第一篇：一宗地內(nèi)多棟房屋如何辦理不動產(chǎn)權(quán)證書（推薦）

一宗地內(nèi)多棟房屋如何辦理不動產(chǎn)權(quán)證書

問：一宗地內(nèi)有多棟房屋（9棟），各房屋不相毗連，在發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書時，如何辦理？是所有房屋和土地同時都登記在一本不動產(chǎn)權(quán)證書上，還是每個房屋和對應(yīng)的土地分別發(fā)證？

黑龍江省林口縣讀者 劉玉

答：該問題的核心是不動產(chǎn)登記時如何劃分不動產(chǎn)單元。

按照國務(wù)院關(guān)于整合土地、房屋、林地等登記職責(zé)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”的要求，已經(jīng)實現(xiàn)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和職責(zé)整合的地區(qū)，應(yīng)當(dāng)按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）的要求，建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿冊，發(fā)放統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)證書。根據(jù)《條例》第8條第1款的規(guī)定，不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記，不動產(chǎn)單元具有唯一編碼。不動產(chǎn)登記遵循申請自愿原則。在具體登記事務(wù)中，如何劃分不動產(chǎn)單元，將土地與房屋等地上定著物作為統(tǒng)一的整體（即不動產(chǎn)）進(jìn)行登記，是統(tǒng)一登記后各個登記機(jī)構(gòu)面臨的新問題。

《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案(試行)》（以下簡稱《技術(shù)方案》）規(guī)定，不動產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線固定封閉，且具有獨立使用價值的空間。《技術(shù)方案》明確了在使用權(quán)宗地（宗海）內(nèi)，應(yīng)將房屋、林木等定著物劃分為不同的定著物單元，并根據(jù)不同情形，明確了房屋等建筑物、構(gòu)筑物的單元劃分原則：同一權(quán)利人擁有的獨幢房屋宜劃分為一個定著物單元；具有多個權(quán)利人的一幢房屋，應(yīng)按照界線固定，且具有獨立使用價值的幢、層、套、間等封閉空間劃分定著物單元；同一權(quán)利人擁有多套（層、間等）界線固定且具有獨立使用價值的房屋，每套（層、間等）房屋宜各自劃分定著物單元；同一權(quán)利人（如：行政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位等）擁有的兩幢或兩幢以上的房屋可共同組成一個定著物單元。有定著物的使用權(quán)宗地（宗海），宗地（宗海）內(nèi)的每個定著物單元與該宗地（宗海）應(yīng)設(shè)為一個不動產(chǎn)單元。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行不動產(chǎn)登記時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)該不動產(chǎn)登記申請人的申請、房屋未來使用目的及不動產(chǎn)單元劃分原則來確定。如果該宗地的建設(shè)用地使用權(quán)人依法申請將宗地及其地上所有房屋都按一個項目進(jìn)行登記，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以將其作為一個項目設(shè)立不動產(chǎn)單元，記載在同一個登記簿上，發(fā)放一本不動產(chǎn)權(quán)證書。不動產(chǎn)權(quán)利人未來轉(zhuǎn)讓該不動產(chǎn)時，只能將該宗地與其地上所有房屋作為一個整體（不動產(chǎn)單元）轉(zhuǎn)讓；如果不動產(chǎn)權(quán)利人只轉(zhuǎn)讓其中一棟（或套、間等）房屋，則應(yīng)先申請辦理不動產(chǎn)變更登記，對不動產(chǎn)進(jìn)行分割，由登記機(jī)構(gòu)重新劃分不動產(chǎn)單元后再行轉(zhuǎn)讓。如果該宗地的建設(shè)用地使用權(quán)人申請將宗地上的9棟房屋分別進(jìn)行登記，則不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以按照“同一權(quán)利人擁有多套（層、間等）界線固定且具有獨立使用價值的房屋，每套（層、間等）房屋宜各自劃分定著物單元”的原則，將宗地上的房屋按棟或套（層、間）劃分為不同的定著物單元，每個定著物單元與該宗地設(shè)為一個不動產(chǎn)單元，登記在同一個登記簿上。目前各地主要使用單一版不動產(chǎn)權(quán)證書，登記機(jī)構(gòu)宜按一個不動產(chǎn)單元發(fā)放一本不動產(chǎn)權(quán)證書的原則，發(fā)放多本不動產(chǎn)權(quán)證書。這樣做的好處是方便將來不動產(chǎn)權(quán)利人分別轉(zhuǎn)讓其中任一單元的不動產(chǎn)。特約專家 國土資源部不動產(chǎn)登記中心專家登記制度處處長

