第一篇：舊城改造資金缺口巨大 上海探索引入保險(xiǎn)資金

上海舊城改造引入千億保險(xiǎn)資金

還將探索發(fā)行企業(yè)債券

來(lái)源：《新聞晚報(bào)》 2013年11月21日

保險(xiǎn)資金可股權(quán)投資滬舊區(qū)改造，市金融辦、市舊改辦正在研究相關(guān)計(jì)劃，向符合條件的舊區(qū)改造項(xiàng)目提供資本金，以解決舊改啟動(dòng)資金不足問題。在昨天的市政協(xié)年末視察活動(dòng)中市建交委透露，將探索社會(huì)資金參與舊區(qū)改造，除了引入保險(xiǎn)資金，還將探索發(fā)行舊區(qū)改造企業(yè)債券。

保險(xiǎn)資金可股權(quán)投資滬舊改

今年，本市舊區(qū)改造計(jì)劃目標(biāo)是中心城區(qū)拆除二級(jí)舊里以下房屋70萬(wàn)平方米，受益居民3萬(wàn)戶。截至10月底，中心城區(qū)拆除二級(jí)舊里以下房屋 56.5萬(wàn)平方米，占全年計(jì)劃80.6%，受益居民2.4萬(wàn)戶。已進(jìn)入第二輪簽約征詢單尚未生效的地塊，居民簽約2887戶。

目前，虹口、楊浦、閘北、黃浦、靜安等區(qū)基本完成全年任務(wù)。其中，虹口虹鎮(zhèn)老街1號(hào)、7號(hào)地塊，北外灘91、92、93街坊，閘北區(qū)晉元南、北地塊、楊浦區(qū)大橋123、124街坊等，都在較短時(shí)間內(nèi)達(dá)到第二輪簽約生效比例，目前大部分項(xiàng)目簽約比例超過90%。不過據(jù)估算，要完成“十二五”中心城區(qū)舊區(qū)改造任務(wù)需投入資金4000-5000億元，每年平均投入1000億元左右，經(jīng)過大規(guī)模城市建設(shè)和改造，各區(qū)進(jìn)入償債高峰，特別是楊浦、虹口、閘北、普陀、黃浦等重點(diǎn)區(qū)，自籌資金壓力大。怎么融資？市建交委總工程師劉千偉透露，目前滬上已開始試點(diǎn)保險(xiǎn)資金參與舊改。如，太平洋保險(xiǎn)公司與市土地儲(chǔ)備中心設(shè)立太平洋-上海土儲(chǔ)中心不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃，以債權(quán)形式投入市土地儲(chǔ)備中心參與的舊區(qū)改造項(xiàng)目，總規(guī)模500億元，期限7年，分期募集，首期募集60億元，主要用于楊浦區(qū)大橋123、124街坊舊改項(xiàng)目。平安保險(xiǎn)公司則計(jì)劃以總規(guī)模1000億保險(xiǎn)資金支持上海舊改工作，期限為7-8年，作為先期創(chuàng)新試點(diǎn)，今年通過債權(quán)計(jì)劃募集100億元投資市城投公司參與的閘北區(qū)晉元南、北地塊和市久事公司參與的虹口區(qū)北外灘91、92、93街坊等舊改項(xiàng)目。

他表示，市金融辦、市舊改辦正在研究保險(xiǎn)資金股權(quán)投資計(jì)劃，向符合條件的舊區(qū)改造項(xiàng)目提供資本金，并對(duì)符合規(guī)定、承擔(dān)舊區(qū)改造項(xiàng)目的政府融資平臺(tái)公司及其他企業(yè)，請(qǐng)市發(fā)改委支持發(fā)行企業(yè)債券或中期票據(jù)。同時(shí)，將探索社會(huì)資金參與改造。明年，在普陀區(qū)試點(diǎn)，打通區(qū)城投公司、西部集團(tuán)、中環(huán)集團(tuán)等區(qū)屬公司將參與舊區(qū)改造的渠道。安置房二房、三房比例將提高

事實(shí)上，除了啟動(dòng)資金，舊改難啃的“骨頭”還在于目前兩輪征詢制度的一刀切標(biāo)準(zhǔn)。

2007年，本市提出實(shí)行舊區(qū)改造事前兩輪征詢制。在浦東、楊浦試點(diǎn)基礎(chǔ)上，已在全市推開。目前，第二輪簽約征詢生效比例已從2007年的2/3逐步提高到目前的85%。市政協(xié)常委、市僑聯(lián)副主席屠海鳴在會(huì)上指出，“針對(duì)全市舊改基地的不同狀況、不同環(huán)境、不同困難和居民不同要求，目前實(shí)行的兩輪征詢制度就不應(yīng)一刀切?！彼岢觯蛇m當(dāng)降低第一輪“愿不愿意改造”不低于90%的量化標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)針對(duì)不少居民博弈心態(tài)，應(yīng)提高第二輪“如何實(shí)施改造”不低于三分之二的量化標(biāo)準(zhǔn)。

