第一篇：周忻：當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢下的房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展之道

周忻：當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢下的房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展之道 2012-05-22 17:21:25 來源：中房網(wǎng)

【摘要】：5月 22日，“2012中國房地產(chǎn)上市公司測評成果發(fā)布會暨中國房地產(chǎn)金融論壇”在上海盛大召開，本次測評由中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)測評中心三家單位聯(lián)合主辦，大會發(fā)布了《2012中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》及中國房地產(chǎn)上市公司排行榜和專項榜單。政府領(lǐng)導(dǎo)，房地產(chǎn)業(yè)界、金融界及新聞媒體代表近400余人出席。易居（中國）控股有限公司董事局主席兼總裁為大會致辭。

周忻：回答剛才孫總講的一個問題，為什么從去年三季度開始中國房地產(chǎn)的并購沒有大家想象得那么多，是因為我去年2月11號的一個微博，我已經(jīng)告訴了開發(fā)商，快賣建，緩賣房，不拿地，現(xiàn)金為王。到了下半年所有開發(fā)商都聽我的話，所以再有案子出來，再便宜也沒有人買。作為開場白，這是句玩笑，孫總用ppt告訴大家很多事情，我上來占領(lǐng)我的微博粉絲，因為我今天講所有的東西都跟我微博上的東西有關(guān)。

今天上午，華爾街日報的中文網(wǎng)上出現(xiàn)了關(guān)于溫家寶總理前幾天的一段話對中國房地產(chǎn)市場影響的評價，早在前天我在微博上已經(jīng)寫到了，溫總理的講話開始稍稍有 點變調(diào)了，穩(wěn)增長，原來叫保增長，更重要的位置這兩句話，我們很多分析師都在，是可以劃等號的，只不過講法不同，現(xiàn)在又重新把保增長放到了中國經(jīng)濟(jì)的最首要的位置。當(dāng)然，我相信講這段話的時候心里還是有一點猶豫的，如果下一個季度出來的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)繼續(xù)很難看的話，或者不那么好看的話，我相信這句話就要開展變成堅持了。中國房地產(chǎn)的一個非常重要的信號是什么？這就是經(jīng)濟(jì)的信號，而經(jīng)濟(jì)的信號當(dāng)中最最首要的東西就是保增長還是防通脹?；仡櫼幌?007年，易居中國上市以后，我們聽到的第一件事情是雙控，所以那時候易居中國在2008年1月30日我強(qiáng)行發(fā)了第二批股票，雙控，那對我來講，對房地產(chǎn)市場來講絕對不是件好事。上半年金融風(fēng)暴出現(xiàn)了以后，經(jīng)濟(jì)年終成了一保一控。年終工作會議出現(xiàn)了保增長4萬億，這個時候中國的開發(fā)商企業(yè)都在討論抱團(tuán)取暖，我提出一個觀點，我們商會在桂林開會，我在任志強(qiáng)后面講，我說現(xiàn)在應(yīng)該穩(wěn)中國房地產(chǎn)市場，實際上中國房地產(chǎn)市場的大勢跟著什么跑？就跟著這兩個保增長還是防通脹來走。恰恰就在幾天前我們看到了這樣的一個信號，同樣在這段話里面我們討論另外一個話題，剛才苗局長已經(jīng)念了一遍，對中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)大談穩(wěn)定二字。

我記得過去的幾個月里面，實際上談的是房價要合理回歸，房價還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回歸，到現(xiàn)在是保持中國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展，控股中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的成果，所以我在微薄上談到了，好像應(yīng)該是一個小小的訊號，或者說應(yīng)該是一個房地產(chǎn)政策微調(diào)的訊號。

如果說去年有些地方政府出臺了有些房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的微調(diào)，我們都看到出來一些政策，24小時、半天、兩天，包括到今年2、3月份都被遏制住，從今天開始只要大家不碰限購這條高壓線，我相信至少可能會出現(xiàn)睜一只眼閉一只

眼。如果你讓我今天站在這里做一些判斷的話，中國房地產(chǎn)行業(yè)這一輪我認(rèn)為最最困難的時候過去了，或者說大家可以稍微地適應(yīng)一下這個季節(jié)就可以了，而不是大家要想到底會出現(xiàn)什么樣的最壞結(jié)果，這是個人的第二個觀點。

第三個觀點，我去年12月21號在廣東講了一段話，今年房地產(chǎn)市場是冬天里的一把火，前提是在冬季。千萬不要認(rèn)為今年，實際上一輪準(zhǔn)備金下調(diào)，在微薄上有人說中國房地產(chǎn)市場是否會報復(fù)性反彈，中國的房地產(chǎn)今年一定在這樣一個環(huán)境當(dāng)中，所謂的冬季環(huán)境中發(fā)展，最壞的時候或者說看一看底部的時候，冬天里的一把火，干柴是開發(fā)商的以價換量，火柴是中央政府、地方政府圍繞著房地產(chǎn)政策的微調(diào)，這是今年中國房地產(chǎn)市場一些政策，到今天還是講這句話，不管總理講了什 么，不管出現(xiàn)什么樣的狀態(tài)，今年的市場還是在一個相對冷的市場狀態(tài)下。為什么呢？向上有壓力，你房價反彈試試看，政府一定一錘子下來。往下沒動力，價格再往下沒有動力的，所以今年中國的房價也好，房地產(chǎn)市場也好，就是在這樣的一種狀態(tài)下，我們來往下走下去，這完全是個人的觀點，沒有用克而瑞的數(shù)據(jù)，也沒有用孫總的各種數(shù)據(jù)分析，完全是自己各種數(shù)據(jù)造成的，所以開發(fā)商如何應(yīng)對，去年幾句話是快賣房，緩建房，講了很多遍，到了下半年大家知道這句話是對的。今年呢？今年很多開發(fā)商從去年的溫總理講的那句所謂房價要合理回歸這一刻開始，當(dāng)然之前也有些開發(fā)商像龍湖的秦總監(jiān)在10月份已經(jīng)開始華東搶收計劃，真正開發(fā)商的動作是從總理的這段話開始動手的。今年的年所有同志們過得并不是那么好，所有的開發(fā)商都在討論，都在講一個話題就是嚴(yán)防死守，活下來就是贏了，勝者為王等等。

