第一篇：多渠道擴(kuò)大保障性住房建設(shè)資金來源

多渠道擴(kuò)大保障性住房建設(shè)資金來源

時間：2011-05-25 08:17:58來源：經(jīng)濟(jì)日報作者：

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[提要]保障性安居工程是一項重大的民生工程，大規(guī)模建設(shè)保障性安居工程，需要創(chuàng)新思路，完善政策，進(jìn)一步拓展融資渠道，擴(kuò)大保障性住房建設(shè)資金來源。要做好保障性住房建設(shè)資金落實工作，需要充分認(rèn)識保障性住房建設(shè)資金的公益性、安全性和長期性。

保障性安居工程是一項重大的民生工程，大規(guī)模建設(shè)保障性安居工程，需要創(chuàng)新思路，完善政策，進(jìn)一步拓展融資渠道，擴(kuò)大保障性住房建設(shè)資金來源。

“十二五”時期，我國將建設(shè)保障性住房3600萬套，其中2011年開工建設(shè)1000萬套。據(jù)估計，1000萬套保障性安居工程，年度投資約1.3萬億元至1.4萬億元。今年中央財政進(jìn)一步增加了對地方建設(shè)保障性安居工程的補(bǔ)助資金，由去年的700多億元增加到1000億元以上，但保障性住房建設(shè)資金缺口仍很大。

未來我國保障性住房建設(shè)將以發(fā)展公共租賃住房為重點。保障性住房尤其是公共租賃住房建設(shè)具有資金需求量大、租金水平較低、公益性較強(qiáng)、投資回收期長等特點，因此，在資金的進(jìn)入、期限的配置、穩(wěn)定運行和退出方面要通過體制機(jī)制創(chuàng)新，作好相應(yīng)的安排。

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我們看到，一些地區(qū)結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，在政府主導(dǎo)下發(fā)揮市場機(jī)制的作用，通過創(chuàng)新投融資體制機(jī)制，在擴(kuò)大保障性住房建設(shè)資金來源方面進(jìn)行了有益的探索。這些做法主要包括：發(fā)揮保障性安居工程專用融資平臺作用，吸引信貸資金、社?；?、保險資金、社會資金等多元化資金進(jìn)入，滿足大規(guī)模建設(shè)保障性安居工程的資金需求；對保障性住房建設(shè)資金和土地封閉運行，確保資金安全有效運行；政府通過注入土地、商業(yè)地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)確保資金還款來源；加快投融資體制機(jī)制創(chuàng)新，拓寬融資渠道，調(diào)動社會資金參與保障房建設(shè)的積極性。

實踐顯示，只要政府支持到位、政策設(shè)計得好，就能吸引金融資金和社會資金。

要做好保障性住房建設(shè)資金落實工作，需要充分認(rèn)識保障性住房建設(shè)資金的公益性、安全性和長期性。

保障性住房建設(shè)具有很強(qiáng)的公益性，要充分發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用。政府要加大投入，除專項資金和配套資金外，地方政府應(yīng)充實保障性住房專用融資平臺并加強(qiáng)管理，吸引資金進(jìn)入。要充分發(fā)揮國開行政策性銀行中長期貸款的優(yōu)勢和對商業(yè)貸款的引導(dǎo)作用。要加大土地政策支持力度，對公租房、棚改房建設(shè)，要按規(guī)定實行土地劃撥方式供應(yīng)，這既能降低建設(shè)

成本和租金水平，又能增強(qiáng)融資的吸引力。金融機(jī)構(gòu)要以保本微利為導(dǎo)向，把保障性住房建設(shè)作為自身的社會責(zé)任，在風(fēng)險可控的前提下給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。

保障性住房建設(shè)資金巨大，要確保資金安全有效運行。保障性住房建設(shè)資金不僅關(guān)乎民生利益，也直接影響著金融機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定運行。地方政府和金融機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位等相關(guān)環(huán)節(jié)要建立起嚴(yán)格的監(jiān)督約束機(jī)制，要加強(qiáng)賬戶管理，合規(guī)運作，確保資金安全運行，防止資金被挪作他用；要充分發(fā)揮審計、檢查等部門的監(jiān)督作用，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，杜絕違規(guī)行為，確保資金有效用于保障性住房建設(shè)。

保障性住房建設(shè)資金回收期較長，要確保資金的可持續(xù)性和穩(wěn)定運行。地方政府要確保保障性住房資金有穩(wěn)定的還款源，滿足金融資金可持續(xù)的要求。金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)還款保障機(jī)制的設(shè)計和建設(shè)。要加快金融創(chuàng)新，通過票據(jù)融資、保障房投資基金等為保障性住房建設(shè)提供長期、穩(wěn)定的資金來源。發(fā)展公租房，應(yīng)合理確定租金水平，建立健全租金動態(tài)調(diào)整機(jī)制，既使租住群眾能承受，又使融資主體有回報，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

保障性住房建設(shè)既是一項艱巨的任務(wù)，也是一個重大的機(jī)遇，只要相關(guān)各方共同努力，開拓創(chuàng)新，就能探索出一條可持續(xù)的保障性住房融資之路，為保障性住房建設(shè)注入源源不斷的資金活水。

民網(wǎng)北京10月16日電(記者 王煒)為提高住房公積金使用效率，并拓寬保障性政府昂建設(shè)資金來源，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、發(fā)改委、人民銀行、監(jiān)察部、審計署、銀監(jiān)會等七部門日前聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點工作的實施意見》，按照利用住房公積金閑置資金支持保障性住房建設(shè)的試點工作正式啟動。

《實施意見》提出，利用住房公積金閑置資金發(fā)放的保障性住房建設(shè)貸款，必須定向用于經(jīng)濟(jì)適用住房、列入保障性住房規(guī)劃的城市棚戶區(qū)改造項目安置用房、特大城市政府投資的公共租賃住房建設(shè)，禁止用于商品住房開發(fā)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

為了保障公積金繳存職工的合法權(quán)益，《實施意見》特別強(qiáng)調(diào)，應(yīng)在優(yōu)先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行，嚴(yán)格控制貸款規(guī)模，禁止無償調(diào)撥使用。試點不改變繳存職工住房公積金所有權(quán)，不影響提取和個人住房貸款。試點城市人民政府在制定試點實施方案時，必須征求繳存職工意見。試點城市人民政府要及時公布試點的建設(shè)規(guī)模、開發(fā)單位、建設(shè)成本、供應(yīng)對象等內(nèi)容，接受社會和群眾監(jiān)督。

同時，利用住房公積金貸款建設(shè)保障性住房，必須嚴(yán)格控制供應(yīng)對象，面向城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭。完善申請、審核、輪候、復(fù)核等制度，加強(qiáng)動態(tài)管理。在同等條件下，繳存住房公積金的中低收入住房困難職工，優(yōu)先購買或租賃。

為加強(qiáng)貸款管理、保證資金安全，《實施意見》明確，必須加強(qiáng)貸款管理，保證資金安全。一是設(shè)立資金監(jiān)管專項賬戶，對貸款資金流動實行全程封閉管理。二是住房公積金管理中心對貸款項目進(jìn)行嚴(yán)格評審，并提交試點城市住房公積金管理委員會審議、人民政府批準(zhǔn)。三

是住房公積金管理中心要加強(qiáng)貸前調(diào)查、貸中審查、貸后管理，切實防范貸款風(fēng)險。四是落實貸款抵押，借款人必須以在建項目、房產(chǎn)或土地使用權(quán)足額抵押，不得重復(fù)抵押。五是規(guī)定試點城市政府承擔(dān)落實償還貸款的責(zé)任，確保貸款本息按時償還。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，利用住房公積金閑置資金貸款支持保障性住房建設(shè)，有利于完善住房公積金制度，提高住房公積金使用效率，增加住房公積金收益，實現(xiàn)住房公積金保值增值；有利于帶動住房投資和消費，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長；有利于拓寬保障性住房建設(shè)資金來源，加快保障性住房建設(shè)，解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房問題，推動實現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)。

據(jù)了解，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府將在《實施意見》印發(fā)后60日內(nèi)，將試點城市名單及實施方案送住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行審核批準(zhǔn)?！秾嵤┮庖姟吠瑫r強(qiáng)調(diào)，非試點城市不得利用住房公積金發(fā)放任何項目貸款。必須加強(qiáng)對住房公積金的監(jiān)督檢查。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、發(fā)展改革委、人民銀行、監(jiān)察部、審計署、銀監(jiān)會要各司其職，各負(fù)其責(zé)，密切配合，切實加強(qiáng)對試點工作的監(jiān)督檢查。對在住房公積金試點工作中出現(xiàn)違紀(jì)行為的，要依據(jù)有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)肅追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和人員的責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。

第二篇：保障性住房和政府資金來源

為應(yīng)對金融危機(jī)沖擊，實現(xiàn)保增長擴(kuò)內(nèi)需，國家于去年11月宣布了今明兩年4萬億刺激計劃，各地方政府也紛紛提出當(dāng)前及今后一段時期的項目建設(shè)和巨額投資計劃，一時間達(dá)18萬億之巨。然而，地方投資熱情與地方投資的增速并不成正比。就在中央投資猛烈增長之時，地方政府到2008年底的投資增速反倒較7月份累計下降了1.8個百分點，2009年2月更跌至2004年1月以來的歷史最低水平； 3月份雖有所上升，但仍低于總體投資增速0.1個百分點。