針對(duì)許多市民故土難離情結(jié)，屠海鳴同時(shí)建議盡量實(shí)施就近安置方式。在居住房拆遷實(shí)行貨幣補(bǔ)償或跨區(qū)域異地安置的同時(shí)，建議規(guī)定各區(qū)必須有50%以上的就近房源供每一舊改基地居民挑選。市建交委回應(yīng)，將根據(jù)各區(qū)實(shí)際用房需要，今年市里提高供房比例，去年安排9萬(wàn)套左右，1-10月共搭橋供應(yīng)約3.34萬(wàn)套。同時(shí)，加快建設(shè)推進(jìn)大居外圍配套建設(shè)，提升房源適配性和居民接受度，吸引動(dòng)遷居民選房。針對(duì)動(dòng)遷居民對(duì)二房、三房需求量提高的實(shí)際情況，新開工市屬動(dòng)遷安置房項(xiàng)目房型比例將作適當(dāng)調(diào)整，逐步提高二房、三房比例。研究出臺(tái)“城中村”改造政策

昨天會(huì)上還透露，本市還將積極開展小區(qū)城鎮(zhèn)棚戶簡(jiǎn)屋和 “城中村”改造。

今年，金山區(qū)、松江區(qū)和浦東新區(qū)等分別啟動(dòng)試點(diǎn)。特別是金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)匯龍基地，打破原來(lái)郊區(qū)大多通過協(xié)議動(dòng)遷的模式，嚴(yán)格按照兩次征詢程序?qū)嵤└脑?，?個(gè)月簽約期內(nèi)，居民簽約率達(dá)到90%以上，成為郊區(qū)城鎮(zhèn)棚戶簡(jiǎn)屋改造工程的一個(gè)突破。浦東新區(qū)全力推進(jìn)外高橋物流園區(qū)1、2號(hào)地塊、川沙鎮(zhèn)藥師村地塊、三林鎮(zhèn)聯(lián)豐村等3個(gè)“城中村”改造項(xiàng)目試點(diǎn)。目前，外高橋物流園區(qū)1、2號(hào)地塊已啟動(dòng)簽約，另外兩個(gè)地塊正在做前期工作。

下一步，本市將研究出臺(tái)“城中村”改造政策。

上海市虹口區(qū)

引入保險(xiǎn)資金參與舊區(qū)改造工作

來(lái)源:虹口區(qū)門戶網(wǎng)站 2014年6月23日

6月17日，虹口區(qū)政府與太平洋資產(chǎn)、地產(chǎn)集團(tuán)就引入保險(xiǎn)資金以股權(quán)投資方式參與虹口舊改工作，共同推進(jìn)虹口舊區(qū)改造和城市建設(shè)正式簽約。此舉進(jìn)一步拓展了舊 4 區(qū)改造的融資渠道，為虹口順利推進(jìn)舊改和城市建設(shè)工作注入了新的活力。

副市長(zhǎng)蔣卓慶，市建交委副主任、市舊改辦常務(wù)副主任倪蓉，虹口區(qū)委書記吳清，區(qū)委副書記、區(qū)長(zhǎng)曹立強(qiáng)，區(qū)人大常委會(huì)副主任謝榕榕，副區(qū)長(zhǎng)錢元運(yùn)、張偉，以及市政府相關(guān)部門，市地產(chǎn)集團(tuán)、太平洋保險(xiǎn)集團(tuán)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)出席儀式并共同見證簽約。

舊改是虹口最大的民生，是踐行黨的群眾路線的重要工作之一。2013年，虹口區(qū)委、區(qū)政府面對(duì)舊改資金、房源籌措難等情況，堅(jiān)持“一切為了群眾、一切依靠群眾”的舊改工作理念，集中人力、物力、財(cái)力等投入，積極創(chuàng)新體制機(jī)制和完善工作方法，全力以赴加快推進(jìn)舊區(qū)改造。全年完成舊改6113戶，改造二級(jí)舊里以下居住房屋面積18萬(wàn)余平方米。今年以來(lái)，全區(qū)上下凝心聚力，進(jìn)一步充實(shí)力量、明確職能、強(qiáng)化責(zé)任，形成了虹口全區(qū)“一盤棋”的工作格局，在資金、房源、政策等多個(gè)方面突破瓶頸，確保舊改工作平穩(wěn)有序推進(jìn)。

此次虹口進(jìn)一步拓展思路，積極引入社會(huì)資金、優(yōu)化投融資模式，與太平洋資產(chǎn)、地產(chǎn)集團(tuán)成功合作，這是三方共同創(chuàng)新舊區(qū)改造投融資模式，謀求協(xié)作共贏的有益嘗試。三方將發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，精誠(chéng)合作，為共同探索一條適合虹口區(qū)情、常態(tài)長(zhǎng)效的舊改新模式而做出努力。上海正制定“城中村”改造政策 探索引入保險(xiǎn)資金參與舊改

來(lái)源：2013年11月21日 新華網(wǎng)上海頻道

本報(bào)訊（記者李上濤）市政協(xié)年末視察次日，委員赴虹鎮(zhèn)老街視察上海舊區(qū)改造工作。記者從上海市綜治辦、市舊改辦獲悉，今年全市共排摸出104個(gè)“城中村”，而“城中村”改造目前已被國(guó)家納入安居工程建設(shè)范圍，今年已開展3個(gè)“城中村”改造項(xiàng)目試點(diǎn)。

