第一篇：虹口區(qū)多倫路二期舊區(qū)改造1號地塊框架要點備忘錄

虹口區(qū)多倫路二期舊區(qū)改造1號地塊

投資合作框架要點備忘錄

（討論稿）

本備忘錄由以下各方于2013年10月＿＿日簽署

甲方（投資方）： 明石投資管理集團(tuán)有限公司或其指定的機(jī)構(gòu)

乙方（項目方）：上海多倫建設(shè)發(fā)展有限公司或其指定關(guān)聯(lián)方

鑒于：

1.雙方有意就位于虹口區(qū)多倫路舊區(qū)改造二期1號地塊（以下簡稱“項目地塊”，地塊四界和具體地理位臵見附錄A）進(jìn)行合作，目標(biāo)是將項目地塊建設(shè)成城市核心區(qū)的高端標(biāo)桿項目和重點舊區(qū)改造示范項目；

2.雙方愿意結(jié)成戰(zhàn)略合作關(guān)系，將甲方在投資管理資源、金融產(chǎn)業(yè)背景方面的優(yōu)勢與乙方作為區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)商擁有先進(jìn)的設(shè)計、建造及開發(fā)的技術(shù)和經(jīng)驗相結(jié)合，展開全投資階段的合作計劃，包括從土地拆遷平整階段、項目開發(fā)建設(shè)直至項目銷售退出，確保目標(biāo)項目順利實施。

現(xiàn)甲、乙雙方友好協(xié)商，簽訂本備忘錄，作為雙方下一步展開具體合作的原則依據(jù)：

第一條.合作方式

1.1 雙方同意在中國上海市共同發(fā)起設(shè)立多倫舊改發(fā)展投資中心（以工商注冊登記名為準(zhǔn)，以下簡稱“舊改發(fā)展基金”），作為獨立運作的投資平臺，以專項用于投資、開發(fā)目標(biāo)項目地塊； 1.2 雙方就舊改發(fā)展基金的設(shè)立原則達(dá)成如下共識：

? 基金宗旨：專項投資于目標(biāo)項目地塊，專業(yè)運作，獲得中長期資本增值，實現(xiàn)項目、資本、管理資源的最佳結(jié)合 ? 法律形式：有限合伙企業(yè) ? 基金管理人GP：由甲方擔(dān)任

? 基金總規(guī)模（擬）： 不超過15億人民幣；根據(jù)項目發(fā)展階段分階段出資，主要用于前期拆遷階段

? 基金期限：基金存續(xù)期暫定為5年+2年延長期（基金管理人有權(quán)決定是否延續(xù)2年），自合伙企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起計算 ? 基金份額分類：

? A類 優(yōu)先級 不超過基金總規(guī)模的50% 約 7.5億人民幣 ? B類 劣后級 不低于基金總規(guī)模的50%約7.5億人民幣由乙方全額認(rèn)購，在A類本金和預(yù)期固定收益實現(xiàn)后劣后退出 ? 合伙人的出資方式、數(shù)額和繳付期限：以人民幣現(xiàn)金出資，各期出資額度和期限將在投資合伙協(xié)議中明確規(guī)定 ? 基金收益分配順序和預(yù)期收益現(xiàn)金分配時間點 A、基準(zhǔn)投資回報（此收益為優(yōu)先類受益方預(yù)期獲得的最低年化收益率，乙方及其控股股東做出保證擔(dān)保）

（1）A類份額 【 】（預(yù)期固定回報，每滿12個月分配一次，不足12個月按照實際出資存續(xù)期所占比例折算）

B、基金本金返還：基金存續(xù)期滿，在扣除融資成本，項目建設(shè)開發(fā)成本、管理費用和其他各項稅費后，合伙基金獲得的凈收益首先用于返還A類基金出資的本金，若有剩余部分分配予B類基金出資； C、超額投資回報：基金存續(xù)期滿，在A類和B類獲得基準(zhǔn)投資回報和本金返還后, 超出部分收益（“超額投資回報”）將由A類和B 類基金合伙人按約定比例享有超額投資回報的90%，其中A類份額浮動收益設(shè)封頂線（根據(jù)項目盡調(diào)評估計算公式確定），浮動收益在基金退出時一次性分配； 甲方（即基金管理人）享有超額投資回報的10%。（待談判協(xié)商）

