第一篇：房地產(chǎn)估價(jià)案例押題

甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱甲機(jī)構(gòu)）于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時(shí)實(shí)現(xiàn)的價(jià)格比甲機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)的評(píng)估價(jià)值低很多，銀行認(rèn)為甲機(jī)構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲機(jī)構(gòu)2007年8月出具的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行復(fù)核估價(jià)。

請(qǐng)問(wèn)：1．復(fù)核估價(jià)時(shí)應(yīng)如何確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況?

2．復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的和價(jià)值定義應(yīng)如何表述?

1． 復(fù)核估價(jià)時(shí)，若甲機(jī)構(gòu)在確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)無(wú)誤，應(yīng)以甲機(jī)構(gòu)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為復(fù)核估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)

對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價(jià)對(duì)象狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，也應(yīng)以原估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。

2．復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的可表述為：受××銀行委托，對(duì)甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核；價(jià)值定義可表述為：在甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和估價(jià)對(duì)象狀況下，確定估價(jià)對(duì)象客觀合理的抵押價(jià)值。第 2 題 甲公司為購(gòu)買某在建工程項(xiàng)目委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為7500萬(wàn)元。購(gòu)得該項(xiàng)目后，甲公司對(duì)原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了修改并取得了政府主管部門的批準(zhǔn)。該項(xiàng)目重新開工半年后，甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請(qǐng)抵押貸款，委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其抵押價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為9000萬(wàn)元。

請(qǐng)問(wèn)：若上述兩個(gè)估價(jià)結(jié)果均是合理的，產(chǎn)生兩者差異的原因有哪些?

1． 估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同。乙估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估在建工程的估價(jià)時(shí)點(diǎn)與丙估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值的估價(jià)時(shí)點(diǎn)

相距半年以上，由于時(shí)間的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)行情會(huì)發(fā)生變化，房地產(chǎn)價(jià)值也會(huì)發(fā)生變化。

2．估價(jià)目的和價(jià)值類型不同。乙估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)目的是轉(zhuǎn)讓目的，評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，而丙估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)目的是抵押貸款目的，評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值，僅就估價(jià)目的和價(jià)值類型不同而言，兩個(gè)價(jià)格之間會(huì)有差異。

3．設(shè)計(jì)方案變更。由于甲公司修改了原設(shè)計(jì)方案并經(jīng)過(guò)政府主管部門批準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象用途、規(guī)模均有可能發(fā)生了改變，僅從改變?cè)O(shè)計(jì)方案角度看，改變前后價(jià)值也會(huì)有差異。

4．購(gòu)買后投入建設(shè)資金。項(xiàng)目購(gòu)買后投入建設(shè)資金建設(shè)半年，估價(jià)對(duì)象價(jià)值與購(gòu)買價(jià)值會(huì)有差異。第 3 題 某城市規(guī)劃建設(shè)一條環(huán)城公路，經(jīng)過(guò)某商品住宅小區(qū)南側(cè)。該小區(qū)已建成使用3年，共有15幢多層住宅樓，總建筑面積為14000㎡。建設(shè)環(huán)城公路需占用該小區(qū)500㎡綠地，并拆除一幢面積為900㎡的住宅樓。政府?dāng)M按規(guī)定進(jìn)行有關(guān)補(bǔ)償和賠償，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

請(qǐng)問(wèn)：理論上政府補(bǔ)償和賠償?shù)膬?nèi)容應(yīng)包括哪些方面?

1．政府應(yīng)對(duì)占用的小區(qū)500㎡綠地進(jìn)行賠償，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第六章第七十三條之規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于小區(qū)全體業(yè)主所有，即使是市政建設(shè)需要占用，也應(yīng)給予小區(qū)全體業(yè)主綠地?fù)p失賠償費(fèi)，同時(shí)，由于修建環(huán)城公路，給小區(qū)業(yè)主帶來(lái)的噪聲污染、出行不便也應(yīng)給予相應(yīng)賠償。

2．《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第四十二條規(guī)定，征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。政府應(yīng)對(duì)被拆除的900㎡的住宅樓的業(yè)主（或產(chǎn)權(quán)人）依法進(jìn)行補(bǔ)償。理論上的補(bǔ)償內(nèi)容包含：被拆除的住宅樓的房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)（含被拆除的住宅樓室內(nèi)業(yè)主自行裝修裝飾的補(bǔ)償費(fèi)）、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)（針對(duì)住房困難的低收入家庭的）等。

第二篇：2010年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題

一、問(wèn)答題

（一）2010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無(wú)償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列入拆遷范圍，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對(duì)該房屋進(jìn)行拆遷估價(jià)。

請(qǐng)問(wèn)：

1．拆遷估價(jià)中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同？

2．拆遷估價(jià)中如何確定該房屋的用途、面積？

3．拆遷估價(jià)中如何考慮乙公司的裝修補(bǔ)償？

（二）近期，某城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大變化，房地產(chǎn)成交量明顯萎縮，住宅市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)下跌趨勢(shì)，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該市一處住宅小區(qū)在建工程的房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，請(qǐng)問(wèn)：結(jié)合該市房地產(chǎn)狀況，采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估該在建工程的抵押價(jià)值應(yīng)注意哪些問(wèn)題？

（三）某工廠坐落于城市中心區(qū)域，有廠房數(shù)幢，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，用途為工業(yè)用地。最新城市規(guī)劃將該地塊調(diào)整為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對(duì)該地塊進(jìn)行收購(gòu)儲(chǔ)備，委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行有關(guān)估價(jià)。

請(qǐng)問(wèn)：

1．評(píng)估該宗房地產(chǎn)收購(gòu)價(jià)格時(shí)，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價(jià)方法？

2．政府收購(gòu)該宗房地產(chǎn)后，將其變?yōu)槌鲎屖斓剡€需投入哪些費(fèi)用？

3．評(píng)估該宗熟地出讓價(jià)格時(shí)，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價(jià)方法？

二、單項(xiàng)選擇題

（一）甲公司于2008年以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，開發(fā)建設(shè)商業(yè)樓。商業(yè)樓分為A座、B座，規(guī)劃總建筑面積分別為66000㎡、69000㎡.總層數(shù)為地上4層，地下1層，2010年6月該商業(yè)樓通過(guò)竣工驗(yàn)收并備案。其中A座總建筑面積為65000㎡，地下1層出租給乙公司經(jīng)營(yíng)超市，租賃期限為15年，租金為2.10元/（㎡·D）；地上一～四層出租給丙公司經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)，租賃期限為10年，租金為2.50元/（㎡·D）；B座總建筑面積為67500㎡，辦理了銷售許可證，其中8000㎡已售出，該項(xiàng)目工程款總金額為40500萬(wàn)元，施工方按合同約定支付了工程款5％的質(zhì)量保證金，截至目前已付工程款93％?，F(xiàn)因融資需要，甲公司擬以該商業(yè)樓申請(qǐng)抵押貸款。

1．A座、B座合計(jì)抵押建筑面積為（）㎡。

A．124500

B．127000

C．132500

D．135000

2.據(jù)調(diào)查，該商業(yè)樓A座地下一層的客觀租金水平為2.0形（㎡·D），地上一～四層的客觀租金水平為3.0元/（㎡·D），則用收益法測(cè)算該商業(yè)樓A座抵押價(jià)值時(shí)，關(guān)于租金取值的說(shuō)法，正確的是（）。

A．租約期內(nèi)和租約期外都取客觀租金

B．根據(jù)謹(jǐn)慎原則，租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取租約租金和客觀租金中較低者

C．根據(jù)謹(jǐn)慎原則，租約期內(nèi)和租約期外均取租約租金和客觀租金中較低者

D．租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取客觀租金

3．該商業(yè)樓抵押價(jià)值評(píng)估中法定優(yōu)先受償款應(yīng)為（）萬(wàn)元。

A．810

B．132025

C．2835

D．4860

（二）甲公司開發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項(xiàng)目，土地面積為20000㎡，2007年11月取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃建設(shè)廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000㎡。2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設(shè)工程施工許可證，總建筑面積為16500㎡，至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構(gòu)。3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項(xiàng)目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設(shè)了2間宿舍，共計(jì)500㎡。因經(jīng)營(yíng)不善，甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目以償還債務(wù)，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該項(xiàng)目于2010年6月30日的市場(chǎng)價(jià)值。

4．采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)按照（）前提進(jìn)行估價(jià)。

A．自己開發(fā)

B．溢價(jià)轉(zhuǎn)讓

C．被迫轉(zhuǎn)讓

D．自愿轉(zhuǎn)讓

5．采用成本法估價(jià)，求取土地重新取得價(jià)格時(shí)，容積率應(yīng)采用（）。

A．0.03

B．0.83

C．0.85

D．1.25

6．采用成本法估價(jià)時(shí)，可計(jì)入開發(fā)成本的是（）。

A．辦公樓開發(fā)費(fèi)用

B．食堂開發(fā)費(fèi)用

C．宿舍開發(fā)費(fèi)用

D．浴室開發(fā)費(fèi)用

7．采用成本法估價(jià)時(shí)，應(yīng)（）。

A．按照預(yù)算額測(cè)算在建工程價(jià)值

B．按工程已結(jié)算額測(cè)算在建工程價(jià)值

C．按綜合完成的形象進(jìn)度測(cè)算在建工程價(jià)值

D．結(jié)合綜合完成的形象進(jìn)度和折舊因素，測(cè)算在建工程價(jià)值

三、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤

本次估價(jià)背景情況如下：

估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)委托人為××房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查看和市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，從估價(jià)對(duì)象的施工方××建筑安裝公司獲取了相關(guān)成本等資料。

以下為該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中估價(jià)的假設(shè)和限制條件內(nèi)容片斷：

