第一篇：2015年上半年安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及市場(chǎng)預(yù)判20150707

2015年上半年安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)

及下半年全省市場(chǎng)預(yù)判

一：上半年宏觀背景回顧

政策環(huán)境：宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力下，中央與地方通過多輪刺激政策改善供求關(guān)系，特別是貨幣信貸政策釋放了市場(chǎng)資金流動(dòng)性，促進(jìn)市場(chǎng)回暖。貨幣政策

上半年經(jīng)濟(jì)下行壓力凸顯，央行三次降息、三次降準(zhǔn)，貨幣寬松政策密集出臺(tái)，旨在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，增強(qiáng)購房者和房企的入市積極性，加快樓市復(fù)蘇節(jié)奏。

住房購房政策

為落實(shí)兩會(huì)穩(wěn)定住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的要求，國家層面從降首付、優(yōu)結(jié)構(gòu)、售轉(zhuǎn)租等方面調(diào)整購房、住房政策，刺激購房需求、完善市場(chǎng)環(huán)境。

公積金政策/全國

上半年以來，公積金調(diào)整城市不斷擴(kuò)圍，多省市通過降低首付、提高貸款額度、放寬首套房和首改房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等措施支持自住及改善型需求。

降首付：廣州、濟(jì)南、福廸等多地已將公積金首套房貸最低首付比例降至20%。松門檻：福廸“閩七條”觃定還清首次住房公積金貸款可第二次申請(qǐng)住房公積金貸款，貸款利率執(zhí)行埢準(zhǔn)利率。廣西對(duì)住房公積金繳存職巟癿貸款申請(qǐng)，丌再查詢借款人家庭持有住房套數(shù)，職巟家庭可申請(qǐng)兩次住房公積金個(gè)人住房貸款。提額度：北京、上海等地提高貸款額度上限。

“商轉(zhuǎn)公”和“公轉(zhuǎn)商”：江西、浙江等部分省市采叏公積金貼息貸款措施。公積金政策/合肥

年內(nèi)合肥已出臺(tái)7項(xiàng)公積金政策，降首付、利率下調(diào)、額度提升等舉措為購房者提供較大的信貸支持，對(duì)壓抑需求的改善型需求人群來說也是一大利好，更能夠刺激市場(chǎng)的回暖。

其他政策

各地方政府以財(cái)政補(bǔ)貼，契稅減免和獎(jiǎng)勵(lì)購房等多重措施疊加，刺激潛在自住與改善型需求入市，緩解樓市庫存去化壓力。

市場(chǎng)表現(xiàn)：

各項(xiàng)政策效果顯現(xiàn)拉動(dòng)銷售回溫，投資呈現(xiàn)穩(wěn)回升跡象，各級(jí)城市分化情況顯著 全國商品房銷量

今年以來商品房累計(jì)銷售面積同比降幅逐步收窄，1-5月累計(jì)銷售金額自2014年以來首現(xiàn)正增長(zhǎng)，全國商品房銷售回暖趨勢(shì)明顯。

房地產(chǎn)投資

房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)增速上半年持續(xù)走低，1-5月投資累計(jì)增速較年初回落5成；5月當(dāng)月投資增速提高，受近期銷售回暖影響投資顯企穩(wěn)跡象。

土地購置及新開工面積

房企土地購置面積及新開工面積延續(xù)去年下降趨勢(shì)，但降幅現(xiàn)收窄跡象，投資先行指標(biāo)向好，預(yù)計(jì)短期內(nèi)房企投資意愿將有所回升。

分物業(yè)類型投資

今年以來90㎡以下和144㎡以上住房投資持續(xù)高位企穩(wěn)，特別是144㎡以上改善型住房投資增速由負(fù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為高速正增長(zhǎng)，支持自住及改善型需求的政策利好效果較為明顯。

代表城市銷量

自去年下半年各項(xiàng)放松政策不斷加碼，房地產(chǎn)成交逐步回暖，二季度以來政策效果顯現(xiàn)成交持續(xù)回升，上半年50個(gè)代表城市月均成交量創(chuàng)2010年以來同期最高水平。

在政策利好下，各級(jí)城市成交量均有所回升，其中一線城市需求旺盛，政策放松后被壓抑的需求迅速反彈。三線城市上半年同比漲幅較大，但因庫存和需求的長(zhǎng)期矛盾導(dǎo)致其銷量與一二線城市產(chǎn)生較大分化。

住宅價(jià)格

2015年以來新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比降幅持續(xù)收窄，4月開始止跌回升，5月保持環(huán)比上漲態(tài)勢(shì)；房?jī)r(jià)同比繼續(xù)下降，但降幅收窄，房?jī)r(jià)上行趨勢(shì)明顯。

一二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲,特別是一線城市出現(xiàn)3%的大幅上漲，但三線仍然下跌。同比來看一線城市降幅回升明顯，二三線城市則相對(duì)平穩(wěn)。

房企營銷：上半年房企業(yè)績(jī)整體上漲，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，品牌房企迎合市場(chǎng)適時(shí)調(diào)整營銷手段，保證業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng) 20強(qiáng)房企業(yè)績(jī)

上半年萬科銷售業(yè)績(jī)率先突破千億關(guān)口，標(biāo)桿房企上半年銷售同比都有所增長(zhǎng)，前20強(qiáng)房企中超過半數(shù)完成40%以上目標(biāo)，而綠地、遠(yuǎn)洋未能完成全年目標(biāo)的1/3，相比其他企業(yè)下半年業(yè)績(jī)壓力較大。

營銷創(chuàng)新

品牉房企2015年通過與互聯(lián)網(wǎng)門戶平臺(tái)聯(lián)合營銷，以O(shè)2O模式形成多平臺(tái)推廣網(wǎng)絡(luò)，深度挖掘互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新和房地產(chǎn)的契合點(diǎn)，有效拓展?fàn)I銷覆蓋的寬度和深度。

推盤積極

2015年上半年，品牌房企普遍以去庫存、促銷售為核心目標(biāo)，同時(shí)把握政策松綁帶來的市場(chǎng)反彈，加大推盤力度，搶灘各地市場(chǎng)，10家代表房企二季度平均推盤達(dá)46個(gè)，占上半年推盤比重超七成。

熱點(diǎn)城市布局

2015年上半年，各級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯，一二線城市市場(chǎng)因其穩(wěn)定的市場(chǎng)需求和利潤空間，成為品牌房企的業(yè)績(jī)保障，代表房企一二線城市在售項(xiàng)目分別占比12.6%和50.6%。

產(chǎn)品結(jié)極優(yōu)化

2015年上半年，改善型和中高端需求逐漸釋放，代表品牌房企根據(jù)市場(chǎng)走勢(shì)進(jìn)行了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化，前5個(gè)月在售產(chǎn)品中中端產(chǎn)品占比提升了10個(gè)百分點(diǎn)。

宏觀背景小結(jié)

?政策環(huán)境：上半年中央及地方政府各項(xiàng)購房相關(guān)政策刺激樓市需求，特別是貨幣信貸政策已趨于全面寬松，以多輪降息降準(zhǔn)明顯釋放市場(chǎng)資金的流動(dòng)性，促進(jìn)市場(chǎng)回暖，減輕庫存壓力，穩(wěn)定房地產(chǎn)消費(fèi)保證整體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)目標(biāo)。

市場(chǎng)表現(xiàn)：在一系列寬松利好政策的推動(dòng)下，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)明顯回溫，一二線重點(diǎn)城市呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升趨勢(shì)，三四線城市則相對(duì)平穩(wěn)，城市分化現(xiàn)象明顯。房地產(chǎn)投資各項(xiàng)先行指標(biāo)呈觸底回升之勢(shì)，現(xiàn)階段投資呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

?房企營銷：房地產(chǎn)行業(yè)在政策寬松利好下，整體由疲弱轉(zhuǎn)向復(fù)蘇，上半年品牌房企業(yè)績(jī)有所提升，并憑借自身品牌影響力，積極迎合市場(chǎng)變化，通過創(chuàng)新營銷手段、加大推盤力度、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等方式保證業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，進(jìn)一步提升行業(yè)集中度。

二：上半年安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng) 土地市場(chǎng)/安徽省土地供求

面對(duì)市場(chǎng)表現(xiàn)乏力，庫存高企的市場(chǎng)形勢(shì)，政府對(duì)供地計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整和控制，土地供應(yīng)量與去年同期相比大幅下滑，受此影響，土地成交量也有較大幅度的下滑。政策利好的頻繁出臺(tái)對(duì)開發(fā)商的市場(chǎng)信心起到了較好的提振作用，開發(fā)商拿地積極性有一定提高。土地市場(chǎng)/安徽省土地成交結(jié)構(gòu)

2015年上半年六安成為地市土地成交和供應(yīng)的主力區(qū)域，占全省土地供應(yīng)量和成交量的三成左右；成交的土地是主要為商住用地，商業(yè)用地占比較少。