劉燕萍

第二篇：怎樣辦理不動產(chǎn)權(quán)證書？

辦理流程

1、申請人到不動產(chǎn)所在地的不動產(chǎn)登記部門申請權(quán)籍調(diào)查

2、申請人到不動產(chǎn)所在地的不動產(chǎn)登記窗口遞交申請材料

3、屬地不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理、初審后報市不動產(chǎn)登記中心審核

4、市不動產(chǎn)登記中心核準(zhǔn)并將登記事項記載于登記簿

5、申請人到不動產(chǎn)所在地的不動產(chǎn)登記窗口領(lǐng)取《不動產(chǎn)權(quán)證書》 所需資料

(1)《XX市不動產(chǎn)登記申請書》;(2)當(dāng)事人的身份證明;(3)不動產(chǎn)權(quán)屬證書(已有土地使用證)或土地權(quán)屬來源證明;(4)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》;(5)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;(6)《建設(shè)工程施工許可證》;(7)《竣工驗收備案證書》;(8)經(jīng)審查的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查結(jié)果(不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、界址點坐標(biāo)成果表、不動產(chǎn)測量報告、宗地圖、查丈表、墻界表、房產(chǎn)分層分戶平面圖等);(9)相關(guān)稅費繳納憑證;(10)其他必要材料。辦理時限

根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二十條規(guī)定，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起30個工作日內(nèi)辦結(jié)不動產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。30個工作日是上限，并不是必須辦理30個工作日。

需要注意的是，符合規(guī)定的申請材料才能受理，審查時限不包括公告時間。為了方便群眾和企業(yè)，登記機(jī)構(gòu)將會進(jìn)一步優(yōu)化辦事程序，盡可能提高工作效率，縮短辦事時限。舊證換新證辦理流程

1、申請人提交申請資料，不動產(chǎn)登記部門進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查或數(shù)據(jù)整合。

2、申請人到不動產(chǎn)所在地的不動產(chǎn)登記窗口遞交申請材料;

3、屬地不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理、初審后報市不動產(chǎn)登記中心審核;

4、市不動產(chǎn)登記中心核準(zhǔn)并將登記事項記載于登記簿;

5、申請人到不動產(chǎn)所在地的不動產(chǎn)登記窗口領(lǐng)取《不動產(chǎn)權(quán)證書》。舊換新所需資料

(1)《東莞市不動產(chǎn)登記申請表》;(2)申請人的身份證明材料;(3)不動產(chǎn)權(quán)證書或其他房地產(chǎn)權(quán)屬證書。(4)補(bǔ)發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證還需提供：刊登遺失聲明的公告材料(刊登的遺失聲明需滿15個工作日)。費用

在國家尚未出臺不動產(chǎn)統(tǒng)一登記收費標(biāo)準(zhǔn)的情況下，本著不增加企業(yè)、群眾負(fù)擔(dān)的原則，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記收費項目和標(biāo)準(zhǔn)仍按現(xiàn)行政策執(zhí)行。具體費用要結(jié)合辦理的業(yè)務(wù)類型和面積等來具體核算。辦理時間

一般情況下，不動產(chǎn)登記窗口上班時間為星期一至星期五上午8:30—12:00，下午14:00-17:30，如適逢節(jié)假日需調(diào)整時間的，則按國家有關(guān)節(jié)假日安排執(zhí)行。上班前兩小時內(nèi)為窗口收件高峰期，建議市民盡量提早前來排隊取號。

第三篇：新版《不動產(chǎn)權(quán)證書》曝光 全國業(yè)主痛失房屋所有權(quán)

新版《不動產(chǎn)權(quán)證書》曝光 全國業(yè)主痛失房屋所有權(quán)

3月1日起頒發(fā)的房地合一《不動產(chǎn)權(quán)證書》內(nèi)頁

這幾天的網(wǎng)上，最醒目最令人震驚的新聞之一就是國土資源部公布的幾張圖片——新制作的房地合一的《不動產(chǎn)權(quán)證書》！關(guān)鍵是內(nèi)頁的內(nèi)容，在所設(shè)計的唯一表格上，竟然以“使用期限”來體現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)利！既然是唯一表格，自然是既適用于土地也適用于房屋！

以往，針對八、九十年代“房地產(chǎn)開發(fā)”以后產(chǎn)生的新房產(chǎn)，只是給土地定了使用權(quán)期限（之后《物權(quán)法》又表示其中住宅“自動續(xù)期”，但既然“自動”，就不應(yīng)存在“期”和“續(xù)期”。自相矛盾也無人解釋。），但房屋不是“使用權(quán)”，沒有期限，是永久的所有權(quán)。這些年來房和地的這種不統(tǒng)一當(dāng)然非?；恼Q，本應(yīng)通過修改1982年憲法和若干法律來重歸正常，讓所有宅地恢復(fù)1982年以前的私人永久所有權(quán)，現(xiàn)在卻朝相反方向“解決問題”了！