（一）估價(jià)的假設(shè)條件

1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年6月18日的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公平、平等、自愿的交易市場(chǎng)。

2.本報(bào)告假定估價(jià)對(duì)象在合法前提下，按設(shè)計(jì)的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生最高最佳效益，并在未來(lái)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

3.本次估價(jià)以××建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提，若提供資料及數(shù)據(jù)失實(shí)，由此產(chǎn)生的估價(jià)結(jié)果失真，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。

4.估價(jià)對(duì)象土地用途為商貿(mào)綜合用地，證載土地使用權(quán)終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。

遵循合法原則和謹(jǐn)慎原則，本報(bào)告估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)（未單獨(dú)辦理土地權(quán)屬證書），設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起為40年。

5.估價(jià)對(duì)象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足其剩余使用年限內(nèi)的正常使用要求，并得到有效使用。

6.估價(jià)委托人擁有估價(jià)對(duì)象完全權(quán)益，包括房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)。

7.任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序應(yīng)符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)政策等。

8.我們于2009年6月25日至26日對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查看，不能確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)，點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之曰的狀況保持一致，提醒估價(jià)委托人使用估價(jià)報(bào)告時(shí)注意。

9．注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在進(jìn)行實(shí)地查看時(shí)，觀察到估價(jià)對(duì)象外部完整正常，但不能確定其有無(wú)內(nèi)部缺陷，本報(bào)告假設(shè)其建筑質(zhì)量可以維持正常的使用壽命。

（二）估價(jià)的限制條件

1.本次估價(jià)目的僅為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，不對(duì)其他目的負(fù)責(zé)任，超出此范同使用報(bào)告，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

2.估價(jià)結(jié)果未考慮將來(lái)可能發(fā)生的資產(chǎn)處置、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等費(fèi)用對(duì)其抵押價(jià)值的影響。

3.根據(jù)× ×市當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征，本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期為半年，即自本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi)有效。在應(yīng)用有效期內(nèi)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生重大變化，并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響，應(yīng)重新進(jìn)行估價(jià)。

4.本報(bào)告僅供委托人使用，未經(jīng)本公司同意，不得向估價(jià)委托人和估價(jià)報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供。本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。

參考答案

一、問(wèn)答題

（一）答：

1.拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。故估價(jià)時(shí)不考慮租約的影響。（3分）

2.根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)結(jié)果指導(dǎo)意見》規(guī)定：

（1）被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般應(yīng)以房屋權(quán)屬證書或登記簿的記載為準(zhǔn)。（1分）

（2）各地被拆遷房屋的面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。（1分）

（3）拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。（1分）

（4）若對(duì)房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。（1分）

（5）對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定；沒(méi)有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。（1分）

3.被拆遷房屋內(nèi)裝飾裝修的補(bǔ)償金額由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托評(píng)估確定。（2分）或：乙公司的裝修補(bǔ)償應(yīng)與出租人協(xié)商解決。（2分）

或：乙公司應(yīng)得的裝修補(bǔ)償應(yīng)為甲公司從拆遷人處得到的裝修補(bǔ)償款（或根據(jù)時(shí)點(diǎn)的裝修的現(xiàn)值）減去租賃期滿后裝修的殘余價(jià)值。（2分）

（二）答：

在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)應(yīng)特別注意：

（1）預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值宜謹(jǐn)慎。（2分）

（2）開發(fā)費(fèi)用可能發(fā)生變化。（2分）

（3）開發(fā)周期可能延長(zhǎng)。（2分）

（4）開發(fā)和銷售稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容及稅費(fèi)率可能發(fā)生變化。（2分）

（5）折現(xiàn)率或利潤(rùn)率水平可能發(fā)生變化。（2分）

（三）答：

1.政府收購(gòu)該宗房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行評(píng)估，土地用途應(yīng)界定為工業(yè)用途，適宜選用成本法、市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。（2分）

2.收購(gòu)房地產(chǎn)變?yōu)榭沙鲎屖斓剡^(guò)程中要投入下列費(fèi)用：

（1）建筑物拆除費(fèi)用。（2分）

（2）土地開發(fā)費(fèi)用（如七通一平費(fèi)用）。（2分）

（3）其他成本費(fèi)用（如財(cái)務(wù)成本、管理費(fèi)用）。（2分）

3.出讓時(shí)對(duì)該宗熟地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，用途應(yīng)界定為商業(yè)，適宜選用假設(shè)開發(fā)法、市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。（2分）

二、單項(xiàng)選擇題

1.A 2.D 3.C 4.C 5.D 6.A 7.D

三、改錯(cuò)題

錯(cuò)誤：本次估價(jià)以××建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。

改為：本次估價(jià)以委托人（或××房地產(chǎn)開發(fā)公司）提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。

錯(cuò)誤：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起為40年。

改為：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起為44年。

錯(cuò)誤：自本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi)有效。

改為：自本報(bào)告出具之日起半年內(nèi)有效。

錯(cuò)誤：不能確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之日的狀況保持一致。

改為：假定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之日的狀況保持一致

第三篇：房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

一、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線及其確定

了解房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的概念。

熟悉房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵、房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程的關(guān)系，熟悉房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法之間的密切關(guān)系。

掌握房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的確定方法和過(guò)程。

二、各種估價(jià)方法在房地產(chǎn)估價(jià)中的運(yùn)用

了解每種估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)以及它們的共性和特性。

熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)以及價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)與估價(jià)目的、估價(jià)方法之間的關(guān)系。

掌握各種主要房地產(chǎn)估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)和難點(diǎn)，以及如何在估價(jià)中綜合運(yùn)用各種房地產(chǎn)估價(jià)方法。

三、各種目的的房地產(chǎn)估價(jià)

了解房地產(chǎn)估價(jià)目的及其與估價(jià)的假設(shè)前提和價(jià)格類型之間的關(guān)系。

熟悉國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估、房屋租賃價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)課稅估價(jià)、房地產(chǎn)分割（合并）估價(jià)的特點(diǎn)、適用的法律法規(guī)、估價(jià)技術(shù)路線的確定。掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)、征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)、房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估、企業(yè)涉及的房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)、適用的法律法規(guī)、估價(jià)技術(shù)路線的確定。

四、各種類型的房地產(chǎn)估價(jià)

了解餐飲、娛樂(lè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊及途等類型房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)。熟悉居住、商業(yè)、辦公、旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)。

掌握這些不同類型房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素。

五、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作

了解對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作主體的要求，了解房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作客體、載體的受體。

熟悉房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作原則和構(gòu)成要素。

掌握房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的語(yǔ)言文字要求和基本格式，掌握房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的具體寫作。

第四篇：2004年《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》真題及答案

2004年《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》試題及答案

一、問(wèn)答題(共3題，每題10分。請(qǐng)將答案寫在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下)

(一)某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標(biāo)，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該宗土地的公開市場(chǎng)價(jià)值，供其確定投標(biāo)價(jià)格時(shí)參考。作為房地產(chǎn)估價(jià)人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后，還需做哪些專業(yè)工作?

(二)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場(chǎng)，該商場(chǎng)土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價(jià)目的為評(píng)估該商場(chǎng)的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)師完成估價(jià)報(bào)告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價(jià)報(bào)告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表中該商場(chǎng)近三年平均的年凈利潤(rùn)不同，收益年限也與該商場(chǎng)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同；成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請(qǐng)你分析說(shuō)明房地產(chǎn)估價(jià)師這樣做的理由。

(三)某城區(qū)缺少辦公用房，兩年前甲公司兼并了該城區(qū)中一個(gè)有沿街二層標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租。現(xiàn)政府將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦公商務(wù)區(qū)，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補(bǔ)償，向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)咨詢。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，甲公司可能提出哪些評(píng)估要求?對(duì)甲公司可能提出的評(píng)估要求，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)該如何解答?

二、單項(xiàng)選擇題(共10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi))

(一)某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用；該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過(guò)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2(X)4年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請(qǐng)二年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。

1．采用成本法估價(jià)，計(jì)算該建筑物折舊時(shí)，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)()。

A．按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計(jì)算

B．按建筑物耐用年限計(jì)算

C．按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計(jì)算

D．按建筑物已使用年限計(jì)算

2．采用收益法估價(jià)時(shí)，下述觀點(diǎn)不正確的是()。

A．收益年限應(yīng)按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算

B．估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日

C．凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額

D．應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營(yíng)收益和費(fèi)用資料

3．估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開市場(chǎng)價(jià)值為4000萬(wàn)元。近年來(lái)此類房地產(chǎn)的價(jià)格年均上漲5％，且預(yù)測(cè)此上漲趨勢(shì)仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場(chǎng)價(jià)格的70％。估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提交的估價(jià)結(jié)果應(yīng)該是()。

A．2800萬(wàn)元B．2940萬(wàn)元C．4000萬(wàn)元D．4200萬(wàn)元

4．假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評(píng)估該商業(yè)樓屆時(shí)的抵押價(jià)值，若估價(jià)結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場(chǎng)價(jià)值比2004年3月1日的公開市場(chǎng)價(jià)值增加了500萬(wàn)元。下列表述中正確的是()。

A．原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬(wàn)元增值不能再次設(shè)立抵押權(quán)

B．原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬(wàn)元增值不能對(duì)原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保

C．業(yè)主認(rèn)為該500萬(wàn)元屬于抵押物價(jià)值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對(duì)抵押物拍賣，原抵押權(quán)人對(duì)該部分價(jià)值無(wú)優(yōu)先受償權(quán)