地方投資有心無力的一個重要原因，正是項目資本金不足。按照我國現(xiàn)行制度，除外商投資和公益性項目外，所有項目無論國有、非國有，資本金不到位，便不能獲得貸款，不能開工建設(shè)。項目資本金成為整個項目啟動的關(guān)鍵一環(huán)。目前，我國地方政府進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施和公益項目建設(shè)，其項目資本金主要來源于地方財政注入及土地資產(chǎn)變現(xiàn)等，而在危機(jī)之下，地方財政收入下滑速度超預(yù)期、土地出讓金收入大幅萎縮、1998年擴(kuò)張性政策投資形成的負(fù)債目前正進(jìn)入償債高峰等因素，都使得地方可支配的財力大幅下滑，項目資本金投入能力嚴(yán)重不足，造成大量項目無法上馬開工。

為順利籌集資金，滿足項目資本金投入的要求，確保各項建設(shè)順利進(jìn)行，從中央到地方，都在不斷進(jìn)行新的嘗試和探索。

國家拓寬地方項目資本金來源的政策突破和動向

已經(jīng)采取的政策

地方債放行。2月17日，全國人大聽取了國務(wù)院《關(guān)于安排發(fā)行2009年地方政府債券的報告》，我國地方債正式開閘。具體做法是：由財政部以記賬式國債方式代理發(fā)行，實行發(fā)行額管理，2009年總規(guī)模控制在2000億以內(nèi)。地方政府承擔(dān)還本付息責(zé)任。還本付息和支付發(fā)行費由財政部代辦；地方政府未按時上交的，財政部與地方財政辦理結(jié)算時如數(shù)扣繳。

與1998年中央發(fā)行國債然后轉(zhuǎn)貸地方最大的不同在于，這一次發(fā)行的不再是國債而是地方債，中央政府的角色由“轉(zhuǎn)貸”變?yōu)椤按怼?，地方政府則成為“債務(wù)人”。然而，盡管此次開閘意義重大，但實際上這并不是完全意義上的地方債券。雖然中央代發(fā)地方債可以作為一項臨時性措施發(fā)揮作用，但卻無法形成解決當(dāng)前地方政府財政困境的長效機(jī)制調(diào)低軌道交通等11類項目資本金比例。為調(diào)動社會和企業(yè)投資積極性，調(diào)整和優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，國務(wù)院4月29日決定對現(xiàn)行固定資產(chǎn)投資項目資本金比例進(jìn)行調(diào)整。具體的調(diào)整方向為：降低城市軌道交通、煤炭、機(jī)場、港口、沿海及內(nèi)河航運、鐵路、公路、商品住房、郵政、信息產(chǎn)業(yè)、鉀肥等11類項目的資本金比例，同時適當(dāng)提高電石、鐵合金、燒堿、焦炭、電解鋁等“兩高一資”項目資本金比例。這項政策的出臺，意在緩解4萬億計劃的資本缺口，加快經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，雖然目前下調(diào)幅度尚未確定，但對放大地方和社會投資、緩解地方財政壓力無疑具有重要的積極意義。對于地方政府來說，下調(diào)項目資本金比例，意味著項目開工門檻的降低，以及既定資金量下投資能力的放大和增強(qiáng)。

正在醞釀的政策

國家考慮允許基礎(chǔ)設(shè)施公司發(fā)行資產(chǎn)支持證券。據(jù)媒體報道，國家正在考慮允許經(jīng)營基礎(chǔ)設(shè)施項目的公司出售資產(chǎn)支持證券作為額外融資渠道。

資產(chǎn)支持證券、也稱資產(chǎn)證券化(Asset Securitization)，是以某種資產(chǎn)組合為基礎(chǔ)發(fā)行的債券。一般而言,指發(fā)起人將缺乏流動性、但又可以產(chǎn)生穩(wěn)定可預(yù)見現(xiàn)金收入的資產(chǎn)（如公路橋梁收費權(quán)、租約、抵押貸款等）或資產(chǎn)組合, 通過一定的結(jié)構(gòu)安排，對資產(chǎn)中風(fēng)險與收益要素進(jìn)行分離與重組，進(jìn)而轉(zhuǎn)化成由未來現(xiàn)金流為擔(dān)保的可自由流通的證券在金融市場進(jìn)行銷售。與傳統(tǒng)融資模式相比,資產(chǎn)證券化具有融資成本低、融資效率高、投資人風(fēng)險小等優(yōu)點。

通過發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)支持證券, 可將不具備流動性的基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樾庞玫燃壿^高、收益較穩(wěn)定的可流通證券，從而得到可用的資金并將其投入到新的基礎(chǔ)設(shè)施項目中。由于資產(chǎn)支持證券利率通常低于銀行貸款，因此若政策能獲批實施，將成為一個更便利的融資渠道。

發(fā)展改革委提出特定項目資本金貸款。由發(fā)展改革委牽頭的政府特定項目資本金貸款的落地，有望成為地方政府解決項目資本金不足的重要渠道之一。

資本金貸款又稱股本貸款或股本權(quán)益性貸款，即商業(yè)貸款可以直接作為項目啟動的資本金來源。項目資本金貸款在業(yè)內(nèi)早有先例。國家開發(fā)銀行商業(yè)化轉(zhuǎn)型前推行的政策性業(yè)務(wù)之一“軟貸款”，就可以被看作銀行涉足項目資本金貸款的例證。這種政策性貸款方式具有期限長、利率低和可用作項目資本金的特點。發(fā)改委推行的項目資本金貸款與國開行的“軟貸款”并不相同。據(jù)悉可能將在4萬億元范圍內(nèi)，形成一個項目目錄，供銀行參考。按照設(shè)想，該貸款將實行招標(biāo)制，具體來說，哪些銀行對政府項目的資本金貸款感興趣，就可以去投標(biāo)。貸款期限要求在10年以上，利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上下浮20%-30%。地方政府為了吸引銀行投標(biāo)，可以采取貼息的條件來吸引。

與單純的股本金貸款相比，特定項目貸款設(shè)定了諸多限制。其中包括:貸款不能超過資本金總額的40%，只能用于政府特定投資項目，且只能在積極財政政策實施期間發(fā)放，即2009年、2010年。

然而，在政策初步設(shè)想傳出之后，鑒于對相關(guān)風(fēng)險的考慮，目前尚沒有進(jìn)一步的進(jìn)展。但在實際操作中，不少銀行、尤其是一些中小股份制銀行進(jìn)行了變通處理，信貸資金實際上已變相進(jìn)入了“股本領(lǐng)域”。

方式之一是，將項目貸款轉(zhuǎn)為流動資金貸款。這樣不僅逃避了各種對項目貸款的“證件審批齊全、資本金到位”等嚴(yán)格的信貸審批流程，而且通過滾動貸款，“短貸長用”，變相滿足了融資要求。

方式之二是，在項目資本金不足的情況下，通過一些銀行的“流動資金貸款”滿足最低資本金要求，然后向另外一些大型銀行申請項目資金貸款。

方式之三是，由于目前可用作資本金出資的財產(chǎn)既包括貨幣，也包括股本等權(quán)益性資產(chǎn)和土地等實物資產(chǎn)，所以地方政府有可能通過做高土地估價等固定資產(chǎn)價值等，達(dá)到銀行的資本金要求，類似“虛假注資”。

方式之四是，通過融資平臺和其他地方企業(yè)借款完成資本金的比例要求，在項目資金到位后，再以對外投資方式完成“資本金抽逃”。

各地拓寬項目資本金來源的嘗試與創(chuàng)新

京滬粵謀建大融資平臺，中期票據(jù)緩解資本金困局

2008年歲末之際，部分銀行間市場主承銷商(以大型國有商業(yè)銀行為主)及北京、上海、廣東三地政府金融辦人士趕赴北京，與中國銀行間市場交易商協(xié)會共商債務(wù)融資工具發(fā)行工作。京滬粵做大政府投融資平臺，借助銀行間債券市場，發(fā)行中期票據(jù)，進(jìn)而以此作為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目資本金的設(shè)想逐步浮出。

中期票據(jù)（Medium-term Notes）是中國人民銀行于2008年推出的創(chuàng)新性債務(wù)融資工具，期限通常在5-10年之間，是除企業(yè)債、公司債以外重要的中期融資工具。和其他中長期債務(wù)融資工具相比，中期票據(jù)具有發(fā)行成本較低、市場化程度高和發(fā)行機(jī)制靈活等特點。2008年12月22日，上海市城市建設(shè)投資開發(fā)總公司發(fā)行2008第一期中期票據(jù)，規(guī)模30億元。2009年3月9日，京滬粵三地的大型政府投融資平臺密集發(fā)行總額達(dá)250億的中期票據(jù)。面對地方政府巨大的資金缺口，中期票據(jù)正成為破解地方政府資本金困局的渠道之一。這三地政府投融資平臺發(fā)行的中期票據(jù)將一定程度上緩解建設(shè)項目的資金壓力，而由政府提供一定程度的財政還款的保障方式也正在形成。

云南宜良億元信托樣本

宜良縣是昆明市的郊區(qū)農(nóng)業(yè)縣，2008年9月,宜良縣政府與銀河財富資產(chǎn)管理中心就合作發(fā)行人民幣理財產(chǎn)品募集資金的事項達(dá)成一致。在信托、銀行和中介機(jī)構(gòu)的參與下,宜良縣獲得1億元融資，用于宜良第一中學(xué)建設(shè)。

