第一篇：2011年北京高院涉住房限購房屋買賣合同糾紛處理意見（最終版）

北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)《北京市高級人民法院關(guān)于涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件處理的暫行意見》的通知

（京高法發(fā)[2011]400號）

市第一、第二中級人民法院，北京鐵路運輸中級法院；

各區(qū)、縣人民法院，北京鐵路運輸法院：

《北京市高級人民法院關(guān)于涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件處理的暫行意見》已經(jīng)北京市高級人民法院審判委員會第285次會議討論通過，現(xiàn)予印發(fā)，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中有何問題，請及時報告市高級人民法院立案庭。

特此通知

二一一年十一月三日

北京市高級人民法院關(guān)于涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件處理的暫行意見

為配合國務(wù)院和北京市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控政策特別是住房限購政策的實施，就涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件的處理原則，提出以下意見：

一、依法受理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛，保障當(dāng)事人訴訟權(quán)利。

二、審理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件時，應(yīng)遵循維護國家住房限購政策、保護當(dāng)事人合法權(quán)利的原則。

三、當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同涉及北京市住房限購政策時，法院在審理過程中，原則上以網(wǎng)簽合同日期作為判斷合同是否成立的重要依據(jù)之一。

四、房屋買受人無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記系因住房限購政策實施所致的，當(dāng)事人有權(quán)請求解除合同。

五、對于因住房限購政策實施導(dǎo)致當(dāng)事人解除合同后，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款或定金返還給買受人，買受人應(yīng)將接受的房屋返還給出賣人。因解除合同造成的損失按照公平原則處理。

六、在對涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛進行調(diào)解的過程中，在自愿合法調(diào)解的基礎(chǔ)上，應(yīng)對房屋買受人是否符合住房限購政策規(guī)定進行審查，防止利用調(diào)解協(xié)議規(guī)避住房限購政策的現(xiàn)象。

意見中所稱住房限購政策為：《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知（國辦發(fā)[2011]1號）》，《北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知（京政辦發(fā)[2011]8號）》，《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于落實本市住房限購政策有關(guān)問題的通知（京建發(fā)[2011]65號）》。

第二篇：北京市高級人民法院關(guān)于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合

《北京市高級人民法院關(guān)于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合時間:2011-12-27 16:10來源:星圖 作者:吳小媛 鄭州律師 點擊:11 839次北京市高級人民法院關(guān)于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件

若干問題的會議紀(jì)要

（2011年12月13日）

為貫徹落實國務(wù)院通知精神，進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，切實解決城鎮(zhèn)居民住房問題，北京市人民政府辦公廳于2011年2月15日下發(fā)了《關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（以下統(tǒng)稱“京十五條”），對居民家庭在本市購買住房的資格限制及限購套數(shù)等問題均作出了相應(yīng)的規(guī)定。上述政策的出臺對于有效遏制投資投機性購房，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展起到了重要的作用，同時也對房屋買賣當(dāng)事人的利益產(chǎn)生了重大影響。實踐中，本市法院民庭受理了一批涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件。為正確適用法律、統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)，市高院民一庭召集市一、二中院及部分基層法院民庭召開了專題研討會，經(jīng)充分深入討論，就該類案件審理中的相關(guān)法律適用問題，形成以下紀(jì)要內(nèi)容：

一、（審理案件的基本原則和導(dǎo)向）

對房地產(chǎn)市場加強和完善宏觀調(diào)控是黨和國家為維護房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，遏制部分城市房價過快上漲的重大決策部署。依據(jù)國家和本市的住房限購政策規(guī)定（以下統(tǒng)稱住房限購政策），妥善處理相關(guān)房屋買賣合同糾紛案件是人民法院為大局服務(wù)、為人民司法的必然要求，要確保司法審判與國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的導(dǎo)向相一致。

二、（住房限購政策與不可抗力）

國家對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控并非是一個令所有市場主體猝不及防的突變過程，而是經(jīng)歷了一個從限貸到限購逐步加強和完善的發(fā)展過程。房屋買賣合同作為一種標(biāo)的額相對較大、與買賣雙方切身利益密切相關(guān)的合同，當(dāng)事人在簽訂合同時對合同訂立后可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場風(fēng)險及各種履行障礙均應(yīng)當(dāng)有一定程度的預(yù)見和判斷。因此，住房限購政策在司法實踐中不宜認(rèn)定為《合同法》第一百一十七條規(guī)定的不可抗力。

三、（住房限購政策的性質(zhì)和合同解除的處理原則）

住房限購政策在性質(zhì)上具有公共政策的性質(zhì)，確實會對房屋買賣合同能否繼續(xù)履行造成重大影響。對于合同訂立后由于住房限購政策的實施致使買受人無法辦理房屋過戶登記的，屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實現(xiàn)，當(dāng)事人要求解除合同的，除合同另有約定外，一般應(yīng)予支持。出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款或定金返還給買受人；當(dāng)事人一方要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任或適用定金罰則的，不予支持；經(jīng)審查合同解除確實導(dǎo)致當(dāng)事人間利益失衡，損失方要求對方補償其所受合理損失的，可酌情予以支持。

房屋買賣合同依約定期限能夠?qū)嶋H履行，因一方當(dāng)事人的原因致合同處于遲延履行狀態(tài)，在此期間由于住房限購政策的實施導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，對守約方

要求解除合同，并要求另一方承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任的訴訟請求，應(yīng)予支持。

四、（對已辦理網(wǎng)簽的合同要求繼續(xù)履行的處理原則）

房屋買受人要求出賣人繼續(xù)履行合同，辦理房屋過戶登記，經(jīng)審查雙方簽訂的買賣合同已經(jīng)在相應(yīng)的房屋管理部門辦理了網(wǎng)上簽約的，可以判決或調(diào)解出賣人為買受人辦理房屋過戶登記。

訴訟中，當(dāng)事人對買受人是否具備購房資格、網(wǎng)簽是否正確等事實存在異議的，應(yīng)告知其可向相應(yīng)的房屋管理部門反映。當(dāng)事人向相應(yīng)行政部門反映的，法院可根據(jù)案件具體情況決定是否等待行政部門的處理結(jié)果。

五、（對未辦理網(wǎng)簽的合同要求繼續(xù)履行的處理原則）

房屋買受人要求出賣人繼續(xù)履行合同，辦理房屋過戶登記，經(jīng)審查雙方雖未辦理網(wǎng)上簽約，但買受人家庭（含夫妻雙方及未成年子女）具備“京十五條”規(guī)定的購房資格（見附件一）的，可以判決或調(diào)解出賣人為買受人辦理房屋過戶登記；不具備資格的，法院應(yīng)向當(dāng)事人釋明其可以變更訴訟請求，即要求解除買賣合同；經(jīng)釋明當(dāng)事人變更請求的，按本紀(jì)要第三條的內(nèi)容處理，當(dāng)事人堅持要求繼續(xù)履行的，判決駁回其訴訟請求。

買受人對其具備“京十五條”規(guī)定的購房資格負有舉證責(zé)任。買受人應(yīng)當(dāng)依據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會《關(guān)于落實本市住房限購政策有關(guān)問題的通知》第三條的規(guī)定提供相應(yīng)的證據(jù)材料（見附件二），并提交書面承諾保證其陳述真實。買受人無正當(dāng)理由拒絕提供證據(jù)材料以致法院無法審查核實的，應(yīng)當(dāng)判決駁回其要求辦理房屋過戶登記的訴訟請求。出賣人對買受人的權(quán)利主張表示認(rèn)可的，不免除買受人的舉證責(zé)任。

法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)買受人提交的證據(jù)主動審查買受人家庭是否具備“京十五條”規(guī)定的購房資格并做出認(rèn)定，必要時應(yīng)當(dāng)向相應(yīng)的房屋管理部門進行核實，避免當(dāng)事人通過法院生效判決、調(diào)解書的方式規(guī)避上述政策規(guī)定，實現(xiàn)房屋過戶的目的。

六、（對“京十五條”實施前簽訂的合同要求繼續(xù)履行的處理原則）

本紀(jì)要第五條涉及案件中，買受人家庭不具備“京十五條”規(guī)定的購房資格，但買賣雙方在該規(guī)定實施（2011年2月17日）之前已經(jīng)訂立房屋買賣合同，且已經(jīng)支付購房款并實際占有使用房屋，解除合同會導(dǎo)致當(dāng)事人間利益明顯失衡的，對買受人要求繼續(xù)履行合同并辦理房屋過戶登記的訴訟請求，可予支持；不符合前述條件的，按本紀(jì)要第五條第一項的內(nèi)容處理。

