第一篇：第26期(住房金融與個(gè)人信貸業(yè)務(wù)參考)湖南省分行對(duì)個(gè)人住房貸款抵押手續(xù)不完善風(fēng)險(xiǎn)成因的分析及應(yīng)對(duì)措施建議

住房金融與個(gè)人信貸 業(yè)務(wù)參考

第26期

建設(shè)銀行住房金融與個(gè)人信貸部

編者按：抵押物，作為第二還款來(lái)源，是個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)緩釋重要保障。為促進(jìn)各行加強(qiáng)抵押登記管理水平，提高有效抵押登記比率，切實(shí)提升個(gè)人貸款抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，總行已將此指標(biāo)納入了個(gè)人貸款貸后管理、內(nèi)控評(píng)價(jià)和操作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)等考核體系。日前，湖南分行針對(duì)目前住房按揭貸款抵押物預(yù)登記轉(zhuǎn)換他項(xiàng)權(quán)證手續(xù)比例偏低的現(xiàn)象，結(jié)合長(zhǎng)沙地區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)其原因進(jìn)行了剖析，并提出了相應(yīng)對(duì)策。現(xiàn)將此文編發(fā)，供各分行

二○一二年十二月十一日

— 1 — 參考、借鑒。

個(gè)人住房貸款抵押手續(xù)不完善風(fēng)險(xiǎn)

成因分析及應(yīng)對(duì)措施建議

近年來(lái)，城市化率的不斷提高和人們對(duì)居住需求的不斷豐富和升級(jí)，給個(gè)人住房金融業(yè)務(wù)開(kāi)辟了廣闊市場(chǎng)，個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)得到了迅猛發(fā)展。但由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受外部經(jīng)濟(jì)波動(dòng)等因素的影響，增長(zhǎng)速度放緩，特別是國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨著前所未有的壓力，銀行個(gè)人住房貸款的發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)防范會(huì)也遇到了諸多新情況和問(wèn)題。其中：個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)抵押備案未及時(shí)更換他項(xiàng)權(quán)證，貸款抵押登記不完善，存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。在實(shí)際工作中，由于抵押物抵押手續(xù)不完善，貸款一旦形成不良，銀行在維護(hù)權(quán)益，處置抵押物時(shí)，法律層面上存在的所有權(quán)不能落實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)有發(fā)生，抵押物虛置懸空的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)顯現(xiàn)。目前湖南分行個(gè)人住房貸款發(fā)放后，落實(shí)他項(xiàng)權(quán)證手續(xù)的比例偏低，存在的風(fēng)險(xiǎn)不可小視。本文擬以長(zhǎng)沙地區(qū)個(gè)人住房按揭貸款抵押落實(shí)情況為例，對(duì)住房貸款抵押的潛在風(fēng)險(xiǎn)及成因進(jìn)行分析。

一、個(gè)人住房按揭貸款抵押落實(shí)率偏低的風(fēng)險(xiǎn)及成因 為了有效防范個(gè)人住房貸款抵押落實(shí)不到位的風(fēng)險(xiǎn)，長(zhǎng)沙地區(qū)個(gè)貸中心定期對(duì)個(gè)人住房貸款備案換他項(xiàng)情況進(jìn)行清理。三季度末，長(zhǎng)沙地區(qū)個(gè)貸中心對(duì)以前所有存量和新發(fā)個(gè)人住房貸款備 — 2 — 案換他項(xiàng)情況進(jìn)行了全面清理，長(zhǎng)沙地區(qū)個(gè)人住房貸款絕大部分按揭貸款辦妥了他項(xiàng)權(quán)證，但仍有部分備案登記抵押沒(méi)有更換他項(xiàng)權(quán)證，對(duì)個(gè)人住房按揭貸款發(fā)放年限在2年以上（含2年）貸款的他項(xiàng)權(quán)證抵押落實(shí)率也不理想。

