第一篇：房地產(chǎn)估價技術(shù)用語（模版）

技術(shù)用語

對估價報告使用者的提示

估價對象的產(chǎn)權(quán)為xxx、xxx兩人共有，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九十七條規(guī)定：“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”，提請報告使用者關(guān)注。

使用限制條件

估價對象的產(chǎn)權(quán)為xxx、xxx兩人共有，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九十七條規(guī)定：“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”，提請報告使用者關(guān)注。

不相一致假設(shè)

根據(jù)估價委托人提供的《委托估價聲明函》，至價值時點，估價對象已設(shè)定抵押，但本估價報告是為金融機構(gòu)對已抵押房地產(chǎn)市場價格變化監(jiān)測的需要，掌握已抵押房地產(chǎn)價值變化情況提供參考，故本次估價不考慮估價對象已存在抵押等他項權(quán)利限制對估價結(jié)論的影響。

依據(jù)不足假設(shè)

根據(jù)估價委托人提供的《委托估價聲明函》，至價值時點，估價對象不存在抵押、擔保及租賃等他項權(quán)利限制，故本次估價以估價對象無他項權(quán)利限制為前提。如果在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)，賣方須負擔的正常交易稅費屬變現(xiàn)費用，該項變現(xiàn)費用一般應由貸款銀行通過貸款成數(shù)等方面予以考慮；此外，由于房地產(chǎn)估價師無法知悉產(chǎn)權(quán)人取得估價對象的全部成本及可扣除的相關(guān)稅費等事項，因而無法確定賣方交易稅費。故本報告未考慮估價對象的法定優(yōu)先受償款對抵押價值的影響，評估價值僅為假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值。

第二篇：房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

一、個別因素分析：

估價對象位于自井區(qū)五星街石灘壩居委會同興路3組團T3號房同興苑底層，房屋結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)，用途為營業(yè)用房，房屋建筑面積324.12平方米，房屋所占用土地為出讓方式取得，土地使用權(quán)面積51.859平方米。

估價對象房屋位于同興路3組團T3號房同興苑的底層，長23.18米，寬約15.54米，該宗地座落在自井區(qū)五星街石灘壩居委會同興路，屬自貢市城區(qū)Ⅱ級用地。

該宗土地形狀較規(guī)則，四至為東臨力拓開發(fā)公司土地，南臨道路，西臨同心路，北臨力拓開發(fā)公司土地，淺丘地形、宗地內(nèi)場地較為平坦，地質(zhì)構(gòu)造較為穩(wěn)定，無震災歷史?；A(chǔ)設(shè)施為通供水、排水、供電、通訊、通路、、通氣、場地平整，為“六通一平”。大氣符合國家Ⅱ類標準，水體符合Ⅲ類標準。

（二）估價對象權(quán)屬狀況

估價對象為自貢市金華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有。

自貢市金華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2002年4月26日取得《房屋所有權(quán)證》，證號為自房權(quán)證市交字第00035671號，并于2002年4月26日取得《國有土地使用證》，證號為自國用（2002）第021481號，使用權(quán)類型為出讓土地，用途為商住用地，使用權(quán)面積51.859m2，終止日期2048年11月29日。

二、區(qū)域因素分析：

估價對象所在五星街同興路區(qū)域為自貢市城市規(guī)劃的自流井－大安主中心的城市核心地帶，為市域政治、商貿(mào)、科技、文化、教育、旅游中心職能，是自貢集聚規(guī)模最大，城市功能最為齊全的綜合區(qū)，在城市經(jīng)濟中占重要的經(jīng)濟地理位置和區(qū)域優(yōu)勢，規(guī)劃居住人口34萬人。土地級別為Ⅱ級。

三、市場背景分析：

自貢市位于四川南部，處于川南五市（自貢、樂山、宜賓、瀘州、內(nèi)江）中心位置。全市幅員面積4373平方公里，轄四區(qū)兩縣，總?cè)丝?20余萬。自貢市素以“千年鹽都“飲譽古今，又因“恐龍奇觀“名揚四海，亦由“南國燈城“蜚聲中外，是國家歷史文化名城、對外開放城市、省級風景名勝區(qū)、全國衛(wèi)生城市、四川省文明城市。全市地貌山、丘、壩兼?zhèn)洌灾袦\丘為主，地質(zhì)構(gòu)造屬四川臺坳自貢凹陷，地勢自西北向東南傾斜，水系由旭水河，威遠河兩主要支流在市區(qū)北面雙河口匯合，形成釜溪河橫穿市區(qū)自西北向東流入沱江；氣候?qū)賮啛釒駶櫦撅L氣候區(qū)，冬無嚴寒，夏無酷暑，雨水充沛。

自貢市的發(fā)展以背靠重慶為增長極的長江上游經(jīng)濟帶和成都城市經(jīng)濟區(qū),依托川南,堅持“科教興市”的方針，抓住經(jīng)濟全球化和西部大開發(fā)的歷史機遇，以堅持可持續(xù)發(fā)展為根本，以加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為先導，以經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點，進一步擴大對內(nèi)對外開發(fā)，立足于發(fā)展特色經(jīng)濟，優(yōu)化農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，實施“大化纖、大化工、大旅游、大學園、大城市”等“五大工程”；加快加工制造能力優(yōu)越向產(chǎn)品優(yōu)越，科研優(yōu)越向產(chǎn)業(yè)優(yōu)越和旅游資源優(yōu)越向經(jīng)濟優(yōu)越的“三個轉(zhuǎn)換”；推動城市經(jīng)濟發(fā)展的工業(yè)化、信息化、市場化和城市化的“四化進程”，促進自貢經(jīng)濟追趕型發(fā)展和社會全面進步。

自貢市城市交通對內(nèi)對外交通條件近年來得到較大改善，全市交通四通八達，主干道、次干道、支路布局合理，內(nèi)宜鐵路橫貫市境，并有11條專線與各大工礦企業(yè)相連，隨著內(nèi)宜高速公路內(nèi)自段的開通與成渝高速公路聯(lián)通，川云公路的改善、北環(huán)路、南環(huán)路等道路的建成，以及不斷加快對內(nèi)對外交通道路的建設(shè)，地區(qū)交通更為便利；市內(nèi)交通以市公交車、中巴有出租車的公交線路遍及各區(qū)域，公共交通較為便捷。

自貢市近幾年房地產(chǎn)開發(fā)逐步升溫，同興路地段為自貢市老城區(qū)中較為繁華的地段，但同興路在近二、三年才開始開發(fā)建設(shè)，有同興苑、百年家苑、清華苑、華苑小區(qū)等開發(fā)項目，該地段人流量較大，有釜溪職中、教育學院、一中等學校，同興路也逐步形成自貢的飲食一條街，目前，同興路已逐步升溫，住宅、營業(yè)用房價格上揚較快。

四、估價方法選用：

根據(jù)估價目的和估價對象實際狀況及本地區(qū)房地產(chǎn)交易市場情況，由于在同一供求圈內(nèi)可收集到類似房地產(chǎn)的交易實例，故采用市場比較法從替代的途徑進行估價。

市場比較法是指在近期房地產(chǎn)市場中選擇與估價對象處于同一供求范圍內(nèi)，具有較強相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實例，根據(jù)估價對象和可比實例的狀況，對區(qū)域因素、個別因素、時間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場價格的因素進行分析比較和修正，評估出估價對象的市場價格。

市場比較法在房地產(chǎn)市場較發(fā)育、交易實例較多的地區(qū)比較實用，其估價結(jié)果與市場相近，最具現(xiàn)實性，其準確性較高，是目前普遍采用的估價方法，所以我們認為，通過市場比較法評估出的比準價格其準確度、可信度高。

成本法是根據(jù)成本積算原理，求取估價對象在估價時點的重置價值或重建價值后，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

成本法可操作性較強，但其評估結(jié)果的準確度、可信度低，房地產(chǎn)特別的營業(yè)類房地產(chǎn)的價格往往不是由它的建造成本決定，所以，其估價結(jié)果的準確度、可信度相對市場比較法要低。

綜上所述，由于此次評估目的為抵押價格評估，根據(jù)估價目的和估價對象的特點，結(jié)合本市房地產(chǎn)市場的狀況，本次估價結(jié)果的確定以市場比較法的估價結(jié)果作為此次房地產(chǎn)的估價結(jié)果。

五、最高最佳使用原則

在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。房地產(chǎn)價格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當均衡時，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，達到最高最佳使用狀態(tài)。估價對象房屋登記用途為營業(yè)用房，土地用途為商住用地，已經(jīng)是最高最佳使用狀態(tài)，根據(jù)合法性原則和由于本次估價目的，因此保持現(xiàn)狀用途為前提估價。

六、估價測算過程：

采用市場比較法測算估價對象價格：

具體估價思路為：在近期房地產(chǎn)市場中選擇與估價對象處于同一供求范圍內(nèi)，具有較強相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實例，根據(jù)估價對象和可比實例的狀況，對區(qū)域因素、個別因素、時間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場價格的因素進行分析比較和修正，評估出估價對象的市場價格。

1、選取可比實例：

選擇的實例應與估價對象處于同一供需圈，用途相同，交易時間相近不超過3年，估價人員經(jīng)過市場調(diào)查，根據(jù)可比性原則對收集的資料進行整理，經(jīng)篩選，確定以下A、B、C三個交易實例為可比實例。

A、同興路清華苑A棟一層6號，營業(yè)用房，鋼混結(jié)構(gòu)，建筑面積62.38m2。成交日期：2002年1月10日，成交平方米單價5657.71元/m2。清華苑與估價對象同臨同興路大道。

B、華苑小區(qū)5號一層，鋼混結(jié)構(gòu)，房屋建筑面積77.98m2，成交日期：2001年8月8日，成交平方米單價5099.92元/m2。該營業(yè)用房位于自貢市自流井同興路中段，與估價對象斜對。

C、百年家苑1棟一層3號，鋼混結(jié)構(gòu)，房屋建筑面積131.45m2，成交日期：2001年3月6日，成交平方米單價5299.84元/m2，該營業(yè)用房位于自貢市自流井同興路，面臨同興路。

2、估價計算：

比較因素條件說明表

實例

比較因素

委估對象

實例A

實例B

實例C

成交價格

5657.71

5099.92

5299.84

交易日期

2002.6.10

2002.1.10

2001.10.24

2001.3.6

交易情況

正常

正常

正常

正常

區(qū)域因素

商業(yè)繁華程度

一般

較繁華

一般

較繁華

交通便捷度

便捷

便捷

便捷

便捷

公共設(shè)施完善度

齊全

齊全

齊全

齊全

個別因素

建筑結(jié)構(gòu)

鋼混

鋼混

鋼混

鋼混

臨街狀況

整體店面后半部

臨街

臨街

臨街

臨街深度

較深

一般

一般

一般

面積大小

較大

一般

一般

一般

配套設(shè)施完備度

完備

完備

完備

完備

比較因素條件指數(shù)表

實例

比較因素

委估對象

實例A

實例B

實例C

成交價格

5657.71

5099.92

5299.84

交易日期

1128

1123

1119

1110

交易情況

正常

正常

正常

正常

區(qū)域因素

商業(yè)繁華程度

交通便捷度

公共設(shè)施完善度

個別因素

建筑結(jié)構(gòu)

