第一篇：從一起判例看法院對刑事案件中“專家論證意見書”的態(tài)度

從一起判例看法院對刑事案件中“專家論證意見書”的態(tài)度

審理經過諸暨市人民檢察院以諸檢刑訴(2016)147號起訴書指控被告人吳某犯妨害公務罪，于2015年2月3日向本院提起公訴，本院于2016年2月14日日立案受理后，依法適用普通程序，并組成合議庭，于2016年4月11日公開開庭審理了本案。諸暨市人民檢察院指派檢察員酈紀城等出庭支持公訴，被告人吳某及辯護人王式躍、何飛明到庭參加訴訟?，F已審理終結。

一審請求情況諸暨市人民檢察院指控：2015年12月8日晚，被告人吳某乘坐王某乙駕駛的汽車，途經諸暨市暨陽街道艮塔東路交通銀行對面的馬路時，與王某甲駕駛的汽車發(fā)生交通事故。雙方下車查看情況時，被告人吳某用手在王某甲頭上打了一巴掌，致王某甲右耳挫傷，右耳震蕩傷。當晚19時56分，王某甲向公安機關報警。接警后，城區(qū)交警中隊、城東派出所先后到現場處警。處警民警向雙方了解情況后，將被告人吳某及王某甲帶至城東派出所繼續(xù)調查。因被告人吳某涉嫌毆打他人，值班副所長傅某、民警呂耀陽等人要求被告人吳某到設于諸暨市公安局巡特警大隊的辦案工作區(qū)配合調查，被告人吳某給其父親打電話聲稱派出所欺負其，用手機逐一拍攝民警、協(xié)警的警號，并以“除非將其拷翻抬走”等言語拒絕配合民警的執(zhí)法活動。隨后，民警呂耀陽、協(xié)警樓宇君上前對被告人吳某進行強制傳喚，被告人吳某突然掙脫民警、協(xié)警的控制，往大廳外跑去，在場警察在大廳外將被告人吳某按倒在地，并將其抬至警車附近，期間，被告人吳某用手甩打、用雙腳蹬踢民警、協(xié)警，致民警呂耀陽、協(xié)警樓宇君等人手部等處受傷。后被告人吳某被制服并帶至巡特警大隊。經諸暨市公安局法醫(yī)鑒定，呂耀陽、樓宇君所受的人體損傷程度均未達輕微傷程度。為證明上述指控，公訴機關向本院提供了相應證據，認為被告人吳某無視國法，以暴力方法妨礙執(zhí)行公務，應當以妨害公務罪追究其刑事責任，提請本院對被告人吳某依照《中華人民共和國刑法》第二百七十七條第一款之規(guī)定處罰。

一審答辯情況被告人吳某對公訴機關指控的事實無異議，認為不清楚自己的行為有無觸犯法律，請法庭依法審理。辯護人王式躍認為被告人吳某不構成妨害公務罪，提出如下辯護意見：

1、被告人沒有以暴力方法妨害公務的主觀故意。被告人吳某因交通事故后打人一巴掌被傳喚至諸暨市公安局城東派出所，后認為被打的人能走，其不能走致情緒激動，不聽從派出所警察口頭傳喚，在警察強制傳喚時有掙脫的動作，但沒有以暴力方法妨害公務的行為和故意；

2、本案沒有刑法第277條妨害公務罪所要求的暴力。被告人吳某在被抬至警車過程中，用雙腳蹬踢民警、協(xié)警，是被眾民警、協(xié)警控制后被動的掙扎行為，不能把這種本能反應認定為暴力方法妨害公務，至多只是治安管理處罰處理的范疇；

3、本案不符合浙江省《關于依法處理妨害政法干警履行法定職責違法行為的指導意見》規(guī)定的關于妨害公安干警執(zhí)行職務的情形。指導意見第二條中認定為以暴力、威脅方法阻礙政法干警依法執(zhí)行職務的情形中，與本案對應的應為“采取拉扯、推搡等方式造成政法干警輕微傷的”，但本案涉及的民警呂耀陽和協(xié)警樓宇君均未造成輕微傷；