這一計劃中,銀河財富邀請了一家信托公司作為受托人,將云南本地一家銀行發(fā)行理財產(chǎn)品募集的資金設(shè)立單一資金信托計劃,向宜良縣金匯國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司（宜良縣負(fù)責(zé)國有資產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè),其法人代表、董事長為宜良縣財政局長）發(fā)放貸款,由金匯公司運用貸款資金進(jìn)行項目建設(shè)。宜良縣及金匯公司以未來土地出讓收益以及再融資能力對還款提供保證。同時,宜良縣財政局向金匯公司出具承諾,對金匯公司的還款提供財政補(bǔ)貼,財政補(bǔ)貼來源為財政償債準(zhǔn)備金。

通過信托方式籌集資金有很大的靈活性，具有審批環(huán)節(jié)少、操作簡便、資金到位快等優(yōu)點。云南宜良并非唯一與信托合作融資的地方政府，在昆明、安徽銅陵市、遼寧省鞍山市和江西省都有過類似的融資行為。

武漢啟動準(zhǔn)市政債

隨著中央轉(zhuǎn)撥資金的落地，湖北省根據(jù)“保增長、擴(kuò)內(nèi)需”的經(jīng)濟(jì)拉動戰(zhàn)略，提出了自己的配套投資計劃。其中，武漢提出1000億的市政債發(fā)行計劃。早在此前武漢獲批城市圈綜改區(qū)總體方案中，就提出了“九大創(chuàng)新”，“促進(jìn)兩型社會建設(shè)的財稅金融體制機(jī)制創(chuàng)新”是其中重要一域，綜改區(qū)在融資領(lǐng)域的先試權(quán)獲得國家認(rèn)可，其中包括水專項債和環(huán)保債在內(nèi)的政府債券融資成為綜改區(qū)市政經(jīng)濟(jì)的一項重要內(nèi)容。目前，武漢城投已啟動企業(yè)債相關(guān)工作。

重慶地方融資平臺的規(guī)范與升級

重慶市在構(gòu)建地方融資平臺方面，進(jìn)行了有益的嘗試和探索。基于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共工程建設(shè)不能全靠財政直接投入的認(rèn)識，重慶著意培育和壯大投融資主體，相繼組建了重慶市城市建設(shè)投資公司、開發(fā)投資有限公司、地產(chǎn)集團(tuán)、水務(wù)控股(集團(tuán))有限公司、高速公路發(fā)展有限公司、交通旅游集團(tuán)、水利投資集團(tuán)、能源投資集團(tuán)等八個建設(shè)性投資集團(tuán)。

為充實八個投融資平臺的資本金，重慶采取了國債、規(guī)費、土地收益權(quán)、存量資產(chǎn)、稅收返還等五個方面的資本金注入。為防止可能出現(xiàn)的債務(wù)風(fēng)險、信貸風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險，重慶市通過“三不原則”和“三大平衡”等保障措施，有效規(guī)范了八大集團(tuán)的良性運行。

“三不原則”：一是財政決不為投資集團(tuán)作擔(dān)保，使政企之間保持嚴(yán)格界限，防止財政債務(wù)危機(jī);二是投資集團(tuán)之間不能互相擔(dān)保，避免出現(xiàn)連環(huán)災(zāi)難;三是財政撥付給各投資集團(tuán)專項資金的使用范圍受財政掌控，必須專款專用，不準(zhǔn)交叉使用、互相挪用。

“三大平衡”：一是八大集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率要控制在50%左右，實現(xiàn)凈資產(chǎn)與負(fù)債的平衡;二是八大集團(tuán)必須保證現(xiàn)金需求和供給的基本平衡，實現(xiàn)現(xiàn)金流的良性周轉(zhuǎn);三是各投資集團(tuán)在接受政府部門下達(dá)的投資建設(shè)任務(wù)時，要堅持經(jīng)濟(jì)規(guī)律和市場原則，必須有特定的盈利模式以保證投入與產(chǎn)出平衡。

重慶模式受到廣泛關(guān)注。世界銀行曾專題調(diào)研并給予肯定，將其運作模式歸納為：政府把城市資產(chǎn)無償劃撥給投資公司，使公司的資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到一定的貸款條件，公司根據(jù)政府建設(shè)的要求籌措資金后再將資金轉(zhuǎn)借給項目法人。依靠這種模式，八大集團(tuán)順利擔(dān)當(dāng)了重慶全市75%的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時自身也不斷強(qiáng)大，其資產(chǎn)總額已從成立之初的200多億，擴(kuò)張到2900億。

重慶市總結(jié)其運作經(jīng)驗，認(rèn)為該模式的關(guān)鍵技巧是：通過“儲地-融資-建設(shè)”循環(huán)，保證城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資；通過“儲地-整治-出讓”循環(huán)，保證投資公司自身投融資能力。然而，這種以土地為紐帶的運作方式，在地產(chǎn)市場疲軟、土地變現(xiàn)難之下，也遭遇了困境。為實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，重慶市正努力在規(guī)范化運作基礎(chǔ)上，推動八大集團(tuán)運行機(jī)制的深層次調(diào)整和提升。其中一個重要戰(zhàn)略，就是鼓勵投資集團(tuán)“走出去”，在更大范圍內(nèi)尋找發(fā)展機(jī)遇，同時創(chuàng)造條件積極推動上市，努力通過證券化籌集建設(shè)資金。

對北京市拓寬基礎(chǔ)設(shè)施項目資本金來源的幾點建議

進(jìn)一步壯大規(guī)范地方融資平臺

地方融資平臺的規(guī)范程度和融資能力，對地方政府資金籌集具有決定性的影響。在地方融資平臺建設(shè)中，我市應(yīng)充分借鑒重慶等地的經(jīng)驗，從資金來源、運作模式、風(fēng)險控制等方面著手，逐步建立投融資平臺良性運行的機(jī)制，不斷壯大融資平臺規(guī)模，逐步提高規(guī)范化運營水平?；舅悸肥牵悍e極運用國債資金的注資作用，結(jié)合實際情況建立一套投融資管理運作的操作標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的制度流程，用客觀指標(biāo)規(guī)范融資行為；增強(qiáng)管理運作的透明度和風(fēng)險防范、控制水平，從而構(gòu)建具有一定規(guī)范性和功能較強(qiáng)大、適應(yīng)投融資制度改革和長期發(fā)展需要的地方融資平臺。

可試行地方國資管理公司發(fā)行準(zhǔn)市政券

目前，地方債雖有了突破性的進(jìn)展，但卻無法從根本上解決地方政府資金困境，通過地方國資管理公司發(fā)行準(zhǔn)市政券仍將是重要的資金籌集方式。

準(zhǔn)市政債是在我國現(xiàn)有法律框架下,以一種變通的方式，通過發(fā)行債券來籌集城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金。“準(zhǔn)”字說明了它處于市政債券和企業(yè)債之間的中間地帶。在很多省市，準(zhǔn)市政債都是地方政府籌集建設(shè)資金的重要方式。它本質(zhì)上屬于市政債，但同一般意義上的市政債又有顯著區(qū)別：發(fā)行主體上，前者不是直接由地方政府或其授權(quán)機(jī)構(gòu)發(fā)行，而是通過設(shè)立隸屬于政府的企業(yè)即地方融資平臺來發(fā)行；擔(dān)保機(jī)制上，市政債直接以政府信用作擔(dān)保，而準(zhǔn)市政債則由政府提供隱性擔(dān)保，不能直接出面擔(dān)保；發(fā)債收入的管理上，準(zhǔn)市政債無須納入中央政府財政控制體制。同時，準(zhǔn)市政債又區(qū)別于真正意義上的企業(yè)債，其發(fā)債方主要承擔(dān)地方政府的相關(guān)職能，并享受相應(yīng)的優(yōu)惠政策，很少基于“利潤最大化”原則進(jìn)行自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧。

處理好四對矛盾，奠定地方政府發(fā)債的現(xiàn)實基礎(chǔ)

當(dāng)前，我國地方債雖還在探索試驗中，但隨著各項制度的逐步完善，地方債實現(xiàn)真正意義上的放行已納入地方政府融資的視野。我市應(yīng)從以下幾方面著手，在運行機(jī)制、機(jī)構(gòu)設(shè)置等各方面逐步理順，為未來地方債發(fā)行奠定良好的基礎(chǔ)。具體來說，一是選準(zhǔn)合適的發(fā)債對象，化解發(fā)債的擴(kuò)張性目的與對私人、企業(yè)部門的投資消費的擠出效應(yīng)之間的矛盾。二是在引入人大等方面的監(jiān)督之下，構(gòu)建科學(xué)的評價體系和透明的信息披露機(jī)制，化解對發(fā)債主體的償債能力精確評估的需要，與現(xiàn)行評價體系落后、政府財務(wù)信息不透明之間的矛盾。三是合理平衡，化解地方債券資金籌集的商業(yè)性與投向的公共性之間的矛盾。四是引入紀(jì)檢部門監(jiān)督、獨立第三方評估機(jī)構(gòu)參與，化解地方領(lǐng)導(dǎo)人任期的短期性與還債的長期性之間的矛盾。

《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》的出臺，明確地釋放出進(jìn)一步創(chuàng)新保障性住房建設(shè)融資機(jī)制的信號，同時也表明了國家大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)的決心。

國家發(fā)改委辦公廳日前發(fā)布《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》，明確支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和其他企業(yè)，通過發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行保障性住房項目融資。相對于股權(quán)融資、平臺貸、地方債計劃等其他融資工具，企業(yè)債券具有融資快捷、利率低、期限長、市場化的優(yōu)勢，是籌措保障性住房建設(shè)資金的有效工具。新政的出臺，對于彌補(bǔ)保障性住房建設(shè)資金缺口、提高開發(fā)商參與保障性住房建設(shè)的熱情，均將產(chǎn)生積極的影響。