土地市場(chǎng)/6月重點(diǎn)土地分析

6月萬達(dá)以接近底價(jià)的價(jià)格拿下六安一優(yōu)質(zhì)商業(yè)地塊，將對(duì)六安商業(yè)發(fā)展起到較大的推動(dòng)作用。

全省住宅市場(chǎng)/成交情況

2015年上半年安徽省15個(gè)地市共成交住宅95763套，與去年同期相比下跌7%，三四線城市受城市容量小和庫存高企的影響，雖然政策利好頻繁釋放，但是對(duì)樓市成交的拉動(dòng)作用不明顯，開發(fā)商推貨熱情不高，樓市以去庫存為主。

全省住宅市場(chǎng)/成交均價(jià)

6月安徽省12個(gè)地市住宅成交均價(jià)同比10跌2升，面對(duì)嚴(yán)峻的銷售形勢(shì)和庫存壓力，多數(shù)開發(fā)商都選擇“以價(jià)換量”的營銷手段來加快項(xiàng)目的去化速度。

全省住宅市場(chǎng)/庫存狀況

截止2015年6月底，安徽省9個(gè)地市住宅庫存總量與上月相比上漲11%，主要受樓市成交表現(xiàn)疲軟的影響，部分城市如宿州和黃山庫存去化周期超過60個(gè)月，樓市供求嚴(yán)重失衡，后期市場(chǎng)去化壓力大。

住宅市場(chǎng)/成交量?jī)r(jià)-阜陽

2015年上半年阜陽市場(chǎng)與去年同期相比量?jī)r(jià)齊跌，僅6月成交量受個(gè)盤開盤熱銷的拉動(dòng)出現(xiàn)暴漲，達(dá)到近一年以來的高位，后期或有所回落，市場(chǎng)表現(xiàn)較為低迷。

住宅市場(chǎng)/成交量?jī)r(jià)-亳州 2015年上半年亳州樓市量?jī)r(jià)齊跌，成交整體表現(xiàn)平穩(wěn)，開發(fā)商入市積極性不高，樓市以去庫存為主，6月樓市量?jī)r(jià)齊升，成交均價(jià)在部分樓盤洋房產(chǎn)品熱銷拉勱下小幅上漲。

住宅市場(chǎng)/成交量?jī)r(jià)-銅陵

2015年上半年銅陵整體成交量高于去年同期水平，但主要是由于3月受契稅補(bǔ)貼政策的影響，樓市成交呈現(xiàn)階段性利好，6月銅陵樓市成交量微漲，樓市成交表現(xiàn)持續(xù)低迷。

住宅市場(chǎng)/成交量?jī)r(jià)-池州

2015年上半年池州樓市成交表現(xiàn)低迷，庫存量和庫存去化周期持續(xù)上漲，面對(duì)巨大的庫存壓力，開發(fā)商推貨十分謹(jǐn)慎，樓市以暖場(chǎng)活動(dòng)為主。

住宅市場(chǎng)/成交量?jī)r(jià)-蚌埠

2015年上半年蚌埠樓市量升價(jià)跌，開發(fā)商推貨積極性不高，樓市以暖場(chǎng)優(yōu)惠活動(dòng)為主，庫存量連續(xù)五個(gè)月下滑，短期內(nèi)去庫存依然是各樓盤的主要任務(wù)。

住宅市場(chǎng)/成交量?jī)r(jià)-宿州

2015年上半年宿州樓市成交表現(xiàn)不佳，與去年同期相比下滑明顯，6月宿州樓市成交量小幅下滑，樓市表現(xiàn)低迷，庫存高企，開發(fā)商推貨謹(jǐn)慎，樓市以暖場(chǎng)優(yōu)惠活動(dòng)為主。

住宅市場(chǎng)/成交量?jī)r(jià)-淮北

2015年隨著政策利好的不斷釋放，淮北樓市成交表現(xiàn)逐步回升，6月隨著房展會(huì)的結(jié)束，成交量有所下滑，但成交表現(xiàn)依然好于去年同期水平。

住宅市場(chǎng)/成交量?jī)r(jià)-安慶

2015年上半年安慶成交量同比上漲明顯，6月樓市小幅下跌，單盤成交對(duì)于樓市的支撐作用明顯，安慶碧?hào)驁@單盤成交量占全市成交的近5成，住宅庫存連續(xù)4個(gè)月下降，市場(chǎng)以去庫存為主。

住宅市場(chǎng)/成交量?jī)r(jià)-六安

2015年上半年樓市成交量低于去年同期水平，6月樓市迎來一波推貨小高潮，但販房者觀望情緒較為濃厚，多數(shù)樓盤成交表現(xiàn)并不理想，樓市量跌價(jià)升。城北片區(qū)上半年表現(xiàn)較好，六安碧?hào)驁@以880套的成績(jī)遙遙領(lǐng)先。

住宅市場(chǎng)/成交量?jī)r(jià)-蕪湖

2015年上半年蕪湖市場(chǎng)表現(xiàn)與去年同期相比有所好轉(zhuǎn)，但面對(duì)高庫存的壓力，開發(fā)商推貨較為謹(jǐn)慎，上半年僅31家樓盤推出新房源，6月樓市量?jī)r(jià)微跌，整體走勢(shì)平穩(wěn)。

住宅市場(chǎng)/成交量?jī)r(jià)-宣城

2015年上半年宣城樓市成交表現(xiàn)持續(xù)低迷，利好政策的頻繁出臺(tái)并未對(duì)樓市成交產(chǎn)生明顯的刺激作用，購房者觀望情緒濃厚，樓市庫存去化壓力加大。

住宅市場(chǎng)/成交量?jī)r(jià)-滁州

2015年上半年成交量與去年同期相比微漲，基本持平，開發(fā)商推貨積極性不高，主要通過以價(jià)換量的優(yōu)惠活動(dòng)加快庫存去化速度。

住宅市場(chǎng)/成交量?jī)r(jià)-馬鞍山

2015年上半年馬鞍山住宅成交量持續(xù)保持高位狀態(tài)，樓市庫存壓力得到明顯減輕，樓市寬松的政策環(huán)境在提振市場(chǎng)信心的同時(shí)，也使購房者觀望情緒有所緩解，入市積極性提高。

住宅市場(chǎng)/成交量?jī)r(jià)-淮南

2015年上半年淮南樓市成交表現(xiàn)平穩(wěn)，起伏較小，與去年同期相比跌幅較為明顯，6月多家樓盤集中入市后市場(chǎng)進(jìn)入一段蓄客調(diào)整期，7月推貨量明顯減少。

住宅市場(chǎng)/成交量?jī)r(jià)-黃山

2015年上半年黃山住宅成交量較去年同期上漲明顯，主要受春節(jié)集中備案和5月房展會(huì)成交的拉動(dòng)，但是隨著房展會(huì)的結(jié)束6月成交量明顯回落，短期的樓市活勱并不能改變樓市整體低迷的走勢(shì)。

上半年地市市場(chǎng)/小結(jié)

?土地市場(chǎng)：面對(duì)市場(chǎng)去化速度慢，庫存壓力持續(xù)高企的市場(chǎng)形勢(shì)，地市政府及時(shí)調(diào)整供地策略，對(duì)土地供應(yīng)采取較為謹(jǐn)慎的態(tài)度，2015年上半年地市土地供應(yīng)量與去年同期相比大幅下滑，而頻繁出臺(tái)的政府利好政策對(duì)開發(fā)商的市場(chǎng)信心起到了一定的提振作用，開發(fā)商拿地積極性有所提高；

?市場(chǎng)表現(xiàn)：2015年上半年地市住宅成交量?jī)r(jià)與去年同期相比均有所下滑，雖然政策利好頻繁釋放，但三四線城市受城市容量小和庫存高企的影響，政策對(duì)樓市成交的拉動(dòng)作用不明顯。皖南區(qū)域部分城市2015年上半年成交表現(xiàn)較去年同期有明顯的好轉(zhuǎn)，庫存壓力在開發(fā)商以價(jià)換量的營銷手段的刺激下得到一定的緩解。上半年地市開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)依然持理性謹(jǐn)慎的態(tài)度，推貨熱情不高，樓市以去庫存為主。

利好政策的頻繁釋放對(duì)一二線城市的刺激作用明顯，但對(duì)于地市這種三四線城市的拉動(dòng)作用微弱，地市市場(chǎng)目前庫存高企，供求嚴(yán)重失衡，不僅需要開發(fā)商通過多種營銷手段加快房源去化，更需要政府從土地供應(yīng)方面進(jìn)行適度的調(diào)整，從一級(jí)市場(chǎng)的層面進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)控。

