第一篇：【分析】為何中國(guó)地產(chǎn)商開發(fā)老年公寓外援難覓？大全

為何中國(guó)地產(chǎn)商開發(fā)老年公寓外援難覓？

數(shù)周前在香港，我有機(jī)會(huì)與一家房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的人員交流了一番，這家機(jī)構(gòu)代表著中國(guó)最大、最成熟的房地產(chǎn)開發(fā)商之一。該公司迫切希望跟隨眾多中國(guó)競(jìng)爭(zhēng)者的腳步，從事老年生活小區(qū)開發(fā)，旨在抓住中國(guó)社會(huì)的快速老齡化所帶來的商業(yè)機(jī)遇。目前中國(guó)的成熟開發(fā)商中，大多數(shù)都有這類意向。但是，這些中國(guó)地產(chǎn)商縱然擁有如此大的規(guī)模和市場(chǎng)實(shí)力，卻幾乎無法獲得歐美老年護(hù)理服務(wù)運(yùn)營(yíng)商的認(rèn)真對(duì)待。

補(bǔ)充點(diǎn)或許有益的背景知識(shí)：中國(guó)幾乎每一家大型地產(chǎn)商，比如萬科，都打算積極參與中國(guó)的老年公寓市場(chǎng)。在大多數(shù)外國(guó)市場(chǎng)，老年公寓的開發(fā)項(xiàng)目要求地產(chǎn)商與運(yùn)營(yíng)商開展合作，地產(chǎn)商負(fù)責(zé)尋找土地并為工程建設(shè)籌措資金，一旦建成并迎來住戶，就由運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)生活輔助、醫(yī)療保健、招待與設(shè)施等方方面面。但對(duì)許多中國(guó)開發(fā)商而言，開發(fā)老年公寓項(xiàng)目最初不過是從政府手中拿地一種便利手段罷了。

結(jié)果，很多開發(fā)商只留出其中一小部分土地用于建設(shè)老年公寓，然后其他大部分土地都一如既往地被用于商業(yè)開發(fā)。對(duì)不少開發(fā)商而言，換做是傳統(tǒng)的商業(yè)或住宅開發(fā)項(xiàng)目的話，他們會(huì)希望越快退出投資越好。但老年公寓不太一樣，因?yàn)檫@類項(xiàng)目需要長(zhǎng)遠(yuǎn)地規(guī)劃，并要求開發(fā)商潛心考慮很多無形因素。比如隨著住戶年齡的增長(zhǎng)，他們開始需要小區(qū)內(nèi)提供越來越多的醫(yī)療保健服務(wù)，由此而來的問題是，小區(qū)該如何去預(yù)見這類變化呢？中國(guó)開發(fā)商與外國(guó)運(yùn)營(yíng)商之間的脫節(jié)，使得早期很多中國(guó)公司與美國(guó)、歐洲運(yùn)營(yíng)商的合作努力都泡了湯。

還記得，前任美國(guó)駐華大使駱家輝（Gary Locke）一次帶領(lǐng)一個(gè)聚焦老年公寓市場(chǎng)的貿(mào)易代表團(tuán)訪華，在北京時(shí)，其中一位美國(guó)代表向中國(guó)聽眾指出，老年公寓不同于在座開發(fā)商以往見過的任何商業(yè)形式：它兼酒店、公寓、醫(yī)院、餐廳和社區(qū)中心于一身。這種微妙差異很容易就會(huì)喪失，因?yàn)橹袊?guó)開發(fā)商把大部分精力都放在建造華美的設(shè)施上，而在社區(qū)管理上，比如對(duì)于住戶需要的服務(wù)會(huì)隨著年齡變老越來越多這類問題，卻沒有周全地考慮到。這在一定程度上解釋了（但并不足以完全說明），為什么這家機(jī)構(gòu)會(huì)在香港向我提出那些問題。其中一個(gè)被反復(fù)提及的問題是：“我們是最大、最好的公司之一??為什么就得不到美國(guó)運(yùn)營(yíng)商的響應(yīng)呢？”

首先，我向他們指出了上文提到的那些種種原因——這種商業(yè)模式與傳統(tǒng)住宅區(qū)模式勢(shì)必大有不同，但對(duì)于這一點(diǎn)，大型中國(guó)開發(fā)商似乎不愿花心思去理解，正是這一點(diǎn)

嚇跑了美國(guó)運(yùn)營(yíng)商。

第二個(gè)原因相對(duì)要難一點(diǎn)，只因它反映了美國(guó)方面對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的某種無奈和無力感。過去五年來，外國(guó)老年公寓運(yùn)營(yíng)商幾乎被中國(guó)公司的合作邀請(qǐng)所淹沒，近36個(gè)月里這種情況更是日益白熱化。

在這些運(yùn)營(yíng)商中，選擇將中國(guó)作為戰(zhàn)略擴(kuò)張目的地的公司如此之少，這已經(jīng)不是什么巧合，要知道，其中很多運(yùn)營(yíng)商都在密切關(guān)注著那些率先入局的同行，眼看著它們因?yàn)榕c市場(chǎng)接納、人員配備和產(chǎn)能利用率等相關(guān)的各種基本問題陷入困局。那些進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)商眼看著一些再好不過的交易化成泡影，卻無法即刻辨明原因。

第三個(gè)原因是，美國(guó)也在經(jīng)歷自身社會(huì)的老齡化，很多美國(guó)公司在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)就擁有風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)更低的選擇，既然如此，又何苦一頭扎入并不十分了解的海外市場(chǎng)呢？

這一切導(dǎo)致的結(jié)果就是，中國(guó)開發(fā)商與他們的中間商陷入了一個(gè)特殊局面：對(duì)于中國(guó)的人口現(xiàn)狀和潛在市場(chǎng)規(guī)模，美國(guó)運(yùn)營(yíng)商基本不會(huì)懷疑。但他們顧慮三件事：我們（運(yùn)營(yíng)商）能否在中國(guó)選中合適的開發(fā)商合作伙伴；對(duì)于我們這類服務(wù)，中國(guó)市場(chǎng)是否已經(jīng)成熟；以及我們公司有沒有足夠的運(yùn)籌能力在拓展國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的同時(shí)，在中國(guó)實(shí)施戰(zhàn)略擴(kuò)張？

就在美國(guó)和歐洲運(yùn)營(yíng)商自問之時(shí)，中國(guó)正在發(fā)生一件簡(jiǎn)單而影響深遠(yuǎn)的事情：中國(guó)開發(fā)商正在自己摸索這個(gè)市場(chǎng)。誠(chéng)然，他們犯下了一些代價(jià)高昂的錯(cuò)誤（坦白說，他們現(xiàn)在所走的彎路美國(guó)人在上世紀(jì)80年代初就已經(jīng)走過了），但中國(guó)開發(fā)商正在迅捷且不動(dòng)聲色地從美國(guó)與歐洲物色外國(guó)人才，并吸引他們來到中國(guó)。這樣一來，中國(guó)開發(fā)商就開始學(xué)習(xí)老年公寓課題并針對(duì)市場(chǎng)的獨(dú)特需求進(jìn)行開發(fā)，而這個(gè)過程的推進(jìn)速度為很多外國(guó)運(yùn)營(yíng)商所低估。

不少外國(guó)公司一直援引萬豪（Marriott）、希爾頓（Hilton）和威斯?。╓estin）等西方酒店品牌的例子，認(rèn)為跟這些公司一樣，在高端老年生活小區(qū)領(lǐng)域，外國(guó)公司也同樣會(huì)勝過中國(guó)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。但這些西方酒店品牌最初進(jìn)入中國(guó)之時(shí)，主要服務(wù)的還是西方客戶，一直到近些年才不得不對(duì)服務(wù)進(jìn)行本地化改造，將富裕的中國(guó)商旅人士作為服務(wù)目標(biāo)。

老年生活社區(qū)的特殊之處在某些方面對(duì)外國(guó)品牌更加有利（包括一種對(duì)中國(guó)而言全新的融資模式，醫(yī)療保健服務(wù)，還有如何預(yù)見老年人隨年齡增長(zhǎng)所需的額外設(shè)施并將它們納入建設(shè)規(guī)劃，等等），但這個(gè)機(jī)遇也有對(duì)外國(guó)品牌不利的地方（該如何制定適合中

國(guó)老年人的生活安排，老人家庭的支付預(yù)期和意愿與西方人有何不同，如何以老人家屬能夠理解的方式溝通他們的需求，等等）。

等到外國(guó)運(yùn)營(yíng)商確定想擴(kuò)張到中國(guó)市場(chǎng)的時(shí)候，他們可能會(huì)發(fā)現(xiàn)，中國(guó)開發(fā)商早已摸索出自己的門道，早已知道該如何像外國(guó)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一樣建造、銷售和運(yùn)營(yíng)老年生活設(shè)施。

福布斯中文網(wǎng) 譯 丁盈幸 校 李其奇

第二篇：2016年中國(guó)老年公寓發(fā)展現(xiàn)狀及問題對(duì)策分析

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2016年中國(guó)老年公寓發(fā)展現(xiàn)狀及問題對(duì)策分析