? 基金的退出機(jī)制 ? 基金存續(xù)期滿并且項目正常銷售清算的情況下，按照以上收益分配規(guī)則退出； ? 如基金存續(xù)期滿項目已實現(xiàn)成功銷售，仍未能按照上述方式收益退出，則A類基金有限合伙人有出售選擇權(quán)，甲方作為基金管理人有權(quán)按照雙方通過咨詢報價確定的價格（包括稅務(wù)和負(fù)債的影響）將A類基金份額在目標(biāo)項目的股東權(quán)益轉(zhuǎn)讓給乙方或其關(guān)聯(lián)企業(yè)。具體回購價格依據(jù)：a)為了計算未出售部分的價格，雙方事先同意一個估值方法，運用雙方認(rèn)可的第三方評估機(jī)構(gòu)的市場評估價值，或運用回購前幾個月的平均價格進(jìn)行估值；b)A類基金有限合伙人原始出資金額*（1+預(yù)期年化固定收益 ；兩者以孰高者為準(zhǔn) ? 如基金存續(xù)期滿項目還未實現(xiàn)成功銷售，并且乙方或其關(guān)聯(lián)企業(yè)財務(wù)上無法溢價回購的條件下，則甲方有權(quán)代表A類基金有限合伙人將基金所持的全部項目股權(quán)以及質(zhì)押予基金的項目公司剩余股權(quán)進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓處臵，所得處臵收益優(yōu)先用于A類基金有限合伙人的投資退出，具體按照以上收益分配規(guī)則操作。乙方及其任意其關(guān)聯(lián)企業(yè)不得有任何方式的異議。

? 保障措施條款

? 舊改發(fā)展基金除持有增資入股的項目公司股權(quán)，項目公司的剩余股權(quán)應(yīng)質(zhì)押予基金A類有限合伙人名下，并由指定第三方銀行托管

? 乙方控股股東出具集團(tuán)保函保兌投資方本金和預(yù)期固定收益，實際控制人承擔(dān)無限連帶責(zé)任

? 在基金設(shè)立并自首期注資到項目公司之日起直至2年內(nèi)，若項目還不具備四證齊全開工的條件（具體定義以投資合伙協(xié)議為準(zhǔn)），則基金將終止后續(xù)出資，并有退出選擇權(quán)：a）在首期注資后24個月，最低保障收益率IRR 12%；b）若沒有行使退出選擇權(quán)，基金被自動授予30個月和36個月的退出選擇權(quán)，最低保障收益率分別為IRR15%，IRR20%;? 為了監(jiān)督控制拆遷階段的成本和建設(shè)開發(fā)階段的成本，項目將設(shè)臵階段目標(biāo)成本預(yù)算（具體見項目商業(yè)計劃書作為投資合伙協(xié)議的標(biāo)準(zhǔn)附件），若項目實際發(fā)生成本超過目標(biāo)成本預(yù)算，則雙方確認(rèn)以下原則：實際成本發(fā)生數(shù)超過目標(biāo)成本預(yù)算所占比例R=（項目實際成本數(shù)-目標(biāo)成本預(yù)算）/目標(biāo)成本預(yù)算，基金所占項目公司股權(quán)收益分配比例相應(yīng)調(diào)整為基金原占項目公司股權(quán)比例*（1+R）

? 特別約定

? 甲方出資的先決條件：乙方應(yīng)落實虹口區(qū)政府對于項目地塊拆遷進(jìn)度未在2年內(nèi)完成給予回購和補(bǔ)償規(guī)定的承諾函或同等法律效力協(xié)議；

? 在基金設(shè)立并且出資到位后，乙方應(yīng)確保銀行配套貸款的落實，若項目公司在資本金到位后的6個月內(nèi)無法獲得銀行貸款導(dǎo)致項目無法啟動，則基金解散，甲方撤出資本金，乙方按雙方約定給予甲方自首期出資之日起直至資金退出之日的資金成本補(bǔ)償；

1.3 合伙事務(wù)的執(zhí)行：基金有限合伙企業(yè)由普通合伙人（此為基金管理方甲方）執(zhí)行合伙事務(wù)并對外代表合伙企業(yè)，同時委托甲方作為專業(yè)基金管理公司負(fù)責(zé)提供基金管理和項目投資運作監(jiān)督服務(wù)，甲方負(fù)責(zé)對合伙企業(yè)進(jìn)行管理，對投資過程進(jìn)行監(jiān)督、控制，合伙企業(yè)成立后應(yīng)與甲方簽訂委托管理協(xié)議； ?