三、上半年合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)： 土地市場(chǎng)：

供求分析：2015年上半年合肥土市供大于求，3月以后政府推地意愿有所放緩，隨著整體市場(chǎng)呈現(xiàn)一定的利好以及部分房企余貨不足，開發(fā)商拿地?zé)崆槌尸F(xiàn)上漲，6月土市嚴(yán)重供不應(yīng)求。

供應(yīng)分析：2015年上半年經(jīng)營性土地供應(yīng)量表現(xiàn)平平，隨著政府推地計(jì)劃的執(zhí)行，下半年土地供應(yīng)節(jié)奏將迎來提升，同時(shí)商住一體化地塊為當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)主流。

2015年1-6月合肥經(jīng)營性土地供應(yīng)面積達(dá)到5083.66畝，同比2014年1-6月下跌7%，政府在經(jīng)營性土地的推出上顯得相對(duì)謹(jǐn)慎；

通過合肥市區(qū)經(jīng)營性土地供應(yīng)計(jì)劃可以看出，雖然2015年整體推地面積小幅下滑，但下半年土地供應(yīng)面積將高于上半年，政府推地力度將逐漸加強(qiáng)，土地釋放速度將明顯加快；

2015年1-6月土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)相比2014年，商住用地的供應(yīng)量明顯增多，由43%的占比上漲到69.3%，而純商業(yè)和純居住用地供應(yīng)相對(duì)減少，土地屬性更趨向于商住一體化。

成交分析：2015年上半年土地成交量呈現(xiàn)逐步下滑，但土地成交單價(jià)穩(wěn)步上漲，受整體市場(chǎng)影響，開發(fā)商拿地相對(duì)謹(jǐn)慎，但對(duì)待優(yōu)質(zhì)地塊仍然表現(xiàn)較為青睞。

2015年1-6月合肥（含四縣一市）經(jīng)營性土地成交3064.76畝，呈現(xiàn)供過于求的態(tài)勢(shì)，同比2014年1-6月下滑49.5%，土地市場(chǎng)成交量逐漸下滑，開發(fā)商拿地較為謹(jǐn)慎；

近3年合肥經(jīng)營性土地成交單價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲，2015年平均地價(jià)達(dá)到428萬元/畝，開發(fā)商在拿地策略上更傾向于選擇優(yōu)質(zhì)高潛力的土地，同時(shí)地價(jià)的攀升對(duì)房企實(shí)力要求也進(jìn)一步提高；

2015年上半年合肥土地成交以商住地塊為主，符合供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化趨勢(shì)。

區(qū)域分析：2015年上半年濱湖區(qū)仍然是土地供應(yīng)和成交的熱地區(qū)域，同時(shí)新站區(qū)、包河區(qū)、高新區(qū)在土地市場(chǎng)表現(xiàn)也較為搶眼，城市外圍區(qū)潛力版塊的崛起帶來區(qū)域土地價(jià)值的上漲。

重點(diǎn)土地盤點(diǎn)：2015年上半年土地市場(chǎng)一方面各區(qū)地王頻繁出現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)土地資源爭(zhēng)奪日趨激烈，同時(shí)以復(fù)星集團(tuán)為代表的外地房企首次進(jìn)入合肥市場(chǎng)，帶來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加強(qiáng)。

住宅庫存分析：

全市：2015年合肥市九區(qū)庫存整體呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，6月底庫存面積達(dá)到近四年來最低點(diǎn)，按照近半年去化速度計(jì)算，目前去化周期僅3.4個(gè)月，市場(chǎng)亟待進(jìn)一步補(bǔ)貨。

區(qū)域庫存分析：2015年上半年多個(gè)區(qū)域庫存均呈現(xiàn)一定幅度的下滑，其中濱湖區(qū)下跌較為明顯，北部組團(tuán)仍然占據(jù)全市最高庫存量，面臨較大的庫存壓力。

庫存結(jié)構(gòu)：當(dāng)前市場(chǎng)庫存以90-110㎡剛需產(chǎn)品為主，其中濱湖區(qū)庫存量最大，110-130㎡的首改型產(chǎn)品在部分區(qū)域內(nèi)庫存占據(jù)高位，后續(xù)的產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)和客群結(jié)構(gòu)將形成一定微調(diào)。

住宅供求分析：

1）量?jī)r(jià)分析：2015年上半年合肥九區(qū)呈現(xiàn)供不應(yīng)求，受整體市場(chǎng)環(huán)境影響，供應(yīng)和成交較去年同期均呈現(xiàn)不同程度下滑，但成交均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步性上漲，市場(chǎng)保持良好走勢(shì)。

結(jié)構(gòu)分析：2015年受到宏觀政策影響，合肥住宅市場(chǎng)在供需結(jié)構(gòu)上呈現(xiàn)一定的微調(diào)，其中110-150㎡產(chǎn)品供應(yīng)比例明顯上漲，成交層面以110-130㎡占比漲幅明顯，首改和再改產(chǎn)品比例增多。

2014年上半年110-130㎡和130-150㎡的供應(yīng)占比分別為15.3%和8.2%，2015上半年110-130㎡和130-150㎡的供應(yīng)占比分別上漲到19.9%和10.6%； 首改和再改產(chǎn)品在供應(yīng)層面出現(xiàn)明顯上漲，上漲比例分別達(dá)到4.6%和2.4%。

成交層面上，110-130㎡的產(chǎn)品存在較大上漲比例，由2014年上半年的15.1%上漲到2015年上半年的18.3%，但在130-150㎡產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上漲幅不大。

區(qū)域分析：受城市向外圍發(fā)展的規(guī)劃利好影響，高新區(qū)和新站區(qū)的住宅供應(yīng)量占全市比例有所上漲，但目前在成交層面表現(xiàn)不明顯，而濱湖區(qū)在區(qū)域成交方面的主導(dǎo)作用進(jìn)一步增強(qiáng)。

2015年上半年同比2014年上半年，區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)以高新區(qū)和新站區(qū)發(fā)化幅度較大；

供應(yīng)層面，高新區(qū)由2014年上半年的占比14.1%上漲到2015年上半年的17.8%，新站區(qū)由2014年上半年的3.9%上漲2015年上半年的6.4%。

在成交層面上，高新區(qū)和新站區(qū)反應(yīng)并不明顯，其中濱湖區(qū)占比幅度明顯上漲，包河由于2014年下半年市場(chǎng)供應(yīng)不足導(dǎo)致短期成交占比起色不大，但是隨著高鐵板塊的崛起，包河區(qū)成交占比將逐步上漲。

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蜀山區(qū)：2015年上半年蜀山區(qū)成交量整體呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，區(qū)域內(nèi)部分在售項(xiàng)目接近尾盤，供應(yīng)量相對(duì)不足，6月市場(chǎng)表現(xiàn)供不應(yīng)求。2015年年1-6月份蜀山區(qū)供應(yīng)面積24.3萬方，成交面積40.8萬方；

廬陽區(qū)：2015上半年廬陽區(qū)商品住宅整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求，四里河板塊的熱銷支撐區(qū)域成交量，6月市場(chǎng)供應(yīng)、成交均呈現(xiàn)不同程度下滑。2015年1-6月份廬陽區(qū)供應(yīng)面積45.2萬方，成交面積57.4萬方；

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包河區(qū)：2015年上半年包河區(qū)商品住宅表現(xiàn)供不應(yīng)求，其中4月份受個(gè)別樓盤入市影響供應(yīng)劇增，區(qū)域內(nèi)在售新盤較少，后期隨著高鐵板塊多個(gè)項(xiàng)目的入市，區(qū)域供應(yīng)不足將有所緩解。

2015年1-6月份包河區(qū)供應(yīng)面積42.9萬方，成交面積44.6萬方；

瑤海區(qū)：2015年上半年瑤海區(qū)嚴(yán)重供不應(yīng)求，主要由于當(dāng)前在售項(xiàng)目較少，區(qū)域內(nèi)品質(zhì)型樓盤得到追捧，后續(xù)隨著海爾公館等新盤的入市，區(qū)域供求將呈現(xiàn)趨于平衡。

2015年1-6月份瑤海區(qū)供應(yīng)面積23.8萬方，成交面積40.5萬方；

高新區(qū)：2015年上半年高新區(qū)市場(chǎng)供過于求，主要受航空新城項(xiàng)目大量入市，6月市場(chǎng)表現(xiàn)嚴(yán)重供不應(yīng)求，市場(chǎng)補(bǔ)貨空間充足，同時(shí)藍(lán)光地王項(xiàng)目的誕生進(jìn)一步加快區(qū)域價(jià)值的升級(jí)轉(zhuǎn)變。

2015年1-6月份高新區(qū)供應(yīng)面積61.9萬方，成交面積50.4萬方；

經(jīng)開區(qū)：2015年上半年經(jīng)開區(qū)表現(xiàn)供略大于求，4月份供應(yīng)量受多個(gè)新盤入市達(dá)到新高，但區(qū)域內(nèi)始終保持較高的月均去化速度，導(dǎo)致6月市場(chǎng)供不應(yīng)求，市場(chǎng)較為火熱。