臨街狀況

臨街深度

面積大小

配套設(shè)施完備度

因素比較修正系數(shù)表

實例

比較因素

委估對象

實例A

實例B

實例C

成交價格

5657.71

5099.92

5299.84

交易日期

2002.6.10

2002.1.10

2001.10.24

2001.3.6

交易情況

正常

正常

正常

正常

區(qū)域因素

商業(yè)繁華程度

100/102

100/100

100/101

交通便捷度

100/100

100/100

100/100

公共設(shè)施完善度

100/100

100/100

100/100

個別因素

建筑結(jié)構(gòu)

100/100

100/100

100/100

臨街狀況

100/110

100/109

100/109

臨街深度

100/109

100/108

100/108

面積大小

100/102

100/102

100/103

配套設(shè)施完備度

100/100

100/100

100/1002、估價計算：

①、交易情況修正：以正常交易為比較基礎(chǔ)，指數(shù)為100。

實例A、B、C均是在公開市場正常交易，故不作修正。

②、交易日期修正：

經(jīng)調(diào)查，參考中房指數(shù)網(wǎng)指數(shù)，以1994年第四季度的中房指數(shù)1000為基準的定基指數(shù)進行修正。

交易日期

2002.5

2002.1

2001.10

2001.3

中房指數(shù)

1128

1123

1119

1110

③、區(qū)域因素修正：區(qū)域因素是房地產(chǎn)一定范圍的外部環(huán)境對房地產(chǎn)價格有所影響的因素。進行區(qū)域因素修正，是將可比實例相對于估價對象在外部環(huán)境方面的差別所產(chǎn)生的交易價格差別排除。影響營業(yè)用房房地產(chǎn)價格的區(qū)域因素主要包括商業(yè)繁華程度、交通便捷度、公共設(shè)施完善度等。

商業(yè)繁華程度：主要考慮估價對象與比較案例離市、區(qū)級中心直線距離，比較案例距A、C略好于估價對象，故做一定修正。

交通便捷程度：估價對象與比較案例均在同興路公路旁，距離主要道路距離、公交車站網(wǎng)、區(qū)域道路密集程度等都相似，故不做修正。

公共設(shè)施完善度：主要指項目周邊是否有銀行、郵電、學校、超市、派出所、醫(yī)院等配套設(shè)施，分為“齊全”、“較齊全”和“不齊全”三類。估價對象與比較案例均在同一街道，不做修正。

④個別因素修正：個別因素是構(gòu)成房地產(chǎn)本身的使用功能等方面的因素。進行個別因素修正，是將可比實例相對于估價對象在本身的使用功能、質(zhì)量好壞方面的差別所產(chǎn)生的交易價格差別排除。影響營業(yè)用房房地產(chǎn)價格的個別因素主要包括建筑結(jié)構(gòu)、臨街狀況、臨街深度、面積大小、配套設(shè)施完備度等。

建筑結(jié)構(gòu)：估價對象與比較案例均為鋼混結(jié)構(gòu)，不做修正。

比較案例在臨街狀況、臨街深度、面積大小上均好于估價對象，根據(jù)掌握的資料，結(jié)合實際情況，均做一定程度的修正。

配套設(shè)施完備度：估價對象與比較案例配套設(shè)施相同不做修正。

⑤、價格計算：

根據(jù)以上修正，比準價格計算如下：

比準價格計算表

單位：元/平方米

比較因素

實例A

實例B

實例C

成交價格

5657.71

5099.923057

5299.84

交易情況

交易日期

1.00445

1.00804

1.01622

區(qū)域因素

0.980

1.000

0.990

個別因素

0.818

0.833

0.825

比準價格

4555.65

4281.46

4397.85

估價對象單價取可比實例比準平均價=（4555.65+4218.46+4397.85）/3=4412元/m2（取整）

估價對象總價=4412×324.12=1430000元（取整）

（二）采用成本法測算估價對象價格：

根據(jù)自府發(fā)（1996）138號、自房局發(fā)（1996）89號（關(guān)于貫徹執(zhí)行政府〈關(guān)于公布我市房屋重置價格的通知〉有關(guān)問題的通知，計算如下：

計算公式

房價=[等級重置單價+（征地拆遷費+稅率）×比價系數(shù)]

×（1+利潤）×（1+稅率）×（1+各項因素差價率）×成新×用途系數(shù)×建筑面積

房屋成新率是指估價對象現(xiàn)狀價格與估價對象全新狀況時的價格折減率，其主要影響因素為建筑物使用年限、保修維護情況、房屋耐用年限、房屋已使用年限等。根據(jù)評估人員現(xiàn)場勘察并參照建筑物建造年限，采用年限折舊法和實際觀察法綜合評定估價對象成新率為95%。

營業(yè)用房用途系數(shù)為2.4。

房價=[801+271×1.67]×1.05×1.0321×1.00×0.95×2.4×324.12

=3097.38×324.12

=1003923元

（三）采用收益法測算其他非住宅部分房地產(chǎn)價值：

具體估價思路為：根據(jù)估價對象在未來可使用年限（經(jīng)濟使用年限）內(nèi)使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當?shù)馁Y本化率對估價對象在未來可使用年限（經(jīng)濟收益年限）內(nèi)各年的凈收益進行資本化還原，確定估價對象在估價時點的價值。

根據(jù)穩(wěn)鍵性原則，假設(shè)估價對象在未來使用年限內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，且每年的年凈收益保持不變，確定計算公式為：V=a/r{1-1/(1+r)n}。

1、確定凈收益：

（1）估算房地產(chǎn)出租年有效毛收入：估價對象已經(jīng)于2000年將此部分房屋租賃給使用人經(jīng)營，月租金

元正，根據(jù)估價人員對該地區(qū)同類用房出租情況和租金資料分析，并與估價對象比較，估價對象的租金水平基本為正常情況下的合理的預測租金水平，因此取其實際租金收益作為客觀收益，并假設(shè)出租率為100%。

年有效毛收入=月出租收入×12×出租率

=×12×100%=元/年

（2）

算房地產(chǎn)年出租年費用：

A、各種稅費：根據(jù)國家規(guī)定，出租房屋主要需交納房產(chǎn)稅、土地使用稅（費）、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)委托方與承租方的協(xié)議，結(jié)合該地區(qū)租賃市場的實際操作情況，租金為凈租金，即以上稅費均應由承租方交納。

B、管理費用：包括管理費、修理費等，按年總收入的3%計算。

24000×3%=720元

（3）凈收益：=24000-720=23280元/年

2、確定資本化率：以目前中國人民銀行存款利率%，根據(jù)同類房地產(chǎn)投資收益水平率，考慮通貨膨脹和本市同地區(qū)的同類房屋的投資風險因素，風險調(diào)整值取%，綜合考慮后合計取資本化率為6%。

3、確定估價對象收益年限：估價對象土地使用年限還剩余50年，長于建筑物可使用年限，故以建筑物的剩余經(jīng)濟使用年限為未來可收益年限?；旌辖Y(jié)構(gòu)建筑物的可使用年限50年，根據(jù)評估人員現(xiàn)場勘察并參照建筑物建造年限，取建筑物剩余經(jīng)濟耐用年限為46年。

4、測算估價對象其他非住宅的市場價格：

V=a/r{1-1/(1+r)n}

其他非住宅價格=/5.55%[1-1/（1+%）46]=元

平方米單價=

=元/平方米(取整)。

因出租房屋為承租方裝修，租金中未含裝修因素，故上述價格為不包含裝飾裝修的價格。

其他非住宅部分的裝飾裝修單價=元含裝飾裝修價格后其他非住宅部分價格的單價：=元/平方米。

第三篇：房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

（一）估價對象概況 ? 本次估價對象為浙江省義烏市金城高爾夫，目前用途為住宅。估價對象為鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)，屋面為排屋和高層住宅。金城高爾夫社區(qū)很大，劃分為金城一期與金城二期兩個小區(qū)。此次本次待估物業(yè)是高層住宅，地面上住宅共15層待估對象為第2層。戶型為三室兩廳兩衛(wèi)，朝向為南，建筑面積128平方米層高為

3.2米。于估價時點為10月11日，估價對象為毛坯房。

（二）估價對象現(xiàn)狀及周邊環(huán)境 學校： 長春社區(qū)福田小學-3811米 浙江建材技術(shù)學校-3827米 浙江電大義烏學院-3918米 長春社區(qū)福田幼兒園-4095米 賓王中學-4905米 義烏市第三中學-5051米 銀苑社區(qū)賓王小學-5148米 詞林社區(qū)賓王幼兒園-5218米

銀行： 中國銀行-4212米 工商銀行詞林分理處-5422米 稠州北路508號-5579米 銀苑社區(qū)中國銀行-5772米 深圳發(fā)展銀行-6129米 中國銀行-6199米 中國農(nóng)業(yè)銀行-6239米 中國工商銀行-6330米

公園： 孝子祠公園-5992米 駱賓王公園-7468米 繡湖公園-8600米 繡湖社區(qū)駱賓王公園-8923米 公園-9536米 西景園-13193米

購物： 通信市場-5958米 常熟奧特萊斯-6289米 義駕東街1-57號-6351米 義駕山2街-6448米 瑩波路51-71號-6524米 義駕山西街25-27號-6547米 義駕山1街-6655米 瑩波路8-34號-6704米

娛樂： 迪拜會所-5414米 交通大廈-6070米 義烏劇院-7364米 義烏市文化廣電新聞出版局-9855米

醫(yī)院： 義烏第三醫(yī)院（精神病醫(yī)院）-3781米 義烏腫瘤醫(yī)院-3869米 稠州醫(yī)院-5644米 義烏東方醫(yī)院-6581米 華山康復醫(yī)院-7127米 康園路28號-7274米 義務市中心醫(yī)院繡湖分院-8115米 九三學社門診部-9538米

第四篇：房地產(chǎn)估價報告范文

房地產(chǎn)估價報告模板

××市××區(qū)××廣場×號××大廈 房地產(chǎn)估價報告

項目名稱：位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場×號的××大廈 委 托 人：××大廈酒店有限公司 估價機構(gòu)：××房地產(chǎn)估價公司 估價人員：××× ×××

估價作業(yè)日期： 二00八年十二月1日至 二00八年十一月六日 估價報告編號：××××××

目 錄

一、致委托人函??????????????第×頁

二、估價師聲明??????????????第×頁

三、估價的假設(shè)和限制條件?????????第×頁

四、估價結(jié)果報告?????????????第×頁

五、估價技術(shù)報告?????????????第×頁

六、附件?????????????????第×頁 致委托人函

×× 大廈酒店有限公司：

受貴公司委托，本估價機構(gòu)秉著獨立、客觀、公正、科學的原則，對位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場×號大廈房地產(chǎn)進行價格評估。本報告估價對象于估價時點二○○四年十月二十九日狀 態(tài)下的公開市場價格，估價目的是為估價對象轉(zhuǎn)讓提供公開市場價格參考。