目前，中國(guó)各大城市的“住宅產(chǎn)業(yè)”早已是“風(fēng)起云涌”，“商業(yè)地產(chǎn)”、“工業(yè)地產(chǎn)”、“高教地產(chǎn)”也是“蒸蒸日上”，但惟獨(dú)作為“夕陽產(chǎn)業(yè)”的“老年公寓”卻成為了“遺忘的角落”。那么，在中國(guó)進(jìn)入老年社會(huì)里，中國(guó)的“老年公寓”需求市場(chǎng)怎樣？“老年公寓”該怎樣建設(shè)？

中國(guó)自1999年以來就已進(jìn)入了老年型國(guó)家，新世紀(jì)開始的“銀發(fā)浪潮”也滾滾而來，而且中國(guó)的老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來勢(shì)異常兇猛，解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國(guó)和各個(gè)城市面前的一個(gè)緊迫的社會(huì)問題。

目前我國(guó)老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主，主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨(dú)居，除此以外還有養(yǎng)老院、托老所、福利院以及老年公寓等。那么什么是新型的“老年公寓”？

所謂的“老年公寓”（老年社區(qū)）就是依據(jù)老年人的特點(diǎn)和需求設(shè)計(jì)、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會(huì)化服務(wù)的住宅。老年公寓興起于北歐一些國(guó)家，90年代在美國(guó)一些城市發(fā)展起來，成為房地產(chǎn)業(yè)的新興領(lǐng)域。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場(chǎng)需求將不斷增長(zhǎng)。

一、中國(guó)老年公寓的特點(diǎn)

老年公寓首先要符合老年人的特點(diǎn)和要求。老年人年紀(jì)大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護(hù)理和服務(wù)。我們應(yīng)按照“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國(guó)國(guó)情和老年人需求的中國(guó)老年公寓。

1、地點(diǎn)的選擇。依照老年人的特點(diǎn)和需求，老年公寓適宜選擇在不遠(yuǎn)離社會(huì)，不遠(yuǎn)離家庭和親友，但必須是空氣新鮮、交通方便、有綠化帶、有公園、最好在風(fēng)景區(qū)等環(huán)境優(yōu)美的地方。

2、老年公寓的模式。老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨(dú)立式老年住宅、集合式老年住宅（老年人合住的住宅）、護(hù)理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會(huì)福利性）。從資金來源劃分實(shí)際上分為兩種：家庭和個(gè)人融資、政府和社會(huì)融資。借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，我國(guó)老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅、合居老年公寓住宅、護(hù)理和醫(yī)療型老年住宅或機(jī)構(gòu)（個(gè)人支付或政府和社會(huì)資助）。

3、設(shè)計(jì)與配套設(shè)施。老年公寓要按照老年人的特點(diǎn)和“老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范”，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點(diǎn)和需求。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設(shè)計(jì)，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽光充分和通風(fēng)。老年公寓要有完備的配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購(gòu)物中心、銀行、郵局、交

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流活動(dòng)、家政服務(wù)等。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點(diǎn)醫(yī)院。該醫(yī)院應(yīng)具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進(jìn)住社區(qū)最關(guān)心的問題之一。

4、規(guī)模與檔次。從居者本身的利益、安全管理和市場(chǎng)需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過大，這要依據(jù)各地的具體情況和條件而定。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟(jì)和健康條件以及需求，建設(shè)不同檔次的老年公寓住宅。但是中國(guó)目前老年人的經(jīng)濟(jì)收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設(shè)要以廣大中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。

5、老年公寓的性質(zhì)。依據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)的具體情況，老年公寓可以是以經(jīng)營(yíng)性與公益性相結(jié)合的方式，也完全可以是市場(chǎng)的方式。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住和中國(guó)式會(huì)員制等進(jìn)行資金運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，還需要政府的政策支持以及社會(huì)各方面的資助。福利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，則是由國(guó)家和地方政府以及社會(huì)出資予以建設(shè)。市場(chǎng)的方式根據(jù)市場(chǎng)需求而定，這塊蛋糕很大。

二、老年公寓的現(xiàn)狀、問題及今后發(fā)展建議

老年公寓特別是獨(dú)立的老年公寓，在歐美國(guó)家發(fā)展較早，建設(shè)較多，也積累了不少的經(jīng)驗(yàn)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對(duì)老年公寓的需求的不斷增長(zhǎng)，老年公寓在一些城市也相繼發(fā)展起來。但是，由于我國(guó)老年公寓的發(fā)展剛剛起步，從全國(guó)范圍來看還存在不少問題和需要改進(jìn)之處。

1、老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求。國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家，進(jìn)住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的5%左右。以我國(guó)大連市為例，60歲以上的老人71.1萬，占城市總?cè)丝诘?4.9%，若入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人占總?cè)丝诘谋戎兀?%的比例分析，70多萬的老年人中，將有近2萬人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而目前僅有7千多個(gè)床位，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足隨著人口老齡化發(fā)展對(duì)老年公寓的需求。

2、老年公寓的布局不盡合理。目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點(diǎn)遠(yuǎn)離社會(huì)、遠(yuǎn)離親友、交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動(dòng)空間少等，這些都給老年人生活和社會(huì)活動(dòng)造成不便。

3、老年公寓的價(jià)位偏高。有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價(jià)位較高，有的月租價(jià)高達(dá)3000-4000元，很多老年人只好望洋興嘆。在我國(guó)目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價(jià)位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。

4、一些老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全。一般來說設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。而有些單位和個(gè)人資助的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達(dá)到老有所養(yǎng)、老有所樂的目的。

三、發(fā)展建議

1、制定和完善老年住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃。老年住房（含老年公寓）要納入國(guó)家和城市的總體規(guī)劃。不僅要制定老年住房的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，而且要制定短期計(jì)劃。

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2、大力興建中高檔的老年公寓。目前我國(guó)中高收入老年人住房的需求量巨大，應(yīng)予以大力發(fā)展。與此同時(shí)，也要發(fā)展適量高收入者的老年公寓住宅。

3、要解決好個(gè)人養(yǎng)老融資問題。銀行要從老年人的需求和特點(diǎn)出發(fā)，制定優(yōu)惠的住房抵押貸款辦法。如以現(xiàn)房作抵押貸款購(gòu)買新房；“雙合同制”貸款購(gòu)房。即老年人與銀行、其子女與銀行，各簽定一份買賣合同和擔(dān)保合同，當(dāng)老人無力還款時(shí)，可以由其子女或親屬還款；逆抵押貸款購(gòu)房。這是目前國(guó)外一些國(guó)家普遍使用的方法。

總之，隨著我國(guó)人口的老齡化，人們生活水平的提高和觀念的轉(zhuǎn)變，老年公寓的社會(huì)需求廣闊，發(fā)展?jié)摿薮?。但是它的持續(xù)、健康發(fā)展需要觀念的轉(zhuǎn)變，政府和社會(huì)的大力支持，法律法規(guī)的建立和完善。

第三篇：中國(guó)從房地產(chǎn)角度角探討老年公寓開發(fā)投資的利弊

中國(guó)從房地產(chǎn)角度角探討老年公寓開發(fā)投資的利弊

隨著我國(guó)人口老齡化的持續(xù)發(fā)展和老年人口的日益高齡化，在生育水平逐步穩(wěn)定在低水平、家庭日益小型化的情況下，社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)成為迫切的問題，相當(dāng)多的人認(rèn)為我國(guó)社會(huì)化養(yǎng)老滯后。但房地產(chǎn)商卻不愿意投資老年公寓，有必要從房地產(chǎn)投資的角度看老年公寓開發(fā)。

一 未來需求巨大

我國(guó)從上世紀(jì)70年代后期開始實(shí)行計(jì)劃生育政策，第一代獨(dú)生子女已經(jīng)步入婚育年齡。隨著第一代獨(dú)生子女紛紛成家立業(yè)，一對(duì)獨(dú)生子女夫妻和四個(gè)老人----這種人口結(jié)構(gòu)組成的家庭，正在成為城市的主流家庭，中國(guó)的養(yǎng)老方式是反哺式的，而國(guó)外是接力式的，傳統(tǒng)養(yǎng)老方式已經(jīng)不再適應(yīng)新的家庭構(gòu)成形式。

很多社會(huì)學(xué)者表示，隨著獨(dú)生子女時(shí)代的來臨，中國(guó)傳統(tǒng)的家庭觀念正在受到挑戰(zhàn)，養(yǎng)老也將會(huì)從以家庭為主逐漸向以社會(huì)為主轉(zhuǎn)變。大多數(shù)老人都得面臨這樣的選擇：?jiǎn)芜^，或者入住老年公寓。在上了年紀(jì)行動(dòng)不便、子女忙于工作，物質(zhì)能得到滿足而精神卻得不到滿足等等現(xiàn)實(shí)的面前，配套完整、服務(wù)齊全、環(huán)境優(yōu)美的老年公寓，必將成為許多老年夫婦的晚年去處。

從山東省來看，到2005年底，山東省60歲以上老年人口已達(dá)1293萬，占全省總?cè)丝诘?3.98%。65歲以上老年人口達(dá)917萬，占總?cè)丝诘?.93%。據(jù)2005年11月抽樣調(diào)查顯示，全省60歲以上老年人口比2000年11月人口普查時(shí)增加了249萬，年均增加近50萬人，而同期全省總?cè)丝趦H增加不到160萬人，年均增加不到32萬人，比較起來，山東省60歲以上老年人口增長(zhǎng)速度是總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)速度的12.5倍，增長(zhǎng)速度之快驚人。據(jù)專家預(yù)測(cè)，到2050年，山東老年人口比例將達(dá)35%，平均每三個(gè)人中就會(huì)有一個(gè)老年人。