法院對當(dāng)事人提交的證明上述事實的證據(jù)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查，全面審核，判決支持買受人要求辦理房屋過戶登記訴訟請求的，應(yīng)當(dāng)在判前向受理法院的主管院庭長匯報，必要時可向二審法院匯報；原則上不宜以出具正式調(diào)解書的方式確認(rèn)由出賣人為買受人辦理房屋過戶登記手續(xù)。

買受人在相應(yīng)的住房限購政策實施前已經(jīng)提起訴訟要求辦理房屋過戶登記，尚未審結(jié)的，不受該政策規(guī)定的住房限購條件的限制。

七、（合同存在欺詐的處理原則）

住房限購政策實施后，因一方當(dāng)事人故意隱瞞或虛構(gòu)相關(guān)事實，導(dǎo)致訂立的合同違反住房限購政策而無法繼續(xù)履行，另一方當(dāng)事人請求解除或撤銷合同，并要求對方當(dāng)事人賠償其因此所受損失的，應(yīng)予支持。

八、（明知合同違反住房限購政策的處理原則）

當(dāng)事人雙方在訂立合同時明知或應(yīng)當(dāng)知道該合同不符合當(dāng)時的住房限購政策，一方當(dāng)事人要求繼續(xù)履行的，不予支持，但一審法庭辯論前買受人家庭具備“京十五條”規(guī)定的購房資格的除外；合同約定待買受人符合住房限購政策后再辦理房

屋過戶登記的，依照其約定。

九、（規(guī)避住房限購政策的借名買房合同的處理原則）

因住房限購政策的限制，當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人以其系實際買受人為由，要求確認(rèn)房屋歸其所有或辦理房屋過戶登記的，不予支持；借名人因自身條件變化或政策發(fā)生調(diào)整等原因符合住房限購政策的，可以判決登記人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)。

十、（適用范圍）

本紀(jì)要所稱的“房屋買賣”，包括商品房買賣和二手房買賣。當(dāng)事人依據(jù)房屋贈與合同或以房抵債合同要求辦理房屋過戶登記的，可以參考適用本紀(jì)要相關(guān)內(nèi)容。

國家和本市就住房限購政策有新規(guī)定的，適用其新規(guī)定。

當(dāng)事人因房屋買賣合同的效力及履行發(fā)生的其他爭議，依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定處理。

北京市高級人民法院民一庭

二○一一年十二月十三日

第三篇：2013年北京高院審理房屋租賃合同糾紛疑難問題解答

北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》的通知

（2013年12月19日 京高法發(fā)﹝2013﹞462號）

市第一、第二、第三中級人民法院，北京鐵路運輸中級法院； 各區(qū)、縣人民法院，北京鐵路運輸法院：

近年來，我市法院受理的房屋租賃合同糾紛案件中出現(xiàn)了一些新情況、新問題。為妥善處理好此類糾紛，經(jīng)深入調(diào)研，并廣泛征求意見，形成了《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》，現(xiàn)將該解答下發(fā)給你們，供你們審理案件時參考。審理中有何問題，請及時報告市高級人民法院民一庭。

特此通知。

北京市高級人民法院

關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答

一、房屋租賃合同的效力

1、當(dāng)事人就未取得所有權(quán)的房屋訂立租賃合同的效力如何認(rèn)定？

當(dāng)事人一方以出租人在訂立租賃合同時對租賃房屋沒有所有權(quán)為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無效的，不予支持。

2、當(dāng)事人就經(jīng)濟適用住房等政策性保障住房訂立租賃合同的效力如何認(rèn)定？

當(dāng)事人一方以租賃房屋為經(jīng)濟適用住房或限價商品住房為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無效的，不予支持。裁判文書中應(yīng)當(dāng)寫明法院對租賃合同效力的認(rèn)定不影響行政主管機關(guān)對違反行政管理規(guī)定的違法行為予以處理。

3、當(dāng)事人就未經(jīng)工程竣工或消防驗收合格的房屋訂立租賃合同的效力如何認(rèn)定？

當(dāng)事人一方以租賃房屋未辦理工程竣工或消防驗收，或者經(jīng)驗收不合格為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無效的，不予支持。

租賃房屋因出租人原因未經(jīng)工程竣工或消防驗收合格致使房屋不符合使用條件，承租人依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（下稱《解釋》）第八條第（三）項規(guī)定要求解除租賃合同的，應(yīng)予支持。

4、涉及“群租”房屋的租賃合同效力如何認(rèn)定？

當(dāng)事人一方以租賃房屋屬于“群租”房屋為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無效的，不予支持。裁判文書中應(yīng)當(dāng)寫明法院對租賃合同效力的認(rèn)定不影響行政主管機關(guān)對違反行政管理規(guī)定的違法行為予以處理。

5、集體土地租賃合同的效力如何認(rèn)定？

當(dāng)事人未經(jīng)合法審批訂立集體土地租賃合同，約定將集體所有土地出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，租賃合同無效。但租賃合同出租農(nóng)村集體建設(shè)用地的，可以認(rèn)定租賃合同有效。

二、經(jīng)營性房屋租賃

6、從事經(jīng)營活動的承租人以租賃房屋存在行政管理限制致其無法辦理營業(yè)執(zhí)照為由，要求解除租賃合同的，如何處理？

實踐中應(yīng)區(qū)分以下情形處理：（1）因租賃房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人無法以該房屋為經(jīng)營場所辦理營業(yè)執(zhí)照，租賃合同目的無法實現(xiàn)，承租人依據(jù)《中華人民共和國合同法》（下稱《合同法》）第九十四條第（四）項規(guī)定主張解除租賃合同，并要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。但承租人違反合同約定用途使用房屋，或者承租人在簽訂合同時知道或應(yīng)當(dāng)知道租賃房屋存在上述限制的除外。（2）租賃房屋在使用上雖存在行政管理限制，但承租人無法以該房屋為經(jīng)營場所辦理營業(yè)執(zhí)照系因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因，致使租賃合同目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人一方要求解除租賃合同的，應(yīng)予支持。

租賃合同存續(xù)期間發(fā)生的租金，可以根據(jù)承租人是否實際使用租賃房屋、租賃房屋瑕疵是否影響承租人實際經(jīng)營、租賃合同目的是否實現(xiàn)、當(dāng)事人過錯程度等因素酌情予以減免。

7、從事經(jīng)營活動的承租人以出租人未協(xié)助其辦理營業(yè)執(zhí)照為由，要求解除租賃合同的，如何處理？

租賃房屋在使用上不存在不能辦理營業(yè)執(zhí)照的行政管理限制，出租人遲延履行協(xié)助承租人以該房屋為經(jīng)營場所辦理營業(yè)執(zhí)照的義務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，承租人依據(jù)《合同法》第九十四條第（三）項規(guī)定要求解除租賃合同的，應(yīng)予支持，但合同另有約定或根據(jù)出租房屋用途、合同簽訂目的等可以確定出租人不負有此協(xié)助義務(wù)的除外。

8、承租人以租賃房屋面積不符合約定為由，主張拒付、減付租金的，如何處理？

實踐中應(yīng)區(qū)分以下情形處理：（1）租賃房屋是當(dāng)事人雙方認(rèn)可的特定房屋，合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)為固定數(shù)額，出租人依約交付該特定房屋，承租人在合理期限內(nèi)未提出異議，其又以合同約定面積與實際面積不符為由主張拒付、減付租金的，不予支持，但租賃合同存在《合同法》第五十四條規(guī)定的可撤銷情形的除外。（2）租賃房屋需要依據(jù)合同約定的面積來確定具體范圍，租金數(shù)額與租賃面積直接相關(guān)，承租人以合同約定面積與實際面積不符為由，依據(jù)《合同法》第一百一十一條規(guī)定要求出租人承擔(dān)減付相應(yīng)租金等違約責(zé)任的，可予支持。