今年，金山區(qū)、松江區(qū)和浦東新區(qū)等積極開展城鎮(zhèn)棚戶簡(jiǎn)屋改造，特別是金山朱涇鎮(zhèn)匯龍基地，打破了原來(lái)郊區(qū)大多通過協(xié)議動(dòng)遷的模式，嚴(yán)格按照兩次征詢程序?qū)嵤└脑?。市建交委總工程師劉千偉透露，市舊改辦正會(huì)同有關(guān)部門，抓緊梳理“城中村”改造地塊并提出改造政策。

又訊 昨天下午，記者隨市政協(xié)委員年末視察本市舊區(qū)改造工作時(shí)獲悉，今年本市舊區(qū)改造計(jì)劃目標(biāo)是中心城區(qū)拆除二級(jí)舊里以下房屋70萬(wàn)平方米；截至10月底，中心城區(qū)拆除二級(jí)舊里以下房屋56.5萬(wàn)平方米，占全年計(jì)劃80.6%。融資難是推動(dòng)舊改工作“有心無(wú)力”的瓶頸之一。據(jù)估算，要完成“十二五”中心城區(qū)舊改任務(wù)需要投入資金4500億-5000億元。劉千偉透露，上海將創(chuàng)新保險(xiǎn)資金使用范圍，探索社會(huì)資金參與改造。

事實(shí)上，上海在引入保險(xiǎn)資金參與舊改方面已邁出有益探索。此外，市金融辦、市舊改辦正在研究保險(xiǎn)資金股權(quán)投資計(jì)劃，向符合條件的舊區(qū)改造項(xiàng)目提供資本金，幫助區(qū)里解決啟動(dòng)資金不足的問題。

第二篇：舊城改造中城市雨污分流改造的探索

舊城改造中城市雨污分流改造的探索

摘 要：隨著城市人口的不斷增多，規(guī)模的不斷發(fā)展，城市原有的基礎(chǔ)設(shè)施與快速發(fā)展的城市規(guī)模越來(lái)越不匹配，隨之而來(lái)的將是城市基礎(chǔ)功能逐步弱化，近年來(lái)每到暴雨季節(jié)，全國(guó)多個(gè)城市不斷出現(xiàn)內(nèi)澇現(xiàn)象，對(duì)城市居民的出行與生命財(cái)產(chǎn)安全產(chǎn)生很大的不利影響，對(duì)政府管理部門的形象也形成不良影響，本文對(duì)宜賓舊城改造中城市雨污分流改造進(jìn)行了探索。

關(guān)鍵詞：舊城改造；雨污分流；管道改造

舊城改造是指局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質(zhì)生活環(huán)境，以便從根本上改善其勞動(dòng)、生活服務(wù)和休息等條件。目前大多數(shù)城市的基礎(chǔ)設(shè)施還比較落后，排水管道系統(tǒng)大多采用的是合流制的排放系統(tǒng)，隨著城市人口不斷增多，城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，水資源越來(lái)越珍貴，這樣的排放方式顯然已不能與城市的發(fā)展相匹配。雨污分流的分流制排放系統(tǒng)是指將雨水和污水分別收集，雨水管道直接就近排放到自然水體中，污水管道排到污水廠進(jìn)行水質(zhì)處理，再排放到水體或者回用?，F(xiàn)狀概況

1.1 排水現(xiàn)狀

宜賓市主要分為舊城與新區(qū)兩大板塊，目前宜賓市老城區(qū)排水體制為雨污合流制，新區(qū)的大部分地區(qū)為雨污分流制。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)宜賓市中心城區(qū)各組團(tuán)建成雨污合流管長(zhǎng)度共117.437km，建成雨水管道長(zhǎng)度共257.209km，含雨水溝渠119.162 km，共計(jì)雨水排放管渠493.81 km，現(xiàn)狀雨水排放管渠密度約6.4 km/km2。

1.2 洪水概況

據(jù)岷江下游的高場(chǎng)水文站自1939年設(shè)站以來(lái)60年資料統(tǒng)計(jì)，洪峰流量在25000m3/s以上的達(dá)12次，洪峰流量在30000m3/s以上的有兩次。1961年洪峰流量34100m3/s，約20年一遇；1955年洪峰流量30400m3/s，約10年一遇。分析主要原因：

①由于特殊的地理位置，長(zhǎng)江宜賓河段沿江兩岸洪災(zāi)較為嚴(yán)重，抵御洪水的能力差，水患災(zāi)害時(shí)常發(fā)生。

②河段上已建堤防較少，未形成有效的保護(hù)范圍。

③由于防洪工程較少，大部分區(qū)域存在防護(hù)缺口，防洪標(biāo)準(zhǔn)低。

1.3 排水概況

新區(qū)的雨水排放設(shè)施相對(duì)完善，管網(wǎng)總體運(yùn)行情況良好，但部分區(qū)域排水體制為雨污合流制，容易造成排水管道淤積和堵塞，同時(shí)也存在較多的內(nèi)澇點(diǎn)，雨水排放主要存在以下問題：

①宜賓市舊城大部分地區(qū)和舊州部分地區(qū)的排水系統(tǒng)老舊，無(wú)法滿足排放要求。

②部分城市新區(qū)地段的城市雨水管網(wǎng)不成系統(tǒng)，無(wú)法滿足城市擴(kuò)大后強(qiáng)降雨時(shí)雨水匯集排放的要求，常常在降雨天氣中因雨水管網(wǎng)不能滿足排放要求出現(xiàn)雨水檢查井被管內(nèi)雨水沖翻的狀況，形成嚴(yán)重的路面安全隱患。