2015年1-6月份經(jīng)廹區(qū)供應(yīng)面積40.7萬方，成交面積49.5萬方；

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政務(wù)區(qū)：2015年上半年政務(wù)區(qū)市場(chǎng)供不應(yīng)求，市場(chǎng)需求仍然保持較高水平，目前市場(chǎng)存量基本上以中大戶型為主，且存量不足，區(qū)域可開發(fā)地塊有限，對(duì)臨近板塊的帶動(dòng)作用較強(qiáng)。

2015年1-6月份政務(wù)區(qū)供應(yīng)面積23.1萬方，成交面積28.8萬方；

新站區(qū)：2015年上半年新站區(qū)商品住宅整體供過于求，主要受到多個(gè)新盤入市，同時(shí)隨著綠地、禹洲等項(xiàng)目的入市以及后續(xù)大量土地的出讓，區(qū)域內(nèi)后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇。

2015年1-6月份新站區(qū)供應(yīng)面積22.2萬方，成交面積20.2萬方；

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濱湖區(qū)：2015年上半年濱湖區(qū)商品住宅供不應(yīng)求，市場(chǎng)表現(xiàn)火熱，客戶關(guān)注度和置業(yè)認(rèn)可度較高，保持高月均去化，隨著地鐵開通以及各大配套完善，區(qū)域市場(chǎng)成交份額或進(jìn)一步擴(kuò)大。

2015年1-6月份濱湖區(qū)供應(yīng)面積64萬方，成交面積116.3萬方；

半年度成交排名：2015年上半年TOP20項(xiàng)目成交量占全市總成交量的40.6%，排名前五項(xiàng)目占比達(dá)到16.7%。

商業(yè)市場(chǎng)：

半年度供求分析：2015年上半年合肥商業(yè)市場(chǎng)仍然表現(xiàn)供過于求，但供求比有所下滑，個(gè)盤支撐作用較為明顯，隨著整體市場(chǎng)發(fā)展，供需結(jié)構(gòu)將逐漸呈現(xiàn)合理化調(diào)整的趨勢(shì)。

月度供求分析：受個(gè)別大體量專業(yè)市場(chǎng)的影響，合肥商業(yè)市場(chǎng)整體量?jī)r(jià)方面波動(dòng)性較大，6月份京商商貿(mào)城大量商鋪備案導(dǎo)致成交大幅上漲，同時(shí)成交均價(jià)跌幅明顯。

區(qū)域分析：以專業(yè)市場(chǎng)為支撐的新站、包河等區(qū)域持續(xù)保持高位成交，蜀山、瑤海、濱湖等多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目積極入市進(jìn)一步提升區(qū)域成交，區(qū)域差異化特征明顯

2015年上半年新站區(qū)叐京商商貿(mào)城大量備案影響，成為九區(qū)成交量最高達(dá)到161035㎡，但成交均價(jià)處于最低值，僅5914元/㎡；同時(shí)包河、蜀山、瑤海、濱湖等區(qū)域叐個(gè)盤影響成交保持較高水平；

供求結(jié)構(gòu)：2015年上半年合肥市商業(yè)面積40-80㎡和200㎡以上的產(chǎn)品呈現(xiàn)供需兩旺態(tài)勢(shì)，其中200㎡以上的產(chǎn)品供需占比均達(dá)到最高，大面積商鋪具備較高的市場(chǎng)認(rèn)可度

成交排名：2015年上半年合肥商業(yè)成交TOP10總量占全市成交超過6成，其中京商商貿(mào)城蟬聯(lián)榜首，占全市成交22.7%，同時(shí)萬達(dá)文化旅游城、安徽國際金融中心、恒大中心等中高端熱銷商業(yè)項(xiàng)目推動(dòng)市場(chǎng)成交。

辦公市場(chǎng)：

半年度供求分析：辦公市場(chǎng)整體表現(xiàn)供大于求，供應(yīng)受到個(gè)盤影響存在一定波動(dòng)，成交方面基本維持平穩(wěn)趨勢(shì)，短期內(nèi)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)難改失衡狀態(tài)。

2015年1-6月合肥市九區(qū)辦公供應(yīng)面積84.55萬方，同比2014年1-6月上漲556.4%，成交面積31.8萬方，同比2014年1-6月下滑2.2%，商業(yè)成交均價(jià)13349元/㎡，同比2014年1-6月下滑8.2%；

2015年上半年叐京商商貿(mào)城、萬達(dá)文化旅游城等辦公產(chǎn)品大量入市，同比去年1-6月份供應(yīng)量大幅上漲，但成交方面埢本保持平穩(wěn)趨勢(shì)，叐到京商商貿(mào)城癿低價(jià)成交影響，整體均價(jià)較2014年下半年有所下滑。

月度供求分析：近一年來合肥辦公市場(chǎng)供應(yīng)量整體呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，但成交層面難以大的起色，城市辦公產(chǎn)品需求不夠，市場(chǎng)表現(xiàn)不容樂觀

2015年1-6月份辦公成交量呈現(xiàn)逐步上漲的趨勢(shì)，基本維持穩(wěn)定成交。

區(qū)域分析：目前濱湖區(qū)為辦公市場(chǎng)的最熱點(diǎn)區(qū)域，萬達(dá)文化旅游城等個(gè)別項(xiàng)目拉動(dòng)全市成交量，政務(wù)區(qū)作為高端辦公產(chǎn)品云集區(qū)域，保持全市成交價(jià)格高地。2015年上半年濱湖區(qū)成為辦公市場(chǎng)成交的熱點(diǎn)區(qū)域，成交量達(dá)到77899.9㎡，為九區(qū)最高值，價(jià)格方面，政務(wù)區(qū)依然為價(jià)格高地，上半年均價(jià)達(dá)到12912元/㎡；

供求結(jié)構(gòu)：40-80㎡的小面積辦公市場(chǎng)為當(dāng)前市場(chǎng)供需主流，同時(shí)80-120㎡在供應(yīng)層面占據(jù)較大比例，控制總價(jià)、高性價(jià)比成為產(chǎn)品主要特征。

成交排名：辦公市場(chǎng)TOP10成交總量占全市成交超過8成，其中京商商貿(mào)城和萬達(dá)文化旅游城的總占比將近50%，支撐全市成交，個(gè)盤影響作用突出。

1）土地市場(chǎng)：2015年上半年合肥土地市場(chǎng)供應(yīng)成交同比去年均有所下滑，政府推地意愿有所放緩，開發(fā)商在拿地策略上更加青睞優(yōu)質(zhì)地塊，高價(jià)值土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)日趨激烈，同時(shí)外地房企紛紛進(jìn)入合肥市場(chǎng)，本土房企和外地房企競(jìng)爭(zhēng)加??；

2）整體市場(chǎng)：市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求，成交均價(jià)平穩(wěn)上漲，剛需主導(dǎo)，但受政策影響，首改和再改產(chǎn)品的供應(yīng)量明顯增多，成交層面暫時(shí)表現(xiàn)在首改產(chǎn)品成交占比上漲明顯，市區(qū)庫存量持續(xù)性下跌，市場(chǎng)亟需進(jìn)一步補(bǔ)貨；

3）區(qū)域市場(chǎng)：隨著城市外圍化發(fā)展，2015年高新區(qū)和新站區(qū)供應(yīng)量上漲明顯，但目前在成交層面表現(xiàn)不明顯，濱湖區(qū)仍為城市熱點(diǎn)區(qū)域，而四里河板塊、高鐵板塊、蜀西湖板塊等熱點(diǎn)板塊將對(duì)區(qū)域成交的主導(dǎo)逐漸強(qiáng)化；

后續(xù)供應(yīng)：7月份合肥市場(chǎng)預(yù)計(jì)推貨量過萬套，商辦等投資性產(chǎn)品入市積極，一定程度上將刺激成交市場(chǎng)，同時(shí)三縣的推貨量明顯增多，主要受到浙商城、華南城等大盤集中推貨影響導(dǎo)致供應(yīng)量大漲。

四、下半年全省房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判： 宏觀層面：

貨幣政策：目前貸款利率標(biāo)準(zhǔn)已處于歷史低位，降準(zhǔn)仍有一定空間。與歷史貨幣寬松時(shí)期相比，市場(chǎng)庫存高企、有效需求不足導(dǎo)致本輪寬松政策總體效應(yīng)將不及2008-2009年顯著。

其他政策：目前宏觀層面上的各項(xiàng)政策均有所涉及，銷售形勢(shì)亦出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，若后期市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，預(yù)期可實(shí)施的寬松政策將從首套房認(rèn)定及首付比例、財(cái)稅補(bǔ)貼、鼓勵(lì)公積金貸款等方面入手。