開發(fā)商怎么應(yīng)對呢？還是幾個問題，開發(fā)商的發(fā)展之道，還是幾個問題。就這些想法做一些自己的溝通，第一個，現(xiàn)在該不該拿地，至少在沒有下一輪動作出來之 前，說下一輪動作或者經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，或者是政府的一些信號出來之前，我還是建議不拿地，還是不拿地。雖然可能你現(xiàn)在沖進(jìn)去能夠比別人便宜一點，好一點，現(xiàn)在各地政府見開發(fā)商的態(tài)度，因為我經(jīng)常陪各位老板到某一個城市，見開發(fā)商的態(tài)度正兒八經(jīng)回到了，有一次在某一個城市開玩笑，我說20年前我是做招商引資的，我今天跟著一個開發(fā)商跑到某一個二三線城市，市長出來跟我們當(dāng)時接待臺灣人一模一樣，完全沒有2010年政府對開發(fā)商，來，招投標(biāo)，大家拍，這種事情很少 了，你去看，任何地方招商引資。但是，我還是不建議現(xiàn)在就拿地，即使要拿，審慎輕度。

第二句話，拿什么地，這牽扯到一個轉(zhuǎn)型的問題。剛才我們苗會長在報告里也講到了，馮侖先生講過，住宅是中國房地產(chǎn)的初級階段，要把綜合體、商業(yè)地產(chǎn)、旅游 地產(chǎn)、老年地產(chǎn)合在一起才是非常好的競爭概念。拿什么地？第一還是拿住宅地，第二商業(yè)房地產(chǎn)你要拿可以，回到我們老祖宗的那幾句話，地段、地段還是地段，如果有些人妄想在某一個不發(fā)達(dá)的城市的所謂的城郊結(jié)合部，由于地價便宜能夠拿地做綜合體的話，對商業(yè)地產(chǎn)不要相信哥，哥只是一種傳說。千萬千萬記住，商業(yè)房地產(chǎn)不那么好做，因為中國的金融融資等等各方面的支持是沒有辦法支持，還不健全，不具備你做大量商業(yè)地產(chǎn)的運營格局。商業(yè)地產(chǎn)是需要完整的運營模式，他需要有核心體的，比如說萬達(dá)也好，比如說紅星美凱龍也好，至少有自己的核心經(jīng)營載體，往往做商業(yè)地產(chǎn)很多開發(fā)商拿著商業(yè)地產(chǎn)根本不知道明天干什么。商業(yè)房地產(chǎn)慎之又慎，旅游地產(chǎn)不在這里說了。如果要拿商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在徐家匯中心，像城開集團(tuán)徐家匯中心，中國的地標(biāo)建筑，世博會的項目，大家可以去拿，高一點就高一點，但是這種商業(yè)是有人氣，有交通作為支撐的。更重要的一個問題是商業(yè)地產(chǎn)，未來中國城市化進(jìn)程是攤大餅的進(jìn)程，你們跑到一個城市拿地的時候會發(fā)現(xiàn)到省里面一種講法，到市里面第二種講法，到兩個區(qū)里面東邊那個區(qū)，西邊那個區(qū)，兩個區(qū)長跟你講出來的話完全不一樣。東邊講，我們市政府要東遷，跑到西面的區(qū)區(qū)長說我們省政府要西遷。中國城市化是大餅式發(fā)展，沒有辦法集聚商業(yè)價值。哪個商業(yè)最值錢，我只知道香港銅鑼灣的百貨商店叫什么，就是那個小鋪頭，貴到天價，因為可以買到好多東西，賺很多錢，所以是和經(jīng)營有關(guān)系，和人有關(guān)系，所以商業(yè)地產(chǎn)并不是大家想象得那么好。這是第二個方向買什么地，我建議老老實實還 是買一些住宅地，但是住宅地大家想出來一個問題，我相信孫老師也好，我們所有的分析師可以分析出我們接下來開發(fā)商的利潤率，第三個問題就是成本問題了，大家考慮成本的問題，開發(fā)商的利潤率會慢慢下來，因為土地市場越來越透明，而且周期比較完善的狀態(tài)下，實際上可能不比前十年500塊錢拿的樓盤價格，最后賣到3000塊錢，以前有的，現(xiàn)在還有一塊這樣的房子。

未來第三個方向就是關(guān)于成本控制的問題，或者說產(chǎn)品化的問題。我今天來的時候突然聽說哪家公司，是在我們100強(qiáng)里面，有一個人告訴我，說有一個項目，這個項目光設(shè)計費花了一個億，據(jù)說新來了一個總經(jīng)理，據(jù)說要把這個房子炸了，過一段時間你們會聽到這家公司是誰，不好意思說，實在說不出口。未來的房地產(chǎn)開發(fā)成本非常重要，而成本重要的非常重要的道理是什么？不要去折騰，千萬不要去折騰，除非像潘石屹一樣，每一個項目都需要做別人不能抄襲的東西，你抄別人一 下又怎么樣呢？富力的房子裝修得很好，我說你一定把富力中心的設(shè)計師找來，至少抄襲我也不花冤枉錢。恒大也好，碧桂園也好，這些企業(yè)利潤率比某一些大家認(rèn)為的品牌附加值高的企業(yè)要高或者差不多呢？因為他們不折騰，雖然難看一點，我今天上午開玩笑，恒大拿一塊圖過來，只要告訴我是華府還是天下，我說我大概可以畫出來哪個房子在哪個位置上，基本八九不離十，這是成本集約化操作最好的方式?，F(xiàn)在有些開發(fā)商，包括有些排在非常前面的開發(fā)商，認(rèn)為房子是建筑，建筑需要創(chuàng)意等等等等，每個項目上堆很多的附加值。這一定是對的，我們這里是三柱高香，環(huán)球金融中心、金茂大廈、上海中心，這種必須要有創(chuàng)意、設(shè)計，普通的住宅類的，我還是講產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，降成本，因為在未來中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將來比的是什么呢？比的是內(nèi)功。

第四個，營銷上，我前兩天也加了一段微博。沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格，特別在今年，中國房地產(chǎn)市場在脈沖式的狀態(tài)下，他一定是你需要錢的時候以 價換量，這是毫無疑問的。從去年開始就講到了中國房地產(chǎn)營銷的主旋律是以價換量。我這兩天有一個恒大的啟動項目開盤，做得非常漂亮，各位有機(jī)會一定要去看。前兩天在報紙上做了廣告，上海人去看海，下個禮拜的廣告恒大的四菜一湯開盤必升值，一定是后面這個廣告好。因為現(xiàn)在的主流就在這里，這是第一個，沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格，關(guān)鍵是你舍不舍得用這個價格賣房子。第二，因為今年很多開發(fā)商動了價格，他不顧及他的品牌和產(chǎn)品，這是不對的。品牌不是浮云，產(chǎn)品是企業(yè)的立足之本，非常重要的一個話題。第三，營銷不是萬能的，沒有營銷是萬萬不能的。市場在最好的時候不需要營銷，市場在最最壞的時候營銷也起不到作用，我賣房子賣了20年，經(jīng)常會經(jīng)歷非常大的幾次起伏，但是就在這種狀態(tài)下，營銷能夠起到非常好的推波助瀾的作用。