③城市改造建設(shè)過程中由于未系統(tǒng)規(guī)劃管網(wǎng)，導(dǎo)致部分道路改造時(shí)設(shè)置的雨水管高程高于周邊居民小區(qū)路面，小區(qū)內(nèi)的雨水無(wú)法排入雨水管網(wǎng)產(chǎn)生內(nèi)澇。城市雨水利用及管網(wǎng)系統(tǒng)的改造

2.1 雨水徑流量控制規(guī)劃

①盡量減少居住區(qū)內(nèi)不透水路面寬度，將停車場(chǎng)與道路合建，各建筑物間道路根據(jù)需要盡量共享以減少不透水路面面積，小區(qū)鄰里道路盡可能采用滲透性鋪設(shè)；

②在道路和停車場(chǎng)周邊應(yīng)設(shè)置低勢(shì)綠地、植被淺溝和雨水花園，使雨水可以穿過路緣石進(jìn)入周邊綠地，以凈化和滲透雨水；

③在植被淺溝和過濾帶末端應(yīng)設(shè)置洼地以滲透雨水，并建有溢流口以排放超標(biāo)準(zhǔn)雨水；

④建筑屋頂應(yīng)設(shè)計(jì)為綠色屋面，有條件的地方可以考慮在屋頂對(duì)雨水進(jìn)行集蓄利用；

⑤盡量減少大塊的不透水面積，避免各種不透水表面的直接連接；

⑥在一些有條件的小區(qū)，設(shè)置景觀水體，將雨水利用同景觀水體結(jié)合，達(dá)到良好的自然景觀效果。

2.2 城市防澇系統(tǒng)的建設(shè)

①建立城市排水系統(tǒng)GIS 數(shù)據(jù)庫(kù)。GIS 系統(tǒng)與分在管網(wǎng)內(nèi)部的傳感系統(tǒng)結(jié)合，當(dāng)暴雨發(fā)生時(shí)，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)排水管網(wǎng)的水壓并報(bào)警，為排水管網(wǎng)搶修提供寶貴的時(shí)間，從而避免水澇災(zāi)害的進(jìn)一步放大。

②保護(hù)城市天然水體。

③降低地面硬化率。

④重視排水管網(wǎng)的建設(shè)。管理及保障措施

3.1 建設(shè)用地保障

①將排水防澇設(shè)施建設(shè)用地納入城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，確保用地落實(shí)。

②對(duì)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃提出徑流控制要求，明確單位土地開發(fā)面積的雨水蓄滲量、透水性地面面積比例和綠地率等。

3.2 資金籌措

提高城市建設(shè)維護(hù)資金、土地出讓收益、城市防洪經(jīng)費(fèi)等用于城市排水防澇設(shè)施改造、建設(shè)和維護(hù)資金的比例。同時(shí)要結(jié)合相關(guān)資金渠道，對(duì)符合條件的城市排水防澇設(shè)施改造、建設(shè)項(xiàng)目予以支持。

3.3 完善應(yīng)急機(jī)制

強(qiáng)化應(yīng)急管理，制定、修改相關(guān)應(yīng)急預(yù)案，明確預(yù)警等級(jí)、內(nèi)涵及相應(yīng)的處置程序和措施，健全應(yīng)急處置的技防、物防、人防措施。

發(fā)生超過城市內(nèi)澇防治標(biāo)準(zhǔn)的降雨時(shí)，城建、水利、交通、園林、城管等多部門應(yīng)通力合作，必要時(shí)可采取停課、停工、封閉道路等避免人員傷亡和重大財(cái)產(chǎn)損失的有效措施。結(jié)語(yǔ)

雨污分流的排放方式既能減少污水排放量，減少污水處理量、處理難度；也能減少雨水排放量、減少雨水水質(zhì)污染。在進(jìn)行雨污分流的管道改造時(shí)注重城市雨水管道的管徑、坡度等的設(shè)置，還能解決近年來(lái)不斷發(fā)生的城市內(nèi)澇問題。

第三篇：不叫“舊城改造”叫“城市更新”：深圳這樣探索精致市場(chǎng)博弈

不叫“舊城改造”叫“城市更新”：深圳這樣探索精致市場(chǎng)博弈

2007年，深圳市規(guī)劃局曾經(jīng)委托中規(guī)院深圳分院開展“舊改配套政策研究”，其時(shí)“城市更新”一詞的應(yīng)用尚不廣泛。在研究課題報(bào)告開篇的顯著位置曾有一段關(guān)于舊城改造與城市更新概念辨析的文字，其中還引用了吳良鏞先生的一段話：“從50年代以來(lái)，在我國(guó)規(guī)劃界流行一種術(shù)語(yǔ)，即'舊城改建’，嚴(yán)格說(shuō)這是很不確切的，實(shí)際上被社會(huì)誤解成要適應(yīng)現(xiàn)代生活就要對(duì)舊城大拆大改，在效果上也是不好的。因此，需要正名，改用'城市更新’一詞為宜。”