9、租賃合同訂立后，承租人以租賃房屋為經(jīng)營場所設(shè)立企業(yè)并實際使用房屋產(chǎn)生糾紛的，如何處理？

承租人訂立租賃合同后，以租賃房屋為經(jīng)營場所設(shè)立企業(yè)（或個體工商戶）實際使用房屋，因租賃合同履行發(fā)生糾紛的，原則上應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同相對性確定訴訟主體。出租人以承租人和實際使用房屋的企業(yè)為共同被告提起訴訟，要求兩者就租賃合同產(chǎn)生的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的，一般不予支持，但有證據(jù)證明該企業(yè)對承租人所欠合同債務(wù)構(gòu)成債務(wù)加入的除外。實際使用房屋的企業(yè)同意承擔(dān)承租人欠付租金等合同債務(wù)，或者其存在以自己名義交納租金、與出租人進行債務(wù)對賬清算等實際履行租賃合同義務(wù)行為的，可以認(rèn)定為前述的債務(wù)加入。

承租人作為發(fā)起人為設(shè)立公司租賃房屋，符合《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國公司法〉若干問題的規(guī)定

（三）》第二條規(guī)定情形的，優(yōu)先適用該規(guī)定。

10、帶照租賃合同糾紛如何處理？

出租人將房屋及以該房屋為經(jīng)營場所辦理的企業(yè)（或個體工商戶）營業(yè)執(zhí)照一并租賃給承租人，約定承租人持該營業(yè)執(zhí)照在租賃房屋中實際經(jīng)營，該合同包含了掛靠經(jīng)營和房屋租賃兩部分內(nèi)容，當(dāng)事人主張租賃合同無效的，一般不予支持。但承租人實際經(jīng)營的行業(yè)屬于國家限制經(jīng)營、特許經(jīng)營或特殊資質(zhì)行業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。裁判文書中應(yīng)當(dāng)寫明法院對租賃合同效力的認(rèn)定不影響行政主管機關(guān)對違反行政管理規(guī)定的違法行為予以處理。

因承租人帶照經(jīng)營行為違法以致租賃合同無法繼續(xù)履行，當(dāng)事人一方據(jù)此要求解除合同的，可予支持。承租人要求減付租金的，可以根據(jù)承租人是否占有房屋從事實際經(jīng)營、對承租人實際經(jīng)營的影響、當(dāng)事人過錯程度等因素予以確定。

合同約定當(dāng)事人將企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及作為經(jīng)營場所的房屋交給相對方的同時，也將企業(yè)經(jīng)營權(quán)、資產(chǎn)或從業(yè)人員交給相對方管理，并收取相應(yīng)費用的，該合同性質(zhì)上應(yīng)認(rèn)定為承包經(jīng)營合同。

11、出租人是否有權(quán)以承租人拖欠租金為由采取斷電（水、氣）等行為，承租人是否應(yīng)當(dāng)支付在此期間的租金？

房屋租賃合同履行過程中，從事經(jīng)營活動的承租人經(jīng)出租人催告并事先告知將采取斷電（水、氣）等行為的情況下，在合理期限內(nèi)仍未依約支付租金，出租人采取前述行為屬于行使合同履行抗辯權(quán)的行為，但合同另有約定的除外。承租人應(yīng)當(dāng)支付斷電（水、氣）期間的租金。

出租人采取斷電（水、氣）等行為對合同履行造成的影響應(yīng)當(dāng)與承租人欠付租金的數(shù)額、比例及過錯程度相適應(yīng)，超過必要限度給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任。

12、房屋租賃合同約定如遇拆遷合同解除，當(dāng)事人何時有權(quán)解除合同？

房屋租賃合同履行過程中，拆遷人取得房屋拆遷許可證或其他合法審批手續(xù)，并發(fā)布拆遷公告，當(dāng)事人據(jù)此要求解除租賃合同的，應(yīng)予支持。

13、房屋租賃合同當(dāng)事人就停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)姆峙浒l(fā)生爭議的，如何處理？

房屋租賃合同履行過程中遇拆遷解除，當(dāng)事人就停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)姆峙浯嬖跔幾h，合同對此有約定的，依約定處理，合同沒有約定或約定不明的，應(yīng)區(qū)分以下情形處理：（1）承租人（或次承租人）以拆遷房屋為經(jīng)營場所辦理了營業(yè)執(zhí)照，并在此實際經(jīng)營，其要求出租人給付拆遷補償安置協(xié)議中確定的停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)?，一般?yīng)予支持。出租人以拆遷房屋為經(jīng)營場所也辦理了營業(yè)執(zhí)照的，停產(chǎn)停業(yè)損失補償可在其與承租人（或次承租人）之間合理分配。（2）對于存在房屋性質(zhì)以租賃為主要用途、租賃合同剩余期限較短等情形的，停產(chǎn)停業(yè)損失補償可在承租人（或次承租人）與出租人之間進行合理分配，但出租人分得的數(shù)額不宜超過50%。（3）有證據(jù)證明拆遷補償安置協(xié)議確定不補償停產(chǎn)停業(yè)損失，或者補償協(xié)議尚未簽訂，出租人亦未取得該補償費，承租人要求出租人支付停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)?，不予支持。承租人可待出租人取得補償后再行主張權(quán)利或通過其他行政途徑解決。（4）房屋拆遷公告發(fā)布時租賃合同已經(jīng)期滿終止，承租人要求出租人給付停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)?，不予支持。?）拆遷公告發(fā)布后房屋實際拆遷騰退前，租賃合同期滿終止，且出租人已經(jīng)取得停產(chǎn)停業(yè)損失補償，承租人要求出租人給付該補償費的，可酌情予以支持。

當(dāng)事人就拆遷補償安置協(xié)議中停產(chǎn)停業(yè)損失的補償對象、標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)額等有爭議的，法院在必要時可以就相關(guān)事實咨詢拆遷人予以確定。

三、房屋裝飾裝修損失

14、出租人對承租人的裝飾裝修或擴建行為未提出異議的，如何認(rèn)定？

租賃合同約定房屋裝飾裝修或擴建須經(jīng)出租人同意，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人對租賃房屋進行裝飾裝修或擴建，但在合理期限內(nèi)（一般為六個月）未提出異議，或者在合理期限內(nèi)提出異議后又繼續(xù)履行合同或接受承租人履行義務(wù)的，可以視為出租人同意裝飾裝修或擴建，或者放棄再提出異議的權(quán)利。

15、房屋租賃合同無效或解除，承租人未要求賠償裝飾裝修損失的，如何處理？

房屋租賃合同無效或非因承租人單方違約導(dǎo)致解除，法院應(yīng)當(dāng)釋明承租人可就裝飾裝修的現(xiàn)值或殘值損失要求賠償，承租人堅持不主張或只提出抗辯的，就裝飾裝修損失，法院不予處理，告知承租人可另行起訴。法院判決承租人騰退房屋的，應(yīng)當(dāng)告知其可就裝飾裝修物申請采取必要的證據(jù)保全措施。

16、法院依職權(quán)認(rèn)定房屋租賃合同無效，對合同無效的后果，包括騰退房屋、裝飾裝修損失等是否一并處理？

當(dāng)事人就房屋租賃合同的履行或解除發(fā)生爭議，經(jīng)審查認(rèn)定租賃合同無效，法院應(yīng)當(dāng)釋明當(dāng)事人變更訴訟請求，盡量引導(dǎo)當(dāng)事人就合同無效的法律后果一并處理，經(jīng)釋明當(dāng)事人堅持不變更的，應(yīng)當(dāng)判決確認(rèn)租賃合同無效，并駁回當(dāng)事人的全部訴訟請求，同時告知當(dāng)事人可就房屋騰退、裝飾裝修損失等爭議另行主張。

四、房屋租賃與轉(zhuǎn)租

17、房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或解除，出租人要求返還房屋的，次承租人的訴訟地位如何確定？

房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或解除，轉(zhuǎn)租合同亦不能履行，出租人既可以依據(jù)合同約定要求承租人返還房屋，也可以房屋物權(quán)人名義要求次承租人（實際使用房屋的承租人）騰退房屋。出租人僅以承租人為被告提起訴訟的，法院可以向其釋明，告知其可以追加次承租人為共同被告，或者申請通知次承租人作為無獨立請求權(quán)第三人參加訴訟；法院也可基于判決生效后的執(zhí)行以及保護次承租人利益的需要，直接通知次承租人作為無獨立請求權(quán)第三人參加訴訟。如果次承租人為多人，且各方利益不同，則不宜追加次承租人為第三人，可根據(jù)案件實際情況，由當(dāng)事人另行分別解決。