近年來，我國住房保障體系建設(shè)的步子越邁越大，并實現(xiàn)了從以經(jīng)濟(jì)適用房為主體到以廉租房、公共租賃房為主體的過渡。按照計劃，“十二五”時期，我國將建設(shè)3600萬套保障性住房，今年的1000萬套保障性安居工程建設(shè)任務(wù)則必須在11月底前全部動工。不過，由于建設(shè)資金等原因，各地保障房建設(shè)進(jìn)展并不平衡。從21個省區(qū)市已經(jīng)公布的保障性住房進(jìn)展情況看，截至6月中旬，這21個省區(qū)市保障性住房開工數(shù)量為219.3萬套，平均開工率為33.3%。此前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也曾多次表示，2011建設(shè)保障房投資需要1.3萬億元到1.4萬億元，其中有8000多億元通過社會機(jī)構(gòu)的投入和保障對象以及所在的企業(yè)籌集。剩余的5000多億元資金，將由中央政府和省級人民政府以及市縣政府通過各種渠道籌集。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心、中國建設(shè)報日前公布的首份《中國房企社會責(zé)任百強(qiáng)榜》顯示，百強(qiáng)房企中有七成在2007年至2010年間未參與保障性住房建設(shè)。按照制度設(shè)計，保障性住房建設(shè)采取3種方式推進(jìn)，一是政府直接投資建設(shè)，二是政府和企業(yè)共建，三是企業(yè)獨立建設(shè)。當(dāng)前，不少地區(qū)保障性住房建設(shè)還較大程度地局限于政府直接投資。開發(fā)商參與建設(shè)保障性住房熱情不高，除了利潤率較低之外，資金鏈吃緊是另一個重要原因。

不難看出，在當(dāng)前保障性住房建設(shè)資金瓶頸面前，融資放行已成為確保保障性住房建設(shè)任務(wù)如期完成的重要一環(huán)。換言之，保障性住房建設(shè)需要進(jìn)一步創(chuàng)新融資機(jī)制，吸引社會資金廣泛參與。除了要加大社會保障資金的投入力度，拓寬資金來源外，也要通過稅費減免等政策安排鼓勵企業(yè)參與。同時，各地出臺的保障性住房產(chǎn)權(quán)共有、先租后售、以資金投入換取商品房建設(shè)地塊優(yōu)先權(quán)等正在試行的辦法，也應(yīng)及時總結(jié)梳理，明確政策預(yù)期。

《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》的出臺，明確地釋放出進(jìn)一步創(chuàng)新保障性住房建設(shè)融資機(jī)制的信號，同時也表明了國家大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)的決心。值得注意的是，目前，清理和整頓地方融資平臺相關(guān)債務(wù)的工作正在繼續(xù)深入推進(jìn)。去年6月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺公司管理有關(guān)問題的通知》，11月，國家發(fā)改委進(jìn)一步出臺了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范地方政府投融資平臺公司發(fā)行債券行為有關(guān)問題的通知》。在這樣的大背景下，有人擔(dān)心，允許地方融資平臺發(fā)行企業(yè)債用于保障性住房建設(shè)，可能會增加地方融資平臺的相關(guān)債務(wù)風(fēng)險。對此，筆者認(rèn)為，一方面應(yīng)加強(qiáng)對發(fā)行人募集資金使用方向的引導(dǎo)、監(jiān)督，保障募集資金的?？顚Ｓ?。另一方面要督促發(fā)行人落實償債計劃及保障措施，按計劃提取償債基金，進(jìn)行專戶管理，提高資金使用效益，有效防范償債風(fēng)險。同時，還要督促發(fā)行人進(jìn)一步加強(qiáng)信息披露工作，按照債券交易場所的規(guī)定及時、準(zhǔn)確地披露財務(wù)報告及有關(guān)重大事項。概而言之，一定要加強(qiáng)資金監(jiān)管，保證款項真正用于保障性住房建設(shè)。

第三篇：財政部：保障性住房資金來源有保證

財政部：保障性住房資金來源有保證

2011-10-27 12:50:12 來源: 中國網(wǎng)

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中國網(wǎng)10月27日訊 中國網(wǎng)10月27日訊 十一屆全國人大常委會第二十三次會議今天在人民大會堂召開聯(lián)組會議，對國務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)和管理工作情況的報告進(jìn)行專題詢問。財政部部長助理王保安回答詢問時表示，保障性住房資金來源有保證。

以下是問答實錄： 林強(qiáng)委員: 在調(diào)研中，我們感受到，在保障性住房建設(shè)中，建設(shè)資金的籌措和建設(shè)用地拆遷到位，是兩個很突出的難點。

關(guān)于建設(shè)資金的籌措，雖然中央對地方資金的補(bǔ)助逐年大幅度增長，但是地方仍然是資金投入的主體，尤其是市縣這兩級的財力，從收入上來看，財政收入靠賣地收入的空間越來越小，從支出來看，市縣政府日常運行的經(jīng)費和公共建設(shè)、民生建設(shè)的壓力都比較大，不少地方主要依靠融資貸款來籌集資金。由于保障性住房投資回收期比較長，配套、維護(hù)和建設(shè)用地拆遷的成本比較高，資金的良性循環(huán)難度增大，這樣一方面就造成了大量的貸款，可能不能按時歸還，增加了地方政府性債務(wù)的風(fēng)險，另一方面還可能影響到保障性住房建設(shè)任務(wù)的如期完成。

下面請問兩點：第一，如何采取有力的措施，來實現(xiàn)保障性住房建設(shè)工作和建設(shè)資金的良性循環(huán)，以及可持續(xù)發(fā)展？第二，保障性安居工程建設(shè)需要相當(dāng)數(shù)量的土地，如何保證足夠的土地用于保障性安居工程？

2011-10-27 11:41:08 王保安: 作為一項標(biāo)志性的重大民生工程，應(yīng)該說在資金政策的設(shè)計與資金渠道的安排上，我們做了深入研究。從目前來看，對于林強(qiáng)委員提出的這個問題，我認(rèn)為可以給予一個肯定的回答，是可以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的。從目前看，在政策設(shè)計上是可持續(xù)的，我們有中期的目標(biāo)，有近期的具體任務(wù)分解，有資金政策的具體保證。我們七大類十一個品種的保障性安居工程并不是政府全包的，有不同的保障形式，實行差別化的支持政策。一類是像廉租房和政府投資的公租房，這是政府全包的。一類是政府補(bǔ)貼的，包括社會機(jī)構(gòu)、市場主體建設(shè)的公租房和五大類的棚戶區(qū)改造。一類完全是由市場主體投資建設(shè)的，包括限價房和經(jīng)濟(jì)適用房。所以從資金渠道上、資金政策和安排上，我們認(rèn)為是有保證的，并不是像社會議論的1.3萬億，政府壓力過大，是不是不能保障。從優(yōu)惠政策的設(shè)計上，包括土地出讓金免收，包括十項稅收的減免政策，包括政府性基金和行政性收費的免收政策，這些優(yōu)惠政策的設(shè)計，也有利于引導(dǎo)市場主體和社會機(jī)構(gòu)進(jìn)入保障房領(lǐng)域。資金渠道是穩(wěn)定的，中央財政補(bǔ)助從2007年到現(xiàn)在增長了20倍，然后還有省級財政補(bǔ)助和市縣財政補(bǔ)助，還有政府性基金的支持，還有金融機(jī)構(gòu)其他籌資渠道的穩(wěn)定的政策支持。我們的建設(shè)政策，剛才齊部長已經(jīng)講了配建政策，包括商品用房租售收入的補(bǔ)助，再加上我們有合理的租金政策。最后還有“三公開”，即公開、公平、公正政策的保障。這些完整的政策體系，我認(rèn)為可以使安居工程的建設(shè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

2011-10-27 11:41:26 王兆星: 關(guān)于支持保障房相關(guān)金融政策，由銀監(jiān)會和人民銀行共同來推進(jìn)和研究，說得不準(zhǔn)確的地方，一會兒請人民銀行補(bǔ)充。對保障房的建設(shè)給予貸款，應(yīng)該考慮兩個方面的背景和前提。一是保障房建設(shè)特別是公租房、廉租房建設(shè)，是一種公共工程、保障性工程，帶有民生救助性質(zhì)，是政府需要承擔(dān)的重要公共職能，廉租房、公租房不能出售，租金又低于市場，所以資金正常循環(huán)周轉(zhuǎn)方面會受到很大的限制。另一方面，近些年來，商業(yè)銀行已經(jīng)進(jìn)行了商業(yè)化和股份制改造，進(jìn)一步強(qiáng)化了自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自擔(dān)風(fēng)險、自我發(fā)展的要求，也進(jìn)一步強(qiáng)化了對資產(chǎn)安全性、流動性、盈利性的要求。在這樣的大背景下，商業(yè)銀行對保障房建設(shè)給予了積極審慎的支持，作為銀行業(yè)監(jiān)管部門，我們要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在積極支持保障房同時，要確保風(fēng)險的有效控制，從五個方面提出了基本的要求。第一，通過整改規(guī)范后的政府平臺來統(tǒng)一借款、統(tǒng)一還款、統(tǒng)一監(jiān)督。第二，用有效資產(chǎn)為保障性安居工程貸款提供抵押，增加第二還款來源的保障。如果既沒有有效資產(chǎn)抵押，也沒有其他的現(xiàn)金收入進(jìn)行保障，或者還款保障不足，就要求相關(guān)地方政府把貸款償還本息列入當(dāng)?shù)氐呢斦A(yù)算，統(tǒng)籌進(jìn)行貸款的還款付息保障。第三，要確保地方政府和中央政府對于保障性安居工程20%的資本金必須足額到位。第四，對保障性工程的貸款實行嚴(yán)格的監(jiān)督，防止貸款被挪用、擠用，保證貸款真正用于保障性的安居工程建設(shè)。第五，保障房建成以后，根據(jù)實際情況可安排較長的還款期限，確保每年兩次還本付息，利息隨本還清，從還本付息的機(jī)制保證貸款的安全。據(jù)統(tǒng)計，截止今年三季度末，對公租房、廉租房和棚戶區(qū)改造的三類保障性工程貸款余額已經(jīng)達(dá)到了2672億，比年初新增951億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全部的貸款增長速度，更高于商業(yè)房地產(chǎn)貸款的增長速度，接近新增的1000億三類保障性工程貸款還不包括土地儲備貸款當(dāng)中用于保障性安居工程的土地儲備貸款，也不包括銀行信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)的安居工程的貸款，還不包括商業(yè)房開發(fā)過程當(dāng)中配建的保障房用款。總體上看，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)給予保障性安居工程建設(shè)很大的信貸支持，下一步，我們將加強(qiáng)跟蹤調(diào)研，在滿足保障安居工程貸款需要的同時，進(jìn)一步加強(qiáng)貸款的風(fēng)險管理。