4、本案若判決被告人有罪，將突破刑法及上述指導意見規(guī)定，起到很壞的引導作用。辯護人何飛明對指控的事實和罪名均無異議，認為被告人認罪態(tài)度較好，造成的社會危害較小，請求從輕處罰。公訴機關就指控的事實提供了被告人吳某的供述與辯解，監(jiān)控視頻，呂耀陽、樓宇君的陳述、證人傅某、樓某、潘某、朱某、周某甲、王某甲、王某乙、壽某、夏某、周某乙、邊某、劉某、孟某的證言、抓獲經過，要求處理的報告、證明、122案件信息、提取筆錄、傷勢照片、人口信息、情況說明，人體損傷程度鑒定意見書及相關照片等證據。經質證，被告人對王某甲系右臉受傷有異議，認為其打的是左臉。辯護人王式躍認為監(jiān)控視頻不能證明被告人吳某有辱罵行為、以暴力妨害公務的行為，被告人也沒有用手甩打警察，只是被按倒后用腳蹬踢的掙扎行為，對被告人吳某的筆錄僅認可事發(fā)當日（12月8日）的筆錄，對之后的筆錄中記載的關于用手甩打警察及辱罵警察的陳述均不認可；對證人證言中陳述的被告人有用手亂抓亂打及對警察進行辱罵不認可，其余均無異議；對證人王某甲的筆錄部分內容及病歷資料有異議，很多其他人的筆錄均記載被告人打了王某甲左側臉，但王某甲稱系右臉受傷；王某甲的筆錄中沒有陳述被告人有妨害公務的行為，此點應以該筆錄為準。對要求處理報告、鑒定意見書中出現的被告人用手亂抓亂打的記載均不認可；122案件信息表中注明受傷人數為零；傷勢照片不能證明受傷情況及由被告人致傷，可能系其他原因造成。對其余證據均無異議。辯護人何飛明則放棄發(fā)表質證意見。辯護人王式躍提供由趙秉志、陳興良、張明楷、劉仁文等四名法學專家出具的專家論證意見書、浙江省《關于依法處理妨害政法干警履行法定職責違法行為的指導意見》，以證明被告人吳某不構成妨害公務罪。經質證，被告人無異議；公訴人認為指導意見系司法、公安機關下發(fā)的關于某類案件的處理意見；專家論證意見，則只能代表專家個人意見，均不屬于刑訴法規(guī)定的證據類型。