D．該500萬(wàn)元可再次抵押

(二)某臨街商鋪業(yè)主為該商鋪投保，保險(xiǎn)公司于2001年3月1日委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該商鋪進(jìn)行估價(jià)，評(píng)估價(jià)值為人民幣200萬(wàn)元。2002年8月1日，該商鋪發(fā)生火災(zāi)，為確定火災(zāi)給該商鋪房屋造成的直接損失，保險(xiǎn)公司又委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)報(bào)告認(rèn)為該商鋪在2002年8月1日尚未遭受火災(zāi)時(shí)的公開市場(chǎng)價(jià)值是人民幣750萬(wàn)元，建筑物價(jià)值是人民幣190萬(wàn)元；2002年8月1日遭受火災(zāi)后建筑物價(jià)值為人民幣50萬(wàn)元。

5．火災(zāi)給該商鋪房屋造成的直接損失為()。

A.人民幣140萬(wàn)元B．人民幣150萬(wàn)元C．人民幣190萬(wàn)元D．人民幣700萬(wàn)元

6．下列表述中不正確的是()。

A．2002年8月1日的評(píng)估價(jià)值750萬(wàn)元包含地價(jià)

B．2001年3月1日的評(píng)估價(jià)值200萬(wàn)元包含地價(jià)

C．2002年8月1日的評(píng)估價(jià)值190萬(wàn)元不包含地價(jià)

D．2001年3月1日至2002年8月]日未遭受火災(zāi)期間該商鋪建筑物價(jià)值減損了10萬(wàn)元

7．下列表述中正確的是()。

A．750萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災(zāi)時(shí)轉(zhuǎn)讓的參考價(jià)

B．750萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災(zāi)時(shí)繳納房產(chǎn)稅的參考價(jià)

C．200萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2001年3月1日為抵押貸款評(píng)估的公開市場(chǎng)價(jià)值

D．190萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災(zāi)時(shí)繳納房產(chǎn)稅的參考價(jià)

(三)需對(duì)以下兩宗地塊進(jìn)行估價(jià)：1號(hào)地塊是一宗臨街寬度80m，臨街深度50m，面積 4000㎡的矩形土地；2號(hào)地塊與1號(hào)地塊相鄰接，是一塊臨街寬度40m，臨街深度40m，面積1600㎡，形狀略不規(guī)整的土地。該兩地塊的法定用途為商業(yè)，土地使用權(quán)分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得，現(xiàn)均由毛地開發(fā)成熟地。經(jīng)咨詢機(jī)構(gòu)的可行性研究分析，認(rèn)為將1號(hào)地塊和2號(hào)地塊合并為3號(hào)地塊，開發(fā)商業(yè)綜合樓可以實(shí)現(xiàn)土地的最高最佳利用?，F(xiàn)經(jīng)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估，1號(hào)地塊的單價(jià)為9000元／㎡，2號(hào)地塊的單價(jià)為8000元／㎡兩地塊合并為3號(hào)地塊后，若按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，3號(hào)地塊的評(píng)估單價(jià)為11000元／㎡。

8．下列關(guān)于增值收益的表述中正確的是()。

A.以3號(hào)地塊的總價(jià)扣除1號(hào)地塊的總價(jià)后即是2號(hào)地塊的增值

B．以3號(hào)地塊的總價(jià)分別扣除1號(hào)地塊和2號(hào)地塊的總價(jià)后除以3號(hào)地塊的總價(jià)即為增值總額分配率

C．以3號(hào)地塊的總價(jià)扣除條件改變等費(fèi)用后才能考慮在1號(hào)、2號(hào)地塊中計(jì)算增值

分配

D．1號(hào)地塊比2號(hào)地塊對(duì)增值額的貢獻(xiàn)小

9．在甲、乙兩單位之間分配增值收益，不可采用的方法是()。

A．以合并前地塊各自的單價(jià)確定增值分配比例

B．以合并前地塊各自的面積確定增值分配比例

C．以合并前地塊各自的總價(jià)確定增值分配比例

D．以合并前后地塊各自價(jià)格的變動(dòng)確定增值分配比例

10．假定甲單位購(gòu)買乙單位的2號(hào)地塊，且地塊合并后按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，合并費(fèi)用忽略不計(jì)，則甲單位付給乙單位的土地總價(jià)最多應(yīng)為()。

A．1616萬(wàn)元B．2560萬(wàn)元C．1882萬(wàn)元D．1920萬(wàn)元[Page]

三、下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處(每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分)

X X大廈房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

封面及目錄(略)

致委托方函

X X股份有限公司：

受貴公司委托，我公司對(duì)貴公司位于X X市X X路X X號(hào)院內(nèi)的X X大廈(以下簡(jiǎn)稱 “估價(jià)對(duì)象”)的公開市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。

我公司估價(jià)人員根據(jù)貴公司確定的為抵押擔(dān)保提供房地產(chǎn)價(jià)格參考的估價(jià)目的，資料的基礎(chǔ)上經(jīng)過(guò)測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象作為抵押貸款擔(dān)保物的公開市場(chǎng)價(jià)值為20350萬(wàn)元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬(wàn)元整，單價(jià)：(略)。

X X房地產(chǎn)評(píng)估有限公司(公章)

2004年10月16日

估價(jià)師聲明(略)

估價(jià)的假設(shè)與限制條件(略)

房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、委托人

X X股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略)

二、估價(jià)機(jī)構(gòu)

X X房地產(chǎn)評(píng)估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，資質(zhì)及資質(zhì)證書號(hào)(略)

三、估價(jià)對(duì)象

X X大廈是位于X X市X X路X X號(hào)院內(nèi)的一幢寫字樓，建設(shè)用地面積5刪㎡，建筑

結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)為地上30層，地上建筑面積為3m00㎡；地下兩層為車

庫(kù)、人防和設(shè)備用房，地下建筑面積8000㎡，共有車位100個(gè)。大廈土地使用權(quán)由X X股份有限公司于2001年10月10日以出讓方式取得，出讓合同規(guī)定土地使用年限為40年(2001年10月10日至2041年10月9日)。取得土地使用權(quán)后，經(jīng)過(guò)兩年時(shí)間，大廈建設(shè)完成，投入使用。X X股份有限公司擁有大廈的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)(土地使用證和房屋所有權(quán)證內(nèi)容：略)，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象未設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利。大廈外觀造型設(shè)計(jì)新穎，地上各層均采用花崗石地面，仿瓷內(nèi)墻面，配置六部三菱電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)、電腦閉路電視系統(tǒng)、保安監(jiān)視和防盜系統(tǒng)、自控消防系統(tǒng)和多功能程控電話系統(tǒng)，設(shè)有快速自動(dòng)轉(zhuǎn)換發(fā)電機(jī)組，為大廈提供雙電源保證。

估價(jià)對(duì)象實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的其他情況(略)。

第五篇：2016房地產(chǎn)估價(jià)案例分析總結(jié)記錄

房地產(chǎn)估價(jià)案例分析總結(jié)記錄

一、綜合察看

1、對(duì)照估價(jià)規(guī)范看估價(jià)報(bào)告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項(xiàng)目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號(hào)、序號(hào)、術(shù)語(yǔ)、大寫、錯(cuò)別字（301）等是否準(zhǔn)確。

2、察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象適用，估價(jià)技術(shù)路線是否正確

3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否準(zhǔn)確

4、修正年限是否正確

5、檢查計(jì)算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致

6、對(duì)采用的方法是否有合理的說(shuō)明和理由

7、任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)都應(yīng)有來(lái)源依據(jù)，必要時(shí)說(shuō)明

8、注意利息的計(jì)算方式，期限

9、報(bào)告有效期應(yīng)以報(bào)告完成之日為準(zhǔn)

10、現(xiàn)實(shí)用途和法定用途相符

11、一估價(jià)以選用兩種以上的估價(jià)方法，要符合要求，選用取舍都應(yīng)有理由(1)有條件選用市場(chǎng)比較法的(2)收益性的房地產(chǎn)要有一用收益法(3)具有投資開發(fā)或潛力的用假設(shè)開發(fā)法

12、注意對(duì)價(jià)格的稱謂是否錯(cuò)誤（比準(zhǔn)，收益，積算）

13、要察看估價(jià)類型,對(duì)照規(guī)范對(duì)此要求

14、最后一道題一定要細(xì)心,首先指出錯(cuò)誤,在進(jìn)行改正,切忌認(rèn)真.正確的改錯(cuò)了要倒扣分的

16、糾紛房屋,拆遷房屋，拍賣等特殊的估價(jià),應(yīng)注意特別說(shuō)明原因狀況

17、注意一些對(duì)估價(jià)的特殊規(guī)定，如對(duì)不得設(shè)定抵押權(quán)的，國(guó)有劃撥土地的等等

18、保險(xiǎn)估價(jià)應(yīng)首先明確是否包含間接損失，說(shuō)明是否能修復(fù)

19、基準(zhǔn)地價(jià)修正法中基礎(chǔ)設(shè)施要進(jìn)行修正，使用年限是否明確

四、成本法

1、成本應(yīng)為社會(huì)平均成本,即客觀成本

2、注意各種物業(yè)的價(jià)格構(gòu)成（及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋）

3、注意保險(xiǎn)估價(jià)不計(jì)地價(jià)，評(píng)估抵押價(jià)值時(shí)的土地價(jià)值考慮是否正確,看是直接還是間接損失,如不可修復(fù),應(yīng)有說(shuō)明

4、銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費(fèi)的構(gòu)成是否正確

5、入股的估價(jià)應(yīng)說(shuō)明入股后的用途

6、注意計(jì)稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租居民用房4%，營(yíng)業(yè)稅3%

7、預(yù)售的價(jià)值應(yīng)在銷售價(jià)格中扣除而不是在最后的估價(jià)報(bào)告中

8、折舊計(jì)算是否正確(包括年限和項(xiàng)目,公式)

9、用成本計(jì)算而非成本價(jià)