時(shí)至今日，深圳的任何城市更新專項(xiàng)規(guī)劃或者研究報(bào)告中，恐怕再不會(huì)出現(xiàn)如此濃墨重彩地解釋“城市更新”概念，因?yàn)樯钲谝呀?jīng)是全國(guó)最先邁入城市更新常態(tài)化和制度化階段的城市?！俺鞘懈隆闭粩嗟乇粡V泛的社會(huì)實(shí)踐注入更多的內(nèi)涵，城市更新規(guī)劃、城市更新制度、乃至城市更新的速度都在不斷地“被更新”。深圳更新制度日益完善，更新手段越發(fā)精巧，無(wú)論是政府或是市場(chǎng)都積累了大量城市更新運(yùn)作的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，城市更新似乎已經(jīng)超越了理念之爭(zhēng)的時(shí)期，進(jìn)入“精耕細(xì)作”的階段。

但事實(shí)上，關(guān)于深圳城市更新的爭(zhēng)論從未停止。政府和市場(chǎng)認(rèn)為，深圳通過城市更新，客觀上改善了舊城舊區(qū)（特別是城中村）的人居環(huán)境、大大提升了土地利用的效益，彌補(bǔ)了土地供應(yīng)的需求，補(bǔ)充完善了公共服務(wù)設(shè)施，也促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，還解決了部分有關(guān)土地和違法建設(shè)的歷史遺留問題。因此，深圳需要更快速地推進(jìn)城市更新，以提供更多空間資源彌補(bǔ)城市建設(shè)仍然存在的短板。

專家和學(xué)者以為，超前或者過快的城市更新可能引發(fā)嚴(yán)重的城市問題，其中包括拆除重建的比例過高，大大超過了道路交通設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施的可承受范圍；城市更新大幅提升了產(chǎn)業(yè)和生活成本，擠出了原住民（主要是外來(lái)租客）和小微企業(yè)，破壞了老城區(qū)的社會(huì)生態(tài)和產(chǎn)業(yè)鏈條；城市更新快速將制造業(yè)空間置換為商業(yè)辦公和居住空間，而后者卻存在過剩的危險(xiǎn)；市場(chǎng)主導(dǎo)的零散的城市更新難以實(shí)現(xiàn)城市整體發(fā)展目標(biāo)，且存在瓦解公共利益的風(fēng)險(xiǎn)。即使深圳已經(jīng)進(jìn)入了城市更新精細(xì)化階段，仍然不得不面對(duì)一些“根源性”的拷問和爭(zhēng)論——一個(gè)不到四十年歷史的年輕城市是否有加快推進(jìn)城市更新的必要性？到底是“更新太快導(dǎo)致城市問題”？還是“更新太慢阻礙城市發(fā)展”？或許并不能給出“是”或“非”的答案，抑或在不同的歷史階段有不同的回答，但這些爭(zhēng)論存在本身就代表了深圳的城市特質(zhì)，那就是要勇于超脫短期目標(biāo)，敢于透過物質(zhì)現(xiàn)象，不懈地探究城市發(fā)展的“得”與“失”。深圳城市更新的“得”

深圳十多年來(lái)的城市更新，不僅逐步消除了體制上的障礙，同時(shí)也盤活了存量土地，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)升級(jí)改造和城市投資環(huán)境的改善。但如果撥開城市空間和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的表面，其實(shí)更大的收獲在于過程中的社會(huì)沉淀，包括更精細(xì)化的城市運(yùn)營(yíng)和管理意識(shí)，更多對(duì)于城市更新和城市發(fā)展的社會(huì)共識(shí)，社會(huì)各個(gè)利益方都逐步適應(yīng)了更加理性的社會(huì)參與方式，正是這些潛在的變化使深圳的城市更新并未止于空間,而具有了更多社會(huì)變革的深層意義。1.相對(duì)穩(wěn)定的社會(huì)預(yù)期

當(dāng)深圳的城市更新項(xiàng)目進(jìn)入正式的政府程序之時(shí)，無(wú)論是各級(jí)政府、市場(chǎng)、業(yè)主乃至公眾，就可以通過深圳的城市更新公開政策或者通過征詢更新專職機(jī)構(gòu)，對(duì)更新項(xiàng)目將經(jīng)歷的階段、程序和關(guān)鍵環(huán)節(jié)有基本穩(wěn)定的預(yù)期；而當(dāng)更新專項(xiàng)規(guī)劃審批程序以后，也就意味著涉及該更新項(xiàng)目的主要利益方，對(duì)于項(xiàng)目中的更新目標(biāo)、發(fā)展方向、實(shí)施環(huán)節(jié)，乃至利益分配關(guān)系和公共利益底線都有了基本的共識(shí)，并且審批完成的更新規(guī)劃成為了公眾監(jiān)督城市更新的基本依據(jù)，利益各方對(duì)于未來(lái)項(xiàng)目實(shí)施的穩(wěn)定性和持續(xù)性更具有信心。

