獨(dú)招投標(biāo)。所以我認(rèn)為，隨著壟斷的形成，在市場(chǎng)占有率不斷變化的趨勢(shì)之下，作為門窗供應(yīng)商的日子有可能會(huì)好過(guò)，也有可能會(huì)更難過(guò)，因?yàn)槟憧赡苤灰獡碛幸粋€(gè)客戶，他的量就夠你吃好幾年的，但當(dāng)你失去一個(gè)客戶的時(shí)候，在未來(lái)幾年你們可能都不會(huì)再有合作?！?/p>

前段時(shí)間，地產(chǎn)圈內(nèi)發(fā)生了一場(chǎng)“搶頭條”運(yùn)動(dòng)――萬(wàn)科、保利、世貿(mào)、融創(chuàng)在做“搶頭條”大戰(zhàn)。保利發(fā)布了“5T”戰(zhàn)略，其中非常重要的一點(diǎn)提到了要打造全生命周期的綠色建筑；恒大也十分搶眼，提出了“全國(guó)無(wú)理由退房”的策略?？赡軓拿襟w人常規(guī)的眼光來(lái)看，這應(yīng)該是一系列的營(yíng)銷活動(dòng)，但事實(shí)上這正是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的信號(hào)，也代表著這些企業(yè)要做好產(chǎn)品的信心。作為一個(gè)“并不是地產(chǎn)人，只是地產(chǎn)行業(yè)的媒體人”，新浪地產(chǎn)網(wǎng)總經(jīng)理唐茜以一個(gè)“圈內(nèi)局外人”的獨(dú)特視角對(duì)于論壇的主題進(jìn)行了全面的剖析。

“我認(rèn)為，坐在穹頂之下大家依然渴望藍(lán)天，我們不能因?yàn)樾袠I(yè)是白銀時(shí)代還是黃金時(shí)代的爭(zhēng)論停滯不前，我們應(yīng)該看到這個(gè)市場(chǎng)上的變化。綠色建筑的推進(jìn)實(shí)際上由來(lái)已久，從2004年的萌芽開始，到2008年住建部推廣認(rèn)證第一批這樣的綠色標(biāo)識(shí)的建筑，雖然我們有了十年左右的發(fā)展時(shí)間，但是距離發(fā)達(dá)國(guó)家的綠色建筑的推動(dòng)還是有相當(dāng)?shù)木嚯x的。據(jù)住建部的相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，雖然截止到目前我國(guó)已認(rèn)證了2500多個(gè)項(xiàng)目，打上了綠色建筑的標(biāo)識(shí)，但事實(shí)上經(jīng)過(guò)監(jiān)測(cè)，一年之后真正達(dá)到綠色建筑運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)的可能只有160個(gè)，這是非?？膳禄蛘哒f(shuō)這是行業(yè)里面非常不希望看到的一種現(xiàn)象。這種現(xiàn)象意味著什么呢？意味著過(guò)去房地產(chǎn)企業(yè)都在把綠色建筑做成噱頭。”

“第二點(diǎn)，在行業(yè)里面還是有問(wèn)題的。因?yàn)槲也⒉皇且粋€(gè)房地產(chǎn)建設(shè)的從業(yè)人員，所以我可以談我觀察到的一些怪現(xiàn)象，就是在房地產(chǎn)的采購(gòu)過(guò)程當(dāng)中，尤其對(duì)門窗系統(tǒng)的采購(gòu)，過(guò)于講求價(jià)格，門窗是其中的表征之一，把我們的門窗系統(tǒng)拆解成非常細(xì)小的方面，自行采購(gòu)、碎片化采購(gòu)，并沒有考慮到整合的效果，從表象上來(lái)說(shuō)看似開發(fā)商節(jié)約了成本，事實(shí)上從最終的效果上來(lái)想，并沒有達(dá)到我們預(yù)期的節(jié)能效果和整體運(yùn)行效果，反而浪費(fèi)了我們大量的資源。所以，門窗系統(tǒng)作為整個(gè)綠建當(dāng)中非常重要的一部分，是不是存在于房地產(chǎn)企業(yè)重新評(píng)估和優(yōu)化自己的資源鏈整合的流程中，這是行業(yè)里的一個(gè)問(wèn)題?！?/p>

“第三，我們要尋找一些突破口，找一些做法。第一個(gè)突破口就是，既然開發(fā)商這么關(guān)注成本，成本也確實(shí)是很多生產(chǎn)型企業(yè)面臨的問(wèn)題，那么，如何有效的降低成本，壓縮無(wú)效的成本？可能是門窗幕墻生產(chǎn)企業(yè)真正需要考慮的。隨著工業(yè)化的提升、生產(chǎn)效率的提高、產(chǎn)品不斷的升級(jí)，可能短期它也是一個(gè)微笑曲線――最開始成本是很高的，但是隨著規(guī)?；男?yīng)，成本會(huì)走向下行，我們看到如果產(chǎn)品的成本降低，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)這也是一個(gè)利好的消息，我相信很多企業(yè)就不會(huì)糾結(jié)于增加多少錢。第二個(gè)突破口，我調(diào)查了一些企業(yè)，他們能夠接受門窗價(jià)格提升的范圍大概是3%-5%，但是他們提出了一點(diǎn)，如果說(shuō)這個(gè)產(chǎn)品不能給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)高附加值，多花一分錢可能都是心疼的，在建安成本上多投入一點(diǎn)都是不太心甘情愿的。這就給我們的門窗企業(yè)提出了一個(gè)方向――是不是在產(chǎn)品的附加值上有更多的創(chuàng)新，比如米蘭之窗提出了非常好的產(chǎn)品理念，生產(chǎn)出了性能很高的門窗，我相信運(yùn)用到項(xiàng)目上會(huì)帶來(lái)很多亮點(diǎn)，這種產(chǎn)品貴一點(diǎn)可能開發(fā)商也會(huì)接受。第三個(gè)突破口是大家都在做資源整合的平臺(tái)，跟這種平臺(tái)之間的接洽，我相信會(huì)大大地降低企業(yè)的一些交易成本，尤其是一些我們不愿意看到的灰色的交易的空間，我們可以去壓縮，讓整個(gè)合作的過(guò)程更加的陽(yáng)光、透明和高效?！?/p>

事實(shí)上，據(jù)泰諾風(fēng)保泰（蘇州）隔熱材料有限公司技術(shù)總工劉軍所講，根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)商進(jìn)行的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，真正的交到老百姓手里的房屋，投訴率最高的還是在門窗，達(dá)到了70%以上。另外，行業(yè)內(nèi)一直在爭(zhēng)論的“如何保證門窗的壽命達(dá)到25年？”這一話題，引出的就是行業(yè)要加大技術(shù)投入的問(wèn)題。中國(guó)建筑金屬結(jié)構(gòu)協(xié)會(huì)作為行業(yè)協(xié)會(huì)，一直致力于促進(jìn)整個(gè)行業(yè)良好、有序地發(fā)展，協(xié)會(huì)用了一年多的時(shí)間，對(duì)國(guó)內(nèi)外多家鋁、塑、木門窗企業(yè)組織了深入的考察、調(diào)研。來(lái)自中國(guó)建筑金屬結(jié)構(gòu)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)、鋁門窗幕墻委員會(huì)主任黃圻對(duì)近年來(lái)鋁門窗行業(yè)工作情況作了介紹，他說(shuō)：

“這幾年我們國(guó)家門窗幕墻行業(yè)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，我們鋁合金門窗和建筑幕墻行業(yè)的發(fā)展應(yīng)該說(shuō)是非?？斓?，為行業(yè)配套的行業(yè)也得到了相應(yīng)的長(zhǎng)足發(fā)展。大家知道，住建部提出建筑節(jié)能差不多有十年的時(shí)間了，在這十年中，鋁門窗行業(yè)的全體同仁做了大量的努力，從建立標(biāo)準(zhǔn)體系到發(fā)展產(chǎn)品，再到產(chǎn)品的應(yīng)用。標(biāo)準(zhǔn)體系這些年建立的比較完善，一共分為三大類，一個(gè)是產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系，就跟我們相關(guān)的包括鋁合金、鋁木門窗等等這些；再一個(gè)就是工程標(biāo)準(zhǔn)體系，這是咱們建筑口獨(dú)有的，我們也設(shè)立了幾個(gè)規(guī)范，現(xiàn)在我們的施工多數(shù)還是源于規(guī)范；第三就是標(biāo)準(zhǔn)圖體系，這個(gè)是為了更好地讓設(shè)計(jì)院、建筑設(shè)計(jì)師、房地產(chǎn)商和我們的企業(yè)共同執(zhí)行、推廣新產(chǎn)品。很多企業(yè)為適合現(xiàn)在房地產(chǎn)的建設(shè)，做了新產(chǎn)品包括標(biāo)準(zhǔn)體系的介紹，這些都是為了更好地滿足建筑節(jié)能、綠色建筑的要求，大家在共同努力。但我們也必須承認(rèn)，這些年國(guó)家整體門窗應(yīng)用的水平還是比較低，也就是說(shuō)還有很多的好的產(chǎn)品沒有得到應(yīng)用，還是需要我們和房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)共同努力、來(lái)共同配合，把好的產(chǎn)品應(yīng)用到實(shí)際工程中去?！?/p>

而針對(duì)房地產(chǎn)商提出的能夠接受門窗價(jià)格提升的范圍大概是3-5%這一點(diǎn)，香港泰諾風(fēng)保泰有限公司總經(jīng)理王積剛說(shuō)道：“對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)講，在過(guò)去房子很好賣的時(shí)候，大家不太講究產(chǎn)品的定位和差異化，無(wú)論干得好與壞，產(chǎn)品都可以賣。所以對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)講，他們現(xiàn)在也在做不同的定位，也有高檔、低檔房地產(chǎn)項(xiàng)目，而這些不同的定位為我們門窗供應(yīng)者帶來(lái)的就是一個(gè)機(jī)會(huì)。我們必須適應(yīng)客戶的需求，開發(fā)出不同的產(chǎn)品。至于比價(jià)，其前提是在質(zhì)量沒得可比的時(shí)候才去比價(jià)，這就證明我們以前的門窗的品質(zhì)，它的均一性太強(qiáng)，看不到太多的差異。門窗產(chǎn)品的高、中、低檔現(xiàn)在從市場(chǎng)來(lái)看并沒有充分分化出來(lái)。而現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，配合開發(fā)商下一步的開發(fā)策略，要求供貨商必須專注于做產(chǎn)品，在不同產(chǎn)品的定位以及產(chǎn)品的成本和性能之間作取舍。所有產(chǎn)品最終講的是性價(jià)比，只有你的性能有差異，你的價(jià)格才有差異；性能沒有差異，價(jià)格也就不存在差異?！?/p>

“再有，我們?cè)趺礃幽軌蛴行У慕档统杀荆坑行Ы档统杀?，需要有一個(gè)大的趨勢(shì)，就是我們的建筑工業(yè)化。建筑工業(yè)化我們喊了十幾年，并不是想工業(yè)化就工業(yè)化的，實(shí)際上伴隨著現(xiàn)在勞動(dòng)力成本的不斷提高，建筑公司本身對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量有了更高的要求，才產(chǎn)生了建筑工業(yè)化。對(duì)門窗行業(yè)來(lái)講要求就是建筑部品的工業(yè)化，而建筑部品的工業(yè)化本身就是一個(gè)提高性能和降低成本的必經(jīng)之路。我們要用一種生產(chǎn)工業(yè)產(chǎn)品的方法去生產(chǎn)出質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品。所以建筑工業(yè)化和用戶性能要求的分級(jí)，是當(dāng)今這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上我們門窗行業(yè)的兩個(gè)非常好的機(jī)會(huì)。用一句話概括就是：對(duì)與門窗企業(yè)來(lái)講，有的會(huì)很好過(guò)，有的會(huì)很難過(guò)，關(guān)鍵看我們的路怎么選?！?/p>

眾所周知，門窗行業(yè)內(nèi)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目繁多，不可謂不全，不可謂不細(xì)，但是在執(zhí)行力上卻始終是個(gè)痛腳。一些企業(yè)在研發(fā)上投入不夠，有些甚至處于零投入狀態(tài)，而隨著國(guó)家對(duì)于環(huán)保重視程度的加深，各地對(duì)于門窗節(jié)能指標(biāo)又有了更為嚴(yán)苛的要求。在門窗節(jié)能指標(biāo)K值方面，今年，上海市已明確要求K值≤2.0；山東省明年也將從2.5時(shí)代跨入2.0時(shí)代，對(duì)于節(jié)能指標(biāo)這樣的大幅度提升，鋁窗行業(yè)是否存在難點(diǎn)？

王積剛認(rèn)為：“現(xiàn)在的2.0、2.2的產(chǎn)品單從技術(shù)方面來(lái)講，鋁門窗是絕對(duì)可以做得到的，但我們不妨把這個(gè)視角展開，做一個(gè)全球性對(duì)比。歐洲是大家公認(rèn)節(jié)能門窗發(fā)展最快、最先進(jìn)的地方。歐洲的節(jié)能門窗的制造與使用是從上世紀(jì)70年代開始的，發(fā)展到現(xiàn)在已有40多年；中國(guó)的節(jié)能門窗是從2000年前后開始，發(fā)展到現(xiàn)在是15年。在這15年中，我們國(guó)家各個(gè)省市，尤其是東部沿海省市的節(jié)能的要求，從K值上來(lái)看，與歐洲相比，除了相較于德國(guó)、比利時(shí)這些中歐以及北歐國(guó)家要差一些外（他們的要求是1.0，至少也是1.3），實(shí)際上我們國(guó)內(nèi)的要求，尤其大城市的要求已經(jīng)達(dá)到了意大利的水平，比南歐的大多數(shù)國(guó)家要求要高。拋開歐洲，與澳洲、美國(guó)、日本、韓國(guó)相比，單節(jié)能門窗的要求方面來(lái)講，我們不僅不差，甚至比他們要求的還要嚴(yán)，這是我們國(guó)家節(jié)能政策推動(dòng)15年所做的努力的成果?！?/p>

王積剛說(shuō)：“實(shí)際上我國(guó)門窗市場(chǎng)采用的是快速跟隨的策略，我們緊跟著歐洲的步伐，追趕速度非?？欤粡募夹g(shù)儲(chǔ)備以及技術(shù)人員的能力來(lái)講，是完全能夠達(dá)到現(xiàn)在的高要求的。這是積極的方面。至于行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)和機(jī)遇方面，我們這個(gè)行業(yè)因?yàn)閲?guó)家的節(jié)能政策提高得特別快，我認(rèn)為鋁窗行業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)是產(chǎn)品的儲(chǔ)備和開發(fā)節(jié)奏有些滯后。在北方節(jié)能要求高的地方，現(xiàn)在PVC窗的占有率變高了，很多的地產(chǎn)項(xiàng)目使用選擇由鋁窗改為塑鋼窗。我認(rèn)為鋁窗是完全可以做到高性能窗的，但是技術(shù)方面的確是面臨很大的挑戰(zhàn)。因?yàn)樘┲Z風(fēng)是專門配合客戶做產(chǎn)品開發(fā)的，從我們的技術(shù)人員配合客戶開發(fā)近一年來(lái)的情況反饋，以一個(gè)非常簡(jiǎn)單的指標(biāo)，就是我們的K值計(jì)算量來(lái)看，比起前幾年有數(shù)倍的提高，這說(shuō)明這個(gè)行業(yè)的研發(fā)，尤其節(jié)能研發(fā)空前的活躍。雖然說(shuō)我們有所滯后，在現(xiàn)在這個(gè)階段顯得有些被動(dòng)，尤其高節(jié)能窗被塑鋼窗搶奪了一部分市場(chǎng)，但長(zhǎng)久來(lái)講，我們的技術(shù)能力、技術(shù)儲(chǔ)備如果能夠釋放出來(lái)的話，我們完全有能力搶回這個(gè)市場(chǎng)?！?/p>

正如王積剛所說(shuō)，門窗企業(yè)要想有效降低成本，就要在研發(fā)上、在產(chǎn)品的工業(yè)化生產(chǎn)上下大功夫。而作為好的門窗產(chǎn)品來(lái)講，五金件有著至關(guān)重要的決定性作用。多年來(lái)，堅(jiān)朗五金陪伴著中國(guó)門窗走過(guò)了風(fēng)風(fēng)雨雨，見證了中國(guó)門窗業(yè)的興衰、成長(zhǎng)。如今，站在五金配件企業(yè)角度看中國(guó)門窗面臨的這個(gè)十字路口，廣東堅(jiān)朗五金制品股份有限公司董事、副總裁白寶萍也有著深深的感悟。

“這么多年堅(jiān)朗在業(yè)內(nèi)被大家提及的時(shí)候都會(huì)說(shuō)堅(jiān)朗產(chǎn)品品質(zhì)不錯(cuò)，但是價(jià)格稍高。首先，‘品質(zhì)’應(yīng)該是制造業(yè)企業(yè)的底線，說(shuō)我們的東西貴可以，但是產(chǎn)品的品質(zhì)是必須要得到首肯的。還有就是服務(wù)，由于我們現(xiàn)有窗型、洞口不夠標(biāo)準(zhǔn)，延伸到行業(yè)的特點(diǎn)，所以門窗企業(yè)對(duì)配件供應(yīng)商的要求是比較高的，如何給客戶提供最及時(shí)、最有效的服務(wù)是我們需要深思的?！?/p>

“另外，談到創(chuàng)新，我認(rèn)為創(chuàng)新也是需要建立在品質(zhì)基礎(chǔ)上的。今天，工業(yè)4.0被多次提及，其實(shí)隨著勞動(dòng)力成本的提升，我們過(guò)去所謂的‘勞動(dòng)力優(yōu)勢(shì)’已經(jīng)不是優(yōu)勢(shì)了，如果五金配件企業(yè)不跟當(dāng)下的新型高性能窗和系統(tǒng)窗的大環(huán)境需求契合，還依然是去拼價(jià)格，我相信我們這個(gè)行業(yè)會(huì)非常的悲摧。我們應(yīng)該感受得到，整個(gè)的門窗產(chǎn)業(yè)在發(fā)生著巨大的變化，處在這樣一個(gè)變革的十字路口，我認(rèn)為創(chuàng)新是企業(yè)發(fā)展的本質(zhì)，而品質(zhì)則是企業(yè)發(fā)展的命脈?！?/p>

在協(xié)會(huì)赴歐考察、調(diào)研系統(tǒng)門窗項(xiàng)目的報(bào)告中我們了解到，在歐洲，研發(fā)系統(tǒng)門窗，特別是鋁、塑系統(tǒng)門窗的主體很多都是型材廠。作為型材廠代表，山東華建鋁業(yè)集團(tuán)技術(shù)總監(jiān)孫普明對(duì)于系統(tǒng)門窗在中歐的發(fā)展現(xiàn)狀與前景有著自己的認(rèn)識(shí)。

“大家都知道，隨著國(guó)家建筑節(jié)能政策的推進(jìn)，門窗的節(jié)能也逐漸的被人們所重視起來(lái)，門窗的節(jié)能不是單一產(chǎn)品的節(jié)能，它是通過(guò)門窗的型材、玻璃、五金、膠條等整體配合才能實(shí)現(xiàn)門窗的節(jié)能。通過(guò)市場(chǎng)的調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，很多建筑工程的投訴都是因?yàn)殚T窗質(zhì)量的投訴引起的，其中門窗質(zhì)量的投訴有很大的一部分是門窗的滲水性能達(dá)不到密封的效果，整個(gè)影響了建筑工程的質(zhì)量，引起了客戶的投訴。”

“造成門窗質(zhì)量問(wèn)題的原因，無(wú)非有主觀與客觀兩大方面。客觀方面，一是門窗結(jié)構(gòu)的不合理和門窗選材的不合理；二是門窗的加工、制作達(dá)不到精度要求；三是門窗的安裝存在缺陷；四是門窗的配件和材質(zhì)不合格。主觀方面就是，當(dāng)前的門窗市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，企業(yè)既想保住市場(chǎng)又想保住市場(chǎng)盈利，所以在當(dāng)前物價(jià)上漲、管理成本上漲、生產(chǎn)成本上漲的情況下，想保持利潤(rùn)，常常會(huì)偷工減料，也就是以犧牲品質(zhì)為代價(jià)?！?/p>

“為什么歐洲的門窗質(zhì)量?jī)?yōu)，而我國(guó)的門窗飽受詬?。亢艽蟮囊稽c(diǎn)，就是歐洲門窗市場(chǎng)很大的一部分是采用系統(tǒng)性的門窗，而中國(guó)的系統(tǒng)門窗則是剛剛起步，在中國(guó)的門窗市場(chǎng)中它的占有率可能在5%到10%左右，市場(chǎng)的占有率是比較低的，很大的一部分系統(tǒng)還只是應(yīng)用于市場(chǎng)的宣傳，真正的投入到市場(chǎng)上還是比較少的。那么，怎么來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題？首先要同地產(chǎn)商和門窗企業(yè)形成一個(gè)共識(shí)，就是不能單純地依靠指定某種品牌優(yōu)質(zhì)的門窗材料來(lái)解決，還需要一個(gè)強(qiáng)大的設(shè)計(jì)研發(fā)團(tuán)隊(duì)，需利用他們的研發(fā)能力、利用他們的生產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)和檢測(cè)手段來(lái)形成從門窗的技術(shù)結(jié)構(gòu)到門窗的型材、五金、玻璃、材料、結(jié)算軟件，再到加工、安裝以及物流，客戶管理等等方面一個(gè)有機(jī)的整體，才能夠?qū)崿F(xiàn)門窗行業(yè)的提升。”

“華建鋁業(yè)這些年一直致力于系統(tǒng)門窗的研發(fā)，在門窗的研發(fā)方面積累了很多的經(jīng)驗(yàn)，我們成立優(yōu)質(zhì)系統(tǒng)門窗研發(fā)的目的，就是要帶動(dòng)整個(gè)的門窗產(chǎn)業(yè)鏈條上的所有企業(yè)來(lái)共同的提升門窗的產(chǎn)品質(zhì)量，對(duì)于注重門窗品質(zhì)的客戶，我們會(huì)推薦客戶使用標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化和高性能的產(chǎn)品，推薦既能保證門窗的使用性能，還要能提升門窗的建筑裝飾性、使用舒適性以及使用壽命的耐久性等等方面達(dá)到高品質(zhì)的系統(tǒng)窗。對(duì)那些只是注重成本，對(duì)品質(zhì)要求不是很高的企業(yè)，我們會(huì)利用我們的技術(shù)手冊(cè)、技術(shù)文件以及管理手段來(lái)帶動(dòng)他們，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的情況下降低成本，不會(huì)一味地降低成本來(lái)犧牲門窗的質(zhì)量。”

在本次論壇召開之際，恰逢北京米蘭之窗節(jié)能建材有限公司在臨朐的國(guó)內(nèi)首條門窗4.0工業(yè)化生產(chǎn)線投入使用?！伴T窗行業(yè)要么就另辟蹊徑，專門搞你的特色經(jīng)營(yíng)、特色研發(fā)，要么就走正規(guī)的品牌、工業(yè)化的路。米蘭之窗正是走在了工業(yè)化、規(guī)?；那傲?。”在參觀米蘭之窗工業(yè)基地后，香港泰諾風(fēng)保泰有限公司總工程師劉軍發(fā)出了這樣的感慨。

多年來(lái)，米蘭之窗一直堅(jiān)持高品質(zhì)，創(chuàng)品牌的路線。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣，高檔住宅市場(chǎng)的萎縮，一直堅(jiān)守高品質(zhì)門窗的米蘭之窗又是如何應(yīng)對(duì)的呢？

“首先，我對(duì)市場(chǎng)依舊保有信心！”北京米蘭之窗節(jié)能建材有限公司董事長(zhǎng)馬俊清說(shuō)，“產(chǎn)品的品質(zhì)是一定要先堅(jiān)守的，其次才是市場(chǎng)營(yíng)銷要怎么做的問(wèn)題。我們不能本末倒置，尊重市場(chǎng)選擇是對(duì)的，但同時(shí)也要引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)理念，從而引導(dǎo)市場(chǎng)向著正常、有序的方向良性發(fā)展?！?/p>

“鋁包木門窗的起步都是從高檔住宅開始的，很多人會(huì)擔(dān)心，現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的低迷，很多高檔住宅特別是‘豪宅’銷售上都受到了很大影響，那么高檔門窗還有銷路嗎？事實(shí)上，鋁包木門窗并沒有像想象中那么高不可攀、遙不可及。我們也在二、三線城市做過(guò)項(xiàng)目。五千塊錢一平米的房子應(yīng)該不算貴，在二、三線城市，這樣的房子也有用鋁包木的。道理非常簡(jiǎn)單，建安成本多花兩百塊，房子可以從五千賣到五千五，誰(shuí)都會(huì)算這個(gè)帳。實(shí)際上，開發(fā)商只要肯跳出‘壓低價(jià)’這樣的怪圈，冷靜地分析下多花的這二百塊錢會(huì)帶來(lái)什么，那么這個(gè)問(wèn)題的答案是很顯而易見的?！?/p>

對(duì)于今后市場(chǎng)的走向，馬俊清說(shuō)：“今年3月24日國(guó)辦出臺(tái)了16號(hào)文――《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)化工作的意見》，這里面提出了很多關(guān)于節(jié)能的硬性的要求，這讓我們感到十分振奮。首先它提到了‘到2020年，建成指標(biāo)先進(jìn)、符合國(guó)情的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)體系，主要高耗能行業(yè)實(shí)現(xiàn)能耗限額標(biāo)準(zhǔn)全覆蓋，80%以上的能效指標(biāo)達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平，標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際化水平明顯提升?！渲羞€有一條，就是要加強(qiáng)認(rèn)證，加強(qiáng)輔助的管理力度――‘完善質(zhì)量監(jiān)督制度，將產(chǎn)品是否符合節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)納入產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督考核體系。暢通舉報(bào)渠道，鼓勵(lì)社會(huì)各方參與對(duì)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施情況的監(jiān)督’。開展全民監(jiān)督，首先就要讓全民對(duì)什么是好窗戶有個(gè)基本認(rèn)識(shí)，在我看來(lái)，這是行業(yè)向著良性方向發(fā)展的最強(qiáng)信號(hào)。”

同樣，在論壇的尾聲，對(duì)于門窗在房地產(chǎn)不景氣的大環(huán)境下堅(jiān)守高品質(zhì)是否還會(huì)有市場(chǎng)這一話題，新沃資本控股集團(tuán)執(zhí)行總裁王哲給出了這樣的解答。“從開發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，品質(zhì)一定是第一位的。我們?cè)谶M(jìn)行招標(biāo)的時(shí)候，一定是看你公司的實(shí)力，你做過(guò)的項(xiàng)目，你和優(yōu)秀企業(yè)合作過(guò)的項(xiàng)目多少，這些是作為我們選拔的第一步。如果你這個(gè)都沒有達(dá)到的話，你說(shuō)你降得再低都入不了圍，所以價(jià)格對(duì)于我們開發(fā)商來(lái)說(shuō)現(xiàn)在絕對(duì)不是第一步的。對(duì)于惡性競(jìng)標(biāo)這種情況，我坦誠(chéng)地說(shuō)，它是存在的，但是隨著今后壟斷度的提高，都是品牌開發(fā)商在競(jìng)爭(zhēng)，他們也會(huì)意識(shí)到他們所用產(chǎn)品品牌的重要性，所以作為一個(gè)開發(fā)商，我可以很負(fù)責(zé)任地說(shuō)價(jià)格絕對(duì)不是第一位。而對(duì)于門窗企業(yè)來(lái)說(shuō)要做的就是打造核心競(jìng)爭(zhēng)力，也就是品牌、服務(wù)和市場(chǎng)占有率。這些才是真正可以幫你占領(lǐng)市場(chǎng)、長(zhǎng)久發(fā)展的關(guān)鍵所在。”

【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】D

【文章編號(hào)】1671-3362（2015）09-0024-05

第二篇：201109第二屆中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇速記

時(shí)間：2011年9月17日 地點(diǎn)：深圳華僑城洲際酒店

中歐國(guó)際工商學(xué)院

2011第二屆中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展破局

上午實(shí)錄內(nèi)容：

主持人：各位來(lái)賓，各位朋友，早上好！歡迎大家參加2011第二屆中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇，在論壇正式開始之前，我懇請(qǐng)大家將手機(jī)關(guān)閉或擱置靜音狀態(tài)。今天我們談房地產(chǎn)或者說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)，我想這個(gè)產(chǎn)業(yè)是中國(guó)目前還沒有任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)如此牽動(dòng)著每一個(gè)國(guó)人的神經(jīng)，從中央到地方、從官員到百姓、從房地產(chǎn)專家到普通購(gòu)房者，大家最關(guān)注的一個(gè)話題無(wú)疑肯定就是房?jī)r(jià)問(wèn)題。大家每天都在討論或者在談的話題是中國(guó)房?jī)r(jià)到底會(huì)漲還是會(huì)跌或者說(shuō)到底應(yīng)該漲還是應(yīng)該跌，我想今天房?jī)r(jià)問(wèn)題不是我們討論的一個(gè)話題，因?yàn)榉績(jī)r(jià)問(wèn)題應(yīng)該不是中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的唯一話題，我們還有更多更深層次的話題需要我們?nèi)ヌ剿鳌＿@些話題也涉及到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)能否健康持久發(fā)展的問(wèn)題。

今天我們非常有幸請(qǐng)到政府的官員，產(chǎn)業(yè)的行業(yè)的領(lǐng)袖以及很多知名學(xué)者共同探討這些話題，我想他們之間高端知名對(duì)話，一定會(huì)給我們帶來(lái)新的思想。本次論壇得到了世聯(lián)地產(chǎn)的特別支持，在此我代表中歐國(guó)際工商學(xué)院主辦方特別感謝世聯(lián)地產(chǎn)，這是我們和世聯(lián)地產(chǎn)第二次攜手主辦這樣的房地產(chǎn)高峰論壇，此外我也要特別感謝北京奔馳公司對(duì)本次論壇的贊助。

除此之外，我們還有廣大的媒體他們也對(duì)本次論壇給予了一如既往的支持。在此我非常感謝各位的光臨，首先邀請(qǐng)本次論壇主辦方中歐國(guó)際工商學(xué)院副院長(zhǎng)兼中方教務(wù)長(zhǎng)張維炯教授致辭。大家歡迎！

張維炯：尊敬的宋春華副部長(zhǎng)，尊敬的凌月明副市長(zhǎng)，尊敬的鄔滿海副主席，各位來(lái)賓，各位朋友，大家早上好！首先我代表中歐國(guó)際工商學(xué)院管理委員會(huì)熱烈歡迎各位嘉賓前來(lái)參與我們中歐國(guó)際工商學(xué)院和世聯(lián)地產(chǎn)共同主辦的2011第二屆中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇。為今天論壇的召開，我在這兒要特別感謝世聯(lián)地產(chǎn)以2013-4-21

及北京奔馳對(duì)我們本次論壇的大力支持。

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)關(guān)系國(guó)計(jì)民生的行業(yè)，它和每一個(gè)人的生活息息相關(guān)，房地產(chǎn)業(yè)又是一個(gè)充滿了挑戰(zhàn)和誘惑的行業(yè)，它的發(fā)展?jié)摿薮螅康禺a(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的利益各方包括政府，包括開發(fā)商，包括消費(fèi)者，還有中央政府和地方政府之間的目標(biāo)各不相同，各種利益要取得平衡，那真是一種很難的藝術(shù)。

另一方面，房地產(chǎn)與金融市場(chǎng)緊密相聯(lián)。而金融市場(chǎng)又是一個(gè)全球化市場(chǎng)，這使得一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)會(huì)受到來(lái)自世界金融市場(chǎng)的影響。當(dāng)前的金融市場(chǎng)、當(dāng)前的國(guó)際金融危機(jī)就使得我們整個(gè)房地產(chǎn)充滿變數(shù)。

第三，房地產(chǎn)業(yè)還要受到與國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān)的各種因素的制約和社會(huì)因素影響，比如說(shuō)房地產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)導(dǎo)致貧富差距拉大，這就會(huì)加劇社會(huì)的矛盾。還比如說(shuō)，土地供應(yīng)、房產(chǎn)價(jià)格它的形成機(jī)制在一個(gè)過(guò)程當(dāng)中可能有一些不完善的地方，這又涉及到法律，又涉及到我們社會(huì)發(fā)展等等問(wèn)題。