2011-10-27 11:46:13 郭慶平: 金融參與和支持保障性住房建設(shè)，主要需要考慮兩個原則，第一要防范金融和地方債務(wù)風(fēng)險，第二要積極支持保障性住房建設(shè)。圍繞這樣的原則，在保障房信貸政策的具體設(shè)計上，我們還是考慮區(qū)別對待、分類指導(dǎo)，大致可以把保障性住房分為這樣四類。第一類，廉租住房。根據(jù)政策，這類住房在建成之后由政府按照回購協(xié)議把這部分房子回收，政府在收購的時候，這部分資金要歸還銀行貸款的本息。第二類，經(jīng)濟(jì)適用住房和限價房。這部分住房在向保障對象銷售的時候，銷售收入也是要歸還銀行貸款的。保障對象在購房的時候，還可以向銀行申請貸款，居民可以用他的未來收入歸還銀行貸款。我們覺得，這部分資金安全也是有保證的。第三類，涉及棚戶區(qū)改造。因為有土地整理、土地價格的升值，所以在建設(shè)、銷售、回款后，再加上一些其他的資金，也能夠歸還銀行貸款和本息。從前一段實踐來看，這部分資金的安全性也沒有什么大問題。第四類，公租房。這個量比較大，資金需要也比較多。在設(shè)計貸款政策的時候，可以用公租房的租金收入歸還銀行貸款，還有一些配套性的商業(yè)設(shè)施，如果將來這些設(shè)施出賣也好，用作經(jīng)營有收入也好，都可以用作歸還銀行貸款本息。如果再不夠的話，恐怕就涉及到地方政府要給予補(bǔ)貼，可以保證歸還銀行貸款。

大家非常關(guān)心的可持續(xù)性問題，今年是一千萬套任務(wù)，明年還有，后年還有相應(yīng)任務(wù)，這就涉及到可持續(xù)性的融資機(jī)制設(shè)計問題，需要認(rèn)真地探索。我們現(xiàn)在主要從兩個方面入手：第一，合格的政府融資平臺應(yīng)該繼續(xù)運用，這種情況下，能夠多渠道籌集資金，也能夠保證銀行貸款及時收回本金。第二，對于公租房，我們在政策設(shè)計方面把貸款期限拉長，原則上不超過十五年，期限長了，每年還款的份額就少了。資金的運籌及安全將能得到保障。

2011-10-27 12:17:29 贠小蘇: 回答一下如何確保保障性安居工程土地供應(yīng)的問題。我從這樣四個方面來說一說。一是，2011年，一千萬套保障性安居工程用地已經(jīng)基本實現(xiàn)應(yīng)保盡保。按照年初下達(dá)的任務(wù)，國土系統(tǒng)測算需要建設(shè)用地是41863公頃，按照各類房各種套型面積初步測算，當(dāng)然在實際建設(shè)中間，可能由于各類房和套型面積的實際變化，土地供應(yīng)數(shù)據(jù)可能有些調(diào)整。到9月底，已經(jīng)落實用地42614公頃，按測算總量算實現(xiàn)了102%，當(dāng)然也有個別省、個別市、個別縣還沒有完全落實到位，也存在這樣的情況。

二是，今后四年，按照現(xiàn)在確定的還有2600萬套保障性安居工程建設(shè)的任務(wù)，國土部門將會同有關(guān)部門，要切實保障好2600萬套的保障性安居工程供地，任務(wù)仍然十分艱巨。但是按照現(xiàn)在每年供地的數(shù)量和新增建設(shè)用地的規(guī)?？?，確保這一部分用地應(yīng)該是沒有問題的。按照2600萬套測算，各類房和套型面積都不變的前提下，大帳需要150萬畝土地左右。保障房除了要用40%-50%的存量土地以外，剩下的新增建設(shè)用地也就是70、80萬畝，而全國每年供應(yīng)的新增建設(shè)用地700多萬畝，約占十分之一，應(yīng)該說從供地規(guī)模上講，從計劃安排上講，應(yīng)該是沒有問題的。當(dāng)然，保障性安居工程是重大民生問題，今年各地政府工作做得不錯，今后幾年確保2600萬套建設(shè)任務(wù)用地的落實，我相信各級政府仍然會正確處理好保民生與保發(fā)展的關(guān)系，一定會確保保障性安居工程建設(shè)用地的供應(yīng)。三是，就國土系統(tǒng)講，還要注意做好兩件事情：第一，根據(jù)明年建設(shè)任務(wù)，具體編制明年的保障性安居工程建設(shè)用地的供地計劃，并且必須實行單列，向社會公示，在系統(tǒng)內(nèi)部實行廳局長一把手責(zé)任制。第二，從現(xiàn)在起著手研究明年的土地供應(yīng)，今年把相當(dāng)一部分易供的土地都及時供出去。因此明年拆遷征收的任務(wù)會越來越重，如何及時保障有效的供給，這方面難度較大。因而，現(xiàn)在要做好調(diào)研，要和規(guī)劃部門、建設(shè)部門共同商量，擬定明年按建設(shè)任務(wù)的擬供地塊，來研究地塊征收拆遷工作的風(fēng)險和難度，從而及早研究、及早安排，早動手抓落實，確保明年的土地能及時有效供應(yīng)。

第四篇：加強(qiáng)保障性住房建設(shè)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)

社會保障性住房是我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較具特殊性的一種類型住宅，它通常是指根據(jù)國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，起社會保障作用的住房。社會保障性住房制度也就是在社會保障性住房建設(shè)、分配、流通等具體實踐中形成的制度。

加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，既是改善和保障民生的重要舉措，又是擴(kuò)大內(nèi)需、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的有效途徑

加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，有利于改善民生、維護(hù)社會和諧穩(wěn)定。努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，是改善和保障民生的目標(biāo)。加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，切實解決與改善低收入居民家庭的住房問題，是實現(xiàn)“住有所居”的重要舉措。在我國“土地公有”的制度下，住房具有公共產(chǎn)品的特殊屬性，政府有責(zé)任、有義務(wù)為公民提供基本住房保障。同時，住房消費具有巨大的外部性，從社會學(xué)角度看，一個居民是否擁有良好或社會所認(rèn)同的最基本的居住條件，會影響其道德水平、社會行為規(guī)范，乃至對社會的認(rèn)同感和歸屬感。十七大報告明確指出“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”，充分體現(xiàn)了黨和政府對住房保障體系建設(shè)工作的高度重視。

加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，有利于控制高房價，更好落實調(diào)控房價的政策。目前，我國商品房市場房價收入比已超過國際公認(rèn)的警戒線，大量低收入家庭甚至部分中等收入家庭無力承擔(dān)過高房價，房地產(chǎn)業(yè)已聚集巨大風(fēng)險。這不僅嚴(yán)重影響居民消費預(yù)期和投資環(huán)境，阻礙城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略的順利推進(jìn)，而且將進(jìn)一步拉大貧富差距，擠占中低收入階層的生存空間。在這種背景下，2010年4月以來，政府綜合運用財政、金融、土地等宏觀調(diào)控工具，連續(xù)出臺“國十一條”、“國五條”、“國八條”等重磅調(diào)控政策，但房價上漲壓力依然存在，調(diào)控形勢依然嚴(yán)峻。認(rèn)真落實保障性住房建設(shè)調(diào)控政策，能夠改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加住房供給數(shù)量，抑制居民對商品房的剛性需求，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、抑制商品房房價的進(jìn)一步上漲，能起到重要的作用。

加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，有利于擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和經(jīng)濟(jì)快速持續(xù)發(fā)展。長期以來，內(nèi)需不振一直是制約我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展的一個重要因素。加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，一方面讓數(shù)量龐大的中低收入者能以較低的成本實現(xiàn)“居者有其屋”，不必為高昂的商品房而節(jié)衣縮食、苦苦積蓄，這就為他們增強(qiáng)消費信心、釋放消費需求創(chuàng)造有利條件；另一方面，加快保障性住房建設(shè)，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的帶動效應(yīng)，其輻射帶動作用和杠桿作用非常明顯。政府主導(dǎo)的大規(guī)模保障性住房建設(shè)，以民生為導(dǎo)向，可以給畸形發(fā)展的商品房市場降溫，引導(dǎo)社會投資方向，鼓勵更多企業(yè)和資本投入實體經(jīng)濟(jì)和科技創(chuàng)新。從這個意義上說，大規(guī)模加強(qiáng)保障房建設(shè)，可以成為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重要突破口。