這種“穩(wěn)定的有共識(shí)的預(yù)期”，看似抽象，卻是多年來(lái)深圳城市更新體制機(jī)制不懈建設(shè)的重大成果?；叵?0年前深圳城市更新起步之時(shí)，無(wú)論是政府主事官員、市場(chǎng)主體或是舊村業(yè)主，都很難清楚闡述實(shí)施更新的完整流程和核心節(jié)點(diǎn)是什么，只能是“摸著石頭過河”，但河里任何一股亂流都可能使行進(jìn)中的計(jì)劃全部翻盤。而相比而言，尚未成熟的更新制度環(huán)境帶來(lái)的問題，或者是政策和程序的延續(xù)性和穩(wěn)定性不足（冷不防出臺(tái)一些政策且與前期政策大相徑庭），或者是審批與博弈的環(huán)節(jié)錯(cuò)位（審批完成的更新規(guī)劃難以經(jīng)過市場(chǎng)博弈的考驗(yàn)），或者缺乏類似更新規(guī)劃的共同利益博弈平臺(tái)（相關(guān)利益方只能在各自的領(lǐng)域中自說(shuō)自話甚至相互埋怨）。而深圳正是通過城市更新制度建設(shè)，消除了城市更新進(jìn)程中存在的不合理的制度障礙，為市場(chǎng)和社會(huì)增添了參與城市更新的信心，將城市更新納入了法制化和常態(tài)化的城市管理體系中。

深圳已經(jīng)形成了與法定規(guī)劃緊密銜接的穩(wěn)定的更新規(guī)劃體系。

2.日益清晰的公共底線

深圳城市更新制度建設(shè)的另一項(xiàng)重要收獲在于，所謂城市更新中的“公共利益”，正在從完全抽象的概念，逐步轉(zhuǎn)化為切實(shí)的公共政策，并逐步成為了政府行政審批中的基本底線。政府多年來(lái)在與市場(chǎng)和更新主體博弈的同時(shí)，也是逐步探索和昭示公共利益底線的過程。

回想深圳城市更新制度尚未成熟的時(shí)期，這條“公共利益”的底線尚不清晰，社會(huì)中有一種“舊城拆遷必然引發(fā)貪污腐敗或市場(chǎng)不正當(dāng)收益”的慣性思維；規(guī)劃師們因?yàn)槿狈Φ拙€的把握，僅僅只能憑著專業(yè)知識(shí)和職業(yè)操守守護(hù)城市更新中的公共利益；而政府面對(duì)遍地開花的城中村改造申請(qǐng)，明知不能盲目推進(jìn)，也找不到政策法規(guī)為依據(jù)抵擋。所謂城市更新的底線不僅是保護(hù)公眾和社會(huì)的利益，也旨在保障各方的收益與負(fù)擔(dān)的公平劃分，防止局部或個(gè)體獨(dú)占或侵吞城市更新的收益。雖然“公共利益”始終是一個(gè)定義模糊且隨時(shí)而變的概念，但深圳的城市更新制度建設(shè)始終沒有放棄這個(gè)命題，不斷通過各類討論甚至博弈“探底”，并且將其落實(shí)在各類更新政策中。比如在城市更新單元規(guī)劃中設(shè)置的公共配套設(shè)施條件日益復(fù)雜，除了用地和建筑面積的要求以外，逐步加入了將設(shè)施占比、選址交通條件、設(shè)施類型、建設(shè)實(shí)施責(zé)任等等更加精細(xì)化的條件。由此可見這條底線從看不見到日益清晰，有賴于長(zhǎng)久的經(jīng)驗(yàn)積累和社會(huì)共識(shí)，是來(lái)之不易的收獲。3.精致的市場(chǎng)博弈

如果把深圳日益成熟的更新制度建設(shè)僅僅歸功于政府，顯然是有失公允的,因?yàn)榫碌闹贫韧鶃?lái)源于政府與市場(chǎng)間“精致”的博弈，卻不可能誕生在缺乏市場(chǎng)參與的更新環(huán)境中，也不可能出臺(tái)于漠視市場(chǎng)的政府當(dāng)中。深圳城市更新的體制機(jī)制建設(shè)與市場(chǎng)主體在舊改中的發(fā)展和演進(jìn)息息相關(guān)，可以說(shuō)那些越來(lái)越趨向細(xì)致的政策規(guī)范幾乎都是在回應(yīng)旺盛的市場(chǎng)沖動(dòng)。以舊工業(yè)區(qū)改造為例，無(wú)論是M0類用地的創(chuàng)新定義，還是對(duì)工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓和工業(yè)地產(chǎn)分宗銷售的嚴(yán)格規(guī)定，直至出臺(tái)專門的“綜合整治類舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造操作指引”，并開始建立城市產(chǎn)業(yè)用地保護(hù)線制度......其實(shí)均出自于政府在對(duì)市場(chǎng)需求的回應(yīng)或?qū)κ袌?chǎng)謀利的調(diào)控。政府和市場(chǎng)的良性博弈有力地助推了深圳城市更新體制機(jī)制的建設(shè)，而城市更新體制機(jī)制的建設(shè)則為政府和市場(chǎng)的博弈搭建了一個(gè)越來(lái)越健全、公平和透明的平臺(tái)。深圳的開發(fā)主體也在嚴(yán)苛的更新制度環(huán)境下，積累了更加豐富的城市更新運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。

回顧近30年來(lái)中國(guó)城市更新的歷程，可以看到不同城市的不同選擇，有全憑政府一己之力，“運(yùn)動(dòng)式”地拆建舊城；有放松政府管制，主要借助市場(chǎng)力量推進(jìn)舊城改造的......相較前兩種選擇，深圳選擇了一條中間道路——既未采取簡(jiǎn)單粗暴的方式約束市場(chǎng)，也沒有一味屈服于市場(chǎng)，而是堅(jiān)持以規(guī)則與市場(chǎng)博弈，用共識(shí)與社會(huì)調(diào)和。正是這樣的選擇讓深圳率先邁入了城市更新的制度化和常態(tài)化階段——而這可能才是深圳城市更新最重要的收獲。深圳城市更新的“失”