這些問(wèn)題都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了房地產(chǎn)行業(yè)的本身。在這樣的大自由度空間里要做好房地產(chǎn)，要協(xié)調(diào)各方面利益，要取得發(fā)展就需要有遠(yuǎn)見，要有智慧，要把握好大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，做好戰(zhàn)略決策。

我們本次房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇主題是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展破局對(duì)話。這個(gè)破局就意味著轉(zhuǎn)折，意味著拐點(diǎn)，意味著突破，我們國(guó)家在過(guò)去20多年當(dāng)中，房地產(chǎn)業(yè)取得非常大的發(fā)展，改善了廣大人民的生活，在下一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中，我們房地產(chǎn)應(yīng)該如何發(fā)展、政策應(yīng)該如何制定、各方應(yīng)該如何參與，無(wú)論是強(qiáng)調(diào)民生的保障也好，還是頗受爭(zhēng)議的限購(gòu)、限價(jià)，無(wú)論是傳統(tǒng)的地產(chǎn)還是房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)，在這個(gè)當(dāng)中機(jī)會(huì)非常大，泡沫形成的可能性也非常大。在這樣一個(gè)基礎(chǔ)下，我們本次論壇在深圳這樣一個(gè)以創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)為基礎(chǔ)的新興城市召開，我們中歐國(guó)際工商學(xué)院和世聯(lián)地產(chǎn)共同攜手，邀請(qǐng)眾多國(guó)際房地產(chǎn)業(yè)的專家和學(xué)者，以東西方對(duì)話的形式為房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)的健康發(fā)展獻(xiàn)言建策。

中歐國(guó)際工商學(xué)院是由中國(guó)政府和歐盟政府在1994年共同創(chuàng)辦的一所國(guó)際化商學(xué)院，17年來(lái)在各級(jí)政府和各有關(guān)單位的大力支持下，我們的學(xué)院得到大力發(fā)展。被溫家寶總理譽(yù)為眾多優(yōu)秀管理人士的搖籃，我們中歐一直以管理思想傳播、管理人才輸出來(lái)帆布中國(guó)城市發(fā)展。我們每年舉辦多個(gè)國(guó)際圓桌論壇、會(huì)議，為各界精英提供開放坦誠(chéng)溝通平臺(tái)，共同探討中國(guó)發(fā)展的最迫切問(wèn)題。我們希望在座各位精英、領(lǐng)導(dǎo)、學(xué)者在我們今天這個(gè)平臺(tái)上暢所欲言，貢獻(xiàn)你們的真知灼見，提供寶貴啟示，會(huì)聚前瞻聲音。

2013-4-21

最后預(yù)祝我們本屆論壇取得圓滿成功，謝謝大家！

主持人：非常感謝張?jiān)洪L(zhǎng)精彩致辭。下面有請(qǐng)本次論壇聯(lián)合主辦方世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司總經(jīng)理周曉華先生致辭

周曉華：尊敬的宋春華副部長(zhǎng)、凌月明副市長(zhǎng)，鄔滿海副主席和佩德羅院長(zhǎng)，各位來(lái)賓，各位朋友，歡迎來(lái)到深圳，歡迎參加中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展破局對(duì)話。深圳是中國(guó)改革開放的實(shí)驗(yàn)室，許多具有歷史意義的創(chuàng)新和劃時(shí)代的變革都是從這里開始，深圳也是世聯(lián)誕生、成長(zhǎng)和扎根的地方，以深圳為基地，世聯(lián)地產(chǎn)現(xiàn)在擁有11000名員工，通過(guò)34家分支機(jī)構(gòu)在全國(guó)200多個(gè)城市服務(wù)上千個(gè)客戶。為超過(guò)3000個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了全方位的解決方案。我們?cè)谶@里敲響了上市的鐘聲，也在這里發(fā)出的銷售金額破千億的喜訊，今天我們與中歐國(guó)際工商學(xué)院一道邀請(qǐng)諸位齊聚深圳，一起就中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展破題這個(gè)話題誠(chéng)懇暢談，我們感覺意義非凡，也恰到時(shí)機(jī)。去年在北京我們談的是房地產(chǎn)大破局，一年過(guò)去了，現(xiàn)在大家都身處這個(gè)大變局當(dāng)中，我們已經(jīng)在這個(gè)政策調(diào)控過(guò)程中并肩走過(guò)了16個(gè)月，跟08年完全不一樣，現(xiàn)在我們還在路上，而且任重道遠(yuǎn)，讓行業(yè)停下來(lái)思考，也給企業(yè)再出去的機(jī)會(huì)，同時(shí)也讓企業(yè)更理性、更成熟。天量保障房、商業(yè)地產(chǎn)熱和地產(chǎn)融資創(chuàng)新是當(dāng)前最令人矚目的焦點(diǎn)，相信每家房地產(chǎn)企業(yè)都在思考這些外部環(huán)境的變化帶給自身的機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)。陳總提出上半場(chǎng)結(jié)束，下半場(chǎng)開始，實(shí)際上從現(xiàn)在開始就是一個(gè)拐點(diǎn)。有些企業(yè)甚至已經(jīng)在這些領(lǐng)域進(jìn)行了戰(zhàn)略部署，希望能有所作為，在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中取得先機(jī)。

我很高興各位來(lái)到這里，與在座知名學(xué)者、行業(yè)精英就這些話題探討，我們希望在坦誠(chéng)對(duì)話中諸位能有所收獲，在企業(yè)短期對(duì)應(yīng)和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展中找到新的思路。

從這里開始，不一樣的精彩，這是剛剛在深圳閉幕的世界大學(xué)生運(yùn)動(dòng)會(huì)口號(hào)，我想用在這里，從這里開始，不一樣的格局，不一樣的結(jié)果，衷心希望今天在深圳的對(duì)話，分享信息、撥云見日、洞察未來(lái)，在中國(guó)充滿不確定性的宏觀中依然得到發(fā)展，最后再次感謝各位的光臨，希望本次論壇讓大家不虛此行，謝謝！

主持人：非常感謝周總的致辭。對(duì)優(yōu)秀企業(yè)，像世聯(lián)這樣的優(yōu)秀企業(yè)，也許危機(jī)到來(lái)的時(shí)候，危永遠(yuǎn)跟機(jī)伴隨在一起，對(duì)優(yōu)秀的企業(yè)可能時(shí)刻準(zhǔn)備者，如果時(shí)刻2013-4-21

準(zhǔn)備著，可能獲得的是不一樣的格局。下面我們第二次非常榮幸邀請(qǐng)?jiān)》亢统青l(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)宋春華先生。提到宋部長(zhǎng)，大家都十分了解。他在這個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期從事管理的工作，我們今天再次非常榮幸邀請(qǐng)到宋春華副部長(zhǎng)給我們作精彩演說(shuō)，下面我們以熱烈掌聲歡迎宋部長(zhǎng)。

宋春華：很高興再次來(lái)到中歐國(guó)際工商學(xué)院，我今天這個(gè)發(fā)言也是按照主席的要求講一下關(guān)于保障房。

現(xiàn)在我們討論保障性住房建設(shè)，我覺得至少要講三句話。這三句話：第一，必須要做。第二，正在做。第三，要做好。所以我今天就圍繞這三句話講講個(gè)人的觀點(diǎn)。

解決低收入的住房問(wèn)題，確實(shí)是一個(gè)世界性問(wèn)題，各個(gè)國(guó)家都是一個(gè)非常艱巨的任務(wù)，就連住房達(dá)到60平米的美國(guó)，低收入住房問(wèn)題仍然存在，2007年美國(guó)的住房和城市發(fā)展部第一次對(duì)全美無(wú)家可歸者做了一個(gè)調(diào)查，每天晚上大概有75.4萬(wàn)人無(wú)家可歸，但是馬上就有人講遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這個(gè)數(shù)，有人說(shuō)300萬(wàn)，有人說(shuō)200萬(wàn)，香港經(jīng)濟(jì)很繁榮，但是也是一個(gè)居不易的城市。這種籠屋現(xiàn)在還沒有完全杜絕。所以當(dāng)局和香港的民眾也是十分關(guān)注低收入住房問(wèn)題。

中國(guó)住房制度改革以來(lái)，我們通過(guò)住房商品化，大部分家庭住房都得到明顯改善。我們從1978年人均6.7平方米城鎮(zhèn)，提高到目前的超過(guò)30平方米，官方的說(shuō)法是超過(guò)30平方米，有的資料講我們?nèi)珖?guó)已經(jīng)達(dá)到31.6平方米。這個(gè)統(tǒng)計(jì)上的人均恰恰反映實(shí)際占有的不均，現(xiàn)在我們還有一些低收入家庭的住房得不到保障，一些中低收入家庭他們的住房也存在不同的困難，所以總之低收入住房問(wèn)題是一個(gè)嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，國(guó)際組織高度重視低收入住房問(wèn)題。1976年在加拿大溫哥華舉辦了世界第一屆人居大會(huì)，20年以后，1996年在伊斯坦布爾召開第二屆人居大會(huì)。這次大會(huì)，各國(guó)政府首腦、代表團(tuán)團(tuán)長(zhǎng)考慮到20年來(lái)在低收入住房問(wèn)題上的一些成功經(jīng)驗(yàn)和做法，以及整個(gè)人居事業(yè)發(fā)展，所以這個(gè)會(huì)上，大會(huì)會(huì)長(zhǎng)產(chǎn)生了兩個(gè)非常重要的文件。一個(gè)是人均議程，還有一個(gè)是伊斯坦布爾宣言。在這個(gè)大會(huì)上提出兩個(gè)同等全球性重要意義的目標(biāo)：第一，人人享有適當(dāng)?shù)淖》?。第二，城市化進(jìn)程中住區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。在人居議程里面我們看到對(duì)于低收入住房問(wèn)題給予高度關(guān)注，我想我就不具體念了，大家看一下就行了。另外各國(guó)政府都承認(rèn)有義務(wù)去改善人居問(wèn)題。特別是談到從人權(quán)高度，各國(guó)政府都毫不例外地要在住房方面承擔(dān)某種形式的義務(wù)。

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所以我們有兩個(gè)簡(jiǎn)單的結(jié)論：第一，人人享有適當(dāng)住房，這是人權(quán)的一部分。第二，保障人人享有適當(dāng)?shù)淖》浚@是政府的義務(wù)。

各個(gè)國(guó)家都有自己的辦法，比如巴西，政府提供給最低收入者的依附基礎(chǔ)，這個(gè)基礎(chǔ)是組裝的，人多就給你大一點(diǎn)的，人少就給你小一點(diǎn)的。當(dāng)?shù)赜蟹浅Ａ畠r(jià)的黏土，低收入者把這個(gè)黏土變成磚，政府已經(jīng)給你基礎(chǔ)了，所以房子就出來(lái)了。這就是巴西低收入者住宅解決問(wèn)題。

我們?cè)倏纯丛侥?，住在河?nèi)城里大概每一戶30平方米，如果住在曼谷的郊區(qū)，就可以住50、60平方米。香港我們很關(guān)注，它的低收入住房問(wèn)題解決的比較好，廉租住房已經(jīng)達(dá)到29%的覆蓋面，整個(gè)公營(yíng)住房達(dá)到47%。所以香港在這方面有很多好的經(jīng)驗(yàn)，從50年代開始這樣一個(gè)歷程值得我們很好地學(xué)習(xí)和借鑒。比如說(shuō)像石硤尾這樣一個(gè)地區(qū)，這是一個(gè)很大片低收入住房區(qū)，我們看到右上方就是新改造的，左下方是一個(gè)H型的，最早的公屋，現(xiàn)在已經(jīng)作為歷史性建筑被保護(hù)起來(lái)。還做了當(dāng)時(shí)居住情景的展示，就是當(dāng)年的保障屋。這是衛(wèi)生間，這是廚房，廚房就是在陽(yáng)臺(tái)上?，F(xiàn)在還是這個(gè)地區(qū)，經(jīng)過(guò)了改造，條件就大大改善，低收入的住房問(wèn)題得到了比較大的改善。我們看跟普通住房沒有什么兩樣，只是他們的面積比較小。比如說(shuō)像這樣一套室內(nèi)只有17.09平方米，很小的一套。兩到三個(gè)人也就是30平方米左右。這個(gè)更大一點(diǎn)，30多。但是我們看它的一些設(shè)施現(xiàn)在都還是很不錯(cuò)的，比如水管都是銅管，我們大陸一些很高檔的住宅都沒有做到這一點(diǎn)。我們講適當(dāng)?shù)淖》坎皇钦f(shuō)頭上有一片屋頂就可以了，還有很多基礎(chǔ)配套。我想因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，我就不照著念了。

另外是不是適當(dāng)，還要取決于具體的文化、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)各方面因素，因?yàn)檫@涉及到保障標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題。所以我們還可以得出兩個(gè)結(jié)論，第一，適當(dāng)?shù)淖≌仨毦C合性地滿足他們的基本住房要求，不僅僅是一個(gè)平方米，還有別的。另外實(shí)現(xiàn)這樣一個(gè)過(guò)程也是一個(gè)逐步推進(jìn)的過(guò)程。不可能一蹴而就。這是我講的第一個(gè)問(wèn)題。

第二個(gè)問(wèn)題，就是我們正在做的，我們?cè)诩哟罅Χ龋涌毂Ｕ戏拷ㄔO(shè)。這方面大家也比較清楚了，我也不過(guò)多講了。因?yàn)槲覀儑?guó)家法律就明確我們要逐步改善居民的居住條件，這是城市房地產(chǎn)管理法載明的。中央十七大政治報(bào)告中談到要健全廉租制度，加快解決中低收入家庭住房困難。我們?cè)?998年國(guó)務(wù)院文件里面談到低收入家庭是租賃由政府和單位提供的廉租住房，那個(gè)時(shí)候提的是終收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房（23號(hào)文件），23號(hào)文件對(duì)低收入住房問(wèn)題已經(jīng)給予充分關(guān)2013-4-21

注。根據(jù)23號(hào)文件執(zhí)行的情況，后來(lái)中央、國(guó)務(wù)院又發(fā)了一個(gè)24號(hào)文件，這就是我們比較熟悉的。專門發(fā)了一個(gè)解決低收入家庭住房困難的若干意見，07年24號(hào)文件。這個(gè)文件是一個(gè)里程碑式的，把住房問(wèn)題提到一個(gè)重要的民生問(wèn)題，而且把解決低收入住房問(wèn)題作為政府公共服務(wù)一項(xiàng)重要職責(zé)。而且在這個(gè)文件里面進(jìn)一步擴(kuò)大了廉租住房保障范圍，作為解決低收入住宅住房問(wèn)題主要渠道是廉租住房，另外對(duì)廉租住房面積提出來(lái)控制在50平米以內(nèi)。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房做了很大的調(diào)整，23文件的還講中低收入購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，現(xiàn)在把經(jīng)濟(jì)適用房作為保障性的住房，明確它的供應(yīng)對(duì)象是低收入家庭，而不是中低收入家庭，另外對(duì)套型面積做了控制，就是60平方米左右。我們各地也在探索，一會(huì)兒我們的重慶要介紹這方面經(jīng)驗(yàn)，大家都在探索解決的途徑，十一五是我們保障性住房取得了重要成果的一個(gè)五年計(jì)劃，十一五我們一共建成保障性住房1100萬(wàn)套，新增租賃補(bǔ)貼是406萬(wàn)戶，所以到“十一五”末，實(shí)物保障一共解決近2200萬(wàn)戶，覆蓋率是9.8%如果加上租賃補(bǔ)貼418萬(wàn)戶，目前保障覆蓋率大概11.7%。

“十二五”這個(gè)我們就比較熟悉了，我們正在做的，今年和明年計(jì)劃要建設(shè)2000萬(wàn)套，每年1000萬(wàn)套，十二五一共是3600萬(wàn)套，十二五末估計(jì)保障覆蓋面能達(dá)到20%。這就是我們正在做的。實(shí)際上我們的保障房一直沒有停，這是天津的一個(gè)保障性住房，它的套型建筑面積也就是50平米左右。這也是天津的，條件更好一點(diǎn)，到了60多平米，它主要是為了安排拆遷戶。深圳大量是為了解決一些外來(lái)務(wù)工住房問(wèn)題。這是其中的，相當(dāng)于公屋，筒子樓，不是單元樓。每一戶就是30多平米，跟相當(dāng)早期的公屋有點(diǎn)類似。這是另外一座，大概是35平米左右。所以保障房我們正在做，十二五估計(jì)有一個(gè)更大的突破。

下面講第三個(gè)部分，也是我今天講的重點(diǎn)。就是怎么把保障房做得更好？依靠制度創(chuàng)新和科技進(jìn)步，把保障分建設(shè)得更好。我覺得現(xiàn)在我們還有很多困難，特別是對(duì)這3600萬(wàn)套到底怎么做？比如說(shuō)選擇什么樣的標(biāo)準(zhǔn)作為我們實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)?，F(xiàn)在我們看到的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就是13平米，實(shí)際上這個(gè)文件主要是約束設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)，保障對(duì)象的標(biāo)準(zhǔn)到底是多少平方米？這是一個(gè)很重要的問(wèn)題。這個(gè)稍微大一點(diǎn)，這個(gè)戶數(shù)一下子就上來(lái)了。這是很關(guān)鍵的問(wèn)題。

第二個(gè)問(wèn)題，有標(biāo)準(zhǔn)了，現(xiàn)在到底有多少家庭還沒有達(dá)到保障的標(biāo)準(zhǔn)，屬于“應(yīng)保盡保”的。這個(gè)數(shù)可能有若干個(gè)版本，但是我覺得不進(jìn)行房屋普查，不會(huì)有很準(zhǔn)確的數(shù)，但是這個(gè)數(shù)又很關(guān)鍵，不然3600萬(wàn)套怎么定的？這很關(guān)鍵。

第三，我們近期的建設(shè)規(guī)模到底搞多大。現(xiàn)在拋出了十二五3600萬(wàn)套，今年2013-4-21

1000萬(wàn)套，明年1000萬(wàn)套，后年呢？沒有說(shuō)。另外遠(yuǎn)近期如何結(jié)合，我們今年1000萬(wàn)套，我們看大家還很努力，但是困難不少。房地產(chǎn)有一個(gè)建設(shè)周期，你今年這1000萬(wàn)套開了，明年是一個(gè)投資高峰，甚至要到后年才能完成，可是明年1000萬(wàn)套又出來(lái)了，這個(gè)怎么結(jié)合??？這個(gè)要很好地研究。不能簡(jiǎn)單地今年1000萬(wàn)，明年1000萬(wàn)，我覺得要做深入的研究。就是近期，十二五我們到底要搞多大。這幾年怎么分配，我覺得有一個(gè)很科學(xué)的這么一個(gè)匹配的問(wèn)題。

第四，如何建立嚴(yán)格的進(jìn)入、退出機(jī)制?，F(xiàn)在媒體經(jīng)常曝光一些所謂廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房分配中間的亂象，這說(shuō)明利用保障房來(lái)尋租這種現(xiàn)象還是存在的。另外退出機(jī)制我們也沒有很好地建立起來(lái)。

第五，如何保證質(zhì)量，做到經(jīng)濟(jì)、適用、節(jié)能、節(jié)地，關(guān)于質(zhì)量問(wèn)題我想總體上是沒有問(wèn)題的，但是個(gè)別的還是出現(xiàn)了一些什么樓脆脆、樓歪歪這樣的情況。

第六，保障房的物業(yè)和維修如何經(jīng)營(yíng)管理，這是入住后的問(wèn)題，怎么保障保障房持續(xù)利用的問(wèn)題。物業(yè)費(fèi)到底怎么定，能不能收到。

第七，要更深入研究我們這個(gè)保障到底是“補(bǔ)磚頭”好還是“補(bǔ)人頭”好，這也是一個(gè)老話題。在一定時(shí)期以補(bǔ)磚頭這是無(wú)奈的，但是掌握一定的廉租住房后，應(yīng)該改變補(bǔ)貼方式，應(yīng)該轉(zhuǎn)向補(bǔ)人口，給你發(fā)補(bǔ)貼就完了?，F(xiàn)在還有一個(gè)問(wèn)題，你建的廉租住房在西城，但是他有了機(jī)會(huì)，但是他的工作單位在東城，他去不去??？去住就帶來(lái)很多問(wèn)題。還有一個(gè)，不同層級(jí)政府之間事權(quán)、責(zé)權(quán)如何劃分，中央有中央的責(zé)任，地方政府有地方的責(zé)任，這個(gè)不能搞混，不能互相代替。

下面就幾個(gè)主要問(wèn)題談?wù)動(dòng)^點(diǎn)。第一，確立保障責(zé)任，應(yīng)該明確責(zé)任就在政府，因?yàn)槟闶枪卜?wù)，公共資源掌握在你手里。這里面，中央和省級(jí)政府我認(rèn)為主要是制定政策、設(shè)計(jì)制度、編制規(guī)劃、提出要求、監(jiān)督檢查。中央政府全國(guó)太大了，我們管不了那么細(xì)。而真正的具體實(shí)施、組織落實(shí)就是城市政府，包括鎮(zhèn)政府。這個(gè)要明確責(zé)任。

第二明確，明確保障對(duì)象。第一，雙困（住房、經(jīng)濟(jì)困難）戶。他們?cè)诙唐趦?nèi)走不出這個(gè)困境。第二，有一定的支付能力，但是很弱，但又不是低保戶，根本無(wú)力購(gòu)房，這個(gè)也是需要保障的。第三，有一定支付能力，但是無(wú)力購(gòu)買商品房，市場(chǎng)價(jià)受不了。政府怎么樣給予必要的扶持，讓他們能夠得到一些保障或者是初步的改善，我想大概就是這么三種。也不要搞得過(guò)于復(fù)雜。

對(duì)應(yīng)著三種保障的對(duì)象，我想我們應(yīng)該簡(jiǎn)化我們的保障類型，對(duì)于雙困戶來(lái)講，那就是廉租住房，他以非常低的租金取得使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)。對(duì)于支付能力2013-4-21

弱，根本無(wú)力購(gòu)房的，可以租賃公共租賃房，這都是政府提供的。除了我們講租賃房和公共租賃房，這都是政府提供的租賃房，另外有一定支付能力，買不起市場(chǎng)化商品房的，我覺得可以設(shè)立政策性的安居住房，我不太主張經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房，我們可以借鑒歐洲的方式，合作建房，我給你政策、辦法，你們組織低收入的房子困難的用戶合作建房，這就體現(xiàn)在補(bǔ)人頭，而不是補(bǔ)磚頭，這些都是屬于實(shí)物保障。還有一個(gè)就補(bǔ)貼保障?？偟脑瓌t是要簡(jiǎn)化。一類就是實(shí)物，一類就是補(bǔ)貼，實(shí)物一種是政府提供的，政府提供的一種廉租房，一種公共租賃房，政府還可以扶持的就是安居住房。當(dāng)然補(bǔ)貼保障就是發(fā)錢了。

第四，動(dòng)態(tài)準(zhǔn)入機(jī)制問(wèn)題。我的觀點(diǎn)必須進(jìn)行全國(guó)，或者盡快進(jìn)行全國(guó)的房屋普查，我們把房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理相結(jié)合，與個(gè)人信息系統(tǒng)相結(jié)合，以身份證號(hào)為主建立個(gè)人終身住房檔案，必須建立起來(lái)，不然的話，你這個(gè)管理缺口太多。會(huì)出現(xiàn)漏洞。

第五，關(guān)于保障標(biāo)準(zhǔn)，保障標(biāo)準(zhǔn)我想我們應(yīng)該以中國(guó)目前的核心家庭，三口之家作為基礎(chǔ)來(lái)設(shè)計(jì)我們的保障標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)于廉租住房我想核心家庭就是40平方米，國(guó)務(wù)院也多次講，廉租住房以40平方米為主。小于三個(gè)人的30平米。大于三口人的可以稍微大一點(diǎn)，總的來(lái)講，不超過(guò)50平米，以40平米為主。公租房三口之家可以做到40、50、60。安居房可以適當(dāng)放寬一點(diǎn)，因?yàn)樗麄儷@得部分產(chǎn)權(quán)的，是購(gòu)買，相對(duì)來(lái)講政府在這塊負(fù)擔(dān)不是那么重，他也有購(gòu)房意愿，公辦民住，這個(gè)適當(dāng)放寬一點(diǎn)，比如60、70、80，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)很重要。你無(wú)限擴(kuò)大，政府也背不動(dòng)，另外也有一個(gè)公平、效率關(guān)系問(wèn)題。把保障房做得那么舒適，不現(xiàn)實(shí)，發(fā)達(dá)國(guó)家也做不到。

第六，精心規(guī)劃設(shè)計(jì)。我們面積這么小，又要做到比較舒適，就要有精密設(shè)計(jì)理念，搞好保障房設(shè)計(jì)，提高適應(yīng)性。理念就是在較小空間內(nèi)創(chuàng)造比較高的居住舒適度。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部這幾年針對(duì)保障房搞了若干次方案競(jìng)賽，這是其中一個(gè)50平米的住房，這50平米包括公攤，這個(gè)開間5.4米，進(jìn)深8米，不到48平米。加上公攤50平米，這樣的住宅可以做到兩室一廳，甚至三個(gè)居室，有一個(gè)廳。三代人可以在50平米套型里面基本解決它的居住功能問(wèn)題。所以這些設(shè)計(jì)競(jìng)賽有一些非常好的理念。另外一個(gè)模塊，不超過(guò)50平米，兩居室，同樣也可以做到三居室，很勉強(qiáng)的話，三代人也是可以解決的。這樣有一個(gè)非常好的組合，可以做到一梯四戶、一梯六戶、一梯八戶、一梯十四戶。適應(yīng)城市安居問(wèn)題。

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第七，確保工程質(zhì)量。低收入住房對(duì)這樣一些工程的質(zhì)量，應(yīng)該格外小心、格外給予關(guān)注。使他們的基本品質(zhì)不受到損失，做到安全耐用、節(jié)能、環(huán)保，目的是減少他們的維護(hù)和運(yùn)行費(fèi)用，減輕他們的居住負(fù)擔(dān)。所以一定要改變一個(gè)觀念，好像廉租房是低標(biāo)準(zhǔn)、低質(zhì)量這種住房，我覺得這個(gè)不對(duì)，如果說(shuō)低標(biāo)準(zhǔn)它僅僅是面積比較小，設(shè)備檔次不是那么高，但是它的工程質(zhì)量、抗震、節(jié)能都應(yīng)該和普通住宅都是不遜色。這方面我覺得在南京召開第四屆世界城市大會(huì)的時(shí)候，聯(lián)合國(guó)人居署署長(zhǎng)安娜女士參觀南京江漢人家一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房，他開始以為是一個(gè)不錯(cuò)的住宅區(qū)，最后告訴她是一個(gè)有保障性質(zhì)的住房，她很驚訝。這是戶型、這是住宅、這是商業(yè)、這是學(xué)校，配套都很不錯(cuò)，這是球場(chǎng)、這是幼兒園。它的質(zhì)量品質(zhì)都是得到保障的。在維護(hù)節(jié)能技術(shù)方面都是達(dá)到國(guó)家要求標(biāo)準(zhǔn)，有中水回用，這是中水泵房。它有太陽(yáng)能熱水技術(shù)，洗澡用太陽(yáng)能熱水器。也包括一部分照明用光伏發(fā)電，特別是路燈系統(tǒng)，另外它采用了先進(jìn)的、小型的變壓器。生活垃圾、廚余垃圾進(jìn)行有機(jī)處理。這跟普通住宅沒有什么兩樣，環(huán)境是很不錯(cuò)的。所以它的工程質(zhì)量不應(yīng)該是我們一個(gè)傳統(tǒng)的觀念，就是這個(gè)房子很差。

最后一個(gè)問(wèn)題，全面配套問(wèn)題。面積小，更小注重配套。就是說(shuō)我們理念是小戶型，大配套，這樣才能保證廉租房有一個(gè)更適宜居住的環(huán)境，為低收入家庭創(chuàng)造方便的環(huán)境。這方面我們應(yīng)該學(xué)香港，我們看一個(gè)葵涌住宅區(qū)，面積不是很大，但是配套非常全，幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、老人院，甚至還有婦女中心，我還沒有見到我們這里專門有婦女中心的，另外它的體育設(shè)施、商業(yè)設(shè)施都非常好。這是公屋，它的配套都很完善。家里面積雖然很小，但是居住在這個(gè)社區(qū)里面，配套比較齊全，生活質(zhì)量提高。它的垃圾用真空輸送的。這些做法都是值得我們學(xué)習(xí)和借鑒的。謝謝各位！

主持人：非常感謝第一位主題演講嘉賓，宋春華部長(zhǎng)，他從保障房三個(gè)層面，要做、正在做、應(yīng)該做得更好這三個(gè)層面給我們提供了很多新的思路、見解。非常感謝。第二位主題演講嘉賓來(lái)自重慶，重慶副市長(zhǎng)凌月明先生，重慶有很多方面正在成為全國(guó)的表率，尤其是公租房方面做得特別成功，我們邀請(qǐng)重慶副市長(zhǎng)凌月明先生談?wù)勚貞c市公租房建設(shè)方面。

凌月明：首先非常感謝中歐跟世聯(lián)邀請(qǐng)我有這個(gè)機(jī)會(huì)來(lái)講一講重慶公租房建設(shè)管理的做法跟我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程當(dāng)中的思考。非常感謝有這么一個(gè)機(jī)會(huì)。

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首先回顧一下，建國(guó)以來(lái)，大概前50年，我們住房制度基本上都是用政府供給的模式，受到當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)影響，也受到當(dāng)時(shí)觀念，先生產(chǎn)、后生活的概念，當(dāng)時(shí)老百姓住房是比較惡劣的。統(tǒng)計(jì)是6.7平方米。到1994年國(guó)務(wù)院出臺(tái)住房制度改革文件后，98年停止實(shí)物分房，一下子整個(gè)住房供應(yīng)全部轉(zhuǎn)入到市場(chǎng)。當(dāng)然應(yīng)運(yùn)而生，培育了一個(gè)非常龐大的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，今天在座很多老板都是借著這個(gè)東風(fēng)成長(zhǎng)起來(lái)的，你們是最大的受益者之一。老板們是賺錢了，房地產(chǎn)漲了這么多，實(shí)際上我們廣大業(yè)主大家都在分享這個(gè)蛋糕。想當(dāng)年買房子，假如8000元，現(xiàn)在漲到3萬(wàn)，2萬(wàn)多的增值是分散在每位業(yè)主手上，大家只要買了房子，包括開發(fā)商，都是受益者。

我要想說(shuō)一句話，我們實(shí)際上現(xiàn)實(shí)出現(xiàn)一個(gè)新的問(wèn)題，就是完全靠市場(chǎng)這個(gè)手來(lái)調(diào)控，可能出現(xiàn)的問(wèn)題大家都感到了。房?jī)r(jià)實(shí)際上是我們有幾個(gè)因素推動(dòng)了房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)。第一，中國(guó)城市化浪潮對(duì)住房的剛性需求。城市的原住民迫切改善住房條件，他有剛性需求。還有一個(gè)，我們住房的功能，從城市生活消費(fèi)品附加了一個(gè)投資品功能，N多元素推動(dòng)著房?jī)r(jià)上漲。由此產(chǎn)生的問(wèn)題是，有些人，剛才說(shuō)了31.6平方米，這是一個(gè)平均數(shù)，但是實(shí)際上掩蓋了社會(huì)各階層住房不平衡。也就是說(shuō)完全靠市場(chǎng)這個(gè)手要想解決全體老百姓住房，是有困難。這個(gè)時(shí)候政府要出手。所以我想今天跟大家分享一下重慶市在這方面的考慮。

黨中央國(guó)務(wù)院非常關(guān)心低收入住房，從03年開始正式推出廉租房保障。但是這個(gè)保障面，各個(gè)省平均下來(lái)就是3%-5%，不解決大問(wèn)題，雙困用戶解決了，做了一件好事，但是面不夠。去年開始國(guó)務(wù)院提出加快保障房建設(shè)，特別是十一五3600萬(wàn)套，今年、明年各1000萬(wàn)套，這是黨中央國(guó)務(wù)院從推動(dòng)發(fā)展、解決老百姓住房問(wèn)題長(zhǎng)遠(yuǎn)的共識(shí)。