10、長(zhǎng)壽命的折舊要減去短壽命的重置價(jià)格

五、假設(shè)法

1、預(yù)期的價(jià)值應(yīng)減去管理費(fèi)銷售費(fèi)稅和購(gòu)入土地的稅費(fèi)（71）

2、察看項(xiàng)目是否齊全（236）是否項(xiàng)目有具體表述和利用計(jì)算如風(fēng)險(xiǎn)損失

3、看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項(xiàng)，現(xiàn)金流不計(jì)利潤(rùn)和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)

4、注意項(xiàng)目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)

5、其未來(lái)的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告常見錯(cuò)誤

一、報(bào)告書不完整（共8項(xiàng)內(nèi)容）

1.封面 2.目錄 3.致委托方函 4.估價(jià)師聲明 5.估價(jià)假設(shè)和限制條件 6.估價(jià)結(jié)果報(bào)告 7.估價(jià)技術(shù)報(bào)告 8.附件

二、報(bào)告書不完整

1.估價(jià)結(jié)果報(bào)告書漏項(xiàng)（共13項(xiàng)內(nèi)容）

一)委托方（委托單位全稱、法定代表人和住所，個(gè)人委托的為個(gè)人姓名和住所）二)估價(jià)方（估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人、住所、估價(jià)資格等級(jí)）

三)估價(jià)對(duì)象（概要說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。其中，對(duì)土地的說(shuō)明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢(shì)，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；對(duì)建筑物的說(shuō)明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況）四)估價(jià)目的（說(shuō)明本次估價(jià)的目的和應(yīng)用方向）

五)估價(jià)時(shí)點(diǎn)（說(shuō)明所評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的年月日）六)價(jià)值定義（說(shuō)明本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵）

七)估價(jià)依據(jù)（說(shuō)明本次估價(jià)依據(jù)的本房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，國(guó)家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關(guān)資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料）

八)估價(jià)原則（說(shuō)明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則）

九)估價(jià)方法（說(shuō)明本次估價(jià)的思路和采用的方法以及這些估價(jià)方法的定義）

十)估價(jià)結(jié)果（說(shuō)明本次估價(jià)的最終結(jié)果，應(yīng)分別說(shuō)明總價(jià)和單價(jià)，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說(shuō)明估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國(guó)人民銀行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并注明所折合的人民幣價(jià)格）

十一)估價(jià)人員（估價(jià)人員的姓名、估價(jià)資格或職稱，并由本人簽名、蓋章）十二)估價(jià)作業(yè)日期（說(shuō)明本次估價(jià)的起止年月日）

十三)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（說(shuō)明本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個(gè)年月日止，也可表達(dá)為多長(zhǎng)年限，如一年）

2.估價(jià)技術(shù)報(bào)告漏項(xiàng)（共7項(xiàng)內(nèi)容）一)個(gè)別因素分析 二)區(qū)域因素分析

三)市場(chǎng)背景分析（詳細(xì)說(shuō)明分析類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況，包括過(guò)去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來(lái)）四)最高最佳使用分析（詳細(xì)分析、說(shuō)明估價(jià)對(duì)象最高最佳使用）五)估價(jià)方法選用（詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)的思路和采用的方法及其理由）六)估價(jià)測(cè)算過(guò)程（詳細(xì)說(shuō)明測(cè)算過(guò)程，參數(shù)確定等）七)估價(jià)結(jié)果確定（詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由）

報(bào)告部分內(nèi)容描述不清 評(píng)估報(bào)告中估價(jià)對(duì)象描述不清

1.估價(jià)對(duì)象屬于房地產(chǎn)的 1)土地使用權(quán)人交代不清

2)土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國(guó)有土地等 3)土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代）4)是否具有土地使用權(quán)證沒(méi)有交代 5)是否具有房屋所有權(quán)證沒(méi)有交代 6)房屋用途交代不清 7)建筑物結(jié)構(gòu)交代不清 8)房屋建成年代交代不清

9)房屋的權(quán)屬交代不清（特別是抵押的情況）10)房屋的狀態(tài)交代不清楚（如在建工程的投入數(shù)量）

A.修正項(xiàng)目錯(cuò)誤

B.修正方向錯(cuò)誤（*分子分母、上下方向錯(cuò)誤）

案例與分析考試指錯(cuò)題中常見的錯(cuò)誤1

一、估價(jià)報(bào)告本身的不完善

1缺少規(guī)范中“估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式”所要求的必備項(xiàng)目。

2、對(duì)估價(jià)對(duì)象描述不清

（1）沒(méi)有說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)，即沒(méi)有說(shuō)明委托方是否擁有估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。

（2）對(duì)估價(jià)對(duì)象的性質(zhì)沒(méi)有描述清楚（3）對(duì)估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況描述不清楚

3、行文、譴詞造句不當(dāng)（術(shù)語(yǔ)不準(zhǔn)、用詞帶強(qiáng)烈的感情色彩、詞義含糊）

4、邏輯不嚴(yán)謹(jǐn)

（1）前后不一致（數(shù)據(jù)、方法選用與測(cè)算過(guò)程中的方法運(yùn)用、標(biāo)題與內(nèi)容、數(shù)據(jù)來(lái)源無(wú)出處、判斷推理沒(méi)有充足的理由）

5、寫作有錯(cuò)誤

（1）評(píng)估結(jié)果中沒(méi)有說(shuō)明幣種，沒(méi)有進(jìn)行大寫。（2）對(duì)外幣表達(dá)的結(jié)果，沒(méi)有寫明折算成人民幣的匯率。（3）表達(dá)形式不科學(xué)

二、估價(jià)方法選用上的錯(cuò)誤

1、只使用了一種估價(jià)方法

2、能用市場(chǎng)比較法的沒(méi)有用。

3、收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。

4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。

5、適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，沒(méi)有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法的選用沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定

1、報(bào)告書漏項(xiàng)（如：缺少評(píng)估依據(jù)、報(bào)告有效期等）。

2、估價(jià)對(duì)象描述不全。

（1）缺少房地產(chǎn)權(quán)利狀況描述；（如：沒(méi)說(shuō)明土地使用權(quán)性質(zhì)、土地取得時(shí)間、使用年限，房屋所有權(quán)情況等）

（2）土地實(shí)物描述不全面（如：沒(méi)說(shuō)明坐落、地形、地勢(shì)、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況）；（3）建筑物實(shí)物描述不全面（沒(méi)說(shuō)明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等）；

（4）區(qū)域及個(gè)別因素描述不具體；

（5）租賃情況交待不清。（如：沒(méi)說(shuō)明租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限）

3、選用的估價(jià)方法不妥（有收益的應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用收益法，比較實(shí)例多的應(yīng)優(yōu)先用比較法）

4、各種評(píng)估方法中的錯(cuò)誤：

一、比較法：

1、可比實(shí)例選擇不當(dāng)（如：實(shí)例的面積過(guò)大過(guò)小、交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔過(guò)長(zhǎng)，超過(guò)1年）；

2、可比實(shí)例的幣種未說(shuō)明；

3、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)時(shí)，匯率選擇錯(cuò)誤；

4、非正常交易情況的要進(jìn)行交易情況修正；

5、日期修正計(jì)算錯(cuò)誤；

6、因素修正時(shí)，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正；

7、在比較情況說(shuō)明時(shí)判斷有差異應(yīng)予修正，但在實(shí)際計(jì)算中未修正；

9、計(jì)算結(jié)果有錯(cuò)；

10、可比實(shí)例的狀況必須是取其在成交日期時(shí)的狀況；

11、不同性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時(shí)選取的側(cè)重點(diǎn)和權(quán)重應(yīng)不同（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P127）；

二、收益法

1、求有效毛收入時(shí)要采用客觀收入（即不能僅依據(jù)某一個(gè)案例的收入情況確定）；

2、要分析未來(lái)收益變化的趨勢(shì)，不能只看當(dāng)前收益情況；

3、如果有已出租情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場(chǎng)租金）兩種情況分別計(jì)算；

4、采用比較法求客觀收入時(shí)，幾個(gè)比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象有可比性；

5、計(jì)算毛收入時(shí)套用的天數(shù)錯(cuò)誤、面積錯(cuò)誤（應(yīng)扣減的未扣減）；

6、計(jì)算毛收入時(shí)未考慮空置率（或入住率）；

7、計(jì)算費(fèi)用時(shí)，房產(chǎn)稅應(yīng)按租金×12%計(jì)算；

8、計(jì)算費(fèi)用時(shí)漏項(xiàng)，如漏管理費(fèi)等（直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤(rùn)）；

9、計(jì)算費(fèi)用時(shí)多項(xiàng)（如：不能將折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、抵押貸款利息、所得稅等計(jì)入）（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P199）；

10、某些計(jì)費(fèi)基數(shù)未說(shuō)明基數(shù)數(shù)值的來(lái)源

11、資本化率的選取未說(shuō)明求取方法和來(lái)源；

12、安全利率選取不當(dāng)（應(yīng)選取一年期定期存款利率或一年期國(guó)債利率）；

13、收益年限的確定未說(shuō)明來(lái)源（一般是因?yàn)榍懊嫒鄙贆?quán)利描述造成的）；

14、計(jì)算錯(cuò)誤

15、最終綜合確定估價(jià)結(jié)果時(shí)沒(méi)說(shuō)明理由。

16、評(píng)估結(jié)論沒(méi)有大寫；

17、將價(jià)格類型說(shuō)錯(cuò)（比準(zhǔn)價(jià)格、收益價(jià)格、積算價(jià)格）；

18、抵押評(píng)估時(shí)，未說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。

三、假設(shè)開發(fā)法

房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)