第五篇：保障性住房建設(shè)(專業(yè)課)

研究報告

關(guān)于內(nèi)蒙古自治區(qū)保障性住房建設(shè)

問題的研究

【摘 要】

保障性住房建設(shè)問題關(guān)乎社會的穩(wěn)定和發(fā)展，是切實改善民生，維護(hù)社會穩(wěn)定，促進(jìn)住房制度改革、完善房地產(chǎn)市場的重要措施。我國保障性住房供給分別采取兩限商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房、廉租房和棚戶區(qū)改造等多種形式。目前，各級政府直接修建廉租住房輔以政策性補(bǔ)貼的方式為保障住房供給的主要途徑。隨著各地廉租住房建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，政策管理滯后、住房選址不當(dāng)、建設(shè)資金不到位、生活配套設(shè)施滯后、生活成本提高等問題亟待解決。圍繞國家關(guān)于2011年基本解決我國城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造目標(biāo)，結(jié)合兩年來內(nèi)蒙古自治區(qū)保障性住房建設(shè)實踐，本文重點就廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)問題，進(jìn)行了一系列研究和探討。【關(guān)鍵詞】

保障性 安居工程 經(jīng)濟(jì)適用房 廉租住房

[key words]

Supportability, Housing Project, Affordable housing, Low-rent housing 1

目

錄

【摘 要】................................................................................................1 【關(guān)鍵詞】................................................................................................1

一、內(nèi)蒙古自治區(qū)保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀..........................................3

（一）廉租住房建設(shè)情況............................................................3

（二）經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)情況........................................................4

二、內(nèi)蒙古自治區(qū)廉租住房建設(shè)存在的問題..................................4

（一）廉租住房建設(shè)存在的問題................................................4

（二）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)存在的問題........................................9

三、繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)的意見和建議........................11

（一）加強(qiáng)保障性安居工程立法建設(shè)......................................12

（二）進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃和設(shè)計..........................................12

（三）多渠道籌集房源..............................................................13

（四）多渠道籌措資金..............................................................14

（五）認(rèn)真落實土地和稅費各項優(yōu)惠政策..............................15

（六）完善相關(guān)管理辦法..........................................................15

（七）加快推進(jìn)保障性安居工程信息化建設(shè)..........................16

（八）研究解決住房后續(xù)管理問題..........................................16

（九）逐步擴(kuò)大住房保障范圍..................................................17 【參考文獻(xiàn)】

一、內(nèi)蒙古自治區(qū)保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀

（一）廉租住房建設(shè)情況

1、廉租住房保障現(xiàn)狀。據(jù)統(tǒng)計，全區(qū)符合廉租條件的城市低收入困難家庭約23萬戶，其中13平方米以下的低保住房困難家庭為11.3萬戶，其他低收入住房困難家庭為11.7萬戶，其中約80%需通過實物配租方式解決，共需籌集廉租住房18.3萬套。2008年正式啟動廉租住房保障制度以來，截至2009年底，通過實物配租和發(fā)放租賃補(bǔ)貼方式，順利完成了設(shè)區(qū)城市人均住房13平方米以下、旗縣（市）城區(qū)人均住房不足8平方米低保家庭應(yīng)保盡保的保障目標(biāo)。實施保障家庭15.2萬戶，其中，已實現(xiàn)實物配租保障家庭1.7萬戶，發(fā)放租賃補(bǔ)貼家庭13.5萬戶。新建廉租住房面積225萬平方米，6.7萬套住房（部分房屋正在建設(shè)或?qū)嵨锱渥獠僮鬟^程中）。各級政府投入新建、購買、改建租用存量房、棚戶區(qū)改造以及發(fā)放租賃補(bǔ)貼等方面廉租住房保障資金約42億元。其中，中央補(bǔ)助16.1億元，自治區(qū)安排1.2億元，盟市配套24.7億元。

2、我區(qū)2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃。為實現(xiàn)到2011年底我區(qū)全部解決23萬戶符合廉租條件的城市低收入家庭的住房困難的目標(biāo)。2009年9月，自治區(qū)制訂了《內(nèi)蒙古自治區(qū)2009—2011年廉租住房保障規(guī)劃》，在現(xiàn)已實物配租的 3

1.7萬套廉租住房的基礎(chǔ)上，2009—2011年三年新增廉租住房16.5萬套，大體按30%、30%、40%的比例向各進(jìn)行分解，2009年、2010年、2011年新增廉租住房分別為5萬套、5萬套、6.5萬套。其中，2009年建設(shè)5萬套的項目資金基本到位，廉租住房正在建設(shè)中。

（二）經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)情況

2005年，完成投資19.8億元，竣工面積159.7萬平方米，總套數(shù)19782套。2006年，完成投資46.8億元，竣工面積347.8萬平方米，總套數(shù)43556套。2007年，共完成投資54.15億元，施工面積778.52萬平方米，竣工面積401萬平方米，總套數(shù)58633套，完成投資和竣工面積分別比2006年增長了15.7%和15.2%，施工面積占當(dāng)年住房建設(shè)總量的18.9%，比上有較大幅度的增長。2008年，我區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房新開工建設(shè)801萬平方米，118126套，已竣工430萬平方米，59900套，完成投資60.2億元。2009年，全區(qū)計劃建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房11.86萬套、891萬平方米，計劃投資128億元。實際開工7.6萬套、591萬平方米，竣工22745套、170.7萬平方米。

二、內(nèi)蒙古自治區(qū)廉租住房建設(shè)存在的問題

（一）廉租住房建設(shè)存在的問題

1、廉租住房建設(shè)規(guī)劃問題

一是建設(shè)用地規(guī)劃缺乏科學(xué)論證。合理的城市空間和產(chǎn)業(yè)布局、高效集約的土地規(guī)劃利用、完善的社會公共服務(wù)設(shè)施、便捷的交通條件、充足的就業(yè)機(jī)會、良性的社會支持網(wǎng)絡(luò)等是良好區(qū)位的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)，但是，在貫徹實施廉租住房制度的過程中，建設(shè)用地規(guī)劃缺乏合理性和科學(xué)性。由于我區(qū)大部分盟市廉租住房項目儲備不足，一些地方政府手中基本沒有可供劃撥的建設(shè)用地，特別是在生產(chǎn)生活都較為便利的地段。相當(dāng)一部分在中心城區(qū)定下來的建設(shè)項目，因遭遇拆遷難且成本高的問題，難以實施，持續(xù)大規(guī)模建設(shè)廉租住房難以為繼。一些盟市為降低建設(shè)成本節(jié)約資金，廉租住房建設(shè)往往選擇開發(fā)成本較低、交通不便的城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，這使得廉租家庭用于交通、采暖、水電等費用增加，家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加重。其對于公共物品、公共設(shè)施的共享性大大降低，尤其是交通、教育、醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)難以保障。我區(qū)少數(shù)旗縣已經(jīng)出現(xiàn)蓋了房子，分不出去的問題。這一傾向在興安盟尤其突出。

二是規(guī)?；ㄔO(shè)容易誘發(fā)社會問題。廉租住房社區(qū)遠(yuǎn)離市區(qū)導(dǎo)致社會隔離程度加深。社區(qū)之間如果缺乏交往，久而久之，就會逐漸產(chǎn)生一定的社會距離和心理距離，從而形成互相疏遠(yuǎn)、隔閡、離散、排斥甚至敵對的狀態(tài)。政府集中興建的廉租住房小區(qū)，人為地使得社會各階層的分隔加劇。將 5

低收入、老弱病殘的困難家庭聚集在一起，將導(dǎo)致城市“貧民區(qū)”的特征越來越明顯。貧困人群過度集中居住不僅會直接導(dǎo)致不同社會階層分歧的加劇，還會帶來諸如犯罪率上升等一系列社會問題。

三是廉租住房建設(shè)壓力巨大。由于我區(qū)住房保障起步較晚，滯后于其他社會保障（如醫(yī)療、事業(yè)、養(yǎng)老）的發(fā)展，各地普遍存在保障性住房建設(shè)不足的現(xiàn)象。按照目前國家確定的低保戶中，人均住房13平米以下為廉租房保障對象，僅為保障住房的起步標(biāo)準(zhǔn)。但這一低標(biāo)準(zhǔn)，我區(qū)仍需廉租房約18萬套，對于經(jīng)濟(jì)相對落后的地區(qū)實現(xiàn)保障困難很大。如烏蘭察布市26萬多戶城鎮(zhèn)家庭中，低保家庭近6萬戶，城鎮(zhèn)低收入家庭相對比例過高。

四是廉租住房建設(shè)計劃軟約束。一則擅自變更項目批復(fù)計劃，超預(yù)算支出。呼倫貝爾市海拉爾區(qū)、牙克石市以及興安盟科右中旗均存在超預(yù)算支出問題。二則未經(jīng)批復(fù)改變建設(shè)規(guī)模。赤峰市松山區(qū)存在房產(chǎn)開發(fā)搭便車現(xiàn)象，將廉租住房變?yōu)榻?jīng)濟(jì)適用房銷售。巴彥淖爾市烏拉特后旗擅自增加廉租住房面積，導(dǎo)致廉租房套數(shù)減少。