真正買得起房子的走商品房了，收入很低的就是廉租房，中間出現(xiàn)一個(gè)夾心層，既買不起商品房，又夠不上商品房，這幫人怎么辦。重慶市有一個(gè)雙軌制思路，市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障。正常的房地產(chǎn)讓他沿著軌跡走，政府就把應(yīng)該保障的就保障下來(lái)。我們有三句話，低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束。重慶到現(xiàn)在沒有限購(gòu)、也沒有限外，但是我們還是比較穩(wěn)定的。現(xiàn)在房?jī)r(jià)跟去年12月份持平。如果考慮到CPI增長(zhǎng)，實(shí)際上房?jī)r(jià)在微微下降。高端有約束，我們跟上海進(jìn)行了改革試點(diǎn)，現(xiàn)在給出一個(gè)系統(tǒng)評(píng)價(jià)，還為時(shí)過(guò)早。但是我們?cè)敢庠谶@方面探索。市委市政府提出保障目標(biāo)是30%。

我分三個(gè)方面報(bào)告一下，國(guó)家實(shí)際上保障房一共七大類，11個(gè)科目，我們進(jìn)2013-4-21

行了是調(diào)整，我們把經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、雙限房都取消了，停了三年，全部采用公租房來(lái)覆蓋。廉租房照樣建，但是不再單獨(dú)建小區(qū)，是建在公租房小區(qū)里面，有7.8%是廉租房。同樣的房子，好品質(zhì)的房子，但是是交廉租房的租金，1元一平米，物業(yè)管理費(fèi)1毛，差價(jià)怎么辦？政府來(lái)補(bǔ)。我們把廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、雙限房全部合在一塊了。至于城里面危舊房改造，還有農(nóng)村的，我們照樣按照要求進(jìn)行。到去年年底我們保障了63萬(wàn)戶，175萬(wàn)人。

我們書記和市長(zhǎng)非常重視這方面，提出三年建4000萬(wàn)方，去年建了1300萬(wàn)方，今年到上個(gè)月是946萬(wàn)方，明年還有1350萬(wàn)方。去年搖號(hào)，我們已經(jīng)通過(guò)三次要好有5.5萬(wàn)老百姓拿到房子，2萬(wàn)多人已經(jīng)搬進(jìn)去，已經(jīng)正式入住，兩個(gè)小區(qū)已經(jīng)非常熱鬧。

第一，公租房，這是一個(gè)政府職責(zé)，就是政府來(lái)干。從我們成立一個(gè)公租房管理局開始，包括資金籌集、規(guī)劃、建設(shè)施工，一股腦全是政府承擔(dān)。今天我們有一個(gè)地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)也來(lái)了，他就是承擔(dān)了一半公租房建設(shè)。現(xiàn)在我們執(zhí)行力是強(qiáng)的，這是第一個(gè)考慮。

第二個(gè)考慮，如果我讓別的老板進(jìn)來(lái)做，說(shuō)實(shí)話他就是抬高成本，說(shuō)實(shí)話企業(yè)是逐利的，這是很正常。你讓他來(lái)做，他就是加利潤(rùn)，3%也罷、5%也罷，所以我們是第一，政府來(lái)主導(dǎo)。第二，產(chǎn)權(quán)姓公。我們租給你，5年一個(gè)租期，5年后你想買，我賣給你，但是只能你自己住。不準(zhǔn)出租，不準(zhǔn)賣，你一定要賣，我們公租管理局回購(gòu)，再進(jìn)入公租房體系。這個(gè)防火墻非常重要。兩大功能，第一大功能，防止政府永遠(yuǎn)蓋不完。賣了后進(jìn)市場(chǎng)，一進(jìn)市場(chǎng)永遠(yuǎn)賣不完。其實(shí)大家知道經(jīng)濟(jì)適用房和雙限房都是地方財(cái)政在減免土地費(fèi)、配套費(fèi)上不斷補(bǔ)貼。如果一旦讓它上市，地方政府永遠(yuǎn)補(bǔ)不完的窟窿。如果讓他去賣，就類似我們經(jīng)濟(jì)適用房，這里面有獲利空間的。為什么經(jīng)濟(jì)適用房，都在打破腦袋去搶，因?yàn)槲迥旰罂梢再u。我們這里一條防火墻，你可以租、也可以買，但是就是不能上市。

第二個(gè)特點(diǎn)，建設(shè)規(guī)模。有人問(wèn)重慶為什么建4000萬(wàn)套，理由何在？剛才宋部長(zhǎng)提到全國(guó)范圍保障的程度到什么程度。我們重慶主城區(qū)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)總隊(duì)對(duì)重慶3萬(wàn)戶家庭調(diào)查，低于2000元收入的人均住房低于13平米的占我們老百姓的24%，在這種情況下，重慶未來(lái)建1000萬(wàn)大城市，大概就240萬(wàn)，考慮到原來(lái)保障過(guò)的，我們未來(lái)還有180萬(wàn)人要通過(guò)公租房形式予以保障，后來(lái)就提出4000萬(wàn)方。這180萬(wàn)分布在主城跟遠(yuǎn)郊兩個(gè)方面，主城3600萬(wàn)，遠(yuǎn)郊400萬(wàn)，因?yàn)檫h(yuǎn)郊不到一定程度，公租房沒有辦法運(yùn)行。

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第三，什么人可以住公租房？我們?cè)?jīng)也派人到香港、新加坡、紐約學(xué)習(xí)過(guò)。其實(shí)人家的經(jīng)驗(yàn)最明顯一條，就是收入限制跟財(cái)產(chǎn)限制。我們最早也按照這個(gè)套路出臺(tái)了文件，后來(lái)發(fā)現(xiàn)操作不下去。根源在什么？就是中國(guó)的征信體系跟收入申報(bào)體系缺陷。沒法弄。甚至個(gè)別的在說(shuō)，他要去買房，他可以說(shuō)月薪2萬(wàn)，給銀行出一個(gè)承諾，說(shuō)可以保障按揭。當(dāng)初說(shuō)經(jīng)濟(jì)適用房的時(shí)候說(shuō)收入就800元。我們只要你住房人均面積低于13平米，我就放你進(jìn)來(lái)。中國(guó)有一個(gè)最大的消費(fèi)觀念，再有錢，他第一件事先是置業(yè)。重慶所有的住房，只要你超過(guò)13平米，對(duì)不起。如果即使拿5000元、8000元收入，還蝸居在13平米，說(shuō)明家庭有困難，家里要贍養(yǎng)病人、孩子要讀書等等。所以我們有一個(gè)條件，低于13平米。第二，畢業(yè)生。第三，進(jìn)城務(wù)工及外地工作的無(wú)住房人員。這三類人前提就是無(wú)住房，只要符合我們就放進(jìn)來(lái)。原住民43%，大中轉(zhuǎn)畢業(yè)生13.7%。這個(gè)收入表，我不對(duì)他數(shù)據(jù)真實(shí)性負(fù)責(zé)，我統(tǒng)計(jì)了一個(gè)數(shù)據(jù)，低于2000元的是91%，2000到3000元，6.7%，3000元以上的是1.7%，有人說(shuō)3000那么高還拿，這里有我們政府對(duì)勞模人群的優(yōu)惠。

第四，科學(xué)規(guī)劃。我們一共在一環(huán)、二環(huán)周邊未來(lái)發(fā)展的21個(gè)聚集區(qū)都建設(shè)公租房。未來(lái)發(fā)展都在這個(gè)地方。而且這些地方選的點(diǎn)都在軌道交通附近，我們正在加速軌道建設(shè)?，F(xiàn)在有的點(diǎn)沒有，但是都在我們規(guī)劃之內(nèi)的。規(guī)劃的另外一個(gè)問(wèn)題，房子小，配套要好。我們不是像原來(lái)修廉租房，而是修小區(qū)、社區(qū)，所以這里配套齊全。第二，我們建設(shè)按商品房對(duì)待，容積率控制在3.5-4.0，綠化率35%，戶型有四種，30-80平米，平均下來(lái)52平米一套。

公租房要混建模式，不要孤零零搞出一個(gè)低收入社區(qū)，這樣以后容易引發(fā)社會(huì)管理問(wèn)題。

第五，土地管理充足。很多地方都說(shuō)建公租房，建保障房，土地沒有，我就說(shuō)，我今天給大家介紹重慶的做法，重慶跟別的省市還不完全一樣，不一定具有可復(fù)制性，講出來(lái)大家參考而已。重慶有一個(gè)特點(diǎn)，我們所有未來(lái)建設(shè)30萬(wàn)畝土地，都在我們市控制范圍內(nèi)。我們政府是壟斷了重慶市房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)土地。我們拿出土地來(lái)說(shuō)干就干。

第六，資金平衡。大家都關(guān)心這個(gè)錢怎么來(lái)，要花多少錢。我們修到現(xiàn)在，因?yàn)檎畬?shí)際上是四個(gè)不收，土地出讓金不收、配套費(fèi)不收、規(guī)費(fèi)不收、建設(shè)企業(yè)不收建設(shè)利潤(rùn)。一平米3000元含裝修。中央政府給我們160多億保障房補(bǔ)貼。我們?nèi)ツ旯夥空既珖?guó)總量40%，今年占了全國(guó)總量10%，所以中央給予了我們很2013-4-21

大支持。第二，我們自己土地出讓的11.3%拿出來(lái)作為資本金運(yùn)作。另外我們其他配套，剩下的70%社會(huì)融資。社會(huì)融資大概幾個(gè)方面，我們通過(guò)社?；?、通過(guò)其他保險(xiǎn)公司、央企來(lái)投入。大家說(shuō)你借這么多錢，怎么辦？1200億，70%怎么還？我們現(xiàn)在租金是9元到11元/平米，能覆蓋現(xiàn)在的利息。第二，本金怎么辦，700億怎么還？我們建的時(shí)候10%-12%公攤面積，拿一部分建幼兒園、警務(wù)室等等，還有7%-8%作商業(yè)配套，這一部分是社會(huì)運(yùn)作，直接賣給老板，你要來(lái)開店，就來(lái)買。我們還建了車庫(kù)，7、8萬(wàn)買了車，這個(gè)車庫(kù)租金是市場(chǎng)租金，你住的房子是我們給你優(yōu)惠，這個(gè)租金是我們同地段房?jī)r(jià)的60%。同地段、同類房子租金6成，政府給你。這部分公建按市場(chǎng)賣，大概可以還1/3。還有未來(lái)5年，他們要買，我們給一個(gè)成本價(jià)，但是是多少還沒有說(shuō)。

所以應(yīng)該講賣到1/3就可以了，1/3老百姓買走，本錢就回來(lái)了。本跟利就這個(gè)關(guān)系。

商學(xué)院一說(shuō)就是談商業(yè)模式、盈利模式。當(dāng)有一天把房款還掉，還有盈利不斷而來(lái)，實(shí)際上是有盈利的。這屆政府就為下一屆政府留下很大一筆資產(chǎn)。雖然你不能把窮人趕到街上去，但是你的帳面資產(chǎn)隨著時(shí)間推移在不斷增加。資金平衡四個(gè)不收。

第七，質(zhì)量保證。雖然是公租房，但是我們是嚴(yán)格按照商品房建設(shè)，包括質(zhì)量體系。

第八，管理完善。三分建，七分管，管是最難的。我們分兩條路走，一部分搞建設(shè)，一部分人搞制度管理。還有如何保持小區(qū)健康運(yùn)營(yíng)。準(zhǔn)入剛才說(shuō)是三種人，申請(qǐng)點(diǎn)初審，兩審兩公示。技術(shù)層面，當(dāng)我凌月明要申請(qǐng)公租房填一個(gè)表，我底下人一敲凌月明，把我老婆、小孩名字弄出來(lái)，把這些名字再輸入房屋數(shù)據(jù)庫(kù)一查，一查就知道家里有沒有房子，加起來(lái)超過(guò)13平米，走人。這是一個(gè)系統(tǒng)比較強(qiáng)大的。第二，要有穩(wěn)定工作。如果農(nóng)民工卷一個(gè)鋪蓋也來(lái)弄一套房子，我就很慘了。我們跟社保、民政、工商有一個(gè)聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，就是你交了社保也行，在工商交了注冊(cè)登記也行，稅務(wù)登記也行，只要我們計(jì)算機(jī)查出來(lái)有一個(gè)單位有，原來(lái)我們是3個(gè)單，只要有一個(gè)單位交了稅，我就等同你有穩(wěn)定工作。所以這套系統(tǒng)既是為了準(zhǔn)入門檻的把關(guān)，也是為了公租房管理的安全性。所以我們做了一個(gè)非常龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)。社區(qū)管理，現(xiàn)在兩個(gè)小區(qū)已經(jīng)很熱鬧了，管委會(huì)、派出所、房屋機(jī)構(gòu)、住戶代表大家一起來(lái)管理。大家可能問(wèn)物管怎么弄，我們是政府統(tǒng)一采購(gòu)招標(biāo)，政府出面招標(biāo)。1.03元/平米，這也是按照市場(chǎng)化走的。大家很擔(dān)心2013-4-21

退出，其實(shí)我也很擔(dān)心，進(jìn)去后出不來(lái)怎么辦？所以我們有幾條，第一，合同簽5年，到時(shí)候走人。如果你要，要提前三個(gè)月再申請(qǐng)。這個(gè)不是我們政府跟他簽，是以公司名義跟個(gè)人簽。房子產(chǎn)生又是20年以前公房的感覺。第二，承租人只要承租期間買了房，你要請(qǐng)出去。我們房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)很重要就在這個(gè)地方。第三，提供虛假材料，或者進(jìn)去后轉(zhuǎn)租，空置，我們要請(qǐng)你出去。到目前為止，還沒有退過(guò)一個(gè)人，但是我們做了兩家人工作，有兩家人在那里擺兩張麻將桌，你變成盈利了，這不行。后來(lái)他們說(shuō)不開了，整改。那也就算了。到目前為止還沒有清退過(guò)一個(gè)人，但是在門檻以外，有好幾百人被我們拒之門外的。

這個(gè)說(shuō)好說(shuō)，未來(lái)做很難，我很高興告訴大家，到目前為止，搬進(jìn)去三個(gè)月，我們租金收繳率是99.5%。原來(lái)我也怕集體抗租。他們認(rèn)為這是政府做的一件好事，因此沒有欠交。非常令我高興滿意。這是我們重慶公租房的八個(gè)特點(diǎn)。

做這個(gè)有什么意義？第一，符合要求，有利于解決夾心層，買不起商品房，又住不上廉租房的人。上次習(xí)近平來(lái)重慶說(shuō)重慶搞公租房是一個(gè)善舉，是一個(gè)積極探索。第二，有利于助推我們工業(yè)化、城市化。重慶擔(dān)當(dāng)綜合配套改革任務(wù)，我們跟戶籍制度改革結(jié)合起來(lái)，就非常方便。他進(jìn)來(lái)后就可以有戶口，真正在城里面扎根，融為市民。第三，有利于內(nèi)需拉動(dòng)。大概可以拉動(dòng)3000億，100萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。更重要的是有一部分人不買房了，消費(fèi)壓力降下來(lái)，即期消費(fèi)激活起來(lái)。第四，有利于房地產(chǎn)調(diào)控。我剛才跟大家說(shuō)了，我們重慶三句話，低端有保障，高端有約束，如果房地產(chǎn)稅需求是管理。就這一年到現(xiàn)在為止，我就5.5萬(wàn)套房子進(jìn)入實(shí)體了，增加了有效供給。13.7%的小年輕，我們也做了非正式調(diào)查，這些大中專生大概有一半人需要買房結(jié)婚，現(xiàn)在剛性需求得到延緩釋放。還有一個(gè)很重要的，房屋租金明顯被我們頂下來(lái)了。世聯(lián)地產(chǎn)他們應(yīng)該也感覺，從今年開始房租就上不去，為什么？你要實(shí)在不行，因?yàn)檫@個(gè)地方畢竟分流了很大一塊人。我想這是非常有好處的。作為房地產(chǎn)調(diào)控手段之一是起到了效果。簡(jiǎn)要給大家介紹這么多，謝謝！

主持人：非常感謝凌市長(zhǎng)分享了重慶在公租房建設(shè)方面的經(jīng)驗(yàn)，重慶市在公租房建設(shè)方面有很多值得我們其他地區(qū)值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)。聽了他的演講后，我想還有一個(gè)作用，很多大學(xué)生、包括外來(lái)務(wù)工人員，因?yàn)橹貞c不需要跟戶籍掛鉤起來(lái)，很多大學(xué)生會(huì)去重慶發(fā)展。

下面我們進(jìn)入今天論壇第一主題，保障房的保障。這一主題主持人是由清華2013-4-21

大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心副教授王洪亮教授主持。

王洪亮：大家早上好！我們這一節(jié)有四位嘉賓參與，主持人有兩個(gè)功能，第一，介紹嘉賓。第二，掌握時(shí)間。首先介紹各位嘉賓，第一位是凌月明市長(zhǎng)。大家歡迎！第二位是有請(qǐng)前香港屋宇署署長(zhǎng)鄔滿海先生。第三位有請(qǐng)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)投資研究所房地產(chǎn)研究中心主任劉琳女士。第三位是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司副總裁陳潤(rùn)福。

王洪亮：剛才凌市長(zhǎng)給我們談了重慶的經(jīng)驗(yàn)，下面首先把視角放在香港這部分，剛才宋部長(zhǎng)也提到了香港的經(jīng)驗(yàn)。香港的鄔署長(zhǎng)以前在這方面有很多成功管理經(jīng)驗(yàn)。從我們角度來(lái)看，香港公屋制度運(yùn)行非常良好，有很多值得我們借鑒的經(jīng)驗(yàn)，比如土地、規(guī)劃、住房綜合部門的協(xié)調(diào)，法律上層次清楚、職責(zé)分明。公共財(cái)政這方面是香港公屋運(yùn)行的不可缺少的條件，剛才凌市長(zhǎng)報(bào)告的時(shí)候，我們很關(guān)心這一點(diǎn)，錢從哪里來(lái)。在租金政策、輪候政策、征信、監(jiān)督、民眾參與等等方面都有很多有益經(jīng)驗(yàn)。尤其我們發(fā)現(xiàn)香港還有一個(gè)公屋資源濫用小組這樣的機(jī)構(gòu)，下面有請(qǐng)鄔先生給我們介紹一下香港的經(jīng)驗(yàn)。提醒各位，嘉賓演講不超過(guò)10分鐘，屆時(shí)會(huì)有鈴聲提醒。

鄔滿海：謝謝王教授。有關(guān)香港在公屋方面的發(fā)展歷史是比較長(zhǎng)，現(xiàn)在已經(jīng)超過(guò)65年了。其中當(dāng)然不斷地改革、不斷地改善，從1973年在香港就是有關(guān)公屋方面的發(fā)展主要的機(jī)構(gòu)就是香港房屋委員會(huì)，是一個(gè)法定的機(jī)構(gòu)，就是說(shuō)根據(jù)香港房屋條例成立的。它的權(quán)力跟它的責(zé)任就是根據(jù)房屋條例訂立的。它們的成員方面總的是有30位，里面有4位所謂的官守委員，官方方面的職員。其他的都是由行政長(zhǎng)官去委任的，是社會(huì)上，包括一些專業(yè)的人士，社會(huì)的領(lǐng)袖、立法局的議員。所以就是說(shuō)公屋方面的發(fā)展一定有一個(gè)比較好的法律基礎(chǔ)去厘定他們的權(quán)力、責(zé)任。另外他們的工作，執(zhí)行的機(jī)構(gòu)是房屋署，是一個(gè)政府機(jī)構(gòu)。香港有幾個(gè)獨(dú)立機(jī)構(gòu)監(jiān)管，有審計(jì)署、廉政公署，就是監(jiān)管房屋署、房屋委員會(huì)工作。

香港地少人多，在香港居住是一個(gè)最大的問(wèn)題。這方面是需要政府部門配合。主要是規(guī)劃署、地政署要有一個(gè)密切聯(lián)系。房屋委員會(huì)透過(guò)政府房屋政策制定部門，做一個(gè)住房需求統(tǒng)計(jì)。這方面資料做得好一點(diǎn)，用這些資料厘定長(zhǎng)遠(yuǎn)房屋政策。在未來(lái)五年、十年，香港居住房方面應(yīng)該做什么的改善，這方面是包括了除2013-4-21

了公房之外，還有私房。私人開發(fā)商他們的功能是怎么樣，他們可以做的，都是定下一個(gè)中期跟長(zhǎng)期的政策。

另外一個(gè)主要考慮的就是財(cái)務(wù)安排。財(cái)務(wù)安排這方面在初期是一個(gè)大的問(wèn)題，主要投放就是從政府方面。我說(shuō)的初期就是50、60、70年代的時(shí)候，土地方面基本上是免費(fèi)供應(yīng)給房屋委員會(huì)，可是建筑的費(fèi)用主要也是靠政府。到了1978年，80年代開始，房屋委員會(huì)也是開始了出售房子，透過(guò)居者有其屋計(jì)劃賣房子，這樣財(cái)政方面情況就比較好了。因?yàn)槲覀兠恳粋€(gè)屋村里面都有一個(gè)購(gòu)物中心、商場(chǎng)，那些租金是以市場(chǎng)租金計(jì)算，所以那方面就會(huì)拿到一大部分的盈余。盈余就可以用來(lái)補(bǔ)貼在公房方面營(yíng)運(yùn)的規(guī)范。在租金方面除了管理費(fèi)、維修費(fèi)之后，有一個(gè)孔雀，主要是靠商場(chǎng)那些租金去補(bǔ)貼。另外是賣房子，政府也是很低的價(jià)錢批給房屋委員會(huì)，房屋委員會(huì)賣房子后也是得到很大的盈余，盈余用于建立新的公房。2005年房屋委員會(huì)將所有商場(chǎng)上市，就是透過(guò)所謂的一個(gè)房地產(chǎn)信托基金將商場(chǎng)上市。在那一方面也是得到很龐大的資金?，F(xiàn)在房屋委員會(huì)財(cái)政方面基本上是非常健康，也可以用業(yè)界方面的資源去繼續(xù)興建、發(fā)展公房?？墒窃谡叻矫嬗袔讉€(gè)方面要談?wù)?，就是有關(guān)分配的政策，這是一個(gè)很重要的問(wèn)題，我們一定要公開、公平，同時(shí)申請(qǐng)資格的規(guī)定一定要很清楚。在香港我們以家庭收入、家庭資產(chǎn)作為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，超過(guò)某一個(gè)水平就沒有資格了。就是透過(guò)輪候方面去編配。其他的，如果受清拆影響，也是可以搬進(jìn)公屋里，可是那是透過(guò)有關(guān)部門的推介。比如香港社會(huì)福利署。

租金的政策也是比較重要，我們是什么的租金呢？主要是根據(jù)住戶負(fù)擔(dān)能力的收入定下來(lái)。以前定租金平均不超過(guò)家庭收入的10%，然后每?jī)赡曜鲆粋€(gè)調(diào)整，就要看整體平均收入是上漲還是下調(diào)來(lái)作一個(gè)調(diào)整。可是因?yàn)榧彝プ≡谖覀兊姆孔佑行┦?0年、20年，有些是下一代也住在這里。如果家庭方面發(fā)生經(jīng)濟(jì)方面變化，我們也有一個(gè)租金援助政策。如果家庭方面出現(xiàn)了一些經(jīng)濟(jì)方面的改變，他們可以申請(qǐng)減免，也是可以到社會(huì)福利署申請(qǐng)全免租金?？墒侨绻麄兗彝ソ?jīng)濟(jì)改善、收入增加了，我們也有一個(gè)政策，要收額外的租金。如果超過(guò)某一個(gè)水平，我們就要加租金半倍、一倍甚至同等租金。如果超過(guò)最高水平了，他們就需要一年之內(nèi)遷出去。

物業(yè)管理方面也是重要的。剛才凌市長(zhǎng)也說(shuō)到這個(gè)問(wèn)題，在香港，因?yàn)槲覀児葑粽嘉覀兛側(cè)丝诓畈欢嗍?0%，是一個(gè)比較龐大的數(shù)字。所以物業(yè)的管理是很重要。物業(yè)管理的除了清潔、保安、維修方面，我們對(duì)租戶方面的管理是更2013-4-21

加的重要。租戶的管理跟一個(gè)居民的需求要做得比較好，比如說(shuō)有些家庭他們的變化需要分戶、調(diào)遣、租金援助，這些我們要跟其他部門保持密切聯(lián)絡(luò)。比如社會(huì)福利署、醫(yī)院管理局、民政署等等部門都要保持密切聯(lián)絡(luò)。

另外對(duì)于那些居住方面有些不大有規(guī)矩的租戶，比如說(shuō)他們制造很多的騷擾給鄰居，衛(wèi)生方面做得不好，香港是一個(gè)高層建筑，從高層砸物，我們?cè)趺崔k呢？我們就有一個(gè)扣分制，如果滿了一定的分?jǐn)?shù)，他們就需要搬出去。所以這方面凌市長(zhǎng)也可以考慮一下。

最后我想說(shuō)一說(shuō)跟居民方面的參與，有關(guān)的管理是很重要。我們鼓勵(lì)居民成立一個(gè)組織，參與保養(yǎng)商、清潔商他們表現(xiàn)怎么樣，這都有一個(gè)組織跟我們聯(lián)絡(luò)。我就說(shuō)到這里，謝謝！

王洪亮：追問(wèn)一句，鄔先生，香港在保障人群上主要參考收入這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)？

鄔滿海：對(duì)，申請(qǐng)的資格方面主要考慮收入跟資產(chǎn)。很多年前我們用過(guò)另外一個(gè)條件，就是說(shuō)他們現(xiàn)在居住的環(huán)境，就是凌市長(zhǎng)剛才談的，后來(lái)覺得如果我們可以掌握收入跟資產(chǎn)資料比較準(zhǔn)確一點(diǎn)，用這方面來(lái)定行政是比較簡(jiǎn)單一點(diǎn)。

王洪亮：鄔先生全面談了香港的公屋制度，香港在政府職責(zé)方面有管理委員會(huì)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在房地產(chǎn)保障方式上來(lái)講先是以租，后才是賣，跟大陸的發(fā)展方向正好相反，我們先是搞經(jīng)濟(jì)適用房，然后才轉(zhuǎn)向租賃。在租金標(biāo)準(zhǔn)上更靈活，是根據(jù)收入的變化，而不是說(shuō)我們先定一個(gè)公租房、廉租房，然后按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)去收，我們可以看看方方面面的不同。

下面我們把視角回到大陸，請(qǐng)劉琳女士從宏觀政策方面，簡(jiǎn)單講的話，我們開始搞了保障性住房，但是在法律方面還沒有完全定義下來(lái)，從中央角度或者宏觀角度來(lái)講，我們保障的對(duì)象是誰(shuí)？保障的方式是什么？以租為主還是以售為主？保障的標(biāo)準(zhǔn)是什么？宏觀方面請(qǐng)劉琳女士簡(jiǎn)單談一下。

劉琳：謝謝王教授。各位來(lái)賓，上午好！給我提的問(wèn)題是三個(gè)問(wèn)題，我簡(jiǎn)單介紹一下我們國(guó)家到現(xiàn)在為止它的政策的含義，首先講保障的對(duì)象，保障范圍首先就是要認(rèn)清楚政府的責(zé)任到底是什么，大家都在講住房保障就是政府的責(zé)任，這個(gè)責(zé)任是什么呢？實(shí)際上就是講它要保證通過(guò)市場(chǎng)解決不了住房困難的人的居住2013-4-21 的安全的問(wèn)題。在國(guó)家現(xiàn)在來(lái)看，07年國(guó)務(wù)院24號(hào)文強(qiáng)調(diào)的是低收入住房家庭困難者，到去年年底十二五規(guī)劃綱要明確指出兩部分群體，一部分是低收入住房困難者要由廉租住房來(lái)解決，第二部分，中低收入住房者住房問(wèn)題由公租房來(lái)解決。住房保障對(duì)象有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)是收入標(biāo)準(zhǔn)，第二，住房困難標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)際上有些地方還采取了第三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)。

先從收入來(lái)講，現(xiàn)在政府保障的是什么群體？是通過(guò)市場(chǎng)買不起基本住房的群體。我們政府都把它劃到住房保障的對(duì)象里面。在這里面再講買不起基本住房的群體，在有些城市是集中在中等偏下階層里面。但是在個(gè)別城市，他要上升到中等收入家庭里面。也就是說(shuō)從收入平均水平來(lái)看，中低偏下的收入平均水平大概是平均收入的60%，中等收入偏下家庭占了40%城鎮(zhèn)家庭人口。在某些城市上升到60%。第二個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，住房困難的標(biāo)準(zhǔn)。這方面中央并沒有給出一個(gè)基本標(biāo)準(zhǔn)，各個(gè)地方政府自己制定這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，原則就是根據(jù)財(cái)政能力，從住房困難做起，最初是人均8平米以下，后來(lái)人均10平米以下。有的高的到了人均16平米以下。剛才凌市長(zhǎng)介紹重慶是人均13平米以下。

第二，保障的方式。我們?cè)谝?guī)劃綱要當(dāng)中寫的非常簡(jiǎn)單，就是廉租房、公租房。很顯然是以租為主，但是現(xiàn)在實(shí)際的保障房建設(shè)過(guò)程中，我們看到有多種形式，有經(jīng)濟(jì)適用房，兩限房，還有各種各樣棚戶區(qū)改造，我們建的大規(guī)模保障性住房有一個(gè)保障性住房安居功能概念，這是從08年金融危機(jī)延續(xù)下來(lái)的，當(dāng)時(shí)中央政府決定完成成片棚戶區(qū)改造，這個(gè)納入保障房里面。對(duì)于低收入住房困難家庭，保障方式是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，一個(gè)是產(chǎn)權(quán)，一個(gè)是租賃。對(duì)于終收入，一個(gè)是公租房，一個(gè)是兩限房。將來(lái)按照設(shè)計(jì)逐步以租為主。這是保障的方式。

第三，保障的標(biāo)準(zhǔn)。剛才宋部長(zhǎng)也講過(guò)，講得非常好?，F(xiàn)在保障標(biāo)準(zhǔn)還是比較粗的，各地都是按照24號(hào)文規(guī)定的廉租房原則上不超過(guò)50平米，公租房不超過(guò)60平米。我們作為學(xué)者角度也再給政府建議更人性化一點(diǎn)，首先保障性住房要跟家庭的規(guī)模相聯(lián)系，跟家庭不同人口數(shù)相聯(lián)系來(lái)制定不同的面積的標(biāo)準(zhǔn)。然后我們所建議的是作為中央的層面上，應(yīng)該盡快制定和公布一個(gè)基本住房和標(biāo)準(zhǔn)?；咀》繕?biāo)準(zhǔn)是這樣，我們?cè)诂F(xiàn)有經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下，依靠財(cái)政能力所能保障的最低的住房表彰，各個(gè)地方政府可以根據(jù)自己的財(cái)力適當(dāng)上浮這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，但是中央財(cái)力保障的就是最低的住房表針，而這個(gè)基本住房標(biāo)準(zhǔn)也跟住房保障范圍住房困難家庭聯(lián)系。我的簡(jiǎn)要回答就到這里。

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王洪亮：還要追問(wèn)你一個(gè)問(wèn)題，剛才你也談到將來(lái)會(huì)以租為主，現(xiàn)在討論的還有一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題，公積金如何用在保障房制度上，是不是也是一種保障的方式？

劉琳：公積金有它的發(fā)展歷史過(guò)程，公積金最初的成立是在成立住房制度改革的時(shí)候，是為了鼓勵(lì)大家通過(guò)市場(chǎng)解決自己的住房問(wèn)題，通過(guò)積累家庭的支付能力來(lái)解決住房問(wèn)題。在歷史發(fā)展過(guò)程中，其實(shí)公積金起到了在促進(jìn)住房建設(shè)方面起到巨大作用。最初成立的時(shí)候是屬于住房基金比較缺乏的時(shí)候。之后我們開始進(jìn)行住戶買房子階段，公積金，項(xiàng)目貸款，改成項(xiàng)目住戶貸款，進(jìn)行政策性金融方式。到了2010年保障房大規(guī)模建設(shè)，公積金承擔(dān)角色就是為保障性住房提供貸款，他現(xiàn)在角色是提供保障性住房貸款，居住購(gòu)房貸款。