房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或解除糾紛中，次承租人要求租賃合同的承租人或出租人賠償裝飾裝修損失或承擔(dān)違約責(zé)任的，與租賃合同糾紛不屬于同一法律關(guān)系，不構(gòu)成反訴，應(yīng)告知次承租人可另行起訴。法院判決次承租人騰退房屋的，應(yīng)當(dāng)告知次承租人可就裝飾裝修物申請采取必要的證據(jù)保全措施。

18、房屋轉(zhuǎn)租合同解除后，次承租人要求出租人賠償裝飾裝修損失的，如何處理？

因房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或解除導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同解除，次承租人要求出租人賠償裝飾裝修損失的，不予支持，次承租人應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同相對性向承租人主張權(quán)利，或者依據(jù)《合同法》第七十三條的代位權(quán)規(guī)定處理。

19、房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或解除后，出租人要求承租人和次承租人支付逾期騰房的房屋使用費的，如何處理？

房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或解除后，承租人和次承租人逾期騰退房屋給出租人造成損失，出租人要求承租人和次承租人共同支付逾期騰房的房屋使用費的，應(yīng)予支持。房屋使用費可依出租人請求參照租賃合同約定、轉(zhuǎn)租合同約定或當(dāng)時當(dāng)?shù)赝囟畏课莸淖饨饦?biāo)準(zhǔn)酌情確定。

20、房屋連環(huán)轉(zhuǎn)租中某一手租賃合同無效、履行期限屆滿或解除，當(dāng)事人要求返還房屋的，如何處理？

房屋經(jīng)多次轉(zhuǎn)租，當(dāng)事人就其中某一手租賃合同發(fā)生糾紛，經(jīng)審查認(rèn)定租賃合同無效、履行期限屆滿或解除，該合同出租人要求返還房屋的，一般不需要追加其他租賃合同的當(dāng)事人參加訴訟，可以依據(jù)合同相對性判決承租人直接將房屋返還給該出租人。

21、承租人擅自轉(zhuǎn)租獲得差價收益是否屬于不當(dāng)?shù)美?/p>

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃房屋，出租人解除房屋租賃合同時，要求承租人返還向次承租人收取的超出出租人應(yīng)收租金部分收益的，不予支持。

22、次承租人在房屋租賃合同解除糾紛中如何行使代償請求權(quán)？

出租人以承租人欠付租金為由主張解除房屋租賃合同，次承租人依據(jù)《解釋》第十七條第一款規(guī)定主張代承租人向出租人履行租賃合同債務(wù)的，可以作為無獨立請求權(quán)第三人參加訴訟，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件具體情況要求次承租人在合理期限內(nèi)（一般為三十日），按照出租人主張的租金和違約金數(shù)額向法院提供等額現(xiàn)金擔(dān)保，逾期不提供的，對次承租人的該主張，不予支持。

五、房屋租賃合同的解除及民事責(zé)任

23、房屋租賃合同解除的具體時間如何確定？

實踐中應(yīng)區(qū)分以下情形處理：（1）訴訟前，當(dāng)事人一方行使合同解除權(quán)，通知對方當(dāng)事人解除合同，相對方有異議致雙方形成訴訟，法院審理后認(rèn)為當(dāng)事人行使合同解除權(quán)符合合同約定或法律規(guī)定的，解除合同通知送達之日即為合同解除之日。當(dāng)事人訴訟請求中未要求確認(rèn)合同解除具體時間的，可以在判決理由部分予以明確。（2）當(dāng)事人一方未通知對方，徑行向法院起訴或反訴要求解除合同，法院審理后認(rèn)為當(dāng)事人行使合同解除權(quán)符合合同約定或法律規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)判決解除合同。（3）當(dāng)事人雙方對合同是否解除存在爭議，法院審理后認(rèn)為主張解除的當(dāng)事人無合同解除權(quán)，合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，但當(dāng)事人在訴訟中均同意解除合同的，以雙方合意解除之日為合同解除之日。

24、承租人在合同租賃期限內(nèi)單方搬離租賃房屋，并主張解除合同，而出租人堅持要求繼續(xù)履行合同的，如何處理？

承租人在租賃合同履行期限內(nèi)拒絕接收房屋，或者單方搬離租賃房屋并通知出租人收回房屋的行為，屬于以自己的行為表明其不再履行租賃合同，其拒絕接收或搬離房屋的行為不符合合同法規(guī)定的解除條件，不具有單方解除合同的效力，出租人有權(quán)據(jù)此解除合同，但合同另有約定的除外。經(jīng)法院釋明出租人堅持不解除的，考慮到承租人不愿繼續(xù)履行租賃合同，該義務(wù)性質(zhì)又不宜強制履行，租賃合同目的已無法實現(xiàn)，法院可以直接判決解除租賃合同，并根據(jù)案件具體情況以出租人收回房屋、當(dāng)事人起訴或判決生效之日等時間合理確定合同解除的具體時間。承租人拒絕履行租賃合同給出租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任，出租人作為守約方也負有減少損失擴大的義務(wù)，具體損失數(shù)額由法院根據(jù)合同的剩余租期、租賃房屋是否易于再行租賃、出租人另行出租的差價，承租人的過錯程度等因素予以酌定，一般以合同約定的三至六個月的租金為宜。

出租人因自身事由主張解除租賃合同收回房屋的，不符合合同法規(guī)定的法定解除條件，承租人要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)予支持，但合同另有約定的除外。

25、房屋租賃合同糾紛中違約金過高的判斷標(biāo)準(zhǔn)如何確定？

房屋租賃合同的違約方主張違約金數(shù)額過高的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（二）》第二十九條的規(guī)定，以違約造成的實際損失為基準(zhǔn)，根據(jù)公平原則和誠實信用原則，綜合衡量合同履行程度、當(dāng)事人過錯、預(yù)期利益、當(dāng)事人締約地位強弱、是否適用格式合同或條款等多項因素予以確定。

承租人主張逾期支付租金的違約金數(shù)額過高，經(jīng)審查出租人實際損失無法確定的，一般以欠付租金為基數(shù)，以不超過中國人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率四倍的標(biāo)準(zhǔn)對違約金數(shù)額進行相應(yīng)調(diào)整。

26、房屋租賃合同因違約解除產(chǎn)生的實際損失如何確定？

因承租人根本違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除，出租人要求承租人賠償其房屋閑置期間的租金等實際損失的，可予支持，但合同另有約定的除外。因出租人根本違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除，承租人要求出租人賠償其另行尋找替代房屋周轉(zhuǎn)期間所受損失的，可予支持，但合同另有約定的除外。損失具體數(shù)額不能確定的，可以推定為租賃房屋閑置期間或?qū)ふ姨娲课葜苻D(zhuǎn)期間的租金損失，但最長一般不得超過六個月。

27、房屋租賃合同無效的信賴?yán)鎿p失如何確定？

集體所有土地上的房屋租賃合同在履行過程中被認(rèn)定無效，經(jīng)審查認(rèn)為簡單采用恢復(fù)原狀的方式會導(dǎo)致當(dāng)事人間利益失衡，信賴合同有效及能夠履行的當(dāng)事人一方要求對方賠償因此所造成的訂約機會損失等信賴?yán)鎿p失的，可以根據(jù)誠信原則，綜合當(dāng)事人過錯程度、另行租賃房屋的差價及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持，損失數(shù)額一般以不超過六個月的房屋使用費為限。

六、承租人優(yōu)先購買權(quán)

28、《合同法》第二百三十條規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)行使的“同等條件”和出租人“通知”義務(wù)如何理解？

同等條件主要是指房屋轉(zhuǎn)讓的價格、價款支付方式等。

出租人通知承租人時，應(yīng)當(dāng)告知租賃房屋轉(zhuǎn)讓的事實、時間及具體出賣條件。出租人雖然通知承租人出賣租賃房屋的事實，但未告知具體出賣條件或告知內(nèi)容不真實、不全面，或者在出賣條件發(fā)生變化后未及時告知承租人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其未履行通知義務(wù)。

29、承租部分房屋的承租人在出租人整體轉(zhuǎn)讓房屋時是否享有優(yōu)先購買權(quán)？

出租人整體轉(zhuǎn)讓房屋，該房屋為不可分割或分割明顯降低其整體價值，而承租人僅要求對其承租的部分房屋行使優(yōu)先購買權(quán)的；或者承租人雖主張優(yōu)先購買整體房屋，但其承租面積未達到整體房屋面積50％以上的，對承租人主張行使優(yōu)先購買權(quán)的訴訟請求，不予支持。