2、廉租住房資金管理問題

一是國家補(bǔ)助水平相對偏低。廉租住房的建設(shè)需要政府大量的財政投入，除了住房的基本建設(shè)，后期的管理維護(hù)等 6

費用更是巨大。資金問題成為廉租住房建設(shè)的瓶頸。盡管國家對西部地區(qū)廉租住房建設(shè)每平方米補(bǔ)助400元，比東、中部地區(qū)略高，但我區(qū)建筑材料價格和建房成本相對較高，不含拆遷費每平米成本約1400元，很多盟市旗縣無力負(fù)擔(dān)龐大的財政支出，更傾向于選擇租金補(bǔ)貼的方式。但低收入家庭住房保障的剛性需求，決定政府主導(dǎo)建設(shè)一定量的廉租住房是無可避免的。

二是地方配套資金不足。近兩年我區(qū)用于投入廉租住房建設(shè)的資金達(dá)40億。也僅僅保障了實物配租1.7萬戶和租賃補(bǔ)貼13.5萬戶。離實現(xiàn)保障實物配租11.7萬戶和發(fā)放補(bǔ)貼11.3萬戶的目標(biāo)，還有很大差距。2009年我區(qū)各盟市旗縣通過自治區(qū)搭建的融資平臺，采取“統(tǒng)一融資、委托代建、分項提款、統(tǒng)一還貸”的方式，申請國家開發(fā)銀行貸款20多億元，暫時解決了配套問題，但明后兩年仍需持續(xù)每年配套幾十億元的資金，此外還有還貸負(fù)擔(dān)，這將形成巨大的資金缺口壓力。隨著廉租社區(qū)的落成使用，“收租難、管理難、退出難、配套設(shè)施不健全”等問題也相應(yīng)出現(xiàn)。廉租住房建成后，周圍配套設(shè)施的配建困難己經(jīng)成為廉租住房建設(shè)中存在的主要問題。政府用于投資廉租住房的資金已經(jīng)很大，在缺乏配建動力的情況下，還要保證周圍公共設(shè)施和商業(yè)服務(wù)的配套建設(shè)確實面臨更大困難。

三是資金管理不規(guī)范。第一，部分盟市未按規(guī)定將中央、自治區(qū)下達(dá)的廉租住房專項資金及時撥付到項目單位。興安盟烏蘭浩特市、包頭市東河區(qū)均有此類現(xiàn)象。第二，地方配套資金落實率較低。截止到2009年6月，全區(qū)12個盟市和兩個計劃單列市應(yīng)配套建設(shè)資金22億元，實際配套7億元，未到位15億元。第三，土地出讓金凈收益、住房公積金增值收益凈結(jié)余用于廉租住房建設(shè)的政策執(zhí)行不到位。如呼和浩特市2008年應(yīng)安排土地出讓金凈收益1.36億元，實際安排4228萬元；烏海市、巴彥淖爾市、烏蘭察布市、興安盟等未安排用于廉租住房建設(shè)的土地出讓金凈收益支出。第四，廉租住房保障資金管理不規(guī)范。部門盟市存在廉租住房保障資金與行政經(jīng)費混賬，核算科目不當(dāng)，以及廉租住房房租收入沒有按照“收支兩條線”的規(guī)定，及時、足額上繳同級財政的現(xiàn)象。

3、廉租住房管理制度有待完善

第一，雖然各地制定的相關(guān)廉租住房保障具體辦法，但實際操作中存在受保障家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不明確，相關(guān)證明材料不全，未進(jìn)行全面嚴(yán)格的復(fù)查和公示的現(xiàn)象。第二，存在廉租住房補(bǔ)貼發(fā)放審核不嚴(yán)格，手續(xù)不健全問題。第三，租賃補(bǔ)貼政策執(zhí)行不統(tǒng)一，按照人均標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放，按戶平均發(fā)放，以及保底封頂發(fā)放等多種標(biāo)準(zhǔn)并存現(xiàn)象，造成不同地區(qū)差異 8

較大。第四，廉租住房補(bǔ)貼并未用于改善居住條件，而是用于生活消費、看病、孩子上學(xué)的支出。

（二）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)存在的問題

1、缺乏總體的規(guī)劃和設(shè)計

一是制度設(shè)計過于粗糙。實施經(jīng)濟(jì)適用房制度以來，自治區(qū)嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國家保障性安居工程制度，取得了顯著成效，但存在的問題也不容忽視。其中，最為緊迫的就是制度設(shè)計和科學(xué)規(guī)劃的問題。雖然國家制定出臺政策的初衷是好的，目的是解決低收入群體住房問題，使“居者有其屋”，實現(xiàn)地區(qū)社會的公平，但從具體執(zhí)行政策過程中來看，調(diào)研不夠深入，政策制定粗糙，研究力量薄弱，管理軟約束等后遺癥層出不窮——經(jīng)濟(jì)適用房并不適用。

二是缺乏系統(tǒng)規(guī)范有效的管理。經(jīng)濟(jì)適用房從前期建設(shè)用地規(guī)劃、設(shè)計，居民社區(qū)管理，社區(qū)與城區(qū)銜接，經(jīng)濟(jì)適用房出售對象資格認(rèn)定，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓、流轉(zhuǎn)、產(chǎn)權(quán)管理等，缺乏統(tǒng)一、規(guī)范和有效的設(shè)計，管理手段滯后，管理辦法單一，管理效率不高。

2、經(jīng)濟(jì)適用房交易環(huán)節(jié)錯位

政府開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的初衷是使中低收入者能夠買得起、住得上城市住房的一項保障性政策。但是在具體的實行過程中，卻發(fā)生了錯位，低收入者買大面積房子，高收 9

入者爭相搶購經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計，自治區(qū)實施經(jīng)濟(jì)適用房制度以來，經(jīng)濟(jì)適用房購買者中，82%屬于中低收入群體，18%屬于高收入群體。在低收入購買群體中，第一選擇為解決緊迫性住房需求的購買者占76%，第一選擇為投資性購買和投機(jī)性購買的占24%。

3、購買者資格認(rèn)證制度不完善

一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售機(jī)制不完善。某些房地產(chǎn)開發(fā)商按政府規(guī)定開發(fā)完經(jīng)濟(jì)適用房后，不顧政府的有關(guān)規(guī)定，突破出售資格限制，將經(jīng)濟(jì)適用房敞開銷售，致使部分高收入者也成為經(jīng)濟(jì)適用房的擁有者。

二是國家缺乏科學(xué)合理公平的收入評定制度。由于我國對居民高、中、低收入線劃分不十分明確所致，以前所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)階段實情已不再相符。目前對高、中、低收入的劃分標(biāo)準(zhǔn)是較為客觀的。然而，隨著社會的發(fā)展，各個地區(qū)劃分標(biāo)準(zhǔn)也不應(yīng)一致。

三是個人收入申報制度缺失。由于我國還沒有建立起個人收入申報制度，信用檔案缺乏，政府很難在短時間內(nèi)準(zhǔn)確核實一個家庭的真實收入，從而使中低收入家庭變成一個寬泛而模糊的概念，導(dǎo)致在配給經(jīng)濟(jì)適用房的實際操作中，一些不符合購買條件的高收入家庭魚目混珠，通過所謂“合法途徑”獲得經(jīng)濟(jì)適用房，而一些真正需要房子的中低收入者 10

卻“望房興嘆”。

4、制度執(zhí)行出現(xiàn)扭曲和變形

實施經(jīng)濟(jì)適用房制度以來，一些地方在實際操作中，把經(jīng)濟(jì)適用房搞得與普通商品房別無二致。許多地方在制定經(jīng)濟(jì)適用房政策中不對經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積作嚴(yán)格的約束，目的是為開發(fā)商攫取更多經(jīng)濟(jì)利益大行方便，往往把經(jīng)濟(jì)適用房建得很大，150多平方米、200多平方米，大戶型和“豪宅”都成了經(jīng)濟(jì)適用房。一些地方雖然制定了經(jīng)濟(jì)適用房面積限制，但對經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商私自突破上限，擴(kuò)買擴(kuò)賣等違法違規(guī)現(xiàn)象熟視無睹。

5、經(jīng)濟(jì)適用房分配助長了政府尋租行為

當(dāng)前，內(nèi)蒙古自治區(qū)尚屬西部地區(qū)，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平與中東部地區(qū)還存在一定差距，中低收入家庭在家庭總量中占較大比重，低收入群體龐大。然而，由于地方政府財力不足的限制，建房資金不足，經(jīng)濟(jì)適用房供給量有限，造成“人多房少”和“僧多粥少”的局面。故而，在經(jīng)濟(jì)適用房分配過程中“機(jī)會主義”大行其道，政府尋租行為頻仍。一群體包括高收入群體、低收入群體、低收入邊緣群體為了獲得稀少的經(jīng)濟(jì)適用住房，不得不迎合政府管理者和出售者尋租需要，通過各種手段和途徑向其示好甚至賄賂。

三、繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)的意見和建議

（一）加強(qiáng)保障性安居工程立法建設(shè)

安居性保障工程制度實施以來，惠及了眾多家庭和廣大低收入群體，有利于社會公平和社會穩(wěn)定。該項政策和工程利國利民需要繼續(xù)推進(jìn)。政策實施至今，尚無一部有效的法律保障和制度規(guī)范，急需進(jìn)行相關(guān)的保障性安居工程立法和法律條文的制定。只有具備了完善、系統(tǒng)和規(guī)范的立法保障，保障性安居工程才能夠順利和圓滿實施，才能真正形成“高收入者買商品房——中低收入者買經(jīng)濟(jì)適用房——較低收入者租住廉租房”的合理布局。