1、不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況分別估算未來(lái)市價(jià)；

2、不能遺漏應(yīng)扣除項(xiàng)（如：開發(fā)利潤(rùn)。評(píng)估毛地時(shí)還應(yīng)扣除拆遷安置費(fèi)）；

3、利息計(jì)算時(shí)，計(jì)算基數(shù)中漏項(xiàng)或多項(xiàng)。（如：銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息）；

4、動(dòng)態(tài)方法計(jì)算時(shí)，不應(yīng)考慮投資利息的估算和開發(fā)利潤(rùn)的估算；

5、開發(fā)利潤(rùn)估算時(shí)，要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的對(duì)應(yīng)。

四、成本法（未考過(guò)）

房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

1、費(fèi)用構(gòu)成不完整，漏項(xiàng)（如：缺正常利稅）；

2、取費(fèi)時(shí)采用的是項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額，未說(shuō)明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時(shí)社會(huì)一般成本（即要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）；

3、成本法計(jì)算貸款利息時(shí)應(yīng)用復(fù)利，不能用單利?；鶖?shù)為土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用）；

4、成本法計(jì)算貸款利息時(shí)計(jì)息期有錯(cuò)；

5、計(jì)算公式有錯(cuò)（積算價(jià)格=重新購(gòu)建價(jià)格-折舊）；

6、要根據(jù)市場(chǎng)供求分析來(lái)最終確定評(píng)估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)折舊的確定上）；

7、開發(fā)利潤(rùn)計(jì)算時(shí)，不同的利潤(rùn)率要對(duì)應(yīng)不同的計(jì)算基數(shù)（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P145）A.直接成本利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù):（土地取得成本+開發(fā)成本）B.投資利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù):（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用）

C.成本利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù):（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售稅費(fèi)）

D.銷售利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù):（開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值）

8、計(jì)算折舊時(shí)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)（1）建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限，按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)；

（2）建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限，按建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)加上土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P165）

9、選擇評(píng)估方法時(shí)要注意：由于成本法對(duì)舊房的估價(jià)更難一些，所以一般用它來(lái)對(duì)新房評(píng)估更合適

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告常見錯(cuò)誤(寫于2003年，看時(shí)注意變化)

自己已經(jīng)通過(guò)了，看到這么多人還在備考，從箱子底拿出來(lái)，給大家看，祝大家好運(yùn)！估價(jià)報(bào)告書常見錯(cuò)誤

一、不完整

估價(jià)報(bào)告書不完整：根據(jù)要求應(yīng)該有8項(xiàng)

1、封面

2、目錄

3、致委托方函

4、估價(jià)師聲明

5、估價(jià)的假設(shè)條件

6、估價(jià)結(jié)果報(bào)告

7、估價(jià)技術(shù)報(bào)告

8、附件

二、漏項(xiàng)

（一）估價(jià)結(jié)果報(bào)告書漏項(xiàng)

1、委托方

2、估價(jià)方

3、估價(jià)對(duì)象

4、估價(jià)目的

5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

6、價(jià)值定義

7、估價(jià)依據(jù)

8、估價(jià)原則

9、估價(jià)方法

10、估價(jià)結(jié)果

11、估價(jià)人員

12、作業(yè)日期

13、報(bào)告應(yīng)用有效期

（二）估價(jià)技術(shù)報(bào)告書漏項(xiàng)

1、個(gè)別因素分析（見八）

2、區(qū)域因素分析（見八）

3、市場(chǎng)背景分析（過(guò)去市場(chǎng)、現(xiàn)在市場(chǎng)、可預(yù)見未來(lái)的本地區(qū)本類房地產(chǎn)市場(chǎng)分析）

4、最高最佳使用分析

5、估價(jià)方法的運(yùn)用：估價(jià)技術(shù)思路、選用估價(jià)方法的理由；

6、估價(jià)測(cè)算過(guò)程

7、估價(jià)結(jié)論的確定：

估價(jià)對(duì)象描述應(yīng)包括自然狀況和權(quán)益狀況：

土地應(yīng)說(shuō)明：名稱、坐落、面積、形狀、四至、周圍環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)、水文、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況等；

建筑物應(yīng)說(shuō)明：名稱、坐落、面積、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建成年月、維護(hù)、修養(yǎng)、使用情況、公共配套設(shè)施完備程度、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況等。

三、描述不清錯(cuò)誤：

（一）權(quán)益方面：

1、土地使用人

2、土地使用的性質(zhì)（出讓、劃撥；長(zhǎng)期用地還是臨時(shí)用地；何時(shí)取得、取得方式、法律文書證明等）

3、土地使用年限

4、土地的規(guī)劃用途

5、有無(wú)土地使用權(quán)證、所用證

6、是否共有、部分產(chǎn)權(quán)

7、產(chǎn)權(quán)有無(wú)爭(zhēng)議

（一）土地物理狀況方面

1、土地“生熟”程度描述不清

2、土地地價(jià)類別交代不清（幾類用地、商業(yè)、工業(yè)）

3、土地用途交代不清（商、工、住宅）

4、建筑容率不清

5、建筑密度不清

6、綠化比例不清

其中（3、4、5、6為規(guī)劃中確定的指標(biāo)，以規(guī)劃審批件為準(zhǔn)，不可假設(shè)）

（二）房地產(chǎn)中的土地：

1、土地面積、形狀等

2、土地四至

（1、2歸類為一個(gè)錯(cuò)誤）

（三）建筑物方面：

1、房屋用途不清（如有土地用途，視為清晰）

2、房屋結(jié)構(gòu)不清（房屋層數(shù)）

3、房屋建成年代不清

4、房屋的狀況（分為完整、在建工程）

5、房屋裝修（主要指賓館、灑店，住宅不用交代）（2，3錯(cuò)誤可描述為建筑物實(shí)物狀況交代不清）

四、選用估價(jià)方法錯(cuò)誤： 選用估價(jià)方法應(yīng)遵循的原則

1、有大量可比實(shí)例（選用市場(chǎng)比較法，并以該法為主）

2、具有預(yù)期收益（收益法作為其中一個(gè)方法）

3、具有開發(fā)或待開發(fā)潛力（選用假設(shè)開發(fā)法）

4、無(wú)上述條件的選用成本法

五、估價(jià)路線方面常見錯(cuò)誤：

（一）損害賠償房地產(chǎn)評(píng)估

1、損害前和損害后房地產(chǎn)狀況掌握不清

2、沒(méi)有考慮間接損失（殘值清理費(fèi)用、造成收益下降）

（二）拍賣底價(jià)的評(píng)估

1、強(qiáng)制處分對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響；

2、快速變現(xiàn)使交易價(jià)格相對(duì)正常價(jià)格較低；

3、市場(chǎng)需求面、推廣力度小，造成成效價(jià)格低于正常價(jià)格；

4、消費(fèi)者心理因素；

5、購(gòu)買者需額外支出（支付拍賣機(jī)構(gòu)的傭金）

6、技術(shù)路線：首先確定正常市場(chǎng)價(jià)格；分析拍賣市場(chǎng)成交價(jià)格水平與正常市場(chǎng)價(jià)格水平的調(diào)減幅度；按照這個(gè)偏低的幅度對(duì)估價(jià)結(jié)果調(diào)減。調(diào)減幅度來(lái)源：源自拍賣市場(chǎng)價(jià)格水平與正常房地產(chǎn)價(jià)格水平的比較

（三）舊房地產(chǎn)評(píng)估

估價(jià)對(duì)象的狀況，應(yīng)對(duì)重置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行必要修正

（四）比較法、收益法評(píng)估時(shí)不應(yīng)該扣除折舊

注：

1、交易實(shí)例選取時(shí)成新率與估價(jià)對(duì)象不一致不能用

2、同等來(lái)源、同等規(guī)模收益與估價(jià)對(duì)象創(chuàng)造收益應(yīng)等同

（五）房地產(chǎn)保險(xiǎn)評(píng)估

1、不能考慮土地的價(jià)值；

2、保險(xiǎn)事故后損失評(píng)估時(shí)，應(yīng)考慮估價(jià)范圍是否包括間接損失，并在估價(jià)時(shí)說(shuō)明是否包括間接損失；

3、投保時(shí)的估價(jià)可按房產(chǎn)的投保的實(shí)際價(jià)值確定，也可按保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)的實(shí)際價(jià)值；

4、可修復(fù)，宜采用修復(fù)的費(fèi)用為損失價(jià)值；不可修復(fù)的，特別注意扣減房地產(chǎn)受損后的殘余價(jià)值；

（六）劃撥國(guó)有土地房地產(chǎn)抵押評(píng)估應(yīng)注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)（預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)會(huì)降低估價(jià)對(duì)象的價(jià)值的因素應(yīng)考慮，預(yù)期不確定的收益或升值較少或不考慮）；分析市場(chǎng)變現(xiàn)能力；應(yīng)考慮抵押期間的耗損；應(yīng)考慮扣除上繳國(guó)家土地使用權(quán)出讓金部分

（七）司法訴訟評(píng)估應(yīng)當(dāng)注意委托人要求評(píng)估的評(píng)估時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)狀況和市場(chǎng)狀況

（八）運(yùn)用各種方法評(píng)估的結(jié)果應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合處理，如有調(diào)整，應(yīng)闡述理由（多種估價(jià)方法結(jié)果綜合取平均值；數(shù)學(xué)方法求取綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮一些不可量化的價(jià)格影響因素；結(jié)果的取整； 確認(rèn)結(jié)果）

（九）房地產(chǎn)合并估價(jià)：

1、合并前后價(jià)格的計(jì)算要客觀、準(zhǔn)確

2、增值額的分配要準(zhǔn)確、合理，應(yīng)遵循估價(jià)中的貢獻(xiàn)原則來(lái)確定；（按各自的單價(jià)為基礎(chǔ)分配；各自的面積為基礎(chǔ)分配；各自的總價(jià)為基礎(chǔ)分配）