從長(zhǎng)沙地區(qū)個(gè)人住房貸款備案換他項(xiàng)清理數(shù)據(jù)分析來(lái)看，影響分行不能完成抵押落實(shí)手續(xù)及時(shí)辦妥他項(xiàng)權(quán)證的因素主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）開(kāi)發(fā)商方面的原因。從長(zhǎng)沙地區(qū)備案換他項(xiàng)清理數(shù)據(jù)顯示，因開(kāi)發(fā)商方面原因?qū)е虏荒芗皶r(shí)更換他項(xiàng)權(quán)證的戶數(shù)占長(zhǎng)沙地區(qū)未及時(shí)落實(shí)換證數(shù)的69%，是目前影響抵押落實(shí)工作的主要因素，產(chǎn)生原因及可能形成的不良后果有以下幾種：一是欠費(fèi)或違規(guī)，開(kāi)發(fā)商因拖欠物業(yè)維修基金或規(guī)劃用地紅線越位等原因，在樓盤(pán)竣工后，未能通過(guò)商品房綜合驗(yàn)收，使購(gòu)房人不能按時(shí)入住或入住后無(wú)法辦理房屋所有權(quán)證；二是樓盤(pán)不能按期竣工，開(kāi)發(fā)商因自有資金擁有率較低加上在建樓盤(pán)滯銷、籌資困難等原因，無(wú)法按期竣工，甚至形成爛尾樓；三是開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)不善，引起債務(wù)糾紛或公司破產(chǎn)被資產(chǎn)管理公司接管和清算，開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)未能全部履行擔(dān)保責(zé)任，經(jīng)營(yíng)期滿“人走樓空”，擔(dān)保責(zé)任無(wú)從落實(shí)。

（二）借款人方面的原因。據(jù)統(tǒng)計(jì)因借款人方面原因?qū)е虏荒芗皶r(shí)更換他項(xiàng)權(quán)證的戶數(shù)占長(zhǎng)沙地區(qū)不能及時(shí)落實(shí)換證數(shù)的25%，是目前影響抵押落實(shí)工作的重要因素，主要原因有以下幾類：一是借款人缺乏誠(chéng)信，履行合同意識(shí)不強(qiáng)。樓盤(pán)竣工交付使

— 3 — 用后，部分購(gòu)房人不配合繳納契稅和維修基金，不愿在借款合同約定的時(shí)間內(nèi)辦理房屋抵押登記；二是交易糾紛影響。部分購(gòu)房人因建筑面積變化等原因與開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生糾紛，不愿意辦理交房手續(xù)，不配合辦理房屋抵押登記手續(xù)；三是有個(gè)別購(gòu)房人因其他債務(wù)糾紛導(dǎo)致房產(chǎn)被法院凍結(jié)或拖欠銀行貸款等，無(wú)法辦理房屋抵押登記手續(xù)。以上三方面因素中又以購(gòu)房人不配合繳納契稅和維修基金的現(xiàn)象最為普遍。

（三）相關(guān)房產(chǎn)管理部門的原因。因辦理產(chǎn)權(quán)證所牽涉的管理部門繁多，手續(xù)較為復(fù)雜，房產(chǎn)項(xiàng)目管理制度和流程不適應(yīng)市場(chǎng)需求等也是導(dǎo)致抵押落實(shí)率偏低的重要原因。按規(guī)定樓盤(pán)需綜合驗(yàn)收合格后才可以辦理產(chǎn)權(quán)證，而綜合驗(yàn)收需消防、人防、城管、規(guī)劃、國(guó)土建設(shè)、房產(chǎn)局等多個(gè)部門逐個(gè)驗(yàn)收合格，同時(shí)逐戶繳納契稅才能辦理他項(xiàng)權(quán)證，而部分管理部門辦事效率較低、業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，導(dǎo)致整個(gè)備案換他項(xiàng)權(quán)證的流程過(guò)長(zhǎng)，不確定因素增多。

（四）貸款銀行管理方面的因素。備案證不能及時(shí)更換他項(xiàng)權(quán)證的根本原因，是我們?nèi)狈?duì)開(kāi)發(fā)商管理的有效約束手段和督促監(jiān)管機(jī)制。