對控辯雙方提供的證據，本院認證如下：對王某甲受傷害的問題，被告人吳某在公安機關的筆錄中均陳述，其于2015年12月8日晚在王某乙家吃飯、喝酒后，王某乙送其等回家（車上還有夏某、壽某、邊某、周某乙）。途中因交通事故，其下車后用手打了對方車主即王某甲一個巴掌。當時與被告人同行的王某乙稱其看見被告人用右手打了王某甲，其余人員均稱未看見吳某打人的過程。王某甲則陳述被告人在其右臉頰打了一個耳光，且王某甲于當晚至諸暨市人民醫(yī)院就診，提供的病歷上記載“右外耳道稍充血，右鼓膜前上象限見新鮮血跡，未見明顯穿孔”等，諸暨市人民醫(yī)院另出具醫(yī)療證明單診斷為右耳挫傷，右耳震蕩傷。故王某甲被打事實由被告人、與被告人同行人員的陳述等均可證實，其右耳受傷則由病歷資料、醫(yī)療證明單等書證證實，現被告人、辯護人王式躍辯解被告人打傷王某甲左邊頭臉部，未提供相應的反駁證據證明，本院不予采信。故對王某甲的筆錄、病歷資料等證據，本院予以認定。關于證人證言等中涉及的被告人對警察進行辱罵的陳述，起訴書未進行指控，本院不作認定。關于被告人吳某、辯護人王式躍辯解認為被告人筆錄中記載用手抓打警察系公安機關工作人員自行記錄后，要求被告人簽字的問題。本院認為，被告人有相關陳述的筆錄有五次之多，被告人系完全民事行為能力人，應有正常水平的判斷能力，公安機關制作的筆錄均經被告人閱看后簽字確認，此種辯解缺乏合理性且其未提供相應的反駁證據，本院對被告人在公安機關制作的筆錄予以認定。對呂耀陽、樓宇君傷勢照片，雖不能單獨達到舉證目的，但可結合其他證據（被告人供述、呂耀陽、樓宇君的陳述、證人證言、監(jiān)控錄像等），共同證明被告人致傷警察及受傷情況。對其余證據的真實性，被告人、辯護人均未提出異議，本院予以認定，就證明目的在下文予以分析。對辯護人王式躍提供的指導意見，系相關機關對特定案件的辦案指導意見，本院在定罪量刑時作為參考。對于專家意見書，已被公訴機關提供的證據所否定，本院不予認定。針對被告人、辯護人王式躍提出的本案被告人沒有用手甩打、抓打的問題。被告人吳某于2015年12月9日兩次筆錄、12月10日、12月22日、23日共計五次筆錄中均陳述，其當晚在晚餐時飲酒，到派出所后酒勁上來了，人也激動起來了……警察對其強制傳喚時，其用兩只手朝著警察亂抓亂打，兩只腳往控制其腳的警察身上亂踢；當時在場的受傷警察呂耀陽、證人潘某、朱某、傅某、樓某、周某甲亦均在筆錄中陳述被告人吳某當時用手抓打、用腳蹬踢強制傳喚其的警察；雖王某甲在筆錄中未對該情況進行詳細陳述，但其也陳述到“兩名值班人員就過去控制那個男的（被告人），那個男的也是極其不肯配合的?！铱吹侥莻€男的從派出所值班室跑了出來。之后巡特警的巡邏人員趕到就將那個男的控制住了”。隨案移送的監(jiān)控視頻顯示，因被告人打人一事，城東派出所警察要求對其進行傳喚，其不肯配合，后警察對其進行強制傳喚，其用力反抗，對傳喚其的警察事實用腳蹬踢等行為。綜上，結合被告人的供述、呂耀陽陳述、多名證人證言等，本院對被告人用手抓打、用腳蹬踢警察的情況予以認定。針對被告人的行為是否構成妨害公務罪的問題。本院認為，被告人當晚飲酒后情緒較為激動，明知因其打人一事，諸暨市公安局城東派出所警察要對其進行傳喚，但其不滿警察傳喚，給其父親打電話稱派出所欺負其，并用手機拍攝警察警號，以“除非將其拷翻抬走”等言語挑釁警察，拒絕配合警察的執(zhí)法活動。后在派出所工作人員對其進行強制傳喚時，其故意用手抓打、用腳蹬踢的方式反抗，致民警、協(xié)警等人受傷。故被告人吳某明知對方系正在依法執(zhí)行職務的公安機關人員，以手抓打、腳蹬踢的暴力方式進行反抗，造成執(zhí)法人員受傷，妨礙執(zhí)法人員正常執(zhí)行公務，依法構成妨害公務罪。辯護人辯解被告人的行為不構成妨害公務所要求的暴力。本院認為，該罪中規(guī)定的“暴力”，是指對正在依法執(zhí)行職務的國家工作人員的身體實行打擊或強制。被告人在被強制傳喚的過程中，以用手亂抓、腳蹬踢的暴力方式對強制傳喚其的國家工作人員進行抵抗，造成兩名公安機關工作人員因此多處受傷，此種行為有別于一般的掙脫行為，已構成本罪構成要件中的“暴力”，依法應以妨害公務罪追究刑事責任。另《關于依法處理妨害政法干警履行法定職責違法行為的指導意見》中亦有“采取扣押、毆打、撕咬等暴力方式，危及政法干警人身安全的”，認定為以暴力、威脅方法阻礙政法干警依法執(zhí)行職務，以妨害公務定性的規(guī)定，被告人的行為符合該意見的上述規(guī)定。另122信息表中雖未記錄受傷人員數量，但該表中其他多項欄目如涉案人數、出動人數、出動車輛數等都未記載，且呂耀陽、樓宇君受傷情況可由被告人供述、呂耀陽、樓宇君的陳述、多名證人證言、鑒定意見、傷勢照片、監(jiān)控視頻等證據予以證實，可形成完整的證據鏈，122信息表中未作記載不足以否定這一事實。故對辯護人王式躍的相應辯護意見，本院不予采信。綜上，本院經審理查明的事實與公訴機關指控的事實一致。本院認為，被告人吳某無視國法，以暴力方法妨礙國家機關工作人員依法執(zhí)行職務，其行為已構成妨害公務罪，依法應追究刑事責任。公訴機關指控的罪名成立，本院予以支持。鑒于被告人吳某歸案后能如實供述自己的主要罪行，本院依法予以從輕處罰。對辯護人何飛明提出的從輕處罰意見，本院酌情予以采納。依照《中華人民共和國刑法》第二百七十七條第一款、第六十七條第三款之規(guī)定，判決如下： 裁判結果被告人吳某犯妨害公務罪，判處有期徒刑六個月（刑期從判決執(zhí)行之日起計算。判決執(zhí)行前先行羈押的，羈押一日折抵刑期一日，即自二0一五年十二月九日起至二0一六年六月八日止）。如不服本判決，可在接到判決書的第二日起十日內，通過本院或者直接向浙江省紹興市中級人民法院提出上訴。書面上訴的，應當提交上訴狀正本一份，副本二份。