從廣州市來看，廣州市日前有90多萬名老年人，占全市總戶籍人口的12.5%。全市有各類社會(huì)福利機(jī)構(gòu)191家，總床位20344張；全市老人院床位利用率達(dá)到九成，有的老人院排隊(duì)等候入院已經(jīng)排到400多位，要進(jìn)老人院還要等待一兩年時(shí)間。

從宜賓市來看，僅僅城市里就有17.5萬老年人，據(jù)該市老齡委抽樣調(diào)查測(cè)算，僅中心城區(qū)要求入住老年公寓的老年人達(dá)3.5萬人，占到了20%。全市現(xiàn)有老年公寓床位僅1000張，其中由政府辦的鹽坪壩老年公寓床位220張，其余為民辦，老年公寓床位率只能達(dá)到0.57%。老年公寓供需矛盾日益突出。日前，全市沒有一個(gè)規(guī)范性老年公寓，現(xiàn)有老年公寓分布不均勻，活動(dòng)場(chǎng)地狹小，老年人居住房間擁擠，服務(wù)設(shè)施簡(jiǎn)陋，管理服務(wù)不到位，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院條件較差，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)城鎮(zhèn)養(yǎng)老的需要。

二 空巢、獨(dú)居和不能自理的老人熱衷于入住老年公寓

從婚姻現(xiàn)狀及居住情況看居家養(yǎng)老，盡管現(xiàn)在的老人大多子女較多，尚未收到獨(dú)生子女政策的影響，但空巢和獨(dú)居老人所占的比重已經(jīng)不小，并且熱衷于入住老年公寓。許多規(guī)模加大、條件較好的老年公寓，處于排隊(duì)等候入住老年公寓的狀況。比如在宜賓市的抽樣調(diào)查中，空巢老人占7%，喪偶的獨(dú)居老人28.82%。

不能自理的老人迫切需要入住老年公寓。2004年我國(guó)老年人中生活不能自理的有8.9%。需要照顧的老年人總量已經(jīng)超過1200萬人。隨著“十一五”期間老年人口的增多，老年照料需求與醫(yī)療救助的需求也會(huì)增大。三 政府對(duì)于開發(fā)老年公寓給予了稅收等方面的優(yōu)惠政策

各地政府在國(guó)家有關(guān)政策的基礎(chǔ)上，面對(duì)我國(guó)未富先老的現(xiàn)實(shí)，針對(duì)社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)情況，對(duì)于開發(fā)商開發(fā)老年公寓給予了一定的優(yōu)惠政策。

北京市的有關(guān)優(yōu)惠政策匯集如下： 1 營(yíng)業(yè)稅方面

根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第六條第一款，“養(yǎng)老院、殘疾人福利機(jī)構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)，婚姻介紹，殯葬服務(wù)取得的收入免征營(yíng)業(yè)稅?！?所得稅方面

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅【2000】97號(hào)）和《北京市財(cái)政局、北京市地方稅務(wù)局<轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收征得的通知>》（京財(cái)稅【2001】5號(hào)），在所得稅方面給予的優(yōu)惠有：

對(duì)由民政部門審核批準(zhǔn)，并核發(fā)《北京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》老年服務(wù)機(jī)構(gòu)及核發(fā)《社區(qū)服務(wù)設(shè)施證書》的社區(qū)服務(wù)中心的老年服務(wù)中心（含為老年人提供服務(wù)的場(chǎng)所），暫免征收企業(yè)所得稅。

對(duì)于其他部門和單位、個(gè)人主辦的老年服務(wù)中心、老年活動(dòng)中心，經(jīng)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照民政部門審核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核實(shí)，凡屬于福利性、非盈利性的機(jī)構(gòu)，暫免征企業(yè)所得稅。

對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人等社會(huì)力量，通過非營(yíng)利性的社會(huì)團(tuán)體和政府部門向福利性、非營(yíng)利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈(zèng)，在繳納企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。

所得稅的見面，稅務(wù)部門根據(jù)辦理減免稅審批權(quán)限，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)審批，納稅人辦理減免稅需要提供的資料有：

（1）申請(qǐng)減免稅報(bào)告即《北京市地方稅務(wù)局減免稅申請(qǐng)書》；（2）企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；（3）稅務(wù)登記復(fù)印件；

（4）《北京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》；（5）《社區(qū)服務(wù)設(shè)施證書》。房地稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅方面。根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅【2000】97號(hào)），對(duì)政府部門和企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及個(gè)人等社會(huì)力量投資興辦的福利性、非營(yíng)利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)暫免自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅。優(yōu)惠的對(duì)象

指專門為老年人提供生活照料、文化、護(hù)理、健身等多方面服務(wù)的福利性、非營(yíng)利性的機(jī)構(gòu)，主要包括：老年社會(huì)福利院、敬老院（養(yǎng)老院）、老年服務(wù)中心、老年公寓（含老年護(hù)理院、康復(fù)中心、托老所）等。

上海把對(duì)老年的照料服務(wù)，作為約束性指標(biāo)列入“十一五”《規(guī)劃綱要》，要求到2010年社會(huì)化照料服務(wù)覆蓋人數(shù)將占屆時(shí)上海戶籍老年人口的10%以上，出臺(tái)了地方性規(guī)章《上海市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理辦法》，從政策上鼓勵(lì)社會(huì)力量投資興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。上海已經(jīng)出現(xiàn)了多種投資主體興辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，社會(huì)力量興辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位數(shù)，已經(jīng)超過了上海市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位總數(shù)的三分之一，達(dá)到近1.4萬張，按照品均每張傳為投資5萬元計(jì)，就為國(guó)家在這個(gè)方面至少節(jié)省投資約7個(gè)億。

濟(jì)南市通過政策扶持、市場(chǎng)化運(yùn)作等多種形式，加快老年服務(wù)設(shè)施的建設(shè)和管理，充分運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制和各種優(yōu)惠政策引導(dǎo)動(dòng)員社會(huì)各方面的力量推動(dòng)老年公寓的建設(shè)發(fā)展，力爭(zhēng)2007年實(shí)現(xiàn)每百名老人擁有兩張床位的目標(biāo)。這意味著，濟(jì)南市老人公寓的床位數(shù)量將增至16000張，比現(xiàn)在規(guī)模擴(kuò)大近7倍。這將在很大程度上改變濟(jì)南市現(xiàn)在老年公寓床位偏少的現(xiàn)狀。

泉州市政府將泉州市老年公寓的建設(shè)確定為重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一，對(duì)其建設(shè)用地在批準(zhǔn)時(shí)規(guī)定為老年公寓，給予一定的政策傾斜。由港豐公司投資興建，產(chǎn)權(quán)在港豐公司，并由他們進(jìn)行管理，民政部門對(duì)其經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)管。投入使用后將以出租的形式，提供給老年人，不允許其改變老年服務(wù)設(shè)施的使用性質(zhì)。

常州市天寧區(qū)委、區(qū)政府撥出專項(xiàng)資金120萬元，用于全面推開養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化示范活動(dòng)試點(diǎn)工作。對(duì)新建床位50張以上、擴(kuò)建床位在20張以上（不含原床位）的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，每張床位給予一次性補(bǔ)貼1000元；對(duì)實(shí)施機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的敬老院、老年公寓，以每收養(yǎng)一名老人一次性補(bǔ)貼1000元偉標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)貼。對(duì)開展居家養(yǎng)老項(xiàng)目的，由政府買單為每名老年提供150元/月的送時(shí)服務(wù)。對(duì)建立養(yǎng)老服務(wù)中心實(shí)行居家養(yǎng)老項(xiàng)目的街道，一次性補(bǔ)貼2萬元作為活動(dòng)啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)。

但從我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)的財(cái)力投入方式看，現(xiàn)行的養(yǎng)老服務(wù)財(cái)力供給具有非確定性、非完整性、非連續(xù)性的特點(diǎn)，政府的資金投入原則上通過財(cái)政撥款的方式，直接撥付給事業(yè)單位性質(zhì)的政府辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，政府辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要靠爭(zhēng)取項(xiàng)目、擴(kuò)大盤子的辦法來獲得財(cái)政支持，多數(shù)經(jīng)費(fèi)用于建設(shè)施、添設(shè)備、養(yǎng)人員，自認(rèn)使用效率低下；另一方面民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)很難通過政府直接撥款的方式獲得政府的財(cái)力支持，“民辦公助”政策很難實(shí)施。

四 部分老人具備入住老年公寓的支付能力

部分老人具備入住老年公寓的支付能力。鑒于實(shí)地調(diào)查中，60%以上的老人入住老年公寓的費(fèi)用，是老年人自己承擔(dān)。在進(jìn)行投資分析時(shí)，也不考慮子女對(duì)父母贍養(yǎng)的經(jīng)濟(jì)支付。老年人自身的經(jīng)濟(jì)支付能力主要有兩個(gè)方面：一個(gè)方面是退休的收入。據(jù)安徽省一所在地級(jí)市某學(xué)院的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，該院有離退休人員70人，其中：工資收入3000元以上2人；2000-2999元17日；1500-1999元40人；1000-1499元12人；沒有不滿1000元的離退休人員。所以，相當(dāng)一部分老人對(duì)于大致千元左右的老年公寓費(fèi)用可以承擔(dān)。另一方面是通過以房養(yǎng)老的機(jī)制，將老年人住房資產(chǎn)的流動(dòng)性充分發(fā)揮，使老年人過上較高品質(zhì)的生活。