一是各行在開(kāi)展個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中，存在著“重貸前調(diào)查認(rèn)證、輕貸后跟蹤管理”的現(xiàn)象。因住房按揭貸款量大面廣,往往期房竣工后，對(duì)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有跟蹤督導(dǎo)機(jī)制，導(dǎo)致落實(shí)貸款抵押物時(shí)間拖得很長(zhǎng)，遺留問(wèn)題較多。有的直至發(fā)生貸款逾期，需要處置時(shí)才發(fā)現(xiàn)抵押物尚未落實(shí)，再去追究擔(dān)保方責(zé)任，發(fā)現(xiàn) — 4 — 擔(dān)保方已歇業(yè)走人，擔(dān)保合同成為一紙空文。

二是部分行對(duì)保證金落實(shí)與監(jiān)管不到位，對(duì)住房按揭貸款存在的各種風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足，未能落實(shí)相應(yīng)的跟蹤管理措施。按規(guī)定，按揭貸款保證金是銀行在按揭貸款過(guò)程中按照貸款發(fā)放額的一定比例向開(kāi)發(fā)商收取，并由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)按揭貸款的連帶保證責(zé)任，直至房屋產(chǎn)權(quán)證辦理出來(lái)銀行完成抵押登記后，銀行才將按揭貸款保證金逐筆退回開(kāi)發(fā)商，但從長(zhǎng)沙地區(qū)住房按揭貸款保證金落實(shí)情況來(lái)看形勢(shì)并不樂(lè)觀。近期，長(zhǎng)沙地區(qū)個(gè)貸中心針對(duì)長(zhǎng)沙地區(qū)住房按揭貸款兩年以上(含兩年)未辦理他項(xiàng)權(quán)證的樓盤(pán)的保證金落實(shí)情況進(jìn)行了全面清查，通過(guò)從個(gè)貸系統(tǒng)中提取數(shù)據(jù)顯示錄有保證金賬號(hào)的樓盤(pán)占比為66.98%，其中保證金賬戶有余額的占抽查樓盤(pán)總數(shù)的49.06%。保證金作為第二還款來(lái)源，可制約和督促開(kāi)發(fā)商盡快辦理產(chǎn)權(quán)證，落實(shí)抵押物，完成“人?！钡健拔锉！钡霓D(zhuǎn)變，對(duì)于維護(hù)銀行資金安全具有重要意義。但由于我們對(duì)保證金的監(jiān)管不到位或流于形式，逐漸喪失了對(duì)開(kāi)發(fā)商的制約。

三是部分客戶經(jīng)理風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，存在只要辦理了抵押預(yù)登記貸款就無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的思想。由于期房是處于建設(shè)中的房產(chǎn)，購(gòu)房人在支付房屋價(jià)款之后，并不能像對(duì)成品房那樣取得房屋的所有權(quán)，它在本質(zhì)上是一種債權(quán)。當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不能按期交付使用，或因?yàn)闊o(wú)法通過(guò)質(zhì)量檢測(cè)，部分房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題引起業(yè)主和開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生糾紛，有可能導(dǎo)致借款人拒還銀行貸款，常常違約事件的發(fā)生具有批量爆發(fā)、處置難等特點(diǎn)。盡管開(kāi)發(fā)商與銀行簽訂的《合

— 5 — 作協(xié)議》中一般都有階段性擔(dān)保責(zé)任或回購(gòu)義務(wù)的約定，但這一義務(wù)的履行依賴于開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保能力和擔(dān)保意愿，當(dāng)開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)銷售不暢，保證金額大于其自身資產(chǎn)的情況下，向銀行提供的階段性擔(dān)保也就形同虛設(shè)。

各原因占比參見(jiàn)下圖（左邊圖表為被統(tǒng)計(jì)未辦妥抵押登記貸款中各原因占比，右邊圖表為因開(kāi)發(fā)商原因引起的未辦妥抵押登記貸款中各原因占比）：