在本報告中已說明的假設(shè)與限制條件下，要估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素進行分析，確定價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點最可能實現(xiàn)的市場價格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整?！痢?房地產(chǎn)估價公司 法定代表人： ×× × 二 ○ ○四年十一月六日

估價師聲明 我們鄭重聲明：

⑴ 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。⑵ 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。有關(guān)假設(shè)限制條件見“估價假設(shè)和限制條件”以及估價報告正文中相關(guān)說明。

⑶ 我們與本次估價的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。

⑷ 我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。

⑸ 我們已對本估價報告中的估價對象進行了現(xiàn)場勘察，并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任，但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托人提供的資料以及當前建筑行業(yè)一般標準或相關(guān)規(guī)范進行評估。

我們不承擔對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責任。⑹ 沒有其他人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。

⑺ 委托人以及相關(guān)部門在使用本估價報告時，對因忽視本估價報告提示的相關(guān)事實所引起的相關(guān)法律責任，本估價機構(gòu)以及估價人員不承擔相應責任。⑻ 本估價報告是本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素時行分析，為估價對象轉(zhuǎn)讓提供公開市場價格目的而出具的，但受本估價機構(gòu)估價人員的職業(yè)水平和能力的影響。

⑼ 本估價報告中采用的專業(yè)術(shù)語的解釋及定義適用《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)相關(guān)規(guī)定。

⑽ 未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值均產(chǎn)生一定的影響，本報告未考慮抵押風險，抵押權(quán)人在辦理抵押事宜時需全面考慮。參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師 簽名 蓋章

×× 房地產(chǎn)估價公司 二○○四年十一月六日

估價的假設(shè)和限制條件 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論受以下及本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制：

⑴ 合法性前提。合法性是指估價對象必須合法使用、合法交易或合法處分為前提。具體前提如下：

① 估價對象為在建工程，因委托人提供資料有限，本次評估以估價對象合法開發(fā)為所設(shè)前提。

② 估價對象為在建工程，尚未進行竣工測繪及產(chǎn)權(quán)登記。故本估價報告中估價對象建筑面積數(shù)據(jù)為委托人所提供的經(jīng)批準的施工圖紙數(shù)據(jù)，因設(shè)計變更等原因?qū)е陆ㄖ娣e變化時，應對估價結(jié)果進行調(diào)整。

③ 估價對象占用土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)，出讓使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束，報告分析中以土地出讓金已完全繳付為前提。⑵ 最高最佳使用假設(shè)。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可靠，能使估價對象產(chǎn)生最大效應的使用。本次評估是以估價對象按設(shè)計文件中的設(shè)計方案建成為酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為最高最佳使用。

⑶ 估價時點假設(shè)。即要求估價結(jié)果是估價對象當前狀態(tài)于估價時點當時市場狀況下形成的客觀合理價格。估價時點后，估價報告有效期內(nèi)，估價對象質(zhì)量、使用功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套以及房地產(chǎn)市場狀況等發(fā)生變化，均會對估價結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。如果對估價對象評估價值產(chǎn)生明顯影響時，應 對本估價結(jié)論進行必要的調(diào)整。

⑷ 公開市場假設(shè)。即估價結(jié)果是在公開市場條件下形成的價格。公開市場是指在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度的追求經(jīng)濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開且不具有排他性。⑸ 報告使用限制條件如下：

① 本估價報告的估價結(jié)果僅為委托人在本估價目的——房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓下使用，不得做其他用途。

② 本估價報告不作為估價對象權(quán)屬確認的依據(jù)。

③ 估價報告應用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規(guī)定為一年，當市場變化較大時，報告的有效期不超過半年。⑹ 其他假設(shè)與限制條件。對估價對象公開市場價格產(chǎn)生影響的因素是多方面的，具體規(guī)定如下：

① 估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結(jié)論的影響。

② 本次評估未考慮特殊交易方式對估價結(jié)論的影響。

關(guān)于位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場×號 ××大廈 的估價結(jié)果報告

(編號：××××××)一 委托人：

××大廈酒店有限公司，法定代表人為××，住所為××市××區(qū)××廣場×號。

二 估價機構(gòu)：

××房地產(chǎn)估價公司，法定代表人為×××，住所為××市××區(qū)××街×號，房地產(chǎn)價格評估資格等級為一級，證書編號為 “建房估證字〔 2003 〕××號”。

三 估價對象

估價對象為位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場×號的××大廈，設(shè)計建成集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設(shè)計為停車場、設(shè)備用房、酒店輔助以及娛樂設(shè)施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設(shè)計功能為商場、餐飲、娛樂、服務用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設(shè)計功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設(shè)計功能為半智能寫字間。

估價對象總建筑面積為 140274.34 ㎡，占用土地面積為7593.66 ㎡，土地性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)，土地使用權(quán)歸××大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束。估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經(jīng)完工，電梯、扶梯設(shè)備以及中央空調(diào)機組等設(shè)備已運至施工現(xiàn)場。四 估價目的： 為估價對象轉(zhuǎn)讓提供公開市場價格參考。五 估價時點： 2004 年 10 月 29 日。六 價值定義：

根據(jù) 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 第 6.2.2 關(guān)于 “房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應采用公開市場價值標準”的規(guī)定，本報告評估估價對象于估價時 點狀態(tài)下的公開市場價格。七 估價依據(jù)：

⑴ 房地產(chǎn)價格評估委托協(xié)議書；

⑵ 《國有土地使用權(quán)證》證書編號：××××××； ⑶ 《施工許可證》，證書編號：××××××； ⑷ 《中華人民共和國土地管理法》；

⑸ 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； ⑹ 國家及地方的有關(guān)法律、法規(guī)；

⑺ 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)；

⑻ 估價人員對估價對象現(xiàn)場勘察記錄以及掌握的房地產(chǎn)市場相關(guān)資料；； ⑼ 委托人提供的工程施工圖紙等相關(guān)資料。八 估價原則：

本估價報告在遵循客觀、公正、科學、合理的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進行估價。具體依據(jù)如下估價原則： 合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價時點原則。⑴ 合法原則。遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。

⑵ 最高最佳使用原則。遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。

⑶ 替代原則。遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

⑷ 估價時點原則。遵循估價時點原則，要求估價結(jié)果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。九 估價方法：

根據(jù)估價對象的特點，本報告將采用假設(shè)開發(fā)法和成本法對估價對象進行評估。

十 估價結(jié)果：

本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價值因素進行分析，確定估價對象在符合報告中的有關(guān)假設(shè)以及限制條件的基礎(chǔ)上，在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點可能實現(xiàn)的市場價格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整。(十一)估 價人員：××× ××××(十二)估 價作業(yè)日期：

二○○四年十月二十九日 至二○○年十一月六日(十三)估價報告應用的有效期：

估價報告應用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規(guī)定為一年，當市場變化較大時，報告的有效期應為半年。

×× 房地產(chǎn)估價公司 二 ○ ○四年十一月六日

關(guān)于位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場×號 ××大廈 的估價技術(shù)報告

估價對象為位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場×號的××大廈，設(shè)計建成集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設(shè)計為停車場、設(shè)備用房、酒店輔助以及娛樂設(shè)施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設(shè)計功能為商場、餐飲、娛樂、服務用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設(shè)計功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設(shè)計功能為半智能寫字間。

估價對象總建筑面積為 140274.34 ㎡，占用土地面積為7593.66 ㎡，土地性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)，土地使用權(quán)歸××大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束。估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經(jīng)完工，電梯、扶梯設(shè)備以及中央空調(diào)機組等設(shè)備已運至施工現(xiàn)場。根據(jù)委托人要求的估價目的，本報告評估××大廈于二○ ○ 四年十月二十九日估價時點停止施 工狀態(tài)的公開市場價格。因此，需要對估價時點條件下，影響估價對 象價格形成的各種因素進行分析。針對× × 大廈的建設(shè)標準和功能特點，分析影響其價格形成的因素主要有以下方面。一 實物狀況分析

⑴ ××大廈主要技術(shù)經(jīng)濟指標說明

根據(jù)委托人提供的經(jīng)批準的××大廈施工圖紙，該大廈的主要技術(shù)經(jīng)濟指標說明如下：

⒈ 總用地面積 7593.66 ㎡

其中：酒店部分用地面積 3963.87 ㎡ 寫字間部分用地面積 3629.79 ㎡

⒉ 土地使用期限 1998 年 9 月 20 日至 2038 年 9 月 19 日 ⒊ 建筑占地面積 5300.83 ㎡ ⒋ 總建筑面積 140274.34 ㎡ ⒌ 建筑層數(shù)： 地下部分-4F~-1F 寫字間部分 A 座 7F~13F B 座 7F~29F 酒店客房部分 A 座 14F~51F ⒍ 建筑容積率 1:18.47 ⒎ 建筑覆蓋率 69.81% ⒏ 綠化率 9.22% ⒐ 建筑總高 A 座總高 200.80m B 座總高 112.45m ⒑ 總用水量 2162m3/ 日 復用水量 310 m3/ 日 實際用水量 1852 m3/ 日 ⒒ 空調(diào)冷量 3715RT ⒓ 過熱蒸汽量 12.209MW ⒔ 設(shè)備總?cè)萘?10167KV A 變壓器安裝容量 9300KVA 發(fā)電機 1120KVA 和 400KV A 各一臺 ⑵ ××大廈整體設(shè)計方案說明

依據(jù)“××大廈整體設(shè)計方案”，建成后的××大廈要達到如下標準： ⒈ 總平面布置

××大廈依原地勢設(shè)計，充分利用有效的用地面積，保證退后××路道路紅線 10m、××廣場 12m 的規(guī)劃要求。根據(jù)用地形狀，建筑物長軸與××街平行，且沿××街方向布置商場以及半智能型寫字間，五星級酒店和智能型寫字間則正對××廣場。⒉ 建筑立面造型

根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求，××大廈建筑采用歐洲新古典建筑風格，強調(diào)裙房的細部刻劃，注重色彩配合、材質(zhì)選擇和比例的劃分，在整體風格上顯得渾厚、莊重。塔身部分線條簡潔、流暢，塔頂向塔身的過渡自然，強調(diào)建筑輪廓線條完美。對酒店主入口采用弧形金屬棚架，大片弧形幕墻，使酒店大堂的中庭與××廣場有機地融合起來；智能型寫字間入口設(shè)計為半開敞的大臺階，與酒店入口相映襯，××街一側(cè)的商場入口布置廣告燈飾。⒊ 綠化及景觀

根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求，建筑用地紅線內(nèi)，臨××廣場一側(cè)及沿××街、××街一側(cè)盡量布置綠化面積，綠化風格與大廈的歐洲新古典風格相適應。酒店入口軸線正對的綠地上設(shè)置銅合金雕塑標志，環(huán)繞酒店大堂設(shè)置五根不銹鋼旗桿，夜間輔以立面泛光照明，形成鮮明、生動、清新的外部空間環(huán)境。⒋ 建筑功能分布 ① 地下部分

估價對象地下部分設(shè)四層地下室，主要為地下停車場(22 7 個車位)、機電設(shè)備用房和酒店的輔助用房。地下四層按地下人防設(shè)計，地下一層設(shè)計有舞廳、保齡球室等娛樂服務設(shè)施，地下二層至地下四層為地下停車場。② 裙房