成交層面：

全國：市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖跡象，新一輪房地產(chǎn)上行通道已打開，結(jié)合歷史規(guī)律此輪上升預(yù)計(jì)持續(xù)一年左右，但由于高庫存、需求減弱、城鎮(zhèn)化率空間減小等因素影響，回升力度將不及前兩輪。

全省：從近年來成交變化來看，合肥與地市均呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，其中合肥較地市更為平緩，預(yù)計(jì)進(jìn)入上行周期后，下半年成交將與上半年持平，而地市市場(chǎng)受庫存高企、需求疲弱影響下半年成交逆襲的可能性不大。

供應(yīng)層面： 合肥全市：2015下半年全市約150多個(gè)項(xiàng)目超7萬套商品住宅將入市，其中純新盤24個(gè)，北部組團(tuán)和仍然為供應(yīng)主力區(qū)域，西南片區(qū)推貨量也較為集中，呈現(xiàn)“南北熱中部冷”的供應(yīng)局面。

區(qū)域供應(yīng)：除濱湖、政務(wù)和包河區(qū)外，其他各區(qū)下半年推貨量均超上半年，西南組團(tuán)增幅最大；從結(jié)構(gòu)上看，高層產(chǎn)品仍為供應(yīng)主力，洋房、別墅等改善型產(chǎn)品占比也達(dá)到7%。

改善主導(dǎo)區(qū)域：政務(wù)區(qū)已成價(jià)值高地，為改善型需求集中區(qū)域，濱湖因地鐵和學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)吸引改善人群，高新區(qū)年內(nèi)多個(gè)地王項(xiàng)目和高端項(xiàng)目的入市將拔高整體區(qū)域價(jià)值，逆轉(zhuǎn)回歸改善區(qū)域。

區(qū)域特點(diǎn)

高新區(qū)：別墅項(xiàng)目高達(dá)6個(gè)，供應(yīng)別墅超600套，占全市別墅供應(yīng)六成以上；均價(jià)超10000元/㎡項(xiàng)目達(dá)8個(gè)；

濱湖區(qū)：大盤云集、名企扎推，區(qū)域均價(jià)已超9000元/㎡；

政務(wù)區(qū)：在售項(xiàng)目主力面積段110㎡-140㎡，大平層產(chǎn)品的主力供應(yīng)區(qū)域，均價(jià)過萬，為價(jià)值高地。

分化顯著區(qū)域：主城區(qū)廬陽和瑤海下半年推貨特征較為相似，推盤數(shù)量和推貨量均相當(dāng)，且區(qū)域內(nèi)不同板塊分化表現(xiàn)明顯，高端項(xiàng)目與剛需樓盤平分秋色。

剛需主導(dǎo)區(qū)域：經(jīng)開區(qū)、西南組團(tuán)、北部組團(tuán)和肥東四區(qū)供貨量較為集中，且均為剛需主導(dǎo)，其推貨結(jié)構(gòu)中，普通高層住宅及公寓產(chǎn)品占比達(dá)95.5%。

供應(yīng)洼地：政務(wù)區(qū)土地稀缺僅剩少量樓盤在售，新站、包河、蜀山也正面臨房荒，在售項(xiàng)目以小體量為主并進(jìn)入尾盤銷售，新盤供應(yīng)情況暫不明確；四區(qū)總?cè)胧辛績(jī)H占全市供應(yīng)17%。

客戶層面：由于近期利好政策頻繁釋放，樓市進(jìn)入一輪政策放松期，客戶的入市積極性有所提升，六成以上客戶有在一年以內(nèi)入市意愿，下半年購房需求有望進(jìn)一步釋放。

小結(jié)：

宏觀層面：貨幣政策由穩(wěn)健偏寬轉(zhuǎn)向階段性全面寬松，為保住全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，未來貨幣政策的寬松將有一定延續(xù)性；其他購房刺激政策的施行將視市場(chǎng)回暖是否符合預(yù)期而定；

成交層面：結(jié)合歷史規(guī)律，新一輪房地產(chǎn)上行通道已開啟，但預(yù)計(jì)將平穩(wěn)回升，力度不及前兩輪；考慮到全國樓市全面回暖，下半年全省成交預(yù)測(cè)漲幅擴(kuò)大，但城市分化將進(jìn)一步加劇，合肥上升勢(shì)頭將強(qiáng)于地市；

供應(yīng)層面：下半年合肥整體供應(yīng)較上半年有所提升，呈現(xiàn)“南北熱中部冷”的特征；各區(qū)在供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等方面均呈現(xiàn)不同的供應(yīng)特征； 客戶層面：在政策密集出臺(tái)利好下，客戶信心明顯提升，合肥和地市客戶信心出現(xiàn)分化，地市客戶對(duì)高庫存市場(chǎng)現(xiàn)狀有較強(qiáng)感知，市場(chǎng)觀望情緒濃，仍舊以去庫存為主。合肥市場(chǎng)需求依舊旺盛； 從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，剛需仍為客戶需求主力，但隨著改善型需求釋放，改善型需求明顯提升；

2015年7月7日

第二篇：2010年市場(chǎng)總結(jié)及2011年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境預(yù)判

第一部分

2010年市場(chǎng)總結(jié)及2011年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境預(yù)判

國內(nèi)生產(chǎn)總值分析

初步測(cè)算，上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）同比增長(zhǎng)11.1%，其中二季度增速為10.3%，較一季度11.9%的增幅有所放緩。2010年1-6月國內(nèi)生產(chǎn)總值172840億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)11.1%，比上年同期加快3.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值13367億元，增長(zhǎng)3.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值85830億元，增長(zhǎng)13.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值73643億元，增長(zhǎng)9.6%。

圖1全國GDP季度增長(zhǎng)速度走勢(shì)圖

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

圖2全國GDP總量及增長(zhǎng)速度走勢(shì)圖

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

圖3西安市GDP季度增長(zhǎng)速度走勢(shì)圖

數(shù)據(jù)來源：西安市統(tǒng)計(jì)局

圖4西安市GDP總量及增長(zhǎng)速度走勢(shì)圖

14.50%

數(shù)據(jù)來源：西安市統(tǒng)計(jì)局

? 西安市GDP總量首次突破3000億元大關(guān)

2010年，是“十一五”的收官之年，西安市加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，全市經(jīng)濟(jì)保持了回升向好、較快增長(zhǎng)的基本態(tài)勢(shì)，圓滿完成了“十一五”規(guī)劃目標(biāo)任務(wù)。

全市生產(chǎn)總值（GDP）3241.49億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)14.5%，增速與上年持平，高于全國4.2個(gè)百分點(diǎn)，與全省持平。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值140.06億元，同比增長(zhǎng)6.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1409.53億元，增長(zhǎng)18.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1691.90億元，增長(zhǎng)12.5%。

西安市GDP總量3241.49億元排名全國第29位。

一、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

全國CPI居高不下、西安增速放緩

表3 全國、西安市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)走勢(shì)

4.9%

4.1%

數(shù)據(jù)來源：西安市統(tǒng)計(jì)局

2011年2月全國CPI同比增4.9%,高于預(yù)期中值4.8%。受節(jié)日消費(fèi)因素支撐,2月食品價(jià)格仍繼續(xù)沖高,同比上漲11%。受此影響,CPI同比增速并未回落。

2月份，西安居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲4.1%，漲幅比上月縮小0.9個(gè)百分點(diǎn)。前兩月,西安居民消費(fèi)價(jià)格累計(jì)上漲4.5%。環(huán)比看，居民消費(fèi)八大類商品及服務(wù)價(jià)格呈“七升一降”格局：食品類上漲3.5%，交通和通信類上漲1%，居住類上漲0.9%，醫(yī)療保健及個(gè)人用品類上漲0.4%，煙酒類上漲0.4%，衣著類上漲0.2%，娛樂教育文化用品及服務(wù)類上漲0.1%；家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類下降0.2%

二、固定資產(chǎn)投資

固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快，投資結(jié)構(gòu)有所改善 表4 西安市固定資產(chǎn)投資走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：西安市統(tǒng)計(jì)局

1-2月份，固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）125.72億元，同比增長(zhǎng)28.8%。其中，國有及國有控股投資43.46億元，增長(zhǎng)7.0%。

分產(chǎn)業(yè)看，1-2月份，第一產(chǎn)業(yè)投資1.38億元，增長(zhǎng)1.8倍；第二產(chǎn)業(yè)投資16.08億元，增長(zhǎng)18.6%；第三產(chǎn)業(yè)投資108.25億元，增長(zhǎng)29.5%。

三、房地產(chǎn)開發(fā)投資

房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)，開發(fā)企業(yè)看好未來 表5西安市房地產(chǎn)投資額走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：西安市統(tǒng)計(jì)局