30、轉(zhuǎn)租房屋的優(yōu)先購買權(quán)行使主體如何確定？

承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃房屋的，承租人不再享有優(yōu)先購買權(quán)，次承租人要求行使優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)予支持；未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃房屋，承租人或者次承租人要求行使優(yōu)先購買權(quán)的，均不予支持。

31、拖欠租金的承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)？

承租人對租賃房屋享有優(yōu)先購買權(quán)，并不以其依據(jù)租賃合同約定支付租金為前提。但承租人欠付租金已構(gòu)成法定解除或約定解除租賃合同的條件，且出租人主張解除租賃合同的，承租人不再享有優(yōu)先購買權(quán)。

32、承租人依據(jù)租賃合同約定主張優(yōu)先承租權(quán)的，如何處理？

優(yōu)先承租權(quán)并非法定權(quán)利，而是基于租賃合同的約定產(chǎn)生，僅在合同當(dāng)事人之間發(fā)生效力，不能對抗已經(jīng)實際承租的善意第三人。出租人未在合同約定期限或合理期限內(nèi)通知原承租人續(xù)租就將房屋另行出租給他人，承租人要求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋租賃合同無效，或者要求直接適用出租人與第三人簽訂的租賃合同的，不予支持。但承租人要求出租人承擔(dān)賠償損失等相應(yīng)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。

七、其他

33、涉及房地產(chǎn)中介公司的房屋租賃合同糾紛中，訴訟主體如何確定？

實踐中應(yīng)區(qū)分以下情形處理：（1）房地產(chǎn)中介公司提供訂立合同的居間服務(wù)，促成租賃合同成立，收取居間費用的，房屋出租委托合同性質(zhì)上屬于居間合同，租賃雙方僅就租賃合同發(fā)生糾紛的，一般不需要追加中介公司參加訴訟。（2）房地產(chǎn)中介公司依約定向出租人交納固定租金，并以自己名義對外簽訂租賃合同出租管理房屋、收取租金的，當(dāng)事人應(yīng)分別依據(jù)各自合同主張權(quán)利。

34、租賃期間房屋發(fā)生所有權(quán)變動的，出租主體的變更時間如何確定？房屋轉(zhuǎn)讓雙方未通知承租人所有權(quán)變動會產(chǎn)生何種法律后果？

租賃合同履行過程中租賃房屋發(fā)生所有權(quán)變動的，房屋所有權(quán)變動的時間為新的租賃關(guān)系成立的時間，轉(zhuǎn)讓房屋雙方對此另有約定的，從其約定。

房屋轉(zhuǎn)讓雙方未將租賃房屋讓與的事實通知承租人，承租人已經(jīng)依合同約定向出租人支付或者提前預(yù)付租金的，可以對抗買受人，買受人再向承租人主張該部分租金的，不予支持；房屋轉(zhuǎn)讓雙方已經(jīng)通知承租人向買受人支付租金后，承租人仍向出租人支付租金的，不得對抗買受人，買受人要求承租人支付該部分租金的，應(yīng)予支持。

35、訴訟期間發(fā)生的租金或房屋使用費如何承擔(dān)？

出租人起訴要求承租人騰退房屋但未同時主張訴訟期間租金或房屋使用費的，法院可予以釋明，告知其可以增加訴訟請求，要求承租人支付至實際騰退之日止的租金或房屋使用費。訴訟期間發(fā)生的租金或房屋使用費根據(jù)承租人是否實際占有使用房屋、房屋是否符合合同約定的使用條件、評估鑒定期限延長的原因、當(dāng)事人過錯程度等因素予以確定。

訴訟期間，當(dāng)事人雙方同意終止合同或者經(jīng)審查合同確實無法繼續(xù)履行的，法院應(yīng)當(dāng)組織雙方盡快辦理房屋交接，需要對裝飾裝修進行評估鑒定的，在完成鑒定所需要求后，法院也應(yīng)盡快組織房屋交接。經(jīng)法院釋明當(dāng)事人一方仍拒絕辦理交接的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)在此期間的房屋租金或房屋使用費。

36、租金債權(quán)的訴訟時效期間如何確定？

房屋租賃合同約定分期支付租金，承租人未按期支付的，訴訟時效期間應(yīng)從最后一期租金約定支付期間屆滿的次日起計算，適用一年的訴訟時效。

37、因公有住房、廉租住房和公共租賃住房租賃產(chǎn)生的糾紛是否適用本解答？

當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、公共租賃住房以及轉(zhuǎn)租前述房屋產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解答。

第四篇：北京市高院關(guān)于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件(2011)

北京市高級人民法院關(guān)于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件（2011年12月13日）

為貫徹落實國務(wù)院通知精神，進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，切實解決城鎮(zhèn)居民住房問題，北京市人民政府辦公廳于2011年2月15日下發(fā)了《關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（以下統(tǒng)稱“京十五條”），對居民家庭在本市購買住房的資格限制及限購套數(shù)等問題均作出了相應(yīng)的規(guī)定。上述政策的出臺對于有效遏制投資投機性購房，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展起到了重要的作用，同時也對房屋買賣當(dāng)事人的利益產(chǎn)生了重大影響。實踐中，本市法院民庭受理了一批涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件。為正確適用法律、統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)，市高院民一庭召集市一、二中院及部分基層法院民庭召開了專題研討會，經(jīng)充分深入討論，就該類案件審理中的相關(guān)法律適用問題，形成以下紀(jì)要內(nèi)容：

一、（審理案件的基本原則和導(dǎo)向）

對房地產(chǎn)市場加強和完善宏觀調(diào)控是黨和國家為維護房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，遏制部分城市房價過快上漲的重大決策部署。依據(jù)國家和本市的住房限購政策規(guī)定（以下統(tǒng)稱住房限購政策），妥善處理相關(guān)房屋買賣合同糾紛案件是人民法院為大局服務(wù)、為人民司法的必然要求，要確保司法審判與國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的導(dǎo)向相一致。

二、（住房限購政策與不可抗力）

國家對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控并非是一個令所有市場主體猝不及防的突變過程，而是經(jīng)歷了一個從限貸到限購逐步加強和完善的發(fā)展過程。房屋買賣合同作為一種標(biāo)的額相對較大、與買賣雙方切身利益密切相關(guān)的合同，當(dāng)事人在簽訂合同時對合同訂立后可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場風(fēng)險及各種履行障礙均應(yīng)當(dāng)有一定程度的預(yù)見和判斷。因此，住房限購政策在司法實踐中不宜認(rèn)定為《合同法》第一百一十七條規(guī)定的不可抗力。

三、（住房限購政策的性質(zhì)和合同解除的處理原則）

住房限購政策在性質(zhì)上具有公共政策的性質(zhì)，確實會對房屋買賣合同能否繼續(xù)履行造成重大影響。對于合同訂立后由于住房限購政策的實施致使買受人無法辦理房屋過戶登記的，屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實現(xiàn)，當(dāng)事人要求解除合同的，除合同另有約定外，一般應(yīng)予支持。出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款或定金返還給買受人；當(dāng)事人一方要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任或適用定金罰則的，不予支持；經(jīng)審查合同解除確實導(dǎo)致當(dāng)事人間利益失衡，損失方要求對方補償其所受合理損失的，可酌情予以支持。

房屋買賣合同依約定期限能夠?qū)嶋H履行，因一方當(dāng)事人的原因致合同處于遲延履行狀態(tài)，在此期間由于住房限購政策的實施導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，對守約方要求解除合同，并要求另一方承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任的訴訟請求，應(yīng)予支持。

四、（對已辦理網(wǎng)簽的合同要求繼續(xù)履行的處理原則）

房屋買受人要求出賣人繼續(xù)履行合同，辦理房屋過戶登記，經(jīng)審查雙方簽訂的買賣合同已經(jīng)在相應(yīng)的房屋管理部門辦理了網(wǎng)上簽約的，可以判決或調(diào)解出賣人為買受人辦理房屋過戶登記。

訴訟中，當(dāng)事人對買受人是否具備購房資格、網(wǎng)簽是否正確等事實存在異議的，應(yīng)告知其可向相應(yīng)的房屋管理部門反映。當(dāng)事人向相應(yīng)行政部門反映的，法院可根據(jù)案件具體情況決定是否等待行政部門的處理結(jié)果。