審判人員審判長周靈鋒人民陪審員石莎娜人民陪審員朱賽飛

裁判日期二〇一六年四月十八日 書記員書記員趙學旦

第二篇：從一起技術引進合同糾紛案看技術引進合同中的限制性條款

從一起技術引進合同糾紛案看技術引進合同中的限制性條款

要點提示：由于在技術引進合同的談判中，技術轉讓方通常處于較為強勢的地位，往往會在合同中規(guī)定一些限制性條款，如果受讓方不仔細審查，就難以發(fā)現這種限制性條款以及此類條款對受讓方利益的損害。本案例通過一起技術引進合同糾紛案，對這類限制性條款進行解析，希望能有助于擬從國外引進技術的中國企業(yè)在簽訂技術合同的過程中防范限制性條款帶來的風險。

案情簡介：

1991年8月，我國某技術設備公司（受讓方）與德國某有限公司（轉讓方）簽訂了一份引進新型液壓泵生產設備和制造該新型液壓泵專有技術的合同。該合同主要有以下規(guī)定：

1、轉讓方在1992年5月前將受讓方所需的一整套新型液壓泵生產設備裝船運至中國大連港；

2、在受讓方收到約定設備后，轉讓方將派遣技術人員指導中方人員對該設備的操作，并負責培訓中方人員掌握合同技術；

3、技術資料將隨進口的液壓泵設備一起交給受讓方；

4、只有與轉讓方的利益無沖突時，受讓方才可以向總部在中國以外的液壓泵用戶銷售液壓泵；是否與轉讓方的利益存在沖突，由轉讓方單方決定；

5、受讓方應付引進設備的費用總額為36.75萬元，技術資料及人員培訓費19.35萬元，合同價格共計56.1萬元。

受讓方在簽訂合同前對合同條款沒有進行認真審查，到合同實際履行過程才發(fā)現，上述第四項合同內容幾乎將受讓方出口該合同產品的權利剝奪殆盡。受讓方要出口合同產品，都必須得到轉讓方的同意，而轉讓方為了維護己方的國際市場，必然會以該項出口與轉讓方的利益有沖突為由，拒絕同意受讓方出口該合同產品，即使同意，也會借機索取高額補償費用。