1-2月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資56.07億元，同比增長(zhǎng)29.9%。商品房施工面積5579.73萬平方米，同比增長(zhǎng)34.3%；商品房竣工面積56.76萬平方米，增長(zhǎng)28.6%，其中，住宅竣工面積48.04萬平方米，增長(zhǎng)31.9%。商品房銷售面積79.13萬平方米，同比增長(zhǎng)44.9%，其中，住宅銷售面積75.17萬平方米，增長(zhǎng)41.9%。8

第一章 房地產(chǎn)情況

一、土地市場(chǎng)

1.1土地供應(yīng)

數(shù)據(jù)來源：全力行

2011年1-3月，西安市共供應(yīng)土地32宗，占地面積1507畝，建筑面積258萬平米，其中住宅用地22宗，占地面積862畝，建筑面積163萬平米。

住宅土地供應(yīng)主要集中于浐灞生態(tài)區(qū)、曲江以及經(jīng)開區(qū)，其中浐灞生態(tài)區(qū)供應(yīng)土地7宗，建筑面積34萬平米，曲江供應(yīng)3宗，建筑面積58萬平米，經(jīng)開區(qū)供應(yīng)土地2宗，建筑面積28萬平米。

1.2 土地成交

數(shù)據(jù)來源：全力行

2011年1-3月西安市共成交土地22宗，占地面積1365畝，建筑面積295萬平米；其中成交住宅用地16宗，占地1239畝，建筑面積277萬平米。

數(shù)據(jù)來源：全力行

高新、城南、長(zhǎng)安區(qū)為成交主力區(qū)域，其中高新區(qū)成交5宗，主要位于高新新區(qū)茶張村，占地225畝，建筑面積48萬平米，平均畝單價(jià)250萬/畝，臵地企業(yè)為陜西金泰恒業(yè)西城臵業(yè)有限公司。

二、住宅市場(chǎng)

? 西安商品住宅成交情況

表5西安市商品住宅成交量走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：全力行

? 連續(xù)兩年過“千萬”關(guān)口，預(yù)計(jì)創(chuàng)下歷史新高

2010年西安商品住宅共成交1286萬平米，2010年房地產(chǎn)成為國家重點(diǎn)調(diào)控行業(yè)，經(jīng)歷了“4.16”、“9.29”新政以及央行“加息”等多個(gè)利空因素影響下，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎并沒有受到影響，購買需求依然旺盛，多個(gè)項(xiàng)目“徹夜排隊(duì)“成為西安樓市火爆的最好寫照。

2011年國家宏觀調(diào)控的日趨從緊，包括西安市在內(nèi)的全國多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)限購令，西安市于2月26日出臺(tái)“限購令”，限制本地居民購買第三套住房、禁止外地居民購買第二套住房的嚴(yán)厲政策，全市樓市出現(xiàn)嚴(yán)重的觀望情緒。2月各開發(fā)企業(yè)搶在限購令出臺(tái)前“搶簽約”，成交量出現(xiàn)“回暖”跡象，但3月受政策影響成交量出現(xiàn)大幅下滑，僅成交29.8萬平米，創(chuàng)下近3年以來的月度成交歷史新低，預(yù)計(jì)在今后的兩個(gè)月內(nèi)成交將會(huì)有所反彈，但依舊在較低水平運(yùn)行。

表5西安市商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：全力行

? 政策壓力下價(jià)格漲幅開始放緩

進(jìn)入到2011年后，隨著西安市以及全國紛紛出臺(tái)限購令以及一系列的嚴(yán)厲調(diào)控政策，西安市住宅市場(chǎng)在3月成交量出現(xiàn)了大幅度的下滑，但成交均價(jià)方面，雖然呈持續(xù)走低的態(tài)勢(shì)，但價(jià)格并未見明顯松動(dòng)。

1、分城區(qū)

? 各區(qū)域成交在進(jìn)入到3月后均大幅下滑

分區(qū)域成交來看，2010年以來城北區(qū)在大明宮開園、經(jīng)開區(qū)發(fā)展提速、市政府北遷等多項(xiàng)利好刺激下，成交出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，在 15

海榮系列、紫薇風(fēng)尚、華遠(yuǎn)君城等成交主力帶領(lǐng)下成交量保持在月均35萬平米，成為西安市的區(qū)域成交第一。

城南區(qū)由于曲江板塊高端物業(yè)在下半年的集中放量，使得量?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯反彈，萬科金域曲江、金地湖成大境、曲江觀邸、紫薇永和坊等項(xiàng)目的成交使得城南區(qū)整體均價(jià)在8月后穩(wěn)定在8000元/平米左右。

城西區(qū)在進(jìn)入到2010年下半年后，由于恒大城、融僑城等項(xiàng)目的發(fā)力，使得成交量出現(xiàn)穩(wěn)步上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，一改去年成交萎靡的態(tài)勢(shì)。

但在2011年政策高壓下，西安市各區(qū)域商品住宅在3月出現(xiàn)了成交量大幅下滑的局面，之前的成交主力城北、城南區(qū)環(huán)比下滑幅度超過80%，高新區(qū)成交量下滑67%，各區(qū)域成交慘淡。

2、分物業(yè) 2.1 商業(yè)市場(chǎng)

? 商業(yè)受新政“優(yōu)惠”，成交開始發(fā)力

2010全市年共成交商業(yè)76.92萬平米，同比2009年增長(zhǎng)29.12%。受到今年房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，投向住宅市場(chǎng)的資金在下半年轉(zhuǎn)向到商業(yè)地產(chǎn)，使得商業(yè)成交量出現(xiàn)了猛增的局面，成交均價(jià)則在民樂園萬達(dá)等項(xiàng)目的帶動(dòng)下，呈穩(wěn)中帶增態(tài)勢(shì)。

進(jìn)入到2011后，住宅政策的從嚴(yán)使得更多的資金開始流向商業(yè)市場(chǎng)，多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目以及住宅底商開始陸續(xù)入市，使得商業(yè)市場(chǎng)開始升溫，受到更多投資者得追捧。2.2 辦公市場(chǎng)

? 辦公市場(chǎng)在今年將會(huì)受到市場(chǎng)青睞

2010年（截止11月）全市辦公共成交50.15萬平米，同比2009年增長(zhǎng)18.65%。與商業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)一致，在2011年新政后擠壓的資金以及投資需求收到多項(xiàng)門檻的限制后，轉(zhuǎn)移到了環(huán)境較為寬松的辦公市場(chǎng)，使得20111-3月成交出現(xiàn)“井噴”局面，成交均價(jià)開始穩(wěn)步上漲，辦公市場(chǎng)發(fā)展出現(xiàn)了較為火爆的局面。4、2011年市場(chǎng)走勢(shì)判斷及預(yù)測(cè)

4.1 政策面

? 相比于2010年來說，2011年的宏觀形勢(shì)以及政策導(dǎo)向顯得有些“從緊”

2010年下半年開始至今，國際以及地方政府從金融、政策法規(guī)等多方向?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行打壓，“房產(chǎn)稅”試點(diǎn)、“限購令”、“限價(jià)令”、等一系列調(diào)控政策來看，2011年的整體市場(chǎng)將會(huì)較為“悲觀”。同時(shí)結(jié)合目前CPI以及其他宏觀數(shù)據(jù)來看，中國仍出現(xiàn)流動(dòng)性過剩以及面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)需要調(diào)整的局面，央行進(jìn)入到2011年來不到4個(gè)月時(shí)間內(nèi)兩次加息，調(diào)整之前的“適度寬松”到“穩(wěn)健”的貨幣政策都說明，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)在2011年仍需保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)局面。

4.2 市場(chǎng)面

在2010年西安達(dá)到歷史成交最高的背后，我們可以看到，西安市仍然以剛性需求為主，部分板塊（曲江、浐灞）出現(xiàn)了一定的投資需求有所上升的趨勢(shì)。但是隨著國家調(diào)控政策的進(jìn)一步持續(xù)從緊，2011年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)面臨一個(gè)相對(duì)較為“冷清”的局面，預(yù)計(jì)全年將會(huì)呈現(xiàn)“先冷后熱”的局面，上半年成交較為慘淡，下半年隨著政策的消化，有可能將會(huì)迎來一波成交“高峰”，全年

商品住宅預(yù)計(jì)成交量將在800-1000萬平米，成交均價(jià)漲幅將會(huì)放緩，穩(wěn)定在6500-6800元/平米。

隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷加快，核心區(qū)土地供應(yīng)的萎縮，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)將向周邊區(qū)域轉(zhuǎn)移，曲江二期、浐灞生態(tài)區(qū)（世園會(huì)周邊）、大興新區(qū)、經(jīng)開區(qū)（未央路以東）、灃渭新區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)將成為西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新一輪高速增長(zhǎng)點(diǎn)。

第三篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)