上個禮拜，5月1號開始我們跟龍湖在北京去年做了一些轉(zhuǎn)型電商的那些功課，到昨天為止是五個熱盤，用我們的電商系統(tǒng)，已經(jīng)連續(xù)五個紅盤。我這段話寫在龍湖的話上面，第一個概念是一定要有好的價格，第二好的產(chǎn)品、好的品牌，第三個營銷不是萬能的，現(xiàn)在一定需要營銷，是需要營銷的階段。第四，賣房子的時候有一個概念，2012年開始中國房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，還是我去年講的兩句話，第一句話互聯(lián)網(wǎng)或者廣告的效果化，特別是互聯(lián)網(wǎng)廣告的效果化和營銷地理的渠道化，在賣房子的時候是渠道為王，效果致勝，這是關(guān)于去賣的一些思考。

第四個方面，供大家做一個參考，或者關(guān)于全裝修的問題可能是今年大家非常頭疼的問題。全裝修的問題會引出另外一個問題，就是關(guān)于交房的問題，或者倒過來 講，今年交房的問題會引出未來對全裝修的思考。過去十年交房很容易，每次交房的時候萬一質(zhì)量稍稍有點問題，只要跟客戶講，退啊，我賠你利息，因為房價在漲，誰都不會賠錢?，F(xiàn)在房價下來了，交房成為重要問題，最重要的話題就是全裝修。未來是不是還要繼續(xù)做全裝修，個人的感覺，這段時間很多人問我這個話題，也是跟企業(yè)轉(zhuǎn)型相關(guān)的問題，我個人意見一定要堅持，交房只是暫時的，平穩(wěn)了以后，中國的房地產(chǎn)所謂產(chǎn)業(yè)化發(fā)展當(dāng)中非常重要的步驟就是全裝修的話題。

最后一點，拿錢的問題。在美國，漢斯這些公司自籌資金只要所有資金的5%到10%，在美國所有的開發(fā)商他們真正假設(shè)是比建筑工人高一級的專業(yè)營造商，當(dāng)然，他們有品牌、專業(yè)，有很多上市公司，規(guī)模也很大，他們有各種渠道獲得錢。但是在中國，現(xiàn)在投融資說實在話還不那么健全，雖然這一段剛才評選有a股上市、港股上市，我們可以發(fā)各種債和各種股，由于對房地產(chǎn)行業(yè)的“歧視”，a股的開發(fā)商都沒有占到便宜，便宜了海外的高息債。中國的房地產(chǎn)未來開發(fā)商方向，從今年開始實際上投資和產(chǎn)出不能覆蓋了，在這種情況下，融資渠道將成為一種非常重要的創(chuàng)新功能。明年百強(qiáng)企業(yè)丁總應(yīng)該把今年很想上市，明年準(zhǔn)上市的公司排進(jìn)來，我相信這是分析師也希望能看到的東西，他們更需要錢，有一些公司真的屬于在中國做得非常好非常好的公司，比如說有一家公司在易居中國07年上市的時候已經(jīng)在a股交表了，到今天為止沒有上市成功，他還在苦苦地做，他現(xiàn)在還是中國房地產(chǎn)500強(qiáng)里面的51名，還是在做這樣一種運作，他缺什么呢？不是缺專業(yè)，他缺錢，所以在金融創(chuàng)新上我們認(rèn)為接下來是很多開發(fā)商，很多開發(fā)企業(yè)都必須在思考他新形勢下轉(zhuǎn)型的一些方法。當(dāng)然，一會兒我們會隆重推出過去幾天默默為我們房地產(chǎn)行業(yè)募集資金的諾亞財富，過去幾年為中國的500強(qiáng)企業(yè)也好，100強(qiáng)上市公司也好，默默地發(fā)了很多債，應(yīng)該從后臺慢慢走到前臺，他也做了很多的創(chuàng)新，和萬科做了很多的創(chuàng)新。前年我跟郭廣昌搞了新光耀，也是諾基幫助的，去年跟馮侖的立體城市，一會兒靜波會有關(guān)于金融投資基金的演講。

我想說的是我們的開發(fā)商今年的轉(zhuǎn)型在投融資這一塊上要下工夫，中國的開發(fā)商除了需要設(shè)計師以外，還需要金融理財師，還需要那些幫他們能夠做投融資，而不是 財務(wù)總監(jiān)跑銀行貸款，我相信在下一輪十二五期間金融創(chuàng)新一定是在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中一個非常重要的組成部分，也是在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，下一輪要發(fā)展的時候也是 一個方向。當(dāng)然易居有一個非主營業(yè)務(wù)，也想在金融服務(wù)上有一些小小的嘗試，因為開發(fā)商有需要我們做一些溝通。

大概開發(fā)商這段時間在想什么東西，拿不拿地，拿什么地，成本怎么控制，怎么賣房子，交房上面的煩惱和要不要全裝修房子，最后很重要的概念是怎么拿錢。當(dāng)然 要不要去蓋保障房，除了一些大公司之外很少去有一些想法，跟大家把聽來、想到的一些東西跟大家做一個溝通，最后我非常感謝今天到會的中國房地產(chǎn)前100強(qiáng)企業(yè)的各位朋友們，一直以來對易居中國的大力支持，也為我們每一次評選的支持，也感謝我們的基金公司，特別是感謝我們的分析師，包括銀行的同事，你們越來越多的用我們的系統(tǒng)，越來越多的看我們的數(shù)據(jù)，然后越來越多的對我們運作的認(rèn)可，給我們機(jī)會，實際對我們公司的發(fā)展是莫大的幫助。在這里也表示感謝，實際上我相信，中國未來還有新的十年，雖然新的十年里面有很多東西跟過去十年有很多不一樣的地方，我相信未來十年的精彩程度不會比過去十年差，精細(xì)程度也不會比過去十年差，所以我們希望能夠伴隨大家一起為中國房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)好，為中國房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)好，謝謝大家！

第二篇：當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢與發(fā)展任務(wù)分析(二)