五 未富先老的狀況使老年人的需求有限

從影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的國(guó)際比較分析來看，我們國(guó)家的很多社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都處于典型的發(fā)展中國(guó)家水平，如人均GDP、人均住房面積、城市人口與總?cè)丝诒壤B(yǎng)老金覆蓋比例等，甚至低于世界平均水平，而老齡人口與總?cè)丝诘谋壤ɡ淆g化率）已超過11%，則是發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，成為重要的社會(huì)問題。直接的結(jié)果是老年人的支付能力不足，對(duì)老年公寓的需求優(yōu)先，也就是通常所說的“外國(guó)老人有錢”。

所以，盡管我國(guó)老年人的總量很高，但有支付能力的老年住宅需求有限。在調(diào)查中，許多社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人介紹，平日里打電話咨詢或?qū)嵉氐嚼先嗽嚎疾斓娜瞬簧?，但真正入院的比例并不高，除去觀念上的原因外，入院費(fèi)用高是主要原因。很多中低收入家庭的老人想住養(yǎng)老院頤養(yǎng)天年，但是由于費(fèi)用考慮最終不得不放棄。例如濟(jì)南市老年人口為80萬，但截止2004年，濟(jì)南市區(qū)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（老年公寓、托老所等）31處，床位2365張，平均入住率僅為64.2%。養(yǎng)老是社會(huì)保障體系的重要內(nèi)容，是一種專業(yè)化的社會(huì)服務(wù)，老人們生活在一起，自娛自樂，可以豐富他們的精神生活，有效減少年輕一代的負(fù)擔(dān)。因此，最好的養(yǎng)好方式就是社會(huì)化養(yǎng)老。但入住老年公寓的費(fèi)用問題，是社會(huì)化養(yǎng)好的瓶頸。

老年公寓的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)水平的提高，社會(huì)習(xí)俗的轉(zhuǎn)變，文化傳統(tǒng)的更新密切相關(guān)。反映在我國(guó)具體情況上，就是經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的東南沿海地區(qū)對(duì)于老年公寓的需求呼聲較為強(qiáng)烈，而中部地區(qū)就相對(duì)不是那么急迫。

六 開發(fā)商取得土地的難度較大

我國(guó)為了保證糧食安全和廣大農(nóng)民的利益，實(shí)行全世界最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度；同時(shí)，土地的取得實(shí)行招拍掛等方式，加上拆遷的難度越來越大，使得開發(fā)商取得土地的成本越來越高。經(jīng)常要運(yùn)作兩年左右，才能拿到一塊地?？上攵_發(fā)商從市場(chǎng)上千辛萬苦拿到的土地，不會(huì)去坐慈善事業(yè)，所以，對(duì)于開發(fā)老年公寓的積極性就不會(huì)很高。

老年公寓的投資者，難以獲得劃撥用地、地價(jià)優(yōu)惠，也無法享受低息、無息貸款，甚至取得商業(yè)貸款的難度也很大，自我發(fā)展的經(jīng)費(fèi)全靠自籌，發(fā)展能力有限。同時(shí)，也造成了個(gè)人舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)增大，搞不好會(huì)輸光家底，限制了老年公寓的投資。

七 老年公寓投資比普通房地產(chǎn)開發(fā)資金回收慢

從房地產(chǎn)投資的角度來看，老年公寓是租賃型，一次性投入，需要長(zhǎng)期的租賃才能逐月收回投資，見效慢，資金的使用效率不高。據(jù)初步估算，普通型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)費(fèi)，單床成本平均需要8萬左右，再加上其他成本，建造養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的費(fèi)用十分大的。自上海郊區(qū)，新建高、中、低檔次的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投資額，每張床位分別約為15萬、10萬和5萬，建立一個(gè)中等規(guī)模、設(shè)備設(shè)施較齊全的100張床位的老年公寓，需要1500萬的投入。一張床位每月租賃的價(jià)格假定為1000元（不含伙食費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)、零用費(fèi)等），則一年為12000元，不算利息，還需要12.5年回收投資的本金。如果每年有2個(gè)月左右的時(shí)間空置，則需要15年收回本金。而普通房地產(chǎn)開發(fā)投資，投資35%就可以進(jìn)行預(yù)售，占用的自由資金少，中等規(guī)模的項(xiàng)目，運(yùn)作三到五年就可以完成，回收本金并取得豐厚的利潤(rùn)。

老年公寓像其他居住物業(yè)那樣通過預(yù)售籌措一定比例的建筑資金的可能性繳銷，需進(jìn)行較大規(guī)模、較長(zhǎng)時(shí)間的資金投入。由于市場(chǎng)需求的特殊性，有一定比例的居住面積和公建面積需通過租住和經(jīng)營(yíng)來實(shí)現(xiàn)投資的回收。這就決定老年公寓開發(fā)所需的資金回收期遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通房地產(chǎn)開發(fā)。所以投資者對(duì)老年公寓的開發(fā)建設(shè)往往望而止步，徘徊不前。

八 老年公寓投資比普通房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大

老年公寓投資比普通房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大。短期內(nèi)的市場(chǎng)把握容易預(yù)測(cè)，把握較大，而跨度長(zhǎng)的投資，面臨的風(fēng)險(xiǎn)更多。如泉州市老年公寓規(guī)劃用地150畝，建筑面積總量可達(dá)35000平方米，是集居住、醫(yī)療保健、問題服務(wù)、娛樂等功能于一體的龐大現(xiàn)代建筑群。該公寓建成后，將是全省地市級(jí)老年公寓中條件最好的一個(gè)。泉州老年公寓項(xiàng)目從2001年久開始醞釀了，經(jīng)過三年完成征地手續(xù)，2006年全面建成啟用，歷時(shí)五年。其間面臨土地、拆遷、建設(shè)等各種風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)老年人的投資，還要面臨一些老年人，入住時(shí)具有支付能力，但一段時(shí)間過后失去了資產(chǎn)或收入，不再具有足夠的支付能力，老年公寓不能硬性的將老人趕出去。這種風(fēng)險(xiǎn)還缺乏社會(huì)化的解決方案。

九 部分老年公寓入住率低影響投資的積極性

我國(guó)部分老年公寓入住率低，也使開發(fā)企業(yè)在投資老年公寓時(shí)裹足不前。分析入住率低的原因，主要有：

有支付能力的老年人相對(duì)偏少。經(jīng)濟(jì)收入低是制約老年人入住公寓的重要原因，盡管我國(guó)有1.43億老年人，但相當(dāng)一部分沒有退休金收入，生活節(jié)儉。如今七八十歲的老人，要么沒有正式工作，要么有工作單退休金不高，因此，多數(shù)人花不起這個(gè)錢住公寓。據(jù)有關(guān)部門提供的數(shù)據(jù)，上海老年人的平均退休金為800元左右，而一般的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)平均護(hù)理床位收費(fèi)就需要800元以上。另外由于老年人除退休金以外其他收入來源的減少，一些老年人的養(yǎng)老金只能維持其基本的生活，顯然單憑老年人自身的收入支付入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的費(fèi)用是不夠的。其他的經(jīng)濟(jì)來源，一方面是老年人子女的自主，更為重要的，是政府建立機(jī)制，幫助老年人實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”。

傳統(tǒng)觀念是老年公寓受冷的重要原因。把老人送進(jìn)老年公寓，老人會(huì)覺得自己被子女遺棄了，孩子擔(dān)心別人說自己不孝順。因此，有些空巢老人寧可在家忍受孤獨(dú)寂寞，也不會(huì)選擇到公寓住。

一些養(yǎng)老院、敬老院改制的老年公寓和規(guī)模小的民營(yíng)老年公寓服務(wù)設(shè)施簡(jiǎn)陋，服務(wù)人員的素質(zhì)低，服務(wù)質(zhì)量不到位，不能滿足老年人的需求，有的像醫(yī)院一樣只是個(gè)養(yǎng)病的地方，有的像小旅館似的只是個(gè)睡覺的地方，有的像營(yíng)房一樣氛圍特別嚴(yán)肅，不能吸引追求生活品質(zhì)的老年人入住。

大多數(shù)老年公寓健康老人與患病老人和癡呆老人混住，往往吸引年老患病、活動(dòng)不便、半自理乃至無法自理的老人入住，半軍事化管理較為普遍，吃飯、洗澡、活動(dòng)等日常行為都有時(shí)間限制。而對(duì)于健康來講，心理壓力大，門禁森樣，導(dǎo)致有意入住者望而卻步，混住的模式在很大程度上將那些健康老人拒之門外。開辦時(shí)，缺乏理論指導(dǎo)，沒有從老年經(jīng)濟(jì)學(xué)、老年社會(huì)學(xué)和老年心理學(xué)、老年住宅學(xué)的高度進(jìn)行設(shè)計(jì)； 70歲以下的年輕型老人，他們生活能夠自理時(shí)，對(duì)于入住老年公寓的需求不太強(qiáng)烈，而多數(shù)老年公寓定位于收住可以自理的老年人。