（十）各參數(shù)選擇應(yīng)說(shuō)明理由

六、估價(jià)方法運(yùn)用錯(cuò)誤：

（一）比較法 難點(diǎn)：交易修正

1、選擇的可比實(shí)例描述不清（1）、交易日期描述不清

（2）、交易情況描述不清（買賣、抵押、租賃、利害關(guān)系人交易等）（3）、交易的價(jià)格描述不清（單價(jià)、總價(jià)、交易規(guī)模、幣種、單位）（4）、交易房地產(chǎn)狀況不清（現(xiàn)房、期房、結(jié)構(gòu)、裝修等）（5）、付款方式（一次性、分期）

（6）、交易時(shí)可比實(shí)例的規(guī)模（建筑規(guī)模、占地規(guī)模）上述，一點(diǎn)描述不清為一錯(cuò)點(diǎn)。

2、選擇可比實(shí)例可比性差（1）、相同地區(qū)或同一供求圈內(nèi)（2）、用途應(yīng)相同（3）、建筑結(jié)構(gòu)相同（4）、建筑規(guī)模應(yīng)相當(dāng)

（5）、權(quán)利性質(zhì)應(yīng)相同（主要是土地）（6）、交易類型與估價(jià)目的應(yīng)相同

（7）、可比實(shí)例交易成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)接近（8）、交換價(jià)格可修正為正常交易價(jià)格

3、四項(xiàng)修正錯(cuò)誤：?jiǎn)雾?xiàng)修正不超過(guò)20%，綜合修正不超過(guò)30%； 綜合修正=各項(xiàng)修正幅度絕對(duì)值和 只有這樣交易實(shí)例才可能修正為正常價(jià)格

4、系數(shù)修正方面的錯(cuò)誤（1）、修正項(xiàng)目錯(cuò)誤：

（2）、修正方向錯(cuò)誤：分子、分母修正顛倒（日期為分子，其它為分母）；修正上下方向調(diào)整錯(cuò)誤；

5、可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況的修正應(yīng)采取交易當(dāng)時(shí)的狀況

6、交易日期修正時(shí)，修正基數(shù)沒(méi)有采取交易當(dāng)時(shí)的價(jià)格水平（主要是匯率選?。?/p>

7、加權(quán)綜合處理確定估價(jià)結(jié)果時(shí)，前后矛盾：

交易日期、交易情況接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)，權(quán)數(shù)應(yīng)大；區(qū)域因素、個(gè)別因素較差，權(quán)數(shù)應(yīng)小；

（二）收益法

難點(diǎn)：各扣除項(xiàng)目的界定；資本化率的確定

1、確定純收益常見錯(cuò)誤： 出租型房地產(chǎn)：

（1）收入應(yīng)包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入

（2）出租房地產(chǎn)，扣除項(xiàng)目應(yīng)符合規(guī)定（根據(jù)租約，可扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃代理費(fèi)等）

（3）應(yīng)考慮租賃合同的約定（合同有效期內(nèi)采用合同約定的租金，之外要采用客觀租金）（4）不采用實(shí)際收益，而采取客觀收益；（5）考慮出租率；

（6）收益中應(yīng)包括有形、無(wú)形收益 自營(yíng)型房地產(chǎn)：

（1）、扣除項(xiàng)目一定全面

經(jīng)營(yíng)型凈收益=銷售收入-銷售成本-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-銷售稅金-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤(rùn) 生產(chǎn)型凈收益=銷售收-生產(chǎn)成本-銷售費(fèi)用-銷售稅金-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-廠商利潤(rùn)（2）、注意收益的客觀性（3）、扣除設(shè)備帶來(lái)的收益

（4）、考慮扣掉不屬房地產(chǎn)帶來(lái)的收益

（5）、注意重復(fù)計(jì)算（企業(yè)自營(yíng)房屋；酒店配電房、大堂等易重復(fù)計(jì)算）

大堂為整個(gè)酒店服務(wù)，不能單獨(dú)計(jì)算，床位、餐飲已包含大堂；配電室為整個(gè)酒店服務(wù)，不能單獨(dú)計(jì)算價(jià)格

2、資本化率選用常見錯(cuò)誤：（1）資本化率選用的方法要正確（2）注意資本化率的客觀性（3）注意說(shuō)明資本化率的來(lái)源（4）不要采用非本類房地產(chǎn)的資本化率

（5）要側(cè)重投資收益率（投資收益率、XX增加率等應(yīng)用投資）

3、有效收益年限的確定的錯(cuò)誤：

（1）沒(méi)有特殊說(shuō)明將房屋的耐用年限、土地使用期為壽命年限（2）帶租約的，應(yīng)考慮租約期與非租約期的區(qū)別（3）不能將房地產(chǎn)的建設(shè)期作為收益年限（4）確定有效收益年限理由要充分

（三）成本法 難點(diǎn)：折舊的求取

（1）注意各項(xiàng)費(fèi)用的客觀性

（2）房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容要全面（6大項(xiàng)：土地取得費(fèi)用+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅金+開發(fā)利潤(rùn)）

（3）注意銷售稅金的計(jì)算基數(shù)和稅率的采用（4）投資利息和利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)要正確（5）利潤(rùn)率與計(jì)算基數(shù)要對(duì)應(yīng)

直接成本利潤(rùn)率基數(shù)：土地取得成本+開發(fā)成本 投資利潤(rùn)率基數(shù)：土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用

成本利潤(rùn)率基數(shù)：土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用（6）計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)考慮經(jīng)濟(jì)和功能的折舊

（7）分宗轉(zhuǎn)讓土地要考慮轉(zhuǎn)讓比例（應(yīng)以凈地面積計(jì)算）凈地面積=土地總面積-道路-綠地

（四）假設(shè)開發(fā)法

難點(diǎn)：利潤(rùn)的估算；對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)格 最基本公式：

待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-投資購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

（1）推測(cè)未來(lái)樓價(jià)方法要正確：對(duì)于出售的房地產(chǎn)，可采取比較法；對(duì)于出租或自營(yíng)的房地產(chǎn)，采用收益法；

（2）要體現(xiàn)最高最佳使用原則（3）注意計(jì)算參數(shù)的客觀性（4）計(jì)算時(shí)不要漏項(xiàng)

（5）靜態(tài)分析時(shí)注意各參數(shù)的取值（開發(fā)利潤(rùn)、投資利息的取值基數(shù)與成本法一樣）投資利息計(jì)算項(xiàng)目：待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值、投資購(gòu)買待開發(fā)房產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)、開發(fā)成本、管理費(fèi)用，銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息。（6）現(xiàn)金流量法計(jì)算注意的問(wèn)題

開發(fā)投入的時(shí)間和比例；銷售時(shí)間、估價(jià)時(shí)點(diǎn)；不包括利息和利潤(rùn)。

（五）基準(zhǔn)地價(jià)修正法

難點(diǎn)：基準(zhǔn)地價(jià)的求??；把握基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵

七、其他常見錯(cuò)誤：

1、確定估價(jià)結(jié)果的理由不充分：“根據(jù)上述計(jì)算為XXX”屬不充分。估價(jià)結(jié)果需要有理由來(lái)支持（估價(jià)原則、估價(jià)人員周密計(jì)算、根據(jù)本房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、專家意見、估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)等來(lái)確定估價(jià)結(jié)果）

2、最終結(jié)果應(yīng)說(shuō)明總價(jià)并大寫金額，如用外幣應(yīng)說(shuō)明估價(jià)時(shí)點(diǎn)的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并注明折合的人民幣價(jià)格。

3、房地產(chǎn)抵押評(píng)估值時(shí)，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和短期處分對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

4、劃撥地使用權(quán)房地產(chǎn)抵押，要說(shuō)明土地使用權(quán)出讓金由誰(shuí)負(fù)擔(dān)（一般是房地產(chǎn)權(quán)利人）

5、處理房地產(chǎn)糾分的估價(jià)，應(yīng)說(shuō)明產(chǎn)生糾紛的理由

6、注意語(yǔ)言的確切性（報(bào)告書用詞要中性）

7、強(qiáng)制拍賣底價(jià)評(píng)估時(shí)要考慮短期內(nèi)強(qiáng)制處分標(biāo)的物時(shí)造成的價(jià)格折減；土地出讓拍賣則可以采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)；

8、房屋租賃價(jià)格評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮租約對(duì)估價(jià)的影響；劃撥地上營(yíng)利性房地產(chǎn)租賃評(píng)估應(yīng)確定土地收益中的國(guó)家部分。

八、各類型房地產(chǎn)區(qū)域因素及個(gè)別因素：

（一）居住房地產(chǎn)

1、個(gè)別因素：建筑結(jié)構(gòu)、類型、等級(jí)；裝修；設(shè)施與設(shè)備；質(zhì)量；朝向與樓層；

2、區(qū)域因素：交通條件；生活服務(wù)設(shè)施；教育配套設(shè)施；環(huán)境質(zhì)量；

（二）商業(yè)房地產(chǎn)

1、個(gè)別因素：臨街狀況；內(nèi)部格局；樓層；面積；裝修；轉(zhuǎn)租的可能性

2、區(qū)域因素：繁華程度；交通條件；

（三）商務(wù)辦公房產(chǎn)：

1、個(gè)別因素：外觀；內(nèi)部裝修；設(shè)備、設(shè)施；是否具有智能化辦公條件；物業(yè)管理；滿足不同公司的不同需要；

2、區(qū)域因素：是否位于中央商務(wù)區(qū)或政府機(jī)構(gòu)附近；交通條件；周圍環(huán)境

（四）旅館房地產(chǎn)：

1、個(gè)別因素：設(shè)備設(shè)施和用具；經(jīng)營(yíng)管理

2、區(qū)別因素：交通條件；周圍環(huán)境；

案例分析解題思路

一、綜述：

1、問(wèn)答：考估價(jià)的基本事項(xiàng)，估價(jià)目的、對(duì)象、時(shí)點(diǎn)（市場(chǎng)變化對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響），價(jià)值內(nèi)涵，技術(shù)路線，方法運(yùn)用過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題（如參數(shù)應(yīng)選取客觀值，計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)用有效經(jīng)過(guò)年數(shù)和經(jīng)濟(jì)壽命）等。