王洪亮：下面我們歡迎陳潤(rùn)福先生，從房地產(chǎn)企業(yè)角度來(lái)看如何參與保障房，如何盈利，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有參與保障房建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，我們想聽一聽從房地產(chǎn)企業(yè)角度來(lái)看，保障性住房建設(shè)和將來(lái)運(yùn)營(yíng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有哪些機(jī)遇和挑戰(zhàn)？

陳潤(rùn)福：謝謝主持人！大家上午好！感謝主辦方給我們這次機(jī)會(huì)，之所以中歐把我們遠(yuǎn)洋地產(chǎn)叫來(lái)，是因?yàn)榍耙欢螘r(shí)間我們項(xiàng)目在保障房建設(shè)曝光率比較高，領(lǐng)導(dǎo)先后視察了幾次。在媒體上有所反映。其實(shí)作為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)我們不是第一個(gè)參與保障房建設(shè)，也不是做得最多的一個(gè)公司，只不過(guò)我們項(xiàng)目正好趕上今年這個(gè)時(shí)段入住的比較多，做得比較順利，受到有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的肯定。

從我們公司參與保障房建設(shè)來(lái)講，做了大概這么三件事：第一，解決企業(yè)參與保障房建設(shè)問(wèn)題。我想坦率地說(shuō)，企業(yè)參與保障房建設(shè)如果進(jìn)入正常的經(jīng)營(yíng)范圍，一定要解決它的盈利性。企業(yè)是逐利的，企業(yè)如果做少部分不盈利項(xiàng)目是可以的，但是如果作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)范圍參與保障房建設(shè)，一定要解決經(jīng)營(yíng)性盈利問(wèn)題。我們?cè)趺丛诂F(xiàn)有項(xiàng)目解決盈利性問(wèn)題？其實(shí)這些都有一些歷史性原因，我們參與北京最早入住的廉租房項(xiàng)目，兩個(gè)項(xiàng)目都不是純粹的保障房項(xiàng)目，都是捆綁式的。作為項(xiàng)目本身它有盈利性。怎么測(cè)算它的盈利性？正好是我們公司參與了這兩個(gè)項(xiàng)目的土地整理。做測(cè)算過(guò)程中，一定要把整理土地的費(fèi)用、預(yù)期的市場(chǎng)商品房售價(jià)和雙限房、廉租房后來(lái)運(yùn)營(yíng)的體制機(jī)制弄明白，才能把盈利性給解決掉。一旦盈利性解決掉。后面的資金安排，項(xiàng)目的安排是沒有問(wèn)題的。從另外一個(gè)角度來(lái)講，從企業(yè)管理，因?yàn)槠髽I(yè)管理主要考核指標(biāo)還是盈利性指標(biāo)，如果一個(gè)項(xiàng)目2013-4-21 的盈利性指標(biāo)不好的話，或者達(dá)不到平均值或者基本要求的話，對(duì)于從事這個(gè)項(xiàng)目的同事它的積極性也會(huì)受影響，就是從企業(yè)管理和企業(yè)運(yùn)營(yíng)角度一定要解決這個(gè)問(wèn)題。正好我們有這個(gè)機(jī)會(huì)，通過(guò)跟政府有關(guān)部門做市場(chǎng)調(diào)研和測(cè)算，然后將保障房的種類、比例確定了一個(gè)比較合理的范圍，通過(guò)招投標(biāo)后取得后續(xù)開發(fā)權(quán)后，我們就按照原來(lái)預(yù)想做了實(shí)施，所以運(yùn)作起來(lái)很順當(dāng)，我們不是最早開工的，但是我們是第一個(gè)交付的。你已經(jīng)先解決了一些問(wèn)題后，一定要未雨綢繆，其實(shí)這個(gè)東西，可能前一部分工作轉(zhuǎn)移到政府，按凌市長(zhǎng)重慶的做法，開發(fā)商就是建設(shè)者，按照政府要求去建就行了，前面幾項(xiàng)工作都是政府有關(guān)機(jī)構(gòu)去做。

第二件事我們?nèi)プ龅木褪钱a(chǎn)品。其實(shí)保障房針對(duì)的客戶群體不同，雙限房、公租房、廉租房其實(shí)他們要求不同，你真做起來(lái)，要了解客戶需求，有限的面積你保障他什么功能，什么是他最需要的。這是一定要做的。做這件事其實(shí)很困難。第一，咱們不知道應(yīng)該找誰(shuí)去做。這個(gè)客戶群體到底在哪。因?yàn)槟愕乃袛?shù)據(jù)應(yīng)該還是來(lái)自客戶群體，有需求才能做設(shè)計(jì)。這是比較難的事?？赡茏銎饋?lái)后續(xù)，現(xiàn)在咱們包括咱們建設(shè)部剛才的老部長(zhǎng)講了也在做保障房設(shè)計(jì)評(píng)比，做了很長(zhǎng)時(shí)間。其實(shí)在產(chǎn)品方面要很長(zhǎng)時(shí)間，不是做的就夠了。其實(shí)我們?nèi)司》棵娣e并不低，而是不均勻。所以你做了更低檔次的保障房，將來(lái)會(huì)不會(huì)成為無(wú)效資產(chǎn)，這也是一個(gè)考慮問(wèn)題。你把它做成能夠提供更好生活功能的產(chǎn)品，這是用時(shí)也比較長(zhǎng)。

第三，把不同保障房放在開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目本身盈利性解決了，但是帶來(lái)后期問(wèn)題是物業(yè)管理。你后續(xù)物業(yè)管理解決不好的話，對(duì)后續(xù)這個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)還是影響非常重大。從開頭就要把它想好，像我們兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是15萬(wàn)平米地上面積總量，有3萬(wàn)平米廉租房，3萬(wàn)平米要隸屬于這個(gè)社區(qū)，他怎么樣享受整體社區(qū)大配套情況下，能夠獲得更高品質(zhì)的服務(wù)，但是又不能增加廉租房交的物管費(fèi)，這是難題。我們跟政府有關(guān)部門多次協(xié)商，解決這個(gè)問(wèn)題的時(shí)間用時(shí)很長(zhǎng)。既要企業(yè)想方設(shè)法去解決，也要政府去支持，才能把整個(gè)社區(qū)和諧做好。少交物業(yè)費(fèi)了，你享受跟商品房同樣的物業(yè)服務(wù)，這個(gè)恐怕在以后也是行不通的。另外一個(gè)是41萬(wàn)平米，有21萬(wàn)平米保障房，20萬(wàn)平米的商品房，這個(gè)可以用另外一個(gè)方式劃成兩個(gè)管理單元，一定要把后面物業(yè)管理做好設(shè)想。保障房建安投入比商品房建安投入其實(shí)要大，為什么要大？你一定用那些耐用的、好維修的，因?yàn)樗罄m(xù)物管的費(fèi)用不見得能收上來(lái)。你得保障房屋使用功能能夠長(zhǎng)期的，能夠提高居住人幸福指數(shù)。大概是這三方面做得工作比較多一些，就是占時(shí)比較長(zhǎng)，投入比較大，2013-4-21

主要是這三方面。謝謝大家！

王洪亮：陳先生從企業(yè)的參與、產(chǎn)品、物管給我們交流了經(jīng)驗(yàn)。下面進(jìn)入主題討論環(huán)節(jié)。在主題討論之前，提醒大家一下，因?yàn)橄旅孢@個(gè)環(huán)節(jié)之后有一個(gè)觀眾提問(wèn)環(huán)節(jié)，在我們進(jìn)行主題討論的時(shí)候大家可以把對(duì)演講嘉賓的提問(wèn)寫在紙條上，寫明具體什么問(wèn)題，向哪位嘉賓提問(wèn)，交給我們工作人員，工作人員會(huì)收集起來(lái)交給我們嘉賓具體回答。

我們現(xiàn)在討論，現(xiàn)在大家比較關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題，就是保障房準(zhǔn)入和退出機(jī)制問(wèn)題，剛才各位也有介紹?，F(xiàn)在我們出現(xiàn)很多事件，尤其是經(jīng)濟(jì)適用房，六連號(hào)、小區(qū)里開寶馬車現(xiàn)象，如何完善準(zhǔn)入和退出機(jī)制，剛才凌市長(zhǎng)也談了一些，現(xiàn)在就從凌市長(zhǎng)開始談?wù)勀銈€(gè)人想法，然后我們?cè)儆懻撘幌隆?/p>

凌月明：我剛才在發(fā)言當(dāng)中講過(guò)，實(shí)際上我們現(xiàn)在還是初級(jí)階段，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不完備，缺少個(gè)人的財(cái)產(chǎn)授信，社會(huì)的征信系統(tǒng)缺乏，不得不走了當(dāng)年香港前期走的路，我想這可能是一個(gè)最簡(jiǎn)單行之有效的辦法。開玩笑說(shuō)，教授是簡(jiǎn)單問(wèn)題復(fù)雜化，當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)是復(fù)雜問(wèn)題簡(jiǎn)單化，我怎么能夠平穩(wěn)地走。要說(shuō)出現(xiàn)個(gè)別的問(wèn)題，電臺(tái)、報(bào)紙炒作，把那個(gè)問(wèn)題揭出來(lái)，我想也很正常。大千世界，什么怪象都有，但是我們要看到這樣的事情在我們整個(gè)保障房體系里面它的占比是極小的。不能一葉遮目，說(shuō)整個(gè)我的保障房供應(yīng)體系門檻是混亂的。各地出現(xiàn)這樣那樣的問(wèn)題，我們社會(huì)要以包容的心態(tài)，大家都是在試。我想我們采用的辦法，我們讓時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)。退出方面，我們我們定了那么幾條，到目前我還沒有把人趕出去。這里還有一個(gè)很簡(jiǎn)單的問(wèn)題，就是我們法院系統(tǒng)，正常的司法如果發(fā)生了打官司，他最后一套房子不能強(qiáng)制執(zhí)行。中國(guó)的事情還是鼓勵(lì)大家去以以寬容心態(tài)，有些問(wèn)題，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，針對(duì)一些問(wèn)題一塊推動(dòng)往前走。

王洪亮：鄔先生，你有什么看法？

鄔滿海：香港的情況剛才也介紹了。搬進(jìn)去后，我們有一個(gè)規(guī)定，住滿了十年之后就要重新去審查，做一個(gè)收入跟資產(chǎn)審查，如果超過(guò)某一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，住戶就需要交額外的租金。如果再超過(guò)很高的標(biāo)準(zhǔn)的話，他們就有一年的時(shí)間就要搬出去了。這是一個(gè)退出方面的條件。同時(shí)以前我們還有一個(gè)居者有其屋計(jì)劃的時(shí)候，我們2013-4-21

也是鼓勵(lì)住在公屋家庭去購(gòu)買房子。他們有一個(gè)優(yōu)先去購(gòu)買房子，買了房子后，就要交回他們租的房子給房屋委員會(huì)再租給其他有需要的家庭。他們這些公房的租戶也可以在居者其有其屋的第二個(gè)市場(chǎng)去購(gòu)買房子，買了之后，他們也是要交回他們的公房給房屋委員會(huì)，房屋委員會(huì)去編配。我們政策是鼓勵(lì)他們流通的，就是住在一個(gè)居屋方面有流通。剛才也說(shuō)過(guò)在他們住的時(shí)候，家庭方面是不停地改變。比如入住的時(shí)候是5人的家庭，可是過(guò)了十年、二十年，孩子都大了，有些也結(jié)婚了，搬出去了。那怎么辦呢？就是面積方面的編配，我們是有需要他們搬到另外一個(gè)比較小的面積的單元，可是這也是有一個(gè)問(wèn)題，應(yīng)該在同一個(gè)區(qū)、同一個(gè)屋村里面才可以要求他們搬，可是如果沒有這些小的單元，也是有一個(gè)困難，他們搬不出去住。另外有些家庭人數(shù)增加了怎么辦？我們就有一個(gè)機(jī)會(huì)政策要編配其他比較大的單元給他們。進(jìn)去的政策比較簡(jiǎn)單，因?yàn)槲覀兪怯檬杖?、資產(chǎn)去定。另外如果是有些體恤的因素，那是另外從社會(huì)福利署推介去處理。

王洪亮：剛才講了兩個(gè)層面的問(wèn)題，一個(gè)是事先準(zhǔn)入的問(wèn)題，還有一個(gè)事后監(jiān)督問(wèn)題。從我們中國(guó)實(shí)踐來(lái)講，大家更關(guān)注怎么具體操作。因?yàn)槲覀儧]有完善的個(gè)人財(cái)產(chǎn)信息系統(tǒng)。從您個(gè)人角度，目前這種方法通過(guò)單一的住房困難標(biāo)準(zhǔn)在操作性方面，香港是不是曾經(jīng)也有這樣的經(jīng)歷會(huì)帶來(lái)哪些問(wèn)題？

鄔滿海：很多年以前，我們除了考慮他們的收入之外，也是考慮他們住的地方的情況怎么樣。在香港比較復(fù)雜一點(diǎn)，有些家庭因?yàn)樗麄兿Ｍ缫稽c(diǎn)進(jìn)入公房，他們特意搬到住的不是那么完善的地方去輪候，幾年后就有一個(gè)機(jī)會(huì)，積分高一些。后來(lái)我們想也不是很公平的因素，所以如果我們有一個(gè)完善的收入跟資產(chǎn)資料，我們就根據(jù)這個(gè)成為單一的規(guī)定去定下他們合不合格搬進(jìn)公屋里面。如果有其他體恤因素的家庭，就是另外考慮，從社會(huì)福利方面去考慮。另外方面受到清拆、天災(zāi)的家庭，他們也是有優(yōu)先的時(shí)間可以搬到公房去，可是也要符合收入跟資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)。

王洪亮：劉主任，就剛才準(zhǔn)入的標(biāo)準(zhǔn)，剛才你講了中央定了是兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際上還有第三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，在退出上我們方式還是少一點(diǎn)。實(shí)際操作是不是要他申報(bào)一下財(cái)產(chǎn)的變化，在這方面法律還不是很完全確立。另一方面，剛才鄔先生可能也沒有往這方面去引導(dǎo)?，F(xiàn)在有人說(shuō)要不要單獨(dú)設(shè)立一個(gè)騙取保障房的罪名，可以入2013-4-21

刑的。事前監(jiān)督、事后監(jiān)督，刑法上威懾，整個(gè)進(jìn)入退出的機(jī)制，你怎么看這個(gè)？

劉琳：我覺得準(zhǔn)入和退出里面有一個(gè)很重要原因，剛才凌市長(zhǎng)講了一點(diǎn)，制度性的缺陷。也就是說(shuō)產(chǎn)權(quán)式保障相比租賃式保障，它的尋租空間要大，所以引起很多人都要進(jìn)入市場(chǎng)里面。針對(duì)這種情況，有些地方產(chǎn)權(quán)式保障。我想長(zhǎng)久來(lái)看，還是租賃為主更適合。這是準(zhǔn)入和退出都存在的問(wèn)題。至于后面的退出，我想第一個(gè)要建的，我看重慶已經(jīng)建了，就是建立一個(gè)完備的信息系統(tǒng)，能夠及時(shí)檢查申請(qǐng)人的收入、資產(chǎn)、住房情況變化。第二點(diǎn)，建立保障對(duì)象個(gè)人檔案制度，可能要把它的檔案建立清楚，整個(gè)過(guò)程要有記載、要能夠查詢，至于退出機(jī)制，剛才講的一點(diǎn)很有啟發(fā)，可以通過(guò)提高租金或者鼓勵(lì)他買房，如果以人頭條件為基礎(chǔ)，退出機(jī)制就好操作了，減少人頭補(bǔ)貼就可以了，我想這個(gè)可以慢慢完善。

凌月明：我補(bǔ)充一下，我在城市聯(lián)系房地產(chǎn)的建設(shè)，我也聯(lián)系金融部門，我給大家講一個(gè)數(shù)據(jù)，重慶2889萬(wàn)常住人口里面，1790萬(wàn)的人在銀行建立了信用關(guān)系，要么是信用卡，要么是存折或者借款、貸款。還有1000萬(wàn)人游離在金融系統(tǒng)以外。這是第一個(gè)數(shù)據(jù)。即使這1800萬(wàn)人有信用卡，我口袋里到底是多少，你搞不清楚我有多少錢。我可以把別的行當(dāng)，什么工商、社保都拉進(jìn)來(lái)，但是把銀行拿進(jìn)來(lái)，他是一個(gè)殘缺的，沒有用。目前好像還不具備這方面條件。我想東部發(fā)達(dá)城市，北京、上海會(huì)更好一點(diǎn)。但是這個(gè)體系建立起來(lái)也是很長(zhǎng)遠(yuǎn)。

王洪亮：時(shí)間關(guān)系，我們轉(zhuǎn)入第二個(gè)話題討論，物業(yè)管理。陳總裁也講了物業(yè)管理方面的問(wèn)題。保障性住房物業(yè)管理是很大問(wèn)題，商品房物業(yè)管理也有很多問(wèn)題。剛才您談到物業(yè)管理要預(yù)先做好方案，物業(yè)費(fèi)方面。你認(rèn)為特殊性、主要面臨問(wèn)題怎么解決，你再詳細(xì)闡述一下。

陳潤(rùn)福：還是說(shuō)我們公司現(xiàn)在做保障房的例子。我們有一個(gè)41萬(wàn)平米的項(xiàng)目，21萬(wàn)平米保障房，20萬(wàn)平米商品房，這個(gè)碰到問(wèn)題，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有限制。雙限房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)受政府制約。商品房定價(jià)要市場(chǎng)化一些，他是根據(jù)物業(yè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)測(cè)算、提供的服務(wù)內(nèi)容。雙限房標(biāo)準(zhǔn)，你收不到這么多錢，現(xiàn)在測(cè)算完了，基本上是一半。那怎么辦？原來(lái)我們就想到物業(yè)費(fèi)會(huì)支出不夠，按照普遍的收繳水平，你可能不夠維持后續(xù)的一些服務(wù)。那怎么辦呢？你要在配置上想一些辦法，在設(shè)計(jì)之初就2013-4-21

要考慮。有時(shí)候我公攤面積就小，有限面積都放在套內(nèi)。保養(yǎng)系數(shù)比較高。還要給將來(lái)從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，給一個(gè)留存經(jīng)營(yíng)的空間。從這些方面考慮，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理能夠正常運(yùn)營(yíng)。大概我們做法就是這么多。

王洪亮：從香港方面，物業(yè)費(fèi)或者物業(yè)管理負(fù)責(zé)的部門怎么選定，怎么來(lái)運(yùn)營(yíng)的？

鄔滿海：在香港，如果出租房跟產(chǎn)權(quán)房管理方面，基本的觀念也是有不同的。如果在香港兩個(gè)連起來(lái)，利益方面有有不同，主要是管理費(fèi)這方面，出租房的租戶不需要交管理費(fèi)的，管理費(fèi)是在租金里面已經(jīng)包含了。所以他們對(duì)屋村管理的要求比一個(gè)居者有其屋方面的要求還要高。所以這方面是有一個(gè)矛盾。在香港如果是出租房，管理費(fèi)用是房屋委員會(huì)負(fù)擔(dān)，房屋委員會(huì)作為業(yè)主，其他都是租戶，他們租金已經(jīng)包含管理費(fèi)。如果居者有其屋，我們香港所有業(yè)主都需要簽訂一個(gè)協(xié)議，就是有關(guān)管理方面的責(zé)任、權(quán)利以及他們需要負(fù)責(zé)的管理費(fèi)都定下來(lái)，那些是他們的主要責(zé)任?？墒窃谀沁呉灿幸恍﹩?wèn)題，如果建筑方面質(zhì)素出了問(wèn)題，最初的維修責(zé)任是誰(shuí)，這些方面也是有一些爭(zhēng)論的，所以我們定買賣合約方面，最初收樓之后最初一年時(shí)間就是有一些保養(yǎng)期。另外我們也要求管理公司有所謂的保養(yǎng)基金是計(jì)算在內(nèi)，如果是再過(guò)十年、二十年，需要大型維修的時(shí)候就不用那些業(yè)主另外花錢了，就是用基金儲(chǔ)蓄起來(lái)的費(fèi)用作為大型維修。

王洪亮：時(shí)間確實(shí)非常緊張了，不能再討論下去了。進(jìn)入第三個(gè)環(huán)節(jié)，回答大家的問(wèn)題。大家提出的問(wèn)題將近有20個(gè)，10分鐘時(shí)候沒有辦法回答這么多問(wèn)題，我們挑其中幾個(gè)問(wèn)題。這里有一個(gè)問(wèn)題，請(qǐng)問(wèn)凌市長(zhǎng)，保障房作為公共品，既然是公共品，就是應(yīng)該政府擁有，就應(yīng)該全部是廉租房、公租房，為什么還有其他這么多形式呢？

剛才我介紹的時(shí)候，國(guó)家有七大類，11小類，我們把它合并了。但是城市棚戶區(qū)改造是針對(duì)城市住房困難的，是國(guó)家單獨(dú)有政策，這三年拆了1200萬(wàn)平方米。還有農(nóng)危房，這個(gè)還得做。但是在主城區(qū)保障問(wèn)題上，我們考慮制度的缺陷是最大的問(wèn)題，就是經(jīng)濟(jì)適用房。因?yàn)闆]法界定它的收入，阿貓阿狗都要去搶，最后有些有錢人得到了。有人說(shuō)這是一個(gè)管理問(wèn)題，如果管理好了，就不會(huì)有這個(gè)問(wèn)題。但是中國(guó)這么大要通過(guò)管理解決這個(gè)問(wèn)題的行政成本極高，所以還是制度上反思2013-4-21

一下，一個(gè)問(wèn)題在一個(gè)單位產(chǎn)生，是這個(gè)單位管理者的問(wèn)題，全國(guó)面全有問(wèn)題，肯定是制度設(shè)計(jì)有缺陷。因?yàn)榉孔佑欣婵臻g，有獲利空間，就會(huì)打破腦袋往里鉆，與此同時(shí)又毒害一批干部，三年重慶沒有批經(jīng)濟(jì)適用房、雙限房，要走就是公租房。根據(jù)我們經(jīng)濟(jì)實(shí)力，政府有責(zé)任進(jìn)行保障，但是保障到什么程度，我們定了一條，就是讓老百姓有房住，而不保每個(gè)老百姓有住房。這是兩個(gè)不同概念。我們租給你超過(guò)13平方米就可以。剛才劉主任說(shuō)了我們的發(fā)展方向，今年7月份在北京建設(shè)部專門搞了一個(gè)專題研討班，我很榮幸學(xué)習(xí)了，也聽了秦主任講課，我最后寫了一個(gè)建議，就是取消經(jīng)濟(jì)適用房、雙限房，全部合并進(jìn)去。

王洪亮：下一個(gè)問(wèn)題是問(wèn)陳總的，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)將逐步成為雙軌制，兩個(gè)市場(chǎng)形成將改變當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局，作為央企，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，未來(lái)是大量參與還是被動(dòng)等待安排，如果大量參與，如何平衡收益問(wèn)題？

陳潤(rùn)福：這個(gè)問(wèn)題坦率講，沒有考慮清楚。參與保障房建設(shè)肯定是一個(gè)企業(yè)社會(huì)責(zé)任，現(xiàn)有情況下，要根據(jù)企業(yè)實(shí)力和我們發(fā)展速度，在我們營(yíng)業(yè)額里和建設(shè)總規(guī)模里有一個(gè)適度比例，這個(gè)比例不可能太高。因?yàn)槲覀儧]有考慮清楚盈利模式，就是單項(xiàng)目純粹保障房建設(shè)還沒有參與過(guò)，我們沒有這個(gè)經(jīng)驗(yàn)，我們也在探索，參與各方都在摸索。比如大家討論用基金方式、什么操作平臺(tái)方式，我們也在探索，但是坦率講確實(shí)沒有一個(gè)成型想法。另外作為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)對(duì)待雙軌制，其實(shí)從現(xiàn)在算來(lái)，十一五是1500萬(wàn)套，十二五計(jì)劃是3600萬(wàn)套，加起來(lái)的話我們保障房覆蓋率大概21.4%，根據(jù)咱們城市化進(jìn)度，到十二五期末的時(shí)候我們保障房覆蓋城鎮(zhèn)人口居住的實(shí)際上是1.4。作為雙軌制也好、單軌制也好，都有不同市場(chǎng)空間，作為開發(fā)商來(lái)講我們主要專注我們項(xiàng)目，我們把我們準(zhǔn)備提供的這批客戶的服務(wù)做精致、做全面，讓客戶有一個(gè)提升的感覺，這是我們生存空間就逐步擴(kuò)大。謝謝！

王洪亮：最后一個(gè)問(wèn)題問(wèn)劉主任，保障房建設(shè)規(guī)模為何這么大？是社會(huì)財(cái)富分配不合理造成的嗎？也可以衍生一下政府為什么這么做？有沒有能力做這樣的工作？

劉琳：保障性住房，十二五期間要建3600萬(wàn)套，這個(gè)數(shù)字來(lái)源的基礎(chǔ)有幾個(gè)方面，2013-4-21

一個(gè)是屬于我們?cè)?8年房改以來(lái)過(guò)度強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化，在十幾年過(guò)程中積累了一部分支付能力不足的家庭，就是有一個(gè)存量的數(shù)據(jù)。第二，我們國(guó)家正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展過(guò)程中，每年新增城鎮(zhèn)人口當(dāng)中，有一定比例的中低收入家庭和人口，每年都是有一個(gè)增量要解決的。第三塊，在我們3600萬(wàn)套任務(wù)里面有很大比例是來(lái)自棚戶區(qū)改造，棚戶區(qū)改造剛才講是08年金融危機(jī)制定的一個(gè)刺激經(jīng)濟(jì)的政策，準(zhǔn)備用3-5年時(shí)間完成成片棚戶區(qū)改造，是一個(gè)階段性任務(wù)。所有這些量加在一起決策部門制定了一個(gè)3600萬(wàn)計(jì)劃。

王洪亮：感謝各位嘉賓，我們這個(gè)單元就到此結(jié)束，謝謝！

主持人：各位來(lái)賓、各位朋友，請(qǐng)大家就座。我們開始第二主題的討論，主題：天量保障房的市場(chǎng)參與。今天的論壇很有意思，談房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的破局對(duì)話，其中保障房占的份量特別重。直到現(xiàn)在我們的演講，我認(rèn)為還沒有進(jìn)入市場(chǎng)狀態(tài)。到我主持第二主題還是保障房的市場(chǎng)參與。當(dāng)然下午兩個(gè)主題就進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)和金融的問(wèn)題。也看出我們會(huì)議組織方對(duì)保障房的重視程度恐怕跟今天社會(huì)、政府、企業(yè)關(guān)注度保持一致。首先介紹一下每位嘉賓的簡(jiǎn)歷和請(qǐng)他們上臺(tái)。首先隆重請(qǐng)出的是大家都很熟悉，也近年來(lái)在國(guó)內(nèi)很多論壇多次露臉作演講的是中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹女士，她同時(shí)也是中國(guó)社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系副主任，享受國(guó)務(wù)院頒發(fā)特殊津貼專家，1988年開始從事住房政策研究、城市公用政策研究。會(huì)議之前，會(huì)議方給我發(fā)了一個(gè)資料，有介紹到近期秦主任一些主要觀點(diǎn)，但我這里沒有時(shí)間具體介紹了。今年8月1日在西安日?qǐng)?bào)發(fā)表的叫做“住宅市場(chǎng)沒有萎縮，轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)量力而行”。還有一個(gè)是今年7月29日，西安電視臺(tái)提供了一個(gè)資料，叫做“以開工保障房數(shù)量和需求相比不算多”，這兩個(gè)資料也許是會(huì)議主辦方提供的，不一定是秦主任親自提供的。這是一個(gè)對(duì)秦主任的介紹。

下面我們要隆重介紹和推出的是香港科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)系教授經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心主任雷鼎鳴教授。他在研究領(lǐng)域包括經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、社會(huì)保障、家庭經(jīng)濟(jì)學(xué)、會(huì)議制度、香港經(jīng)濟(jì)以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)等等，有很多著作。也很有意思，也是在準(zhǔn)備材料的時(shí)候，組織方給我發(fā)了一些資料，其中我念一些雷教授近期的文章題目，去年7月10日在搜狐證券上有一篇文章“年輕人，根本不應(yīng)該買房子”。第二個(gè)文章題目恐怕更加夠刺激，雷教授去年7月10日在搜狐證券上有一篇采訪，題目叫做“北2013-4-21

京上海樓價(jià)還不夠高”，我不能肯定這些題目是不是符合雷教授的觀點(diǎn)，也許是編輯聳人聽聞做出來(lái)的東西，不一定很可靠。另外在09年3月18日在金融界網(wǎng)站上雷教授有一個(gè)觀點(diǎn)“中國(guó)靠開支推動(dòng)高增長(zhǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)”。去年8月13日雷教授有一篇文章題目叫做“香港樓價(jià)高企的原因”。

下面一位是萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、中歐校友肖莉女士。上次在深圳房協(xié)召開的年會(huì)上，萬(wàn)科集團(tuán)也有一個(gè)介紹。肖莉女士畢業(yè)于武漢大學(xué)英國(guó)語(yǔ)言文學(xué)專業(yè)，2000年獲中歐工商管理碩士學(xué)位，先后任職中南工業(yè)大學(xué)、日本三菱深圳事務(wù)所、94年加入萬(wàn)科，從總經(jīng)理辦公室副主任一直到出任副總裁。

第四位是旭輝集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)總裁、中歐校友林中先生。林董事長(zhǎng)05年畢業(yè)于中歐國(guó)際工商學(xué)院CEO班，90-92年在廈門特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司，92年到2000年在廈門創(chuàng)業(yè)。

這四位嘉賓有兩位是學(xué)者，秦主任是政府一個(gè)智囊集團(tuán)，她的經(jīng)歷也是學(xué)者身份。兩位是企業(yè)家，對(duì)我們這個(gè)討論是一個(gè)很好的組合。另外說(shuō)一下規(guī)則，首先像上一位王教授主持一樣，我的任務(wù)就是介紹嘉賓。第二，掌握時(shí)間。對(duì)于我來(lái)說(shuō)，我掌握時(shí)間比王教授更為艱巨。首先一開始就少了10分鐘。第二，我必須保證在12點(diǎn)20分準(zhǔn)時(shí)結(jié)束。因?yàn)榇蠹倚枰コ燥?，另外有些演講嘉賓必須趕飛機(jī)回北京。時(shí)間上這里所安排的時(shí)間，我想這樣，每個(gè)嘉賓的時(shí)間不一定有10分鐘，我建議7分鐘左右。主題討論那里我們大概20分鐘，最后提問(wèn)，我們不需要大家寫字條了，就現(xiàn)場(chǎng)舉手，點(diǎn)到就講。希望大家講的時(shí)候不超過(guò)7分鐘。

第一個(gè)問(wèn)題還是要問(wèn)秦主任，按照今天講的市場(chǎng)參與，你認(rèn)為我們是不是建立一個(gè)機(jī)制，這個(gè)機(jī)制能夠鼓勵(lì)開發(fā)商？為什么我用“鼓勵(lì)”這個(gè)詞呢？保障房是政府的職責(zé)，這一點(diǎn)應(yīng)該很明確。現(xiàn)在有些地方的輿論是把它講成檢驗(yàn)開發(fā)商的社會(huì)責(zé)任了。我覺得是不太正確。萬(wàn)科在今年的社會(huì)責(zé)任報(bào)告有講到要積極參與保障房建設(shè)，但是他有一個(gè)前提，在不損害股東利益的情況下。我想萬(wàn)科堅(jiān)守一個(gè)原則，最大原則首先是股東利益，這一點(diǎn)不知道大家是否認(rèn)同？秦主任，能不能跟大家分享一下怎么建立一個(gè)機(jī)制來(lái)鼓勵(lì)開發(fā)商參與保障房建設(shè)？