事實上，只要是所有權(quán)，就一定是永久的，只要是使用權(quán)，就一定是有期限的。前者是所有者的業(yè)權(quán)，后者是非所有者的租權(quán)，兩者在常識和邏輯上根本不可能附著于同一個物，一個人不會同時兼做某一棟房子的房主和房客。由于在此之前，房地權(quán)屬一直是分開記載的（指1982年憲法和1988年憲法修正案以后出現(xiàn)的新不動產(chǎn)），或者分別記載在《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》上（內(nèi)頁有“權(quán)”字，即土地使用權(quán)），或者統(tǒng)一記載在房地合一的《房地產(chǎn)權(quán)證》上（如上海），但分成兩頁分別表述土地和房屋，所以深層問題沒有明顯地暴露出來。

但現(xiàn)在這份新制作的《不動產(chǎn)權(quán)證書》卻把主和客放在了同一表格也是唯一的表格上，內(nèi)在的荒謬便像火山巖漿一樣突然噴出來了——到底業(yè)主們是主還是客？是擁有自己的房子還僅是使用它？制作方國土資源部應(yīng)該發(fā)現(xiàn)，面對這僅有的一頁表格，它已經(jīng)不能回避私人土地所有權(quán)的問題了——業(yè)主們或者是房屋和土地（分?jǐn)傋诘鼗蛘麎K宗地（注：具有財產(chǎn)權(quán)利的土地叫做宗地））的所有權(quán)人，或者就都不是！此時國土資源部應(yīng)該做的是與政府高層溝通，以求解決法律規(guī)定上的障礙，還眾業(yè)主一個明朗的身份，但它沒有負(fù)起這份責(zé)任，而是選擇硬性出臺這份違反最基本法理的權(quán)證，房地的“分離”就這樣被統(tǒng)一了。

可是大家要知道，在過去即八十年代以前的中國大陸，并不存在這種房地權(quán)利不一致的情景，尤其是沒有經(jīng)歷過“土改”和人民公社的城鎮(zhèn)。在城鎮(zhèn)如北京胡同或杭州老街巷，業(yè)主既擁有房屋的私人所有權(quán)，也擁有土地的私人所有權(quán)，兩權(quán)一致，而所持有的權(quán)證叫做《房地產(chǎn)所有證》。又由于是所有權(quán)，所以權(quán)利當(dāng)然是永久的，沒有任何期限。同時，1954年的憲法也早已明確規(guī)定保護(hù)這些私人財產(chǎn)（源自不同時代：清代、民國和1966年“文革”之前的中華人民共和國）。

其間眾業(yè)主雖然經(jīng)歷了“文革”的磨難——住所被外來人占有，權(quán)證被紅衛(wèi)兵暴力逼迫上繳給房管局，但在法律層次上，業(yè)主已合法登記的私人所有權(quán)當(dāng)然至今有效，無論產(chǎn)權(quán)人是否在“文革”后得以順利地返回家園?！拔母铩弊匀皇潜环穸ǖ模拔母铩背跗诩t衛(wèi)兵“通告”上叫嚷的“土地立刻收歸國有”也當(dāng)然是無效的。“文革”結(jié)束后的1982年3月，國家建設(shè)總局就曾發(fā)文表示：“《房地產(chǎn)所有證》是房地產(chǎn)所有權(quán)的憑證，具有法律效力”“凡在城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)，不論屬于國家、集體或和個人所有，均須到房管機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記，領(lǐng)取《房地產(chǎn)所有證》。”

寫到這里，必須要澄清一個很普遍的認(rèn)識上的誤區(qū)，就是認(rèn)為“中華人民共和國實行社會主義的土地公有制”。但這句話其實來自1986年的《土地管理法》，它既沒有寫在1982年以前的三部憲法里，也沒有寫在忽然間宣布“城市土地屬于國家所有”的1982年憲法里。同時這種說法也沒有事實依據(jù)——如果“土地公有”是與社會主義制度相關(guān)，那么難道1949年至八十年代的中國大陸不是社會主義制度嗎？實際上根據(jù)當(dāng)時的制度設(shè)計，“公有制”只限于企業(yè)等生產(chǎn)資料，與屬于生活資料的住宅宅地及房屋毫無關(guān)系。

但是《土地管理法》的這種說法卻在三十年以來廣泛地影響了法學(xué)界和一般民眾的認(rèn)識，使得很多人一談及土地就以為涉及到了國家制度，就以為踩到了不便碰的雷區(qū)，這是非?；奶频摹?/p>

在法律用語中，每個字背后的含義都是重要的，看起來仿佛雷同的詞匯，其不同的意思就體現(xiàn)在那細(xì)微的差別中。如上述82年憲法第十條的“城市土地屬于國家所有”就屬于虛義——全民所有，而“土地管理法”卻給添了一個“權(quán)”字，變成了“所有權(quán)”（“所有權(quán)屬于國家，用地單位只有使用權(quán)?！保?，即具體的實物土地的財產(chǎn)權(quán)，兩者含義天壤之別。