于是受讓方試圖與轉讓方磋商，以求修改合同中這一不公平條款，遭到轉讓方拒絕。受讓方遂訴至法院，以顯失公平和轉讓方有欺詐意圖為由，請求法院認定該合同無效。

在法院審理過程中，經過長時間的談判，雙方最后達成庭外和解：轉讓方同意取消該爭議條款，受讓方向轉讓方支付12萬元的補償金。

案例評析：

本案主要的爭議為：合同中有關產品出口的條款是否為不合理的限制性條款，這涉及到技術引進合同中限制性條款的界定及類型問題。

限制性商業(yè)行為（restrictive business practice）訂入合同則稱限制性條款（restrictive clause）。按1980年12月5日第35屆聯(lián)合國大會通過的《關于控制限制性商業(yè)行為的多邊協(xié)議的公平原則和規(guī)則》，限制性商業(yè)行為的定義如下：“凡是通過濫用或者謀取濫用市場力量的支配地位，限制進入市場或以其他方式不適當地限制競爭，對國際貿易，特別是對發(fā)展中國家的國際貿易及其經濟發(fā)展造成或可能造成不利影響，或者是通過企業(yè)之間的正式或非正式的、書面的或非書面的協(xié)議以及其他安排造成同一影響的一切行動或行為都叫做限制性商業(yè)行為?！彪m然這個定義是對一般商品貿易中的限制性行為而做出的，但其所揭示的實質也適用于技術貿易中的限制性行為。由于技術轉讓方掌握著技術，受讓方急于獲得技術，雙方的談判地位就有了優(yōu)劣之分，因此，簡單地說，技術轉讓合同中的限制性條款通常是指技術轉讓方對技術受讓方施加的，對受讓方造成不合理限制的、通常也是法律所禁止的合同條款。

國際技術貿易中，最常出現的一些限制性條款主要有以下幾種：

1、搭售條款（tying provision或tie-in clause）：即技術轉讓方強迫受讓方向轉讓方或其指定方購買并不需要的技術、設備、產品或服務，并以此作為受讓方取得所需技術的條件。

2、回授條款（grant-back clause）：即要求受讓方在對所引進的技術做出改進后將改進部分及其所有權轉讓或回授給轉讓方或轉讓方指定的任何其他企業(yè)專享，并規(guī)定轉讓方無需給予補償和無需承擔互惠義務。

3、對受讓方獲得類似或具有競爭性技術的限制：即要求受讓方不得從轉讓方的競爭者手中或從其他渠道獲得類似的或具有競爭性的技術，并且這類限制既非為確保轉讓方取得合法利益，也不是為保證所轉讓技術的秘密性所需。

4、對受讓方生產能力或產品范圍方面的限制：即強迫受讓方將生產能力限制在一定數量之內或將產品品種限制在一定范圍之內。

5、出口限制：即對技術受讓方合同產品的出口加以限制。全面禁止受讓方出口產品的直接出口限制較為少見，常見的是間接出口限制，也就是對出口產品的數量、價格、對象及渠道的限制，如要求受讓方將產品的包銷權或獨家代理權授予轉讓方等。但是，國際上普遍認為，限制受讓方產品出口到轉讓方已簽訂獨占許可合同或獨家代理協(xié)議的國家和地區(qū)的條款是合理的。

6、對技術人員使用方面的限制：即要求受讓方在一些關鍵性生產部門必須長期使用轉讓方指定派出的人員。

7、對受讓方研究和發(fā)展引進技術的限制：即限制受讓方對所引進的技術進行發(fā)展改進工作，或按當地情況吸收和更改所引進技術，或利用引進技術從事新產品、新工藝及新設備方面的研究開發(fā)工作。

8、對合同產品價格的限制：即限制受讓方對用所引進技術生產的合同產品自主定價。

9、對受讓方企業(yè)管理方面的限制：即轉讓方要求與受讓方合股經營或由轉讓方委派人員參與受讓方的高層管理工作；

10、對受讓方商標使用方面的限制：即要求受讓方用引進技術生產的合同產品必須使用轉讓方指定的商標、服務標志或廠商名稱等，或要求受讓方在其產品上標明轉讓方的名稱等。

11、對合同期限方面的限制：即要求合同期限有效期相當長，甚至不規(guī)定確切時間，以圖長期有效，尤其是在以滑動提成為支付方式的情況下，這種限制更為常見。

12、對合同期限屆滿后的限制：即規(guī)定在合同期滿時，盡管工業(yè)產權已到期或該項技術秘密已因受讓方以外的原因而泄露，受讓方仍必須停止使用已轉讓的技術，若需繼續(xù)使用，必須重新簽訂合同、支付使用費，或是限制受讓方在合同期滿后將其引進的技術再轉讓給第三方。