估價對象地上一至六層為裙房，主要用于商場、餐飲、商務等以及酒店的公共部分。××街一側(cè)裙房的一層至四層設(shè)商場，面對××廣場的酒店大堂設(shè)三層挑空的中庭，半圓形玻璃幕墻。一層設(shè)總服務臺、電梯廳、瀑布流水，并設(shè)自動扶梯聯(lián)結(jié)地下一層的娛樂設(shè)施和地上一層至五層裙房的餐飲、會議等公共空間，五層的多功能廳設(shè)有四國語言同聲傳譯系統(tǒng)及聲光控制室，六層設(shè)桑拿、游泳池、屋頂花園等休憩、健身設(shè)施。③ A 座塔樓

A 座塔樓七層至十三層為辦公寫字間，建筑面積 9910.64 ㎡。十五層至二十九層、三十一層至四十四層為按照五星級標準設(shè)計的酒店客房，四十六層至四十八層為屋頂餐廳，十四層、三十層、四十五層為避難層(兼設(shè)備層)，四十九層至五十一層為設(shè)備層、機房，屋頂設(shè)直升飛機停機坪。④ B 座塔樓

B 座塔樓的設(shè)計功能為半智能型寫字間。建筑面積為29016.44。七層為會議中心，六層及八層至二十六層為寫字間，二十七層至二十九層為設(shè)備層、機房，屋頂設(shè)冷卻塔。⒌ 裝修

外墻：裙房采用暖灰色花崗巖板；塔樓外墻采用玻璃幕部分塑鋁板掛面； 窗和局部玻璃幕墻采用鋁合金框，淺灰色隔熱中空玻璃。

酒店大堂：花崗巖拼花地面，石材或木質(zhì)墻面，金屬吸音板裝飾吊頂。公共衛(wèi)生間：高級防滑地磚，墻面裝飾釉面磚貼至頂棚金屬板吊頂，嵌入式燈具，大理石化妝臺，進口衛(wèi)生潔具。

高級寫字間：地面鋪高級地毯，木墻裙，吸音板吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。

普通寫字間：地面鋪地毯，涂料或無框玻璃隔斷，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。

會議室：地面鋪高級地毯，木墻裙，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具。

餐廳：地面石材或地毯、地磚，木質(zhì)鑲板墻面，裝飾玻璃門，裝飾吸音吊頂。廚房、備餐間：防滑地磚，釉面磚墻面，金屬板吊頂?？头浚旱孛驿伒靥?，壁紙墻面，裝飾吸音吊頂。

設(shè)備用房、庫房等：細石混凝土地面，墻面、頂棚刷涂料。

其他：特殊要求的會議室、多功能廳做音質(zhì)設(shè)計，有振動和噪音的機房做減振和防噪處理。

⒍ 設(shè)備及設(shè)施配置 ① 中央空調(diào)系統(tǒng)

××大廈采購美國“開利”牌中央空調(diào)系統(tǒng)，對不同的功能區(qū)分別采用空氣系統(tǒng)和風機盤管加新風系統(tǒng)，地下室設(shè) 4 臺 930RT的雙效溴化鋰吸收式水冷機組，由城市集中供熱系統(tǒng)提供蒸汽，另在地下室設(shè) 2 臺進口蒸汽發(fā)生器。② 電梯

××大廈共采用美國“ OTIS ”牌“ 506NCE ”型電扶梯共 16部，“ E411-VVVF ”型電梯 18 部。③ 樓宇自動化系統(tǒng)

綜合布線系統(tǒng)：模塊化的開發(fā)性布線系統(tǒng)，可進行語音、數(shù)據(jù)和圖像傳輸。通訊系統(tǒng)： 半智能型寫字間設(shè) 400 對市話直通線路； 智能型寫字間設(shè) 410 對市話直通線路和一臺 450 門程控交換機，45 條中繼線；酒店設(shè) 110 對市話直通線路和一臺 1750 門程控交換機，175條中繼線。A 座屋頂平臺設(shè)各種天線，接收設(shè)備在 A 座十三層。機電設(shè)備自動控制系統(tǒng)： 采用計算機進行分散控制和集中管理。

酒店管理系統(tǒng)：前臺和后臺酒店管理系統(tǒng)、俱樂部管理系統(tǒng)、會議及宴會管理系統(tǒng)、管理信息系統(tǒng)、餐飲庫存成本控制系統(tǒng)和電視綜合服務系統(tǒng)。

智能型會議系統(tǒng)：設(shè)置于多功能廳的全套飛利浦公司的智能型會議系統(tǒng)。廣播音響系統(tǒng)：包括背景音樂系統(tǒng)、客房音響系統(tǒng)、業(yè)務廣播系統(tǒng)、火災事故廣播系統(tǒng)。

保安系統(tǒng)：包括報警系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。

車庫管理系統(tǒng)：自動驗卡、計費、卷閘、信息顯示等設(shè)備。智能型二總線火災自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)。④ 給排水系統(tǒng)

包括給水、排水、熱水及開水供應、循環(huán)供水、游泳池供水、消防和排水系統(tǒng)。

⑤ 動力系統(tǒng)

包括熱力站、鍋爐房、柴油發(fā)電機、油罐、油泵和泠庫等設(shè)備。⑥ 供配電系統(tǒng)

10KVA 雙回路供電系統(tǒng)、變電所、配電室等設(shè)備。⑶ 其它實物狀況說明 ⒈ 用地面積及形狀

估價對象用地面積 7593.66 ㎡，為國有出讓性質(zhì)，使用權(quán)人為××大廈酒店有限公司，使用期限由 1998 年 9 月 20 日至 2038年 9 月 19 日，形狀為不規(guī)則矩形。⒉ 建造年代

估價對象于 2000 年 8 月開工建設(shè)，2003 年 10 月建至目前狀態(tài)停工至今。⒊ 建筑結(jié)構(gòu)

估價對象為鋼結(jié)構(gòu)及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。⒋ 建筑面積

本報告中根據(jù)使用功能，將××大廈分為三個功能部分，分攤 公共面積和附屬面積后的建筑面積分別為：

酒店(含客房、餐飲、娛樂、商務中心、地下車庫等)： 建筑面積 93584.80 ㎡

商場： 建筑面積 7763.46 ㎡

寫字間： A 座(智能型)建筑面積 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 29016.44 ㎡ ⒌ 地形及地質(zhì)條件

估價對象所處地形由東南向西北傾斜，高差約 5 米，地質(zhì)條件 良好。

⒍ 臨街狀態(tài)

估價對象三側(cè)臨街。南側(cè)與寬約 30m 的××街等高相接，臨街寬度約 50m，西側(cè)與寬約 20m 的××街等高相接，臨街寬度約120m，北側(cè)與寬約 50m 的××路等高相接，臨街寬度約 50m，東側(cè)臨寬約 6m 的巷道。二 區(qū)位狀況分析 ⑴ 區(qū)域范圍

估價對象所處區(qū)域為以估價對象為中心，向東 50m 至××街，向西 300m 至××街，向北 300m 至××街所圍成的區(qū)域。該區(qū)域按××市城市類區(qū)劃分標準屬一類一級區(qū)域，估價對象建設(shè)用地按××市土地級別標準屬一級地一類區(qū)。估價對象所處區(qū)域景觀條件良好，整個區(qū)域地勢略向西北傾斜。⑵ 街路配置

估價對象所處區(qū)域南接寬約 30m 的××街，西接寬約 20m 的××街，北接寬約 50m 的××路。××路、××路等城市主、次干道通過該區(qū)域，以××廣場為樞紐形成東連××廣場、××廣場、××廣場，西連××廣場、××廣場××廣場，南接××路，北接××路的完善的道路交通網(wǎng)絡(luò)，道路通達條件較好。整個區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達，路況良好。⑶ 交通設(shè)施與接近條件

估價對象所處區(qū)域距火車站約 0.5km，距 海 港 約 2km，距國際機構(gòu)約 8km。經(jīng)過該區(qū)域的 15 路、23 路、702 路、703 路等十余條公交聯(lián)營線路，可通達市內(nèi)各個區(qū)域，形成輻射能力極強的公共交通網(wǎng)絡(luò)。該區(qū)域東接××廣場商貿(mào)金融區(qū)，西面和北面與市中心商業(yè)區(qū)相連接。⑷ 基礎(chǔ)設(shè)施

在估價對象所處區(qū)域范圍內(nèi)，上下水、電力、煤氣、供暖、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，市政主管網(wǎng)可由××街、××街一側(cè)接入，距離較近。⑸ 商服設(shè)施配置 估價對象所處區(qū)域內(nèi)有××廣場大廈、××大酒店、××大廈、××大廈等中高檔酒店、辦公服務設(shè)施，××電影城、××影劇院等娛樂設(shè)施，以及一定數(shù)量的中小型店鋪、娛樂文化場所。⑹ 區(qū)域特征及變動趨勢

估價對象所處區(qū)域是××市最繁華的文化娛樂中心區(qū)，以各種規(guī)模的影視廳、賓館、酒店等娛樂服務設(shè)施為主，混雜少量居民住宅。該區(qū)域內(nèi)目前以中、低層建筑為主，低層建筑建造年代較早，目前市政府正在分期進行拆遷改造。根據(jù)××市城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，該區(qū)域未來的發(fā)展趨勢是集聚程度更高的城市商貿(mào)娛樂中心區(qū)，建筑規(guī)模向中高層、大型化發(fā)展。⑺ 其他影響設(shè)施

估價對象所處區(qū)域內(nèi)無污染、危險及其他使人心理上產(chǎn)生嫌惡感的設(shè)施。三 市場背景分析

××市位于遼東半島最南端，三面環(huán)海，一面與大陸相接，是我國東北地區(qū)對外開放的窗口和走向世界的橋梁，是我國北方開放度最高的城市。改革開放以來，特別是近十多年來，××市經(jīng)濟發(fā)展迅速。2003 年，經(jīng)濟總量增速躍上 15% 的新臺階，成為近年來增長量最快的年份。初步核算，全市生產(chǎn)總值 1632.6 億元，人均生產(chǎn)總值按戶籍平均人口計算為 29206 元，按年末匯率測算縱約合