秦虹：謝謝主持人。企業(yè)參與保障性住房建設(shè)，我們要分清楚參與什么樣的保障房建設(shè)。剛才前一階段的一個(gè)討論已經(jīng)把保障性住房幾大類講清楚了，大概分兩類，一類是產(chǎn)權(quán)式保障，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房、棚戶區(qū)改造。第二，租賃式保障，公租房、廉租房。凡是產(chǎn)權(quán)式保障住房，企業(yè)都可以參與，沒有問(wèn)題，只2013-4-21

不過(guò)利低一點(diǎn)。我們經(jīng)濟(jì)適用房是扣除所有成本以外，你可以得到凈利潤(rùn)3%。企業(yè)如果運(yùn)作好的話，很多企業(yè)在經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房運(yùn)作過(guò)程中都是有盈利的，只是沒有辦法和商品房前幾年利潤(rùn)相比。第二類保障性住房就是租賃式保障，就是所說(shuō)的廉租房、公共租賃住房，這類保障性住房企業(yè)能不能參與呢？我想企業(yè)不是不能參與，是可以參與的。這種租賃式保障總的來(lái)講是屬于政府的公共物品，對(duì)公提供公共物品的責(zé)任在政府。無(wú)論企業(yè)怎么參與，政府承擔(dān)最終的責(zé)任人。企業(yè)怎么參與呢？可以代建，建了后移交政府，BT的這種方式。第二，企業(yè)也可以說(shuō)投資、建設(shè)，長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)，這可不可以呢？按照目前制度是非常難的。因?yàn)橥顿Y、持有、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)公租房、廉租房，目前租金設(shè)計(jì)水平根本不可能滿足基本的企業(yè)盈利要求。但是如果把制度設(shè)計(jì)好，也是可以參與。比如說(shuō)政府能夠承諾，我把租金補(bǔ)貼到市場(chǎng)租金的水平，保證企業(yè)一個(gè)基本盈利，我想企業(yè)也是可以參與的。這就是涉及到參不參與的前提條件。政府能夠保障企業(yè)基本利潤(rùn)情況下企業(yè)來(lái)參與。也就是說(shuō)從更大范圍來(lái)講，公共物品的提供在全世界由企業(yè)來(lái)參與提供已經(jīng)是非常成熟的經(jīng)驗(yàn)，我們叫做公私合作制，但是公私合作制過(guò)程中，政府是必須實(shí)行一個(gè)共贏，既讓企業(yè)來(lái)做，同時(shí)讓企業(yè)盈利。企業(yè)主要責(zé)任來(lái)提供廉租房、公租房，這個(gè)責(zé)任是沒有疑問(wèn)的，但是具體建設(shè)方式是可以考慮的。產(chǎn)權(quán)式保障資金沒有太多問(wèn)題，因?yàn)榭梢酝ㄟ^(guò)出售房子方式回籠資金。關(guān)鍵是廉租房、公租房，政府財(cái)政要出錢，政府財(cái)政也沒有錢怎么辦？我有一個(gè)建議，中央政府發(fā)保障性住房國(guó)債，來(lái)專門支持公租房建設(shè)。今年發(fā)了一個(gè)文件，地方融資平臺(tái)和企業(yè)發(fā)公租房債，讓企業(yè)發(fā)債，不如讓政府發(fā)，因?yàn)檎庞酶?。為什么中央政府發(fā)呢？不讓地方政府發(fā)呢？中央政府發(fā)，才能真正把中央政府意圖落實(shí)好。因?yàn)榈胤秸F(xiàn)在沒有錢。重慶很多地方都是這樣考慮的，我建公租房，但是五年后把它賣了，但是五年后賣了，還叫公租房嗎？那又不是產(chǎn)權(quán)式。你何必五年后賣了，現(xiàn)在賣了不一樣嗎？中央政府意圖是什么呢？李克強(qiáng)總理講要把保障房里面，公租房為主體的保障性住房主體，如果沒有穩(wěn)定資金渠道，這個(gè)體系就不能建立。永遠(yuǎn)政府是建不完的。這是第二個(gè)。第一個(gè)好處是政府信用高，成本低。第二，可以更好履行中央政府意圖。第三，也可以把社會(huì)資金，民間資本非常豐富，能夠吸引到保障性住房提供上來(lái)，也緩解通貨膨脹的壓力。第四，我覺得租賃式保障就是政府的責(zé)任，這是逃不掉的。既然政府出政策，就應(yīng)該出，你有能力出就出，沒有能力出就發(fā)債。我們保障性住房、公租房，建好后，人員可以流動(dòng)的。我們建到一定后，不需要再建了。但是發(fā)債可以一直發(fā)下去，2013-4-21

這樣解決一個(gè)長(zhǎng)期建設(shè)資金的問(wèn)題。我的觀點(diǎn)就是保障性住房還是應(yīng)該以租賃保障為主。第二，租賃式保障如果地方政府困難缺錢，我建議由中央政府發(fā)債解決資金問(wèn)題。謝謝！

蔡穗聲：秦主任思路很明確，一個(gè)是可以分兩類，租賃的政府負(fù)責(zé)任，政府沒有錢，可以發(fā)債。政府沒有錢怎么辦呢？找企業(yè)搭建。這個(gè)做法好不好，另作討論。有問(wèn)題我們一會(huì)兒再提。下面請(qǐng)雷教授。我提的問(wèn)題跟香港有關(guān)、也跟國(guó)內(nèi)有關(guān)，我們知道香港的居屋做了有十來(lái)年，可能更長(zhǎng)時(shí)間，后來(lái)停建了，這兩年香港對(duì)居屋要不要重建，有不同意見。這個(gè)居屋我認(rèn)為跟中國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房比較相近，也是內(nèi)地很多人拿來(lái)說(shuō)事兒的一個(gè)題材，雷教授，你對(duì)香港居屋該不該復(fù)建，又聯(lián)系到國(guó)內(nèi)的類似的經(jīng)濟(jì)適用房，從中得到什么經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)？

雷鼎鳴：我個(gè)人認(rèn)為居屋不應(yīng)該復(fù)建，但是對(duì)更有效形式達(dá)到這個(gè)目標(biāo)。過(guò)去幾年整個(gè)中國(guó)很多人認(rèn)為有所謂國(guó)進(jìn)民退的情況，中間引起蠻大的問(wèn)題。假如我們看看中國(guó)的GDP，現(xiàn)在私人消費(fèi)占GDP總量的35%。政府消費(fèi)是13%，另外52%儲(chǔ)蓄起來(lái)，GDP的7.7%用于投資。在全世界都沒有這么低的個(gè)人消費(fèi)。從整個(gè)角度來(lái)看，政府把一部分資源退回給人民是有道理。但是怎么把一部分資源退回給人民？用所謂保障房的方式我覺得是一種可行的辦法。保障房里面一定是包含政府的補(bǔ)貼，政府補(bǔ)貼等于把財(cái)富退回給人民。但是假如在這個(gè)過(guò)程中，是打擊了市場(chǎng)的發(fā)展，這也會(huì)引起另外一些問(wèn)題，所以在這方面我覺得香港跟新加坡的經(jīng)驗(yàn)值得參考一下，看看他們?cè)趺礃尤プ?，有些什么地方出現(xiàn)問(wèn)題，有些什么地方解決的稍微好一些。

香港最大的問(wèn)題其實(shí)是投資在房子總的資源不夠多，這不是一年兩年的問(wèn)題，是過(guò)去幾十年的問(wèn)題。香港總的土地1008平方公里，但是私人房子只是用了24平方公里，公屋加起來(lái)15、16平方公里，所以占整個(gè)香港土地比較低，但是香港人口已經(jīng)有700萬(wàn)了。另外還有一點(diǎn)，過(guò)去幾年把錢放在建房子的比重蠻低的。跟新加坡相比，新加坡建筑房子過(guò)去幾十年加起來(lái)費(fèi)用，用人均來(lái)算，比香港每年平均多50%、60%以上。所以新加坡加起來(lái)總共建起來(lái)的房子，總的面積大概是香港平均每個(gè)人能夠住的面積超過(guò)兩倍。因?yàn)榭偟拿娣e比較大，所以新加坡房?jī)r(jià)比香港低很多，新加坡有包括80%房子是HDB，是政府搞出來(lái)的。它建好后，也可以租、也可以賣。他們它的租金跟買賣價(jià)錢是市場(chǎng)所決定。因?yàn)樗墓?yīng)量比2013-4-21

香港多很多，所以它的價(jià)錢也低很多。香港它的問(wèn)題是在什么呢？居屋為什么我不贊同呢？最近香港政府中央政策組做了一個(gè)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)年輕人其實(shí)不喜歡買居屋。在社會(huì)里面很多人去爭(zhēng)取居屋，主要是一些年紀(jì)大的。年輕人為什么不喜歡居屋？因?yàn)橘I賣受到很大限制，將來(lái)賣掉要補(bǔ)地價(jià)，等于你搬進(jìn)某一個(gè)地方，差不多鎖定了，不能動(dòng)了。有些人因?yàn)楣ぷ髟?、讀書關(guān)系，要搬到別的地區(qū)去，他就很難了。所以同樣土地價(jià)值，他不能上升。房子最根本作用就是要使得人有地方住，但是我們還要明白，房子不光是住的，還是一種儲(chǔ)蓄的一種很重要的工具。尤其是內(nèi)地金融市場(chǎng)不那么發(fā)達(dá)，把財(cái)富儲(chǔ)蓄在房屋里面，是一個(gè)很重要的方案。所以我會(huì)覺得將來(lái)內(nèi)地假如要建這么多保障房，這個(gè)方向沒有錯(cuò)，但是盡可能不要用，我們希望他們賺了錢，然后通過(guò)其他途徑。

蔡穗聲：雷教授是反對(duì)香港復(fù)建居屋。在國(guó)內(nèi)很多介紹香港建居屋的情況，但很少談香港曾經(jīng)停止過(guò)建居屋。原因在哪里，國(guó)內(nèi)很少人介紹，分析這個(gè)東西很有意思。下面就請(qǐng)肖莉女士，我想提一個(gè)題目給你，你考慮一下，當(dāng)然也可以更開闊地談。萬(wàn)科有一個(gè)產(chǎn)品不知道看到?jīng)]有，萬(wàn)匯樓，在廣州、佛山交界之處，這個(gè)樓我就不做太多解釋了，它的建筑風(fēng)格很獨(dú)特，客家樓的模式，很低租金的給一些低收入青年居住，它的建造模式，我覺得政府很值得向企業(yè)學(xué)習(xí)。萬(wàn)匯樓經(jīng)營(yíng)怎么持續(xù)下去呢？我所知道要用59年才能收回投資成本。那么怎么經(jīng)營(yíng)下去呢？萬(wàn)匯樓這種創(chuàng)新的東西，萬(wàn)科有沒有信心延續(xù)下去呢？它有什么經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)？第二個(gè)問(wèn)題，作為公眾企業(yè)應(yīng)該參與建設(shè)保障房？

肖莉：萬(wàn)科是2006年介入保障房建設(shè)，一方面我們參與城市里一些保障房建設(shè)。但同時(shí)我們?cè)趶V州，就是萬(wàn)科現(xiàn)有商品住宅地塊上我們蓋了這個(gè)萬(wàn)匯樓，就是剛才主持人提到的。這個(gè)樓顯然是萬(wàn)科對(duì)于，我們當(dāng)時(shí)把它作為一個(gè)為低收入的人提供比較宜居的、廉租的產(chǎn)品。從目前效果來(lái)看，我們是09年交付的，入住率是平均達(dá)到了92%，最高峰的時(shí)候達(dá)到百分之百，一共300套房子，每一套房子租金450元，基本上跟城中村租金價(jià)格差不多。如果從收益來(lái)說(shuō)，因?yàn)樗旧硎且粋€(gè)商品房地塊，我們自己拿的錢，然后自己建起來(lái)，它需要59年才能收回成本，包括資金成本等等之類。我們?cè)谀抢锩鏇]有物業(yè)管理。我們從06年開始也一直參與到各個(gè)城市的保障房。基本覆蓋所有一線城市。我們發(fā)現(xiàn)整個(gè)做的過(guò)程中還有非常多的問(wèn)題。剛才秦主任提到兩種模式，一種是屬于產(chǎn)權(quán)式的，一種是屬于租賃2013-4-21

式的，產(chǎn)權(quán)式的模式目前在整個(gè)比例中，占的比例是58%，顯然這樣一個(gè)高比例與國(guó)家地主倡導(dǎo)的公租房、廉租房的方向顯得不是那么匹配。產(chǎn)權(quán)式的當(dāng)然會(huì)產(chǎn)生一些問(wèn)題，本身在制度上，我覺得應(yīng)該是兩方面，一個(gè)是在資金和土地方面的難點(diǎn)。因?yàn)橘Y金跟土地本身是政府要大量來(lái)開發(fā)土地，把土地用來(lái)做保障房。但是另一方面，大家也知道政府做土地開發(fā)是依賴財(cái)政的。就是叫做所謂土地財(cái)政。在土地財(cái)政過(guò)程中，我們可以看到一方面大量土地做了保障房，毫無(wú)疑問(wèn)，商品房的量是要降下來(lái)。在這個(gè)中間就存在一個(gè)矛盾點(diǎn)。這是一個(gè)目前的狀況。第二個(gè)是制度性的，目前制度匹配并不是特別好。而且資金的矛盾，現(xiàn)在有一些單位集資建房，好像有這樣一個(gè)趨勢(shì)在發(fā)展。這種房子蓋的越多的話，它與保障房方向是不匹配的。保障房是要公平，但是單位建房、集資建房好像造成更加不公平的感覺。一些地方為了完成目標(biāo)，用這種最簡(jiǎn)單方式。從資金和土地存在一些問(wèn)題，從制度來(lái)說(shuō)，包括這種產(chǎn)權(quán)式房子，因?yàn)槟壳皣?guó)家在收入、在審核這些機(jī)制方面，是欠缺的。所以這樣可能會(huì)導(dǎo)致騙保。就是說(shuō)他不屬于標(biāo)準(zhǔn)的，他也去參與了。這也是一個(gè)可能會(huì)出現(xiàn)的狀況。所以應(yīng)該來(lái)說(shuō)，從保障房來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為它會(huì)有很多問(wèn)題我們需要去面對(duì)。

從企業(yè)角度來(lái)說(shuō)，我們?cè)倏匆幌聞偛耪f(shuō)的幾種模式，一種是代建、一種是開發(fā)，還有第三種，一些地方出讓商品房土地的時(shí)候有配建的要求，比如10%是保障房。代建、配建是我們推薦的兩種方式，因?yàn)榇ú淮嬖谫Y金問(wèn)題，就是政府來(lái)出資，相當(dāng)于開發(fā)商是一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理，我來(lái)收一定的管理費(fèi)。配建，因?yàn)樯唐贩窟@塊他能夠有充分盈利回報(bào)，他非常愿意做配建的商品房。但是從開發(fā)的角度有哪些問(wèn)題呢？首先從開發(fā)角度來(lái)看，他會(huì)有一個(gè)，比如說(shuō)工期的問(wèn)題。第二，也可能存在我蓋起來(lái)了，然后現(xiàn)金不能很快回籠。第三，財(cái)務(wù)上有一定風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)比如說(shuō)我以股權(quán)方式投入這個(gè)項(xiàng)目，達(dá)不到股東回報(bào)要求。如果債權(quán)方式投入這個(gè)項(xiàng)目，勢(shì)必資產(chǎn)負(fù)債表就會(huì)有大量負(fù)債增加。這個(gè)負(fù)債增加反過(guò)來(lái)會(huì)影響正常經(jīng)營(yíng)的資信、借貸等等之類，在資產(chǎn)負(fù)債表會(huì)有額外一塊。

面臨很多這些問(wèn)題，我覺得我們都需要去面對(duì)的。萬(wàn)科來(lái)做保障房開發(fā)，從萬(wàn)科角度來(lái)說(shuō)我們?cè)诓粨p害股東利益前提下，我們更多地體現(xiàn)的是一個(gè)社會(huì)責(zé)任。這個(gè)是萬(wàn)科的出發(fā)點(diǎn)。

蔡穗聲：肖總裁在7分鐘內(nèi)講的問(wèn)題面很廣，也很深。首先談到了萬(wàn)匯樓所體現(xiàn)出來(lái)的困惑，實(shí)際上制度上安排有問(wèn)題。土地完全按商業(yè)地價(jià)出讓，沒有任何優(yōu)2013-4-21

惠可言，59年才收得起投資效益，對(duì)一個(gè)企業(yè)不大可推行。還說(shuō)到集資房問(wèn)題，集資房問(wèn)題是帶根本方向的問(wèn)題了。就不是一個(gè)簡(jiǎn)單制度安排那么膚淺可以回答。下面我們請(qǐng)林中董事長(zhǎng)總裁，我建議一個(gè)題目，你也可以討論更多。作為你們是一個(gè)快速發(fā)展的企業(yè)，十年之類有很多方面的成長(zhǎng)的業(yè)績(jī)?，F(xiàn)在天量保障房，會(huì)不會(huì)壓縮商品房市場(chǎng)的空間呢？你從開發(fā)商角度怎么看天量保障房跟你快速成長(zhǎng)的關(guān)系呢？

林中：我講兩個(gè)問(wèn)題，第一，保障房在年初推動(dòng)的時(shí)候，作為企業(yè)我們非常關(guān)心。我們研究了保障房大量上市后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。這個(gè)東西還存在太多不確定性。第二，各地政府實(shí)施保障房的形式多種多樣，所以我們一直在密切關(guān)注，我們希望保障房能起到應(yīng)有的作用，所以我們是很贊成保障房。我們一直認(rèn)為把低端的要保障掉，中端要扶持，高端的靠市場(chǎng)。這次限購(gòu)后，目前發(fā)現(xiàn)首次置業(yè)的利息成本跟首付上升很多，所以中產(chǎn)階級(jí)是要靠扶持。

保障房目前存在的幾個(gè)問(wèn)題。第一，保障房是一個(gè)大籮筐。什么東西都往里面裝，有廉租房、有經(jīng)濟(jì)適用房、有拆遷房、有雙限房，還有集資房等等。政府搞運(yùn)動(dòng)，為了達(dá)到中央下達(dá)的指標(biāo)，把福利分房也放進(jìn)去，這個(gè)對(duì)社會(huì)不公平。第二，對(duì)購(gòu)買主體不公平。前一段碰到一個(gè)蠻有錢的朋友，他要去買經(jīng)濟(jì)適用房。他說(shuō)我反正去申請(qǐng)，買得到就買到，買不到也沒有損失。為什么不立法呢？你在外面貪污50、100萬(wàn)都要判幾十年，但是他用這種形式，是沒有任何處罰。

蔡穗聲：在香港向政府報(bào)了虛假材料是屬于刑事犯罪，你會(huì)留下案底。在中國(guó)可能就是罰幾千元。

林中：保障房開發(fā)存在很多不確定性，因?yàn)檎芏嘁膊幻靼捉窈笤趺垂芾?。第五，它缺乏公平性。中?guó)目前最缺乏公平性，讓很多階層不滿意。我們認(rèn)為保障房要五個(gè)：要立法。要制度。要機(jī)制。要計(jì)劃。要標(biāo)準(zhǔn)。我講的標(biāo)準(zhǔn)就是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，我們保障房有做到140平米的，這就不叫保障。保障就保障最低端需求，人均13，三口之家48平米，我要保障，就不可能給你這種高舒適度的房子。我們目前面臨的幾個(gè)困難，第一，開發(fā)保障房我們基本上是不盈利的。第二，面臨成本快速上升。政府一旦出讓，把收購(gòu)價(jià)定死。但是這兩年人工成本、材料成本上升很快。鋼筋從4000元到5800元，人工成本上升30%。第三，收不到錢，我們經(jīng)常2013-4-21

被政府拖欠。第四，政府不收房。我們有一個(gè)項(xiàng)目，05年給政府做，06年交房，到今年政府還有170套房不收，但是稅務(wù)年年來(lái)查。說(shuō)你這個(gè)房子不結(jié)轉(zhuǎn)，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是3600元，現(xiàn)在市場(chǎng)售價(jià)1.8萬(wàn)，要我們補(bǔ)稅。第五，溝通成本太高。每一個(gè)事情都要找政府公關(guān)，這個(gè)讓我們很頭疼，天天要陪喝酒。第六，隱型的成本太高。比如保障房規(guī)定車位，其實(shí)買保障房的人買不起車，但是很多成本都投入到車位上。我們總結(jié)做保障房，要不積極、不主動(dòng)，但是政府要我們做，不拒絕、要負(fù)責(zé)、不虧本。

蔡穗聲：林總講了很多真心話，很難得，恐怕你對(duì)媒體面前不敢這樣講。講幾個(gè)觀點(diǎn)非常好，不要把保障房當(dāng)成一個(gè)筐，什么都往里面裝。第二，林總談的問(wèn)題，作為開發(fā)商你要參與，但是你有什么制度保障我能夠參與進(jìn)去得到利益保護(hù)。這一點(diǎn)我也感覺到制度安排上有很多欠缺。我們這個(gè)環(huán)節(jié)結(jié)束后。下一個(gè)環(huán)節(jié)，討論環(huán)節(jié)。兩個(gè)問(wèn)題，第一，十二五規(guī)劃所講的3600萬(wàn)套天量保障房規(guī)劃是不是大躍進(jìn)？這個(gè)大躍進(jìn)我們是一個(gè)貶義詞。第二，完成天量保障房的困難在哪里？每位嘉賓大概3分鐘時(shí)間左右。

秦虹：3600萬(wàn)套，其中今年1000萬(wàn)套新開發(fā)里面，有400萬(wàn)套棚戶區(qū)改造，這個(gè)是2008年為了保增長(zhǎng)確定的目標(biāo)。三到五年要把棚戶區(qū)改造基本搞完。這個(gè)要不要做呢？特別需要做。我們列入棚戶區(qū)計(jì)劃里面，都是原有老的國(guó)有企業(yè)，這些國(guó)有企業(yè)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代為國(guó)家做了大量貢獻(xiàn)，現(xiàn)在很多林業(yè)工人已經(jīng)不能砍伐森林了，但是他們長(zhǎng)期住在低矮的棚戶區(qū)里面。正好要保增長(zhǎng)，就想中央政府出錢，幫助這些困難的工業(yè)區(qū)、林區(qū)、礦區(qū)，來(lái)解決這些老職工住房困難問(wèn)題。大概到明年才能夠搞完。1000萬(wàn)套有40%是這部分計(jì)劃，剩下是600萬(wàn)套，這600萬(wàn)套也有一部分，大致是我們這些年來(lái)新增的住房困難戶，如果那個(gè)是補(bǔ)欠帳，這600萬(wàn)套要解決這幾年新產(chǎn)生的住房困難家庭買不起房的問(wèn)題。我覺得中央政府的用心是好的，關(guān)注民生，立意也是對(duì)的，關(guān)鍵是執(zhí)行操作方面能夠有健全配套制度，把好事做好，這個(gè)很關(guān)鍵，建、分、管、退，四個(gè)環(huán)節(jié)都要有完善制度安排，否則好事能否做好就值得考慮。

雷鼎鳴：3600萬(wàn)套，這個(gè)目標(biāo)是好，但是我覺得稍微快了一些。因?yàn)檫@樣的話，全球建筑的費(fèi)用，建筑成本都會(huì)給推高。因?yàn)橹袊?guó)太大了，一搞的話，那個(gè)數(shù)字2013-4-21

很驚人的。另外以中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，他可以做得到。把房子賣出去的時(shí)候，我覺得價(jià)錢不應(yīng)該低于建筑成本。假如是補(bǔ)貼的話，等于是補(bǔ)貼土地，假如建筑費(fèi)用都要低于這個(gè)，等于要用納稅人的錢，變得問(wèn)題更大。我很快補(bǔ)充一下我剛才居屋的觀點(diǎn)，其實(shí)居屋可以有更好的方法，你還是會(huì)有補(bǔ)貼，使到低收入的人買得起，但是補(bǔ)貼主要是地價(jià)，地價(jià)基本上可以免掉，在香港差不多80%房?jī)r(jià)是低價(jià)。20%才是建筑費(fèi)用，這些人買到后的確是賺了。買了后，使得他能夠住五年。以后允許他賣掉，他能夠賺錢，政府不應(yīng)該管的。在中國(guó)也差不多這個(gè)方法，跟新加坡的思維方式也是差不多的。

蔡穗聲：雷教授講了對(duì)3600萬(wàn)套有保留態(tài)度。居屋問(wèn)題確實(shí)還有很多討論余地。我們請(qǐng)肖總裁講一講。

肖莉：關(guān)于是不是天量保障房，我覺得我們討論這個(gè)話題沒有太大意義。一個(gè)是對(duì)歷史欠帳的彌補(bǔ)，另外一個(gè)，目前保障房比例只有8%，十二五期間要增加到20%，我們認(rèn)為20%這個(gè)比例不是一個(gè)非常高的比例，只不過(guò)這個(gè)過(guò)程怎么去做，要花多少時(shí)間，重點(diǎn)是在這里有什么樣的制度和配套等等。我這里談一點(diǎn)，還是從我們?nèi)f匯樓啟發(fā)來(lái)談，因?yàn)楝F(xiàn)在從政府方向上，中央反復(fù)來(lái)談的希望增加廉租、公租房的比例，我們也參照國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)做的話，其實(shí)可以用一種叫做有限共有產(chǎn)權(quán)的方式，它是一個(gè)什么概念呢？比如政府跟開發(fā)商一起來(lái)聯(lián)合，政府來(lái)投入土地，包括建設(shè)等等之類的配套設(shè)備作為股權(quán)，開發(fā)商也來(lái)建設(shè)，把它建設(shè)起來(lái)，共同擁有這個(gè)產(chǎn)權(quán)。這個(gè)年限都是可以去探討，比如15年或者20年，這個(gè)房屋是可以來(lái)改變用途或者說(shuō)讓居住的人，因?yàn)槲覀儽Ｕ戏亢诵哪繕?biāo)還是讓居者有其屋。當(dāng)然這個(gè)屋一定是說(shuō)有基本的需求，比如萬(wàn)科最近在探討做一個(gè)15平米的商品房，也是會(huì)有一些基本的保障。我們認(rèn)為它的核心目的是居者有其屋，這樣的話，可以讓他先租，租了后，比如15、20年后可以把它買走，當(dāng)然這個(gè)買走是由政府和開發(fā)商共同確定這個(gè)價(jià)格，當(dāng)然也存在補(bǔ)地價(jià)。這樣之類的我們認(rèn)為是可操作模式。因?yàn)楸ｋU(xiǎn)資金它的集資成本是非常低的，包括社保等等之類的，如果他能很確定地說(shuō)我15年后我會(huì)擁有這個(gè)產(chǎn)權(quán)，那他是愿意來(lái)投資的。也可以通過(guò)比方說(shuō)把它證券化的方式也是可以做的。這也是我們?cè)诮o建設(shè)部一個(gè)建議。當(dāng)然這個(gè)中間有許多的，我們看的是非常長(zhǎng)遠(yuǎn)的，因?yàn)楸Ｕ戏恳欢ㄊ呛荛L(zhǎng)遠(yuǎn)的方向。中國(guó)城市化進(jìn)程應(yīng)該在20年就會(huì)結(jié)束，當(dāng)這個(gè)結(jié)束的時(shí)候，實(shí)際上大量的小戶型，比如2013-4-21

說(shuō)剛才說(shuō)到保障房大量的30、40平米可能會(huì)產(chǎn)生過(guò)剩，那個(gè)時(shí)候我們可能面臨把這些重新拆掉重建的過(guò)程，所以一開始把這個(gè)產(chǎn)權(quán)確定了，未來(lái)我們可以根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)需求，也可以改成酒店或者做別的用途，不管怎么說(shuō)只要它能夠賺錢。這就是我們的解決的一個(gè)建議。

蔡穗聲：有限共有產(chǎn)權(quán)的概念，把政府、開發(fā)商、住戶、投資機(jī)構(gòu)都捆綁在一起。這也是一個(gè)很好的想法。我們請(qǐng)林總談?wù)劇?/p>

林中：我們很理解政府提出3600套，一個(gè)是壓力很大，第二，他們也想解決一些實(shí)際的問(wèn)題。但是3600套天量保障房，我們最擔(dān)心的是他到底對(duì)市場(chǎng)有多少?zèng)_擊，因?yàn)楝F(xiàn)在保障房，我們?yōu)槭裁磿?huì)感覺到明顯沖擊，這是一個(gè)大樓花，我們不擔(dān)心廉租房、我們不擔(dān)心公租房，這是有利于市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，也有利于社會(huì)和諧，我們不擔(dān)心動(dòng)遷房，我們最擔(dān)心是經(jīng)濟(jì)適用房和福利分房，特別是在一些二三線城市，其實(shí)最有購(gòu)買力的是公務(wù)員、事業(yè)單位、壟斷國(guó)企，一旦他們?nèi)ジ愀＠址浚莻€(gè)城市開發(fā)量會(huì)萎縮的很厲害。這是我們擔(dān)心對(duì)市場(chǎng)的沖擊。

第二，我們擔(dān)心一個(gè)運(yùn)動(dòng)式搞保障房，這個(gè)是沒有持續(xù)性的。我們認(rèn)為保障房是一個(gè)利國(guó)利民，它是需要有持續(xù)性。我們很想知道3600萬(wàn)套組成結(jié)構(gòu)，比如1000萬(wàn)是棚戶區(qū)改造，那還有呢？現(xiàn)在我們面臨十年欠帳，三年要還掉，這種壓力、這種財(cái)力都面臨很大問(wèn)題。

第三，我們反對(duì)保障房有產(chǎn)權(quán)。買房子其實(shí)是買居住，但是最大的你是買一個(gè)金融資產(chǎn)。為什么不讓有房子住，不一定讓有房子產(chǎn)權(quán)。區(qū)分保障房和非保障房應(yīng)該以產(chǎn)權(quán)來(lái)區(qū)分。

第四，我們呼吁對(duì)中產(chǎn)階級(jí)住房的保障要給予持續(xù)支持、扶持和關(guān)注，有公平性。所有全國(guó)人民買第一套房全部給你低息和低首付，鼓勵(lì)人人第一次置業(yè)，不通過(guò)保障房形式。而且每個(gè)人都有這個(gè)公平機(jī)會(huì)，目前中產(chǎn)階級(jí)非常難受，買經(jīng)濟(jì)適用房不夠資格，買商品房又差一點(diǎn)，住保障房又不甘心，因?yàn)檫@個(gè)鄰居也很重要。

蔡穗聲：林中觀點(diǎn)很明確，反對(duì)有產(chǎn)權(quán)的保障房。3600萬(wàn)套之后怎么考慮？我記得香港是70年代開始做了幾個(gè)十年策略或者十年發(fā)展的政策考慮，我們是不是應(yīng)該十年、十年來(lái)考慮一些問(wèn)題，當(dāng)然十年不一定規(guī)劃的很具體，但是起碼大的思2013-4-21

路應(yīng)該明晰。我看現(xiàn)在時(shí)間大概還有9分鐘到結(jié)束時(shí)間。9分鐘我想大概也可以有2、3個(gè)問(wèn)題。

問(wèn)：我想提問(wèn)一下肖總，萬(wàn)科最近在北京最大的配建保障房地塊，萬(wàn)科的報(bào)價(jià)是最高的，我想問(wèn)一下既然保障房盈利模式都還沒有探討出來(lái)，為什么萬(wàn)科會(huì)報(bào)這樣一個(gè)高價(jià)？公司在保障房建設(shè)方面是怎樣一個(gè)策略？謝謝！

肖莉：其實(shí)我前面已經(jīng)有談到，我們?cè)诮ūＵ戏康臅r(shí)候，我們認(rèn)為代建和配建，代建不是一個(gè)盈利的模式，但是一定能夠保障你最基本的管理費(fèi)用的收取。我們過(guò)去也有開發(fā)、也有代建，大概2%，還達(dá)不到3%的標(biāo)準(zhǔn)，配建是另外一種方式，這個(gè)就很難去測(cè)算到底是百分之幾，因?yàn)槲覀兊姆较蚴巧唐贩?，我們看好商品房市?chǎng)，所以我們就接受了配建的條件。大概就是這樣，謝謝！