當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢與發(fā)展任務(wù)分析

（二）中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、秘書長：顧云昌

第二個問題：樓市發(fā)展的趨勢

現(xiàn)在有些地方的房地產(chǎn)同行有些迷惑，是不是現(xiàn)在又要打壓房地產(chǎn)啦？房地產(chǎn)又要像９２、９３年那樣了？我個人認(rèn)為歷史不會重演，現(xiàn)在的情況和９２、９３年大不一樣。主要的差別在于現(xiàn)在是旺盛的需求帶動房地產(chǎn)市場，而十年前則是投資拉動市場。我們現(xiàn)在進(jìn)入住房、汽車時代，消費由住房、汽車領(lǐng)先，房地產(chǎn)業(yè)在國務(wù)院文件里定位為支柱產(chǎn)業(yè)，我們的產(chǎn)業(yè)是萬歲事業(yè)，發(fā)展空間還很大。就當(dāng)前而言，一是宏觀經(jīng)濟(jì)處于新周期的上升期，老百姓對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期比較好，有利于我們產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)正遇到千年等一回的發(fā)展良機(jī)；二是產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本面——需求旺盛不變。剛才所說的３＋１這個旺盛的需求不變。現(xiàn)在不是沒有需求，而是需求太旺了；三是有１８號文件指導(dǎo)我們這個行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。１８號文件是本屆政府指導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展的綱領(lǐng)性文件。房地產(chǎn)不僅３、５年興旺沒問題，即使２０年都沒問題。因為近２０年是全面建設(shè)小康的２０年，過去說：小康不小康，關(guān)鍵看住房；現(xiàn)在說：全面建小康，住房定興旺。

在認(rèn)清發(fā)展機(jī)遇的同時，又應(yīng)看到我們面臨的挑戰(zhàn)。挑戰(zhàn)之一，如何有節(jié)奏的釋放需求。在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)下要抑制不正常的、非理性的需求，比如，被動性需求如何慢慢地釋放，投資需求要加以限制。有些地方商業(yè)用房的需求膨脹也要加以控制。挑戰(zhàn)之二，結(jié)構(gòu)性矛盾的調(diào)整。從全國看，中低價位房子供不應(yīng)求的情況還較突出。長沙或者說整個湖南這個矛盾不是最突出的，這與過去幾年來經(jīng)濟(jì)適用住房量比例大有關(guān)系。國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法出臺，提出要實現(xiàn)兩個控制：一是控制銷售對象，一是控制供應(yīng)面積。這樣一來必然導(dǎo)致市場結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。

開發(fā)辦的領(lǐng)導(dǎo)跟我說整個長沙、湖南的房價不是很高，沒有多少泡沫，我同意這個判斷。挑戰(zhàn)之三，注意地區(qū)的差異，要謹(jǐn)防過熱。房地產(chǎn)市場和一般市場有兩個最大的不同點：第一政府主導(dǎo)性強(qiáng)，第二地區(qū)差異性大。為什么說政府主導(dǎo)呢？房地產(chǎn)市場需要土地，而土地是政府壟斷的，開發(fā)需要融資，目前負(fù)責(zé)融資的四大銀行都是國有的。加上決定需求的房屋拆遷的數(shù)量和速度，也是有政府控制的。而土地和資金的投放量往往決定了商品房的供應(yīng)量，就會決定整個市場的供求情況。房屋拆遷量決定了相當(dāng)比例的需求情況。所以在現(xiàn)在市場經(jīng)濟(jì)情況下，最大的考驗是政府調(diào)控能力的考驗、政府對土地和資金供應(yīng)量多少的把握。

房地產(chǎn)市場的地區(qū)差異性與市場的政府主導(dǎo)性有關(guān)。同樣是發(fā)達(dá)城市，由于各地政府在市場調(diào)控中的方法和力度有差異，房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)就有很大的差別。上海、杭州、長三角地區(qū)房價這幾年漲得很快，遏制房價的繼續(xù)快速上升成為重點。而在廣州等地，在房價連續(xù)數(shù)年穩(wěn)中有降的情況下，促進(jìn)房價穩(wěn)中有升，減少空置房成為市場健康發(fā)展的重點。而在北京，近兩年平均房價穩(wěn)中有降。實際上北京單個的樓盤的房價沒有降而是穩(wěn)步上升。原因是經(jīng)濟(jì)適用住房和郊區(qū)樓盤比例提高了，一平均就下跌了，那么北京樓市的持續(xù)健康發(fā)展在于進(jìn)一步搞活二手房市場，規(guī)范多種市場行為，繼續(xù)保持供求平穩(wěn)。

當(dāng)前中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展要注意什么問題呢？要防止兩種過熱或過熱苗頭：第一種過熱是盲目性過熱，第二種過熱是泡沫性過熱。什么叫盲目性過熱，有的地方土地供應(yīng)量很大，開發(fā)商開發(fā)的樓盤很多，造成了市場供大于求，空置房增加，房價下跌。這種過熱現(xiàn)象容易產(chǎn)生，也容易調(diào)整，一般靠市場自身力量就可以調(diào)整?？罩昧窟^多了，開發(fā)商放慢步伐，政府土地少批一點，慢慢改善。而泡沫性過熱，其表現(xiàn)與盲目性過熱是相反的，市場表現(xiàn)不是供大于求是供不應(yīng)求，賣得比蓋得快，房價漲得快，開發(fā)商手里的空置房幾乎沒了，這種情況下就容易出現(xiàn)泡沫。什么是泡沫？泡沫是價格的表現(xiàn)。商品房的銷售價均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過實際成本。泡沫是怎樣形成的？第一，供不應(yīng)求造成了房價上升，第二，投資者介入進(jìn)一步加大供不應(yīng)求，特別是炒房者介入越多房價會越炒越高。泡沫有大有?。盒∨菽⒅信菽?、大泡沫、特大泡沫。小泡沫、中泡沫可以控制，可以慢慢吸收。而大泡沫、甚至特大泡沫往往要破滅的。破滅就是像香港９７年的情況，價格已經(jīng)到了頂點了，上不去了，崩盤了，房價一落千丈，對社會和經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重影響和損害。我認(rèn)為，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場總體不存在過熱，長沙、湖南的樓市不過熱，樓市持續(xù)健康發(fā)展。過熱不過熱，盲目性過熱還是泡沫性過熱最后都要反映在房價上面。盲目性過熱表現(xiàn)房價下跌，泡沫性過熱表現(xiàn)房價上升。在正常情況下，一般房價穩(wěn)步上升，是正常的。急速上升肯定是供不應(yīng)求造成的，供不應(yīng)求可能是由于實際需求拉動，也可能實際需求加上虛擬需求（投資需求）一起拉動了需求。后者是比較討厭的事情，有較大的風(fēng)險。特別當(dāng)前中國的金融體制以銀行貸款為主的情形下，風(fēng)險都掛在銀行賬上。

第三篇：房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析

房地產(chǎn)投資快速增長，項目遍地開花，投資（含投機(jī)）購房盛行，消費者追漲購買使大量需求提前釋放……可以說，2007年10月以前，無論是上海、北京、深圳、廣州等一線城市，或是長沙、南京、重慶、武漢、北海等非一線城市，全國的房地產(chǎn)市場正值有史以來最紅火也是最瘋狂時期。

