第一篇：央行全面放松首套房認(rèn)定：可總結(jié)成四句話

央行全面放松首套房認(rèn)定：可總結(jié)成四句話

央行文件可總結(jié)成四句話:

1.三套限貸令取消；2.二套房貸大放松：現(xiàn)持一套房貸還清，則二套普通房按首套貸；3.針對(duì)外地人的限貸令取消；4.鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS)、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券，定向投放房貸。

本報(bào)訊（記者程婕）市場(chǎng)期盼已久的房貸松綁終于“千呼萬(wàn)喚始出來(lái)”。昨天下午，央行、銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，以進(jìn)一步改進(jìn)對(duì)保障性安居工程建設(shè)的金融服務(wù)，繼續(xù)支持居民家庭合理的住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士指出，放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和對(duì)三套房房貸解禁是該文件的最大亮點(diǎn)，此次對(duì)房貸的松綁程度已超過預(yù)期，將大大刺激改善型需求，該新政與各地放開限購(gòu)一起合力作用會(huì)對(duì)當(dāng)前低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)起到明顯的提振作用。

重申首套房貸款利率最低可打7折

文件強(qiáng)調(diào)要積極支持居民家庭合理的住房貸款需求，對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。

首套房貸最低首付三成，最低利率為基準(zhǔn)利率打7折，自2009年以來(lái)這一政策一直沒變，即使是調(diào)控最嚴(yán)厲的時(shí)候也沒有收緊。不過，受市場(chǎng)因素影響，目前各家銀行對(duì)首套房貸普遍執(zhí)行基準(zhǔn)利率，少數(shù)銀行可以低至9折，但也多有附加條件。

還清首套房貸再貸算首套

文件對(duì)首套房貸的認(rèn)定大幅松綁。文件指出，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

目前，各銀行普遍執(zhí)行的是“認(rèn)房又認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，即認(rèn)定首套房要查詢住建委房屋登記和央行征信兩個(gè)系統(tǒng)，客戶過往購(gòu)買過的房屋即使是一次性付款沒有申請(qǐng)貸款，在購(gòu)買第二套房申請(qǐng)貸款時(shí)也不能享受首套房?jī)?yōu)惠；此外，即使客戶當(dāng)前名下無(wú)房，但只要在征信系統(tǒng)里有貸款記錄，再次購(gòu)房也不能享受首套房待遇。

而這次文件明確將“認(rèn)房又認(rèn)貸”放松至“認(rèn)貸不認(rèn)房”，比預(yù)期的“認(rèn)房不認(rèn)貸”還要寬松。如果客戶以往貸款已結(jié)清，哪怕名下還有一套房，也可以享受首套房的優(yōu)惠待遇。以北京為例，如果客戶已結(jié)清貸款，名下還有一套房，以往是按二套房對(duì)待，首付比例最少70%，利率最低為基準(zhǔn)的1.1倍。新政執(zhí)行后，這樣的客戶只需首付30%，利率在理論上最低可享受7折，最多也就是基準(zhǔn)利率。

三套房貸解禁非本地居民也可貸款

此前，個(gè)人在限購(gòu)地區(qū)無(wú)法購(gòu)買第三套住房，在非限購(gòu)地區(qū)也無(wú)法獲得銀行貸款，不少地方的非本地居民不能在當(dāng)?shù)孬@得貸款。

此次文件明文規(guī)定，在已取消或未實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。

文件還要求，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要縮短放貸審批周期，合理確定貸款利率，優(yōu)先滿足居民家庭貸款購(gòu)買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，本條政策將配合全國(guó)各地松綁的政策，在實(shí)施效果上將明顯發(fā)揮之前松綁的效果。對(duì)于投資需求的促進(jìn)影響將非常大。

增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力

文件鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS)、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

民生證券首席宏觀研究員管清友認(rèn)為，銀行綜合負(fù)債成本高，做按揭貸款意愿不足。通過發(fā)行長(zhǎng)期限專向金融債和MBS，可以緩解期限錯(cuò)配、定向降低按揭貸款資金成本，增加銀行按揭貸款配置動(dòng)力，房貸利率或逐步從高點(diǎn)回落。

文/本報(bào)記者程婕 政策實(shí)施

改善型客戶全面回歸市場(chǎng)將止跌反彈 ◎銀行：7折不可能9折可能性大 有商業(yè)銀行人士指出，此前已有多個(gè)政府發(fā)布了有關(guān)信貸方面的松綁文件，比如湖北省文件要求“居民家庭貸款首次購(gòu)買自住普通商品住房，首付款比例按30％執(zhí)行，貸款利率的下限可擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍”。但是，這些內(nèi)容主要是給市場(chǎng)信心，也是將穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力轉(zhuǎn)移到銀行，給銀行施加壓力。從實(shí)際情況考慮，銀行不可能執(zhí)行7折的首套房貸利率。目前，5年以上基準(zhǔn)利率是6.55%，7折后只有4.585%，而現(xiàn)在5年期定存利率是4.75%，不少銀行還上浮10%，達(dá)到5.225%，已經(jīng)明顯地出現(xiàn)倒掛。

“現(xiàn)在實(shí)行7折利率肯定是不可能的，商業(yè)銀行有盈利的壓力?，F(xiàn)在的資金成本這么高，房貸業(yè)務(wù)對(duì)于銀行而言本來(lái)就沒多少利潤(rùn)。如果再打7折，就是做虧本生意，因此可能性非常小?！蹦彻煞葜粕虡I(yè)銀行有關(guān)人士向北青報(bào)記者表示。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，本條政策影響不大，目前央行并未大規(guī)模放水，這種情況下，貸款利率的7折不可能出現(xiàn)，但是松綁已經(jīng)出現(xiàn)，預(yù)期后續(xù)出現(xiàn)9折左右的首套房貸款利率可能性是非常大的，購(gòu)房者的壓力將明顯降低。

◎購(gòu)房人：找錢壓力大幅減輕

對(duì)想買二套改善型住房的人群來(lái)說，新政無(wú)疑使愿望成真的可能大大提高。比如，同樣是買一處總價(jià)400萬(wàn)元的房子，按首套房認(rèn)定，只要交120萬(wàn)元首付，可貸款280萬(wàn)元，而按二套房認(rèn)定，首付需要280萬(wàn)元，足足多出160萬(wàn)元，對(duì)普通家庭來(lái)講，找錢的壓力非常大。

從購(gòu)房成本上來(lái)說，如果都是20年貸款200萬(wàn)元的話，按首套房認(rèn)定，享受6.55%的基準(zhǔn)利率，每月月供14970元，累計(jì)支付利息159.3萬(wàn)元；而按二套房認(rèn)定，利率為7.205%，每月月供15753元，累計(jì)支付利息大約178萬(wàn)元；如果真能享受7折的優(yōu)惠利率，月供只需12745元，比按二套房算少付3000元，累計(jì)支付利息只需105.88萬(wàn)元，比按二套房算少付72萬(wàn)元。

張大偉認(rèn)為，這條政策的影響十分巨大，實(shí)際執(zhí)行影響不亞于全國(guó)松綁限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)影響的5倍。不僅事實(shí)上可以使得改善型客戶全面回歸，不受信貸政策影響。而且對(duì)于銀行來(lái)說，這部分客戶也將是優(yōu)質(zhì)客戶。如果針對(duì)這部分客戶銀行執(zhí)行首套房不上浮的利率，預(yù)期整體市場(chǎng)將全面止跌。民生證券首席宏觀研究員管清友也認(rèn)為，購(gòu)房者首付資金要求下降，改善型需求短期或集中釋放，一線城市、核心地段需求將明顯回暖。