雖然深圳城市更新的政策工具，經(jīng)歷了非常復(fù)雜的博弈與實(shí)踐，十年間政策目標(biāo)和運(yùn)作方式都發(fā)生了巨大的變化，但這是否能代表深圳城市更新的“得失”，還尚未得到專業(yè)領(lǐng)域中的廣泛共識(shí)。但在關(guān)于城市更新的廣泛社會(huì)討論中，對(duì)“得”的認(rèn)識(shí)仍然集中于房地產(chǎn)大幅增值，老舊建筑變豪宅，釘子戶如何爭(zhēng)取最大權(quán)益，原村民如何變?yōu)閮|萬(wàn)富翁，房地產(chǎn)商如何在其中獲取了巨大利潤(rùn)等等話題。在政府中，對(duì)“得”的關(guān)注則大多集中在通過舊改提供了多少政府持有物業(yè)，新增了多少產(chǎn)業(yè)用房或保障型住房上；而在對(duì)更新規(guī)劃領(lǐng)域，如何在滿足現(xiàn)行規(guī)范前提下，計(jì)算拆建比，獲得更高的容積率幾乎已經(jīng)占據(jù)了技術(shù)討論的核心話題——在深圳當(dāng)前異常繁榮的土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)條件下，通過更新快速為城市發(fā)展尋求空間增量，而空間增量的得與失、多與少，快與慢，已經(jīng)成為市場(chǎng)、業(yè)主乃至政府關(guān)注的主要焦點(diǎn)，占據(jù)了城市更新的核心矛盾。而通過城市更新能獲得怎樣的空間質(zhì)量和內(nèi)涵，空間中承載什么樣的人口和功能，社會(huì)文脈和城市歷史會(huì)呈現(xiàn)怎樣的變化，產(chǎn)業(yè)鏈條能否持續(xù)維系，社區(qū)發(fā)展和基層治理會(huì)受到什么沖擊，這些通過城市更新可能引發(fā)的重要問題，則往往可能會(huì)在更新博弈中被擱置一邊。歷史告訴我們，對(duì)社會(huì)問題的擱置或忽視，其短期的影響雖然很難顯現(xiàn)，但對(duì)于城市發(fā)展的未來(lái)卻可能帶來(lái)更嚴(yán)重的挑戰(zhàn)；從中國(guó)城鎮(zhèn)化的趨勢(shì)來(lái)看，城市在近中期所獲得的空間增量，放在更長(zhǎng)遠(yuǎn)的未來(lái)而言，也未必能維系持續(xù)穩(wěn)定的價(jià)值。2016年年底到2017年年初，深圳市政府密集出臺(tái)了一系列城市更新政策和規(guī)章。《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃》提出爭(zhēng)取全市完成12.5平方公里的拆除重建供地規(guī)模。從深圳政府的相關(guān)公開數(shù)據(jù)顯示，在2010年到2015年的5年間，深圳通過拆除重建提供的用地規(guī)模僅10.6平方公里。隨著全市城市更新行政審批事權(quán)的進(jìn)一步向區(qū)級(jí)政府下放，對(duì)于通過城市更新提高建筑規(guī)模增量的沖動(dòng)日益強(qiáng)烈，一些區(qū)政府甚至提出通過更新“再造”一座城區(qū)的目標(biāo)。由此可見，深圳未來(lái)五年的城市更新仍將聚焦于進(jìn)一步加快加大城市建筑增量。雖然新的政策進(jìn)一步加大了人才保障房和創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房等設(shè)施的配建力度，也旨在鞏固市政、交通、城市安全等基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)城市更新的支撐能力；并且在城市重點(diǎn)地區(qū)加大了政府對(duì)更新市場(chǎng)的調(diào)控力度。但從其內(nèi)涵來(lái)看，政府強(qiáng)調(diào)城市更新中的公共利益，仍然集中體現(xiàn)為可供政府掌控的土地和建設(shè)資源上。

另一方面，雖然《城市更新“十三五”規(guī)劃》中增加專章提出城市更新“促進(jìn)社區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展”目標(biāo)，更多的規(guī)劃師越來(lái)越重視城市更新的社會(huì)影響，部分公益組織已經(jīng)開始自發(fā)開展城市更新社會(huì)影響評(píng)估（比如徐磊青教授為主的408研究小組的湖貝村調(diào)查，重點(diǎn)就湖貝村拆遷可能引發(fā)社會(huì)影響進(jìn)行了評(píng)估，在行業(yè)內(nèi)引發(fā)了積極反響），但無(wú)論是在修訂后的更新辦法或是暫行措施中，城市更新的社會(huì)影響評(píng)估仍然未能成為實(shí)施更新的法定程序或必要條件，其他關(guān)乎社區(qū)發(fā)展的就業(yè)、生活、文化、社會(huì)關(guān)系等等因素仍然是擱置一邊的次要問題；至于城中村、舊廠區(qū)中真正生活和就業(yè)的主體人群——租戶和外來(lái)務(wù)工人員也尚未在更新博弈中取得一席之地。