長(zhǎng)沙地區(qū)住房貸款未及時(shí)辦理他項(xiàng)原因分析圖客戶涉及糾紛，1%客戶預(yù)售證明遺失，0.5%其他原因，6%工程延期27%開(kāi)發(fā)商原因69%無(wú)法實(shí)測(cè)，產(chǎn)權(quán)有問(wèn)題，6%拖欠維修基金或未交報(bào)建費(fèi)3%客戶不配合或未交維修基金23.5%開(kāi)發(fā)商涉及債務(wù)糾紛，32%其他，1%客戶不配合或未交維修基金其他原因工程延期客戶預(yù)售證明遺失拖欠維修基金或未交報(bào)建費(fèi)涉及債務(wù)糾紛客戶涉及糾紛無(wú)法實(shí)測(cè)，產(chǎn)權(quán)有問(wèn)題其他

二、完善個(gè)人住房按揭貸款抵押手續(xù)的對(duì)策與建議 個(gè)人住房貸款采取以所購(gòu)房產(chǎn)進(jìn)行抵押的方式發(fā)放貸款，貸款風(fēng)險(xiǎn)基本能被抵押物完全覆蓋，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。但是，由于在辦理房產(chǎn)抵押過(guò)程中，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)備案轉(zhuǎn)換他項(xiàng)權(quán)證存在的諸多問(wèn)題，導(dǎo)致各行個(gè)人按揭貸款所涉及的現(xiàn)房抵押落實(shí)比例普遍偏低?？傂邢嚓P(guān)文件制度規(guī)定，發(fā)放個(gè)人住房貸款兩年以上的樓盤(pán)項(xiàng)目，要求開(kāi)發(fā)商必須辦妥屋備案登記轉(zhuǎn)換為他項(xiàng)權(quán)證、落實(shí) — 6 — 和完善個(gè)人住房貸款抵押手續(xù)。由于個(gè)人住房按揭貸款操作上大部分是期房預(yù)抵押登記，在產(chǎn)權(quán)證辦妥之前，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供階段性履約擔(dān)保，同時(shí)，預(yù)存一定比例（約5%-10%）的保證金作為擔(dān)保，待房屋產(chǎn)權(quán)完成備案換他項(xiàng)后，才能解除階段性擔(dān)保，防止開(kāi)發(fā)商因?qū)嵙Σ蛔慊蛸Y金鏈斷裂，或因其他原因喪失擔(dān)保能力，無(wú)法正常履行擔(dān)保責(zé)任，將使銀行貸款資金面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，特別是當(dāng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)時(shí)，不僅給銀行，也會(huì)給社會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的不良輿情影響。由于上述問(wèn)題的存在，如果抵押登記不能及時(shí)辦理，將使本應(yīng)分散至單個(gè)借款人的風(fēng)險(xiǎn)，長(zhǎng)時(shí)間集中于第三方保證人，致使銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法得到緩釋，銀行信貸資金存在較大的潛在風(fēng)險(xiǎn)，必須引起高度重視。為了進(jìn)一步規(guī)范個(gè)人住房按揭貸款管理，加強(qiáng)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范，建議采取以下積極措施。

（一）要提高認(rèn)識(shí)，切實(shí)加強(qiáng)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，加強(qiáng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的管理，組織力量對(duì)已發(fā)放住房按揭貸款的抵押物落實(shí)情況進(jìn)行集中清理，把備案換他項(xiàng)工作作為日常工作來(lái)抓。各行個(gè)貸中心應(yīng)設(shè)專人負(fù)責(zé)個(gè)人住房按揭貸款期轉(zhuǎn)現(xiàn)的抵押登記落實(shí)工作，落實(shí)責(zé)任制。對(duì)于樓盤(pán)在辦理期轉(zhuǎn)現(xiàn)過(guò)程中要有計(jì)劃、分批、有步驟的進(jìn)行。對(duì)已發(fā)放貸款的樓盤(pán)要按照項(xiàng)目逐筆梳理辦理他項(xiàng)權(quán)證情況，認(rèn)真測(cè)算樓盤(pán)應(yīng)保有保證金余額，逐筆逐戶足額扣收按揭貸款保證金，落實(shí)專人對(duì)項(xiàng)目實(shí)行專項(xiàng)管理，定期深入現(xiàn)場(chǎng)考察，及時(shí)掌握開(kāi)發(fā)進(jìn)度，督促其及時(shí)辦理房屋他項(xiàng)權(quán)證。對(duì)因開(kāi)發(fā)商自身原因?qū)е庐a(chǎn)權(quán)證長(zhǎng)期未辦理完成的，應(yīng)