一些老年公寓過于偏于或過于高檔。只有掌握老人的需求結(jié)構(gòu)以及供給能力才能合理配置資源，實(shí)行投入和產(chǎn)出的最優(yōu)化。自傲養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展過程中，必須統(tǒng)一規(guī)劃，通過調(diào)控保持供需平衡，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，以及老人需求，合理規(guī)劃發(fā)展。實(shí)際上發(fā)展養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一樣，反映了需求與供給的關(guān)系，只有掌握老人的需求結(jié)構(gòu)以及供給能力此案能合理配置資源，實(shí)行投入和產(chǎn)出的最優(yōu)化。

十 老年公寓開發(fā)建造的難度大

老年公寓本身的特殊性時(shí)期開發(fā)建設(shè)具有一定的難度。從市場(chǎng)調(diào)查看，老年公寓潛在市場(chǎng)巨大，但有效需求不足，其開發(fā)建設(shè)需投入一定的市場(chǎng)培育工作。

（1）老年公寓的建造、設(shè)施不能簡(jiǎn)單的滿足老年人一般生理功能的需求，還應(yīng)該考慮老年人在心理、社會(huì)需求方面的某些特殊需求。

由于老年公寓的市場(chǎng)目標(biāo)客源十分明確，推廣時(shí)無需進(jìn)行大規(guī)模的廣告效應(yīng)，但需花費(fèi)較大的力氣和較長(zhǎng)的時(shí)間取得社會(huì)對(duì)老年公寓概念的認(rèn)識(shí)和接受，示范效應(yīng)、口碑和服務(wù)品牌將成為老年公寓進(jìn)行市場(chǎng)推廣的有效方式。

老年公寓的建設(shè)比一般住宅更為復(fù)雜，建筑施工水平和成本都將高于其他普通住宅，因?yàn)槔夏旯⒌募?xì)部要求比一般住宅更高，更多。

老年公寓應(yīng)具有一定的醫(yī)療設(shè)施。對(duì)各地老年公寓30個(gè)老人的訪談表明，老年人對(duì)于各方面的需求順序，首要的是醫(yī)（醫(yī)療），其次才是食、住、行、衣。在老年人的財(cái)務(wù)分配中，有限考慮的是醫(yī)療費(fèi)用由保障，有及時(shí)有效的醫(yī)療救助體系。所以老年公寓，醫(yī)療保健特色一定要很明顯。但老年公寓還要機(jī)會(huì)“大而全”、“小而全”，不能把廖念公寓做成一個(gè)向相對(duì)封閉的系統(tǒng)，無法與外界環(huán)境發(fā)生信息與服務(wù)交換，無法進(jìn)行資源的優(yōu)化配置與互補(bǔ)。一些老年公寓片面追求“醫(yī)院化”，門診量很低，管理、服務(wù)、設(shè)備維護(hù)的成本十分高昂，而效能卻很低下，實(shí)際上造成了服務(wù)資源的長(zhǎng)期閑置浪費(fèi)?？梢酝ㄟ^特定的服務(wù)機(jī)構(gòu)建立聯(lián)盟的方式，開發(fā)和利用現(xiàn)有的資源，可以大大減少服務(wù)成本。

應(yīng)具有一定的文化娛樂設(shè)施。老年人也要了解整個(gè)社會(huì)的變化，希望能夠不出自己居室，就能夠看電視，所以，每個(gè)房間都需要配備電視機(jī)。

應(yīng)具有一定的健身設(shè)施。除了具有較好的室外活動(dòng)環(huán)境以外，公共活動(dòng)空間還需要配置一定的跑步機(jī)、要推鍛煉器等健身設(shè)施。

概言之，老年公寓的建設(shè)內(nèi)容除一般居住設(shè)施外，還需要包括醫(yī)療護(hù)理、文化娛樂、生活服務(wù)等適應(yīng)老年人需要的特殊室內(nèi)設(shè)施、配套設(shè)施和室外環(huán)境空間。

十一 老年公寓BOT融資方式探討 因?yàn)槔夏旯⒌馁Y金回收期長(zhǎng)，建設(shè)難度大，所以，建設(shè)老年公寓的關(guān)鍵在于資金來源。

第一種方式，由房地產(chǎn)商單獨(dú)投資，作為一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目來開發(fā)建設(shè)、出售，這種形式在國(guó)外較為普遍，美國(guó)已有專門開發(fā)建設(shè)老年公寓的連鎖公司。

第二種方式，房地產(chǎn)商投資于住戶集資相結(jié)合的方式，住戶可將原來住房出售或作為抵押來籌集所需資金，入住后只需交納少量的費(fèi)用。但可操作性較差。

第三種方式，BOT融資模式。由于老年公寓開發(fā)的特殊特點(diǎn)，所需資金規(guī)模較大，所需資金回收期較長(zhǎng)，可以嘗試?yán)眯碌娜谫Y方式來籌建老年公寓-----BOT融資模式。

BOT建設(shè)老年公寓的模式構(gòu)造

BOT是英文build-operate-transfer的簡(jiǎn)稱，即“建設(shè)--經(jīng)營(yíng)--移交”，BOT投資方式作為一種新的國(guó)際融資方式，目前主要廣泛用于發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之中，由于老年公寓的開發(fā)特點(diǎn)，可以利用BOT模式來拓寬建設(shè)老年公寓的資金來源渠道。

模式分析

（1）項(xiàng)目發(fā)起方組建項(xiàng)目公司。項(xiàng)目主辦人可以使某家公司，也可以是由多個(gè)投資者。組成的聯(lián)合體。由于老年公寓屬于公益性項(xiàng)目，發(fā)起人更應(yīng)該擁有優(yōu)秀的資質(zhì)和信譽(yù)。

（2）項(xiàng)目公司與政府簽訂特許協(xié)議。在老年公寓BOT項(xiàng)目中，政府是最重要的參與者和支持者。首先，老年公寓BOT項(xiàng)目必須得到政府批準(zhǔn)，并與項(xiàng)目公司簽訂各自的權(quán)利和義務(wù)。其次，由于老年公寓BOT項(xiàng)目屬于公益性項(xiàng)目，政府往往可以提供部分資金、信譽(yù)、履約等方面的支持，政府部門也可持有項(xiàng)目公司的股份。

（3）項(xiàng)目公司與銀行簽訂融資協(xié)議。商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)和一些國(guó)家政府的出口信貸機(jī)構(gòu)，是項(xiàng)目融資債務(wù)資金來源的主要提供者。在項(xiàng)目融資中，往往由多家銀行組成一個(gè)銀團(tuán)對(duì)項(xiàng)目貸款。

（4）項(xiàng)目公司與投資者簽訂投資協(xié)議。項(xiàng)目公司的融資形式可以多樣化，在主要資金從銀團(tuán)獲得外，還可以通過發(fā)行公司股票，發(fā)行公司債券等來募集資金。

（5）項(xiàng)目公司與承建商簽訂施工合同，與設(shè)備供應(yīng)商簽訂供應(yīng)合同。承建商負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)和建造，通常與項(xiàng)目公司簽訂固定價(jià)格的總價(jià)承包合同。項(xiàng)目公司可要求承建商帶資進(jìn)入項(xiàng)目，建設(shè)款項(xiàng)的支付可根據(jù)事先簽訂的協(xié)議，在項(xiàng)目有現(xiàn)金流入的時(shí)期內(nèi)分期支付。跟承建商簽訂的合同一樣，在合同內(nèi)實(shí)現(xiàn)約定，設(shè)備款的支付在項(xiàng)目有現(xiàn)金流入的時(shí)期內(nèi)分期支付。

（6）項(xiàng)目公司在老年公寓建成后與營(yíng)運(yùn)方簽訂營(yíng)運(yùn)合同；老年住戶與營(yíng)運(yùn)方簽訂租賃合同。在老年公寓項(xiàng)目建成后，老年住戶并不直接與項(xiàng)目公司簽訂租賃合同，而是與老年公寓的管理營(yíng)運(yùn)方簽訂租賃合同。這樣便于項(xiàng)目公司和營(yíng)運(yùn)公司各自的分工和管理，項(xiàng)目公司更可以成為監(jiān)督方和管理方。

（7）保險(xiǎn)公司。保險(xiǎn)公司是分擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的重要一方，項(xiàng)目融資的巨大資金數(shù)額以及未來許多難以預(yù)料的不利因素，要求項(xiàng)目各方準(zhǔn)確的認(rèn)定自己面臨的重要風(fēng)險(xiǎn)，并未他們投保。3 BOT建設(shè)老年公寓的優(yōu)點(diǎn)

對(duì)于那些建設(shè)資金短缺而又想盡快實(shí)施工程項(xiàng)目、通過進(jìn)入死人投資來提高服務(wù)效率和降低服務(wù)成本。民間資本的加入，可以提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率，提高資本增值能力。采用BOT項(xiàng)目融資大規(guī)模的建設(shè)老年公寓，可以考慮創(chuàng)立統(tǒng)一的品牌，建立統(tǒng)一的物流配送中心，建立自身的物業(yè)管理公司和醫(yī)療救護(hù)中心。采用BOT項(xiàng)目融資方式建設(shè)老年公寓，采用銀團(tuán)貸款，降低了單一的銀行的風(fēng)險(xiǎn)，另外，在BOT項(xiàng)目融資中，有保險(xiǎn)公司的介入，也可以分散項(xiàng)目各方的風(fēng)險(xiǎn)。BOT建設(shè)老年公寓的劣點(diǎn)