問(wèn)：我請(qǐng)雷教授評(píng)估一下保障房對(duì)商品房沖擊到底有多大影響力？

雷鼎鳴：我不知道這個(gè)答案。因?yàn)楝F(xiàn)在很多事實(shí)都沒有公布。但是我始終認(rèn)為建保障房不應(yīng)該追求中高檔的，要稍微中低檔的。香港90年代建居屋，我發(fā)現(xiàn)有一些問(wèn)題，當(dāng)時(shí)有一部分居屋，我覺得非常豪華，要保障的話就不應(yīng)該這么豪華，這樣會(huì)對(duì)市場(chǎng)引起比較大的沖擊。保障房它的目標(biāo)就是保障，是一種社會(huì)資源分配的考慮。在這個(gè)考慮下，我們應(yīng)該想很多辦法去降低他對(duì)市場(chǎng)的沖擊，考慮方法應(yīng)該還是很多的，減少?zèng)_擊。

蔡穗聲：我作一些補(bǔ)充，我很贊同雷教授的觀點(diǎn)，90年代以來(lái)我?guī)н^(guò)不少香港人士來(lái)參觀什么解困房、安居房。他們對(duì)國(guó)內(nèi)解困房、安居房建造質(zhì)量都很贊賞，都說(shuō)體現(xiàn)的社會(huì)主義優(yōu)越性，我看了很不是滋味。廣東GDP當(dāng)時(shí)是香港的1/10都不到，我們太過(guò)注重把保障房作為面子工程向全世界夸耀。這個(gè)思路不對(duì)。我們應(yīng)該更多資源放在解決更多困難群眾居住困難問(wèn)題上，我提出還是應(yīng)該簡(jiǎn)單而不簡(jiǎn)陋，面積要小。否則的話，這個(gè)東西又是走樣的。

問(wèn)：這個(gè)問(wèn)題想提給秦主任，關(guān)于剛才你講到兩種模式，一種是租賃的，另外一種是產(chǎn)權(quán)的，租賃的，你覺得可以發(fā)專項(xiàng)的國(guó)債來(lái)保障資金供給，這邊我想了解2013-4-21

因?yàn)樗罱K的償還還是要靠財(cái)政，剛才開發(fā)商得講到不盈利，而且要虧錢，償還量這么大，一直建這么多租賃式，這個(gè)會(huì)不會(huì)有問(wèn)題？你具體說(shuō)一下。

秦虹：公租房有一定租金回收的，租金定位在市場(chǎng)租金的50-70%。但是這個(gè)租金還是有些偏低，如果讓盈利企業(yè)來(lái)經(jīng)營(yíng)，很難大規(guī)模做。

蔡穗聲：完全免地價(jià)情況下，可能勉勉強(qiáng)強(qiáng)。

秦虹：你還要看融資成本，你沒有長(zhǎng)期融資成本，也是不可持續(xù)的。除非有一個(gè)長(zhǎng)期資金安排。我說(shuō)的國(guó)債就是作為長(zhǎng)期建設(shè)資金安排。國(guó)債安排是滾動(dòng)發(fā)起，但是我們保障房不可能永遠(yuǎn)建下去，隨著我們整個(gè)房屋供應(yīng)量增加，市場(chǎng)存量房增加，再加上我們有很好退出機(jī)制的話，人是流動(dòng)的，我一直認(rèn)為保障保什么？就是兩類人，第一類人，托底性保障。就是沒有收入的。第二類保障是過(guò)渡性保障，大學(xué)生租房子租不到，我保你五年，五年后你積累了支付能力，你就可以出去。我們公租房建設(shè)量是有限的，我們發(fā)行可以永遠(yuǎn)發(fā)行，實(shí)際上是借新還舊。也就是說(shuō)隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力提高，中央總是要從財(cái)政支付這部分資金。相當(dāng)于我們向未來(lái)借，也解決老百姓投資渠道問(wèn)題。國(guó)債信用高，受到投資者歡迎。我覺得這個(gè)制度安排應(yīng)該不是特別難。還有一點(diǎn)我補(bǔ)充一點(diǎn)，并不是全部由中央政府來(lái)承擔(dān)公租房建設(shè)，是補(bǔ)助地方政府建設(shè)，發(fā)揮中央和地方兩級(jí)財(cái)政積極性。

蔡穗聲：剛好到39分鐘了，我們不能再等下一個(gè)問(wèn)題了。我們必須保持準(zhǔn)時(shí)結(jié)束。這里很感謝四位嘉賓的精彩演講，也回答了很多問(wèn)題，很多問(wèn)題還是可以討論的。我也感謝在座各位堅(jiān)持到現(xiàn)在。

下午實(shí)錄內(nèi)容：

主持人：今天下午有兩位主題演講嘉賓，第一位是號(hào)稱地產(chǎn)界的思想家，號(hào)稱地產(chǎn)界的哲學(xué)家馮侖先生，馮侖先生由于一個(gè)突然的事情去了國(guó)外，所以他今天未能出席，但是他向大家表示抱歉的同時(shí)也特別準(zhǔn)備了一段十分鐘的錄像，下面我們就播放馮侖特別為本次論壇錄播的10分鐘的錄像。因?yàn)樗刑貏e的事情，他本來(lái)已經(jīng)是準(zhǔn)備來(lái)的。我們來(lái)聽聽偉大的地產(chǎn)界的思想家到底為我們準(zhǔn)備了什2013-4-21

么，說(shuō)了什么，大家請(qǐng)看錄像。

馮侖：關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)目前面臨著很大的機(jī)遇，的確也有很多的挑戰(zhàn)和未來(lái)的一些不確定性，我個(gè)人覺得目前商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)的發(fā)展正處于一個(gè)轉(zhuǎn)型的初期，也就是大部分公司是從住宅當(dāng)中轉(zhuǎn)型到商用地產(chǎn)。大部分采取的模式都是過(guò)渡性模式，所謂過(guò)渡性模式并不是像我們經(jīng)常講到的美國(guó)的經(jīng)典、成型的商用不動(dòng)產(chǎn)的模式，我也把它叫做美國(guó)模式。所謂過(guò)渡模式有兩個(gè)特點(diǎn)，第一是用住宅思維來(lái)做的，把它做一些商鋪，或者是做一些購(gòu)物中心，很快把它以銷售的概念來(lái)指導(dǎo)、來(lái)計(jì)算它的回報(bào)，包括現(xiàn)金流量和利潤(rùn)，只不過(guò)是做了一個(gè)商場(chǎng)或者寫字樓而已，快速把它消掉。我去成都看寫字樓賣得很火，開發(fā)商告訴我又做了幾棟寫字樓，這些寫字樓都是散售掉的，這種思維和做住宅有類似，這是一種現(xiàn)象。

另外一種現(xiàn)象是形式上是做商用不動(dòng)產(chǎn)，但是更多是以這個(gè)名義圈了更多的地來(lái)做住宅，把住宅銷售掉以后留下一部分配套的商業(yè)設(shè)施，這種東西是掛羊頭賣狗肉，名義上是做商用不動(dòng)產(chǎn)，本意是做住宅，這些都是目前轉(zhuǎn)型當(dāng)中的一個(gè)初級(jí)階段容易發(fā)生的問(wèn)題。我們對(duì)照成熟市場(chǎng)上的故事，在香港歷史上，新鴻基和李嘉誠(chéng)都發(fā)生過(guò)轉(zhuǎn)型，當(dāng)他們的住宅業(yè)務(wù)發(fā)展到一定階段，市場(chǎng)也承受到一定階段，也出現(xiàn)了一個(gè)轉(zhuǎn)型的壓力。在轉(zhuǎn)型當(dāng)中，他們采取的方法也經(jīng)歷著一段搖晃、左右、徘徊和猶豫的時(shí)間。最典型的是新鴻基，新鴻基用了15年時(shí)間完成了一個(gè)轉(zhuǎn)型，也就是商用不動(dòng)產(chǎn)的收入占到了一半，而住宅的收入占到了另外一半。在前9年的時(shí)候一直都是用住宅輪轉(zhuǎn)的快銷支持社區(qū)性商業(yè)的發(fā)展，所謂社區(qū)性商業(yè)發(fā)展就是街鋪和社區(qū)之間的購(gòu)物中心，而沒有進(jìn)入到核心區(qū)的辦公樓、商場(chǎng)、酒店等一些產(chǎn)品形態(tài)。在這個(gè)過(guò)程中，前9年就不斷的猶豫，不斷的累計(jì)，中間停了兩年往回走，因?yàn)楝F(xiàn)金流的問(wèn)題和市場(chǎng)的問(wèn)題又出現(xiàn)了困難，最后五年時(shí)間徹底不做住宅，一直做商用不動(dòng)產(chǎn)，這樣才轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)。

李嘉誠(chéng)一直在轉(zhuǎn)和非轉(zhuǎn)之間，到現(xiàn)在用了20年時(shí)間，長(zhǎng)江商用不動(dòng)產(chǎn)是30%的收入，銷售性物業(yè)是70%。這是一個(gè)發(fā)生過(guò)的故事。所以在亞洲地區(qū)，我們作為一個(gè)企業(yè)如果要轉(zhuǎn)到商用不動(dòng)產(chǎn)，第一是一定要意識(shí)到這是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，不是一天說(shuō)能轉(zhuǎn)就能轉(zhuǎn)的。我們能夠在完全市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的條件下的新鴻基和李嘉誠(chéng)做參照的話，他們都用了15到20年時(shí)間，所以今天中國(guó)所有的地產(chǎn)公司如果轉(zhuǎn)到2013-4-21

像新鴻基一樣商用和住宅一半一半，我認(rèn)為至少也要準(zhǔn)備七到十年時(shí)間，這都是很快的。第一點(diǎn)，在目前所有商用不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)型當(dāng)中，大家處于一個(gè)初級(jí)階段，還有很多住宅的慣性思維都不奇怪，但是我們一定要有耐心，一定要做好長(zhǎng)期的心理準(zhǔn)備，同時(shí)要有7到10年的準(zhǔn)備，這樣才能夠達(dá)成轉(zhuǎn)型的目標(biāo)。

第二，我想講一下關(guān)于美國(guó)模式，美國(guó)模式和過(guò)渡模式最大的差異就是過(guò)渡性的模式核心的競(jìng)爭(zhēng)力仍然在開發(fā)商，要快銷、快建、快銷，仍然在建筑規(guī)模、開工量和擁有的面積上，而美國(guó)的模式是導(dǎo)演加制片的模式，最主要的能力在經(jīng)營(yíng)上，在每平米的回報(bào)率的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上安排合理的財(cái)務(wù)模型。所以如果說(shuō)我們?cè)谶^(guò)渡模式仍然是地主加公投的模式，美國(guó)模式就是導(dǎo)演加制片的模式，它的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于營(yíng)運(yùn)能。，不在于開發(fā)能力。簡(jiǎn)單概括美國(guó)模式是中期持有、能力導(dǎo)向、資本權(quán)益核心、收入多樣化，中期持有就是持有物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，在于你對(duì)租金回報(bào)和資本市場(chǎng)上要達(dá)成一個(gè)波峰在吻合的時(shí)候，大概7到10年，一個(gè)物業(yè)到建成，到撫養(yǎng)，最后培養(yǎng)成為一個(gè)租金回報(bào)非常好的企業(yè)，你可以征轉(zhuǎn)化賣掉，這是中期持有，7到10年，在經(jīng)濟(jì)周期當(dāng)中是可以把握的。

第二是能力導(dǎo)向，究竟是營(yíng)運(yùn)能力來(lái)主導(dǎo)商用不動(dòng)產(chǎn)，還是開發(fā)能力，在美國(guó)模式下是營(yíng)運(yùn)能力為核心，所有都在于每平米究竟怎么樣來(lái)規(guī)劃，怎么樣來(lái)選營(yíng)運(yùn)商，最后你的回報(bào)率是不是高于同行，高于同地區(qū)，這樣才能夠帶動(dòng)你的財(cái)務(wù)安排。所以營(yíng)運(yùn)能力是美國(guó)模式最重要的，也就相當(dāng)于導(dǎo)演加制片，導(dǎo)演講故事的能力是最重要的能力。

第三，資本權(quán)益為核心，仿佛像張藝謀算賬，張藝謀作品，但是電影一出來(lái)打的是張藝謀作品，版權(quán)不是張藝謀的，投資也不是張藝謀的，只是品牌和故事、市場(chǎng)是張藝謀的。在這種情況下，最終張藝謀的收入是算他的資本權(quán)益，張藝謀的權(quán)益回報(bào)是最高的。在美國(guó)模式下算來(lái)算去是權(quán)益的回報(bào)，而不是算你擁有多少不動(dòng)產(chǎn)。也就是在這種前提下算的是權(quán)益回報(bào)、租金回報(bào)，而它的估值最后取決于租金回報(bào)。相當(dāng)于在北京，國(guó)貿(mào)有100萬(wàn)平米，租金回報(bào)率的估值在二三線城市是1000萬(wàn)平米的物業(yè)都不如它的估值高，所以不在于擁有多少量，而是在于擁有多少投資型的物業(yè)，你的估值、租金回報(bào)率是不是高，這樣權(quán)益才高。所以在這個(gè)角度來(lái)看，美國(guó)市場(chǎng)上的商用不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期的回報(bào)率、資本權(quán)益的回報(bào)率IR都在26左右，這是比中國(guó)目前的市場(chǎng)回報(bào)高很多，就在于前面講的那三句話，2013-4-21

包括中期持有、能力導(dǎo)向和以資本權(quán)益為核心。

第四是收入多樣化，在這種安排下由于營(yíng)運(yùn)能力特別強(qiáng)，你的權(quán)益談判地位就很高，然后你的收入就可以爭(zhēng)取更多的其他收入形態(tài)，比如基金收入、財(cái)務(wù)安排在中間加了很多層財(cái)務(wù)，你理財(cái)?shù)臅r(shí)候有資產(chǎn)處置的收入、物業(yè)管理的收入、權(quán)益議價(jià)收入。在美國(guó)，一個(gè)經(jīng)典的商用不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)商叫收費(fèi)開發(fā)商，大概有4到5種收入，有本身股權(quán)的收入、議價(jià)的收入，還有資產(chǎn)管理的收入、資金管理的收入，物業(yè)管理的收入以及資產(chǎn)處置完以后的額外獎(jiǎng)勵(lì)等等。在美國(guó)出現(xiàn)了一個(gè)經(jīng)典故事是華納中心，這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)非常復(fù)雜的綜合體，他只出了5%的股本金，最后分了45%的利益，這個(gè)過(guò)程就是非常典型的美國(guó)商用不動(dòng)產(chǎn)的模式。

總之，在中國(guó)未來(lái)的發(fā)展當(dāng)中，我們將隨著城市化的發(fā)展會(huì)逐步的需要越來(lái)越多的商用不動(dòng)產(chǎn)，我們作為地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該懂得在過(guò)渡時(shí)期怎么用過(guò)渡模式，而最終怎么進(jìn)入到一個(gè)專業(yè)的以營(yíng)運(yùn)為導(dǎo)向的一個(gè)真正的好的商用不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)和管理的企業(yè)。這樣我們的企業(yè)才算完成了過(guò)渡，這就是我們認(rèn)為當(dāng)下的機(jī)遇，也就是現(xiàn)在城市化仍然給我們一些機(jī)會(huì)，商用不動(dòng)產(chǎn)有快速增長(zhǎng)的需求。所謂挑戰(zhàn)就是能不能最終轉(zhuǎn)型為一個(gè)像美國(guó)模式一樣非常成熟的商用不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)。同時(shí)，另外一個(gè)渠道是時(shí)間，你能不能堅(jiān)持7到10年以上完成這樣的轉(zhuǎn)型。

這次不能來(lái)開會(huì)很遺憾，希望以后跟大家有更多的機(jī)會(huì)進(jìn)行專業(yè)方面的交流，謝謝！

主持人：雖然馮侖先生沒有來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)，但是我想他剛才錄的一段錄像還是給我們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)方面有很多見解的分享。大家可以看出來(lái)，這段錄像是他自己在辦公室錄的，所以我現(xiàn)在也明白他為什么成為思想家，你看他后面全是書。

今天下午的第二位演講是中歐國(guó)際工商學(xué)院訪問(wèn)教授、哈佛商學(xué)院管理實(shí)踐學(xué)教授Nabil N.El-Hage先生，下面我們以熱烈掌聲歡迎Nabil N.El-Hage教授給我們做主題演講。

Nabil N.El-Hage：非常感謝，謝謝給我做的介紹，謝謝大家的光臨。同樣也非常感謝中歐國(guó)際工商學(xué)院為本次論壇做的努力，我想講一個(gè)很有意思也非常難講的課題，也就是中國(guó)房地產(chǎn)是否是一個(gè)泡沫。我會(huì)盡量的在有限的時(shí)間里面給大家2013-4-21

講講我的思路，一開始我們可以先來(lái)講講到底什么是泡沫，這樣才能搞清楚我們是不是在泡沫里。泡沫的定義是在某一個(gè)時(shí)間段里面，這個(gè)估值是處于不具有可持續(xù)性的高位，經(jīng)常是由于猖獗的投機(jī)所帶來(lái)的，而不是由一些經(jīng)濟(jì)的基本面來(lái)驅(qū)使。比如說(shuō)像自由現(xiàn)金流，另外還有租金收入，不是受這些基本的經(jīng)濟(jì)動(dòng)因而驅(qū)使的。泡沫有它的影響力，它可以導(dǎo)致資源的不當(dāng)配置，當(dāng)這個(gè)泡沫破滅，我們知道泡沫總是有破滅的時(shí)候，他們會(huì)造成廣泛的負(fù)面經(jīng)濟(jì)影響，泡沫到底是怎么形成的？大家可能對(duì)經(jīng)濟(jì)有很多的了解，我們簡(jiǎn)單看一下泡沫的形成過(guò)程。

一開始，你就有一個(gè)可能不切實(shí)際的預(yù)測(cè)。舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，大家還記得互聯(lián)網(wǎng)泡沫，一開始金融分析師希望我們相信，這些互聯(lián)網(wǎng)公司的價(jià)值就要看網(wǎng)站的訪問(wèn)量或者是點(diǎn)擊率，而不看這些網(wǎng)站能夠產(chǎn)生的現(xiàn)金流，只看點(diǎn)擊率和訪問(wèn)量。人們對(duì)這些公司就變得很放心，就會(huì)做出一些投資。還會(huì)去口口相傳，或者是跟他的鄰居講，你看我今天早上才用10塊錢一股買了某某互聯(lián)網(wǎng)公司，下午的時(shí)候我就以15塊錢拋掉了。當(dāng)然你告訴鄰居，鄰居也不甘落在你后面，所以他在第二天就以15塊買進(jìn)，晚上以20塊賣出，又向他的鄰居出了，聽上去是笑話，但的確如此，在上世紀(jì)末本世紀(jì)初的時(shí)候就有群體放大的效應(yīng)。不可避免的，我們會(huì)看到一些負(fù)面的影響，比如說(shuō)有一些分析師就會(huì)跳出來(lái)說(shuō)，這個(gè)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)不對(duì)勁。又比如是某一家公司，人們買了他很多的股票，但是他卻突然破產(chǎn)了，大家還記得美國(guó)有一個(gè)公司叫安然，它就是這樣的例子，雖然它不是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)。

又或者我們就會(huì)在報(bào)紙上看到有一些報(bào)道，記者提了一個(gè)棘手的問(wèn)題，結(jié)果導(dǎo)致這個(gè)公司的老總勃然大怒。記者就會(huì)很敏感，他會(huì)嗅到不良的信息，如果公司經(jīng)營(yíng)良好的話，為什么提到棘手的問(wèn)題你就勃然大怒，這就是有不對(duì)勁的地方，這就是泡沫即將破滅的先兆。今天上午我們有很多的討論講到保障房，或者一般意義上的住宅，又或者下午的主題是講商業(yè)地產(chǎn)，所以如果講到房地產(chǎn)，實(shí)際上它是抑制性的資產(chǎn)，我們不只是在講商業(yè)地產(chǎn)的，所以要問(wèn)兩個(gè)問(wèn)題，是不是在中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格是處于不具可持續(xù)性的高位呢？第一個(gè)是有哪些因素影響價(jià)格，第二是有哪些因素影響價(jià)格的可持續(xù)性，我們有很多數(shù)據(jù)，但是要小心，因?yàn)槿藗儗?duì)這些數(shù)據(jù)會(huì)有自己不同的解讀。到底這些數(shù)據(jù)表示的是泡沫，還是有選擇性的數(shù)據(jù)分析。如果看這張圖可以看到兩點(diǎn)，一個(gè)是它的價(jià)位，在過(guò)去7年的2013-4-21

時(shí)間里面，從差不多70漲到了170，有的人就說(shuō)我們是處于泡沫了。在藍(lán)顏色的城市有35個(gè)大中城市，紅顏色的是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的這70個(gè)大中城市。我們可以看到藍(lán)顏色和紅顏色的這兩條線走向是很不一樣，所以你要非常的小心，我們?cè)跔?zhēng)論到底有沒有泡沫，你要針對(duì)指數(shù)性的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，但是指數(shù)并不能反映一個(gè)真正的價(jià)值面。有可能是在一開始的時(shí)候該地產(chǎn)是被低估的，之后反映出來(lái)的是它的真正供應(yīng)價(jià)值，這也是有可能的，所以你怎么去解讀這些數(shù)據(jù)是要非常小心的。也不能只看表面的這些數(shù)據(jù)，還是要結(jié)合其他的一些深入的圖表或者是一些專家的評(píng)論。

看一下中國(guó)8個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)與租金比。這個(gè)數(shù)據(jù)反映出很多方面，第一個(gè)杭州，雖然我不是專家，但是人家告訴我杭州是人間天堂，所以這也是有可能為什么房?jī)r(jià)與租金比在杭州是高居不下，因?yàn)楹贾菘赡苡衅渌尿?qū)動(dòng)因素。這個(gè)市場(chǎng)除了房?jī)r(jià)租金比以外，還有其他的一些驅(qū)動(dòng)因素，所以有的人就會(huì)解讀成是杭州的房地產(chǎn)有泡沫。另外，我們看到在這4年的時(shí)間里面，這8個(gè)大中城市的趨勢(shì)線都是往上的，但是這個(gè)粗略的趨勢(shì)線上升的勢(shì)頭并沒有像典型的泡沫這么大，等一下會(huì)給大家看西方市場(chǎng)。大家可以看到這8個(gè)大中城市，房?jī)r(jià)與租金比的差距低是在17，高是在55、65，或者是在35。在這個(gè)城市當(dāng)中，他們的房?jī)r(jià)與租金比是有一個(gè)差距浮動(dòng)。在英文版上面可以看到有一個(gè)粗略的趨勢(shì)線，差不多這個(gè)房?jī)r(jià)與租金比在25到35左右。如果有人為一個(gè)房子付的價(jià)格是這個(gè)房子租金的35倍或者25倍，那么這個(gè)房?jī)r(jià)算是過(guò)高還是過(guò)低呢？這里面是一個(gè)分子和分母的問(wèn)題，有可能分母低了，有可能是分子的房?jī)r(jià)太高。很多分析師看到這個(gè)數(shù)據(jù)，他會(huì)說(shuō)這個(gè)是有泡沫。在這個(gè)圖上可以看到中國(guó)和其他世界地區(qū)相比，這里面有一條細(xì)細(xì)的淡藍(lán)色線是中國(guó)大陸。中國(guó)大陸的房?jī)r(jià)與租金比是從100漲到150，綠顏色的虛線是歐洲，粗藍(lán)顏色是歐美，我們看到歐美是先上升、后下降。但是我還是堅(jiān)持這個(gè)觀點(diǎn)，哪怕你從指數(shù)上來(lái)看中國(guó)的房?jī)r(jià)租金比是一路攀高，但是我們還是要從別的角度來(lái)分析才能看出這是可持續(xù)性的高，還是不可持續(xù)性的高。

所以，我們還是要更多來(lái)分析一下到底是房?jī)r(jià)過(guò)高，還是租金過(guò)低導(dǎo)致的?？匆幌逻@個(gè)數(shù)據(jù)，這是從1990年到2009年的城市化進(jìn)程，從3億城市人口增加到6億人口，這差不多是美國(guó)全國(guó)的人口，在中國(guó)變成了城市化。所以我覺得這2013-4-21

個(gè)人口的基數(shù)在中國(guó)是非常大，像歐洲、美國(guó)一般的分析師就很難消化這個(gè)數(shù)據(jù)。當(dāng)然這么大的一個(gè)城市化的人口基數(shù)，會(huì)帶來(lái)許多的問(wèn)題，會(huì)影響到房地產(chǎn)的市場(chǎng)。我們也能夠看到在這段時(shí)間里面，房?jī)r(jià)租金比在中國(guó)是上升的，從比例上來(lái)講，城市化率從20%多增長(zhǎng)到45%左右。所以人口學(xué)上面發(fā)生這么大的一個(gè)轉(zhuǎn)變，也影響到了房?jī)r(jià)和租金比。

我們可以對(duì)比一下8個(gè)大城市，北京在10年當(dāng)中的人口變化是53%，可能沒有一個(gè)歐美的國(guó)家或城市有這么高的人口變化率。另外是深圳，深圳是第二高，北京和深圳在過(guò)去的10年里面，人口增長(zhǎng)率是非常高的，達(dá)到40%和50%。所以也不是說(shuō)由于人口上面的變化，我們的房?jī)r(jià)就不具可持續(xù)性的高位。我們還是要繼續(xù)的去分析，看一下房?jī)r(jià)上漲是不是由真正的需求所驅(qū)動(dòng)的。也有可能房?jī)r(jià)的上漲是經(jīng)濟(jì)自然的現(xiàn)象，所以我們?cè)谶^(guò)去的這4年當(dāng)中看到美國(guó)的住房市場(chǎng)的泡沫，可能它和中國(guó)的原因是不一樣的。我們可以看到如果人口是從農(nóng)村向城市移動(dòng)的話，也有可能房?jī)r(jià)的上漲是由真實(shí)的需求所驅(qū)動(dòng)的。先來(lái)退后一步問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，是不是有人能看到并且指出泡沫的存在，你怎么去指出泡沫的存在呢？這里有一個(gè)很有意思的圖，可以解決個(gè)問(wèn)題，也就是英國(guó)的房?jī)r(jià)，它的平均收益比在過(guò)去的50年里面，從1952年開始看，可以看到2002年這50年英國(guó)的房?jī)r(jià)平均收益比，英國(guó)人買房子，它的房?jī)r(jià)和收益比是在3.5、3.6左右，這對(duì)于中國(guó)來(lái)說(shuō)有沒有參照意義呢？比如一年我有10萬(wàn)塊錢買房子的話，我的平均收益是3.5萬(wàn)，這是不是說(shuō)這個(gè)房?jī)r(jià)的平均收益比是合理的呢？而且我們看到圍繞著平均值上下波動(dòng)是非常的大，有上、有下，如果你是看英國(guó)的平均收益比-房?jī)r(jià)是3.5左右。50年平均是3.5，但是在2002—2004年英國(guó)的房?jī)r(jià)對(duì)平均收益比是達(dá)到6，6的比例離平均值有3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差，這個(gè)偏差是非常大的。在2004、2005、2006年，有一些人就像我一樣，他們?cè)诎l(fā)表演講的時(shí)候說(shuō)這種變化是不可持續(xù)的。但是人們買房子各有各的原因，有一些人買房子說(shuō)，我賺了錢，我就想去倫敦買房子。但是你要想到的是這個(gè)數(shù)據(jù)并不是只有倫敦或者只有旁邊的這幾個(gè)小區(qū)，這是英國(guó)表現(xiàn)出來(lái)的現(xiàn)象，并不是有幾位皇位繼承人在買房子，我們還是要看到整體大的趨勢(shì)。所以我覺得這種房?jī)r(jià)平均收益比是不可持續(xù)的。再對(duì)比一下美國(guó)，差不多是同時(shí)期，同樣的也是在2001—2003年之后這段時(shí)間，出現(xiàn)了我所謂的泛式的必須，也就是整個(gè)在發(fā)生大的改變。美國(guó)的房?jī)r(jià)中值-家庭收入比比英國(guó)2013-4-21

稍微低一些，美國(guó)在3.4左右，但是也呈現(xiàn)出來(lái)和英國(guó)一樣的趨勢(shì)?，F(xiàn)在我們看到的是房?jī)r(jià)中值和租賃價(jià)值的乘數(shù)，美國(guó)的指數(shù)也是上上下下，平均是在19.1倍左右。高位是和平均中位值差2個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差。我們可以看一下平均值是19，也就是剛才美國(guó)的房?jī)r(jià)中值對(duì)于租賃價(jià)值比。但是到了2007年，實(shí)際上是在2006年底的時(shí)候，美國(guó)的房?jī)r(jià)中值對(duì)租賃價(jià)值比是急劇的上升，到了33、34左右，離中位值差11個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差。從概率上來(lái)講，這是極小概率的事件。從1.3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差上升到3個(gè)以上的標(biāo)準(zhǔn)差，我們顯然就發(fā)現(xiàn)這是泡沫。在那時(shí)候也有很多的金融專家在分析，這肯定是泡沫，問(wèn)題是什么時(shí)候破滅。我們看到在最近幾年就破滅了。

下面看2000年出現(xiàn)的一些數(shù)據(jù)，我們現(xiàn)在所做的工具，當(dāng)時(shí)西方政策的制定者避免采取一些過(guò)渡的調(diào)整，所以現(xiàn)在我們調(diào)整回的中值，避免矯枉過(guò)正。我們知道西方的很多經(jīng)濟(jì)政策是避免我們跌的更慘，但是在這里可以看到主要的問(wèn)題是不僅僅是有很多財(cái)富被喪失了，而且它實(shí)際上是被一些錯(cuò)誤的人喪失掉了，因?yàn)檫@些人是在房?jī)r(jià)最高點(diǎn)的時(shí)候買的房，也就是房?jī)r(jià)中值和租賃比是19倍、25倍、30倍，這些人都是比較小的投機(jī)商人，他們不知道手上的錢該怎么做，他們看到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一片大好就頭腦發(fā)昏了，盲目的放大效應(yīng)，他們瘋狂的借錢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)自己償貸的能力，他們會(huì)當(dāng)?shù)糇约旱募?、自己的資產(chǎn)和自己的財(cái)富。不只是回到中值就夠了，現(xiàn)在市場(chǎng)上的財(cái)富有大規(guī)模的重新分配，尤其是對(duì)那些原來(lái)根本承受不了風(fēng)險(xiǎn)的人來(lái)講，所以泡沫危機(jī)是有破壞性的?？匆幌轮袊?guó)的情況會(huì)不會(huì)出現(xiàn)，其實(shí)我們看不到這樣的情況，我們可以看到這個(gè)圖上有兩個(gè)，一個(gè)是8個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)收入比，這里有2個(gè)城市是值得關(guān)注的，可能你會(huì)有一些疑問(wèn)。一個(gè)是北京，第二是深圳，大家可以在之前還記得城市化發(fā)展的兩個(gè)圖，講了兩個(gè)城市化發(fā)展的速度最快，一個(gè)是北京，第二個(gè)是深圳。

因此我們很容易看到，盡管一方面和西方國(guó)家相比，這個(gè)房?jī)r(jià)收入比的倍數(shù)是高了很多，很多分析家都講了，你怎么可以說(shuō)房?jī)r(jià)收入比這么高？達(dá)到了7倍，但是在美國(guó)、歐洲這些平均值，長(zhǎng)期來(lái)看只不過(guò)是3.5倍。但是另一方面，我們也必須看到有一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家，尤其是世界國(guó)際貨幣基金組織的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，他們說(shuō)深圳和北京可能會(huì)出現(xiàn)泡沫。不過(guò)我覺得這里價(jià)格的大幅調(diào)整是由基本面所催動(dòng)的，而且我們也可以看到這個(gè)市場(chǎng)還是比較穩(wěn)定、比較規(guī)范的，待會(huì)兒我會(huì)2013-4-21