從2005年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增

加個人所得稅、增加二手房交易營業(yè)稅、發(fā)行國債、調(diào)低利息稅、歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率到多部門聯(lián)手嚴(yán)查、加強(qiáng)住房保障，再到2007年9月27日央行和銀監(jiān)會聯(lián)合出臺的房貸新政、國土資源部的39號令（236號文），兩年多時間，調(diào)控政策出臺之密集、數(shù)量之多、時間持續(xù)之長、措施之嚴(yán)厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上實屬罕見。無疑，2008年，中國房地產(chǎn)市場很關(guān)鍵的一年。

宏觀調(diào)控得到落實執(zhí)行

2008年，宏觀調(diào)控將進(jìn)一步深化，并得到落實執(zhí)行，疊加效應(yīng)將日益顯現(xiàn)。本文作者陳真誠認(rèn)為，房地產(chǎn)熱將降溫，投資將有所回落，開工項目也將適量減少。

但由于持續(xù)很久的房地產(chǎn)市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當(dāng)?shù)膽T性，不少地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展投資機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商未完工項目的繼續(xù)，使得2008年尤其2008年上半年的各地市場熱點區(qū)域增多。

正因為城市房地產(chǎn)項目遍地開花，使城市輪廓線向四面八方同步外延，使得城市的市場熱點區(qū)域也增多。如長沙，不再是城中、城東獨領(lǐng)風(fēng)騷，城北、城南、河西的地區(qū)供應(yīng)比重也將增加。

不過，正因為這種城市輪廓線向四面八方同步外延的發(fā)展趨勢，使得城市的熱點區(qū)域增多，卻讓熱點的相對熱度下降。所謂熱點多了就意味著熱點喪失或減弱，不在少數(shù)的你我彼此彼此使得難分彼此。

國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人就39號令土地供應(yīng)調(diào)控的相關(guān)政策向記者做進(jìn)一步解讀時表示，國土資源部強(qiáng)調(diào)要保障住房供應(yīng)量，首先是重點保證住宅用地需求，特別是要優(yōu)先安排低收入家庭住房用地的供應(yīng)。其中規(guī)定，必須單獨列出城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地不得低于申報住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準(zhǔn)用地。要優(yōu)先安排、供應(yīng)列入供地計劃的廉租住房用地和經(jīng)濟(jì)適用住房用地。對未完成供地計劃的，第四季度不得供應(yīng)其他商品住宅用地。

毫無疑問的是，隨著宏觀調(diào)控的落實，城市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更科學(xué)化、合理化：70/90新政的影響將逐步體現(xiàn)，90平米以上房型將繼續(xù)向節(jié)約面積發(fā)展。

在長沙，從2000年本人曾服務(wù)過的“同升湖”、“山水芙蓉”開始到2007年的“保利”、“綠城”等幾十個別墅物業(yè)的集中放量，可以預(yù)見長沙高端房地產(chǎn)市場還將加大，高檔住宅市場將出現(xiàn)分水嶺。而其實，這一趨勢在全國各大城市差不多。只是，一些別墅等高檔住宅市場相對剛性但需求相對不足，可能面臨更大的市場壓力。

同時，另一方面，政府將進(jìn)一步落實宏觀調(diào)控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導(dǎo)向，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展二級市場。并加大對房地產(chǎn)業(yè)秩序進(jìn)行規(guī)范和整頓，維護(hù)市場健康運行。

保障性住房開發(fā)規(guī)模增加

目前，在長沙已經(jīng)在全國成立了住房保障工作局。如果該局確實能為住房保障工作起到成效的話，相信會在全國其他城市陸續(xù)成立此類機(jī)構(gòu)。

2008年，住房保障政策將進(jìn)一步落實，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)、投資、資金、項目開工及產(chǎn)品供應(yīng)的相對比例將增加。另一方面，由于預(yù)期改變，投資（投機(jī)）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費者變得相對理性。房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)進(jìn)一步觀望，進(jìn)而出現(xiàn)持幣待購、惜購等現(xiàn)象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。

高度賣方市場將逐步被扭轉(zhuǎn)，甚至可能轉(zhuǎn)化為買方市場或相對均衡市場。同時政府將擴(kuò)大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應(yīng)，拿地競爭激化，大地塊土地供應(yīng)模式可能被相對改變。

政府一方面嚴(yán)格控制高端市場的發(fā)展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調(diào)整結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定市場，符合“90/70”政策的小戶型、低總價房屋產(chǎn)品供應(yīng)將增加。

在開發(fā)規(guī)模方面，將導(dǎo)致部分原本新立項、新投資的非保障性住房開發(fā)規(guī)模下降。同時，受宏觀調(diào)控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發(fā)規(guī)模將增加。一些原本計劃安排布局的大盤，可能分細(xì)或把多期并攏來開發(fā)。

項目開發(fā)和上市速度將加快，一般較難再現(xiàn)大規(guī)模、大面積的捂盤、囤房、惜售現(xiàn)象。

房價整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價格相對穩(wěn)定，別墅價格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產(chǎn)房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價將可能較大幅度下降。

因此，房地產(chǎn)行業(yè)可能從“暴利時代”轉(zhuǎn)入“微利時代”或“常利時代”，暴利時代逐漸遠(yuǎn)去甚至走向終結(jié)。

市場競爭更

第四篇：2008年中國房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢報告會

2008年中國房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢報告會

相 關(guān) 內(nèi) 容

會議組織機(jī)構(gòu)

主辦單位：

中國房地產(chǎn)及住宅研究會房地產(chǎn)綜合開發(fā)委員會 承辦單位：

建設(shè)部《中國地產(chǎn)》雜志

協(xié)辦單位：

中華社區(qū)網(wǎng)

組委會主任：

張元端：中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長

副主任兼秘書長：

賀和平：中國房地產(chǎn)及住宅研究會房地產(chǎn)綜合開發(fā)委員會

常務(wù)副主任委員兼秘書長

副秘書長：

張莉：中國房地產(chǎn)及住宅研究會房地產(chǎn)綜合開發(fā)委員會

常務(wù)副秘書長

韓煦：《中國地產(chǎn)》雜志執(zhí)行主編

時間、地點

時間：2008年4月26會期一天（4月25日報到）地點：北京國賓酒店

會議內(nèi)容1、2008年中國房地產(chǎn)及住宅發(fā)展形勢報告2、2008年國家土地、金融、稅收等有關(guān)政策解讀

3、我國中低收入家庭住房保障研討

二、擬邀出席會議領(lǐng)導(dǎo)及嘉賓（部分排名不分先后）宋春華建設(shè)部原副部長現(xiàn)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長 建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司領(lǐng)導(dǎo)

國土資源部土地利用管理司領(lǐng)導(dǎo)