采用BOT模式建設(shè)老年公寓，需要的相關(guān)條件較多，需要大量的溝通和協(xié)調(diào)工作。

（1）需要政府的支持。

（2）需要銀行、保險(xiǎn)公司的介入。

（3）回收期較長(zhǎng)的特點(diǎn)使一些資本，不愿意介入。

（4）因溝通和協(xié)調(diào)的工作很多，使交易成本較高。

第四篇：中國(guó)大學(xué)生旅游市場(chǎng)開發(fā)分析

中國(guó)大學(xué)生旅游市場(chǎng)開發(fā)分析

近年來，旅游消費(fèi)逐漸成為大學(xué)生消費(fèi)的熱點(diǎn)。隨著我國(guó)高等教育規(guī)模的不斷擴(kuò)大，大學(xué)生作為中國(guó)旅游市場(chǎng)的特殊消費(fèi)群體，因其蘊(yùn)涵潛力巨大的商機(jī)，日益受到社會(huì)各界的關(guān)注。本文著重就大學(xué)生旅游市場(chǎng)開發(fā)的相關(guān)問題進(jìn)行探討，為旅游界開發(fā)大學(xué)生旅游市場(chǎng)提供可供參考的策略。

一、開發(fā)大學(xué)生旅游市場(chǎng)的可行性

1.大學(xué)生旅游動(dòng)機(jī)強(qiáng)烈

大學(xué)生作為較高學(xué)歷者，他們的知識(shí)及各方面的素養(yǎng)都較高，易接受新事物，旅游動(dòng)機(jī)十分強(qiáng)烈。據(jù)調(diào)查顯示，被調(diào)查者中80.8％的人對(duì)旅游興趣濃烈，14.2％的人回答可有可無，只有5％的人表示反對(duì)，可見旅游已是大學(xué)生最為喜愛的休閑方式之一[1]。

2.大學(xué)生閑暇時(shí)間較多

我國(guó)大學(xué)生除了有法定的節(jié)假日外，還有傳統(tǒng)的寒暑假，大約有172天假期，約占全年的47％；此外，教育部門還為大學(xué)生提供許多社會(huì)實(shí)踐和自我學(xué)習(xí)時(shí)間。因此，大學(xué)生有非常充裕的時(shí)間旅游，并且在旅游時(shí)間的選擇上有很大的自由度。

3.大學(xué)生旅游可支配收入日益增多

以往由于大學(xué)生的旅游消費(fèi)水平較低，旅游企業(yè)可獲經(jīng)濟(jì)效益較低，造成大學(xué)生旅游市場(chǎng)不受重視?，F(xiàn)今，由于家庭的經(jīng)濟(jì)支持增加、參加勤工儉學(xué)、各種獎(jiǎng)學(xué)金支持等原因，大學(xué)生經(jīng)濟(jì)狀況得到了很大改善，大學(xué)生已經(jīng)初具出游的經(jīng)濟(jì)條件。據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，旅游消費(fèi)已是大學(xué)生消費(fèi)的熱點(diǎn)，如武漢大學(xué)生一年的旅游費(fèi)用最高達(dá)到1000元以上，最低的也在100元左右。

4.旅游基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善

我國(guó)旅游業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展，已經(jīng)具備了相當(dāng)規(guī)模，基本能滿足中國(guó)旅游市場(chǎng)發(fā)展的需要。其中青年旅館、大學(xué)生旅游網(wǎng)等與大學(xué)生旅游市場(chǎng)相關(guān)的旅游基礎(chǔ)設(shè)施開始嶄露頭角，并得到市場(chǎng)的肯定，如第一家青年旅館于1998年在廣東肇慶七星巖景區(qū)建立以后，相繼在北京、上海、大連等城市開設(shè)了20多家分館，初步形成一定規(guī)模網(wǎng)絡(luò)體系。這都為大學(xué)生旅游市場(chǎng)的開發(fā)提供了一定的物質(zhì)基礎(chǔ)。

可見，開發(fā)大學(xué)生旅游市場(chǎng)是完全可行的。旅游企業(yè)只要根據(jù)大學(xué)生旅游市場(chǎng)的特征，采取合理的開發(fā)策略，必將會(huì)形成“井噴式”的大學(xué)生旅游熱潮，其潛在的經(jīng)濟(jì)效益必定被激發(fā)，形成一定的規(guī)模效益。

二、大學(xué)生旅游市場(chǎng)的特征

大學(xué)生旅游市場(chǎng)是旅游市場(chǎng)的一個(gè)特殊細(xì)分市場(chǎng)，它具有較明顯的消費(fèi)群體特征雷同的特點(diǎn)，這使企業(yè)在開發(fā)的過程中易于降低開發(fā)成本。但同時(shí)它還有著

區(qū)別于其他旅游細(xì)分市場(chǎng)的特征：

1.注重價(jià)格，講究經(jīng)濟(jì)，相對(duì)更加重視旅游經(jīng)歷

大學(xué)生目前大多仍為消費(fèi)者，可用于個(gè)人自由支配的資金不多，屬于非強(qiáng)勢(shì)消費(fèi)群體，因而對(duì)價(jià)格較為敏感，在旅游過程中對(duì)物質(zhì)要求不高，講究經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，特別是吃、住方面只要得到基本滿足即可。此外，大學(xué)生長(zhǎng)期在學(xué)校生活，對(duì)外面的世界充滿好奇，旅游中的各種經(jīng)歷都是他們津津樂道的事，因而他們更加重視旅游過程中的經(jīng)歷和感受。

2.旅游目的地的選擇以短期、鄰近地區(qū)、自然風(fēng)景類為主

由于在校大學(xué)生受經(jīng)濟(jì)條件限制，他們的出游多以短期到鄰近地區(qū)為主?！吨袊?guó)旅游報(bào)》對(duì)北京高校的專項(xiàng)抽樣調(diào)查顯示，大學(xué)生選擇出游天數(shù)多以2～4天為主，比例總和占74.7％[2]。因大學(xué)生生活經(jīng)歷少，對(duì)學(xué)校和家庭以外的事物新奇，他們旅游時(shí)多選擇與日常生活反差較大的自然風(fēng)景類的旅游目的地[1]。

3.出游方式多以自組群體為主

大學(xué)生的自我意識(shí)和獨(dú)立意識(shí)較強(qiáng)，外出旅游多不愿受限于現(xiàn)行的旅行社線路和組團(tuán)安排。因而一到假期，高校就會(huì)出現(xiàn)五花八門的尋“伴”旅游啟事。有關(guān)調(diào)查也證實(shí)，大學(xué)生出行外地喜歡結(jié)伴而行，在人數(shù)組合上以2—7人居多，達(dá)到74％，其性別構(gòu)成上是兩性搭配占絕大多數(shù)[2]。

4.出游顧慮較多

大學(xué)生旅游愿望非常強(qiáng)烈，但因其長(zhǎng)期生活在學(xué)校和家庭的范圍內(nèi)，缺乏旅游經(jīng)驗(yàn)，社會(huì)實(shí)踐能力較弱，出游顧慮較多?！吨袊?guó)旅游報(bào)》對(duì)北京高校的專項(xiàng)抽樣調(diào)查表明，大學(xué)生出行最擔(dān)心的問題依次是：安全問題（占40.1％）；購(gòu)車船票問題（占34.9％）；食宿問題（占26.6％）；健康問題（占9.5％）[2]。尤其女生作為其中的弱勢(shì)群體，對(duì)安全等問題考慮更多。這些顧慮也是許多大學(xué)生有旅游動(dòng)機(jī)卻難以成行的原因之一。相反，旅游企業(yè)如果能夠解決好這些顧慮，大學(xué)生出行將更依賴于旅游企業(yè)。

5.大學(xué)生從眾心理顯著，信息傳遞迅速

大學(xué)生旅游市場(chǎng)主要集中在高等院校。大學(xué)生作為一個(gè)集中的旅游群體，旅游決策易受同學(xué)或朋友等相關(guān)群體影響。再加上旅游信息不對(duì)稱等原因，大學(xué)生旅游常常沒有充分的前期準(zhǔn)備，情緒易波動(dòng)，從眾心理顯著；同時(shí)，由于市場(chǎng)集中，群體間聯(lián)系廣泛，旅游信息傳遞迅速。

三、大學(xué)生旅游市場(chǎng)的開發(fā)策略

大學(xué)生旅游市場(chǎng)潛力巨大，又具有自身的特征，旅游企業(yè)應(yīng)根據(jù)其特征，結(jié)合現(xiàn)有和潛在的旅游基礎(chǔ)設(shè)施，對(duì)大學(xué)生旅游市場(chǎng)進(jìn)行合理的開發(fā)。

1.采取“開拓重點(diǎn)、機(jī)動(dòng)靈活、薄利多銷、誠(chéng)信為本”的開發(fā)思路

（1）開拓重點(diǎn)。大學(xué)生旅游市場(chǎng)潛力巨大，但在開發(fā)的時(shí)候，也應(yīng)開拓重點(diǎn)旅游市場(chǎng)，才能取得事半功倍的成效。大學(xué)生旅游市場(chǎng)中最具開發(fā)潛力的重點(diǎn)