五、（對未辦理網(wǎng)簽的合同要求繼續(xù)履行的處理原則）

房屋買受人要求出賣人繼續(xù)履行合同，辦理房屋過戶登記，經(jīng)審查雙方雖未辦理網(wǎng)上簽約，但買受人家庭（含夫妻雙方及未成年子女）具備“京十五條”規(guī)定的購房資格（見附件一）的，可以判決或調(diào)解出賣人為買受人辦理房屋過戶登記；不具備資格的，法院應(yīng)向當(dāng)事人釋明其可以變更訴訟請求，即要求解除買賣合同；經(jīng)釋明當(dāng)事人變更請求的，按本紀(jì)要第三條的內(nèi)容處理，當(dāng)事人堅持要求繼續(xù)履行的，判決駁回其訴訟請求。

買受人對其具備“京十五條”規(guī)定的購房資格負有舉證責(zé)任。買受人應(yīng)當(dāng)依據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會《關(guān)于落實本市住房限購政策有關(guān)問題的通知》第三條的規(guī)定提供相應(yīng)的證據(jù)材料（見附件二），并提交書面承諾保證其陳述真實。買受人無正當(dāng)理由拒絕提供證據(jù)材料以致法院無法審查核實的，應(yīng)當(dāng)判決駁回其要求辦理房屋過戶登記的訴訟請求。出賣人對買受人的權(quán)利主張表示認(rèn)可的，不免除買受人的舉證責(zé)任。

法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)買受人提交的證據(jù)主動審查買受人家庭是否具備“京十五條”規(guī)定的購房資格并做出認(rèn)定，必要時應(yīng)當(dāng)向相應(yīng)的房屋管理部門進行核實，避免當(dāng)事人通過法院生效判決、調(diào)解書的方式規(guī)避上述政策規(guī)定，實現(xiàn)房屋過戶的目的。

六、（對“京十五條”實施前簽訂的合同要求繼續(xù)履行的處理原則）

本紀(jì)要第五條涉及案件中，買受人家庭不具備“京十五條”規(guī)定的購房資格，但買賣雙方在該規(guī)定實施（2011年2月17日）之前已經(jīng)訂立房屋買賣合同，且已經(jīng)支付購房款并實際占有使用房屋，解除合同會導(dǎo)致當(dāng)事人間利益明顯失衡的，對買受人要求繼續(xù)履行合同并辦理房屋過戶登記的訴訟請求，可予支持；不符合前述條件的，按本紀(jì)要第五條第一項的內(nèi)容處理。

法院對當(dāng)事人提交的證明上述事實的證據(jù)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查，全面審核，判決支持買受人要求辦理房屋過戶登記訴訟請求的，應(yīng)當(dāng)在判前向受理法院的主管院庭長匯報，必要時可向二審法院匯報；原則上不宜以出具正式調(diào)解書的方式確認(rèn)由出賣人為買受人辦理房屋過戶登記手續(xù)。

買受人在相應(yīng)的住房限購政策實施前已經(jīng)提起訴訟要求辦理房屋過戶登記，尚未審結(jié)的，不受該政策規(guī)定的住房限購條件的限制。

七、（合同存在欺詐的處理原則）

住房限購政策實施后，因一方當(dāng)事人故意隱瞞或虛構(gòu)相關(guān)事實，導(dǎo)致訂立的合同違反住房限購政策而無法繼續(xù)履行，另一方當(dāng)事人請求解除或撤銷合同，并要求對方當(dāng)事人賠償其因此所受損失的，應(yīng)予支持。

八、（明知合同違反住房限購政策的處理原則）

當(dāng)事人雙方在訂立合同時明知或應(yīng)當(dāng)知道該合同不符合當(dāng)時的住房限購政策，一方當(dāng)事人要求繼續(xù)履行的，不予支持，但一審法庭辯論前買受人家庭具備“京十五條”規(guī)定的購房資格的除外；合同約定待買受人符合住房限購政策后再辦理房屋過戶登記的，依照其約定。

九、（規(guī)避住房限購政策的借名買房合同的處理原則）

因住房限購政策的限制，當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人以其系實際買受人為由，要求確認(rèn)房屋歸其所有或辦理房屋過戶登記的，不予支持；借名人因自身條件變化或政策發(fā)生調(diào)整等原因符合住房限購政策的，可以判決登記人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)。

十、（適用范圍）

本紀(jì)要所稱的“房屋買賣”，包括商品房買賣和二手房買賣。當(dāng)事人依據(jù)房屋贈與合同或以房抵債合同要求辦理房屋過戶登記的，可以參考適用本紀(jì)要相關(guān)內(nèi)容。

國家和本市就住房限購政策有新規(guī)定的，適用其新規(guī)定。

當(dāng)事人因房屋買賣合同的效力及履行發(fā)生的其他爭議，依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定處理。

北京市高級人民法院民一庭

二○一一年十二月十三日

附件一：

“京十五條”規(guī)定的買受人家庭在本市購房的限購條件

1、買受人家庭含夫妻雙方及未成年子女，家庭成員中至少有一人具有本市戶籍的，視為本市戶籍居民家庭；

2、住房限購時間自2011年2月17日起；

3、已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（含駐京部隊現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同），限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；

4、持有本市有效暫住證在本市沒有住房且連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；

5、已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房；

6、居民家庭已擁有住房包括已經(jīng)完成房屋產(chǎn)權(quán)登記的住房和已進行網(wǎng)上簽約但尚未完成產(chǎn)權(quán)登記的住房。

附件二：

買受人為證明其具備購房資格及查詢需要，應(yīng)當(dāng)提供以下證據(jù)材料

1、本市戶籍居民家庭提交家庭成員身份證、婚姻證明、戶籍證明的原件和復(fù)印件，擬購房人簽字的《購房承諾書》。

駐京部隊現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭還應(yīng)提供軍（警）身份證件原件和復(fù)印件；持有有效《北京市工作居住證》的家庭，還應(yīng)提交《北京市工作居住證》的原件和復(fù)印件。

2、非本市戶籍居民家庭提交家庭成員身份證明、婚姻證明的原件和復(fù)印件，擬購房人簽字的《購房承諾書》，有效暫住證，以及提交連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會保險證明或個人所得稅完稅證明的原件和復(fù)印件，或者提供已繳納社會保險的家庭成員姓名、身份證信息備查。

3、《購房承諾書》樣本

北京市購房承諾書

本人已詳細閱讀并清楚知曉《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)[2011]1號）、《北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（京政辦發(fā)[2011]8號）、《關(guān)于落實本市住房限購政策有關(guān)問題的通知》（京建發(fā)[2011]65號）中有關(guān)住房限購政策的規(guī)定。本人承諾遵守限購政策規(guī)定，提交的材料均真實、合法、有效，并自愿接受相關(guān)部門核查家庭購房資格。以上承諾如與事實不符，違反限購政策規(guī)定導(dǎo)致本人所購住房不能辦理網(wǎng)上簽約、房屋登記等手續(xù)，本人愿意承擔(dān)由此造成的一切法律責(zé)任。

購房承諾人（簽字）：

年 月 日

聯(lián)系方式：

第五篇：北京高院關(guān)于企業(yè)下落不明、歇業(yè)、撤銷、被吊銷營業(yè)執(zhí)照、注銷后訴訟主體及民事責(zé)任承擔(dān)若干問題的處理意見

北京市高級人民法院關(guān)于企業(yè)下落不明、歇業(yè)、撤銷、被吊銷營業(yè)執(zhí)照、注銷后訴訟

主體

及民事責(zé)任承擔(dān)若干問題的處理意見

（試行）

（2001年10月9日 北京市高級人民

法院審判委員會第二十二次會議通過）

根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國民事訴訟法》、《中華人民共和國公司法》的有關(guān)規(guī)定，以及最高人民法院有關(guān)司法解釋，現(xiàn)就審判實踐中企業(yè)下落不明、歇業(yè)、撤銷、被吊銷營業(yè)執(zhí)照、注銷后訴訟主體資格認(rèn)定、清算主體及民事責(zé)任承擔(dān)等適用法律問題，提出以下處理意見：