2、單選：考適用法律、適用方法、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵。

3、挑錯(cuò)：考對(duì)估價(jià)的一般要求，對(duì)報(bào)告的熟悉程度，基本原理的一般應(yīng)用，估價(jià)方法掌握。

4、改錯(cuò)：考估價(jià)方法在應(yīng)用中的難點(diǎn)。

第一節(jié)：?jiǎn)柎鸺皢芜x題: 問(wèn)答題答題技巧：

1、解決的辦法是：仔細(xì)研究正確答案是分哪幾點(diǎn)分別回答的，他的思路是怎樣的。順著它的思路走，才能解決問(wèn)題。

2、另外，問(wèn)答題一般每題都有3~5個(gè)小點(diǎn)，在數(shù)量上也要有個(gè)底。

3、條理清楚，論點(diǎn)突出，明顯

4、結(jié)構(gòu)清晰：

一、房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線：

確定房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過(guò)程。

1、什么是技術(shù)路線？路線的三個(gè)方面

① 價(jià)格內(nèi)涵，由目的確定

② 估價(jià)思路，由原則原理確定

③ 估價(jià)方法，由估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類型、估價(jià)方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量決定。

2、技術(shù)路線與估價(jià)要求事項(xiàng)的關(guān)系？

①與估價(jià)方法：每種方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線（p6）

②與估價(jià)對(duì)象：估價(jià)技術(shù)路線反映了估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過(guò)程。

③與估價(jià)目的：目的決定內(nèi)涵，從而決定路線。對(duì)估價(jià)依據(jù)、估價(jià)所考慮的因素、采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及估價(jià)方法均有影響。

※ a、估價(jià)對(duì)象實(shí)體、權(quán)利狀況、區(qū)位與價(jià)值內(nèi)涵有密切關(guān)系。

b、不同類型房地產(chǎn)適用不同的估價(jià)方法，有不同技術(shù)路線。

d、估價(jià)對(duì)象狀況（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④房地、未來(lái)狀況的房地產(chǎn)要在未來(lái)狀況規(guī)劃狀況或是最佳利用下評(píng)估⑤含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn)）

④與估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。估價(jià)對(duì)象在不同的時(shí)點(diǎn)狀態(tài)是不同的。

⑤與估價(jià)原則：技術(shù)路線反映價(jià)格形成過(guò)程，估價(jià)原則體現(xiàn)了價(jià)格形成原理，因而制定路線要遵守估價(jià)原則。

⑥以上各項(xiàng)在確定技術(shù)路線時(shí)要全面考慮相關(guān)事項(xiàng)。

3、估價(jià)路線的確定過(guò)程：

① 確定估價(jià)的基本事項(xiàng)（對(duì)象、目的、時(shí)點(diǎn)）；

② 確定價(jià)格內(nèi)涵（一定要先說(shuō)清楚）；

③ 選擇適宜方法、途徑

④ 方法應(yīng)用要點(diǎn)或者需要特殊處理的地方

二、價(jià)格解釋對(duì)價(jià)格有爭(zhēng)議、疑惑

[（對(duì)兩種正確結(jié)果分別解釋）哪些是影響價(jià)格的因素？

從因素入手]

① 目的不同，價(jià)格類型不同；

② 時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)格不同。（動(dòng)態(tài)價(jià)格）<市場(chǎng)環(huán)境、供求狀況均要變；估價(jià)對(duì)象也會(huì)變化><期限、成新、房地產(chǎn)狀況>；

③ 交易狀況是否變化<權(quán)力束在限制約束下，交易狀況不同>；

④ 估價(jià)原則<是否改變用途，最高最佳使用、違章建筑、臨時(shí)建筑〉；

⑤ 估價(jià)方法<兩個(gè)機(jī)構(gòu)評(píng)估，不同方法產(chǎn)生價(jià)格差異〉

三、資料的搜集。

資料反映形成價(jià)格的影響因素，哪些因素對(duì)價(jià)格有影響就搜集哪些資料（影響的程度、方向、關(guān)系不同，要有針對(duì)性）

1、一般資料：

（1）項(xiàng)目的有關(guān)資料：①估價(jià)目的（委托方提供）；②委托方基本情況（法人、住址、聯(lián)系電話）； ③項(xiàng)目有關(guān)文件。

（2）估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的資料：① 一般性的；② 地區(qū)性的；③ 本類型房地產(chǎn)資料（商業(yè)、特殊物業(yè)）

（3）估價(jià)對(duì)象狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權(quán)利狀況……

（4）估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件資料：① 交通。② 環(huán)境。③ 繁華程度。（5）相關(guān)法律、法規(guī)、政策。

2、不同估價(jià)方法應(yīng)收集的主要資料（四章Ｐ191）

（1）市場(chǎng)法：① 交易實(shí)例及實(shí)例房地產(chǎn)狀況。② 不同交易情況價(jià)格差異的資料。③ 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)及利率方面的資料。④ 房地產(chǎn)狀況修正的有關(guān)技術(shù)資料。

（2）成本法：① 土地取得成本方面的資料。② 土地開發(fā)和房屋建設(shè)方面的資料。③ 管理費(fèi)用方面的資料。④ 利息率、利潤(rùn)率、稅費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)方面的資料。⑤ 建筑物成新度、重新購(gòu)建價(jià)格方面的資料。⑥ 建筑物的折舊方面的資料。

（3）收益法：① 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益或租賃收的資料。② 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和類似房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用資料。③ 折舊、剩余收益年限等資料。④ 報(bào)酬率方面的資料。

（4）假設(shè)開發(fā)法：① 同類房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)狀況、未來(lái)趨勢(shì)。② 同類房地產(chǎn)市場(chǎng)售價(jià)。③ 同類項(xiàng)目開發(fā)周期、開發(fā)費(fèi)用。④ 同類項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)或收益資料。⑤ 折現(xiàn)率確定的有關(guān)資料。

第二節(jié)估價(jià)報(bào)告指錯(cuò)

一、答題技巧

1、指錯(cuò)題指出的錯(cuò)誤根本不只13處，……這樣的情況下應(yīng)該如何取舍？“

這是因?yàn)殄e(cuò)誤的嚴(yán)重程度不一樣，有些錯(cuò)誤是因?yàn)榍懊驽e(cuò)了引起的連鎖錯(cuò)誤，有些是次要的錯(cuò)誤，你要把自己覺(jué)得有把握的錯(cuò)誤寫在前面，否則，13個(gè)錯(cuò)誤寫完了，后面你再寫得多也沒(méi)分！

2、揣摩評(píng)卷人的心理

3、先理草稿，再答題

二、答題思路

（一）閱讀報(bào)告：

1、先了解估價(jià)基本事項(xiàng)。

2、了解價(jià)值定義。

3、了解方法技術(shù)思路。

4、看估價(jià)依據(jù)全不全，假設(shè)限制條件，特殊說(shuō)明。

5、測(cè)算過(guò)程。

6、估價(jià)結(jié)果

（二）錯(cuò)誤類型

1、不全面。①缺有效期、價(jià)格內(nèi)涵、資質(zhì)等；②假設(shè)限制條件；③估價(jià)依據(jù)、基準(zhǔn)地價(jià)、估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；④估價(jià)結(jié)果。

2、不規(guī)范。①術(shù)語(yǔ)不規(guī)范；② 表達(dá)方式不規(guī)范（帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概）；③錯(cuò)別字。

3、不充分。(1)取值依據(jù)不充分（數(shù)據(jù)來(lái)源、資本化率取值）；(2)推理說(shuō)明不充分。① 時(shí)間修正未說(shuō)明市場(chǎng)狀況分析。② 比準(zhǔn)價(jià)格的未說(shuō)明理由。如加權(quán)、平均。③ 各種方法最后綜合取值的理論依據(jù)。

4、不一致。①結(jié)果報(bào)告與技術(shù)報(bào)告不一致；②兩種方法之間參數(shù)不一致（基準(zhǔn)地價(jià)、比較法中的年期修正、資本化率）；③報(bào)告中有兩個(gè)估價(jià)對(duì)象，分開評(píng)時(shí)參數(shù)不對(duì)應(yīng)；④前面的因素分析和后而后面的取值計(jì)算不一致；⑤推理說(shuō)明與結(jié)論不一致。

５、不正確。①每一項(xiàng)描述不正確（評(píng)估目的）；②推理分析不正確（與常理相悖）；③方法選用不正確；④技術(shù)路線不正確（公式、價(jià)值內(nèi)涵、時(shí)點(diǎn)、形成過(guò)程）

（三）常見錯(cuò)誤

一、報(bào)告書不完整（共8項(xiàng)內(nèi)容）

1.封面

2.目錄

3.致委托方函：

時(shí)點(diǎn)、對(duì)象、目的、結(jié)果、有效期、簽字、蓋章

4.估價(jià)師聲明

5.估價(jià)假設(shè)和限制條件

① 說(shuō)明不全（評(píng)估時(shí)，工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途，假設(shè)……）；