事實上，只有購買了（或繼承、受贈等）相關(guān)土地的業(yè)主才擁有這份財產(chǎn)的所有權(quán)，而非“全民”中的任意的一份子，也非集所有“全民份子”大成的“全民”即國家所有。況且，1982年以前的私房主所擁有的土地所有權(quán)（公民私人財產(chǎn)）也并沒有被政府出錢買下來，沒有經(jīng)過任何登記程序轉(zhuǎn)移給政府。所以，《土地管理法》在表述上是違反憲法的，需要修正，而1982年憲法第十條則需要加以解釋，或者予以取消。

以上所說的是全中國城區(qū)老私房主至今擁有的土地所有權(quán)，它的性質(zhì)和脈絡(luò)非常清晰，毋庸置疑。

現(xiàn)在再說忽然間被一份權(quán)證做成“房客”的新業(yè)主，后者在土地上又究竟是什么權(quán)利呢？到底是地主還是地客呢？這種九十年代后源自政府“出讓”的土地，業(yè)主是僅有使用土地的權(quán)利，還是擁有土地財產(chǎn)權(quán)呢？其實這一點在房產(chǎn)價格的成分中已顯示得很清楚了：這里面是包含地價的，而且是以地價為主！地方政府把地賣給了開發(fā)商，收了地價款，而后者賣房時則把地和相關(guān)款項都分?jǐn)偟搅烁鱾€單元里（注：自動續(xù)期——房主擁有事實上的土地所有權(quán)）。換句話說，當(dāng)某個樓盤全部賣掉之后，無論是政府還是開發(fā)商都不再對這個樓盤擁有任何財產(chǎn)權(quán)利，前者此時剩下的只是行政和司法管轄的權(quán)利，這一點在政府與開發(fā)商之間簽署的某些土地出讓合同里寫得很清楚（原文：“國家對其擁有法律授予的司法管轄權(quán)和行政管轄權(quán)”）。而日后如果業(yè)主把自己的單元賣給他人了，所轉(zhuǎn)讓的也同時是房屋和分?jǐn)偟耐恋兀捶课葚敭a(chǎn)和分?jǐn)偟耐恋刎敭a(chǎn)。

所以，每個樓房單元的業(yè)主都是這份財產(chǎn)的所有人，而非這份《不動產(chǎn)權(quán)證書》表格上所顯示的有著使用期限的使用者，無論是針對房屋還是土地。

因此，八、九十年代以后的新業(yè)主也同樣是事實上的土地所有權(quán)人。李嘉誠到中國大陸做房地產(chǎn)，他的土地來源和眾單元業(yè)主的土地來源沒有兩樣，都是自政府“出讓”取得，區(qū)別只在于他擁有的地產(chǎn)比較多，而眾業(yè)主僅擁有自家的地產(chǎn)。每當(dāng)談到李嘉誠擁有上海等地區(qū)的地產(chǎn)時，人們都覺得很自然，卻沒有想想自己是不是也同樣擁有。前面已解釋：以財產(chǎn)角度定義的土地叫做“宗地”。無論擁有幾十萬平方米的宗地，還是只擁有幾平方米的宗地，權(quán)利都是一樣的。

當(dāng)然,以上所說的樓盤土地，凡還有欠債存在的，需要責(zé)任方先把債還清，才能具備合法身份，業(yè)主們也才能真正擁有合法的分?jǐn)偟耐恋刎敭a(chǎn)。這個欠債，欠的是部分老私房主的，因其被拆除的老宅至今沒有得到賠償。

數(shù)月前，當(dāng)國務(wù)院法制辦向公眾征求對《不動產(chǎn)暫行條例征求意見稿》的意見時，我曾起草過一份有八百名城區(qū)老私房主參與簽名的意見書，在權(quán)證角度，一方面要求歸還“文革”中強(qiáng)行收走的《房地產(chǎn)所有證》，另一方面也要求國土部印制新的私人土地所有權(quán)證，以便后人繼承父輩已經(jīng)合法登記的財產(chǎn)。同時，還希望給全國所有的新業(yè)主也簽發(fā)《房地產(chǎn)所有證》。意見書里表示，歸還和制作祖宅的土地所有權(quán)證，不用修改八二憲法就可做到（因“法不溯及既往”），而對于商品房新業(yè)主的土地所有權(quán)證，需要先對八二憲法做出修訂。

總之，綜上所述，目前剛出爐的這份《不動產(chǎn)權(quán)證書》是有嚴(yán)重錯誤的，希望國土部收回去重新制作。