3529 美元?！痢潦幸呀?jīng)在國內(nèi)外特別是東亞地區(qū)形成了較高的知名度。近十年來，××市政府始終致力于加強城市建設(shè)與管理工作，城市面貌發(fā)生了巨大的改觀，城市功能不斷增強。良好的城市環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使得××市的投資環(huán)境不斷改善，與此同時投資領(lǐng)域也不斷拓寬，××市始終是中國北方的投資熱點城市之一。幾年來，××市對外貿(mào)易持續(xù)快速增長。全市新批外商投資企業(yè) 879家，比上年增長 5.6% ； 合同外資金額 45.75 億美元，增長 51.6% ；實際使用外商直接投資 22.11 億美元，增長 37.9%。在新批外商投 資企業(yè)項目中，總投資超 1000 萬美元的大項目有 118 項，趨超5000 萬美的有 14 項。全市外商投資企業(yè)共完成產(chǎn)值 790.6 億元。目前，××市已有外商投資企業(yè) 7000 多家，來××市投資的國家和地區(qū) 50 多個，境外企業(yè)駐××市的代表機構(gòu) 2000 多家。國內(nèi)外商家的不斷進入，對高檔商務用房產(chǎn)生了大量需求。同時整潔優(yōu)美的城市環(huán)境，宜人的氣候條件，以及美麗的自然風光，每年也吸引了大量的中外來賓觀光旅游。每年“黃金周”期間、服裝節(jié)期間，市內(nèi)的星級酒店入住率超過 80%，五星級酒店時常爆滿。因此，目前市中心商業(yè)區(qū)域、商務金融區(qū)域的高檔酒店、寫字樓的收益狀況良好。可以預見，隨著國家振興東北老工業(yè)基地相關(guān)政策的落實與實施，作為東北亞航運中心以及國際航運中心的建設(shè)、東北亞金融中心、物流集散地的建設(shè)，會使××市的經(jīng)濟發(fā)展和對外開放的步伐進一步加快，國內(nèi)外進入××市的投資、經(jīng)商、旅游等活動將會持續(xù)增長。因此，在市中心商業(yè)區(qū)域或金融商務區(qū)域投資 興建高檔酒店和寫字樓前景明朗，物業(yè)價格將保持在較高水平。四 最高最佳使用分析

房地產(chǎn)估價應當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最有效使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。根據(jù)估價對象所處的地理位置、規(guī)模以及其設(shè)計方案，根據(jù)最高最佳使用原則，本估價報告中估價對象作為集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為其最高最佳使用。五 估價方法選用

根據(jù)委托人的估價目的和要求，并根據(jù)估價對象為在建工程這一特點，本估價報告采用假設(shè)開發(fā)法與成本法進行評估。六 估價測算過程

⑴ 假設(shè)開發(fā)法估價過程

具體技術(shù)思路為：在合理估計建設(shè)期的基礎(chǔ)上，首先運用市場比較法、收益法估算估價對象在未來建成狀態(tài)的市場總值，扣減目前尚未投入的建安費，配套費以及管理費、銷售稅費等得出估價對象目前狀態(tài)下的市場價格。由于估價對象建筑面積及建設(shè)的項目規(guī)模較大，比較××市相同規(guī)模物業(yè)的建設(shè)期以及定額規(guī)定的建設(shè)期，確定其開發(fā)期為 18 個月。本報告在測算中考慮資金的時間價值，將各期資金投入和銷售收入折算為估價時點的現(xiàn)值，并基于如下假設(shè)進行折現(xiàn)：

所有投資均在各期期中一次性實現(xiàn)。銷售收入在 2006 年 5 月31 日一次性變現(xiàn)。報酬率確定為 7.55%(詳情見后)。故本報告采用動態(tài)方式進行測算。基本計算公式為： P=P’-(A+B+C+D)其中(以下各個項目費用均為折現(xiàn)值)： P ：估價對象目前狀態(tài)價格

P’ ： 項目全部建成后銷售價格 A ：續(xù)建成本 B ：管理費用 C ：銷售稅費

D ：買方購買在建工程應負擔稅費 具體分項核算如下：

⒈ 項目全部建成后的市場價格：

根據(jù)委托人的估價目的和估價對象功能上的特點，本報告采用不同的評估方法，分別對估價對象——××大廈在目前狀態(tài)下各功能部分的價格進行評估，確定××大廈目前狀態(tài)的市場總值。本報告中根據(jù)使用功能，將××大廈分為三個功能部分，分攤公共面積和附屬面積后的建筑面積分別為： 酒店(含客房、餐飲、娛樂、商務中心、地下車庫等)： 建筑面積 93584.80 ㎡

商場： 建筑面積 7763.46 ㎡

寫字間： A 座(智能型)建筑面積 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 29016.44 ㎡ ① 關(guān)于××大廈酒店部分的評估

××大廈的酒店部分按五星級酒店標準設(shè)計，預計在 2006 年5 月 31 日建成并投入使用。由于××市房地產(chǎn)市場上同類高檔商業(yè)型房地產(chǎn)的市場實際交易案例很少，而此類房地產(chǎn)在使用過程中具有明顯的收益性質(zhì)，可以不斷地獲得經(jīng)營收益。故本報告采用收益法評估其市場價格。

收益法稱收益資本化法或收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本次評估采用收益法當中的報酬資本化法。即根據(jù)估價對象在未來可使用年限(經(jīng)濟收益年限)內(nèi)的經(jīng)營、使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當?shù)膱蟪曷?折現(xiàn)率)將估價對象在未來可使用年限(經(jīng)濟收益年限)內(nèi)各年的凈收益進折算到估價時點后累加，以此確定估價對象在估價時點的價值。采用收益法評估房地產(chǎn)價格通常采用下列步驟：

Ⅰ 估算估價對象未來各年的潛在毛收入。即假設(shè)估價對象在充分利用、無空置時的年總收入。

Ⅱ 估算估價對象未來各年的有效毛收入。即在潛在毛收入的基礎(chǔ)上，考慮商業(yè)物業(yè)在使用過程中的正?？罩谩⑼锨纷饨鸬葥p失后，實際所能獲得的年總收入。

Ⅲ 估算估價對象未來各年的運營費用。即在房地產(chǎn)的使用過程中為取得經(jīng)營收益所花費的各種費用，包括：營業(yè)成本、營業(yè)費用、財務費用、稅金及附加費以及經(jīng)營者利潤等。

Ⅳ 計算估價對象未來各年的凈收益，即有效年收入中減去各種運營費用得到的，由使用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益。

Ⅴ 確定報酬率。即投資者投資同類房地產(chǎn)所獲得的投資回報與所投入的資本的比率。

Ⅵ 確定收益年限。即估價對象自估價時點起至未來可獲收益的年數(shù)。

Ⅶ 選擇報酬資本化公式。即將各年凈收益采用適當方式進行資本化還原的具體公式。本報告中假設(shè)估價對象在未來使用年限(有限年)內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，且各年的報酬率保持不變，確定報酬資本化法的計算公式為：

A ——年凈收益； Y ——報酬率；

n ——收益期限，自估價時點起至未來可獲得收益時間。A 酒店部分凈收益測算：

預計××大廈于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用，故本估價報告基于前述基本分析和××市高檔酒店的客觀收入和費用標準來預測計算其凈收益。酒店部分凈收益由客房部分的凈收益、餐飲娛樂部分的凈收益和其他部分(車庫、商務中心、健身及出租柜臺等)的凈收益構(gòu)成。分別測算如下：

A.1 客房部分凈收益測算 a 客房年經(jīng)營收入

××大廈酒店的客房部分分為： 15 ～ 42 層共有標準間 528 套；15 ～ 42 層，每層設(shè)兩個套間，共 54 個套間； 44 層為 8 套豪華套間； 43 層為 1 套總統(tǒng)套房。根據(jù)本公司掌握的××市目前五星級酒店標準間收費標準，并考慮估價對象酒店部分的設(shè)計及裝修標準，確定××大廈的酒店標準間收費標準預計為 900 元 / 日(人民幣)，利用率為 70% ； 套間為 1800 元 / 日，利用率為 65% ； 豪華套間為 2800元 / 日，利用率為 50% ； 總統(tǒng)套房為 24500 元 / 日，利用率為 35%。每年按 360 個營業(yè)日計算?？头磕杲?jīng)營收入為：

(900 元 / 日?套× 528 套× 70%+1800 元 / 日?套× 54 套× 65% +2800 元 / 日?套× 8 套× 50%+24500 元 / 日?套× 1 套× 35%)× 360 日＝ 14961 萬元 b 客房年運營費用 ○ 營業(yè)成本：

客房營業(yè)成本包括客房的各項服務成本、能源費、維修費用及每年的固定資產(chǎn)(除房屋和與房屋不可分離的設(shè)備設(shè)施)折舊等，根據(jù)可行性研究和初步設(shè)計中確定的酒店規(guī)模、技術(shù)經(jīng)濟指標、建設(shè)標準估算，客房年營業(yè)成本約 3120 萬元。

○ 營業(yè)費用：

包括服務人員工資及福利、開辦費攤銷和廣告、宣傳、交際費，根據(jù)××市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項費用平均水平估算，客房年營業(yè)費用為 625 萬元。

○ 管理費用：

包括房產(chǎn)稅、保險費、管理人員工資及福利、差旅費等各種費用，估算客房部分年管理費用為 343 萬元?！?財務費用：

包括流動資金的利息、籌資成本、匯兌損益等，估算為 257 萬元?！?營業(yè)稅及附加：

按客房營業(yè)收入的 5.55% 計 算，為 830 萬元?！?經(jīng)營者利潤：

根據(jù)調(diào)查和 2003 年××市社會經(jīng)濟統(tǒng)計資料中賓館酒店業(yè)財務狀況報表，估算年經(jīng)營者利潤為 1496 萬元。

● 年經(jīng)營費用合計： 6671 萬元。c 客房部分凈收益

客房部分凈收益＝年經(jīng)營收入－年經(jīng)營費用 ＝ 14961 萬元－ 6671 萬元 ＝ 8190 萬元

A.2 餐飲娛樂部分凈收益 a 餐飲部分年營業(yè)收入

××大廈餐飲娛樂部分主要集中在地下一層，地上二層至六層和地上四十六至四十八層，包括程式餐廳、包間等。根據(jù)××廣場、××廣場、××路一帶同類餐飲娛樂設(shè)施的經(jīng)營情況，經(jīng)營規(guī)模按建筑面積比例套算，估算餐飲娛樂部分年經(jīng)營收入為 3650 萬元。b 餐飲部分年運營費用 ○ 營業(yè)成本

包括原材料和各項服務成本、能源費、維修費用及每年的固定固定資產(chǎn)(除房屋和與房屋不可分離的設(shè)備設(shè)施)折舊等，根據(jù)可行性研究和初步設(shè)計中確定的酒店規(guī)模、技術(shù)經(jīng)濟指標、建設(shè)標準估算，餐飲部分年營業(yè)成本為 1095 萬元。

○ 營業(yè)費用：

包括服務人員工資及福利、開辦費攤銷和廣告、宣傳、交際費，根據(jù)××市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項費用平均水平估算，餐飲娛樂部分年營業(yè)費用為 200 萬元?！?管理費用：

包括房產(chǎn)稅、保險費、管理人員工資及福利、差旅費等各種費用，估算年管理費用為 70 萬元?！?財務費用：

包括流動資金的利息、籌資成本等，估算為 53 萬元?！?營業(yè)稅及附加： 按營業(yè)收入的 5.55% 計 算，為 203 萬元?！?經(jīng)營者利潤：

根據(jù)調(diào)查和 2003 年××市社會經(jīng)濟統(tǒng)計資料中賓館酒店業(yè)財務狀況報表，估算餐飲部分年經(jīng)營者利潤為 365 萬元?！?年經(jīng)營費用合計： 1986 萬元。c 餐飲娛樂部分凈收益