市場(chǎng)有三：一是大學(xué)生的春秋游市場(chǎng)。在我國(guó)高校中，每年春秋季以班級(jí)為單位的集體旅游已形成一種傳統(tǒng)，其中又以低年級(jí)班級(jí)最為活躍，組織集體旅游的可能性和頻率性較高；二是經(jīng)濟(jì)條件較好的大學(xué)生。這里就包括家庭條件較好的大學(xué)生和獨(dú)立性較強(qiáng)、可自創(chuàng)收入的大學(xué)生，他們大都具有較強(qiáng)的旅游動(dòng)機(jī)，出游條件較為成熟，且旅游消費(fèi)也較大；三是高年級(jí)大學(xué)生。高年級(jí)大學(xué)生比低年級(jí)大學(xué)生思想更成熟，行為更獨(dú)立，旅游傾向更強(qiáng)烈。

（2）機(jī)動(dòng)靈活。大學(xué)生思想活躍，精力旺盛，旅游動(dòng)機(jī)多樣化且追求個(gè)性化，在開發(fā)大學(xué)生旅游市場(chǎng)時(shí)要機(jī)動(dòng)靈活。一是在旅游產(chǎn)品的組合上機(jī)動(dòng)靈活。吃、住、行、游、娛、購(gòu)項(xiàng)目分別列示，供大學(xué)生根據(jù)自身情況，自由選擇，自由組合，形成短、中、長(zhǎng)線的包價(jià)旅游或小包價(jià)旅游，甚至零包價(jià)旅游；二是旅游方式多樣化。針對(duì)大學(xué)生不同的需求，設(shè)計(jì)多種可選擇的旅游方式，如遠(yuǎn)足、自行車、輪船、火車等，也可將它們進(jìn)行組合；三是組團(tuán)要機(jī)動(dòng)靈活。大學(xué)生出游前大都需要找志同道合的出游者，尤其是女生。旅游企業(yè)完全可以根據(jù)各自的特點(diǎn)，推行自組旅游團(tuán)。

（3）薄利多銷。大學(xué)生旅游市場(chǎng)集中，規(guī)模較大且對(duì)價(jià)格較為敏感。旅游企業(yè)要取得較大的經(jīng)濟(jì)效益，必須利用它的市場(chǎng)特點(diǎn)，降低成本，實(shí)行薄利，取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)，才能激發(fā)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模開發(fā)，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。

（4）誠(chéng)信為本。大學(xué)生出游顧慮較多，同時(shí)對(duì)事物的懷疑心較重。旅游企業(yè)要培育和建立穩(wěn)定的大學(xué)生消費(fèi)群體，必須以誠(chéng)信為本，為消費(fèi)者創(chuàng)造良好的消費(fèi)經(jīng)歷，樹立誠(chéng)實(shí)可信的企業(yè)形象。

2.推出多種符合大學(xué)生需求的旅游產(chǎn)品

推出多種有特色的旅游產(chǎn)品，滿足大學(xué)生旅游者的需要，這是從根本上有效地開發(fā)大學(xué)生旅游市場(chǎng)的途徑?；诖髮W(xué)生心理和生理的特點(diǎn)，以下旅游產(chǎn)品值得關(guān)注：

（1）修學(xué)旅游。許多大學(xué)生把閑暇時(shí)間作為增長(zhǎng)知識(shí)、開闊視野的時(shí)機(jī)。他們出游常常帶著一定的學(xué)習(xí)目的，如廣西的大學(xué)生到陽朔西街旅游，其目的之一就是練習(xí)英語口語。旅游企業(yè)可設(shè)計(jì)一些學(xué)習(xí)目的較強(qiáng)、能增進(jìn)社會(huì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和開拓眼界的修學(xué)旅游，如英語學(xué)習(xí)的夏令營(yíng)、革命根據(jù)地的考察游、少數(shù)民族地區(qū)的文化采風(fēng)游等等。

（2）體育旅游。大學(xué)生精力充沛，活潑好動(dòng)，多數(shù)酷愛體育運(yùn)動(dòng)，可根據(jù)這一特點(diǎn)開展具有健身和娛樂性的旅游活動(dòng)，如滑雪、游泳、沖浪、沙灘排球等。這些體育活動(dòng)都可成為體育旅游的賣點(diǎn)。

（3）探險(xiǎn)旅游。大學(xué)生追求個(gè)性化，喜愛標(biāo)新立異，且好奇心重，喜歡進(jìn)行探險(xiǎn)或令人驚心動(dòng)魄的旅游活動(dòng)。旅游企業(yè)在安全有保障的條件下，可開展漂流、攀巖、探秘等探險(xiǎn)旅游活動(dòng)。

（4）生態(tài)旅游。新時(shí)代的大學(xué)生環(huán)保意識(shí)很強(qiáng)，許多高校還成立了環(huán)保社團(tuán)。針對(duì)大學(xué)生崇尚自然、保護(hù)環(huán)境的心態(tài)，設(shè)計(jì)生態(tài)旅游產(chǎn)品，一定會(huì)得到大學(xué)生的青睞。

3.合理定價(jià)旅游產(chǎn)品

因經(jīng)濟(jì)條件有限，大學(xué)生對(duì)價(jià)格比較敏感，大學(xué)生出游人數(shù)隨價(jià)格變動(dòng)彈性較大。只有合理的定價(jià)，才能激發(fā)更多的大學(xué)生出游，形成規(guī)模市場(chǎng)。合理的定價(jià)主要包括：

（1）明碼實(shí)價(jià)。明碼實(shí)價(jià)能令消費(fèi)者感到誠(chéng)實(shí)可信，增強(qiáng)大學(xué)生的出游信心。若設(shè)置多種折扣，只會(huì)增加他們對(duì)旅游企業(yè)利潤(rùn)的懷疑，促使他們放棄通過旅游企業(yè)來安排旅游行程的可能。

（2）根據(jù)不同的時(shí)間和空間制定不同的價(jià)格。旅游景區(qū)有熱、溫、冷景區(qū)之分，旅游時(shí)間有旺、淡季之分。旅游企業(yè)應(yīng)根據(jù)出游時(shí)間和空間的不同，制定不同的價(jià)格。這樣既可利用淡季和溫、冷景區(qū)的優(yōu)惠價(jià)格吸引大學(xué)生，又可充分合理利用旅游資源，調(diào)節(jié)旅游企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益結(jié)構(gòu)。

（3）根據(jù)可選擇的旅游項(xiàng)目分別標(biāo)價(jià)，既可降低旅游產(chǎn)品的直觀價(jià)格，又可讓大學(xué)生根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)條件選擇旅游項(xiàng)目，使其從心理上更能關(guān)注旅游產(chǎn)品。

4.采取多種旅游促銷方式

大學(xué)生從眾心理顯著，信息傳遞快。旅游企業(yè)在旅游促銷中，可利用這一特點(diǎn)，采用一些低成本的促銷方式，可取到較為良好的效果。

（1）與高校社團(tuán)合作。目前，我國(guó)高校內(nèi)社團(tuán)組織十分活躍，許多學(xué)校還專門成立旅游協(xié)會(huì)。旅游企業(yè)完全可以與旅游協(xié)會(huì)或其他社團(tuán)合作，深入大學(xué)生內(nèi)部，開拓大學(xué)生旅游市場(chǎng)。如可與攝影協(xié)會(huì)合作，開展旅游攝影比賽等，既可提高旅游企業(yè)的知名度，又可節(jié)省人力、財(cái)力，達(dá)到良好的促銷效果。

（2）培養(yǎng)學(xué)生直銷點(diǎn)?，F(xiàn)在的大學(xué)生大都積極尋求打工兼職的機(jī)會(huì)，鍛煉自己。旅游企業(yè)可聘用他們尤其是旅游專業(yè)的大學(xué)生，作為固定的旅游直銷人員，利用其信息廣、朋友多的優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)期宣傳、銷售旅游產(chǎn)品，達(dá)到深入扎根大學(xué)生旅游市場(chǎng)的目的。

（3）利用網(wǎng)絡(luò)促銷。大學(xué)生大多愛好上網(wǎng)，現(xiàn)已建有的大學(xué)生旅游網(wǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足他們多方面的需要。旅游企業(yè)應(yīng)在大學(xué)生較關(guān)注的網(wǎng)站如學(xué)校的網(wǎng)站內(nèi)設(shè)立旅游專欄，供大學(xué)生瀏覽和查閱有關(guān)旅游信息。

（4）采用宣傳單、報(bào)紙、海報(bào)等宣傳形式，在食堂、娛樂場(chǎng)所等地進(jìn)行促銷，利用大學(xué)生旅游市場(chǎng)集中的特點(diǎn)，來取得良好的宣傳效果。

5.采用面對(duì)面的銷售方式

大學(xué)生旅游市場(chǎng)不同于一般的旅游市場(chǎng)，它十分集中，特征趨同性較強(qiáng)。旅游企業(yè)選擇銷售渠道時(shí)，可避開一些銷售的中間環(huán)節(jié)，采取直接面對(duì)面的銷售方式，這樣既可降低成本，又可提供相應(yīng)的旅游產(chǎn)品。