一、企業(yè)下落不明的訴訟問題

1、訴訟中，企業(yè)（被告）的法人執(zhí)照雖未注銷，但法院在原告提供的企業(yè)主要營業(yè)地、主要辦事機構(gòu)所在地、法人登記注冊地均不能查明其下落的，應(yīng)告知原告繼續(xù)提供被告的地址；不能提供或提供的地址仍查無下落的，視為起訴不符合《民事訴訟法》第一百零八條第（二）項之規(guī)定，可裁定駁回起訴。

企業(yè)有共同責(zé)任人（共同被告）的，且該共同責(zé)任人并非下落不明、并能夠應(yīng)訴的案件，應(yīng)對下落不明的被告公告送達。

2、企業(yè)在訴訟中雖不應(yīng)訴、出庭，但在上述的主要營業(yè)地、主要辦事機構(gòu)所在地、法人登記注冊地有財產(chǎn)、人員的，應(yīng)采用公告或留置送達方式送達。

二、企業(yè)歇業(yè)后的訴訟問題

3、企業(yè)歇業(yè)是指企業(yè)停止經(jīng)營活動且不再繼續(xù)。企業(yè)歇業(yè)是企業(yè)終止的一種情形。實踐中，歇業(yè)一般分為兩種：一是企業(yè)自行申請歇業(yè)；二是企業(yè)領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照后滿六個月尚未開展經(jīng)營活動或者停止經(jīng)營活動滿一年的，視同歇業(yè)。企業(yè)停業(yè)整頓，不存在終止情形的，不屬于歇業(yè)范疇。

4、訴訟中，法院依據(jù)原告提供的證據(jù)，認(rèn)為能夠證明企業(yè)（被告）停止經(jīng)營活動已滿一年，且不屬于停業(yè)整頓的，可認(rèn)定企業(yè)處于歇業(yè)狀態(tài)。

企業(yè)已無財產(chǎn)和人員，但能查明企業(yè)公章、執(zhí)照等由其上級主管單位掌握的，雖無本意見第3條規(guī)定的情形，仍應(yīng)按歇業(yè)處理。

已歇業(yè)企業(yè)的年檢行為，不影響法院對企業(yè)歇業(yè)狀態(tài)的認(rèn)定。

5、企業(yè)歇業(yè)后應(yīng)依法進行清算。但在注銷登記前，其法人資格仍然存續(xù)。

6、企業(yè)歇業(yè)后，已成立清算組負責(zé)清理債權(quán)債務(wù)的，清算組延續(xù)歇業(yè)企業(yè)的法人資格，為訴訟主體，債權(quán)人起訴歇業(yè)企業(yè)應(yīng)以清算組為被告。

7、企業(yè)歇業(yè)后，無清算組織負責(zé)清理債權(quán)債務(wù)的，債權(quán)人起訴可以歇業(yè)企業(yè)和清算主體為共同被告。

債權(quán)人僅以歇業(yè)企業(yè)為被告起訴的，法院亦應(yīng)受理。

8、企業(yè)歇業(yè)后，債權(quán)人以清算主體為被告起訴，要求被告承擔(dān)投資不足、抽逃資金、轉(zhuǎn)移資產(chǎn)逃避債務(wù)或清算責(zé)任的，法院應(yīng)予受理。

9、一審立案后發(fā)現(xiàn)被告歇業(yè)的，應(yīng)債權(quán)人申請，法院可追加清算主體為共同被告。

10、二審訴訟中，債務(wù)人歇業(yè)的，如已成立清算組清理債權(quán)債務(wù)，可直接變更清算組為訴訟主體；無清算組清理債權(quán)債務(wù)的，訴訟仍繼續(xù)進行。債權(quán)人要求清算主體承擔(dān)投資不足、抽逃資金、轉(zhuǎn)移資產(chǎn)逃避債務(wù)或清算等責(zé)任的，應(yīng)另行起訴。

三、企業(yè)被撤銷后的訴訟問題

11、企業(yè)被撤銷是指企業(yè)根據(jù)其上級主管部門的決定，自行或由其上級主管部門辦理注銷登記，使企業(yè)法人資格消亡的特殊情形。企業(yè)被決定撤銷后應(yīng)依法予以清理債權(quán)債務(wù)，清理后辦理注銷登記。

本意見所稱“企業(yè)被撤銷”，僅指企業(yè)被決定撤銷但未辦理或未辦理完畢注銷登記的情形。已辦理注銷登記的有關(guān)問題按照企業(yè)被注銷的規(guī)定處理。

12、企業(yè)被撤銷后，成立清算組清理債權(quán)債務(wù)的，清算組為訴訟主體，可以起訴應(yīng)訴。債權(quán)人起訴被撤銷的企業(yè)應(yīng)以清算組為被告。

13、企業(yè)被撤銷后，無清算組織清理債權(quán)債務(wù)的，作出該撤銷決定的機構(gòu)作為清算主體應(yīng)參加訴訟。債權(quán)人起訴應(yīng)以被撤銷的企業(yè)和作出該撤銷決定的機構(gòu)為共同被告。

14、企業(yè)被撤銷后，債權(quán)人起訴作出該撤銷決定的機構(gòu)，要求其承擔(dān)清算責(zé)任的，法院應(yīng)當(dāng)受理。

四、企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照后的訴訟問題

15、吊銷企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，是工商行政管理部門依照國家工商行政管理法規(guī)對違法的企業(yè)法人作出的一種行政處罰。企業(yè)法人在被吊銷營業(yè)執(zhí)照后未注銷登記前，雖然喪失經(jīng)營資格，但其法人資格仍然存續(xù)。

16、企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照后，成立清算組負責(zé)清理債權(quán)債務(wù)的，清算組為訴訟主體，債權(quán)人起訴被吊銷營業(yè)執(zhí)照的企業(yè)應(yīng)以清算組為被告。

17、企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照后，無清算組織負責(zé)清理債權(quán)債務(wù)的，債權(quán)人起訴可以被吊銷營業(yè)執(zhí)照的企業(yè)和清算主體為共同被告。

債權(quán)人僅以被吊銷營業(yè)執(zhí)照的企業(yè)為被告起訴的，法院應(yīng)予受理。

18、企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照后，債權(quán)人僅以開辦單位或清算主體為被告起訴，要求被告承擔(dān)投資不足、抽逃資金、轉(zhuǎn)移資產(chǎn)逃避債務(wù)或清算等責(zé)任的，法院應(yīng)予受理。

19、一審立案后發(fā)現(xiàn)被告被吊銷營業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)債權(quán)人申請，法院可追加清算主體為共同被告。

20、二審訴訟中，債務(wù)人被吊銷營業(yè)執(zhí)照的，如成立清算組清理債權(quán)債務(wù)，可直接變更清算組為訴訟主體；無清算組清理債權(quán)債務(wù)的，訴訟繼續(xù)進行。債權(quán)人如要求清算主體承擔(dān)投資不足、抽逃資金、轉(zhuǎn)移資產(chǎn)逃避債務(wù)或清算等責(zé)任的，應(yīng)另行起訴。

21、債權(quán)人被吊銷營業(yè)執(zhí)照的，如已成立清算組清理債權(quán)債務(wù)，清算組作為原告參加訴訟，債權(quán)人在訴訟中的權(quán)利義務(wù)由清算組繼受。

無清算組織的，清算主體可以申請加入訴訟作為共同原告；清算主體不申請加入的，不影響案件的繼續(xù)審理。

22、企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照且未成立清算組，其清算主體先于該企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照或注銷登記的，因企業(yè)法人資格尚未消亡，訴訟繼續(xù)進行。

清算主體先于該企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照后成立清算組的，清算組可以與該企業(yè)作為共同訴訟主體參加訴訟。清算主體先于該企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照后未成立清算組的，或清算主體先于該企業(yè)被注銷登記的不再繼續(xù)追及。

五、企業(yè)注銷登記后的訴訟問題

23、企業(yè)注銷登記后，法人資格終止。

24、企業(yè)被注銷登記時，清算主體或第三人在工商管理部門承諾企業(yè)注銷登記后遺留的債權(quán)債務(wù)由其負責(zé)的，債權(quán)人可以做出承諾的清算主體或第三人為被告，要求其承擔(dān)清償責(zé)任。

25、企業(yè)未經(jīng)清算即被注銷登記，第三人在工商管理部門的注銷登記中承諾償債，債權(quán)人既可以對清算主體或承諾償債人擇一而訴，要求其承擔(dān)清償責(zé)任；也可以二者為共同被告要求二者承擔(dān)共同清償責(zé)任。