以上是國際技術貿易中經常出現的一些限制性條款。關于我國關于調整技術引進中限制性條款的立法見本期簡報中的《國際技術引進專題》。

在盡量避免不合理的限制性條款的同時還應注意，如果對限制性條款不加區(qū)別地一律不予接受，可能會導致合同價格的增加，甚至項目的流產，因此，在談判中，受讓方應根據自己的實際情況，把握好限制的程度，在價格與己方利益保護之間尋求平衡。

在本案中，合同的第4項內容雖然沒有對受讓方合同產品的出口做出數量、對象及渠道等方面的限制，但實質上仍是一個限制性條款，是對受讓方用引進技術制造的產品出口加以不合理限制的條款。表面上看，轉讓方會同意與其利益沒有沖突的出口，但由于是否有利益沖突由轉讓方單方決定，而轉讓方毫無疑問會利用這一權利竭力維護自己在國際市場的份額，阻止受讓方出口產品，因此這個條款實際上剝奪了受讓方的出口自由。這是一個較隱蔽的限制性條款，貌似公允，實質上卻極大地限制了受讓方的權利。如果在技術引進中不對合同條款進行仔細分析、權衡利弊，就易為這種條款所蒙蔽。

第三篇：判例 司法實踐中法院對無效房屋租賃合同的裁判態(tài)度(以民商事審判標兵深圳中院為例)

判例

司法實踐中法院對無效房屋租賃合同的裁判態(tài)度（以民商事審判標兵深圳中院為例）

《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定“出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效”。在面對一些具體的情形是如何依據該規(guī)定認定合同無效，致合同無效后的責任分擔比例等，我們以民商事審判的標兵深圳中院為例，整理了深圳中院2015年的房屋租賃案件裁判文書，從中選出七個具有代表性的裁判結論。

一、取得建設工程規(guī)劃許可證的房屋擅自改變房屋用途的，房屋租賃合同有效【案號】（2014）深中法房終字第1912號【案情概述】2013年8月30日，甲方（出租人）和乙方（承租人）簽訂《房屋租賃合同補充協(xié)議》，乙方租賃甲方的位于深圳市XX廣場XX層的鋪位并已實際經營。2013年11月25日，由江蘇省某星消防工程有限公司深圳分公司出具的《工程施工聯(lián)系單》，載明承租人承租的物業(yè)根據消防要求，達不到消防驗收條件。后深圳市規(guī)劃和國土資源委員會第二直屬管理局發(fā)出《市規(guī)劃國土委第二直屬管理局關于確認XX廣場XX層相關情況的復函》如下：

一、XX廣場某XX層擅自將部分設備房和停車位改建為商鋪，現商鋪面積約3500平方米，涉嫌改變了原部分設備用房及停車位的使用性質。

二、經查，2002年11月核發(fā)《深圳市建設工程規(guī)劃許可證》后，該項目未在我局辦理過XX層改變使用性質的施工圖修改?！痉ㄔ河^點】深圳中院認為：涉案房屋是否改變使用性質、出租人對涉案租賃物是否享有使用權，并不屬于《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條中規(guī)定的租賃合同無效的范圍。雖然改變房屋用途應經相關行政主管部門批準、涉案商鋪在開業(yè)前也應當進行消防驗收，但上述規(guī)定并非導致房屋租賃合同無效的效力性強制性規(guī)定，不能以此認定涉案房屋租賃合同無效。如果上述問題屬實，承租人可申請相關行政主管部門就上述問題作出行政處理，至于上述相關問題是否導致承租方產生損失等民事糾紛問題，當事人可另循法律途徑解決。