— 7 — 采取相關(guān)處罰措施，責(zé)成其盡快整改。對(duì)于2007年前發(fā)放貸款的老樓盤(pán)到期未辦期轉(zhuǎn)現(xiàn)的，要逐戶清理，積極與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系，與房地產(chǎn)部門聯(lián)系，逐戶了解樓盤(pán)辦證的進(jìn)度和狀態(tài)，做到心中有數(shù)。對(duì)歷史遺留問(wèn)題要積極探討，開(kāi)拓新思路，尋求解決辦法。針對(duì)重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，可考慮組織資源，借助房地局內(nèi)部代理公司外包辦理，主動(dòng)化解風(fēng)險(xiǎn)隱患。

（二）要加強(qiáng)內(nèi)部管理，堅(jiān)持合規(guī)經(jīng)營(yíng)，提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力。嚴(yán)格按照人行和銀監(jiān)會(huì)的規(guī)定要求，做好三查：貸前調(diào)查、貸中審查和貸后檢查。貸前調(diào)查是做好個(gè)貸工作的重中之重，貸中審查和貸后檢查是落實(shí)抵押登記、防范金融風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。在與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂合作協(xié)議時(shí)應(yīng)明確雙方辦理樓盤(pán)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間和期限，明確雙方責(zé)任和權(quán)利。落實(shí)保證金制度，加大貸后檢查力度，對(duì)期轉(zhuǎn)現(xiàn)定期檢查和通報(bào)，并把期轉(zhuǎn)現(xiàn)工作的執(zhí)行落實(shí)與積分管理掛鉤。對(duì)做得好的支行給予正激勵(lì)，對(duì)執(zhí)行不力、落實(shí)不到位的行給予負(fù)積分，徹底扭轉(zhuǎn)期轉(zhuǎn)現(xiàn)工作的被動(dòng)局面。

（三）要建立住房貸款跟蹤管理制度，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)。強(qiáng)化按揭貸款項(xiàng)目貸后追蹤，加強(qiáng)對(duì)住房按揭貸款抵押物落實(shí)的跟蹤監(jiān)督作用。對(duì)已簽按揭貸款合作協(xié)議并已放貸款的項(xiàng)目要進(jìn)行貸后跟蹤，及時(shí)掌握期房貸款的發(fā)放、樓盤(pán)竣工交付使用及質(zhì)量情況，督促開(kāi)發(fā)商按時(shí)辦理抵押。對(duì)有開(kāi)發(fā)貸款的樓盤(pán)項(xiàng)目，應(yīng)加強(qiáng)公私聯(lián)動(dòng)，定期(按月)互通項(xiàng)目進(jìn)度和開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)狀況。各行要進(jìn)一步完善與房地局等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)接口，加強(qiáng)對(duì)包括縣支行房地產(chǎn)抵押登記業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。個(gè)貸部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)合作項(xiàng)目的跟蹤 — 8 — 監(jiān)控，要加強(qiáng)對(duì)按揭樓盤(pán)回訪制度，了解按揭樓盤(pán)的配套建設(shè)、小區(qū)環(huán)境、市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)情況，及時(shí)監(jiān)測(cè)掌握借款人的資產(chǎn)動(dòng)態(tài)，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。若發(fā)現(xiàn)重大問(wèn)題，應(yīng)立即采取措施，防止風(fēng)險(xiǎn)面擴(kuò)大。