用其他的數(shù)據(jù)告訴大家為什么這個(gè)數(shù)據(jù)是相對(duì)穩(wěn)健的。之前從美國(guó)和歐洲的數(shù)據(jù)可以看出來(lái)，這個(gè)情況不是大家想象的這樣。還有房?jī)r(jià)和租金比也是一樣，這里還是有一條粗略的趨勢(shì)線，租金比例在越來(lái)越高，比西方國(guó)家平均值要高，在西方國(guó)家房?jī)r(jià)租金比從長(zhǎng)期走勢(shì)來(lái)看大概是20倍，而中國(guó)是25倍到30倍。如果你看到這個(gè)就說(shuō)中國(guó)進(jìn)入泡沫了，這就太膚淺了。

在中國(guó)，如果你說(shuō)真是一個(gè)泡沫的話，那么中國(guó)這個(gè)泡沫已經(jīng)持續(xù)5年了，現(xiàn)在泡沫還沒有破滅，就說(shuō)明這不是一個(gè)泡沫。

最后一張關(guān)于數(shù)據(jù)的圖，我講一下個(gè)人的見解。盡管房?jī)r(jià)和租金比在中國(guó)來(lái)講是比較高的，但是從歷史角度來(lái)看，它不只是泡沫比例，這個(gè)紫色的線是中國(guó)。比如10的藍(lán)線是美國(guó)、美洲和歐洲，他們?cè)谟兴禄Ｋ晕覀兛梢哉f(shuō)中國(guó)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)租金比是處于高位的，但是這幾年它的整個(gè)增長(zhǎng)趨勢(shì)還是保持比較穩(wěn)定的。下面我給大家提供更多的數(shù)據(jù)，看看中國(guó)的市場(chǎng)還是比較有序的市場(chǎng)，而不是一個(gè)泡沫的市場(chǎng)。最近我們發(fā)現(xiàn)有一些報(bào)告指出，房?jī)r(jià)已經(jīng)在慢慢的下降，大概降幅是5%左右。其實(shí)之前我也說(shuō)過(guò)泡沫出現(xiàn)了之后，它實(shí)際上會(huì)破滅，你只下調(diào)調(diào)整5%的話，就證明了這不是一個(gè)泡沫。大概2010年的1月，政府也出來(lái)了一些措施來(lái)打擊投機(jī)，這也使得整個(gè)房產(chǎn)交易量增速大大減緩。這也讓我們房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)有所減緩。

大家看左邊這個(gè)圖是中國(guó)的9個(gè)大中城市住宅價(jià)格同比變化，4月份是降是4.86%，而它的整個(gè)住宅銷量降幅比較明顯。在房?jī)r(jià)方面，2010年增長(zhǎng)了30%左右。這個(gè)泡沫就相當(dāng)于大家之間相互賣，我賣給你，你賣給我的親戚，然后價(jià)格越來(lái)越高，我們覺得自己好像是有錢了，但我們賣的是同樣的房產(chǎn)，財(cái)富根本沒有增加，只是你覺得名義上有所增加而已。這個(gè)圖表和數(shù)據(jù)告訴我們，第二是沒有告訴我們什么？專家們是否贊成這個(gè)專電，有些人支持“泡沫說(shuō)”，有些人反對(duì)“泡沫說(shuō)”，我個(gè)人講一下給我們的啟示。西方的分析說(shuō)是中國(guó)的數(shù)據(jù)不可靠，中國(guó)的數(shù)據(jù)有很多，但是非常不可靠，但是我覺得隨著中國(guó)的數(shù)據(jù)可以有提升的空間，問(wèn)題不在于數(shù)據(jù)，而是在于數(shù)據(jù)分析的方式和了解更深層次的東西。

我們看一下平均的房?jī)r(jià)和平均收入，是不是說(shuō)中國(guó)一般的工薪階層就用普遍的住宅呢？因?yàn)槲鞣降淖》繐碛新侍吡?，所以你覺得平均的工薪階層有一套平均的住房，而中國(guó)的住房率非常的低，你看看房?jī)r(jià)和中層的工薪階層的收入來(lái)對(duì)2013-4-21

比的話，你就相當(dāng)于把蘋果和橘子比，這就牛馬不相及。你要看這些房子是誰(shuí)在買，誰(shuí)在住。你必須要看這個(gè)數(shù)據(jù)能告訴你什么，而不是簡(jiǎn)單通過(guò)這兩個(gè)數(shù)字得出一個(gè)結(jié)論，所以平均值或者分析人員可能會(huì)給我們帶來(lái)一些誤導(dǎo)性的理解。另外，有沒有其他的一些非“泡沫說(shuō)”的解釋呢？因?yàn)槲覀兛吹竭@么高的房?jī)r(jià)收入比和房?jī)r(jià)租賃比。其中因?yàn)槿丝跔顩r帶來(lái)的需求大幅變動(dòng)，還有剛才講的中國(guó)住房擁有率和中國(guó)工薪階層之間沒有這樣必然的聯(lián)系。有沒有達(dá)成一致呢？不可能的，他們意見不一，美國(guó)經(jīng)濟(jì)研究所是西方高規(guī)格的智囊團(tuán)，他就相信是有泡沫的，而經(jīng)濟(jì)學(xué)院雜志也是一個(gè)被受稱贊的英國(guó)專業(yè)雜志，他說(shuō)沒有泡沫。而貨幣基金組織想討好所有人，他說(shuō)部分城市有，部分城市沒有。政府比較擔(dān)心，他們也意識(shí)到有一些市場(chǎng)過(guò)熱了，這就指中國(guó)的政府，所以中國(guó)政府采取了一些政策措施，希望能夠讓部分的市場(chǎng)降溫，我覺得這個(gè)做法還是非常明智的。

那些支持“泡沫說(shuō)”的相關(guān)證據(jù)有哪些呢？他們說(shuō)房?jī)r(jià)租金比和房?jī)r(jià)收入比在上升，這是很明確無(wú)誤的。但是我的問(wèn)題是在于這個(gè)上升是不是非常快？而且這個(gè)上升是不是不可持續(xù)性的？另外，高的房?jī)r(jià)租金比表示購(gòu)買者預(yù)期會(huì)有大大的資本利得，比如付30倍以上的租金，你說(shuō)我可以以35倍的租金賣出去。人們就會(huì)覺得這個(gè)房?jī)r(jià)還會(huì)不斷的上升，可能會(huì)有更多的資本利得，就會(huì)為了更多的資本利得而賣房，就會(huì)導(dǎo)致泡沫。他自己沒有這么多錢就會(huì)從家人身上借錢，而開發(fā)商捂盤惜售，這也不足為奇。還有一些反對(duì)“泡沫說(shuō)”的相關(guān)證據(jù)，第一是中國(guó)的城市化進(jìn)程很快，收入增長(zhǎng)也很快，另外缺乏其他的投資渠道，比如中國(guó)的股市不像西方市場(chǎng)那么發(fā)達(dá)，這就以價(jià)格形成支撐作用。還有一些是當(dāng)?shù)氐囊蛩貛?lái)供需的失衡。

下面請(qǐng)大家舉手示意一下，在座多少人相信有泡沫的請(qǐng)舉手。很少有人，有幾個(gè)，非常少。有多少人覺得我們沒有泡沫，有多少人覺得很難說(shuō)的？差不多也是這么多人。所以很難說(shuō)很確信的說(shuō)到底有沒有，但我個(gè)人覺得這些數(shù)據(jù)不能支持，我不能武斷的說(shuō)這些數(shù)據(jù)不支持，所以沒有泡沫。但是現(xiàn)在的情況確實(shí)會(huì)有這樣的可能，而且能夠和美國(guó)2007、2008年有一些相似的情況。我們到底應(yīng)該怎么關(guān)注這個(gè)問(wèn)題呢？如果有泡沫的話會(huì)有廣泛的影響，尤其是一個(gè)全國(guó)性的泡沫危機(jī)帶來(lái)大量的破壞。就像我們講的小投資者、私人投資者就被套進(jìn)去了，這給市場(chǎng)帶來(lái)很多不穩(wěn)定的因素。另外，市場(chǎng)會(huì)矯枉過(guò)正，往上、往下行都會(huì)矯枉2013-4-21

過(guò)正，比如過(guò)渡的調(diào)整導(dǎo)致物業(yè)的價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)格也不行，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)可以在大規(guī)模的泡沫危機(jī)后陷入停頓，而事實(shí)也往往如此。這里不僅僅限于房地產(chǎn)業(yè)，還包括鋼鐵、水泥等相關(guān)產(chǎn)業(yè)都會(huì)遭到非常嚴(yán)重的影響，還有服務(wù)行業(yè)，這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)，如果他們受到影響會(huì)后果嚴(yán)重。

比如兩三個(gè)城市的泡沫，不會(huì)像全國(guó)性的泡沫一樣給其他城市帶來(lái)巨大的影響，也不會(huì)像系統(tǒng)性的泡沫一樣帶來(lái)非常嚴(yán)重的影響。另外，我們也看到中國(guó)銀行系統(tǒng)對(duì)于按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)暴露較低，而且個(gè)人的儲(chǔ)蓄率高很多，這可以減緩泡沫所帶來(lái)的負(fù)面影響。我講一下政策方面的不同選擇，包括西方和中國(guó)的相關(guān)政策。在西方政府，他們?nèi)绻鎸?duì)這樣的一個(gè)泡沫的話，他們有兩個(gè)方法來(lái)搞政策，一個(gè)是提高利率，第二是財(cái)政政策。利率是一個(gè)不是特別有效的工具，如果你把利率提高的話，那么整個(gè)經(jīng)濟(jì)包括房地產(chǎn)業(yè)都會(huì)受到影響。而財(cái)政政策如果來(lái)控制泡沫的話，它不是說(shuō)控制泡沫，反而能夠帶來(lái)更大的泡沫，其中有一個(gè)很有說(shuō)服力的例子是81、82年里根總統(tǒng)為了能夠?qū)⒚绹?guó)經(jīng)濟(jì)將困境中挽救出來(lái)，他就提出了大規(guī)模的稅收激勵(lì)政策給房地產(chǎn)商，你更快的回收你的投資成本，這就帶來(lái)了很大的房地產(chǎn)的泡沫。10年之后，在1991、1992年就泡沫了，這也給社會(huì)帶來(lái)了很大的損失。所以政府干預(yù)措施不是永遠(yuǎn)都有好效果。還有9.11恐怖襲擊之后，美國(guó)銀行在美聯(lián)儲(chǔ)的受益下提出了超低利率政策，這個(gè)超低利率政策維持了很長(zhǎng)時(shí)間，這也造成了第二輪的房地產(chǎn)泡沫，所以政府的干預(yù)會(huì)帶來(lái)更多的問(wèn)題，至少是在西方國(guó)家。

大家還記得格林斯潘，美聯(lián)儲(chǔ)美國(guó)銀行前行長(zhǎng)說(shuō)的一句話是非理性的繁榮，像在互聯(lián)網(wǎng)泡沫里面也說(shuō)過(guò)這個(gè)泡沫，但是我們不知道怎么做。就像互聯(lián)網(wǎng)泡沫一樣，你知道有泡沫，但是你根本無(wú)法控制它，只能看它越來(lái)越大，最后破裂。很多人能夠預(yù)測(cè)到泡沫，但是政府卻無(wú)能為力，不能解決這個(gè)問(wèn)題。比如83年的生物科技泡沫，98年的互聯(lián)網(wǎng)泡沫，2004—2008年的房地產(chǎn)泡沫。為什么不能阻止泡沫危機(jī)呢？你確認(rèn)有泡沫是很困難的，到底是一個(gè)泡沫還是正常的市場(chǎng)力量呢？你很難確定。另外，政策工具不夠有效，提高利率可以遏制泡沫，但是把房?jī)r(jià)限制也可以影響市場(chǎng)上的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。還有一個(gè)重要的可能問(wèn)題，它會(huì)影響到西方領(lǐng)導(dǎo)人的連任，因?yàn)橛信菽脑挘拖衲阍谕頃?huì)上提供很多的酒，喝得很開心，然后你說(shuō)沒酒了，泡沫了，大家沒酒喝就很沮喪。我們要避免泡沫發(fā)生，2013-4-21

就相當(dāng)于要冒一些風(fēng)險(xiǎn)，在危機(jī)出現(xiàn)之前就要先采取措施，而很多人可能不一定理解。

另外，看一下中國(guó)政府采取的措施是收緊放貸標(biāo)準(zhǔn)，禁止國(guó)企投資房地產(chǎn)，提高儲(chǔ)備金要求和倡低房?jī)r(jià)。我覺得這些數(shù)據(jù)不支持泡沫的論斷，有些市場(chǎng)是頁(yè)基本面所驅(qū)動(dòng)的，如果這些需求增長(zhǎng)放緩的話，市場(chǎng)不可能說(shuō)預(yù)期價(jià)格會(huì)漲上去，而這和全國(guó)性的泡沫危機(jī)是不一樣的。如果向西方國(guó)家學(xué)習(xí)要小心，因?yàn)槲鞣絿?guó)家政府在對(duì)于資產(chǎn)泡沫方面的處置也有些不恰當(dāng)?shù)牡胤?，他們有些做法有可能?huì)讓泡沫愈演愈烈，中國(guó)的政策制定者一定要保持謹(jǐn)慎性，預(yù)防泡沫的形成。

我就講到這里，謝謝各位！

李振華：各位朋友，各位嘉賓，下午好！我們現(xiàn)在進(jìn)行第三個(gè)議題的討論，今天下午的議題是房地產(chǎn)融資困局突破。在這個(gè)議題將分為三個(gè)階段：第一個(gè)階段是會(huì)提四個(gè)問(wèn)題，請(qǐng)四位嘉賓來(lái)分享他的觀點(diǎn)。第二個(gè)階段，我們提一個(gè)共同的問(wèn)題，請(qǐng)四位嘉賓分享他們的看法。最后，我們?cè)倩?5分鐘到20分鐘時(shí)間，請(qǐng)臺(tái)下的各位觀眾和朋友做一個(gè)互動(dòng)，請(qǐng)大家踴躍的提問(wèn)題。

先做一下自我介紹，我是《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》金融版、《環(huán)球企業(yè)家》的李振華。主辦方把今天下午的議題定為房地產(chǎn)融資困局突破，我是這么理解的。房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)，帶有非常強(qiáng)的金融屬性，大家都知道金融企業(yè)的核心能力之一就是負(fù)債，如何融資是一個(gè)生死存亡的問(wèn)題。換一句俗話來(lái)講，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，拿地、搞錢這兩件事是最重要的事，今天下午我們不討論拿地，有些也沒法在這個(gè)場(chǎng)合上討論，我們要討論的是搞錢、融資的問(wèn)題。提起來(lái)房地產(chǎn)融資，我相信很多房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)愁眉不展，為什么是這樣呢？我們可以看到從2010年開始的兩輪房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控，實(shí)際上將房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)陷入到一個(gè)困局。第一，大家看到銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)掐住了個(gè)貸、開發(fā)貸；第二，我們看到證監(jiān)會(huì)已經(jīng)收緊了房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)的發(fā)債和發(fā)股的融資。銀監(jiān)會(huì)還干了另外一件事，規(guī)范銀行合作，或者讓房地產(chǎn)信托的融資一式一批，相當(dāng)于把房地產(chǎn)信托融資的事也掐住了。今年8月份，國(guó)家外匯管理局又出了一個(gè)文，大家都知道叫停了房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)保外貸，有四個(gè)主要的渠道都掐住了。在目前的形勢(shì)下，作為房地產(chǎn)企業(yè)如何突破這種困局呢？第二，房地產(chǎn)行業(yè)如何思考政策博弈到今2013-4-21

天的后果的教訓(xùn)和思考呢？第三，我們知道房地產(chǎn)行業(yè)的融資一貫是形勢(shì)大起大落，它的機(jī)制也是不可持續(xù)的，不是那么健康和健全的。我們?nèi)绾谓⑵饋?lái)一個(gè)健康和健全的融資長(zhǎng)效機(jī)制呢？這就是我們下午要討論的問(wèn)題。今天下午請(qǐng)到四位嘉賓：

中歐國(guó)際工商學(xué)院金融學(xué)與會(huì)計(jì)學(xué)教授、副教務(wù)長(zhǎng)兼在職金融MBA主任趙欣舸教授；

基強(qiáng)聯(lián)行投資管理（中國(guó)）有限公司董事總經(jīng)理陳基強(qiáng)先生；

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)總裁兼首席執(zhí)行官Chris Brooke先生；

中城聯(lián)盟投資基金董事總經(jīng)理路林先生。

我的第一個(gè)問(wèn)題是在美國(guó)等成熟的經(jīng)濟(jì)體，房地產(chǎn)信托基金成為房地產(chǎn)融資的主流形式之一，為什么會(huì)產(chǎn)生這樣的結(jié)果呢？中國(guó)引進(jìn)房地產(chǎn)信托基金是否是建立房地產(chǎn)融資的一個(gè)健康和長(zhǎng)效的機(jī)制和好辦法呢？我們來(lái)分享趙教授的觀點(diǎn)。

趙欣舸：謝謝主持人，也謝謝論壇給我這樣一個(gè)機(jī)會(huì)。我首先要坦白一點(diǎn)，我本人并不是研究房地產(chǎn)的，所以在各位房地產(chǎn)專家面前有點(diǎn)班門弄斧。我應(yīng)該算是研究投資學(xué)的，包括基金、投資者的行為和保護(hù)。有一個(gè)更重要的身份是我本人也是一個(gè)城市的白領(lǐng)和房奴，我從這兩個(gè)角度談?wù)勛约旱南敕?，希望起到拋磚引玉的作用。

現(xiàn)在房地產(chǎn)需要融資，需要?jiǎng)e人提供資金，當(dāng)然對(duì)于資金的提供者來(lái)講就是投資。我現(xiàn)在很困惑一點(diǎn)，目前中國(guó)房地產(chǎn)是不是被承認(rèn)是一個(gè)資本類別、一個(gè)投資方向？是不是承認(rèn)它有投資的屬性？今天上午關(guān)于談到保障房的時(shí)候，宋部長(zhǎng)提到了十七大報(bào)告中有關(guān)的內(nèi)容，大家也許還記得十七大的報(bào)告中還有一句話是：創(chuàng)造條件，讓更多的群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入。這句話據(jù)我所知沒有收回過(guò)。群眾如果想增加或者擁有財(cái)產(chǎn)性收入，那么如何通過(guò)什么樣的財(cái)產(chǎn)獲得財(cái)產(chǎn)性收入？有人說(shuō)你可以通過(guò)投資股市獲得財(cái)產(chǎn)性收入，我想說(shuō)你嚴(yán)肅點(diǎn)，我們這里開會(huì)呢。當(dāng)然有些人說(shuō)你可以投資黃金，而且黃金的價(jià)格確實(shí)是在上漲，這確實(shí)是一個(gè)事實(shí)，我們不妨想一個(gè)場(chǎng)景，中國(guó)的每一個(gè)家庭，大家在角落里有一個(gè)小包袱，里面放幾十根金條，這聽起來(lái)比較詭異，不像是2011年看到的場(chǎng)景。大家2013-4-21

也許都聽到過(guò)一句話叫亂世藏金，為什么國(guó)際金價(jià)暴漲？因?yàn)樵跉W洲、美國(guó)面臨著嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，在一定程度上可以說(shuō)是一個(gè)亂世，但是我們的情況不一樣，至少每年的春晚都在不斷的提醒我們，我們現(xiàn)在是太平盛世，跟歐美是截然不同的。如果現(xiàn)在是太平盛世的話，我們應(yīng)該做什么？當(dāng)然有一種說(shuō)法是盛世收藏，這個(gè)可能太小眾了，真正說(shuō)在盛世中比較大眾化的投資手段，盛世置產(chǎn)是更大眾一些。而且說(shuō)句老實(shí)話，如果在過(guò)去幾年中，有一些群眾獲得了一定的財(cái)產(chǎn)性收入，確實(shí)是從房地產(chǎn)中帶來(lái)的，但是我們很熟悉一種投資方式，自己買一個(gè)房子，作為投資的角度來(lái)講有很多問(wèn)題：第一，它有非常嚴(yán)重的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，有個(gè)體風(fēng)險(xiǎn)，你可能買了一個(gè)房子就漏水，永遠(yuǎn)修不好，還有一個(gè)是交易成本非常之高，我們不說(shuō)顯性的成本，你想一下購(gòu)買房子的中間過(guò)程，這個(gè)東西讓人非常頭疼。再有是流動(dòng)性，流動(dòng)性非常差，如果真有什么事情，你真的想很快的賣掉一個(gè)房子不是很容易的事情。

如果直接投資房地產(chǎn)，直接去買房子有這么多問(wèn)題的話，有沒有一些更好的方式呢？現(xiàn)在在世界上成熟的市場(chǎng)中，應(yīng)該說(shuō)有這個(gè)問(wèn)題的答案是剛才主持人提到的所謂信托投資基金，很不幸的是這個(gè)詞里有一個(gè)英文詞直譯是信托，其實(shí)我們更多是理解為基金，比如國(guó)外最成熟的權(quán)益型的基金，說(shuō)白了是這個(gè)基金會(huì)以組合的形式去投資房地產(chǎn)。剛才我們提到了直接投資房地產(chǎn)可能面臨著很多問(wèn)題，現(xiàn)在想一想可不可以解決這些問(wèn)題？第一是面臨很多的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗且越M合的方式投資，所以潛在的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)被分散化，再一個(gè)是國(guó)外成熟中多數(shù)是上市交易，比如ETF，它的交易成本和流動(dòng)性就像投資普通的證券市場(chǎng)的基金一樣，所以在流動(dòng)性和交易成本方面都有很大的改觀。我個(gè)人認(rèn)為REITS最大的貢獻(xiàn)不僅僅在于剛才提到的這幾個(gè)方面，這也涉及到投資房地產(chǎn)一個(gè)更大的問(wèn)題，那就是它的門檻非常高。你至少現(xiàn)在即使是砸鍋賣鐵也要湊夠首付才能買一個(gè)房子，這是投資房地產(chǎn)最大的一個(gè)問(wèn)題，因?yàn)檫@樣就直接導(dǎo)致了相當(dāng)多的人被阻攔在了房地產(chǎn)市場(chǎng)以外。其實(shí)我們現(xiàn)在總有討論房?jī)r(jià)上升還是下降，對(duì)人民群眾利益的影響，但你恐怕要問(wèn)一下是哪一部分人民，我覺得人民大概分成兩類，一類是已經(jīng)買了房，一類是還沒有買房，這兩類人民對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)走向的希望是截然不同的。如果你是無(wú)殼蝸牛的話，你當(dāng)然希望房?jī)r(jià)跌，但如果你是砸鍋賣鐵，現(xiàn)在已經(jīng)負(fù)了首付，已經(jīng)榮幸的變成了房努，你的希望是截然不同的。而且所有2013-4-21

第三篇：第二屆中國(guó)(臨朐)國(guó)際門窗幕墻博覽會(huì)在山東臨朐盛大開幕[模版]

第二屆中國(guó)(臨朐)國(guó)際門窗幕墻博覽會(huì)在山東臨朐盛大開幕

4月18日，以“構(gòu)綠色建筑?享低碳生活”為主題的第二屆中國(guó)（臨朐）國(guó)際門窗幕墻博覽會(huì)在山東臨朐盛大開幕。本屆博覽會(huì)旨在通過(guò)共同探討和交流，展望中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)及發(fā)展前景、交流門窗幕墻行業(yè)建筑節(jié)能新技術(shù)、普及系統(tǒng)門窗概念、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及門窗幕墻行業(yè)的健康發(fā)展，打造國(guó)際化、高水平、有特色的門窗幕墻行業(yè)博覽盛會(huì)。博覽會(huì)由中國(guó)建筑金屬結(jié)構(gòu)協(xié)會(huì)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)部品采購(gòu)聯(lián)盟、山東省建設(shè)機(jī)械協(xié)會(huì)、中國(guó)國(guó)際門窗幕墻博覽城商會(huì)聯(lián)合主辦，并由臨朐縣鋁型材行業(yè)協(xié)會(huì)、臨朐博雅展覽有限公司共同承辦。

全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)建筑金屬結(jié)構(gòu)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)郝際平，法國(guó)住房建設(shè)交通能源部建設(shè)及規(guī)劃司前司長(zhǎng)、法國(guó)建筑科學(xué)研究院院長(zhǎng)埃提恩?克瑞朋，中國(guó)建筑金屬結(jié)構(gòu)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)監(jiān)事長(zhǎng)劉哲，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)常務(wù)副秘書長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)部品采購(gòu)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)趙正挺，法國(guó)建筑科學(xué)研究院門窗研究認(rèn)證中心主任、法國(guó)門窗認(rèn)證委員會(huì)副主席拉吉爾，中國(guó)建筑金屬結(jié)構(gòu)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)、鋁門窗幕墻委員會(huì)主任黃圻，中國(guó)建筑金屬結(jié)構(gòu)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)、山東華建鋁業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)吳維光等出席了此次開幕式。

開幕儀式上，全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)建筑金屬結(jié)構(gòu)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)郝際平，法國(guó)建筑科學(xué)研究院院長(zhǎng)克瑞朋先生分別致辭，充分肯定組織和舉辦本次博覽會(huì)的重要意義和臨朐鋁型材產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展帶來(lái)的巨大影響力，高度評(píng)價(jià)了近年來(lái)窗博城的快速發(fā)展，特別是在推動(dòng)門窗幕墻和建筑節(jié)能領(lǐng)域取得的卓越成績(jī)。中國(guó)有色金屬加工工業(yè)協(xié)會(huì)副理事長(zhǎng)、中國(guó)建筑金屬結(jié)構(gòu)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)、山東華建鋁業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)吳維光向與會(huì)嘉賓介紹了本屆窗博會(huì)籌備情況，對(duì)各界朋友多年來(lái)的關(guān)心和支持表示了誠(chéng)摯的謝意，并希望通過(guò)窗博會(huì)，可以更好地促進(jìn)國(guó)內(nèi)外同仁間深化合作與交流，共同推進(jìn)房地產(chǎn)和門窗幕墻行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

在郝際平會(huì)長(zhǎng)宣布第二屆中國(guó)（臨朐）國(guó)際門窗幕墻博覽會(huì)正式開幕后，嘉賓們先后進(jìn)入窗博城進(jìn)行了參觀。

18日下午，本屆博覽會(huì)配套活動(dòng)――“第二屆中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與門窗幕墻行業(yè)高峰論壇”也同期舉辦。此次論壇主題為“構(gòu)綠色建筑，享低碳生活”。

中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰首先致辭。陳秘書長(zhǎng)指出“3.30新政”的推出讓整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)看到了希望，大家都期盼讓我們的整個(gè)行業(yè)能夠重新找回成長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)也希望穹頂之下的綠色、低碳、環(huán)保、節(jié)能的理念可以在我們的這些行業(yè)上得以體現(xiàn)。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)常務(wù)副秘書長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)部品采購(gòu)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)趙正挺在致辭中提到：全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)與中國(guó)建筑金屬結(jié)構(gòu)協(xié)會(huì)聯(lián)合，共同策劃成立了系統(tǒng)門窗課題組，負(fù)責(zé)研究系統(tǒng)門窗應(yīng)用、申報(bào)標(biāo)準(zhǔn)、立項(xiàng)、并編制相關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，未來(lái)系統(tǒng)門窗標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)將使開發(fā)商選擇系統(tǒng)門窗有了技術(shù)依據(jù)，將對(duì)系統(tǒng)門窗在房地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)用產(chǎn)生巨大的推進(jìn)作用，進(jìn)而進(jìn)一步推動(dòng)我國(guó)綠色建筑的發(fā)展。

同時(shí)，在國(guó)家大力提倡互聯(lián)網(wǎng)+的時(shí)代，為適合互聯(lián)網(wǎng)+的要求，中國(guó)部品采購(gòu)聯(lián)盟希望通過(guò)其開發(fā)并積極推進(jìn)的旺財(cái)電商平臺(tái)，讓廣大門窗幕墻企業(yè)積極參與其中，充分享受互聯(lián)網(wǎng)帶來(lái)的成效。他相信此次盛會(huì)必將引領(lǐng)行業(yè)的新發(fā)展模式，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)與門窗幕墻行業(yè)更加緊密協(xié)同發(fā)展。

來(lái)自法國(guó)的行業(yè)專家，法國(guó)建筑科學(xué)研究院門窗研究認(rèn)證中心的主任、法國(guó)門窗認(rèn)證委員會(huì)副主席拉吉爾先生和法國(guó)建筑科學(xué)研究院門窗研究和認(rèn)證中心中國(guó)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人李曉明博士為到場(chǎng)嘉賓詳細(xì)講解了法國(guó)的建筑產(chǎn)品的評(píng)定和認(rèn)證做法。法國(guó)建科院有四大業(yè)務(wù)領(lǐng)域：第一是科研，第二是技術(shù)咨詢服務(wù)，第三是評(píng)價(jià)認(rèn)證，第四是知識(shí)傳播、培訓(xùn)，這四大業(yè)務(wù)是緊密相連的。CSTB擁有三十多個(gè)工程師，專門從事技術(shù)評(píng)定和認(rèn)證工作，第一個(gè)業(yè)務(wù)也是一個(gè)非常重要的業(yè)務(wù)，就是對(duì)門窗系統(tǒng)進(jìn)行技術(shù)評(píng)定。

拉吉爾先生還針對(duì)“系統(tǒng)門窗”與“門窗系統(tǒng)”的概念，給出了明確解讀，即“在設(shè)計(jì)階段，就是門窗的研發(fā)階段我們把它叫做門窗系統(tǒng)，這個(gè)門窗系統(tǒng)一旦經(jīng)過(guò)制造變成產(chǎn)品之后，我們就把它叫成系統(tǒng)門窗。”

隨后進(jìn)行的沙發(fā)論壇，由泰諾風(fēng)保泰（蘇州）隔熱材料有限公司技術(shù)總工劉軍主持，來(lái)自中國(guó)建筑金屬結(jié)構(gòu)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)、鋁門窗幕墻委員會(huì)主任黃圻；中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟監(jiān)事會(huì)主席、新沃資本控股集團(tuán)執(zhí)行總裁王哲；中國(guó)建筑金屬結(jié)構(gòu)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京米蘭之窗節(jié)能建材有限公司董事長(zhǎng)馬俊清；新浪地產(chǎn)網(wǎng)總經(jīng)理唐茜；廣東堅(jiān)朗五金制品股份有限公司董事、副總裁白寶萍；中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟發(fā)展委員會(huì)副主席、香港泰諾風(fēng)保泰有限公司總經(jīng)理王積剛；山東信泰節(jié)能科技工程有限公司董事長(zhǎng)吳維慧；山東華建鋁業(yè)集團(tuán)技術(shù)總監(jiān)孫普明等暢談穹頂之下門窗幕墻行業(yè)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

嘉賓分別從房地產(chǎn)大環(huán)境到門窗幕墻行業(yè)大環(huán)境，再到門窗產(chǎn)業(yè)相關(guān)配套件行業(yè)環(huán)境等方面展開分析，對(duì)于如何從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境形成的困境中突圍，使企業(yè)在挑戰(zhàn)中贏得機(jī)遇，收獲成績(jī)做了精彩的觀點(diǎn)闡述。

在論壇舉辦前，大會(huì)還進(jìn)行了由中國(guó)建筑金屬結(jié)構(gòu)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)、鋁門窗幕墻委員會(huì)主任黃圻代表中國(guó)建筑金屬結(jié)構(gòu)協(xié)會(huì)向中國(guó)國(guó)際門窗幕墻博覽城設(shè)立通聯(lián)站的授牌儀式。

當(dāng)晚，由華建鋁業(yè)集團(tuán)主辦的答謝晚宴在臨朐攬翠湖酒店金色大廳舉行。來(lái)自門窗幕墻行業(yè)及房地產(chǎn)行業(yè)的各界新朋老友歡聚一堂，齊賀第二屆創(chuàng)博會(huì)圓滿成功。

【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】D

【文章編號(hào)】1671-3362（2015）05-0030-03

第四篇：中國(guó)門窗幕墻行業(yè)建筑節(jié)能技術(shù)交流論壇高峰對(duì)話環(huán)節(jié)主持詞

中國(guó)門窗幕墻行業(yè)建筑節(jié)能技術(shù)交流論壇 暨建筑門窗質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)修訂研討會(huì)