2004年，西安房地產(chǎn)業(yè)取得了較大發(fā)展，無論是在房屋質(zhì)量、配套設(shè)施方面，還是在園林景觀、物業(yè)管理方面，都有可圈可點(diǎn)之處。在此，記者特別挑選出幾件大家較為關(guān)注或具有代表性的事件予以展示，就算是對(duì)今年樓市的一個(gè)總結(jié)吧———

■最大的新聞：李嘉誠來西安了

本月初，全球華人首富李嘉誠旗下的和記黃埔以總價(jià)10.05億元人民幣獲得西安高新區(qū)727畝國有土地，這可是本西安房地產(chǎn)業(yè)最大的新聞。消息一傳開，在西安業(yè)界立刻引起了強(qiáng)烈反響，媒體競(jìng)相熱炒。在口口相傳“李氏旋風(fēng)”的同時(shí)，此舉也引發(fā)了西安地產(chǎn)大腕們一個(gè)又一個(gè)猜想：李嘉誠究竟要干什么？和記黃埔布陣西安意欲何為？李嘉誠要在西安蓋什么樣的房子，會(huì)不會(huì)引發(fā)西安地產(chǎn)業(yè)的一次大地震……

李嘉誠來西安誰最關(guān)心？當(dāng)然不是購房者了。就這一件事兒，有人講了一個(gè)笑話，說消費(fèi)者買雞蛋的時(shí)候，只考慮雞蛋的質(zhì)量好不好，根本就不關(guān)心那只下蛋的雞是誰，相反，只有那些“業(yè)內(nèi)人士”，比如養(yǎng)雞戶、專家、學(xué)者，才關(guān)心這些事情。對(duì)比房地產(chǎn)行業(yè)，購房者關(guān)心的是房子的好壞，不太注意房子是誰開發(fā)的、誰建的。李嘉誠來西安，關(guān)心他的多是一些業(yè)內(nèi)人士。昨日，有幾位讀者打電話咨詢高新購房周事宜，記者趁機(jī)告訴他們李嘉誠來西安的事情，他們沒有過大的反應(yīng)，覺得這和他們買房沒有多大的關(guān)系。

■最大的事兒：利息上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)

一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)是2004各行業(yè)最關(guān)注的新聞，其中房產(chǎn)、汽車、股票更是近期關(guān)注的焦點(diǎn)。那么近期的房?jī)r(jià)是升還是降了？

近年來，西安房?jī)r(jià)一直呈現(xiàn)較為強(qiáng)勁的上升趨勢(shì)，一方面造成了市場(chǎng)大勢(shì)趨熱，但同時(shí)也把更多的購房者拒之門外。大多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為，開發(fā)成本過高造成商品房降價(jià)空間很小，但對(duì)于城區(qū)附近1平米動(dòng)輒3千多元的房?jī)r(jià)，投資者看不到升值空間，購房者更是望房興嘆。很多購房者甚至業(yè)內(nèi)人士都對(duì)西安房?jī)r(jià)保持了一個(gè)觀望的態(tài)度。2004年，加息后，西安的房?jī)r(jià)也看不出大的變化，有人說穩(wěn)中有升，那是平均走勢(shì)，還有人說房?jī)r(jià)降了，那是局部的情況，不管如何，既然增加了利息，購房者的月供加大了，總希望房?jī)r(jià)會(huì)降，開發(fā)商增加了成本，希望房?jī)r(jià)會(huì)升也無可厚非，但是房?jī)r(jià)到底是升了還是降了，在沒有拿到有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)之前，誰也不敢妄加評(píng)論。

■最準(zhǔn)的事兒：商鋪投資理性降溫

從今年開始，西安商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)就面臨很大的壓力，特別是在銷售情況上不盡人意。2005年這種情況可能會(huì)進(jìn)一步加劇。西安商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷放量，讓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，不少高端寫字樓在銷售上也并沒有市場(chǎng)預(yù)料的理想。據(jù)了解，國內(nèi)外大型知名公司和企業(yè)在西安購買寫字樓仍然比例不大，寫字樓、商鋪并沒有像去年人們預(yù)期的那樣走外向型發(fā)展之路。

商鋪投資讓商業(yè)地產(chǎn)在2003年火了一把。2004年西安還是有大量商業(yè)類投資性物業(yè)面市。賣家對(duì)商鋪投資的回報(bào)率承諾一直是投資者關(guān)注的焦點(diǎn)，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，投資回報(bào)率的多少和以后商業(yè)經(jīng)營的問題會(huì)讓投資者更加理性，商鋪投資的溫度已經(jīng)大不如以前，買家經(jīng)過理性的分析考慮后，才會(huì)下定。其實(shí)這是業(yè)內(nèi)人士在2003估計(jì)最準(zhǔn)的事兒。

■最煩的事兒：小區(qū)供暖問題多

沒房子讓人發(fā)愁，有了房子沒有暖氣也讓人發(fā)愁。每年冬季小區(qū)供暖問題都比較多，往年業(yè)主反映的問題主要集中在以下幾個(gè)方面：供暖溫度不達(dá)標(biāo)，供暖時(shí)間不夠，取暖費(fèi)用高，暖氣公攤大等問題。今年也不例外，除了這些問題外，還有一些新的問題，比如購房合同上明明寫的是分戶計(jì)量，為何住房的時(shí)候又成了吃“大鍋飯”？不僅業(yè)主們很困惑，就連部分開發(fā)商也很困惑，這到底是誰的責(zé)任？發(fā)現(xiàn)有人“偷”用暖氣，或者私自加大散熱片的個(gè)數(shù)，有沒有具體的處罰辦法？對(duì)供暖方式，業(yè)主委員會(huì)參與討論的權(quán)限有多大等等，這些問題都是引發(fā)物業(yè)矛盾的焦點(diǎn)，如果不能妥善處理，業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾將會(huì)越來越深。

雖說，安裝土暖（在家安裝小鍋爐，可燒煤也可燒天然氣）暖氣效果還可以，但是污染比較大，不少業(yè)主對(duì)此有意見，鄰里關(guān)系處理不好也是一件煩心事。

■最樂的事兒：物業(yè)管理規(guī)范了

新的《陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（試行）》于7月1日施行后，受到了很多業(yè)主的歡迎，以前很多棘手的問題，現(xiàn)在都有了“辦法”，物業(yè)管理更人性化了。

物業(yè)費(fèi)問題一直是物業(yè)管理的矛盾所在。盡管大家都知道物業(yè)服務(wù)是有償?shù)模唧w的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)卻不知道，有時(shí)候就連物業(yè)公司的工作人員也說不清這個(gè)問題。

以前收物業(yè)管理費(fèi)，在住宅小區(qū)，除了車輛保管費(fèi)外，還有兩項(xiàng)內(nèi)容，綜合管理服務(wù)費(fèi)和物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)。現(xiàn)在，在這幾項(xiàng)收費(fèi)以外，又添加了特約服務(wù)費(fèi)這一項(xiàng)，比如，接受業(yè)主、使用人委托的特約服務(wù)如搬家、運(yùn)送液化氣、接送孩子、照顧老人等，這些服務(wù)收費(fèi)必須實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置，按照價(jià)格主管部門統(tǒng)一規(guī)定的公示格式，將收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等進(jìn)行公示。各物業(yè)管理企業(yè)須將公示內(nèi)容按管理權(quán)限報(bào)經(jīng)價(jià)格主管部門審查后方能公示。這個(gè)辦法出臺(tái)后，已經(jīng)大大減少了社區(qū)的矛盾。

第四篇：縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)

縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查總結(jié)

1、縣級(jí)市場(chǎng)目前供需關(guān)系較為平衡，市場(chǎng)存量不大，明年推盤不是太多，預(yù)計(jì)總量在30--50萬左右；但是相對(duì)2011年，2012年放盤量較多，是2011年的1-2倍，對(duì)銷售速度及價(jià)格提升存在一定影響。

2、2011年房貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊力極大，尤其是首付款的提高到40%、利率的提高、手續(xù)的嚴(yán)格審批，無論對(duì)客戶購買還是對(duì)開發(fā)商回款極其不利，目前縣級(jí)大部分項(xiàng)目售樓處日來訪量都極少，2011年7月份以后，沒有出現(xiàn)過2010年半夜排隊(duì)購卡情況，雖然對(duì)銷售價(jià)格影響較小，但是隨著房控力度的提高，觀望氣氛日漸增高。

3、從樓盤業(yè)態(tài)來看：多層住宅存盤量較少且銷售情況良好，但是速度相對(duì)放緩，是2010年的0.7倍，小高層、高層存盤量相對(duì)較多，銷售速度況較慢，客戶對(duì)高層產(chǎn)品抗性相對(duì)較大，2011年7月份后各樓盤銷售速度極慢。