包宗華中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務(wù)副會長

張元端中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長

顧云昌中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長

謝俊奇中國土地勘測規(guī)劃院副院長

韓秀琦中國建筑設(shè)計研究院副總規(guī)劃師

劉洪玉清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長、教授

袁開紅

尹中立

馮科

楊燕敏

沈潔

龐元

何立群

吳炳灝

王運洲

夏鳴放

王曉瑜

唐世定

張鳳珠

雷志炎

王天怡

牛志偉

汪純宏

藍(lán)華

趙康

皋玉鳳

王斌

郝建民

范偉

陳長纓

鄭暑平中國人民大學(xué)培訓(xùn)學(xué)院副院長 中國社科院金融研究所副研究員 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融中心主任 北京市土地學(xué)會常務(wù)副理事長 北京市建委副總經(jīng)濟(jì)師 上海市房屋土地資源管理局副局長 成都市房產(chǎn)管理局局長 天津市房地產(chǎn)管理局副局長 洛陽市房產(chǎn)管理局局長 廣州市黃埔區(qū)國土資源和房屋管理局局長 山東省建設(shè)廳房地產(chǎn)處處長 浙江房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長 河北省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長 廣州房屋土地管理局巡視員 中實（集團(tuán)）公司總裁 中實（集團(tuán)）公司副總裁 中實（集團(tuán)）公司副總裁、中實物業(yè)物流系統(tǒng)總經(jīng)理中華社區(qū)網(wǎng)總經(jīng)理 首開集團(tuán)名譽(yù)董事長 上海市地產(chǎn)集團(tuán)董事長 重慶市地產(chǎn)集團(tuán)董事長 中海地產(chǎn)股份有限公司總經(jīng)理 復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司總裁 合生創(chuàng)展集團(tuán)北京地區(qū)公司總經(jīng)理 廣州珠江實業(yè)集團(tuán)有限公司董事長兼總經(jīng)理

杜波青建集團(tuán)股份公司董事局主席

萬小倫中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理

張玉樹中國新興置業(yè)公司總經(jīng)理

吳忠泉金都房產(chǎn)集團(tuán)有限公司總裁

國鐵鏈華通置業(yè)有限公司董事長

黨生華翰集團(tuán)副總經(jīng)理

徐子華天津泰達(dá)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理

王銘槐上海公房實業(yè)有限公司總經(jīng)理

孟慶華遼寧華龍源實業(yè)發(fā)展有限公司董事長

酈明蘇州市地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司董事長兼總經(jīng)理 鹿凡偉山東萊鋼建設(shè)有限公司董事長

趙健山東魯能置業(yè)集團(tuán)有限公司副總裁

李信勇北京國信嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長

陸偉強(qiáng)中國城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展總公司總經(jīng)理

周國興深圳航空城東部實業(yè)有限公司總經(jīng)理

孫妙川浙江置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長

胡愛民深業(yè)集團(tuán)有限公司董事長

張章筍北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司董事長

段秀斌 中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司董事長

侯寶旭 中冶置業(yè)有限責(zé)任公司總經(jīng)理

李士林 中信國安信息股份有限公司董事長

黃進(jìn) 北京京都瑞華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理 譚琳榮 廣州市建筑置業(yè)公司湛江分公司董事長 徐遲 廣東金地集團(tuán)股份有限公司董事長

盧和豐 廣州金豐房地產(chǎn)實業(yè)有限公司董事長

酈松校北京新松投資集團(tuán)有限公司董事長

沈第浙江金沙置業(yè)投資有限公司董事長

李國華昆明市房屋開發(fā)總公司總經(jīng)理

孫忠人 中糧地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司董事長 李士林中信國安信息股份有限公司有限公司董事長 周達(dá)深圳長江興業(yè)發(fā)展有限公司總裁

徐永清天津中豪房地產(chǎn)有限公司董事長

王宏彬天津房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司副總經(jīng)理 李康中信房地產(chǎn)股份有限公司董事長

翟厚圣安徽省中聯(lián)集團(tuán)董事長

侯司國云南志遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長

施永祥杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理管理委員會副主任 田景崎

陳乃新

楊培軍

張玲

王占江

張喆

付漢橋

楊軍

張立君

王南森

劉文

五礦置業(yè)有限公司總經(jīng)理 內(nèi)蒙古盛業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長 富力北京公司副總經(jīng)理 沈陽蒲河新城企業(yè)發(fā)展服務(wù)局局長 長春澤瀚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長 天津中大房地產(chǎn)公司總經(jīng)理 武漢中大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長 新疆中大房地產(chǎn)公司總經(jīng)理 濟(jì)南中大房地產(chǎn)公司總經(jīng)理 歐思諾集團(tuán)有限公司總裁 張家口市華升陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長

第五篇：2009年中國房地產(chǎn)市場形勢與2010年發(fā)展展望

2009 年中國房地產(chǎn)市場形勢與 2010 年發(fā)展展望
新聞類型： 最新動態(tài) 加入時間：2010-1-12 16:43:21

2009 年以來，隨著國家宏觀調(diào)控政策的作用凸顯，全國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了短暫的調(diào)整之后出現(xiàn)快速反彈：房地產(chǎn)開發(fā)投資逐月 加快；房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模逐步恢復(fù)；商品房銷售市場持續(xù)升溫；房地產(chǎn)信貸的快速增長以及銷售的迅速回暖為房地產(chǎn)開發(fā)投資增長 提供了充裕的資金的來源。2010 年，雖然繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策的基調(diào)已定，但政府已經(jīng)開始關(guān)注房價的快速上漲，并在 相關(guān)政策上進(jìn)行選擇性調(diào)整，預(yù)計 2010 年全國房地產(chǎn)市場將保持平穩(wěn)增長。受房價快速上漲原因的影響，未來樓市仍然具有一定 的不確定性，如果房價繼續(xù)快速上漲，不排除市場會再次出現(xiàn)調(diào)整的可能。

一、2009 年全國房地產(chǎn)市場運行情況 從 2009 年房地產(chǎn)市場的運行情況來看，隨著 2008 年年底出臺的各項政策措施的逐步落實，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策效 果逐步得到體現(xiàn)。2009 年市場總體保持著持續(xù)回升的態(tài)勢，整體表現(xiàn)好于預(yù)期。1．房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐月加快，但仍低于近年來平均水平房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐月加快，2009 年 1-10 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 28439.7 億元，同比增長 18.9%，增幅同比回落 5.7 個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定 資產(chǎn)投資比重為 18.9%。90平方米以下住房保持穩(wěn)定增長。1-10 月，90平方米以下住房完成投資 6479.8 億元，同比增長 31.5%，增速較上年同期回落 35.8 個百分點。