26、被注銷登記的企業(yè)為債權(quán)人的，如有權(quán)利義務(wù)承受人，可應(yīng)其申請直接變更其為訴訟主體；無權(quán)利義務(wù)承受人或權(quán)利義務(wù)承受人表示不參加訴訟的，終結(jié)訴訟。

六、清算主體

27、清算主體應(yīng)依歇業(yè)、被撤銷、被吊銷營業(yè)執(zhí)照、注銷登記企業(yè)的不同性質(zhì)分別確定：

（1）國有企業(yè)以企業(yè)的上級主管部門為清算主體；

（2）集體企業(yè)以企業(yè)的開辦單位、部門，或投資人為清算主體；

（3）聯(lián)營企業(yè)以各投資主體為清算主體；

（4）子公司以母公司為清算主體；

（5）有限責(zé)任公司以全體股東為清算主體；

（6）股份有限公司以公司章程規(guī)定負有清算責(zé)任的股東、或股東大會選定的股東為清算主體；股東大會不能選定清算組的，派員擔(dān)任董事會成員的股東為清算主體；

（7）外商投資企業(yè)應(yīng)依據(jù)《外商投資企業(yè)清算辦法》進行清算，成立清算組（清算委員會）。未成立清算組的，清算主體為各方股東。中外合資、合作企業(yè)外方已不存在的，中方股東應(yīng)通過申請?zhí)貏e清算程序?qū)ζ髽I(yè)進行特別清算，成立特別清算委員會。未成立特別清算委員會的，中方股東為清算主體。

28、債權(quán)人起訴的清算主體有誤，法院查明后，應(yīng)裁定駁回起訴。

29、公司股東較多時，債權(quán)人起訴要求股東承擔(dān)清算責(zé)任的，既可以全部股東為被告，也可以其中部分股東為被告。

債權(quán)人以部分股東為被告時，此部分股東應(yīng)為公司章程規(guī)定負有清算義務(wù)的股東，或公司的大股東，或派員擔(dān)任公司董事會成員的股東。

但債權(quán)人要求股東承擔(dān)投資不足、抽逃資金或轉(zhuǎn)移財產(chǎn)等責(zé)任時，應(yīng)針對具有投資不足、抽逃資金或轉(zhuǎn)移財產(chǎn)等行為的股東進行訴訟。

30、債權(quán)人起訴有限責(zé)任公司或股份有限公司后，債權(quán)人申請追加清算主體時，清算主體成員較多，依據(jù)有關(guān)規(guī)定又不能產(chǎn)生清算組的，法院可直接指定清算組人選，并限期清算。指定的清算組成員應(yīng)為派員擔(dān)任公司董事會成員的股東。

七、清算主體的民事責(zé)任

31、清算主體參與訴訟的基本民事責(zé)任為清算責(zé)任。

清算責(zé)任包括以下內(nèi)容：（1）對原企業(yè)的財產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)進行清理，以原企業(yè)的財產(chǎn)清償債權(quán)人的債權(quán)；（2）原企業(yè)財產(chǎn)不足以清償債務(wù)的，應(yīng)依據(jù)《破產(chǎn)法》、《民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定申請債務(wù)人破產(chǎn)。

32、法院判令清算主體承擔(dān)清算責(zé)任的，應(yīng)限定清算責(zé)任期限。清算期限由法院根據(jù)具體情況確定，一般可限定6個月內(nèi)清算完畢。

33、債權(quán)人以企業(yè)和清算主體為共同被告，清算主體承擔(dān)清算責(zé)任的，應(yīng)判決債務(wù)人承擔(dān)給付義務(wù)；清算主體承擔(dān)清算責(zé)任，并以清理的債務(wù)人財產(chǎn)承擔(dān)債務(wù)人的清償責(zé)任。

債權(quán)人僅起訴清算主體要求其承擔(dān)清算責(zé)任的，可判決清算主體對債務(wù)人進行清算，承擔(dān)清算責(zé)任。

34、清算主體在法院確定的期限內(nèi)未盡清算責(zé)任，或在企業(yè)存在歇業(yè)、撤銷、被吊銷營業(yè)執(zhí)照等情形后一年內(nèi)不盡清算責(zé)任的，債權(quán)人可直接申請法院指定有關(guān)單位成員進行清算。法院指定中介機構(gòu)進行清算的，清算費用由清算主體承擔(dān)。

35、清算主體在法院確定的期限內(nèi)未盡清算責(zé)任，或在企業(yè)存在歇業(yè)、撤銷、被吊銷營業(yè)執(zhí)照等情形后一年內(nèi)不盡清算責(zé)任，造成企業(yè)財產(chǎn)毀損、滅失、貶值等，致使債權(quán)人的債權(quán)遭受實際損失的，清算主體應(yīng)對債權(quán)人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

賠償責(zé)任應(yīng)限定在清算主體未盡清算責(zé)任所形成的損失范圍內(nèi)。

36、企業(yè)的投資人作為清算主體存在投入注冊資金不實，但已達到企業(yè)法人注冊資金法定最低數(shù)額的，或存在抽逃資金、轉(zhuǎn)移資產(chǎn)逃避債務(wù)等行為的，應(yīng)在其投資不實、抽逃、轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的范圍內(nèi)對債權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任。

37、企業(yè)的投資人作為清算主體投入的注冊資金不實，未達到企業(yè)法人注冊資金法定最低數(shù)額，且企業(yè)在訴訟時自有資金亦未達到企業(yè)法人注冊資金法定最低數(shù)額的，應(yīng)認(rèn)定為企業(yè)不具有法人資格。企業(yè)財產(chǎn)不足以清償債務(wù)的，應(yīng)由清算主體承擔(dān)清償責(zé)任。

38、清算主體在工商登記管理機關(guān)注銷企業(yè)登記時，承諾對企業(yè)遺留的債權(quán)債務(wù)負責(zé)的，或表示企業(yè)的債權(quán)債務(wù)已清理完畢而實際并未清理的，清算主體應(yīng)對債權(quán)人承擔(dān)清償責(zé)任。

企業(yè)債權(quán)債務(wù)經(jīng)合法清算程序清理完畢，債權(quán)人未在清算期間申報，而喪失受償權(quán)利的，清算主體不承擔(dān)責(zé)任。

39、債權(quán)人不要求清算主體承擔(dān)清算責(zé)任，而要求清算主體與企業(yè)共同承擔(dān)或獨自承擔(dān)賠償或清償責(zé)任，但清算主體沒有承擔(dān)賠償或清償責(zé)任事由的，應(yīng)判決駁回債權(quán)人對清算主體的訴訟請求。

八、其他

40、企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照后，其權(quán)利能力、行為能力受到限制，應(yīng)停止清算以外的經(jīng)營活動。成立清算組的，由清算組為訴訟主體，清算組組長為負責(zé)人。未成立清算組的，法院在法律文書中應(yīng)將企業(yè)列明，并在審理查明事項中說明企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照的有關(guān)情況。

被吊銷營業(yè)執(zhí)照的企業(yè)法定代表人、負責(zé)人或委托代理人可以該企業(yè)法定代表人、負責(zé)人或委托代理人身份參加訴訟。對于法定代表人、負責(zé)人不能證明其身份的，應(yīng)要求其出具工商行政管理部門或有關(guān)單位的證明。

41、訴訟中，債權(quán)人主張企業(yè)投資不實的，對企業(yè)投資是否到位的舉證責(zé)任，應(yīng)由企業(yè)或企業(yè)的開辦單位承擔(dān)。

42、清算組作為訴訟主體，或企業(yè)與清算主體為共同訴訟主體的，應(yīng)依據(jù)最高法院確定的有關(guān)經(jīng)濟案件案由確定案件案由，案由不因清算組或清算主體參加訴訟而改變。

債權(quán)人僅起訴清算主體，要求其承擔(dān)清算責(zé)任的，案由應(yīng)確定為企業(yè)清算糾紛。

債權(quán)人僅起訴清算主體，要求其承擔(dān)投資不足、抽逃資金轉(zhuǎn)移財產(chǎn)等侵權(quán)責(zé)任的，案由應(yīng)確定為侵權(quán)賠償糾紛。

43、本意見自發(fā)布之日起實施。本院《審理經(jīng)濟糾紛案件若干問題的解答》以及其他批復(fù)內(nèi)容與本意見矛盾的，以本意見為準(zhǔn)；已經(jīng)受理尚未審結(jié)的案件適用本意見。

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