（二）進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃和設(shè)計

一是進(jìn)行科學(xué)合理的布局和規(guī)劃。無論是廉租住房建設(shè)還是經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，均需進(jìn)行科學(xué)合理的空間選址和布局規(guī)劃。良好的選址和布局是對政府決策部門智慧與效率的考驗，也是入住者工作和生活的制度保障。根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)驗，在選擇郊區(qū)修建或者偏遠(yuǎn)地帶修建安居住房容易導(dǎo)致很多問題。如窮人的生活成本和就業(yè)機(jī)會以及貧富對立問題，“遠(yuǎn)郊路線”造成的低收入群體生活成本增加問題，低收入群體兒童的教育發(fā)展問題等，因此，在進(jìn)行住房選址布局和設(shè)計時，不能僅僅落在“居有屋”的著眼點上，還要結(jié)合當(dāng)前社會總體生活需求水平，從困難群體生活的諸多因素角度出發(fā)，尋求選址與群體利益的最佳結(jié)合點。

二是避免進(jìn)行集中性的安居工程建設(shè)?？紤]到集中建設(shè)低收入人群社區(qū)會帶來一系列的歧視問題、仇視問題、犯罪問題等，因此，在進(jìn)行安居工程建設(shè)時，要分散布局，小規(guī)模建設(shè)，實施空間錯落的融合性布局，不搞貧富分割的一刀切，繁華市區(qū)內(nèi)也要建設(shè)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房。的相應(yīng)問題。

（三）多渠道籌集房源

目前，靠集中新建的單一模式，或者說以集中新建為主的方式，進(jìn)行廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，任務(wù)艱巨、壓力較大，且不利于保障性住房建設(shè)健康可持續(xù)發(fā)展。要深入進(jìn)行調(diào)研，多渠道籌集資金，通過新建、改建、購買以及租用等方式，多渠道擴(kuò)展房源。將廉租住房建設(shè)、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和城市棚戶區(qū)改造建設(shè)結(jié)合起來，分地區(qū)、分地段、分類別統(tǒng)籌推進(jìn)保障性住房制度建設(shè)。

根據(jù)國家部署，今后要進(jìn)一步加大城市棚戶區(qū)改造的力度。通過城市棚戶區(qū)（危舊房）改造，帶動包括廉租住房在內(nèi)的保障性住房建設(shè)。優(yōu)先把城市棚戶區(qū)低收入家庭納入廉租住房保障范圍。城市棚戶區(qū)的居民相當(dāng)一部分是低收入家庭。把新建廉租住房和城市棚戶區(qū)（危舊房）改造結(jié)合起來解決廉租住房房源，可以較好解決廉租房建設(shè)項目儲備不足的問題，可以就近解決好低收入家庭的生活和生產(chǎn)問題，也 13

可以利用廉租住房建設(shè)的相關(guān)政策，推動棚戶區(qū)改造，在改善城市環(huán)境的同時，加快解決低收入家庭住房困難。同時要堅持通過購買、改建、租用存量房及滯銷的商品住宅等多渠道籌集廉租住房房源，把已納入廉租住房保障家庭的原住房，凡符合安全衛(wèi)生條件規(guī)定的，由廉租住房管理部門向其他家庭人口較少的廉租住房對象出租，產(chǎn)權(quán)關(guān)系不變。

（四）多渠道籌措資金

近年來，我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度雖然較快，GDP和財政收入連續(xù)7年增幅較大，但由于我區(qū)資源依賴型的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致稅收大部分上劃中央財政，居民實際收入水平提高緩慢，低保戶比例相對仍很高。目前，國家廉租住房補(bǔ)助僅占建設(shè)成本的四分之一，對于大部分盟市而言，地方配套比例超出地方財政承受能力，因此建議自治區(qū)政府積極爭取國家支持，調(diào)高中央財政對我區(qū)住房保障的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。

在爭取中央財政補(bǔ)助的同時，各地應(yīng)認(rèn)真落實國家規(guī)定的多渠道籌集住房保障資金的各項政策，將住房保障資金納入預(yù)算安排；住房公積金增值凈收益要全部用于住房建設(shè)；土地出讓凈收益用于住房保障資金的比例不得低于40%，由財政部門直接劃入住房保障資金專戶，發(fā)生一筆、劃扣一筆；從城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費中每平方米提取一地比例，作為經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房保障建設(shè)資金。也可以根據(jù)實際情 14

況，把中央財政專項補(bǔ)助用于發(fā)放廉租租金補(bǔ)貼后的結(jié)余部分和經(jīng)濟(jì)適用住房的地方配套資金，捆綁使用，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。

（五）認(rèn)真落實土地和稅費各項優(yōu)惠政策

加快經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房建設(shè)，在加大資金投入力度的同時，還要發(fā)揮土地、稅費、金融等政策的作用。一方面要落實好已有的土地、稅費等各項優(yōu)惠政策，另一方面將進(jìn)一步完善相關(guān)配套政策。盟市兩級政府也應(yīng)在自己的事權(quán)范圍內(nèi)，為保障性住房建設(shè)制定更加優(yōu)惠的政策。

（六）完善相關(guān)管理辦法

1、探索廉租住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系多樣化

自治區(qū)政府辦公廳（內(nèi)政辦發(fā)[2009]13號）文件提出廉租住房可采取租售并舉的方式后，一些盟市、旗縣在這方面結(jié)合自己的實際，進(jìn)行了積極探索。從最近調(diào)研的情況看，推行這項政策的關(guān)鍵是要解決好產(chǎn)權(quán)問題。允許各地在基本政策框架內(nèi)創(chuàng)新。通過租售并舉，可以調(diào)動低收入家庭的積極性，滿足一部分低收入住房困難家庭，擁有自己的不動產(chǎn)的愿望，還可以解決房租、水暖電等費用收繳難等后期管理問題，同時能夠較快回籠資金投入廉租住房再建設(shè)，解決政府投入不足的問題。當(dāng)然廉租住房出售要堅持“先租后售、住戶自愿”的原則。

2、加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房管理制度改革

一是加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地規(guī)劃、空間選址和規(guī)模建設(shè)等問題，嚴(yán)禁盲目施工，低質(zhì)量建設(shè)，重復(fù)建設(shè)和粗糙設(shè)計；二是嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房出售審批制度，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)施工竣工后，管理部門要繼續(xù)嚴(yán)格對開發(fā)商和出售部門的管理，防止違規(guī)操作和暗箱操作；三是嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房購買資格審查制度，實行 “購買者個人申請——所屬單位收入證明——銀行存款證明——個人財產(chǎn)公開——出售部門審核——購買者永久登記——住房流轉(zhuǎn)登記”一體化制度，最大限度防止經(jīng)濟(jì)適用住房出售環(huán)節(jié)錯位現(xiàn)象。

（七）加快推進(jìn)保障性安居工程信息化建設(shè)

要完善保障性住房的申請、審核、公示、輪候、復(fù)核、退出制度。健全社區(qū)、街道和住房保障部門三級審核公示制度，建立規(guī)范化收入、財產(chǎn)和住房情況審查制度，形成科學(xué)有序、信息共享、高效透明的工作機(jī)制。加快建立廉租住房管理信息系統(tǒng)，聯(lián)合搭建多部門、多級次，可供各方實時查詢的公開、高效的信息化平臺。包括住房保障政策、廉租房房源、廉租戶等多種信息，為我區(qū)廉租住房制度建設(shè)的決策和政策制定提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)，也為廉租住房保障的規(guī)范化管理，實現(xiàn)廉租住房保障資源分配的公開、公正、公平，提供一個“陽光”平臺。

（八）研究解決住房后續(xù)管理問題

一是隨著實物配租比例的提高，特別是一些集中新建的廉租房小區(qū)的陸續(xù)入住，如何管理好廉租房小區(qū)是政府面臨的新課題。從區(qū)內(nèi)外已有的經(jīng)驗看，廉租住房的后期管理是一個系統(tǒng)工程，需要動員各方面的力量。要建立行之有效的制約機(jī)制，完善退出機(jī)制；要充分考慮廉租保障對象的就業(yè)問題。在城市總體規(guī)劃中，充分考慮把廉租住房建在就業(yè)充分和方便的地段，這樣有助于廉租保障家庭的盡快脫貧；新建廉租住房小區(qū)的社區(qū)管理要及時跟進(jìn)。二是在經(jīng)濟(jì)適用住房出售和后出售環(huán)節(jié)，有效避免權(quán)力尋租行為的發(fā)生，如何有效防止投機(jī)性行為，需要進(jìn)行深入研究和探索。

（九）逐步擴(kuò)大住房保障范圍

目前，我區(qū)住房保障的對象主要是具有城鎮(zhèn)戶口的困難戶家庭，即滿足低保條件同時人均住房保障面積低于某一標(biāo)準(zhǔn)的家庭。隨著經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，以及退耕還林和退牧還草等保護(hù)生態(tài)環(huán)境政策的持續(xù)執(zhí)行，進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)牧民已經(jīng)成為不可忽視的較大的住房弱勢群體，他們的住房保障，也相應(yīng)也形成了新的住房需求。建議在推進(jìn)我區(qū)住房保障工作的同時，進(jìn)一步擴(kuò)大廉租對象覆蓋范圍，統(tǒng)籌考慮城鎮(zhèn)中既買不起房又非低保戶的“夾心層”和大量進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)牧民的住房保障問題，以及城鄉(xiāng)結(jié)合部居民和近郊農(nóng)民的住房保障問題。

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