分類型看，商品住宅完成投資 19954.2 億元，同比增長 14.1%，增幅比上年同期下降 13.3 個百分點，其中，經(jīng)濟(jì)適用房完成投資 869.8 億元，同比增長 19.3%；辦公樓完成投資 1084.6 億元，商業(yè)營業(yè)用房完成投資 3275.4 億元，同比分別增長 33.1%、35.4%，增幅同比分別上升了 34.6、18.7 個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)到位資金充裕，2.房地產(chǎn)開發(fā)到位資金充裕，個人按揭貸款資金規(guī)模增速加快 2009 年 1-10 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總計 44033.8 億元，同比增長 43.4%，增幅比上年同期上升 37 個百分點。其中，國內(nèi)貸款 9119.4 億元，增長 53%，利用外資 376.6 億元，下降 29.6%，自籌資金 14319.7 億元，增長 16.7%，其他資金來源 20218.2 億元，同比增長 69.5%，其中個人按揭貸款增長 119.7%。與上年同期各類型資金來源的比重相比，其他資金來源上升較多，提高了 7 個百分點，其中個人按揭貸款比重上升了 4.9 個百分 點。自籌資金比重有所回落，比上年下降了 7.5 個百分點，其中自有資金比重下降 4.8 個百分點。國內(nèi)貸款比重同比上升了 1.3 個百分點，利用外資比重下降 0.8 個百分點。3．土

地購置與完成開發(fā)面積延續(xù)負(fù)增長 從完成開發(fā)土地面積看，1-10 月，全國完成開發(fā)面積 18444.7 萬平方米，同比下降 4.6%，降幅比上年同期擴(kuò)大 2.1 個百分點。從購置土地面積看，1-10 月，全國房地產(chǎn)企業(yè)共購置土地面積 24071.7 萬平方米，同比下降 18.7%，比上年同期回落 13.1 個百分 點。全國土地購置費用為 4535 億元，同比下降 0.9%，與上年同期相比下降 24.5 個百分點。

4.商品房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，新開工面積降幅減緩 4.商品房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，商品房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大 2009 年 1-10 月，全國商品房建設(shè)速度保持平穩(wěn)，新開工面積降幅減緩。分地區(qū)看，東部地區(qū)施工及新開工面積增速最低，竣工 面積增速居中；西部地區(qū)施工、新開工面積增速最快，但竣工面積增速最低。

從施工面積上看，1-10 月全國房屋施工面積為 28.8 億平方米，同比增長 16.4%，增幅比上年同期下降 2.3 個百分點；其中，住宅 施工 22.6 億平方米，增長 15%，比上年同期低 4.5 個百分點。其中，商品房新開工面積 8.1 億平方米，增長 3.3%，增幅同比下降 4 個百分點；其中，住宅新開工面積 6.5 億平方米，增長 0.4%，同比下降 6.5 個百分點。從竣工面積上看，1-10 月全國商品房竣工面積 3.8 億平方米，同比增長 22.8%，增幅同比上升 13.7 個百分點；其中，商品住宅竣 工面積 3.1 億平方米，同比增長 25.1%，比上年同期上升 17.5 個百分點。5．市場銷售持續(xù)升溫，銷售面積和銷售額的規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高 市場銷售持續(xù)升溫，2009 年 1-10 月，全國商品房銷售面積實現(xiàn) 66368.7 萬平方米，同比增長 48.4%，比上年同期上升 64.9 個百分點；其中，商品住 宅銷售面積達(dá) 60974.7 萬平方米，同比增長 50.1%，辦公樓 1017.3 萬平米，同比增長 28.2%，商業(yè)營業(yè)用房 3330.1 萬平米，同比 增長 32.9%。商品房銷售額實現(xiàn) 31529.1 億元，同比增長 79.2%，與上年同期相比上升 96.6 個百分點。其中，商品住宅銷售額為 27766 億元，同比增長 84.3%。從各城市運行情況上看，多數(shù)城市商品房交易量呈持續(xù)上升態(tài)勢，北京、天津、上海、重慶、廣州、深圳等大中城市房地產(chǎn)市場 銷售面積均大幅增長。

6．房屋銷售價格持續(xù)回升，大部分城市環(huán)比出現(xiàn)上漲 房屋銷售價格持續(xù)回升，2009 年 1-10 月，全國 70 個大中城市房屋銷售價格保持不斷回升態(tài)勢，10 月，全國房屋銷售價格指數(shù)為 103.9，比 9 月上升 1.1 個百分點，比上年同期上升 2.3 個百分點。新建房銷售價格指數(shù)為 103.7，9 月上升 1.1 個百分點； 比 二手房銷售價格指數(shù)為 104.4，比 9 月上升 0.9 個百分點。分城市看，10 月份，70 個大中城市中有 28 個城市房屋銷售價格漲幅高于

于 3%，深圳漲幅最高為 13.8%，9 個城市房屋銷售價格同 比出現(xiàn)下跌。從環(huán)比價格情況看，有 68 個城市房價環(huán)比出現(xiàn)上漲，僅包頭和吉林市房價環(huán)比仍有下跌。

二、房地產(chǎn)市場回暖的因素分析 2009 年房地產(chǎn)市場快速回暖，出現(xiàn)銷售旺盛、市場成交活躍、房價水平不斷攀升的局面，主要有以下四方面的因素： 第一，經(jīng)過房地產(chǎn)市場持續(xù)一年的觀望期，市場累積了一批具有購房需求和購買能力的自住型和改善型消費者，房價的回調(diào)為他 們進(jìn)入市場提供較好進(jìn)機(jī)； 第二，隨著去年年底全球各國救市政策的出臺，人們對未來通脹的預(yù)期加強(qiáng)，為避免通脹帶來了的資產(chǎn)損失，人們將轉(zhuǎn)向一 些實現(xiàn)投資保值的資產(chǎn)和商品，而住房就是投資保值的重要對象； 第三，2008 年年底，中央政府出臺了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康的若干意見，對住房消費給予了相應(yīng)的政策優(yōu)惠，降低了住房消 費和交易中的稅費負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步刺激了人們的住房消費；

第四，適度寬松的貨幣政策使得流向房地產(chǎn)業(yè)的信貸資金增長較快。據(jù)中國人民銀行的有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至 2009 年 9 月末，主要金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為 6.81 萬億元，同比增長 28.3%，增速比上年同期高 14 個百分點，比 6 月末高 9.5 個百分 點。其中，購房貸款余額為 4.35 萬億元，同比增長 30.1%，增速比 6 月末高 12.3 個百分點。