餐飲娛樂部分凈收益＝年經(jīng)營收入－年經(jīng)營費用 ＝ 3650 萬元－ 1986 萬元 ＝ 1664 萬元

A.3 其他部分凈收益

酒店的其他部分凈收益包括通過地下停車場、商務中心、健身、娛樂等服務項目的收費獲得的收入，減去相關(guān)費用獲得的凈收益。因××大廈尚在建設(shè)中，難以將各部分的經(jīng)營收入、經(jīng)營費用劃分清楚，故本報告中考慮按同檔次酒店經(jīng)營中的一般比例進行估算，即以客房部分和餐飲部 分的年凈收益之和的 10% 確定為其他部分的年凈收益。

其他部分凈收益＝(81 9 0 ＋ 1664)× 10% ＝ 995 萬元 A.4 酒店部分的凈收益(a)以上三部分的凈收益之和，即：

凈收益 a ＝ 8290 ＋ 1664 ＋ 995 ＝ 10949 萬元 B 報酬率的確定

本次評估采用市場提取法確定估價對象的報酬率，即投資回報與所投入的資本的比率。市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應的報酬資本化法公式，反求出報酬率。根據(jù)本估價機構(gòu)掌握的有關(guān)資料，測算出類似房地產(chǎn)的報酬率為 7.55%。最終確定報酬率： Y ＝ 7.55% C 經(jīng)濟收益年限確定

估價對象的土地出讓使用年限為 1998 年 9 月至 2038 年 9 月共 40 年，而建筑物的耐用年限依據(jù)中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)條文說明中的參考值，對于鋼結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房一般為 80 年；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房一般為 60 年。《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第 4.3.8 條規(guī)定：“對于土地和建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時，應根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限”。由于估價對象建筑物完全投入使用是 2006 年，已使用土地 8 年，尚余出讓使用年限 32 年，故確定經(jīng)濟收益年限為 32 年.D 測算酒店部分價格

通過上述分析，將凈收益、報酬率和收益年限代入公式

其中 A ＝ 10949 萬元 Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年

測算××大廈酒店部分價格為： V ＝ 130898 萬元 ② 測算××大廈商場部分的價格 A 商場凈收益測算

××大廈的商場主要位于大廈 B、C 區(qū)，臨××街一側(cè)裙房的二層至五層，建筑面積約為 7763.46 ㎡，估價人員根據(jù)估價對象所處區(qū)域內(nèi)幾家大型商場的商品銷售利潤及柜臺出租水平，并對估價對象的規(guī)模、位置等個別及區(qū)位狀況進行修正，結(jié)合估價師的經(jīng)驗，預計 2006 年建成后，此類繁華地區(qū)高檔次商場的年總收入扣除其經(jīng)營成本、費用、稅金、利潤等，確定該商場的年凈收益約為 1500萬元。B 確定報酬率

根據(jù)估價對象的實際情況，確定商場部分年凈收益的報酬率采 用與酒店部分相同的報酬率即 7.55% 的報酬率。C 經(jīng)濟收益年限確定

商場部分的經(jīng)濟收益年限按酒店部分經(jīng)濟收益年限同樣思路確定，本估價報告選定商場部分的經(jīng)濟收益年限為 32 年。

D 商場部分價格 將凈收益、報酬率和經(jīng)濟收益年限代入計算公式(公式略)Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年

測算商場部分價格為： V ＝ 17933 萬元 ③ ××大廈寫字樓部分的價格評估

根據(jù)委托人提供的規(guī)劃設(shè)計圖紙，××大廈寫字樓部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座寫字樓全部向市場發(fā)售。近幾年，××市的××廣場、××廣場、××路兩側(cè)開發(fā)了大量高檔寫字樓，如××大廈、××大廈、××大廈、××大廈、××大廈等，類似標準檔次寫字樓的實際交易案例較多，故選用市場比較法評估其市場價格。

市場比較法是以替代原理為理論基礎(chǔ)，即將估價對象與同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中在較近時期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從其既知價格通過交易日期修正、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況因素修正、區(qū)位狀況修正、實物狀況修正而得出估價對象最有可能實現(xiàn)的合理價格的一種方法。運用市場比較法評估房地產(chǎn)價格通常采用下列步驟： Ⅰ 廣泛收集交易實例； Ⅱ 從中選取可比實例； Ⅲ 建立價格比較基礎(chǔ)； Ⅳ 進行交易情況修正； Ⅴ 進行交易日期修正； Ⅵ 時行區(qū)位狀況修正； Ⅶ 進行實物狀況修正； Ⅷ 綜合評估決定估價額。A 選擇類似交易案例 實例一：

位于××區(qū)××街，為一棟二十七層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)現(xiàn)代化大廈，1998 年 10 月投入使用。比較實例位于該大廈的二十一層，南向，成交面積 227 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用進口高速電梯兩部，設(shè)有煙霧報警、自動消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設(shè)施齊全。成交價格為建筑面積每平方米 8400 元，交易日期為 2004 年 9 月 30 日。實例二：

位于××區(qū)××路，臨主干道，為一棟鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)大廈，2002 年投入使用，共計 29 層。比較實例位于該大廈的十九層，成交建筑面積約 99.73 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用 4 部進口高速電梯，設(shè)有煙霧報警、自動消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設(shè)施齊全。成交價格為建筑面積 9000 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 9 月 6 日。實例三：

位于××區(qū)××路，為一棟框剪結(jié)構(gòu)寫字樓，設(shè)有進口高速電梯，配套設(shè)施有中央空調(diào)、消防煙霧報警及自動噴淋、IDD 電話系統(tǒng)，2003 年底交付使用。比較實例位于該寫字樓的二十八層，建筑面積 348.26 ㎡，東南朝向，室內(nèi)為初裝修。成交價格為建筑面積 8800 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 10 月 12 日。

B 比較實例與估價對象的比較因素見表 1 ： 比較實例 一 二 三（此處未列表）區(qū) 位 狀 況

自然條件 相似 相似 相似 社會條件 相似 相似 相似 離市中心距離 相似 相似 相似 交通條件 相似 相似 相似 商業(yè)繁華程度 稍差 相似 稍差 公共設(shè)施配套情況 相似 相似 相似 規(guī)劃條件 稍差 相似 相似 實 物 狀 況

臨街狀態(tài) 相似 相似 相似 結(jié)構(gòu)形式 相似 相似 相似平面布局 相似 相似 相似 建筑規(guī)模 相似 相似 相似 裝修情況 稍差 相似 稍差 所處樓層 相似 相似 相似 成新度 十 十 十

外觀 稍差 稍差 稍差 交易情況 正常 正常 正常 交易日期近期近期近期 C 確定修正系數(shù) ○ 交易情況修正

實例一、二、三均為正常買賣不需進行交易情況修正。○ 交易日期修正

可比實例一、二、三的交易日期接近，且在該期間內(nèi)，寫字樓類房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)，因此可看作 100。由 于受經(jīng)濟發(fā)展及市場供需的影響，預計到 2006 年 5 月 31 日，類似房地產(chǎn)的價格將有5% 的下降幅度。為簡化分析，本估價報告中假設(shè)在銷售前提下，全部銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現(xiàn)。因此估價對象交易日期修正系數(shù)為 95?！?區(qū)位狀況修正

比較實例三處于估價對象同一區(qū)域，比較實例一、二處于類似區(qū)域，根據(jù)表 1 比較參照物與估價對象的區(qū)域進行的比較分析，確定比較修正系數(shù)為： 設(shè)估價對象的區(qū)域價格為 100，則實例一為 95，實例二為 100，實例三為 98。○ 實物狀況修正 根據(jù)表 1 比較參照物與估價對象實物狀況進行的比較分析，主要考慮裝修標準、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模和設(shè)施等因素進行修正，確定比較修正系數(shù)為： 設(shè)估價對象的價格為 100，則實例一為 95，實例二為 95，實例三為 95。D 根據(jù)以上各項修正系數(shù)，列表比準價格詳見表 2 ： 項 目 一 二 三

成交單價(元/㎡)8400 9000 8800 區(qū)位狀況修正 100/95 100/100 100/98 房地產(chǎn)狀況因 素修正 實物狀況修正 100/95 100/95 100/95 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 95/100 95/100 95/100 比準價格 8840 9000 8980 對調(diào)整后的比準價格進行綜合平均，估價對象的市場單價為：(8840 ＋ 9000 ＋ 8980)/3 ≈ 8940(元 / ㎡)E 寫字樓部分的價格

估價對象寫字樓部分的價格為：

(9910.64 ＋ 29016.44)× 8940 ＝ 34801(萬元)④ ××大廈于 2006 年 5 月 31 日所能實現(xiàn)的整體價值為： 130898 ＋ 17933 ＋ 34801 ＝ 183632(萬元)本報告采用動態(tài)方式進行計算測算。從估價時點至 2006 年 5月 31 日，尚有 19 個月的時間，即 1.58 年的時間。考慮目前行業(yè)報酬率水平并結(jié)合近期利率情況，確定折現(xiàn)率為 17%。則××大廈于估價時點的現(xiàn)值為143290萬元 ⒉ 應扣除開發(fā)費用測算

① 尚未完成的建安工程費及裝飾裝修工程費 根據(jù)估價對象目前完成狀況，根據(jù)委托人提供的資料結(jié)合本公司現(xiàn)場勘查掌握的有關(guān)資料，確定尚須投入的裝修費、設(shè)備購置及安裝工程費、智能工程(含設(shè)備)、通訊、變電所等合計約為每平方米建筑面積 2500 元左右，建設(shè)期為 19 個月，并假設(shè)此項費用均勻投入，則此項費用于估價時點的現(xiàn)值為：30978萬元

② 管理費

管理費取建安費用的 4%，則該項費用 B ＝ 1239 萬元 ③ 銷售稅費

銷售稅費取總樓價的 2.5%，營業(yè)稅及附加費率取總樓價的 5.55%，此項費用為 C ＝ 11535 萬元 ④ 買方應負擔的稅費

確定買方購買時應負擔的稅費為購買價格的 5%，即Ｄ＝ 0.05P ⑤ 總計

A ＋ B ＋ C ＋ D ＝ 43752(萬元)＋ 0.05P ⒊ 估價對象目前狀態(tài)下價格： P ＝ P’ —(A ＋ B ＋ C ＋ D)＝ 143290 — 43752 — 0.05P ＝ 94798(萬元)

⑵ 成本法估價過程 具體技術(shù)思路為：假設(shè)在估價時點條件下重新取得建設(shè)用地，以現(xiàn)有設(shè)計、工藝、技術(shù)水平、現(xiàn)有原材料、施工方式，重新建設(shè)與估價對象具有同等效用的房地產(chǎn)，所需花費適當、必須的客觀成本、費用，再加上正常的投資利潤及稅費，求取估價對象的積算價格，由于估價對象為在建工程不考慮折舊，最終確定估價對象的價格。

成本法使用公式：

P ＝ L ＋ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ E ＋ F ＋ G ＋ H 其中 P ：評估價格； L ：土地費用； A ：前期費用； B ：建安工程費； C ：基礎(chǔ)設(shè)施配套費； D ：資源性費用； E ：管理費；

F ：利息及融資費用； G ：投資利潤； H ：稅費。

具體分項測算如下： ⒈ 取得土地的費用

根據(jù)估價對象所占用土地的性質(zhì)，此項費用包括土地出讓金、拆遷安置補償費和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。① 土地出讓金