二、出租僅取得了《村民非商品住宅施工通知書》的住宅，房屋租賃合同無效

【案號】（2015）深中法房終字第523號【案情概述】2008年9月1日，深圳市龍崗區(qū)某某街道原村民非商品住宅建設領導小組辦公室向江某某出具了一份《龍崗區(qū)某某街道原村民非商品住宅施工通知書》，準予住宅施工。后該住宅由謝某某（江某某的兒媳）出租給某某公司使用?！痉ㄔ河^點】原審法院認為：涉案房屋所有人雖取得深圳市龍崗區(qū)某某街道原村民非商品住宅建設領導小組辦公室出具的《龍崗區(qū)某某街道原村民非商品住宅施工通知書》，但未領取縣級以上土地管理部門頒發(fā)的建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證，未按照國家有關規(guī)定向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門領取施工許可證，某某公司、謝某某簽訂的《租房合同》應被認定為無效。深圳中院對原審法院的判決予以維持。

三、在《村鎮(zhèn)住宅建筑許可證》許可的范圍上加蓋數層后整體出租的，房屋租賃合同無效【案號】（2015）深中法房終字第1751號【案情概述】2014年7月26日，朱某某、謝某簽訂了一份《某某房屋承包租賃合同》，約定朱某某將位于深圳市龍華新區(qū)XX兩棟數層高的自有物業(yè)承包給謝平代為管理。后法院查明，租賃房屋并未辦理相應的產權登記。根據朱某某提供的租賃房屋的《村鎮(zhèn)住宅建筑許可證》，顯示許可建設的僅分別為2層和3層的私人住宅?！痉ㄔ河^點】原審法院認為：出租人就未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。朱某某、謝某所簽訂的《樟坑房屋承包租賃合同》所約定租賃的房屋，已超出及其相應的建設工程規(guī)劃許可的范圍，則該合同應當認定為無效。深圳中院認為：涉案兩棟房屋均未按《村鎮(zhèn)住宅建筑許可證》的規(guī)定建設，存在違法加建的情形，原審法院根據《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，認定涉案房屋租賃合同無效，認定正確。

四、將擁有合法產權的房產分割為若干間并出租的，房屋租賃合同無效

【案號】（2015）深中法房終字第1087號【案情概述】位于深圳市羅湖區(qū)X號六層住宅X棟X號的房產，房屋性質為住宅，房屋建筑面積為156.72平方米。X棟X號房產被分割成若干套房產并用于出租，其中的一套被出租人何某將X棟X房出租給承租人?！痉ㄔ河^點】深圳中院認為：涉案房產原來經過了規(guī)劃驗收，在何某將涉案房產改建為11間房屋后，變更了原來的規(guī)劃，何某應就改建行為另行申請變更規(guī)劃，獲取有關部門的同意。何某在一、二審沒有提交經過規(guī)劃部門同意的變更涉案房產原來規(guī)劃的有關文件，因此，本院認定涉案房產未按照建設工程規(guī)劃許可證進行建設，何某與王某簽訂的涉案房產租賃合同應為無效合同?！狙由臁坎煌暮献h庭對此問題可能持有不同的裁判態(tài)度，在（2015）深中法房終字第617號判決書中，原審法院認定合同有效，并判決各方根據過錯程度承擔合同解除的責任。深圳中院認為根據本案已查明的事實，某某公司在裝修中將涉案房產分隔成若干小間，而深圳市公安局南山派出所等相關主管部門發(fā)出的《整治“房中房”溫馨提示》已確認將房屋分隔成若干小間出租、居住的行為違反行政管理規(guī)定，應予以整改，并維持了原審法院的判決。