4、縣級(jí)郊區(qū)土地供應(yīng)較少，樓盤規(guī)模小，品牌帶動(dòng)力差；

5、目前縣級(jí)市場(chǎng)銷售價(jià)格（均價(jià)）出現(xiàn)階層：多層：郊區(qū)3100-3300元左右，普通地段3700-4000元，黃金地段4200-4400元；高層：郊區(qū)3500元左右，普通地段3800元左右，黃金地段4100元左右；各開發(fā)商根據(jù)產(chǎn)品品質(zhì)及銷售目的不同做出不同的定價(jià)；

5、根據(jù)不同的客戶群體、項(xiàng)目區(qū)位暢銷戶型區(qū)別較大：多層黃金地段130-145平，普通地段100-120平，郊區(qū)80-115平；高層：黃金地段120-145平，普通地段100-120平，郊區(qū)80-115平。從戶型需求來看，黃金地段市場(chǎng)追求戶型舒適性要高一些，郊區(qū)追求總房款低的實(shí)用性高一些。

6、客戶群體及訴求：郊區(qū)購買客戶群體多為剛性需求，訴求先后點(diǎn)：總房款（低首付）、戶型設(shè)計(jì)、區(qū)域位置、產(chǎn)品品質(zhì)、建筑質(zhì)量及物業(yè)管理；黃金地段購買客戶群體多為改善性及投資型客戶。訴求先后點(diǎn)：產(chǎn)品品質(zhì)、區(qū)域位置、總房款、戶型設(shè)計(jì)，建筑質(zhì)量及物業(yè)管理。

第五篇：20091215【嘉聯(lián)地產(chǎn)】2009年成都別墅市場(chǎng)總結(jié)及2010年預(yù)判

2009年成都別墅市場(chǎng)總結(jié)及2010年預(yù)判

2009年成都別墅市場(chǎng)總結(jié)及2010年預(yù)判

2009年，成都樓市受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)的刺激，呈現(xiàn)出一片繁榮的局面，成都別墅市場(chǎng)也因此同樣表現(xiàn)十分良好。2009年1-11月，成都別墅市場(chǎng)供應(yīng)118.49萬平方米，3815套房源，成交面積91.33萬平方米，合計(jì)2787套房源，銷售價(jià)格為9951元/平方米。整體銷售面積較08年同比上升216%，較07年上升37.8%；銷售套數(shù)較08年同比上升205%，較07年上升38.5%。

09年1-11月成都全市別墅供銷走勢(shì)圖******00136441月2081457502月3月4月5月銷售(套)6月供應(yīng)(套)7月8月供銷比9月10月11月2***2704***2502652998584.54.06726593.53.02.52.01.51.00.50.0474

09年1-11月成都全市別墅成交均價(jià)走勢(shì)圖(元/㎡)******001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12505100*********13

今年上半年以來，成都別墅市場(chǎng)放量明顯，市場(chǎng)供需兩旺。伴隨“小陽春”的持續(xù)，以 1

2009年成都別墅市場(chǎng)總結(jié)及2010年預(yù)判

及大量信貸投放帶來的流動(dòng)性寬裕、通貨膨脹預(yù)期等因素，市場(chǎng)表現(xiàn)出了極大的活躍。無論是受地震影響的青城山板塊，還是傳統(tǒng)的高端別墅區(qū)牧馬山板塊，在市場(chǎng)上都具有十分良好的表現(xiàn)。6月恒大金碧天下推出1500多套別墅，供應(yīng)體量達(dá)到了近60余萬平方米，成為了上半年的別墅供應(yīng)主力，同時(shí)，華僑城純水岸、麓山國際社區(qū)、中糧御嶺灣等高端別墅區(qū)也紛紛推出了大量房源。銷售在1、2、5月表現(xiàn)十分活躍，均高于市場(chǎng)供應(yīng)量。銷售價(jià)格方面，整體保持在10000元/平方米左右的水平，上半年成都別墅價(jià)格總體較為平穩(wěn)。

今年下半年，成都別墅項(xiàng)目都看好金九銀十的銷售旺季，在9月左右新推項(xiàng)目中，別墅項(xiàng)目多達(dá)二十多個(gè)，如：保利〃蝴蝶谷、國色天鄉(xiāng)〃鷺湖宮、錦繡尚郡、藍(lán)山溪谷、芙蓉古城〃紫微園、龍湖〃長(zhǎng)橋郡、金河谷等，同時(shí)包括龍泉、郫縣等近郊多個(gè)別墅也相繼亮相。同時(shí)銷售量也較上半年有進(jìn)一步提升，并持續(xù)維持在較高的水平。其中，11月銷售量達(dá)到最高點(diǎn)，共計(jì)15.2萬平方米，474套房源，占整體別墅成交的17%。銷售價(jià)格則呈現(xiàn)明顯上升，11月銷售均價(jià)為10613元/平方米，較8月上升20%.從全年的別墅銷售情況來看，市場(chǎng)的需求更多的集中在中小戶型別墅產(chǎn)品上，200-300平方米左右的戶型走勢(shì)十分良好。6月該類別墅供應(yīng)量加大，總價(jià)300萬元左右的別墅占總成交比率由5月的43.21%上升到48.20%，可見此類產(chǎn)品市場(chǎng)需求旺盛。國色天鄉(xiāng)〃鷺湖宮別墅總價(jià)最低有100多萬元一套、芙蓉古城〃紫微園最低售價(jià)300萬元左右、恒大不乏一百萬元以下的別墅，龍湖〃長(zhǎng)橋郡推出的獨(dú)院小獨(dú)棟產(chǎn)品價(jià)格也保持在300萬元到500萬元之間……可見總價(jià)控制型別墅產(chǎn)品的受到了市場(chǎng)的普遍認(rèn)同。

19%16%30%35%100萬元以下200萬元-300萬元100萬元-200萬元300萬元以上 2009年的別墅市場(chǎng)無論量?jī)r(jià)都取得了比較好的成績(jī)，結(jié)合09年的情況，我們對(duì)2010年成都別墅市場(chǎng)的走勢(shì)充滿信心。2010年都江堰、龍泉驛、溫江、新津、金堂、青白江等郊區(qū)縣市都將有眾多別墅項(xiàng)目面市，如：滕王閣地產(chǎn)青城山別墅項(xiàng)目、國色天鄉(xiāng)別墅新批次、華西希望集團(tuán)〃美好老君山別墅項(xiàng)目、同森集團(tuán)新津別墅項(xiàng)目、深圳泰然集團(tuán)青白江別墅項(xiàng) 2

2009年成都別墅市場(chǎng)總結(jié)及2010年預(yù)判

目、龍湖〃長(zhǎng)橋郡新組團(tuán)、小院青城、三盛〃翡儷山等項(xiàng)目、恒大〃金碧天下項(xiàng)目、中糧〃御嶺灣新組團(tuán)、舜元〃桃源銘等等，2010年全年別墅新增供應(yīng)將較2009年有較大幅度的上升，預(yù)計(jì)將達(dá)到250萬平方米左右。同時(shí)，消費(fèi)市場(chǎng)也將有望保持持續(xù)的旺盛，價(jià)格呈現(xiàn)一定幅度的上揚(yáng)，首先在通貨膨脹壓力下的投資需求得到釋放，很多投資者會(huì)選擇抗通貨的房產(chǎn)來確保自己的資產(chǎn)，而別墅在這種市場(chǎng)環(huán)境下是房產(chǎn)中的最好投資產(chǎn)品；另一方面是別墅資源的稀缺性，國家限制別墅用地的政策日益強(qiáng)化，別墅的稀缺性越發(fā)明顯，尤其是位于市區(qū)的城市別墅，如：2010年即將推出的位于城南的保利別墅項(xiàng)目等等，其不可復(fù)制的城市資源將對(duì)2010年的別墅市場(chǎng)帶來有力的刺激。

隨著交通的不斷改善，成都城區(qū)與遠(yuǎn)郊的距離進(jìn)一步縮短。城北—蜀龍路將新都城區(qū)與東二環(huán)快速對(duì)接；城南—牧山大道將新津和牧馬山中央別墅區(qū)與國際城南緊密相連；城西—成灌快鐵即將使青城山和都江堰與成都無縫對(duì)接。2010年地鐵一號(hào)線的開通，加上成德、成溫邛等快速通道的建設(shè)啟動(dòng)，能夠成功的將主城區(qū)與二圈層、三圈層城市的時(shí)間和空間距離無限拉近。城市別墅的圈層將進(jìn)一步向外擴(kuò)散，近郊別墅將隨著城市建設(shè)的不斷發(fā)展，逐漸向城市別墅轉(zhuǎn)化。隨著成都別墅圈層的不斷改變，各大房地產(chǎn)開發(fā)商早已蓄勢(shì)待發(fā)，成都別墅市場(chǎng)一定會(huì)逐漸呈現(xiàn)出更加繁榮的景象。