估價對象所占用的土地為國有出讓土地，根據(jù)有關(guān)部門提供的資料及本評估機構(gòu)掌握的資料，該地塊的土地出讓金經(jīng)平均修正后為每平方米建筑面積 900 元，計算該土地的土地出讓金：

900 × 140274.34 ≈ 12600)(萬元)② 拆遷安置補償費

根據(jù)有關(guān)部門提供的資料及本評估機構(gòu)掌握的資料，該地區(qū)拆遷安置補償所需的費用為每平方米占地面積 7500 元左右，則計算拆遷安置補償費為： 7500 × 7593.66 ≈ 5695(萬元)③ 綜合配套費

根據(jù)××市政府相關(guān)文件規(guī)定，××綜合配套費為每平方米建筑面積 300 元左右，則計算此項費用為：

300 × 140274.34 ≈ 4200(萬元)④ 土地費用合計： 12600 ＋ 5695 ＋ 4200 ＝ 22495 萬元 ⒉ 前期費用

前期費用包括“三通一平”工程費和專業(yè)費用。① “三通一平”工程費約為 30 萬元 ② 專業(yè)費用

包括規(guī)劃、勘察設(shè)計、可行性研究等費用。參照同類房地產(chǎn)此項費用計算估價對象專業(yè)費用為 1120 萬元。③ 前期費用合計： 1150 萬元 ⒊ 建安工程費

根據(jù)委托人提供的資料并比照類似工程的造價，確定估價對象目前狀態(tài)的建安工程費為每平方米建筑面積 2550 元左右，則此項費用為： 2550 × 140274.34 ＝ 35770(萬元)⒋ 基礎(chǔ)設(shè)施配套費

估價對象為在建工程，該項費用尚未發(fā)生，故本報告不計此項費用。⒌ 資源性費用

估價對象為在建工程，該項費用尚未發(fā)生，故本報告不計此項費用。⒍ 管理費

根據(jù)估價對象類型及規(guī)模，管理費按總投資的 4% 計算： 2377萬元。⒎ 投資利息

此項費用支出按××市近期平均水平計算，年利率按 7.02%，建設(shè)期按 3 年進行計算，則計算利息總額約為 6500 萬元。⒏ 投資利潤

根據(jù)同類檔次房地產(chǎn)同期平均投資利潤率 20% 計算約為13658 萬元。⒐ 銷售費用及稅金

按銷售價格的 2.5% 計算銷售費用，按銷售價格的 5.55% 計算 營業(yè)稅及附加，則此項費用約為 0.0805P。⒑ 估價對象價格

估價對象重置成本總價為：

P ＝ 22465 ＋ 1150 ＋ 35770 ＋ 2377 ＋ 6500 ＋ 13658 ＋ 0.0805P P ＝ 89125(萬元)⑶ 估價結(jié)果確定

假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果為 94798 萬元，成本法估價結(jié)果為 89125萬元，兩估價結(jié)果相差比例為 6.37% 比較接近，利用簡單算術(shù)平均數(shù)法，求得計算結(jié)果為 91962 萬元。評估人員經(jīng)過綜合分析上述結(jié)果，最終確定估價結(jié)果為 9.2 億元。

七 估價結(jié)果

根據(jù)上述分析、測算，確定估價對象——××大廈于估價時點2004 年 10 月 29 日的市場總值約為大寫(人民幣)玖億貳仟萬圓整。

×× 房地產(chǎn)估價公司 二 ○ ○四年十一月六日

第五篇：《房地產(chǎn)估價》課程設(shè)計

《房地產(chǎn)估價》課程設(shè)計

目錄

1市場調(diào)查及分析1.1鹽城地區(qū)宏觀環(huán)境

1.1.1人口數(shù)據(jù)

鹽城地區(qū)人口總量保持穩(wěn)定，全市常住人口為6709629人。共有家庭戶 2609831戶，集體戶69669戶，家庭戶人口為6449857人，集體戶人口為259772人。平均每個家庭戶的人口為2.47人。鹽城市常住人口規(guī)模在蘇州市（1072.17萬人）、徐州市（880.20萬人）和南京市（843.62萬人）、南通市（731.00萬人）之后，居全省十三市第五位。人口基數(shù)大，房地產(chǎn)潛力巨大。

1.1.2經(jīng)濟數(shù)據(jù)

經(jīng)濟保持穩(wěn)定增長。2020年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值5953.4億元，按可比價計算，比上年增長3.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值661.2億元，比上年增長2.7%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值2379.4億元，比上年增長2.8%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值2912.8億元，比上年增長4.3%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為11.1:40.0:48.9，第三產(chǎn)業(yè)比重比上年提高了1個百分點。

1.1.3 收入數(shù)據(jù)

生活水平不斷提高。2020年，全體居民人均可支配收入33707元，比上年增長5.0%。城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入40403元，比上年增長4.1%；人均消費支出20794元，比上年下降0.7%。農(nóng)村常住居民人均可支配收入23670元，比上年增長6.3%；人均消費支出14994元，比上年下降3.3%。

1.1.4 交通發(fā)展迅速

城鄉(xiāng)建設(shè)成效顯著。2020年，全市交通建設(shè)完成投資183.2億元，鹽通鐵路建成通車，鹽城高鐵實現(xiàn)“縣縣全覆蓋”，“1+8”鐵路綜合客運樞紐同步運營，鹽城站日開行列車達66對。提檔升級農(nóng)村公路1121公里，新改建橋梁759座，建成美麗鄉(xiāng)村旅游公路1036公里。建成沿海港口5萬噸級碼頭2座，萬噸級以上碼頭泊位累計24個。新建和改造BRT站臺61座，新增新能源公交車150輛，優(yōu)化新增線路50條。

1.2鹽城地區(qū)房地產(chǎn)政策

A.房貸新政出臺，3月1日起辦理新政規(guī)定房貸客戶將利率定價方式轉(zhuǎn)換為LPR+加點,或固定利率轉(zhuǎn)換辦理時間為2020年3月1日到8月31日。

B.《契稅法》正式公布。2021年9月1日起，《中華人民共和國契稅法》將施行;

C.鹽城出臺人才新政購房補貼15-40萬，鹽城推出升級版人才新政，對20所名校應屆畢業(yè)生給予全方位補貼。購房:本科生15萬、研究生20萬、博士40萬，租房:每人每月1500元，交通:2000元/年，生活:博士3000元/月、研究生2000元/月、大學本1500元/月。

D.鹽城調(diào)整公積金月繳存基數(shù)上限，自2020年7月1日起，職工住房公積金月繳存工資基數(shù)上限為20500元機關(guān)事業(yè)單位及其職工繳存比例仍為12%;企業(yè)及其職工繳存比例為5%6%-12%;個人繳存者繳存比例為10%。

1.3鹽城地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況

房地產(chǎn)銷售穩(wěn)步增長。2020年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資516.9億元，比上年增長21.3%，其中住宅投資完成401.4億元，比上年增長16.5%。全市實現(xiàn)商品房銷售面積1071.5萬平方米，比上年增長26.0%，其中住宅939.5萬平方米，比上年增長27.3%；商品房銷售額851.9億元，比上年增長43.0%，其中住宅銷售額748.6億元，比上年增長46.2%。

綜上研究鹽城房地產(chǎn)，歷年來銷售套數(shù)，銷售面積，銷售均價均在逐步增長，房地產(chǎn)市場狀況發(fā)展良好。

1.4項目周邊房地產(chǎn)狀況

中海華樾

參考價：均價16800元/㎡

物業(yè)類別:住宅商業(yè)

所屬區(qū)域:城西南

建筑類別:多層 高層 小高層

開盤時間:2021.05.26

所屬學區(qū):神州路學校

容 積 率:2.5

開 發(fā) 商:鹽城潤海置業(yè)有限公司

占地面積:10.28萬㎡

建 筑 商:未填

建筑面積:25.7萬㎡

項目地址:鹽都區(qū)鹽瀆路與開創(chuàng)路交匯處（吾悅廣場北）

售樓地址:鹽都區(qū)鹽瀆路與開創(chuàng)路交匯處（吾悅廣場北）

樓盤特色:品牌房企 全功能MASTER住區(qū)

房源情況:150 131 109 130 138 134

鳳麟府

參考價：16500元/㎡

物業(yè)類別:住宅 商鋪

所屬區(qū)域:城西南

建筑類別:高層 小高層

開盤時間:12月1日

所屬學區(qū):鹽都區(qū)實驗小學、鹽城市第一初

容 積 率:2.5

開 發(fā) 商:江蘇通園弘置業(yè)有限公司

占地面積:約150畝

建 筑 商:未填

建筑面積:約32.57萬方

項目地址:鹽城市神州路海闊路交匯處（鹽都區(qū)實驗小學旁）

售樓地址:鹽城市神州路海闊路交匯處鳳麟府營銷中心

樓盤特色:臨近高架

房源情況:163 99 119 127 141。

南國裕墅

物業(yè)類別:住宅 商鋪

所屬區(qū)域:城西南

建筑類別:低層、低層住宅

開盤時間:2018年9月

所屬學區(qū):崇禮路小學、鹽城市第一初中

容 積 率:1.01

開 發(fā) 商:江蘇緣隆置業(yè)有限公司

占地面積:60407.5m2

建 筑 商:未填

建筑面積:88641m2

項目地址:神州路156號

售樓地址:鹽城市鹽都區(qū)神州路與趕海路交匯處

樓盤特色:低層、低層住宅

房源情況:法式低層、花園洋房

2項目周邊概況分析2.1項目地塊周邊情況分析

城西南區(qū)位，城市南進東擴重點發(fā)展區(qū)域之一。衣食住行各種生活配套齊全，生活便利。規(guī)劃幼、小、初學區(qū)。城西南是作為城南以及高新區(qū)的重要銜接部分，可快速鏈接聚龍湖板塊的居住區(qū)域，是鹽都區(qū)政府重點打造的優(yōu)質(zhì)地段。近幾年板塊發(fā)展迅猛，配套設(shè)施齊全，未來隨著城市的擴張，城西南將成為鹽城重要組成部分。華樾項目位于城西南板塊的住宅區(qū)，坐落于城市主干道鹽瀆路旁，周邊配套成熟。

幼兒園：自建幼兒園 中小學：鹽都區(qū)實驗小學、鹽城市第一初級中學、楓葉國際學校

綜合商場：吾悅、中南城、聚龍湖、新弄里、南金鷹、奧萊城、恒大影城、麥德龍 公園：小馬溝城市綠廊、麗都公園、潤都生態(tài)公園

醫(yī)院：第三人民醫(yī)院南院、鹽城第一人民醫(yī)院南院、鹽瀆社區(qū)衛(wèi)生服務中心

銀行：鹽城農(nóng)商銀行、南京銀行、招商銀行、中國郵政儲蓄銀行、中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國銀行

2.2項目技術(shù)經(jīng)濟指標的確定

1、地塊位置：地塊位于鹽瀆路與神州路交匯口，占地75畝（49950㎡）。

2、總建筑面積:124800平方米

3、容積率：≤2.54、綠化率≥35%（規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比）

5、地塊性質(zhì)：住宅、商業(yè)