（四）建立住房貸款擔(dān)保保證金制度。要切實(shí)加強(qiáng)保證金賬戶管理。要求凡申請(qǐng)辦理住房按揭貸款（含無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目）的開(kāi)發(fā)商均須在貸款行開(kāi)立保證金賬戶。收取擔(dān)保保證金能夠更有效、及時(shí)地督促開(kāi)發(fā)商履行擔(dān)保職責(zé)，一旦發(fā)現(xiàn)擔(dān)保方或借款人違約，貸款銀行可在保留追索權(quán)、停止發(fā)放按揭貸款的前提下優(yōu)先劃扣保證金，用于彌補(bǔ)可能發(fā)生的貸款損失。重點(diǎn)抓好五個(gè)管理：一是加強(qiáng)保證金賬戶開(kāi)立管理。督促開(kāi)發(fā)商在簽訂《商品房銷售貸款合作協(xié)議》和《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款最高額保證合同》前預(yù)開(kāi)立專項(xiàng)保證金賬戶，該賬戶專項(xiàng)用于按揭保證金的存入，開(kāi)發(fā)商其他項(xiàng)目資金不得在此賬戶串用。二是加強(qiáng)保證金存入管理。個(gè)人住房按揭貸款發(fā)放后，貸款行須嚴(yán)格按照與開(kāi)發(fā)商簽訂的“按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議”中約定的保證金比例，及時(shí)劃入相應(yīng)比例的保證金。三是加強(qiáng)保證金使用管理。個(gè)人住房按揭客戶未按借款合同約定履行還款義務(wù)時(shí)，可從保證金賬戶中扣收，但貸款行要督促開(kāi)發(fā)商及時(shí)補(bǔ)足保證金，不得留有缺口；辦妥“房屋他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)”后，方能將保證金退回開(kāi)發(fā)商。四是完善涉及保證金問(wèn)題的風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策。針對(duì)目前無(wú)保證金樓盤(pán)日益增多的情況，考慮對(duì)最高額保證合同相關(guān)開(kāi)發(fā)商限制性條款優(yōu)化，將保證金管理轉(zhuǎn)為用封閉資金管理賬戶來(lái)替代；針對(duì)開(kāi)發(fā)商

— 9 — 可能涉及的訴訟，對(duì)法院即將凍結(jié)樓盤(pán)保證金的情況提前進(jìn)行預(yù)警，維護(hù)我行合法權(quán)益。五是加強(qiáng)保證金監(jiān)測(cè)管理。貸后管理部門要不定期對(duì)按揭項(xiàng)目保證金進(jìn)行監(jiān)測(cè)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)下發(fā)“風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警通知書(shū)”，同時(shí)，對(duì)未按規(guī)定管理保證金的相關(guān)責(zé)任人，嚴(yán)格按照總行《違規(guī)積分管理規(guī)定》進(jìn)行積分管理。

個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期而艱巨的工作，確保個(gè)人住房按揭貸款第二還款來(lái)源的真實(shí)可靠，是避免住房按揭貸款損失的最后一道防線。當(dāng)前，宏觀政策持續(xù)調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的不確定性有增無(wú)減，切實(shí)做好個(gè)人住房按揭貸款“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”工作，是落實(shí)擔(dān)保物有效性和防止抵押物懸空，防止開(kāi)發(fā)商一房二賣的必要措施。我們只有從風(fēng)險(xiǎn)源頭著手，及時(shí)采取他項(xiàng)權(quán)證轉(zhuǎn)換的有效措施，未雨綢繆，防微杜漸，才能把個(gè)人住房按揭貸款抵押物風(fēng)險(xiǎn)敞口壓縮到最小，以確保個(gè)貸業(yè)務(wù)持續(xù)、健康，穩(wěn)定發(fā)展。

（本文發(fā)至全行）

發(fā)送：各省、自治區(qū)、直轄市分行，總行直屬分行，蘇州、三峽分行。

趙歡副行長(zhǎng)、首席風(fēng)險(xiǎn)官、零售業(yè)務(wù)總監(jiān)，風(fēng)險(xiǎn)管理 部、授信管理部、內(nèi)控合規(guī)部、審計(jì)部、資產(chǎn)保全部。

校對(duì)：住房金融與個(gè)人信貸部

隋云飛

中國(guó)建設(shè)銀行行長(zhǎng)辦公室

2012年12月13日印發(fā)