如果將當(dāng)前的城市更新置于更長(zhǎng)遠(yuǎn)的城市發(fā)展趨勢(shì)中，種種跡象表明，隨著城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩和老齡化時(shí)代的到來(lái)，未來(lái)中國(guó)城市很可能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)過剩的“后置業(yè)時(shí)代”，加之分享經(jīng)濟(jì)的興起，以及年輕一代租住觀念的轉(zhuǎn)變，深圳未來(lái)面臨的核心矛盾很可能從空間資源的“短缺”轉(zhuǎn)向“過剩”。當(dāng)空間的基本功能和物質(zhì)性需求已經(jīng)被“額外”地滿足時(shí)，市民更會(huì)轉(zhuǎn)而尋求更具精神人文內(nèi)涵的空間。那么，未來(lái)城市更新造就的過?？臻g很可能成為城市負(fù)資產(chǎn)，如果其中還存在長(zhǎng)期累積的社會(huì)問題，則更會(huì)成為難以處置的社會(huì)頑疾，甚至導(dǎo)致城市衰敗。

近期有一篇廣泛流傳的文章，題為《從物質(zhì)中獲得幸福的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束》，如果未來(lái)的趨勢(shì)真的如題所言，那么圍繞“物質(zhì)”增長(zhǎng)為核心的城市更新，也很可能在不遠(yuǎn)的將來(lái)走到盡頭，從歐美到東亞，特別是臨近的香港、臺(tái)灣地區(qū)，類似的趨勢(shì)已經(jīng)越來(lái)越明顯。深圳在城市更新制度建設(shè)近十年后，也有必要從一些根本性的問題上，重新思考城市更新的方向和選擇。

>>>>城市更新的未來(lái)目標(biāo)是什么？

深圳的未來(lái)的城市更新仍然是以追求空間的增量為主嗎？城市更新如何從單純追求物質(zhì)性的“增長(zhǎng)”需求轉(zhuǎn)向追求“非物質(zhì)性”的發(fā)展需求，追求更加豐富的，更具精神意義和文化認(rèn)同的價(jià)值內(nèi)涵？

深圳未來(lái)的城市更新如何能夠配合科技革命引發(fā)的社會(huì)轉(zhuǎn)型，適應(yīng)向消費(fèi)和服務(wù)業(yè)為主轉(zhuǎn)型的城市經(jīng)濟(jì)模式，主動(dòng)觸發(fā)社區(qū)的復(fù)興和文化的發(fā)展，為城市轉(zhuǎn)型發(fā)展提前打好空間基礎(chǔ)？

>>>>城市更新的核心矛盾是什么？

未來(lái)基于空間增量的利益交換仍然是城市更新的核心矛盾嗎？如何城市更新如何應(yīng)對(duì)不同社會(huì)階層、不同文化群體，乃至持不同價(jià)值觀群體的矛盾和沖突，而非僅局限于物業(yè)持有者間的利益分割矛盾。如何將城市更新社會(huì)影響評(píng)估置入更新博弈的核心環(huán)節(jié)？如何提升真正的利益相關(guān)者（社區(qū)大多數(shù)居住者）參與城市更新的能力，如何通過城市更新為社區(qū)發(fā)展和基層治理賦權(quán)？

>>>>城市更新的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是什么？

未來(lái)評(píng)價(jià)城市更新的主要標(biāo)準(zhǔn)仍然是土地利用效益的提升或空間規(guī)模的增量嗎？如何重置城市更新的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，如何能將社會(huì)影響的評(píng)價(jià)納入城市更新的評(píng)價(jià)程序？如何看待“時(shí)間”在城市更新中的價(jià)值？如何從快速但難以逆轉(zhuǎn)的短期更新項(xiàng)目，轉(zhuǎn)向更長(zhǎng)時(shí)間和可持續(xù)的長(zhǎng)期更新運(yùn)營(yíng)，而非簡(jiǎn)單用項(xiàng)目實(shí)施的快慢評(píng)價(jià)城市更新的成功與否？

結(jié)語(yǔ)：城市更新，勿忘初心

城市更新的歷史幾乎伴隨了深圳城市規(guī)劃事業(yè)成長(zhǎng)和發(fā)展的全過程。伴隨著城市的建設(shè)和更新，政府職能的轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)體系的完善以及市民社會(huì)的發(fā)育，不斷塑造出深圳城市更新的獨(dú)特模式。雖然深圳的“城市更新”早已經(jīng)過了概念辨析的階段，制度管理日益精細(xì)，規(guī)劃方法也愈加精巧，但并不應(yīng)因此放棄對(duì)城市更新價(jià)值和方向的拷問，更不能丟棄反思、博弈和改革的勇氣，因?yàn)檫@是深圳城市更新的初心，也是深圳城市發(fā)展的靈魂。深圳過去在選擇城市更新道路時(shí)，并沒有為了追求一時(shí)的績(jī)效而選擇激進(jìn)的大拆大建方式，經(jīng)過十多年來(lái)持續(xù)的制度建設(shè)，獲得了寶貴的社會(huì)沉淀；而面向城市更新的未來(lái)，希望深圳還有勇氣重拾初心，從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的價(jià)值觀出發(fā)，從社會(huì)發(fā)展的角度出發(fā)，反省當(dāng)前城市更新的得與失，再次成為探索中國(guó)城市發(fā)展轉(zhuǎn)型的先鋒。

（原題：《呂曉蓓：城市更新，勿忘初心——再論深圳城市更新的得與失》）