五、取得了《建筑許可證》的村民住宅拆掉重建后出租的，房屋租賃合同無效【案號】（2015）深中法房終字第1905號【案情概述】1987年，深圳市xx管理區(qū)城市建設管理辦公室出具了x建證第（xx）xx號《建筑許可證》，批準在xx宅基地上建房一棟三層，共計240平方米。后，陳某某拆除了原房屋后重建了一棟房屋，2009年11月23日，深圳市福田區(qū)xx街道辦事處出具《深圳市農村城市化歷史遺留建筑普查申報表》（普查申報編號：xxxxxx），顯示：涉案房產所在的建筑層數共七層，用地面積460平方米，批準文號“上建證第（xx）xxx號”。陳某某將重建樓房中的部分房屋出租給了周某某并簽訂了《房屋租賃合同》?！痉ㄔ河^點】深圳中院認為：陳某某在二審中確認涉案房屋在九十年代重建時，沒有辦理報批手續(xù)。根據《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，陳某某與周某某簽訂的《房屋租賃合同》應當認定為無效。

六、租賃合同被認定為無效，但造成承租人財產損失的，出租人需承擔部分責任 【案號】（2015）深中法房終字第615號【案情概述】2012年6月29日，平某公司將深圳市xx區(qū)xx辦xx工業(yè)區(qū)某棟1-4樓的廠房出租給某某公司使用。2012年7月4日，某某公司將xx區(qū)xx辦xx工業(yè)區(qū)某棟一樓的廠房租給葛某某，租賃期內深圳市普降暴雨，涉案房產被水浸，造成葛某某財產損失，對于葛某某的財產損失，某某公司拒絕承擔任何責任。后，涉案房產被原審法院認定為未取得建設工程規(guī)劃許可證，亦未經主管部門批準建設，按照相關法律規(guī)定，雙方簽訂的“承租”涉案房產的《合作協(xié)議》為無效合同。【法院觀點】深圳中院認為：某某公司將未經建設工程規(guī)劃許可建設的房屋轉租予葛某某，而葛某某亦未審慎核實房屋合法產權狀況即承租涉案房屋，雙方對于無效合同的簽訂及履行均存在過錯。本案中，暴雨水浸導致涉案房屋內設備及物品損壞，系因雙方在履行無效轉租合同的過程中所發(fā)生的損失，根據《中華人民共和國合同法》第五十八條關于合同無效法律責任的規(guī)定，自應由雙方當事人按各自過錯程度對該損失進行分擔。而某某公司上訴稱水浸事故屬不可抗力，其按約不應承擔賠償責任。本院認為合同法上的“不可抗力”系立法針對合同不履行或不完全履行即違約責任所設的免責事由，而與合同無效法律責任的承擔無關，不適用于本案糾紛。本案當事人之間的《合作協(xié)議》屬無效合同，當事人在該合同中的相關免責約定一并無效，因合同無效后的法律后果由法律直接特別規(guī)定，故既不存在違約責任和不可抗力規(guī)則的適用，也不應依據當事人在無效合同中的免責約定來判定是否應承擔合同無效法律責任。

七、經出租人同意的裝修，因合同無效造成的承租人裝修現值損失，出租人承擔60%的責任【案號】（2015）深中法房終字第484號【案情概述】范某某自以為承租人先后與某某公司簽訂租賃合同多份，租賃房產多處，因涉案房屋尚未取得房屋所有權證，亦未取得建設工程規(guī)劃許可證的情況下，范某某與某某公司簽訂的《房屋租賃合同書》違反國家法律的強制性規(guī)定，依法被法院認定無效。租賃房產的裝修現值經評估合計為354419元?！痉ㄔ河^點】深圳中院認為：某某公司作為出租方，在涉案房產未取得合法產權證明的情況下出租涉案房產，應承擔主要過錯責任；范某某作為承租方，未盡到合理的注意義務，應承擔次要過錯責任。原審酌情認定某某公司承擔60%的責任，范某某承擔40%的責任并無不當?！狙由臁吭跊]有其他原因，僅存有《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條致房屋租賃合同無效的情形下，對裝修現值損失的分擔比例，不同的合議庭有不同的分擔比例，但出租人承擔的限制損失的比例基本都在50%-70%的范圍間。法學君打理公眾號辛苦

法學青年講述法學青年的成長故事 聚合高層次的思想觀點 打造極致的閱讀體驗