第二篇：個(gè)人金融專業(yè)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析與措施

個(gè)人金融專業(yè)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析與措施

按照重要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)專項(xiàng)治理工作責(zé)任分工，我部迅速對(duì)本專業(yè)涉及的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)業(yè)務(wù)和管理制度進(jìn)行認(rèn)真梳理，現(xiàn)結(jié)合日常管理工作情況，分析涉及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)存在的隱患、風(fēng)險(xiǎn)薄弱環(huán)節(jié)及重點(diǎn)防控措施如下：

一、在U盾申領(lǐng)風(fēng)險(xiǎn)治理方面

1、存在的隱患：

2、風(fēng)險(xiǎn)薄弱環(huán)節(jié)：

一是申領(lǐng)時(shí)，是否重點(diǎn)審核申領(lǐng)人的身份，是否經(jīng)核實(shí)無(wú)誤后辦理出庫(kù)手續(xù)；

二是空白U盾實(shí)物領(lǐng)取時(shí)，出、入庫(kù)人員是否當(dāng)面點(diǎn)清并辦理交接；

三是憑證庫(kù)管庫(kù)員與柜員間辦理U盾的發(fā)放時(shí)，是否當(dāng)面核對(duì)實(shí)物與核算要素系統(tǒng)中發(fā)放數(shù)量一致；

四是營(yíng)業(yè)終了，柜員是否對(duì)未使用的空白U盾必須入保險(xiǎn)箱（柜）保管。

3、重點(diǎn)防控措施：

一是每日營(yíng)業(yè)終了經(jīng)辦柜員及營(yíng)業(yè)經(jīng)理根據(jù)當(dāng)日領(lǐng)用數(shù)、結(jié)存數(shù)與核算要素管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)，無(wú)誤后將剩余的空白U盾入庫(kù)（柜）妥善保管；

二是憑證庫(kù)管庫(kù)員每周至少一次清點(diǎn)庫(kù)存實(shí)物，并與會(huì)計(jì)要素管理系統(tǒng)相關(guān)信息核對(duì)相符后，打印《要素庫(kù)存明細(xì)

登記簿》，進(jìn)行簽章確認(rèn)。

三是營(yíng)業(yè)經(jīng)理按周對(duì)網(wǎng)點(diǎn)空白重要憑證、重要物品管理進(jìn)行檢查。

四是嚴(yán)格執(zhí)行“本人辦、交本人、本人簽”原則。

二、在客戶營(yíng)銷與維護(hù)風(fēng)險(xiǎn)治理方面

1、存在的隱患：

2、風(fēng)險(xiǎn)薄弱環(huán)節(jié)：

一是在營(yíng)銷理財(cái)產(chǎn)品時(shí)是否主動(dòng)向客戶進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示；是否誤導(dǎo)客戶購(gòu)買與其風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知和承受能力不符的產(chǎn)品、采取有意隱瞞或歪曲產(chǎn)品重要風(fēng)險(xiǎn)信息等欺騙手段銷售產(chǎn)品；是否存在與客戶私下簽訂任何形式的協(xié)議文書(shū)，或向客戶作任何超授權(quán)的單方面無(wú)條件承諾；

二是辦理業(yè)務(wù)時(shí)是否與客戶溝通，分析和引導(dǎo)，幫助客戶選擇正確理財(cái)方式。

3、重點(diǎn)防控措施：

一是加強(qiáng)專業(yè)人員隊(duì)伍建設(shè)；

二是增強(qiáng)營(yíng)銷人員的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范能力。

三、在員工參與賭博風(fēng)險(xiǎn)治理方面

1、存在的隱患：

2、風(fēng)險(xiǎn)薄弱環(huán)節(jié)：

一是對(duì)重要崗位人員是否定期開(kāi)展排查監(jiān)測(cè)；

二是對(duì)員工異常行為和通過(guò)賭博輸贏錢物的現(xiàn)象是否能及時(shí)發(fā)現(xiàn)。

3、重點(diǎn)防控措施：

一是加強(qiáng)員工思想教育引導(dǎo)；

二是定期對(duì)重要崗位人員進(jìn)行監(jiān)測(cè)；

三是與網(wǎng)點(diǎn)員工簽定遠(yuǎn)離賭博承諾書(shū)；

四是要求黨員干部率先垂范、模范帶頭、做好表率作用； 五是設(shè)立專用舉報(bào)箱，公布長(zhǎng)期舉報(bào)電話；

六加大員工行為動(dòng)態(tài)日常排查頻率及力度。

四、在基層機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人越權(quán)行事風(fēng)險(xiǎn)治理方面