第五篇：中國(guó)白酒禮盒市場(chǎng)開發(fā)分析

禮盒白酒市場(chǎng)研究分析

提到禮盒白酒，白酒酒廠為其喜，又為其憂，喜的是，中國(guó)人自古有禮尚往來的文化傳統(tǒng)，送禮送白酒已成為多年走訪親朋好友的必備之品。每逢佳節(jié)，各大終端賣場(chǎng)，禮盒白酒已占大片區(qū)域，品種樣式繁多讓人眼花繚亂；憂的是，除了國(guó)內(nèi)一線品牌禮盒走量明顯外，其他品牌禮盒基本處于沉寂中，甚至一些終端，如家樂福，為了促銷禮盒，打出讓利20-30%的優(yōu)惠政策，面對(duì)這種形式，做還是不做，已成為廠家一件頭疼的事情。春節(jié)期間，遠(yuǎn)景項(xiàng)目組有針對(duì)性的走訪市場(chǎng)，本文將從禮盒白酒的發(fā)展時(shí)期，禮盒白酒的消費(fèi)特點(diǎn)，禮盒白酒的發(fā)展趨勢(shì)3個(gè)方面得出研究結(jié)論。

第一部分

禮盒白酒的發(fā)展時(shí)期

1.2000年禮盒白酒導(dǎo)入市場(chǎng)

上世紀(jì)90年代，眾多白酒企業(yè)依靠頻繁的電視廣告拓展市場(chǎng)，消費(fèi)者一致認(rèn)可有廣告就是好品牌的消費(fèi)理念，在電視廣告鋪天蓋地的情況下，白酒企業(yè)對(duì)產(chǎn)品包裝也漸漸重視起來。社會(huì)往來，人員往來也催生了禮盒白酒市場(chǎng)，少數(shù)企業(yè)在2000年優(yōu)先推出禮盒白酒，得到了很大反響。

2.2003年禮盒白酒漸入佳境

回首看2003年，是白酒市場(chǎng)重要的一年，是決定白酒品牌排名的重要一年。GDP連續(xù)多年以10%的速度增長(zhǎng)，帶給人們不光是收入和生活質(zhì)量的變化，社會(huì)的商務(wù)模式越來越頻繁，消費(fèi)檔次逐漸提高，送禮需求的趨勢(shì)也逐漸細(xì)化，白酒產(chǎn)量從連續(xù)多年的下滑，到2003年開始有了高速的增長(zhǎng)，越來越多的酒廠和經(jīng)銷商也參與了禮盒白酒市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，造成了禮盒市場(chǎng)的繁榮。

3.2005年消費(fèi)升級(jí)，禮盒白酒注重包裝，不注重品質(zhì)

05年是白酒市場(chǎng)不平凡的一年，抓住機(jī)遇異軍突起，沒抓住機(jī)遇則慢慢沒落。主要表現(xiàn)在，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)加速了消費(fèi)的升級(jí)速度，一些國(guó)家級(jí)白酒價(jià)格有很大幅度提升，高端品牌的出現(xiàn)造就了包裝的高端化，價(jià)格的高端化，送禮需求已越來越細(xì)化，但多數(shù)酒廠沒能分清消費(fèi)需求，一味的在包裝上下功夫，不注重品質(zhì)，造成了包裝過渡，當(dāng)年媒體多次報(bào)道過禮盒白酒品質(zhì)的問題。同時(shí)，禮盒白酒在節(jié)前節(jié)后價(jià)格幅度太大，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品缺乏信任，禮盒白酒遭遇了前所未有的寒冬期。4.2010年禮盒白酒遭遇其他多品類競(jìng)爭(zhēng)

在禮品酒市場(chǎng)，禮盒白酒不僅要與同類的白酒進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)，還面臨與洋酒、葡萄酒的競(jìng)爭(zhēng)。禮品酒市場(chǎng)從總體的量上說，不是在下滑而是在上升。因?yàn)橄M(fèi)者一直都有這樣的需求，而且現(xiàn)在的選擇面比以前更加多了。隨著葡萄酒、洋酒的文化對(duì)消費(fèi)者的影響，有部分人士把國(guó)外的葡萄酒和洋酒當(dāng)作禮品送人，一方面覺得時(shí)尚，另一方面也顯示出其與眾不同的品位。禮盒白酒發(fā)展的道路上布滿了荊棘。

第二部分

禮盒白酒的消費(fèi)特點(diǎn)

1.禮盒白酒消費(fèi)節(jié)日化

從多地的媒體記者報(bào)道看，禮盒白酒消費(fèi)呈現(xiàn)節(jié)日化。項(xiàng)目組在春節(jié)前后，走訪了北京各大賣場(chǎng)，首先，白酒禮盒推頭明顯減少，除一線品牌保留少數(shù)禮盒陳列外，大多數(shù)二三線白酒禮盒已退下市場(chǎng)；其次，價(jià)格明顯降低，原來300元以上的禮盒，現(xiàn)在只賣200元左右，降幅達(dá)到驚人的30%,對(duì)價(jià)格敏感的消費(fèi)者也表示無奈。為什么會(huì)出現(xiàn)節(jié)前賣節(jié)后散，價(jià)格相差巨大這種局面呢？ 2.送禮需求逐漸細(xì)分化

社會(huì)進(jìn)步導(dǎo)致消費(fèi)的多元化，需求的多元化。和10年前送禮需求單一不同，如今的送禮需求層次多元化。我們把送禮需求分為兩大塊，方便我們做分析之用。一是朋友，親戚送禮，二是商務(wù)送禮。這兩種需求，簡(jiǎn)單的可以分為中低端的送禮需求和高端的送禮需求，反映在價(jià)格上就是大眾價(jià)格和高端或超高端價(jià)格，反映在品牌上就是追求親情，親民的大眾品牌和體現(xiàn)地位，品位，有文化涵養(yǎng)的高端品牌。3.消費(fèi)追求品牌，追求品質(zhì)

近幾年，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活質(zhì)量的提高，白酒市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)的有序化，消費(fèi)者購(gòu)買禮盒時(shí)，已從追求包裝到追求品牌，追求品質(zhì)，已完成從感性消費(fèi)過渡到理性消費(fèi)。項(xiàng)目組走訪了多家大型賣場(chǎng)，國(guó)家級(jí)白酒品牌因其自身的優(yōu)越性，禮盒走量依然較好，而二三線品牌的禮盒樣式創(chuàng)意新穎，優(yōu)惠幅度較大，但經(jīng)項(xiàng)目組的長(zhǎng)期觀察發(fā)現(xiàn)，觀望者多消費(fèi)者少，促銷員也反映銷量較低，為什么賣不出去呢？中低端消費(fèi)者就沒有送禮需求嗎？

第三部分

禮盒白酒的消費(fèi)趨勢(shì)

1.禮盒白酒向“名酒系”集中

據(jù)商務(wù)部的有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)有超過十個(gè)億的禮品酒市場(chǎng)，面對(duì)這個(gè)誘人的“蛋糕”，大小廠家都想分羹一杯。但是，通過兩三年的混戰(zhàn)，消費(fèi)者最終成為這場(chǎng)競(jìng)賽的裁判?，F(xiàn)在，隨著名酒廠對(duì)消費(fèi)者心理研究進(jìn)一步深入，它們也越來越會(huì)“打扮”自己，這樣有品質(zhì)保證、有品牌形象、有產(chǎn)品賣點(diǎn)的名優(yōu)白酒勢(shì)必對(duì)雜牌的禮盒酒形成很大的沖擊?！坝捎诿破髽I(yè)具備資金和渠道的優(yōu)勢(shì)，再加上品牌知名度高，它們開發(fā)禮品酒，市場(chǎng)的接受程度比較高。我們五星酒廠之所以能長(zhǎng)期在禮盒酒領(lǐng)域穩(wěn)步發(fā)展，其實(shí)，我們?cè)缇椭匾暳水a(chǎn)品的品質(zhì)問題?！泵┡_(tái)鎮(zhèn)五星酒廠董事長(zhǎng)焦永權(quán)分析說。2.禮盒白酒價(jià)值面臨重塑

上文提到，很多廠商把禮盒酒的“禮品”功能擴(kuò)大化，認(rèn)為禮盒酒是作為禮品而被消費(fèi)者選擇購(gòu)買的，它的價(jià)值首先體現(xiàn)在禮品上，主要是以包裝作為載體體現(xiàn)出來的。因此，不少生產(chǎn)企業(yè)把精力都放在了包裝上，把產(chǎn)品設(shè)計(jì)成了裝飾品，而忽視了最終收禮的人喝的是酒而非把產(chǎn)品當(dāng)擺設(shè)。隨著禮盒酒的開發(fā)熱，消費(fèi)熱逐漸降溫，廠家更加重視對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買心理的研究。越來越多的消費(fèi)者拋棄了“金玉其外”的單純選擇動(dòng)機(jī)，而是更看重酒的品牌價(jià)值和酒本身的品質(zhì)定位。

3.禮盒白酒朝藝術(shù)文化概念方向發(fā)展

人們的社交活動(dòng)，商務(wù)活動(dòng)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)越來越頻繁，送禮需求也會(huì)無限的增大，葡萄酒和洋酒禮盒侵占著白酒禮盒市場(chǎng)。面對(duì)這種機(jī)遇和挑戰(zhàn)，遠(yuǎn)景項(xiàng)目組大膽提出了，禮盒白酒在完成好的品質(zhì)下，正朝著藝術(shù)文化的方向發(fā)展。消費(fèi)者開始追求與自己情感共鳴，能影響自己情感的產(chǎn)品，簡(jiǎn)單的在禮盒內(nèi)放兩瓶酒已不能滿足送禮需求。