三、20010 年房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測 2009 年，全國房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)“V”形走勢，一季度延續(xù)上一年的調(diào)整回落態(tài)勢，二季度起，銷售市場迅速復(fù)蘇回暖，投資增幅逐月提高，房屋銷售價格指數(shù)不斷上升。預(yù)計 2010 年，全國房地產(chǎn)市場整體增長平穩(wěn)，投資、施工面積、新開工面積、土地開發(fā)和購置面積、房屋價格指數(shù)增幅平穩(wěn)上升，資金來源、竣工面積、銷售面積和銷售額增幅回落，但仍保持增長趨勢。通過對 1998 年 2 月-2009 年 10 月房地產(chǎn)各相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的分析，考慮到國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，根據(jù) ARIMA 模型，我們對 2009 年和 2010 年全國房地產(chǎn)業(yè)的主要指標(biāo)預(yù)測如下： 2010 年房地產(chǎn)主要指標(biāo)預(yù)測情況 單位：億元、萬平方米、%

統(tǒng)計指標(biāo)名稱

2008 年

2009 年預(yù)測

2010 年預(yù)測

絕對值

增速

絕對值

增速

絕對值

增速

城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資

148738

26.6

194594

30.8

244741

25.8

＃房地產(chǎn)開發(fā)投資

31203

23.4

36093

15.7

44022

22

＃商品住宅投資

22441

24.6

25973

15.7

34097

31.3

房地產(chǎn)開發(fā)資金來源

39619

6.3

56315

42.1

73153

29.9

283266

19.9

330260

16.6

390533

18.3

施工面積

其中：住宅

222892

19.3

255679

14.7

309091

20.9

新開工面積

102553

7.5

112470

9.7

145098

29

其中：住宅

83642

6.2

88978

6.4

114631

28.8

竣工面積

66545

9.8

77265

16.1

80804

4.6

其中：住宅

54334

9

66059

21.6

69673

5.5

銷售面積

65970

-14.7

96078

45.6

112517

17.1

其中：住宅

59280

-15.5

87593

47.8

103272

17.9

房屋銷售價格指數(shù)

101.6

106.2

107.3

商品房銷售價格指數(shù)

101.8

105.9

106.1

商品住宅銷售價格指數(shù)

101.8

105.7 106.1

資料來源：國家信息中心中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)()1． 投資增幅保持平穩(wěn)增長

預(yù)計 2009 年全年，固定資產(chǎn)投資完成額達(dá)到 19.46 萬億元，增長 30.8%，增速較 2008 年加快 4.2 個百分點。其中房地產(chǎn)開 發(fā)投資完成 3.61 萬億元，增長 15.7%，增幅同比回落 7.7 個百分點；商品住宅投資完成 2.60 萬億元，增長 15.7%，增幅同比回落 8.9 個百分點。2010 年，預(yù)計城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將保持平穩(wěn)增長。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 24.47 萬億，增長 25.8%； 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 4.40 萬億，增長 22.0%；商品住宅投資完成 3.41 萬億，增長 31.3%。2． 房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增幅回落 預(yù)計 2009 年全年，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源達(dá)到 56315 億元，同比增長 42.1%，與 2008 年全年相比，增速加快 35.8 個百分點。與房地產(chǎn)完成開發(fā)投資增幅相比，增幅高 16.4 個百分點。2010 年，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源預(yù)計達(dá) 73153 億元，增長 29.9%，增速回落 12.2 個百分點。房屋建設(shè)增長平穩(wěn)，3． 房屋建設(shè)增長平穩(wěn)，新開工面積增長較快 2009 年，預(yù)計全年商品房施工面積為 33.03 萬億平方米，同比增長 16.6%，其中商品住宅施工面積為 25.57 萬億平方米，增長 14.7%。商品房新開工面積達(dá) 112470 萬平方米，增長 9.7%，其中商品住宅新開工面積 88978 萬平方米，增長 6.4%。商品房竣工面積將達(dá) 到 77265 萬平方米，同比增長 16.1%；商品住宅竣工面積 66059 萬平方米，同比增長 21.6%。2010 年，預(yù)計全年商品房施工面積為 39.05 萬億平方米，同比增長 18.3%，其中商品住宅施工面積為 30.91 萬億平方米，增長 20.9%。與 2009 年相比，商品房和商品住宅施工面積增幅分別加快 1.7 個百分點和 6.2 個百分點。預(yù)計 2010 年全年商品房新開工面積將達(dá)到 145098 萬平方米，同比增長 29.0%；商品住宅新開工面積 114631 萬平方米，同比增長 28.8%。與 2009 年相比，竣工面積增速明顯加快，商品房和商品住宅新開工面積增速分別加快 19.3 和 22.4 個百分點。預(yù)計 2010 年全年商品房竣工面積將達(dá)到 80804 萬平方米，同比增長 4.6%；商品住宅竣工面積 69673 萬平方米，同比增長 5.5%。與 2009 年相比，竣工面積增速有所放緩，商品房和商品住宅竣工面積增速分別回落 11.5 和 16.1 個百分點。4． 銷售面積和銷售額增幅明顯回落 2009 年，房地產(chǎn)市場快速回暖，商品房銷售

面積和銷售額增速創(chuàng)歷史新高。預(yù)計 2009 年全年全國商品房銷售面積實現(xiàn) 96078 萬平方米，增長 45.6%。其中，商品住宅實現(xiàn)銷售面積 87593 萬平方米，增長 47.8%。2010 年，預(yù)計房地產(chǎn)市場會繼續(xù)保持增長，但增幅會逐步回落，預(yù)計 2010 年全年商品房銷售面積和銷售額分別實現(xiàn) 11.25 億平方米和 46726 億元，分別增長 17.1%和 9.2%，較 2009 年增幅回落 28.5 和 61.4 個百分點。其中，商品住宅銷售面積和銷售額分別 實現(xiàn) 10.33 億平方米和 39318 億元，分別增長 17.9%和 6.2%，較 2009 年增幅回落 29.9%和 68.6 個百分點。房屋銷售價格上半年慣性上漲，5． 房屋銷售價格上半年慣性上漲，下半年小幅回落 從房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)上看，2009 年全國房屋銷售價格指數(shù)快速反彈。預(yù)計 2009 年 12 月當(dāng)月房屋銷售價格指數(shù)為 106.2（同比），比 2008 年 12 月提高 4.6 個百分點。其中，商品房銷售價格指數(shù)為 105.9，商品住宅銷售價格指數(shù)為 105.7，分別比 2008 年 12 月提高 4.1 和 3.9 個百分點。2010 年，房屋銷售價格指數(shù)將保持慣性上漲，在 6 月份左右達(dá)到最高點，隨后出現(xiàn)盤整和小幅回落。預(yù)計 2010 年 12 月當(dāng)月，房

屋銷售價格上漲 7.3%，其中，新建商品房價格上漲 6.1%，新建商品住宅價格上漲 6.1%。

（作者單位：國家信息中心信息資源開發(fā)部）

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新聞出處：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)