1、存在的隱患：

2、風(fēng)險(xiǎn)薄弱環(huán)節(jié)：

在處理業(yè)務(wù)審核或?qū)徟ㄌ崛〈箢~、新開(kāi)戶、新注冊(cè)網(wǎng)上銀行、反交易、法院查、凍、解、扣業(yè)務(wù)各一筆，）中網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)理或營(yíng)業(yè)經(jīng)理是否按規(guī)定流程處理業(yè)務(wù)，是否按規(guī)定履行簽字手續(xù)，是否存在違規(guī)經(jīng)營(yíng)或挪用資金情況。

3、重點(diǎn)防控措施：

一是規(guī)范網(wǎng)點(diǎn)負(fù)責(zé)人行使的權(quán)力范圍，嚴(yán)格監(jiān)督和管理；

二是加強(qiáng)網(wǎng)點(diǎn)負(fù)責(zé)人工作時(shí)間的動(dòng)態(tài)管理，要求按規(guī)定時(shí)間到崗、在員工面前以身作則、登記和檢查其工作日志、不定期突擊檢查其去向等等；

三是與網(wǎng)點(diǎn)員工開(kāi)展面對(duì)面的溝通與交流，進(jìn)而全面掌握網(wǎng)點(diǎn)負(fù)責(zé)人的思想動(dòng)態(tài)；

四是在檢查處罰中嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)章制度。

五、在客戶經(jīng)理管理風(fēng)險(xiǎn)治理方面

1、存在的隱患：

2、風(fēng)險(xiǎn)薄弱環(huán)節(jié)：

一是個(gè)人客戶經(jīng)理是否具備任職資格；

二是個(gè)人客戶經(jīng)理是否嚴(yán)格執(zhí)行客戶資料保管和使用的規(guī)定，有無(wú)將客戶信息外泄，將客戶資料帶出營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，或因工作變動(dòng)將客戶信息帶離崗位的現(xiàn)象；

三是個(gè)人客戶經(jīng)理崗位是否嚴(yán)格設(shè)臵管理權(quán)限，是否存在個(gè)人客戶經(jīng)理違規(guī)兼職，或持有營(yíng)銷系統(tǒng)操作權(quán)限之外的權(quán)限卡、授權(quán)卡等的現(xiàn)象；

四是個(gè)人客戶經(jīng)理是否存在代客戶保管現(xiàn)金、銀行卡、存單、存折、有價(jià)證券、貴重物品或代客戶辦理業(yè)務(wù)。

3、重點(diǎn)防控措施：

一是加強(qiáng)對(duì)個(gè)人客戶經(jīng)理的思想道德教育、分類指導(dǎo)和業(yè)務(wù)幫扶，防止出現(xiàn)制度空白和監(jiān)控盲區(qū)；

二是分析個(gè)人客戶經(jīng)理思想動(dòng)態(tài)行為，掌握每位具體人員、具體崗位日常存在違規(guī)情況及安全隱患，三是落實(shí)客戶的回訪工作

四是按期、突擊對(duì)個(gè)人客戶經(jīng)理輪崗，或安排強(qiáng)制休假。五是及時(shí)將離崗客戶經(jīng)理的柜員號(hào)在個(gè)人客戶營(yíng)銷管理系統(tǒng)（PBMS）凍結(jié)、刪除的。

我部還將開(kāi)展“我的崗位風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在哪里”討論活動(dòng)，真正把經(jīng)營(yíng)和管理結(jié)合在一起，把制度和人的責(zé)任意識(shí)、崗位

意識(shí)串在了一起，把業(yè)務(wù)發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)防范串在了一起，使每名員工都成為風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防點(diǎn)，每一個(gè)崗位都成為安全經(jīng)營(yíng)的保障點(diǎn)。