合伙企業(yè)的重大決策： ? 合伙企業(yè)設(shè)合伙人大會，各有限合伙人派出投資代表，每年進(jìn)行一次例行會議以審批通過基金的各項行政管理事項； ? 基金的日常投資決策機(jī)構(gòu)為投資決策委員會，負(fù)責(zé)包括項目投資進(jìn)度，項目管理，退出投資項目等重大決策，投資決策委員會成員應(yīng)包括雙方委派的人員，以下事項必須由投資決策委員會過半數(shù)通過： ? 對項目標(biāo)的以外的投資；

? 進(jìn)行與投資相關(guān)的對外劃款、轉(zhuǎn)賬；

? 批準(zhǔn)普通合伙人提出的關(guān)于有限合伙企業(yè)以存放銀行、購買國債、購買貨幣市場基金以外的其他方式購買的固定收益類的證券的議案；

? 更換有限合伙企業(yè)審計業(yè)務(wù)的會計師事務(wù)所； ? 對被投資項目投資和退出時進(jìn)行評估；

? 選擇對被投資公司投資和退出時進(jìn)行評估的評估機(jī)構(gòu)；

1.5 基金管理費 甲方作為基金的普通合伙人及實際管理人，將在基金存續(xù)期間按年向基金預(yù)提管理費，管理費率計算公式=基金實繳出資總額*【 】%/年，具體管理費支付安排根據(jù)委托管理協(xié)議按年度支付

1.6 在基金運營期內(nèi)，為了基金所投目標(biāo)項目能夠順利的進(jìn)行，雙方承諾在必要時向基金所投項目追加投資(追加投資的具體說明以投資合伙協(xié)議為準(zhǔn))，甲方保留包括但不限于引入第三方投資方作為出資主體的權(quán)利。

第二條 基金投資運作方案

2.1 雙方確認(rèn)，發(fā)起設(shè)立的合伙基金將以增資的方式入股到已經(jīng)成立的目標(biāo)項目公司（此處指：上海多倫建設(shè)發(fā)展有限公司），增資前的價格依據(jù)為經(jīng)雙方認(rèn)定的會計事務(wù)所審計的項目公司截止基金增資之日的凈資產(chǎn)賬面價值；由于本合伙基金為專項投資于目標(biāo)項目的項目基金，合伙基金的設(shè)立應(yīng)以增資協(xié)議的正式簽訂為前提 2.2 合資公司治理結(jié)構(gòu)：合資公司的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)為股東會，設(shè)立董事會（具體董事會構(gòu)成和各股東方派出人員在增資協(xié)議中具體約定），其中董事長將由合伙基金委派的一名董事?lián)巍：腺Y公司總經(jīng)理將由乙方及其關(guān)聯(lián)方委派，對合營公司的日常活動行使控制管理權(quán)，并將負(fù)責(zé)項目的日常管理。合資公司設(shè)立風(fēng)險管理和審計委員會，以監(jiān)督控制項目的工程進(jìn)度目標(biāo)計劃完成情況和工程款支付進(jìn)度，銷售各階段價格和銷售進(jìn)度的執(zhí)行，及時歸集銷售資金，等其他重大事項，具體責(zé)任和權(quán)利范圍在增資協(xié)議中明確約定。風(fēng)險管理和審計委員會的成員主要由合伙基金的各合伙人委派，成員不超過3人，對于董事會決議中涉及投資資本支出、融資計劃和銷售計劃與資金流向具有一票否決權(quán)（待談判商榷）

2.3 合資項目公司任何土地拆遷款的支付取決于動遷進(jìn)度，政府規(guī)劃，土地相關(guān)證照的完成和在可以接受的價格和條款下的土地費用協(xié)議的簽訂；

2.4 乙方應(yīng)當(dāng)提交一份商業(yè)計劃書（以董事會批準(zhǔn)為前提），列明合資公司及項目的各項參數(shù)（包括但不限于項目開發(fā)建設(shè)的各階段周期、預(yù)算投資構(gòu)成和合同包干造價等量化要素）?？偨?jīng)理將會根據(jù)該等雙方批準(zhǔn)的商業(yè)計劃書管理并運營合資公司。雙方確認(rèn)，項目的順利完工和銷售是雙方合作的共同目標(biāo)，且雙方應(yīng)盡快派發(fā)利潤； 2.5 項目開發(fā)管理費