② 他項(xiàng)權(quán)利（抵押權(quán)對(duì)資產(chǎn)的影響）；

③ 特殊處理（無(wú)法確認(rèn)的數(shù)據(jù)特殊處理）；

④權(quán)證說(shuō)明（證與用途不一致，產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，他項(xiàng)權(quán)利是否評(píng)估，出讓土地最高年限超出的處理如：商地本應(yīng)40年，證載70年，要按40年處理，劃撥土地轉(zhuǎn)讓的說(shuō)明）。

6.估價(jià)結(jié)果報(bào)告

7.估價(jià)技術(shù)報(bào)告

8.附件

二、估價(jià)結(jié)果報(bào)告書漏項(xiàng)（共13項(xiàng)內(nèi)容）

一)委托方（委托單位全稱、法定代表人和住所，個(gè)人委托的為個(gè)人姓名和住所）

二)估價(jià)方（估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人、住所、估價(jià)資格等級(jí)）

三)估價(jià)對(duì)象（概要說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。其中：

對(duì)土地的說(shuō)明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢(shì)，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；

對(duì)建筑物的說(shuō)明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況）

另外注意：1)土地使用權(quán)人交代不清

2)土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國(guó)有土地等

3)土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代）

4)是否具有土地使用權(quán)證沒(méi)有交代

5)是否具有房屋所有權(quán)證沒(méi)有交代

6)房屋用途交代不清

7)建筑物結(jié)構(gòu)交代不清

8)房屋建成年代交代不清

9)房屋的權(quán)屬交代不清（特別是抵押的情況）

10)房屋的狀態(tài)交代不清楚（如在建工程的投入數(shù)量）

11）面積前后不符，分部之和不符合總面積；

12）建筑物裝修情況要詳細(xì)、尤其是商業(yè)用途

四)估價(jià)目的（說(shuō)明本次估價(jià)的目的和應(yīng)用方向）

著重察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象適用，估價(jià)技術(shù)路線是否正確

五)估價(jià)時(shí)點(diǎn)（說(shuō)明所評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的年月日）

估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否準(zhǔn)確（注意各種估價(jià)目的房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)）

與后面引用的時(shí)間數(shù)據(jù)是否吻合。（交易時(shí)間修正、匯率）

六)價(jià)值定義（說(shuō)明本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵）

采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，還是特殊估價(jià)

七)估價(jià)依據(jù)（說(shuō)明本次估價(jià)依據(jù)的本房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，國(guó)家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關(guān)資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料）

（提供與估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象類型及數(shù)據(jù)有關(guān)

1、估價(jià)規(guī)范

2、委托書

3、少重要法規(guī)

八)估價(jià)原則（說(shuō)明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則）

（缺少與估價(jià)方法對(duì)應(yīng)原則）

九)估價(jià)方法（說(shuō)明本次估價(jià)的思路和采用的方法以及這些估價(jià)方法的定義）

1、只使用了一種估價(jià)方法

2、能用市場(chǎng)比較法的沒(méi)有用。

3、收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。

4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。

5、適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，沒(méi)有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法的選用沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定

6、缺少估價(jià)方法定義

十）估價(jià)結(jié)果（說(shuō)明本次估價(jià)的最終結(jié)果，應(yīng)分別說(shuō)明總價(jià)和單價(jià)，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說(shuō)明估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國(guó)人民銀行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并注明所折合的人民幣價(jià)格）

（1）評(píng)估結(jié)果中沒(méi)有說(shuō)明幣種，沒(méi)有寫成大寫。

（2）對(duì)外幣表達(dá)的結(jié)果，沒(méi)有寫明折算成人民幣的匯率。

（3）缺少單價(jià)或總價(jià)

十一)估價(jià)人員（估價(jià)人員的姓名、估價(jià)資格或職稱，并由本人簽名、蓋章）

十二)估價(jià)作業(yè)日期（說(shuō)明本次估價(jià)的起止年月日）

十三)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（說(shuō)明本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個(gè)年月日止，也可表達(dá)為多長(zhǎng)年限，如一年）

以估價(jià)報(bào)告完成時(shí)間開始

三、估價(jià)技術(shù)報(bào)告漏項(xiàng)（共7項(xiàng)內(nèi)容）

一)個(gè)別因素分析

注意分析因素與估價(jià)對(duì)象類型相吻合（還要補(bǔ)充）

商業(yè)：臨街狀況、內(nèi)部格局、樓層、面積、裝修

住宅：建筑物結(jié)構(gòu)、類型、式樣，設(shè)施、設(shè)備，質(zhì)量，朝向、樓層。

工業(yè)：用地面積、地質(zhì)水文條件

二)區(qū)域因素分析（注意分析因素與估價(jià)對(duì)象類型相吻合（還要補(bǔ)充）

商業(yè)：繁華程度、交通條件

住宅：交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、公用設(shè)施、環(huán)境狀況。

工業(yè)：區(qū)域：交通、基礎(chǔ)、地理位置

三)市場(chǎng)背景分析（詳細(xì)說(shuō)明分析類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況，包括過(guò)去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來(lái)）

四)最高最佳使用分析（詳細(xì)分析、說(shuō)明估價(jià)對(duì)象最高最佳使用）

五)估價(jià)方法選用（詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)的思路和采用的方法及其理由）

1、未說(shuō)明選用方法理由，六)估價(jià)測(cè)算過(guò)程（詳細(xì)說(shuō)明測(cè)算過(guò)程，參數(shù)確定等）

1、收益法

（1）收益期限確定錯(cuò)誤。

（2）沒(méi)有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)。

（3）對(duì)于客觀收益沒(méi)有考慮到未來(lái)的變化。

（4）收益的測(cè)算錯(cuò)誤。沒(méi)有考慮收租率或入住率或滿客率；求取的方法錯(cuò)誤；收益計(jì)算中有關(guān)面積套錯(cuò)了。

（5）正常費(fèi)用的測(cè)算錯(cuò)誤

A費(fèi)用的測(cè)算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。第一，將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。第二，對(duì)于租賃房地產(chǎn)采用收益法評(píng)估時(shí)，正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅，而沒(méi)有計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及其附加和土地使用稅。第三，自己經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。第四，把所得稅也作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分。

B、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯(cuò)誤。

C、費(fèi)用的計(jì)算方法錯(cuò)誤。

D、參數(shù)確定錯(cuò)誤。

E、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。

F、對(duì)于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒(méi)有按租賃合同的約定。

（6）報(bào)酬率確定錯(cuò)誤

A、報(bào)酬率選定錯(cuò)誤

B、用途不同的部分采用了相同的報(bào)酬率

C、安全利率選擇錯(cuò)誤

D、把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率作為報(bào)酬率。

2、市場(chǎng)法

（1）修正系數(shù)的確定沒(méi)有充足的理由

（2）比較實(shí)例的數(shù)量不夠，即沒(méi)有達(dá)到三個(gè)以上（含三個(gè)）的可比實(shí)例

（3）修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。

4）單項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整幅度超過(guò)了20%，或者各項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的綜合調(diào)整幅度超過(guò)了30%。

（5）比較修正的方向錯(cuò)誤。

（6）可比實(shí)例不符合條件。

7）區(qū)位狀況與實(shí)物狀況混淆不請(qǐng)。

8）區(qū)位狀況與實(shí)物狀況具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異。

9）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒(méi)有與評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)結(jié)合起來(lái)。

（10）比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)。

（11）間接比較與直接比較混淆不清。

成本法：

1成本應(yīng)為社會(huì)平均成本,即客觀成本

2注意各種物業(yè)的價(jià)格構(gòu)成（及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋）

3注意保險(xiǎn)估價(jià)不計(jì)地價(jià)，評(píng)估抵押價(jià)值時(shí)的土地價(jià)值考慮是否正確,看是直接還是間接損失,如不可修復(fù),應(yīng)有說(shuō)明

4銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費(fèi)的構(gòu)成是否正確

5入股的估價(jià)應(yīng)說(shuō)明入股后的用途

6注意計(jì)稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租居民用房4%，營(yíng)業(yè)稅3%

7折舊計(jì)算是否正確(包括年限和項(xiàng)目,公式)8用成本計(jì)算而非成本價(jià)

9長(zhǎng)壽命的折舊要減去短壽命的重置價(jià)格

假設(shè)法

1預(yù)期的價(jià)值應(yīng)減去管理費(fèi)銷售費(fèi)稅和購(gòu)入土地的稅費(fèi)

2察看項(xiàng)目是否齊全

3看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項(xiàng)，現(xiàn)金流不計(jì)利潤(rùn)和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)

4注意項(xiàng)目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)

5其未來(lái)的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則

6、最佳開發(fā)利用方式的確定、分析是否充分；

7、估算開發(fā)總價(jià)值若用比較法確定，比較過(guò)程中應(yīng)有相當(dāng)?shù)恼f(shuō)明，若用收益法要注意收益法中常見的問(wèn)題；

七)估價(jià)結(jié)果確定（詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由）

再仔細(xì)看看以下：

1對(duì)照估價(jià)規(guī)范看估價(jià)報(bào)告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項(xiàng)目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號(hào)、序號(hào)、術(shù)語(yǔ)、大寫、錯(cuò)別字等是否準(zhǔn)確。

2察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象適用，估價(jià)技術(shù)路線是否正確

3估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否準(zhǔn)確

4修正年限是否正確

5檢查計(jì)算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致

6對(duì)采用的方法是否有合理的說(shuō)明和理由

7任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)都應(yīng)有來(lái)源依據(jù)，必要時(shí)說(shuō)明

8注意利息的計(jì)算方式，期限

9報(bào)告有效期應(yīng)以報(bào)告完成之日為準(zhǔn)

10現(xiàn)實(shí)用途和法定用途相符

11注意對(duì)價(jià)格的稱謂是否錯(cuò)誤（比準(zhǔn)，收益，積算）