高峰對(duì)話環(huán)節(jié)主持詞

主題：建筑節(jié)能與門窗

時(shí)間：2013年11月11日15:30~16:30

主持人：xxx先生中國(guó)建筑金屬結(jié)構(gòu)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)

北京xxx節(jié)能建材有限公司董事

長(zhǎng)

企業(yè)代表：（順序需要您敲定）

房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)（暫定的領(lǐng)導(dǎo)）

開場(chǎng)白：

【xxx先生】

尊敬的各位來(lái)賓，各位地產(chǎn)、建筑、門窗行業(yè)的朋友們，接下來(lái)這個(gè)環(huán)節(jié)是我們的高峰對(duì)話環(huán)節(jié)。大家知道，我們本次論壇之所以選在山東省臨朐中國(guó)國(guó)際門窗幕墻博覽城舉辦，就是因?yàn)樵谶@里云集了中國(guó)最頂尖的門窗幕墻企業(yè)。因此我們希望借此機(jī)會(huì)，讓我們的地產(chǎn)企業(yè)和門窗幕墻企業(yè)加強(qiáng)溝通，增加地產(chǎn)企業(yè)對(duì)門窗幕墻專業(yè)知識(shí)的了解，并對(duì)雙方目前都面對(duì)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)暢所欲言。接下來(lái)請(qǐng)?jiān)试S我介紹一下參與企業(yè)論壇的代表。

【論壇代表介紹】（順序需要敲定，姓名需要補(bǔ)齊）xxx

【xxx先生】

我是北京xxx節(jié)能建材有限公司的xxx，非常高興今天能夠主持本次論壇。

也非常感謝組委會(huì)的特意安排，讓地產(chǎn)商、建筑裝飾行業(yè)、門窗及相關(guān)配套企業(yè)代表三方能夠就建筑節(jié)能與門窗間面臨的問(wèn)題展開溝通和討論。

大家都知道，我國(guó)外墻的保溫節(jié)能技術(shù)早在1992年開始啟動(dòng)，各地政府成立了“墻改辦”也稱“節(jié)能辦”陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策與標(biāo)準(zhǔn)。但20年來(lái)主要的工作方向重點(diǎn)放在了墻體節(jié)能上。建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)總能耗高達(dá)50%的門窗節(jié)能，卻一直進(jìn)度緩慢。

從十二五節(jié)能規(guī)劃推出以后，北京已經(jīng)率先提出節(jié)能75%的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，江蘇、上海、浙江等華東重要省份也相繼提出節(jié)能65%的口號(hào)。建筑節(jié)能已經(jīng)是未來(lái)發(fā)展的必然趨勢(shì)，作為地產(chǎn)商，未來(lái)房屋的建造標(biāo)準(zhǔn)提高是必然的，那么我們?nèi)绾文軌蜃龅焦?jié)能75%，節(jié)能65%？

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)的建筑能耗有將近一半是由建筑產(chǎn)生的，而門窗、幕墻作為建筑的外衣所造成的能耗又占到了建筑能耗的一半以上，也就是說(shuō)，我國(guó)的能耗有20-25%是由門窗幕墻所造成的。那么，不難理解，我們要達(dá)到這75%，65%的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，門窗幕墻的節(jié)能問(wèn)題是我們首先要解決的。這不僅對(duì)地產(chǎn)企業(yè)是個(gè)挑戰(zhàn)，對(duì)門窗幕墻企業(yè)同樣面臨著一輪優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)。因此，我想先請(qǐng)一直致力于節(jié)能技術(shù)研究的泰諾風(fēng)公司的的總工程師劉軍先生介紹一下節(jié)能75%新規(guī)與75%新規(guī)下對(duì)門窗節(jié)能指標(biāo)的要求。

【xxx】4’

從十二五期間提出的建筑節(jié)能達(dá)到75%的要求情況，在75%、~65%建筑節(jié)能要求下門窗節(jié)能指標(biāo)有哪些提高？從霧霾天氣、北京新規(guī)的影響、河北省的動(dòng)態(tài)等論述建筑節(jié)能的緊迫性。

【xxx先生】

謝謝劉總！針對(duì)新的建筑節(jié)能指標(biāo)對(duì)門窗節(jié)能要求的提高，我想問(wèn)一下地產(chǎn)企業(yè)代表對(duì)建筑節(jié)能75%及門窗節(jié)能指標(biāo)的大幅提高的看法及應(yīng)對(duì)。

【山西房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)于會(huì)長(zhǎng)】4’

從地產(chǎn)企業(yè)對(duì)65%~75%建筑節(jié)能要求上，項(xiàng)目采取哪些應(yīng)對(duì)。對(duì)門窗應(yīng)用現(xiàn)狀，新標(biāo)準(zhǔn)下門窗如何選擇提出問(wèn)題。

【xxx先生】

謝謝！針對(duì)地產(chǎn)代表提出的滿足節(jié)能指標(biāo)的門窗應(yīng)該如何選擇，我想請(qǐng)xxx的王總就這個(gè)問(wèn)題談一下看法。

【xxx王總】4’

從當(dāng)前市場(chǎng)上主流的三種材質(zhì)門窗的節(jié)能性能優(yōu)特點(diǎn)方面及發(fā)展趨勢(shì)上談三種門窗在新節(jié)能指標(biāo)下的發(fā)展。

【xxx先生】

謝謝！PVC窗和木窗在節(jié)能上有優(yōu)勢(shì)，而我國(guó)目前市場(chǎng)鋁合金門窗占主導(dǎo)地位，面對(duì)新節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)和未來(lái)門窗節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)將不斷提高的趨勢(shì)的情況下，鋁合金行業(yè)將如何應(yīng)對(duì)，我想請(qǐng)行業(yè)資深人士華建鋁業(yè)的丁總談一談。

【xxx】4’

從現(xiàn)在市場(chǎng)上占主流的鋁合金窗在新節(jié)能政策下的應(yīng)對(duì)方面談。

⑴鋁合金型材斷橋隔熱技術(shù)的提高是未來(lái)的發(fā)展方向。

⑵通過(guò)玻璃膠條的新技術(shù)應(yīng)用提高整窗性能。

⑶玻璃幕墻的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)

⑷地區(qū)優(yōu)勢(shì)：云南、南方等溫差小的地區(qū)

⑸鋁包木、鋁塑窗等仍用鋁合金型材

。。。（自行發(fā)揮）

【xxx先生】

謝謝！剛才幾位提到，節(jié)能指標(biāo)的出臺(tái)無(wú)疑給予了門窗更多的發(fā)展空間，五金件作為門窗的主要組成部分，對(duì)門窗節(jié)能起到什么作用，請(qǐng)國(guó)強(qiáng)五金的李總 介紹一下。

【xxx】4’

從新建筑節(jié)能政策與節(jié)能門窗要求的不斷提高，節(jié)能門窗對(duì)五金新技術(shù)、新產(chǎn)品的要求有哪些變化。。。

【xxx先生】

謝謝！節(jié)能門窗從選材到配套材料的品質(zhì)提高，都對(duì)門窗發(fā)展產(chǎn)生重大的影響，這樣一個(gè)提升品質(zhì)的時(shí)代，我想門窗行業(yè)中的加工制造設(shè)備也起著至關(guān)重要的作用。我們請(qǐng)派克機(jī)器設(shè)備廠家代表?xiàng)羁傉勔幌录庸ぴO(shè)備對(duì)門窗企業(yè)品質(zhì)提高、精細(xì)加工對(duì)門窗質(zhì)量的提升給門窗節(jié)能帶來(lái)的作用。

【xx】4’

從設(shè)備對(duì)門窗精細(xì)加工，提高產(chǎn)品質(zhì)量角度對(duì)節(jié)能門窗的重要作用方面談。

【xxx先生】

謝謝！剛才幾位門窗行業(yè)的代表對(duì)新節(jié)能政策下節(jié)能門窗指標(biāo)的大幅提高，三種材質(zhì)門窗的選擇新政策下鋁合金門窗的應(yīng)對(duì)與發(fā)展，相關(guān)配套的五金件的創(chuàng)新與新技術(shù)及設(shè)備對(duì)門窗品質(zhì)提升的重要性都談了自己的看法，那么我們問(wèn)一下于會(huì)長(zhǎng)對(duì)上述各位的看法是否同意，【地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)會(huì)長(zhǎng)】4’

從地產(chǎn)企業(yè)對(duì)住宅品質(zhì)提升的關(guān)切談到對(duì)節(jié)能門窗選擇的看法，同時(shí)節(jié)能指標(biāo)的提高帶來(lái)的節(jié)能門窗成本提高的關(guān)心。未來(lái)商品房的發(fā)展是“去行政化”，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，也就意味著商品房屋的品質(zhì)化時(shí)代的到來(lái)，滿足標(biāo)準(zhǔn)是底線，門窗選擇一定到達(dá)到節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。我們主要關(guān)心的幾個(gè)問(wèn)題是：

⑴標(biāo)準(zhǔn)提高了，成本上升了，價(jià)格也就上漲了，但成本控制也是我們所關(guān)心的。⑵質(zhì)量如何保證，能買到達(dá)標(biāo)的產(chǎn)品嗎？安裝上墻的與實(shí)際想要的是有很大差別的。

⑶能否有更多的選擇，如開啟方式，平開、推拉窗。

⑷窗企的服務(wù)能力，如何保證工程進(jìn)度、質(zhì)量要求等。

【xxx先生】

謝謝！地產(chǎn)企業(yè)對(duì)住宅品質(zhì)提升的要求是我們門窗行業(yè)的動(dòng)力與機(jī)遇，同時(shí)表達(dá)出了對(duì)于成本上升的關(guān)切，那么請(qǐng)xxx的王總談一下這個(gè)問(wèn)題。

【xxx王總】4’

從新政策下節(jié)能指標(biāo)的提高必然帶來(lái)了門窗成本的提升，但是門窗成本的提升對(duì)建筑品質(zhì)的提高起到了巨大的作用方面談一下。

【xxx先生】

謝謝！王總講的問(wèn)題里其實(shí)還有一個(gè)問(wèn)題就是以往的價(jià)格是太低了，以至于導(dǎo)致低檔窗、低質(zhì)窗的泛濫。那么，如何保證門窗的質(zhì)量，保證達(dá)標(biāo)，其實(shí)系統(tǒng)很重要，目前我國(guó)各大鋁材廠都在開發(fā)門窗系統(tǒng)，丁總您怎么看，你們是怎么做的。

【xx】4’

談一下系統(tǒng)窗的發(fā)展情況及與質(zhì)量的關(guān)系。

【xxx先生】

謝謝！門窗幕墻對(duì)門窗的節(jié)能上有哪些提升，請(qǐng)?zhí)┲Z風(fēng)劉總談一下看法，劉總是節(jié)能專家，也是門窗系統(tǒng)專家，這方面您更有發(fā)言權(quán)，聽聽您的高見：

【xx】4’

從系統(tǒng)窗對(duì)節(jié)能耗能的影響、對(duì)質(zhì)量的影響方面發(fā)揮。

【xxx先生】

謝謝！地產(chǎn)企業(yè)、設(shè)計(jì)師對(duì)門窗的選擇需多樣化，有很多人都喜歡推拉窗與平開窗，剛才于會(huì)長(zhǎng)也講到這一點(diǎn)，推拉窗、外開窗目前到底能行不行，請(qǐng)國(guó)強(qiáng)五金的李總從五金件的角度談一談。

【xxx】4’

從門窗五金開啟方式，從推拉窗到平開窗到內(nèi)開內(nèi)倒窗的演變，到五金對(duì)門窗的開啟方式、分格的變化、節(jié)能的重要性談一下。

【xxx先生】

謝謝！針對(duì)以上的談話，剛地產(chǎn)企業(yè)提到質(zhì)量保證，特別提到服務(wù)能力，門窗加工可能將會(huì)進(jìn)入工業(yè)化、自動(dòng)化時(shí)代，楊總是窗加工機(jī)器行業(yè)的元老級(jí)資深人士，您帶領(lǐng)的派克機(jī)器更是后來(lái)者居上，新政策給門窗行業(yè)帶來(lái)巨大的挑戰(zhàn)與機(jī)遇，甚至面臨門窗行業(yè)的重新洗牌，請(qǐng)您談一談未來(lái)門窗幕墻加工機(jī)器行業(yè)的發(fā)展方向。

【xxx】4’

結(jié)合地產(chǎn)企業(yè)對(duì)門窗成本提高和質(zhì)量的擔(dān)憂，從設(shè)備的工業(yè)化流水線的發(fā)展趨勢(shì)談到門窗企業(yè)要規(guī)?；?、設(shè)備要工業(yè)化、流水線作業(yè)能大幅提高效率，從而降低生產(chǎn)成本角度談一下。

【xxx先生】

結(jié)束語(yǔ)：歐洲將在2020年進(jìn)入全面的被動(dòng)式房屋時(shí)代，建筑節(jié)能將在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)成為主旋律，節(jié)能門窗任重而道遠(yuǎn)，我們將面臨挑戰(zhàn)，但更多的是發(fā)展機(jī)遇，希望我們能把握時(shí)機(jī)，抓住機(jī)遇，不斷提高我們的門窗質(zhì)量，滿足建筑節(jié)能的要求。

謝謝大家的參與！

感謝各位精彩的解讀！

第五篇：論防雷措施在幕墻門窗工程中的應(yīng)用(修改)

論防雷措施在幕墻門窗工程中的應(yīng)用

作者：李果

摘要：論述了防雷工作在門窗幕墻中的重要性及操作要點(diǎn)，作為現(xiàn)場(chǎng)施工管理人員參考的依據(jù)

關(guān)鍵字：防雷 門窗 幕墻 鋁板

隨著建筑裝飾工程的不斷發(fā)展，玻璃幕墻在中高檔建筑中得到廣泛應(yīng)用，鋁合金門窗也在住宅項(xiàng)目中大量使用。隨之而來(lái)的幕墻及門窗安全性如何保障成了上至國(guó)家主管部門，下至普通百姓關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題。

長(zhǎng)久以來(lái)，我們?cè)谀粔﹂T窗施工中，探討的最多的就是防水和抗風(fēng)壓，防水關(guān)系到室內(nèi)住戶的居住安全問(wèn)題，防風(fēng)關(guān)系到住戶的人生安全問(wèn)題，同時(shí)對(duì)于設(shè)計(jì)者和施工單位來(lái)說(shuō)，門窗及幕墻的防水和抗風(fēng)壓性能關(guān)系著本單位的能力及信譽(yù)，所以通常來(lái)講大家最重視的問(wèn)題，反而是花大力氣去解決的問(wèn)題，成了較不容易出事的環(huán)節(jié)。但是，對(duì)于防雷，無(wú)論是設(shè)計(jì)單位的結(jié)構(gòu)工程師、甲方單位的土建工程師還是施工單位的現(xiàn)場(chǎng)工程師都有意或無(wú)意的忽略了這個(gè)問(wèn)題。最明顯的例子，是我們單位諸多現(xiàn)場(chǎng)工程師一遇到甲方或監(jiān)理單位提出防雷措施考慮沒有，第一反應(yīng)就是我們的窗或幕墻這么低，不受雷電影響。稍微好一點(diǎn)的反映就是：土建做沒有做防雷啊，我們跟他們連起來(lái)就行了，或者說(shuō)我們幕墻預(yù)埋件跟主體結(jié)構(gòu)鋼筋連起來(lái)了，已經(jīng)達(dá)到防雷要求了。這都是一種關(guān)于防雷的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。如果用來(lái)指導(dǎo)幕墻施工，有時(shí)是會(huì)釀成大禍的。

我國(guó)現(xiàn)行的電氣施工及驗(yàn)收規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)施工圖籍也未明確闡述幕墻門窗等防雷方面的問(wèn)題。中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范》(JCJl02一96)4.4.7條只有原則性的要求，并不具體。其規(guī)定說(shuō): 玻璃幕墻的防雷設(shè)計(jì)應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50057的有關(guān)規(guī)定。玻璃幕墻應(yīng)形成自身防雷體系，并與主體結(jié)構(gòu)的防雷體系可靠地連接。建筑外窗的防雷設(shè)計(jì)，在《鋁合金門窗工程設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收規(guī)范》中說(shuō)的還較詳細(xì)：應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50057的有關(guān)規(guī)定。一、二、三類防雷建筑物，其建筑高度分別在30m、45m、60m及以上的外墻窗戶，應(yīng)采取防側(cè)擊和等電位保護(hù)措施，與建筑防雷裝置進(jìn)行連接。但僅僅這樣的說(shuō)明實(shí)際操作性不強(qiáng)，給具體從事幕墻施工及監(jiān)理的相關(guān)人員如何把握防雷方面技術(shù)施工、檢驗(yàn)安全問(wèn)題帶來(lái)難度。防雷設(shè)計(jì)就是充分利用建筑物的防雷裝置：接閃器（避雷針、避雷網(wǎng)等）、引下線、接地裝置，通過(guò)立柱橫梁和建筑物防雷網(wǎng)接通，把雷電流的巨大能量，通過(guò)建筑物的接地系統(tǒng)，迅速傳送到地下，從而防止建筑物受雷擊破壞。本人通過(guò)查閱一些防雷接地的技術(shù)資料并結(jié)合自己的實(shí)際施工經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為在防雷方面如果能做到以下幾點(diǎn)將幕墻或是門窗工程竣工完善的重要保證： 1.高層建筑玻璃幕墻的頂部的女兒墻的蓋板，是人為地設(shè)立的良好導(dǎo)體，它沿建筑物女兒墻的頂部分布，其電場(chǎng)強(qiáng)度很大。雷電先驅(qū)很自然地被吸引過(guò)來(lái)，是雷擊率最大的部位。作為防止雷擊的直擊措施，可將蓋板設(shè)計(jì)成直接接受雷擊的裝置，起到引雷作用的接閃器。其作用在于接受雷電流，同時(shí)又安全地把雷電流與建筑物防雷網(wǎng)接通，并導(dǎo)通入地達(dá)到避雷作用。但高層建筑幕玻璃墻頂部的接閃器，不能防止電流的側(cè)面橫向發(fā)展繞擊作用。

2.金屬幕墻的連接導(dǎo)體必須敷設(shè)在金屬幕墻的金屬立柱與連接著圈梁或柱子鋼筋的預(yù)埋件之間（圈梁和鋼筋已經(jīng)是主體結(jié)構(gòu)的防雷體系一部分），使金屬幕墻與整個(gè)建筑物的防雷裝置連接成電氣通路。如果施工時(shí)沒有埋沒預(yù)埋件，而用膨脹螺栓固定金屬幕墻的安裝錨板，則必須先采用12mm(一類)或8mm（二三類）直徑的圓鋼或4X12扁鋼，將每層每塊錨板串連起來(lái)，形成自身的防雷體系，最后與主體結(jié)構(gòu)的防雷體系可靠連接，連接間距參照避雷網(wǎng)網(wǎng)格尺寸：第一類防雷建筑物必須≤5X5或6X4（米）第二類防雷建筑物必須≤10X10或12X8（米），第三類防雷建筑物必須≤20X20或24X16（米）。

3.玻璃幕墻豎向主龍骨應(yīng)視為引下線，它的跨接用鋼材制品時(shí)候截面面積不小于100平方毫米，扁鋼制品的厚度不小于4mm;圓鋼搭接長(zhǎng)度不小于直徑的六倍，雙面施焊；扁鋼搭接長(zhǎng)度為其寬度的兩倍，三面施焊；焊接處做防腐處理。

4.鋁合金門窗的連接導(dǎo)體的敷設(shè)必須在鋁合金門窗框定位后，墻面裝飾層或抹灰層施工前進(jìn)行，連接導(dǎo)體應(yīng)采用截面不少于100平方毫米的鋼材，用鉚釘或螺釘緊固于窗框上。連接導(dǎo)體引出端應(yīng)采用不小于12mm(一類)8mm（二三類）直徑的圓鋼或4X12扁鋼，連接導(dǎo)體引出端與防雷裝置引出線進(jìn)行搭接焊接時(shí)，搭接長(zhǎng)度必須≥50mm，滿焊縫。

5.不同金屬壓接（連接體與幕墻或門窗連接稱作壓接）要做防電化腐蝕處理，例如鋼和鋁連接，鋼要鍍錫，或中間加不銹鋼墊片。

6.為確保接地效果，建筑幕墻的防雷裝置完成后，要測(cè)試其接地電阻，通常要求接地電阻R不大于1Ω。

必須指出：鋁合金幕墻要形成自身的防雷體系，整個(gè)幕墻系統(tǒng)應(yīng)形成連貫的電氣通路相相互之間的連接不要非金屬材料隔離，以免阻礙強(qiáng)大雷電流的通行。但是鋁合金幕墻施工中“玻璃幕墻不同金屬材料接觸處，應(yīng)設(shè)置絕緣墊片或采取其它防腐蝕措施。”硬性規(guī)定 了一定要在鋁合金立柱和焊在預(yù)埋件上的鍍鋅上墻鋼件之間設(shè)置絕緣墊片。這樣就造成了鋁合金立柱受到的雷電流，難以通過(guò)上墻鋼件流向建筑物的防雷裝置。所以這時(shí)候就務(wù)必采用連接件做好鋁合金立柱與預(yù)埋件的壓接工作，光指望說(shuō)預(yù)埋件已經(jīng)與主體連接就能防雷是不正確的理解。

總之，幕墻結(jié)構(gòu)應(yīng)自上而下與建筑物結(jié)構(gòu)的防雷裝置可靠連接。當(dāng)幕墻與屋面女兒墻平齊時(shí)，其所有金屬主構(gòu)架必須與避雷帶（網(wǎng)）進(jìn)行可靠連接，還必須與高層建筑的均壓環(huán)進(jìn)行可靠連接，在幕墻底部亦應(yīng)與防雷裝置連接。

為了正確的理解建筑物的防雷指標(biāo)，現(xiàn)我將有關(guān)規(guī)定摘抄如下：

我國(guó)有關(guān)建筑物的防雷規(guī)范，按建筑物的重要性，使用性質(zhì)、以生雷電的可能性進(jìn)行了建筑物的防雷分類。

1、國(guó)家級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)的建筑物、國(guó)家級(jí)的會(huì)堂、辦公建筑物、大型展覽和博覽建筑物、大型火車站、國(guó)賓館、國(guó)家級(jí)檔案館等特別重要的建筑物；國(guó)家級(jí)計(jì)算中心、國(guó)際通訊樞紐等對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有重要意義且裝有大量電子設(shè)備的建筑物屬第二類防雷建筑物。

2、省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)的建筑物及省級(jí)檔案館；預(yù)計(jì)雷擊次數(shù)大于或等于0.06次／a的一般性工業(yè)建筑物，屬于第三類防雷建筑物。

3、部、省級(jí)辦公建筑物及其它重要或人員密集的公共建筑物。當(dāng)其預(yù)計(jì)雷擊次數(shù)大于0.06次／a時(shí)屬于第二類防雷建筑物；當(dāng)其預(yù)計(jì)雷擊次數(shù)等于或小于0.06次／ a，且大于或等于0.012次／a時(shí)屬于第三類防雷建筑物。該類公共建筑物的預(yù)計(jì)雷擊次數(shù)小于0.012次／ a時(shí)可不考慮防雷。

4、住宅、辦公樓等一般性民用建筑物，當(dāng)其預(yù)計(jì)雷擊次數(shù)大于0.3次／a時(shí)屬于第三類防雷建筑物；當(dāng)其預(yù)計(jì)雷擊次數(shù)等于或小于0.3次／ a，且大于或等于0.06次／a時(shí)屬于第三類防雷建筑物。該類民用建筑物的預(yù)計(jì)雷擊次數(shù)小于0.06次／a時(shí)可不考慮防雷。

參照其規(guī)范的分類范圍及方法，結(jié)合當(dāng)前幕墻建筑的實(shí)際情況，我們不防將超高層建筑幕墻大于等于150m歸為一類防雷幕墻，將高層幕墻大于等于100m歸為第二類防雷幕墻，普通幕墻大于（30m-50m）歸為第三類防雷幕墻。對(duì)于歷史上雷害事故嚴(yán)重地區(qū)，位于土壤電阻率較小的地區(qū)的建筑物的鋁合金幕墻，可以適當(dāng)提高其分類檔次。對(duì)設(shè)有許多較重要的敏感電子系統(tǒng)，如通信設(shè)備、電子計(jì)算機(jī)、電子控制系統(tǒng)等現(xiàn)代化設(shè)備建筑物，為了增加屏蔽作用，建議將防側(cè)擊雷和等電位措施從地面首層做起，即將首層以上的外墻上的金屬幕墻、鋁合金門窗、金屬欄桿等較大金屬物與防雷裝置連接。有的建筑物雖然被 判定為不需考慮防雷，但其基礎(chǔ)、柱、墻、屋面內(nèi)的鋼筋已連成整體，可以直接利用作為主體結(jié)構(gòu)防雷裝置，如果與建筑師及業(yè)主協(xié)商、討論，只需要使用很少的費(fèi)用及施工工作就可以滿足防雷要求，建議這些建筑物按第三類需要防雷的建筑物做防雷設(shè)計(jì)。

還有一種幕墻是鋁板幕墻，鋁板本身做為金屬結(jié)構(gòu)，它的防雷設(shè)計(jì)及施工存在特殊性。鋁板幕墻在用材料的不同分為：鋁塑復(fù)合板幕墻、蜂窩板幕墻和鋁單板幕墻。有時(shí)和鋁合金玻璃幕墻配合使用。因其所用材料特殊性質(zhì)不同，對(duì)防雷的要求不同。

1、鋁塑復(fù)合板幕墻

從幕墻防雷觀點(diǎn)來(lái)看，由于鋁塑復(fù)合板是用兩層0．5mm厚的鋁薄板與聚乙烯加壓粘合而成，由于聚乙烯是不良導(dǎo)體，兩層鋁薄板處于絕緣狀態(tài)，雖在鋁塑復(fù)合板制作時(shí)內(nèi)層加鋁合金門框，鉚釘和鋁復(fù)合板上彎的四邊固定接通。由于鉚接面太小，更重要的是O.5mm的鋁薄板太薄，在遇雷電時(shí)，大的閃電電流在建筑側(cè)面橫向發(fā)展繞擊幕墻薄板時(shí)，會(huì)擊穿0．5mm鋁薄板，強(qiáng)大的雷電流也難以通過(guò)復(fù)合板接地，使建筑物遭到雷擊。

鋁合金材料作接閃器，國(guó)內(nèi)防雷標(biāo)準(zhǔn)沒有規(guī)定，參照國(guó)際防雷技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(IECl024-1．1993)和日本防雷標(biāo)準(zhǔn)，再加上國(guó)內(nèi)外對(duì)高層金屬幕墻的實(shí)施經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為高層建筑鋁板厚度應(yīng)為2.5mm-3mm 比較合適。對(duì)于雷電活動(dòng)強(qiáng)烈地區(qū)超高層金屬幕墻接閃器，為了保證安全，鋁板厚度可以超過(guò)3.0mm。

2、蜂巢鋁復(fù)合扳幕墻

蜂窩鋁板最重要的是鋁板按設(shè)計(jì)尺寸制好后的封孔，否則安在墻面上，雨水會(huì)流入蜂巢芯中，一是破壞巢芯，二是造成漏水，因此鋁蜂巢板的外層鋁單板要比內(nèi)層鋁單板四周寬出蜂巢厚度，四周向內(nèi)彎90度角，全面覆蓋蜂巢膠合或焊接，不允許漏水。

對(duì)于高層建筑的蜂窩鋁板幕墻防雷問(wèn)題，也不能馬虎，我們知道，蜂窩鋁板的構(gòu)造，是用兩塊厚0.8mm～1．2mm及1．2mm～l．8mm的鋁板，夾住用不同材料制成的蜂巢狀中間芯層而制成的。我們應(yīng)該注意到，中間蜂窩芯材夾層因材質(zhì)不同，它們的導(dǎo)電能力也不同?？紤]到幕墻的安全性，對(duì)于高層建筑的蜂窩鋁板幕墻，我們以為采用鋁箔芯蜂窩材質(zhì)略好。因?yàn)殇X箔蜂窩也是用膠粘在二片鋁板中間，膠不是導(dǎo)體，制作安裝雖把鋁板封孔焊接，向外面鋁板厚度不能過(guò)薄，否則遇雷會(huì)把薄板擊穿。

3、單層鋁板幕墻

單層鋁板在制作過(guò)程中，按設(shè)計(jì)要求的四邊折彎成直角。在彎角的四周一般不用開槽可以直接彎轉(zhuǎn)90度，在厚2．5mm鋁板四周邊開槽，減薄了鋁板的彎角厚度，影響 牢固度。鋁單板四邊彎成90度以后，被彎的四個(gè)角的鄰邊均應(yīng)把他們焊在-起，從強(qiáng)度、美觀上，雖無(wú)大的影響。但在安裝鋁板后，在每塊鋁板之間耐候密封膠膠縫低于鋁板表面，雨水可以從鋁板不焊接的縫隙進(jìn)水。由于單層鋁板容易折彎加工成弧形的復(fù)雜形狀，能夠適應(yīng)如今變化無(wú)窮的外墻裝飾的需要，因而它的出現(xiàn)使鋁板幕墻在加工成形和安裝構(gòu)造成形方面都豐富了許多。大家關(guān)心的是單層鋁板的飾面平整度問(wèn)題，單板幕墻的鋁板平整度，取決于鋁板生產(chǎn)廠家的質(zhì)量?jī)?yōu)劣，國(guó)內(nèi)可以解決。單層鋁板的表面處理，不能用陽(yáng)極氧化，由于每批鋁板材質(zhì)成份氧化槽液均有差異，氧化后鋁板表面顏色差較大，用于幕墻整體效果極差，一般用靜電噴涂，靜電噴涂分：粉沫噴涂和氟碳噴涂。粉沫噴涂原料為聚氨酯、環(huán)氧樹脂等原料配以高保性顏料，可得到幾十種不同顏色，粉沫涂層厚度一般為20-30μ，用該粉沫噴涂料噴涂的鋁板表面，耐碰撞、耐磨擦，在50公斤撞擊下，鋁板變形噴涂層無(wú)裂紋，唯一缺點(diǎn)是在長(zhǎng)期陽(yáng)光中紫外線照射下會(huì)產(chǎn)生自然均勻褪色。氟碳噴涂是用以漆油的氟碳聚合物樹脂，作金屬罩面漆，一般分三涂或四涂(噴三次或四次)。常用的牌號(hào)為：KANAR 500。漆在鋁板表面厚度為40-60μ。經(jīng)得起腐蝕，能抗酸雨，各種空氣污染物，不怕強(qiáng)烈紫外線照射，耐極熱極冷性能好，可以長(zhǎng)期保持顏色均勻，使用壽命長(zhǎng)。由于上述單層鋁板特點(diǎn)，國(guó)外建筑的鋁板幕墻絕大部分采用單層鋁板，尤其在高層建筑上，它的使用壽命可超過(guò)50年，單層鋁板如表面為氟碳噴涂，按設(shè)計(jì)要求制作好，安裝施工準(zhǔn)確方便。直接掛接在由主框橫挺組成的鋁合金框架上。

鋁合金單板幕墻的防雷，只要鋁板和主橫挺組成的幕墻和建筑物接地線或防雷網(wǎng)接通。單層鋁板幕墻在雷閃情況下，可以作為良導(dǎo)電體把雷閃的巨大能量，通過(guò)建筑物的接地系統(tǒng)迅速地輸送到地下。使其起到保護(hù)幕墻和保護(hù)建筑物免遭雷擊的作用，保證幕墻及建筑物的安全。

幕墻防雷這個(gè)命題既是屬于電氣專業(yè)又是屬于建筑裝飾專業(yè)的一門科學(xué)。上是自己在學(xué)習(xí)規(guī)范和實(shí)際應(yīng)用中的一點(diǎn)體會(huì)，不妥之處請(qǐng)同行給予批評(píng)指正，以利于更好地學(xué)習(xí)、理解、應(yīng)用規(guī)范，做好現(xiàn)代建筑物幕墻及門窗的防雷設(shè)計(jì)和施工。

參考文獻(xiàn)：《玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范》

《建筑防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》

《鋁合金門窗工程設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收規(guī)范》

《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 《玻璃幕墻工程質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》