合資公司將根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的項目商業(yè)計劃書向乙方支付一定金額的項目開發(fā)管理費，該等項目開發(fā)管理費的費率將依據(jù)項目地塊的投資回報情況計取，具體如下： ? 項目投資回報率IRR<=15%（稅前），按照經(jīng)批準(zhǔn)的項目總成本（融資成本和資本化利息除外）的1%作為管理費； ? 項目投資回報率IRR>15%(稅前)，按照經(jīng)批準(zhǔn)的項目總成本（融資成本和資本化利息除外）的1.5%作為管理費。

2.6、管理費用分?jǐn)倛箐N 合伙基金與乙方及其關(guān)聯(lián)公司將可以報銷所有分?jǐn)傊另椖可系膬?nèi)部成本及管理費用，但前提是：

1)該等報銷應(yīng)符合與獲批的商業(yè)計劃書相一致的開發(fā)預(yù)算，并且 2)該等報銷應(yīng)與獲批的商業(yè)計劃書中規(guī)定的項目責(zé)任劃分相一致。

第三條 雙方責(zé)任和義務(wù) 3.1 甲方責(zé)任：

（1）本備忘錄的簽訂并不代表雙方的實質(zhì)合作，任何具有法律約束力的正式投資協(xié)議將根據(jù)項目盡職調(diào)查結(jié)論（包括市場盡調(diào)、地塊盡調(diào)、財務(wù)及法律盡調(diào)）和基金投資出資的必要審批程序完成為前提，甲方將盡力按照項目的進(jìn)度時間計劃完成前期工作以確保合伙基金的順利設(shè)立和出資；

（2）及時提供為設(shè)立合伙基金必需由甲方提供的所有資料；（3）及時協(xié)調(diào)和通知乙方各項前期工作的結(jié)論 3.2 乙方責(zé)任：

（1）按照項目的政府要求和銀行配套貸款條件，及時落實相關(guān)應(yīng)由項目方完成的工作，以確保項目的現(xiàn)場進(jìn)度；

（2）及時完成前期規(guī)劃設(shè)計和產(chǎn)品開發(fā)方案，并擬定開發(fā)項目地塊的商業(yè)計劃書，為增資協(xié)議的簽訂打下基礎(chǔ)（3）及時提供設(shè)立合伙基金所必需的乙方資料；（4）承擔(dān) 經(jīng)雙方協(xié)商確認(rèn)的前期盡職調(diào)查的咨詢費用 第四條 排他性

基于雙方已同意合作，并僅以合作方式參與有關(guān)本協(xié)議下項目的商業(yè)機(jī)會，在文首書明之日起的半年內(nèi)，任何一方均不得就該項目與任何第三方進(jìn)行合作或單獨開發(fā)；但前提是如果任何一方在上述排他期內(nèi)決定不參與該等項目，另一方應(yīng)有權(quán)單獨或與任何第三方參與該等項目。

第五條 保密規(guī)定

5.1 本備忘錄及其附件均屬于機(jī)密資料，任何人不得對外公開或者基于與本備忘錄項下事務(wù)無關(guān)的目的使用該等文件。

5.2 除依法應(yīng)當(dāng)公開的信息或者根據(jù)司法程序的規(guī)定應(yīng)當(dāng)向有關(guān)機(jī)構(gòu)提供的信息之外，任何人均不得通過正式和非正式的途徑對外披露本備忘錄及其附件的相關(guān)信息。擬公開被披露的信息在公開披露之前應(yīng)予以保密，不得向他人泄露。第六條 其他事項

6.1本備忘錄項下標(biāo)注“擬”字樣的條款均為暫定內(nèi)容，對雙方無約束力。

6.2本備忘錄履行過程中，如果國家或地方頒布新的有關(guān)法律法規(guī)或修訂相關(guān)規(guī)定，本備忘錄按照新的法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行修訂，如果出現(xiàn)沖突、爭議或者分歧，應(yīng)當(dāng)按照公平原則處理。

6.3本備忘錄附件為本備忘錄不可分割的組成部分，與本備忘錄具有同等法律效力。6.4本備忘錄沒有規(guī)定或者規(guī)定不明的事項，應(yīng)由雙方另行協(xié)商，并在投資合伙協(xié)議、增資協(xié)議等后續(xù)法律文件中加以明確。6.5本備忘錄一式四份，雙方各持兩份，具有同等法律效力。

甲方： 簽章 授權(quán)代表人：

乙方： 簽章： 授權(quán)代表人