6、建筑密度≤25%（居住建筑基底面積/居住建筑用地面積、建筑覆蓋率）

7、總占地面積：49950平方米（75*666.66=49950平方米）

8、住宅建筑面積：124800平方米

3可行性研究分析3.1項目設(shè)計方案

項目設(shè)計建造共12棟住宅樓，每棟20層，每層520㎡，共720戶。其中，地下車庫面積15000m2，道路及綠化面積17500m2，項目總建筑面積為124800m2，總占地面積為49950 m2，容積率為2.49。

3.2工程項目開發(fā)總進度計劃

項目共12棟住宅樓，分為兩期開工。

一期：1#、2#、3#、4#、5#、6#；

二期：7#、8#、9#、10#、11#、12#；

工期劃分：

一期工程：2022年1月開工，建筑面積為62400m2，計劃2023年4月完工，建設(shè)工期16個月，其中分為兩個標段建設(shè)；

二期工程：2023年5月開工，建筑面積為62400m2，計劃2024年8月完工，建設(shè)工期16個月，分為兩個標段建設(shè)；

3.3施工進度計劃

建設(shè)進度安排，計劃在3年內(nèi)完成該項目，具體安排如下：

2021年6月～12月：前期工程；

2022年1月：一期一標段建設(shè)工程開工；

2022年8月：一期二標段建設(shè)工程開工；

2023年1月：一期一標段建設(shè)工程竣工；

2023年8月；一期二標段建設(shè)工程竣工：

2023年2月：二期一標段建設(shè)工程開工；

2024年1月：二期一標段建設(shè)工程竣工；

2023年4月：二期二標段建設(shè)工程開工；

2024年12月：二期二標段建設(shè)工程竣工；

3.4銷售價格和銷售進度

3.4.1銷售計劃期

銷售期為4年，2022年6月開始預售，2023年銷售完一期一標段，2023年銷售一期二標段，2014年銷售完一期二標段，2024年銷售二期。

3.4.2比較實例選擇

中海華樾隸屬于中國建筑集團有限公園，1979年創(chuàng)立于香港，擁有41年房地產(chǎn)開發(fā)與不動產(chǎn)管理經(jīng)驗，始終堅持主流城市核心地段打造主流精品物業(yè)。于2013年入駐鹽城，經(jīng)過7載蓬勃發(fā)展，成為城市高端人居代表品牌，建面約109-134㎡都會風范成品住宅 二期煥新登場；目前少量房源在售，高層19#、21#、26#，建面約109㎡、130㎡、132㎡，參考價16800元/㎡；小高層22#，建面約134㎡，參考價17000元/㎡左右；低層住宅20#、23#、25#，建面約138㎡、150㎡，參考價18000-19000元/㎡。

鳳麟府項目是由碧桂園集團、通銀集團、弘陽集團聯(lián)合打造，1、項目自身配備幼兒園，緊鄰鹽都區(qū)實驗小學、鹽城市第一初級中學。2、緊鄰西環(huán)路高架，海闊路、神州路主干道，交通便捷。3、暢享3公里繁華都市圈，項目涵蓋吾悅、中南城、聚龍湖、新弄里、南金鷹、奧萊城、恒大影城、麥德龍、等大型商業(yè)生活配套。4、項目周邊景觀資源豐富，麗都公園、潤都生態(tài)公園和小馬溝城市綠廊。

南國裕墅項目臨近鹽都區(qū)崇禮路實驗學校、崇禮路幼兒園和楓葉國際學校。周邊商業(yè)區(qū)覆蓋（中南世紀城、南金鷹、吾悅廣場等），醫(yī)療覆蓋（第一人民醫(yī)院、南三院）?？拷}瀆路和海洋路高架，出行方便。

3.4.3比較因素說明表

本項目于2022年6月開始銷售，其周邊交通便捷，四通八達，基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，商業(yè)程度較為繁華。小區(qū)綠化率高，停車位足夠。將本項目與三個比較實例在交易日期、交易情況、區(qū)域個別因素等多個方面進行比較。并編制比較因素條件說明表。

估價比較因素條件說明表

比較因素條件指數(shù)表

估價比較因素條件指數(shù)表

估價比較因素條件修正系數(shù)表

3.4.4估價對象銷售均價

經(jīng)過比較分析，采用市場比較法，考慮市場交易情況、市場交易日期、區(qū)域因素、個別因素等，將估價對象與中海華樾、鳳麟府、鳳麟府天鉑三個可比實例進行對比分析，最后得出（17680+17890+19200）÷3=18257。所以一期開盤時，估價對象銷售均價定為18257元/㎡。并且根據(jù)鹽城市年銷售均價走勢定銷售均價年增長率約為6.8%。則2022年銷售價格為18257元/㎡，之后3年的銷售價格約為19499元/㎡，20825元/㎡,22242元/㎡。

3.5項目開發(fā)各成本及財務報表

3.5.1土地費用

取得該塊土地的價格為5.2億元（熟地價）。

3.5.2其他成本費用

根據(jù)2014年江蘇省建設(shè)工程費用定額，建安成本定為2000元/㎡，則總建安費用為20486萬元，前期費建安費用×5.8%，附屬配套費建筑面積100元/㎡，公共基礎(chǔ)設(shè)施費為建筑面積150元/㎡。不可預見費為土地成本，建安費用，前期工程費，附屬配套費，公共基礎(chǔ)設(shè)施費總和的3%。

3.5.3開發(fā)費用

項目的開發(fā)費用包括管理費，銷售稅費，財務費用。現(xiàn)場管理費為開發(fā)總成本的3%，銷售稅費為總銷售收入的5%，財務費用為所有貸款所產(chǎn)生的利息總和。

3.5.4項目總投資估算

3.5.5工程投入費用

一期工程建筑面積為62400㎡，二期程建筑面積為62400㎡，根據(jù)項目分期建設(shè)施工劃分表，2022年建設(shè)建筑面積41600㎡，2023年建設(shè)建筑面積41600㎡，2024年建設(shè)建筑面積41600㎡。所以求出2022年到2024年建設(shè)面積各為33.3%，33.3%，33.3%。

3.5.6銷售收入費用

銷售計劃：2022年6月，開始一期銷售，預計銷售期為一年；2024年6月，開始二期銷售，預計銷售期為一年。由表可知，2022年銷售價格為18257元/㎡，之后3年的銷售價格約為19499元/㎡，20825元/㎡,22242元/㎡。則2022年至2025年項目銷售面積分別為31200㎡,31200㎡，31200㎡，25728㎡。此外共計720戶，共計720個車位，車位200000元/個，則2023年~2025年銷售收入各為60561.84萬，64436.88萬，68574萬，729951萬，總銷售收入為266567.76萬。

3.5.7貸款計劃

按照基礎(chǔ)：主體：裝飾裝修=3：5：2的比例分配每年的建設(shè)投資費用，工程的建設(shè)工期投資為開發(fā)成本加管理費加銷售費并除去土地費用及前期工程費，約為48053萬元。則2021年至2024年投入1447.68萬元、21623萬元、18019萬元、8410萬元。

3.5.8投資計劃

通過貸款利息結(jié)算表與自有資金，銷售收入等結(jié)合分析，做出投資計劃與資金籌措表

投資計劃與資金籌措表

3.5.9土地增值稅

土地增值稅超率累進稅率表

土地增值稅計算表

3.5.10項目利潤總額

銷售利潤統(tǒng)計表

3.5.11項目損益表

損益表

3.5.12自有資金現(xiàn)金流量表

將以上分析的資金流動數(shù)據(jù)整理分析，做出自有資金現(xiàn)金流量表，折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時需用的一個重要參數(shù)，具體應等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率。而平均報酬率=平均年現(xiàn)金流量/初始投資額×100%=10%，則取折現(xiàn)率為10%。

3.5.13總資金現(xiàn)金流量表

總資金現(xiàn)金流量表

3.5.14財務可行性分析

通過項目財務評估分析，稅后財務內(nèi)部收益率大于等于基準收益率，且稅后財務凈現(xiàn)值為正，所以此項目在財務上可行。

4風險分析4.1盈虧平衡分析

從表可知總成本為101942.37萬元，其中固定成本為土地成本，其余為可變成本，固定成本為52000萬元，可變成本為49942.37萬元，計劃建筑面積為124800方米，則單位面積可變成本為4001.8元；

從表中可知計劃總銷售收入為266567.76萬元，總銷售稅金及附加為14661.23 萬元，則單位面積銷售價格為21359元，單位面積銷售稅金及附加為1174元。

由此可得CF=40671.61×10^4，P=17813，V=3970，t=990。則Q=CF÷(P-V-t)=40671.61×10^4÷（17813-3970-990）≈30859。

所以當開發(fā)面積（銷售面積）為30859m2時，項目盈虧平衡。本項目124800m2遠大于30859m2，所以方案可行

4.2敏感性分析

敏感性分析表

敏感性分析結(jié)果匯總表

從表中可以看出對于項目的單因素分析狀況可見，項目的價格因素較成本因素敏感。在本方案中，價格因素較為敏感。則在項目銷售過程中需要控制好價格的變動以及銷售情況。

5綜合評價5.1社會效益評價

社會效益的內(nèi)涵包括三方面主要內(nèi)容：一是社會再生產(chǎn)過程中一定投入對提高人民福利水平作用的內(nèi)容；二是社會再生產(chǎn)中一定投入對提高社會文明作用方面的內(nèi)容；三是社會再生產(chǎn)中一定投入對人自身的合理再生產(chǎn)作用的內(nèi)容。

此項目將會對社會帶來以下影響，帶來相應的社會效益：

a、促進城市發(fā)展b、帶動城市經(jīng)濟c、保障社會安定

5.2環(huán)境效益評價

項目的環(huán)境效益評價，是將開發(fā)項目及周邊的環(huán)境，以及項目開發(fā)建設(shè)過程中對項目周邊環(huán)境產(chǎn)生的影響作出分析。項目開發(fā)建設(shè)可能產(chǎn)生的環(huán)境影響有:水污染、空氣污染、噪聲污染、固體廢物污染、光污染、城市景觀破壞、生態(tài)影響、對特殊用地區(qū)的破壞等。

以下是項目環(huán)境效益的分析：

a．項目周邊地塊大多處于待開發(fā)狀態(tài)，所以要加強項目中環(huán)境保護基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。

b．項目設(shè)計方案中綠化對環(huán)境有一定的保護，并且有益于周邊的環(huán)境保護以及環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)的維護。

c．項目建設(shè)過程中，嚴格遵守國家規(guī)定來建設(shè)施工，控制各類建設(shè)污染的產(chǎn)生于排放，提高建設(shè)環(huán)境保護。

d．隨著社會的發(fā)展，可持續(xù)發(fā)展融入了我們的生活中。項目的開發(fā)建設(shè)施工，要遵循可持續(xù)發(fā)展的理論，合理地使用新型能源如太陽能、風能、水能進行建設(shè)。

5.3項目經(jīng)濟效益評價

綜上，項目的財務凈現(xiàn)值大于零，所以是可行的，財務內(nèi)部收益率與基準收益率均符合預期假設(shè)。